Nro 1-2/2015 6,50 ja isännöinti Kiinteistö Peruskorjaukseen varoja lisäja täydennysrakentamisella Suomen jakautuminen kasvuja taantumaalueisiin tuli näkyväksi vuonna 2014 Taantuma ei näy julkisessa korjaamisessa Onnistuneen peruskorjauksen takana pätevä suunnittelu Hissittömissä taloissa asuu 600 000 suomalaista REIM Isännöinti laajentunut kymmenelle paikkakunnalle Isännöintialan keskittyminen jatkuu: Tavoitteena 500 uutta hissiä vuosittain
Hämeen Laaturemonttiin voi luottaa: Lue asiakastarinoitamme ja pyydä tarjous: laaturemontti.fi Soita 03 3398 6722 Helsinki Tampere Turku Oulu Pori 9000 ja rapiat toteutettua kattoremonttia 97 % taloyhtiöasiakkaistamme suosittelee! 100 % aikataulussa taloyhtiöiden remonteissa 1+1 1 toimittaja ja 1 lasku, vasta kun työ on tehty.
On tapahtunut päin vastoin. Sivu 26 Sivu 34 Sivu 58 Osaamista riittää Huoli siitä, riittääkö korjaushankkeisiin erikoistuneita tekijöitä, ja onko korjausrakentamiseen pätevöittävää koulutusta riittävästi, on Rakennusteollisuuden koulutuskeskus RATEKO:n koulutuspäällikön Juha Riihimäen mukaan aiheeton. 4 Kun me suomalaiset emme kykene enää, kuten kokemus osoittaa, hoitamaan omaa talouttamme tasapainoisen järkevästi, onko vaihtoehtona se, että pysäytämme muutamaksi vuodeksi kaiken sellaisen toiminnan, joihin emme ole pakotettuja. Mäkinen kehottaa luoviin ratkaisuihin asuntoosakeyhtiön lisärakennusoikeutta miettittäessä. Suurissa hankkeissa suunnittelu monesti silputaan ja suunnittelun koordinointi on rakennuttajalla, sanoo Suunnitteluja konsultointiyritysten SKOL ry:n toimitusjohtaja Matti Mannonen.. Tämä pysäyttäminen tarkoittaisi säästämistä: Emme käytä varojamme sellaiseen toimintaan, joka ei ole aivan välttämätöntä. Kun kapitalistinen järjestelmä ei salli, että yläpäästä leikataan, niin jää ainoaksi vaihtoehdoksi alapään vahvistaminen. Näinä vaikeina lamavuosina olisi tarpeen keskittyä remontoimaan eli peruskorjaamaan vanhaa kiinteistökantaa. Niiden uusiokäyttöön joudutaan panemaan merkittävästi pääomia. Tarvitaan pikaisia lääkkeitä. – Helsingin kaupungin korjausrakentamiseen käytettävistä rahoista lähes puolet menee koulujen kunnostukseen, sanoo Helsingin Tilakeskuksen kiinteistöpäällikkö Sari Hilden. Siitä seuraa, että elämme yli varojemme, kilpailukyky menetetään ja sitä yritetään paikata vanhoin kotikonstein. Viime vuonna ulkomaalaiset ostivat kiinteistöjä Suomesta neljällä miljardilla. Ja kuinka paljon säästöä voitaisiin kansantaloudessa saavuttaa keskittymällä peruskorjaukseen ja vähentämällä uusrakentamista. Suomen kiinteistöjä on vuosittain siirtynyt ulkomaalaiseen omistukseen keskimäärin kahdella miljardilla eurolla. Peruskorjauksiin on budjetoitu lähes 140 miljoonaa euroa. Ne tiedetään ja osataan, muttei ole voimia ottaa niitä käyttöön! Eero Ahola Pääkirjoitus Kansantalouden parannuslääkkeitä ei saa apteekista Puhuvat päät Lisärakentamisesta varat peruskorjaukseen Talonrakennusteollisuus ry:n Uudenmaan aluepäällikkö Hannu J. Onko uudisrakentaminen tänään aivan yhtä tärkeää, kuin se on ollut viime vuosisadan viimeisillä vuosikymmenillä. Se on edelleen tärkeää, mutta kukaan ei ole enää asunnoton asuntojen puutteen vuoksi eikä liikeja toimistotiloista suinkaan ole puutetta, vaan runsaasti ylitarjontaa. On masentavaa nähdä, kuinka paljon lähes uusia liiketiloja on eri kaupunkien keskustoissa tyhjinä. Vaikeina työllisyyden kausina on lääkettä aiemmin etsitty aina rakentamisesta. Peruskorjaustoimintaa pidetään tänään yllä suhteellisen vilkkaana, mutta sitä voitaisiin edelleen lisätä ja saada lisävuosia olemassa olevalle kiinteistökannalle. Ilmeisesti ne joudutaan muuttamaan asuntokäyttöön. Mihin käyttöön tullaan ne ottamaan. Tuskin on missään vaiheessa pohdittu rakennustoiminnan vähentämistä, silloin kun kansantalouden alamäki on menossa. Mitä merkitsee, että vähittäiskaupasta ja muusta liiketoiminnasta vapautuu kolmannes nykyisin sen käytössä olevasta kiinteistömassasta. Sivu 14 Taantuma ei tunnu julkisissa korjauksissa Helsingissä tehdään tänä vuonna runsaasti julkisen puolen remontteja. Ne olivat pääasiassa liikekiinteistöjä. Vanhojen kerrostalojen purku yleistynee. Lisäja täydennysrakentamisen avulla saadaan Mäkisen mukaan peruskorjauksesta kannattavampaa. – Talonrakennusalan ammattilaiset hallitsevat niin uudisrakentamisen kuin korjausrakentamisenkin perustehtävät. Rakennusalan työvoima voitaisiin ohjata peruskorjaamiseen, jolloin rakennusala voisi työllistää saman määrän henkilöstä kuin normaalisti. Rakentaminen tulee silloin kysymykseen yhtenä vaihtoehtona. Suomi on euro-maista heikoimmin kehittyvä talous. Suunnittelijat vastuussa suunnittelusta – Suunnittelijan suora yhteys tilaajaan on monissa hankkeissa heikentynyt. Suomen kansantalouden kehityksen suuntaa ohjataan kevytmielisesti vain etsimällä taloudellista tasa-arvoa. Ei onnistu, julkisen talouden jatkuvalla lisäämisellä kehitystä ei saada käännetyksi. Se on tarjonnut työtä ja se on viime kädessä elämisen ehto kaikille perheille. Onneksi meidän kansallista rikkauttamme, metsiä, ei toistaiseksi ole siirtynyt suuremmassa määrin ulkomaalaisille
80 Suuryritysten energiankäyttö syyniin Vuoden alussa astui voimaan energiatehokkuuslaki, jonka mukaan suurten yritysten tulee tehdä energiakatselmus joka neljäs vuosi. 36 Elinkaari uudelle sataluvulle Helsingin kantakaupungin korkeimmalla kalliolla Torkkelinmäellä vuodesta 1927 seissyt Asunto Oy Mäkilinna ennakoi tulevaa. 09-413 97 300 Tilaushinnat: Määräaikainen 76,00 €/vuosi (10 nro) Kestotilaus 68,00 €/vuosi PAINOPAIKKA: Karprint Oy Lehden osoitteistossa olevia nimiä voidaan käyttää suoramarkkinointiin. 14 Vanhojen kerrostalojen purku yleistynee Lisäja täydennysrakentamisen avulla saadaan peruskorjauksesta taloudellisesti kannattavampaa. 32 Viisas yhtiö varautuu ajoissa Putkiremonttien määrän odotetaan lisääntyvän tämän vuosikymmenen ajan ja saavuttavan huippunsa vuoden 2020 tienoilla. 66 Velkarahalla vuokraasuntoja työeläkevakuutusyhtiöille Lakiuudistus mahdollistaa työeläkevakuutusyhtiöiden tytäryhtiöille oikeuden rakennuttaa velkarahalla. 68 Isännöintialan keskittyminen jatkuu Lappeenrannasta lähtöisin oleva REIM Isännöinti on laajentunut kymmenelle paikkakunnalle. 76 Kiinteistöt ja käyttövesi lämpiävät auringolla Auringosta saadaan ekologista ja saasteetonta energiaa noin 1000 kWh neliötä kohden. 22 Korjausrakentamisen vauhti kiihtyi Joka kolmannella korjausbarometriin vastanneella taloyhtiöllä oli vuonna 2014 jonkinlainen korjaushanke menossa. 42 Poistoilma on energiavara Lämmön talteenotto säästää luontoa ja asukkaiden kukkaroa. Sivu 38 – Osakkaat voivat valita pintamateriaalit muutamien vaihtoehtojen joukosta, esittelee hallituksen puheenjohtaja Antti Elonen. 46 Tavoitteena 500 uutta hissiä vuodessa Joka toisessa suomalaisessa kerrostalossa ei ole hissiä. 09-413 97 300 Fax 09-413 97 405 Sähköposti: (toimitusaineisto) JULKAISIJA: Karprint Oy PÄÄTOIMITTAJA: Eero Ahola TOIMITUS: Juha Ahola Mari Ahola-Aalto Terttu Iiskola Kaisa-Liisa Ikonen Pauli Jokinen Juhani Karvonen Tuula Kolehmainen Olli Mäkinen Marjo-Kaisu Niinikoski Maija Salmi Klaus Susiluoto Ilmoituspäällikkö Tarmo Lappalainen 09-413 97 384 TILAAJAPALVELU: puh. 26 Taantuma ei näy julkisessa korjaamisessa Helsingissä tehdään tänä vuonna runsaasti julkisen puolen remontteja. 5 Sisältö 1-2 / 15 KUSTANTAJA: Karprint Oy 03150 Huhmari Puh. Peruskorjattava Asunto Oy Mäkilinna on seissyt Helsingin kantakaupungin korkeimmalla kalliolla Torkkelinmäellä vuodesta 1927.. 21 Suunnittelusta ei kannata säästää Mitä parempi suunnitelma, sitä vähemmän ongelmia itse urakassa. Peruskorjauksiin on budjetoitu lähes 140 miljoonaa euroa. 12 Vuosi 2014 osoitti jakolinjat Kasvukeskukset kannattavat, vuokrat nousevat, mutta maaseudulla toimitila tai omakotitalo ei mene kaupaksi lainkaan. 18 Julkisivu uusiksi Kiinteistön peruskorjaus on mittava hanke, joka vaatii ennen kaikkea osaavaa suunnittelua. 55 Lumivastuista syytä sopia tarkasti 56 Lastensairaalahanke historiassa ainutlaatuinen 58 Johtamisessa ja yhteistyössä parannettavaa Rakennuttajapäivien paneelissa pureuduttiin laadun ongelmiin. 34 Koulutettua työvoimaa riittää Huoli siitä, riittääkö korjaushankkeisiin erikoistuneita tekijöitä on Rakennusteollisuuden koulutuskeskus RATEKO:n koulutuspäällikön Juha Riihimäen mukaan aiheeton. – Kapasiteetti oli vajaakäytössä, ja laskevasta trendistä johtuvat hankaluudet veivät alan yritysten energiaa. 62 Raikas sisäilma on hyvän asumisen edellytys Ilmanvaihtojärjestelmän kunnosta huolehdittava. ISSN 0782-7911 Kannen kuva: Tarja Pitkänen Nro 1-2/2015 6,50 ja isännöinti Kiinteistö Peruskorjaukseen varoja lisäja täydennysrakentamisella Suomen jakautuminen kasvuja taantumaalueisiin tuli näkyväksi vuonna 2014 Taantuma ei näy julkisessa korjaamisessa Onnistuneen peruskorjauksen takana pätevä suunnittelu Hissittömissä taloissa asuu 600 000 suomalaista REIM Isännöinti laajentunut kymmenelle paikkakunnalle Isännöintialan keskittyminen jatkuu: Tavoitteena 500 uutta hissiä vuosittain 6 Nykyinen meno ja laki muutettava Mollivoittoiseksi jäi vuosi 2014 Raken-nusteollisuus RT:n toimitusjohtajan Tarmo Pipatin mielessä. Julkisivusaneerauksessa onnistuttiin Keski-Uudellamaalla Järvenpäässä. Lain tarkoitus on säästää energiaa ja vähentää kulutusta. 72 Metropolihallinto veisi tiiviiseen kuntayhteistyöhön – Metropolihallinnolla pyritään saamaan resurssit parhaaseen mahdolliseen käyttöön, sanoo ympäristöneuvos Pekka Normo ympäristöministeriöstä. 50 Harmaa talous vähenee rakennusalalla 52 Asuntojen alle suuri kauppakeskus Kalasataman 175 hehtaarin alueella lasketaan 2030-luvulla asuttavan 20 000 asukasta ja ylläpitävän noin 8 000 työpaikkaa. Näissä taloissa asuu noin 600 000 asukasta, joista 100 000 on täyttänyt 65 vuotta. 64 Kiinteistösijoittaminen kiinnostaa myös yksityisiä markkinoita Lyhyen korkotuen asunnot toisivat toimeliaisuutta alalle
6 YIT:n tuore kohde Merenkulkijanranta 2 on Helsingin Lauttasaaressa. Kuva: YIT
Ihmisten erilaiset tarpeet otettava huomioon ja muutettava jarruista hyödyiksi kiinteistöja rakennuspolitiikassa . Mollivoittoiseksi jäi vuosi 2014 Rakennusteollisuus RT:n toimitusjohtajan Tarmo Pipatin mielessä. Kokonaisuudessaan talonrakennustöitä arvioidaan alkaneen viime vuonna vain 25,5 miljoonan kuutiometrin edestä. Tänä vuonna aloitusten odotetaan nousevan 27,5 miljoonaan kuutiometriin, mikä on edelleen hyvin matala taso. Kapasiteetti oli vajaakäytössä, ja laskevasta trendistä johtuvat hankaluudet veivät alan yritysten energiaa. Tänä vuonna rakentamisen määrän ennakoidaan laskevan yhä prosentilla, kun se viime vuonna väheni arviolta 3 prosenttia. Maaja. 7 Nykyinen meno ja laki muutettava Kiinteistökehitysja asuntorahoitusyhtiöt kiittävät, kasvukeskusten asunnontarvitsijat itkevät ja rakennusteollisuus tuskailee voimattomuuttaan neljättä vuotta jatkuvan seisovan tilanteen vuoksi. – Meidän näkemämme mukaan vuodesta 2015 tulee neljäs negatiivisen kasvun vuosi. Rakennusteollisuuden Tarmo Pipatti luettelee elvytyskeinoja. – Oli peräkkäin kolmas vuosi, kun rakentamisen kaikki osaalueet laskivat
Pipatin tavoitteena oli yhdessä Lahden kaupunginhallituksen kanssa toimeenpanna ns. Hidas alamäki jatkuessaan kuitenkin merkitsee 10–15 prosentin laskua 10 vuodessa. Kasvukeskukset ja maaseutu sidoksissa Pipatti vaatii kansantalouden kokonaisuuden näkemistä ja painottaa kysymystä: – Kuinka pystytään hoitamaan vääjäämätön kaupungistuminen. – Samaan aikaan on muistettava, että uudelleen nouseva metsän ja turpeen lisähyödyntäminen on vesirakentaminen supistunee tänä vuonna viime vuoden tapaan yhden prosentin. Lahden strategia, jonka ytimenä oli ajatus elinkeinopolitiikan seudullistamisesta ja kuntien välisen verokilpailun neutraloimisesta. Sen toimitusjohtaja Hannu Rossilahti on keskustataustainen. Peleissä ja talvisaikaan hiihtelyssä kuluu paljon vapaa-aikaa. RT:n laskelman mukaan viime vuonna rakennettiin 24 500 asunHollolan-Lahden kehityskuvioista RT:n leipiin Rakennusteollisuus RT:n toimitusjohtajan, varatuomari Tarmo Pipatin taustalla on ura kuntajohtajana ja siirtyminen elinkeinoelämän puolelle. – Sen sijaan meillä on 35 vanhaa keskikokoista kaupunkiseutua, jotka eivät juurikaan kasva mutta eivät menetäkään väestöään. Peruskorjaus ainoa kasvava alue Peruskorjaus on rakentamisen alueista ainoa, joka on kasvanut myös vaikeina taloudellisina aikoina. Nimitysuutisessaan Tekniikka&Talous -lehti kuvasi Pipattia idearikkaaksi ja aikaansaavaksi johtajaksi, jonka touhukkuus ja suoraviivaisuus ärsytti osaa Lahden poliitikoista. – Vaikka yleinen talouskehitys vahvistuisi alkuvuoden aikana, se näkyy rakentamisessa vasta viipeellä, Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Sami Pakarinen toteaa. Pelkästään asuntokorjauksiin käytetään vuosittain 1 300 euroa henkeä kohden. Hänen edeltäjänsä Kari Salmi (sd) kuuluu vuodesta 2008 lähtien Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARAn johtajistoon ja on vahva lahtelainen kuntapoliitikko sekä Lahden Seudun Kehitys LADEC Oy:n hallituksen puheenjohtaja. Asuntorahastot ovat paikanneet näin vuokra-asuntotuotantoa, jonka saama tuki yhteiskunnalta on ollut liian vähäistä. Asuinrakennusten korjaamisen osuus bruttokansantuotteesta nousee nyt noin 3,7 prosenttiin, kertoi ARA-päivässä johtava neuvonantaja Pekka Pa– Kasvavien keskusten asukkaiden kannalta on erittäin huono asia, että joka vuosi tulee 3000–5000 uutta asuntoa liian vähän, Pipatti huomauttaa.. ARA on ollut nykyhallituksen aikana poliittisessa silmätikussa. Muutkin uudet kehitysideat saivat vahvaa vastustusta Salpausselällä, joten Pipatti hakeutui elinkeinoelämän piiriin ja irtisanoutui vuoden 2006 lopussa. Rakennusteollisuus RT:n toimitusjohtajana Pipatti aloitti keväällä 2007 yllättäen vetäytyneen, RT:tä vahvasti kehittäneen Terho Salon jalanjäljissä. – Kasvavien keskusten asukkaiden kannalta on erittäin huono asia, että joka vuosi tulee 3000–5000 uutta asuntoa liian vähän, Pipatti huomauttaa. Jos seuraava hallitus on punamulta, ARAn aseman ratkaisussa mitataan hallituksen toimintakykyä. Lahden kaupunginjohtajaksi hänet valittiin sosiaalidemokraattina syksyllä 2002. – Toimiala on kasvava, ja siihen liittyvät olennaisesti myös uudet talotekniset järjestelmät energiatuotannon hybridimalleineen ja energiatehokkuusjärjestelmineen. – Tämä johtuu siitä, että kerrostalojen kunnossapidossa on ”aikataulupakko”, ja sitä jatkuu vielä 30 vuotta, Pipatti sanoo. Rakentajille on yhä enemmän töitä taloteknisessä kunnossapidossa ja hoidossa, mutta työ myös vaatii entistä syvempää osaamista, Pipatti toteaa. – Varsinainen maaseutu menettää vielä sellaiset 800 000 asukastaan seuraavan 10, viimeistään 20 vuoden aikana. Pipatti syntyi 1954 Heinolassa, kouluttautui oikeustieteen kandidaatiksi ja toimi Janakkalan ja Jyväskylän maalaiskunnan kunnanjohtajana. 8 jakkala rakennusalan tutkimusyhtiö Foreconista. toa, niistä 7400 ARA-rahoitteisia, 11200 vapaarahoitteisia rivija kerrostaloasuntoja ja 5900 vapaarahoitteisia omakotitaloja. Joukkoon kuului toinen hollolalainen, Keskustan nykyinen varapuheenjohtaja Juha Rehula. Erilaistuminen vääjäämätöntä Valopilkkujakin vuodessa 2014 Pipatin mukaan oli: – Muutamat kasvukeskukset: pääkaupunkiseutu, Tampere, Turku, Lahti, Jyväskylä, Kuopio ja Oulukin, jossa keskustaparkin rakentaminen avasi patoutuneen liikerakentamistarpeen. Hollolassa edelleen asuva Tarmo Pipatti on Suomen Sulkapalloliiton puheenjohtaja. Vain kaksi kolmasosaa kovan rahan asunnoista on myyty suoraan yksityisille omistajille. – Kahden vuoden ajan yksityiset rahastot ovat pelastaneet kasvukeskusten asuntotuotannon. Se näkyy vääjäämättä aluetaloudessa
Tänä vuonna aloituksia ennakoidaan lähtevän käyntiin sama määrä. TANTO kasvoi viime vuonna 7 400 asuntoon. Finanssikriisistä alettiin toipua, mutta vuonna 2012 jämähdettiin täysin paikoilleen. Lähde: Tilastokeskus Rakentaminen aloittain. Lähde: TK, ARA, ennuste RT. Jos ei huolehdita kasvukeskusten taloudesta, ei pystytä kasvattamaan maaseudun biotalouttakaan. – Kun uudisrakentaminen keskittyy kaupunkikeskuksiin, niin kuinka suomalainen yhteiskunta pystyy huolehtimaan elinvoimasta uusiutuvan teollisuuden raakaainejuurilla. Kasvu syntyi pääasiassa takauslainalla rahoitettavien asuntojen ja asumisoikeusasuntojen rakentamisen vilkastumisesta. Pipatin kuvassa näkyy, että rakentamisen vähyyteen on kiinnitetty huomiota vain kasvukesASUNTOTUOTANTO TALOTYYPIN JA RAHOITUSMUODON MUKAAN Asuntoaloitukset 2012 2013 2014e 2015e Asuntoja, kpl Rivija kerrostalot 20 200 19 200 18 600 18 800 Vapaarahoitteiset asunnot 14 000 12 800 11 200 10 800 ARA-asunnot 6 200 6 400 7 400 8 000 Omakotitalot 9 700 7 900 5 900 5 700 Vapaarahoitteiset asunnot 9 700 7 900 5 900 5 700 Yhteensä 29 900 27 100 24 500 24 500 Vapaarahoitteiset asunnot 23 700 20 700 17 100 16 500 ARA-asunnot 6 200 6 400 7 400 8 000 ARA-asunnot sisältävät myös takauslaina-asunnot. Se on verraten vähän, koska asuntotuotantotarve kasvaa kasvukeskuksissa koko ajan väestönlisäyksen sekä kaupungistumisen myötä. Siksi olen huolissani siitä, ettei Keskusta vain pelkistä periaatteellisista syistä vastustaisi esimerkiksi Pisararataa. – Jos nykyinen trendi jatkuu, eikä huolehdita riittävästä rakentamisesta kasvukeskuksissa, mekanismi poistuu, tulee pitkä näivettymisen kierre. Viime vuonna aloitettiin arviolta yhteensä 24 500 asunnon rakentaminen. 9 . haja-asutusalueiden varassa. – Esimerkiksi Pisara-radan toteuttamisesta on pidettävä ehdottomasti kiinni, jotta siihen kytketty kaavoitusvelvoite ei purkaudu. Minun järkeni mukaan turvekin antaa järkevää elinvoimaa maaseudulle ainakin niin kauan kuin kivihiiltä riittää Suomessa korvattavaksi. Pipatti huomauttaa, että isoissa vaikeuksissa olevassa julkisessa taloudessa tasaus maaseudulle tapahtuu valtionosuuksien ja verotuksen kautta. Asuntotuotanto talotyypin ja rahoitusmuodon mukaan VALTION TUKEMA VUOKRA?ASUNTOTUO. Valtion ja kuntien viime syksynä tekemä historiallinen sopimus on merkittävä sekä liikenneettä asuntopoliittisesti eikä sitä saa vesittää, Rakennusteollisuus RT:n toimitusjohtaja Tarmo Pipatti painottaa. VTT arvioi vuonna 2012, että mikäli väestönkasvu ja asuntojen poistuma toteutuvat maksimioletuksilla, vuosittain pitäisi aloittaa 40 000 asunnon rakentaminen vuoteen 2030 saakka
Pipatti valittaa, että rakennusteollisuuden osaksi on jäänyt katseella seuraaminen. Maahanmuuttajilta saatava työpanos todella tarvitaan tulevaisuudessa kasvavilla alueilla. Väylästrategia uudistettava bioja kiertotalouden tarpeisiin – Kaikissa kasvukeskuksissa kunnat kaavoittavat liian vähän, toteaa Tarmo Pipatti. Emme kuitenkaan voi tehdä mitään muuta kuin odottaa. – Uskon, että kansalaiset hyväksyvät mieluummin tieveron kuin päällysteiden pois käärimisen käyttämiltään työ-, mökkimatkaja luontoharrastusteiltä. Päätökset ostovoiman turvaamisesta myös tulevina vuosina ovat kauaskantoista politiikkaa ja osoittavat sitoutuneisuutta”. Erilaisuus sallittava ja hyödynnettävä Pipatti vakuuttaa, että rakennusyhtiöt pystyvät kyllä tekemään halpojakin asuntoja, kun harkitaan, tarvitaanko ihan kaikissa asuintaloissa välttämättä nykyisin vaaditut määrät autopaikkoja, väestönsuojia, esteettömyyttä ja julkisivukikkoja. Se on meille käytännön ihmisille paitsi taloudellisesti myös henkisesti raskasta. Tarvitaan puurekat kestäviä teitä, Pipatti painottaa. Kasvukeskushaasteeseen vastattava Talonrakentamisessa on Pipatin mukaan olennaista vastata kasvukeskusten asuntohaasteeseen ja ikääntymiseen, johon tarvitaan palvelukeskuskonsepteja. – Pitää kaavoittaa myös sellaisia Metsäteollisuus on arvioinut, että tiedossa olevat investoinnit biotuotetehtaisiin lisäävät puun kysyntää viidenneksen nykyisestä, yli 60 miljoonaan kuutiometriin. Kaksi senttiä johtaisi 10 vuodessa miljardirakentamiseen, eikä sekään näkyisi todellisuudessa missään, Pipatti miettii. – Täytyy nähdä, että mikään muu kehittynyt länsimaa ei ole pystynyt huolehtimaan tieverkostonsa kunnosta ilman ruuhkatai tietullimaksuja. Elintasoa ja monipuolista kulttuuria he joutuvat etsimään kasvukeskuksista niin kuin kantasuomalaisetkin. – Myöskään maahanmuuttajien asuntopolitiikka ei toimi sen paremmin kuin kasvukeskuksiin muuttajien asuntotarpeiden hoito. Niiden kerääminen aina takametsistä asti vaatii paitsi valtateiden myös metsäautoja yksityisteiden kunnossapitotason suunnitelmallista palauttamista, jotta kaikki 740 000 yksityismetsänomistajaa saadaan mukaan uuteen kansantalouden projektiin. Keskikokoisten maaseutukaupunkien vapaata asuntokantaa voidaan hyvin hyödyntää maahanmuuttajien kotouttamisvaiheessa, mutta maaseudulla ei ole heille töitä. – Maahanmuuttajille on rakennettava edullisia asuntoja, koska harva heistä pystyy hetimmiten nykäisemään 300 000 euroa asuntoon. – Samaan aikaan maaseudulla on muiden kuin valtateiden ylläpito viime vuosina laiminlyöty. Pääkaupunkiseudulle onkin kohdistunut puolet koko maan rakentamisesta. – Suomessa ei osata nähdä liikenneväyliä tuotantotekijöinä, Tarmo Pipatti näkee ja vaatii: Valtaväylien ulkopuolisessa tieverkossa pitää priorisoida nousevan kotimaisen biotalouden kannalta olennaiset reitit. Näiden neliöhintaa nostavat vaikutukset ovat 300–1500 euroa neliöltä. Vanhankaupunginkoski on vanhinta Helsinkiä, ja sinne on viime vuosina rakennettu lisää asuntoja. – Kaikille muuttajille pitää olla tarjolla edullisia asuntoja kasvukeskuksissa. Kuva: YIT. Siitä seuraa riski, ettei saada tavaraa pois metsistä. Pipatti esittää, että polttoaineverosta sentti kohdennetaan tienpitoon. Suomessa nopeasti toteutettavana tieverona toimisi hyvin yksi sentti polttoainelitrasta. Joka neljäs metsänomistaja asuu nykyisin yli 20 000 asukkaan kaupungissa, osa suunnittelun Pisararadan varrella, ja vain 40 prosenttia on maanviljelijöitä. 10 kuksissa. Suuria uusia sellu-biotehtaita on tulossa, mutta samalla on muistettava, että kuitu ei kulje metsistä bittejä pitkin. Se tekisi 50 miljoonaa euroa vuodessa ja olisi aika huomaamaton kulu bensamittarilla. Ostovoiman turvaamiseksi työryhmä esittää vuositasolla arviolta 50 miljoonan euron lisäystä. – VTT:n yhteenvedot kertovat, että kansalaiset ymmärtävät nämä tarpeet, mutta puolueiden näkemys on puuttunut, Tarmo Pipatti toteaa ja viittaa Infra ry:n lausuntoon parlamentaarisen työryhmän ehdotukseen Liikenneväylien korjausvelan vähentäminen ja uusien rahoitusmallien käyttö ”Korjausvelan kasvun pysäyttämiseksi ja korjausvelan vähentämiseksi esitetyt yhteensä 150 miljoonaa euroa vuodessa riittävät tarkoitukseensa mutta edellyttävät samalla toimenpiteiden priorisointia elinkeinoelämän tarpeiden perusteella. Otetaan sentti bensamittarilta! Siitä, miten väylästön kunnon palauttaminen kustannetaan, on useampia vaihtoehtoja. – Haluaisimme päästä kurjistumiskierteestä myönteisiin odotuksiin, jotka perustuvat ympäröivän yhteiskunnan faktojen näkemiseen
– Toivottavasti tuleva hallitus ottaa nykyistä käytännönläheisemmän asenteen, jotta nämä asiat tulevat ratkaistuiksi. Pisararata-alueiden rakentaminenkin pitää nähdä kokonaisvaikutuksineen tässä valossa. Silloin asukkaillakin on aito valinnan mahdollisuus, kun nyt kaikkien halutaan asuvan neljän tähden asunnoissa. Kaavamaailman on tultava ihmisiä vastaan. – Kaavoitusja rakennuslakia on pakko muuttaa, Pipatti sanoo ja luonnehtii: – Suomalainen kunnallinen itsehallinto on 30 vuoden ajan ylikorostunut tavalla, joka on johtanut talouden paikalleen jämähtämiseen. Kunnat vain nauroivat partaansa: sopimuksessa ei ole sanktioita... Lähde: Tilastokeskus, jonka tilastot vuodelta 2014 ovat myöhästyneet tilastouudistuksen vuoksi. – Erityisesti asuntorakentamisen paineen pitäisi pakottaa kunnat kaavoittamaan kasvukeskuksissa 50 prosenttia enemmän kuin nykyinen ”itsehallinto” on suunnitellut ja budjetoinut. Mitäpä jos valtio ja kunnat alkaisivat määrätä, että pitää ajaa tila-autolla, vaikka paras olisi pieni kaupunkikulkuneuvo! – On pystyttävä rikkomaan nykyinen moodi ja meno. Pääomamarkkinat ovat kuitenkin sumeat. Vanha 40 vuoden ARA-laina ja erityisryhmien rahoitus eivät ole riittäneet saamaan aikaan tavallisen ihmisen tarvitsemaa asuntotuotantoa. Toki kaikki haluamme hyvää kaupunkikuvaa, mutta ei niin ”neukkulaista” meininkiä kuin nyt, että yksityiskohtia myöten määrätään, miltä talon pitää näyttää ja mitä kaikkea sen pitää sisällään pitää. Pipatti luettelee asioita, joista seuraa suuria lisäkustannuksia rakentamiselle: – Turhat valitukset, turhat selvityspyynnöt ja ajallisesti ennakoimaton viranomaistoiminta, joka saattaa kestää jopa 5–10 vuotta. – Tavattoman hyvä keino oli sitoa talonrakentaminen infrarakentamiseen pääkaupunkiseudulla ja pakottaa kunnat näin kaavoittamaan. Markkinataloutta vai tukipolitiikkaa. kaavoitusviranomaiset eivät kanna vastuutaan. Ostovoiman heikentymiskierre on ollut jo vuosia todellisuutta. – Kaikissa kasvukeskuksissa kunnat kaavoittavat liian vähän. – Tiedetään, että 2/3 pääkaupunkiseudun asukkaista on yksintai kaksineläjiä, mutta heidän tarvettaan isompia asuntoja on pakko rakentaa, jotta ylipäätään saadaan rakentaa. – Kaavamääräykset ovat sellaisia, että melkein järjestään rakennushankkeet alkavat kaavamuutoksella, koska alkuperäinen kaava ei ole ollut toteuttamiskelpoinen, Pipatti kuvaa tilanteen absurdiutta. Teksti: Terttu Iiskola. Tämä näkyy paitsi kaavoituksessa ja rakentamisessa myös sotessa ja sivistyspuolen ratkaisuissa. Hyvä esimerkki on valtion vaatima pääkaupunkiseudun 14 kunnan aiesopimus asuntorakentamisen lisäämiseksi. – Asuntoministerin toimista oli hyvää Krista Kiurun asumisoikeus/vuokra-asuntojen ristiinkytkyn purku. – Valtiovalta katsoo, että asuntopolitiikka on tukipolitiikkaa, mutta siitä on tullut rakentamisen kuristusväline, Pipatti sanoo. – Sen sijaan täydellisesti on epäonnistuttu 20 vuoden asuntolainamallin toteutuksessa. Asuinrakentamisen volyymi väheni samaan aikaan 17,4 prosenttia. Onko oma virka tärkeämpi kuin muiden ihmisten leipä. Näin ei ole varaa jatkaa. Nykyinen moodi ja laki muutettava – Yhteiskunta huutaa lisää asuntoja, mutta apparatuuri ei kuuntele eikä toimi. rakennuspaikkoja, joissa perustamiskustannukset ovat alhaiset. Apparaatti ei ota huomioon, että ei pystytä enää lisäämään kustannuksia, jotka sen omista prosesseista aiheutuvat, Pipatti sanoo. Osa kunnallisista päättäjistä on ajattelemattomia, siis käyttää valtaansa itsekkäästi ja lyhytnäköisesti yhteiskunnallisen kehityksen näkökulmasta. Kaikki ne ovat kalliita, tehottomia. – Valtion korkotukea ei ole vuosiin tarvittu, koska korot ovat alhaalla. – Niin syntyy aitoa kilpailua ja rakennustuotanto siirtyy kaupunkikuvallisesta kikkailusta määrälliseen asuntoja palvelutarpeen tyydytykseen. Hallinnoiva kaavaeliitti ei ole välittänyt yhteiskunnan pahoinvoinnista. – Valtion takausten käyttö pitäisi tässä tilanteessa kohdistaa suoraan kasvukeskuspaikkakunnille. Pitää eriyttää asuntorakentaminen niin, että tarjolla on viiden tähden sekä yhden tähden asuntoja – kuten hotelleissa. Kalasataman töiden seisominen kaksi vuotta on valaiseva esimerkki siitä, miten pääkaupunkiseudun Uudisrakentamisen volyymi-indeksi Vuoden 2014 lokakuussa käynnissä olevan rakennustuotannon kiinteähintainen arvo eli volyymi väheni 19 prosenttia vuodentakaisesta. Ylikaavoituksella aitoa kilpailua – Ainoa todella vaikuttava tapa korjata tilanne on ylikaavoittaa mutta joustavasti, Pipatti sanoo. Sijoittajien mielenkiintoa ylläpitivät vaihtoehtoisten sijoitusten matalat tuotot. 11 . Miksi aina tarvitaan kaavamuutos
Kiinteistökehitysyhtiöiden menestystä kuvaa hyvin se, että Itämeren ympäristön pääkaupunkeihin sijoittavan Cityconin osinko on noussut Helsingin pörssissä 21 prosenttia (3,198) vuoden alussa. Fira Oy:n toimitusjohtaja Jussi Aho arvioi (Kauppalehti 9.2.), että 30 miljardin vuosivolyymillä pyörivällä rakennusalalla on miljardien eurojen tyhjäkäyntiä: – Tuottavuuskehityksen jumbotilaa pitävä rakennusala on kokonaan uudistamatta. uusien toimistotilojen määrä koko vuoden 2013 aikana. Rakennusprojektimalleja täytyy kehittää siten, että hankkeet viedään läpi aiempaa enemmän yhMini on YIT:n uusi kaupunkiasunto, joka tarjoaa joustavat, elämänmukaiset neliöt. Heikko taloustilanne käänsi tyhjän toimistotilan määrän pääkaupunkiseudulla kasvuun vuoden toisella puoliskolla. Sponda lupaa osingoksi 0,19 euroa osakkeelle, jonka hinta ehti nousta 4,28 euroon. Yritysten pitää kehittää omia liiketoimintamallejaan. 12 Kiinteistökehitysyhtiöillä ja asuntorahastoilla meni hyvin. Kiinteistöja rakennusalalla niillä meni hyvin, jotka pystyivät valitsemaan sijoitusja työkohteensa. Kuva: YIT tässä tilanteessa on se, että Tilastokeskuksen keskimääräiset kuvaajat eivät kuvaa rajusti eriytyvää todellisuutta Suomessa. Kansainväliset sijoittajat olivat ostajana 35 prosentissa kaupoista, ja ostajista kuusi tuli Suomen markkinoille ensimmäistä kertaa. Kuvassa miehen asumisen malli. Molemmat suuret rakennusyhtiöt taistelevat sopeutuakseen Suomen ja naapurimaiden taantumatalouteen. Vuoden viimeisen neljänneksen volyymi oli yli miljardin. Suurilla rakennusliikkeillä ja hiljenevän maaseudun kiinteistönja asunnonmyyjillä sen sijaan ei mennyt hyvin. Vuoden 2014 lopussa vajaakäyttöaste ydinkeskustassakin oli 7,8 prosenttia. Kokonaiskuvassa ongelmallista Kiinteistörakentamisvuosi 2014 osoitti jakolinjat Kasvukeskukset kannattavat, vuokrat nousevat, mutta maaseudulla toimitila tai omakotitalo ei mene kaupaksi lainkaan Pääkaupunkiseudun asuntojen lievän hinnanlaskun uutisoinnin taakse jäi piiloon olennainen: Suomen jakautuminen kasvuja taantuma-alueisiin tuli näkyväksi vuonna 2014. Catellan mukaan keskimääräinen vajaakäyttöaste oli vuoden 2014 lopussa 12,5 prosenttia, kun se vuotta aiemmin oli 12,4 prosenttia. Lemminkäinen puolestaan ei jaa osinkoa lainkaan, vaikka saikin käännetyksi tappiollisuuden pieneksi voitoksi. Kiinteistökehitysyhtiöt ja asuntorahastot menestyvät, koska ne pystyvät valikoimaan parhaat kohteet kasvavista keskuksista, missä sekä elinkeinoelämän että asuntojen vuokrausprosentti pysyy vakaana. Kiinteistökauppoja oli viimeksi yhtä paljon vuonna 2008, jolloin volyymi oli 4,15 miljardia euroa. Pääkaupunkiseudulle valmistui KTI:n mukaan noin 85 000 kerrosneliötä uutta toimistotilaa syyskuun loppuun mennessä, mikä on lähes yhtä paljon kuin. Kiinteistökaupat yli vuoden 2008 määrän Spondan toimitusjohtajan Kari Inkisen mukaan kiinteistökauppojen volyymi nousi noin 4,2 miljardiin euroon vuonna 2014 (KTI). Tulos putosi 39 prosenttia ja osinko 38 sentistä 18 senttiin osakkeelta. Helsingin ydinkeskustan vajaakäyttöaste kääntyi 1,1 prosenttiyksikön laskuun vuoden toisella puoliskolla. YIT:stä vuonna 2013 irtautunut kiinteistöjen kunnossapidon kehittäjä Caverion on hivuttautunut kansainvälisille markkinoille, mutta silti vielä viime vuonna yhtiö keskittyi sisäisen tehokkuuden ja projektijohtamisen parantamiseen, jotta tänä vuonna voi pyrkiä kannattavaan kansainväliseen kasvuun. Toimiva pohja, hyvät tilaratkaisut ja valmiiksi mitoitettu, itse valittu sisustus tekevät kodistapersoonallisen ja käytännöllisen city-kodin. On todettu, että toimistotaloja on pakko joko purkaa tai muuttaa asunnoiksi. Rakennusliikkeiden pakko tehostaa YIT on tunnettu jopa yli viiden prosentin osingonmaksajana, mutta vuosi 2014 pudotti osingon noin 3,4 prosenttiin alentuneestakin osakkeen arvosta (5,35). Kovaa osinkoa vuodelta 2014 odotetaan
PTT:n ennusteen mukaan vuokrat nousevat edelleen koko maassa keskimäärin kaksi prosenttia. Tulostiedotteensa mukaan yhtiö aikoo investoida uusiin asuntoihin edelleen 150–200 miljoonaa vuodessa, mutta arvonnousua Sato aikoo hankkia keskittämällä sijoituksensa vain parhaille paikoille. Rakennusalan suhdannetaite lienee kuitenkin takana, koska konkurssien määrä rakentamisen alalla väheni viime vuonna. Siellä se maksaa viime vuodelta noin 3,5 prosentin osingon, – ja arvot tulevat nousemaan tässä isojen eläkevakuutusyhtiöiden pääosin omistamassa yhtiössä. Vuokrannousuissa Sato näyttää muille mallia: tänä vuonna 3–3,5 prosenttia. Teksti: Terttu Iiskola Niukkuuden markkinoilla kasvukeskuksissa markkinaehtoisuuden lisääntyminen kohottaa vuokria.. Pellervon taloudellinen tutkimuslaitoksen mukaan omistusasuminen on jo kuudetta vuotta yli puolta halvempaa kuin vuokraasuminen. Niukkuuden markkinoilla kasvukeskuksissa markkinaehtoisuuden lisääntyminen kohottaa vuokria. Vuokrien vuosinousu oli vuoden 2014 neljännellä neljänneksellä 3,5 prosenttia (Tilastokeskus). 13 Vanhojen kerrostalojen keskimääräiset hinnat Vanhojen osakeasuntojen hintojen muutokset suurimmissa kaupungeissa Vanhojen ja uusien asuntojen indeksit Omistusasujien kustannukset Vuokrien ja kuluttajahintojen kehitys dessä eri osapuolten ja asiakkaiden kanssa. Konkurssiin haettiin kuitenkin yhä 646 yritystä, joissa oli 3100 työntekijää (edellisvuonna 705/3864). Ne ovat muun muassa auttaneet YIT:tä pääoman käytön tehostamisohjelmassa tukkumaisen suurilla asunto-ostoillaan, joiden merkitys on olennainen YIT:n 240 miljoonan euron kassavirtaparannuksessa. Heikko talouskasvu ja epävarmuus työmarkkinoilla lisäävät vuokra-asuntojen kysyntää, mikä nostaa vuokria niukkuuden markkinoilla. Aikoinaan yleishyödyllisen vuokranantajana aloittaneen Saton oman pääoman tuotto nousi viime vuonna 14 prosenttiin, ja yhtiö osakkeiden noteeraus alkoi tammikuussa Privanet-pörssissä. Markkinaehtoisuus nostaa vuokria Rakennusyhtiöiden onneksi asuntorahastoilla on mennyt hyvin, ja parhaat niistä jakavat yli viiden prosentin osinkoa
Kuvan rakennusta peruskorjataan Helsingin Tapulikaupungissa.. 14 Lisäja täydennysrakentamisen avulla peruskorjauksesta kannattavampaa Vanhojen kerrostalojen purku yleistynee 1970-luvulla useat betonielementtitalot rakennettiin noin 40 vuoden elinkaarta ajatellen. Taloja kuitenkin tullaan pääosin peruskorjaamaan, ei purkamaan
