Helsinkiläinen vuokranantaja ja vuokralainen samaa mieltä: Yksiöiden vuokrissa kipuraja saavutettu Virolaisten mahdollisuudet ostaa oma asunto ovat paremmat kuin suomalaisten Rakentamisen volyymi supistuu 1,5 prosenttia edellisvuodesta. Kiinteistö ja isännöinti Nro 9/2014 6,50 Sähkön kuluttaja voi hankkia energiayhtiön aurinkovoimalasta oman nimikkopaneelin Hallitusasiantuntijoihin turvaudutaan vielä harvoin Trainer´s Housen valmentaja Jari Kivinen Isännöintipäivillä: Viekö tekninen osaaminen huomion ja ihmiset jäävät sivuun
KerabitProlta saat katto- ja vedeneristysrakentamisen palvelut pitävästi ja pätevästi KerabitProlta saat kaikki katto- ja vedeneristysrakentamisen palvelut niin uudis- kuin korjausrakentamiseenkin: • bitumi-, pelti- ja tiilikatot • viherkatot ja -kannet • pihakansien ja perusmuurien vedeneristys • kuntoarviot, huollot ja pienkorjaukset. Lisätietoa palveluistamme löydät kotisivuiltamme www.kerabit.fi. Ota yhteyttä, kun tarvitset apua kattoasioissa! KerabitPro Oy | Puh. Huomioithan, että säännöllinen huolto säästää kustannuksia ja pidentää katon käyttöikää huomattavasti! Meillä on sadan vuoden kokemus ja ammattitaito. Pitävä ja pätevä. Jälki on sen mukaista, pitävää ja pätevää. 010 851 1000 | www.kerabit.fi Väinö Tannerin tie 3, 01510 Vantaa Puistokatu 25, 08150 Lohja
Uudella Security City -alueella turvallisuusala kohtaa rakennusalan. Samanaikaisesti: VIHERTEK Lue lisää: www.finnbuild.fi OIKEITA KOHTAAMISIA. KOSKETUS TULEVAISUUTEEN.. Ainutlaatuisella hyötyajoneuvoalueella testattavissa uusimmat mallit ja varusteet. Messukeskuksessa Helsingissä Tapahtumakokonaisuudessa mukana yli 500 näytteilleasettajaa! Kolme päivää huimia tulevaisuuden visioita sekä runsaasti maksuttomia seminaareja ja tietoiskuja ajankohtaisista aiheista. AITOJA ELÄMYKSIÄ. Rakennusalan ammattilaiset kohtaavat 1.-3.10
Myös öljypohjaisten polttoaineiden hinnat ovat lievästi alentuneet tai niiden hinnat eivät eivät ainakaan ole perinteiseen tapaan jatkaneet nousuaan. Pienituloisille tarkoitettua laadukasta asumista, jonka kustannustasoa yhteiskunta säännöstelee. Eero Ahola Sivu 42 4. Kiinteistökenttä on tänään tasapainottomassa tilassa. Jotta lähiöiden elinkaarta saadaan rakennuksia uudistamalla jatkettua, on korjausrakentamisen osaamista lisättävä merkittävästi, totesi Lähiöiden remonttiryhmän puheenjohtajana toiminut Teija Ojankoski Isännöintipäivillä. Oli hyödyllistä tavata kollegoita muista yrityksistä ja seurata esitelmiä. – Suomessa suurena haasteena tulee olemaan huoltosuhteen heikentyminen, mikä tarkoittaa entistä pienempää työikäisiä kansalaisten määrää. Työttömyys on suurissa lukemissa ja eniten on kasvussa se väestönosa, joka ei ole työssä, eikä myöskään työttömien tilastoissa. Vuokrien nousuun tuskin löytyykään selitystä. Se onnistunee vain kilpailukykyistä vientikauppaa vauhdittamalla. Onko talouden tasapaino kokonaan vinoutunut. Työnantajat suhtautuvat nihkeästi palkankorotusvaatimuksiin. Mitä suurempi on asunnon pääoman hinta, sitä suurempi on siitä maksettava vuokra. Toivottavasti maan hallitus kykenee tasapainottamaan taloustilanteen pikaisesti. Sen sijaan kaupunkikeskustoissa asuntojen myyntihinnat ovat nousseet. – Valtava volyymi heijastuu koulutukseen, kaavoitukseen, tukimuotoihin ja moniin muihin asioihin. Valtion rahoittamien niin sanottujen Ara-asuntojen vuokrat nousivat eniten, pitkälti yli neljä prosenttia. Tämä lienee peruste asuntojen vuokrien nousulle. Työn kustannukset eivät Suomessa kokonaisuutena nouse, ehkä päinvastoin. Puhuvat päät Pääkirjoitus Vuokrat nousevat, vaikka deflaatio on alkanut edetä Asiantuntija auttaa hallitusta kriisitilanteissa – Keskustelu taloyhtiöiden hyvästä hallintotavasta ja sen määrittelystä heräsi kymmenisen vuotta sitten. Sivu 10 Palvelut säilyvät pienemmillä resursseilla Kenties tärkeimmäksi suunnitellun metropolikaupungin tavoitteeksi kuntajakoselvittäjä Mikko Pukkinen asettaa palveluiden laadun ja määrän turvaamisen vähenevillä resursseilla. S uomalaisessa yhteiskunnassa on viime kuukausina inflaatio lähes pysähtynyt. Siltä osin, minkä verran joudutaan korottamaan palkkoja, niin vastaavasti vähennetään työpaikkojen määrää. Miksi näin. – Olin nyt mukana toista kertaa. Näin pitää kysyä ja etsiä siihen vastauksia. Monet hinnat ovat jo laskeneet ja niin tullee jatkumaan, erityisesti niiden tuotteiden osalta, joita on viety Suomesta Venäjälle. Liikekiinteistöjä on jäänyt tyhjiksi satojatuhansia neliöitä, mutta uusia syntyy vauhdilla. Samoihin aikoihin alkoi nousta esiin myös se, ettei taloyhtiöiden hallituksiin nykypäivänä automaattisesti löydy väkeä. Ilman työtä tässä maassa lienee noin joka seitsemäs työikäinen ja kuntoinen henkilö. Jo olemassa olevien kiinteistöjen ylläpitokustannukset, lähinnä niiden vuokrat nousevat liian vauhdikkaasti. Se, että valtion asuntorahaston lainoittamien asuntojen vuokran korotukset ovat olleet suurimmat, ei ole ymmärrettävissä. Päivisen mukaan varsinkin Trainer’s Housen Jari Kivisen luento johtamisesta ja ajankäytöstä antoi paljon ajattelemisen aihetta. Uuden rakentaminen on tärkeää, mutta uusille kiinteistöille ei löydy riittävästi käyttäjiä niiden korkean hintatason vuoksi. Monet pelkäävät päinvastaista – on tulossa deflaatio, jossa kustannukset alenevat. Varsinkin Helsingin keskustassa. Sivu 22 Korjausrakentamisen osaamista kehitettävä Vuoteen 2025 mennessä on uudistettava 13 500 kerrostaloa. Koska hinnat jatkuvasti nousevat, on se kompensoitava lisätuloilla vuokran maksajalle. Suuri osa kansaa asuu vuokra-asunnoissa ja vuoden toisen neljänneksen aikana vuokrat nousivat kolme–neljä prosenttia. Metropolin kaltainen malli takaa hyvinvointiyhteiskunnan säilymisen. Monet muutkin kulutustarvikkeet ovat halventuneet, muun muassa sähkö. Uusien kiinteistöjen rakennuskustannukset eivät ole nousseet, asuntojen ylläpito, lämmitys- ja muut vastaavat kustannukset ovat säilyneet ennallaan, jopa lievää laskua on tapahtunut. Sivu 36 Hyödyllistä tavata kollegoita ja seurata esitelmiä Louhelan Huolto Oy:n toimitusjohtajan, isännöitsijä Tiina-Maaria Päivisen mielestä Isännöintipäivät oli onnistunut tapahtuma. Onhan Aran asuntotuotanto juuri sitä yhteiskunnassa tarvittavaa sosiaalista asuntotuotantoa. Perusteltua selitystä ei liene olemassa. Nämä kaksi syytä johtivat Asuntoja kiinteistöyhtiöiden hallitusasiantuntijat ry:n perustamiseen vuonna 2005, kertoo AKHA ry:n asiamies, VT Keijo Kaivanto. Kansantalouden kasvu on pysähtynyt. Asumisen kustannusten nousu ei ole pysähtynyt. Vuokralla asujat edellyttävät elinkustannustensa nousun perusteella suurempia palkkoja. Kansalaiset tuntevat siitä tyytymättömyyttä. Mihin voimakas asuntojen vuokrien nousu johtaa
Helsinkiläinen vuokranantaja ja vuokralainen samaa mieltä: Yksiöiden vuokrissa kipuraja saavutettu Hallitusasiantuntijoihin turvaudutaan vielä harvoin Virolaisten mahdollisuudet ostaa oma asunto ovat paremmat kuin suomalaisten Rakentamisen volyymi supistuu 1,5 prosenttia edellisvuodesta. 54 Rakentamisen alamäki jatkuu Kuluvana vuonna käynnistyy arviolta ainoastaan 30 miljoonan kuutiometrin verran rakennustöitä. Arvion mukaan 1,5 miljoonaa suomalaista asuu lähiöissä. 09-413 97 300 tilaukset@karprint.fi Tilaushinnat: Määräaikainen 76,00 €/vuosi (10 nro) Kestotilaus 68,00 €/vuosi 81 Putkista maku- ja hajuhaittoja PAINOPAIKKA: Karprint Oy Isännöintiala ketjuuntuu hitaasti yrittäjäkunnan vanhetessa. Isännöintipäivien tiiviit minimessut olivat hyödylliset. Hänen mukaansa tarvitaan myös mittari kertomaan korjaustarpeesta. Tuoreen kyselyn tulokset julkaistiin syyskuun alussa. ALUESIVUT POHJOIS-POHJANMAA JA LAPPI Lehden osoitteistossa olevia nimiä voidaan käyttää suoramarkkinointiin. 50 Urakkavaiheeseen ei kannata rynniä Putkiremontti onnistuu hyvällä suunnittelulla, kertoivat Finnmap Consulting Oy:n Jaakko Suomela ja Jarmo Halonen. 22 Metropolikaupunki askel pohjoismaiseen suuntaan Suunnitellulla metropolikaupungilla on neljä strategista tavoitetta. Lapissa työpaikkoja tuovat kaivosteollisuus ja tuulivoimapuistot. Baltian vuokratuloilla asunnot saa maksetuksi kahdeksan vuotta nopeammin kuin Suomessa. 40 Yhteinen visio parantaa tulosta KUSTANTAJA: Karprint Oy 03150 Huhmari Puh. Oulun seudun irtisanomiset näkyvät Pohjois-Pohjanmaan työllisyydessä. 74 Sähkö omasta nimikkopaneelista Helsingin Energia on kehittämässä konseptia, jossa sähkönkuluttaja voi hankkia nimikkoaurinkopaneelin, joka sijaitsee energiayhtiön tai muun toimijan katolla. Putkistollakin on käyttöikänsä. 66 Talouslama näkyy maksuhäiriöinä – Taloyhtiöiden häiriötilanteet vaativat tarkkuutta, muistuttaa Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli. Joka neljäs rakentaja ilman työtä ensi talvena. 58 Suunnittelu ajoissa työn alle Peruskorjaustarpeiden suunnittelu on noussut arvoonsa. 34 Viestintä on tekoja ja kuuntelua Isännöinti- ja taloyhtiöviestinnässäkin on mahdollisuus monipuoliseen viestintään, kuten viestintäalan yrittäjä Kirsi Piha totesi. Mistä ostaa sijoitusasunto. Palovahinkojen määrä on pysynyt tasaisena parikymmentä vuotta. Sähköposti: ki.toimitus@karprint.fi (toimitusaineisto) 78 Eläköityminen poikii kauppoja Taantuman sanotaan menevän jälkijunassa pohjoiseen. 62 Vuotovahinko todellinen riski Vuotovahinkojen määrä on kasvanut kotitalouksissa jyrkästi viimeisten vuosien aikana. Lapin lomakohteiden isännöinti tuo isännöitsijän työhön omat haasteensa. Sen sijaan varkausja murtovahinkojen määrä on laskenut pitkällä aikavälillä. 36 Vuoteen 2025 mennessä uudistettava 13 500 kerrostaloa. Lähiöongelma on pahenemassa, totesi ministeri Viitasen asettaman lähiöiden remonttiryhmän puheenjohtajana toiminut Teija Ojankoski. Remontit eivät tule yllätyksenä. Oulussa ja Rovaniemellä rakennetaankin vielä entiseen malliin. 14 Missä kannattaa asua. PohjoisPohjanmaalla on myös taloudellisesti vahvoja pieniä maalaiskuntia. Lapissa matkailua kiusaa sesonkiluonteisuus, mutta hiljaisuus vetää turisteja Keski-Eurooppaa myöten. Kenties tärkeimmäksi tavoitteeksi kuntajakoselvittäjä Mikko Pukkinen asettaa palveluiden laadun ja määrän turvaamisen vähenevillä resursseilla. 42 Kiireen vaivaamille vastapainoksi ajatuspoukamia 88 Teollisuustyöpaikat vähentyneet viime vuosina Monille isännöitsijöille niin tuttu kiire oli yksi Isännöitsijäpäivien teemoista. Kansallisvarallisuutta rapautuu käsiin. 46 Yli sata näytteilleasettajaa Pohjois-Pohjanmaalla matkailu on muutaman ison kohteen varassa. Suomen hinnat ovat jääneet jälkeen Ruotsin ja Baltian kehityksestä, mutta vuokratuotot eivät. 10 Ammattilaisia hallituksessa vielä vähän Kiinteistöalan hallitusammattilaisten tavoitteena on lisätä hallitustyön arvostusta ja parantaa sen tuloksia kehittämällä osaamista sekä yhdistämällä ja jakamalla alaa koskevaa tietoa. 09-413 97 300 Fax 09-413 97 405 92 Matkailu tuo työtä maakuntien reuna-alueille 5 Kiinteistö ja isännöinti Nro 9/2014 6,50 Sähkön kuluttaja voi hankkia energiayhtiön aurinkovoimalasta oman nimikkopaneelin Trainer´s Housen valmentaja Jari Kivinen Isännöintipäivillä: Viekö tekninen osaaminen huomion ja ihmiset jäävät sivuun. Virolaisten mahdollisuudet ostaa oma asunto olivat viime vuoden lopussa paremmat kuin suomalaisten. 70 Yhteisten tilojen määrä vähenee Rakennuttajat tinkivät yhteisistä tiloista, eivätkä asukkaatkaan ole uudiskohteissa välttämättä halukkaita maksamaan niistä. Ratkaisu oli haastatelluiden isännöitsijöiden mieleen, sillä kiire ja työn laatu eivät useinkaan kulje käsi kädessä. 86 Taloyhtiöt hyvässä kunnossa – Tyytyväiset ihmiset tekevät työtään paremmin, totesi Trainer´s Housen valmentaja Jari Kivinen. ISSN 0782-7911 84 Kriisikuntien määrä lisääntyy Sekä Pohjois-Pohjanmaalla että Lapissa on kriisikuntia, joiden osalta on odotettavissa kuntaliitoksia. Moni osallistuja sai konkreettisia ideoita palveluiden ja tuotteiden tarjoajilta. JULKAISIJA: Karprint Oy PÄÄTOIMITTAJA: Eero Ahola TOIMITUS: Juha Ahola Mari Ahola-Aalto Terttu Iiskola Kaisa-Liisa Ikonen Pauli Jokinen Juhani Karvonen Tuula Kolehmainen Maija Salmi Klaus Susiluoto Ilmoituspäällikkö Markku Ketonen 09-413 97 381 markku.ketonen@karprint.fi TILAAJAPALVELU: puh. Sisältö 9 / 14 6 Isännöitsijät puun ja kuoren välissä Isännöitsijöiden työajat ovat pidentyneet, mutta ansiotasoon työn lisääntyminen ei ole vaikuttanut. Silti useimmat isännöitsijät ovat tyytyväisiä työhönsä. Viranomaiset selvittävät PEX-muoviputkien ongelman laajuutta. 26 Puu merkittävä energianlähde jatkossakin Suomessa pyritään vähentämään energian kokonaiskulutusta ja lisäämään energiatehokkuutta, toteaa työ- ja elinkeinoministeriön energiaosaston ylijohtaja Esa Härmälä ISÄNNÖINTIPÄIVÄT 4.– 5.9.2014 30 Isännöitsijä kohtaa sosiaalisia erikoistilanteita Vanhukset, päihdeongelmaiset tai tavarankerääjät – ovatko he isännöitsijän vastuulla
– Uskon, että meidän isännöimissämme taloyhtiöissä on talous hyvin hallinnassa. Meillä on aika tarkkaan selvillä, missä yhtiöt taloudellisesti menevät ja mitä remontteja pitää tehdä, Karjalainen sanoo.. Tuoreen kyselyn tulokset julkaistiin syyskuun alussa. Isännöintiliiton kehityspäällikkö Heikki Kauranen on huolissaan, sillä tuoreen kyselyn mukaan isännöitsijöillä on yhä vähemmän aikaa huolehtia tästä omaisuudesta. Näin kerrotaan Isännöintiliiton tiedotteessa. Kangasalalla toimivan Nattarin huollon hallinnollinen isännöitsijä Mika Karjalainen ei suoraan allekirjoita väitettä, että taloyhtiöt olisivat heitteillä. Isännöitsijät puun ja kuoren välissä Isännöitsijöiden työajat ovat pidentyneet, mutta ansiotasoon työn lisääntyminen ei ole vaikuttanut. Silti useimmat isännöitsijät ovat tyytyväisiä työhönsä. Ehtivätkö isännöitsijät hoitaa kaikki työt ja haasteet, joita kiinteistöjen kanssa tulee. Tiedämme, että lähimmän kymmenen vuoden aikana esimerkiksi putkiremonttien määrä kaksinkertaistuu, ja lisäksi asukkaiden sosiaaliset 6 ongelmat kuormittavat isännöitsijöitä. Sillä viitataan siihen, että yksi isännöitsijä hoitaa vähintään 50 miljoonan euron asuntosalkkua. – Siinä mielessä pitää olla huolissaan, että isännöitsijät tekevät niin paljon töitä, ettei enempää ehdi tehdä. Työaikaa ei yksinkertaisesti voi enää kasvattaa, Kauranen jyrisee. Isännöintiliitto pelkää, että taloyhtiöt jätetään heitteille. Ehtivätkö isännöitsijät hoitaa kaikki työt ja haasteet, joita kiinteistöjen kanssa tulee. S uomalaisten suurin omaisuuserä on heitteillä
Suunnitteluun kaivataan lisää aikaa Kyselyn mukaan isännöinnin ammattilaisten työajasta lähes kolmannes kuluu päivittäisiin kontakteihin asiakkaiden kanssa. – 1990-luvun alussa ei ollut isännöitsijällä kännyköitä ja sähköposteja. – Puhelimet eivät pirise, ja silloin saa kaikkein eniten työtä tehtyä. Nattarin huollon Karjalaisella pisimmät työajat sijoittuvat alkuvuoteen ja keväälle. Kesällä pitää viedä niitä asioita eteenpäin, joita kokouksissa on päätetty, ja silloin pääsee sellaiseen normaaliin työpäivään eli 7,5 tuntiin. – Vuonna 2010 tuli voimaan uusi asunto-osakeyhtiölaki, jonka seurauksena esimerkiksi asukkaiden tekemien remonttiilmoitusten määrä on jopa kymmenkertaistunut. Pitää palvella asiakkaita puhelimessa ja vastailla sähköposteihin. Hallinnolliset kokoukset ja niiden suunnittelu vievät ajasta seuraavaksi suurimman osan. Jos olisi mahdollista, niin työt olisi hyvä jaksottaa tasaisemmin. Asiakkaiden vaatimus on kasvanut. Silloin jäävät omat asiat kokonaan hoitamatta. – Suurin tyytymättömyys liittyy iltatöihin, koska kokouksia on aina iltaisin. Isännöintiliiton Kaurasen mukaan on useita syitä, miksi isännöitsijöiden työaika on lisääntynyt. Seitsemän vuotta sitten tehtiin töitä kaksi tuntia vähemmän viikossa kuin nykyään. Isännöitsijäliiton Heikki Kauranen ihmettelee, mikseivät isännöitsijät pysty veloittamaan asiakkaitaan kaikesta tehdystä työstä. – Korjaushankkeisiin ja niiden suunnitteluun haluaisin lisää aikaa. – Itselläni on viisi kohdetta, joita isännöin. Niemi taas pitää varsinaisen työpäivän ja iltatyön väliin jäävää aikaa parhaana työaikana. Iso osa työstäni on oman yrityksen pyörittämistä ja henkilöstöhallintoa. Ja päivät venyvät. Loppusyksystä tahti taas kiihtyy. Oma viikkotyöaikani on ympäri vuoden noin 42-45 viikkotuntia. Lisäksi meillä on 50 hengen huoltoyritys. Keskimäärin isännöitsijät tekevät nyt viikossa töitä 43 tuntia ja 20 minuuttia. Vantaalaisen Hakunilan huollon toimitusjohtajan Kaija Niemen pitää hoitaa isännöinnin ohella paljon muutakin. Omaa taloutta pitää hoitaa sitten myöhään illalla tai viikonloppuisin. Jos sähköpostiin ei vastata tuntiin, niin soitellaan perään. Osa valvonnasta pitää nyt tehdä vasemmalla kädellä, kertoo Nattarin huollon Karjalainen. Hakunilan huollon Niemi sanoo, että puhelujen ja sähköpostien määrä on valtava. Karjalainen ei ole tyytyväinen omiin työaikoihinsa. Ja korjausten määrä kasvaa, kun asuntojen ikä lisääntyy. – Silloin on suurin kokousrumba ja päivittäinen työaika pyörii kymmenen tunnin paikkeilla. 7. Se lisää myös isännöitsijöiden työaikaa. Arviolta se on lisännyt isännöitsijöiden työmäärää kahdeksalla prosentilla. Työaika pidentynyt neljässä vuodessa tunnilla Isännöinnin ammattilaiset 2014 -tutkimuksen mukaan isännöitsijöiden viikkotyöaika on pidentynyt tunnilla neljän vuoden takaiseen verrattuna. Ja sitten niiden valvontaan. 65 prosenttia kyselyyn vastanneista kokee, ettei pysty työskentelemään keskeytyksettä. Nyt asiakkaat haluavat palautteen heti
Lisääntynyt työ ei tuo lisää palkkaa Isännöintiliiton Heikki Kauranen on yllättynyt tutkimuksen tuloksesta, jonka mukaan isännöintialan ansiotaso ei ole noussut vaan polkee paikallaan. Ja se näkyy 8 ikävä kyllä myös asiakaspalvelussa, Niemi pahoittelee. Hän kaipaa myös lisää aikaa suunnitteluun. – Me yritämme ehkäistä sitä sillä, että järjestämme työntekijöille hierontaa ja myös virikesetelit ovat käytössä. Isotkin korjaukset suunnitellaan lyhyt- jänteisesti, eikä mietitä rahoitussuunnitelmia ja korjaussuunnitelmia kymmenen vuoden päähän, Niemi huokaa. Jos ei pystytä siirtämään lisääntynyttä työtaakkaa hintoihin, niin miten voidaan palkata avuksi lisää työntekijöitä ja sitä kautta saamaan aikaan parempaa palvelua. Niemi on samoilla linjoilla Karjalaisen kanssa. Keskimääräinen kuukausipalkka on noin 3 400 euroa. Meillä ihmiset eivät paljon ole sairaslomalla, mutta kyllä se työuupumus näkyy siinä, että ollaan ärtyneitä ja hermostuneita. Kyselyn mukaan isännöitsijät kokevat oman työnsä mielenkiintoisena, mutta silti kaksi kolmesta isännöitsijästä kokee, että työ kuormittavuus on lisääntynyt viime vuosina. Niemen mukaan uupumusta esiintyy ennen kaikkea kevään raskaan kokousjakson aikana. Isännöintiyhtiöiden tehtävät ovat lisääntyneet, mutta ne eivät ole pystyneet siirtämään lisääntyneitä tehtäviä asiakkailta perittäviin hintoihin. Kaurasen mielestä isännöintifirmoilla olisi tässä asiassa syytä katsoa peiliin. Isännöitsijät Mika Karjalainen ja Kaija Niemi tekevät pitkää päivää. Taloyhtiöissä eletään hyvin lyhytjänteistä elämää. Ja työn lomassa voi hakea pientä lepoa, jos mahdollista. – Haluaisin lisää aikaa strategiseen suunnitteluun, mutta se on paljolti kiinni taloyhtiöiden halusta. – Kyselymme mukaan esimerkiksi remontti-ilmoitusten tuomaa työmäärää ei ole yleensä siirretty laskuun eli se ei näy hinnoissa, joita taloyhtiöiltä peritään. – Työajan selkeän kasvun lisäksi eniten yllätti se, että se ei näy isännöitsijöiden ansiotasossa, ihmettelee Kauhanen. Työmäärää ei voi lisätä, kohta eivät enää riitä päivät ja valveillaoloaika, Kauranen sanoo.. Se voi näkyä muun muassa työuupumuksena. Toivoisin, että taloyhtiöt lähtisivät suunnittelemaan asioita pidemmällä aikavälillä
Nyt kun laskutetaan, niin pitää pystyä perustelemaan, että on uusia viranomaisten vaatimia velvollisuuksia, joista pitää laskuttaa. Kun taloyhtiössä asiat eivät pysy hallinnassa, niin jossain vaiheessa nämä ongelmat tulevat isännöitsijän pöydälle, Isännöintiliiton Kauranen sanoo. Sen voi tehdä itse netissä. Sosiaalihuollon jatke Tutkimuksen mukaan isännöitsijät kokevat, että sosiaaliset Lisää taulukkoja löytyy tutkimuksen materiaaleista pdf:nä: http://www.isannointiliitto.fi/asuminentaloyhtiossa/tastakotitalossapuhutaan/33756.aspx ongelmat taloyhtiöissä ovat lisääntyneet ja ne työllistävät isännöitsijöitä. Samoin avohoidossa olevat ihmiset. Tällaisia ovat esimerkiksi remontti-ilmoituksen valvontaan liittyvät tehtävät ja suuret remontteihin liittyvät työmaakokoukset. Me ostimme suunnitelman teon palveluna ja tarjosimme sen sitten tiettyyn hintaan taloyhtiöille, Niemi kertoo. He yrittävät laskuttaa kaiken tehdyn työn, vaikka asiakkaat usein kyselevät sopimukseen kuulumattomia palveluita. – Onko isännöinti jo sosiaalihuollon ja avohoidon jatke. Toinen ongelma ovat dementoituneet vanhukset. Ne pitäisi kyllä ehdottomasti saada lisälaskutuksen piiriin. Teksti ja kuvat: Pauli Jokinen Isännöinnin ammattilaiset -tutkimuksen toteutti Promenade Research Oy ja sen rahoitti Kiinteistöalan Koulutussäätiö. Palveluita myydään tällä hetkellä yleisesti liian halvalla. Silloin jouduttiin ottamaan paljon asuntoja haltuun, ja nyt sitä tehdään jälleen. – Isännöintiyritykset ovat usein pieniä, ja isännöitsijät ovat kavereita asiakkaidensa kanssa, eivätkä kehtaa laskuttaa kaikista töistä, Kauranen toteaa. Joka kevät taloyhtiöt tinkivät. Karjalaisen mukaan laskutushintoja pitäisi myös nostaa. – Me emme laskuta kaikista asioista, jotka eivät sisälly perussopimukseen. – Meillä on asiakkaina vanhoja yhtiöitä, joiden kanssa on tehty yhteistyötä 40 vuotta. Niille on vuosien varrella tehty palveluita, joista ei ole laskutettu. Kyselyyn vastasi 546 isännöintityötä tekevää ammattilaista.. Isännöitsijöiden ammattitaito on lisääntynyt, siitä pitäisi saada parempaa korvausta, Karjalainen valittaa. – Meillä sopimushinnat ovat hieman alhaiset, ja niissä olisi korottamisen varaa. Raa’asti sanottuna vanhukset ovat yhä enemmän heitteillä. Kaija Niemi tunnistaa saman ongelman 20 vuoden isännöintikokemuksen perusteella. – Maksuvaikeuksien kanssa mennään samoissa kuin 1990-luvun alkupuolella. Usein niihin suostutaan, ja työtaakka kasvaa entisestään. Ilmaista työtä asiakkaille Isännöintifirmoilta kysellään usein palveluita, jotka eivät sisälly sopimukseen. Heillä ei ole läheisiä hoita- 9 massa, niin isännöitsijä joutuu olemaan yhteydessä sosiaalihuoltoon. Kaija Niemi sanoo, että Hakunilan huolto ei tingi hinnoista. Kyselyn mukaan puolet isännöitsijöistä kertoo, ettei pysty laskuttamaan asiakkailta kaikkea tehtyä työtä. Nattarin huollon Karjalaiselle tämä on tuttua. Jopa päivystävään lääkäriin on jouduttu ottamaan yhteyttä. Yhteiskunnan tukiverkkoja ajetaan alas. Olemme esimerkiksi linjanneet, ettei pelastussuunnitelmien teko kuulu meidän tehtäviimme
10 Toiminta laajentunut ympäri Suomea AKHA ry:n toiminta starttasi pääkaupunkiseudulta, mutta on tähän päivään tultaessa laajentunut ympäri Suomea. Toistaiseksi useimmat taloyhtiöt silti pärjäävät omin voimin. K iinteistöalan hallitusammattilaiset, AKHA ry on asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallinnan ja hallitustyöskentelyn osaamisverkosto. Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitusasiantuntijat, AKHA ry tulee avuksi. Rekisteriin hyväksytään henkilöitä, jotka osoittavat koulutuksen tuomaa teoreettista osaamista sekä käytännön kokemusta omalta osaamisalueeltaan. Hyvin usein hallituksen jäsenen tai puheenjohtajan tehtävän vaativuutta ei kuitenkaan ymmärretä, ennen kuin ongelmia on edessä. AKHA:n jäsenistö koostuu hallitusasiantuntijoista, jotka tekevät hallitustyötä ammatikseen. Hallitusammattilaisille on silti tänä päivänä suurin tarve pääkaupunkiseudulla, jossa myös kiinteistöjen korjaustarve on huutavin. – Keskustelu taloyhtiöiden hyvästä hallintotavasta ja sen määrittelystä heräsi kymmenisen vuotta sitten. – Keskustelu taloyhtiöiden hyvästä hallintotavasta ja sen määrittelystä heräsi kymmenisen vuotta sitten, kertoo AKHA ry:n asiamies, VT Keijo Kaivanto. – Yhdistys järjestää tiedotusja koulutustilaisuuksia sekä pitää yhteyttä alan viranomaisiin ja järjestöihin. Olemme muun muassa solmineet yhteistyösopimuksen Suomen Isännöintiliitto ry:n kanssa, Kaivanto kertoo. – Hallitusjäseniä yhdistykseen kuuluu tällä hetkellä miltei yhtä paljoin, kuin on asiantuntijoitakin. Asiantuntijarekisterin lisäksi AKHA ry ylläpitää hallitusjäsenrekisteriä, johon voivat liittyä asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallituksen jäsenet, puheenjohtajat ja muutoin hallitustyöskentelystä kiinnostuneet henkilöt, jotka haluavat vaikuttaa, kehittää hallitustyöskentelyä ja saada AKHA:n kautta koulutusta ja siten edistää ja oman taloyhtiönsä toimintaa. Sillä, ketä hallitukseen valitaan, on. Pyrkimyksenä on edistää hyvää, ammattimaista ja eettisesti korkeatasoista asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitustyöskentelyä sekä kehittää jäsentensä ammattitaitoa hallitustyöskentelyssä. Hallitus voi tarvita ulkopuolista apua myös mittavissa saneeraushankkeissa tai kriiseissä. Nämä kaksi syytä johtivat Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitusasiantuntijat ry:n perustamiseen vuonna 2005, kertoo AKHA ry:n asiamies, VT Keijo Kaivanto. AKHA ry:n asiantuntija auttaa hallitusta kriisitilanteissa Hallitusasiantuntijoihin turvaudutaan vielä harvoin Jos taloyhtiöstä ei löydy halukasta tai riittävän ammattitaitoista väkeä hallitukseen tai sen johtoon, voi yhtiö apua saada oman yhtiön ulkopuolelta. AKHA:n tavoitteena on lisätä hallitustyön arvostusta ja parantaa sen tuloksia kehittämällä osaamista sekä yhdistämällä ja jakamalla alaa koskevaa tietoa. Uusi asia on se, että nyt myös taloyhtiöt voivat liittyä AKHA:n jäseneksi ja päästä siten käsiksi koulutuksiin ja parantaa hallitustyöskentelyään. Samoihin aikoihin alkoi nousta esiin myös se, ettei taloyhtiöiden hallituksiin nykypäivänä automaattisesti löydy väkeä. Yhdistys pyrkii myös lähentämään asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitusten ja yhteiskunnan muiden vaikuttajien toimia toisiinsa, lisäämään ymmärrystä kiinteistöalasta ja yhtenäistämään eri osapuolien välisiä tavoitteita. AKHA:n toiminnan tavoitteita ovat kiinteistön elinkaaritaloudellinen hoito, vaikuttaminen asiakaslähtöisen isännöinnin toteutumiseen, hyvin hoidettu kiinteistö sekä taloyhtiön todellisten tarpeiden tiedostaminen ja ratkaisut ongelmiin. Tällä hetkellä rekisterissä on yli 70 asiantuntijaa. Ammattitaitoa hallituksiin Useimmissa taloyhtiöissä hallitus onnistutaan muodostamaan yhtiön osakkaista
Asiantuntijalla on yleensä myös kokemusta onnistuneesti läpiviedyistä saneeraushankkeista. Rantasen mukaan yhteydenottajat ovat usein hallituksen 11. AKHA:n asiantuntijaa voidaan taloyhtiössä tarvita pitkäaikaiseen tai projektiluonteiseen työskentelyyn, esimerkiksi saneeraushankkeiden yhteydessä tai erilaisten kriisi- ja ongelmatilanteiden hoitamiseen. AKHA on puolestaan yhteydessä asiantuntijarekisterin asiantuntijoihin löytääkseen sopivan ja ammattitaitoisen henkilön, joka tarjoaa resurssinsa yhtiön käyttöön. Yhtiökokous päättää hallitusammattilaisen käytöstä Asiantuntijatarpeen koittaessa yhtiön hallitus tai isännöitsijä voi lähettää AKHA:lle kyselyn, jossa tarpeen laatu ja asuntoyhtiön perustiedot on kuvattu. Onhan ihmisten suurin omaisuus useimmiten kiinni asunnossa. – Kun yhtiössä eletään seesteistä kautta, jolloin korjauksia ei ole vielä aikoihin tiedossa, voi kokemattomampikin maallikko pärjätä hallituksessa tai puheenjohtajana. – Taloyhtiön edustajat ja osakkaat voivat olla myös suoraan yhteydessä hallitusammattilaisiin, kun huomataan, ettei ilman apua pärjätä. Hallituksen jäsenen tai puheenjohtajan ei välttämättä tarvitse olla yhtiön osakas, jollei aikaa tai osaamista kerta kaikkiaan ole, Rantanen sanoo. Nuorempi sukupolvi saattaa kokea hallitustyöskentelyn liian aikaa vieväksi ja vastuulliseksi. Kun saneeraukset tulevat vastaan, ammattiavun tarve voi olla edessä. Yksittäinen osakas voi vaatia ulkopuolista apua, mutta taloyhtiön enemmistön tulee myös olla sitä mieltä yhtiökokouksessa, jos ollaan palkkaamassa hallitukseen hallitusammattilaista, Roy Rantanen sanoo. VT, AKHA ry:n puheenjohtajan Roy Rantasen mukaan suuri merkitys. Toisena vaihtoehtona Rantanen näkee hallitusammattilaisen osallistumisen hallitustyöskentelyyn ulkopuolisen asiantuntijan roolissa. – Hallitusasiantuntijoiden tehtävänä on varmistaa, että yhtiössä noudatetaan hyvää hallintotapaa, ja että asuntojen markkina-arvo säilyy. Mikäli hallitukseen ei löydy väkeä omasta takaa, voi taloyhtiö turvautua hallitusammattilaisten palveluihin
Alan nuorentuessa ja ammatin vaihdon kiihtyessä isännöinti painottuu enemmän hallinnon ja talouden hoitoon, eikä riittävää kokemusta tai teknistä osaamista välttämättä löydy isännöitsijöiltäkään. Yhä useampi taloyhtiö kuitenkin tunnistaa avun tarpeen hyvissä ajoin. Mäkelän mukaan maallikkohallitus ei sinänsä ole ongelma, mikäli isännöitsijän ja hallituksen välillä vallitsee luottamus ja saumaton yhteistyö. – Ensimmäinen veloitustapa perustuu kokouspalkkioihin, joita veloitetaan noin 300-350 euroa per kokous. Jos luottamuksessa on säröjä, eikä isännöitsijän ammattitaitoon tai hänen valitsemiinsa suunnittelijoihin luoteta, on hankaluuksia edessä. AKHA:n nimen mainitseminen on Mäkelän mukaan herättänyt mielenkiintoa ja keskustelua taloyhtiöissä. Asiantuntijan apu on maksullista ja palkkiokysymykset sovitaan yhtiön ja asiantuntijan välillä. – Minä ja kollegani olemme todenneet, kuinka yhtiökokouksiin osallistuvien määrä vähenee vuosi vuodelta. Vaikka maksut ja palkkiot neuvotellaan lopulta aina tapauskohtaisesti, hinnoittelu voidaan jakaa kolmeen kategoriaan. Osaltaan tähän vaikuttaa asuntosi- joittajien kasvava määrä. Toinen tapa laskuttaa on kuukausipalkkiomalli, joka tulee kyseeseen silloin, jos Sijoittajat ja nuoremmat osakkaat eivät osallistu kokouksiin J ärvenpääläinen isännöitsijä Mika Mäkelä on työssään havainnut, kuinka nuorempi osakassukupolvi ei ole erityisen innokasta lähtemään hallitustyöskentelyyn. Moni korjaushanke viedään edelleen taloyhtiöissä läpi hyvällä onnella tai apua pyydetään siinä vaiheessa, kun tilanne on täysin katastrofaalinen. – Parhaimmillaan työskentely hallitusammattilaisen ja isännöitsijän välillä on saumatonta yhteistyötä toinen toistaan tukien, Rantanen jatkaa. – Toistaiseksi hallitusammattilaisen käyttö on kaatunut kustannuksiin. Hallitukset on onnistuttu muodostamaan taloyhtiön omasta väestä, Mäkelä sanoo.. – Vanhan polven isännöitsijöillä oli usein runsaasti kokemuksen kautta hankittua tietoa. Isännöitsijän jäsenistöstäammattitaito niitä, joilla onjakorhyvä keinyhteistyö osaaminenhallituksen hallinnollisissa, kanssa riittää pitkälle. rakennusteknisissä tai lainopillisissa asioissa. He eivät etenkään ole kiinnostuneita hallitustyöstä tai puheenjohtajan pestistä, Mäkelä kertoo. – Silloin, jos maallikkohal- 12 litus ei ymmärrä korjausten tarpeellisuutta, ovat isännöitsijän kädet sidotut ja yhtiön korjausvelka kasvaa. Ihannetilanteessa saneeraushankkeet viedään onnistuneesti läpi isännöitsijän, hallituksen ja hallitusammattilaisen yhteistyöllä, Rantanen sanoo. Rantasen mukaan isännöitsijöille kasataan valtava vastuu taloyhtiön taloudenpidosta ja korjaushankkeiden läpiviennistä, mikäli hallituksen puolelta ei löydy minkäänlaista ammattitaitoa. – Haaste piilee siinä, että ne, jotka eivät hahmota taloyhtiön hallinnon ja saneeraushankkeiden vaativuutta, eivät myöskään ymmärrä tarvitsevansa apua. Tällöin hallitusammattilainen voi tuoda yhtiöön luotoa ja rauhallisuutta, Mäkelä pohtii
Palkkiot riip- puvat tehtävien vaativuustasosta ja määrästä. – Jos ajattelen, minkälaisis- sa tilanteissa ja taloyhtiöissä ammattilaisia käytettäisiin, tulevat mieleen lähinnä Helsingin kantakaupungin arvotalot. Sovittelutoiminnassa hyödynnetään AKHA ry :n asiantuntijoiden oikeudellista, hallinnollista, taloudellista ja teknistä asiantuntemusta, Kaivanto kertoo. Lukuisia mittavia saneerauksia onnistuneesti läpivienyt Dahl on pärjännyt omalla kokemuksellaan, hyvällä tiedottamisella ja yhteistyöllä hallitusten kanssa. Toiset tuntuvat olevan hallitusammattilaisten puolesta, toiset vastaan. Asuntoyhtiösovittelu on vapaaehtoinen, mutta voi perustua myös osapuolten tekemään sopimukseen, urakka- tai palvelusopimukseen tai yhtiöjärjestyksen määräykseen. Kolmannessa mallissa työmäärä ei ole välttämättä ennakoitavissa, jolloin asiantuntijalle maksetaan tuntipalkkaa noin 80-140 euroa tunti, Rantanen kertoo. – Hallitusammattilaisilla on toki oman alansa ammattitaito, mutta riittääkö heillä tarpeeksi näkemystä sellaisen talon asioihin, missä he eivät itse asu. Osassa tehtävissä on vain kyse siitä, ettei hallitukseen riitä halukkaita hoitamaan rutiinitehtäviä. Sen sijaan normaaleissa taloyhtiöissä hinnat voivat tulla vastaan. dessä syntyviä urakoitsijan ja taloyhtiön tai yhtiön ja osakkaan tai osakkaiden välisiä erimielisyyksiä, joissa keskusteluyhteys on katkennut ja ulkopuolista apua tarvitaan, Rantanen sanoo. Niissä osakkaat saattavat olla kiireisiä tai iäkkäitä, jolloin hallitusammattilaisten palveluita halutaan ostaa. Hallitusammattilaisellahan ei 13 ole omia varojaan kiinni yhtiössä, jolloin päätökset voivat lähteä eri vinkkelistä, kuin osakkailla. – On kuitenkin hyvä pohtia tarkoin, mikä on nimenomaan oman taloyhtiön etu. Toisessa ääripäässä kyseessä voivat olla konkurssin partaalla olevat oikeusriitojen repimät kiinteistöyhtiöt tai vaativat rakennuttajatehtävät. Arvotaloissa hallitusammattilaisiin on myös varaa. asiantuntijalle lankeaa paljon työtä kokousten ulkopuolella. Riidanratkaisulautakunta mahdollistaa nopean, asiantuntevan ja taloudellisen ratkaisun saamisen erimielisyyteen. Ammattihallitus on harvojen herkkua V uodesta 1982 isännöitsijänä toiminut Timo Dahl Espoosta ei ole joutunut käyttämään hallitusammattilaisten palveluita. – Riidoilla tarkoitetaan esimerkiksi saneerausten yhtey- AKHA:n asuntoyhtiösovittelujärjestelmän avulla esimerkiksi saneerausten yhteydessä syntyviä erimielisyyksiä voidaan ratkoa. Isännöitsijöille kasataan valtava vastuu taloyhtiön taloudenpidosta ja korjaushankkeiden läpiviennistä, mikäli hallituksen puolelta ei löydy minkäänlaista ammattitaitoa. Dahlin mukaan nuoremmat osakkaat voivat vierastaa hallitustyön ja puheenjohtajuuden mukanaan tuomaa vastuuta, jolloin hallitusammattilainen voi olla paikallaan. – Sovittelun tarkoituksena on pilkkoa iso riita sellaisiin osiin, jotka voidaan sitten erillisinä asioina ratkaista. Teksti: Tuula Kolehmainen Riidanratkaisulautakunta auttaa taloyhtiöiden erimielisyyksissä T aloyhtiöissä syntyviä riitatilanteita varten AKHA ry on perustanut riidanratkaisulautakunnan, jonka jäseninä toimivat Keijo Kaivan- to, rakennusneuvos, varatuomari Ben Grass sekä Roy Rantanen. Riidan rajaaminen ja yksilöinti on keskeistä sovittelussa ja hyödyllistä, mikäli sovittelu ei johda sovintosopimukseen. Riidanratkaisulautakunta on laatinut asuntoyhtiösovittelujärjestelmän, jonka tarkoituksena on ennaltaehkäistä, sovitella ja ratkaista sisäiset ja ulkoiset asuntoyhtiöerimielisyydet. Tällöin työstä maksetaannoin 150-2000 euroa kuukaudessa ja lisäksi maksetaan kokouspalkkiot. Se on ainakin selvä, ettei ammattihallitus tule halvalla sisään yhtiöön, Dahl toteaa.
