Osake 1/2020 - Lehtiluukku.fi

Haluatko ostaa tämän lehden?

Vaikuttaako lehti kiinnostavalta? Voit lukea koko lehden valitsemalla "Lisää ostoskoriin". Mukavia lukuhetkiä!

Olet esikatselutilassa. Lue koko lehti

• Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Olemme myös ISLIn yhteistyökumppani ja tarjoamme tämän ensimmäisen OSAKE-lehden lukijoille kevättarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. +358 10 4244 200 Tarjoukset ovat voimassa toukokuun 2020 loppuun asti. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Vuosikymmenten hyödyt kertarysäyksellä O SA KE 1/2 02 osake_kannet.indd 1 6.3.2020 14.21. www.lexia.fi T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 1 / 2 2 LASSI VUORELA Taloyhtiön tulot eivät näy asuntojen hinnoissa ARAn energia-avustus Nyt energiatehokkuuden parantaminen kannattaa Useampi remontti kerralla. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh
Tuloja voi käyttää esimerkiksi taloyhtiön remonttikustannusten rahoittamiseen. Lisääntynyt kosteus lisää kosteusvaurioiden riskiä, rakenteiden vaurioita ja muutoksia jopa maaperään kuten Tampereen Kaarilan sortumavaarassa olevan rivitalon tapauksessa. Parhaimmillaan täydennysrakentaminen mahdollistaa asuntojen arvon ylläpitämisen remontein: remonteista aiheutuvat rahoitusvastikkeet pysyvät kohtuullisina täydennysrakentamisesta saatavien tulojen avulla. 1950-1970-luvuilla rakennetut rakennukset on rakennettu toisenlaisiin ilmasto-olosuhteisiin kuin mitä meillä nyt on. Uusissa kerrostaloissa energiatehokkuuteen kiinnitetään huomiota jo rakennusvaiheessa, mutta vanhemmissa taloyhtiöissä hallituksella on tässä suuri vastuu. Helsinki Vantaa Nurmijärvi Turku Tampere Jyväskylä Oulu Kuusamo Rovaniemi kiinteistotahkola.fi Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy osake_kannet.indd 2 6.3.2020 14.21. Miten näihin uhkiin pitäisi varautua. TYYPILLISEN taloyhtiön hoitokuluista jopa 40 prosenttia kuluu energiaan ja veteen. Pienilläkin ratkaisuilla voidaan saada merkittävää säästöä. SEURAAVA NUMERO ILMESTYY 18.5 Taloyhtiöiden energiaratkaisut Varautuminen ilmastonmuutokseen ILMASTONMUUTOKSEN myötä sään ääri-ilmiöt, kuten tulvat, rankkasateet ja kovat myrskytuulet yleistyvät. Yksi tapa on talon korottaminen lisäkerroksella: Millaisesta projektista on kysymys. Talon korottaminen lisäkerroksella TÄYDENNYSRAKENTAMISESTA voi saada merkittävää taloudellista hyötyä. Uusiutuvan energian uskotaan nousevan energiataloudessa johtavaan asemaan jo ennen vuotta 2050. Mitä tulevaisuuden energiaratkaisut ovat ja mitä energiatehokkuusvaatimukset edellyttävät taloyhtiöiltä
AURINKOSÄHKÖÄ TALOYHTIÖILLE Selvitä aurinkosähkön mahdollisuudet asiakaspalvelu@solar voima.fi I 010 274 1860 osake_2020_1_v3.indd 3 6.3.2020 14.26
16 Taloyhtiöillä voi olla merkittäviä vuokratuloja, mutta miksi ne eivät näy asuntoilmoituksissa ja myyntihinnoissa. Energia tehokkuuden parantamiseen saa nyt tukea, mutta säästöt voivat olla suuret myös energiakuluissa 26 32 10 Useamman saneerauksen niputtamisella voi säästyä huppuremontin tarpeelta vuosikymmeniksi Koteja ostava, myyvä ja remontoiva Laura Stolt puntaroi taloyhtiön dokumentaatiosta samoja asioita kuin kodinostaja 4 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 4 6.3.2020 14.32
30 Strategiatyö: Strategia auttaa ennakoimaan Kaksi taloyhtiötä Helsingin Kontulassa laati strategian ennakoidakseen tulevia kuluja ja korjauksia 32 Energia ja ympäristö: Taloyhtiöille tukea energiaremonttiin Energiaremontti maksaa usein itsensä takaisin, ja nyt siihen voi saada myös tukea 36 Hoitokulut: Palvelu ja huolto Mistä palvelun ja huollon hinta koostuu. 7 Pääkirjoitus 8 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. 10 Korjausrakentaminen: Suuri hintalappu, vuosikymmenten hyödyt Turkulainen asunto-osakeyhtiö hoitaa useamman saneerauksen kerralla 16 Asuntosijoittaja: Laura Stolt liputtaa aktiivisen omistamisen puolesta Taloyhtiön ilmapiirillä ja osaamisella on väliä myös asuntosijoittajalle 20 Kiinteistökehitys: Kiinteistöä voi kehittää monin tavoin Kysyimme, mitä mahdollisuuksia kiinteistökehitys tarjoaa taloyhtiöille 26 Asuntomarkkinat: Taloyhtiön vuokratulot eivät näy asuntojen hinnoissa Voisiko taloyhtiön varallisuudesta viestiä asunnonostajille nykyistä paremmin. Paloturvallisuus on koko talon asia. 16 Vastuullinen hallitus: Palovaroitin – turvallisuutta pakolla vai järjellä. Pitäisikö palovaroittimienkin tulla taloyhtiön puolesta. 44 Kiinteistön ylläpito: Digiratkaisut vauhdittavat vikailmoituksen kulkua Keskenään keskustelevat järjestelmät lisäävät läpinäkyvyyttä ja auttavat ennustamaan kustannuksia 46 Laki ja sopimus Tällä kertaa perehdyimme aurinkoenergiaan ja muutostöihin asunto-osakeyhtiössä 48 Tietoyhteiskunta: Asunto-osaketiedot muuttuvat sähköisiksi Huoneistotietojärjestelmä helpottaa taloyhtiön työtaakkaa ja sujuvoittaa asuntojen myyntiprosesseja 51 Seuraavassa numerossa OSAKE 1/2020 OSAKE 5 osake_2020_1_v3.indd 5 6.3.2020 14.26
Helppo huolto ja asennus osake_2020_1_v3.indd 6 6.3.2020 14.26. MyAir tarjoaa asuinkerrostaloihin tarpeenmukaisen ilmanvaihdon säätämällä ilmanvaihtoa asukkaan asumisen rytmin mukaan. Lue lisää: myair.fi Älykäs ilmanvaihtoratkaisu asuinkerrostalojen ilmanvaihtoon. Automaattinen ilmamäärien tasapainotus reagoi mittaustuloksiin ja säätää ilmanvaihtoa tarpeen mukaan. Mahdollistaa ongelmien tunnistamisen ja paikantamisen nopeasti. TÄMÄ ON SISÄILMASTONMUUTOS Mitä MyAir tekee. Hälyttää, raportoi sisäilmasta ja tehostaa kiinteistönhallintaa. Tarpeenmukaistaa ilmanvaihtoa ja säästää näin energiaa. Energiaa säästyy ja asukkaat hengittävät terveellistä ja turvallista sisäilmaa