Haasteita varmasti on edessä, arvioi Hannu J. Peruskorjaamista ja ullakkorakentamista tehtiin yhtä aikaa saman urakoitsijan kanssa ja yhden ja saman projektinjohtoyrityksen vastuulla. Moni taloyhtiö on ihmeissään jatkuvasti muuttuvien ja useimmiten tiukentuvien määräysten edessä. Hannu J. Ullakkoja lisäkerrosrakentamisen yleistyessä taloyhtiöt etsivät lainarahan lisäksi lisärahoitusta kokonaisvaltaisiin peruskorjauksiin. – Esimerkiksi kolmikerroksisiin taloihin voitaisiin rakentaa kaksi lisäkerrosta yhden sijaan. Talonrakennusteollisuus ry:n Uudenmaan aluepäällikkö Hannu J. Espoossa muun muassa metron varrelle syntyy asemien seuduille täydennysrakentamista. Harvempi taloyhtiö haluaa ilman reilua porkkanaa muuttaa taloyhtiönsä työmaaksi vuodeksi tai kahdeksi. Samalla taloyhtiö saisi hissin. – Ehkä yleisin virhe on peruskorjauksen alimitoitus. 15 . PERUSKORJAUS väljille tonteille. Jos puoTaloyhtiöiden kannattaa harkita lisäja täydennysrakentamisen hyödyntämistä rakennusoikeus siihen mahdollisuudet antaa. Mäkinen. littaisen peruskorjauksen jälkeen joudutaan tekemään uutta saneerausta muutaman vuoden jälkeen, on selvä, että kustannukset nousevat. Mielekäs hankintakokonaisuus on myös tämän vuoksi tarpeen näin asumishaitta ei vähän väliä toistu, korostaa Mäkinen.. Taloyhtiön käyttämätön rakennusoikeus voidaankin hyödyntää myös lisäkerroksen – tai kerrosten rakentamiseen. Täydennysrakentamista voisi eräissä Helsingin lähiöissä hyödyntää enemmän. – Uudet korjausrakentamisen energiatehokkuusvaatimukset tulevat vaikuttamaan halukkuuteen tehdä peruskorjauksia. IVkonehuoneen runko kuitenkin oli hyvä lähtökohta lisärakentamiseen. Sen sijaan uusille alueille infran perustaminen on kallista. Vuosina 20122013 tehty peruskorjaus maksoi yli neljä miljoonaa euroa, josta ullakkorakentamisella saatiin rahoitettua kustannuksia 360 000 euroa. Sillä voidaan rahoittaa osa saneerausprojektin toteutuksesta. – Jokainen hanke tulee erikseen taloudellisesti arvioida. Mäkisen mukaan täydennysrakentaminen edellyttää hyvää yhteistyötä asunto-osakeyhtiön tai yhtiöiden ja kaupungin välillä. Ullakkotilat tai muutoin käyttämätön rakennusoikeus voikin olla taloyhtiölle suuri taloudellinen mahdollisuus. Samalla taloyhtiö saisi hissin. – Esimerkiksi kolmikerroksisiin taloihin voitaisiin rakentaa kaksi lisäkerrosta yhden sijaan. Täydennysrakentamisen rakennuskustannusten hinnaksi tulee keskimäärin vain hieman yli puolet kokonaan uuteen, syrjäiseen alueeseen verrattuna. Energiatehokkuusvaatimukset Suuri osa asunto-osakeyhtiöistä joutuu tulemaan toimeen ilman ylimääräistä rakennusoikeutta. Aiemmat aktivoimistoimet eivät ole riittävästi rohkaisseet taloyhtiöitä täydennysrakentamiseen joko lisäkerroksilla tai lisärakennuksilla tontillaan. Peruskorjausten hintaskaala on niin laaja, että yleispätevää ohjetta, paljonko maksimissaan kannattaa käyttää per neliö, ei ole. Alimitoitus tulee kalliiksi Mikäli peruskorjauksessa edetään normaalikaavan mukaan, on syytä välttää tiettyjä virheitä, neuvoo Hannu J. Korjausrakentamisen yhteydessä tehdään yhä useammin myös lisäeristäminen. – Jo olemassa olevia rakenteita voidaan hyödyntää luovasti. Mäkisen mukaan lisäkerroksia voidaan tehdä monella tavalla. Kerrostalo on rakennettu 1960-luvun alussa. Peruskorjauksessa ei tulisi koskaan aliarvioida asukkaalle koituvaa haittaa. Täydennysrakentaminen entisenä rakennusmassana on tällöin yksi vaihtoehto. Kalliiden peruskorjausten mielekkyyttä on alettu kyseenalaistaa kohteissa, joissa näitä mahdollisuuksia ei ole. Kalliossa Asunto-osakeyhtiö Kolmas linja 17:ssä rakennettiin vanhaan IV-konehuoneeseen puolittainen lisäkerros, kaikkiaan viisi asuntoa. Yleensä rakennusoikeus ”vaihdetaan” osaksi peruskorjausprojektia, vaikkapa julkisivuremontin tai lisäkerroksen rakentamisen yhteydessä. – Useaa taloyhtiön osakasta – varsinkin senioreita askarruttaa, miten paljon energiatehokkuusvaatimukset nostavat jo muutenkin kallista peruskorjausprojektia. Hyvä infra säästää rahaa Monet vanhat asunto-osakeyhtiöt on rakennettu ainakin suhteellisen Hannu J. – Esimerkiksi Kivikossa, Myllypuron vanhassa osassa ja Vuosaaressa on mahdollisuuksia täydennysrakentamiseen kuten myös Vantaalla, arvioi Mäkinen. Mäkinen. Vesiinfra, viemärit ja kaukolämpö ovat jo lähes valmiina. Mäkinen kehottaa luoviin ratkaisuihin asunto-osakeyhtiön lisärakennusoikeutta miettiessä. – Yleensä jo rakennetut infraverkot kestävät lisäykset. Esimerkiksi ympäristöministeriö normittaa asetuksin myös peruskorjattavien kerrostalojen energiataloutta, jolloin peruskorjaamisesta tulee vielä nykyistä kalliimpaa. Valitettavasti vielä ei kuitenkaan tiedetä, miten energiatehokkuusvaatimukset peruskorjausten hintoihin vaikuttavat. – On makuasia puhutaanko Kallion esimerkissä lisäkerroksesta vai ullakkorakentamisesta. Tapiolassa ja Espoon keskustassa on toteutettu täydennysrakentamista
16 Viisikymppiset elementtikerrostalot Peruskorjausikään on tullut tai lähivuosina tulossa kymmeniä tuhansia kerrostaloja, vuosittain jopa 20 000 asunnon verran. Niitä ei ollut edes tarkoitus peruskorjata vaan purkaa elinkaarensa lopulla. Rossilahden mukaan rakennusteollisuuden pitäisi nähdä vanha, varsinkin 1960ja -70-luvuilla rakennettu rakennuskanta myös potentiaalisena raaka-ainemateriaalina. Vanhojen betonielementtien purkamisia tullaan joka tapauksessa näkemään entistä enemmän. Nyt esimerkiksi Vantaalla myös yksityinen taloyhtiö harkitsee kiinteistönsä fyysistä purkamista. Pahimmillaan suunnitteluun pohjaava ratkaisu on käytännössä mahdoton toteuttaa. Kuitenkin moni talo on jo yli puoli vuosisataa vanha. Maarakentamisessa murskeena hyödynnetty betonijäte voitaisiin käyttää uudelleen rakentamisessa. Taloyhtiö hakee kaavamuutosta, joka sallisi suuremman talon rakentamisen tontille. – Rakennukset eivät kuitenkaan ole ikuisia. Purkaminen tuo muassaan kierrätysmahdollisuudet. Joskus siitä käytetään nimitystä anti-investointi. – On mahdollista että osaa vanhan purettavan rakennuksen materiaaleista voitaisiin kierrättää. Varsinkin 1960ja 1970-luvulla useat betonielementtitalot rakennettiin noin 40 vuoden elinkaarta ajatellen. Oleellista on myös ja ennen kaikkea täydennysrakentaminen. Purkuun sijoitetut rahat tulisi saada takaisin uuden lopputuotteen hinnassa. Hannu J. Tähän mennessä puretut rakennukset ovat olleet vuokrataloyhtiöiden kuten VVO omistamia. Mäkinen ei kuitenkaan lähtisi suinpäin materiaalikierrätykseen, ilman selvityksiä. Mäkinen ei ota kantaa siihen, missä määrin purkua ja suuremman rakentamista entiselle paikalle voisi tapahtua. – Pitäisi kuitenkin muistaa, että myöskään rakennusten purkaminen ei ole ilmaista. Teksti ja kuvat: Klaus Susiluoto Valitettavasti vielä ei tiedetä, miten energiatehokkuusvaatimukset peruskorjausten hintoihin vaikuttavat.. Tekesin ”Asunto-osakeyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen (ApRemodel)” -projektin tutkimusalueena on ”asunto-osakeyhtiöiden korjaustoiminnan uudistaminen ja asuinalueiden täydennysrakentaminen taloyhtiöiden näkökulmasta”. Esimerkiksi Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus Aran ylijohtaja Hannu Rossilahden mielestä rakennusjätteitä voitaisiin hyödyntää rakennusja betonituoteteollisuudessa Suomessa paljon nykyistä tehokkaammin. Kiinteistöliitto ja sen jäsenyhdistykset ovat järjestäneet jäsenilleen lisäja täydennysrakentamista koskevien hankkeisiin liittyen keskustelutilaisuuksia, joissa on käsitelty esimerkiksi miten taloyhtiö saa tilaajana vertailukelpoiset tarjoukset ja mihin asioihin tarjouksen käsittelyssä kannattaa kiinnittää huomiota. Kaikesta huolimatta 1960ja 70-luvun talojen elinkaarta usein pidennetään peruskorjauksin, vaikka projekti voi olla hintava. Urakoitsija ei voi paikata huonoa suunnittelua kuin joissain pikkuasioissa. Vuokrataloyhtiöissä tätä on jo tehty. Hannu J. – Peruskorjauksessa suunnittelun osuus on ratkaisevan tärkeää. Vaikka taloyhtiössä vuosikymmeniä asuneen on asiaa vaikea ehkä hyväksyä, todennäköisesti purkaminen ja uuden rakentaminen samalle paikalle mutta suuremmalla rakennusoikeudella on edessä yhä useammin. Tällaisia on ollut Helsingissäkin, kun eräs Mannerheimintiellä sijaitseva talo oli todella pitkään huputettuna virheellisesti suunnitellun julkisivuremontin vuoksi. Timantit ovat ikuisia, rakennukset eivät Vanhojen huonokuntoisten kerrostalojen purkaminen alkaa arvioiden mukaan ruuhka-Suomessakin
Juhani Siikala korostaa tavoitehintaisen projektinjohtourakan etuja: – Tavoitehintaisuus on osoittauJuhani Siikalan peruskorjauksessa korostuu valvonta. – Hankkeelle asetetut tavoitteet on viestittävä etukäteen palveluntuottajille ja muille hankkeiden osapuolille. – On tarkasti huomioitava, millaisia vaikutuksia ullakkorakentamisesta on kiinteistölle ja sen asukkaille sekä mitkä ovat ullakkorakentamisen taloudelliset vaikutukset. – Käyttäjien ja muiden eri toimijoiden ja prosessien integrointi parantaa suunnittelun johtamisen edellytyksiä. tunut erittäin menestyksekkääksi ja kustannustehokkaaksi vaihtoehdoksi. Vaativimmissa kohteissa suunnittelijat, urakoitsijat ja tärkeimmät toimittajat kannattaa valita jo heti hankkeen alussa. Summalla rahoitettiin laadunparannukset kuten saunaosaston peruskorjaus suunniteltua korkealuokkaisemmaksi, koko urakan valvontakustannukset ja suurin osa lisätöistä. Hankeselvityksen tarkoitus on tarjota taloyhtiön päätöksentekoa varten alustavaa tietoa ullakkorakentamisen mahdollisuuksista. – Urakoitsijan osaaminen saadaan suunnittelun avuksi. Näitä tavoitteita on käytettävä myös hankintojen ja projektien johtamiseen. – Jotta taloyhtiöllä olisi riittävät pohjatiedot päätökseen siitä, lähteekö se suunnitteluttamaan kiinteistönsä ullakon ottamista asuinkäyttöön, on oleellista tehdä ullakkorakentamisen tai lisäkerrosten hankeselvitys, korostaa Siikala. Siikala kertoo, että rakenteiden ja järjestelmien elinkaaritaloudellisuutta ollaan pilotoimassa jopa 25 vuotta eteenpäin. Valvojan tehtäviä ovat muun muassa sopimuksen mukaisen työsuorituksen ja hyvän laatutason edistäminen, virheiden ehkäisy, erilaiset välikatselmukset, taloudellinen valvonta, aikatauluvalvonta, dokumentointi ja tiedottaminen. Mäkinen, myös Juhani Siikala uskoo ullakkoja lisäkerrosrakentamiseen. 17 PERUSKORJAUS RI ja ekonomi Juhani Siikala on tuonut esille termiä elinkaariurakointi, jossa tavoitteena on toimia korjaustöiden rakennuttajana ja jossa ratkaisujen elinkaaritaloudellisuus punnitaan tarkasti. Eräässä projektissa tavoitehinta alitettiin 14 prosentilla. Tuloksena on elinkaariedullisia ja käyttäjälähtöisiä ratkaisuja. – Kun suunnittelu on alistettu projektinjohtourakoitsijalle ja suunnittelu ja toteutus tapahtuvat osittain samanaikaisesti, lyhenee toteutusaika. – Valvojan tehtäviä ovat muun muassa sopimuksen mukaisen työsuorituksen ja hyvän laatutason edistäminen, virheiden ehkäisy, erilaiset välikatselmukset, taloudellinen valvonta, aikatauluvalvonta, dokumentointi ja tiedottaminen. Integrointi parantaa tiedon kulkua ja vähentää rakennusaikaisia muutoksia. Tällä tavalla saadaan integroinnin tuomia lisäetuja. Putkiremontin ja julkisivukorjausten yhteydessä ollaan hakemassa lisäksi energian säästöä eli käytännössä asumiskustannusten alentamista. Toisaalta saadaan enemmän arvokasta näkemystä suunnittelupöytään myös suoraan varsinaisen työn tekijöille. – Putkiremonteissa nykyisin toteutettavat pintavedot ovat rakenteisiin upotettaviin putkiin nähden helpommin huollettavia, vuotohavaittavia sekä helposti uusittavia. Onneksi näin usein myös tehdään. Suunnittelun merkitys korostuu. Hankeselvitys ullakkorakentamiseen Kuten Hannu J. Prosessien integrointi Korjausrakentamisen kehittämisessä tulee Juhani Siikalan mielestä lisätä osapuolten yhteistyötä ja integraatiota. – Tilaajan puolesta tapahtuvalla asiantuntevalla koko urakka-ajan kestävällä valvonnalla edistetään merkittävästi hyvän lopputuloksen saavuttamista vaativissa korjaushankkeissa. Varsin usein valvojaksi valitaan hankkeen suunnittelija siksi, että hän tuntee hankkeen parhaiten. Virheet vähenevät aiSiikala: Elinkaaritaloudellisuus huomioon kataulua lyhentäen ja siten myös kustannuksia alentaen. – Valvojaksi tulisi valita korjaustöiden valvontaan hyvin perehtynyt, yhteistyökykyinen henkilö.. Siikalan mukaan peruskorjaushankkeiden toteuttamisen tulee lähteä tilaajan tavoitteista ja reunaehdoista. – Valvojaksi tulisi valita korjaustöiden valvontaan hyvin perehtynyt, yhteistyökykyinen henkilö. Myös erillinen valvoja voi tulla kyseeseen. Idea ei aluksi ottanut tuulta alleen, mutta tilanne on muuttumassa. Suunnittelun aloittamispäätöksen tekeminen ilman asiantuntijan tekemää riittävän kattavaa hankeselvitystä on usein johtanut turhiin kustannuksiin taloyhtiölle, kun hankkeen myöhäisemmässä vaiheessa rakentamiseen liittyvät reunaehdot ovat paljastuneet. Samalla se limittää suunnittelun ja rakentamisen paremmin yhteen. Urakka-ajan kestävä valvonta Juhani Siikalan mukaan suunnittelijat joutuvat pitämään itsensä ajan tasalla korjausrakentamisen uusien energiatehokkuusvaatimusten osalta: – Tähän heitä pakottaa myös se, että suunnitteluille ei saada rakennuslupaa, jos niitä ei ole huomioitu. – Lisäksi korjauksiin ollaan kytkemässä entistä enemmän huoneiston ja kiinteistön arvon nousu ja asumisviihtyisyys. Myös peruskorjauksissa käytettävät tekniikat ovat muuttumassa
Onnistuneen peruskorjauksen takana pätevä suunnittelu. Julkisivusaneerauksessa onnistuttiin Keski-Uudellamaalla Järvenpäässä. 18 PERUSKORJAUS 18 Kohteena Seutulantie 9-11 Järvenpäässä Seutulantie 9-11 uudessa loistossaan. Kiinteistön peruskorjaus on mittava hanke, joka vaatii ennen kaikkea osaavaa suunnittelua. Tyytyväiset asukkaat saavat asustella nyt myös ulkoisesti siistissä kiinteistössä
Seutulantie 9-11 peruskorjausprojektissa kiinteistöpäällikkönä toiminut Antti Räty antaa saneeraukselle kouluarvosanaksi kiitettävän yhdeksikön. Se on kaupungin suosittua asuinaluetta. – Peruskorjauksessa ei siis tyydytä pelkästään pinnoittamaan julkisivua siistimmän näköiseksi, vaan myös raudoitukset tulee aina suojakäsitellä, ja näin antaa betonielementille kestävyyttä ja lisäaikaa. Se tarkoittaa että, kun emäksisyys heikkenee betonista hiilidioksidin vaikutuksesta, teräksiset raudoitteet alkavat ruostua, Räty selvittää. Vain sitä kautta tiedetään silmämääräistä tarkemmin, missä ongelmat ovat ja mitä niille pitää tehdä, Räty toteaa. Projekti on vielä suhteellisen tuore, joten nyt on hyvä hetki selvittää, mitkä asiat ovat avainasemassa, jotta mittava perusparannushanke saadaan onnistumaan mahdollisimman hyvin. – Kaikki rakentuu tietenkin mahdollisimman hyvän suunnittelun varaan. – Kuka tahansa rakennusalan ammattilainen voi silmillä nähdä, että kohteen ulkonäkö tulisi parantaa, mutta tarvitaan aina porauksia ja tutkimuksia, jotta voidaan selvittää, mitä pinnan alla on. Peruskorjauksen aikana kohteessa uusittiin kaikki julkisivut ja vesikatto. 19 . – Betonielementissä tapahtuu ajan saatossa niin kutsuttua karbonisoitumista. Seutulantien kohteen kuntotutkimuksen teki Kiratek Oy. Kyseessä on kahden kerrostalon kompleksi, joka oli tullut käyttöikänsä päähän. Ensimmäisenä askeleena on perustavanlaatuisen kuntotutkimuksen teettäminen. Heidän raporttinsa mukaan myös tässä kohteessa ilmeni jo karbonisoitumista, joten raudoitusten suojakäsittely oli ajankohtaista. Lisäksi vaihdettiin ikkunat ja pinnoitettiin ja lasitettiin parvekkeet. Viimeisin suuri saneerausprojekti Seutulantie 9-11 valmistui vuoden 2013 loppupuolella. Raudoitteiden suojakäsittelyä Käytännössä tällaisissa 1990-luvun alussa valmistuneissa kerrostaloissa tärkeintä on Rädyn mukaan selvittää, missä kunnossa julkisivun betoni ja sen sisässä olevat raudoitteet ovat. Seutulantien kohteessa kiinteistöpäällikkönä saneerausta luotsannut Antti Räty antaa kyseiselle perusparannusprojektille ja sen lopputulokselle arvosanaksi yhdeksän. SEUTULANTIE 9?11 JULKISIVUKORJAUS EUROINA: julkisivukorjaus 1.960 asm2 / 34 asuntoa, korjauskustannukset 576 000 € / 294 € / neliö julkisivukorjaus 2.056 asm2/ 37 asuntoa, korjauskustannukset 710.000 € / 345 € / neliö (tässä vaihdettiin ikkunat) Seutulantie sijaitsee Järvenpään keskustan tuntumassa. Järvenpään Mestariasunnot Oy on toteuttanut vuodesta 2009 lähtien seitsemän merkittävää rakennuskohteen peruskorjausta Järvenpään kaupungissa. – Näin myös vältytään urakan aikana turhilta ja ikäviltäkin yllätyksiltä.
20 euroa, ja kyseessä oli ARA-rahoitteinen hanke. Viimein työt alkoivat toukokuussa, mikä oli hyvä ajoitus tällaiselle projektille. Koska meillä oli täydelliset suunnitelmat siitä, mitä tehdään ja millainen laatutasomme on, hinta oli lopulta ainoa ratkaiseva kilpailukriteeri, Räty toteaa. Kohteen kaikki asunnot ovat vuokra-asuntoja. Käytännössä peruskorjauksesta aiheutui vuokralaisille vuokrankorotusta 60 senttiä per neliö. Tämä puolestaan tarkoittaa sitä, että projektissa edetään johdonmukaisesti. Puolet vuokrasta on pääomavuokraa, joka menee ARA-lainojen lyhennyksiin ja korkoihin. – Meillä on käytännössä jyvitysten kohdalla oma tasaussysteemimme, joka kattaa kaikki meidän kiinteistömme. – Koska Mestariasunnot on julkisomisteinen yhtiö, olimme velvoitettuja hyväksymään hinnaltaan edullisimman tarjouksen. Vuokrankorotusta 60 senttiä per neliö Rahaa Seutulantie 9-11 julkisivusaneeraukseen upposi 1 300 000 – Kuka tahansa rakennusalan ammattilainen voi silmillä nähdä, että kohteen ulkonäkö tulisi parantaa, mutta tarvitaan aina porauksia ja tutkimuksia, jotta voidaan selvittää, mitä pinnan alla on. – Sen sijaan vuokrankorotus jakaantuu tasaisesti kaikkien kiinteistöjen vuokralaisille. Tosin saneerauskohteissa yllätyksille ei voi mitään, Räty toteaa. Yhtiön toimialana on hallinnoida, vuokrata ja rakentaa vuokra-asuntoja sekä vastata niiden ylläpidosta ja arvon säilymisestä. Tässä vaiheessa ollaan vielä vaippavaiheessa. – Tässäkin tullaan siihen, että täytyy olla mahdollisimman valmiit suunnitelmat. Helsingistä. Teksti: Marjo-Kaisu Niinikoski Kuvat: Järvenpään Mestariasunnot Oy ja Marjo-Kaisu Niinikoski Järvenpään Mestariasunnot Oy on vuonna 1995 perustettu yhtiö, jonka emoyhteisö on Järvenpään kaupunki. Isojen kiinteistökompleksien peruskorjaus nostaa aina myös kaupunki-imagoa. Syys-lokakuussa aloitimme suunnitelmien teon, joka valmistui 2013 vuoden alussa, Räty listaa. Aina pyritään siihen, että urakan aikana tulisi mahdollisimman vähän muutoksia tai yllätyksiä. Mestariasunnot Oy on Järvenpään kaupungin vuokra-asuntomarkkinoita hoitava vuokrataloyhtiö. – Tämän vuoksi jouduimme toimimaan kilpailulain alaisena eli kilpailuttamaan urakan hankintalain mukaisesti. www.mestariasunnot.fi Saneerauskohteen vaippavaihe saattaa olla etenkin helleaikaan talon asukkaille rankinta aikaa, mutta Seutulantiellä siitäkin selvittiin mukavasti. Sujuva yhteistyö urakoitsijan kanssa Mestariasunnot Oy kilpailutti urakan kokonaisurakkana. Vuokran hinta määräytyy hoitokulujen mukaan, joka on aina kiinteistökohtainen. Rädyn mukaan budjetissa pysyttiin hyvin. Käytännössä kokonaisurakan sai hoitaakseen NHK-rakennus. – Seutulantie 9-11 kohdalla meillä oli jo kesällä 2012 tiedossa, että se on lähdössä peruskorjaukseen. Se on ollut meillä kaikkien kannalta hyvin toimiva systeemi, Räty selvittää. Suunnittelutyö, urakoitsijoiden tarjouskilpailu ja sopimusten teko on syytä aloittaa hyvissä ajoin. Tämä tarkoittaa sitä, että pääomavuokria tasataan eli maksetaan yhdessä siten, että jos johonkin kiinteistöön tulee peruskorjaus, siinä asuvien vuokra ei pomppaa yhdellä kertaa. Yhteistyö sujui Rädyn mukaan moitteettomasti. – Helmi-maaliskuu oli tarjousaikaa ja huhtikuussa saimme selville urakoitsijan ja teimme sopimukset valmiiksi. Edetään johdonmukaisesti Koska mittavia julkisivusaneerauksia tehdään pääsääntöisesti vain lyhyen kesäkauden aikana, on sitä parempi, mitä aikaisemmassa vaiheessa loppukeväästä päästään pyöräyttämään työmaalla työt käyntiin. – Olimme tehneet heidän kanssaan jo aiemmin töitä, joten molemmat osapuolet olivat hyvin selvillä siitä, mitkä ovat toimintatavat ja vaatimukset, Räty kuvaa
– Taloyhtiön kannattaa palkata suunnittelijaksi ammattilainen, joka osaa arvioida, mitä kaikkea urakkaan on sisällytettävä ja mikä on lisätöiden osuus, johon on syytä varautua. – Toinen poikkeus on osakkaalle tuleva hyvitys. Isoon hankkeeseen projektipäällikkö – Isomman korjaushankkeen urakkavaiheen käynnistyessä on syytä nimetä hankkeelle projektipäällikkö, joka koordinoi projektia, Kristel Pynnönen huomauttaa. Mitä parempi suunnitelma, sitä vähemmän ongelmia itse urakassa Peruskorjaus on hanke, joka vaatii siihen ryhtyvältä erityistä huolellisuutta. Pahimmillaan tilanne voi johtaa vuosikausien riitaan oikeudenkäynteineen kaikkineen. Samoin tulee muun muassa selvittää, onko yritys maksanut verot, ottanut eläkevakuutukset sekä minkälaista työehtosopimusta työhön sovelletaan tai mitkä ovat keskeiset työehdot. – Taloyhtiön on korjaushankkeeseen ryhtyessään muistettava, että suunnittelukuluissa ei kannata ryhtyä säästämään, huomauttaa apulaispäälakimies Kristel Pynnönen Suomen Kiinteistöliitosta. Jos esimerkiksi huoneistossa on parvekelasitus, joka on hyväkuntoinen ja käytettävissä remontin jälkeenkin, ja kaikille hankitaan parvekelasit, voidaan osakkaalle laskea hyvitys. Osakkaiden on helpompi muodostaa käsitys asioista, kun niitä käsitellään kiireettömästi. Rahoituspäätös samalla kuin urakkapäätös – Urakan rahoituksesta on päätettävä samalla kun päätetään urakasta. Kun asiat ovat hyvin valmisteltuja, on niistä helpompi tehdä päätös yhtiökokouksessa. Selvitys koskee viittä seuraavaa vuotta laskettuna yhtiökokouksesta eteenpäin. Kunnossapitotarpeen selvitys auttaa Uuden asunto-osakeyhtiölain tultua voimaan vuonna 2010, on asuntoosakeyhtiön hallituksen pitänyt antaa vuosittain selvitys sellaisista kunnossapitotarpeista, jotka voivat vaikuttaa osakkeenhuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakkeenomistajille aiheutuviin kustannuksiin. Lopullinen urakkakulu voi kasvaa huomattavasti tarjottua hintaa suuremmaksi. Mitä parempi suunnitelma, sitä vähemmän on odotettavissa riitoja ja ylimääräisiä kustannuksia urakan aikana. Rahoituksessa voidaan poiketa vastikeperusteesta, jos tehtävä työ kohdistuu huoneistoihin ja siitä saatava hyöty ja aiheutuva kustannus ovat kaikille saman suuruiset. – Toinen velvollisuus, joka koskettaa tilaajaa, on tilaajavastuulain mukainen velvollisuus selvittää urakkaan ryhtyvän taustatiedot. Siis: onko yritys merkitty ennakkoperintäja työnantajarekistereihin sekä arvonlisävelvollisten rekisteriin. Pelkästään isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen harteille ei kannata kaikkea kasata. Tilaajan eli taloyhtiön tarvitsee ilmoittaa vain urakoitsijoiden tiedot ja maksetut urakkasummat kuukausittain. – Silloin asiat on kertaalleen käsitelty ja pureskeltu ja niitä ehditään sulatella vielä ennen päättävää yhtiökokousta. Projektipäällikkö johtaa työmaakokouksia ja tilaa suunnittelijoilta muutokset suunnitelmiin, jos muutoksia urakan aikana pitää tehdä. – Osakkailla on tällaisessa infotilaisuudessa mahdollisuus esittää kysymyksiä ja toivomuksia sekä suunnittelijoille että urakoitsijoille, kuin myös hallitukselle ja isännöitsijälle, selvittää Kristel Pynnönen. Silloin ilmoitusvelvollisuus työmaalla työskentelevien osalta jää urakoitsijalle. Peruskorjaus käyntiin kunnon suunnittelun kautta – Sen myötä osakkeenomistajilla on mahdollisuus saada hyvissä ajoin tietoa tulevista hankkeista ja he osaavat myös varautua niihin. Tilaajavastuulaki koskee kaikkia työmaita, jotka kestävät kymmenen päivää tai urakan arvo ylittää 7 500 euroa ilman arvonlisäveroa, eli jo suhteellisen pieniä urakoita. Teksti: Olli Mäkinen Kuva: Suomen Kiinteistöliitto – Taloyhtiön on korjaushankkeeseen ryhtyessään muistettava, että suunnittelukuluissa ei kannata ryhtyä säästämään, sanoo apulaispäälakimies Kristel Pynnönen Suomen Kiinteistöliitosta.. Harvoin työselitystä voidaan laatia niin tarkasti, että kaikki tekijät olisivat etukäteen tiedossa, Pynnönen toteaa. – On hyvä laittaa jo urakkatarjousasiakirjoihin maininta, että urakoitsija nimetään hankkeen päätoteuttajaksi, Kristel Pynnönen huomauttaa. Isommat urakat rahoitetaan yleisesti lainalla, ja silloin on otettava huomioon yhtiöjärjestyksen määräykset rahoitusvastikkeen määräämisestä sekä osakkaiden oikeudesta maksaa osuutensa yhtiön pitkäaikaisista lainoista, selvittää Kristel Pynnönen. Tämä hyvityssumma on yleensä pienempi kuin alkuperäisen hankinnan arvo on ollut. 21 Korjauksiin kannattaa ryhtyä silloin, kun se rakennuksen elinkaaren kannalta on tarkoituksenmukaista, eikä vasta pakon edessä. – Voi käydä huonosti, jos urakka on kilpailutettu ilman kunnon suunnitelmia, ja urakoitsija ilmoittaa, ettei työtä voidakaan tehdä siten kuin tarjous on pyydetty. Ilmoitusvelvollisuus kirjattava sopimukseen Uuden lain mukaan kaikista urakoista, joissa urakkasumma ylittää 15 000 euroa, on tehtävä verottajalle ilmoitus työmaalla työskentelevistä urakoitsijoista ja henkilöistä. Silloin yhtiökokous voi päättää, että jokainen voi maksaa suoran jako-osuuden urakasta. Hyvityksen määrä on yhtiölle tulevan säästön määrä, jonka urakoitsija hyvittää omassa laskutuksessaan, kuitenkin enintään osakkaan vastikeosuuden verran. Infotilaisuus ennen päätöskokousta Kun hanke on niin pitkällä, että urakan laajuus ja itse urakat tulevat päätettäviksi, on hyvä järjestää infotilaisuus hyvissä ajoissa ennen kokouskutsujen lähettämistä. Laajassa hankkeessa jo suunnittelun rahoitus on hyvä päättää yhtiökokouksessa etukäteen, niin vältytään yllätyksiltä. Tiedot on hankittava myös ulkomaisista yrityksistä. Tällaisena voi tulla kyseeseen esimerkiksi ulko-oven vaihtaminen, jos kaikilla on samanlaiset ovet ja ovia on yhtä paljon per huoneisto. – Selvityksen vaatiminen on lisännyt taloyhtiöiden toiminnan suunnitelmallisuutta, kiittää Kristel Pynnönen
Aravalainoitettuja asuntoyhteisöjä korjattiin 480 miljoonalla eurolla. Asuinrakennuksen kuntoarvio, prosenttiosuus vastanneista Omakotija paritaloissa asuvilta kysyttiin heidän mielipidettään talonsa eri rakennusosien ja -järjestelmien sekä piha-alueiden ja -rakenteiden kunnosta. Tilastokeskuksen tarkat luvut vuoden 2014 korjausrakentamisen määrästä ja hinnoista selviävät vasta kuluvan vuoden marraskuussa. Jokaisen kysytyn kohdan osalta yli puolet vastaajista arvioivat kunnon olevan hyvä tai erittäin hyvä. Kerrostalojen korjaamiseen kului 2,2 miljardia euroa ja rivitaloasuntoihin 800 miljoonaa euroa. Kerrostaloasuntoaan korjanneista reilu kolmannes, rivitaloasuntoaan korjanneista noin kaksi kolmannesta ja omakotitaloasuntoaan korjanneista joka toinen ilmoitti tehneensä remontin työmäärästä itse noin puolet tai enemmän. – Korjausrakentamisen tilastointi on aiemmin ollut puutteellista korjausrakentamisen laajuuteen nähden. 3 Asumismuodosta riippumatta valtaosa vastanneista piti asuinrakennustaan vähintään hyväkuntoisena. 22 Kerrostalojen ja kerrostaloasuntojen korjaamiseen kului 2,2 miljardia euroa ja rivitaloihin ja rivitaloasuntoihin 800 miljoonaa euroa. Kerrostaloasuntoaan korjanneista reilu kolmannes, rivitaloasuntoaan korjanneista noin kaksi kolmannesta ja omakotitaloasuntoaan korjanneista joka toinen ilmoitti itse tehneensä remontin työmäärästä noin puolet tai enemmän. Talotekniikka sekä ulkopinnat ja rakenteet haukkasivat kaikista korjauskuluista suurimman osan. Asunnon omistajan itse tehdyissä korjauksissa ei ole huomioitu oman työn arvoa. Hurja vaihtelu luvuissa johtuu tilastointitavan uusimisesta: aiemmin ei olla kerätty tietoja asuntojen omistajien itse tekemistä tai teettämistä remonteista. Parhaassa kunnossa vastaajien mukaan olivat perustukset ja runko, käyttövesija viemäröintijärjestelmä sekä lämmitysjärjestelmä, yli kolme neljännestä vastanneista piti niiden kuntoa hyvänä tai erittäin hyvänä. Tilastokeskuksen mukaan asunnon omistajat ja asunto-osakeyhtiöt korjasivat asuntojaan ja asuinrakennuksiaan 5,7 miljardilla eurolla vuonna 2013. Vähiten rahaa käytettiin taloyhtiöiden sisätilojen remontteihin. Tämä tarkoittaa seitsemän prosentin lisäystä vuoden 2013 korjausrakentamistilanteeseen. Suurin osa kerrostalojen korjauksista, 1,6 miljardia euroa, kului asunto-osakeyhtiön teettämiin korjauksiin ja loput 600 miljoonaa euroa kerrostaloasuntojen omistajien itse tekemiin tai teettämiin korjauksiin. Summa on huomattavasti suurempi kuin vuonna 2012, jolloin asunto-osakeyhtiöt ja aravalainoitetut asuntoyhteisöt korjasivat rakennuksiaan yhteensä yli 1,5 miljardilla. Helsinki 7.11.2014 Rakentaminen 2014 Asuntoja ja asunto-osakeyhtiöitä korjattiin vuonna 2013 noin 5,745 miljardilla eurolla. Omakotija paritaloja korjattiin 2,8 miljardilla eurolla. Asukkaiden ja omistajien remonttipanos merkittävä Asuntojen omistajien remonttipanos on tilastojen valossa merkittävä. Rivitaloyhtiöt käyttivät korjausrakentamiseen 440 miljoonaa euroa ja rivitaloasuntojen omistajat 340 Kiinteistöliiton marraskuussa 2014 julkaiseman korjausrakentamisbarometrin mukaan korjausrakentamisen vauhti kiihtyi entisestään viime vuonna. Asuntojen omistajien itse tekemiä tai teettämiä korjauksia ja julkisten palvelurakennusten korjauksia ei ole tilastoitu aikaisemmin. Tilastokeskuksen mukaan asunnonomistajat ja asunto-osakeyhtiöt käyttivät vuonna 2013 asuntojen ja asuinrakennusten korjaamiseen 5,7 miljardia euroa. Riippumatta siitä sijaitseeko omistusasunto omakotirivivai kerrostalossa vastaajista yli 70 prosenttia pitää asuinrakennustaan vähintään hyväkuntoisena. Jatkossa tilastointia tullaan laajentamaan lisääkin: ensi syksynä mukaan tilastoihin tulee liikeja toimistorakennusten korjausrakentaminen ja vuoden päästä teollisuusja varastorakennusten korjausrakentaminen. Korjauskustannukset talotyypeittäin ja rakennusosittain vuonna 2013, miljoonaa euroa Talotyyppi Rakennusosa Kaikki kerrostalot Rivitalot Omakotija paritalot 749 247 116 385 Asunnon märkätilat 602 170 96 336 Asunnon keittiö 883 193 127 563 Asunnon asuinja muut tilat 1 510 618 240 652 Ulkopinnat ja rakenteet 1 496 757 132 607 Talotekniikka 352 66 38 248 Piha-alue ja -rakennukset 154 128 27 Taloyhtiön sisätilat 5 745 2 178 776 2 790 Yhteensä Tietoja lainattaessa lähteenä mainittava Tilastokeskus. Talotyypistä riippumatta kotitaloaan huonotai erittäin huonokuntoisena pitää korkeintaan kaksi prosenttia vastanneista. Rivitaloyhtiöt korjasivat 440 miljoonalla eurolla ja rivitaloasuntojen omistajat 340 miljoonalla eurolla. Joka kolmannella kyselyyn vastanneella taloyhtiöllä on vuonna 2014 jonkinlainen korjaushanke menossa. Heikoimmassa kunnossa olivat talon ulkopuolelle jäävät alueet ja rakenteet. Asunto-osakeyhtiöt käyttivät 1,6 miljardia euroa kerrostalojen korjausrakentamiseen, asuntojen omistajat 600 miljoonaa euroa. Myöskään korjausrakentamisen syitä tai rakennusten kuntoa koskevia tietoja ei ole julkaistu aikaisemmin. Asuinrakennuksen kuntoarvio, prosenttiosuus vastanneista. Talotyypistä riippumatta kotitaloaan huonotai erittäin huonokuntoisena piti vain noin kaksi prosenttia vastanneista. Tarkoituksena on kattaa paremmin koko korjausrakentamisen kenttä, kertoo yliaktuaari Eetu Toivanen Tilastokeskuksesta. Korjauskustannukset talotyypeittäin ja rakennusosittain vuonna 2013 Julkisten palvelurakennusten korjauskustannukset rakennusvuosikymmenen mukaan vuonna 2013 euroa/m² Miljoonaa euroa Vuosiluokka 39,7 234 –1959 83,9 296 1960-1969 86,2 331 1970-1979 114,8 321 1980-1989 34,0 69 1990-1999 18,7 46 200063,2 1 298 Yhteensä/keskimäärin Asuinrakennusten kunto Omistusasunnoissa asuvat pitävät asuinrakennuksiaan pääasiassa hyväkuntoisina. Taloyhtiöiltä ja asunnonomistajilta korjausrakentamiseen lähes kuusi miljardia euroa vuonna 2013 Korjausrakentamisen vauhti kiihtyi viime vuonna Korjausrakentaminen 2013 Rakennusten ja asuntojen korjaukset Asunnon omistajat ja asunto-osakeyhtiöt korjasivat lähes kuudella miljardilla eurolla vuonna 2013 Rakennusten ja asuntojen korjausrakentamisen tilastointi on uudistettu. Vanhat ja uudet tilastot eivät siis ole keskenään vertailukelpoisia. Kerrostalojen ja kerrostaloasuntojen korjaamiseen kului 2,2 miljardia euroa ja rivitaloihin ja rivitaloasuntoihin 800 miljoonaa euroa
Asuntojen omistajat ja asunto-osakeyhtiöt käyttivät korjausrakentamiseen vuonna 2013 yhteensä noin kuusi miljardia euroa. Kuva: Kaisa-Liisa Ikonen Korjausrakentamisen vauhti kiihtyi viime vuonna. Viime vuonna korjausrakentamisen tahti kiihtyi. Kuvassa julkisivuremontti Jyväskylän keskustassa kesällä 2014. 23 . Vuoden 2014 summat selviävät kuitenkin vasta kuluvan vuoden marraskuussa
Harvinaisin syy asunto-osakeyhtiöiden korjausrakentamiseen on laajentamisesta syntyvät muutostarpeet, joiden osuus tilastosta on noin nolla prosenttia. Asunnon omistajan itse tekemissä korjauksissa ei ole huomioitu työn rahallista arvoa. Kyselyssä kartoitettiin asunnonomistajien ja asukkaiden Asunto-osakeyhtiöissä ylivoimaisesti tärkein syy korjausrakentamiseen on tilastojen mukaan normaalin vanhenemisen tai kulumisen korjaaminen. Asunto-osakeyhtiöiden korjauskyselyyn osallistui yhteensä noin 4000 yhtiötä: otoksen peittävyys on Tilastokeskuksen mukaan noin seitsemän prosenttia asuntoosakeyhtiökannasta. Asunto-osakeyhtiöissä paikkailtiin kulumisen jälkiä Asunto-osakeyhtiöissä ylivoimaisesti tärkein syy korjausrakentamiseen on tilastojen mukaan normaalin vanhenemisen tai kulumisen korjaaminen: yli 80 prosenttia niin kerroskuin rivitalojenkin korjausrakentamisesta johtuu tästä syystä. Asuinrakennusten osat arvioitiin kunnoltaan hyviksi Kyselyssä arvioitiin asunto-osakeyhtiöiden kuntoa seikkaperäisesti. Omistusasunnoissa asuville suunnattu asuntojen korjauskysely toteutettiin henkilötiedusLiitetaulukot Liitetaulukko 1. Asuinpinta-alaan suhteutetut korjauskustannukset talotyypeittäin vuonna 2013, €/m2 telulla, joka kohdennettiin 5000 henkilölle. Julkisivuja korjattiin rivitaloissa 240 ja kerrostaloissa 618 miljoonalla eurolla. Asuntojen ja omakotitalojen korjausrakentamisen harvinaisempia syitä ovat rakennustai suunnitteluvirheistä johtuvat remontit, äkillisen putkirikon tai rankkasateen aiheuttamat kosteusvauriot ja muut yllättävät syyt kuten ilkivalta tai tulipalot. Asunto-osakeyhtiöiden korjauksiin johtaneet syyt miljoonaa euroa. Aravalainoitettuja asuntoja asuntoyhteisöt korjasivat 480 miljoonalla eurolla. Taloteknisiin korjauksiin käytettiin rivitaloissa 132 miljoonaa euroa ja kerrostaloissa 757 miljoonaa euroa. Tätä mieltä oli noin 70 prosenttia kaikista vastaajista asuinmuodosta riippumatta. Asukkaat tyytyväisiä talojen rakenteisiin Myöskään korjausrakentamisen syitä tai rakennusten kuntoa koskevia tietoja ei ole ennen vuonna 2013 kerättyjä tietoja tilastoitu. Toiseksi yleisin syy on vakavamman vaurion ennaltaehkäisy, joka oli syynä alle 20 prosenttiin remonteista. Kyselyn ulkopuolelle rajattiin alle kaksi vuotta vanhat talot. 24 Asunto-osakeyhtiöiden korjauksiin johtaneet syyt, prosenttiosuus vastanneista Julkisten palvelurakennusten kuntoarvio, prosenttia vastanneista Asunto-osakeyhtiöiden kuntoarvio, prosenttia vastanneista 8 Vastanneiden mukaan valtaosa asunto-osakeyhtiöiden remonteista johtui normaalista vanhenemisesta tai kulumisesta. Kotitaloaan huonotai erittäin huonokuntoisena piti vain noin kaksi prosenttia vastanneista. Toiseksi yleisin asuntojen ja omakotitalojen korjausrakentamisen syy on ehostaminen. Ulkonäöstä johtuvia remontteja oli kaikesta asuntojen ja omakotitalojen korjausrakentamisesta hieman alle 40 prosenttia. Kerrostaloneliön remontointiin käytettiin keskimäärin 12,5 euroa enemmän kuin rivitaloissa. Huollon tarve johti korjauksiin Tilastokeskuksen tiedoista selviää, että noin 55–70 prosenttia asuntojen ja omakotitalojen korjausrakentamisesta johtuu huollosta, vahinkojen ennaltaehkäisystä tai kulumisen johdosta syntyneiden kolhujen korjailusta. Märkätilaremontteihin käytettiin rivitaloissa 116 ja kerrostaloissa 247 miljoonaa euroa. Tilastoista selviää, että omistusasunnoissa asuvat pitävät asuinrakennuskisaan pääsääntöisesti hyväkuntoisina. Korjauskustannukset suhteutettuna asuinpinta-alaan olivat kerrostaloissa vuoden 2013 aikana 46,5 euroa neliömetriä kohden ja rivitaloissa 34 euroa neliömetriä kohden. Asuinpinta-alaan suhteutetut korjauskustannukset talotyypeittäin vuonna 2013, €/m² Talotyyppi Rakennusosa kerrostalot Rivitalot Omakotija paritalot 7,7 5,9 3,0 Asunnon märkätilat 5,3 4,9 2,6 Asunnon keittiö 6,0 6,4 4,4 Asunnon asuinja muut tilat 10,8 9,2 5,1 Ulkopinnat ja rakenteet 13,3 5,1 4,7 Talotekniikka 1,1 1,5 1,9 Piha-alue ja -rakennukset 2,2 1,0 0,0 Taloyhtiön sisätilat 46,5 34,0 21,7 Yhteensä 6 Kerrostaloissa kalliimpia olivat talotekniikkaan sekä ulkopintoihin ja rakenteisiin liittyvät remontit. Rivitaloissa näiden kulujen rinnalle kirivät asuntojen asuinja muiden tilojen remontit