14. Missä kannattaa asua, mistä ostaa sijoitusasunto. Loppukesän asuntovertailu kertoo, että Suomen hinnat ovat jääneet jälkeen Ruotsin ja Baltian kehityksestä, mutta vuokratuotot eivät. Miten asumiskustannukset rokottavat pienituloisia virolaisia. Vertasimme asuntojen hintoja, kansantuloa ja vuokratuottoja Itämeren rantamilla Onko Baltia edelleen asuntosijoittajan klondyke, ja karkaavatko Tukholman hinnat kaikilta. Virolaisten mahdollisuudet ostaa oma asunto ovat paremmat kuin suomalaisten, ja Baltian vuokratuloilla asunnot saa maksetuksi kahdeksan vuotta nopeammin kuin Suomessa
IMF vertaa myös neljännesvuosittain asuntojen hintoja kotitalouksien käytettävissä oleviin varoihin. Vuokralla-asuvien joukossa osuus nousi 26,2 prosenttiin ja omistusasujissa 6,8 prosenttiin. GPG käyttää IMF:n BKTarvoja, jotka pohjautuvat virallisiin tilastoihin. B altian maista Liettuan kerroin vuonna 2013 oli Suomea suurempi 19,89 ja Latvian 22,98. Toivottomimmalta oman asunnon hankinta näyttää Venäjällä (kerroin 120,20) ja Ukrainassa (102,13) sekä – yllättäen – Yhdistyneissä kansakunnissa (80,05). Latviassakin tilanne paranee koko ajan, mutta Liettuasta on saatavissa vain yksityisen Inrealin hintatilastot muutamalta vuodelta. Global Property Guiden vertailun mukaan Suomessa 100 neliötä asuntoa maksoi 18,05 kertaa bruttokansantuotteen per henkilö. Asuntojen hinnat GPG:n selvityksessä perustuvat sen omaan tutkimukseen. Kustannusvaikutukset huomioon ottavat ja siten paremmin vertailukelpoiset PPS-arvot olivat Eurostatin mukaan vuonna 2012 Ruotsissa 32 200, Suomessa 29 400, Virossa 18 200 ja Liettuassa 18 300 euroa. Eurostatin mukaan euromääräinen kansantulo asukasta kohden oli vuonna 2013 Ruotsissa 43 800, Suomessa 35 600, Virossa 13 800 ja Liettuassa 11 700. Pieneltä osalta asuntoon 40 prosenttia Valtaisat ovat erot asukkaiden mahdollisuuksissa hankkia oma asunto Euroopan sisälläkin. Vuoden 2013 viime neljänneksen mukaan virolaisten mahdollisuudet hankkia oma asunto olivat parantuneet merkittävästi, suomalaisten vain vähän. Euroopan vauraimman valtion Luxemburgin kerroin olikin vain 6,03 – kolmasosa Suomesta. Virolaisten mahdollisuudet ostaa oma asunto olivat viime vuoden lopussa paremmat kuin suomalaisten, kun verrattiin hintoja bruttokansantuotteeseen Rahat asuntoon riittävät Virossa paremmin Viron asunnot ovat omille kansalaisillekin edullisempia kuin Suomen. Viron kerroin oli 15,94 ja Ruotsin 15,56. Tanskassa, Ruotsissa ja varsinkin Norjassa mahdollisuudet heikkenivät, sillä asuntojen hinnat suhteessa kansantuotteeseen olivat voimakkaassa nousussa. GPG on laskenut asunnonhinta/BKT-suhteen sadalle neliölle tyypillistä asuntoa maailmanlaajuisesti. Global Property Guide kertoo, että normaalisti kerroin on paljon suurempi matalan kuin korkean kansantulon maissa. Vuonna 2012 EU-alueen kotitalouksista 11,2 prosenttia käytti asumiseen vähintään 40 prosenttia tuloistaan. 15. PohjoisEuroopan maista ja Virostakin he ovat saaneet hyvät viralliset hintatilastot jo pitkältä ajalta. Luxemburgin kansantulotasolla kerroin on 6,03, Tanskassa yllättävän alhainen 8,13, mutta Suomessa 18,05 ja Venäjällä 120,20. Lähde: Global Property Guide/Europe Viro oli alkuvuodesta 2014 maailman toiseksi parhas asuntomarkkina, sanoo Global Property Guide, joka edustaa sijoittajanäkökulmaa
Euroalueella (18 maata) nousu on ollut pienempi, 30,04 prosenttia. Vuodesta 2005 heinäkuuhun 2014 asuntojen hinnat ovat nousseet EU:n 28 maassa Eurostatin mukaan 35,89 prosenttia. Yhä liian kallista, otsikoi IMF kuvansa asuntojen hintakehityksestä suhteessa kotitalouksien tuloihin vuoden 2013 viime neljänneksellä. Suomessa vastaavasti nousua oli vain 0,11, 1,29 ja 1,07 prosenttia. Surkein tilanne oli kreikkalaisilla: joka kolmannella perheellä kului asuntoon yli 40 prosenttia tuloista. Ruotsissa vastaavat luvut olivat 2,77, 4,86 ja 1,32 prosenttia. Suomi on jäänyt jälkeen Itämeren alueen kehityksestä. – Sen sijaan aiemmin vahvojen maiden, kuten Ranskan, Norjan ja Suomen tilanne huononi merkittävästi, raportti toteaa. Viron 2065 ja Liettuan 1975 euroa neliöltä ovat häntäpäässä.. GPG pitää Baltian maiden sekä Ruotsin asuntojen keskihintojen nousuja suurina. E ri lähteistä saatavat asuntohintatiedot eroavat toisistaan sen verran, ettei niiden perusteella voi tehdä tarkkoja johtopäätöksiä, vaikka Global Property Guide kiittääkin Pohjoismaiden ja Viron tilastokeskusten tietosarjoja maailman parhaiksi. Suomi tasapainoili, Virossa suunta suosi kotitalouksia, Ruotsissa päin vastoin. Nämä inflaatiopuhdistetut hinnat olivat nousseet vuodessa 6,09 prosenttia. Kuudenneksi kalleimman Ruotsin (6991 euroa neliöltä) ja seitsemänneksi kalleimman Suomen (6785 euroa neliöltä) hinnat johtavat keskikastia. GPG on verrannut hinnan- muutosvauhteja vuosien 2013 ja 2014 ensimmäisellä neljänneksellä ja löytänyt Tallinnan asuntohinnoille hurjan loikan: hinnannousu oli 5,59 prosenttia vuoden 2013 ensimmäisellä neljänneksellä mutta 20,04 prosenttia vuoden 2014 vastaavana aikana. Ruotsin luku oli 7,6 %, Viron 7,9 % ja Liettuan 8,9 %. Vähiten asumisen taloudellisesta ylikuormituksesta kärsiviä oli Maltalla (2,6 %), Kyproksella (3,3 %), Suomessa (4,5 %) ja Luxemburgissa (4,9 %). Suomen hintanousu on ollut hieman keskiarvoa suurempi 40,23 prosenttia mutta Ruotsin koko Euroopan alhaisin 21,15 prosenttia. Monacon hinnat ovat taivaissa, Britanniankin 3,5-kertaiset Suomeen verrattuna ja Venäjän, Sveitsin ja Ranskan hinnat lähes kaksinkertaiset. Lähde: IMF/ Global Housing Watch Virossa erinomaiset, Suomessa heikot markkinat Itämeren pääkaupunkien asuntohinnat eroavat edelleen suuresti, Helsinki pudonnut hintakehityksestä – Virossa on katsauksemme toiseksi parhaat asuntomarkkinat maailmanlaajuisesti, Global Property Guide toteaa ja viittaa Viron tilastokeskuksen ilmoittamaan keskikauppahintojen nousuun 17,6 prosentilla 2013. Ruotsin tilastot valmistuvat merkittävästi hitaammin kuin Suomen. Hirveä hintahaitari citykeskustoissa Global Property Guiden keräämä tilasto Euroopan pääkaupunkien hyväkuntoisten vanhojen keskusta-asuntojen hinnoista viime keväältä on valaiseva. Liettuan Vilnassa vastaavat luvut olivat 2,58, 4,83 ja 2,44 16 prosenttia. Baltiassa hinnat ovat noin kaksinkertaistuneet (Viro +94,47 %, Liettua +88,34 %, Latvia +110,5 %)
Tartossa asunnon sai keskimäärin 1 149 eurolla ja Pärnussa 814 eurolla neliöltä. Ober-Haus Kinnisvaran seurannan mukaan Tallinnassa hinnat olivat heinäkuussa hiukan matalammat kuin keväällä, mutta silti keskimäärin 1 435 euroa neliöltä. Viron tilastokeskuksen vuosikirjan 2014 mukaan Tallinnan asuntokauppojen keskihinta vuonna 2013 oli 1 256 euroa neliöltä, maan keskiarvo 843. Baltiassa kiihtyy hinnannousu. Asumisen hintaindeksit kielivät erilaisista hintakehityksistä Ruotsissa, Suomessa ja Baltian maissa. Liettuan Vilnan nousu oli 4,83 ja Latvian Riian 4,55 prosenttia, mikä on samaa tahtia Tukholman kanssa. Nykyaikaisiksi peruskorjattujen talojen hinnat liikkuvat 1 500 eurosta 1 900 euroon neliöltä, mutta arvotaloissa saavutetaan helposti 4 000 euron neliöhinta. Suomessa hinnannousu on ollut 33– 42 prosenttia, Ruotsissa vain 17– 29 prosenttia. Itäisen Viron hinnat ovat tästäkin vain puolet tai vähemmän. Neljänä viime vuotena asuntojen hinnat ovat Suomessa ja Liettuassa pysyneet jokseenkin paikoillaan, kun taas nousu on ollut 11– 42 prosenttia Ruotsissa, Virossa ja Latviassa. Global Property Guiden mukaan Baltian asuntohinnat nousivat voimakkaasti vuoden 2014 ensimmäisellä neljänneksellä. Asuminen vuodesta 2005 lähtien on kallistunut eniten Baltiassa, 56–131 prosenttia. Asuntojen hintakehityksestä on tarjolla kauppahintoihin perustuva kartta taantuman ajalta, pohjana vuosi 2010. Tallinnan asuntokauppojen keskihinta ponnahti ylös 20,04 prosenttia edellisestä neljänneksestä. Lähde: Eurostat – Harmonized Indices of Consumer Prices (HICP), housing 2014M07 ja House Price Index (HPI) 2014Q1 17. Uudet asunnot maksavat Tallinnan keskustassa 2 000–5 000 euroa neliöltä ja alakaupungeissa 1 300–2 100 euroa neliöltä. Vertailuun on otettu hyväkuntoiset vanhat asunnot, jotka on remontoitu viiden viime vuoden aikana. Liettuan Vilnan huoneistojen keskineliöhinta nousi 1251 HICP-Asumiskustannuskehitys Selite HPI-Asuntojen hintaindeksi Selite Global Property Guide on kerännyt Euroopan maiden tärkeimpien citykeskustojen asuntohintavertailun. Hinnat viime keväältä, pilkut erottavat tuhannet. Tarton keskihinta oli 1 025 euroa mutta Pärnun vain 782 euroa
Druskininkaissa uusien hinta kohosi 1 600 euroon, kun Ober-Hausin vuoden 2014 Baltia Real Estate Market Report on kattava esitys kolmen maan kiinteistömarkkinoista asuntomarkkinoineen. Heinäkuussa 2014 koko. Pientalojen hinnat eivät ole nousseet yhtä vahvasti. Ruotsissakin vahvat nousut Kerrostalohinnat olivat Ruotsissa kesällä lievässä laskussa, mutta vuodessa oli nousua silti kertynyt seitsemän prosenttia. euroon neliöltä vuoden 2 014 ensimmäisellä neljänneksellä. Maan keskiarvoa ei löydy, mutta maaliskuussa Kaunasissa maksettiin keskimäärin 1 400 euroa uusista ja 1 250 euroa vanhoista asunnoista, Klaipedassa vastaavasti 1 450 ja 1 200 euroa neliöltä. Lähde: Ober-Haus 18 vanhat maksoivat 900 euroa neliöltä. Yllä on luettavissa kehityskaaret: pääkaupunkien keskustojen asuntohinnat neliöltä, keskikuukausipalkat bruttona, keskustavuokrat neliöltä ja bruttokansantuote BKT asukasta kohden euroina. Keskustassa hintahaitari on 950–1 800 euroa neliöltä, remontoiduissa ja uusissa asuinnoissa 1 400–3 200 euroa neliöltä
prosenttia kesäkuusta heinäkuuhun. Aiemmin keväällä uusien keskihinta oli 3 427 euroa neliöltä; pääkaupunkiseudulla 4 466 ja muualla Suomessa 3 053 euroa neliöltä. Pääkaupunkiseudulla hinnat pysyivät ennallaan edellisvuodesta ja muualla Suomessa laskivat 2,6 prosenttia.. Svensk Mäklarstatistikin hintatilastot vuoden toiselta neljännekseltä kertoivat Tukholman keskusta kerrostaloasuntojen keskihinnaksi 7 598 euroa neliöltä (elokuun lopun valuuttakurssit). Suomen hintakehitys jäänyt jälkeen Suomen keskihinta vanhoissa kerrostaloasunnoissa oli heinäkuussa 2 224 euroa neliöltä. Ruotsin osakehuoneistojen keskihinta oli 3 133 euroa, mutta erot jopa suurimpien kaupunkien kesken ovat suuret, kuten Baltiassa ja Suomessakin. Edellisen vuoden vastaavaan 19 ajankohtaan verrattuna hinnat laskivat koko maassa 1,4 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla hinnat (3 545 €) laskivat 1,4 prosenttia ja muualla Suomessa (1 706 €) 1,7 prosenttia. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat koko maassa laskivat 1,6 Tuorein suuntaus on sellainen, että kunnostettujen vanhojen arvoasuntojen hinnat nousevat nopeammin kuin uusien. Suur-Tukholman keskihinnat olivat 4 675, Suur-Malmön puolestaan vain 2 108 euroa neliöltä
Bruttovuokratuotot kertovat, millaista tuottoa suhteessa asunnon ostohintaan vuokraisäntä voi odottaa eri maiden pääkaupungeissa, esimerkkinä 120 neliön hyvätasoiseksi peruskorjattu keskusta-asunto. Hoitokulut nousivat edellisvuodesta 6,4 prosenttia. Paikasta riippuen vuokratuotot ovat 3–7 prosenttia. Lähde: Global Property Guide: Price to Rent Ratio in Europe 20. Vuok- rat ovat kuitenkin nousseet sen jälkeen, mutta asuntojen hinnat eivät merkittävästi. Tiedot eivät koske uusia asuntoja. 120 neliön tuotto laski 4,05 prosenttiin ja 200 neliön 3,03 prosenttiin. Vuokratuotot 3–7 prosenttia Global Property Guide vertaa myös Euroopan citykohtaisia bruttovuokratuottoja. Ylläpitokustannukset Suomesta ja Ruotsista Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat Suomessa vuonna 2013 keskimäärin 47,88 euroa huoneistoneliöltä vuodessa. Lähde: Global Property Guide: Gross Rental Yield in Europe Ruotsi-kohtaisessa raportissaan GPG kuitenkin toteaa Tukholman vuokratuotot maltillisiksi: 80–120 neliön keskusta-asunnossa 6–7 prosenttia, mutta isommissa ja muualla Tukholmassa 3 prosenttia. Baltian vuokratuotot ovat asettuneet keskimäärin 5 prosentin tuntumaan. Göteborgin keskustassa prosentti nousee puolestaan 5–7 prosenttiin. Suomessa kuluu 28 vuotta, Virossa 20 vuotta ja Liettuassa 18 vuotta. Jokainen tapaus on siis laskettava erikseen. Laskelmaan ei sisälly veroja, ylläpitokustannuksia eikä muita kuluja. – Sijoitusasuntojen ostajien pitää siis varautua pienempään tuottoon kuin vertailumme prosentit kertovat, GPG muistuttaa. Ruotsi puuttuu vertailusta. Tiedot Monacossa saa asuntohinnan takaisin 53 vuoden vuokratuotoilla, Moldovassa 10 vuodessa. Suhdeluku kuvaa ali/ yliarvostusta asuntohinnoissa. G PG:n vertailuasunnot ovat viiden vuoden sisällä peruskorjattuja 120 neliön huoneistoja pääcityjen keskustoissa. Suomen maakohtaisessa raportissa todetaan, että vuoden 2013 lopussa Helsingin vuokratuotto oli 40 neliön asunnoissa 4,96 ja 75 neliön asunnossa 2,70 prosenttia ostohinnasta
Jokainen asunto on yksilö omalla paikallaan ja ympäröivän talouden vanki. Hurlumhei-tuotot Baltian asuntomarkkinoilla menivät jo 10 vuotta sitten. Pääkaupunkien keskusta-asuntojen sijoitustuotto-% Terttu Iiskola Baltian kiinteistöalan liitoista ei saatu ylläpitokustannuksia kahden viikon pyyntöajalla. ilmenevät Tilastokeskuksen tuoreesta asunto-osakeyhtiöiden taloustilastosta. Global Property Guide varoittaa sijoittajia liian suurista tuottoodotuksista. Lähde: Ober-Haus Kinnisvara 2014 Baltia Real Estate Market Report 21. Rivitalo-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 39 euroa huoneistoneliöltä vuodessa. Hoitokuluista suurin suhteellinen osuus, 23,8 prosenttia, meni lämmitykseen. Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 54,48 euroa huoneistoneliöltä, nousua edellisvuodesta oli 3,7 prosenttia. Vuodesta 2005 lähtien vuokratuotot ovat pysyneet viiden prosentin tuntumassa niin Tallinnassa, Riiassa kuin Vilnassakin. Baltian maista vuokratuot kuitenkin kattavat ostohinnan 20-18 vuodessa, kun Suomessa tarvitaan keskimäärin 28 vuotta. Lämmityksen osuus oli 27,5, 33,7 ja 36,07 prosenttia. Ruotsin tilastot vuodelta 2013 eivät ole valmistuneet, mutta vuoden 2012 IKU-tilaston mukaan ylläpitokustannukset (lämpö, muut kulut ja kiinteistövero) olivat vuodessa noin 45 euroa neliöltä yleishyödyllisissä asuntoyhdistyksissä, 38 euroa yksityisomisteisissa kiinteistöissä ja 34,50 euroa asumisoikeusyhdistyksissä
Lautakuntajärjestelmän ajatuksena oli taata ja tuottaa lähipalveluita omalle alueelleen. Metropolikaupungilla uskotaan voitavan koota voimavarat, jotta palveluiden ja saatavuus ja liikenteen sujuvuus voidaan taata. – Tukholmassa on 14 kaupunginosalautakuntaa, joiden tehtävänä on huolehtia lähipal-. R 22 uotsissa kuntien määrää vähennettiin voimakkaasti 1970- ja 1980-luvuilla. Kun palveluntuotanto yksityistyy, ei lähipalveluiden tuottamiseen enää tarvita kun- nanosalautakuntia. Järjestelmä takaa osaltaan demokratian paikallistasolla. Helsingin seudun kunnille kaavailtu metropolikaupunki aluevaltuustoineen olisi ensimmäinen askel pohjoismaiseen suuntaan. – Viime vuosina kunnanosalautakuntia on purettu etenkin pienistä kunnista, koska kunnanosahallintoa ei ole enää katsottu tarkoituksenmukaiseksi. Kaupunginosalautakunnat huolehtivat lähipalveluista esimerkiksi Tukholmassa Metropolikaupunki askel pohjoismaiseen suuntaan Suomi eroaa muista Pohjoismaista pääkaupunkiseutujen hallinnon osalta. Sen sijaan Ruotsin suurissa kaupungeissa kuten Tukholmassa ja Göteborgissa kunnanosalautakuntajärjestelmä pelaa, koska se nostaa kansalaisen arjen päättäjien eteen. Asukkaiden tyytyväisyys tai tyytymättömyys ratkaisee, millainen hallinto on tarpeen, sanoo kuntajakoselvittäjä varatuomari Mikko Pukkinen valtionvarainministeriöstä. Tuolloin perustettiin entisiin kuntiin kunnanosalautakuntia
Suomen lainsäädäntö antaisi jo nykyisellään mahdollisuuden kaupungin- tai kunnanosahallintoon. – Pohjoismaista järjestelmää ei voi verrata mihinkään muuhun eurooppalaiseen malliin, koska Pohjoismassa kuntien tehtävät ovat hyvin erilaiset kuin muualla. Tanskassa painotetaan käyttäjädemokratiaa Tanskassa samantyyppistä mallia alettiin toteuttaa vuoden 2007 kuntauudistuksessa. Suomessa ei tätä mahdollisuutta ole juurikaan käytetty. Kaupunginosalautakunnat ovat lähellä asukasta. Metropolikaupungilla puolenkymmentä tavoitetta Suunnitellulla metropolikaupungilla on neljä strategista tavoitetta. Helsinki sijaitsee niemessä, jossa laajenemismahdollisuudet ovat rajalliset. Metropoli tarjoaa resurssit, jotta kaupunginosalautakunta voi järjestää lähipalvelut, esimerkiksi terveyskeskuspalvelut, omalla alueellaan. Tukholma on väkiluvultaan Helsingin seutua suurempi. – Huoltosuhteen heikentyminen on erityisen jyrkkä Suo- Kööpenhaminassa muun muassa liikenteeseen liittyviä asioita voidaan hoitaa kaupunginosalautakuntien kautta. Erikoissairaanhoito on meillä kuntien vastuulla, kun muissa Pohjoismassa vastuu siitä on lääninhallinnolla. – Myös Tanskassa on mahdollisuus perustaa kunnanosatoimikuntia ja delegoida niille tehtäviä. Pääkaupunkiseutuhallinto on ikään kuin jaettu kahteen tasoon. Kenties tärkeimmäksi tavoitteeksi Pukkinen asettaa palveluiden laadun ja määrän turvaamisen vähenevillä resursseilla. Kaupunki vastaa suurista linjoista kuten taloudesta, infrasta ja vaikka kansainvälisen kilpailukyvyn ylläpidosta. – Tukholman on tietyllä tapaa ollut helpompi luoda onnistunut kaupunkirakenne. Tanskassa pääpaino on käyttäjädemokratiassa. Tukholman asema on myös erilainen Helsinkiin nähden. Lautakuntia on 15. Esimerkiksi Ranskassa on 36 000 kuntaa ja Saksassa 12 000. Myös Oslossa – joka vastaa kooltaan parhaiten Helsingin seutua – on Ruotsin mallia noudatteleva kunnanosalautakuntajärjestelmä. Mitä suurempi metropoli on, sen enemmän se vetää yrityksiä, asiantuntijoita ja asukkaita pelkän suuruutensa ansiosta. 23. Hallinto on demokraattinen, koska asukkaat pääsevät vaikuttamaan esi- merkiksi rakennushankkeisiin lautakuntien kautta jo suunnitteluvaiheessa. Tutkimukset osoittavat, että myös koolla on väliä. Kuva: Heikki Ollikainen kautta asioita välittyy kunnanosatoimikunnille. Toinen erilaisuus koskee maantiedettä. Kaupunki sijaitsee sisäsaaristossa ja voi levitä joka suuntaan. veluiden tuottamisesta omilla alueillaan. – Suomessa ero muihin Pohjoismaihin verrattuna on palvelurakenteessa. Esimerkiksi päiväkodeilla on lasten vanhempien muodostama neuvosto, joka toimii aktiivisena keskustelufoorumina, jonka Yhdeksi tärkeimmistä metropolialueen tavoitteista Mikko Pukkinen asettaa palveluiden laadun ja määrän turvaamisen vähenevillä resursseilla
Kokonaisnäkemystä puuttuu Pukkinen näkee hallinnon tehostamiseen olevan tarvetta. – Jokainen kuntaa hakee etuja omien rajojensa sisäpuolelle. Metropoli on riittävän suuri yksikkö, jotta se voi kilpailla muiden metropolien kanssa. Sen sijaan päätöksenteossa pitäisi pyrkiä näkemään koko seutukunnan edut. Pohja sopimuksille on siis jo olemassa. – Kunnat kilpailevat yrityksistä, mikä ei ole kokonaisuuden etu. Segregaatio on monissa muissa metropoleissa huomattavasti pidemmällä kuin meillä. Espoon mukaan alueellinen edustavuus on turvattava metropolivaaleissa. Keravan kanta kuvastaa kuuma-kuntien omaksumaa linjaa. Sosiaalinen eriarvoisuus korostuu esimerkiksi sen kautta, että hyvä- ja huono-osaiset asettuvat asumaan omille alueilleen. Yli 75-vuotiaiden osuus kaksinkertaistuu vuoteen 2030 mennessä. – Pääkaupunkiseutu on edelleen hyvin hajanainen. Toisena suurena tavoitteena Pukkinen pitää kansainvälisen kilpailukyvyn vahvistamista. – Metropolilla voitaisiin varautua myös segregaation ehkäisyyn. Kunnat ja kaupungit suhtautuvat vähintään varauksellisesti uuteen hallintomalliin. messa. 24. Se ei ole tiivistynyt kuin tietyiltä alueilta, vaikka viimeiset 10–20 vuotta on ollut melko vilkkaan rakentamisen aikaa. Keskeistä – Metropolikaavalla voisi olla käyttöä, mutta yhtä kaavaa varten ei tarvitse luoda kokonaista hallintoelintä, sanoo Keravan kaupunginjohtaja Petri Härkönen. Pukkisen mukaan metropolikaupungilla uskotaan voitavan koota voimavarat, jotta palveluiden saatavuus voidaan taata. Metropolikaupungin esteenä Pukkinen pitää kokonaisnäkemyksen puutetta. Rajat hämärtävät kokonaisedun näkemistä. Muuttoliike vaikuttaa segregaatioon, koska ihmiset tuppaavat asettumaan aloilleen oman sosiaaliluokkansa mukaan. – Metropolikaupungilla segregaatiokehitystä voitaisiin hidastaa, jottei se meni yhtä pitkälle kuin esimerkiksi muissa pohjoismassa. Helsingin seudulla olisi toivottavaa myös yhdyskuntarakenteen tiivistäminen. Epätervettä kilpailua tulisi estää. Suomessa suurena haasteena tulee olemaan huoltosuhteen heikentyminen, mikä tarkoittaa sitä, että tulevaisuudessa entistä pienempi joukko työikäisiä kansalaisia joutuu huolehtimaan entistä suuremmasta ikääntyvästä kansanosasta. – Tähän saakka kunnilla on ollut aiesopimuksia, jotka voitaisiin muuttaa sopimuksiksi. Väitän, että päätökset olisivat erilaisia, jollei kuntarajoja olisi olemassa. Espoon kaupungin lausunnon mukaan erillinen metropoliratkaisu on tarpeellinen alueella. Jussi Karvonen Uuden hallintoelimen luominen koetaan turhaksi Valtiovarainministeriö pyysi kunnilta lausuntoja metropolihallintolakia valmistelevan työryhmän väliraportista. – Vain metropolikaavalla voisi olla käyttöä, mutta yhtä kaavaa varten ei tarvitse luoda kokonaista hallintoelintä, sanoo Keravan kaupunginjohtaja Petri Härkönen. Kehyskunnissa asuvat hakevat keskuskunnista palveluita, joiden rahoittamiseen he eivät osallistu. Metropolikaupungilla voitaisiin estää osaoptimointia. Kuntien välinen yhteistyö on tärkeää, mutta ongelmat eivät ole poistuneet yhteistyöstä huolimatta. Metropolihallinto voitaisiin perustaa vähimmäistehtävät-mallin mukaisena kuntayhtymänä. Keskuskunnat puolestaan joutuvat investoimaan palveluverkkoonsa. Härkösen mukaan tarvitaan seutukunnan kuntien välisiä sopimuksia, jolloin metropolihallinnolle kaavaillut tehtävät tulisivat hoidetuiksi sopimuksilla. Metropolin kaltainen malli takaa hyvinvointiyhteiskunnan säilymisen. Hajanaisuus ei ole kestävän kehityksenkään kannalta hyväksi. K erava ei lämpene metropolihallinnolle. Espoo katsoo, että metropolihallinnon aluerajauksen pitäisi olla Helsingin seudun 14 kunnan laajuinen. Pääkaupunkiseutu vastaa koko maan kilpailukyvystä. Nyt ihmiset maksavat veroja yhteen kuntaan, mutta tukeutu- Kunnat vähintään varauksellisia vat toisen kunnan palveluihin
Kaupunki korostaa, että on realistista perustaa metropolihallinto strategisten tehtävien varaan vähimmäistehtävät -mallilla. Yksi Kuuma -kunnista on Kerava. Aluerajauksen osalta lähtökohtana on Vantaan mukaan oltava Helsingin seudun 14 kunnan alue, jota voidaan tarvittaessa laajentaa. Kuuma-kuntien kunnanjohtajat ehdottivat syyskuun alussa Suomen suurinta kuntaliitosta Keski-Uudellemaalle. Helsinki katsoo, että metropolihallinnon laaja malli on pitkällä aikavälillä tarkoituksenmukaisin vaihtoehto, vaikka sen ei nähdä sellaisenaan olevan vielä toteuttamiskelpoisen. Järvenpää ei näe uutta hallintotasoa tarpeelliseksi Järvenpää katsoo, että metropolihallinnolle on selvää tarvetta, mutta uutta hallinnon tasoa tai toimijaa se ei kuitenkaan haluaisi luoda. AVUX Juhani Karvonen 25. on, etteivät alueen hallinnolliset kulut kasva metropoliratkaisun myötä. Vantaan kaupunki toteaa lausunnossaan, että työryhmän väliraportissa esitetty vähimmäistehtävät-malli on lähellä Vantaan näkemystä metropolihallinnosta. Metropolihallintoa luotaessa on Helsingin mukaan erityisesti huomioitava, ettei alueen verorasitus nouse. Vaalijärjestelmässä tulisi kaupungin mukaan turvata alueellinen edustavuus kuntien väestöllisten kokoerojen takia. Kaupunki katsoo, ettei sote-ratkaisu poista metropolihallinnon tarvetta, mutta korostaa samalla, että metropolihallinnon organisoinnissa ja toiminnan suunnittelussa on otettava huomioon sote-ratkaisun lopputulos. Esitetyistä vaihtoehdois- ta vähimmäistehtävät-malli 14 kunnan laajuisena saattaisi Järvenpään mukaan toimia, mikäli metropolihallinnon tehtävät olisivat strategisia. Operatiivisia tehtäviä voidaan lisätä myöhemmin asteittain. Helsingin kaupungin lausunnossa korostetaan kuntarakenteen uudistamisen ja kuntaliitosten merkitystä seudun haasteiden ratkaisemiseksi, mutta kaupunki näkee tarvetta myös erilliselle metropolihallinnolle
26. Sähkön osuus energiankulutuksessa tulee nousemaan. – Yhteiskunnassa ja talouselämässä tapahtuu energiatehokkuutta edistäviä rakennemuutoksia. Uusiutuvien energialähteiden ohella Suomessa tullaan jatkossakin turvautumaan ydinvoimaan. Energiaosaston ylijohtaja Esa Härmälä: – Puu on merkittävä energianlähde jatkossakin Suomessa pyritään vähentämään energian kokonaiskulutusta ja lisäämään energiatehokkuutta. Maailma on sähköistymässä, mutta energian hintakehitystä on vaikea arvioida. Kansainvälisestikin katsottuna kaikki maat ennustavat yhteiskuntien sähköistyvän, toteaa ylijohtaja Esa Härmälä
Sähkön tuonti Pohjoismaista kasvoi 2,5-kertaiseksi vesivoiman hyvän saatavuuden seurauksena. Ja tilanne on meilläkin jo ihan toinen sitten, kun Olkiluoto kolmonen valmistuu ja saadaan tuotantoon. Olemmeko edelleen vihreän kullan varassa. Energiaa käytetään koko ajan tehokkaammin, tekniset ratkaisut kehittyvät ja ihmisten valveutuneisuus lisääntyy. Oma sähköntuotanto laskussa Sähkön kulutus oli Tilastokeskuksen mukaan tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 23,9 terawattituntia (TWh) eli 2,8 prosenttia pienempi kuin viime vuoden vastaavana ajankohtana. Turve ja ydinvoima kasvussa Tilastokeskus kertoi myös, että kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä yksittäisistä energialähteistä hiilen kulutus väheni määrällisesti eniten, eli 24 prosentilla. L ämmin alkuvuosi on vähentänyt maan energian kokonaiskulutusta. – Totta kai tilanne on huolestuttava, mutta toisaalta me kuulumme yhteismarkkinoihin eli sieltä ostetaan, mistä kulloinkin halvimmalla saadaan. Toiseksi eniten väheni maakaasun kulutus, 16 prosentilla. Se on nousemassa myös yhdeksi suureksi kysymykseksi ensi kevään vaaleissa. Suomessa on tällä hetkellä neljä kaupallisesti tuottavaa ydinreaktoria. – Tietenkin tämän vuoden ensimmäisen neljänneksen kohdalla se kertoo nimenomaan lämpötilasta, joka heijastuu luonnollisesti energiankulutukseen, vastaa työ- ja elinkeinoministeriön energiaosaston ylijohtaja Esa Härmälä. Neljäsosa on luku, josta voimme olla ylpeitä, Härmälä kommentoi. Turpeen kulutus puolestaan kasvoi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 22 prosentilla. Miten tämä selitetään. Energian kokonaiskulutus – Jos katsotaan vuoteen 2030 saakka, ydinvoiman osuus tulee päinvastoin nousemaan. 27 Tuleeko tuleva Olkiluoto kolmonen sitten jollakin lailla tasaannuttamaan tätä tilannetta sähköenergian kohdalla. Ja tilanne on meilläkin jo ihan toinen sitten, kun Olkiluoto kolmonen valmistuu ja saadaan tuotantoon. – Kyllä meidän uusiutuvaa energiaa koskeva politiikkamme seisoo vahvasti puun ympärillä. Tällä hetkellä Ruotsista ja Norjasta nyt vaan saadaan sähköä halvemmalla, Härmälä kommentoi. Edellisenä vuonna turvetta saatiin nostoon liian vähän, mikä heijastuu nykyiseen tilanteeseen, Härmälä vastaa. Lisälupia on myönnetty, ja Olkiluoto kol-. Neljäsosa on luku, josta voimme olla ylpeitä. Härmälä vastaa sanomalla, että tämä riippuu tarkasteltavasta aikavälistä. Ydinvoima tasannee sähkön hintaa Ydinvoimakysymyksessä on ollut jo pitkään paljon ratkaisemattomia kysymyksiä ja keskeneräisiä projekteja. Olkiluoto kolmosen valmistuminen on tietenkin yksi niistä, Härmälä vastaa. Kokonaisuudessaan sähkön kotimainen tuotanto laski kahdeksan ja tuonti kasvoi 28 prosenttia. Tästä johtuen kotimainen sähkön erillistuotanto väheni jopa 46 prosenttia, mikä käänsi kivihiilen kulutuksen laskuun. Mitä tämä kertoo maan energiantuotannosta. Viime vuonna energiankulutus väheni edelliseen vuoteen verrattuna kaksi prosenttia. – Sen lisäksi kokonaisuuteen vaikuttaa myös Ruotsin ja Norjan vesitilanne: heti kun siellä on kuivempi vuosi, sähköntuotantotilanne muuttuu. Tilanteeseen vaikuttaa myös uusiutuvien energialähteiden kuten tuuli- ja aurinkoenergian käyttö Pohjoismaiden markkinoilla. Käytännössä tämä tarkoittaa myös biopolttonesteiden lisääntymistä liikenteessä ja polttoöljyn korvaamista maalämmöllä lämmityksessä, Härmälä painottaa. – Öljyn osuus puolestaan tulee vähenemään meillä, mikä on myös asetettu tavoitteeksi. – Jos katsotaan vuoteen 2030 saakka, ydinvoiman osuus tulee päinvastoin nousemaan. – Se on kiinni monesta eri tekijästä. Kotimainen sähköntuotanto on siis merkittävästi laskussa ja tuontisähköä kulutetaan meillä yhä enemmän. Mistä nämä suhdanteet energiankulutuksessa kertovat. Viime vuonna suurimmat energianlähteet olivat puu, öljy ja ydinvoima. Turpeen kulutuksen kasvu riippuu siitä, mitä käytetään vertailuvuotena. Myös öljyn kulutus väheni seitsemällä prosentilla. Tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä ollaan puun suhteen samoilla linjoilla. – Kyllä meidän uusiutuvaa energiaa koskeva politiikkamme seisoo vahvasti puun ympärillä. Onko tämä huono merkki. Tilastokeskuksen kesäkuussa julkaiseman raportin mukaan kokonaiskulutus oli kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä noin 380 petajoulea, mikä on lähes viisi prosenttia vähemmän kuin vuonna 2013. – Tässä on ollut heilahteluja. – Meillä on vahva kansallinen konsensus siitä, että puulla tulee olemaan energiajärjestelmässä uusiutuvien energialähteiden joukossa merkittävä rooli jatkossakin. Lisäksi suunnitteilla olevat muut ydinvoimalat vaikuttavat tulevaisuuden kokonaiskuvaan. Kokonaisenergiankulutuksesta puupolttoaineella katettiin neljäsosa Suomen energiantuotannosta. – Kun katsotaan laajemmin kokonaisuutta yli yksittäisten vuositarkastelujen, Suomen energiajärjestelmässä fossiilisten polttoaineiden rooli pienenee, kun taas uusiutuvien energialähteiden rooli kasvaa, ihan kuten on tarkoituskin. – Tilanteeseen vaikuttaa myös se, että energiatehokkuus menee koko ajan eteenpäin. Tuleeko näin ollen öljyn ja ydinvoiman merkitys vähenemään tulevaisuudessa
Entä jos kriisi kärjistyy tai pitkittyy. – Viime aikoina olemme Suomessa olleet sähkön hinnassa selkeästi muita Pohjoismaita korkeammalla tasolla. Eduskunta antoi vuonna 2002 Teollisuuden Voimalle luvan rakentaa kolmannen ydinvoimalaitosyksikön juuri Olkiluotoon. Maailman väestönkasvu keskittyy yhä enemmän Kiinaan ja Intiaan. – Lähi-idän rooli tulee säilymään keskeisenä huolimatta siitä, että nyt öljyä löytyy lisää ympäri maailmaa. Energian kokonaiskulutus lähteittäin – Lähi-idän rooli tulee säilymään keskeisenä huolimatta siitä, että nyt öljyä löytyy lisää ympäri maailmaa. Alun perin yksikkö oli tarkoitus ottaa käyttöön vuonna 2009, mutta se ei ole edelleenkään valmis. Tällöin tarvitaan edelleen öljyä ja fossiilisia polttoaineita lisääntyvässä määrin. Kaasu ei ole samalla tavalla kuljetettavissa kuin öljy ja kivihiili, joten sen kauppa on erilaista. Maakaasun tilanne on toinen. Öljyä ja maakaasua edelleen Venäjältä Venäjä on ollut pitkään Suomen tärkeä kauppakumppani öljyn ja maakaasun tuotannossa. Maailman energiantarve kasvaa monen on valmistumassa, tosin merkittävän venyvällä aikataululla. Maailmanlaajuisesti öljyntuotannon polttopiste on ollut jo vuosikymmeniä Lähi-idässä. Härmälän arvion mukaan 20 vuoden kuluttua fossiilisten polttoaineiden osuus on edelleen 75 prosenttia kokonaisuudesta. Täytyy ottaa huomioon, että koska maailman energiankulutus tulee kokonaisuudessaan lisääntymään, kokonaispotti kasvaa. Tuleeko sillä olemaan vaikutuksia kyseisten fossiilisten polttoaineiden tuontiin. Toimitukset sujuvat ihan normaaliin tapaan, Härmälä toteaa. Olemme eriytyneet tässä asiassa Ruotsin ja Norjan hintatasosta, mikä on huolestuttava asia, Härmälä vastaa. Miten niiden kasvavat energiamarkkinat vaikuttavat tänne koti-Suomeen. – Tietenkin ne vaikuttavat energian maailmanmarkkinahintojen kautta. – Minun tietojeni mukaan Ukrainan kriisi ei ole vaikuttanut millään lailla öljyn ja 28 maakaasun saatavuuteen eikä myöskään hintaan. – Puheet öljyn nopeasta loppumisesta ovat turhia, mutta on otettava huomioon, että uudet öljyvarat ovat suurelta osin ympäristöllisesti hyvin herkissä paikoissa, joten tuotanto voi olla kalliimpaa kuin perinteisillä öljykentillä, Härmälä korostaa. – Uskon, että hinta tulee tasaantumaan viimeistään siinä vaiheessa, kun Olkiluoto kolmonen avautuu markkinoille. Kaupallisen toiminnan pitäisi alkaa vuonna 2018. – Esimerkiksi Yhdysvalloissa maakaasu on tänä päivänä halpaa ja Japanissa taas hyvin kallista. Öljyllä ja muilla fossiilisilla polttoaineilla tuotetaan tänä päivänä maailmanlaajuisesti yli 80 prosenttia kokonaisenergiasta. Vaikka aika ajoin on esitetty kansainvälisiä arvioita siitä, että Lähi-idän öljy tulee loppumaan, Härmälä kumoaa nämä väitteet. Härmälä vakuuttaa, että Venäjän ja Ukrainan välisestä kriisistä huolimatta öljyn ja maakaasun saatavuudessa ja tuonnissa ei ole ongelmia. – Totta kai myös uusiutuvien energialähteiden käyttö lisääntyy samanaikaisesti voimakkaasti. Miten Olkiluoto kolmosen tuotantoon otto sitten lopulta tulee heijastumaan sähkön hintaan. Suurilla ostajilla on keskeinen vaikutus nimenomaan öljyn ja kivihiilen markkinoihin ja hintaan, Härmälä vastaa. – Täytyy kovasti toivoa, että tilanne jatkuisi normaalina ja että pakotteet ja vastapakotteet eivät ulottuisi energia-alalle, Härmälä vastaa. Teksti: Marjo-Kaisu Niinikoski Esa Härmälä siirtyy metsähallituksen toimitusjohtajaksi lokakuun alussa.. Syyskuun alussa uutisoitiin, että rakennuttajataho Arevan mukaan Olkiluodon ydinvoimalan kolmosreaktorin rakennustyöt valmistuvat vuoden 2016 puolivälissä. Eurooppa on siinä välissä, ja jo Euroopan sisälläkin on maakaasun kohdalla hintatasoeroja, Härmälä kuvaa