MyAir tarjoaa asuinkerrostaloihin tarpeenmukaisen ilmanvaihdon säätämällä ilmanvaihtoa asukkaan asumisen rytmin mukaan. Vastuullinen hallitus voisi halutessaan huolehtia talon ja asukkaiden turvallisuudesta, vaikkei siihen pakkoa olisikaan. Siinä käydään läpi myös kiinteistön kunto ja korjaustarpeet sekä taloyhtiön nykyinen tilanne. Kysymykseen voi vastata laatimalla taloyhtiöstrategian. 044 304 0080 Lue lisää: myair.fi Älykäs ilmanvaihtoratkaisu asuinkerrostalojen ilmanvaihtoon. Onko teillä strategia. TÄMÄ ON SISÄILMASTONMUUTOS Mitä MyAir tekee. Osake on lehti taloyhtiön ja asunto-osakkeiden arvosta kiinnostuneille, erityisesti taloyhtiön hallitusten jäsenille ja tottakai kaikille taloyhtiön omistajille ja sijoittajille. Palovaroittimet on yksi tehokkaimmista keinoista palojen ennaltaehkäisyssä. Lue millaisen ovat tehneet kaksi asunto-osakeyhtiötä Helsingin Kontulassa. Asioista, joiden merkitystä ei voi liikaa korostaa ja joista hyvät taloyhtiöt on tehty. Osake-lehti kertoo arvokeskeisesti kiinteistön hoidosta, kunnossapidosta, suunnitelmallisesta hallitustyöskentelystä, strategioista ja hyvästä asiantuntijatyöstä esimerkein ja asiantuntevasti. Järki käteen Rakennuspaloista aiheutui rakennusja irtaimistovahinkoja vuonna 2018 239 miljoonaan euron edestä, ja uhattuna oli omaisuutta peräti 2,6 miljardin euron edestä. Millaisen kodin tai omistuksen me haluamme taloyhtiöstämme. PÄÄKIR JOITUS OSAKE 1/2020 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Markus Paajala Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. 044 304 0080 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Hälyttää, raportoi sisäilmasta ja tehostaa kiinteistönhallintaa. Puhumattakaan henkilövahingoista. Osake-lehti antaa asiantuntevaa tietoa, joka vaikuttaa taloyhtiön arvoon. Mahdollistaa ongelmien tunnistamisen ja paikantamisen nopeasti. Energiaa säästyy ja asukkaat hengittävät terveellistä ja turvallista sisäilmaa. Tarpeenmukaistaa ilmanvaihtoa ja säästää näin energiaa. Mistä on hyvät taloyhtiöt tehty. Automaattinen ilmamäärien tasapainotus reagoi mittaustuloksiin ja säätää ilmanvaihtoa tarpeen mukaan. T ämä on ensimmäinen Osake-lehti ja sen ensimmäinen pääkirjoitus ja heti alkuun on syytä kertoa mistä Osake-lehdessä on kysymys. Myös huoneistokohtaiset palovaroittimet voisivat olla taloyhtiön vastuulla ja valvonnassa palovaroittimien liitäntätavasta ja talon iästä riippumatta. Taloyhtiöstrategia kiteyttää omistajien ja käyttäjien tavoitteet. Helppo huolto ja asennus osake_2020_1_v3.indd 7 6.3.2020 14.26
Tutkimuksissa on huomattu, että niiden säilyvyysominaisuudet ovat heikot pääasiassa rakennusaikaisen puutteellisen tiedon ja siten puutteellisten vaatimusten vuoksi. Sademäärät kasvavat erityisesti talvisin, ja sade tulee useammin talvisinkin vetenä ja räntänä. Asiaa tutki Rakenteiden korjaamisen ja elinkaaritekniikan tutkimusryhmään kuuluva Toni Pakkala. Toisaalta ilman hiilidioksidipitoisuuden kasvu nopeuttaa sitä ja samalla kosteuden kasvu nopeuttaa merkittävästi terästen ruostumista, kun se lopulta pääsee alkamaan, Pakkala kertoo. Toisaalta pakkasrapautuminen ja raudoitteiden korroosio eivät tutkimuksen mukaan välttämättä kiihdy, sillä jäätymis-sulamissyklit vähenevät rannikolla. AJANKOHTAISTA 8 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 8 6.3.2020 14.26. Myös esimerkiksi puustolla ja järkevällä aluesuunnittelulla voidaan vaikuttaa rakennusten säilymiseen paremmassa kunnossa, Pakkala sanoo. Sen läheisin ym päristö on kivinen tanner, mutta alempana alkaa pellot. Lisäksi ulkoilman suhteellisen kosteuden nousu hidastaa kuivumista ja lisääntyvä pilvisyys vähentää auringonvalon lämmittävää vaikutusta Suomessa. Pakkalan mukaan nykyvaatimusten mukaiset betonirakennukset kestävät hyvin ilmasto-olosuhteiden muuttumisen, mutta valtaosa vanhemmista kerrostaloista on vaarassa. . Siitä huolimatta rakenteet ovat kestäneet nykyilmastoa melko hyvin, Toni Pakkala kertoo. Rannikolla rakennukset vaurioituvat sisämaata nopeammin, ja jatkossa ne joutuvat yhä suuremman viistosaderasituksen armoille. Niillä pystytään alentamaan rakennusten kovimmalla rasituksella olevien yläosin rasitusta merkittävästi. Myös kuntotutkimuksia on tarpeen tehdä aiempaa tiheämmin, jolloin vaurioiden etenemistä voidaan hidastaa tai ehkäistä. Kosteusrasitustaso vaikuttaa erityisesti betonin kaltaisiin huokoisiin materiaaleihin, kun ne joutuvat säille alttiiksi. Kunnossapitotoimenpiteet on syytä ajoittaa jatkossa järkevästi ja kunnossapitosyklejä on lyhennettävä. TAMPEREEN yliopistossa tarkastetun väitöskirjan mukaan ilmastonmuutos nopeuttaa rakennuskannan vaurioitumista Suomessa. Sen sijaan sisämaassa niiden voidaan odottaa pysyttelevän nykyisellään. Ilmaston odotetaan lämpenevän ja talvien muuttuvan aiempaa sateisemmiksi. – Suomen kerrostalokannasta yli puolet rakennettiin nopean kaupungistumisen vuoksi välillä 1960–1989. Rakennukset joutuvat koville ILMASTON MUUTTUESSA Jukolan talo, eteläisessä Hämeessä, seisoo erään mäen pohjoisella rinteellä, liki Toukolan kylää. – Kosteus saattaa myös hidastaa reak tiota, jossa betonin teräksiä suojaava alkalisuus vähitellen poistuu. – Kasvavan viistosaderasituksen hillitsemiseen on myös paljon perinteisiä, hyvin tunnettuja menetelmiä, kuten räystäät. Sisämaassa taas rasitus lähestyy Pakkalan mukaan nykyisiä rannikko-olosuhteita