Erityisesti lämmitysjärjestelmien, perustusten ja rungon sekä hissien kuntoon oltiin tyytyväisiä. Moitteita julkisissa palvelurakennuksissa keräsivät käyttövesija viemäröintijärjestelmät sekä ilmanvaihtoja jäähdytysjärjestelmät. Valtaosa asunto-osakeyhtiöiden järjestelmistä sai arvosanakseen ”hyvä” asteikolla erittäin huono – erittäin hyvä. Myös julkiset palvelurakennukset arvioitiin kunnoltaan pääosin hyviksi. Julkisiin palvelurakennuksiin upposi 1,3 miljardia Vuonna 2013 julkisia palvelurakennuksia korjattiin 1,3 miljardilla eurolla. Terveydenhuollon rakennuksia remontoitiin 290 miljoonalla eurolla, sosiaalitoimen rakennuksia 120 miljoonalla eurolla ja päiväkoteja 80 miljoonalla eurolla. Keskimäärin huonoimman arvosanan asunto-osakeyhtiöissä saivat ilmanvaihtoja jäähdytysjärjestelmät sekä varastot, väestönsuojat ja tekniset tilat. Julkisten palvelurakennusten kuntoarvio ja asunto-osakeyhtiöiden kuntoarvio mielipiteitä lämmitysjärjestelmien, perustuksen ja rungon, hissien, vesikattojen ja yläpohjan, käytävien ja porrashuoneiden, taloyhtiön omistamien huoneistojen, julkisivujen, ikkunoiden ja ulko-ovien, käyttöveden ja viemäröinnin, sähköjärjestelmän, yhteistilojen, ilmanvaihdon ja jäähdytysjärjestelmien sekä varastojen, väestösuojien ja teknisten tilojen kunnosta. Toisaalta hissejä arvioitiin myös eniten arvosanalla erittäin huono – tämä osoittanee, että rakenteiden ja järjestelmien kunnossa on valtavasti taloyhtiökohtaisia eroja. Rakennusvuosikymmenen mukaan tarkasteltuna korkeimmat korjauskustannukset olivat 1970-luvulla valmistuneissa palvelurakennuksissa, joita korjattiin 330 miljoonalla eurolla. Erityistä kiitosta saivat hissit ja liukuportaat sekä perustukset ja rungot. Nämäkin arvioitiin silti hyviksi, mutta ne saivat enemmän tyydyttäviä arvosteluja kuin muut rakennusten osat. 80-luvun palvelurakennuksia korjattiin yhteensä 320 miljoonalla eurolla. Neliöhintaa näiden rakennusten korjauksiin kertyi 86 euroa. 25 Asunto-osakeyhtiöiden korjauksiin johtaneet syyt, prosenttiosuus vastanneista Julkisten palvelurakennusten kuntoarvio, prosenttia vastanneista Asunto-osakeyhtiöiden kuntoarvio, prosenttia vastanneista 8 Asunto-osakeyhtiöiden korjauksiin johtaneet syyt, prosenttiosuus vastanneista Julkisten palvelurakennusten kuntoarvio, prosenttia vastanneista Asunto-osakeyhtiöiden kuntoarvio, prosenttia vastanneista 8 Niin julkiset kuin yksityisetkin rakennukset saivat keskimäärin hyvän arvosanan rakenteiden eri osien kuntoarvioinnissa. Tänä vuonna asiaa ei kysytä, sillä mielipide kunnosta lienee melko stabiili juttu. Vanhemman julkisen rakennuskannan korjaaminen osoittautui tilastojen valossa keskimääräistä kalliimmaksi. Jotain tilastoista voinee lukea myös vastaajien luotettavuudesta. – Asukkailta kysyttiin, missä kunnossa he kokevat asuntojen olevan. Näissä rakennuksissa korjauskustannukset vaihtelivat 53–65 euron välillä neliömetriä kohden. Korjauskuluista valtaosa, 810 miljoonaa euroa, meni opetusrakennusten remontteihin. Julkisten palvelurakennusten otos tilastoissa oli 2061 rakennusta Lähde: Suomen virallinen tilasto / Tilastokeskus: Korjausrakentaminen 2013 Koonnut: Kaisa-Liisa Ikonen Tilastot: Tilastokeskus Asuntojen omistajien remonttipanos on tilastojen valossa merkittävä.. Kuntoarvioita tullaan jatkossa seuraamaan 3–5 vuoden välein: näin saadaan tietoa siitä, miten asukkaiden käsitys asuntojen kunnosta muuttuu vuosien saatossa, yliaktuaari Toivanen täsmentää. 1980-luvulla valmistuneissa palvelurakennuksissa pinta-alaan suhteutettu korjauskustannus oli korkein, 115 euroa neliömetriä kohden. Erittäin huonoiksi on hissien lisäksi arvioitu myös taloyhtiöiden yhteistiloja sekä käyttövesija viemäröintijärjestelmiä
Vaikka monia suuria kohteita tulee kilpailutettaviksi, on Helsingin kaupungilla korjaustarvetta enemmän kuin pystytään tekemään. 26 Helsinki korjaa kouluja ja keskustakortteleita Helsingissä tehdään tänä vuonna runsaasti julkisen puolen remontteja. Taantuma ei näy julkisessa korjaamisessa. Peruskorjauksiin on budjetoitu lähes 140 miljoonaa euroa
Helsingin kaupungin Tilakeskuksen kiinteistöpäällikkö Sari Hilden kiirehtii korjaamaan käsitystä, että julkinen puoli hyötyisi – Julkinen korjaaminen on kovassa vauhdissa ja suuria kohteita on tulossa kilpailutettavaksi. Yhtiö on ollut korjaamassa muun muassa Kiseleffin taloa, Eduskuntataloa, Lampan taloa, Kansalliskirjastoa, Eläinmuseota ja Korkeimman oikeuden taloa. – Julkinen korjaaminen on kovassa vauhdissa ja suuria kohteita on tulossa kilpailutettavaksi. – Uskon, että julkinen sektori hyötyy nyt markkinatilanteesta, jossa on kova kilpailu käynnissä urakoista. Viimeksi näin vähän uudistuotantoa on aloitettu vuonna 1997. Monet suuret kohteet ratkeavat alkuvuoden aikana, kuten Valtioneuvoston linna, yliopistot ja monet koulut. Yrityspuolella korjaustarpeita tarkastellaan kriittisemmin, mutta toki suuret toimijat, kuten vakuutusyhtiöt, kehittävät omaa kiinteistökantaansa koko ajan. 27 . Valtioneuvoston linnaan on tulossa remonttia.. Korjausrakentaminen onkin tällä hetkellä rakennusfirmojen veturi. Tämänhetkinen tuntuma on se, että julkista korjausta tehdään tänä vuonna jopa enemmän kuin viime vuonna, CC:n pääkaupunkiseudun korjausrakentamisesta vastaava toimialajohtaja Timo Suominen arvelee. Tämänhetkinen tuntuma on se, että julkista korjausta tehdään tänä vuonna jopa enemmän kuin viime vuonna, Suominen arvelee. NCC:n pääkaupunkiseudun korjausrakentamisesta vastaava toimialajohtaja Timo Suominen uskoo, että vuosi 2015 on hiljaista taloyhtiöpuolella, mutta julkinen rakentaminen pysyy vauhdissa. Julkisessa rakentamisessa Suominen ei näe merkkejä siitä, että hankkeita siirrettäisiin huonon taloustilanteen takia tulevaisuuteen. Hyötyä markkinatilanteesta. NCC Rakennus on viime vuosina remontoinut useita julkisia rakennuksia Helsingissä. Siellä ei ole suuria muutoksia nähtävissä, Suominen sanoo. Talojen uudisrakentaminen supistui noin seitsemän prosenttia viime vuonna koko maassa, eikä tänä vuonna ole myöskään kovin myönteistä kehitystä odotettavissa. Mutta korjausrakentaminen porskuttaa paremmin
Stadin ammattiopisto (Roihuvuori) 48,6 miljoonaa euroa (yhteensä) 2. Vuosaaren ala-aste 12 milj. Pihlajamäen ala-aste 10,78 milj. Munksnäs högstadie 10,45 milj. nykyisestä markkinatilanteesta. Esimerkiksi kaupungin koulujen peruskorjauksia pidetään hankalina. 11. Munkkiniemen ala-aste 7,08 milj. 6. Oulunkylän ala-aste 10.50 milj. 28 PERUSKORJAUS Ammattiopistot suurimpi kohteita Helsingin kaupungin suurimmat vuonna 2015 aloitettavat korjausrakennushankkeet: 1. 9. Taloyhtiöiden korjausrakentamisen ennustetaan hieman hiipuvan kuluvana vuonna, mutta julkisten rakennusten remontointi jatkuu vilkkaana. Siinä välissä muutettiin suunnitelmia ja urakkamuotoa, mutta silti hinnat ovat hyvin korkealla ja molemmilla kilpailutuskierroksilla saatiin vain kaksi tarjousta, Hilden päivittelee. Helsingin kaupungilla käynnistetään vuonna 2015 yli 20 sellaista korjausrakennushanketta, joiden budjetti on yli miljoona euroa. 13. 3. Kuvassa Kiseleffin talo.. En tiedä mikä siinä mättää, mutta esimerkiksi Svenska normallyceumin hanke on kilpailutettu jo kahteen kertaan. Helsingin Torikortteleita on elävöitetty ja peruskorjattu viime vuosina. Svenska normallyceum, 11,50 milj. Ei tahdota saada hyviä tarjouksia, eikä hintataso ole meidän mielestämme erityisen alhainen. 5. 8. 12. Helsingin kuvataidelukio 7,5 milj. Helsingin kaupunki on budjetoinut talonrakennuksen peruskorjauksiin vuodeksi 2015 lähes 140 miljoonaa euroa. Torikortteleiden elävöittäminen jatkuu Korjausrakentamisen osuus talonrakennuksen investoinneista on Helsingissä merkittävä, noin neljä viidesosaa. Kaupunginmuseon tilat 16,5 milj. Stadin ammattiopisto (Vallila) 43 milj. Vesalan yläaste 11,68 milj. Roihuvuoren ala-aste 12,5 milj. Korjausrakentamisella huolehditaan rakennusten teknisestä kunnosta ja käyttökelpoisuudesta, turvallisuudesta ja terveellisyydestä. Keinutie ala-aste 11,3 milj. – Ostajan näkökulmasta tilanne ei ole mitenkään erityisen hyvä. 10. 7. 4
– Asunto-osakeyhtiöiden rintamassa on kevyttä seesteisyyttä. Stadin ammattiopiston rakennuksia korjataan Roihuvuoressa ja Teollisuuskadulla lähes 100 miljoonalla eurolla. – Helsigin kaupungin korjausrakentamiseen käytettävistä rahoista lähes puolet menee koulujen kunnostukseen, sanoo Helsingin Tilakeskuksen kiinteistöpäällikkö Sari Hilden. Rahoituksen saamisen tulevaisuudessa kuitenkin uskottiin vaikeutuvan. Vuosaaren ala-astetta ja Vesalan yläastetta remontoidaan kumpaakin noin 12 miljoonalla. PERUSKORJAUS Yksi rahareikä kaupungilla on Senaatintorin ja Kauppatorin välisten vanhojen kortteleiden korjaaminen ja muutostyöt. Remontoitavat koulut ovat pääsääntöisesti 1960ja 1970-luvuilta. – Kouluissa pyritään tekemään kokonaisvaltaisia korjauksia. Yleisimmät käynnissä olevat korjaushankkeet ovat kohdistuneet piharakenteiden ja putkiston korjaamiseen. Korjausrakentamiseen käytettävistä rahoista lähes puolet menee koulujen kunnostukseen, sanoo Helsingin Tilakeskuksen kiinteistöpäällikkö Sari Hilden. Esimerkiksi kaupunginmuseon remonttiin uppoaa yli 16 miljoonaa euroa. – Sellaiset taloyhtiöt, jotka eivät siihen kelkkaan mukaan ehtineet, eivät pidä peruskorjausten kanssa nyt mitään kiirettä. eikä rakenne ole kunnolla toiminut, Hilden kertoo. Pauli Jokinen. 155 miljoonan määräraha oli vuosille 2013-2014. Kaikkia hankkeita ei edes ehditty suunnittelemaan ihan loppuun asti, kun oli kova kiire remontoida, ennen kuin tukiaika päättyy. Korjausrakentamiseen on kyselyn mukaan hyvin saatavilla rahoitusta. Vajaa 30 prosenttia uskoi, että korjauksen tarvetta tulee lähiaikoina ikkunoihin, oviin ja julkisivuun. Noin 80 prosenttia vastaajista raportoi, että rahoituksen saaminen on pysynyt ennallaan. Ei ole enää houkutusta lähteä tekemään suuria remontteja, vaan nyt mennään taas kiinteistön kunnon ehdoilla, Suominen sanoo. Viime vuonna kaikki kynnelle kykenevät pyrkivät haalimaan projekteja, ja sen sektorin suunnittelupanokset olivat aika tiukasti käytössä. Hengähdystauko meneillään Valtioneuvosto myönsi käynnistysavustuksia taloyhtiöille rakennusten perusparantamiseen. Kaupungin asettaman investointikaton takia peruskorjaaminen on Hildenin mukaan välillä liian hidasta. Se on ollut jo monen vuoden projekti, Hilden sanoo. Pääosassa koulut ja oppilaitokset Suuri osa korjausbudjetista käytetään oppilaitosten korjaamiseen. Mutta on mukana myös 1800-luvulta olevia oppilaitoksia, jota vaativat jälleen remonttia. Helsingin kaupunki on laatinut kymmeneksi vuodeksi korjaussuunnitelman, jossa koulut on priorisoitu tärkeysjärjestykseen remonttien tarpeen näkökulmasta. Noin puolet lainoista on alle kymmenen vuoden pituisia. – Kouluihin, jotka ovat korjausvuorossa vasta siellä vuosikymmenen päästä, tehdään nyt elvyttävää korjausta, jotta ne pysyvät kunnossa vielä sen kymmenen vuotta. Kiseleffin talon sisätilat on korjattu vanhaa kunnioittaen. Kolmannes Kiinteistöliiton kyselyyn vastanneista arveli, että piharakenteita tulee korjata seuraavan viiden vuoden aikana. Helsingin vanhaa keskustaa on elävöitetty, siellä on muutettu toimistotiloja liiketiloiksi. NCC Rakennuksen toimialajohtaja Timo Suominen näkee, että taloyhtiöiden korjausrakentamisessa on pientä vaimenemista havaittavissa, kun katsoo alkanutta vuotta. Myös vesikattoja, märkätiloja, ikkunoita ja ovia uusittiin runsaasti. – Helsingin kaupungin peruskorjauksista suurin massa koskee kouluja. Suunnitteluvaiheessa olevia hankkeita oli myös käynnissä, mutta taloyhtiöt suhtautuivat vuoteen 2015 varovaisesti. Avustus oli tarkoitettu asunto-osakeyhtiöille, vuokrataloyhtiöille ja asumisoikeustaloille. 29 . Joka kolmannella taloyhtiöllä oli jonkinlainen remontti menossa viime vuonna. – Kun kouluissa on otettu kellarikerroksia käyttöön ajan saatossa, niin siellä voi olla kosteusvaurioita. Talotekniikka menee kokoaan uusiksi, ilmanvaihto ei ole ollut riittävä ja sähköt eivät riittää nykyisiin medialaitteistoihin. Ulkoseinärakenteitakin joudutaan uusimaan, sillä niissä on usein tiilivuorauksia ja niiden takana villaa, Taloyhtiöt korjaavat pihoja ja putkistoja Viime vuonna korjausrakentamisessa oli kasvua seitsemän prosenttiyksikköä vuoden takaiseen. Suurin osa eli 140 miljoonaa oli korvamerkitty vuodelle 2014. Nyt on pieni hengähdystauko käynnissä. Lainoissa pitkien laina-aikojen osuus on kutistunut pikkaisen. Ei markkinat ole mihinkään hävinneet, mutta viime vuosi oli selvästi vauhdikkaampaa. – Keskustakorttelien kunnostustyöt ovat myös suuria projekteja. Suomisen mukaan viime vuonna remontoitiin ARA-tuen voimalla jopa hieman ylikierroksilla. Syynä siihen on epävarmat talousnäkymät, ja korjausintoa hillitsee myös ARA-tuen loppuminen
Rakennuksen vesikatto uusitaan kokonaan, kaikki ikkunat korjataan, neljän sisäpihan julkisivut uusitaan ja eteläistä hissitornia suurennetaan niin, että tilaan mahtuu isommat, esteettömyyttä parantavat hissit sekä tavarahissi. Eduskuntatalon peruskorjaus nielee lähes 300 miljoonaa euroa.. Siipirakennukset uusiksi Eduskuntatalon kaksi siipirakennusta on jo korjattu uuteen uskoon Eduskunnan kiinteistöjen peruskorjaus nielee lähes 300 miljoonaa euroa. Putkiston uusimisen lisäksi tietoverkkoa uudistetaan ja tehdään uusia turvallisuusratkaisuja, kertoo Nokela. Sanotaan, että kyseessä on Suomen suurin putkiremontti. Jonkin verran remonttia on jo ehditty tehdä. Remontti on suurin, mitä vuonna 1931 valmistuneen Eduskuntatalon historiassa on tehty. Ensimmäisenä korjattiin päärakennuksen keittiö. Peruskorjaus on ensimmäinen kerta, jossa Eduskuntatalon talotekniikkaa ja rakenteita peruskorjataan kauttaaltaan. Eduskunta evakossa vuoteen 2017 saakka Kaikki eduskuntatalon muutokset pitää miettiä tarkkaan Museoviraston edustajien kanssa. Kokonaan uutta on, että rakennukseen tulee energiaa säästävä lämmöntalteenottojärjestelmä ja jäähdytysjärjestelmä. Siellä talotekniikka oli niin huonokuntoista, ettei voitu jäädä Suomen suurin putkiremontti odottamaan, kertoo toimistopäällikkö Ilona Nokela Eduskunnan kiinteistötoimistosta. Sitä ei voida tehdä tavallisten eduskunnan istuntotaukojen aikana, vaan se vaatii talon ottamista työmaaksi pidemmäksi aikaa. – Päätös remontin suunnittelusta tehtiin vuonna 2006, jolloin alettiin tehdä hankesuunnitelmia. 30 PERUSKORJAUS Eduskunta lähtee evakkoon parin korttelin päähän Sibelius-Akatemian entisiin tiloihin. Käytännössä talon peruskorjaus tarkoittaa, että vesija viemäriputket, lämmitysjärjestelmät ja ilmanvaihto uusitaan. Eduskuntataloon tehdään suuri, lähes 300 miljoonaa euroa käsittävä peruskorjaus. – Talotekniikka on siinä kunnossa, että se vaatii perusteellista remonttia
Pauli Jokinen Ilmanvaihdolle louhittiin maan alta lisätilaa. – On pyritty miettimään, miten tiloja voidaan paremmin ottaa käyttöön. Toiseen siipeen on tehty toimistotiloja. Tämä otetaan myös huomioon suojelussa. – Tiloja saatetaan lähelle nykyaikaisten viranomaismääräysten vaatimaa tasoa. S. Mutta kyllä se hieman kustannuksia nostaa, että kohde on suojeltu. Kaikki muutokset pitää miettiä tarkkaan Museoviraston edustajien kanssa. Koska kyseessä on suojelukohde, ei meidän tarvitse noudattaa ihan kaikkia energianormeja, paloturvallisuusmääräyksiä ja esteettömyyssääntöjä. Myös kalustuksen suhteen on tullut joitain toiveita, joita yritämme parhaan mukaan ottaa huomioon, Nokela kertoo. Kuva: Klaus Susiluoto – Museoviraston edustajatkin ymmärtävät sen, että rakennus on suojeltu eduskunnan takia. Korjauksen jälkeen ei toivottavasti ole enää tarvetta vuokrata henkilöstölle tiloja muualta, Nokela tuumii. Kuva: Klaus Susiluoto – Tiloja saatetaan lähelle nykyaikaisten viranomaismääräysten vaatimaa tasoa.. Ja tavoite on, että eduskunta pystyy toimimaan talossa vielä kymmeniä ellei satoja vuosia. Uutta tilaa Eduskuntatalon alle Tiukat suojelumääräykset ovat käytännössä tarkoittaneet sitä, että uutta tilaa talotekniikalle on voitu rakentaa vain Eduskuntatalon alle. Rakensimme sinne logistiikkakeskuksen, jonka kautta kulkee kaikki sisään ja ulos menevä tavara, jätehuolto mukaan lukien. Toisessa siipirakennuksessa asuntoja on muutettu esimerkiksi vierailijatiloiksi, jonka kautta kansalaiset voivat tulla vierailulle eduskuntaan. Eduskunta on evakossa keväästä 2015 vuoteen 2017 saakka. Toisessa siipirakennuksessa oli aikaisemmin asuntoja, joissa asui muun muassa eduskunnan huoltohenkilökuntaa. Eduskuntaryhmiä on kuunneltu ja eduskunnan puhemiehen johtamaan rakennustoimikuntaan kuuluu jäsen jokaisen puolueen eduskuntaryhmästä. Asuntoja siipirakennuksiin ei jää enää yhtään. – Kun korjattiin kuumia työhuoneita, toivoivat edustajat niihin viilennystä. Mutta kaikkialla missä voidaan järkevillä kustannuksilla hienoa miljöötä tuhoamatta tehdä parannuksia, ne pyritään tekemään, Nokela sanoo. Maan alle on siirretty talotekniikkaa ja kiinteistölogistiikka sekä kiinteistön kunnossapitoa koskevia toimintoja. Tämä taas mahdollistaa sen, että maan päällä olevia osia voidaan ottaa paremmin eduskunnan toiminnan käyttöön. Suojelukohde lisää kustannuksia Arkkitehti J. 31 Suomen suurin putkiremontti vuosina 2009-2011. Sirenin suunnittelema ja vuonna 1931 käyttöön vihitty Eduskuntatalo on suojelukohde. Alkujaan remontin hinnaksi arveltiin noin 100 miljoonaa euroa, mutta nyt hinnaksi on arvioitu noin 272 miljoonaa euroa. Peruskorjausten suunnittelussa on kuultu myös kansanedustajien toiveita. Tarkoitus on, että saadaan kaikki henkilöstö siirrettyä nykyisistä vuokratiloista Eduskuntakiinteistöjen sisälle. – Maanalaiset tilat, joissa on ollut lähinnä poikkeusolojen tiloja, on peruskorjattu osana koko hanketta. Maanalaisten tilojen korjaaminen ja uudistaminen on saanut Eduskunnan remonttikustannukset paisumaan pullataikinan lailla. Eduskunnan rakennusten ulkoasuun puututaan vain minimaalisesti. Sinne on sijoitettu sellaisia toimintoja, jotka ovat olleet ennen maan päällä, kuten kiinteistönhoidon tiloja, postin käsittelyä, varastoja ja jätehuoltoa. – Tällaisen vanhan rakennuksen korjauksessa voi aina tulla yllätyksiä vastaan, joten pienellä varauksella pitää suhtautua siihen, että kansanedustajat pääsisivät takaisin suunnitelmien mukaan vuonna 2017, Nokela toppuuttelee
PERUSKORJAUS 32 Hyvällä tavoitteenasettelulla saavutetaan oikeanlainen suunnittelu ja onnistunut lopputulos Taloyhtiön pitää ensimmäiseksi selvittää putkien todellinen kunto kuntotutkimuksen avulla. Viisas taloyhtiö varautuu putkiremonttiin ajoissa Asukas pääsee nauttimaan uudesta kylpyhuoneesta.. Putkiremonttien määrän odotetaan lisääntyvän tämän vuosikymmenen ajan ja saavuttavan huippunsa vuoden 2020 tienoilla. Vuosittain yhä useampi taloyhtiö saavuttaa 50 vuoden iän ja putkiremontti puhuttaa taloyhtiössä. – Kun hankkeeseen ryhdytään, on projektinjohtoon syytä valita alan ammattilaiset, toteaa Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry:n hallituksen jäsen, ekonomi Juhani Siikala. – Lisäksi tulee suunnitteluja rakennusaikataulu määritellä riittävän väljästi, etteivät kustannukset nouse tarpeettomasti yllättävien tilanteiden takia. Silloin voidaan ajoissa määrittää, milloin hanke kannattaa käynnistää. Mikä on oikea ajankohta aloittaa remontti. Miten viisaan taloyhtiön tulee menetellä, jotta ei jäisi ruuhkan jalkoihin ja remontin hinta ei karkaisi käsistä
– Tavoitehintainen projektinjohtourakka ohjaa rakentajaa kustannustehokkaampaan toimintaan ja ratkaisuihin työmaalla jo suunnittelun aikana. – Aikataulua ei saa laatia liian kireäksi, vaan tulee ottaa huomioon toteutuksessa vastaan tulevia yllätyksiä, materiaalin toimitusvaikeuksia, työntekijöiden saatavuutta tai osakkaiden viime hetkellä päättämiä muutostöitä. 33 Uudet putket piilotetaan rappukäytävän kattoon. – Tavoitteena on saada aikaan putkiremonttienkin yhteydessä energian säästöä ja löytää asumisen viihtyisyyttä ja optimaalisia elinkaarikustannuksia tukevia ratkaisuja. Mitä vaatimuksia tämä asettaa tilaajille ja suunnittelijoille. – Tällöin pystytään hyödyntämään urakoitsijan osaaminen suunnittelun avuksi ja saadaan aikaan elinkaariedullisia ja käyttäjälähtöisiä ratkaisuja. Projektinjohtoorganisaatio Millainen organisaatio suunnitteluun ja kilpailuttamiseen tarvitaan. Peruskorjaus kehittyy entistä enemmän rakennusten kokonaisvaltaisen uudistamisen suuntaan. – Yhtiökokouksen tulisi varmistaa se, että hallitukseen valitaan ainakin yksi henkilö, joka tunteen urakkamuodot ja niihin liittyvät riskit. – Jos hallituksessa ei ole tuntemusta urakkamuodoista ja niihin liittyvistä riskeistä, jäävät riskit kiinteähintaisen tarjouksen antavalle urakoitsijalle, joka huomio ne kyllä omassa tarjouksessaan ja tilaaja maksaa ne kokonaisuudessaan. Miten suunnittelu ja urakointi integroidaan toisiinsa. – Tilaajan tulee päästä riittävästi – Peruskorjauksessa kohotetaan kiinteistön arvoa ja parannetaan sen toiminnallisuutta, mikä on otettava myös suunnittelun lähtökohdaksi, toteaa Juhani Siikala. Taloyhtiöt edellyttävät korjausrakentajilta yksilöityjen rakentamispalvelujen tuottamista. Miten kokonaisvastuu-urakka (KVR) ja projektinjohtourakka (PJU) eroavat toisistaan. Ennen remonttiin ryhtymistä tulee kuntotutkimuksella selvittää putkien kunto ja korjaamisen tarve. – Tällaisia löytyy esimerkiksi kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry:n sivuilta. Onko odotettavissa ruuhkaa remonttien määrässä. Teksti: Olli Mäkinen Kuvat: Olli Mäkinen, Juhani Siikala Purkuvaiheessa vanhat pinnat hajotetaan, jotta putkiin päästään käsiksi.. – KVR-urakassa sovitaan hankkeen laajuus, sopimusaika ja kustannukset avaimet käteen -periaatteella. Mitä sillä tarkoitetaan. – Kokonaisurakassa osapuolet ovat lähtökohtaisesti vastakkaisia, koska tilaaja yrittää minimoida hinnan ja urakoitsija maksimoida katteensa. – Näitä varten tarvitaan riittävän väljä aikataulu. Onko meillä riittävästi projektinjohdon ammattilaisia. Mitä vaatimuksia tämä asettaa rakennusliikkeille. – Projektinjohtourakalle on ominaista, että ammattimainen projektinjohtototeuttaja johtaa hanketta läheisessä yhteistoiminnassa tilaajan kanssa siten, että toteutussuunnittelu, hankinnat ja rakentaminen limitetään jakamalla rakennustyö lukuisiin hankintoihin, jotka kilpailutetaan suunnittelun etenemisen myötä. Milloin kannattaa valita kiinteähintainen urakka. – Remonttien ruuhka lisääntyy tästä hetkestä lähtien ja kiihtyy vuoteen 2020 asti. Urakkamuodon valinta Yhtiökokoukseen tuodaan päätettäväksi urakkamuodon valinta. – Uudishankkeisiin ja kiinteähintaisiin korjausrakentamisen hankkeisiin on riittävästi ammattilaisia, mutta jos pyritään jakamaan riskejä tilaajan ja toteuttajien kesken esimerkiksi projektinjohtourakoissa, ammattilaisia on niukalti. Tilaajan tavoitteet Teknologian ja innovaatioiden kehittämiskeskus Tekes suosittaa remontin lähtökohdaksi tilaajan tavoitteiden ja reunaehtojen määrittämistä. Miten tavallinen taloyhtiön osakas voi tietää, millaista urakkamuotoa remonttiin voidaan suositella. – Suunnittelijoiden tulee esitellä osakkaiden päätettäväksi erilaisia toimivia ratkaisuja ja elinkaarikustannuksellisia vaikutuksia. – Hallituksen tulee valita osaava ja kokemusta omaava projektin johtamisen organisaatio, joka tuntee myös uudet ja kehittyneet urakkamuodot ja osaa ne myös ymmärrettävästi yhtiökokouksessa esitellä. vaikuttamaan asuntonsa ja koko kiinteistön arvon ja toiminnallisuuden parantumiseen. Riittävän väljä aikataulu Millainen aikataulu on syytä määritellä suunnittelua ja itse rakentamista varten. – Käytännössä oikea ajankohta on silloin, kun talossa ilmaantuu useita vesivuotoja. – Integrointi parantaa tiedon kulkua ja vähentää rakennusaikaisia muutoksia ja virheitä alentaen niistä aiheutuvia kustannuksia. – Urakkamuodon tulee olla sellainen, että se voi joustaa yksilöityihin rakentamispalveluihin, ja tämä taas edellyttää, että urakoitsijalla on muutostöistä vastaava henkilö. – Tavoitteena on löytää asiakaslähtöinen lopputulos suunnittelun ja toteutuksen hyvillä yhteensovittamisilla eli integroinneilla. – Perinteisesti tehdään molemmat toiminnot erikseen, mutta projektinjohtourakassa suunnittelu alistetaan urakoitsijalle. – Putkiremontin teoreettinen alkamisajankohta on 50 vuotta talon valmistumisesta, mutta se voi olla huomattavasti aikaisemmin tai myöhemmin. – Tarvitaan osaava projektinjohto-organisaatio, joka tuntee hyviä hankesuunnittelijoita, suunnittelijoita ja urakoitsijoita ja jolla on kokemuksia heidän tekemisistään
34 Rakennusammattilaisten perusammattitaito kattaa sekä uudisrakentamisen että korjausrakentamisen Huoli siitä, riittääkö korjaushankkeisiin erikoistuneita tekijöitä, ja onko korjausrakentamiseen pätevöittävää koulutusta riittävästi, on Rakennusteollisuuden koulutuskeskus RATEKO:n koulutuspäällikön Juha Riihimäen mukaan aiheeton. Paras osaaminen tulee työelämästä
– Talonrakennusalan ammattilaiset hallitsevat niin uudisrakentamisen kuin korjausrakentamisenkin perustehtävät, toteaa Rakennusteollisuuden koulutuskeskus RATEKO:n koulutuspäällikkö Juha Riihimäki. Riihimäellä on itsellään 18 vuoden kokemus työmaajohtotehtävistä. – Suuntautumalla työtoiminnassaan ja lisäja täydennyskoulutuksen hankkimisessa toiseen näistä, yksittäinen ammattilainen pystyy hankimaan alakohtaista erityisosaamista. – RATEKOssa korjausrakentamiseen ei ole tällä hetkellä käynnissä olevaa erillistä opinto-ohjelmaa, vaan koulutuksia ohjaavat tutkinnon perusteet ja opiskelijoiden näyttöympäristöt eli työmaat. Iäkäs rakennuskanta ja korjaushankkeiden siirtyminen aiheuttavat korjausvelkaa, joka tarkoittaa , että korjausrakentamisen tarve kasvaa vuosi vuodelta. Hänen työkokemuksensa kattaa niin uudiskohteet kuin korjausrakentamisenkin. RATEKO:n koulutuspäällikkö Juha Riihimäellä on 18 vuoden kokemus työmaajohtotehtävistä. Tekemällä oppii, harjoitus tekee mestarin ja mestarit harjoittelevat aina. Työturvallisuus, laadunvarmistus, aikatauluvalvonta, kustannusten ohjaus, tehtäväsuunnittelu, aikuisopiskelijoille ajankohtaisia teemakoulutuksia, henkilösertifiointeihin ja pätevöitymisiin valmentavaa ja ammatillisiin tutkintoihin valmistavaa koulutusta sekä järjestää tutkintoja. Joka tuntee alan, taitaa molemmat puolet. Opiskelijat koostuvat noin 60-70 -prosenttisesti uudisrakentajista, 25-30 prosenttia väestä on korjausrakentajia ja lisäksi mukana on talotekniikan edustajia niin korjauskuin uudisrakentamisenkin sektorilta. – Koulutuksissa voi pätevöityä ammatillisen lisäja täydennyskoulutuksen kautta korjausrakentamisen seuraaviin tehtäviin: rakennusterveysasiantuntija RTA-koulutus, asbestija haittaaineasiantuntija, rakennusten lämpökuvaaja, rakennusten tiiveyden mittaaja, rakenteiden kosteuden mittaaja, märkätilatöiden valvoja. Juha Riihimäen mukaan RATEKOn tutkintokoulutuksessa on opiskelijoita sekä uudisrakentamisen että korjausrakentamisen puolelta. – En ole koskaan kokenut olevani eri tehtävissä, oli kyseessä sitten uudisrakennus tai korjausrakennuskohde. Rakennusalan paras osaaminen ei synny koulun penkillä, vaan käytännön työn parissa. Rakennusalan perustutkinnoissa ei ole omia erillisiä koulutusohjelmia korjausrakentamiseen. 35 . Referensseistä käy ilmi, millä osa-alueella kokemusta ja osaamista on hankittu. – Toki pätevyyden toteamislautakunta myöntäessään pätevyyttä perehtyy vaadittavien meriittien hankintatapaan. Tutkintotodistuksesta Referenssit määrittävät osaamisen Osaaminen henkilöiden ja yritysten kohdalla määräytyy referenssien mukaan. Esimerkiksi FISE Oy:n eettiset ohjeet kieltävät päteväksi todettua henkilöä käyttämästä myönnettyä pätevyyttä sellaisissa yhteyksissä, jossa käytännön pätevyys alittuu vaadittavaan pätevyyteen nähden. Mielestäni ammattitaito on sama, oli kyse kummasta rakentamisesta tahansa, keinot ja menetelmät toki saattavat vaihdella. Täydennyskoulutusta korjausrakentamiseen Rakennusteollisuuden koulutuskeskus RATEKO tarjoaa rakennusalan. Taloyhtiöissä onkin edessä tämän patoutuneen tilanteen purkaminen, joten ammattitaitoisia korjausrakentajia tarvitaan. Ammattikorkeakouluja tiedekorkeakoulutasoilla valintoja koulutusohjelman sisällä tehdään valitsemalla suuntautumisvaihtoehtoja, jotka voivat olla kiinteistönpitoon ja korjausrakentamiseen painottuvia. Hänen työkokemuksensa kattaa niin uudiskohteet kuin korjausrakentamisenkin. – Toistaiseksi henkilöpätevyyksien osalta pätevyysnimike ei erottele sitä, onko työkokemus ja referenssit hankittu uudisvai korjausrakentamisen hankkeissa. ilmenee koulutusohjelma ja sen liitteestä se, mistä suuntautumisvaihtoehdoista ja opintojaksoista opintokokonaisuus on muodostettu. Työelämän tarpeet ja käytännön osaamisen kehittäminen ovatkin koulutuksessa keskiössä. Referenssejä kysytään nykyään myös tarjouskilpailuiden yhteydessä. Tämä voidaan todeta vastaavan työnjohtajan, työpäällikön ja projektipäällikön pätevyyksistä
– Minun tehtäväni on huolehtia ja varmistaa, että yksittäiset koulutustilaisuudet muodostavat mielekkään ja vaikuttavan koulutuskokonaisuuden opiskelijoiden ammatillisen kehittymisen kannalta ja perustuvat tutkintojen osalta niiden kirjoitettuihin perusteisiin. Tämä palvelee jo koulutuksen aikana rakennustyömaita siellä hyödynnettävien näyttötehtävien kautta, ja opiskelijat pääsevät hankkimaan ja näyttämään osaamisensa. Suurissa rakennusliikkeissä, jotka toimivat kaikilla tunnetuilla mantereilla, hyviä käytänteitä ja menetelmiä testataan kaikkialla ja niiden hyötyjä ja mahdollisuuksia jaetaan koko yrityksen toiminnan kehittämiseksi. Yleinen johtamiskoulutus kun on usein irti käytännöstä. – Tutkintotoimikunnat myöntävät tutkintotodistukset osaamisperusteiden täyttyessä. Kenties uudet keksinnöt voisivat lisätä yleistä innostusta korjausrakentamiseen ja nostaa korjausrakentamisen houkuttelevuutta uudisrakentamisen tasolle, Riihimäki pohtii. Suuri merkitys on myös tutkinnonsuorittajan ammatillisen identiteetin vahvistumisella jaettaessa vertaiskokemuksia koulutusryhmissä ja tutkinnon suorittamisen kautta. – Osaaminen kasvaa osallistumalla ja tekemällä, ja se on jossain määrin riippumaton osaamisen hankintatavoista. Riihimäki pohtii, kuinka erikoistuminen korjausrakentamiseen voisi tulla kysymykseen tiedekorkeakouluissa, joissa tutkimuksen kautta voitaisiin löytää korjausrakentamiseen uusia innovaatioita ja kehittää uusia sovellettavia menetelmiä. Painopiste koulutuksessa onkin työelämän tarpeiden ja käytännön osaamisen kehittämisessä. – Johtajuus ja vuorovaikutustaidot tulisikin tuoda rakentamisen viitekehykseen palveluliiketoiminta näkökulman ja lopputuloksen onnistumisen ehdoilla. Koulutus rakentuu paitsi luennoista, myös käytännön harjoitteista ja näyttötöistä, aidossa työympäristössä. Myös riskeistä, vaaroista ja ”läheltä piti”-tilanteista tiedotetaan avoimesti. Korkeakoulutasolla kehitetyt, korjausrakentamista helpottavat tekniikat ja innovaatiot virkistäisivät alaa. Tutkinnonsuorittaja ja työpäällikkö saneeraustyömaalla. Kuvassa tutkinnonsuorittaja johtaa alakattotöitä. 36 ihmisten ja asioiden johtaminen, neuvottelutaidot tai sopimustekniikka täytyy hallita kaikentyyppisissä rakennushankkeissa, vaikka kohteiden luonne ja vaatimustekijät vaihtelevatkin, Riihimäki sanoo. Rakennusteollisuuden koulutuskeskus RATEKO:n kouluttajina toimivat työelämän parhaat osaajat kustakin aihepiiristä, oli kyseessä sitten rakennusliike, insinööritoimisto, rakennusjuridiikkaan keskittynyt lakiasiantoimisto tai Rakennusteollisuus RT ry:n asiantuntija. Paras osaaminen käytännön työstä Riihimäen mukaan rakennusalan paras osaaminen ei koskaan lähde yksin koulun penkiltä, vaan käytännön työstä. Työn kautta karttuu tieto parhaista käytänteistä. Kehittämisen varaa hän näkee vuorovaikutustaidoissa, yhteistoiminnassa rakennuskohteen ehdoilla ja kokonaisuuden hallinnassa. Tämä olisi monessa tapauksessa myös kustannustehokkain tapa rakentaa ja rakennuttaa. Vuorovaikutustaidoissa kehitettävää Tekninen osaaminen on Riihimäen mielestä rakennusalalla hyvä. – Korjausrakentamista tehostavat ja helpottavat tekniikat ja innovaatiot olisivat varmasti piristysruiske alalle. – RATEKO tarjoaa vuorovaikutuskoulutusta teemoittain ja Näyttötyöt suoritetaan aidossa työympäristössä. Kuvassa pölynhallintaratkaisuja linjasaneeraustyömaalla.