Kansainvälisestikin katsottuna kaikki maat ennustavat yhteiskuntien sähköistyvän, Härmälä sanoo. Aurinkoenergian käyttö sähköntuotannossa on erityisen kannattavaa maissa, joissa auringonvalon tarjonta ja sähkön020 7403 200 (Puh. – Se tulee edelleen laskemaan, ja sitä pyritään myös tietoisesti laskemaan, tiivistää ylijohtaja Esa Härmälä. Silti se on menossa myös meillä eteenpäin. – Tulos kuitenkin riippuu monesta tekijästä. EU:n voimassa olevaa energiapakettia käsiteltiin vuosien 2007–2008 aikana. Huonoina taloudellisina aikoina energian kokonaiskulutuksen laskeminen on ollut aina helppoa. Maakaasun ja kivihiilen hinnat ovat laskeneet voimakkaasti. 13.2.2014 16:10:56 Energian hintaa vaikea ennustaa Entäpä energian hinta. hinta 8,28 snt + 7 snt/min (lankapuh.) kulutuksen huippu osuvat samaan aikaan. – Bensiini puolestaan on ääriesimerkki siitä, miten sen tuotantokustannushinta ja kuluttajahinta ovat eri maailmasta. – Näin ei ole kuitenkaan käynyt. Mielestäni on oltava varovainen öljyn hinnan nousun spekuloimisen suhteen. Toinen kolmannes on siirtohintaa ja viimeinen kolmannes erilaisia veroja. – Myös aurinkoenergia menee maailmanlaajuisestikin hyvinkin Lue lisää tutkimuksesta www.lumon.fi vahvasti eteenpäin. Sähkönhinnan kehityksen suhteen on Härmälän mielestä syytä erottaa toisistaan kaksi asiaa. – Nykyinen voimalaitoskanta vaatii sitä, Härmälä perustelee. Näen, että meillä Euroopassa nykyinen valinta on pysyvä, Härmälä arvioi. – Sähkön kohdalla ovat erikseen tuottajahinta ja kuluttajahinta. Etenkin Se on tutkittua. S uomen kokonaisenergiankulutus on ollut viime vuosina laskussa. Missä mennään sitten kymmenen vuoden kuluttua. On muistettava, että yhteiskunta säätelee tänä päivänä voimakkaasti energian hintaa, ehkä jopa enemmän kuin markkinat. Tässä on tosin Suomen kannalta ilmastollinen haaste. – Öljyn hinta on hirvittävän herkkä poliittisten tilanteiden muutokselle, eikä hintakehitystä pysty kukaan tarkkaan ennustamaan. tai + 17 snt/min (matkapuh.) – Aurinkoenergia on enemmän jäähdyttävien kuin lämmittävien maiden energianlähde. www.lumon.fi/taloyhtiö Mihin suuntaan Suomen energiankulutus kehittyy. säästö asuintalon lämmitysenergiankulutuksessa. – Eurooppa on valinnut energian korkeahintalinjan poliittisena valintana. Aurinko Tiesitkö että parvekelasitus säästää energiaa. Härmälä vastaa sanomalla, että ei halua lähteä arvioimaan, onko energian hintataso silloin korkeammalla vai matalammalla kuin nyt. Härmälän arvion mukaan turvetta tullaan käyttämään huoLumonOy_95x127_KiinteistojaIsannointi14.2.2014.indd 1 mattavissa määrin seuraavien 15–20 vuoden aikana. Miten se tulee kehittymään pitkällä aikavälillä. – Yhteiskunnassa ja talouselämässä tapahtuu energiatehokkuutta edistäviä rakennemuutoksia. Haastavampaa se on silloin, kun talous pyörii kovemmin. Kuluttajan maksamasta sähkölaskusta vain kolmannes on sähkön hintaa. Parvekelasitus – sijoitus asumisviihtyvyyteen, energiasäästöön ja rakennuksen hyvinvointiin Aurinko, tuuli ja turve Uudistuvan energian osuus tulee myös lisääntymään. 0400 819 333 / Kalevi Dunder kalevi.dunder@novum.fi www.novum.fi 29. Yleinen olettamus oli, että fossiiliset polttoaineet jatkavat nousevalla hintakäyrällä ja myös sitä kautta uusiutuvat energianlähteet muuttuvat kannattaviksi, Härmälä vastaa. Yhdysvalloissa, Venäjällä ja monessa muussa maassa näin ei ole tehty. Jopa 10,7% ja keskimäärin peräti 5,9% tuulivoiman varalle on asetettu selvät kasvutavoitteet. Novum Oy palvelu sisältää - Vakuutusturvan kilpailuttamisen Vakuutusmaksujen ja tietojen oikeellisuuden varmistus Vakuutuskorvausten helppo ja nopea sähköinen asiointi Korvausten oikeellisuuden varmistus Sähköinen pelastussuunnitelma (tarvittaessa) Isännöitsijän omien vakuutusten ja asiakirjojen sähköinen kansio; kaikkien yhtiöiden vakuutukset samassa kansiossa (vakuutuspankki) Pyydä kilpailukykyinen tarjous! Helsinki Rovaniemi Turku Tampere Kemi-Tornio Oulu Kajaani Sodankylä Puh. Suomi on joka tapauksessa energiankulutuksessa laskevalla uralla, ja energiatehokkuus on lisääntymään päin. – Tämä on hyvin vaikea kysymys. Miten se tulee kehittymään tulevaisuudessa. ja tuuli ovat eittämättä tulevaisuuden energianlähteitä. Sähkön osuus energiankulutuksessa tulee nousemaan
30 koin, lähteekö avunantoon. Kinnunen kuitenkin muistuttaa, ettei isännöitsijällä ole lupaa pitää rekisteriä tai luetteloita osakkaiden terveydentilaan liittyvistä asioista. Iäkäs osakas saattaa pyy- tää isännöitsijältä apua kaupassa käyntiin tai laskujen maksamiseen. Viranomainen tekee arvion edunvalvontatarpeesta. – Niin sanotusta vaikeasta osakkaasta ei saa levitellä Isännöitsijän tehtävänä on huolehtia kiinteistönpidosta, taloyhtiön hallinnosta, varainhoidosta sekä varainhoidosta. Isännöitsijöiden on tärkeää tietää, mitä kuuluu, kannattaa tai toisaalta ei pidä näissä tilanteissa tehdä, Furuhjelm sanoo. – Nykyisännöitsijät kohtaavat työssään erilaisia avuntarvitsijoita. Kaunis ele pitää sisällään riskejä, jos vaikka vanhuksen omaiset alkavat epäillä isännöitsijän rehellisyyttä, sanoo lakimies Helena Kinnunen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen& Kanerva Oy:stä. Isännöintipäivien esitelmässä pohdittiin, kuinka isännöitsijän tulisi näihin tilanteisiin suhtautua. Asuinkiinteistöön mahtuu erilaisia asukkaita yhtä paljon kuin on huoneistojakin. Myös isännöitsijä voi toki ilmoittaa maistraatille tällaisesta henkilöstä. Hänen mukaansa muistisairaat vanhukset eivät ole isännöitsijän vastuulla. – Heikkokuntoiset henkilöt kuten muistisairaat ikäihmiset eivät ole isännöitsijän vastuulla, Helena Kinnunen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen& Kanerva Oy:stä muistuttaa.. – Jos vanhus kysyy apua arjen asioiden hoitoonsa, isännöitsijän on syytä pohtia tar- Isännöintiliiton lakiasiantuntija Marina Furuhjelm veti päivien ensimmäisen esitelmäsarjan Isännöinti sosiaalityön jatkeena. Siitä onko joku henkilö dementikko tai muulla tavalla sairas. ISÄNNÖINTIPÄIVÄT Isännöitsijä kohtaa työssään sosiaalisia erikoistilanteita Vanhukset, päihdeongelmaiset tai tavarankerääjät – ovatko he isännöitsijän vastuulla. V äestön vanhetessa isännöitsijä kohtaa työssään yhä enemmän ikäihmisiä, jotka kärsivät erilaisista muistisairauksista. Isännöitsijä vastaa taloyhtiön kiinteistönpidosta, hallinnosta, varainhoidosta ja kirjanpidon asianmukaisesta järjestämisestä. – Mikäli taloyhtiössä asuu henkilö, jonka ei uskota pär- jäävän omillaan, kuka tahansa on holhoustoimilain mukaan oikeutettu tekemään ilmoituksen maistraatille
Länsi-Uudenmaan pelastuslaitoksen palotarkastaja Pasi Nuutinen kertoi esitelmässään, kuinka näissä tilanteissa tulisi toimia. Hänen mukaansa pelastusviranomainen puuttuu vaaralliseen tilanteeseen huoneistossa, mutta pääsee harvoin käsiksi tilanteen taustalla oleviin syihin. Isännöintipäivien väki kokoontui sankoin joukoin kuuntelemaan Finladia-salissa järjestettyä esitelmää. – Lähtökohtaisesti asiaa tulee ratkoa huomautuksella ja henkilökohtaisella keskustelulla, jossa asukas sitoutetaan korjaamaan vallitseva tilanne.. Tämän jälkeen pelastuslakiin lisättiin pykälä, jonka mukaan ilmeisestä palovaaraa tai onnettomuusriskiä koskee ilmoitusvelvollisuus, salassapitosäädösten sitä estämättä, Nuutinen muistutti. Yhdestä asunnosta kohtuutonta haittaa muille Lakimies Annika Kemppinen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen&Kanerva Oy:stä 31 kertoi esitelmässään, mitä keinoja isännöitsijällä on puuttua tilanteeseen, jossa asukkaasta aiheutuu muille kohtuutonta haittaa tai vaaraa riskiasunnon muodossa. – Vuonna 2005 Espoossa sattuneessa kerrostalopalossa menehtyi viisi ihmistä. Enemmistön asumisrauhan tulee olla turvattuna. – Huoneiston epäsiisteys ei yksin riitä siihen, että asiaa selvittämään tarvittaisiin pelastusviranomainen. Paitsi, että kyseessä saattaa olla paloriskiasunto, voi huoneistosta kantautua myös hajuja, tai siellä voi olla esimerkiksi rakenteita vaurioittavia eläinten jätöksiä, hyönteisiä tai vaarallisia tavaroita, Kemppinen listasi. Eteisessä saattavat tulla vastaan vuosikausien postit tai valtava tavaravuori, keittiö voi olla täynnä roskaa tai asunnossa havaitaan vaarallisia tee se itsesähkölaitteita. Paloriskiasuntoihin, joita on kutsuttu myös keräilijäkämpiksi on tärkeä puuttua, sillä tilastojen mukaan kerrostalot nousevat rakennuspaloja sekä palokuolemia koskevissa tilastoissa korkealle. – Isännöitsijälle tieto riskiasunnosta kantautuu usein naapurien ilmoituksella tai ilmenee yhtiössä tehtävien korjausten yhteydessä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijällä on kuitenkin oikeus päästä huoneistoon asunnon kunnon tai hoidon valvomiseksi, Kinnunen muistuttaa. Isännöitsijän tulee pohtia näissä tilanteissa koko taloyhtiön etua. Asunto täynnä roinaa Toisinaan isännöitsijä kohtaa työssään asuntoja, jotka ovat niin täynnä tavaraa, ettei normaali liikkuminen huoneistossa onnistu. tietoja. Sen sijaan merkittävän suuri roska- tai tavaramäärä, joka estää liikkumisen asunnossa, tai lieden läheisyyteen keräytynyt palava materiaali, voivat todennäköisesti tarkoittaa sitä, että asunnon palokuorma ylittyy. Tällaisesta paloriskiasunnosta on syytä tehdä ilmoitus viranomaisille, jotka käyvät tarkistamassa tilanteen ja määräävät tarvittaessa asunnon siivottavaksi. – Pelastusviranomainen voi kuitenkin tarvittaessa tehdä yhteistyötä esimerkiksi sosiaaliviranomaisten kanssa, jotta asukkaan riistäytyneeseen tilanteeseen voidaan saada apua, Nuutinen sanoi
Mielenterveyden ongelmat ovat hyvin yleisiä. Tärkeää on muistaa, ettei kuvia voi ottaa ilman lupaa, ja että kotirauhan suojaamalla alueella ihmisten kuvaaminen on kiellettyä, Kemppinen muistutti. Ihmisestä saattaa esimerkiksi tuntua, ettei kukaan välitä hänestä tai, että kaikki vihaavat häntä. 32 Keskustelu isännöinnistä levittäytyy luentosalin ulkopuolelle sosiaaliseen mediaan. Hankala asukas vai mielenterveysongelma Kun isännöitsijä kohtaa hankalasti käyttäytyvän asiakkaan, voi taustalla olla mielenterveysongelmia. Huoneiston hallintaanotossa on syytä pitää mielessä, ettei pahoin vaurioitunutta asuntoa ehkä saada vuokratuksi eteenpäin. Viimeisenä, vaikkakin raskaana keinona on huoneiston hallintaanotto, lakimies Annika Kemppinen asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen& Kanerva Oy:stä sanoo. Hallintaanottoajan jälkeen vanha tilanne usein jatkuu. Tällöin isännöitsijä voi tehdä ilmoituksen viranomaisille tai olla yhteydessä lähiomaisiin, Kemppinen kertoi. Sairauden vuoksi aiheutunut vahinko ei välttämättä synnytä vahingonkorvausvelvollisuutta, mutta esimerkiksi alkoholismi ei vapauta vastuusta, Kemppinen kertoi. – Sosiaalisessa mediassa ovat jo päättäjät ja median edustajat. Hallintaanotto ei myös- kään ratkaise ongelmia, vaan useinkin ainoastaan siirtää ne muualle. Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä demonstroi twitterin reaaliaikaisuutta ottamalla itsestään luentosalissa selfien ja lähettämällä sen verkkosivuille. Hallintaanotto edellyttää aina olennaista rikkomusta sekä yhtiölle tai muille asukkaille aiheutuvaa haittaa ja konkreettista riskiä, sekä näyttöä näistä. – Huoneiston huonosta hoidosta ja yhtiön kunnossapitovastuulla olevien rakenteiden vaurioittamisesta voi kuitenkin seurata asukkaalle vahingonkorvausvelvollisuus, mikäli euromääräinen vahinko on osoitettavissa. Nyt sinne kaivataan myös isännöitsijöitä, Heikkilä totesi. Kun asioista keskustellaan, jokaiselle isännöitsijälle on selvää, mihin puututaan ja mihin ei, mitä kaikkea pitää osata itse, ja milloin pyydetään apua viranomaisilta. – Mielenterveyden häiriöt vaihtelevat ajatustoiminnan ja tunne-elämän häiriöistä käytöksen häiriöihin ja vakavimmillaan aistitoiminnan häiriöihin. Työterveyspsykologi Maarit Koskinen kertoi esitelmässään, kuinka jopa joka viides suomalainen kärsii jostakin mielenterveyden häiriöistä, ja joka kymmenes kokee jossain elämänsä vaiheessa vakavan masennusjakson. Mikäli asukas ei varoituksen saatuaankaan oikaise menettelyään, voi huoneiston hallintaanotto olla viimeinen keino varmistaa rakennuksen ja muiden asukkaiden turvallisuus. Valitettavasti riskiasuntojen taustalla on usein päihde- tai mielenterveysongelmia, jolloin henkilö ei selviä tilanteesta yksin. Pahimmillaan ihminen – Mikäli jostakin huoneistosta aiheutuu kohtuutonta haittaa muille asukkaille, eikä tilanne korjaannu keskustelulla ja huomautuksella, voi isännöitsijä olla yhteydessä viranomaisiin. – On kuitenkin muistettava, että huoneiston hallintaanotto on pitkäkestoinen ja työläs prosessi. Taloyhtiöltä voi kulua enemmän rahaa huoneiston remonttiin, kuin mitä siitä saadaan vuokratuloja. – Näyttöön tarvitaan naapurien kertomusten lisäksi viranomaisten lausuntoja haitasta, teknisiä raportteja esimerkiksi yhtiön rakenteille aiheutuneista vaurioista, valokuvia tai videokuvaa asunnosta. Isännöitiyrityksissä on hyvä sopia yhteisistä pelisäännöistä ja rajoista. Vuokrahuoneiston kohdalla on syytä ottaa yhteys vuokranantajiin
Asiakkaan tunnevyörystä ei kannata provosoitua, vaan ottaa vaikeassa tilanteessa pysähdystauko, työterveyspsykologi Maarit Koskinen lääkärikeskus Aavasta neuvoo. tai 4.12.2014 Tutustu muihin koulutuksiin osoitteessa amiedu.fi 33 Vaikuttavaa osaamista Asiakaspalvelu puh. Ulospäin käytös saattaa näyttäytyä joustamattomuutena tai pakonomaisuutena, vaikka hankalan käytöksen pohjalla on usein pelkoa, ahdistusta, vihaa, häpeää tai surua, Koskinen selitti. Mielenterveyden ongelmista puhutaan yleensä silloin, kun häiriöt ajatuksissa ja tunteissa haittaavat jokapäiväistä elämää ja toimintakykyä. Isännöitsijä voi tunnistaa mielenterveyshäiriön siitä, ettei henkilö toimi järkevästi ulkoisen ympäristön suhteen. – Isännöitsijän on aina tärkeää kohdella tällaista henkilöä arvostavasti ja kunnioittavasti ja antaa ihmisen tulla kuulluksi ja säilyttää kasvonsa. kuulee ja näkee asioita, joita ei ole olemassa. Asukkaalle on kaikkein tärkeintä päästä kulloinkin oikean ammattiavun piiriin, Koskinen muistutti. Kun asioista keskustellaan, jokaiselle isännöitsijälle on selvää, mihin puututaan ja mihin ei, mitä tarvitsee sietää, ja milloin tilanteesta on parempi lähteä pois, mitä kaikkea pitää osata itse, ja milloin pyydetään apua viranomaisilta. Henkilöstä välittyy outouden tunne. KIINTEISTÖALAN OSAAJAKSI – KOULUTAMME AMMATTILAISIA ALAN KAIKKIIN TYÖTEHTÄVIIN Tutustu tutkintoihin KIINTEISTÖPALVELUJEN perustutkinto, kiinteistönhoitaja, alkaa 23.10.2014 KIINTEISTÖPALVELUJEN ammattitutkinto alkaa 9.10.2014 KIINTEISTÖPALVELUJEN erikoisammattitutkinto, jatkuva haku ISÄNNÖINNIN ammattitutkinto, jatkuva haku ISÄNNÖINNIN perusteet -kurssi (8 iltaa), sopimuksen mukaan SIHTEERIN ammattitutkinto, jatkuva haku KIINTEISTÖNVÄLITYSALAN ammattitutkinto alkaa 11.12.2014 Nuorten aikuisten osaamisohjelma 20-29-vuotiaille, joilla ei ole peruskoulun jälkeistä tutkintoa KIINTEISTÖPALVELUJEN perustutkintoon valmistava koulutus nuorille, jatkuva haku LÄMPÖPUMPPUASENTAJAN koulutus nuorille, jatkuva haku ISÄNNÖINNIN ammattitutkintoon valmistava koulutus nuorille, jatkuva haku SIHTEERIN ammattitutkintoon valmistava koulutus nuorille, jatkuva haku Päivitä osaamistasi lyhytkoulutuksilla SuLVI: KVV- ja IV-TYÖNJOHTAJA (B-vaativuusluokka) -koulutus (2 pv) 9. 010 80 80 90, asiakaspalvelu@amiedu.fi Strömberginkuja 3, 00380 Helsinki amiedu.fi. Tuula Kolehmainen – Isännöitsijän tulee muistaa, että hankalan käytöksen taustalla voi olla pelkoa, ahdistusta ja surua. Vaikeassa kohtaamisessa on tärkeää ottaa aikalisä, pysähtyä, rauhoittaa oma mielensä ja erottaa omat tunteet asiakkaan tunteista. – Isännöitsijän ei kannata yrittää ottaa sosiaalityöntekijän tai psykologin roolia harteilleen. tai 10.12.2014 HELPE: SPRINKLERILAITTEISTOT-koulutus (1 pv) 16.10. Oleellista on myös se, ettei hankalaan käytökseen reagoida hankalalla käytöksellä, vaikka tunteilla onkin taipumus tarttua. Isännöintiyrityksissä on Koskisen mukaan hyvä sopia yhteisistä pelisäännöistä ja rajoista. - 10.10.2014 HELPE: VÄESTÖNSUOJANHOITAJAN koulutus (1 pv) 8.10
– Joskus on hyvä käyttää useampaa kuin vain yhtä kanavaa. ISÄNNÖINTIPÄIVÄT Viestintä on tekoja ja kuuntelua Entinen poliitikko ja nykyinen viestintäalan ammattilainen Kirsi Piha määritteli Isännöintipäivien esitelmässään asukasviestinnän kenttää. – Isännöitsijä voi myös kirjoittaa blogia. Kyselytunti ja blogi avuksi Kirsi Piha kehottaa lanseeraamaan innovatiivisia ratkaisuja kuten avoimet ovat ja isännöitsijän kyselytunnin. Liian pitkiä blogeja ei kuitenkaan kannata kirjoitella. 34. Tavallisia kanavia ovat postiluukku, ilmoitustaulu, netti, sähköposti ja tekstiviesti. Sopiva tiheys olisi asukkaiden mielestä kerran kuukaudessa. V iestintäalan yrittäjän Kirsi Pihan mukaan viestinnän tulee olla palvelun ytimessä. – Jos tiedotteessa on kuva, sitä luetaan erään tutkimuksen mukaan 95 prosenttia enemmän kuin kuvatonta. Tai sitten sanotaan, että ei tiedotteita kuitenkaan kukaan lue. Alustana voi käyttää esimerkiksi wordpressiä, vinkkasi Piha. – ”Ei ole mitään tiedotettavaa”-asenne on liian yleinen. Mutta hyvin muotoiltu viestintä itse asiassa vähentää sotkuja ja säästää aikaa. Putkiremonteista halutaan tutkimustenkin mukaan usein lisätietoa alkuperäisen infon ohella. Yksi virheluulo on, että viestintä vie paljon aikaa. Tutkimusten mukaan kotiin jaettu tiedote on suosituin tapa vastaanottaa viesti. – Kyseessä voi olla epämuodollinen tilaisuus, jossa juodaan sumpit ja keskustellaan asioista. Kyllä niitä luetaan. Isännöinti- ja taloyhtiöviestinnässäkin on mahdollisuus monipuoliseen viestintään
Työkaluksi voidaan myös ottaa kuukausittain pidettävä koko yrityksen tai tiimin viestintätunti. – Työpajasta voi ottaa vuosittaisen tai puolivuosittaisen perinteen. sijöille, että myös viestinnän vastuun koordinointi on erityisen tärkeää. Isännöinnin tehtävä on lähinnä valvoa. – Isännöitsijän kannattaa muistaa, että asukkaat eivät välttämättä tunne perusasioita, jotka ovat isännöinnin ammattilaisille päivänselviä. Kick offin tavoitteena on selkeä suunnitelma – miten parantaa viestintää. Isännöintitoimialan mielikuvatutkimuksen perusteella osakkaita ja asukkaita puhuttavat erityisesti itse tehtävien remonttien pelisäännöt ja kunnossapitovastuun jakautuminen asukkaan ja taloyhtiön kesken. Jos yrityksellä on huono maine, peräti 57 prosenttia uskoo negatiivisen uutisen olevan totta. Suuret projektit Työkalu viisi on ”isojen projektien viestinnän prosessi”, ja vaatii jo ammattimaista otetta. Asukkaille voidaan myös järjestää viestinnän asukaskysely – miten parantaa viestintää. Vuoden viestintäteko voi olla johdon valitsema tai sitä voivat ehdottaa kaikki työntekijät. Sloganeita ja sanakirja Tarjoa lisätietoa Asukkaat haluavat lisätietoa, vaikka tietäisivät pääpiirteittäin, mistä on kysymys. Eräillä taloyhtiöillä on omat sivunsa, joko omalla domainilla tai Facebookin suljetussa ryhmässä. Kirsi Piha muistutti isännöit- Vakavamman viestinnän lisäksi Kirsi Piha kehottaa viestinnän työkalupakissa-kirjasessa soveltamaan ”sloganmaista viestintää” eli uniikkia kiteytystä firman toiminnasta. Tarkoitus on nostaa viestinnän tärkeys esiin kertaheitolla. Myös maineella on viestinnässä vahva merkitys, muistutti Kirsi Piha. Lisätietoa: Viestinnän työkalupakki isännöintiyritykselle -kirjanen, Isännöintiliitto & Ellun Kanat -viestintätoimisto. Saman mielikuvatutkimuksen mukaan isännöintialan yritykset suoriutuvat taloyhtiön hallinnon hoitamisesta keskimäärin hyvin. Isännöintiyritykset viestivät enemmän hallitukselle kuin osakkaille ja asukkaille, totesi Kirsi Piha. Seuraava vuosi voidaan jopa julistaa viestinnän teemavuodeksi. Vaikuttaminen ja viestintä taloyhtiössä -kyselyn mukaan kritiikkiä kohdistuu myös ja ennen kaikkea taloyhtiön hallitukseen: – Asukkaiden mielestä asioita jopa salaillaan. – Viestintätyökaluksi voidaan myös ottaa kuukausittain pidettävä koko yrityksen tai tiimin viestintätunti, totesi Kirsi Piha. – Putkiremonteista halutaan tutkimustenkin mukaan usein lisätietoa. Klaus Susiluoto Viestintä asukkaille hyvin tärkeää Taloustutkimuksen tekemän isännöintitoimialan mielikuvatutkimuksen mukaan viestintä taloyhtiön asioista on asukkaille hyvin tärkeää, jopa yhtä oleellista kuin korjaushankkeiden järjestäminen tai taloyhtiön hallinnon hoitaminen. – Jos hyvämaineisesta yrityksestä on negatiivinen uutinen, noin 35 prosenttia uskoo uutisen olevan totta. Varsin tärkeä työkalu on tiivistelmä yhtiökokouspäiväkirjoista. Kolmas työkalu on ”viestinnän vaihtopelaajat”. Kuuntelun taito osa viestintää Viestinnän oppaissa kerrotaan yleensä, miten viestiä tehokkaasti. – Sopiva urakoitsija tai kumppani tulee sitouttaa sopimuksin. Sen sijaan viestintä taloyhtiön asukkaille ei isännöitsijöiltä suju. – On taloyhtiöitä, joissa asukkaat ovat liki aina tyytymättömiä. – Yksi mahdollisuus on viestinnän kick-off -työpaja. Työtunneista ja muista kustannuksista tulee sopia erikseen taloyhtiön kanssa. – Kuuntelu ei ole vain passiivista toimintaa. - Kriisiviestinnästä isännöitsijöillä yleensä onkin tietoa. – He ovat ihmisiä, jotka ottavat tavallista enemmän vastuuta ja joiden puoleen voidaan kääntyä, kun tarvitaan vaikkapa ideointia tai oikolukua. He eivät esimerkiksi aina tiedä, mihin ottaa yhteyttä ongelmatilanteessa. He voivat huolehtia siitä, että viestinnän visuaaliset tekijät kuten sivun asettelu ovat kunnossa sekä otsikot, ingressit ja kappalejaot ohjeenmukaiset. – Jopa isännöinti-suomisanakirja voi olla hyvä idea. Mutta aina ei muisteta tuoda esille kuuntelun taitoa. 35. Kirsi Piha kehottaa myös harkitsemaan kokonaisia teemoja viestinnän tehostamiseksi ja tasapainottamiseksi. – Palkittu voi olla yksittäinen henkilö tai tiimi. Viestintä teemavuodeksiko. On tiedettävä kuka viestii mistäkin asioista. Tietoa ei muutenkaan tunnuta saavan hallitukselta. Isännöinnin ja rakennusalan termit siis käännetään selkokielelle. Neljänneksi viestinnän työkaluksi Kirsi Piha nostaa Vuoden viestintäteon. – Yritys voi myös luoda intranettiin sisäisen tarinapankin. Viestinnän vaihtopelaajat ottavat harteilleen myös viestinnästä muistuttelun
Melkeinpä voidaan puhua kertakäyttökulttuurista, kärjisti Ojankoski. Tekesin Rakennettu ympäristö -ohjelmassa arvioidaan, että kymmenvuotiskaudella 2016–2025 noin 13 500 kerrostaloa ja 288 000 asuntoa on korjattava sisältä ja ulkoa. Pitkittynyt taantuma tietenkin vaikuttaa. Kymmenen vuoden korjaussuunnitelma. – Tämä johtaa pitkällä aikavälillä asuntojen arvon laskuun, asumisen laadun heikkenemiseen sekä korkeampaan energiankulutukseen, kertoi Teija Ojankoski. – Kun kerrostalolähiöitä 1960- ja -70-luvuilla rakennettiin, arvioitiin rakennusten elinkaaren olevan 30, korkeintaan 40 vuotta. – Asunto-osakeyhtiöiden kunnossapidon tarveselvitys olisi hyvä tehdä kymmeneksi vuodeksi nykyisen viiden vuoden sijaan. Asukkaat ja asunnonostajat voisivat tällä tavoin taloudellisesti paremmin varautua korjaustarpeisiin, muistutti Ojankoski. L ähiöiden remonttiryhmän puheenjohtajana toiminut Teija Ojankoski nosti Isännöintipäivillä esille entistä varhemmin ja yksityiskohtaisemmin tehdyt peruskorjaussuunnitelmat. Vuokratalo voi olla parempikuntoinen Talokannan korjaamiseen päätettiin kuitenkin lähteä, mutta se on tullut oletettua kalliimmaksi. 36. Kokonaisuutena lähiöiden rakennuskantaa ei ylläpidetä eikä korjata riittävästi, oli kyse sitten vuokra- tai osakeasunnosta. Uusia toimintamalleja peruskorjaamiseen on kuitenkin syntymässä esimerkiksi pilottilähiöiden kautta. Pitkäjänteisyyttä tarvittaisiin lisää. Korjausrakentamisen volyymiä ei ole ehkä kokonaisuutena ymmärretty. – Valtava volyymi heijastuu koulutukseen, kaavoitukseen, tukimuotoihin ja moniin muihin asioihin, arvioi vantaalaisen VAV-Asunnot Oy:n toimitusjohtaja Teija Ojankoski. – Hyvin hoidetut asuntoosakeyhtiöt ovat vähemmistönä. Teija Ojankoski esitteli Isännöintipäivillä lukuja: – Arvion mukaan 1,5 miljoonaa suomalaista asuu lähiöissä. Pulaa on myös korjausrakentamisen osaalueiden käytännön osaajista. Lähiöongelma on pahenemassa. Kunnat ja eräät suuret vuokrataloyhtiöt ovat voineet omistajina toteuttaa peruskorjauksia jopa paremmin kuin asunto-osakeyhtiöt, joten lähiöiden vuokratalot ovat usein asunto-osakeyhtiöitä paremmassa kunnossa. – Kymmenvuotisen kunnossapitoselvityksen tulisi olla Tekesin Rakennettu ympäristö -ohjelmassa arvioidaan, että kymmenvuotiskaudella 2016 –25 noin 13 500 kerrostaloa tulee peruskorjaukseen. Syy valtavaan korjausmäärään ei ole tahallinen välinpitämättömyys. ISÄNNÖINTIPÄIVÄT Varhaisella suunnittelulla korjausvajetta purkamaan Vuoteen 2025 mennessä on uudistettava 13 500 kerrostaloa. Kansallisvarallisuutta rapautuu käsiin
– Täydennysrakentamisen lisäksi kuntien tulisi helpottaa lähiöiden lisärakentamista esimerkiksi joustavoittamalla kaavoitukseen liittyvää päätöksentekoa ja kehittämällä pysäköintiratkaisuja, jotka mahdollistavat lisärakentamisen. Kunnan, taloyhtiöiden ja vuokratalotoimijoiden yhteistyöllä voidaan vaikuttaa alueiden kiinnostavuuteen, ikärakenteeseen ja asuntojen arvoon. Arvonnoususta isompi osa taloyhtiöille. Lähiötalot kaipaavat myös esimerkiksi vesikattojen, ikkunoiden ja parvekkeiden korjauksia tai uusimista.. – Täydennysrakentaminen on kunnille edullista. Suomessa on yli puoli miljoonaa 1960–1970-luvuilla rakennettua lähiöasuntoa, jotka vaativat nyt tai tulevaisuudessa peruskorjausta ja energiatehok- 37 kuuden parantamista. Teknistä korjausosaamistakin on liian vähän. Yleensä se on ollut jatkokoulutusta. – Kunnat voisivat jättää perimättä osan lisärakennusoikeudesta syntyvää arvonnousua, jotta taloyhtiö voi käyttää sitä kiinteistöjen ylläpitoon ja korjaukseen. Nyt kaupunginhallitus on siis esittänyt valtuustolle, että korvausta lasketaan 50 prosentista 35 prosenttiin. Korjausvaje kirjanpitoon. Alennuksen toivotaan innostavan taloyhtiöitä uusiin rakennushankkeisiin. – Kunnilla tosin on eri käytäntöjä, helppoja ratkaisuja tämä malli ei tarjoa. Vantaalla kaupunginhallitus on esittänyt alennusta kaavoitusmaksuun, sillä sen on arveltu olevan yksi este asutuskeskusten tiivistämisessä. Ne menettävät suuren osan hyödystä kaupungille. Ojankosken mukaan pitäisi miettiä myös kirjanpidollisia ratkaisuja. Eri koulutusasteille on kuitenkin tulossa korjausrakentamisen osaamista. Kanadassa korjausvaje liitetään kirjanpidolliseen taseeseen. Remonttiryhmän näkemyksen mukaan vanhojen alueiden lisä- ja täydennysrakentaminen on hankalaa ja kallista, eivätkä asukkaat aina koe hyötyvänsä siitä. – Monessa Euroopan maassa korjausrakentaminen on ollut suurempaa kuin uudisrakentaminen jo vuosikymmenet. Oli jo suunnitelmia tehty, ennen kuin tämä maapoliittisen ohjelman mukanaan tuoma korvaus kaupungille toteutui. Korjausrakentamisen osuus talonrakennustekniikan arvosta on lähes puolet. – Korjaustarpeet kostautuvat usein kalliina yllätyksinä asukkaille, jos niitä ei tiedosteta ja korjauspäätökset jäävät tekemättä, arvioi Teija Ojankoski. tontin arvo nousee. Kokonaisvaltaisia suunnitelmia Teija Ojankosken mielestä kiinteistönomistajien ja kuntien olisi tiedostettava rakennusten ja asuinalueiden korjaustarve ja tartuttava nyt toimeen, jotta lähiöt eivät rapistu. Lisääntyvän täydennysrakentamisen avulla olisi mahdollista kattaa osa lähiöremonttien kustannuksista ja lisäinfran luomisesta. Klaus Susiluoto Hankkeiden uudelleenarviointia I sännöintiliiton puheenjohtaja ja kokoomuksen vantaalainen kaupunginvaltuutettu Jari Porthén arvioi YLE:n haastattelussa, että arvonnousumaksu on pysäyttänyt useita täydennysrakentamishankkeita. – Monet asunto-osakeyhtiöt eivät siksi ole halunneet tontilleen lisää rakennuksia. Tontin omistava asunto-osakeyhtö on perinteisesti joutunut kuitenkin maksamaan kaupungille korvauksena 50 prosenttia tontin arvonnoususta. keskeinen asuntokaupan dokumentti vuoteen 2020 mennessä. Esimerkiksi jo tehdyille liikenne-, koulu- ja muille investoinneille saadaan lisää käyttäjiä. Täydennysrakentaminen tulee Ojankosken mukaan olemaankin avainroolissa. Kunnilla tosin on eri käytäntöjä, helppoja ratkaisuja ei ole. – Liian usein mysös tukipolitiikka on ollut poukkoilevaa. Yleisimpiä julkisivukorjausten syitä ovat elementtien laatu, raudoituksen ja elementtien kiinnikkeiden ongelmat, kosteusvauriot ja huono lämpötalous. Suurin osa on taloyhtiöitä, isoja vuokrataloyhtiöitä tai kuntien vuokrataloja. Kun asuinrakennuksen tontille kaavoitetaan lisää rakennusoikeutta, Remonttiryhmän puheenjohtajan Teija Ojankosken mukaan kunnat voisivat jättää perimättä osan täydennysrakentamisen lisärakennusoikeudesta syntyvää arvonnousua, jotta taloyhtiö voisi käyttää sitä kiinteistöjen ylläpitoon ja korjaukseen. – Esimerkiksi Tikkurilassa oli useita hankkeita käynnissä. – On tärkeää kannustaa kuntia laatimaan kokonaisvaltaisia suunnitelmia lähiöiden ja niiden rakennuskannan kehittämiseksi