YMPÄRISTÖMINISTERIÖN pitkän aikavälin peruskorjausstrategia on loppusuoralla. . . Pitkän aikavälin peruskorjausstrategia on LOPPUSUORALLA Energiaekspertiksi voi nyt KOULUTTAUTUA NETISSÄ kurssin voi suorittaa silloin kun itselle sopii, ajasta ja paikasta riippumatta, hän jatkaa. Kurssin suorittamisen luvataan kestävän noin 15 tuntia. kurssi kiteytti ne tiiviiksi paketiksi juuri taloyhtiön hallituksen jäsenen näkökulmasta, kertoo juuri kurssilta valmistunut energiaekspertti Petja Partanen. – Energia-asiat olivat tuttuja jo kurssille tullessa, mutta energiaeksperttiOSAKE 9 osake_2020_1_v3.indd 9 6.3.2020 14.26. Kurssin luvataan auttavan keskustelua isännöinnin, huollon, taloyhtiön hallituksen ja palveluntarjoajien kanssa. Energiaekspertti voi auttaa parantamaan asumisolosuhteita, energiatehokkuutta ja yhteisöllisyyttä. Valmisteluja on tehty useissa eri hankkeissa, joissa ovat olleet mukana Motiva, VTT ja Tampereen ammattikorkeakoulu. Taustalla on vuonna 2018 voimaan tullut EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivi. Nyt huomiota on kiinnitetty julkisiin rakennuksiin, eniten energiaa kuluttaviin rakennuksiin ja heikoimmassa asemassa oleviin kotitalouksiin. Pitkän aikavälin peruskorjausstrategian kuuluu yleiskatsaus Suomen rakennuskannan tilasta, esitykset kustannustehokkaista korjaustoimenpiteistä, korjausten rahoituksesta ja tavoitteen saavuttamista edistävistä politiikkatoimista. Energiatehokkuutta parantavilla toimilla voidaan vähentää asumisen kustannuksia, sillä hoitovastikkeista noin kolmasosa koostuu lämmityksestä, kiinteistösähköstä ja vedestä. Erityistä HELSINGIN seudun ympäristöpalvelut eli HSY on tuonut vuodesta 2018 järjestetyn taloyhtiön energiaeksperttikurssin saataville Koutsi-verkkokurssipalveluunsa. Sillä tavoitellaan helpotuksia vapaaehtoisiin parantaviin korjauksiin, joilla saataisiin rakennuskanta energiatehokkaaksi ja vähähiiliseksi vuoteen 2050 mennessä. Mukana on arviot korjaustoimenpiteiden odotetusta energian säästöstä, päästövähennyksistä ja muista vaikutuksista. Se on ilmainen, mutta vaatii rekisteröitymisen osoitteessa (koutsi.hsy.fi). Kurssilla opetetaan perusasioita taloyhtiön energiankulutuksesta, siihen vaikuttavista teknisistä järjestelmistä ja energiankäytön tehostamismahdollisuuksista. Vanhojen rakennusten energiatehokkuudelle on määritetty tavoitteet vuosille 2030, 2040 ja 2050 sekä niitä kuvaavat indikaattorit mittaustapoineen. – Haluamme tuoda tiedon helposti kaikkien saataville, kertoo Ilmastoviisaat taloyhtiöt hankkeen projektikoordinaattori Jenni Venäläinen
TEKSTI JA KU VAT EMMA NIK A NDER 10 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 10 6.3.2020 14.26. Vanhat betoniset etukaiteet on osasta kerroksia jo purettu. KORJAUSRAKENTAMINEN SUURI HINTALAPPU, VUOSIKYMMENTEN HYÖDYT Aurajoen rannalla sijaitsevan turkulaisen As Oy Linnanrinteen kaksi jykevää tornitaloa on huputettu, ja niitä kiertää parikymmentä telinekerrosta. Suuri remontti on alussa, ja sitä on edessä neljä tornitaloa sisältävässä taloyhtiössä lähes kaksi ja puoli vuotta. Sen jälkeen huppua ei tarvitse rakennuksille pukea arviolta 40 vuoteen
SUURI HINTALAPPU, VUOSIKYMMENTEN HYÖDYT OSAKE 11 osake_2020_1_v3.indd 11 6.3.2020 14.26
Myös arkkitehtimme ja insinöörit ovat kokeneita, se auttaa paljon, hän kertoo. Kerros ja asunnon suunta sanelevat neliöhintaa. – Hallitusta ja isännöintitoimistoa tämä on työllistänyt kovasti, välillä on ollut kaksi kokousta kuukaudessa. Tätä käsiteltiin monessa vaiheessa ja valmisteltiin pitkään. Parveke ei ole remontin aikana käytössä. Pelkoa siitä, että yritys menee kesken kaiken konkurssiin, ei saa olla. Suunnitteluvaiheessakin osakkailta kysyttiin, ollaanko oikealla tiellä, kertoo kohteen isännöitsijä Ari Kesäläinen V-S Isännöintitalo Oy:sta. Pihassa on ollut yhteenKORJAUSRAKENTAMINEN 12 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 12 6.3.2020 14.26. Kokonaisuudessaan remontti maksaa 17 miljoonaa. – Kun tehdään kerralla, säästetään rahaa ja voimavaroja. Yhtiö päätyi käyttämään rakenteiden ja tuotteiden käyttöiät loppuun ja uusimaan sitten kaikki kerralla. Kesäläinen muistuttaa, että tärkeää on myös urakoitsijoiden vakavaraisuus. V ielä puolenkymmentä vuotta sitten turkulaisen As Oy Linnarinteen taloyhtiön hallitus uskoi, että suuressa taloyhtiössä selvittäisiin julkisivuremonttien osalta saumojen uusimisella. Vaikka aika voi osakkaasta tuntua pitkältä ja asumishaittaa aiheutuu, se saadaan kerralla alta pois, sanoo Kesäläinen. Halvimpien perässä ei kannata juosta, sanoo Lindell. Sitten havaittiin, ettei se ole mahdollista. – Meillä on ollut koko ajan kokeneet konsultit mukana hallituksen tukena hyvän isännöitsijän lisäksi. Se tarkoittaa tämänkokoisessa taloyhtiössä noin 1 000 euron neliöhintaa. – Toivottiin, että päästään edullisesti. – Isossa yhtiössä myös ajatusta vastaan toki oli osakkaita. Silti kokonaisuus on kustannustehokas, ja se tulee vaikuttamaan asunto-osakkeiden arvoon. Tärkeää oli viestiä asiasta niin, että kaikki ymmärtävät. HANKKEEN hintalappu on suuri. Hyvät yhteistyökumppanit ovat avainasemassa. Yhtiössä maisemat vaikuttavat merkittävästi hinnan muodostukseen. Lopulta yhtiökokous teki enemmistöpäätöksen, ja osakkaatkin ymmärsivät kokonaisuuden. As Oy Linnanrinteen julkisivuremonttia suunniteltiin aktiivisesti kaksi vuotta. Hän arvelee säästöjen olevan arviolta noin 17–27 prosentin luokkaa erillisiin remontteihin verrattuna. Talo on remontin ajan huputettuna, joten näkymä Aurajoen ympäristöön vaihtuu remonttimuoviin. Paljastui, että seinistä ja katosta tuli vesi läpi, kertoo As Oy Linnarinteen taloyhtiön puheenjohtaja Olli-Pekka Lindell. Se oli kustannustehokkain vaihtoehto, vaikka moni osakas olisi halunnut tehdä remontit tipoittain ja välttää suuren kertamaksun. Tavoite on saada asunnoille remontin jälkeen keskihintaisen uudistuotannon arvo, eli noin 4 000–5 000 euroa. Myös ison taloyhtiön pysäköintiongelma on hankala. HAITTOJA mittavan projektin aikana väistämättä syntyy. Kesäläinen peräänkuuluttaa hyvää tiedottamista asioista. Lindellin mukaan näin mittavassa hankkeessa pitkäaikainen suunnittelu on ensiarvoisen tärkeää. Keskimäärin Linnanrinteen asukkaille aiheutuu vuoden asumishaitta, joka tarkoittaa tässä tapauksessa äänija maisemahaittaa. Meillä on aktiivinen ja sitoutunut hallitus, Lindell kertoo. Asuntojen neliöhinta liikkuu nyt keskimäärin 3 000 euron yläpuolella