Kuva julkisivusaneeraustyömaalta Helsingin Pasilasta. Meidän hintavahtimme pitää huolen siitä, että asiakkaanamme et maksa liikaa laadukkaista kotimaisistakaan ilmanvaihtokoneiden suodattimista! Asiakkaanamme et maksa liikaa! Raikas ilma tuo mukanaan säästöjä Kun sisäilmalla on merkitystä. 37 tutkintoihin valmistavien koulutusten yhteydessä. www.suodatinkeskus.com. Tekninen osaaminen on rakennusalalla hyvä. Riihimäen mukaan rakentamisen vuorovaikutus tarkoittaa ennen kaikkea kykyä vaihtaa oikeita tietoja oikeaan aikaan, jolloin niin rakentajat, suunnittelijat kuin urakoitsijatkin osaavat toimia kohteen ehdoilla parhaalla mahdollisella yhteisvaikutuksella. Teksti: Tuula Kolehmainen Kuvat: Rakennusteollisuuden koulutuskeskus RATEKO Säästä ilmanvaihtokoneiden suodatinhankinnoissa. Syy siihen, miksi vuorovaikutus ei toimi aina ideaalilla tavalla voi Riihimäen mukaan johtua uusista, ketjutetuista urakointimalleista, jotka heikentävät ohjattavuutta ja tiedonhallintaa. Kun osapuolten vuorovaikutus toimii, osataan toimia oikeaan aikaan oikealla tavalla, ja kaikki osapuolet ovat sitoutuneita yhteisiin Korjausrakentamisen tarve tulee kasvamaan vuosi vuodelta. Esimerkiksi RET-, RATja RTJ -koulutuksissa pureudutaan vuorovaikutukseen ja esimiestaitoihin. Työohjeita ei aina ymmärretä oikein. Oman haasteensa vuorovaikutukseen tuo runsas, vieraskielinen työvoima. Tutkintotodistukset luovutetaan päättäjäisissä. – Uudet urakkamuodot, kuten projektinjohto-urakkamallit, jotka eivät ole kaikilta osin vakiintuneiden sopimuskäytänteiden mukaisia, voivat nekin aiheuttaa notkahduksia vuorovaikutukseen ja aiheuttaa erimielisyyksiä tilaajan ja urakoitsijan välille. Tutkintotodistuksesta ilmenee koulutusohjelma ja sen liitteestä se, mistä suuntautumisvaihtoehdoista ja opintojaksoista opintokokonaisuus on muodostettu. päätöksiin, sataa hyöty kaikkien laariin. – Oman työnjohtajaurani ja niiden lisäksi seitsemän työmaalla vietetyn vuoden aikana olen nähnyt lukuisten yritysten toimintamalleja. Kehittämisen varaa löytyy kuitenkin muun muassa vuorovaikutustaidoista. Kun tuntee omat ja organisaation rajoitteet ja toisaalta parhaat toimintatavat, voi ohjata toimintaa niin, että saadaan aikaan paras mahdollinen lopputulos. Mitä pidempi, ketju, sitä suurempi on riski, että tiedonkulku ontuu
Kokonaiskustannusarvio linjasaneeraukselle, johon laskelmaan sisältyvät uudet kylpyhuoneet ja viimeisintä huutoa oleva kiinteistötekniikka, on noin 1 000 euroa neliöltä. Laattoja esittelee hallituksen puheenjohtaja Antti Elonen. Talossa on 104 kylpyhuonetta ja 35 erillistä wc-tilaa. IoT – Internet of Things, esineiden Internet, on eräs tällainen voimakkaan kehityksen alla oleva tekninen palvelukokonaisuus, kertoo hallituksen puheenjohtaja, LVI-insinööri Antti Elonen. Aikanaan edistyksellisessä talossa oli alusta alkaen sisävessat sekä varaus hisseille, jotka Kone Osakeyhtiö asensi jo seuraavana vuonna. Mäkilinnassa kodista tehdään älykäs. Asunto Oy Mäkilinna on seissyt Helsingin kantakaupungin korkeimmalla kalliolla Torkkelinmäellä vuodesta 1927. – Varaudumme tekniikkaan ja palveluun, johon ei kaikkia sovelluksia ole vielä edes kehitetty. Saneerauksen yksikköhinta per märkätila ei ole mitenkään poikkeuksellinen otettaessa huomioon saneerauksen laajuus. Paljon enemmän kuin vain putkiremontti Linjasaneeraus toteutetaan perinteisellä tavalla, jossa kaikki märkätiOsakkaat voivat valita pintamateriaalit muutamien vaihtoehtojen joukosta. – Peruskorjaukseen tarvittava lisäpanostus on siitä noin 20 prosenttia eli noin 4,5 miljoonaa euroa. LVIurakan osuus on 26 prosenttia, sähköja automaatiourakan 17 prosenttia, ja työnaikaisen valvonnan ja suunnittelun osuus 4 prosenttia, laskee linjasaneeraushankkeen johtaja, hallituksen jäsen, arkkitehti Mikko Tanneraho. Asukkaan elämäntilanteen mukaan kotiin voidaan tuoda esimerkiksi erilaisia tunnistimia, joilla hoivapalvelujen tarjoajat voivat saada tiedon heti, jos asunnossa tapahtuu jotain poikkeuksellista. Asunto Oy Mäkilinna ennakoi tulevaa Taloyhtiön elinkaari ulotetaan uudelle sataluvulle lat uusitaan vastaamaan nykyajan määräyksiä ja täyttämään nykyihmisen asumisvaatimukset. Yhteiskunnassa on tavoitteena turvata ihmisten asuminen mahdollisimman pitkään omassa kodissaan. Remontin alla olevassa C-rapun porraskäytävässä saa väistellä katosta roikkuvia kaapelikimppuja. Mäkilinna sijaitsee Torkkelinmäen parhaalla paikalla, ja asuntojen. 38 PERUSKORJAUS Aikojen saatossa puuhellat sekä halkovarastot ovat saaneet väistyä modernimpien ratkaisujen tieltä, ja nyt talossa varaudutaan linjasaneerauksen yhteydessä jo pilvipalveluihin. Kannattava investointi – Kun ajatellaan koko talon ”osakesalkun” arvoa, se on tällä hetkellä noin 24 miljoonaa euroa. Sen suuruista omaisuutta me hallinnoimme juuri nyt, Antti Elonen kertoo. – Huoneistojen pieni keskikoko vaikuttaa neliöhintaa nostavasti, Antti Elonen huomauttaa. – Siksi rakennustöiden osuus kustannuksista on yli puolet, tarkkaan laskien 53 prosenttia. Asuntoja on talossa on hieman yli sata ja asuntoneliöitä noin 4500 neliötä. Automaatiourakkaan kuuluvana kaikkiin huoneistoihin tuodaan valmius etäyhteydellä toteuttaviin pilvipalveluihin
– Pankit tarjoavat nykyään myös henkilökohtaisia remonttilainoja, joten osakkailla on vaihtoehtoja rahoituksen suhteen, Elonen huomauttaa. Remontin maksajia ovat asuinhuoneistot, huoneistoneliöiden mukaisessa suhteessa, liiketilat ja autotallit ovat yhtiön hallinnassa ja vuokrattuja. Linjasaneeraus-hankkeen johtaja Mikko Tanneraho ja hallituksen puheenjohtaja Antti Elonen taloyhtiön pihalla, joka on muuttunut työmaan varastoalueeksi. neliöhinnat ovat liikkuneet 5 500 euron kahta puolta. Asunto Oy Mäkilinna kuvattuna Torkkelinkadun puolelta. – Olemme vakuuttuneita, että näin korkeatasoinen linjasaneeraus nostaa asuntojen arvoa vähintään nyt tehdyn investoinnin verran. 39 . – Tavoitehinnan ylittävältä osalta kustannusvastuu on puolitettu tilaajan ja urakoitsijan välillä.. Rahoituslainan maksuajaksi on kaavailtu 25 vuotta
Ensimmäisen vaiheen kylpyhuoneet ovat valmiita asukkaiden käytettäväksi. Pohjakerroksessa on myös talon historian alkuvaiheessa ollut hiilikellari ja halkovarasto. Talossa on katutasossa kahdeksan liikehuoneistoa ja saman verran autotalleja. Viemärit on asennettu paikalleen WC:n tulevan lattian alle. – Pesulassa ja saunaosastolla on koneellinen poistoilmanvaihto, jossa on lämmön talteenotto. 40 PERUSKORJAUS Projektinjohtourakka Asunto Oy Mäkilinnan linjasaneerauksen rakennuttajakonsulttina ja valvojana toimii Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy. Myös aulatiloista on kaapattu pinta-alaa kylpyhuoneille. – Varaudumme palveluun, johon ei kaikkia sovelluksia ole vielä edes kehitetty.. Sittemmin on pohjakerrokseen saneerattu muun muassa talon saunaosasto ja pesula sekä kuntosali. Rakennus on erityisen monimuotoinen ja tiukka määrähintainen urakkamalli olisi johtanut tarjoushintojen nousuun, Hämäläinen toteaa. – Alustavia keskusteluja kaupungin rakennusvalvonnan kanssa on käyty, mutta lupaprosessi tulee todennäköisesti kestämään vielä aikansa, Tanneraho kertoo. Kaikkiin huoneistoihin saadaan toimivat palovaroittimet ja valmiudet erilaisille hoivapalveluille. Suunnitelmien mukaan ullakkokerroksen rakennusoikeus myydään investorille, joka osallistuu hankkeen kehittämiseen ja toteuttaakin projektin aikanaan. Uusien huoneistojen pinta-alat vaihtelevat reilusta 40:stä vajaaseen sataan neliömetriin, ja osa huoneistoista olisi ennakkosuunnitelmien mukaan kaksikerroksisia. Nyt tehtävässä linjasaneerauksessa satsataan rakennusautomaatioon ja kulutusseurantaan. – Jatkossa veden ja lämmön kulutusta voidaan seurata huoneistotasolla. – Taloyhtiö on poikkeuksellinen siinä mielessä, että se on jo pitkään noudattanut strategiaa, jolla talon arvo ja käytettävyys säilyy vuosikymmenien yli, kertoo projektinjohtaja Juuso Hämäläinen. – Urakkamuodon valinnassa päädyttiin projektijohtourakkaan, jossa urakalle on määritetty tavoitehinta ja maksimihinta. Tavoitehintaurakka mahdollistaa riskien jakamisen, sillä tavoitehinnan ylittävältä osalta kustannusvastuu on puolitettu tilaajan ja urakoitsijan välillä. Suunnitelmaa on tekemässä arkkitehtitoimisto Haroma&Partners. Takataskussa ullakko – Jos suunnitteilla oleva ullakkorakentaminen toteutuu, on sen avulla mahdollisuus saada takaisin 15-25 prosenttia kustannuksista, toteaa linjasaneerauksen johtaja Mikko Tanneraho. Ullakkorakentaminen on suunnitteluvaiheessa. Kylpyhuoneita on siis lähes yhtä monta erilaista kuin huoneistojakin, mutta asukkaille on tehty kuusi perusmallia, joiden perusteella kukin osakas on voinut tehdä omat valintansa kalusteiden ja pintamateriaalien suhteen. Monimuotoinen rakennus – Asunto Oy Mäkilinna on haasteellinen kohde, koska lähes kaikki asunnot ovat kokeneet muutoksia vuosikymmenten aikana, kertoo työmaapäällikkö Marko Heiskanen. Sen avulla on mahdollista tuottaa keskelle Helsingin Kallion kaupunginosaa seitsemän korkeatasoista huoneistoa, joista suurimmassa osassa on merinäköala. Polttopuita tarvittiin, koska kaikissa huoneistoissa oli alun perin puuhellat. Asuintiloissa säilytetään edelleen painovoimainen ilmanvaihto, kertoo hallituksen puheenjohtaja Antti Elonen. – Alkuperäisiä WC-tiloja on laajennettu niin, että tila on muutettu kylpyhuoneeksi, tai kylpyhuone on tehty erikseen esimerkiksi vaatehuoneen paikalle
Consti toimii pääurakoitsijana ja myös talonrakennustöiden urakoitsijana, purkutöissä aliurakoitsijana toimii Piikki ja Pora Rautiainen Oy ja laatoitustöissä Raktus Oy. Niinpä muun muassa tammesta tehtyjen ulko-ovien puiteprofiilit on tarkoin kopioitu vanhoista ovista ja asunnoissa on perinteisen mallin mukaiset Sydänpuun ikkunat, Elonen kertoo. – Työt etenevät lomittain niin, että purkuryhmä siirtyy seuraavaan linjaan, kun edellisessä aletaan tehdä putkitöitä. Talossa uusittiin myös lukitus vuonna 2011 suomalaiseen iLOQjärjestelmään, jossa kullekin avaimelle voidaan määrittää käyttäjä ja se, mihin lukkoihin se käy. Hormeista ei sen sijaan ole puutetta. Automatiikan toimittaa suomalainen Fidelix Oy, jonka referenssilistalla on Helsingin Musiikkitalo ja Stockmann-tavaratalon saneeraus. Projektin sloganina on ”Pohjaviemäreistä Pilvipalveluihin”, mikä kuvaa taloyhtiön asennetta pysyä mukana ajan hengessä, ja mieluusti vielä ennakoida tulevaa. – Näin voimme turvallisesti antaa rakennusmiehille avaimet ja tarvittaessa pystymme seuraamaan, millä avaimella lukko on avattu ja mihin kellonaikaan. Työt tehdään vaiheittain, muutama nousulinja kerrallaan. – Putkiremontti on ollut esillä viimeiset 15 vuotta, mutta nyt vasta tuli tarve sen toteuttamiselle. Kaiken kaikkiaan taloyhtiö on remontin kohteena melkein puolitoista vuotta, sillä viimeiset A-portaan asunnot valmistuvat jouluksi 2015. Kun putket ja kaapelit on vedetty paikoilleen, alkaa rakennusmiesten urakka, joka kestää siihen asti, että huoneisto on valmis asuttavaksi. Putkimateriaalit ovat kupari ja muovi. Varsinainen linjasaneerausprojekti talossa alkoi elokuun lopussa 2014. – Savu-, tuuletusja putkikanavina toimineita hormeja on talon rakenteissa yhteensä yli 400, kertoo Elonen. Ollaan yhteyksissä: Reijo Tanskanen 040 550 3837 reijo.tanskanen@suomentuholaispalvelu.fi www.suomentuholaispalvelu.fi Tuholaistorjunta Helsinki, Espoo, Vantaa ja lähikunnat Elämän entistä viihtyisemmäksi tekee Suomen Tuholaispalvelu Suomen Tuholaispalvelu Tuholaistorjuntaa ammattitaitoisesti, luotettavasti, ja nopeasti! Edulliset sopimukset taloyhtiöille ja kiinteistöille, kysy tarjous!. – Tulin taloon vuonna 1974 ja toimin yli 30 vuotta osakasisännöitsijänä, Antti Elonen kertoo. Ja tietysti kaikki kalusteasennukset ja talotekniikan laitteiden säädöt tehdään valmiiksi. 41 PERUSKORJAUS Puolitoista vuotta remonttia Mäkilinnassa käynnistettiin linjasaneerauksen tarvekartoitus ja hankesuunnitelmat vuonna 2012. – Kunkin huoneiston kohdalla evakkoaika on reilu kolme kuukautta töiden aloittamisesta siihen, että huoneisto luovutetaan valmiina takaisin, kertoo työmaapäällikkö Marko Heiskanen Consti Julkisivut Oy:stä. Talotekniikan avulla voidaan lämmön ja veden kulutusta seurata huoneistokohtaisesti. Lämpötila on tavoitteen mukainen. – Osakkaiden yksimielinen tahto oli, että ikkunat ja rappauskoristeet palautetaan mahdollisimman lähelle alkuperäistä asua. Sähköja LVI-asennukset tekee Are Oy. Työt aloitettiin C-rapusta ja ensimmäiset huoneistot valmistuivat jouluksi 2014. Jokaisen asunnon keittiössä on alunperin seissyt puuhella, josta on mennyt savuhormi katolle. Vuonna 2013 laadittiin tarkat tekniset suunnitelmat ja urakkakilpailu tapahtui keväällä 2014. – Näissä kaapeleissa se tieto sitten kulkee, esittelee Antti Elonen katosta roikkuvia kaapelikimppuja. Edellinen remontti eli julkisivurappaus ja ikkunoiden uusiminen valmistui vuonna 2010. Pohjaviemäristä pilvipalveluihin Urakka on ollut valmisteilla pitkään. Koska kyseessä on tämän taloyhtiön historian suurin remontti, päätettiin yhtiökokouksessa yksimielisesti, että remontin laajuus ja materiaalivalinnat tehdään siten, että tällä mennäänkin 100 vuotta eteenpäin. – Osa on vuosikymmenten aikana mennyt tukkoon tai tukittu tahallaan, joten hormien kartoitus on ollut merkittävä osa projektia ja jatkuu edelleen työn aikana. Myös silloin pääurakoitsijana toimi Consti Julkisivut Oy. Ja jos avain sattuisi katoamaan, se vain poistettaisiin järjestelmästä. Projekti on ollut osa Tekesin vuonna 2012 käynnistämää ja nyt vuodenvaihteessa päättynyttä Tekesin Rakennettu Ympäristö -ohjelmaa. Teksti ja kuvat: Olli Mäkinen – Tällä mennäänkin 100 vuotta eteenpäin torakka/russakk turkiskuoriaine ärpäne iisihär ritoukka/uunit muurahaine raomuurahaine ampiaine rott iir jne
42 LVI-suunnittelija Aki Lappalaisen mukaan lattialämmityksen kiertovesipumpun kiertonopeutta ohjataan taajuusmuuttajan avulla.
Rakennuksen vuotuisesta kokonaisenergiankulutuksesta ilmanvaihdon osuus on 25-40 prosenttia. Kun Etelä-Suomessa on vuoden keskilämpötila seitsemän asteen vaiheilla, on suurimman osan vuotta kyse melkoisesta lämpöhäviöstä. Vasta sen jälkeen päästään hyödyntämään itse tuotettua lämpöenergiaa käyttöveden lämmittämiseen. Käyttövesiputket on uusittu muoviputkiksi. Sarjaan kytketty siirrin saadaan nimittäin asentaa vasta kaukolämmön siirtimen jälkeen. Lämmön talteenotossa huippuimuri korvataan yhdistetyllä puhaltimella ja lämmönsiirtimellä. Uudet lattialämmityskierron putket ovat oikealla. Koneellinen poistoilmanvaihto vaatii olemassa olevien kanavistojen uusimista, putkitusta ja/tai sukitusta. – Taloissa, joissa on painovoimainen ilmanvaihto, voidaan lämmön talteenotto ottaa käyttöön vain, jos ilmanvaihtojärjestelmä samalla muutetaan koneelliseksi. Sen vuoksi lämmön talteenotto poistoilmasta on alkanut kiinnostaa asukkaita ja taloyhtiöitä entistä enemmän. Vantaan Nuijatie 11:ssä talteenottolaitteet mahtuivat vanhojen kammiopuhaltimien tilalle. Lämpö hyödyksi eri tavoin Poistoilmasta kerätty lämpö voidaan hyödyntää kiinteistössä eri Poistoilman lämmön talteenotto houkuttaa asuinkerrostaloissa. Kytkentäohjeen mukaan tämä lämmön talteenottosiirrin saadaan asentaa siis kaukolämpösiirtimien väliin. Puhdas sisäilma on hyvän asumisen perusedellytys. Uudiskohteisiin rakennetaan koneellinen tuloja poistoilmanvaihtojärjestelmä, joissa on jo valmiiksi poistoilman lämmön talteenotto, mikä parantaa rakennuksen energiatehokkuutta huomattavasti. Myös kanavistot ullakolla tulee yleensä keskittää yhteiselle puhalLämmön talteenotto säästää luontoa ja asukkaiden kukkaroa Poistoilma on energiavara timelle ja LTO-patterille. Lappalaisen mielestä kaukolämpölaitokset rajoittavat tällä tavalla vaihtoehtoisten lämmönlähteiden hyötysuhdetta ja samalla lyövät korvalle tavoitteita energian säästämiseksi ja päästöjen vähentämiseksi.. 43 . Suurin hyöty saavutetaan lämmityskauden alussa ja lopussa, jolloin lämpöpumpulla tuotettu energia voidaan hyödyntää kokonaisuudessaan lämmitysverkkoon. Samoin järjestelmä edellyttää uusien poistokanavien johtamista vesikatolle jokaisesta asunnosta. Toisaalta ilmanvaihdon kautta tapahtuu jopa kolmasosa tavallisen kerrostai rivitaloasunnon lämpöhäviöstä. Kuvassa sulut ja rakennusten väliseen kanavaan lähtevät putket. Kaukolämpölaitos rajoittaa hyödyntämistä Tässä tulee kuitenkin vastaan Energiateollisuus ry:n eli kaukolämpötoimittajien kytkentäohje, joka LVI-suunnittelija Aki Lappalaisen mielestä rajoittaa mahdollisuutta hyödyntää energiansäästöä täydellisesti. Lisäinvestointi lämpöpumppuun ei silloin päätä huimaa. Patteriverkoston vettä voidaan lämmittää asentamalla rinnakkainen lämmönsiirrin olemassa olevaan lämmönjakokeskukseen. Usein ratkaisua lähdetään pohtimaan silloin, kun talon lämpökeskus joudutaan uusimaan tai talossa toteutetaan linjasaneeraus. Linjasaneerauskohteissa, joissa rakenteet vedetään muutenkin auki, on muutos mahdollista toteuttaa paremmin ja samalla päivittää ilmanvaihto nykyaikaan. Sen avulla kylmä käyttövesi esilämmitetään noin 30-asteiseksi, kertoo Lappalainen. Koska lämmitysverkossa voidaan itse tuotettua tai talteen otettua lämpöä hyödyntää vain lämmityskaudella, voidaan sitä käyttää lämmityskauden ulkopuolella muun muassa käyttöveden lämmittämiseen. Kylmemmällä säällä, patteriverkon paluulämpötilan noustessa, on käytettävä kiinteistön ensisijaista lämmönlähdettä, esimerkiksi kaukolämpöä. tavoin. – Kaukolämpölaitokset rajoittavat vaihtoehtoisten lämmönlähteiden hyötysuhdetta ja samalla lyövät korvalle tavoitteita energian säästämiseksi ja päästöjen vähentämiseksi. – Poistoilman lämmön talteenotto on helpoin suunnitella ja toteuttaa taloissa, joissa on koneellinen poistoilmanvaihto, mikä tarkoittaa 1960ja 1970-luvuilla ja sen jälkeen rakennettuja taloja, toteaa LVI-suunnittelija Aki Lappalainen LVI-insinööritoimisto Axius Ky:stä. Energialaitosten määräykset kuitenkin estävät täyden hyödyn saamisen investoinnista ja sen takaisinmaksuaika on noin 10 vuotta. – Kaukolämpöverkon etulämmityssiirrin käyttää hyödyksi kaukolämmön paluuvettä, joka tulee käyttövesiverkon pääsiirtimeltä. Poistoilmasta lämpö talteen – Rakennuksen katolla huristaa yleensä huippuimuri tai ullakolla kammiopuhallin, joka puhaltaa noin 22-asteisen sisäilman suoraan taivaalle, Aki Lappalainen kertoo. Se edellyttää kuitenkin huomattavasti suurempaa investointia, Lappalainen toteaa. Lämmönsiirtimessä kiertävä kylmä lämmönsiirtoneste lämpenee ja talteen otettu lämpö voidaan siirtää muualla rakennuksessa hyödynnettäväksi
kertoo taloyhtiön isännöitsijä Eija Walsh Rajatorpan Isännöinti Oy:stä. – Laskelmat ja suunnitelmat tehtiin kyllä myös koko yhtiön ilmanvaihdon lämmön talteenotolle, Aki Lappalainen kertoo. Talteen otettua lämpöä käytetään yhtiössä lattialämmitykseen sekä patteriverkoston lämmittämiseen. 44 Kaukolämpöverkon toiminnan kannalta paluuveden tulisi olla mahdollisimman hyvin jäähtynyttä, toteaa asiantuntija Mirja Tiitinen Energiateollisuus ry:stä. Kaukolämpöverkkoa suunnitellaan ja hoidetaan kokonaisuutena Kaukolämpöverkon toimivuuden kannalta on parasta, että kaukolämpövesi on kierrosta palatessaan mahdollisimman viileää. Lämpöä voidaan hyödyntää myös taloyhtiön yhteisissä tiloissa, kuten yhteisissä saunatiloissa, joihin lattialämmitys soveltuu hyvin. VTT:llä ja myös eräissä kaukolämpöyrityksissä on käynnissä hankkeita, joissa näitä järjestelmiä seurataan ja tarvittaessa ohjeita ja määräyksiä tarkennetaan, Mirja Tiitinen kertoo. – Kaukolämpöjärjestelmän energiatehokkaan toiminnan näkökulmasta on olennaista, että lämpötilaero käyttäjälle menevän kaukolämpöveden ja paluuveden välillä muodostuisi mahdollisimman suureksi eli vesi jäähtyy käyttöpaikassa mahdollisimman paljon, kertoo Tiitinen. – Mikään ei ole kiveen kirjoitettu. Energiateollisuus ry on määritellyt kaukolämpölaitteita sekä niiden suunnittelua, asennusta ja laadunvarmistusta koskevat vaatimukset Ohjeet löytyvät ET:n julkaisusta K1/2013: Rakennusten kaukolämmitys, määräykset ja ohjeet. Järjestelmän suunnitteli Aki Lappalainen ja ilmanvaihdon talteenottolaitteet asensi IV-Maailma Oy Vantaalta. – Lämmön talteenotossa tarvittava lämpöpumppu kuluttaa vain neljästai enintään kolmasosan siitä sähkömäärästä, joka lattian lämmittämiseen tarvittaisiin, Aki Lappalainen laskee. Lattian lämmitykseen Linjasaneerauskohteissa, jossa myös kylpyhuoneet laitetaan uusiksi, on mahdollista hyödyntää talteen otettua lämpöä myös kolmannella tavalla. – On selvää, että yksittäisen taloyhtiön vaikutus koko verkkoon on vähäinen. Yhtiössä on yksi lämmönjakohuone, joka palvelee kumpaakin rakennusta. Projektipäällikkönä koko urakassa toimi LC-Kiinteistöratkaisut Oy:stä Mikko Tiainen. – Kun lämpöä ei kuitenkaan voitu kovin paljon enempää hyödyntää, päädyttiin tähän ratkaisuun, hän toteaa viitaten energiateollisuuden asennusohjeisiin. Silloin asukkailla on mahdollisuus säästöön sähkölämmitykseen verrattuna. Vuonna 1971 valmistuneessa kahden kerrostalon asunto-osakeyhtiössä on yhteensä 55 huoneistoa. Lämmön talteenottolaitteet rakennettiin lopulta vain toisen talon katolle, koska muuten olisi tarvinnut vetää vielä lämmönsiirtonesteellekin tuloja menoputket toiseen taloon ja myös sinne oma lämpöpumppunsa. Teksti ja kuvat: Olli Mäkinen. Erilaiset aurinkokeräimet sekä maaja ilmalämpöpumput ovat herättäneet kaukolämpöasiakkaissakin kiinnostusta. Koska kylpyhuoneisiin halutaan yleensä mukavuutta lisäämään lattialämmitys, voidaan se toteuttaa nyt vesikiertoisena. Nuijatie 11 otti käyttöön Vantaan Rajatorpassa sijaitseva Asunto Oy Nuijatie 11 on juuri saanut käyttöön lämmön talteenottojärjestelmän. Samalla halutaan varmistaa kaukolämmön asiakkaille hyvin ja energiatehokkaasti toimiva lämmitysjärjestelmä, johon tehtävät energiansäästöinvestoinnit tulevat asiakkaan hyödyksi. Virallista vastaanottoa ei ole vielä pidetty, mutta hyödystä saavat asukkaat nauttia jo nyt. – Aloite asiassa tuli asukkailta, Poistoilma oli putken ulkopinnasta mitattuna noin 10-asteista, kun aikaisemmin puhallettiin ulos huoneenlämpöistä eli 22-asteista ilmaa. – Nuijatiellä laitettiin käyttöveden putkistot uusiksi, kertoo Mikko Tiainen. Siksi kaukolämmön käyttäjiä on ohjeistettu kytkemään käyttöveden lämmitys ensin kaukolämpöön ja vasta sitten itse tuotettuun rinnakkaiseen lämmönlähteeseen. Mutta emme tiedä, paljonko erilaisia rinnakkaisia järjestelmiä kaikkiaan on tulossa, Mirja Tiitinen huomauttaa. Talteenoton hyötysuhde huononee, jos paluuveden lämpötila nousee. Huonolla jäähtymällä on vaikutusta etenkin lämmön ja sähkön yhteistuotannossa, jossa mahdollisuus tuottaa sähköä pienenee. Jäähtymättömyys nostaa energiantarvetta Jos veden jäähtyminen vähenee, veden virtausta on lisättävä, mikä nostaa pumppauksen vaatimaa energiantarvetta. Siksi ohjeistus on annettu niin, että vaikutukset kaukolämmön tuottajalle olisivat mahdollisimman vähäiset. Asiantuntija Mirja Tiitinen Energiateollisuus ry:stä kertoo, että laitteiden vaikutusta seurataan ja tarvittaessa ohjeita voidaan uudistaa. Putkityöt teki LVI Star Oy. Ja märkätilojen lämmittämiseen käytettävä kiertovesi voi matkalla lämmittää myös porrashuoneita ja irtaimistovarastoja tavallisten patterien tai kiertoilmapuhaltimien avulla. – Siksi oli helppo laittaa samassa yhteydessä putkistokanaviin myös kiertovesiputket kylpyhuoneiden lattialämmitystä varten. Yhtiössä käynnistettiin putkiremontti ja siinä yhteydessä tuli esille myös lämmön talteenotto. Usein linjasaneerauskohteissa näitäkin tiloja saneerataan paremmin asukkaiden tarpeisiin sopiviksi. Kaukolämpölaitokset käyttävät myös viileää paluuvettä omissa järjestelmissään, esimerkiksi savukaasujen talteenotossa. Hän on ollut valmistelemassa nyt käytössä olevaa ohjetta käyttäjille. Myös kaukolämpöverkon lämpöhäviöt kasvavat, kun paluuputkessa virtaavan veden lämpötila nousee
Vanhoihin taloihin asennettiin viime vuonna noin 200 uutta hissiä, ja tavoitteena on 250 tänä vuonna. 46 Hissittömissä taloissa asuu 600 000 suomalaista Tavoitteena 500 uutta hissiä vuosittain Joka toisessa suomalaisessa kerrostalossa ei ole hissiä. Taloyhtiössä asunnon omistava Leila Rauanmaa kannatti hissiratkaisua Asunto Oy Rukoushuoneenkujalle heti, kun kuuli hallituksen selvittelevän, voitaisiinko taloon asentaa hissi.. Näissä taloissa asuu noin 600 000 asukasta, joista 100 000 on täyttänyt 65 vuotta
ARA on myös mukana asumisen kehittämiseen ja asuntomarkkinoiden asiantuntijuuteen liittyvissä hankkeissa ja tuottaa alan tietopalvelua. Erillistä avustusta on saatavissa myös liikuntaesteen poistamiseen liittyviin korjauksiin, esimerkiksi luiskien rakentamiseen ja ulko-ovien sähköisiin oven avaajiin. Hissihankkeen kustannuksista noin 40 prosenttia on itse hissilaitteiston hinta, toiset 40 prosenttia on rakennusteknisten töiden osuus, kymmenen prosenttia lvis-töiden osuus ja kymmenen prosenttia suunnitteluja valvontatöiden osuus. Tästä summasta puolet on mahdollista saada valtion hissiavustusta, ja tämän lisäksi jotkut kunnat antavat taloyhtiöille avustusta hissihankkeeseen, kertoo hankepäällikkö Tapio Kallioinen Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARAsta. Helsinki myöntää hissihankkeisiin kymmenen prosentin avustuksen. Hissin jälkiasennus kerrostaloon mahdollistaa ikääntyneiden kotona asumisen kuudesta kahdeksaan vuotta kauemmin kuin olisi mahdollista ilman hissiä, kävi ilmi Lahden Seudun Kehitys Ladec Oy:n vuonna 2013 tekemästä selvityksestä. ARA myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia, tukia ja takauksia sekä ohjaa ja valvoo ARA-asuntokannan käyttöä. ARAlla oli valtionavustuksiin käytettävissä 23 miljoonaa euroa, josta käytetyksi tuli 20,1 miljoonaa. ARAlla on käynnissä Hissi – Esteetön Suomi 2017 -hanke. Hissi helpottaa paljon myös lapsiperheiden arkea, ja on toki hyödyllinen kaikille asukkaille ja talossa liikkuville. Jälkiasennushissin kustannukset jyvitetään uuden asuntoosakeyhtiölain mukaan osakkaille siten, että ylimpien kerrosten huoneistojen osuus on suurempi kuin alimpien. Hankkeen tavoitteena on, että vuosittain asennettaisiin vanhoihin taloihin 500 uutta hissiä Suurin osa hissittömistä kerrostaloista on rakennettu 1960-80 -luvuilla. Viime vuonna vanhoihin taloihin rakennettiin noin 200 hissiä. Vaasalaisen taloyhtiön uusi hissi.. – Jälkiasennushissin keskimääräinen hinta on noin 190 000 euroa. 47 . Hankepäällikkö Tapio Kallioinen ARAsta muistuttaa, että hissihakemusten hakuaika on jatkuva. Avustusta valtiolta ja kunniltakin ARAlta voi hakea hankkeen toteuttamiseen valtion avustusta, niin sanottua hissiavustusta. ARA kuuluu ympäristöministeriön hallinnon alaan. Varsinkin 1970-luvun hissittömiä kerrostaloja on paljon pääkaupunkiseudun ulkopuolella. ARAlla oli valtionavustuksiin käytettävissä 23 miljoonaa euroa, josta käytetyksi tuli 20,1 miljoonaa, eli osa avustusrahoista jäi käyttämättä. Myös osa kunnista avustaa hissien rakentamista omin erillisin avustuksin. ARA Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARA vastaa keskeisesti valtion asuntopolitiikan toimeenpanosta. Avustus myönnetään uuden hissin rakentamiseen. Tänä vuonna määrärahoja on 20 miljoonaa ja tavoitteena 250 uutta hissiä. Turussa avustus on euromääräinen, 5 000 euroa. – ARAn avustus on jopa 50 prosenttia hyväksytyistä kustannuksista, ja tarkennuksena vielä, että hakuaika on jatkuva, Kallioinen kertoo