Eroon tukien suhdanneluonteisuudesta Korjausvajetta siis pursuaa monesta suunnasta. A sunto- ja viestintäministeri Pia Viitasen elokuussa 2013 asettama työryhmä esitteli maaliskuussa ehdotuksensa Suomen lähiöiden korjausvajeen vähentämiseksi vuosiksi 2015–2025. – Jotta lähiöiden elinkaarta saadaan rakennuksia uudistamalla jatkettua, on korjausrakentamisen osaamista lisättävä merkittävästi. – Uusi täytetakausmalli tulisi nykyisen asunto-osakeyhtiöiden perusparannuksiin tarkoitetun korkotukilainan rinnalle. – Kuntia tulisi kannustaa laatimaan kokonaisvaltaisia suunnitelmia lähiöiden ja niiden rakennuskannan kehittämiseksi. Asunto-osakeyhtiöitä ja muilta asuintalojen omistajia remonttiryhmä kehottaa nykyistä pitkäjänteisempään suunnitteluun sekä talojen ylläpito- että korjaustyössä. ISÄNNÖINTIPÄIVÄT Valtion täytetakaus etenee Tarvitaan mittari kertomaan talojen korjaustarpeesta Asuntoministeri Pia Viitasen remonttiryhmän raportissa korostuu korjausrakentamisen laatu ja kiinteistöjen ylläpidon merkitys. Rahan saanti kallistuu ja vaikeutuu Rahoituksen merkitys tulee remonttiryhmän mukaan huomioida entistä tarkemmin: – Lainarahoituksen saaminen korjauksiin vaikeutuu ja kallistuu jatkuvasti rahoitusehtojen kiristymisen vuoksi. Lainansaannin mahdollisuudet myös vaihtelevat alueellisesti. Remonttiryhmä esittää muun muassa, että Maankäytön, liikenteen ja asumisen (MAL) aiesopimuksiin kirjattaisiin myös vanhojen asuinalueiden kokonaisvaltaisen kehittämisen, varsinkin täydennysrakentamisen, tavoitteita. Kasvukeskukset ovat olleet paremmassa asemassa, toteaa Ojankoski. Lakiehdotus onkin edennyt jo puolessa vuodessa valmisteluun ja saattaa toteutua ensi vuoden alussa. – Korjausavustukset tulee suunnata energiatehokkuuden parantamiseen ja muihin ekologisiin ratkaisuihin. On parempi puhua korjaamisen lisäämisestä ja laadun parantamisesta kuin korjausvajeesta, sanoo Ojankoski. 38 – Valtiolta valmiita toimintamalleja kunnille strategian luomiseen. Lähiöiden uutta korjauskulttuuria voi edistää myös valtiontaloudellisin ohjausvälinein. Asuntoministeri Viitanen totesi jo keväällä, että täytetakausmallin valmistelu tulee aloittaa välittömästi. Valtio voisi helpottaa peruskorjausten lainarahoitusta antamalla peruskorjauslainoille täytetakauksen, jonka hakuprosessi on sujuva. Täytetakaus toteutunee Teija Ojankosken mukaan valtio voisi helpottaa peruskorjausten lainarahoitusta antamalla peruskorjauslainoille täytetakauksen, jonka hakuprosessi olisi sujuva. Niitähän vaaditaan joka tapauksessa. Korjaustekniikoiden kehittämisen lisäksi isännöinti ja kiinteistöjen ylläpito vaikuttavat korjausprojektien onnistumiseen. Suunnitelmallinen ylläpito ja korjaaminen maksavat pitkällä aikavälillä itsensä takaisin. Yllätys ei ollut ,että remonttiryhmä ehdotti raportissaan ministeriölle korjausavustusten tiukempaa linkittämistä energiatehokkuutta merkittävästi parantaviin korjauksiin. Kaikkien toimijoiden punaisena lankana lähiöiden asuintalojen pelastamiseksi tulisi olla pitkäjänteisyys ja korjauksiin varautuminen ajoissa. Korjausavustukset ovat perinteisesti olleet suhdanneluonteisia ja niiden saamista on vaikea ennakoida. Remonttiryhmän puheen- johtajana toiminut Teija Ojankoski kertoo mahdollisen mittarin kehittämisen olevan vielä idea-asteella. – Korjausavustukset tulee suunnata energiatehokkuuden parantamiseen ja muihin ekologisiin ratkaisuihin. Korjausvajeen mittaaminen vaikeaa, mutta tarpeellista Remonttiryhmä esitti kehitettäväksi taloyhtiöiden yhteisessä käytössä olevan mittarin, joka seuraisi korjaustarvetta ja ylläpitovajetta. – Sanat korjausvaje- ja velka tosin ovat hieman epämääräisiä. Korjausavustukset ovat suhdanneluonteisia ja niiden saamista on vaikea ennakoida. Remonttiryhmän näkemyksen mukaan kuntia tulisi kannustaa laatimaan kokonaisvaltaisia suunnitelmia lähiöiden ja niiden rakennuskannan kehittämiseksi. Klaus Susiluoto
Kantavien seinien määrä optimoidaan mahdollisimman pieneksi, ja muut väliseinät toteutetaan kevytrakenteisina. VAV-Asunnot Oy huomioi uudisrakentamisessa mahdollisuuden kierrätettyihin materiaaleihin. – Rakennusalan tulee kantaa oma kortensa kekoon kulutuksen vähentämisessä, ja materiaalitehokkaiden ratkaisujen kehittäminen on siksi meille erittäin tärkeää. Puheenjohtajana toimi Teija Ojankoski. Luonnonvaratasapainoinen Opaali-vuokratalo T eija Ojankosken edustama VAV-Asunnot Oy ja NCC Rakennus Oy pyrkivät omalta osaltaan vähentämään energian ja materiaalien kulutusta asuinrakentamisessa toteuttamalla vuoden 2015 asuntomessuille uudenlaisen luonnonvaratasapainoisen kerrostalon. Lisäksi käytetään ympäristöä vähän kuormittavia betonituotteita. 39. Remonttiryhmäksi nimetty työryhmä kokoontui toimikautensa aikana 14 kertaa. Kuvassa Opalia-talo. Opaali-talon rakennustyöt alkoivat helmikuussa 2014, ja sen arvioidaan valmistuvan toukokuussa 2015. Tänä aikana ryhmä toteutti lähiökorjaamisen asiantuntijoille suunnatun kyselyn lähiökorjaamisen kehittämistarpeista, kuuli kokouksissaan 15 asiantuntijaa sekä ympäristöministeriön ja asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n virkamiehiä. Lähiöremonttiryhmän koostumus Hamppubetonia ulkovarastoihin Työryhmän jäseniä olivat toimitusjohtaja Ahto Aunela Tampereen vuokratalosäätiöstä/VTS-kodeista, yliopistoopettaja Harri Haga Tampereen teknillisestä yliopistosta, neuvotteleva virkamies Armi Liinamaa valtiovarainministeriöstä, toimitusjohtaja Teija Ojankoski VAV-Asunnot Oy:stä, johtaja Timo Stenius Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elosta ja hallituksen puheenjohtaja Risto Vahanen Vahanen-Yhtiöistä sekä sihteerinä yliarkkitehti Harri Hakaste ympäristöministeriöstä. Talon ulkovarastojen rakentamiseen käytetään ympäristöystävällistä hamppubetonia. Kierrätys- ja uusiomateriaalien käyttö on rakentamisen tulevaisuutta, toteaa VAV-Asunnot Oy:n toimitusjohtaja Teija Ojankoski. Kierrätysmateriaalien käytön lisäksi kulutusta pienennetään vähentämällä tarvittavan rakennusmateriaalin määrää. Opaali-kerrostalon julkisivussa hyödynnetään käsittelemätöntä puuta ja sisätiloissa kierrätyslasia. Merkittävä osa rakennusvaiheen ympäristövaikutuksista sitoutuu Opaalin runkoon, joten sitä keventämällä ja vaihtoehtoisia materiaaleja käyttämällä saadaan syntymään isoja säästöjä. Opaalin hiilijalanjäljen arvioidaan olevan 20 prosenttia vastaavan kokoista normikerrostaloa pienempi. EU:n jätedirektiiviin kirjatun velvoitteen mukaan vuoteen 2020 mennessä rakennus- ja purkujätteestä tulee kierrättää vähintään 70 prosenttia. Opaali-vuokratalon suunnittelussa ja rakentamisessa etsittiin keinoja vähentää rakennukseen sitoutuvia luonnonvaroja
40 I sännöintipäivien luennolla Johtamisen kulttuuri – johdanko asioita vai ihmisiä, Trainer´s Housen valmentaja Jari Kivinen ravisteli yleisöä pohtimaan, vallitseeko omassa yrityksessä johtamisen kulttuuri, jossa tekninen osaaminen vie huomion ja ihmiset jäävät sivuun. Tyytyväiset asiakkaat ja tulos syntyvät ainoastaan toimivan yritysjohtamisen sivutuotteina. Työn tekijät, ihmiset jäävät helposti huomiotta. Yritys voi saavuttaa todellista menestystä ainoastaan motivoituneen, työhönsä sitoutuneen henkilöstön kautta. ISÄNNÖINTIPÄIVÄT Tyytyväiset ihmiset tekevät työtään paremmin Yhteinen visio viestittävä koko henkilöstölle – Jotta yritys voi olla paras, sen tulee olla myös työpaikkana paras. – Kuten joka alalla, myös isännöinnin parissa riittää työtä nykyään jopa liiaksi asti. Kiitos-. Isännöintiyrityksissä, kuten muillakin asiantuntijuutta vaativilla työpaikoilla huomio keskittyy liiaksi tehtävien hallitsemiseen
Visioi ja viesti yhteisistä tavoitteista. Ei myöskään auta, että työntekijä itse tietää tekevänsä työnsä hyvin. – Tärkeää olisi mennä ihmistä kohti ja keskustella työntekijän kanssa. Ihmiset eivät mene rikki asiallisesta palautteesta. hin, faktoihin ja annettava arviot työstä oikeudenmukaisesti. Vaadi kaikilta samaa työpanosta. – Mikäli kaksi ihmistä saa samaa palkkaa, mutta toinen heistä ainoastaan löysäilee, ilman, että asiaan puututaan, herää ahkeran mielessä kysymys, miksi panostaisin, kun en siitä mitään hyödy. Esimiestasolla ajatellaan, että palkka on työntekijän saama kiitos, Kivinen sanoo. Esimiehen tehtävä on viestiä, miksi työtä tehdään, ja mitä yritys työntekijöiltä odottaa. Mikäli henkilö kokee, ettei työhön perehdytetä, innostus kuihtuu nopeasti. Pelkkä palkka ei kannusta työntekijää yltämään parhaimpaansa työorganisaatiossa, rahaa voi saada muualtakin. Kommunikaatio keskiössä Kivisen mukaan elämme yhteiskunnassa, jossa viestintämahdollisuudet ovat huipputasolla. Mikäli halutaan olla maan parhaita, Johtamisen kulmakivet: Välitä työntekijöistäsi. Tilanne on enemminkin se, että hiljaisuus on merkki siitä, että työt on tehty hyvin. ta heruu harvoin. Pahimmassa tapauksessa yrityksessä on lopulta pelkkiä lintsaajia, Kivinen huomauttaa. Esimiehen tulee osata paitsi kannustaa, myös vaatia kaikilta samaa työpanosta. – Se ei riitä, että kerran lyö asiat taululle, sillä tieto unohtuu nopeasti. tulee yrityksen olla myös työpaikkana paras. – Uudella työntekijällä on aina motivaatio huipussaan. Tästä huolimatta yritysten henkilöstöt kokevat viestintävajetta johdon suunnalta. 41. Työnantajan tulee välittää työntekijöistään ja kyetä arvioimaan myös omaa tapaansa olla esimies, Kivinen muistuttaa. Yrityksen johdon tehtävänä on viestiä näistä yhteisestä tavoitteista jatkuvasti. Tuula Kolehmainen Työnantajan tulee välittää työntekijöistään ja kyetä arvioimaan myös omaa tapaansa olla esimies. Koulutus tietysti ratkaisee osaamisen ongelmat, Kivinen toteaa. Rehellistä ja oikeudenmukaista johtoa Hyvään kommunikaatioon ja viestintään kuuluu johdon puolelta myös se, että työntekijöille kerrotaan rehellisesti, miten firmassa menee. Tarjoa motivaation puutteesta kärsivälle uusia työtehtäviä, kouluta, jos ongelmana osaaminen. Menestynyt liikemies Sir Richard Branson on esittänyt, kuinka omasta väestä huolehtiminen on kaikkein tärkein asia yrityksessä. Motivaation puutteeseen kannattaa hakea ratkaisuja tarjoamalla työntekijälle uusia, haastavampia työtehtäviä. Tärkeää on kirkastaa, mitä firmassa tavoitellaan, halutaanko olla edelläkävijä jossakin asiassa, paras alueyritys, vai kenties koko Suomen paras firma. – Usein keskustellaan siitä, kumpi on tärkeämpää yrityksen kannalta, se, että asiakkaat ovat tyytyväisiä vai se, että työntekijät ovat tyytyväisiä. Tarkoituksena ei ole virittää jutustelua liian henkilökohtaiselle tasolle, mutta esimiehen on kuitenkin hyvä olla jossain määrin perillä myös työn ulkopuolisista asioista. Mikäli työt eivät ota sujuakseen, on yrityksen johdon tärkeää selvittää, onko kyse motivaation puutteesta vaiko osaamisvajeesta. – Kiitosten puute on myrkkyä, mutta yhtä haitallista on se, ettei työntekijä saa palautetta siitä, kuinka hän pärjää suhteessa yrityksen tavoitteisiin ja kuinka voisi parantaa työtään. Myös palaute omasta työstä on tärkeää. Johdon on perustettava palautteensa yhteisiin mittarei- Kohtaa työntekijäsi ihmisinä, Trainers´Housen valmentaja Jari Kivinen muistutti. – Organisaatiossa tulisi vallita yhteinen päämäärä, majakka, jota kohti ollaan menossa. Tämä ei kuitenkaan hänen mukaansa riitä ylläpitämään työmotivaatiota. On tärkeää, etteivät työntekijät tule töihin ainoastaan rahan vuoksi, se ei motivoi. Valvo, eteneekö työ tavoitteiden mukaisesti. Esimies ei voi luulla tai muistella. Vastaavasti, jos kyse on motivaatiosta, on työntekijää turha kouluttaa lisää. Tyytyväiset ihmiset, jotka kokevat saavansa arvostusta osakseen, tekevät työnsä paremmin. Hän muistuttaa myös uuden henkilöstön perehdyttämisen tärkeydestä. Tavoitteiden pitää näkyä kaikessa ja toistua päivästä toiseen. Tällöin esimies tuntee ihmisensä ja voi suhteuttaa työsuorituksen henkilön elämäntilanteeseen, esimerkiksi vaikeat asiat perhepiirissä voivat heijastua työhön, Kivinen sanoo. Asiakastyytyväisyys ja yrityksen taloudellinen tulos syntyvät motivoituneiden työntekijöiden myötä, Kivinen muistuttaa. – Mikäli suoritus on huonompi kuin sen pitäisi olla, ja on kyse osaamisen puutteesta, ei kannustaminen ratkaise ongelmaa. Kivisen mukaan jatkuva pelko lomautuksista nakertaa parhaimmankin työntekijän motivaation
42. Onko tällainen henkilö isännöitsijän vastuulla. Sain konkreettisia ideoita palveluiden ja tuotteiden tarjoajilta. – Esimerkiksi hamstrausasunnot tai keräilijäkämpät voivat olla paloturvallisuusriski, ne ovat puhuttaneet. L ouhelan Huolto Oy:n toimitusjohtajan, isännöitsijä Tiina-Maaria Päivisen mielestä Isännöintipäivät oli onnistunut tapahtuma. Hyödylliset minimessut Isännöintipäivillä jaettiin Kirsi Pihan ja viestintätoimisto Ellun Kanojen opaskirjaa ”Viestinnän työkalupakki isännöitsijälle”. Meilläkin on tällaisia tilanteita ollut. – Lisäksi sain tietoa asuntoosakeyhtiöiden lainsäädännön tulevista muutospaineista. Louhelan Huolto Oy on pieni yritys, joten muita osal- – Isännöintipäivien tiiviit minimessut olivat hyödylliset. – Uskon että isännöitsijät saavat siitä vinkkejä viestintään. Ajanhallintakysymyksiä käsiteltiin muissakin esitelmissä, mikä oli Päivisen mielestä vain hyvä asia. Sain konkreettisia ideoita palveluiden ja tuotteiden tarjoajilta, kertoi Tiina-Maaria Päivinen, Louhelan Huollon isännöitsijä ja toimitusjohtaja. Päivisen mukaan varsinkin Trainer’s Housen Jari Kivisen luento johtamisesta ja ajankäytöstä antoi paljon ajattelemisen aihetta. – Olin nyt mukana toista kertaa. ISÄNNÖINTIPÄIVÄT Isännöintipäivät 2014 – Kiireen vaivaamalle vastapainoksi ajatuspoukamia Monille isännöitsijöille niin tuttu kiire oli yksi Isännöitsijäpäivien teemoista. Uusin isännöitsijöiden työtä lisännyt lainsäädännön tuoma velvoite on rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus. Joillakin iäkkäillä ihmisillä ei ole lähiomaisia tai ainakaan he eivät käy vierailulla. – Tällöin isännöitsijä voi tehdä yhteistyötä kaupungin sosiaaliviranomaisten kanssa. Oli hyödyllistä tavata kollegoita muista yrityksistä ja seurata esitelmiä. Sosiaalityön kiemurat Tiina-Maaria Päivisen mielestä luentokokonaisuus Isännöinti sosiaalityön jatkeena kuvasi hyvin, miten isännöinnin arjessa tulee eteen yllättäviä tilanteita. Luentokokonaisuudessa kysyttiin myös, mitä tehdä, jos taloyhtiössä asuu vaikeasti muistisairas yksinäinen ihminen. Yhteistyötä on tehty Vantaan kaupungin kanssa, TiinaMaaria Päivinen sanoo. Myös tapahtumaan liittynyt näyttely saa Päiviseltä kiitosta. Miten toimii edunvalvonta, onko muita juridisia haasteita. Ratkaisu oli haastatelluiden isännöitsijöiden mieleen, sillä kiire ja työn laatu eivät useinkaan kulje käsi kädessä. Iltatilaisuudesta Päivisellä ei ole näkemystä, sillä hän ei siellä ollut. – Tällaiset tiiviit minimessut voivat olla hyödyllisiä. – Minulle sattui samalle illalle taloyhtiön hallituksen kokous. Päivisen isännöimässä kohteessa ensimmäinen ilmoitus on jo annettu kesällä alkaneen salaojaremontin vuoksi
Koulutukseltaan Tiina-Maaria Päivinen on tradenomi. As Oy Kaarenhaltia on Louhelan Huollon isännöimä kohde. – Tehokas viestintä selittyy sillä, että taloyhtiön puheenjohtaja Suve Pääsukene on viestinnän ammattilainen. – Olemme parhaillaan palkkaamassa toista kiinteistösihteeriä, sillä työmäärä tulee lisääntymään muun muassa uusien putkiremonttien myötä. Viestintään kiinnitetty huomiota Asunto-osakeyhtiö Kaarenpeikko voitti vuonna 2012 Vuoden putkiremonttikilpailun. Tiedottamisen onnistumisesta taloyhtiö sai kunniamaininnan Taloyhtiötekokilpailussakin. Yhteensä taloyhtiöissä on 16 asuinraken- nusta ja 670 huoneistoa, joista suurimmassa 251 ja pienimmässä 105 asuntoa. Louhelassa on alkamassa 200 huoneiston perinteinen putkiremontti sähkösaneerauksineen ja 105 huoneistoon uusitaan käyttövesiputket. – Asukkaille tiedotettiin projektin etenemisestä viidellä kielellä, joten suurin osa asukkaista sai tietoa omalla äidinkielellään. listujia yrityksestä ei isännöintipäivillä ollut. 43. Vantaalainen Louhelan Huolto Oy:n omistaa neljä taloyhtiötä: Kaarenhaltia, Kaarenkeiju, Kaarenmäki ja Kaarenpeikko. – Yrityksessämme työskentelee kolme kiinteistönhoitajaa, kiinteistösihteeri ja minä isännöitsijänä. Apuna käytettiin ruotsin ja englannin lisäksi viroa ja espanjaa. Viemäriurakoitsija tiedotti myös suomeksi ja ruotsiksi. Tiina-Maaria Päivinen kertoo viestintäteeman korostuneen Isännöitsijäpäivillä. – Olemme omassa pienessä yhtiössämme huomioineet viestinnän yhdessä taloyhtiöiden kanssa. Isännöinnin ammattitutkinnon opiskelu on käynnissä par aikaa. – Tällaiset tiiviit minimessut voivat olla hyödyllisiä. Hän kirjoitti asukkaille nettiblogia ja käänsi tärkeät remonttitiedotteet eri kielille. Sain konkreettisia ideoita palveluiden ja tuotteiden tarjoajilta
Jethro korosti asuinalueen tunnettuuden merkitystä parempien asiakkaiden saamiseksi. – Myös veroasiantuntijan luento rakentamiseen liittyvästä tiedonantovelvollisuudesta oli hyödyllinen, vaikka ei se sinällään uutta tietoa ollut, kertoi Päläs. Hyvät luennoitsijat olivat syy onnistumiseen, oli yhteinen näkemys. Turkulaiset Akseli Kiinteistöpalveluiden isännöitsijät (vasemmalta lukien) Jyri Päläs, Kari Tuominen ja Mikko Vuori olivat luentoihin tyytyväisiä. – Saimme hieman kiinteistönvälittäjän näkökulmaa asioihin. Isännöintipäivien ohjelmaan Mikko Vuori oli tyytyväinen. Niin kiire, ettei tehdyksi saa Kuudes kerta toden sanoo Kari Tuominen kehui yrityskonsultti ja tietokirjailija Juha Wiskarin huumoripitoista esitelmää ”Kiireentappoase”. Luentokokonaisuus ”Isännöinti sosiaalityön jatkeena” oli myös hyödyllinen. Se oli hyvä ratkaisu ja tila oli avarampi, kertoo Mikko Vuori. – Esimerkiksi Vero ja talousluento oli mielenkiintoinen ja hyödyllinen, kertoi Jyri Päläs. Ammattimies parhaasta päästä – eikä mikään tosikko. ISÄNNÖINTIPÄIVÄT Kiireentappoase kiinnosti Myös isännöitsijät Jyri Päläs, Kari Tuominen ja Mikko Vuori olivat tyytyväisiä messujen antiin. Tuominen myös kehui Jethro Rostedtin luentoa ”Kaikki paitsi myynti on turhaa”. – Tämä oli itselleni kuudes kerta Isännöintipäivillä, ja tällä kertaa ohjelma oli yksi parhaista. Esitelmässä tuotiin esiin turvallisuusnä- kökulman lisäksi juridinen ja inhimillinen aspekti. K olmikko on työssä Akseli Kiinteistöpalvelut Oy:ssä, jossa he kaikki toimivat isännöitsijöinä. Mikko Vuori kertoo isännöintipäivien näyttelyosuuden olleen hyödyllisen. – Edellisenä vuonna näyttely oli alakerrassa, mutta nyt tänä vuonna samassa tasossa kuin ruokailut ja luennot. – Paljon toivotulla luennolla käytiin läpi kiireen lyhyt anatomia ja sielunelämä. Milloin isännöitsijä esimerkiksi voi tai hänen pitää tehdä viranomaisille ilmoitus muistisairaasta yksinäisestä asukkaasta. 44
Meidän hintavahtimme pitää huolen siitä, että asiakkaanamme et maksa liikaa laadukkaista kotimaisistakaan ilmanvaihtokoneiden suodattimista! ??S?÷¢x?Õï?x?Þx???xà?Õ????M???Õ??÷¢x??Õê. Sxêê÷ïàx???????Yxê?????M?Ð??œ?œ???ó?œœœœ???ê??ï?Õ???÷¢x?Õïà?à????÷ê???www.suodatinkeskus.com 45. Kiireen absoluuttinen nollapiste on, että ”on niin kiire, ettei ehdi tehdä mitään”. – Itsensä johtamisessa tarvitaan poukamia, joihin pysähtyä miettimään asioita kokonaisvaltaisesti, kertoi Juha Wiskari. Ja jos jotain ehtiikin tehdä, virheitä tulee roppakaupalla. – Ja liika kiire tyhmistää ja lyö aivot tukkoon, totesi konkari Wiskari. Työpäivää ei saisi keskeyttää jatkuvien pienten häiriöiden vuoksi. Luennon alussa Juha Wiskari esitteli itsensä lauluntekijä ja laulaja Arttu Wiskarin isäksi, mutta Juha Wiskari on liike-elämässä hyvin tunnettu luennoitsija ja konsultti, joka on tehnyt töitä yli 300:lle yritykselle. Kiire lyö aivot lukkoon J ollei yrityskonsultti ja tietokirjailija Juha Wiskarin sana ”kiireenkiusaamista” saa vastakaikua ja herätä ajatuksia, tuskinpa muukaan esitelmä siihen pystyy. Raikas ilma tuo mukanaan säästöjä Säästä ilmanvaihtokoneiden suodatinhankinnoissa. ??S?÷¢x?Õïàxïàxx????S?÷¢x??Õê??ê?û??êÕ??÷Þï?ê?àxxï Asiakkaanamme et maksa liikaa! Kun sisäilmalla on merkitystä. Sähköpostit ja puhelinsoitot kannattaa keskittää ennen tai jälkeen lounaan tai muun pidemmän tauon jälkeen tai koko päivän lopuksi. – Paha sudenkuoppa on, jos kuitenkin luulee kaiken tulevan täydellisenä vain suunnittelun avulla. Täydellisyyteen ei siltikään päästä. – Eikö pitkän päälle olisi tylsääkin, jos kaikki olisi itsestä kiinni ja kaikki sujuisi täysin virheettömästi. Itsensä johtamisessa tarvitaan poukamia, joihin pysähtyä miettimään asioita kokonaisvaltaisesti. Hän antoi käytännön asenneneuvoja kiireen välttämiseksi. Wiskari kysyi
Vaikka isännöitsijällä olisi tekninen koulutus ja kiinteistöhuolto hallitsisi loistavasti oman toimialueensa, tarvitaan esimerkiksi homevaurioissa erityisosaamista. ISÄNNÖINTIPÄIVÄT AT Kiinteistöcontrol Oy on vahinkosaneerauksen ammattilainen. Jälkivahinkojen korjaamiseen tarvitaan erityisammattitaitoa AT Kiinteistöcontrol Oy korjaa vahingot alusta loppuun Vaikka isännöitsijä on nykypäivänä moniosaaja, joka yhdessä kiinteistöhuollon kanssa hallitsee kiinteistönpidon kokonaisuuden, ei kaikkea ole mahdollista hoitaa itse. I sännöintipäivillä toimintaansa esitteli yli sata näytteilleasettajaa. Tällä hetkellä toiminnan painopiste on Turussa, mutta ensi keväänä toiminta laajenee mittavammin myös Helsinkiin, Niina Heikkilä ja Reijo Salo kertovat. – Kun kiinteistössä sattuu esimerkiksi palovahinko, vesivahinko, öljyvahinko, tai kun 46 taloyhtiössä ilmenee mikrobivaurio, tai kun tarvitaan ammattilaisia asbestitöihin tai vaikka graffitien poistoon, me tulemme apuun, kertoo Niina Heikkilä. Kun kyseessä ovat esimerkiksi palo-, vesi- tai homevauriokorjaukset tai asbestityöt, tarvitaan erityisosaamista. Yritys on vakuutusyhtiöiden hyväksymä jälkivahinkoliike, joka korjaa rakennuksen vauriot avaimet käteen -palveluna. – Erityisesti homepurku. Yksi oli vuodesta 1989 asti toiminut AT Kiinteistöcontrol Oy
– Tulevaisuudessa toimintamme laajenee Helsingin alueella, missä kiinteistökanta on laajalti iäkästä ja yllätyksiä ilmaantuu väistämättä. Yksi puhelinsoitto riittää, jonka jälkeen me hoidamme vahingon edellyttämät korjaustyöt avaimet käteen periaatteella, Isännöintipäivien aikana kävijät tutustuivat yli sadan näytteilleasettajan osastoihin, kuulivat mielenkiintoisia esitelmiä ja verkostoituivat toisten isännöitsijöiden kanssa. Reijo Salo sanoo. Vahinkosaneerausten ohella AT Kiinteistöcontrol tarjoaa perinteisiä kiinteistönhoitopalveluita, ylläpito-, huolto- ja korjaustöineen niin sisällä kuin piha-alueillakin. Yhden katon alta saa niin kosteusmittaukset, materiaali- ja ilmanäytteet, vahinkosaneeraukset, kuin auktorisoidut jälkikartoituksetkin. järjestetyt Isännöintipäivät keräsivät Finlandia-talon täyteen alan ammattilaisia. – Isännöitsijän kannalta on selkeää, kun vahingon sattuessa yhteistyökumppanina on yksi toimija, lukuisten firmojen sijaan. vaatii oikeaoppista suojausta, jotta mikrobit eivät leviä muualle huoneistoon tai ympäri kiinteistöä, Heikkilä muistuttaa. 47. Henkilökuntaa AT Kiinteistöcontrol Oy:ssa on kolmisenkymmentä. Yritys toimii laajalti EteläSuomen alueella. AT Kiinteistöcontrol Oy:lla on kansainvälinen SFS_EN ISO 9001:2008 -sertifikaatti vahinko- ja saneeraustöille. Vahingon sattuessa tai ilmaantuessa sertifioidut kartoittajat arvioivat tilanteen, sekä tarvittavien korjausten laadun ja määrän. Turun toimipisteessä toimii myös vahinkopesula, jossa on käytössä uudenaikaiset ja nopeat koneet sekä työmenetelmät kaikenlaiselle vahinkopyykeille, tekstiileille ja huonekaluille. Helsingissä 4.– 5.9. Meidän kauttamme kartoitus ja korjaustyöt saa yhden katon alta, ja vahinkopäivystys toimii 24 tuntia vuorokaudessa, Salo ja Heikkilä kertovat. Toimipisteet sijaitsevat Turussa, Raisiossa, Kotkassa ja Helsingissä. Tiivistä yhteistyötä vakuutusyhtiöiden kanssa AT Kiinteistöcontrol Oy tekee tiivistä yhteistyötä vakuutusyhtiöiden kanssa
tointia huomattavasti. 48 Kirjanpito-ohjelmistojen laajennuksia tai asennuksia ei tarvita. ISÄNNÖINTIPÄIVÄT Rakennusalan tiedonantovelvollisuus ei muodostukaan taakaksi Ilmoitusvelvollisuus.fi hoitaa raportoinnin puolestasi Heinäkuun alusta voimaan astunut laki rakentamiseen liittyvästä tiedonantovelvollisuudesta on jälleen yksi lisätehtävä isännöitsijän ja urakoitsijan työpöydällä. Ilmoitusvelvollisuus.fi - palveluun kuuluu yksi sopimus ja kiinteä kuukausimaksu. Ilmoitusvelvollisuus.fi:n kautta työmaa on helppo perustaa verkossa. Tämän jälkeen raportointi tapahtuu kuukausittain. Järjestelmän ansiosta tiedot tulevat annetuksi aina oikein. – Haluamme tarjota palvelun, joka kautta isännöitsijät voivat helposti täyttää ilmoitusvelvollisuutensa ilman, että siihen kuluisi liikaa aikaa tai, että sen vuoksi tarvitsisi hankkia yritykseen kalliita ohjelmia, Frederik Johanson kertoo. Ilmoitusvelvollisuus.fi tarjoaa kuitenkin helpon keinon täyttää ilmoitusvelvollisuus. Urakoitsijan kannalta palvelu helpottaa tietojen raporFrenderik Johanson ja Janne Paaso esittelivät Isännöintipäivillä Ilmoitusvelvollisuus.fi -palveluaan, joka helpottaa niin isännöitsijöiden kuin urakoitsijoidenkin työtä. Isännöitsijät ja urakoitsijat eivät joudu kuitenkaan vaivaamaan itseään asialla liiaksi uuden Ilmoitusvelvollisuus.fi -palvelun myötä. Nyt työntekijätiedot voi ilmoittaa tekstiviestillä, myös perinteisellä matkapuhelimella. Ilmoitusvelvollisuus.fi laatii raportit ja hoitaa yhteydenpidon verottajan kanssa. – Isännöintipäivien myötä uusi palvelu tulee varmasti nykyistä laajemmin alan tekijöiden tietoon. Toisena uutena velvoitteena jokaisen rakennuspalvelun tilaajan on yli 15 000 euron työstä ilmoitettava verottajalle urakkatiedot ja maksamansa maksut. Palveluun syötetään urakkatiedot ja laskutussummat. Uudet säännöt velvoittavat päätoteuttajaa pitämään muun muassa listaa kaikista rakennustyömaalla työskentelevistä, ei ainoastaan rakennusmiehistä. Ilmoitusvelvollisuus.fi hoitaa tiedot edelleen verottajan suuntaan. Urakkatiedot ja työntekijätiedot piti antaa ensimmäisen kerran 5.9.2014. Palvelu on välittömästi käytettävissä. Palvelu on työntekijöille helppo käyttää, eikä se siten lisää työnjohdon määrää, Janne Paaso kertoo. Isännöitsijät ja urakoitsijat hyötyvät merkittävästi täsmällisistä ilmoituksista ja täydellisestä aliurakoitsijoiden, työntekijöiden ja vuokratyöntekijöiden työajankirjausjärjestelmästä, Johanson uskoo.. R akennusalan tiedonantovelvollisuus astui voimaan 1.7.2014. – Enää työmailla ei tarvita hankalia, kalliita ja liian helposti rikkoutuvia keräilylaitteita asennuksineen
Isännöintiyritys valikoitui voittajaksi menestyksekkään viestintänsä ansiosta. Myös isojen korjaushankkeiden viestintään Jyväskylän Kiin- 49 teistöpalvelu Oy:lla on selkeä toimintamalli; tiedottaminen ja infotilaisuuksien järjestäminen aloitetaan jo hankesuunnitteluvaiheessa. Tänä vuonna voiton vei Jyväskylän Kiinteistöpalvelu Oy, isännöitsijänään Kari Kallio. Tämä luo perusmallin tiedottamiselle, vaikka toki tilannetajua tarvitaan myös, Jyväskylän Kiinteistöpalvelu Oy:n toimitusjohtaja Kari Kallio kertoo. On todella tärkeää, että päätöstä tehdessään kaikilla osakkailla on riittävästi tietoa siitä, mistä ollaan tarkalleen päättämässä ja mitkä ovat perusteet sille, Kallio toteaa.. Isännöintiliiton hallitus valitsi Isännöintiyritys 2014-ehdokkaat tämän vuoden teeman, viestinnän perusteella. Jyväskylän Kiinteistöpalvelu Oy:ssa on kehitetty yhdessä koko henkilökunnan kanssa erilaisia viestintään liittyviä toimintatapoja. – Tiedottaminen ennen päätöksentekoa on vähintään yhtä tärkeä asia, kuin varsinaisen korjaushankkeen aikainen tiedottaminen. – Haluamme palvella asiakkaita parhaalla mahdollisella tavalla ja olemme siksi mallintaneet asukasviestintäprosessin suunnittelusta jakeluun. Yrityksen mukaan hyvä ulkoinen viestintä lähtee aina hyvästä sisäisestä viestinnästä. Ehdokkaita haastatteli Suomen Asuntotietokeskuksen Juha Salmi (vas.). – Olemme saaneet asiakastilaisuuksistamme paljon kiitosta. Kun asiakas tietää asioista enemmän, silloin hän osaa arvostaa ammatti-isännöintiäkin enemmän, Kallio summaa. Isännöintiyritys 2014 -palkinto Jyväskylän Kiinteistöpalvelu Oy:lle J yväskylän Kiinteistöpalvelu Oy on palkittiin Isännöintiyritys 2014 -palkinnolla Helsingin Isännöintipäivillä, 4.9. Isännöintipäivien kävijät puolestaan päättivät voittajan äänestämällä. Tunnustuksesta kilpailivat myös Realia Isännöinti Oy Kankaanpää isännöitsijänään Tuija Ikonen, sekä Lounaismaan OP-Kiinteistökeskus Oy Forssa, isännöitsijöinään Päivi Oksasen ja Mari Moisander (oik.). Jyväskylän Kiinteistöpalvelu Oy:ssä perinteisen postiluukkuviestinnän ja sähköisen viestinnän ohella tärkeitä viestintäkanavia ovat erilaiset kou- lutus- ja infotilaisuudet. Koulutustilaisuuksissa hallituksen jäsenet pidetään ajan tasalla lakimuutoksista ja muista merkittävistä uusista käytänteistä, jotta päätöksenteko taloyhtiöissä helpottuisi
– Paitsi, että päätöksenteko taloyhtiössä on hidasta, myös tiedotustilaisuuksiin, joissa osakkaiden näkemyksiä kuullaan, on varattava aikaa, muistuttaa hankesuunnittelun parissa työskentelevä, Isännöintipäivillä esitelmöinyt Jaakko Suomela Finnmap Consulting Oy:stä.. Tärkeää on, ettei Finnmap Consulting Oy:n Jaakko Suomela (vas.) ja Jarmo Halonen kertoivat Isännöintipäivillä onnistuneen putkiremontin edellytyksistä. un putkisaneeraus alkaa olla taloyhtiössä ajankohtaista, on isännöitsijän ensimmäisenä tehtävänä aloittaa keskustelu ja hallituksen herättely. Saneerauksen alkuvaiheessa käydään läpi remontin tarpeellisuus, aikajänne ja tarvittavat yhteistyökumppanit hankesuunnitteluun sekä toteutussuunnitteluun. 50 remonttitarpeeseen herätä liian myöhään. Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty -sanonta pätee myös putkiremontissa. Jotta remontista ei muodostuisi osakkaiden ja isännöitsijän painajaista, tulee suunnitteluun olla riittävästi aikaa ja asiantuntemusta. ISÄNNÖINTIPÄIVÄT Urakkavaiheeseen ei kannata rynniä Putkiremontti onnistuu hyvällä suunnittelulla K Taloyhtiössä on edessään linjasaneeraus
sa saneerauksen laatuun ja laajuuteen voidaan vielä vaikuttaa ratkaisevasti. Hallitukselle voi tässä kohtaa tulla yllätyksenä, kuinka iso porukka saneerauksessa on jo mukana, ja kuinka suurista rahasummista puhutaan. Hankesuunnittelu päättyy siihen, kun yhtiökokous hallituksen esityksen mukaisesti päättää remontin etenemisestä. Hankesuunnitteluvaiheessa hankitaan ajantasaista tietoa kiinteistön rakenteista ja olemassa olevista ratkaisuista. Myös kustannusesitys nousee tässä vaiheessa esiin. On aivan oleellista, että taloyhtiössä ymmärretään, mistä kulloinkin päätetään, Suomela muistuttaa. Hankesuunnittelun edetessä hallitukselle avataan eri saneerausvaihtoehtoja; mitä taloyhtiössä voidaan ja toisaalta ei voida tehdä, ja miten näitä on selvitetty, ja mitä eri vaihtoehdot tarkoittavat. – Isännöitsijän roolina on toimia taloyhtiön ja suunnitte- 51 lijoiden rajapinnassa ja pysyä ajan tasalla siitä, missä kulloinkin mennään. Kylpyhuoneiden nykytila ohjaa eri saneerausvaihtoehtojen hakua. – Hankesuunnitteluvaihees- Toisinaan on hyödyllistä, että hallitus vierailee erilaisilla työmailla, jolloin silmät aukeavat erilaisille saneerausvaihtoehdoille. Toisinaan on hyödyllistä, että hallitus vierailee erilaisilla työmailla, jolloin silmät aukeavat erilaisille saneerausvaihtoehdoille. Hankesuunnittelun jälkeen käynnistyy toteutuksen suunnittelu. – Hankesuunnitelmavaiheessa tehdään myös putkistojen kuntotutkimus, jonka myötä selviää, ovatko uudet saneerausmenetelmät ylipäätään hyödynnettävissä, 30 vuotta korjausrakentamisen projektinjohto ja valvontatehtävissä työskennellyt Jarmo Halonen Finnmap Consulting Oy:stä sanoo. – Suunnittelun kuluessa projektipäällikön rooli koros-. Usein on niin, että kuvat ovat peräisin vuosilta x ja y, eivätkä ne välttämättä pidä paikkaansa. Suunnittelusta toteutukseen Suunnitteluvaiheessa suunnitelmia voi vielä muuttaa, mikä onkin huomattavasti helpompaa kuin remontin edettyä urakkavaiheeseen. Isännöitsijä osaa näin vastata tuleviin kysymyksiin ja ajaa osakkaiden etua, Salmela sanoo. Hankesuunnittelu määrittää saneerauksen suuntaviivat Hankesuunnittelun tulisi lähteä kylpyhuoneiden nykykunnon kartoittamisesta, sillä tämä ohjaa ratkaisevasti eri vaihtoehtojen hakua, eli sitä tehdäänkö perinteinen putkisaneeraus, jossa putket ja kylpyhuoneet uusitaan, selvitäänkö kevyemmillä pinnoitusratkaisuilla, vai harkitaanko kenties esivalmisteisia kylpyhuonemoduuleita. Tärkeää on antaa osakkaille jonkin täsmällisen hinnan sijaan hintahaarukka, sillä alkuperäinen arvio elää ihmisten mielissä remontin loppuun sakkaa, ja siitä poikkeaminen voi synnyttää hankaluuksia