Ratkaisevaa onkin, onko talossa aiemmin ollut pakko tehdä korjaamista osissa. Vuotta aiemmin hinnaksi oli arvioitu noin 15 miljoonaa euroa. – Vaikka tilaaja haluaisi ajatella, että autopaikkoja säilytetään, se tulee jo turvallisuusmääräysten vuoksi mahdottomaksi. Alueen pitää olla turvallinen sekä työntekijöille että asukkaille, Kesäläinen muistuttaa. Yhdessä tornissa on aina kaksi rakennusta kulmistaan kiinni, eli taloja on käytännössä kahdeksan. Urakan laajuus vaatii urakoitsijalta erityisosaamista, ja jo tarjouksen laskeminen on suuritöistä. f Neljän ison tornitalon kompleksi. Loppusuoralla viimeistelyjen myötä summa kipusi 17 miljoonaan, joka muodostui remontin lopulliseksi hinnaksi. Lisäksi aikaisempi toimistorakennus tornitalojen vieressä on muutettu asuinkiinteistöksi, ja siihen valmistuu 42 uutta asuntoa. Yksi vaihtoehto olisi ollut korjata katto, ikkunat ja parvekkeet erikseen, julkisivut kahdessa vaiheessa, sekä sokkelit ja salaojat erikseen. Perusteellisia urakkaneuvotteluja käytiin kaksi kierrosta. liikevaihto saa mielellään olla yli 60 miljoonaa euroa. – Aina ei ole mahdollista pitää osien elinkaarta nipussa. Se on Kesäläisen mukaan kaikkien etu. – Vanha rakennusalan laskentamalli toimii tässä: liikevaihdon pitää olla kolme kertaa suurempi kuin mikä urakan hinnaksi tulee. As Oy Linnanrinne OSAKE 13 osake_2020_1_v3.indd 13 6.3.2020 14.26. Taustalla on yksi kevyt julkisivujen maalaus ja parvekkeiden lattiakorjaus, jolla on saavutettu lisää käyttöikää. – Järkikin jo sanoo, että tällaisessa remontissa ei kannata ryhtyä pohtimaan, voidaanko joku pieni osa jättää vaihtamatta. – On turha tehdä miljoonaremonttia, jos jättää selvät viat korjaamatta, sanoo Lindell. . Niin ohjaa jo lainsäädäntö. – Hintaa yritettiin saada alaspäin muuttamalla hieman suunnitelmia ja etsimällä sieltä sellaisia kohtia, joissa on varaa nipistää. Se tarkoittaa että yhtiö on likimain joka toinen vuosi jonkin remontin kourissa. – Se voi olla taloyhtiölle onni, ettei välissä ole tehty mitään suuria saneerauksia. Kalleimmat tarjoukset olivat yli 20 miljoonaa euroa. f Asuntoja hieman alle 300 kappaletta. Sellaisissa taloissa, missä on heikkoja rakennusratkaisuja, esimerkiksi katto voidaan joutua korjaamaan jo ennen kuin muita korjaustarpeita ilmenee, Kesäläinen summaa. Tässä tapauksessa siis vakiintunut, normaalin vuoden f Turun merkittävimpiä asuntoosakeyhtiökohteita Aurajoen rannalla. Hän sanoo, että Linnanrinteessä hankkeisiin ole aiemmin lähdetty säästäväisyyden vuoksi. Alusta asti oli selvää, että urakka halutaan kokonaan samalta urakoitsijalta. Tämä on myös tuotu esille, kun asukkaat ovat kysyneet, miksi remontti on niin laaja. Linnanrinteen talot on rakennettu vuonna 1967. Ari Kesäläinen ja Olli-Pekka Lindell. Saaduissa tarjouksissa oli merkittäviä hintaeroja. Rahat eivät ole menneet hukkaan välikorjauksissa, Kesäläinen sanoo. Poikkeavan suuri hanke ei ollut tarjouksia pyydettäessä pelkästään etu. KOKONAISVALTAISTA julkisivuremonttia voi harkita taloyhtiölle, jos kuntokartoitukset osoittavat lähitulevaisuuteen useita korjaustarpeita. – Tilannetta voi verrata sellaiseen yhtiöön, jossa nämä remontit tehdään 15 vuoden ajanjaksolla. Kesäläinen sanoo, että yrityksen täytyy olla sen kokoinen, että sillä on edellytykset selvitä urakasta. Sen korjaaminen voi olla myöhemmin verrattain kallista tai jopa teknisesti typerää, lisää Kesäläinen. sä toistasataa autopaikkaa, mutta kun piha-alue muuttuu työmaaksi, kulku on rajoitettua. URAKOITSIJAN valinta oli haastavaa, ja siihen käytettiin paljon aikaa. Silloin vastuu ei ole hajallaan siellä täällä
– Kun yhtiö on saanut tiedot kiinteistön tarvitsemista korjaustoimenpiteistä ja niiden kiireellisyydestä, tulisi yhtiön hallituksen muodostaa näkemys siitä, mitä korjaushankkeeseen tulee ehdottomasti sisällyttää. KORJAUSRAKENTAMINEN 14 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 14 6.3.2020 14.26. Yksi sopimusPOITSALON mukaan taloyhtiössä kannattaa ensin teettää riittävän laaja kuntotutkimus. T aloyhtiön julkisivukorjauksen hankkeet on usein järkevää toteuttaa mahdollisimman kattavasti yhdellä kertaa, mikäli laajaan korjaustyöhön on kiinteistössä tarvetta, sanoo työpäällikkö Mikko Poitsalo Jatke Julkisivut Oy:stä. – Silloin yhtiöllä on monta sopimuskumppania, joiden kanssa on laadittava useita eri sopimuksia. – Työmaan perustaminen ja viranomaisvaatimukset ovat kuitenkin melkein yhtä suuret riippumatta remontin laajuudesta. Oli julkisivuremontti sitten suppea tai laaja, työmaa pitää perustaa ja perusinfra rakentaa joka tapauksessa, jotta kohteessa voidaan toimia. Mutta kun sen on kerran kestänyt, lopussa kiitos seisoo. Yksi sopimuskumppani on turvallisempi Mikko Poitsalo. Samalla kartoitetaan asiat, jotka voidaan sisällyttää samaan hankkeeseen, ja valitaan asiat, jotka voivat vielä odottaa. Myös Poitsalo arvioi, että osiin jaettuna kokonaiskustannus tulee luultavasti nousemaan korkeammaksi kuin kerralla teetetyn, isomman remontin. MYÖSKÄÄN Poitsalo ei suunnittele julkisivuremontin palasten jakamista eri tekijöille, vaikka sillä voikin saada hintaa pudotettua. On vaivattomampaa ja kaikille osapuolille edullisempaa, jos se tehdään vain kerran sen sijaan, että se tehtäisiin useaan kertaan muutaman vuoden välein. Sen tulee kattaa kiinteistön ulkovaippa ikkunoita ja vesikattoa myöten. – Kun useampi laajempi kokonaisuus toteutetaan kerralla, ovat synergiaedut moninaiset, kertoo Poitsalo. Tarkastuksen avulla yhtiön edustajille selviää kiinteistön korjaustarpeet. Asiat tulevat kerralla kuntoon, Poitsalo sanoo. – Haitta on kerralla isompi ja kiinteistössä on vaikeampi liikkua. Aiheutuu meteliä ja pölyä, ja muuta epämiellyttävää. Jatke Julkisivut Oy toimii pääurakoitsijana Turussa sijaitsevassa As Oy Linnanrinteessä