Asunto Oy Rukoushuoneenkuja Nummelassa on rakennettu vuonna 1985. Hissi helpotti elämää nummelalaisessa taloyhtiössä Enää ei tarvitse miettiä, paljonko voi ostaa ruokaa – Hissin asennus ja sen vaatimat muutostyöt rappukäytävässä sujuivat nopeasti, parissa kuukaudessa, kiittelee Asunto Oy Rukoushuoneenkujan hallituksen puheenjohtaja Paula Hellgren. – Päätös tehtiin yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksenä, ihan kaikki eivät silloin olleet hissin kannalla. Myös rakennuksen ikä ja tyyli vaikuttavat siihen, millainen hissi valitaan. Jälkiasennushissi voidaan sijoittaa porrashuoneeseen tai rakennuksen ulkopuolelle, ja portaita voidaan kaventaa, muuttaa tai uusia. – Ennen hissiaikaa mietin monesti kaupassa käydessäni, kuinka monta kiloa perunoita voin ostaa, että jaksan kantaa kaikki ostokset ylös neljänteen kerrokseen. Hissiin mahtuu kahdeksan henkeä. Nyt ei enää tarvitse miettiä sellaisia asioita, Hellgren toteaa. Hissistä oli myös sellainen hyöty, että rappukäytävässä on nyt paljon rauhallisempaa kuin ennen. Esimerkiksi nelikerroksisessa talossa, jossa kaikki ovat asuinkerroksia, ensimmäisen kerroksen huoneistojen omistajien osuus on kymmenen prosenttia taloyhtiöille jäävistä kuluista, toisen kerroksen osakkaiden 20 prosenttia, kolmannen kerroksen 30 prosenttia ja neljännen kerroksen 40 prosenttia. Talossa asuu paljon varttuneempaa väkeä. Valtion avustusta saatiin tästä puolet eli 80 000 euroa, joten osakkaiden kustannettavaksi jäi toinen mokoma, 80 000 euroa. Syksyllä 2013 käynnistyneen hissiprojektin piti suunnitelmien mukaan valmistua vuoden 2014 tammikuuksi. Lisäksi asuntojen myyntiajat ovat hissitalossa lyhyemmät, kun ei yksikään ostajaehdokas karsiudu pois hissittömyyden takia, Hellgren toteaa. – Ja kyllä hissi on myös asuntojen arvoa nostanut. Avustusta saatiin, joten hissi päätettiin rakentaa. Hissin toimitti Kone Hissit Oy. Summa jyvitettiin osakkaille siten, että korkeammalla asuvien maksuosuus oli suurempi kuin alempana asuvien. Kustannukset kohtuulliset Asunto Oy Rukoushuoneenkujan hissihankkeen kustannukset olivat 160 000 euroa. Sijoittamisessa monia vaihtoehtoja Kerrostalon porrashuone ratkaisee sen, millainen hissi taloon on järkevä rakentaa. Mutta nyt, kun talossa on hissi, ei kukaan ole ollut asiasta harmissaan. Nyt ei esimerkiksi yöaikaan rapussa kulkeminen enää häiritse muita. 48 Asunto Oy Rukoushuoneenkuja on vuonna 1985 rakennettu, 4-kerroksinen 24 huoneiston ja yhden rapun taloyhtiö Vihdin Nummelassa. Keskimäärin asuntoa kohden hissin kustannukset ovat 5 000 – 15 000 euroa. Jälkiasennetun hissin keskimääräinen hinta oli viime vuonna 190 000 euroa, mutta se voi olla tätä suurempi tai pienempi, hintahaarukka on noin 120 000 – 300 000 euroa. Hissistä on todella suuri apu ylemmissä kerroksissa asuville vanhemmille ihmisille, mutta myös muille. – Hissistä oli joskus aiemmin ollut keskustelua yhtiökokouksessa, mutta mitään selvitystä siitä ei ollut tehty, joten joitakin vuosia sitten päätettiin, että hallitus selvittelee asiaa, Hellgren kertoo. Hissin huoltokulut ovat noin 500 euroa vuodessa. Omat rajoituksensa asettavat porraskäytävät. Portaissa on oltava mahdollisuus kantaa paareilla kuljetettavaa potilasta. Hissiin mahtuu kahdeksan henkilöä ja sen kantavuus on 630 kiloa. – Kyllä meille jo vuoden 2013 jouluna joulupukki pääsi hissillä, eli etuajassa oltiin, toteaa taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Paula Hellgren. Rakentamismääräysten mukaan asunnon uloskäytävän mukaan asunnon poistumistien leveyden tulisi olla 90 senttimetriä. Selvittelyjen jälkeen yhtiökokous päätti, että taloon rakennetaan jälkikäteen hissi, jos taloyhtiö saa ARA:lta hankkeeseen avustusta. Hissimalli on sellainen, ettei erillistä hissihuonetta tarvita, vaan hissin koneisto mahtuu pieneen tilaan ylimpään kerrokseen. Hissin sijoittamiseksi alun perin hissittömään rappukäytävään onnistui siten, että portaikkoa kavennettiin. – Olen itse vuorotyössä. Hintaan vaikuttavat muun muassa kuilun ja konehuoneen sijoitus rakennukseen, porraskäytävän toteutus, kerrosten lukumäärä ja nostokorkeus, varustetaso sekä oviratkaisu. Taloyhtiöön asennettiin hissi vuonna 2013.. – Hissin suunnittelu vanhaan taloon vaatii kokenutta suunnitteliAsunto oy Rukoushuoneenkujan porraskäytävään ei mahtunut leveää hissiä, mutta pitkä ja kapea sopi siihen mainiosti. Jälkiasennetun hissin keskimääräinen hinta oli viime vuonna 190 000 euroa. Alkujaan 125 senttimetrin levyisestä portaikosta tehtiin hissin kohdalla 90-senttinen
Vaasalaisessa taloyhtiössä hissit eivät olisi järkevästi mahtuneet rappukäytäviin, joten ne sijoitettiin rakennuksen alkuperäisen julkisivun ulkopuolelle. Kiinteistönvälittäjät ovat arvioineet, että hissi nostaa asunnon arvoa noin viisi prosenttia ja ylemmissä kerroksissa vaikutus asunnon arvoon on tätäkin suurempi. Hissi nostaa asunnon arvoa Hissi parantaa asumisen laatua ja nostaa asunnon arvoa. Teksti: Tarja Pitkänen Kuvat: Tarja Pitkänen ja ARA. – Ainakaan hissittömyyden takia kenenkään ei pitäisi joutua muuttamaan kotoaan, sillä lähes jokaiseen kerrostaloon löytyy hissittämisratkaisu, toteaa Tapio Kallioinen. Hissitalot ovat myös turvallisempia: hissionnettomuuksia sattuu erittäin harvoin, kun taas kaatumiset ja putoamiset portaissa on kolmanneksi yleisin tapaturmatyyppi. 49 Hissin jälkiasennus on mahdollista lähes kaikkiin vanhoihin kerrostaloihin. Asunnon myyminen on myös laskusuhdanteen aikana helpompaa, jos talossa on hissi. Helsinki on ollut edelläkävijä: Helsingin kaupungin hissiprojekti neuvoo taloyhtiöiden omistajia, asukkaita, isännöitsijöitä ja hallitusten jäseniä hissien suunnitteluun ja rakentamiseen liittyvissä kysymyksissä. Porraskäytävissä sattuu joka vuosi noin 5 000 tapaturmaa, joista useat kymmenet johtavat kuolemaan. Hissin sijoittamiseksi on monia vaihtoehtoja, rappukäytävään tai vaikka talon ulkoseinustalle. Väestön ikääntyessä on sekä yksilön että yhteiskunnan etu, että myös ikääntyvä väestö saa asua mahdollisimman kauan omassa kodissaan. jaa, joka osaa kartoittaa eri vaihtoehdot ja valita niistä taloyhtiölle ja sen osakkaille parhaan ratkaisun, Kallioinen toteaa. Hissi – Esteetön Suomi 2017 -hanke tarjoaa apua hissiratkaisujen suunnitteluun. Vaarallisuutensa takia kerrostalon porrashuoneesta tuleekin ensimmäisiä liikkumisesteitä ikääntyville asukkaille. Joillekin jo muutama porras voi olla ylitsepääsemätön este
Kaisa-Liisa Ikonen Rakennusalaa koskevat lainsäädännön uudistukset ja tilaajavastuulain kiristykset, pakolliset henkilökortit, käännetty arvonlisävero, veronumero, ilmoitusvelvollisuus ja työmaiden henkilöluettelot ovat tepsineet harmaan talouden kitkemisessä hyvin. Näitä ovat muun muassa tyyppihyväksytyt kassakoneet, ulkomaisten yritysten työnantajavelvoitteet, rahanpesutietojen käyttö harmaan talouden torjunnassa sekä tilaajavastuulain kokonaisuudistus tai korvaavan järjestelmän kehittäminen. Uusia lainsäädäntötoimia ei rakennusalalle tule nyt tehdä, vaan Työkaluja harmaan talouden kitkemiseksi Käännetty arvonlisäverojärjestelmä 1.4.2011 Tilaajavastuulain tehostaminen rakennusalan kohdalla 1.9.2012 Veronumero työmailla 1.9.2012 Työmaiden tilaajan ja pääurakoitsijan ilmoitusvelvollisuudet 1.7.2014. Tärkeää olisi pitää myös viranomaisten harmaan talouden torjuntaan kohdennetut resurssit vähintään nykytasolla. Harmaa Hirvi Oy:n mukaan ratJatkossa lisää konkreettisia toimenpiteitä ongelman ratkaisemiseksi on keskityttävä varmistamaan verottajan ja muiden viranomaisten toiminnan tehokkuus sekä keskinäinen yhteistyö ja tietojen vaihto, Tapio Kari summaa. Konkreettisia ehdotuksia Harmaa Hirvi Oy esittää raportissaan yli 30 konkreettista toimenpide-ehdotusta siitä, miten harmaan talouden kitkemistä voitaisiin jatkossa vielä tehostaa. Kilpailuhaitta ei ole kadonnut – On kuitenkin huomattava, että edelleen puolet alan yrityksistä arvioi, että harmaan talouden aiheuttama kilpailuhaitta on edelleen vähintään kohtalainen, muistuttavat Markku Hirvonen ja Kalle Määttä Harmaa Hirvi Oy:stä. – Vaikka ulkomaista työvoimaa pystytään aikaisempaa paremmin valvomaan, säilyy ulkomaisten yritysten kilpailuasema verojen ja työsuhteen ehtojen osalta edullisempana niin pitkään kuin niille ei haluta säätää työnantajavelvoitteita, Hirvonen ja Määttä täsmentävät. 50 Yli puolet Rakennusteollisuus RT:n talonrakennusalan jäsenyrityksistä arvioi, että harmaa talous on vähentynyt alalla viiden viime vuoden aikana. Eduskunnan tarkastusvaliokunta julkisti kesäkuussa 2014 tarjouskilpailun tutkimuksesta, jonka pääkysymyksenä on selvittää, miten toimivia ja onnistuneita hallituksen toimenpiteet ovat olleet Suomen harmaan talouden ja kansainvälisen veronkierron torjumiseksi. Lisäksi toivotaan muun muassa talousrikollisuuteen kohdistuvan seuraamusjärjestelmän ja sen vaikuttavuuden tarkastelua kokonaisuutena sekä verohallinnon harmaan talouden torjuntaan ja verorikostapausten selvittämiseen liittyvän roolin ja toimintamallin selkeyttämistä ja näihin liittyvien säännösten kehittämistä. Harmaata taloutta koskeviin tutkimuksiin erikoistunut Harmaa Hirvi Oy osoitti tammikuussa 2015 julkaistussa arviossaan, että harmaa talous on rakennusalan toimijoiden käsitysten perusteella kehittynyt hallituskauden aikana suotuisampaan suuntaan. – Nyt olisi tärkeätä vakiinnuttaa hyvät käytännöt ja varmistua että ne tuottavat tavoiteltuja hyötyjä, kuten verotulojen kasvua ja kilpailun tervehtymistä. Esitämme tehtäväksi parin vuoden kuluttua perusteellista selvitystä harmaan talouden torjuntatoimien toimivuudesta ja vaikuttavuudesta rakennusalalla. kaiseva merkitys harmaan talouden kitkemisessä on sillä, miten viranomaiset pystyvät hyödyntämään saatuja tietoja reaaliaikaisella kenttävalvonnalla. Harmaa talous vähenee rakennusalalla Yli kolmannes kyselyyn vastanneista RT:n jäsenyrityksistä on sitä mieltä, että harmaa talous on viimeisen viiden vuoden aikana vähentynyt rakennusalalla jonkin verran. – Kyselyn vastaukset osoittavat, että rakennusalan yritykset ovat vahvasti sitoutuneet harmaan talouden torjuntatyöhön ja kokevat, että myös tuloksia on saatu aikaiseksi, Rakennusteollisuus RT:n työmarkkinajohtaja Tapio Kari sanoo lehdistötiedotteessa. Tilasto: Harmaan talouden torjunnan arviointi: Selvitys harmaan talouden ja talousrikollisuuden torjuntatoimista 2010–2014 eduskunnan tarkastusvaliokunnalle/Harmaa Hirvi Oy
(09) 5306 0460 myynti@hissiurakointi.com www.hissiurakointi.com KUNNOSSAPITO MODERNISOINNIT UUDET HISSIT Alaamme ovat hissit, liukuportaat ja nosto-ovet – jo yli 30 vuoden kokemuksella. HISSITALO PERHEYRITYKSEN PALVELUASENTEELLA HELSINKI TAMPERE LAHTI KUOPIO MIKKELI VARKAUS Puh. Ota yhteyttä, niin kerromme lisää!
Kalasatama on yksi pääkaupunkiseudun historian mittavimpia aluerakentamishankkeita. Kalasatamassa parinkymmenen vuoden päästä 20 000 asukasta Kalasataman keskuksen, Redin, rakentaminen jatkuu tänä vuonna. Kuva: Helin&Co Arkkitehdit. Asuntojen alle kantakaupungin suurin kauppakeskus. Kalasataman työt alkoivat vuonna 2009 ja lopullisesti kaikkiaan noin 175 hehtaarin alueen pitäisi olla valmis 2030-luvulla. SRV rakentaa kauppakeskuksen kuusi asuintornia, yhden toimistorakennuksen ja yhden hotellin, jossa on 200 000 kerrosneliötä ja kerroksia 20-35. Tuolloin Kalasataman alueen lasketaan asuttavan 20 000 asukasta ja ylläpitävän noin 8 000 työpaikkaa
Alueen ruoppaukset ja esirakentaminen alkavat kesällä ja varsinainen asuntorakentaminen ensi vuonna. Kalasataman metroasema avattiin jo vuonna 2007. Energiaratkaisut tehdään älykkäiksi esimerkiksi siten, että aurinkopaneelit voisivat syöttää sähköä myös kiinteistön suunnasta runkoverkkoon. Joukkoliikenne on suuri etu Julkiset palvelut rakentuvat vähitellen. SRV rakentaa kauppakeskuksen kuusi asuintornia, yhden toimistorakennuksen ja yhden hotellin, jossa on 200 000 kerrosneliötä ja kerroksia 20-35. Kalasatamaan rakennetaan kerrostaloja, kaupunkipientaloja ja tornitaloja. Noin miljoonan kerrosneliön hankkeesta 40 prosenttia on vapaarahoitteisia, asumisoikeusja hitasasuntoja, mutta myös opiskelija-asuntoja 40 prosenttia ja ara-tuotantoa parikymmentä prosenttia. 53 . Projektinjohtajan Hannu Asikaisen mukaan Kalasatama on yksi pääkaupunkiseudun historian mittavimpia aluerakentamishankkeita. Silta valmistuu kesällä 2016. Muita tämän vuoden hankkeita ovat Sörnäistenniemellä kahden viimeisen asuntokorttelin rakentamisen aloitus samoin kuin Kalasatamapuiston aloitus. Terveysja hyvinvointikeskuksen rakentaminen alkaa tänä vuonna ja on sen tarkoitus aloittaa toimintansa vuonna 2018. Tarkoitus on rakentaa 115 000 kerrosneliötä ja noin 3000 asukasta. Sompasaareen on kaavoitettu hotelli. Kalasataman koulun ja päiväkodin rakentaminen jatkuu, ne valmistuvat vuoden 2015 lopussa. Mustikkamaalle vievää Isoisänsiltaa rakennetaan. Ruoppauksia ja täyttötöitä tehdään ensi kesänä myös tapahtumakäytössä olleen konttiaukion edustalla ja esirakentamistoimenpiteet ulottuvat myös konttiaukion kohdalle. Seuraavaksi Kalasataman asuntorakentaminen etenee Sompasaareen myös Itäväylän pohjoispuolelle Verkkosaareen. Tulevaisuudessa Kalasatama on lähin metroasema on Korkeasaaren kävijöille. Kalasatamasta halutaan luoda myös avointa dataa käyttävä, älykkään kaupunkirakentamisen mallialue. Asuntojen alle kantakaupungin suurin kauppakeskus. Asuintaloissa on tilaa noin 2000 asukkaalle. PERUSKORJAUS Kerrosneliöitä tulee olemaan 1,4 miljoonaa. Putkikeräys Oy kerää sekaja biojätettä, samoin pienkartonkia ja paperia uudella mallilla. – Kalasataman tontinluovutusehdoissa on määräys toteuttaa sähköautojen latauspisteitä asukaspysäköinnin yhteyteen. – Alueen erikoisuuksia ovat myös Verkkosaaren rantaveteen ponttonien päälle rakennettavat kelluvat talot, sanoo projektinjohtaja Hannu Asikainen. Tällä hetkellä alueella on asukkaita noin 2 000. Länsimetroyhteys valmistuu ensi vuonna. Jussi Karvonen Kalasataman työt alkoivat vuonna 2009 ja lopullisesti kaikkiaan noin 175 hehtaarin alueen pitäisi olla valmis 2030-luvulla. Rakentaminen laajenee Sompasaareen Sompasaaren asemakaava valmistui viime vuonna. Älykkään kaupunkirakentamisen mallialue Kalasatamaan käytetään 30 vuoden aikana 600 miljoonaa euroa. – Tornien alle rakennetaan kauppakeskus, joka tulee olemaan kantakaupungin suurin. Kalasataman suurin etu joukkoliikenne. Tänä vuonna puistoon ja katuihin sekä pilaantuneen maamassaan vaihtoon käytetään 20 miljoonaa euroa ja vesirakennukseen 11 miljoonaa euroa. Kalasataman keskuksen, Redin, rakentaminen jatkuu tänä vuonna. Kun kevyen liikenteen silta on valmistuu, Korkeasaaren saavutettavuus paranee. Päiväkoti Pikkutylli aloitti vuonna 2013. Kauppakeskukseen rakennetaan 60 000 neliötä ja liiketilaa tulee 4-5 kerrokseen
– Myös budjetti on pitänyt pääosin hyvin, mutta uudenlaisesta vuorovaikutusmenettelystä on mallin harjoitteluvaiheessa aiheutunut lisää ”prosessikustannuksia”. Mitäpä jos laitetaan se iLOQin älykäs lukitusjärjestelmä jo ennen remppaa, säästytään ongelmilta remontin aikana ja jälkeen?. Helsingin yliopistolla ole halua palata vanhoihin urakkamuotoihin. Sen lisäksi Franzenian peruskorjaus tehdään Hankekumppanuus-mallilla ja viimeisimmät projektinjohtourakat on toteutettu yhteistoiminnallisia menettelytapoja hyödyntäen. Salmikiven mukaan homma toimii, kun työmaalla on hyvä tiimi. On siirrytty kohti tekijöitä yhdistäviin hankkeiden toteutustapoihin. www.iLOQ.com Suomalainen iLOQ on maailman ainoa elektroninen lukitusjärjestelmä, joka kehittää tarvitsemansa sähköenergian avaimen työntöliikkeestä, eli toimii ilman paristoja. – Työn laatu on hyvä, ja malli korostaa osapuolten pidempää vastuuta myös takuuaikana, mikä on jo selvästi näkynyt ensimmäisen hankkeen osalta. Juhani Karvonen Uusien toteutusmallien hyödyntäminen kannattaa urakoissa. – Yhdessä tekeminen johtaa hyviin lopputuloksiin, kun kaikki tietävät, mitä ollaan tekemässä, millä tavalla ja millä ehdoilla, Salmikivi summaa. Salmikiven mukaan hankkeissa on pysytty aikataulussa erinomaisesti ja nollavirhevastaanottoonkin päästiin monin osin. Muun muassa TR-mittausten tulokset ovat näissä kohteissa olleet todella korkealla tasolla, sanoo kertoo Salmikivi. Uskomme, että seuraavissa hankkeissa tämäkin haaste saadaan ratkaistua. Työ on ollut todella hienoa, kun hanke on yksi yhteinen kokonaisuus ja tekijät toisilleen tuttuja. Uusin allianssi on käynnistymässä Yliopistonkatu 4:n peruskorjaushankkeessa. Helsingin yliopiston kiinteistöjohtajan Teppo Salmikiven mukaan yliopisto on luopunut vähitellen perinteisistä ja SR-urakoista kokonaan. – Allianssihankkeissa porukka on sama ensiaskeleista alkaen, ja suunnittelijat valitsemme tiiminä. Helsingin yliopiston kiinteistöjohtaja Teppo Salmikiven mukaan yliopisto on luopunut vähitellen perinteisistä ja SR-urakoista kokonaan. Remontti tulossa, onko meillä yleisavaimia työmiehille. 54 Vanhoihin urakkamuotoihin ei enää ole paluuta HY on toteuttanut puhtaalla allianssimallilla Vuolukiventie 1:n peruskorjausja laajennushankkeen. Pääsyoikeuksien hallinta on nopeaa ja helppoa, kadonneet avaimet voidaan poistaa järjestelmästä käden käänteessä
Pirkanmaan käräjäoikeus tuomitsi taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan ja isännöitsijän kuolemantuottamuksesta sakkoihin. Vastuunjaosta sovittava Kiinteistöliitto suosittelee isännöitsijöitä ja taloyhtiöidensä hallituksia kiinnittämään huomiota kiinteistönhuoltosopimusten ehtoihin. Huoltoyhtiön toimitusjohtaja tuomittiin tällöin sakkorangaistukseen, sillä syyttäjän mukaan hän oli laiminlyönyt turvallisuusvelvoitteen. Oikeuskäytäntö on osoittanut, että kiinteistönomistajalla on vahinkotilanteissa varsin voimakas vastuu. Taloudellisen riskin minimoimiseksi taloyhtiö voi hankkia kiinteistövakuutuksen. Turun hovioikeus kuitenkin kumosi Pirkanmaan käräjäoikeuden kuolemantuottamuksesta langettaman tuomion. 52-vuotias nainen menehtyi, kun jäälohkare putosi katolta hänen päälleen Hämeenpuistossa. Hovioikeus katsoi myös, että jalkakäytävän eristäminen puomein ja varoitusnauhoin oli huolellisesti järjestetty. Vakuutusyhtiö Pohjolan sivuilla kerrotaan, että vahinkoa kärsineelle tuleekin joskus yllätyksenä se, ettei korvausta aina makseta automaattisesti. Heidät velvoitettiin lisäksi korvaamaan vainajan oikeudenomistajille noin 14 000 euron korvaukset. Käräjäoikeuden mukaan taloyhtiö ei ollut kaikilta osin siirtänyt kattolumien pudotusvastuuta sopimusehdoin huoltoyhtiölle. Taloyhtiön ja huoltoyhtiön vastuunjako kannattaa sopia tarkasti. Jos katualue on asianmukaisesti eristetty ja joku pysäköi autonsa eritetylle alueelle ja saa lumikasan päällensä, niin vahinkoa kärsinyt osapuoli saa kärsiä vahingon omana tappionaan. Vastuista syytä sopia tarkasti. Kiinteistönomistaja vastuussa lumivahingoista Kiinteistönomistajalla on velvollisuus huolehtia, etteivät katolta putoava jää ja lumi aiheuta vaaraa kiinteistön alueella liikkuville. Lisäksi käräjäoikeus antoi merkitystä sääolosuhteille ja sille, että katon lämpövuodot olivat yhtiön johdon tiedossa. Hovioikeuden vapauttavassa tuomiossa katsottiin, että taloyhtiön ja huoltoyhtiön välisen huoltosopimuksen ehto kattolumien tarkkailusta oli riittävän täsmällinen ottaen huomioon myös huoltoyhtiön käsityksen tarkkailuvelvoitteen laajuudesta. Vaaralliset paikat pitää eristää puomeilla, nauhoilla ja varoituskylteillä. Taloyhtiö ei nimittäin ole kaikissa tapauksissa vastuussa katolta pudonneen lumen aiheuttamasta vahingoista. Kiinteistöjen omistajat ovat ensisijaisesti vastuussa katolta putoavista lumija jääkuormista. Lain mukaan kiinteistönomistajalla on velvollisuus huolehtia, etteivät putoava jää tai lumi aiheuta vaaraa kiinteistön alueella liikkuville. Kattolumien tapauksessa on hyvä määritellä tarkasti, kenen vastuulla lumija jäätilanteen tarkkailu, lumen ja jään pudotus sekä suoja-alueen kunnossapito ovat. Taloyhtiön isännöitsijä oli myös epäiltynä, mutta häntä vastaan syytettä ei nostettu. Eli käytännössä mitä tehdään ja milloin tehdään. Myös vakuutus on hyvä turva taloyhtiölle. Kuolemantapauksista oikeudenkäyntejä Helsingin Hakaniemessä talon katolta pudonnut jäälohkare surmasi miehen vuonna 2011. Tampereella sattui hieman vastaava tapaus vuotta myöhemmin. Alue oli eristetty puomilla ja varoitussiimalla, ja nainen käveli tämän alueen ulkopuolella. Velvoitteet kannattaa määritellä niin tarkasti, että kumpikin osapuoli on selvillä, miten tehtävät ja vastuut jakautuvat. 55 PERUSKORJAUS Kiinteistöliitto suosittaa taloyhtiöitä tarkistamaan sopimuksistaan, että kiinteistön talvikunnossapito, kuten kattolumien pudotus on asianmukaisesti järjestetty. Syytettyinä oli myös kolme huoltoyhtiön työntekijää, mutta heitä ei tuomittu. Hovioikeuden mukaan sääolosuhteiden muutos ei ollut hallituksen puheenjohtajan ja isännöitsijän ennakoitavissa. Jään putoamismatka katolta jalkakäytävälle oli 22 metriä. Lisäksi sopimuksissa tulisi sopia siitä, mitä konkreettisia toimia kiinteistönhuoltoyhtiölle siirretyt velvoitteet pitävät sisällään. Oikeuskäytäntö on osoittanut, että kiinteistönomistajalla on vahinkotilanteissa varsin voimakas vastuu. Kattolumien pudottamisesta kannattaakin sopia tarkasti
Helsingin uuden sairaalan rakennushanke on paitsi historiallinen, myös käyttäjälähtöisyydessään aivan uudella mallilla toteutettu. Lastensairaalan rakennushanke historiassa ainutlaatuinen 56. Suomeen ei ole rakennettu uutta lastensairaalaa 60 vuoteen. Käyttäjälähtöisyys syvällä kaikessa toiminnallisuudessa Toimialajohtaja Jari Petäjä HUS:sta pitää uutta lastensairaalahanketta käyttäjälähtöisyydessään ainutlaatuisena
Tutkimuksen mukaan esimerkiksi 15-vuotiaskin voi noissa oloissa kaivata äitiä vierelleen yöksi, vaikka terveenä hän onkin jo varsin riippumaton nuori. – Osa potilaistamme on pitkämatkalaisia, ja vanhemmilla on tarpeita hoitaa työasioitaan sairaalassa. Perheiden fyysinen yhdessäolo on sairaalassa tärkeämpi asia kuin aina muistammekaan. Tällä hetkellä uusi lastensairaala on vielä syvenevä monttu maassa. Kaikki tahot ovat sitoutuneet kymmeneen eri näkökulmaan, joista Petäjän mukaan tärkeimpiä ovat lääketieteellisesti modernit ratkaisut, lapsen ja hänen perheensä huomioiminen sekä henkilökunnan viihtyvyys. – Ensimmäinen ylöspäin nouseva rakenne valetaan huhti-toukokuussa. 57 Lastensairaala tulee näyttäytymään Stenbeckinkadulle tällaisena. Sairaalan pitäisi olla valmis itsenäisyyspäivänä 2017, mutta ensimmäiset potilaat otamme vastaan vuoden 2018 puolella. – Toimme teemamme esiin jo tarjouskilpailuvaiheessa, jotta kaikki tahot olisivat sitoutuneita niihin heti alusta alkaen. Perheille pitää olla tilaa Petäjän mukaan Lastenklinikka on saanut kiitosta hyvästä hoidosta ja ammattitaidosta, mutta tiloista on tullut usein pyyhkeitä. – Olemme kuunnelleet tarkkaan lasten vanhempia, mutta lasten kuuleminen on ollut vaikeampaa. Meilahden sairaalasta ja uudesta lastensairaalasta muodostuu kiinteä kokonaisuus.. Sairaalahankkeeseen on lahjoittanut rahaa noin miljoona suomalaista, mikä tekee siitä suurimman kansanliikkeen sotien jälkeen. Käyttäjälähtöisyys pyrkii olemaan syvällä kaikessa toiminnallisuudessa. Turvallisuus on myös yksi rakennuksen tärkeistä teemoista. Modernin sairaalan ylösajo on monimutkainen prosessi, joka vie puolesta vuoden vuoteen, mutta sitten meillä on uskoakseni maailman paras sairaala lapsille, sanoo Petäjä. – Lopputulos tietysti ratkaisee, olemmeko onnistuneet päämäärässämme poikkeuksellisesta käyttäjälähtöisyydestä. Juhani Karvonen Uuden lastensairaalan sisäänkäynti on komea. Valmista vuonna 2017 Petäjän mukaan vuoropuhelu rakentajan kanssa on ollut tiivistä koko prosessin ajan. – Emme aina ole olleet niin hyviä eri-ikäisten lasten huomioimisessa kuin meidän tulisi olla. Joka tapauksessa olemme laittaneet projektin alusta alkaen paljon energiaa ottaaksemme huomioon käyttäjät eli potilaat, heidän perheensä ja henkilökunnan, sanoo toimialajohtaja Jari Petäjä HUS:sta. Rakennuslupapiirustukset on tarkoitus jättää sisään helmimaaliskuun vaihteessa. Olemme suunnitelleet uuteen sairaalaan vanhemmille tarkoitettuja työskentelytiloja, jotka eivät ole vain nettipisteitä kahviossa. HUS ja valtio sijoittavat kumpikin 40 miljoonaa ja lainarahaa kuluu 50 miljoonaa. Hankkeen budjetti on noin 160 miljoonaa euroa, joista lahjoitusten osuus on reilut 30 miljoonaa. Tämä johtuu osaltaan siitä, että valtaosa potilaistamme on pikkulapsia. – Tulossa ei ole vain moderni perussairaala, jossa käyttäjälähtöisyys olisi pinnallinen kuorrutus. Alle yksivuotiaiden ikäluokka on yleisin, lukumäärältään kolminkertainen verrattuna mihin tahansa leikkiikäisten tai vanhempien ikäluokkaan verrattuna
58 RAKENNUTTAJAPÄIVÄT Rakennuttajapäivien paneelissa pureuduttiin laadun ongelmiin Johtamisessa ja yhteistyössä edelleen parannettavaa Paneelin puheenjohtaja, A-Insinöörit Oy:n toimitusjohtaja Jyrki Keinänen, Rakennusteollisuus RT :n toimitusjohtaja Tarmo Pipatti, HKR-Rakennuttajan tulosryhmän päällikkö Olavi Tikka, RAKLI:n toimitusjohtaja Jyrki Laurikainen, Keskinäinen Vakuutusyhtiö Ilmarisen rakennuttajapäällikkö Niina Rajakoski ja suunnitteluja konsultointiyritysten SKOL ry:n toimitusjohtaja Matti Mannonen peräsivät ammattiylpeyttä ja johtamisen taitoa rakentamisen laadun takaamiseksi.