Tämä siksi, että urakoitsijalle on annettava aikaa tutustua hankkeeseen ja tarjouksen tekemiseen. Ei ole itsestäänselvää, että urakoitsijoilta löytyy kiinnostusta ja tarjoushalukkuutta. Tuula Kolehmainen. Luottamusta tarvitaan nykypäivänä molempiin suuntiin, myös työn tilaajaan päin. Urakkakilpailulle tulee varata aikaa jopa kolmesta neljään kuukautta. Liian tiukkaa aikataulua ei putkiremonttiin kuitenkaan kannata luoda, sillä aikatauluissa tulee pysyä, Suomela sanoo. – Muutoin, mikäli osakkailla on muutostöilleen jokaisella omat suunnittelijansa, sotkeutuu putkiremontin aikataulu pahan kerran. Urakoitsijan kannalta on tärkeää, että suunnitelmat pitävät paikkansa ja asiakirjat ovat ristiriidattomia. Urakka seisoo ja muut joutuvat maksumiehiksi, Suomela sanoo. Putkisaneerauksissa kannattaa siksi aina suosia kokeneita, hyväksi tunnettuja tekijöitä, Halonen toteaa. Mikäli osakkaat toteuttavat putkiremontin yhteydessä omia, rakennuslupaa edellyttäviä muutostöitä, olisi suun- nitteluryhmän hyvä käydä nämä läpi ja sovittaa ne muuhun urakkaan. Mikäli työ alkaa polkea paikallaan, käy se taloyhtiölle pian kalliiksi. – Viimeistään siinä vaiheessa, kun suunnitelmat ja aikataulutus valmistuvat, valvontaorganisaation ja val- Huolellinen suunnittelutyö jouduttaa putkisaneerausta urakkavaiheessa. Jos yllätyksiä esimerkiksi kuvien osalta ilmaantuu, lähtee tästä aina lasku taloyhtiölle, Halonen sanoo. Toinen vaihtoehto on toteuttaa osakkaiden omat remontit vasta putkisaneerauksen jälkeen. Työnjohto, joka hallinnoi työmaata ja asioi osakkaiden kanssa kannattaa haastatella. Työmaakokouksissa, jotka järjestetään muutaman viikon välein, tarkistetaan, miten urakka etenee. Urakkakilpailulle varattava riittävästi aikaa tuu etenkin, kun mukana on useita suunnittelijoita. On oleellista, että taloyhtiössä ymmärretään, mistä kulloinkin päätetään. 52 vontasuunnitelman on oltava mukana hankkeessa, jotta putkiremontti etenee suunnitelmien mukaan. – Jos osakkaista muutamakin kokee, ettei heidän kylpyhuoneensa töitä ole asianmukaisesti hoidettu, seuraa siitä hirvittävä, raskas sotku
Aleksi Liuksiala. Esimerkiksi vuokrataloyhtiöille osa vakuutusyhtiöstä ei myönnä lainkaan vuotovakuutusta. Finanssialan Keskusliiton seurantatutkimus paljastaa, että vuotovahinkojen korvausmäärät vakuutusyhtiöiltä ovat kaksinkertaistuneet vuosituhannen alun 80 miljoonasta eurosta vuoden 2012 lähes 157 miljoonaan euroon. Erityisesti turvallisuuteen liittyvät asiat korostuvat talvisaikaan, jolloin asukkaita ja ulkopuolisia uhkaavat katolta putoavat lumimassat ja jääpuikot, sekä huonosti hiekoitetut pihat. Vakuutustuotteissa on kuitenkin suuria eroja hinnassa ja kattavuudessa. Isännöitsijä Kari Salonen Realiasta toteaa, että kiinteistöyhtiöiden riskienhallinnassa painottuvat vahinkoriskit. Ongelmiin puututaan, kun ne ilmenevät. Vakuuttamisen avulla voidaan poistaa osa isoimpien riskien taloudellisista vaikutuksista. Salosen mukaan vuotovahingot muodostavat taloyhtiön kalleimmat ja työläimmät riskit. Riskienhallinnan lähtökohta tulisi olla taloyhtiötä kohtaavien riskien tunnistamisessa. Miten riskienhallinta tulisi järjestää. Tämän seurauksena kotimaiset vakuutusyhtiöt ovatkin viime vuosina kiristäneet vuotovakuutustensa ehtoja. Onko tärkein omaisuutemme riittävän hyvin hoidettu. Vakuutusten sisältöjen erojen selvittäminen on haastavaa ja työlästä. Salosen kokemuksen perusteella riskienhallinta taloyhtiöissä on hyvin pitkälti ”tulipalojen sammuttelua”. Päätökset voivat joskus olla kivuliaita, etenkin, jos ne vaativat suuria taloudellisia investointeja. Vuotovahingot ovatkin yleistyneet vuosituhannen alusta huomattavasti. Kaikkia riskejä ei voi eikä kannata pitää yhtiön vastuulla. Taloyhtiöillä on vastuu puutteellisen huollon aiheuttamista henkilö- ja esinevahingoista. Taloyhtiön velvoitteiden laiminlyönnistä tai huonoista päätöksistä voidaan hallituksen jäsenet asettaa vastuuseen jopa henkilökohtaisella varallisuudellaan. Osaamista taloyhtiöiden riskienhallintaan löytyy muun muassa vakuutusmeklareilta. Parhaimmillaan riskienhallinta nivoutuukin luontevaksi osaksi hallituksen rutiineja ja taloyhtiön strategista johtamista. Osaksi hyvää hallitustyöskentelyä kuuluu riskienhallinnan kokonaisuuden seuranta vähintään vuositasolla. Tämän vuoksi moni isännöitsijä käyttää tässä apunaan ulkopuolista asiantuntijaa, vakuutusmeklaria. Tämän jälkeen seuraava luonteva askel on pohtia, mitä voidaan tehdä itse riskien pienentämiseksi. Osa varallisuuden hoitoa on siihen liittyvien riskien ymmärtäminen ja hallitseminen. Vahinkoriskit painottuvat Taloyhtiön vastuu tulee erottaa taloyhtiön hallituksen vastuusta. Riskienhallinnan toteuttaminen taloyhtiössä määräytyykin hyvin pitkälti hallituksen ja isännöitsijän osaamisen ja kiinnostuksen pohjalta. Taloyhtiön hallituksen vastuu on suurempi kuin yleisesti mielletään. 53 elettävä päivä kasvattaa vuotovahingon riskiä, joka toteutuessaan aiheuttaa sekä taloudellista, että inhimillistä kärsimystä. Riskienhallinnan lopputulemana on tietoisuus taloyhtiön riskien kokonaisuuksista ja käytettävistä hallintakeinoista. Jokainen vanhentuneen putkiston kanssa Vuotovahingot muodostavat taloyhtiöiden kalleimmat ja työläimmät riskit. Vaikka isännöitsijä ja huoltoyhtiö tyypillisesti huolehtivat juoksevista asioista ja ruohonjuuritason omaisuusriskien hallinnasta, on vastuu viime kädessä taloyhtiön hallituksella, jolla on valvontavelvollisuus. – Isännöintitoimistojen käyttöön on suunniteltu riskienhallintaohjelmisto, jonka avulla voidaan kartoittaa taloyhtiötä kohtaavat riskit, sekä tehdä riskienhallintasuunnitelma hallituksen ja isännöitsijän apuvälineeksi, kertoo toimitusjohtaja Kalevi Dunder Novum Vakuutusmeklaripalvelusta. Vahinkoriskit painottuvat kiinteistöyhtiön riskienhallinnassa Asunto on suomalaisten merkittävin omaisuuserä. Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa huolehtimaan kiinteistön infrastruktuurin turvallisuudesta niin asukkaita kuin ulkopuolisiakin kohtaan. K iinteistöliitto ja AKHA ry (Kiinteistöyhtiöiden hallitusammattilaiset) ovat julkaisseet taloyhtiöitä koskevat hallitustapasuositukset, joissa korostetaan hallituksen vastuuta viestiä riskienhallinnasta osakkaille
Joka neljäs rakentaja ilman työtä ensi talvena Uudisrakentaminen nyt poikkeuksellisen vähäistä 54
Korjausrakentamisella menee kuitenkin paremmin. Valtion tukeman vuokraasuntotuotannon ennakoidaan yltävän 7 000 asuntoon kuluvana vuonna. Korjausrakentaminen jatkaakin tasaista kolmen prosentin vuosittaista kasvuaan. Käsityksemme mukaan juuri lausunnolla ollut Karkkilan keskustassa olevaa Nyhkälän koulua saneerataan. Tänä vuonna rakentamisen arvioidaan supistuvan 1,5 prosenttia edellisvuodesta, kun vielä keväällä ennakoitiin noin yhden prosentin laskua. Se on 1 400 vähemmän kuin viime vuonna. Rakennuslupien kasvu pysähtyi keväällä ja kääntyi koko alkuvuoden osalta prosentin laskuun. Etenkin pientalojen aloitukset vähissä Vapaarahoitteinen asuntotuotanto kärsii edelleen heikosta kysynnästä – kauppa ei käy. Vuosi sitten toteutui pitkään enteilty käänne: korjausrakentamisen määrä ylitti uudisrakentamisen. 55. Omakotitalojen tuotanto laskee neljättä peräkkäistä vuotta ja on painunut Rakennusteollisuus RT:n mukaan erittäin alhaiselle tasolle. Normaalien vuokraasuntojen sijaan rakennetaan entistä enemmän asumisoikeusasuntoja. Myös ensi vuoden ennustetta on heikennetty, mutta rakentamisen odotetaan silti kääntyvän varovaiseen 0,5 prosentin kasvuun. Talo saa myös lisää tilaa. R akennuslupien kasvu pysähtyi keväällä ja kääntyi koko alkuvuoden osalta prosentin laskuun. – Ensi vuoden kasvulukema perustuu oletukseen, että rakennusalaa koskevat poliittiset päätökset saadaan vietyä nopeasti käytäntöön ja että yleinen talouskehitys kääntyisi plussan puolelle, toteaa Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Sami Pakarinen. Tänä vuonna vapaarahoitteisia kerros- ja rivitaloasuntoaloituksia ennakoidaan käynnistyvän yhteensä 11 500. Kuluvana vuonna käynnistyy arviolta ainoastaan 30 miljoonan kuutiometrin verran rakennustöitä. Rakentamisen alamäki jatkuu. Alan näkymät ovat viime kuukausina huonontuneet entisestään. – Tämän vuoden hyvistä poliittisista linjauksista huolimatta suurta muutosta tuettuun vuokra-asuntojen tuotantoon ei näillä näkymin ole odotettavissa
vuokra-asuntojen lyhyt korkotukimalli ei aktivoi riittävästi vuokra-asuntojen rakennuttajia, sanoo Rakennusteollisuus RT:n toimitusjohtaja Tarmo Pipatti. Se on 10,9 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin. Esimerkkeinä hän mainitsee Länsimetron ja Helsingin niemen liikenteen. Asuinrakennuksille myönnettyjen rakennuslupien kuutiomäärä väheni 0,4 prosenttia. – Olen ilolla seurannut valtion ja kasvukeskusten kuntien neuvotteluja kaavoituksen ja tonttitarjonnan tehostamiseksi. Määrä väheni viimevuotisesta 6,1 prosenttia. Muun kuin asuinrakentamisen volyymi on kasvanut vuodessa hieman, 0,3 prosenttia. Asuinrakennuksille myönnettyjen lupakuutioiden määrä kasvoi 6,8 prosenttia. Rakennusalan talvesta uhkaa tulla synkkä. Ensi vuonna asuntoaloituksia arvioidaan kertyvän yhteensä 27 000. Vihdin Nummelaan nouseva asuinkerrostalo työllistää rakennusmiehiä lähikuukausina. Rakennusluvissa vähennystä 11 prosenttia Kuluvan vuoden toisella neljänneksellä myönnettiin rakennuslupia 10,7 miljoonalle kuutiometrille. Rakennusliiton puheenjohtajan Matti Harjuniemen arvion mukaan ensi talvena on työttömänä melkein joka neljäs rakentaja. Kuluvan vuoden kesäkuussa käynnissä olevan rakennustuotannon kiinteähintainen arvo eli volyymi väheni 5,3 prosenttia vuoden takaiseen verrattuna. Kiitosta saavat myös infrarakentamista elvyttävät päätökset, joihin on kytketty asuntorakentamisen kasvutavoite. Kesäkuussa rakennuslupia myönnettiin 3,7 miljoonalle kuutiometrille. Tänä vuonna asuntoaloituksia ennakoidaan kertyvän kaikkiaan 26 000, joka on lähes 2 000 asuntoa viime vuotta vähemmän. Vireillä on paljon suuria rakennushankkeita, mutta ne eivät ehdi pelastamaan sydäntalven työllisyyttä. Talveksi ei ennätä käynnistyä riittävästi hankkeita, joilla rakentajien työllisyys pysyisi hyvänä. Harjuniemi näkee, että varsinkin pääkaupunkiseudulla on alkamassa paljon hyviä rakennushankkeita. Asuinrakentamisen volyymi väheni kesäkuussa 11,5 prosenttia. Tiedot käyvät ilmi Tilastokeskuksen rakennus- ja asuntotuotantotilaston ennakkotiedoista. Ennusteiden mukaan rakennusmiehistä on tulevanakin talvena ilman työtä 22–24 prosenttia. Muulle kuin asuinrakentamiselle myönnettyjen lupakuutioiden määrä väheni viime vuodesta 9,8 prosenttia. Tarmo Pipatti sanoo olevansa tyytyväinen hallituksen korjausrakentamisen tukitoimiin. 56 Joka neljäs rakentaja ilman työtä talvella Rakentamisen heikko tilanne synkentää alan työllisyyttä. Tonttipula on pääkaupunkiseudun asuntopulan juurisyy, johon ollaan viimein löytämässä pitkäjänteisiä ratkaisuja. Ennusteiden mukaan rakennusmiehistä on tulevana talvena ilman työtä 22–24 prosenttia
– Nyt valtion tukea rakentamiseen saaneen vuokratalon omistajalla ei ole käytännössä toivoa myydä taloa kymmeniin vuosiin. – Pystyn sanomaan sen hyvin varmasti, että työttömyys alalla tulee olemaan ensi helmi– maaliskuussa 22–24 prosenttia. – Jos hallituksen riitely tästä asiasta jatkuu – kuten se on jatkunut puolitoista vuotta – niin tuotantomme tulee olemaan erittäin alhaista ja työttömiä tulee lisää. Myyntirajoituksiin pian lievennyksiä Rakennusteollisuuden toimitusjohtajan Tarmo Pipatin mukaan synkkää näkymää olisi kuiten- kin mahdollisuus helpottaa, jos vuokra-asuntotuotannon myyntirajoituksia lievennettäisiin. Rakennustyömaiden ”soraralli” on vähentynyt viime kuukausina ja vähenee entisestään: tänä vuonna rakentamisen arvioidaan supistuvan 1,5 prosenttia edellisvuodesta. Tuettua tuotantoa ei saada liikkeelle. Pipatti ei kuitenkaan ole erityisen toiveikas tämän suhteen. Alalla on pitkään toivottu myyntiajan lyhentämistä 20 vuoteen. Asuntotuotanto on kuitenkin se keskeinen juttu, jolla rakentamisen työllisyys ja yritysten tilanne paranee. Harjunmäen ennuste tulevan talven työttömyydestä ei lupaa hyvää. Niistä ei kuitenkaan Harjuniemen mukaan ole rakentajien talven pelastajiksi. helpottajaksi suunnitellun Pisararadan. – Ensi talvi on pilalla. 57. – Jos budjettiriihessä saataisiin 20-vuotinen malli niin, että vuokratalokiinteistöjen omistajat aidosti luottaisivat järjestelmään, silloin me voisimme saada vielä talveksi verrattain nopealla aikavälillä lisää vuokra-asuntorakentamista. Maija Salmi Vapaarahoitteinen asuntotuotanto kärsii edelleen heikosta kysynnästä – kauppa ei käy
Yrityksen. Isännöintipalveluja tuottava Taloasema Oy haluaa antaa taloyhtiöpäättäjille tietoa ja ideoita eri tilanteisiin. Nykyään myös ymmärretään, ettei miljoonia euroja maksava putkiremontti tule arpomalla – putkistollakin on käyttöikänsä. M onissa taloyhtiöissä mietitään edessä olevia isoja remontteja. 1960- ja 1970-lukujen kiinteistöissä saneerataan parhaillaan julkisivuja ja uusitaan putkistoja. Mukana oli muun muassa niin hallitusten puheenjohtajia ja jäseniä, isännöitsijöitä kuin urakoitsijoita. Turussa syyskuun alkupuolella järjestetty kiinteistöalan päivä kokosi yhteen 170 ihmistä. Peruskorjausten suunnittelu otettava ajoissa työn alle Peruskorjaustarpeiden suunnittelu on noussut arvoonsa. – Taloyhtiöissä onkin syy- 58 tä pysähtyä ajoissa miettimään tulevia remontteja, sanoo Taloasema Oy:n toimitusjohtaja Esko Pietikäinen. Kuva: Taloasema Turku Remonttirahat pankista vai omaisuuden myynnistä
– Koska esimerkiksi saneerauksissa on kyse isoista rahasummista, kannattaa rahoitusta mietittäessä tutustua erilaisiin vaihtoehtoihin, Pietikäinen painottaa. – Ei sellaista haluttu kuulla. Ostajat nykyisin valveutuneita 1960- ja 1970-luvuilla rakennetut kerrostalot ovat peruskor- jausiässä. – He tulivat hakemaan tietoa ja toimintamalleja, miten asioita voidaan viedä eteenpäin. Kiinteistölakimies Jenni Valkama ja Taloasema Oy:n toimitusjohtaja, isännöitsijä Esko Pietikäinen selvittivät turkulaisille kiinteistöalan ihmisille hallitusten vastuukysymyksiä sekä peruskorjausten suunnittelua. Mukana oli myös muutama juristi, urakoitsijoita sekä rakennusvalvonnan väkeä. Syyskuun alussa Taloasema kokosi kiinteistöalan ihmisiä yhteen Turussa. Vielä 1990-luvulla esimerkiksi putkiremontteja tehtiin vain murto-osa siitä, mitä tehtiin jo 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä. Pietikäisen mukaan asunnon ostajat tietävät paljon asioista, joihin pitää muutenkin kiinnittää huomiota. Kuva: Taloasema Turku 59. Sittemmin pää on otettu pensaasta, koska ymmärretään, ettei putkiremontti tule arpomalla. Pidetään- hän omasta autostakin huolta, miksi ei sitten taloyhtiöstä! Vuodesta 1989 isännöintialalla toiminut Pietikäinen muistaa, kuinka takavuosina taloyhtiöiden kokouksissa saattoi olla jäätävä tilanne, kun isännöitsijä alkoi puhua viemäristön tilasta. Esimerkiksi asunnon ostajat kiinnittävät siihen suurta huomiota. Kuluneella vuosikymmenellä on tehty suhteellisesti eniten julkisivuremontteja. Pietikäinen pitää edustavaa julkisivua ehdottoman merkittävänä. Ihmiset ovat heränneet ja he tietävät, millaisia asioita pitää selvittää. – Liian kauan ei kuitenkaan kannata odottaa, sillä julkisivuja ei kannata päästää huonoon kuntoon. Erityisosaaminen on nyt tärkeää Taloasema Oy:n kehittämässä toimintamallissa isännöitsijöi- – Koska saneerauksissa on kyse isoista rahasummista, kannattaa rahoitusta mietittäessä tutustua erilaisiin vaihtoehtoihin. Yhteensä 170 alasta kiinnostunutta, jotka olivat pääosin taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajia ja jäseniä sekä isännöitsijöitä, saivat tietoa osakkaiden, hallitusten ja isännöitsijöiden vastuista ja peruskorjaustarpeiden suunnittelusta. asiantuntijat ovat kiertäneet ympäri maata kertomassa muun muassa peruskorjauksista ja taloyhtiöiden hallinnosta. Osa kiinteistöistä on jo remontoitu, mutta iso osa saneerauksista on vasta tulossa. – Ei parikymmentä vuotta sitten käynyt edes mielessä, että pitäisi selvittää, mikä on taloyhtiön kunto. – Sisääntulon siisteys antaa talosta ensivaikutelman, kun kävelee ovesta sisään. Kiinnostus ja tietoisuus ovat kasvaneet viime vuosina
Saisiko taloon rakennettua lisää asuntoja. Esko Pietikäinen kehottaa taloyhtiöitä miettimään rahoituksille muita vaihtoehtoja. den apuna toimivat ketjun taloushallinnon, kiinteistötekniikan, juridiikan ja IT:n osaajat. – Turussa heitin kysymyksen, että kuka remontin oikein maksaa. Osakkaat sen maksavat! Kun korot ovat alhaalla, ei useinkaan mietitä riittävästi rahoitusta. Taloasemalla on tällä hetkellä 17 toimipaikkaa ympäri Suomea. – Ei parikymmentä vuotta sitten käynyt edes mielessä, että pitäisi selvittää, mikä on taloyhtiön kunto. Putkiremonttien neliöhinnan sanotaan olevan 1 500 euroa, mutta sitä on vaikea arvioida, koska siihen vaikuttaa esimerkiksi taloyhtiön koko, Esko Pietikäinen kertoo. – Isännöitsijän kannattaa tehdä kolme, neljä vuotta ennen tiedossa olevaa remonttia laskelmia, paljonko kaikki tulee maksamaan ja mistä rahat saadaan. Mitä voisi myydä. Etenkin sijoittajien silmissä ennakkosäästäminen on peikko, mutta se pienentäisi rahoitusvastiketta. Haetaanko kattoremonttiin pankkilainaa, vai löytyisikö muita rahoitusvaihtoehtoja. Putkiremonteissa kokonaissummat voivat olla jo miljoonia euroja. Ennen remontteja on selvitettävä, mistä siihen tarvittava raha otetaan. Yrityksen tavoitteena on saada seuraavien kymmenen vuoden aikana kaikkiaan 100 toimipistettä. – Julkisivuremonttien kustannukset ovat satoja tuhansia, neliöhinnat ovat sadoissa euroissa. Pankkien kansainvälistyminen näkyy myös siinä, että ne ovat ryhtyneet kohtelemaan taloyhtiöitä yrityksinä. 60 Pankkilainaa vai muita rahoituksia Esko Pietikäinen näkee isännöitsijän roolin isoissa remonteissa vaihtoehtojen tuojana. Taloasema Oy on palkittu Suomen Franchising -yhdistyksen ja Sampo Pankin toimesta Suomen innovatiivisimpana yrityksenä vuonna 2012. Isännöitsijä tuo taloyhtiöiden korjauksiin eri vaihtoehtoja. Kuluvana vuonna on avattu kuusi uutta toimipaikkaa. Erityisosaaminen nousee arvoonsa esimerkiksi remonteissa, joiden hinnoissa voidaan liikkua miljoonissa euroissa. – Kannattaa pohtia, mistä voisi saada muuten rahaa. Tavoite: 100 toimipaikkaa Vuonna 2009 perustettu Taloasema Oy on suomalainen, yrittäjävetoisesti toimiva isännöinnin palveluyritys. – Pankit ovat kuitenkin nostaneet taloyhtiöiden lainamarginaaleja aika ylös. Pankit myöntävät remonttilainoja, jos taloyhtiön asiat ovat kunnossa
Markku Sällylän mukaan yhden, kahden isännöitsijän toimistoja on paljon. Takuuaikoja ei saa unohtaa! Hallitus saattaa myös haluta säästää tarkastuksissa; katsotaan vaan pihalta käsin, että varmaan kaikki on ok. esimerkiksi ullakolle. Talojen takuuajat työllistävät Uudet yhtiöt ovat isännöitsijöille hyvin työllistäviä. 0400 311 780, aatos.karkkainen@termotohtori.fi 61. TkT Aatos Kärkkäinen, Kilonkallio 3 A, 02610 ESPOO, puh. He ovat laskeneet, että molemmat voisivat ottaa 15-20 asiakasta. – Eräskin entinen isännöitsijä kertoi, ettei enää jaksanut tehdä näitä hommia. Voisiko lohkoa tonttimaata myytäväksi. Koko ajan tulee uusia asetuksia ja määräyksiä, joihin jouduttaisiin hakemaan erikseen asiantuntijaapua. Alan vaativuus on tuttua myös Sällylälle. – Se on ehdoton maksimi, enempää ei yksi ihminen pysty hoitamaan. Tuija ja Markku Sällylä aloittivat Taloasema Turun vetäjinä elokuussa. Sällylät ovat lämmitelleet vanhoja isännöintisuhteita, ja neuvotteluja on jo käyty. – Taloaseman toimintamalli on syynä siihen, miksi lähdimme tähän mukaan. – Uusissa taloyhtiöissä on oltava tarkkana, että kaikki on kunnossa. – Se on sääli, jos osakkeenomistajat joutuvat maksamaan 50 000 euroa siitä, ettei asioista ole osattu reklamoida oikeaan aikaan. Teksti: Maija Salmi Taloasema Turku aloitti elokuussa U usimmat Taloasema -yrittäjät löytyvät Turusta. Turussa on paljon alan kil- Taloasema Oy:n kiinteistölakimies Jenni Valkama yhteispotretissa Taloasema Turun vetäjien Tuija ja Markku Sällylän kanssa. Kuva: Taloasema Turku pailua. – 12 vuoden kuluttua on sitten turha itkeä, kun joudutaan tekemään remontteja, joiden olisi pitänyt tulla vastaan aikaisintaan 30 vuoden päästä, Pietikäinen sanoo. Tietämättömyys ja säästäminen väärässä paikassa kuitenkin maksaa. Mitään uutta isännöintiala ei Sällylöille ole: molemmat ovat toimineet isännöitsijöinä toistakymmentä vuotta. Hän kertoo tuntevansa turkulaisia isännöit- sijöitä, joista 1940-luvulla syntyneistä moni on lopettamassa tai jo lopettanut työt. Nyt kaikki on saatavissa samasta paikasta, Markku Sällylä kertoo
Pänkäläinen huomauttaa, että Suomessa on runsaasti 1960-luvulla valmistuneita kerrostaloja, joissa on edelleen alkuperäiset putkistot. Automaattisiin hälytysjärjestelmiin voi liittää esimerkiksi vuotoilmaisimen.. 62 V uotovahinkojen yleistymiseen on useita syitä. Ympäristöministeriön määräykset edellyttävät uusissa rakennuksissa muun muassa putkien asentamista siten, että vuoto voidaan havaita välittömästi, sanoo turvallisuusasiantuntija Aku Pänkäläinen Finanssialan keskusliitosta. Palovahinkojen määrä on pysynyt tasaisena jo parikymmentä vuotta. Sen sijaan varkausja murtovahinkojen määrä on laskenut pitkällä aikavälillä. Vielä 2000-luvun puolivälissä poliisin tietoon tuli noin 8 000 murtoa, mutta viime vuonna määrä oli enää alle 6 000. Vesivuotohälytin on hyvä myös kerrostalohuoneistoissa Tekniikka suo nykyisin hyvin moninaiset mahdollisuudet turvallisuuden parantamiseen. – Kerrostalojen putkistot ovat vanhoja, uusia pesukoneita asennetaan tiloihin, joissa ei ole lattiakaivoa ja kosteuseristeet voivat olla heikossa kunnossa. – Vesivuodon riski on hyvin todellinen. Murtomiehet käyttävät entistä ronskimpia otteita Vuotovahinko on todellinen riski vanhoissa kerrostaloissa Vuotovahinkojen määrä on kasvanut kotitalouksissa jyrkästi viimeisten vuosien aikana
Kerrostaloissa menetelmä ei yleensä onnistu äänekkyyden takia. Teknisten järjestelmien asentaminen, lukitus mukaan lukien, tulisi jättää ammattitaitoisten yritysten tehtäväksi, jotta ne toimisivat luotettavasti. Murtohälytyksellä varustettu kohde ei ole ensimmäinen, jos vaihtoehtona on kohteita, joissa ei ole hälytyslaitteistoja. Tekniikka täydentää, ei korvaa Pänkäläinen muistuttaa, että teknisillä valvontajärjestelmillä täydennetään – ei korvata – kiinteistön rakenteellista murtosuojausta. Kerrostaloasuntoihin murtaudutaan pääsääntöisesti rappukäytävän ovesta. Murto- ja varkausvahinkojen määrät ovat pudonneet tasaisesti 1990-luvun puolivälistä. Myös ylimmän kerroksen asunnot voivat joskus olla tässä mielessä riski. Takalukitus ja etenkin varmuuslukon käyttö on tämän vuoksi kerrostaloissa erinomainen suoja, koska lukitus joka tapauksessa hidastaa sisäänpääsyä. Viimeksi se ylittyi vuonna 2004, Aku Pänkäläinen sanoo. Suomessa on melko runsaasti kerrostaloja, joiden alimman kerroksen asunnot ovat miltei maan tasolla. 63. – Mikäli asukkaat käyttäisivät lukoissa olevaa takalukitusominaisuutta aina poistuessaan asunnosta, jäisi murroista edellä luetelluilla konsteilla tekemättä noin puolet. Voron ajatuksena on usein vääntää ovi raudalla auki metelistä välittämättä, napata nopeasti arvokasta tavaraa mukaan ja kadota. Hälytyslaitteiden olemassaolo näyttää myös jossakin määrin hillitsevän varkaita. Vaikka murtorikollisuus aiheuttaa eniten huolta omakotija rivitaloissa, pätevät periaatteessa samat suojautumisneuvot kerrostaloasuntoihinkin. Uusi ilmiö ovat ulkomaalaisten tekemät murrot, joiden ominaispiirteenä on voimankäyttö. Kotimaiset tekijät käyttävät mieluummin koukkuja ja piikkejä. Silti on muistettava, että yksikin tapaus on liikaa rikoksen kohteeksi joutuneelle. – Sellaisiin huoneistoihin voi olla 2–3 kulkureittä. Jos ovessa on varmuuslukkoja, kasvaa käytettävän raudan koko. Jos asunnon oveen asennettaisiin varmuuslukko ja sitä myös käytettäisiin, todennäköisesti kokonaismur- tomäärä putoaisi neljäsosaan nykyisestä, arvioi Pänkäläinen. Asuntomurroista yli puolet tehdään edelleen oven kautta, joko piikillä, koukulla, vääntämällä tai avaimella. – Tekninen valvonta voidaan toteuttaa murtohälytys- tai kameravalvontajärjestelmällä. Piikki ja koukku ovat pelistä pois pois, jos ovessa on takalukitus päällä. Takalukitus antaa suojaa Suomessa asuntoihin kohdistuva rikollisuus on erittäin kohtuullisella tasolla verrattuna muihin Euroopan maihin tai vaikka Pohjoismaihinkin. Asuinhuoneistojen tulipaloissa perimmäinen syy kiertyy useimmiten asukkaaseen. Viime vuosina ei ole enää kertaakaan ylitetty 8 000:n vahingon rajaa. – Tietysti joinakin vuosina on ollut yksittäisiä piikkejä, mutta pitkässä juoksussa käyrä on laskeva
Suomessa on vallalla käsitys ettei kivitalo pala, mutta huoneisto voi silti palaa. Kuvan tallennusyksikön on oltava suojatussa tilassa. Takalukitus ja turvalukko ovat jo sinänsä este useimmille murtovarkaille. Asuinhuoneistojen tulipaloissa perimmäinen syy kiertyy useimmiten asukkaaseen. Tarkoitus on myös tuottaa kuvamateriaalia rikostutkintaa varten. Vankat ovet ja varmuuslukot käyttölukkojen lisäksi kaikissa sisäänkäynneissä saattavat jopa estää kiireisten vorojen aikeet. Järjestelmä ainakin rajoittaa vahinkojen määrää ja ennen kaikkea pelastaa ihmishenkiä. Vakuutusyhtiöt huomioivat omaehtoisen turvallisuuden parantamisen jollakin tavalla vakuutusmaksuissa. Esimerkiksi metro on pääkaupunkiseudulla jatkuvasti ilkivallan kohteena. Jokaisella vakuutusyhtiöllä on omat määritelmät asiasta ja vakuutuksen ottajien olisikin hyvä olla yhteydessä omaan vakuutusyhtiöönsä ennen lopullista turvallisuuslaitteen hankintapäätöstä. Kameroita tulee olla riittävästi ja ne on sijoitettava huolellisesti. – Ilkivalta, etenkin töhrimiset, ovat paljolti julkisten tilojen ongelma. Jatkuvasti miehitettynä olevat valvomot, esimerkiksi hyväksytyt vartioimisliikkeiden hälytyskeskukset ovat suositeltavia. – Järjestelmän hälytykset on välitettävä jollekin, joka osaa tarvittaessa toimia. Järjestelmä ei olisi edes suuri kustannuserä, jos se asennetaan uudiskohteeseen. – Asuintaloihin kohdistuvissa rikoksissa kohteena ovat sekä yksityiset henkilöt että asuinyhteisö, joten piintynyt ajattelutapa ”ei kuulu minulle” on unohdettava ja yhteistyöllä tehtävä ulkopuolisille selväksi, että tässä kiinteistössä me huolehdimme omasta omaisuudestamme, Pänkäläinen sanoo. Omistusasunto- tai vuokrakerrostaloissa niitä ei ole puukerrostaloja lukuun ottamatta. Niitä on vaikea ehkäistä muuten kuin asennekasvatuksella. Kameravalvonta ehkäisee ennalta Asukkaiden on sitouduttava murtohälytysjärjestelmän käyttöön, ja niitä on myös ylläpidettävä. Kerrostaloyhtiö voi antaa myös ovenavauspalvelun vartiointiliikkeelle. Kameravalvontaa harkittaessa on otettava huomioon kansallinen lainsäädäntö. – Puhelinvastaajaan ja sosiaaliseen mediaan ei pidä jättää viestiä, jossa kerrotaan asukkaiden olevan poissa kotoa. Perhe on kenties kasvanut, omaisuuden määrä on lisääntynyt remontin yhtey-. – Toistaiseksi järjestelmiä on erilaisessa tuetussa asumisessa. Tulipalon takana usein huolimattomuus Moni palovahinko jäisi pienemmäksi, jos kiinteistössä olisi au- 64 tomaattinen sammutusjärjestelmä, sprinklaus. – Vuoteessa tupakointi, liedelle unohtunut ruoka ja erilaiset asukkaan tekemät omat sähköistykset aiheuttavat tulipaloja. Kotivakuutus kannattaa tarkistaa Pänkäläinen pitää jonkinasteisena heikkona lenkkinä kotivakuutuksia, jotka ovat liian monessa kotitaloudessa tarkistamatta. Kameravalvontajärjestelmän ensisijainen tehtävä on toimia ennaltaehkäisevästi. Jokaisen asukkaan vastuulla on, mitä hän säilyttää esimerkiksi varastossa – Arvokkaan omaisuuden tai tavaran, joka on henkilökohtaisesti arvokasta tai sillä on tunnearvoa, säilyttäminen varastossa ei ole järkevää, vaan se tulisi sijoittaa joko itse asuntoon tai muuhun turvalliseen paikkaan. Kiinteistöihin kohdistuva ilkivalta on Pänkäläisen mukaan jonkin verran vähentynyt viime aikoina
Murto- ja varkausvahingoista suurin osa, 30 000 vahinkoa on korvattu kotivakuutuksista. Tietysti vahingon aiheuttajalta voi yrittää saada korvauksia, mutta se lienee aina hyvin pitkä tie. Palo- ja vuotovahinkojen osalta käyrä on ollut nouseva 1980-luvun lopulta saakka. dessä varustelutaso on noussut. Palovahingoista hieman noin 4 500 on korvattu kotivakuutuksista, ja runsaat 2 500 yritysvakuutuksista. – Vahinkotapauksissa taloyhtiön vakuutus ei korvaa asukkaan irtainta omaisuutta, vaan korvaukset maksetaan ainoastaan kotivakuutuksesta. Käy tykkäämässä meistä 65 puolestaan pysynyt noin 10 000 tapauksessa 1980-luvun lopulta saakka. Murtovahinkojen osalta huippu oli 1990-luvun puolivälissä, jolloin niitä oli lähes 70 000. Juhani Karvonen. Vakuutusyhtiöt maksavat korvauksia satoja miljoonia Kiinteistöihin kohdistuneet murtovahingot ovat vähentyneet reippaasti 1990-luvun puolivälistä Finanssialan keskusliiton mukaan. Kotivakuutuksista korvattiin vuonna 2012 noin 20 000 vuotovahinkoa, korvaussummaltaan noin 90 miljoonaa euroa. Vakuutusyhtiöt korvaavat vuosittain murtovahinkoja noin 45 miljoonalla eurolla, palovahinkoja noin 180 miljoonalla ja vuotovahinkoja hieman yli 150 miljoonalla eurolla. Palovahinkojen määrä on Finanssisalan Keskusliiton turvallisuusasiantuntijan Aku Pänkäläisen mukaan moni palovahinko jäisi pienemmäksi, jos kiinteistössä olisi automaattinen sammutusjärjestelmä, lähinnä sprinkleröinti. Vuotovahingot ovat puolestaan vähitellen nousseet ja niiden määrä on nykyisin murtovahinkojen luokkaa eli noin 30 000 tapausta vuodessa. Yritysvakuutusten osalta korvaussumma oli vuonna 2012 runsaat 120 miljoonaa ja kotivakuutusten osalta alle 80 miljoonaa euroa
66. – Ennen hallintaanottoa on annettava kirjallinen varoitus. Vessan saa vetää yöllä ja suihkussakin saa yöllä käydä. Yhtiökokous päättää asunnon hallintaanotosta. Hallintaanotolla voidaan ehkäistä tämä. Jos asukas on jatkanut varoituksesta huolimatta häiritsevää käyttäytymistään, taloyhtiön hallitus kutsuu koolle yhtiökokouksen. Jos yhdeltä ei saada vastikkeita, on riski, että kulut tulevat muiden maksettaviksi. Taloyhtiöiden häiriötilanteet vaativat tarkkuutta Talouslama näkyy maksuhäiriöinä J ulkisuudessakin keskustellaan jatkuvasti siitä, mikä on asunnossa normaalia elämää ja mikä ei. Päätös tulee antaa osakkaalle ja asukkaalle tiedoksi 60 päivän kuluessa. – Tavanomaisen elämisen käsite muuttuu ajassa, sanoo Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli. Osakkeenomistaja menettää hallintaanotossa huoneiston hallinnan taloyhtiölle. Ääritapauksissa taloyhtiö voi ottaa osakkaan huoneiston hallintaansa määräajaksi osakkaan tai tämän vuokralaisen rikkomusten tai laiminlyöntien takia. Asuntoyhtiölaissa on säädetKiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli kertoi syyskuun alussa päijäthämäläisille isännöitsijöille hallintaanoton eri vaiheista. Osakas voi hallintaanoton jälkeenkin osallistua taloyhtiön kokouksiin ja käyttää äänivaltaa. Varsinaisesta hallintaanotosta päätettäessä osakas on tietysti esteellinen. – Maksuhäiriöihin tulee reagoida nopeasti erityisesti, jos taloyhtiössä on meneillään korjauksia. – Nykyisen taloustilanteen vuoksi erityisesti maksuhäiriötapaukset ovat lisääntyneet selvästi, Hupli kertoo. Hallitus varoittaa kirjallisesti Hallintaanotto etenee vaiheittain. Maksuhäiriöihin reagoitava nopeasti Hallintaanotto on asunto-osakeyhtiölaissa säädetty erityinen pakkokeino silloin, kun keskustelemalla ei saada asiaan ratkaisua. Tämä on osoittautunut usein hankalaksi, sillä harva naapuri on valmis todistamaan oikeudessa näkemäänsä tai kuulemaansa. Osakkeenomistaja ei menetä huoneiston omistusta, ainoastaan hallinta- oikeuden. Hallintaanoton kesto voi olla korkeintaan kolme vuotta. Hallintaanoton perusteita ovat vastikkeen maksun laiminlyönti, huoneiston käyttötarkoituksen vastainen käyttö, huoneiston huono hoito, häiritsevä elämä sekä järjestyksen säilymiseksi annettujen määräysten rikkominen. – Taloyhtiön on pystyttävä antamaan mahdollisessa moiteoikeudenkäynnissä näyttö häiriön laadusta. Osa asukkaista häiriintyy tavallisista asumisen äänistä, mutta paljon joudutaan myös sietämään asukkaiden häiritsevää käytöstä. Sen vuoksi taloyhtiön kannattaa ryhtyä hallintaanottoon vain kun perusteesta on asianmukaista näyttöä ja itse menettelyssä on noudatettu tarkoin lain säännöksiä