f Katto ja kattorakenteet menevät uusiksi, kun vanha peltija bitumikermikatto vaihdetaan kokonaan bitumikermikattoon. . – Jos yhtiöllä on riittävän hyvä hallinto, joka pystyy perustelemaan yhtiökokoukselle luotettavasti ja hyvin perustein, miksi teetetään iso remontti, josta syntyy osakkaalle kustannuksia, on mahdollista saada isompikin hanke helpommin läpi. OSAKE 15 osake_2020_1_v3.indd 15 6.3.2020 14.26. Julkisivuhankkeen toteuttajat f Varsinais-Suomen Isännöintitalo Oy ja hallitus f Arkkitehtisuunnittelu: Sigge Oy f Rakennesuunnittelu: Vahanen Oy f Projektinjohto ja valvonta: Insinööritoimisto Aalto-Setälä Oy f Urakoitsija: Jatke Julkisivut Oy f Valmistelutyö: Varsinais-Suomen Tekniikkatalo Oy f Asiantuntija hallituksen apuna: Rakennusneuvos Seppo Malmi kumppani, joka vastaa kaikesta mitä sopimukseen on kirjattu, on taloyhtiölle helpompi ja turvallisempi valinta. Yleensä lopputulos on silloin hyvä ja kaikki ovat tyytyväisiä. Hankkeessa noudatetaan Kuivakymppi-järjestelmää, jolloin rakenteet eivät kastu missään vaiheessa rakentamista. Sillä pyritään energiansäästöön ja ekologisuuteen. Hanke on elinkaariedullinen, vaikka kertakustannus tuntuu isolta. Samalla tehdään paljon pieniä korjauksia, kuten puretaan vanha savupiippu. Pintamateriaaliksi on valittu keraaminen pakkasenkestävä laatta, joka asennetaan omaan asennusrankaan. Parvekejulkisivuihin rakennetaan uudet parvekkeet ja julkisivupäätyihin tulee ikkunavaloaukko. Koko rakennuksen ulkovaippa uusitaan. f Ikkunat vaihdetaan uusiin tuloilmaikkunoihin. f Rakennuksiin lisätään merkittävästi lämmöneristystä kattoon ja seiniin. Parvekkeisiin rakennetaan samalla sähköt, valaistus sekä valmius ilmalämpöpumpulle. Urakka-aika on noin 2,2 vuotta. f Ikkunat ja parvekeovet vaihdetaan ja parvekeseinä rakennetaan uudestaan. Linnarinteen julkisivuhanke pähkinänkuoressa resursseista ja tarvittavien alihankkijoiden kutsumisesta oikeaan aikaan työmaalle – Silloin, kun pääurakoitsija vastaa koko hankkeesta, yksi toimija vastaa kaikista liikkuvista osista työmaalla. Poitsalo uskoo, että kun yhtiössä on selkeä näkemys ja hyvin laaditut suunnitelmat siitä, mihin ollaan pyrkimässä, myös yhteistyö urakoitsijan kanssa sujuu paremmin. Urakoitsija vastaa tällöin esimerkiksi korjaustyön työjärjestyksestä, aikataulutuksesta, tarviketoimituksista, riittävistä POITSALON mukaan kerralla teettäminen ei ole trendi, vaan kertoo enemmän yhtiön omasta halusta ja ymmärryksestä huoltaa varallisuuttaan. Räystäsliittymät rakennetaan uusiksi, seinäpinnat uusitaan, ja vanhat sandwich-elementit eristyksineen puretaan pois. Hanketta on ohjannut käytettävyys ja turvallisuus sekä energiankulutus ja ekologisuus. f Salaojat uusitaan ja maapaineseinät vesieristetään. Laatat on räätälöity imitoimaan alkuperäistä Kupittaan Saven poltettua laattapintaa. f Julkisivuremontissa pyritään säilyttämään rakennusten alkuperäinen ilme mahdollisimman hyvin. Samalla varmistetaan, ettei rakenteisiin jää vanhoja kosteusvaurioita piilemään. Tällöin myös osakas pystyy sisäistämään asian: elämän laatu kohoaa ja kiinteistön arvo pysyy kunnossa. Rakennuksista pyritään tekemään asbestivapaita. – Mitä paremmin kaikki on tutkittu, suunniteltu ja mietitty, sitä paremmin saadaan hanke vietyä läpi yhteiseen maaliin
Nykyään hän on toinen North Nest Ventures Oy:n perustajista ja omistajista. Laura Stolt LIPUTTAA AKTIIVISEN OMISTAMISEN PUOLESTA omistukset ja tuotot. Asuntoja ostava, remontoiva ja myyvä Laura Stolt valitsee sijoitusasunnon kuin oman kodin. Yritys keskittyy ostamaan, remontoimaan ja myymään asuntoja ja kiinteistöjä sekä rakentamaan ullakkoasuntoja. Taloustiedot ja toiminta kertomukset viestivät hänelle taloyhtiön ilmapiiristä ja osaamisesta. Kun ostan asuntoa, saan informaation pitkälti papereista. Kun tutkii vuosittain lähes tuhannen yhtiön asiakirjoja, pystyy luvuista jo päättelemään, onko hallitus aktiivinen. Ostajalle ne voivat olla kynnyskysymys. Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoituskohteen valintaan. Huomioimme nämä asiat aivan samalla tavalla kuin silloin, jos valitsisin kotia itselleni. Yhtiön asuntoliiketoiminta sijoittuu lähinnä pääkaupunkiseudulle, mutta kiinteistökokonaisuuksia halutaan TEKSTI JONI NIKKOL A KU VAT MARKUS PA AJAL A 16 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 16 6.3.2020 14.26. A S U N T OS I J O I T TA J A hankkia myös pääkaupunkiseudun ulkopuolelta. Lisäksi yritys kehittää digitaalisia ratkaisuja kiinteistöalalle. Taseja tuloslaskelmasta taas näkee yhtiön H elsinkiläinen Laura Stolt on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2015. Jos hoitomenot ovat suuret, mietin päättääkö yhtiön hallitus tarpeeksi aktiivisesti muun muassa huollosta tai isännöinnistä. Toimintakertomuksesta ja yhtiökokousten pöytäkirjoista voi tarkastella yhtiön ilmapiiriä – riidat tai toistuvat oikeusjutut ovat huono merkki
ASUNTOSIJOITTAJA OSAKE 17 osake_2020_1_v3.indd 17 6.3.2020 14.26