Yksi kuitenkin pitää, nimittäin tämä: ”Sen saa, mitä tilaa”. Laadun ongelmat pohjautuvat paljolti rakentajien asenteisiin.. Tiukka tilaaja on ehdottomasti rakentajan etu laatuun liittyvissä kysymyksissä, sanoo Pipatti. Muutaman vuoden ajan on keskitytty työturvallisuuteen, minkä ansiosta työturvallisuus on kaikilla mittareilla parantunut. Rakennusliikkeelle laaduttomuus on pahin mahdollinen maineriski, eikä yksikään liike halua tulla leimatuksi laaduttomuudesta. Pipatti uskoo, että laadun merkityksen korostaminen nostaa rakentamisen laatutasoa lähivuosina. Erittäin harvoin reklamaatiot liittyvät esimerkiksi rakennevirheisiin tai rakennuksen turvallisuuteen. Suunnitteluja konsultointiyritysten SKOL ry:n toimitusjohtajan Matti Mannosen mielestä suunnittelijoiden osaamista ei hyödynnetä täysimääräisesti. – Sen saa, mitä tilaa Rakennusteollisuus RT ry:n toimitusjohtaja Tarmo Pipatti peräänkuuluttaa asennetta ja esimerkkijohtamista. Laaduttomuus ei ole niin karmean huonolla tasolla kuin joskus julkisuudessa annetaan ymmärtää. Rakentamisen laatu alkaa jo suunnittelusta, ja parhaaseen lopputulokseen päästään, kun vastuu suunnittelun johdosta on suunnittelijoilla, eikä esimerkiksi rakennuttajalla. – Suunnittelijan suora yhteys tilaajaan on monissa hankkeissa heikentynyt. Kuvaavaa on, että Länsimetron jatkohankkeessa hiljattain solmituissa konsulttisopimuksissa rakennuttajakonsultointisopimuksen arvo oli yhtä suuri kuin kaikkien suunnittelutoimistojen sopimusten arvo yhteensä, sanoo Suunnitteluja konsultointiyritysten SKOL ry:n toimitusjohtaja Matti Mannonen. – Näin tiedettäisiin, että rakennusala osaa tehdä laadukasta työtä. – Kokemus osoittaa, että keskittymällä johonkin asiaan ihmisten aktivisuus tuon asian suhteen kasvaa, mikä puolestaan sitouttaa ihmisiä kyseiseen asiaan. Alihankintaketjun hallinta käy sitä vaikeammaksi, mitä erikoistuneemmaksi urakointi silputaan. Mannonen korostaa vuoropuhelun merkitystä koko suunnitteluprosessin aikana. Laatujärjestelmät ovat välttämättömiä, mutta ne eivät yksin riitä. – Vanhat suomalaiset sananlaskut eivät yleensä pidä paikkaansa. Hyvät ja uudet käytännöt syntyvät, kun koko ketju joutuu tuntemattoman eteen, jossa on pakko luottaa kumppaniin. Laatua syntyy tätä kautta, tilaajan tavoitteet toteutetaan suunnitelmissa ja ratkaisut ovat toimivia. Rationaalisia laatujärjestelmiä on luotu, mikä on ilman muuta hyväksi laadulle, mutta ennen kaikkea kysymys on yksittäisen ihmisen asenteista. Pipatti toivoo, että hyvät suoritukset saisivat entistä enemmän näkyvyyttä. – Suunnittelijan ja tilaajan sekä hankkeen toteuttajatahojen keskinäisen vuoropuhelun tulisi olla tiivistä ja avointa. Vaikka virheet ovat pieniä, eivät ne missään nimessä ole väheksyttäviä. Ketjun kaikilta osapuolilta vaaditaan esimerkkijohtamista. Saneerauksissa reklamaatioprosentti on yleisesti 0,4-1,5 välillä mikä on todella pieni prosenttiluku kansainvälisesti esimerkiksi teollisuuden reklamaatioihin verrattuna. Laadussa kyse pienistä asioista Pipatin mukaan laaduttomuudessa korostuvat paljolti samat asiat. Reklamaatiot osoittavat, että kyse on yleensä varsin pienistä asioista. – Kokonaisurakointiin pitää tuoda asennetta. – Resurssoinin on oltava riittävää laadukkaan toiminnan takaamiseksi, mutta laadusta 60-70 prosenttia nousee oikeasta asenteesta. – Rajapintoja urakoitsijoiden kesken syntyy lisää, mikä nostaa riskiä laatuvirheisiin. Asenteen syntyminen on kiinni uudesta johtamisesta, minkä vuoksi laadun parantaminen tarvitsee esimerkkiprojekteja, sanoo Pipatti. Myös käyttäjän ja ylläpitäjän kanssa olisi oltava keskusteluyhteys. Työturvallisuuden korostaminen muutti asenneilmastoa ja sitä kautta yksittäisten ihmisten käyttäytymistä. – Alalla paneudutaan kaksi seuraavaa vuotta rakentamisen laatuun. Huonoon laatuun liittyvät reklamaatiot kertovat useimmiten viimeistelyn puutteesta, mikä käytännössä merkitsee esteettistä haittaa. Tätä on pyritty estämään sillä, että tilaaja edellyttää, että urakkaa voi ketjuttaa vain tiettyyn rajaan asti tai alihankkijoiden määrä on säädelty. Rakennushankkeissa tarvitaan yksituumaisuutta, joka alkaa tilaajasta ja suunnittelijasta ja kulkee koko ketjun läpi. Saman uskon pätevän myös laatuun. Kiinteistöalan ja rakennuttamisen ammattilaisten yhteenliittymän Rakli ry:n Rakennuttajapäivillä paneuduttiin rakentamiseen laatuun. Huonolle laadulle ei tietenkään pitäisi olla mitään tekosyitä. Suurissa hankkeissa suunnittelu monesti silputaan ja suunnittelun koordinointi on rakennuttajalla
60 PERUSKORJAUS Ammattiylpeys hakusessa HKR-Rakennuttaja tulosryhmän päällikön Olavi Tikan mukaan asenteelle voi antaa monta ilmettä. Projektinjohtaja saa usein hankkeessa johdettavakseen hänelle tuntematonta väkeä niin suunnittelukuin rakentamisvaiheessakin. – Tänä päivänä vallalla on ajattelu, että hoidan oman osani, enkä puutu muuhun. Oikea asenne syntyy vain koulutuksen ja johtamisen kautta. Kustannusten leikkaaminen tässä asiassa kiertyy kuitenkin helposti tilaajan omaan nilkkaan. Usein suunnittelu ja toteutus ovat lisäksi hankkeissa lomittain, minkä vuoksi virheiden riski ja vaikutukset kasvavat. – Kun itse aloitin oppipoikana rakennuksella, oli siellä töissä aatteeltaan sysimusta vassari-kirvesmies. Rakennushankkeissa kannattaisi kaikkien osapuolien miettiä, miksei hanketta olisi aikaa tehdä kunnolla valmiiksi kerralla sen sijaan, että tehdään hanke osittain kahteen kertaan. Hyvä hankintamenettely johtaa hyvään suunnitteluun. Hintakilpailussa menestyäkseen työmäärät on minimoitava, ja kaikki ei-pakollinen karsittava. – Etenkin isoissa hankkeissa hinta on yleensä merkittävä valintaperuste ja tietenkin vuoropuhelu lisää työaikaa ja tuo lisää kustannuksia. – Julkisella puolella ei ole aina mahdollista valita vain alan parhaita henkilöitä johtamaan ja vastaamaan työmaista. Itsellekin kenties epämieluisan tiedon hyväksyminen ja tiedon mukaan toimiminen edellyttää usein vanhoista toimintatavoista luopumista, mikä jälleen on asennekysymys. Urakointitavat ovat muuttuneet ja alihankkijoiden määrä kasvanut. Tikan mukaan julkisessa rakentamisessa laatuun vaikuttavat jossain määrin eri tekijät kuin yksityisellä puolella. Suunnittelun osuus hankkeen elinkaaren aikaisista kokonaiskustannuksista on monesti vain prosentin verran, mutta hyvällä suunnittelulla voidaan säästää elinkaarikustannuksissa kymmeniä prosentteja, joten suunnittelusta on aika turha säästää. – Hyvin karkean yleistyksen mukaan kolmasosa rakennusvirheistä johtuu suunnittelusta, kolmasosa käytöstä ja kolmasosa rakentamisesta. Kiire ei ole vakio Mannonen ampuu alas yleisen tekosyyn kiireestä. Keskinäinen yhteydenpito on hoidettava työaikana. Tikka korostaa myös tiedonvaihdon ja palautteen antamisen merkitystä laatua edistävänä tekijänä. Kiire tarkoittaa sitä, että aikataulut ovat hukassa, mutta niitä voi aina laatia paremmiksi. Noin 40 vuotta alalla ollut Tikka näkee asenteiden muuttuneen. – Kiire ei ole vakio rakennushankkeissa. Oikeaa asennetta tarvitaan käytännön työn tekijöistä ylimpään johtoon asti. Ammattikunnia takasi työn laadun. Suunnittelun koordinointiin ja osapuolten yhteistyöhön käytetty työaika takaa parempaa laatua toteutuksessa.. Tikka toivoo myös entisen ammattiylpeyden palaavan. Hän teki työnsä aina erinomaisesti, vaikka oma aate oli ristiriidassa työnantajan näkemysten kanssa. Työnjohdon määrä ei aina kasva samassa suhteessa. Sitä kautta myös laatu paranee. Tiivis yhteydenpito ja vuoropuPaneelin puheenjohtajan A-Insinöörit Oy:n toimitusjohtajan Jyrki Keinäsen paneelin lopuksi laatimassa yhteenvedossa laatuongelmien suurena syynä on asennevika. Suunnittelun koordinointiin ja osapuolten yhteistyöhön käytetty työaika takaa parempaa laatua toteutuksessa. – Tiedon antaminen siitä, mitä tehdään ja miten tehdään, liittyy asenteisiin
Emme siis voi tietää, millaisia ongelmia rakenteissa joskus kenties ilmenee ja aiheuttavatko ne laatuongelmia. Nykyinen käytäntö on tehoton, mutta nimenomaan toistoilla tuota tehottomuutta saataisiin karsittua. Julkisuudessa voisi entistä enemmän avata onnistuneita projekteja, jotta kaikki voisivat ottaa niistä esimerkkiä. Suunnittelutoimistojen keskinäinen yhteistyö ja erityisesti avoimuus tilaajan suuntaan olisi näissä tilanteissa yksi ratkaisu. Suunnittelusta ei saada kaikkea irti Mannosen mukaan esimerkiksi Rakentamisen laatu ry:n asiakaspalautetutkimus osoitti, että suunnittelijoiden ammattitaitoa pidetään hyvänä, mutta suunnitelmien laatuun eivät tilaajat silti ole tyytyväisiä. Mannonen pitää rakentamisen laadun ongelmina myös jossain määrin pitkiä alihankintaketjuja ja työntekijöiden osaamattomuutta.. Laatutasosta syntyy yleisesti ehkä hieman turhankin synkeä kuva. Hintakilpailu on tällä hetkellä jo taloussuhdanteiden takia kova. Rakennusliikkeiden kannattaisi tuoda julki hyvin menneitä projekteja. Onnistujille tulisi saada julkisuutta Keskinäinen Vakuutusyhtiö Ilmarisen rakennuttajapäällikkö Niina Rajakoski peräänkuulutti myös asennetta. Rakennusmääräykset ja -ohjeet ovat muuttuneet kovasti. Kaikille ei tahdo olla riittävästi töitä kotimaan markkinoilla, eivätkä Euroopan markkinatkaan voi kovin hyvin. Tuotemallinnus toimisi siten, että rakentajilla olisi tietyt mallit, miten remontin voi kussakin tapauksessa hoitaa. Laatuvirheet ovat pysyneet vuosikymmeniä samoina. – Suomessa on valtava määrä saneerausta vailla olevaa, 1960ja 1970-luvuilta peräisin olevaa kerrostalokantaa. – Onnistuneet ja hyvin suunnitellut hankkeet eivät saa julkisuutta, sen sijaan tuo kaksi prosenttia saa runsaasti julkisuutta. Laatujärjestelmä toimii pääurakoitsijatasolla, mutta valvonta ei välttämättä ulotu aliurakoitsijoiden aliurakoitsijoihin. Suunnittelijoille pykäläviidakko tuo lisää haasteita. Kun toistoja samanlaisesta saneerauksesta on riittävästi samoilla tekijöillä, voi urakan läpivienti lyhentyä viikolla tai parilla, kun kokemusta on karttunut tarpeeksi. Huonot jäävät kuitenkin ihmisten alitajuntaan. Laurikaisen mukaan Suomessa ei ole varaa nykyiseen saneeraustahtiin. – Jokainen työsuoritus tuli tehdä kuin itselle. 61 Saneeraustahti nyt liian hidas Raklin toimitusjohtaja Jyrki Laurikainen näkee, että toistoilla saataisiin laatua rakentamiseen. Johtamiseen liittyy aina myös hyvä tiedonkulku. Esimerkiksi julkisivuremontteihin on olemassa 4-5 tapaa. – Ruotsissa työturvallisuus on romahtanut ja viime vuonna työtapaturmissa menehtyi nelisenkymmentä henkilöä. Talotekniikan suunnittelussa on Mannosen mukaan jopa työvoimapulaa, kun yhdyskuntaja teollisuussuunnittelussa on puutetta työstä. – Se on yksinkertaisesti liian hidas. Tilaajan tulisi sitä vaatia. Urakoiden silppuuntuminen voi tuoda välinpitämättömyyttä, mikä voi vaikuttaa laatuun heikentävästi. Suurimpana syynä pidetään ulkomaisia alihankintaketjuja, joissa työturvallisuuteen ei ole kiinnitetty tarpeeksi huomiota. – Yksi keino oli perustaa virhepankki, jonka tiedoista kaikki voisivat ottaa opikseen. Tulevina vuosina korjausrakentamisen volyymi mitä ilmeisimmin vain kasvaa. Mannonen muistuttaa, että 98 prosenttia hankkeista onnistuu hyvin. Urakointi silputaan usein aika pieniin osiin. Iso muutos koko alalla oli eurokoodeihin siirtyminen. – Esimerkiksi eristeiden paksuuden vaikutusta ei ole vielä riittävästi tutkittu. Laurikainen näkee myös asennemuutoksen olevan tarpeen kautta linjan, aina työntekijästä johtoon saakka. – Tässä on selvä paradoksi, mikä kielii siitä, ettei suunnittelijoiden osaamisesta kyetä täysimittaisesti hyödyntämään. – Jokaisen urakan osapuolen tulisi olla ylpeä tekemisestään. Urakoitsijoiden ja suunnittelijoiden ammattiylpeys ja keskinäinen vuorovaikutus saisivat aikaan mallinnuksia, joilla urakan läpimeno lyhenisi. – Suunnittelun ikuinen ongelma on, että suunnitteluyritys joutuu tarjoamaan enemmän kuin periaatteessa pystyy tekemään, koska tuottoprosentti on pieni, laskutusaste on pidettävä korkealla ja vain pieni osa tarjouksista voitetaan. Tekstit ja kuvat: Juhani Karvonen helu hankkeen aikana varmistavat, että suunnitteluratkaisut ovat taatusti parempia kuin ilman vuoropuhelua tehdyt suunnitteluratkaisut olisivat olleet. Työpäällikön ja vastaavan mestarin asenteet ratkaisevat työmailla paljon, sanoo Rajakoski. Kaikilla muutoksilla on merkitystä laatuun, minkä vuoksi määräysten sisäistäminen on suunnittelutoimistoissa tärkeää. Tuolloin laatu ja aikataulut saattavat kärsiä. Tällaisissa tilanteissa on kaikkien etu, että ongelmat nostetaan heti pöydälle. Se on Mannosen mukaan työllistänyt melko paljon. – Jos tarjoukset tulevatkin hyväksytyiksi odotettua suuremmassa määrin, saattaa toimistolla olla äkkiä ruuhkaa. Hyvistä malleista on puutetta, koska nyt uutisoidaan usein vain ne epäonnistumiset. Raklin toimitusjohtajan Jyrki Laurikaisen mukaan toistojen määrällä nousee myös laatu
Jari Kursula Lohjan Sisäilmamestarit Oy:stä puhdistaa varastotilan poistokanavaa Ojamon liikekeskuksella.. 62 Raikas sisäilma on hyvän asumisen edellytys Ilmanvaihtojärjestelmän kunnosta huolehdittava Rakennuksen ilmanvaihdon toimivuus on rakennuksen omistajan, esimerkiksi taloyhtiön, vastuulla. Siksi omistajan on huolehdittava, että kanavat puhdistetaan ja koneellisen ilmanvaihdon kyseessä ollen myös ilmavirrat mitataan ja säädetään
Vain sillä tavoin voidaan talon kaikille huoneistoille taata samantasoinen ilmanvaihto. Teksti: Olli Mäkinen Kuvat: Olli Mäkinen, Sisäilmayhdistys ry. Tuloilma ohjataan huoneistoon oloja makuuhuoneiden kautta ja se poistuu pesuja keittiötilojen kautta. Rakennuksissa, joissa on koneellinen poistoilmanvaihto, puhdistuksen yhteydessä ilmavirrat myös säädetään kunkin tilan vaatimusten mukaisesti. – Asukkaat ovat saattaneet yrittää parantaa ilmanvaihtoa poistamalla venttiilin tai avaamalla sen maksimiinsa. 63 Ilman on virrattava niin, että kaikissa tiloissa, joissa oleskellaan, ilma vaihtuu kerran kahdessa tunnissa kokonaan. Siksi esimerkiksi ikkunoiden ja ovien uusimisen yhteydessä on ratkaistava myös ilmanvaihto joko tuloilmaikkunan tai erillisen venttiilin avulla. On tärkeää, että venttiilin säätöä ei muuteta puhdistuksen yhteydessä. Sisäilma-asiantuntija Mervi Ahola suosittelee venttiilien puhdistamista kahdesti vuodessa. Viiden vuoden välein on puhdistettava kanavat ja laitteet sairaalassa, vanhainkodissa, suljetussa rangaistuslaitoksessa, päiväkodissa, koulussa, hotellissa, lomakodissa, asuntolassa ja ravintolassa. Tuloilmaventtiili voi olla rakoventtiili tai lautasventtiili ja siinä voi olla suodattimia. Suositukset asukkaille Asukkaiden tulee pitää venttiilit puhtaana. Väliovien alla on oltava riittävät ilmaraot tai sitten oveen on asennettava siirtoilmasäleikkö. Niinpä ilmanvaihtokanaviston puhdistusväli määräytyy toisaalta tiloissa harjoitettavan toiminnan, toisaalta siellä oleskelevien ihmisten määrän perusteella. Tiivistysremonttien seurauksena ongelma pahenee edelleen. – Puhdistus asuintaloihin on suositeltavaa tehdä kymmenen vuoden välein, kertoo toimitusjohtaja Jari Kursula Lohjan Sisäilmamestarit Oy:stä. – Suositus perustuu paloturvallisuuteen ja siihen, että kanavaan kertyvä lika ja pöly heikentää ajan mittaan poistoilmanvaihdon tehokkuutta. Jos taas kyseessä on hieno suodatin, on se vaihdettava samoin kahdesti vuodessa. – Sen jälkeen sen on annettava kuivua ennen paikalleen asettamista. Suositukset asuintaloille Asuintaloille ei ole annettu sitovia määräyksiä, mutta ilmanvaihtokanavat suositellaan puhdistettavan vähintään kerran kymmenessä Ammattilainen antaa raportin Ilmanvaihdon puhdistusta suorittavat alan ammattilaiset. Puhdistuksen tilaaminen on taloyhtiön vastuulla. Poistoilmaventtiili sijaitsee keittiön, pesuja wc-tilojen sekä saunan ja vaatehuoneen hormissa, yleensä katossa tai seinällä katonrajassa. – Myös tarvittavat muut toimet, kuten puuttuvat venttiilit tai rakenteet, jotka estävät venttiilille pääsyn, kerrotaan raportissa. – Puhdistuksen yhteydessä tuleekin mitata jokaisen venttiilin ilmavirta ja säätää järjestelmä niin, että kunkin huonetilan kohdalla saavutetaan juuri sille tilalle suunniteltu arvo. vuodessa. Näitä ovat esimerkiksi ravintoloiden keittiöt, elintarviketehtaat, leipomot, tekstiilitehtaat, pesulat, savustamot, ruiskumaalaamot, puusepäntehtaat ja -liikkeet. – Asiakkaalle annamme aina mittausraportin, jossa kerrotaan kunkin huonetilan ilmavirran tavoitearvo ja mitattu arvo sekä venttiilin säätö, Kursula kertoo. Sopivat ajankohdat ovat keväällä siitepölykauden jälkeen ja syksyllä ennen lämmityskauden alkua. Toinen peruste on ilmavaihtojärjestelmän tasapainotus. – Vielä on muistettava huolehtia riittävästä ilmankierrosta. Samoin tiloissa, joissa valmistetaan tai käsitellään liuottimia, muita palavia nesteitä tai muita herkästi paloa levittäviä aineita. Tai sitten he ovat voineet sulkea venttiilin kokonaan tai jättää sen jonkin rakennusosan taakse, kertoo Ahola. – Jos venttiiliä ei ole, korvausilmaa kulkeutuu rakenteiden läpi ulkoa tai muista huoneistoista, mikä ei ole koskaan suositeltavaa, Ahola huomauttaa. – Kaikki nämä muutokset vaikuttavat muiden samassa linjassa olevien asuntojen ilmanvaihtoon ja ajan mittaan järjestelmä ei ole enää tasapainossa. Kerran vuodessa on puhdistettava kanavat ja laitteet, jos tiloissa valmistetaan ruokaa. Määräykset laitoksille Ilmanvaihdon kanavien ja laitteiden puhdistamisesta on annettu määräykset sisäministeriön asetuksella nro 802/2001. – Venttiili on yleensä helposti irrotettava, jolloin sen voi helposti pestä miedolla pesuaineella, toteaa Mervi Ahola. Määräykset on annettu erityisesti paloturvallisuuden näkökulmasta. – Olen käyttänyt suositusvälinä 5 -10 vuotta, kertoo sisäilma-asiantuntija Mervi Ahola Sisäilmayhdistys ry:stä. Myös asukkaalla on vastuunsa: ilmanvaihtoa ei saa tukkia, ilmanvaihtoventtiilit on pidettävä puhtaana ja mahdolliset suodattimet pestävä tai vaihdettava säännöllisesti. – Vaikka venttiilit ovatkin asukkaan kunnossapitovastuulla, on taloyhtiön syytä antaa säännöllisesti ohjeita asukkaille tarvittavista toimenpiteistä, koska ne ovat osa talon ilmanvaihtojärjestelmää, Ahola muistuttaa. Ilmanvaihdon puhdistamisesta on annettu sekä määräyksiä että suosituksia. Tuloilmaventtiilejä on monenlaisia ja vanhemmista taloista ne saattavat puuttua kokonaan. desti vuodessa. Näin taloyhtiö tietää, jos joidenkin huoneistojen osalta on ryhdyttävä lisätoimenpiteisiin. – Mutta jos ilmanvaihdossa on ongelmia, on taloyhtiön syytä tilata ammattilainen paikalle ja saada häneltä heti suositus toimenpiteistä eikä odottaa sitä kymmentä vuotta. Myöskään vaatehuoneita tai saunatiloja ei saa täyttää lattiasta kattoon tavaralla vaan ilmavirralle on jäätävä reitti poistoilmaventtiilille. – Jos kyseessä on karkea suodatin esimerkiksi hyönteisien ja roskien poistamiseksi, on se syytä irrottaa ja imuroida kunnolla kahPoistoventtiilin pintaan kertyvä lika on puhdistettava säännöllisesti. Jos irrotus ei onnistu, suosittelen nihkeäpyyhintää
Kaavoituksen joustoilla lisättäisiin investointien mahdollisuuksia. Lyhyen korkotuen asunnot toisivat toimeliaisuutta alalle Kiinteistösijoittaminen kiinnostaa myös yksityisiä markkinoita Kasvukeskukset on rakennettu ja parhaimmat tontit on jo rakennettu. 64
Maakunnan Asunnot Oy:llä ja Investors House Oy:llä on yhteensä 1000-1300 asunnon salkku, josta suurin osa on pääkaupunkiseudulla, Tampereella, Turussa, Jyväskylässä ja Kuopiossa. Ongelma näiden yhteisyritysten muodostamisessa tuntuu olevan se, miten yritys järjestetään ja millaiset ovat sen liiketaloudelliset periaatteet. Markkinoilla on myös määrällisesti verraten paljon sijoituskohteita, tosin kaikki niistä eivät ole kovin helppoja. Useat kunnat tutkivat mahdollisuuksia rakentaa julkisia tiloja ainakin osin yksityisellä rahalla. Sijoittaja voi odottaa tuottoa sijoitukselleen vuosien, ehkä vuosikymmenten aikajänteellä. Kiinteistöomaisuuden lisäksi tarvitaan muutakin rahaksi muutettavaa omaisuutta tai joustavasti rahaksi muutettavaa, käyttörajoittamatonta kiinteistöomaisuutta. Asemakaava saattaa asettaa vaateita muun muassa yhteisistä tiloista ja joskus jopa niinkin detaljeista kuin tulisijoista. – ARA-ehtoisen rakentamisen alamäki jatkuu jo kolmatta vuotta. Perushaasteena on kiinteistöjohtamisen pitkäjänteisyys. – Toimintamme pääpaino on olemassa olevassa asuntokannassa. Vaateet lisäävät neliöhintoja, mutta eivät välttämättä aina kohtaa asukkaiden tarpeita. Kunnalla on tietty tarve kontrolloida palveluitaan. Investors House Oy:n hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen mukaan sijoitusvaihtoehtoja on syntynyt sekä toimitilojen että asuntotuotannon puolelle.. Jäljellä olevien tyhjien tilojen vuokrausta tai myymistä edesauttaisi useimmissa tapauksissa käyttötarkoitukseen muutokseen tähtäävä saneeraus. Helpoimmin vuokrattavat tai myytävät tilat ovat jo menneet markkinoille. – Viime vuonna investoimme noin 25 000 neliötä eli noin kymmenen kerrostalon verran. Sijoittajille tärkeää on käyttäjälähtöisyys. Sijoittajan päätöksentekokynnys riippuu siitä, onko asunto kohtuuhintainen vai kallis, ja onko asunnossa niitä ominaisuuksia, joista asukkaat ovat valmiita maksamaan. Kaavoituksen joustoilla lisättäisiin investointien mahdollisuuksia. Etenkin kasvukeskuksissa on pula vuokra-asunnoista. Eläkeyhtiöiden rahoituksen lisäksi välimalli toisi kiinteistösijoitusmarkkinoille hyvin luultavasti yksityistäkin rahaa. – Kaikkia tiloja ei voi järkevästi muuttaa asunnoiksi teknisten tai arkkitehtonisten syiden takia, mutta hyvällä suunnittelulla ja kustannusten hallinnalla osaa voitaisiin ainakin harkita hyödynnettäviksi. Invest House Oy on kiinteistöjen hallintoyhtiö, joka on on myös osaomistaja kiinteistöissä. Tarpeet ja olosuhteet vaihtelevat kunnittain, mutta Roinisen mukaan myös samoihin kysymyksiin törmätään jatkuvasti. Rahoitusmaailma muuttui vuosikymmenen vaihteen finanssikriisin myötä. Lyhyen korkotuen vuokraasuntoihin olisi sijoittajilla kiinnostusta, jos rahoitusmallit olisivat erilaiset. Olosuhteet otolliset sijoittamiselle Kiinteistösijoittamiseen vaikuttavat Suomen talousnäkymien epävarmuus, kaupungistuminen kesken, pankkikeskeinen rahoitusjärjestelmä. Sijoitusvaihtoehtoja on syntynyt sekä toimitilojen että asuntotuotannon puolella, sanoo hallituksen puheenjohtaja Petri Roininen Investors House Oy:stä. – Kasvukeskukset on rakennettu ja parhaimmat tontit on jo rakennettu. 65 Korkovaihtoehdot ovat tällä hetkellä melko vähissä, mutta sijoittajille sopivaa kiinteistömassaa on tarjolla aika paljon. – Tuo malli tulisi ottaa takaisin etenkin tällaisena taloustaantuman aikakautena, sanoo Roininen. Välimalli on pilotoitu jo kertaalleen Roininen kaipaa lyhyellä korkotuella rahoitettua asuntotuotantoa takaisin. Malli toimi, ja se lisäsi taloudellista toimeliaisuutta. Tällä tavoin järjestelmä olisi itse itsensä rahoittava. Tontit ovat kalliita ja niiden saatavuus on rajallinen. Roinisen mukaan itse itsensä rahoittava malli kiinnostaisi myös kiinteistösijoittajia. – Kunnissa ei ole vaadetta oman pääoman tuotolle toisin kuin yksityisellä puolella. Pankkien rooli on ikään kuin kaksinapainen. Lukemattomien yksityiskohtien sijasta pitäisi miettiä, mistä asukkaat ovat valmiita maksamaan. Malli oli alunperinkin määräaikainen ja se lähti asuntopoliittisesta näkökulmasta, koska juuri kasvukeskuksiin haluttiin taata riittävä vuokra-asuntotuotantoa. Tällä hetkellä rakenteilla on 2500 neliötä omaa tuotantoa. – Asunto on turvallinen sijoituskohde. Toinen iso kysymys on jäännösarvo. Nyt mielestäni olisi malli syytä ottaa uudestaan käyttöön, koska tällä hetkellä liikepankit eivät myönnä pitkiä lainoja. Kaavoitukseen tarvitaan joustoja Roininen kaipaisi myös kaavoitukseen joustavuutta etenkin pääkaupunkiseudulla. Kyse on poliittisesta päätöksenteosta. Kaikki voittivat, asukkaasta rakentajaan. Vaateet pitäisi asettaa kulutuskysynnän mukaan ja ihmisten tarpeiden mukaan. – Tietysti tällainen vuokralaisten kiinnostus lisää sijoittajien kiinnostusta. – Suomessa kaupungistuminen on kesken, mikä on iso mahdollisuus koko alalle. – Jonkun ison yleisen toimijan pitäisi ottaa tämä asiakseen, konsultit eivät ole sitä halukkaita ottamaan, koska he haluavat konsultoida jokaista tapausta erikseen. Uusi malli veti heti koska se istui hyvin tuon hetkiseen rahoitusmaailmaan. – Jo kansantaloudelliselta kannalta tuo massa olisi tärkeää saada käyttöön. Kyse on paljolti positiivisesta asenteesta tutkia mahdollisuuksia käyttötarkoituksen muutoksiin. Tyhjälle toimistotilalle pitäisi saada käyttöä Tällä hetkellä esimerkiksi pääkaupunkiseudulla lasketaan olevan tyhjää toimistotilaa noin miljoonan euron edestä. – En vieläkään täysin ymmärrä, miksi erinomaiseksi koettu, niin sanotun välimallin aravatuotanto on jäänyt sivuun. Lyhyen korkotuen ARA-rahoitus toimi hyvin. ARA:n tilastojen mukaan lyhyen korkotuen kahtena vuonna oli yhteensä 7500 aloitusta. Sijoittaja ei voi ottaa jäännösarvoriskiä 20 vuoden päähän. Maakunnan Asunnot Oy omistaa Investors House Oy:n sekä 33-prosenttisesti viime vuoden lopusta myös Suomen Sijoituskiinteistöt SSK Oy:n. – Joustavuusvaateet edellyttäisivät, että joustoja saataisiin taseen molemmin puolin. Yhden kerrostalon rakentamisessa syntyy karkeasti ottaen noin 1,5 miljoonaa euroa arvonlisäveroa. Pankkien luotonanto on nyt rajoitetumpaa, mutta toisaalta pankit pyrkivät elvyttämään investointeja. Infrahankkeisiinkin olisi kiinnostusta Roinisen mukaan infrapuolen hankkeet kunnissa ovat periaatteessa kiinnostavia myös sijoittajille. – Välimallin rakentaminen laittaisi talouden pyöriä pyörimään. Juhani Karvonen Nollakorkotaso on innostanut niin yksityisiä ihmisiä kuin yrityksiä kiinteistösijoittamiseen. – Kiinteistösijoittaminen kiinnostaa, mikä näkyi syksyn Sijoitusmessuilla. Välimalli on pilotoitu kertaalleen, mutta lainsäädännöllisiä muutoksia ei ole saatu aikaan, mikä on Roinisen mukaan hyvin valitettavaa. Eräässä tapauksessa 50 asunnon vuokrakohteesta ensimmäisen viikon aikana tuli 70 kyselyä ja 20 hakemusta. Roininen näkee tulevaisuudessa paljon mahdollisuuksia kiinteistösijoittamiseen. Ratkaisuksi näkisin kunnan ja yksityisten tahojen perustaman yhteisen yhtiön. Tuo ns. välimalli oli käytössä vuosina 2010-2011. Olemme rakennuttaneet asuntotuotantoa, mutta melko pienessä määrin. Roinisen mielestä kunta ja sijoittajat voisivat yhdessä miettiä malleja, miten nämä kysymykset voidaan ratkaista
Kyseessä on kokeilu, joka on voimassa kolme vuotta. Eläkeyhtiöt ottavat uudistuksen vastaan ilolla. Lakiuudistus vauhdittaaman rakentamista Lakiuudistus mahdollistaa työeläkevakuutusyhtiöiden tytäryhtiöille oikeuden rakennuttaa velkarahalla. Kuva: Tuomas Pietinen, Varma. 66. Velkarahalla vuokraasuntoja työeläkevakuutusyhtiöille Varma ja muut työeläkeyhtiöt saavat kolmen vuoden ajan lainaa asuntojen rakennuttamiseen
Toiveikkaina tulevaisuuteen Työeläkeyhtiöiden sijoituspäätökset ovat riippuvaisia niiden omista sijoitusstrategioista. Työeläkeyhtiöillä on kyllä sen verran varoja itsellään, että jos ne ottavat sen 50 prosenttia lainaa, niin sen toisen puolikkaan ne voivat sijoittaa itse. – Se on kuitenkin aika pieni määrä lopulta, joten ei tässä taikaiskusta asuntomarkkinoita muuteta. Velanottomahdollisuuden arvioidaan kuitenkin lisäävän vuokra-asuntotuotannon houkuttelevuutta sijoituskohteena. Sama koski myös vakuutusyhtiöiden tytäryhtiöitä. Esimerkiksi pelkästään kaavoitus on hidasta. – Jos joku rakennusprojekti pitäisi aloittaa ihan nollasta, niin sellaista ei ehkä ehdi saamaan valmiiksi lain voimassaolon aikana. Yleisesti eläkevakuutusyhtiöillä on velan ottaminen kielletty, mutta tässä annetaan niiden tytäryhtiöille nyt mahdollisuus ottaa lainaa, kertoo ylimatemaatikko Mikko Kuusela sosiaalija terveysministeriön vakuutusosastolta. Viime vuonna rakentaminen supistui noin kaksi prosenttia ja kuluvalle vuodelle Rakennusteollisuus RT ennakoi noin yhden prosentin laskua. Pauli Jokinen. Lainalle on asetettu yläraja, eli velkaa saa ottaa korkeintaan 50 prosenttia asuntosijoituksen arvosta. Vakuutusyhtiöiden puolelta kolmen vuoden aikaikkunaa pidetään auttamatta liian lyhyenä. Kolmen vuoden aikaikkuna on kovin lyhyt. Meidän jäsenyhteisöjemme toiveissa olisi ehdottomasti ollut pidempi aika. Laki liittyy hallituksen rakennepoliittiseen ohjelmaan. Luotonottomahdollisuus on siis käytettävissä vuoden 2015 alusta lähtien ja päättyy vuoden 2017 loppuun mennessä. Turvaavuustaso on aika korkea, ei haluta ottaa kovia riskejä. – Me emme tätä uudistusta mitenkään lähteneet itse ajamaan, vaan se tuli hallituksen aloitteesta. Tähän mahdollisuuteen pitää tarttua mahdollisimman nopeasti. – Ilolla otetaan tämä lakiuudistus vastaan, kyllä se helpottaa meidän jäsenyhteisöjemme asuntosijoittamista, toteaa analyytikko Maria Rissanen työeläkevakuuttajien edunvalvontajärjestö TELA ry:stä. – Jonkinlainen katto velkamäärälle piti laittaa. TELAn Rissanen uskoo ettei laki jää turhaksi ja hänen mukaansa toiveet alalla ovat sen suuntaisia, että lain haluttaisiin jatkuvan kolmen vuoden jälkeenkin. On varmasti kohteita, joita ei aloitettaisi rakentamaan ilman tätä uudistusta. – Tämä on uusi ja periaatteellinen muutos, joten seurataan tämän kolmen vuoden ajan mitä tapahtuu, ja sitten mietitään tilanne uudestaa. 67 Vuoden 2015 alussa astui voimaan uusi laki, joka antaa työeläkevakuutusyhtiöiden tytäryhtiöille oikeuden rakennuttaa asuntoja velkarahalla. Tarkastellaan tilannetta, onko mahdollista ja järkevää jatkaa, sanoo Kuusela. Mutta ehkä tämä hieman lisää asuntotuotannon houkuttelevuutta eläkelaitosten näkökulmasta, arvioi sosiaalija terveysministeriön Kuusela. Mikko Kuusela myöntää, että kolmessa vuodessa ei paljoa saa aikaan. Uudella lailla halutaan vauhdittaa rakentamista. Vakuutusyhtiöt ovat suuria rakennuttajia, mutta entisen lain mukaan vakuutusyhtiöt eivät voineet ottaa luottoa kuin muutamissa poikkeustilanteissa. – Kyllä tämä varmaan pieni lisäbuusti on rakentamiselle. Puolet lainaa, puolet omasta taskusta Käytännössä työeläkeyhtiön on perustettava vuokra-asuntojen rakennuttamista varten asuntoosakeyhtiömuotoinen tytäryhtiö. Tämä mahdollistaa myös pitkäaikaiset luotot. Tuskin tämä suurta rakennusryntäystä aiheuttaa, mutta kyllä jäsenyhteisöiltämme on tullut viestiä, että ne ovat nyt lähdössä rakennuttamaan asuntoja tämän lain turvin. Loppupelissä kyseessä on kuitenkin meidän suomalaisten eläkkeet ja niiden maksaminen. – Se on tämän uudistuksen kulmakiviä, että vakuutusyhtiöille ei annettu mahdollisuutta ottaa velkaa, vaan niiden tytäryhtiöille. Uudella lailla arvioidaan saavutettavan vuokra-asuntotuotantoon noin 100-200 asunnon lisäys vuosittain. Vastuun rajat kulkevat siinä, pohtii Mikko Kuusela sosiaalija terveysministeriöstä. Velkarahalla vuokraTELAn analyytikko Maria Rissanen uskoo, että työeläkeyhtiöt tarttuvat mahdollisuuteen rakennuttaa velkarahalla. Mikko Kuuselan mukaan tässäkin asiassa ollaan lähdetty liikkeelle mieluummin hieman varovasti kuin yltiöpäisesti. Kun ajat ovat huonot ja rakentamistakin vaivaa taantuma, lakiuudistuksen tavoitteena on lisätä vuokra-asuntotuotantoa. Uusi laki pyrkii osaltaan kohottamaan rakennusmääriä. Kun puhutaan työeläkeyhtiöistä, niin puhutaan tuottavasta ja turvaavasta sijoitustoiminnasta. Mutta kun asian kanssa alettiin tekemään töitä, niin kyllä siitä alalla innostuttiin, TELAn Rissanen sanoo. Tässä on lähdetty aika varovasti ja kokeillen liikkeelle, toteaa sosiaalija terveysministeriön Kuusela. Ei siinä kolmessa vuodessa hirveästi tehdä, Rissanen tuumii. Jos nyt saa monta eri hanketta samaan aikaan käyntiin ja löytää useita eri rakennuskohteita, sitten voi ottaa useamman lainan, miettii Rissanen. Velkaosuuden ylärajalla rajataan sijoituksen riskiä, arvioi Rissanen. Kuva: Terhi Honkonen. – Kyllä tässä ehdottomasti on tarkoituksena asuntorakentamisen vauhdittaminen ja kannustaminen uusien vuokra-asuntojen rakentamiseen. Tämän uuden lain lisäksi missään muussa eläkeyhtiöiden sijoitustoiminnassa tällaista velkavipua ei voi käyttää. Vuokra-asuntotuotannon määrän kasvua seurataan lain voimassaoloaikana ja myös sen jälkeen. – Siinä rajoitetaan riskejä, ettei eläkeyhtiön taseeseen tule tätä kauttaa liikaa velkaa. Kolmen vuoden aikaikkuna Lakiuudistus on kokeiluluontoinen ja se on voimassa kolme vuotta. Tytäryhtiö voi käyttää vierasta pääomaa eli ottaa velkaa asuntojen rakentamiseen. Lakia kuitenkin sovelletaan siten, että kuluvan kolmen vuoden aikana perustettuihin työeläkeyhtiöiden tytäryhtiöihin otetut lainat olisivat voimassa vuoden 2032 loppuun. Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa. – Ajatuksena on se, että koska määräaika on lyhyt, se kannustaa nopeaan toimintaan. Kyllä jotain suunnitelmia pitäisi jo olla valmiina. – Se on hyvä asia, että jos sen kolmen vuoden aikana saa perustettua osakeyhtiön, niin lainaa saa kyllä pidemmäksikin aikaa
Tuorein aluevaltaus tapahtui tämän vuoden alussa, kun REIM Kymi Oy osti Elimäen Tilija Kiinteistöpalvelu Oy:n liiketoiminnat.. REIMin kaikki toimipaikat ovat eri yrityksiä, mutta niillä on sama omistaja ja ne käyttävät toiminnassaan ja markkinoinnissaan yhteistä konseptia. 68 Isännöintialan keskittyminen jatkuu REIM ottaa osansa alan ketjuuntumisesta Lappeenrannasta lähtöisin oleva REIM Isännöinti on laajentunut kymmenelle paikkakunnalle
– Taloushallinnon puolella käytämme vastaavasti Tikon-ohjelmistoa. – Energiahallintaan on kehitetty REIM Green, johon sisältyy sähkönhankinnan lisäksi energiaselvitys, lämmityskulujen optimointi, säästöinvestointien rahoitus ja energiankulutuksen seuranta. – Kaikki ketjun yritykset ovat REIMin toimistoja omalla paikkakunnallaan, toteaa REIM Groupin nykyinen toimitusjohtaja Saija Toivonen. – Uutena palveluna tarjotaan sähkön kilpailutus myös kodin sähkösopimuksille. – Esimerkiksi sähkön hankinnassa muodostavat asiakkaamme riittävän suuren massan, jotta keskittäminen kannattaa. Kaikilla toimistoilla on yhteinen kiinteistötietojärjestelmä, joka perustuu Suomen Talokeskuksen perustamaan Tampuuriin. – On suuri etu, että voidaan käyttää yhteisiä järjestelmiä, Saija Toivonen toteaa. 69 . Isännöinnin tehtävät ja yhteiskunnan asettamat velvollisuudet lisääntyvät vuosi vuodelta ja lisäävät painetta isännöitsijää kohtaan. Tämä on otettu huomioon REIMissä. – Tavoitteena on, että asiakaspalvelu on se porras, joka pystyy hoitamaan suurimman osan asiakkailta tulevista palvelupyynnöistä. Kerran vuodessa, loppukesästä, pidetään sitten koko ketjun yhteiset henkilöstöpäivät. Se tulee kaupan Asunnonvuokrasopimusta vastaanottamassa Krista Niemelä, Mari Tirri seuraa. Sitä kautta asiakkaillamme on mahdollisuus säästää sekä rahaa että ympäristöä. – Ketjun hyödyt tulevat parhaiten asiakkaiden hyödyksi, kun pystymme tarjoamaan uusimmat vaatimukset täyttävää palvelua kaikilla paikkakunnilla samoin edellytyksin, toteaa REIM Groupin toimitusjohtaja Saija Toivonen.. Keskitettyä hankintaa Ketjun edut tulevat esille, kun hankitaan yhteistyökumppaneita. Näin isännöitsijöille ei tule niin suurta kuormitusta, vaan isännöitsijät pystyvät hoitamaan paremmin pitkäaikaista keskittymistä vaativia projekteja. – Haluamme tarjota asiakkaalle parhaat palvelut ja työkalut asioiden hoitamiseen, kertovat REIM Hämeenlinnan toimitusjohtaja Marko Hellevaara ja ICT-asiantuntija Vesa Koskinen. Ketjun pääomistaja ja kunkin yhtiön hallituksen puheenjohtaja on Timo Multanen. – Ketjussa on panostettu asiakaspalveluun, Saija Toivonen kertoo. Kyse ei kuitenkaan ole franchising -liiketoiminnasta. Meillä on yhteistyökumppanina Skapat Energia Oy. Paikallista palvelua ketjun tuella – Ketjun vahvuuksiin kuuluu, että voimme tarjota yksilöllistä palvelua kullakin paikkakunnalla käyttäen koko ketjuun kertynyttä tietotaitoa ja koulutettua henkilökuntaamme, Saija Toivonen toteaa. – Ketjun toimistojen vetäjät tapaavat neljä kertaa vuodessa ja silloin käydään läpi, mitä tuleva tuo tullessaan ja jaetaan kokemuksia. Toivonen on Lahdesta, jossa hän johtaa konsernin lisäksi myös ketjun suurinta toimistoa REIM Lahti Oy:tä
Lindström Oy ja Kone Hissit Oy. – Asiakas tietysti päättää, kenen kanssa tekee sopimuksen, mutta me voimme tarjota etuja yhteistyökumppaneiden kautta, Saija Toivonen toteaa. Sillä puolella palvelemme kaikkia mahdollisia yrittäjiä kaikilla aloilla. Kiinteistönvälitys toimintaa on Lappeenrannassa, jossa toimii REIM Kiinteistönvälitys Oy LKV. REIMin tavoitteena on kasvaa maltillisesti yritysostoin ja olla kullakin paikkakunnalla johtava toimija alallaan. Sillä puolella on erikoistuttu erikoiskiinteistöihin: myydään sitten leirintäaluetta, hotellia tai tehdasta, se onnistuu REIMin kautta. Colemont valtakunnallisena toimijana pystyy hoitamaan vahinkojen seurannan niin, että asiakas saa aina varmasti vakuutusehtojen mukaisen korvauksen. Kehä III:n sisäpuolella isännöintitoimisto voi valita asiakkaansa, mutta muualla isoissakin kaupungeissa joudutaan käymään hintakilpailua asiakkaista. päälle, eli asukkailta ei veloiteta erikseen heidän kodin sähkönsä kilpailutuksesta. Toimistot ovat toimineet pitkään ja palvelevat satoja yritysasiakkaita. – Vielä muutama vuosi sitten veHämeenlinnan asiakaspalvelussa asiakkaiden yhteydenottoihin vastaamassa kiinteistösihteerit Krista Niemelä (oik.) ja Mari Tirri, taustalla kiinteistösihteeri Marjaana Laurila. Ketjun palveluksessa työskentelee noin 150 alan ammattilaista. 70 PERUSKORJAUS Toiminta-alue kattaa puoli Suomea REIM tulee sanoista Real Estate Investment and Management (kiinteistö, sijoitus ja hallinta). Etelä-Karjalassa myös tilitoimisto ja kiinteistönvälitys – Taloushallintoa emme ole lähteneet keskittämään yhteen paikkaan, vaan kaikissa toimistoissa työskentelee kiinteistökirjanpitäjiä, Saija Toivonen. Asiakkaiden hyvä palvelu ja henkilökunnan ammattitaito ovat toimintamme laadun takeena. REIM Group Oy Ltd on perustettu vuonna 1988, mutta ryhmän vanhin yritys on aloittanut toimintansa jo vuonna 1966. Ketjun yhteistyökumppaneita ovat myös mm. Muita yhteisiä palveluja löytyy muun muassa vakuutusmeklarin eli Colemont Finlandin kautta. He tuntevat paikkakunnan asiat ja työskentelevät lähellä isännöitsijää. REIM Groupin syntysijat ovat Etelä-Karjalassa ja ryhmän pääkonttori, ryhmään kuuluvat tilitoimisto Tilikarelia Oy ja REIM Kiinteistönvälitys Oy sekä REIM Lappeenranta Oy toimivat kaikki Lappeenrannassa Rakuunakasarmin kiinteistössä. Maltillista kasvua – Kilpailu on mennyt kovaksi isännöintialalla, Saija Toivonen toteaa. REIM on tällä hetkellä Suomen suurin yksityisomisteinen isännöintialan ketju. Liikekirjanpitoa hoitavat alueellaan Lappeenrannassa toimiva Tilikarelia Oy sekä Kouvolassa ja Kuusankoskella Reim Kymi Oy, aiemmalta nimeltään Kymen Tilikeskus Oy. – Strategista kasvua on haettava yritysostojen kautta. Sen vuoksi kasvua ei voi rakentaa pelkästään uusasiakashankinnan varaan. Konserniin kuuluu täyden palvelun isännöintitoimistojen lisäksi kiinteistönvälitystä ja tilitoimistopalveluja. Siinäkin pyrimme etenemään maltilla ja toteuttamaan tavoitetta, että REIM olisi kullakin paikkakunnalla johtava toimisto alallaan. Ketjun alkusoluna on ollut hänen isänsä vuonna 1975 perustama Tilija isännöintitoimisto Pekka Multanen ja kumpp. Kaikkiaan ketjuun kuuluu kymmenen isännöintiyritystä, jotka toimivat 11 paikkakunnalla – REIM Kymi Oy toimii sekä Kouvolassa että Kuusankoskella. Ketjun pääomistaja ja kunkin yhtiön hallituksen puheenjohtaja on Timo Multanen, MBA AIT. – Isännöinti on luottamustoimi ja luottamus on ansaittava.. Uusimman yritysoston myötä tämä toteutui myös Kouvolan kaupungissa, ja samalla REIM sai noin 50 isännöintikohdetta ja yli 200 tilitoimistoasiakasta Elimäeltä ja Korialta. Toimintaalue kattaa tällä hetkellä puoli Suomea Porvoosta Ouluun ja Tampereelta Joensuuhun asti
– Pyrimme tuottamaan samoilla työkaluilla samantasoista palvelua kaikille paikkakunnilla. Ketjun etu on siinä, että jokaisen toimiston ei tarvitse hankkia omaa ICTosaamista, vaan voimme tarjota osaamisen kaikille. Tule yksin tai yhdessä kollegan, ystävän tai koko perheen kanssa nauttimaan Jyväskylän Rakennusmessujen ainutlaatuisesta tunnelmasta, jonka voit kokea vain paikan päällä! MeSSuiSäntä Aleksi Sariola “KiinteiStöKuningataR” Kaisa Liski pe 6.3. Myös Internetja puhelinoperaattoripalvelut ovat kaikille toimistoille yhteiset. Kaikkien REIM Groupin toimistojen kiinteistötietojärjestelmä, Tampuuri, ja taloushallintojärjestelmä, Tikon, ovat yhteiset. – Ja osa koulutuksesta voidaan toteuttaa etäkoulutuksena. – On muistettava, että asiakas on mukana tekemässä oman taloyhtiönsä eteen paljon ja haluamme tarjota asiakkaalle parhaat työkalut, Vesa Koskinen kiteyttää. Teksti: Olli Mäkinen Kuvat: Olli Mäkinen ja REIM Group näläiset olivat suuri asiakasryhmä, kertoo myyntineuvottelija Harri Tanskanen. Sähköinen palvelu on tätä päivää. SiSuStuSSuunnitteliJa Milla Alftan la-su 7.-8.3. Hämeenlinnassa ketjun vanhin toimisto REIM Hämeenlinna on palvellut asiakkaitaan vuosikymmenet, sillä toimisto on perustettu vuonna 1966 ja toiminut aikaisemmin KantaHämeen Talokeskuksen nimellä. puoli on niin kilpailtu, että se ei ole meille painopistealue. – Meillä on edelleen hyvät kontaktit erityisesti Pietarin alueelle, ja jonkin verran kyselyjä tulee edelleen. (014) 334 0000 | info@jklmessut.fi JYVÄSKYLÄN RAKENNUSMESSUT 6.-8.3.. – Se kertoo asiakkaiden tuntemasta luottamuksesta palveluamme kohtaan. – Huomaa, että yliopistokaupungeissa on suurempaa halukkuutta sähköisten palveluiden käyttöön, Vesa Koskinen kertoo. Asuntoja toki myymme, mutta se Jyväskylän Rakennusmessut jatkaa tänäkin vuonna rakentamisen ja sisustamisen ammattilaisten sekä tavallisten kodinrakentajien ja remontoijien ykköstapahtumana Keski-Suomessa. – Olemme keskittyneet toimitilapuolelle, joka on meidän erikoisalaamme sekä vuokravälitykseen. REIM Hämeenlinnan asiakkaat ovat tyytyväisiä saamaansa palveluun. – Meillä on noin 150 asiakasyhtiötä ja vaihtuvuus asiakaskunnassa on ihan muutaman prosentin luokkaa vuositasolla, huomauttaa toimitusjohtaja Marko Hellevaara. Tietoja viestintäjärjestelmät yhteisiä Vesa Koskinen on koko konsernin ICT-asiantuntija. Isännöinti on luottamustoimi ja luottamus on ansaittava. Foxilta tutut Arin ja Kirsin kotirempat pe-su 6.-8.3. – Kustannukset yksikköä kohden ovat silloin kohtuullisemmat, toteaa Marko Hellevaara. Perustyösarka on asuinkiinteistöpuolella, jotka muodostavat noin 90 prosenttia asiakaskunnasta. Sähköinen palvelu entistä tärkeämpi Koulutusta uusien asioiden kanssa toki riittää. – Joka puolella kaivetaan ja korjataan. 71 REIM Hämeenlinnan toimisto sijaitsee Hallituskadun varrella, asiakaspalvelu toisessa kerroksessa. Sähköisten palveluiden käyttö vaihtelee paikkakunnittain. TERVETULOA RAKENNUSMESSUILLE JYVÄSKYLÄÄN! RAKENTAMISEN, REMONTOINNIN JA KODIN SISUSTAMISEN ERIKOISMESSUT Katso messujen tarkempi ohjelma ja lisätiedot www.jklrak ennusmessut.f i Jyväskylän Messut Oy PL 127, 40101 Jyväskylä puh. Hämeenlinnassa asiakasrakenne on sellainen, että korjausrakentamista tehdään paljon. – Ei ole monta päivää edellisestä koulutuksesta, toteaa Vesa Koskinen. – Ja kun tulee uusia asioita esimerkiksi verottajalle tehtäviin ilmoituksiin ja pankkien maksuliikenteeseen liittyen, tarvitsee ne ratkaisut rakentaa vain yhden kerran. Kaikilla REIMin asiakastaloyhtiöillä on omat kotisivut, joilta löytyvät mm. Vuonna 2008 Kanta-Hämeen Kiinteistöyhdistys ry päätti luopua isännöinnistä ja myi yrityksen koko osakekannan REIM Groupille. Niiden kautta on mahdollista jättää esimerkiksi vikailmoitus tai tilata isännöitsijäntodistus mihin aikaan vuorokaudesta tahansa. Henkilökuntaa REIM Hämeenlinnassa on vajaat 20 henkilöä, joista puolet isännöitsijöitä. hallitusten jäsenten, isännöitsijän ja huoltoyhtiön tiedot helposti ja kätevästi
72 . Metropolihallinto veisi tiiviiseen kuntayhteistyöhön Uudellemaalle suunnitellaan 14 kunnan metropolihallintoa. Yhdessä vai erikseen. Hallintoon valittaisiin edustajat vaaleilla ja se päättäisi kaavoituksesta, liikenteestä ja rakentamisesta. Samaan aikaan rinnalla valmistellaan kuntaliitoksia. Mitä tämä kaikki tarkoittaisi. Katujen kunnossapito voisi sujua kustannustehokkaammin osana metropolihallintoa.