Lisääntyneet maksuhäiriöt näkyvät myös taloyhtiöissä, joissa yhä useammin joudutaan miettimään huoneiston hallintaan ottoa. Oma lukunsa on osakkaan tai vuokralaisen häiritsevä elämä, jonka tulkitseminen vaatii taloyhtiön hallitukselta huolellista perehtymistä. 67. – Yhdenkin asukkaan kärsimä häiriö riittää käynnistämään tapauksen tutkimisen, muistuttaa Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli
– Laki tunnistaa ainoastaan hallituksen varoituksen. Jenni Hupli muistuttaa kuitenkin, etteivät muistutukset korvaa varoitusta. Osa asukkaista häiriintyy tavallisista asumisen äänistä, mutta paljon joudutaan myös sietämään asukkaiden häiritsevää käytöstä. Jos osakas tai asukas ei valita päätöksestä tai tuomioistuin katsoo hallintaanoton olleen oikeute- Hallintaanoton vaiheet – Taloyhtiön hallitus päättää antaa osakkaalle ja asukkaalle varoituksen – Isännöitsijä laatii kirjallisen varoituksen – Varoitus annetaan tiedoksi lain mukaisesti – Jos ei oikaisua, yhtiökokous koolle päättämään hallintaanotosta – Yhtiökokouspäätöksen tiedoksianto (60 pv päätöksestä) – Moiteoikeus kanneteitse (30 pv tiedoksiannosta) – Jos päätöstä moititaan, edetään käräjäoikeuteen – Viime kädessä tuomioistuimesta haetun häätötuomion täytäntöönpano – Huoneiston vuokraus 68 tun, taloyhtiö voi vaatia, että asukas häädetään asunnosta. Sillä annetaan osakkeenomistajalle mahdollisuus korjata laiminlyönti. ty, että varoituksen voi antaa ainoastaan hallitus. Hallintaanottopäätöksen jälkeen osakkaalla ja asukkaalla on oikeus laittaa vireille kanne 30 päivän kuluessa siitä, kun päätös hallintaanottamisesta on annettu tiedoksi. Muistutukset eivät korvaa varoitusta Taloyhtiöissä saattaa olla tapana, että osakkeen omistajalle annetaan esimerkiksi kolme muistutusta. Hallintaanotolle tulee myös olla selkeä ja painava peruste, kuten jatkuva ja toistuva häiritsevä käyttäytyminen tai vastikemaksujen laiminlyönti. Tuomioistuin ratkaisee tällöin, onko hallintaanotto ollut aiheellinen
– Nykypäivänä tavaroita ei enää jätetä yhtiön pihamaalle, kuten on vielä muutamia vuosia sitten oli tapana. – Jos käy ilmi, että osakkeenomistaja moittii hallintaanottopäätöstä esimerkiksi menettelyssä tapahtuneen virheen perusteella, ja on mahdollista, että moite menee läpi, kannattaa taloyhtiön neuvotella, ettei oikeudenkäyntiä jatkettaisi. Huoneisto vuokrattava välittömästi Taloyhtiön on vuokrattava hallintaanotettu huoneisto käypään hintaan heti, kun se on tyhjä. Osakkeenomistajan on kuitenkin korvattava varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta yhtiölle jo aiheutuneet kustannukset vaikka oikaisu tapahtuisikin ennen yhtiökokousta. Epäselvissä tilanteissa on varminta antaa uusi varoitus. käräjäoikeudesta, ja sen täytäntöönpano kuuluu viime kädessä ulosottoviranomaiselle. – Mikäli huoneistossa asuva osakkaan vuokralainen ei ole syypää hallintaanottoon, on hänellä etusija asuntoon. Mikäli päätöstä ei moitita, voi taloyhtiö antaa omaehtoisen muuttokehotuksen. Soili Kaivosoja. – Voidaan ajatella, että varoitus on voimassa kohtuullisen ajan, joka on puolesta vuodesta vuoteen. Häädön toimittaa ulosottoviranomainen Yhtiökokouksen päätöksen tulee olla enemmistöpäätös. 69 joko hävitetään tai säilytetään omaisuuden arvosta riippuen. Päätöksessä on mainittava kohde, hallintaanoton kestoaika sekä hallintaanoton peruste. Jenni Hupli saa vastata usein kysymyksen, kuinka kauan varoitus on voimassa. Selvässä muotovirhetapauksessa tästä seuraisi taloyhtiölle isot taloudelliset menetykset. Kannattaa muistaa, että pääsääntöisesti oikeudenkäynnin häviäjä velvoitetaan korvaamaan myös voittajan oikeudenkäyntikulut. Häätötapauksessa ulosottomiehen asettama muuttopäivä on yhdestä kahteen viikkoa ulosottomiehen muuttokehotuksen tiedoksisaantipäivästä. Osakkaan ja vuokralaisen moiteoikeus on 30 päivää tiedoksisaannista. Vuokrasopimus kannattaa kytkeä hallintaanoton päättymiseen. Lykkäyksen takaraja on pääsääntöisesti kaksi kuukautta. – Suosittelen aina, että hallintaanoton kestoksi määritellään tarkasti kolme vuotta. Muuttopäivään voi hakea lykkäystä. Mikäli huoneistoon jää omaisuutta, se Yksi varoitus riittää hallintaanottoon. Jos tilaa ei luovuteta taloyhtiön hallintaan, tulee taloyhtiön hakea oikeusteitse häätöä. Mikäli oikaisua ei osakkeenomistajan taholta kuitenkaan tapahdu, jätetään hallintaanotto yhtiökokouksen päätettäväksi. Kun vuokrista on katettu mahdolliset vastikerästit, hallintaanottokustannukset sekä välttämättömät korjauskustannukset, tilitetään ylimenevä osa osakkaalle. Häätötuomio haetaan Lukostojen saneeraukset – Uusimmat Abloy avainjärjestelmät: mekaaninen Sento ja sähkömekaaninen Protec2 CLIQ – Abloy Optima kulunhallinta Avainhallinta- ja huoltosopimus – Nopea ja suojattu avaintoimitus – Aina ajan tasalla oleva avainrekisteri – Huoltosopimuksella varmistat myös jatkossa, että lukostoa huoltaa valtuutettu Abloy-palvelu Palonsulkujärjestelmät ja savunpoisto – Palonsulkujärjestelmien suunnittelu, asennus ja huolto – Savunpoistojärjestelmien huollot – Paikalliset paloilmoitusjärjestelmät ullakoille, kellareihin yms. tai häiritsevä käyttäytyminen. Osakkaan tulisi maksaa yhtiövastikkeet myös hallintaanoton ajalta, vaikka yleensä maksuhalukkuus loppuu hallintaanottoon. Yhtiökokouksen päätös on annettava osakkeenomistajalle tiedoksi kirjallisesti ja todistettavasti, samoin kuin varoitus. – Tilitys on suositeltavaa tehdä kuukausittain, Jenni Hupli suosittelee. Rovaniemen hovioikeus on vuonna 2000 antanut päätöksen, että 1,5 vuotta on liian pitkä aika. Oikaisu on kuitenkin tehtävä ennen asiasta päättävää yhtiökokousta
Jorma Suurosen mielestä varastotiloja ei voi olla koskaan liikaa. Yhteisten tilojen määrä kerrostaloissa vähenee, ostajat eivät valmiita maksamaan Varastotiloja ei ole koskaan liikaa, kylmäkellarit ja saunat jäämässä historiaan 70
Taloissa on kuivaushuone ja varastotilat sekä erillinen varasto urheiluvälineille ja lastenvaunuille. Yhteiset saunatilat alkavat olla harvinaisuus uudiskohteissa ja saneerauksissa saunatiloja on muutettu asunnoksikin. Lasitettu terassi sopisi vaikka pieneksi kokoontumistilaksi. Asunto Oy Kasarmimme eessä on yhteinen sauna, johon talon asukkaat voivat ottaa vakiovuoron. Suuronen tietää Turussa kokeillun saunoja yksiöissä. Kuivaushuoneella korkea käyttöaste Selkäsuonkatu 11:ssä on kaikkien taloyhtiöiden yhteinen kerhohuone sekä väestönsuoja. Pienessä portissa yhteiset tilat ovat minimissään. Saunaa ei käytetä, vaikka talossa on saunattomia yksiöitä. Itse olen saunonut kerran. – Urheiluvälinevarasto on tarpeen, koska lastenvaunut jäävät helposti porraskäytävään. Kattotasolla sijaitsevassa saunassa on lasitettu oleskelutila. Asukkaat ovat oivaltaneet, että pyykin kuivaaminen omassa asunnossa vie sisäilman laatua huonoksi ja periaatteessa voi aiheuttaa pitkässä juoksussa kosteusvaurioita. Yhtiöistä kaksi, Asunto Oy Kasarmimme eessä ja Hämeenlinnan pieni Portti, ovat uudiskohteita, kaksi muuta Asunto Oy Selkäsuonkatu 11 ja 7 on saneerattu joitakin vuosia sitten. Tuloksena oli, että asukkaat käyttivät saunoja tavaravarastoina. – Nykyisin taloihin ei kannata rakentaa saunoja, jollei niillä ole jotakin erikoista poikkeuksellista ideaa, sanoo taloyhtiöiden hallituksen puheenjohtaja Jorma Suuronen. Sen sijaan kerhohuoneen käyttö on hyvin vähäistä.. – Löylyt on hyvät, sen tiedän kokemuksesta. ämeenlinnassa Kruunuasunnot Oy:n saneeraamassa ja rakentamassa, neljän taloyhtiön ja kuuden kerrostalon kokonaisuudessa, yhteiset tilat on harkittu tarkkaan. – Kuivaushuoneen käyttöaste on 80 prosenttia. H Rakennuttajat tinkivät yhteisistä tiloista, eivätkä asukkaat ole uudiskohteissa välttämättä halukkaita maksamaan yhteisistä tiloista. Muiden talojen asukkaat voivat halutessaan saunoa vakiovuorojen ulkopuolella. – Sauna rakennettiin juuri yksiöitä varten, koska isommissa asunnoissa on huoneistokohtaiset saunat. Muutama vuosi sitten valmistunut sauna näyttää yhä kuin uudelta. – Yhdessä saneeratussa kohteessa on rantasauna, joka on erittäin suosittu. 71 Yhteissaunojen käyttöaste on monissa taloyhtiöissä pieni. Asukkaat ovat kokeneet varaston hyväksi, koska esimerkiksi lastenvaunut saa lukkojen taakse. Selkäsuonkadun yhtiöt ovat valmistuneet 1960-luvulla, Pieni portti valmistui vuonna 2007 ja Kasarmimme eessä vuonna 2010. Sauna on vielä neljän vuoden jälkeen kuin uusi. Varastotiloja ei sen sijaan tunnu olevan koskaan liikaa. Saunasta rakennettiin hieman tyylikkäämpi pesuhuoneen seinään tehdyllä värikuvioinnilla. Kaikkien taloyhtiöiden yhteinen polkupyörävarasto on pihalla
– Emme ole vielä rakentaneet yhteenkään kiinteistöömme niin paljon varastotilaa, ettei sitä olisi saatu vuokratuksi, naurahtaa Solkinen.. – Esimerkiksi 50 neliön huoneiston hintaan tällaisella pysäköinnillä on jo melkoiset kustannusvaikutukset normaalikokoisessa kerrostalokiinteistössä. Maanalainen pysäköinti voi nostaa asuntojen hintaa melkoisesti. – Saunojakaan ei tunnuta kaipaavan, ei välttämättä edes huoneistokohtaisia. Saunan remontointi 72 maksaa kaikkea nollasta eurosta 4 500 euroon neliöltä. Erikoistilat maksavat puolitoistakertaisesti Kruunuasunnot Oy:n kehitysjohtajan Juhani Solkisen mukaan erikoistilojen kustannukset ovat karkeasti ottaen puolitoistakertaiset verrattuna asunnon rakentamiskustannuksiin. Kylmätilojen rakentamiseen ei ole yleensä juurikaan halukkuutta. Saunoja rakennamme lähinnä enää suuriin perheasuntoihin. Sauna ei ole enää ehkä yhtä arvostettu osa huoneistoa kuin se oli joskus ennen. – Kyse on nimenomaan käyttötarpeen vähentymisestä. Me olemme omissa kohteissamme pikemminkin muuttaneet vanhojen saneerattavien kiinteistöjemme yhteisten tilojen käyttötarkoitusta kuin rakentaneet niitä lisää, sanoo Savolainen Savolaisen mukaan kylmäkellareita ei uudiskohteisiin enää rakenneta, koska huoneistokohtaiset kylmälaitteet riittävät asukkaiden tarpeisiin. Maalajista ja paikasta riippuen maanalainen pysäköinti tulee maksamaan Solkisen mukaan 30–50 000 euroa. Pekka Tattari, Jorma Saarinen ja Jukka Stolt istuvat usein iltaa taloyhtiön yhteisessä olohuoneessa. Tietysti hinta riippuu suuresti saunan koosta ja varustuksesta. – Jos asuinhuoneiston rakentamiskustannukset ovat 3 000 euroa neliöltä, saunan kustannukset ovat 4 500 euroa neliöltä. – Asunnon ostopäätös tehdään entistä useammin hinnan perusteella, minkä takia ei yhteisistä tiloista haluta maksaa. Urheiluvälinevarasto sopii lastenrattaiden säilytykseen. Asunnon hankintaan vaikuttaa suuressa määrin hinta. Asukkaat eivät halua maksaa ylimääräisistä neliöistä, eivätkä rakennuttajat ole niitä kovin innokkaasti tekemässä. Savolainen huomauttaa, ettei yhteisten saunojen kuluja ja kustannuksia peitetä ainakaan saunamaksulla. Varastotilojen rakentamisessa ei vielä koskaan ole tullut katto vastaan. Kylmätilat muuttuneet varastoiksi Kruunuasunnot Oy:n toimitusjohtaja Reijo Savolainen näkee pitkässä juoksussa yhteisten tilojen rakentamistarpeen vähentyneen. – Kaavoittajat haluavat autot pois katujen varsilta. Saneerauskohteissa kylmätiloja on muutettu varastoiksi. – Jos kylmätilan rakentaminen maksaa 40 000 euroa, mutta käyttäjiä olisi yksi koko taloyhtiössä, ei tilojen rakentamisessa ole mieltä. Varsinkin laajoissa kaupunkikeskustoissa uudisrakennuksiin tehdään maanalainen pysäköinti
– Väestönsuojien rakentamisessa on toimittava sisäministeriön ohjeiden mukaan, eikä niiden rakentamisesta vieläkään päästy eroon. – Laki antaa joustovaraa osaan yhteisten tilojen rakentamisesta, mutta asemakaavat sanelevat, missä määrin yhteisiä tiloja tulee kohteeseen sijoittaa. Kohteen sijainnista ja joukkoliikenneyhteyksistä pitäisi riippua nykyistä enemmän, miten paljon autopaikkoja rakennetaan. Jos taloyhtiössä on kiinnostusta yhteisille tiloille, ei meillä ole mitään niiden rakentamista vastaan. – Asukkaat haluavat hoitaa pyykkihuollon omassa huoneistossaan. Suomalaisen rakentamisen suurin ero muun muassa keskieurooppalaiseen rakentamiseen ovat luonnollisesti saunatilat. Juhani Karvonen 73. Varastot voivat viedä suhteettomasti tilaa kiinteistön koko- Pekka Tattari pitää saunan yhteydessä olevaa lasitettua terassia mukavan suojaisana paikkana. Varsinaista luksusta on kuitenkin yhteinen olohuone, sekin katetasolla. naisneliöistä. – Meillä on erittäin hyvä yhteissauna lasitettuine terasseineen. – Monilla on arvokasta omaisuutta esimerkiksi maastopyöriä, joita ei haluttaisi viedä yhteiseen varastoon, eikä kantaa aina vaikka omalle parvekkeelle. Pekka Tattari ja Jorma Saarinen kehuvat yhteisiä tiloja. Alakertaan on tulossa yksityinen kuntosali ja talon asukkailla on mahdollisuus käyttää laitteita päiväsaikaan, kertovat miehet tyytyväisinä. – Yhteissaunaakaan ei ole kuopattu. Pesutupien rakentaminen omistusasuntokiinteistöihin on jäämässä pois. Omat tutkimuksemme kuitenkin osoittavat, että yhteisiin tiloihin on vain silloin maksuhalukkuutta, jos tilat ovat riittävän korkeatasoiset, sanoo Korkiamäki. Yhteistiloja toivotaan – maksajat harvassa Rakennuskonserni NCC:n maajohtajan Juha Korkiamäen mukaan uudistuotannossa hyvät taloyhtiön yhteiset tilat ovat toivottuja, mutta vain harvoissa kohteissa asukkaat ovat niistä valmiita maksamaan. Saunaosastoa ei kuitenkaan enää rakenneta kellarikerrokseen, vaan katolle, josta saattaa avautua vaikkapa merinäköala. Yleensä kaava määrää ne huomioimatta todellista tarvetta. Väestönsuojat aiheuttavat kerrostaloissa isot rakentamiskustannukset. Oman varaston käytettävyys on osoittautunut kuitenkin hieman huonoksi. Autopaikat määräytyvät asemakaavan mukaan. Aika kuluu iltoja istuskellessa ja mukavia puhuessa. Tilanne on erikoinen myös siinä mielessä, että ympäristöministeriö olisi valmis luopumaan niiden rakentamisesta. Uudistuotannossa halutaan yleensä huoneistokohtaiset sau- nat. Vaikkeivät asukkaat itse käyttäisikään saunoja, niiden olemassaolo koetaan tärkeänä asunnon mahdollisen jälleenmyynnin kannalta. Terassilla ja sisäpihalla saa olla ohikulkijoiden katseiden ulottumattomissa, kehuu Tattari. Toivottavasti tulevaisuudessa autopaikkoja rakennetaan ensisijaisesti tarpeen mukaan, sanoo Korkiamäki. Talon sisäpiha on katteella, joka muutaman metrin korkeudella katutasosta. Omien varastojen käytettävyys huono Joissakin uudiskohteissa on kokeiltu myös yksityisiä varastoja yhteisen varaston sijasta. – Autopaikat rakennetaan ainakin osittain tyypillisesti maan alle, jolloin niiden kustannusvaikutus on erittäin suuri. Joissakin kohteissa varsin onnistunut ratkaisu on ollut sijoittaa irtaimistovarastot kerroskohtaisesti lähemmäs asukasta, jolloin niiden käytettävyys paranee. – Huoneessa on televisio, sohva, nojatuoleja ja pieni keittiönurkkaus. Yhteinen olohuone on jo luksusta Hämeenlinnassa kolmostien katteen päällä sijaitsevassa, NCC:n rakentamassa senioriasuntokohteessa alaikäraja asunnon omistamiselle on 55 vuotta
Tällä hetkellä Suomen suurin aurinkovoimala on Salossa entisen Saloran tehdaskompleksin, nykyisen Astrum-keskuksen katolla. Palvelu on suunnattu aurinkoenergiasta kiinnostuneille, jotka haluavat vaikuttaa ympäristöystävällisen energiatuotannon lisäämiseen, mutta joilla ei ole halua tai mahdollisuutta investoida omaan kiinteistöön asennettaviin paneeleihin. – Idea nimikkopaneelista kypsyi vuodenvaihteessa 2013– 2014, kertoo Helsingin Energian energiaratkaisujen yksikön päällikkö Perttu Lahtinen. – Verkkoon on integroitu kolme megawattia eli noin 3 000 kilowattia aurinkosähköä, kertoo Lahtinen. Voimalan avulla sähköverkkoon kytketyn aurinkoenergian määrä Suomessa lisääntyy noin kymmenen prosenttia. Tällä hetkellä Ympäristöpenniasiakkaita on yli 6 000. H elsingin Energia aloittaa ensi keväänä uuden palvelun, jossa asiakkaiden on mahdollista hankkia kuukausihinnalla aurinkovoimalasta oma nimikkopaneeli ja sen tuotanto itselleen. Tavoitteena vaikuttavia tekoja aurinkoenergialla Sähkönkuluttajalle oma nimikkopaneeli Helsingin Energia on kehittämässä konseptia, jossa sähkönkuluttaja voi hankkia nimikkoaurinkopaneelin, joka ei sijaitse oman talon tai taloyhtiön, vaan energiayhtiön tai muun toimijan katolla. Osa laajempaa strategiaa Suvilahden aurinkovoimalainvestointi tulee maksamaan noin 600 000 euroa ja siihen käytetään Helsingin Energian Ympäristöpenni-tilille kertyneitä varoja. Kuva: Helen. – Aurinkovoimalan lopullinen tarkka hinta ei vielä ole tiedossa. – Asiakas ei sitoudu tekemään lopullista ostopäätöstä tässä vaiheessa, mutta ennak-. – Käytännössä kyse on energiayhtiön asiakkaista, jotka maksavat sähköstään korkeampaa hintaa saadakseen lisää uusiutuvaa energiaa Suomeen, selventää Perttu Lahtinen. Havainnekuva valmiista voimalasta, joka alkaa tuottaa sähköä kevättalvella tai keväällä 2015. Suurimman yksikön eli Areva Solarin rakennuttaman voimalan kapasiteetti on 322 kWp minkä tuottamiseksi tarvitaan 1 344 aurinkopaneelia, jotka peittävät noin 4 000 neliömetriä monitoimikiinteistön kattopinta-alasta. Ennakkovarauksia on otettu vastaan heinäkuusta lähtien. Laitos rakennetaan Helen Sähköverkko Oy:n sähköaseman katolle Helsingin Sörnäisiin Hanasaaren hiilivoimalan naapuriin. Tuleva pienvoimala tuottaa energiaa yli 300 kWp teholla. Laitetoimittajien kanssa käydään vielä neuvotteluja. – Helsingin Energian voimalasta tullee vähintään toiseksi 74 suurin yksikkö. Sähkövoima- ja automaatioteknologiayhtiö ABB:llä on Pitäjänmäellä tehdasalueellaan noin 180 kilowatin aurinkosähkövoimala. – Helsingin Energian voimala koostuu 1 200 aurinkopaneelista, joiden vuotuinen tuotantomäärä tulee olemaan yli 260 MWh, eli noin 130 kerrostalokaksion vuosikulutuksen verran. Sähköaseman katto ja julkisivu saneerataan ennen paneelien asennusta. Ympäristöpennin perusperiaatteena on käyttää tilin tuotto lyhentämättömänä hiilidioksidipäästöjä vähentäviin energiainvestointeihin ja uusiutuvien energiatuotantomuotojen käytön lisäämiseen. Sähköaseman katto ja julkisivu saneerataan, minkä jälkeen paneelit asennetaan katolle. Siitä tulee siis ainakin Helsingin suurin, kertoo Perttu Lahtinen
– Voimalan avulla sähköverkkoon kytketyn aurinkoenergian määrä Suomessa lisääntyy noin kymmenen prosenttia. Suvilahden laitoksesta tulee Suomen toiseksi suurin aurinkovoimala kertoo Perttu Lahtinen. Uskon heidän haluavan tehdä vaikuttavia tekoja, hiilineutraaleja ratkaisuja. – Maailmalla – kuten myös Suomessa esimerkiksi Helsingin Viikissä – paneeleita on integroitu myös uusien kerrostalojen parvekkeisiin ja julkisivuihin. – Kuluttajat viime kädessä päättävät, miten nopeasti aurinkosähkö yleistyy. Klaus Susiluoto Aurinkosähköä vai valoenergiaa. Aurinkosähkön sijaan voisi käyttää nimeä valoenergia tai fotonienergia. Etelä-Suomessa jokainen neliömetri vastaanottaa vuoden aikana vaakatasossa laskettuna noin 900–1000 kilowattituntia auringonsäteilyä. – Keskitettyjen aurinkovoimaloiden aurinkosähkön lisäysvaikutus pohjoismaisilla sähkömarkkinoilla on joka tapauksessa yhtä suuri kuin kiinteistökohtaisessa tuotannossa. kovaraajilla on etuosto-oikeus. Nykyään alle 50 kVA aurinkosähköjärjestelmien tuotanto on verotonta. Oleellista on valon määrä, ei ilman lämpötila. Tyypillisesti jokainen asennettu kWp tuottaa vuosittain noin 800–850 kWh:ta sähköä. Kuluttajille aurinkopaneelipaketteja Helsingin Energian strategisena tavoitteena on hiilidioksidineutraali energiantuotanto. Esimerkkinä voidaan käyttää tyypillistä sähkölämmitteistä omakotitaloa, jonka vuotuinen sähkönkulutus on noin 25 000 kWh:ta. – Me myymme myös aurinkosähköjärjestelmiä kuluttajille avaimet käteen -paketteina, joissa on mukana myös konsultointi ja asennus. Verottomuus säilyy myös 50–2000 kVA järjestelmissä, mikäli sähköä ei siirretä verkkoon. Vuotuista sähköntuottoa mitataan kWh:na eli kilowattitunteina. Aurinkopaneelit tuottavat tasasähköä. Aurinkoenergiaratkaisujen kehittäminen on merkittävä osa strategiaa. Perttu Lahtinen toivoo, että kaikkea tuotettua aurinkosähköä kohdeltaisiin vero- ja ohjauskeinonäkökulmasta tasavertaisesti. Viikissä on integroituja paneeleita asuinrakennuksen lisäksi Ympäristötalossa. Palvelun varsinainen myynti alkaa syyskuun lopulla. yksi osa paikallista aurinkosähköstrategiaa. Vain keskitalvella joulu–tammikuussa, jolloin aurinko on päivisinkin matalalla, auringon energiaa ei juurikaan saada talteen. Jotta sähkö saadaan kiinteistön käyttöön, syötetään tasasähkö inverttereihin eli vaihtosuuntaajiin. Tämä ilmoittaa, kuinka paljon asennettu järjestelmä vuosittain tuottaa sähköä. Myös vanhojen kerrostalojen katoille on kiinnostusta asentaa aurinkopaneeleita. Huipputeho eli kWp riippuu järjestelmän koosta. Tasapuolisuus veroissa ja tukijärjestelmissä Perttu Lahtinen toivoo, että kaikkea tuotettua aurinkosähköä kohdeltaisiin vero- ja ohjauskeinonäkökulmasta tasavertaisesti. Helsingin Energia sitoutuu rakentamaan kysynnän mukaan lisää aurinkoenergian tuotantoa Suvilahden projektin lisäksi. Tällaisia paketteja menee erityisesti omakotitaloihin. Aurinkosähkön yhteydessä tehosta puhutaan kWp:nä eli kilowattipeakinä. Kuva: Klaus Susiluoto 75. – Selkeitä lukumäärä tai prosenttitavoitteita meillä ei kuitenkaan ole. Kilowatteina aurinkoenergiaa saadaan paneeleista vuoden mittaan keskimäärin lähes yhtä paljon kuin Saksassa. – Lisäksi tarjonnassamme on taloyhtiöihin ja kiinteistöihin sovitettuja aurinkosähköjärjestelmiä. Mitä tarkoittavat kWp ja kWh. Nimikkopaneeli on siis vain Tällä hetkellä Suomen suurin aurinkovoimala on Salossa. Tällöin 2 kWp:n järjestelmällä saadaan tuotettua noin 7 prosenttia sähkönkulutuksesta. Tällä tarkoitetaan huipputehoa, joka saadaan parhaimmillaan tuotettua. Yleensähän tuki- tai veroratkaisujen perimmäisenä tavoitteena on jonkin tuotantomuodon edistäminen markkinamielessä mahdollisimman tasapuolisesti. Helsingin Energia ostaa kuluttajan tuottaman ylijäämän vapaaehtoisesti markkinahintaan
Kuvassa asennetaan aurinkokeräimiä Östersundomiin. Kuva: Helen. Myös lämpöä ja käyttövettä tuottavat aurinkokeräimet yleistyvät. > RALA-pätevyys – vastuullinen kumppani 76 www.laaturemontti.fi Kattoluuri 03 3398 6722. as k u d a a l a ja e p o n ä t Tee ontti! m e r o t t ka > Pitävä aikataulu, kiinteä hinta ja yksi lasku työn valmistuttua > Omat ammattimiehet ja rakennuskoneet Meillä on jo 21 vuoden ja yli > Asennustyölle 5 vuoden takuu, tiilikatoille 9 000 kattoremontin kokemus. 30 ja teräskatteen pinnoille 20 vuoden Huolehdimme kaikesta ”avai- materiaalitakuut luotettavuutta, oma met käteen”, joten hanke on > AAA-luokan remonttien rahoitus ilman etumaksuja yhtiöllenne ja asukkaille tai osalaskuja mahdollisimman vaivaton
Asukasta kohti laskettuna Suomi jää aurinkosähkön käytössä paljon jälkeen Saksasta, Italiasta ja Espanjasta. Helsingin Energia on mukana uudella Östersundomiin asuinalueella tehtävissä lähilämpöratkaisuissa hybridimallilla eli yhdistelemällä erilaisia lämmönlähteitä. Saksassa ja Italiassa tuotetaan vuonna 2014 noin 6–7 prosenttia sähköstä aurinkoenergialla. Lisäksi pankki ennakoi, että myös Intia, Etelä-Afrikka, Meksiko, Autralia, Lähi-itä, Etelä-Amerikka ja Kaakkois -Aasia vaikuttavat merkittävästi kysynnän kasvuun. Euroopassa on kuitenkin viime vuosina asennettu aurinkosähköä yhtä paljon kuin muuta sähkön tuotantokapasiteettia yhteensä. Suurin osa on mökkijärjestelmiä, joita ei ole liitetty sähköverkkoon. Apua! Huoltomies hukkasi yleisavaimen. Maailman aurinkosähkökapasiteetti oli vuoden 2013 lopussa noin 140 GW, josta 80 GW oli Euroopassa. Östersundomiin aurinkokeräimiä Auringosta tuotetaan yhä useammin myös lämpöä ja käyttövettä aurinkokeräinten avulla, myös kerrostaloihin. Kasvu on ollut nopeaa. Alueelle käytetään muun muassa aurinkolämpöä, biopolttoaineita ja maalämpöä. Rahoitusta aurinkoenergiaprojekteihin on vuonna 2014 paremmin tarjolla ja se on aikaisempaa halvempaa. Pääsyoikeuksien hallinta on nopeaa ja helppoa, kadonneet avaimet voidaan poistaa järjestelmästä käden käänteessä. Aurinkokeräimiä varaajineen on jo asennettu Sakarinmäen koulu- ja monitoimikeskukseen. Saksa, Italia ja Espanja kärjessä Ei aukea enää. Esimerkiksi Saksassa asennettiin 3,5 GW vuonna 2013. Suomeen on asennettu noin 10 MW aurinkosähköä, jonka osuus kaikesta sähköstä on alle promillen luokkaa. Varmuudella voi sanoa aurinkosähkön tehneen läpimurron monessa maassa. DB uskoo, että tänä vuonna kysyntä kasvaa 46 gigawattiin ja vuonna 2015 jopa 56 gigawattiin. Esimerkiksi investointipankki Deutsche Bank nosti hiljattain kysyntäennustettaan aurinkoenergialle vuosina 2014–2015. Sillä aukeaa kiinteistön kaikki ovet. DB ennustaa, että kasvava kysyntä Yhdysvalloissa, Japanissa ja Kiinassa yllättää tänäkin vuonna. Tulevaisuudessa aurinkokeräimiä voidaan liittää kokonaisiin asuntoalueisiin. Kasvun odotetaan jopa kiihtyvän kaavaillusta. Deutsche Bank nosti aurinkoenergianäkemystään Suomalainen iLOQ on maailman ainoa elektroninen lukitusjärjestelmä, joka kehittää tarvitsemansa sähköenergian avaimen työntöliikkeestä. Myös esimerkiksi Ruotsi ja Tshekki ovat panostaneet 2010-luvulla aurinkoenergiaan. Käytännössä lähilämpö tarkoittaa esimerkiksi, että auringon paistaessa käytetään aurinkolämpöä, maalämmöllä katetaan peruskuormaa ja kovilla pakkasilla poltetaan kiinteitä tai nestemäisiä biopolttoaineita. Vuonna 2013 maailmassa asennettiin uutta kapasiteettia 36 GW, josta 11 GW Euroopassa – maanosan ylivoima on siis hieman taittunut. Lähteet: Fortum, Deutsche Bank, Motiva, Energiateollisuus www.iLOQ.com 77
Kehityspäällikkö Heikki Kauranen pitää alan keskittymisen suurena syynä isännöitsijöiden eläköitymistä. Suomessa on puolenkymmentä alan ketjua laskentatavasta riippuen. Kiinteistötahkolalla on vuokranvälitystä ja kiinteistönvälitystä. I sännöintiliiton kehityspäällikön Heikki Kaurasen mukaan Isännöintiliiton tietoon tulee vuosittain muutamia liiketoimintakauppoja. Realia Group ja Ovenia Group ovat pääomasijoittajien omistamia ketjuja. – Isännöinnin hinnat eivät ole sillä tasolla kuin niiden pitäisi olla. Isännöinti on vain yksi osa toimintaa. Usein kyse on yrittäjän eläköitymisestä. YIT:hen aikoinaan kuulunut kiinteistömanageerausta harjoittava Corbel Oy on viime vuosina ostanut joitakin isännöintialan yrityksiä Tampereen ja Keski-Uudenmaan alueilla. Kiinteistötahkola ja REIM Group ovat yksityisomistuksessa olevia ketjuja. OP-Pohjola ryhmää Kauranen ei laske samalla tavoin ketjuksi, koska omistus ja päätösvalta kuuluvat paikallisille pankeille. Hintojen on pakko nousta. Forssan, Salon ja Someron suunnalla paikalliset alan toimijat yhdistyivät tänä vuonna. 78 Realia Groupilla ja Ovenia Groupilla on vuokranvälitystä, kiinteistönvälitystä ja kiinteistömanageerausta. – Tyypillisesti ikääntyvä alan yrittäjä myy liiketoimensa suuremmalle ketjulle ja jää itse 1–2 vuodeksi jatkamaan töitä työntekijänä. Yhden isännöitsijän yrityskin voi menestyä palvelulla. Juhani Karvonen. REIM Group on melko puhtaasti isännöintialan ketju. Isännöintiala ketjuuntuu hitaasti yrittäjäkunnan vanhetessa Eläköityminen poikii liiketoimintakauppoja Isännöintiala keskittyy hitaasti ketjujen ostaessa alan pieniä yrityksiä. Kaurasen mukaan alalla kilpailu on kovaa, mikä saattaa lisätä yrityskauppojen määrää ja ketjuuntumista. –Yrityskauppoja OP-Pohjola -ryhmän isännöintiyritykset eivät ole tietääkseni tehneet kovin usein. Kaikki ketjut ovat kiinnostuneet yrityskaupoista, mutta yrityskentässä tilanne on ollut viime vuosina staattinen. – Corbelin ostamat isännöintialan yritykset ovat jatkaneet entisillä nimillään. Nykyisin isännöitsijän työmäärä ja palkkataso eivät kohtaa
79 – Uuden isännöitsijän palkkaaminen edellyttäisi 15-18 uutta taloyhtiötä, mutta meikäläisen olisi tuurattava hänen lomansa, joten oma työmääräni kasvaisi. – Realia on ostanut vuosien varrella alan pieniä yrityksiä satakunta eri puolilla maata. Ryypön mukaan yritysten voi olla vaikea edes päästä tarjoamaan palveluita suurille isännöintialan ketjuille. Ryypön mukaan isännöintialan monimutkaistuminen saa aikaan ketjuuntumista. Suurissa yrityksissä asiapaperit tuppaavat katoamaan. Juhani Karvonen. Kun Realia ja OP-Isännöinti yhdistyivät, tilanne on aika tavalla sama kuin Karkkilassa. – Niiden isännöintiä ovat hoitaneet tai hoitavat esimerkiksi tilitoimistot tai oto-isännöitsijät. – Minulla on omakohtainen kokemus siitä, että putkiurakointia tekevälle yrityksille ilmoitettiin, että tämä pääsee tekemään tarjouksen suuren ketjun isännöintitoimistolle, jos ensiksi mainostaa ketjun lehdessä. Suurista yrityksistä puuttuu usein väliportaan johto ja toiminnot voi olla hajautettu moneen paikkaan. Eniten isännöintipalveluita kysyvät 2–15 huoneiston taloyhtiöt. – Sen verran menee, että ehdin tutustua uuteen kohteeseen kunnolla. Joskus on nukuttavakin. Ryypön mukaan yhdistymisten myötä palveluiden laatu saattaa heikentyä. Kärsijä on yksittäinen taloyhtiö tai asukas. Uusia kohteita ei niin vain tule. – Kahden ihmisen ja yhden isännöitsijän perheyrityksessä ei voi olla enempää kiinteistöjä. Pieni yritys menestyy palvelulla P ienellä paikkakunnalla isännöinnin keskittyminen tuntuu etenkin asiakaspalvelussa. Karkkilaisen Isännöinti M. – Pidi mummoa kädestä kiinni ja soitin ambulanssin. Ahneudella on huono loppu. Ratkaisu on myydä yritys, saada siitä hieman rahaa ja alkaa työskennellä helpomman kautta. Satakunta kokousta joka kevät Ryyppö ei havittele lisää asiakaskuntaa. Minullekin ehdotettiin kauppaa, mutta toivotin ehdottajille hyvää päivän jatkoa. Hoidan yksin 38 kiinteistöä, sanoo Ryyppö. Pienellä yrityksellä työntekijämäärän lisäämiseen on korkea kynnys. Kun kadun toisella puolella vanhus pyörtyi asunnossaan ja vanhuksen poika pyysi Ryyppöä käväisemään asunnossa, palvelu pelasi. Tuskin Realian toimiston isännöitsijä olisi tätä tehnyt. Minusta se oli aika törkeää, Vesa Ryyppö toteaa. Eläkeiän lähestyessä moni isännöitsijä haluaa päästä helpommalla varsinkin, kun meille asetetaan uusia säännöksiä ja vaatimuksia koko ajan. Ryypön toimitusjohtaja Vesa Ryyppö saa lähes viikoittain pyyntöjä isännöinnistä, mutta uusia asiakkaita toimisto ei voi enää hoitaa. Ryypön lisäksi Karkkilassa on Realia. Noin 10 000 asukkaan kaupungissa on enää kaksi isännöintialan yritystä. – Esimerkiksi Vihdissä on jäljellä yksi yksityinen alan toimisto. Olemme joskus metsästäneet panttikirjoja kuukausikaupalla, koska kukaan ei oikein tiedä, missä asiapaperit ovat. – Vain harva yksityinen toimisto saa jatkajan yksityisestä yrittäjästä. – Hinnat ovat pysyneet hyvin vakaina viitisentoista vuotta. Ryyppö on tähän asti ottanut asiakkaakseen yleensä vuodessa yhden uuden taloyhtiön. – Henkilökohtainen palvelu hukkuu suurissa yksiköissä ja ajantasatietoa katoaa. Karkkilaan on rakennettu viimeksi kerrostalo vuonna 2008 ja väki- Vesa Ryypön mukaan eniten isännöintipalveluita kysyvät 2–15 huoneiston taloyhtiöt. Palvelu on pienen yrityksen valtti. luku on laskenut jo useita vuosia peräkkäin. Yhdellä taloyhtiöllä saattaa olla vuodessa jopa neljä eri isännöitsijää, joten tietoa saattaa olla monen henkilön takana. Keväisin kokouksia on satakunta, eikä yksi mies sen suurempaa kokousmäärää ehdi vetää läpi. Isännöinti uudistuu jatkuvasti ja vaatii entistä ammattimaisempaa otetta. Ryyppö saa tarjouksia etenkin lähikunnista Vihdistä, Lohjalta Nummi-Pusulasta. Ketjuuntuminen ei ole laskenut hintoja. – Määrällisesti enempää asiakkaita en voi hoitaa