Olen innostunut asumisen uusista palveluista ja asumisen palvelullistumisesta. Motto Kun asiat tekee sydämestä käsin ja toisia kunnioittaen, menevät ne oikein. Olen myös miettinyt, että taloyhtiöissä pitäisi olla yritysten tapaan hallitusammattilaisia. Ammattilainen ymmärtää remontointia ja rakentamista eikä säikähdä turhista. Suurta eroa ei ole, sillä remontin lopputulos on aina koti. Monessa yhtiössä hallituskaudet ovat melko pitkiä, ja sama isännöitsijä pysyy yhtiön palveluksessa keskimäärin 13 vuotta. Tärkeää on varmistaa, että taloyhtiö on terve eikä siellä ole sellaisia rakenteellisia ongelmia, joita ei pysty itse korjaamaan. Kuinka ammattimaista taloyhtiöiden toiminta on. Eniten vaikuttaa asunnon kysyntä, mikä riippuu sijainnista, kunnosta, yhtiön tilasta ja korjauksista. Minkä verran kiinnitätte huomiota taloyhtiöiden tulevaisuudensuunnitelmiin. . 18 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 18 6.3.2020 14.26. Näin hallituksen jäsenillä oletettavasti säilyy tieto yhtiön tilanteesta ja jää vähemmän pikkuasioita huomaamatta. Suomessa taloyhtiöt ovat tottuneet tekemään nollatuloksen, mutta voisiko menojen karsimisen lisäksi miettiä luovasti, mistä yhtiö saisi enemmän tuloja. Usein varsinkin mittavia peruskorjauksia kilpailutetaan vähän liian myöhään. Vakavaraisen yhtiön kannattaa rohkeasti myydä liiketilojaan, huoneistojaan tai ullakoitaan isojen korjauksien rahoittamiseksi. Jos edustajilla ei ole riittävää kiinnostusta tai osaamista, se ei tuota yhtiölle lisäarvoa eikä ole välttämättä heille itselleenkään antoisaa. Viisi vuotta Asuinpaikka Helsinki Harrastukset Dokkarit, lukeminen, pullakahvittelu, Wikipedia, elämän monipuolisuuden tutkiminen Miten aktiivisia olette taloyhtiön toiminnassa. Huonokuntoisten asuntojen ja ullakoiden myynnissä kannattaa suosia ammattiostajaa kodin ostajan sijaan. Ne ovat vielä bonusta, mutta viiden vuoden päästä niitä osataan jo vaatia. Aikataulussa tehdyt perusparannukset kertovat, että yhtiössä hoidetaan asioita ja rakennuksen kunnosta välitetään. Silloin myyntiaikaa merkittävämpää on mahdollisimman korkea vuokratuotto yhdistettynä arvonnousuun. Halpuus ei ole aina paras indikaattori vaan referenssit. Jos ostaa sijoitusasuntoa pitkään salkkuun, esimerkiksi 20 vuoden ajalle mahtuu peruskorjauksia tai markkinamuutoksia. Usein suunnitellaan kuitenkin vain remontteja. Liputan aktiivisen ja osaavan omistamisen puolesta, ja hallitusjäsenyys edellyttää sitoutumista yhtiön asioiden kehittämiseen useammalla kuin yhdellä tilikaudella. Millaisia ohjeita antaisit taloyhtiön hallituksille. Hallituksessa jokaisella pitäisi olla oma rooli ja tavoite. Omistusaikamme on lyhyt, joten yhtiömme harvemmin hakeutuu hallitukseen. Mitä eroa on, kun ostaa asuntoa myytäväksi ja remontoitavaksi verrattuna siihen, jos sen ostaa omaksi kodiksi. Remonttisuunnitelmat kannattaa tehdä vähintään 5–10 vuodelle. Asunto on helpompi ostaa yhtiöstä, jossa tulevaisuudensuunnitelmat ovat selvät. Hyviä edustajia kannattaa suositella uudelle hallituskaudelle. Laatu pysyy silloin yleensä tasaisena vuodesta toiseen. Nimi Laura Stolt Ikä 28 Kauanko olet ollut asuntosijoittaja
osake_2020_1_v3.indd 19 6.3.2020 14.26
Kiinteistö kehi tyksen keinot ovat monet, mutta ensin kannattaa suunnitella tarkkaan. Kiinteistöä voi kehittää MONIN TAVOIN Ullakkotilat asunnoiksi, tyhjentyneet kivijalkakaupat hyötykäyttöön, kauko lämmön vaihtaminen maa lämpöön. TEKSTI MARIA MARKUS K I I N T E I S T Ö K E H I T Y S 20 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 20 6.3.2020 14.26
”Kiinteistökehitys tarkoittaa sitä, että tontille tai kiinteistölle pyritään löytämään ajantasainen käyttötarkoitus kaavoituksella, käyttötarkoituksen muutoksilla, rakentamalla ja remontoimalla.” K iinteistöjä on kehitetty jo iät ja ajat, mutta useimmiten ilman strategiaa tai suunnitelmallisuutta. OSAKE 21 osake_2020_1_v3.indd 21 6.3.2020 14.26. Nyt kehitetään suunnitelmallisesti ja kiinteistön arvonnousu tähtäimessä. Usein omistaja suunnittelee myyvänsä kiinteistön kehittämisprojektin jälkeen eteenpäin. – Ennen puhuttiin kiinteistöjalostamisesta, muistelee Kehitysexpertti Oy:n omistaja Pertti Mäki, joka kertoo työskennelleensä kiinteistökehittämisen parissa jo yli kolme vuosikymmentä. Yksi tyypillinen esimerkki on vajaakäytöllä oleva liikekiinteistö, jota muokataan nykyinen tilanne ja markkinatilanne huomioiden. Se voidaan esimerkiksi jakaa pienemmiksi tiloiksi, sitä voidaan laajentaa tai tiloille voidaan löytää uudet käyttäjät. Mäelle kiinteistökehitys tarkoittaa sitä, että tontille tai kiinteistölle pyritään löytämään ajantasainen käyttötarkoitus kaavoituksella, käyttötarkoituksen muutoksilla, rakentamalla ja remontoimalla. Myös kiinteistökehitys terminä on vakiintunut kiinteistöalan toimijoiden puheeseen
Silloin voidaan parhaiten löytää vaihtoehdot, joilla kehittämishanke on teknisesti ja taloudellisesti kannattava. Asunto-osakeyhtiötkin ymmärtävät Mäen mukaan kiinteistökehittämisen hyödyt. Kehittämisintoa voi jarruttaa huoli siitä, että alue häiriintyy rakentamisesta. Myös kiinteistökehittämistä tekevät ammattilaiset kannattaa ottaa jo varhain suunnitteluun mukaan. Hän rohkaisee etenkin vanhoja taloyhtiöitä unohtamaan huolensa ja ryhtymään kehittämishankkeisiin, sillä vanhat kerrostalot ovat usein väljillä tonteilla ja rakentamisen tiivistämiseen olisi paljon mahdollisuuksia. Huonokuntoinen rakennus puretaan ja sen tilalle rakennetaan uusi talo, tai hyvällä sijainnilla olevasta taloyhtiöstä myyTuomo Huusko. 22 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 22 6.3.2020 14.26. – Joskus käy kyllä niin, että kiinteistö jääkin omistajan omaan taseeseen, koska siitä onkin yhtäkkiä tullut hyvä tuottokohde, Mäki toteaa. Myös pienillä teoilla on merkitystä Isännöintija vuokravälitysyritys Kiinteistötahkolalla kiinteistökehitys käsitetään laajasti. Ja kun vanhalle tontille tulee lisää rakentamista, alueen arvo nousee uusien asuntojen hintojen myötä. Hän neuvoo taloyhtiöitä olemaan yhteyksissä kaupunkisuunnitteluun arvioidessaan tonttinsa mahdollisuuksia lisärakentamiseen. Huuskon mukaan kehityshankkeet voivat olla hyvinkin mittavia. – Jos taloyhtiö pystyy myymään lisärakennusoikeutta, se voi rahoittaa sillä omia remonttejaan. – Tärkeintä on ymmärtää kiinteistön omistajan tai omistajien tarpeet ja tavoitteet, Kiinteistötahkolan Tuomo Huusko sanoo