Metropolihallinto pystyisi näin päättämään, mihin sijoitetaan asutusta, minne kauppakeskukset ja minne virkistysalueet. Lisäksi halutaan saada aikaan kuntarajat ylittävää päätöksentekoa. Lakiesityksen mukaan metropolialueella olisi yksi vaali piiri. Kaavassa päätettäisiin myös näihin liittyvästä liikenteestä. Hallitus päätti elokuussa 2014 metropolihallinnon linjauksista. Varavaltuutettuja valittaisiin samalla tavalla kuin kunnallisvaaleissa.. Valtuuston koko olisi 61-101 valtuutetun välillä riippuen metropolialueen asukasmäärästä. Kun alueen ongelmat ylittävät kuntarajat, myös ongelmien ratkaisu vaatii yhteistä, seudullista näkemystä, totesi liikenneja kuntaministeri Paula Risikko puheessaan tammikuisessa metropolilainsäädäntöseminaarissa. Metropolihallinnon kuntia olisivat kaikki Helsingin ympäristön 14 kuntaa: Helsinki, Espoo, Vantaa, Kauniainen, Sipoo, Kerava, Tuusula, Järvenpää, Kirkkonummi, Vihti, Nurmijärvi, Mäntsälä, Hyvinkää ja Pornainen. Esitys laiksi on nyt lausuntokierroksella ja tavoitteena on, että eduskunta ehtisi käsitellä sitä vielä tämän vaalikauden aikana. Hallintoa suunnitelleen työryhmän mukaan metropolikaavan avulla alueesta saisi muodostettua kokonaiskuvan ja alueellinen kaavoittaminen muuttuisi sujuvammaksi. Jos metropolihallinto toteutuu, sen ylintä päätösvaltaa käyttävänä toimielimenä olisi vaaleilla valittava valtuusto. Alueen maankäytön suunnittelun keskeinen väline tulisi olemaan metropolikaava, jonka metropolihallinto laatisi. Valtiovarainministeriö asetti hallituksen linjauksen mukaisesti vuonna 2013 työryhmän valmistelemaan metropolihallintoa. Kaavoitus tärkeimpänä tehtävänä Metropolihallinnon kenties tärkein tehtävä on maankäytöstä päättäminen eli kaavoitus. Jokaisen alueen edustus valtuustossa turvattaisiin niin sanotulla turvapaikalla, eli mikään kunta ei jäisi valtuustossa ilman edustusta. Kunnallisvaaleissa äänioikeutettu henkilö olisi äänioikeutettu myös metropolivaaleissa. Turvapaikka tarkoittaa sitä, että jos jostain kunnasta ei tulisi ketään valittua valtuustoon, niin sinne pääsisi kunnassa eniten ääniä saanut ehdokas. Valtuusto valittaisiin neljäksi vuodeksi kerrallaan. Uudistuksella halutaan tiivistää metropolialueen kuntien yhteistyötä. Valtuuston keskeisin tehtävä olisi metropolikaavasta päättäminen. Lisäksi Porvoolla ja Lohjalla olisi mahdollisuus liittyä metropolihallintoon. Metropolihallinnolla pyritään saamaan resurssit parhaaseen mahdolliseen käyttöön, luonnehtii metropolihallinnon tehtäviä suunnittelemassa ollut ympäristöneuvos Pekka Normo ympäristöministeriöstä. Vaaleissa noudatettaisiin samaa d`Hondtin vaalitapaa kuin eduskuntavaaleissa ja kunnallisvaaleissakin. Metropolivaalit ehdotetaan toimitettavan välittöminä, salaisina ja suhteellisina. Kunnat tekevät nykyään myös sellaisia maankäytön ja liikenteen ratkaisuja, jotka voivat hyvinkin olla ymmärrettäviä kyseisen kunnan näkökulmasta, mutta ne voivat olla koko seudun kannalta jopa haitallisia. Uuden metropolihallinnon laatima metropolikaava korvaisi nykyisen maakuntakaavan, ja olisi Kuka metropolihallinnossa päättää. Metropolihallinto kokoaisi yhteen metropolialueen maankäytön, asumisen ja liikenteen tehtäviä ja päätöksentekoa metropolialueella. Mutta mitä tämä kaikki tarkoittaisi käytännössä. Työryhmän raportti valmistui viime vuonna. – Nykyisin ei kyetä tekemään parhaita mahdollisia ratkaisuja. Metropolialueen uskotaan edistävän yhdyskuntarakenteen tiivistymistä, elinvoimaa ja kansainvälistä kilpailukykyä. 73 . – Keskeisimpiä tavoitteita on, että yhdyskuntarakenteen tasapainoista kehitystä, joukkoliikenteen toimivuutta sekä maankäytön suunnittelua onnistutaan parantamaan koko toiminnallisella kaupunkiseudulla. Metropolihallinto olisi niin sanottu pakkokuntayhtymä, jossa vaaleilla valittu valtuusto käyttäisi alueella ylintä valtaa. Vaalit toteutettaisiin kunnallisvaalien yhteydessä
Helsingin yliopiston professorin Harry Schulmanin mukaan päätöksenteko metropolitason yhdyskuntarakenteen ohjauksesta on ollut Helsingin seudulla hidasta ja epäselvää, mikä vaikeuttaa alueen kehityksen ennakoitavuutta. Tukholmassa vastaavalle alueelle sijoittui peräti 40 prosenttia kasvusta. Helsingin ja Tukholman alueiden yhdyskuntarakenteet ovat kehittyneet 2000-luvulla eri suuntiin, selviää Helsingin yliopiston ja Suomen ympäristökeskuksen tutkimuksesta. Tutkijoiden mukaan Tukholman etu on seudullinen päätöksenteko, joka vastaa hieman Helsingin seudulle kaavailtua metropolimallia. Työpaikat ovat pitkälti keskittyneet omille alueilleen, kuten Espoon Keilaniemeen tai Vantaalle Kehä III:n tietämiin, mutta ne ovat rakentuneet autoliikenteen ehdoilla. – Molempien kaupunkien ydinalueilla on nähtävissä samantyyppinen kehitys, jossa satamaja teollisuustoiminnan väistyessä rantoja hyödynnetään entistä aktiivisemmin asumisen, työ ja vapaa-ajan alueina. Tukholmassa väestö ja työpaikat keskittyvät Helsinkiä enemmän keskustaan. Tukholmassa läänin maakäräjäkunta, jolla on vaaleilla valittu valtuusto, vastaa maankäytöstä, joukkoliikenteestä ja terveydenhuollon järjestämisestä läänin alueella. Helsingin seudun kasvu on painottunut Tukholmaa enemmän autovyöhykkeille ja kehysalueille. Monikeskuksisuuden uskotaan myös lyhentävän työmatkoja, jotka Helsingin alueella vastaavat nykyään paljon suuremman metropolin työmatkoja. Tukholmassa monet alueelliset keskukset vetävät työpaikkoja ja yrityksiä puoleensa, mutta Suomessa 2000-luvulla pääkaupunkiseudun aluekeskuksista on kuitenkin työpaikka-alueena kasvanut merkittävästi vain Leppävaara. Pauli Jokinen – Metropolihallinnolla pyritään saamaan resurssit parhaaseen mahdolliseen käyttöön, sanoo ympäristöneuvos Pekka Normo ympäristöministeriöstä.. Tukholmassa uudisalueiden toteutuksessa ollaan kuitenkin oltu selvästi Helsinkiä edellä, tutkija Panu Söderström Suomen ympäristökeskuksesta luonnehti tutkimustulosta. Helsingissä 2000-luvun väestönkasvusta 15 prosenttia on sijoittunut kahdeksan kilometrin säteelle keskustasta. 74 Oppia Tukholmasta Metropoli-hallinnon myötä Helsingin seudun liikenne HSL lakkaisi olemasta. Schulmanin mukaan tutkimuksen tulosten perusteella myöskään yhdyskuntarakenteen hajautumiskehitystä ei ole saatu seudulla pysäytettyä. Tutkijat ehdottavatkin Helsingin metropolialueen kehittämiseksi muun muassa metropolihallintoa ja täydennysrakentamista. Lisää alueellisia keskuksia Tutkimuksen tekijät ehdottavat pääkaupunkiseudulle myös lisää alueellisia keskuksia, jossa on asutusta ja paljon työpaikkoja
Metropolikaavaan kuuluisi kaksi osaa. Se myös velvoittaisi kuntia, Normo kertoo. Suunnitelmaosa sisältäisi pitkän aikavälin tavoitteet ja ratkaisut yhdyskuntarakenteesta ja liikennejärjestelmästä. Nykyään tehtävät ovat pitkälti Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymällä eli HSL:llä. Työryhmän mukaan olisi järkevää, että metropolihallinnolle siirretään ainakin Kehä III:n sisäpuolinen teiden ylläpito. Käytännössä kaikki Metropoli-hallinnon tavoitteena olisi saada yhteinen matkalippu-järjestelmä alueen kuntien kesken. Myös etenkin ratavarsien liityntäpysäköinnin suunnittelu olisi metropolihallinnon vastuulla. Joukkoliikenteen ja valtaväylien suunnittelua Metropolihallinnon vastuulle tulisi järjestää kuntien joukkoliikenne. Metropolikaavassa osoitettaisiin myös metropolialueen merkittävät liikenneväylät, energia-, vesija jätevesihuollon verkosto, jätehuollon alueet sekä virkistysja suojelualueet. Toimeenpano-osassa puolestaan määriteltäisiin lähivuosien kehittämiskohteet ja tarvittavat toimenpiteet. Käytännössä esimerkiksi raitiovaunuliikenne koskee vain Helsinkiä. – Metropolikaavalle asetettavien tavoitteiden kannalta on tarpeen, että metropolikaavan ohjausvaikutus kuntien kaavoitukseen ja muuhun viranomaistoimintaan määriteltäisiin täsmällisemmin kuin nykyinen maakuntakaavan ohjausvaikutus, työryhmän raportissa todetaan. Metropolihallinnon kontolle tulisi joukkoliikenteen taksaja lippujärjestelmän sekä lippujen hintojen hyväksyminen. Lisäksi metropolikaavaa ja sen toimeenpano-osaa täydentäisi metropolisopimus. Metropolihallintoa suunnitelleen työryhmän näkemyksen mukaan valtaväylät ovat valtakunnallisia teitä, joiden ylläpito olisi valtion käsissä. Pekka Normon mukaan metropolikaavan toimeenpano-osio on tärkeä uudistus verrattuna maakuntakaavaan. – Metropolikaavan ohjausja oikeusvaikutukset kuntiin olisivat voimakkaammat kuin maakuntakaavassa. Metropolialueella olisi yhteinen lippujärjestelmä, joka helpottaisi liikkumista, toteaa ympäristöministeriön Pekka Normo. Metropolihallinto loisi strategian, jossa määriteltäisiin asuntotuotannon määrä, rakenne ja sijainti. liikennejärjestelmien suunnittelu siirtyisi metropolihallinnolle. Pienempien katujen kohdalla työryhmä pohti, kannattaisiko kuntien tehdä yhteistyötä, jotta päästäisiin suurempaan kustannustehokkuuteen. Esimerkiksi metropolikaavassa voitaisiin määrätä, että jonkun kunnan tulee tietyssä aikataulussa laatia asemakaava tietylle alueelle, ja että sinne sijoitetaan tietty määrä asuntoja. 75 maakuntakaavaa voimakkaampi. Metropolihallinnon vastuulla olisi myös siis asuntopolitiikan suunnittelu. Työryhmän näkemyksen mukaan asemakaavoitus voisi perustua tietyissä tapauksissa suoraan metropolikaavaan. – Tavoitteena on joukkoliikenteen alueen laajentaminen. Mitä lähemmäs Kehä III:sta tullaan, niin sitä suurempi merkitys valtateillä on seudullisesti. Liikennejärjestelyt pitäisivät sisällään bussiliikenteen, raitiovaunut, lähijunat, metrot sekä merellisen lauttaliikenteen. Nyt katujen ylläpito on sirpaleista ja jokainen kunta hoitaa itsenäisesti omat katunsa. Pauli Jokinen. Metropolialueella on tuhansia kilometrejä tieverkkoa
76 Riihimäellä sijaitseva taloyhtiö As Oy Allinan Helmi tuottaa puolet lämpimästä käyttövedestään aurinkoenergialla. Muuna aikana aurinkolämmitysjärjestelmän kumppanina on usein kaukolämpö ja nykyisin myös maalämpö.. Kesäaikaan taloyhtiön lämmin käyttövesi voidaan kattaa kokonaan auringon avulla
Taloyhtiöt voivat hyödyntää tätä energiaa kiinteistöjen ja käyttöveden lämmitykseen. Erityisen suuri hyöty aurinkolämmöstä saadaan kiinteistöissä, joissa on öljylämmitys. Kiinteistöt ja käyttövesi lämpiävät auringolla Järvenpään Jamppaan rakentui Suomen toinen nollaenergiakerrostalo. – Aurinkokeräimestä lämpöenergia siirretään lämmönsiirtoaineen välityksellä varaajaan. Riihimäkeläisen taloyhtiön As Oy Allinnan Helmen lämpimästä käyttövedestä saadaan noin puolet aurinkokeräimien avulla. Auringon avulla voidaan tuottaa vuositasolla noin puolet kiinteistön tarvitsemasta lämpimästä käyttövedestä, kesäaikaan jopa kaikki lämmin käyttövesi. Aurinkolämpölaitteistot saapuvat työmaalle. Kiinteistössä voidaan näin aikaansaada merkittäviä säästöjä lämmityslaskuun, Timo TanniRiihimäen Metallikaluste Rica Oy:sta kertoo Pääsääntöisesti aurinkojärjestelmiä käytetään käyttöveden esilämmitykseen. Auringosta saatu, ekologinen ja saasteeton säteilyenergia voidaan valjastaa taloyhtiöiden käyttöön, kiinteistön ja käyttöveden lämmittämiseen. Pakkanen tai tuulikaan eivät estä aurinkoenergian hyödyntämistä. – Kuopioon vuonna 2011 rakentunut, Suomen ensimmäinen nollaenergia talo Kuopas Oy tuottaa itse kaiken tarvitsemansa energian aurinkopaneeleilla ja -keräimillä maalämmön lisäksi. Toisin kuin usein luullaan, toimii aurinkolämpö myös pilvisellä säällä ja pakkasella. Helsingissä auringonpaistetta saadaan keskimäärin 1 000 tuntia vuodessa, jolloin jokaiselle neliömetrille saadaan noin 1000 kWh aurinkoenergiaa. Yhä useampi taloyhtiö hyödyntää aurinkoenergiaa Tanni kertoo Rican järjestelmiä käytetyn lukuisissa, pioneeritason kiinteistökohteissa. Niinikään vuonna 2011 valmisAuringosta saadaan ekologista ja saasteetonta energiaa noin 1000 kWh neliötä kohden. Kerrostaloissa ja rivitaloissa aurinkolämmitysjärjestelmän kumppanina on usein kaukolämpö ja nykyisin myös maalämpö. Sodankylässäkin vastaava lukema on 800 kWh. Aurinko lähettää maahan suunnattoman määrän ilmaista energiaa. Pohjoista sijaintia pidetään usein Suomessa virheellisesti esteenä aurinkoenergian tehokkaalle hyödyntämiselle. Pilvet eivät kuitenkaan sido itseensä auringon säteilyä kovinkaan voimakkaasti, jolloin pilviselläkin säällä saadaan aurinkoenergiaa. – Taloyhtiöt voisivat saavuttaa merkittäviä säästöjä energialaskuunsa aurinkoa hyödyntämällä, Timo Tanni, Rica Oy:stä sanoo.. Kesäaikaan auringolla voidaan lämmittää taloyhtiön tarvitsemasta käyttövedestä jopa puolet. – Aurinkolämmitys voidaan asentaa kaikkien vesikiertoisten lämmitysjärjestelmien kumppaAurinkolämmitysjärjestelmä kuluttaa vähän sähköä niksi. 77 . Suoralla sähkölämmityksellä lämpiävissä kohteissa hyöty otetaan kuumaan käyttöveteen
Siellä keräimiämme on yli 100 kappaletta, Tanni kertoo. Näistä tyhjiöputkikeräinjärjestelmät ovat tehokkaimpia ja siten myös suosituimpia. Aurinkokeräimet nousevat taloyhtiön katolle.. – Seitsemän asuinkerrosta ja kellarikerroksen käsittävän talon tasakatolle asennettiin aurinkokerääjiä, joiden avulla kerätään 25 asunnon käyttöveden lämmitykseen tarvittavaa energiaa. Toisin, kuin usein luullaan, toimii aurinkolämpöjärjestelmä tehokkaasti ympäri vuoden. RICA Solar TP-69C tyhjiöputkissa on 3-kerroksinen pinnoite, joka imee auringon energiaa samalla, kun se estää lämmön karkaamisen siirtäen sen putken sisällä olevaan kupariseen kapillaariputkeen. Tyhjiöputkien pinnoitteen ansiosta nämä aurinkolämpökeräimet ovat ylivoimaisia tämän hetken markkinoilla. Imeytynyt auringon säteily siirretään sen jälkeen lämmönsiirtonesteen välityksellä siirtoputken kautta lämminvesivaraajassa olevaan kierukkaan tai erilliseen lämmönsiirtimeen. Tyhjiöputkikeräimet tehokkaimpia Rica Oy:n aurinkolämmitysjärjestelmät ovat joko tyhjiöputkikeräimillä tai tasokeräimillä varustettuja. – Järvenpään asuinkiinteistö hyödyntää tyhjiöputkikeräimillä saatua aurinkolömpöä Kuopaksen tavoin sekä käyttöveden esilämmitykseen että kiinteistön lämmitykseen. – Helsingissä Meilahden sairaala sekä Diakonissalaitoksen kiinteistöt ovat siirtyneet aurinkolämmön hyödyntäjiksi. – Erityinen, selektiivinen pinnoite muuttaa auringon lyhytaaltosäteilyä pitkäaaltoiseksi lämpösäteilyksi. U-putkikeräimet voidaan asentaa 0-90 -asteen kulmaan, pystyyn tai vaaka-asentoon ja jopa rakennuksen seinää vasten. Yksi TP-69C-tyhjiöputkikeräin asennettuna kattoa vasten 45-asteen kulmaan, tuottaa noin 2300 kWh vuodessa, Tanni kertoo. U-putkikeräimet soveltuvat myös sellaisiin kohteisiin, joihin perinteiset tyhjiöputkikeräimet eivät sovellu asennusvaatimuksiensa takia. Virossa. Jopa 94 prosenttia auringon energiasta saadaan hyödynnettyä hävikin jäädessä vain 6 prosenttiin. Aurinkolämpöjärjestelmä soveltuu suureenkin kiinteistöön. Suomen ensimmäinen nollaenergiatalo Kuopiossa sijaitseva Kuopas Oy tuottaa itse kaiken tarvitsemansa energian aurinkopaneeleilla ja -keräimillä maalämmön lisäksi. Mittavin kohde, jossa järjestelmämme on käytössä, on Valgan sairaala Järvenpään nollaenergiatalossa aurinkolämpöjärjestelmää käytetään sekä käyttöveden esilämmitykseen että kiinteistön lämmitykseen. 78 PERUSKORJAUS tunut maamme toinen nollaenergiakerrostalo sijaitsee Järvenpään Jampassa. Aurinkoenergiajärjestelmä maksaa itsenä takaisin 10-12-vuodessa. Riihimäellä sijaitseva, vuonna 2006 valmistunut asunto-osakeyhtiö Allinnan Helmi toteutti merkittävän energiansäästöratkaisun asentamalla kiinteistöön aurinkolämpöjärjestelmän. Muuna aikana käytetään lisäksi kaukolämpöä. Kesäaikaan lämmin käyttövesi voidaan kattaa kokonaan auringon avulla
Aurinkolämpöjärjestelmän kusPAREMMAN ASUMISEN MESSUT Sisäänpääsy Kutsukortilla tai ostamalla ovelta pääsylipun á 12 €. – Kaikissa muissa energiavaihtoehdoissa tarvitaan aina huomattavasti isompi määrä sähköä energian tuottamiseen. tannuksista suurin osa koostuukin asennuksesta. Aurinkolämpöön ei tuhlaannu sähköä Aurinkoenergian ylivoimaisesti suurin etu on Tannin mukaan se, että järjestelmän toiminnan ylläpitoon tarvitaan vain pieni määrä sähköä, eli periaatteessa vain kiertopumppu. Kuopion Näyttely Oy www.kuopionnayttely.. 79 PERUSKORJAUS Rica Solar -aurinkojärjestelmät ovat suuriin kohteisiin räätälöityjä ratkaisuja, joilla saavutetaan mahdollisimman suuri hyöty aurinkoenergiasta. – Kuitenkin karkeasti laskettuna aurinkoenergiajärjestelmä maksaa itsenä takaisin 10-12-vuodessa. Teksti: Tuula Kolehmainen Kuvat: Riihimäen Metallikaluste Rica Oy Saatu säästö riippuu kiinteistöstä Tanni muistuttaa, että aurinkolämpölaitteistoja hankitaan taloyhtiöihin kiinteistökohtaisesti. Rica -aurinkolämmitys on käyttöveden esilämmitysjärjestelmä, joka sopii kaikkiin kiinteistöihin joissa käytetään runsaasti kuumaa käyttövettä. Molemmat väittämät ovat nykyisellä tietotaidolla vääriä, Tanni muistuttaa. – Jos ”kadunmieheltä” kun kysytään, mitä hän tietää aurinkolämmityksestä, pääsääntöinen vastaus on, että sitä voidaan hyödyntää vain keskikesällä ja että sen hankkiminen on kallista. – Aurinkoenergia on varastoitavaa energiaa, jolloin kohteeseen tarvitaan aina pääsääntöisesti varaaja. Sen sijoitus voi joissakin kohteissa olla haasteellista, Tanni toteaa. Ryhmät (vähintään 10 henkilöä) 6 €. – Suurin este hankintapäätökselle on varmasti vallitseva taantuma ja uskallus, jota ei ole vielä riittävästi uudenlaiseen ajatteluun. Aurinkoenergian hyödyntäminen käyttää energiaa ainoastaan siirron aikana, hehkulampun verran. Messut avoinna la-su klo 10-17 TERVETULOA MESSUILLE!. Kun suunnittelijoiden keskuudessa elää vastaavanlainen ajatusmaailma, se ei lisää aurinkoenergian hyödyntämistä. Tannin mukaan taloyhtiöt hyötyisivät aurinkoenergiaratkaisuista merkittävästi. Aurinkoenergiajärjestelmien takaisinmaksuajat riippuvat Tannin mukaan siitä, kuinka paljonko taloyhtiössä käytetään käyttövettä, ja onko auringon energia mahdollista siirtää myös lämmitykseen. Lyhempiäkin aikoja on, kaikki on kiinni ratkaisun suunnittelusta ja toteutuksesta taloyhtiössä. Esimerkiksi Allinnan Helmessä lähdettiin liikkeelle kuudella kennolla, myöhemmin aurinkoenergiajärjestelmä täydennettiin parilla kennostolla, vesivaraajan lämpötilan nostamiseksi entisestään. – Investoinnin suuruus riippuu siitä, paljonko keräimiä kohteeseen asennetaan, ja minkälaiset putkistoasennukset tarvitaan, toisin sanoen, kuinka putkisto saadaan asennettua katolta lämmönjakohuoneeseen. Aurinkoenergiaan liittyy edelleenkin vääriä luuloja ja virhekäsityksiä. Rican suuri tyhjiöputkikeräin maksaa 690 euroa kappaleelta. Aurinkolämpölaitteistot ovat erittäin pitkäikäisiä, pienin vuositarkistuksin ja mahdollisin huolloin niille kertyy ikää jopa kymmeniä vuosia
Kuva: Tero Pajukallio, Motiva. 80 Energiakatselmukset koskevat vain suuria yrityksiä
Vuoden alussa voimaan astunut energiatehokkuuslaki pyrkii varmistamaan, että Suomessa varmasti päästään tuohon tavoitteeseen. Niiden tulee tehdä energiakatselmus joka neljäs vuosi. – Suurin muutos on se, että suuret yritykset velvoitetaan tekemään energiakatselmuksia. 81 . Tätä silmällä pitäen laadittiin energiatehokkuuslaki, jonka tarkoitus on entisestään lisätä energian säästöä ja vähentää kulutusta. Suomen loppuenergiankulutus on viime vuodet tällä tasolla ollutkin, ja jopa hieman tämän allekin. Ennen se on Vuoden alussa astui voimaan energiatehokkuuslaki, joka aiheuttaa päänvaivaa erityisesti suurille yrityksille. Mutta talouden ja teollisuuden odotetaan elpyvän ja kasvavan, ja sitä kautta energiankulutuksen ennustetaan kasvavan. Suomen kansallinen tavoite on, että energiaa kuluu kaikkinensa 310 TWh vuonna 2020. Lain tarkoitus on säästää energiaa ja vähentää kulutusta.. Suuryritysten energiankäyttö syyniin Suomi on sitoutunut EU:n energiatehokkuustavoitteiden saavuttamiseen, ja se edellyttää 20 prosentin energiankäytön tehostumista vuoteen 2020 mennessä
Mitä laki käytännössä tarkoittaa. Katselmusraportit toimitetaan joko Energiavirastolle tai TraFiin. Laki koskee suuryrityksiä, joilla on yli 250 työntekijää, niiden liikevaihto on yli 50 miljoonaa euroa tai taseen loppusumma yli 43 miljoonaa euroa. Energiatehokkuuslaki velvoittaa suuret yritykset laatimaan neljän vuoden välein energiakatselmuksen. Ketkä voivat energiakatselmuksia tehdä. Miten energiakatselmuksesta voi vapautua. joulukuuta 2015 mennessä. Oma vai vuokrattu tila. Kuva: Seppo Pyrrö, Motiva Yrityksen energiakatselmuksessa tehdään kokonaiskartoitus firman energiankulutuksesta. Yritykset vielä lähtökuopissa Laki koskee suuria yrityksiä, joissa on yli 250 työntekijää tai liikevaihto yli 50 miljoonaa ja taseen loppusumma yli 43 miljoonaa. Se voi koostua esimerkiksi kiinteistöjen energiankulutuksesta tai polttoaineita. Ensimmäinen katselmus pitää olla tehtynä 5. Yrityksellä on mahdollisuus vapautua energiakatselmusvelvoitteesta, jos yrityksellä on käytössä sertifioitu ISO 50001 tai ISO 14001 -laatujärjestelmä ja energiatehokkuusjärjestelmä ETJ+, ja ne kattavat vähintään 95 prosenttia kaikesta yrityksen energiankäytöstä. Veikkaan, että kevät-kesällä yritykset alkavat aktivoitua, ja loppuvuosi on sitten kiireisempi, Posti arvelee. Minne katselmuksesta tehdyt raportit toimitetaan. Kohdekatselmuksessa tarkastellaan yksittäistä kiinteistöä. Mitä se tarkoittaa. Laki koskee yrityksiä tomialasta riippumatta. Katselmuksesta aiheutuneet kustannukset pyritään kattamaan säästyneellä energiankulutuksella. 2. Jos vaikkapa kauppakeskus vuokraa tilan suurelle vaateketjulle ja vuokrasopimuksessa on määritelty, että sähköt ja lämmitys kuuluvat vuokralaiselle, niin silloin vastuu katselmuksesta siirtyy sille vaatekaupalle. Virasto pitää muun muassa rekisteriä energiakatselmuksen vastuuhenkilöistä. Yritykset eivät ole vielä päättäneet, että missä kohtaa vuotEnergiatehokkuuslaki pähkinänkuoressa: 1. 6. 5. Valmiista raportista tulee näkyä yrityksen kokonaisenergian kartoitus. Lain avulla pyritään varmistamaan EU:n energiatehokkuustavoitteiden saavuttaminen, joka edellyttää 20 prosentin energiankäytön tehostumista vuonna 2020. 4. Mitä hyötyä energiakatselmuksesta on yritykselle. 7. Yrityksen energiakatselmukseen kuuluu myös kohdekatselmus. Henkilö voi olla yrityksen oma työntekijä tai sitten katselmuksen voi teettää ulkopuolisella firmalla. – Monille yrityksille on vielä epäselvää, että koskeeko laki heitä vai ei.. 9. Voiko energiakatselmukseen saada tukea. 8. 82 ollut vapaaehtoista. Katselmuksessa kartoitetaan yrityksen koko energiankulutus. Pienemmät yritykset voivat saada ELY-keskuksilta tukea vapaaehtoisiin Motiva -energiakatselmuksiin. Miksi energiatehokkuuslaki tuli voimaan. Yrityksen energiakatselmuksessa tehdään kokonaiskartoitus firman energiankulutuksesta, ja sen lisäksi tehdään niin sanottuja kohdekatselmuksia. Isot yritykset eivät voi saada enää julkista rahoitustukea energiakatselmusten tekemiseen. Mitä energiakatselmuksessa tarkastetaan. – Jos on vuokrannut tilan kylmänä, niin silloin vuokralainen on velvollinen tekemään katselmuksen, kertoo Caverionin Ville Posti. Energiakatselmus on laadittava siitä riippumatta omistaako itse kiinteistöt tai onko toimitilat vuokrattuja. Kiinteistöteknisiä palveluita tuottava Caverion tekee yrityksille energiakatselmuksia sekä Suomessa että ulkomailla. Samaa energiatehokkuustyötä ja katselmuksia on paljon tehty Suomessa ennenkin. Katselmusvelvoite on siis sillä, joka energiankulutuksesta maksaa. – Monille yrityksille on vielä epäselvää, että koskeeko laki heitä vai ei. Koulutusta tähän tehtävään antaa Motiva. Se koskee niin teollisuuden, kiinteistöalan, palvelualan kuin pankkija vakuutusalan firmoja. Jos esimerkiksi jollakin pankkialan yrityksellä on ympäri Suomea 200 toimipistettä, niin energiakatEnergiakatselmuksissa pitää ottaa huomioon sähkön ja lämmityskulujen lisäksi muun muassa polttoaineen kulutus. Katselmuksessa tarkastellaan koko yrityksen energiankäyttöä. Kohdekatselmuksissa tarkastellaan yrityksen yksittäisiä kiinteistöjä. 11. – Yritykset ovat pitkään tienneet, että laki on tulossa, ja nyt vuodenvaihteen jälkeen he ovat joutuneet ottamaan asian käsiteltäväksi, toteaa Caverionin yksikönpäällikkö Ville Posti. Lain tavoitteena on säästää energiaa. 3. Millaisia yrityksiä laki koskee. 10. ta enegiakatselmuksensa tekevät. Energiatehokkuuslaki velvoittaa yrityksiä toimialasta riippumatta. Energiatehokkuuslaki tuli voimaan 1.1.2015. Katselmukset voi tehdä käytännössä kuka tahansa, jolla on Energiaviraston määrittelemä pätevyys. Sitä on vaan hoidettu ilman lakia ja direktiiviä, sanoo teollisuusneuvos Timo Ritonummi työja elinkeinoministeriöstä. Lain valvonnasta vastaa Energiavirasto. Jos yrityksellä on vaikkapa 20 toimitilaa ympäri maata, niin yksittäisen toimitilan tarkastaminen on kohdekatselmus. Kuka valvoo energiatehokkuuslain noudattamista
Kuva: Caverion Energiatehokkuuslailla kartoitetaan yritysten energiankulutusta. Energiakatselmuksia tekevät muun muassa Caverion, ISS, ÅF ja monet muut. Kuva: Tero Pajukallio, Motiva säädösten mukaan, mutta niissä ei varsinaisesti voi reputtaa. Kuin lääkärissä käynti Energiakatselmuksen voi tehdä yritys itse, mutta se voidaan teettää myös ulkopuolisella asiantuntijafirmalla. Vapautus katselmuksesta Energiatehokkuuslaki pakottaa suuret yritykset tekemään katselmuksia, ja siksi niihin ei enää myönnetä tukia. – Katselmus on vähän kuin pakollinen lääkärissä käynti, jossa lääkäri neuvoo, että kannattaa vähentää suolaa ja tupakointia. Energiakatselmuskoulutuksen ja -kokeet järjestää Energiaviraston kanssa yhteistyössä toimiva Motiva. Näiden tulee kattaa yli 95 prosenttia yrityksen energiankäytöstä. – Niissä käydään sitten läpi energiankulutukseen eniten vaikuttavat laitteistoryhmät eli ilmanvaihto, valaistus, lämmitysjärjestelmät ja muut vastaavat. Muutaman päivän mittaisessa koulutuksessa käydään läpi muun muassa energiakatselmuksiin liittyvää lainsäädäntöä ja raportointia. Suuret yritykset voivat vapautua lain vaatimasta energiakatselmuksesta muutamassa tapauksessa. Vapautus vaatii sen, että yrityksellä on käytössään sertifioitu ISO 50001 tai ISO 14001 -järjestelmä ja enrgiatehokkuusjärjestelmä ETJ+. Kohdekatselmuksista on säädetty, että niitä pitää tehdä 10 prosenttiin kohteista. Sitten teemme mahdolliset kehitysehdotukset ja suositukset miten laitteistoa voidaan monernisoida ja säätää energiatehokkaampaan suuntaan, Ville Posti kertoo. Caverion sopii asiakaan kanssa mihin tiloihin tehdään kohdekatselmukset. Yksittäiset kohdekatselmukset voi suorittaa henkilö, jolla on riittävä osaaminen ja kokemus talotekniikasta. Virallinen pätevyys katselmointityöhön on sitten haettu Motivan kautta, Ville Posti kertoo. – Asiantuntijoillamme on vuosien kokemus talotekniikasta ja energia-asioista. Katselmus on pakko tehdä kunnolla, mutta mitään sillä katselmuksella ei varsinaisesti voi pakottaa,vertaa työja elinkeinoministeriön teollisuusneuvos Timo Ritonummi. Energiakatselmukseen tulee sisältyä tietoja kokonaiskulutuksesta ja se voi muodostua muun muassa kiinteistöjen energiankulutuksesta, polttoaineesta ja liikenteestä tai tuotantoprosesseista. Monella on myös vahva koulutustausta kyseisiltä toimialueilta. Pauli Jokinen. Caverionilla on palkkalistoilla useita Motivan koulutuksen saaneita henkilöitä ympäri Suomea. Motiva kouluttaa Yrityksen energiakatselmuksen voi tehdä käytännössä kuka tahansa, jolla on riittävä pätevyys tehtävään. Pätevyysvaatimukset todentaa Energiavirasto. 83 PERUSKORJAUS selmuksessa tarkastellaan koko yrityksen energiankulutusta ja kohdekatselmuksia tehdään erikseen näihin yksittäisiin toimipisteisiin. Pienet ja keskisuuret yritykset voivat edelleen hakea ELY-keskuksilta tukea vapaaehtoisten energiakatselmusten tekemiseen. Esimerkiksi R-kioskien ei tarvitse tehdä kohdekatselmuksia kaikkiin kioskeihin, koska monet niistä ovat hyvin samanlaisia. Katselmukset pitää tehdä huolella Caverion on yksi monista energiakatselmuksia tekevistä yrityksistä. Energiakatselmukset on tehtävä neljän vuoden välein ja raportit toimitetaan Energiavirastoon