Organisaatio on pidettävä matalana, eikä se pääse paisumaan suhteettoman suureksi kuten suurissa ketjuissa on vaarana. Kauppa merkitsee, että kaupan kohteena olevassa yrityksessä omaksutaan meidän toimintakulttuurimme. Pienille taloyhtiöille tarkoitettua pakettia ei tässä mittakaavassa muilla ole. Jos yrittäjä tarvitsee apua, esimerkiksi hän itse tai joku avainhenkilö sairastuu, hän saattaa kokea yrityskaupan vaihtoehdoksi, sanoo Tahkola. Kiinteistötahkola tekee yrityskauppoja vuosittain K iinteistätahkola-konsernissa työskentelee yhteensä yli 140 isännöintialan ammattilaista kuudessa toimipisteessä. 80 voidaan taloyhtiössä hoitaa itse. Isännöinnin perusasiat kuten tilinpäätös tai kokoukset kuuluvat palvelupakettiin, mutta lisätyöt taloyhtiö voi teettää tuntityönä. Isännöintialalle syntyy jatkuvasti uusia velvoitteita, viimeksi heinäkuun alusta urakoiden ilmoittamisvelvollisuus. – Yrityskaupat syntyvät yleensä myyjän tarjouksesta. Jokaisella paikkakunnalla palvellaan isännöinnissä ja asuntovuokrauksessa. Kiinteistötahkolan tytäryhtiö Talotili Oy on luonut 5-15 huoneiston rivitaloille oman minipaketin, jossa on supistettu isännöinnin tunteja. Taloyhtiöt kokevat, ettei niiden tarvitse maksaa liikaa isännöistä. Juhani Karvonen. Kiinteistötahkola joutuu hylkäämään enemmän yrityskauppatarjouksia kuin hyväksymään niitä. Konsernin toimitusjohtajan Seppo Tahkolan mukaan yrityskauppoja syntyy 1–5 vuodessa. Niissä otetaan käyttöön esimerkiksi isännöintiohjelmistomme. – Ostamme yleensä liiketoiminnot, emmekä yritystä. Yrityskulttuuri on tärkein, sen on sovittava meidän konsernimme linjauksiin. Liiketoiminnot sulautetaan meidän konserniimme. Asiakkaat ovat olleet pakettiin tyytyväisiä. – Pienessä toimistossa isännöitsijältä kuluu aikaa näihin töihin, kun konsernissa ne voidaan keskittää muutamalle henkilölle ja isännöitsijöille jää aikaa omaan työhön. Tahkolan mukaan ketjun etuna on laaja kumppanuusverkosto ja esimerkiksi sijaisjärjestelyt voidaan hoitaa nopeasti ketjun sisällä. Esimerkiksi lumityöt Toimitusjohtaja Seppo Tahkolan mukaan Kiinteistötahkola joutuu hylkäämään enemmän yrityskauppatarjouksia kuin hyväksymään niitä. Perheyhtiön omistuksessa oleva ketjussa päätöksenteko on nopeaa. Rovaniemen lisäksi konsernilla on toimistot Helsingissä, Nurmijärvellä, Tampereella, Oulussa ja Kuusamossa. – Talotilin liikevaihto nelinkertaistui viime vuonna. – Tiedon arkistointi hoituu nykyisillä sähköisillä järjestel- millä. Pienen isännöintitoimiston yrittäjä eläköityy tai haluaa vaihtaa alaa
On käynyt ilmi, että ongelman taustalla ovat vialliset PEX-muoviputket, joista liukenee yhdisteitä talousveteen. Viranomaisilta odotetaankin ohjeistusta siihen, kuinka tulee toimia, mikäli taloyhtiöön on asennettu teknisesti puutteellisia muoviputkia. Käyttöveden haju ja makuhaitat johtuvat PEXputkien valmistuksessa syntyvistä aineista, jotka liukenevat putkista veteen. Viranomaiset selvittävät PEX-muoviputkien ongelman laajuutta Muoviset putket aiheuttaneet talousveteen haju- ja makuhaittoja Parin viimeisen vuoden aikana viranomaiset ovat saaneet ilmoituksia eri puolilta Suomea maku- ja hajuhaittoja sisältävästä käyttövedestä. Ilmoitusten taustalla ovat ihmisten vedestä havaitsemat haju- ja makuhaitat. Virheellisissä tuotteissa kemikaaleja liukenee veteen niin paljon, että aistikynnys ylittyy. Ongelman laajuutta tai kemikaalien aiheuttamia terveyshaittoja ei vielä tunneta.. 81 81 V astikään putkiremontoitujen kiinteistöjen käyttöveden laadusta on tehty parin viime vuoden aikana useita ilmoituksia viranomaisille eri puolilla Suomea
PEXmuoviputkista on jo aiemminkin tiedetty liukenevan veteen pieniä määriä yhdisteitä, jotka ovat helposti aistinvaraisesti havaittavissa. 82 Mahdollinen terveysriski liittyy kuukausien tai vuosien altistukseen. Häviävätkö yhdisteet vedestä ajan myötä. Tietoa siitä, kuinka kauan yhdisteitä liukenee siinä määrin, että veteen aiheutuu hajua tai makua, ei ole. Ongelma piilee siinä, että viallisissa putkissa pitoisuudet ovat olleet verrattain suuria. MTBE:n, ETB:n tai TBA:n ohella aineiden joukossa on useita muitakin yhdisteitä, osittain toisten aineiden hajoamistuotteita, joiden kemiallista rakennetta ei ole vielä edes tunnistettu. Veteen liuenneiden haju- tai makuhaittaa aiheuttavien yhdisteiden pitoisuuksia voidaan tutkia määrittämällä vedestä haihtuvat orgaaniset yhdisteet. – Mahdollinen terveysriski liittyy kuukausien tai vuosien altistukseen. MTBE sekä TBA on koe-eläinkokeissa todettu karsinogeeniseksi, mutta ihmisen syövän synnyssä toimivat eri mekanismit kun eläimillä, Komulainen toteaa. Putket ovat aiheuttaneet veteen tavanomaisesta poikkeavaa ja selvästi havaittavissa olevaa hajua ja makua. – Vesijohtomateriaaleista liukenee veteen aina jonkin verran epäpuhtauksia. Lämpimässä käyttövedessä pitoisuudet ovat suuremmat kuin kylmässä talousvedessä. Yhdisteiden pitoisuudet lisääntyvät, kun vettä ei käytetä ja vesi seisoo putkistossa. Muovimainen, liuotinmainen tai karvas haju ja maku johtuvat muoviputkista veteen liuenneista yhdisteistä. Yhdisteiden liukeneminen putkesta veteen vähenee ajan myötä. Näyttöä muoviputkista liuenneiden yhdisteiden aiheuttamasta vaarasta terveydelle ei ole, eikä kaikkien vedessä esiintyvien aineiden vaikutuksia myöskään vielä tunneta. – PEX- muoviputkissa nämä aineet ovat eräänlainen tyyppiominaisuus. Lainsäädännön mukaan talousvedessä ei saa esiintyä epätavallista hajua tai makua, joka ei ole veden käyttäjien hyväksyttävissä. määrinä oletettavasti liity terveysriskiä. Jos vedessä on selkeästi normaalista poikkeava haju tai maku, kannattaa asia tarkistaa. – Ei ole tutkimustuloksia siitä, mikä on putkista liukenevien aineiden pitoisuus viiden vuoden päästä. Se tiedetään, että puolen vuoden kuluttua pitoisuudet ovat ennallaan ja vielä vuodenkin päästä hajuhaittaa esiintyy, Komulainen kertoo. – Laboratoriotutkimuksissa havaittujen yhdisteiden pitoisuuksien perusteella ei yleensä pystytä arvioimaan mahdollista terveyshaittaa, koska yhdisteiden ominaisuuksista on saatavilla tietoa hyvin vähän. Vaikka tällaisesta vedestä aiheutuva terveyshaitta on epätodennäköinen, maku- ja. Selvityksen mukaan kahden eri valmistajan, tiettyjen muovisten PEX-putkierien putket eivät täytä vaadittavaa teknistä tasoa. Maku- ja hajuhaitoista on tullut ilmoituksia eri puolilta Suomea erityisesti parin viime vuoden ajan. Ympäristöministeriö tiedotti asiasta viallisten tuotteiden valmistajille, sillä valmistajat vastaavat tuotteiden turvallisuudesta ja terveellisyydestä. – PEX-putkista veteen liukenevien, erilaisten yhdisteiden aistinvaraisesti havaittavissa oleva pitoisuus on vedessä paljon pienempi kuin terveydelle haitalliseksi todetut pitoisuudet. Tuli kuitenkin yllätyksenä, että viallisista putkista liukeni aineita käyttöveteen hyvin runsaasti, Terveyden ja hyvinvoinnin laitoksen, ympäristöterveyden osaston tutkimusprofessori Hannu Komulainen sanoo. Kaikkia muovituotteista veteen liukenevia kemiallisia yhdisteitä, jotka maku- tai hajuhaittaa aiheuttavat, ei kuitenkaan saada selville edes laboratoriotutkimuksilla. MTBE sekä TBA on koe-eläinkokeissa todettu karsinogeeniseksi. Poikkeamia havaittiin Altech PEX-A -25M (Sani) LVI nr.: 2012452 (putken koko 15 mm x 2,5 mm) sekä Wirsbo-PEX NKB 100m ART 1033879 143-7 107 29 2921 (putken koko 15 mm x 2,5 mm) tuote-erissä. Komulaisen mukaan käyttöveden haju ja makuhaitat johtuvat PEX-putkien valmistuksessa syntyvistä aineista, muun muassa ETB:stä (Etyyli tert-butyylieetteri), MTBE:stä (Metyyli-tert-butyylieetteri) sekä TBA:sta (2-Metyyli-2-propanoli). Kylmä vesi, jossa kohtuullisen juoksutusajan jälkeenkin on selvästi erotettavissa epätavanomaista hajua tai makua, ei täytä sosiaali- ja terveysministeriön antaman talousvesiasetuksen 4 §:n vaatimusta siitä, että se olisi käyttötarkoitukseensa soveltuvaa. Komulaisen mukaan aineisiin ei silti liity akuuttia toksisuutta kertajuonnilla, eivätkä ne ärsytä ihoa tai silmiä. Lukuisten havaintojen johdosta ympäristöministeriö teetti VTT Expert Service Oy:llä selvityksen muovisten PEX-putkien teknisestä tasosta. Aineita liukenee luontaisesti veteen hienoisia määriä, eikä niihin pieninä Jos putkista liukenee juomaveteen hajua ja makua, ne eivät täytä MRL 117 c §:n olennaisia teknisiä vaatimuksia, eikä niitä voi käyttää rakentamisessa. Pienille pitoisuuksille ei oleteta terveysriskiä Muovisia PEX-putkia on käytetty Suomessa vesijohtoina 1980-luvulta alkaen. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että MTBE:n hajukynnys on 15?g per litra, kun vielä 20-40?g pitoisuudella vesi on juomakelpoista, Komulainen selittää
– Asia ei varmasti jää tähän. Rakentamiseen voidaan käyttää vain rakennustuotteita, jotka ovat terveellisiä ja turvallisia. Asia on hyvä ottaa esille mahdollisimman pian urakoitsijan kanssa tai viimeistään loppukatselmuksessa, johon osallistuvat rakennushankkeeseen ryhtynyt, urakoitsija, rakennusvalvontaviranomainen, vastaava rakennusmestari sekä valvoja. MTB:n, ETB:n tai TBA:n ohella aineiden joukossa on useita muitakin yhdisteitä, osittain toisten aineiden hajoamis-tuotteita, joiden kemiallista rakennetta ei vielä ole edes tunnistettu misessa on käytetty nyt kysymyksessä oleviin tuote-eriin kuuluvia PEX-putkia, hänellä on oikeus vaatia, että virheelliset putket korjataan. Teksti: Tuula Kolehmainen 83. – Missään tapauksessa aineiden esiintymistä juomavedessä ei pidä hyväksyä, vaikka yhdisteet eivät aiheuttaisi selkeää terveysriskiä, Komulainen sanoo. Vesi, jossa on epätavanomaista hajua tai makua, ei ole käyttötarkoitukseensa soveltuvaa. Ympäristöministeriö selvittääkin tarvetta rakennustuotteiden tuotehyväksyntää koskevan lainsäädännön muuttamiseen. Mitä tehdä jos ongelman havaitsee. Uskon, että vielä syksyn kuluessa ympäristöministeriöiltä tulee ohjeet, kuinka toimia PEX-putkien suhteen taloyhtiöissä, Komulainen sanoo. Minuun ovat kuitenkin olleet yhteydessä lukuisat asukkaat ja myös isännöitsijät, jotka ovat halunneet lisätietoa PEX-putkista. Nyt kun ongelmat ovat nousseet esille, tietoa halutaan ennen putkiremonttia, Komulainen kertoo. hajuhaittoja aiheuttavia putkieriä ei voi suositella käytettäväksi kylmän talousveden tai lämpimän käyttöveden johtamiseen. – Ongelmalliseksi asian tekee se, ettei kukaan tiedä, kuinka paljon PEX-putkea saati sitten viallista putkea on asennettu Suomen kiinteistöihin. Jos putkista liukenee juomaveteen hajua ja makua, ne eivät täytä MRL 117 c §:n olennaisia teknisiä vaatimuksia eivätkä ole kelpoisia rakentamisessa käytettäväksi. Ellei vedessä ole voimakasta vierasta hajua tai makua, ei ole tarvetta ryhtyä toimenpiteisiin, vaikka veden johtamiseen olisi kiinteistössä käytetty PEXputkia, sillä putkista aiheutuvan terveyshaitan todennäköisyys on hyvin pieni. Mikäli rakennus on uusi tai siihen on tehty vastikään linjasaneeraus, on mahdollista, että rakennuksessa on käytetty tekniseltä tasoltaan puutteellisiksi havaittujen tuote-erien PEX-putkia. – Mikäli kyseisiä putkia on käytössä ja vedessä voidaan havaita poikkeava haju- tai maku, taloyhtiön asukkaan kannattaa olla yhteydessä isännöitsijään tai huoltoyhtiöön syyn selvittämiseksi. Mahdollisuudet korvauksiin tai putkien vaihtamiseen kannattaa selvittää myös suoraan valmistajilta. Tarvittaessa taloyhtiö voi otattaa vesinäytteitä ja olla niiden perusteella yhteydessä vesilaitokseen selvittääkseen veden laadun, Komulainen sanoo. Virheelliset putket vaihtoon Jos rakennushankkeeseen ryhtynyt havaitsee, että rakenta- Kunnan terveydensuojeluviranomainen voi antaa suosituksen olla käyttämättä vettä talousvetenä ja suosituksen, että kiinteistön vesijohdot tulisi vaihtaa uusiin. Yleisten sopimusehtojen mukaan virheiden korjausvastuu on urakoitsijalla. Ympäristöministeriö kartoittaa parhaillaan yhteistyössä sosiaali- ja terveysministeriön kanssa ongelman laajuutta, ja myös muoviputkien valmistajien on tärkeää selvittää tahollaan tuotteidensa turvallisuutta ja terveellisyyttä. Takuuaika kestää kaksi vuotta vastaanottotarkastuksesta. Urakoitsijalla on siten kymmenen vuoden ajan vastuu asioista, jotka johtuvat urakoitsijan työn tahallisuudesta, törkeästä tuottamuksesta tai työn laiminlyönnistä. Elleivät taloyhtiön toimenpiteet ole riittäviä, osakas voi ottaa yhteyttä kunnan terveydensuojeluviranomaiseen eli terveystarkastajaan, jonka velvollisuutena on selvittää, voiko veteen liittyä terveyshaittaa. Jos on todennäköistä, että talousveden haju- tai makuhaitta johtuu uuden tai juuri linjasaneeratun rakennuksen PEX-muoviputkista, eikä esimerkiksi pilaantuneesta maasta muovisiin vesijohtoihin putkiin liukenevista yhdisteistä, ei yleensä ole tarpeen tehdä lisätutkimuksia veteen liuenneiden yhdisteiden määrittämiseksi. Kunnan terveydensuojeluviranomainen voi tällaisessa tapauksessa antaa suosituksen olla käyttämättä vettä talousvetenä ja suosituksen, että kiinteistön vesijohdot tulisi vaihtaa uusiin. Tällaisessa tilanteessa taloyhtiön asukkaan kannattaa olla ensin yhteydessä taloyhtiön hallitukseen tai isännöitsijään asiasta, jotta asiaa voidaan hoitaa yhdessä taloyhtiön kanssa. Jos kunnan rakennusvalvontaviranomainen havaitsee, että rakentamisessa käytetään rakennustuotteita, jotka eivät täytä olennaisia teknisiä vaatimuksia, on rakennusvalvontaviranomaisen huomautettava asiasta hankkeeseen ryhtyvälle, joka on viime kädessä vastuussa siitä, että käytetyt rakennustuotteet ovat niitä koskevien vaatimusten mukaisia
Myös kiinteistöverotuotot ovat vahvistaneet merkittävästi kunnan taloutta. K un tilannetta katsotaan 6–7 vuoden päästä, voi tilanne olla kääntynyt päälaelleen. – Päällimmäinen ongelma kuntataloudessa on väestön tulopohjan eriytyminen. – Vaikka viime aikojen uutiset Oulusta ovat olleet murheellisia, on Oulun taloudellinen asema edelleen melko vahva. Niissä ei täyty yksikään kriisikunnan tunnusmerkki. Viisi arvoa täyttyvät Alavieskassa Raahessa, Sievissä ja Vaalassa. Vaala oli selvitysmenettelyn piirissä jo ennen vuotta 2007, samoin kuin Ylivieska ja Oulainen. – Tämän päivän vahvat eivät välttämättä ole vahvoja jatkossa ja päinvastoin. Muita 5 000 euron ylittäjiä ovat Raahe ja Vaala. Yksi esimerkki talouttaan kohentaneesta kunnasta on Utajärvi, joka oli vielä vuonna 2007 selvitysmenettelyn piirissä. Korkeimmat tuloveroprosentit ovat Sievissä ja Siikalatvassa 21,75. Kriisikunnille asetetusta raja-arvoista täyttyvät kaikki Oulussa taseen ylijäämä on 500 miljoonaa euroa ja energialaitoksen yhtiöittäminen tuo ylijäämää lähiaikoina lisää. Maakunnan kunnista Utajärvi, Pyhäjärvi, Kempele, Kuusamo ovat vankistaneet talouttaan. Tulojen ja menojen epätasapaino kuitenkin syö nopeasti liikkumatilaa. Köyhät ja rikkaat alueet loittonevat toisistaan. – Kunta on saanut käyttöönsä voimalaitosveroja. Utajärvi on hyvä esimerkki valtion toimenpiteiden vaikutuksesta kuntatalouteen, sanoo Harju. kuusi Haapajärvellä ja Reisjärvelle. – Esimerkiksi Pyhäjärvellä kaivos tuo yhteisöveroja, mutta kaivostoiminta loppuu muutaman vuoden sisällä, mikä voi muuttaa tilannetta. Toisaalta Pohjois-Pohjanmaalla on myös taloudellisesti vahvoja pieniä maalaiskuntia. Sen sijaan Haapajärvi, Reisjärvi, Raahe, Alavieska ja Ylivieska taistelevat heikkenevän talouden kanssa. Raja-arvoja ovat vuosikate, tuloveroprosentti, laina asukasta kohden, kumulatiivinen alijäämä, omavaraisuusaste ja suhteellinen velkaantuminen. POHJOIS-POHJANMAA Utajärvi kohentanut talouttaan merkittävästi Haapajärvellä ja Reisjärvellä täyttyvät kuusi kriisikuntakriteeriä Pohjois-Pohjanmaan maakuntajohtaja Pauli Harjun mielestä päällimmäinen ongelma kuntataloudessa on väestön tulopohjan eriytyminen. Maakuntajohtaja Pauli Harjun mukaan kuusi kriisikuntakriteeriä täyttäviä kuntia on maakunnassa pari, mutta viisi kriteeriä täyttyy jo neljässä kunnassa. Kuntien talouskehitys on ollut ja on jatkossakin kiinni enemmän valtion toimenpiteistä kuin kuntien omasta taloudenpidosta, miettii Pohjois-Pohjanmaan maakuntajohtaja Pauli Harju. Suurimmalla osalla maakunnan kunnista tuloveroprosentti on keskimääräistä korkeammalla. Harjun mielestä kuntien talous ei ole kiinni yksinomaan kuntien toimenpiteistä. Haapajärvi ja Nivala päätyi selvitysmenettelyn piiriin vuo- 84 sien 2007–2008 talouslukujensa takia. Alenevat ansiotulot ja vähenevä muuttovoitto voivat johtaa turmiolliselle tielle. Nykyisten lukujen valossa taloustilanne jatkuu näissä kunnissa melko huonona. Tänä päivänä kunnan taloudellinen asema on vankka. Koko maassa on lainaa per asukas keskimäärin 3 810 euroa. Valtionosuuslaissa on määritelty kuusi raja-arvoa kuvaamaan kuntien rahoituksen riittävyyttä ja vakavaraisuutta. Juhani Karvonen. Talousluvut on maakunnan parhaita. Oulun eteläisissä maalaiskunnissa ongelmana ovat kuntalaisten alhainen tulotaso ja valtionosuusjärjestelmän vinoumat. Pohjois-Pohjanmaan kunnista ainoastaan Hailuoto ja Oulu jäävät tämän alle, 19,25 prosentillaan. Oulun talous melko vahva – vielä Pohjois-Pohjanmaalla on tulevaisuudessa odotettavissa kuntaliitoksia. Koko maassa keskimääräinen tuloveroprosentti on 19,38. Raahe kuuluu valtionosuusuudistuksessa puolestaan suurimpiin voittajiin. Sitä ei millään kuntatalouden tehostamisella kavenneta, Pauli Harju tuumaa. Pyhäjärvellä lainamäärä per asukas on maakunnan pienin 291 euroa, kun Reisjärvellä se on 5 803 euroa
Kriisiytyvissä kunnissa ei ole suuria työnantajia, vaikka esimerkiksi Muoniossa on jonkin verran matkailualan yrityksiä. Kuntaliitoksilla ei Lapissa välttämättä saavuteta suuria hyötyjä juuri pitkien välimatkojen takia. Muoniolla, Posiolla ja Savukoskella taloudet ovat menneet jo muutaman vuoden alaspäin. Pikemminkin kuntien yhteistyö voisi tuottaa säästöjä. Lapissa kriisiytyviä kuntia kolme, osalla menee kohtuullisesti Kuntatalous riippuvainen paljolti valtionosuuksista Lapin liiton kunta-asiantuntijan Marjo Säärelän mukaan maakunnassa on kriisiytyviä kuntia. Korkeimmat tuloveroprosentit 20,75 olivat Kemissä, Keminmaalla, Simossa, Savukoskella Utsjoella, Enontekiöllä ja Muoniossa. Lapista löytyy myös hyvin tai kohtuullisesti yhteisö- ja kiinteistöveroja saavia kuntia. Rovaniemellä tuloveroprosentti oli 2013 20,75, mikä ylittää raja-arvoksi määritetyn 19,40:n. Meillä ei ole kuntia, joilla olisi mittavia yhteistö- tai kiinteistöveroja talouden tueksi, sanoo Säärelä. Matalimmista tuloveroprosenteista nautitaan Kittilässä ja Inarissa, joissa prosentti oli 19. Muoniossa kriisikunnan kriteerit täyttyvät viidellä raja-arvolla kumulatiivisella alijäämäl- 85 lä, tuloveroprosentilla, omavaraisuusasteella ja suhteellisella velkaantumisella. Pitkät etäisyydet vaikuttavat sen, että palvelutuotanto on kustannuksiltaan melko kallis. – Utsjoella vaikuttavat myönteisesti valtionosuudet ja Kemissä on kulurakennetta saatu vähitellen karsittua. Lapin kunnista talouslukujen valossa kohtuullisen hyvin voivat Utsjoki, Pello, Pelkosenniemi ja Kemi. Vähiten velkaa per asukas on Ylitorniossa 151 eroa, eniten Kittilässä 4 091 euroa. Pitkät etäisyydet ja harva asutus puolestaan lisäävät palveluiden tuottamisen kustannuksia, sanoo Lapin liiton kunta-asiantuntija Marjo Säärelä. – Työttömyys ja väestön ikääntyminen ovat monissa kunnissa murheena. Juhani Karvonen. LAPPI Lapsien ja nuorten osuuden kasvattaminen väestöstä on kuntajohdon toive monissa Lapin kunnissa. Savukoskella ja Posiolla täyttyvät myös neljä raja-arvoa. Kuntien tulopohjat vaihtelevat melkoisesti maakunnan sisällä. M onet Lapin kunnat ovat olleet valtionosuuksien varassa, koska verotulot jäävät melko pieniksi. Yksikään raja-arvo ei ylity Tervolassa, Pelkosenniemellä, Ylitorniossa, Inarissa, Sodankylässä ja Ranualla
Taantuma ei näy myöskään isännöintikohteissa. Ongelmaksi nousee Tahvanaisen mukaan se, ettei alalla päästä keskipalkkoihin. – Aloitimme liikekiinteistöillä, mutta pikkuhiljaa mukaan on tullut myös asuinkiinteistöjä. Yritykselle on kertynyt runsaassa vuodessa 12-13 kohdetta. Pääsääntöisesti kohteet ovat kerrostaloja, jonkin verran on myös liikehuoneistoja, rivitaloja ja huoneistohotelleja. Lapin taloyhtiöt hyvässä kunnossa Rovaniemellä runsaat 14 vuotta isännöitsijänä työskennellyt 86 Tahvanainen kertoo, että kaupunkiin on rakenteilla uusia taloja taantumasta huolimatta. Taloyhtiöt ovat pääsääntöisesti hyvässä kunnossa. Tutulla isännöitsijällä on iso merkitys puolin ja toisin. Katsotaan nyt, kauanko sitä jatkuu, kun tänne pohjoiseen tahtovat kaikki asiat tulla vähän jälkijunassa. – Se onnistuu täysin, ja markkinoilta saatava raha on vielä kohtuuhintaistakin. Julkisivuja ja kaukolämpölaitteita kuntoon Myös Oulusta löytyy peruskorjausikään tulleita kiinteistöjä. Taloyhtiöillä ei ole ollut ongelmia pankkilainoitusten saannissa. – Onneksi ei ole näkyvissä, että hypittäisiin työpaikasta toiseen puolen vuoden välin. Myös meidän. Juha Tahvanainen ei ole huolissaan siitä, ettei eläköityville isännöitsijöille löytyisi jatkossa seuraajia. – Kyllä tässä mennään aika matalalla palkkatasolla. Loma-asunnot työllistävät isännöitsijöitä osin eri tavoin kuin muut kiinteistöt. – Kilpailutilanne on Oulussa kova, mutta työsarkaa onneksi piisaa. Suurin osa niistä on Rovaniemellä, mutta isännöitävää riittää myös Sodankylässä sekä lomakeskuksissa Saariselällä, Levillä, Luostolla ja Ylläksellä. Keski-ikä painottuu 40 ikävuoden paikkeille. Se johtuu suoraan sanoen siitä, etteivät asiakkaat ole valmiita maksamaan enempää. Korotuspaineita on ollut, koska esimerkiksi energiaan liittyvät maksut ovat nousseet. Oulussa kova kilpailutilanne Kahdella oululaisella isännöitsijällä, Jaakko Barckilla ja Jaakko Myllylällä on takanaan isännöintiyrittäjyyttä Oulun Isännöitsijät Oy:ssä runsaan vuoden verran. Yrityksessä työskentelee kaikkiaan seitsemän isännöitsijää, joista nuorin on iältään 30 ja vanhin 61. Oulussa ja Rovaniemellä rakennetaankin vielä entiseen malliin. P ääpaikkaansa Rovaniemellä pitävä Lapin Isännöintikeskus Oy isännöi noin 150 kohdetta. – Yhtiövastikkeita tosin on jouduttu nostamaan viime aikoina kolme, neljä euroa neliöltä. Se kuitenkin on harmillista, että se on hyvin usein ainoastaan hinta, millä kilpaillaan, toteaa yrityksen toimitusjohtaja Jaakko Barck. – Talot ovat tyhjillään osan vuodesta. Joilla- kin on mielikuva siitä, että tällä alalla ansaitsee hyvin, mutta kyllä tätä voi kuvata pitkäksi ja kapiaksi kuten valtion leipää! Alalla kuitenkin pysytään hyvin, vaihtuvuus on varsin vähäistä. Osa Oulun rakennuskannasta on uudempaa, mutta paljon löytyy myös 1960- ja 1970-luvuilla rakennettuja kiinteistöjä, jotka alkavat olla peruskorjausiässä. – Kyllä tänne rakennetaan vielä. Rovaniemelle nousee kerrostaloja ja Saariselälle lomaasuntoja. Vaihtuvuus alalla varsin vähäistä Lapin Isännöintikeskus on toiminut vuodesta 1998. – Haastetta riittää myös siinä, ovatko osakkeenomistajat valmiita saneeraamaan huoneistoja kymmenen vuoden kuluttua niiden hankinnasta. Taloyhtiöissä ei ikinä tiedettäisi, kuka isännöitsijä on seuraavalla kerralla vastassa. – Nuoria hakeutuu oppisopimuksella isännöintitoimistoihin, eli jatkuvuutta kyllä on. Kahden miehen yrityksenä toimiva Oulun Isännöitsijät Oy perustettiin viime vuoden heinäkuussa. – Rakennuskannasta johtuen peruskorjaukset ovat täälläkin aika yleisiä. Käyttäjäkaarti on mo- nipuolista, ja se aiheuttaa haasteita niin omistajille, isännöitsijöille kuin kiinteistönhoitopuolelle, sanoo Lapin Isännöintikeskus Oy:n toimitusjohtaja, isännöitsijä Juha Tahvanainen. POHJOIS-POHJANMAA JA LAPPI Lapin lomakohteiden isännöinti tuo omat haasteensa Oulun ja Rovaniemen taloyhtiöt hyvässä kunnossa Taantuman sanotaan menevän jälkijunassa pohjoiseen. Voihan olla, että maailman tilanne ehtii sitä ennen jo virkistyäkin, mutta huonolta näyttää
Teksti: Maija Salmi Rovaniemelle on rakenteilla uusia taloja taantumasta huolimatta. Ainakin vielä toistaiseksi rakennetaan hyvin, vahvistaa Jaakko Barck. – Yllättävän hyvin myytäville kohteille on löytynyt ostajia, mutta myyntiajat ovat selvästi pidentyneet. Oulun työttömyysaste on yli 18 prosenttia, ja erityisesti monet nuoret ovat ilman työpaikkaa. isännöimissämme kiinteistöissä on suunnitteilla korjauksia, joissa esimerkiksi uudistetaan kaukolämpölaitteistoja. – Yllättävän hyvin myytäville kohteille on löytynyt ostajia, mutta myyntiajat ovat selvästi pidentyneet. – Jos tilanne kuitenkin jatkuu pitkään huonona, varmasti se tulee näkymään rakentamisen määrässä. Barckin mukaan oululaiset taloyhtiöt ovat saaneet ainakin toistaiseksi hyvin pankkilainaa korjauksiinsa. Tosin lainojen marginaalit ovat nousseet, nyt mennään 1,5-2 lukemissa, kun joskus on menty hyvinkin alhaisissa lukemissa. Työttömyystilanne vaikuttaa koko Oulun kehittymiseen ja sitä kautta myös rakentamiseen. – Mikäli taloyhtiö on hoitanut asiansa hyvin, lainansaannissa ei ole ongelmia. Kasvu houkuttelee kaupunkiin nuoria perheitä ja opiskelijoita. Rakentaminen jatkuu ainakin toistaiseksi Oulun työttömyysaste oli heinäkuussa 18,1 prosenttia. Vaikka työttömyys kuristaa Oulun kehittymistä eikä käännettä parempaan ole näkyvissä, rakentamiseen tilanne ei ole vielä vaikuttanut. Myös asunnot vaihtavat omistajaa lähes entiseen malliin. 87. Lisäksi on ollut joitakin puupintaisten julkisivujen maalauksia
– Tämän vuoksi näkemys tämän hetken työpaikkamäärästä on arvio ja siinä on huomioitava lukuisia eri tekijöitä, Ely-keskuksen johtaja Leila Helaakoski sanoo. Nokia Solution and Networks Oy työllistää 2 300, Osuuskauppa Arina 1 250, Itella Posti 800, ISS Palvelut Oy 700, Stora Enso Oyj 650, Destia oy 570 ja Valio 0y 500 henkilöä. Maa- ja metsätalous työpaikkoja on noin 8000, teollisuudessa noin 21 500-22 000, rakentamisessa noin 10 000, kaupassa noin 15 000 ja koulutuksessa noin 13 500. Maakunnan päätoimialoista on työpaikkamäärissä suurin SOTE-alat, joilla työpaikkoja on arvion mukaan 29 000-30 000. Maakunnan suurin työllistäjä on Ruukki Metals Oy 3 100:lla työntekijällään. – Julkisten työnantajien, siis valtion ja kuntien osuus työpaikoista on noin kolmannes. – Oulun seudulla erityisesti. Oulusta vapautunut työvoimaa Teollisuustyöpaikat ovat vähentyneet merkittävästi viime vuosina rakennemuutosten ja taantuman seurauksena. Valtio tarjoaa noin 50 000 työpaikkaa ja kunnat noin 108 000 työpaikkaa. Pohjois-Pohjanmaalla valtion osuus julkissektorin työpaikoista on alhainen verrattuna moneen muuhun maakuntaan. POHJOIS-POHJANMAA Oulun seudun irtisanomiset näkyvät Pohjois-Pohjanmaan työllisyydessä Teollisuustyöpaikat vähentyneet viime vuosina Pohjois-Pohjanmaalla on Ely-keskuksen johtajan Leila Helaakosken arvion mukaan tällä hetkellä 158 000– 159 000 työpaikkaa. Loput kaksi kolmasosaa työpaikoista on yksityisellä sektorilla tai kyse yrittäjästä. 88 V iimeiset viralliset Tilastokeskuksen julkaisemat työpaikkatiedot ovat vuodelta 2011 eli viive on melkonen. Toimialoista erityisesti kone- ja metalliteollisuudessa on ollut vähennystarpeita
Norjassa on 20 000 it-insinöörin vajaus. Haluatko isännöitsijältäsi lisäarvoa asumiseen. Syksyllä avataan muun muassa lentoyhteys Pohjois-Norjaan. Etenkin it-alan töitä ei tarvitse tehdä välttämättä paikan päällä, minkä vuoksi norjalaiset ovat harkitsemassa yritystensä toimipisteiden perustamista Oulun seudulle. Vuoden 2008 lopussa ja vuoden 2009 alussa maakunnan yritysten vienti romahti ja liikevaihto tippui rajusti. Kuva: Ely-keskuksen kuvapankki 89. Norjalaiset ovat järjestäneet useita rekrytointitilaisuuksia eri aloille ja kiinnostus on ollut kova. Työllisyys seuraa yleensä puolen vuoden tai vuoden viiveellä talouskehitystä erityisesti laskusuhdanteessa. Myös kyky työllistää on heikentynyt huomattavasti. Pohjois-Norjassa tilausta työvoimalle Helaakosken mukaan PohjoisPohjanmaa pyrkii monin tavoin lisäämään kanssakäymistään Pohjois-Norjaan. 0207 189880 * Suomen Isännöintiliiton jäsentoimisto * Kiinteästä verkosta 8,28 snt/puh + 7 snt/min, matkapuhelimesta 8,28 snt/puh + 17 snt/min. julkinen sektori ei pysty lisäämään työllisyyttä, vaan säästötavoitteet edellyttävät kulukuria, on tämä heijastunut työllisyyden alentumisena ja työttömyyden lisääntymisenä. Teollisuudella tilaa tilauskirjoissa Työllisyys on heikentynyt tasaisesti. – Jollei talous virkisty pikapuoliin, niin monissa organisaatioissa, erityisesti yksityisillä ja liike-elämää tukevissa palveluissa, joudutaan varmasti pohtimaan henkilöstövähennyksiä. – Pohjois-Norjassa on tiedossa infraan liittyviä investointeja miljardien edestä. Jussi Karvonen Pohjois-Pohjanmaan maataloudessa maaseutuyrittäjien määrä vähenee poistuman seurauksena, mutta tuotantopinta-aloihin ja tuotantomääriin tällä ei ole merkittävää vaikutusta, koska tilakoot kasvavat. Taantuman aikana useimmat palvelualat ovat pystyneet pitämään kiinni työvoimastaan. Useilla aloilla ei olla kansainvälisten virtausten armoilla, mutta toisaalta julkisilla palvelualoilla julkisen talouden sekä kuntatalouksien realiteetit rajoittavat työllistämistä. Maanrakentajien ja rakentajien ohella työvoimasta on kiinnostunut terveydenhoito, jopa pankkiala. ICT-klusterin, varsinkin erityisesti sähkö- ja elektroniikkateollisuuden merkittävät muutokset viime vuosikymmenen loppupuolelta lähtien ovat vapauttaneet runsaasti työvoimaa markkinoille, sanoo Helaakoski. Useissa yrityksissä tehdään suunnittelu- ja kehitystehtäviä alihankintana teollisuudelle. Oulun seudun it-alan irtisanomiset näkyvät merkittävänä työttömyyden lisäyksenä, jossa erityispiirteenä on korkeasti kouluttautuneiden työttömyys. Työllisyys heikentynyt tasaisesti ISÄNNÖINNIN YKKÖNEN EI IHAN TAVALLINEN ISÄNNÖITSIJÄTOIMISTO Haluatko isännöitsijäsi olevan aktiivinen, päättäväinen, vuorovaikutteinen ja toimeenpaneva. Vapautunut joukko on merkittävä resurssi, joka halutaan nopeasti sitoa maakunnan hyväksi. Vienti ei vedä, tilauskirjat ovat tyhjät, eikä näköpiirissä ole välitöntä helpotusta. – Alkutuotannossa etenkin maataloudessa maaseutuyrittäjien määrä vähenee poistuman seurauksena, mutta tuotantopinta-aloihin ja tuotantomääriin tällä ei ole merkittävää vaikutusta, koska tilakoot kasvavat. Tästä toivuttiin suhteellisen ripeästi ja loiva talouden nousu alkoi vuoden 2010 alkupuoliskolla. Taantuman aikana rakentaminen, kauppa ja kuljetus ovat joutuneet sopeutumaan tilanteeseen. Kun samalla Helaakosken mukaan useilla teollisuudenaloilla menee heikosti. Tutustu www.oit.fi Lue asiakaslehti nettisivultamme Hallituskatu 29 A 13, Oulu Puh. Kesästä 2012 lähtien maakunnan yritysten liikevaihto on laskenut tasaisesti ja työllisyyteen tällä on heikentävä vaikutus. Kauppa on säilyttänyt tasonsa mutta teollisuuden ongelmat ovat heijastuneet kuljetukseen ja työttömyys on kasvanut. – Isoja rakennusinvestointeja on lähinnä Oulun seudulla, muussa maakunnassa työttömyys lisääntynyt. Hyvää kautta ei kestänyt kauaa, vaan Euroopan julkistalouksien velkakriisi lamaannutti talouden ja kaupan vuodesta 2011 alkaen. – Palvelualat ovat pystyneet säilyttämään pääosin tasonsa
Meri-Lapissa myös tuulivoima on merkittävä energiateollisuuden muoto. LAPPI Stora Enso on yksi Meri-Lapin suurista teollisuuden työnantajista. Agnico Eaglen Kittilän kultakaivos ja Sodankylässä kanadalaisen 90 First Quantum Minerals Ltd:n omistama Kevitsan nikkeli ja kuparikaivos ovat tärkeitä Lapin elinkeinoelämälle. – Kromi luetaan kriittiseksi mineraaliksi maailmalla. Torniossa Outokumpu Oyj:llä on integroitu ruostumattoman teräksen tuotantolaitos sekä kromikaivos Kemissä. Kevitsan kaivoksessa työllisyys on samaa luokkaa. Kevitsan toiminnan on arvioitu kestävän kolmisenkymmentä vuotta. – Kaivosteollisuus tuo työllisyyttä Lappiin. – Kittilän kaivos laajentuu ja Kevitsa sai keväällä laajentumisluvan. Kittilän kaivos työllistää 350 ihmistä sekä alihankkijat. Kokonaismäärä on on 600–800 henkilöä. Kittilän kaivos on yksi suurimmista tunnetuista kultaesiintymistä Euroopassa. Kuva: Stora Enso Lapissa teollisuus keskittyy Meri-Lappiin Kaivostoiminta vahvoilla tulevina vuosikymmeninä M eri-Lappiin kuuluvat Kemi, Tornio, Keminmaa, Simo ja Tervola. Sodankylän Pahkavaaran kultakaivoksen toiminta on keskeytetty. Meri-Lapin yrityksiä ovat muun muassa Storan Enson sellutehdas, M-Realin kartonkitehdas sekä Outokumpu. Esiintymä on aivan Outokummun tuotantolaitoksen kupeessa, mikä helpottaa sen hyödyntämistä, sanoo toimialapäällikkö Heino Vasara Lapin Ely-keskuksesta. Nykyisellä tuotantovauhdilla kaivoksen toiminnan arvioidaan jatkuvan aina vuoteen 2032 asti. Kaivosteollisuus työllistää tuhatkunta ihmistä, kokonaisvaikutukset ovat noin 3 000 henkeä.