On kuitenkin myös iso valikoima pieniä toimenpiteitä, jotka eivät vaadi isoja investointeja, mutta saavat aikaan merkittävän hoitokulujen pienenemisen – välillisesti ehkä myös arvonnousua. Energiatehokkuutta lisäävät kehittämistoimet ovat yleistyneet selvästi. dään ullakkorakennusoikeus ja sinne rakennetaan asuntoja. – Eräässä asiakasyhtiössäni kartoitettiin linjasaneerauksen yhteydessä, mitä kiinteistöltä oikein haluttiin. Nykypäivää on myös reaaliaikaista kulutusta seuraava ”On kuitenkin myös iso valikoima pieniä toimenpiteitä, jotka eivät vaadi isoja investointeja, mutta saavat aikaan merkittävän hoitokulujen pienenemisen – välillisesti ehkä myös arvonnousua.” OSAKE 23 osake_2020_1_v3.indd 23 6.3.2020 14.26. Samalla siirryttiin maalämpöön ja otettiin siihen lämmöntalteenotto. – Yksi hyvä esimerkki pienestä, mutta tehokkaasta toimenpiteestä on se, kun kartoitimme erään taloyhtiön vesikalusteet ja asensimme vedensäästötuotteet. – Kiinteistö palvelee nyt asiakkaitaan paremmin ja kuluttaa vähemmän. Vedenkulutus pieneni tämän seurauksena 56 prosenttia. Joskus erilaiset kehittämistoimenpiteet kannattaa niputtaa osaksi isompia toimenpiteitä, kuten putkiremontteja. Sen lopputuloksena huonekokoja pienennettiin vastaamaan paremmin kysyntään ja sitä kautta saatiin korotettua vuokratuottoja. Huusko pitää sitä hyvänä kehityksenä, mutta kiinnittäisi itse huomiota myös automatisoinnin mahdollisuuksiin. Nykyään kiinteistöihin voidaan asentaa helposti esimerkiksi vuotovahteja, jotka seuraavat, onko rakenteessa kosteutta. Lisäksi taloon tuli sähköautojen latauspisteja aurinkosähkömahdollisuus, Huusko luettelee. Esimerkiksi Suomen Lämpöpumppuyhdistys SULPU ry:n mukaan viime vuonna jo useaan sataan kerrostaloon asennettiin poistoilman lämpöä talteenottava lämpöpumppu
– Kunnossapito on sen tason ylläpitämistä, mikä rakennusvaiheessa tai taloyhtiön strategiassa on määritelty, mutta voidaanhan tasoa jossain vaiheessa nostaakin, ja vaikkapa laajentaa ja lasittaa parvekkeita, hän miettii. Hoidamme kaikki sähköenergiaan liittyvät asiat puolestanne. Se merkitsee: • Säästöä taloyhtiöille • Helppoutta isännöitsijälle • Taloyhtiöiden sähkösopimukset ovat aina ajan tasalla • Halutessanne välittämämme sähkö on 100 % uusiutuvilla energiamuodoilla tuotettua Ota yhteyttä niin tulemme kertomaan aiheesta lisää! Antti Helmi, antti.helmi@venienergia.fi, +358 40 168 1131 Kari Kostamo, kari.kostamo@venienergia.fi, +358 40 527 7267 Hallitse sähkömarkkinan riskit ja hyödynnä mahdollisuudet 24 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 24 6.3.2020 14.26. – Joka ikisen suunnitelman tulisi perustua siihen, että ammattilainen arvioi kiinteistön kunnon ja tekee siitä raportin. Yksi voi haluta mahdollisimman pienen jalanjäljen, ja toinen taas haluaa lisää turvallisuudentunnetta, Huusko miettii. ”Joka ikisen suunnitelman tulisi perustua siihen, että ammattilainen arvioi kiinteistön kunnon ja tekee siitä raportin.” Energiasta ei kenenkään kannata maksaa enempää kuin tarvitsee! Sähkön tukkumarkkinan vaihtelut ovat viimeisen vuoden aikana olleet suuria ja näin ollen kilpailukykyisen hinnan saavuttaminen on yrityksille entistä haastavampaa. Eikä kiireellä kannata lähteä tekemään mitään. Olipa käsitys kiinteistökehityksestä suppea tai laaja, puhe kiinteistökehittämisestä on joka tapauksessa lisääntynyt. VENI Energia on yksi Pohjoismaiden suurimmista energianhankkijoista luoden lisäarvoa yli 40 000 asiakkaalleen teollisuudessa, liike-elämässä ja maataloudessa. Jos remonttia ei tehdä ajoissa tai tila on tyhjillään pitkään, rahalliset menetykset voivat olla isoja. Palvelumme on isännöintitoimistolle vaivaton, helppo ja kustannustehokas. Meillä on Suomessa asiakkaanamme yli 10 000 taloyhtiötä. Kiinteistökehittämiseen lähteminen on väärällä pohjalla, ellei tiedetä rakenteiden kuntoa. Niin voi olla esimerkiksi silloin, kun ostoskeskusten myötä kivijalkakaupoille ei ole tarvetta, – Kun maailma muuttuu, kiinteistöjenkin pitää muuttua siinä mukana, hän summaa. Pääasia, että tekee jotain Kiinteistötahkolan Tuomo Huusko painottaa, että suurin virhe kiinteistökehittämisessä on olla tekemättä mitään. Hän on huomannut, että valitettavasti monenkaan taloyhtiön tulevaisuudensuunnitelmat eivät pohjaudu ammattilaisen tekemään arvioon, vaan se voi olla joskus jopa hallituksen ruutupaperille piirtämä. Hallitus voi halutessaan lisätä suunnitelmaan sitten vaikkapa taloyhtiösaunan lauteiden uusimisen haluamalleen vuodelle, hän toteaa. Marttinen olettaa, että siihen on vaikuttanut tarve: kun rakennukset jäävät käyttökelvottomiksi, pitää keksiä jotain muuta. – Kuntoarvio on kaiken A ja O. Me VENI Energiassa voimme tehdä sen puolestasi. automatiikka, joka hälyttää poikkeamista. – Joku haluaa mahdollisimman pienen hoitovastikkeen ja toinen mahdollisimman suuren vuokratuoton. Tärkein taloyhtiöiden kehitystoimenpide on Huuskon mukaan suunnitelmallinen korjaus ja kunnossapito. Kun varsinaiset kiinteistökehityshankkeet alkavat tuntua ajankohtaisilta, pitää Huuskon mielestä ensin istua miettimään tarkkaan, mitä kiinteistöltä halutaan. Me emme ole sähköyhtiö, vaan toimimme puolueettomana sähkön ammattiostajana ja tarjoamme hankintamallit kaiken kokoisille yrityksille. Maailma muuttuu Raksystems Insinööritoimisto Oy:n Jari Marttisen mukaan kiinteistön arvoon vaikuttaa edelleen eniten sen sijainti. Jos kiinteistöä halutaan alkaa kehittää, on myös Marttisen mukaan olennaista, että ensin selvitetään nykytilanne. . Se ei sulje pois sitä, että kiinteistökehittämisellä voi saada aikaan merkittävääkin arvonnousua. Meidän tarkoituksemme on kilpailuttaa ja hankkia sähköä mahdollisimman edullisesti asiakkaillemme ja näin ollen tuottaa sekä rahallista että ajallista säästöä. Jos mietittäisiin ajan kanssa, remontti tulisi halvemmaksi ja lopputuloskin olisi varmasti parempi, Marttinen sanoo. – Enää ei tarvitse tyytyä siihen, että huoltomies menee paikalle, jos jaksaa, ja löytää vuodon, jos näkee, hän naurahtaa