Erilaiset koulutusmoduulit ja osaamisen kehittämisen tavat tuovat koulutuksen mahdolliseksi yhä useammalle ja entistä joustavammin, kertoo Lehto. 300 alalla toimivaa asiantuntijaa, ja kumppaniverkosto kattaa alan keskeiset toimijat. Kuva: YIT Suomen suurin kattoremonttiyritys Hämeen Laaturemontti on ostanut pohjanmaalaisen M.E.T. Jaana Lehto on toiminut aiemmin Elinkeinoelämän Keskusliitto EK:n koulutusjohtajana. Kiinko on yhteisnimi vuonna 1978 perustetulle Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy:lle ja 1989 perustetulle Kiinteistöalan Koulutussäätiölle. Samanaikaisesti Maanmittauslaitos alkaa selvittää käytännön toteutusta. Koulutus on laaja-alaista ja syvälle luotaavaa. Vuonna 2017 kiinteistöt rekisteriin kolmiulotteisesti Esimerkiksi Keski-Pasilan tornitalojen kaltaiset rakennuskompleksit voisivat jatkossa koostua korkeussuuntaankin useista kiinteistöistä. 84 Maanmittauslaitos ehdottaa muutoksia lainsäädäntöön keskusta-alueiden rakennuskompleksien hallinnoinnin helpottamiseksi. – Olen ollut tyytyväinen Kiinkon erityisen kattavaan, syvälliseen ja arjen työhön integroituneeseen koulutustapaan. – Ruotsissa kolmiulotteinen kiinteistönmuodostaminen on ollut mahdollista vuodesta 2004 alkaen. Maanmittauslaitos valmistautuu siihen, että kolmiulotteisen kiinteistön voisi muodostaa vuoden 2017 alusta alkaen. Eroon laajoista hallinnanjakosopimuksista Uudistuksen avulla suuriin rakennushankkeisiin olisi helpompi saada rahoitusta. Kauppa vahvistaa molempien osapuolten asemaa kattoremonttimarkkinoilla. Kouluttajina toimii n. Kiinkon koulutustoiminta on erikoistunutta, toimialakohtaista koulutusta. Tavallisiin maanomistajiin tai kerrostaloasujiin lainsäädännön muutoksella ei olisi vaikutusta, sillä perinteiset kiinteistöt tulisivat olemaan pääsääntö jatkossakin. – Rehtorin tehtävääni kuuluu huolehtia, että tunnistamme edelleen eri toimijoiden keskeiset koulutustarpeet ja koulutamme alaa korkea laatu missionamme. – Nykyisin monen omistajan yhteisessä hankkeessa joudutaan tekemään monimutkaisia hallinnanjakosopimuksia, toteaa Halme. Kiinko tarjoaa lisäja täydennyskoulutusta sekä ammattitutkintoja kiinteistöalan ammateissa toimiville ja alalle hakeutuville henkilöille. Kaupan jälkeen yhtiöllä on yli 200 alan ammattilaista Pirkkalassa, pääkaupunkiseudulla, Turussa, Porissa, Jyväskylässä, Oulussa ja Seinäjoella. Tavoitteena on, että vuonna 2017 esimerkiksi kauppakeskus voisi koostua maanpinnan yläja alapuolella olevista erillisistä kiinteistöistä. Tammikuussa 2015 Maanmittauslaitos luovutti selvitysraportin maaja metsätalousministeriölle, joka jatkaa tarpeellisten lakimuutosten valmistelua. Maanmittauslaitos tavoittelee muutoksella paremmin todellisuutta kuvaavia kiinteistöjä ja niiden omistustietoja. Kiinteistöt ovat merkittävä osa kansallisvarallisuuttamme, korkean laadun merkitystä alan eri toimissa ei voi sivuuttaa, kuvailee Lehto. Maanmittauslaitokselta raportti ministeriölle Maaja metsätalousministeriö ja Maanmittauslaitos ovat selvittäneet kolmiulotteista kiinteistönmuodostamista jo vuodesta 2006 alkaen. Kehitysjohtajana Kiinkossa työskentelevä Lehto siirtyy tehtävään 1.4.2015 nykyisen rehtorin, Keijo Kaivannon, siirtyessä eläkkeelle. Vuonna 1993 perustettu Hämeen Laaturemontti on laajentanut toimintaansa voimakkaasti viime vuosina. Kiinko on kouluttanut kiinteistöja rakennusalaa lähes 40 vuotta. Groupin 15 hengen henkilöstö siirtyy Hämeen Laaturemontin palvelukseen. ”Katto 2 päivässä” -lupauksestaan tunnetun Hämeen Laaturemontin toimitusjohtaja Kimmo Riihimäki ja M.E.T. Uskon, että niiden avulla voimme jalkauttaa korkeatasoista koulutusta ja laatumissiota entistä tehokkaammin. Myös kiinteistöverotuksen kohdentaminen tehostuisi. – Nykyisin tontit merkitään rekistereihin maanpinnan tasossa. Yrityskaupan myötä M.E.T. NIMITYSUUTISIA Jaana Lehto Kiinkon rehtoriksi Jaana Lehto PIIPUNPELLITYKSET, IKKUNALISTAT, PALOTIKKAAT, LUMIESTEET, KONESAUMAKATOT Myös perinteiset konesaumakatot Classic-katot ja asennuspalvelu Kattojen maalaus, huolto ja paikkaustyöt. Hämeen Laaturemontti ja M.E.T. Siellä kolmiulotteisia kiinteistöjä on noin tuhat, Halme sanoo. Ehdotamme, että myös korkeussuunnassa voisi olla useita kiinteistöjä, kertoo kehitysjohtaja Pekka Halme Maanmittauslaitoksesta. Group saman katon alle Jaana Lehto, KTM, on nimitetty Kiinkon rehtoriksi. Groupin toiminnan ja laajentaa Seinäjoen ja Vaasan seudulle. Vuonna 2014 perustettiin Jyväskylän ja Porin yksiköt, toteutettiin lähes 2 500 kattoremonttia ja yrityksen liikevaihto kasvoi edellisvuodesta 60 prosenttia ylittäen 40 miljoonan euron rajan. – Uusia pedagogisia menetelmiä ja tapoja on kehitteillä. Groupin toimitusjohtaja Markus Syrjälä ovat entisiä yhtiökumppaneita
Niiden osalta alalla on hyvinkin suurta hajontaa. Asiakkaan kanssa on jo ensimmäisen vaiheen aikana ratkottu monia kiperiä kysymyksiä, joten pääsemme välittömästi jatkamaan töitä kakkosvaiheen parissa. Hankkeen toimikausi päättyy 31.12.2016. Seuraava Matinkylä–Kivenlahti -osuus on seitsemän kilometriä pitkä. Länsimetro on edelleen Suomen suurin infrahanke, jonka kokonaiskustannukset Ruoholahdesta Kivenlahteen ovat 1,8 miljardia euroa. Sweco valittiin Länsimetron kakkosvaiheen rakennuttajakonsultiksi. Taloyhtiöt eivät ole kovinkaan hanakoita kilpailuttamaan isännöintipalveluita, mikä johtuu usein siitä, että tietojen siirtäminen uudelle isännöitsijälle saattaa olla hankalaa. Hallituksen esitys lähes nollaenergiarakentamisesta on tarkoitus antaa eduskunnalle syksyllä 2016. Vuoden 2018 jälkeen viranomaisten käytössä ja omistuksessa olevien uusien rakennusten tulee olla lähes nollaenergiarakennuksia. Rakentamisen alamäki jatkuu Länsimetro jatkuu länteen Swecon ohjauksessa Länsimetro jatkuu Matinkylästä Kivenlahteen. Nollaenergiarakentamisen lainsäädäntötyö käynnistyy Ympäristöministeriö on asettanut hankkeen valmistelemaan lähes nollaenergiarakentamista koskevaa lainsäädäntöä. Viime vuonna aloitettiin arviolta yhteensä 24500 asunnon rakentaminen. Lähes 40 prosenttia taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajista on tyytymättömiä isännöinnin palkkiotasoon. Aina pitää tarkistaa, mitä isännöitsijän kanssa on sovittu, Kai Haarma muistuttaa. Taloyhtiönkin pitää pystyä suunnittelemaan budjettinsa ja määrittämään vastikkeet, ja silloin isännöintipalkkiot eivät saa olla hämyinen pilvi. Talonrakennustöitä aloitettiin viime vuonna vain noin 25,5 miljoonan kuutiometrin edestä. Lisäksi Sammalvuoreen rakennetaan maanalainen metrovarikko. – Vaikka yleinen talouskehitys vahvistuisi alkuvuoden aikana, se näkyy rakentamisessa vasta viipeellä, Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Sami Pakarinen toteaa lehdistötiedotteessa. Vuoden 2020 loppuun mennessä kaikkien uusien rakennusten tulee olla lähes nollaenergiarakennuksia. Kiinteä kuukausiveloitus perustuu yleensä huoneistojen lukumäärään ja neliöihin ja on melko yhteneväinen koko maassa. Seuraavan osuuden käynnistäminen nyt on edullista. – Osaaminen on karttunut ja työryhmät ovat tottuneet työskentelemään yhdessä. Peruskysymys on se, että mistä tässä oikein maksetaan, Haarma sanoo. Tästä on hyvä jatkaa vauhdilla eteenpäin, toteaa Länsimetro Oy:n toimitusjohtaja Matti Kokkinen. – Ongelmana on myös isännöintipalveluiden laatu. Alalla on monenlaisia toimijoita, joilla on saattanut olla ongelmia työn laadun kanssa, jolloin hinta on noussut keskusteluihin. Länsimetron kakkosvaiheen kustannukset ovat 801 miljoonaa euroa (marraskuun 2013 hintataso) ja se valmistuu vuonna 2020. Hankkeessa valmistellaan lainsäädäntö ja ohjeet, joilla Suomessa siirrytään uudisrakentamisessa lähes nollaenergiarakentamiseen. Metron ensimmäinen vaihe Ruoholahdesta Matinkylään avataan liikenteelle syksyllä 2016. Rakennustyöt ovat alkaneet välittömästi työtunneleiden rakentamisella. Kokonaan maan alla kulkevan metrolinjan varrelle tulee viisi asemaa: Finnoo, Kaitaa, Soukka, Espoonlahti ja Kivenlahti. Maan alla kulkeva Länsimetro avaa uusia maankäyttömahdollisuuksia sekä tehostaa pääkaupunkialueella itä-länsisuunnan liikennettä. Länsimetro on edelleen Suomen suurin infrahanke, jonka kokonaiskustannukset Ruoholahdesta Kivenlahteen ovat 1,8 miljardia euroa.. Isännöinnin erillisveloitukset voivat yllättää Isännöintipalveluiden hinnoittelu ei ole kaikkien taloyhtiöiden mieleen. Taustalla on Euroopan parlamentin ja neuvoston rakennusten energiatehokkuusdirektiivi (EPBD), joka edellyttää jäsenmailta useita kansallisia ohjaustoimia rakennusten energiatehokkuuden parantamiseksi. Isännöintipalveluiden hinta ja ennakoitavuus vaikuttavat suoraan taloyhtiön talouden suunnitteluun. Rakennusteollisuus RT:n mukaan määrä on verrattain vähäinen, sillä asuntotantotarve kasvaa koko ajan etenkin kasvukeskuksissa väestönlisäyksen ja kaupungistumisen myötä. Pienillä säädöillä saadaan aikaan vieläkin parempi lopputulos. Kiinteistöliitto tutkii säännöllisin väliajoin isännöintipalveluiden hinnoittelua, ja viimeisin tutkimus tehtiin joulukuussa 2013. Jos kilpailutus kuitenkin on edessä, isännöintiyritysten edustajia on hyvä kutsua paikan päälle esittelemään palveluitaan, ja vasta sitten edetään tarjouspyyntöön. Sweco PM on toiminut rakennuttajakonsulttina myös sen ensimmäisessä vaiheessa ja yhteistyö on sujunut hienosti. Rakennusteollisuus RT arvioi suhdanteiden välikatsauksessaan, etteivät rakentamisen näkymät ole kirkastuneet lokakuun suhdannekatsauksen jälkeen. Toimeksianto sisältää viiden maanalaisen aseman, Sammalvuoren metrovarikon ja seitsemän kilometrin pituisen metrotunnelin rakennuttamistehtävät. Erillisveloitukset sen sijaan tekevät hinnoitteluun paljonkin vaihtelua, sillä ne perustuvat tapauskohtaiseen, tuntiperustaiseen tai kappalekohtaiseen hinnoitteluun. 86 Rakentamisen määrän ennakoidaan laskevan tänä vuonna yhden prosenttiyksikön verran. – Tutkimuksesta selvisi huolestuttava tieto, että lähes 40 prosenttia taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajista on tyytymättömiä palkkiotasoon. Viime vuonna rakentaminen väheni peräti kolme prosenttia. Töiden ollessa vilkkaimmillaan hanke työllistää yli 2 000 rakennusalan ammattilaista. VTT:n arvion mukaan vuosittain tulisi valmistua peräti 40000 asuntoa, jotta ne riittäisivät vuonna 2030. Meillä on hyvä porukka ja on hienoa jatkaa hommia heidän kanssaan, toteaa projektijohtaja Kari Auranen Sweco PM:ltä. Esimerkiksi erillisveloitusten määrä tulee monelle yllätyksenä, toiminnanjohtaja Kai Haarma Kiinteistöliitosta kertoo. Lähes nollaenergiarakennuksilla tarkoitetaan rakennuksia, joiden energiatehokkuus on erittäin korkea, ja joiden tarvitsema vähäinen energia katetaan hyvin laajalti uusiutuvalla energialla. Määrän arvioidaan pysyvän tänä vuonna samana. – Länsimetron ensimmäisen vaiheen louhinnat päättyivät helmikuussa ja rakentaminen on jo pitkällä. – Kannattaa käydä isännöintisopimukset huolella läpi, sillä monet toimistot räätälöivät palveluitaan talon erityispiirteiden mukaan. Esimerkiksi erillisveloitusten määrä tulee monelle yllätyksenä
Uuden veromallin tavoitteita ovat teknologianeutraalisuus ja erilaisten tuotantoteknologioiden yhdenvertainen kohtelu. Se edellyttää hintojen nostamista ja kaiken tehdyn työn laskuttamista, sanoo Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä. Lumenpudotustyössä tulee noudattaa erityistä varovaisuutta. Tarkat ohjeet lumenpudotustyöhön löytyvät Työsuojeluhallinnon sivuilta osoitteesta www/tyosuojelu.fi/fi/lumenpudotustyoohje. Laki valtiontakauksesta tuli voimaan vuoden alussa. Kiinteistöliitto muistuttaa lisäksi, että kunkin osakeryhmän osuudet yhtiön lainoista ja oikeus niiden poismaksamiseen tulee ilmoittaa isännöitsijäntodistuksessa. Takauslainaksi voidaan hyväksyä ainoastaan euromääräinen laina. Ilmalämpöpumppuja myytiin peräti 53 000 kappaletta. Lakia ehdotetaan muutettavaksi niin, että sähköverotuksen ulkopuolelle kokonaan jäävien voimalaitosten määritelmää muutettaisiin. Lumimassat aiheuttavat vaaratilanteita Länsimetro jatkuu länteen Swecon ohjauksessa. ARA voi hyväksyä asunto-osakeyhtiöille myönnettävän lainan takauslainaksi. Ulkoilmavesilämpöpumppujen ja ilmalämpöpumppujen myynti kasvoi 15 prosenttia. Isännöintiliitto muistuttaa, että isännöinnin vastuu on kasvanut asiakkaiden vaatimusten lisääntymisen ja viime aikojen lakimuutosten vuoksi. Tähän lukuun vaikutti osaltaan viime vuoden lämmin kesä, joka muistutti lämpöpumppujen kyvystä tuottaa myös viilennystä helteiseen taloon. Takauslainaa haettaessa ARA selvittää hankkeiden taloudelliset riskit ja yhtiöiden maksukyvyn sekä tarkastaa, että perusparannukset olisivat tarpeellisia ja tarkoituksenmukaisia sekä taloudellisesti perusteltuja. Lain on tarkoitus tulla voimaan mahdollisimman pian. Sähkön pientuotannon sääntely koskisi nykyisenkaltaisesti niin fossiilista kuin uusiutuvaa energiaa käytäviä voimalaitoksia. Samaan aikaan kun työmäärä ja tehdyt työtunnit ovat lisääntyneet, isännöintipalvelusta peritty hinta on pysynyt lähes samana vuodesta toiseen. Esimerkiksi määräykset harmaan talouden torjumiseksi ovat tiukentuneet. Rakentamisen voimakas väheneminen veti maaja poistolämpöpumppujen lukuja alaspäin. Isännöintipalvelujen hinnoissa korotuspaineita Valtioneuvosto on antanut eduskunnalle ehdotuksen sähkön ja eräiden polttoaineiden valmisteveroa koskevan lain muuttamisesta. Tilaston kokosi Suomen Lämpöpumppuyhdistys SULPU ry. – Tällainen kehitys on kestämätöntä. Rakentamisen voimakas väheneminen veti maaja poistolämpöpumppujen lukuja alaspäin. Tällöin osakkeita ostava saa tietoonsa huoneiston osuuden ennakkoon tehdystä varautumisesta ja osakkeita myyvä voi paremmin huomioida ennakkoon kerätyn ja uuden omistajan hyödyksi tulevan osuuden määritellessään kauppahintaa. Isännöintiliitto on huolissaan isännöintipalveluiden alhaisista hinnoista. Veromalli parantaisi erityisesti tuulivoimalla ja aurinkopaneeleilla tuotetun sähköntuottajien asemaa. 87 Lämpöpumppuja myytiin viime vuonna 67 000 kappaletta. – Isännöinnin hinnassa on korotuspainetta vähintään 10-20 prosenttia, Heikkilä arvioi. Lämpöpumppujen myyntimäärät kasvoivat Takauslaina asunto-osakeyhtiöiden perusparantamiseen Valtio vastaa luottolaitokselle, vakuutusyhtiölle, eläkelaitokselle ja kunnalle lainoista, jotka käytetään asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetun asunto-osakeyhtiön omistaman ja hallitseman rakennuksen tai sen osan perusparantamiseen. 98 prosenttia isännöitsijöistä arvioi uudessa Isännöinnin Ammattilaiset 2014 -tutkimuksessa, että isännöintityön vastuullisuus ja vaativuus ovat kasvaneet. Markkinaosuuksien kasvu energiatehokkuuskorjauksissa sekä lämmin kesä kasvattivat ilmaja ulkoilmavesilämpöpumppumyyntiä. Suurin riski on pitkän jännevälin kattorakenteissa, kuten urheiluhalleissa, ratsastusmaneeseissa ja kuplahalleissa. Lumenpudotustyöhön ei saa käyttää alle 16-vuotiaita työntekijöitä putoamisvaaran takia. Tällöin yhtiöt täyttävät Valtioneuvoston asetuksessa isännöitsijäntodistukselle asetetut velvoitteet. Samassa yhteydessä purettaisiin nykyinen sääntely, jossa yli 50 mutta enintään 2000 kilovolttiampeerin nimellistehoisen voimalaitoksen verokohtelu riippuu siitä, siirretäänkö sähkö sähköverkkoon kalenterikauden aikana vai ei. Ennen työn aloittamista tulee varmistua siitä, onko työ luvanvaraista. Lumenpudotustyö on tehtävä varoen Kiinteistönomistajien tulee huolehtia siitä, ettei lunta tai jäätä pääse putoamaan rakennusten katoilta ihmisten päälle. Määrä kasvoi kymmenen prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Jotta asiakaspalvelua voidaan kehittää, isännöintiyritysten kannattavuuden on parannuttava. Se teettää isännöinnille runsaasti lisätyötä. Jatkossa verovapaus koskisi enintään 100 kilovolttiampeerin nimellistehoisia voimalaitoksia nykyisen 50 kilovolttiampeerin tehoisten laitosten sijasta. Lakimuutokset koskisivat pienimuotoisen sähkön tuotannon valmisteveroa. Hyväksymisen edellytyksenä on, että lainansaajalla arvioidaan olevan riittävät edellytykset takauslainan takaisin maksamiseen. Osassa isännöitsijäntodistusten lomakepohjissa tämä tieto on helppo täyttää, sillä lomakkeissa on nimenomainen kohta, johon kyseiset tiedot täytetään. Isännöitsijäntodistuksen tietosisällön lisääminen parantaa Kiinteistöliiton mukaan yhtiön taloudellisen tilan läpinäkyvyyttä, tyydyttää ostajien tiedontarpeita ja voi vaikuttaa osakkeiden myyntihintoihin. Tilalle ehdotetaan sääntelyä, jossa myös yli 100 kilovolttiampeerin nimellistehoinen voimalaitos säilyisi verotuksen ulkopuolella, jos sen kalenterivuodessa tuottaman sähkön määrä ei ylitä 800000 kilowattituntia. Lakimuutos saattaa vapauttaa pienet sähköntuotantoyksiköt valmisteverosta Kiinteistöliitto: Uudistus isännöitsijäntodistukseen Kiinteistöliitto suosittelee, että varautuipa asunto-osakeyhtiö tuleviin hankkeisiin yleisesti tai yksilöidysti nimetyllä ennakkorahastoinnilla tai asuintalovarauksen kautta, ilmoitettaisiin kunkin huoneiston euromääräinen osuus ennakkoon tehdystä varautumisesta isännöitsijäntodistuksessa. Uusin lisävastuu on velvollisuus ilmoittaa urakkatietoja verottajalle. Suomalaiset sijoittivat vuonna 2014 lämpöpumppuihin noin 400 miljoonaa euroa. Työhön liittyviä riskejä voidaan vähentää tarkoitukseen sopivilla työvälineillä ja turvalaitteilla sekä ennakkoon harkitulla työtavalla. Takauslainan määrä on enintään 70 prosenttia kohteeseen sisältyvien asuntojen ja niihin liittyvien asumista välittömästi palvelevien tilojen kohtuullisista perusparannuskustannuksista. Erityisesti suurten hallien kattoja tulee tarkkailla, sillä kun lumikuorma kasvaa 80–100 kilogramaan neliömetrillä, hallien mahdolliset rakennevirheet paljastuvat ja katot voivat jopa romahtaa. Runsasluminen talvi on aiheuttanut paikoin vaaratilanteita. Suomen 670 000 lämpöpumppua ottavat 5 TWh vuodessa lähilämpöä talojen ympäriltä. Jos työ vaatii jalankulkuliikenteen ohjaamista kiertoreiteille, ajoradan kaistojen sulkemista tai nostolaitteiden käyttöä, lupa voidaan tarvita. Rakennuskanta vanhenee ja taloyhtiöitä remontoidaan yhä enemmän. Myös asuntokauppoihin liittyvät riidat työllistävät isännöintiä. Maalämmön myynti laski kymmenen prosenttia reiluun 11 000 pumppuun
050-5716 240 sture.karlsson@lvitsto.inet.. Kuntotutkimukset Porraskuja 1, 01740 Vantaa Puh. www.2727350.. Kiinteistöhuolto kiinteistöhuoltoa sähkötyöt putkityöt korjaukset ja saneeraukset Hiihtäjäntie 1 Puh. 0207 792 300 telefax 0207 792 319 ISÄNNÖINTI KIINTEISTÖNHOITO SIIVOUS REMONTTITYÖT. www.isannointi-lipponen.. 020 758 9800 00810 Herttoniemi www.tonttioy.com Olisiko tässä tilaa sinun ilmoituksellesi. * Betonirakenteiden kuntotutkimukset asiantuntemuksella Espoon Isännöinti Oy Tinurinkuja 4 www.espoonisannointi.. LVIS suunnittelu konsultointi valvonta projektijohto LVIS-INS. Lipponen Nahkatehtaankatu 2, 90130 OULU 041 538 6349 toimi.lipponen@isannointi-lipponen.. Liikehakemisto Liikehakemisto 88 Isännöinti EIRAN ISÄNNÖITSIJÄTOIMISTO OY Castréninkatu 8, 00530 Helsinki 09-272 7350, etunimi.sukunimi@2727350.. TSTO KARLSSON, KARVES & CO OY ~ Isännöinti T. 09-2525 2425 www.contesta.. Laadukas ja luotettava täyden palvelun isännöintitoimisto 530 8620, Fax 5308 6222 ISÄNNÖINTI SAARINEN OY Louhijantie 2 B 35, 01610 Vantaa Traktorit, traktorikaivurit, kiinteistötraktorit lisälaitteineen Kauhojen huulilevyjen hitsaukset Työkoneiden ilmastointilaitteiden huollot VANTAAN KONEHUOLTO OY Konehuollon ammattilainen – sopimushuolto – sopimushuolto – kiinteistökoneet – ympäristökoneet Minttupelto 5, 02920 Espoo Ove Sandberg (09) 548 6061 Konehuolto Kannuskuja 2, 01200 Vantaa Puh. LVI Sahatie 4 A, 01650 Vantaa Puh
Sadevesijärjestelmät Remonttija korjauspalvelut Soita ja pyydä tarjous: Puh. 89 89 Liikehakemisto 89 Paperilehti kestotilaus laskutusjakso 12 kk 68€ Paperilehti määräaikaistilaus 76€ Digilehti kestotilaus laskutusjakso 12 kk 54,40€ Digilehti määräaikaistilaus 60,80€ Tilaushinnat Käytä palvelukorttia, kun PALVELUKORTTI Karprint Oy Nro 1-2/2015 6,50 ja isännöinti Kiinteistö Peruskorjaukseen varoja lisäja täydennysrakentamisella Suomen jakautuminen kasvuja taantumaalueisiin tuli näkyväksi vuonna 2014 Taantuma ei näy julkisessa korjaamisessa Onnistuneen peruskorjauksen takana pätevä suunnittelu Hissittömissä taloissa asuu 600 000 suomalaista REIM Isännöinti laajentunut kymmenelle paikkakunnalle Isännöintialan keskittyminen jatkuu: Tavoitteena 500 uutta hissiä vuosittain 1. M ULL IST AV A UU TU U S M U LLI STA VA UU TU US Kattosiltaan integroitava turvavaijeri LifeGuardLine Hämeen Laaturemonttiin voi luottaa: Lue asiakastarinoitamme ja pyydä tarjous: laaturemontti.fi Soita 03 3398 6722 Helsinki Tampere Turku Oulu Pori 9000 ja rapiat toteutettua kattoremonttia 97 % taloyhtiöasiakkaistamme suosittelee! 100 % aikataulussa taloyhtiöiden remonteissa 1+1 1 toimittaja ja 1 lasku, vasta kun työ on tehty.. 09-413 97 380 kari.ylonen@karprint.. (03) 872 1021 www.orima.. luokan postimerkki Tilaan Kiinteistö ja isännöinti -lehden ___/___ 20___ alkaen itselleni lahjaksi Paperilehti kestotilaus Paperilehti määräaikaistilaus 12 kk Digilehti kestotilaus Digilehti määräaikaistilaus 12 kk Muutan tilaukseni kestotilaukseksi Irtisanon tilaukseni maksetun jakson loppuun Osoitteenmuutos alkaen ___/___ 20___ ajaksi ___/___ 20___ ___/___ 20___ Sukunimi Etunimi Lähiosoite Postinumero Postitoimipaikka Puhelin Sukunimi Etunimi Lähiosoite Postinumero Postitoimipaikka Puhelin Ki in tei stö ja isännöint i Varauksen palveluhakemistoon voitte tehdä joko soittamalla tai sähköpostilla: Kari Ylönen p
Omistajat voivat kuitenkin säästää jopa kolmanneksen rakennuksen koko elinkaaren aikaisista korjauskustannuksista, jos he ennakoivat ja suunnittelevat korjausten ajankohdat hyvin. Putkiremontit ovat paitsi kalliita, myös aikaa vieviä ja asukkaille mitä moninaisinta harmia aiheuttavia. Erityisesti asiakaslähtöisyys on putkistokorjauksissa edelleen varsin huonoa. Tietomallintaminen tulee ottaa käyttöön myös korjausrakentamisessa. Taloyhtiöt ovat varsin haluttomia panostamaan ennakoivaan huoltoon ja kunnossapitoon. Toisin kuin uudisrakentamisessa, viestintä kohdistuu paitsi alan ammattilaisiin, myös maallikkoihin, etenkin taloyhtiön osakkaisiin. Taloyhtiön yleinen kunto ei vielä tänä päivänä ole usein kovinkaan vahvasti vaikuttanut taloyhtiön ja siinä olevien huoneistojen arvoon. Kaikkien osapuolten kannalta olisi miellyttävintä, että toimenpiteet suoritetaan ajoissa ja hallitusti. Kiinteistövälittäjät raportoivat jo nyt asunnoista, jotka jäävät myymättä, jos tiedossa olevaa putkiremonttia varten ei ole olemassa ajoituksen suunnitelmaa. Isännöitsijän tulee olla asukkaiden luottohenkilö, taho joka valvoo asukkaiden etuja ja hoitaa heidän asioitaan. Tämä koskee niin alan menetelmiä kuin tiedotusta ja viestintää yleisesti. Asianmukaista viestintää ennen korjauksia, niiden aikana ja jopa niiden jälkeen ei voi liiaksi korostaa. Meillä on aivan liian usein taipumus syyttää varsinkin asunto-osakeyhtiöitä niiden päätöksentekokyvyn heikkouksista. Siksi viestinnän tulee olla ymmärrettävää ja koko kohderyhmän aidosti tavoittavaa. Käytäntö on tosin hiljalleen muuttumassa, ja remontteihin ryhdytään aiempaa useammin jo ennen kuin pahoja häiriöitä ilmenee. Jopa vakuutusyhtiöt ovat tiukentaneet korvausten maksamista vesivaurioista tai yhtiöt eivät anna vakuutuksia, ellei putkistojen kunnossapitoa ole riittävän aikaisin huomioitu. Tämä on noin 22 prosenttia taloyhtiön ylläpitokustannuksista. Vuosituhannen vaihteessa hän käynnisti oman liikkeenjohdon konsultointiyrityksen ja on, kuulunut vuodesta 2005 Kiinteistöalan Hallitusammattilaiset AKHA ry:n hallitukseen. Mitä suuremmasta, vaikeammasta, kalliimmasta ja enemmän osakkaita ja asukkaita haittaavasta korjaustoimenpiteestä on kyse, sitä merkittävämpi on myös isännöitsijän rooli ja vastuu. Juhani Siikala JUHANI SIIKALALLA (s.1945) on monipuolinen työhistoria erilaisissa rakentamisen ja kiinteistöalan johtotehtävissä. Tärkein syy remontin aloittamiseen ovat putkistossa ilmenneet vuodot. Uusia toteutusmalleja tarvitaan Korjausrakentamisen menetelmiin ja toteutustapoihin kaivataan nykyistä enemmän avoimia ja yhteistoimintaan kannustavia toteutusmalleja, teollista toimintaa, valmiita tuoteosatoimituksia, uusia konsepteja ja uusia palvelumuotoja. Tarpeellisten korjausten lykkääminen tarkoittaa yleensä korkeampia kustannuksia tulevaisuudessa. Kerrostalojen korjaamiseen kului 2,2 miljardia euroa ja rivitaloasuntoihin 800 miljoonaa euroa. Huomattavasti rakentavampaa olisi kuitenkin pureutua siihen, miten voisimme helpottaa päätöksentekoa. Korjauskustannukset suhteutettuna asuinpinta-alaan olivat kerrostaloissa vuoden 2013 aikana 46,5 euroa neliö. Viestintä tärkeää Isännöitsijä on, tai hänen ainakin pitäisi olla ammattilainen, jonka taloyhtiön hallitus on palkannut hoitamaan taloyhtiön asioita. 90 Suomen kerrostalokanta on pääosaltaan rakennettu vuoden 1965 jälkeen, kun väestö alkoi siirtyä maalta kaupunkeihin. Toimenpiteisiin ryhdytään milteipä vasta pakon edessä. Suunta on kuitenkin kääntymässä. Ennakoiva kunnossapito kannattaa. Aravalainoitettuja asuntoyhteisöjä korjattiin 480 miljoonalla eurolla. Yksi johtava ajatus tilaajalla korjaushankkeeseen ryhtyessään on yleensä se, miten estetään ongelmien osuminen omalle kohdalle. Koska putket kestävät noin 50 vuotta, se tarkoittaa, että seuraavien vuosien aikana putkien korjaustarve tulee olemaan noin 30 000:ssa huoneistossa vuosittain. Esimerkiksi putkiremontin keskellä asukkailla on usein mitä erilaisimpia huolia, varsinkin, jos remontin varsinainen toteuttaja lipsuu sovituista aikatauluista tai työn jälki ei vastaa sovittua. Putkiremontin läpivienti kokonaisuutena on mittava projekti taloyhtiölle ja varsinkin sen hallitukselle. Tämä johtaa helposti siihen, että turvaudutaan perinteisiin, koettuihin toimintatapoihin ja uskotaan, että kun perinteisellä tavalla on jo kauan harjoiteltu, homma jo osataan. Yleisiä syitä olivat myös tukkeumien ja sakkaumien aiheuttamat ongelmat. Siikala Kirjoitti oppikirjan Kiinteistönpidosta kiinteistöliiketoimintaan”
Pitäisikö myös hissisi muuttua?. Koe KONE NanoSpace™ osoitteessa www.kone.. Näin ei kuitenkaan tarvitse olla. Uusi KONE NanoSpace™ -hissi voidaan asentaa vanhan hissin tilalle jopa kahdessa viikossa. 2014 1972 Ajat muuttuvat. BAS2 Itella Posti Oy Itella Green Hissin uusiminen on nyt helpompaa kuin koskaan Vanhan hissin korvaaminen uudella voi tuntua hankalalta ja aikaa vievältä hankkeelta. /nanospace