Teemme tuulivoimaloiden pystyttämiseen tarvittavista nostoalueistakin minimimittaiset juuri ympäristön vaatimusten vuoksi, sanoo projektipäällikkö Ville Vesanen Keski-Suomen Betonirakenteesta. 17 tuulivoimalan napakorkeus on noin 120 metriä ja siipiväli samaa luokkaa. Kuolavaaran ja Keulakkopään tuntureille rakentaminen on erityisen haastavaa korkeuseron vuoksi. Peliteollisuus ei ole vielä Lapissa saanut merkittävää jalansijaa, Heino Vasara sanoo. – Suomalaisyritykset voisivat olla alihankkijoita esimerkiksi norjalaiselle rakennus-, laiva-, öljy- ja kaasuteollisuudelle. Lapin puuvarannot ovat edelleen hyvät. Lapin puun keskihinta on alhaisempi kuin esimerkiksi Kainuussa ja Pohjanmaalla. Norjan kanssa meillä ei ole kuitenkaan samanlaista rajakauppakulttuuria kuin Ruotsin kanssa. 010 292 2830. Peikontie 1 D36, 90550 Oulu. Ympäristösuojelulliset rajoitukset viivyttävät helposti kaivoshankkeita. Kemijärvi oli pitkään otsikoissa teollisten alasajojen takia. Vasaran mukaan Keitele Groupin puunjalostuslaitos näyttää nyt lupaavalta. – Suunnittelemme teiden kaltevuudet huolellisesti, jotta yli sata tonnia painavia ja 60 metriä pitkiä tuulivoimaloiden osia voi liikutella niitä pitkin. Norjalaisia investointeja odotetaan rantautuviksi Lappiin. Sama koskee Ylitornion lupaavaa kultaesiintymää. Yhden voimalan perustuksiin tarvitaan noin 600 kuutiota betonia, joka valetaan paikalla tunturilla. Yritys vastaa perustusten lisäksi maa- ja paikkarakentamisesta, maisemoinnista sekä rakentaa 14 kilometriä teitä ja nostoalueet voimaloiden pystytykselle. Rovaniemellä merkittävä teollinen työnantaja on kanadalaisomistuksessa oleva moottorikelkkatehdas joka valmistaa Lynxiä ja Skiidoa. Toimiluvat haasteelliset Malminetsintää on Lapissa usealla seudulla, muun muassa Sodankylässä. Lapin kultakin on vain nimi, koska Tornion tehtaan lopetuksen myötä panimo siirtyi Lahteen. Os. Lipponen Nahkatehtaankatu 2, 90130 OULU 041 538 6349 toimi.lipponen@isannointi-lipponen.fi www.isannointi-lipponen.fi Laadukas ja luotettava täyden palvelun isännöintitoimisto Juhani Karvonen Tuulivoimapuisto Kittilän ja Sodankylän rajalle K ittilän ja Sodankylän rajalle, kahdelle tunturille on rakenteilla 17 tuulivoimalan puisto. Lappilaisen puunmyyjän etuna on, että puukauppa Ruotsiin on vilkasta. 30 kilometrin päähän Sodankylän Joukhaisselän puistoon on rakenteilla yhdeksän samantyyppistä tuulivoimalaa. Suomen lähialueilla Kalo- tilla on Lapin kauppakamarin mukaan teollisuuden, liikenteen ja matkailun investoinnit vuoteen 2025 noin 144 miljardia euroa. – Kaivoshankkeissa tehdään kannattavuusarvioinnit hyvin perusteellisesti, mutta globaalit muutokset toimintaympäristöissä voivat vaikuttaa yllättävän paljon lopputulokseen. www.talep.fi Isännöinti T. Kaivosteollisuus on pitkäjänteistä toimintaa ja vaatii omistajilta uskoa. Tietotekniikka työllistää Lapissa muutamia kymmeniä henkilöitä. Sodankylän esiintymän laajuus on maailmankin mittakaavassa erittäin harvinainen, mutta esiintymä sijaitsee Natura-alueella. Norjan kanssa kaivataan tiiviimpää yhteistyötä Meri-Lapin lisäksi merkittäviä teollisuuslaitoksia on eri puolilla Lappia. Jokainen voimala tuottaa sähköä kolmen megawatin teholla. Isännöinti ja tilipalvelu Takkinen & Leppiluoto Oy Puh. Toimiluvan saaminen on Vasaran mukaan kuitenkin haastavaa. Agnico Eaglen Kittilän kaivos on yksi suurimmista tunnetuista kultaesiintymistä Euroopassa. Voimaloita täytyy huoltaa myös liukkailla talvikeleillä. – Isoja elintarviketeollisuustoimijoita on Lapissa vain Polarica Oy, joka jalostaa poronlihaa. Posion vanadiinikaivos on vielä kannattavuusarvioinnissa. Kuva: Agnico Eagle, Kittilän kaivos 91. Lapin talvi alkaa yleensä marraskuussa, joten työt on tavoitteena saada valmiiksi ennen pakkasta ja lunta. Keski-Suomen Betonirakenne Oy (KSBR) rakentaa tuulivoimaloille perustukset, joihin tulee yhteensä noin tuhat rekkakuormallista betonia. Esiintymää voidaan hyödyntää kenties 10 –15 vuoden kuluessa. Pyrimme minimoimaan ympäristövaikutukset, joten tiet halutaan tehdä mahdollisimman suoriksi
92 Helaakosken mukaan matkailun aluetaloudellinen ja työllinen merkitys on hieman visaisempi kysymys, josta voisi kirjoittaa vaikka yhden raportin. – Esimerkiksi Kalajoen hiekkarannat ja dyynit ovat sellainen luontokohde, jota Pohjois-Norjassa ei ilmeisesti ole. Lentomatkustajien määrä oli vuonna 2010 noin 700 000, mutta ensi vuodelle tavoite on jo 1,3 miljoonaa. POHJOIS-POHJANMAA Pohjois-Pohjanmaa tarjoaa turisteille muun muassa kanoottireittejä. P ohjois-Pohjanmaalle saapuu tänä päivänä matkailijoita etenkin PohjoisNorjasta. Kuva: Elykeskuksen kuvapankki Pohjois-Pohjanmaalla matkailu on muutaman ison kohteen varassa Ala tuo vireyttä ja työtä maakunnan reuna-alueille Maakunnan matkailutulo oli 600 miljoonaa euroa vuonna 2010. Ensi vuodelle tavoite on 760 miljoonaa euroa. Eräs norjalainen matkailija totesi, että meillä näkee taivaan, jota vuoret eivät ole peittämässä, sanoo Leila Helaakoski johtaja PohjoisPohjamaan Ely-keskuksesta. Myös maakunnan ostospaikat kiinnostavat. Yrityskanta on monipuolinen, mutta muiden sektoreiden tapaan joukossa on paljon pieniä yrityksiä.. – Kyse on toiminnoista, jotka jakautuvat eri toimialaluokille ja siten on määrityskysymys, mitä matkailuala pitää sisällään ja mikä sen merkitys on
Kalajoen hiekkasärkät ovat noin kolmen ja puolen kilometrin mittainen laaja hiekkasärkkien ja -rantojen muodostama alue. – Oululle on hyötyä sekä vapaa-ajan että työhön liittyvästä matkailusta. Geoparkkeja on Pohjoismaissa vain kaksi Norjassa ja yksi Islannissa. Pudasjärvellä Iso- ja PikkuSyöte ovat huomattavia matkailukeskuksia. Oulun matkailu on paljolti kokous- ja liikematkailua. Metsätalous työllistää reuna-alueilla Pohjois-Pohjanmaalla luontaiselinkeinoista etenkin metsätyöllä on merkitystä työllisyydelle. Alueelle on tyypillistä myös rantojen kohoamisilmiö, joka on Pohjanmaan rannikolla voimakkainta Suomessa. Kuva: Ely-keskuksen kuvapankki 93. – Esimerkiksi kalastuksella tai poronhoidolla ei ole aluetaloudellista merkitystä nykyisellään. Helaakosken mukaan bioenergian kehittäminen on yksi mahdollisuus, joka tukee metsien hyödyntämiseen liittyviä ammatteja. Erikoisuudet vetävät Matkailulla on merkittävä paikallistalouteen suhteutettu merkitys erityisesti Pudasjärvellä ja Kuusamossa sekä Kalajoella, joihin kohdistuu nimenomaan vapaa-ajan matkailua. – Metsätaloudella on vaikutusta työllisyyteen erityisesti maakuntakeskuksesta etäällä olevissa kunnissa, joissa työllistymismahdollisuudet ovat rajatummat ja elinkeinorakenne kapeampi, sanoo Helaakoski. – Alalle työllistetään paljon vähemmän kouluttautuneita ja matkailu on globaalisti ja varmasti kasvava business. Reilusti toista kilometriä pitkä Iso-Syöte SnowPark on Suomen monipuolisin freestyleparkki. Rokua Geopark on osa kansainvälistä verkostoa, joka koostuu huomattavista geo- logisen syntyhistorian omaavista alueista. Aluekehittämisen kannalta matkailu on merkittävä elinkeinonhaara, koska se levittäytyy maakunnan reuna-alueille, jossa mahdollisuudet ovat rajatummat. Rokua edustaa verkostossa jääkauden tarinaa. Jussi Karvonen Johtaja Leila Helaakosken mukaan matkailu on merkittävä elinkeinohaara aluekehityksen kannalta, koska matkailu levittäytyy maakunnan reuna-alueille. Metsätaloudella on vaikutusta työllisyyteen erityisesti maakuntakeskuksesta etäällä olevissa kunnissa. Kausivaihtelu on alan ainainen haaste. Iso-Syöte on Suomen eteläisin tunturi. Toisaalta kaupungin leirintäalue Nallikari on kesäisin niin täynnä, ettei sinne kannata ilman etukäteisvarausta mennä, sanoo Helaakoski
Kuva: Lapland Safaris Lapissa matkailua kiusaa sesonkiluonteisuus Hiljaisuus vetää turisteja aina Keski-Eurooppaa myöten Lapin matkailu on keskittynyt muutamiin keskuksiin. Poronhoito liittyy usein matkailuun. Viime vuosina norjalaisten 94 matkailijoiden määrä on kasvanut Lapin keskuksissa. Viime vuosina myös Hollannista ja Sveitsistä on saapunut matkailijoita, jotka hakevat Suomen Lapista luontoa, hiljaisuutta ja rauhaa. Huippusesonki työllistää 5 000 Matkailu työllistää etenkin Tunturi-Lapissa myös sivuelinkeino-. Hintataso on etenkin norjalaisille hyvä ja keskukset ovat myös panostaneet infran rakentamiseen. Myös Rovaniemen Ounasvaara kerää jonkin verran matkailijavirtaa, mutta ei samassa määrin kuin tunnetut hiihtokeskukset, sanoo toimialapäällikkö Heino Vasara Lapin Ely-keskuksesta. Matkailukeskuksia ei ole mennyt konkurssiin, vaikka matkailu on Lapissa hyvin sesonkiluonteista. – Rovaniemi on profiloitunut kokous- ja kongressimatkailun kohteeksi. Brittien talouden vahvistuessa matkailijamäärät ovat hiljaisemman jakson jälkeen lähteneet kasvuun. L apissa matkailu on keskittynyt muutamiin suuriin keskuksiin eri puolilla Lappia Leville, Ylläkselle, Saariselälle ja Pyhä-Luoston alueelle. Ukrainan kriisi ei ole ainakaan vielä näkynyt syksyn varauksissa. – Matkailuala on tiukilla, mutta keskukset ovat onnistuneet luomaan hyviä paketteja, mikä osaltaan on auttanut niitä. Rovaniemi tunnetaan edelleen myös joulukaupunkina, joka vetää matkailijoita Keski-Euroopasta ja Aasiasta. Ruotsalaismatkailijoita on Lapissa aika vähän. – Kilpisjärvi on pieni keskus, jonne suuntautuu hiihtomatkailua. Kemissä matkailukohteita ovat jäänmurtaja Sampo ja lumilinna. He ovat hyvin tarkkoja paikoistaan. – Norjalaiset ovat korvanneet osin venäläismatkailijat. LAPPI Norjalaiset ovat korvanneet osin venäläismatkailijat
Porotilat harjoittavat muun muassa suoramyyntiä. Lapin poronliha, Lapin poron kuivaliha ja Lapin Puikula ovat saaneet EU:n alkuperä- suojauksen. Juhani Karvonen Suomessa on noin 4 600 poronomistajaa, ja porotalous muodostaa merkittävimmän tulonlähteen noin 1 000 ruokakunnalle. – Lapissa on mahdollisuus lisätä luomutuotantoa sekä hyödyntää monipuolisesti Euroopan suurinta luomukeruualuetta. Maitotilojen määrä tulee edelleen laskemaan, mutta kohdistetun neuvonnan ansiosta lopettamistahti hidastuu ja moni kannattava ja hyvin hoidettu tila voi kehittää toimintaansa muulla tavoin kuin maitomäärää kasvattamalla. – Pienviljelijöitä alkoi muuttaa Ruotsiin ja etelän kasvukeskuksiin. Luomutuotanto miltei hyödyntämättä Lapilla on erinomaiset edellytykset tuottaa puhdasta ruokaa sekä alueen asukkaiden että matkailijoiden tarpeisiin ja luonnontuotteiden osalta myös vientiin. na. Tärkeimmät ammattikalastusalueet ovat Perämeri sekä Lokan ja Porttipahdan tekoaltaat, Inarinjärvi, Posion Suolijärvet ja Kitkajärvi. – Esimerkiksi Inarin kunnan alueella on ympärivuotisuutta voitu viedä pitkälle vahvojen kesä- ja talvituotteiden ansiosta ja toisaalta Levillä on onnistuttu luomaan erilaisten tapahtumien myötä aika hyvä kokonaispaketti. Maa- ja metsätaloudesta leipänsä saavien määrä oli huipussaan 1960- ja 1970-luvuilla. Kalalla puhtaan veden herkun maine Lappilainen kala on lähiruokaa, johon liittyy puhtaiden vesien erikoistuotteen imago. Lammastalouden laatuketjua on kehitetty niin ikään määrätietoisesti, mistä esimerkkinä Meri-Lapin karitsa. – Puhtaita porotiloja on edelleen varsinkin Ylä-Lapissa. Mahdollisuudet monipuoliseen lähiruokatuotantoon ja luomutuotannon lisäämiseen ovat vielä pääosin hyödyntämättä. Merkittävimmät matkailukalastustuotot tulevat lohikalastuksesta Tenolla, Tornionja Muonionjoissa. Esimerkkinä yhteenliittymistä ovat poromiesten yhteiset teurastamot, sanoo Vasara. Maataloutta on isommin lähinnä enää maakunnan keski- ja eteläosissa. Vaikka rakennekehitys alkutuotannossa etenee, tuotannon tehostuminen pitää tuotantomäärät lähes entisellä tasolla. – Kalastusesonki kestää muutaman kuukauden, jolloin se työllistää kymmeniä henkilöitä, Heino Vasara sanoo. Lapissa alan yritykset ovat keskikooltaan varsin pieniä. Kilpailussa pärjääminen vaatii yrittäjältä ja työntekijöiltä moniosaamista ja joustoja. Myös metsätalouden osuus on vähentynyt. – Sesongin pidentäminen on kuitenkin vaikeaa, minkä takia monet yrittäjät mieluummin keskittyvät muutamaan lyhyeen sesonkiin, jotka vedetään täysillä läpi. Metsäkoneurakoninissa kilpailu on kovaa. Porotilat ovat muodostaneet jalostuksen osalta yhteenliittymiä enenevässä määrin. Kuva: Tarja Konstig 95. – Lapissa tuotetaan maitoa noin 90 miljoonaa kiloa, mutta jatkojalostus on muutamaa juustolaa lukuun ottamatta maakunnan ulkopuolella. Lappi on myös potentiaalinen luomukeruutuotteiden tuotantoalue. – Matkailuala työllistää koko maakunnassa huippusesongin aikana noin 5 000 yrittäjää ja työntekijää, Tunturi – Lapin alueella noin 3 500. – Lapista kerätään luomukeruutuotteina tällä hetkellä pääosin vain marjoja, mutta myös luomusienillä ja luonnonyrteillä on kasvavaa kysyntää. Maidontuotannon ja porotalouden jatkuminen riippuu merkittävästi onnistuneista sukupolvenvaihdoksista. Lapista kerätään luomukeruutuotteina tällä hetkellä pääosin vain marjoja, mutta myös luomusienillä ja luonnonyrteillä on kasvavaa kysyntää. Monissa yrityksissä sukupolvenvaihdos on tullut ajankohtaiseksi. Suomessa on noin 4 600 poronomistajaa, ja porotalous muodostaa merkittävimmän tulonlähteen noin 1 000 ruokakunnalle. Lähiruoan ja luomuruoan saaminen julkisiin ruokapalveluihin edellyttää julkisen puolen hankintaosaamisen lisäämistä ja määrien varmistaminen myös tuottajien yhteistyötä. Hallituksen vuonna 2013 hyväksymät Kansallinen lähiruokaohjelma ja kansallinen luomuohjelma linjaavat ruokaketjun kehittämistä pitkälle tulevaisuuteen. Lappi on myös potentiaalinen luomukeruutuotteiden tuotantoalue, sillä se muodostaa jopa 95 prosenttia koko Suomen luomukeruualasta. Vasaran mukaan kaikki matkailuyrittäjät eivät välttämättä edes tavoittele sesongin jatkumista. Poronhoito yhdistyy usein matkailuun Poroelinkeino yhdistyy usein Lapissa matkailuelinkeinoon. Lapissa matkailualan yritysten ongelmana on aina ollut sesonkiluonteisuus. Sesonkeja ovat ruska, joulu ja kevät, Heino Vasara sanoo
Ajoväylän on oltava vähintään 3,5 metriä leveä ja 4 metriä korkea. Lämmöneristemateriaalien valmistajien ja toimittajien järjestön mukaan kaikista eristemateriaaleista polyuretaanilla on suurin negatiivinen ympäristövaikutus ja pienin selluloosalla. Hankeorganisaatioon on luonnollisesti saatava riittävä asiantuntemus rakennustöiden suorittamisesta ja siihen on palkattava oikeat resurssit. Materiaaleista kehitetään suurtuotantoon soveltuvia, korkealaatuisia eristetuotteita korvaamaan uusiutumattomista tai huonosti kierrätettävistä raaka-aineista valmistettuja tuotteita. Suurissakaan isännöintitoimistossa ei välttämättä ole resursseja hankeseurannan, talotekniikan, LVI- ja sähkötöiden asiantuntevaan valvontaan ja taloyhtiöiden osakkeiden omistajien ja taloissa asuvien laajaan tiedottamiseen. Pienerät voi toimittaa Sorttiasemille, siirtolavat ja kuorma-autokuormat toimitetaan Ämmässuon jätteenkäsittelykeskukseen Espooseen. Korjaushankkeissa päätöksenteko ja vastuu on aina taloyhtiöllä. Puupohjaisen materiaalin käyttö pienentää tuotannon energiankulutusta ja tuotteiden hiilijalanjälkeä. Kankaan vanhan paperitehtaan aluetta kehitetään Jyväskylässä Jyväskylän kaupungin järjestämän Kankaan vanhan paperitehtaan alueen tontinluovutus- ja toteutuskilpailun jatkoneuvottelut ovat edenneet sopimusvaiheeseen. WoTIM-projektissa kehitetään vaahtotekniikkaan perustuvia tuotantotapoja korkealaatuisten puupohjaisten lämmöneristepaneelien ja paikanpäällä ruiskutettavan eristemateriaalin aikaansaamiseksi. Mikäli meille olisi annettu mahdollisuus, olisimme mielellämme kommentoineet artikkelia jo ennen sen julkaisemista. Kommenttimme koskevat Johan Nyholmin osuutta artikkelissa, joka mielestämme vaatii selvästi tarkentamista. Haluamme tehdä Kankaasta vanhan paperitehtaan ympärille rakentuvan kokonaisuuden, joka koostuu työ- ja opiskelupaikoista, asumisesta ja palveluista, sanoo yksikönjohtaja Jorma Mustakangas Skanskasta.. Neuvottelukumppaneina ovat Skanska ja YIT. Porvoon OP-isännöintikeskukselta emme ole tarvinneet yhtään lisää resursseja hankkeeseemme ja siksi tiedämme, että tällainen hanke on aivan mahdollista toteuttaa yhdenkin isännöitsijän toimiston avulla. Porvoon OP-isännöintikeskus osti Tuula Kallion isännöintitoimiston ollessamme jo hyvässä vauhdissa hankkeemme toteutusvaiheessa tilanteessa, jossa osa korjatuista taloista oli jo valmistunut. Oksat ja risut voi toimittaa puutarhajätteen vastaanottopaikoille. Projektin tavoitteena on nostaa puupohjaisen eristeen suorituskyky samalle tasolle polyuretaanieristeen kanssa. Hän toimi silloin oman toimistonsa ainoana isännöitsijänä. – Olemme olleet pitkään mukana Jyväskylän aluekehityshankkeissa, näkyvimmin Porvoossa 17.9.2014 Asunto Oy porvoonportti Rolf Boström Asunto Oy Näsinsilta Kirsti Nuotio Asunto oy Näsinkumpu Matti Nurminen 96 Lutakossa ja Savelassa. Uskon, että näitä kokemuksia voidaan hyödyntää myös Kankaan alueella. Mielestämme isännöitsijän tärkein rooli on saada osakkaat tekemään hankkeen toteuttamisen mahdollistavat päätökset ja siihen pystyy yhdenkin isännöitsijän toimisto. Hankkeemme koko on mahdollistanut ottaa organisaatioon ehkä normaalia suuremman määrän asiantuntemusta ja kuitenkin siinä organisaatiossa isännöitsijämme on ollut ainoa isännöintitoimiston henkilökunnan edustaja. ja kestävän kehityksen kannalta puukuitupohjaisten eristeiden käytön lisääminen olisi toivottavaa. Tämä isännöitsijän rooli on korostunut varsinkin toteutuksen alkuvaiheessa, jolloin asukkaiden tiedontarve on ollut suurin. Isännöitsijän yksi tärkeä rooli ollut toimia taloyhtiön ja asukkaiden yhteyshenkilönä. Ympäristön A rtikkelin tekijä Klaus Susiluoto on kirjoittanut artikkelin haastattelemalla Porvoon OP-isännöintikeskuksen toimitusjohtajaa Johan Nyholmia, isännöitsijäämme Tuula Kalliota ja korjausurakan toteuttajaksi valitsemaamme Lemminkäinen Talo Oy:n vastaavaa työnjohtajaa Sami Ansalaa. Projektitiimin kokoamisessa alueemme isännöitsijä Tuula Kallio oli erinomainen apu. VASTINE Vastine artikkeliin Porvoon Näsin suurkorjausprojektista Kiinteistö ja Isännöinti 7–8/2014 -lehdessä Puukuitu korvaamaan muovija mineraalivillaeristeet VTT kehittää WoTIM-projektissa ominaisuuksiltaan entistä parempia puukuitupohjaisia eristeitä ja ruiskutettavia eristevaahtoja. Hän ei ole osallistunut tähän hankkeeseen missään työn vaiheessa. Pensaiden ja puiden oksien harventamisella ja siistimisellä voi merkittävästi parantaa jätekuljetusten sujuvuutta sekä alueella liikkuvien ja oleskelevien turvallisuutta. Jos jäteautojen ei ole turvallista peruuttaa kiinteistöjen pihoille, jäteastioiden tyhjennys saattaa jäädä tekemättä. Lämpöä eristäviä ominaisuuksia voidaan parantaa luomalla selluloosamateriaaliin ilmataskuja vaahtomaisen rakenteen avulla. Työ Näsin alueella alkoi – kuten menestyvät hankkeet aina – asianmukaisella suunnittelulla, eri toteutustapojen vertailuilla, jne. Huono näkyvyys on turvallisuusriski ja voi johtaa auton ajautumiseen nurmikolle tai pihakiveyksille tai vaurioittaa esimerkiksi jäteautojen peilejä. Emme ymmärrä, mistä Johan Nyholm on saanut käsityksen tämänlaatuisen hankkeen tarvitsevan laajan isännöintitoimiston taustan. Omistusmuutoksen jälkeenkin on Tuula Kallio - asunto-osakeyhtiöiden vaatimuksesta - jatkanut isännöitsijänämme ja täten koko hankeorganisaatiomme on pysynyt käytännöllisesti katsoen samana hankkeen alusta alkaen. HSY toivoo kiinteistöjen siistivän pensaat jätetilojen ajoväylien varrelta Helsingin seudun ympäristöpalvelut HSY toivoo kiinteistöjen helpottavan jäteautojen liikkumista siistimällä ylikasvaneet pensaat ja puiden oksat jätetilojen ajoväyliltä
Arto Peltola. Muutokset polttoainemarkkinoilla olivat kuitenkin melko pieniä joten hydrobalanssin Kuvanveistäjä Pertti Kukkosen suunnittelema veistosmuuri Tampereen Vuoreksen kaupunginosan Kirjailijapuistossa. Vuosituotteen 2015 hinta laski elokuussa 0,2 €/MWh ja Brent öljy laski 3,5 dollaria tynnyriltä. minikokoisia koteja Helsinkiin, Vantaalle, Järvenpäähän, Tampereelle, Ouluun ja Kuopioon. Tutkimus kertoo selvästi myös, että taide nostaa asuinalueiden ja kiinteistöjen arvoa suomalaisten silmissä. Saksa on kannattanut tämän käyttöönoton aikaistamista jotta päästömarkkinoiden hintaa saataisiin tuettua. Prosenttiperiaate on taidehankintojen rahoitusmalli, jossa noin prosentti rakentamisen kustannuksista sijoitetaan taiteeseen. Pienten asuntojen tarpeesta kielii se, että kaikki YIT:n Helsingissä ja Vantaalla sijaitsevat miniasunnot myytiin ennen kohteiden valmistumista. Elokuun alussa spot -hinnat olivat koholla mutta kääntyivät laskuun loppukuusta, kun vesisateet toteutuivat normaalia runsaampina ja paransivat hydrobalanssia noin 0,5 TWh. Päästömarkkinoiden trendi on hitaasti mutta vakaasti nouseva. 97 Arto Peltola vastaa Skapat Energian kansainvälisen liiketoiminnan kehittämisestä. Vuosituotteen 2015 hinta halpeni marginaalisesti elokuussa. Tällä hetkellä YIT rakentaa ja suunnittelee Taitettava sänky lisää tilantuntua miniasunnossa. YIT:n uudet Miniasunnot ovat kompakteja kaupunkikoteja yhden ja kahden hengen talouksille. Edellä mainittujen tekijöiden summana näkymä on hiukan nouseva. Taiteen koetaan parantavan turvallisuutta ja viihtyisyyttä. YIT:n syksyllä 2012 toteuttama asiakastutkimus antoi hyviä ideoita Miniasuntojen kehitystyön tueksi. Kysely- tutkimuksen toteutti TNS Gallup elokuussa 2014. Asuntojen koot vaihtelevat 26,5 yksiöstä 55 neliön kolmioon.Yhden hengen talouksien osuus Suomessa on tällä hetkellä jo noin 40 ja Helsingissä 60 prosenttia. Prosenttiperiaatteen edistämishankkeen tilaamassa kyselytutkimuksessa 70 % vastaajista kertoo haluavansa taideteoksia arkiympäristöönsä, kuten asuinalueelleen, työpaikoille ja kouluihin. Prosenttiperiaatteen edistäminen 2014–2015 on valtakunnallinen, opetus- ja kulttuuriministeriön rahoittama hanke, jonka tavoitteena on lisätä prosenttiperiaatteen mukaista taidetta ja toimintaa. Yleisesti ottaen spot -hinnat toteutuivat markkinaodotuksia korkeampina, johtuen vesivoimatuottajien vahvasta kontrollista altaidensa suhteen. Sääennusteet ennakoivat normaalia kuivempaa säätä syyskuun alkupuoliskolle. Tällä oli nousua rajoittava vaikutus ydinvoimaloiden ollessa vuosihuollossa. Tilaa säästävillä kalusteratkaisuilla pystytään parantamaan pienen asunnon toiminnallisuutta, esimerkiksi asuntoon saadaan vapaata tilaa kokoontaitettavalla pöydällä ja seinään nostettavalla sängyllä. Yhden hengen taloudet arvostivat erityisesti keittiön ja kylpyhuoneen hyvää varustelua sekä riittäviä säilytystiloja. Ydinvoiman käyttöaste tippui elokuun alun 82 %:sta noin 66 %:iin, ollen keskimäärin 73 %. Syyskuussa Euroopan parlamentin on tarkoitus keskustella päästömarkkinan vakausmekanismista ja mm. Kuva: Aino Huovio Suomalaiset arvostavat taidetta arjessaan Suomalaiset haluavat kokea taidetta arjessaan. Tuotetta on tukenut odotuksia vahvempi spot -hinta sekä kivihiililauhteen tuotantokustannuksen (kivihiilen ja päästöoikeuden yhteishinta) kallistuminen. KeskiEuroopan lomakausi alensi Saksan spot -hintaa ja piti yllä sähköntuontia Pohjoismaihin. Vastaajia oli 1004. lievä paraneminen riitti alentamaan vuosituotteen hintaa. Vesitilanteen paraneminen aiheutti lievää painetta vesituottajille alentaa tarjouskäyriään etenkin, kun lähestymme ajanjaksoa jolloin vesialtaiden täyttöaste on tyypillisesti korkeimmillaan. Muiden sähkönhintaan vaikuttavien tekijöiden kehitys elokuussa oli seuraavanlainen: päästöoikeuden hinta kallistui 0,2 €/tn, kivihiilen hinta vahvistui 0,7 $/tn ja hydrobalanssi vahvistui 0,5 Twh:ia (yllä esitetyt luvut perustuvat kirjoitushetken 29.8 arvoihin). Syyskuuhun lähdettäessä voimalaitospolttoaineiden ajurina säilyy Ukrainan tilanne ja kaikenlainen kiristyminen heijastuisi nostavana tekijänä. YIT:n ensimmäiset Miniasunnot valmistuvat YIT:n ensimmäiset Miniasunnot ovat valmistumassa Helsingin Hermanniin. SKAPAT-ENERGIAPALSTA Ukrainan tilanne aiheuttaa turbulenssia voimalaitospolttoaineiden hinnoissa S uomen hinta-alueen keskimääräinen spot-hinta elokuussa toteutui 38,7 €/MWh tasoon, nousten 1,9 €/MWh edelliskuusta
Kiinteistö ja isännöinti K ii n t e is t ö ja isännöinti Kaksitoista kertaa vuodessa ilmestyvä Kiinteistö ja Isännöinti -lehti on kiinteistöhuollon ja isännöinnin asiantunteva ammattilehti. Lehti on yli 25-vuotisen olemassaolonsa aikana vakiinnuttanut asemansa ja kertoo tänäänkin alan ajankohtaisimmat asiat monipuolisesti ja syvällisesti. Noin neljännes suomalaisista asuu vuokralla Uuden talon uusi asukas: – Arvosanaksi täysi kymppi SAO:n hallituksen jäsen Jouko Taskinen: Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenyys – Suomen aliarvostetuin ja epäkiitollisin tehtävä Tilaa Kiinteistö ja Isännöinti Järvenpään kaupunki todistaa: Nollaenergiatalo onnistuu Kestotilaus 68€/vuosi Määräaikainen 76€/10 nroa 2020-luvun suomalaisen kerrostalon pitää olla kuin voimalaitos Internetissä: www.kiinteistojaisannointi.fi Sähköpostilla: tilaukset@karprint.fi Puhelimitse: 09-2569 108 Tilaushinnat Kestotilaus laskutusjakso 12 kk 68€ t VMLPNBJTJJO UJMBVLTJJO QPTUJUVTMJTÊ t 3VPUTJJO UJMBUFTTB IJOUPJIJO MJTÊUÊÊO NPNT ,FTUPUJMBVT KBULVV BVUPNBBUUJTFTUJ WBMJUVO MBTLVUVTKBLTPO NVLBJTFTUJ WPJNBTTBPMFWBBO LFTUPUJMBVTIJOUBBO 5JMBVLTFO WPJ JSUJTBOPB NJMMPJO UBIBOTB
NJFMVJUFO LVVLBVUUB FOOFO VVEFO MBTLVUVTKBLTPO BMLVB Kii nteistö ja isännöinti ___/___ 20___ alkaen itselleni lahjaksi Kestotilaus Määräaikaistilaus 12 kk Muutan tilaukseni kestotilaukseksi Irtisanon tilaukseni maksetun jakson loppuun Osoitteenmuutos alkaen ___/___ 20___ ajaksi ___/___ 20___ - ___/___ 20___ Uuden talon uusi asukas: – Arvosanaksi täysi kymppi Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenyys – Suomen aliarvostetuin ja epäkiitollisin tehtävä Järvenpään kaupunki todistaa: Nollaenergiatalo onnistuu Hinta ei ratkaise isännöitsijän valintaa Hyvä isännöitsijä tuo taloyhtiölle suuria säästöjä &OUJOFO PTPJUF UBJ MFIEFO TBBKB Sukunimi Etunimi Lähiosoite Käytä palvelukorttia, kun Postinumero Postitoimipaikka Puhelin t 5JMBBU MFIEFO t *MNPJUBU PTPJUUFFONVVUPLTFTUB t 1FSVVUBU UBJ JSUJTBOPU UJMBVLTFTJ 6VTJ PTPJUF UBJ MBIKBUJMBVLTFO NBLTBKB Sukunimi Etunimi Lähiosoite 5JMBVLTFU
QFSVVUVLTFU KB PTPJUUFFONVVUPLTFU UVMFWBU WPJNBBO WJJLPO LVMVFTTB JMNPJUVLTFO TBBQVNJTFTUB 5JMBVT WPJEBBO JSUJTBOPB LPTLB UBIBOTB ,VTUBOUBKBMMB PO LVJUFOLJO PJLFVT WFMPJU UBB UJMBBKBMUB KP TBBEVU MFIEFU ,4- O MVWVO f O LPIEBO NVLBBO QFSVVUUBNJTPJLFVEFO QVVUUVNJOFO 0TPJUUFJUB WPJEBBO LÊZUUÊÊ KB MVPWVUUBB NBSLLJOPJOUJUBSLPJUVLTJJO )5- Postinumero Postitoimipaikka Puhelin 1. luokan postimerkki Karprint Oy ja isännöinti Kiinteistö 90 7BOIB 5VSVOUJF )6)."3* 5JMBBKBQBMWFMV 1VI 'BLTJ www.kiinteistojaisannointi.fi tilaukset@karprint.fi Hyvä isännöitsijä tuo taloyhtiölle suuria säästöjä Tilaan Kiinteistö ja Isännöinti -lehden Nro 7–8/2014 6,50 SAO:n hallituksen jäsen Jouko Taskinen: Määräaikaistilaus 12 kk OSPB 76€ Hinta ei ratkaise isännöitsijän valintaa PALVELUKORTTI Noin neljännes suomalaisista asuu vuokralla 2020-luvun suomalaisen kerrostalon pitää olla kuin voimalaitos Nro 7–8/2014 6,50
Ennakoiva säätö hyödyntää kevätauringon tuottaman lämmön. Skannaa QR-koodi ja katso video, jossa kerromme living eco® patteritermostaatin ominaisuuksista. Jumppatoiminto varmistaa venttiilin toimivan säädön. MAKING MODERN LIVING POSSIBLE living eco® patteritermostaatti Asumismukavuutta, tarkkaa säätöä ja energiansäästöjä älykkäiden termostaattien avulla. Tuuletustoiminto säästää energiaa sulkemalla venttiilin. Lisää tietoa löydät myös osoitteesta: living.danfoss.fi
Myös asennus- ja huoltotarpeet hoituvat omalla huoltopalvelullamme – nopeasti ja vaivatta. Tarjoamme taloyhtiöiden laajakaista- ja kaapeli-tv -palvelut vuosikymmenten kokemuksella. KUTEN TALOYHTIÖLAAJAKAISTAN PÄIVITYS TÄLLE VUOSITUHANNELLE. Tutustu DNA WELHO Taloyhtiökumppanuuden hyötyihin % " !!( www.dna.fi/taloyhtiokumppani tai % " $ " $""( $$ ( " #! taloyhtiomyynti@dna.fi. Anna DNA WELHO Taloyhtiökumppanin tehdä se puolestasi. BAS2 - Itella Posti Oy Itella Green ON ASIOITA, JOITA SINUN EI TARVITSE TEHDÄ ITSE. Asiantuntijoidemme avulla taloyhtiösi laajakaista- ja kaapelitv -asiat hoituvat mutkattomasti