Se merkitsee: • Säästöä taloyhtiöille • Helppoutta isännöitsijälle • Taloyhtiöiden sähkösopimukset ovat aina ajan tasalla • Halutessanne välittämämme sähkö on 100 % uusiutuvilla energiamuodoilla tuotettua Ota yhteyttä niin tulemme kertomaan aiheesta lisää! Antti Helmi, antti.helmi@venienergia.fi, +358 40 168 1131 Kari Kostamo, kari.kostamo@venienergia.fi, +358 40 527 7267 Hallitse sähkömarkkinan riskit ja hyödynnä mahdollisuudet osake_2020_1_v3.indd 25 6.3.2020 14.26. Palvelumme on isännöintitoimistolle vaivaton, helppo ja kustannustehokas. VENI Energia on yksi Pohjoismaiden suurimmista energianhankkijoista luoden lisäarvoa yli 40 000 asiakkaalleen teollisuudessa, liike-elämässä ja maataloudessa. Meidän tarkoituksemme on kilpailuttaa ja hankkia sähköä mahdollisimman edullisesti asiakkaillemme ja näin ollen tuottaa sekä rahallista että ajallista säästöä. Energiasta ei kenenkään kannata maksaa enempää kuin tarvitsee! Sähkön tukkumarkkinan vaihtelut ovat viimeisen vuoden aikana olleet suuria ja näin ollen kilpailukykyisen hinnan saavuttaminen on yrityksille entistä haastavampaa. Me VENI Energiassa voimme tehdä sen puolestasi. Me emme ole sähköyhtiö, vaan toimimme puolueettomana sähkön ammattiostajana ja tarjoamme hankintamallit kaiken kokoisille yrityksille. Meillä on Suomessa asiakkaanamme yli 10 000 taloyhtiötä. Hoidamme kaikki sähköenergiaan liittyvät asiat puolestanne
Tärkein syy Vuorelan mukaan on, ettei vuokratuloista juuri kerrota asuntojen myynti-ilmoituksissa. Silloin se on ehkä osattu avata paremmin myyntitilanteessa, Vuorela tarkentaa. – Siitä pitäisi ostajan itse laskea, että mikä se netto on hänelle. Se pitäisi Taloyhtiöiden vuokratulot eivät ainakaan Helsingin kanta kaupungissa näy asuntojen myyntihinnoissa. Vuorela on ottanut analyysissään huomioon erinäisiä asunnon arvoon vaikuttavia tekijöitä, kuten asunnon koko, ikä ja kunto ja sijaintikerros sekä hissi, parveke ja sauna. – Myyntitilanteessa ostajaa ei informoida riittävän hyvin, mikä vuokratuotto myynnissä olevalle asunnolle tai sen osakkeenomistajille on. Pienemmät vastikkeet kuitenkin todennäköisesti helpottavat ostopäätöstä. Vauraimmissa yhtiöissä osakkaat voivat jopa saada osinkoa, ja suuret korjausrakentamisprojektit voivat parhaimmillaan mennä taloyhtiön piikkiin. Taloyhtiöillä saattaa olla esimerkiksi vuokratuottoja, jotka pienentävät vastikkeita. D iplomi-insinööri Lassi Vuorela tutki Aalto-yliopiston Real Estate Economics -maisteriohjelman diplomityössään, miten taloyhtiön omaisuus vaikuttaa asuntojen myyntihintaan. Taloyhtiön vuokratulot EIVÄT NÄY HINNOISSA TEKSTI JONI NIKKOL A A S U N T O M A R K K I N AT 26 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 26 6.3.2020 14.26. Vuorela tutki nimenomaan asuntojen ja liikehuoneistojen vuokratuottoja taloyhtiöille. Yhtiön omaisuudesta kerrotaan Vuorelan havaintojen mukaan ilmoituksissa yleensä korkeintaan taloyhtiön kokonaisvuokratuottoina ja bruttona. Ei tilastollisesti merkittävää vaikutusta Mukana Vuorelan tutkimuksessa oli 1 350 asuntokauppaa. Mukana aineistossa oli yhtiöitä, joilla ei ole vuokratuloja, ja niitä, joilla on. Sijainnin osalta huomioon otettiin esimerkiksi matka meren rantaan, rautatieasemalle sekä alueen työttömyys ja keskitulot. Määrittämällä näille tekijöille arvo pyrittiin sulkemaan pois mahdollisimman kattavasti muut hintaan vaikuttavat tekijät. Erot myyntihinnoissa eivät olleet näiden välillä tilastollisesti merkittäviä. – Se ei tarkoita, etteikö omaisuuden vaikutus näkyisi joissakin yhtiöissä. Odotettavissa olevista saneerauksista Vuorela laati korjausvelkamallin. Varastoja, autohalleja ja autopaikkoja ei ole laskettu, sillä niiden vuokrissa ei ole tavallisesti juuri katetta. Silloin hän ei osaa laittaa siihen kauppahintaan
OSAKE 27 osake_2020_1_v3.indd 27 6.3.2020 14.26
– Kun mennään vaikka Bulevardille, jossa on erittäin hyviä vastikkeettomia taloja, se näkyy kovana kysyntänä. Osaltaan ilmiö Kyhälän mukaan johtuu myös pienistä markkinoista. Hän katsoo oman pääoman, lainapääoman, lainanhoitokulut ja asuntojen normaalivastikkeen. Hän muistuttaa, että kulupaletin läpikäyminen on ammattitaitoiselle välittäjälle itsestään selvää, ja kaikki hintaan vaikuttavat osatekijät käydään läpi. Omaisuus voi olla taakkakin Vuorela keskittyi tutkimuksessaan Helsingin kantakaupungin läheisyyteen, koska asunnot ovat siellä arvokkaimmat Suomessa. Jos on vuokratuottoja, se pienentää vastiketta. Asunnot ja vuokralaiset ovat yksilöllisiä Yksilöllisiä ovat myös vuokratuloa taloyhtiölle tuottavat vuokralaiset. Hänestä taloyhtiön vuokratuottojen pitäisi vaikuttaa asuntojen myyntihintaan yhtä paljon kuin vuokrien tuottoprosentti on kyseisellä alueella. Viiden prosentin tuottoprosentilla laskien se tuo yhtiölle 240 000 euron arvonnousun. Jos vuokralaisesta aiheutuu jotain haittaa tai vaikkapa parkkipaikat on aina edessä varattu sen takia, niin se ei välttämättä aina tyydytä. KU VA : M AR KU S PA AJ AL A A S U N T O M A R K K I N AT 28 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 28 6.3.2020 14.26. – Osakas miettii, millaisilla asumiskustannuksilla pystyy asunnossa asumaan. Vaikka vuokratuotot eivät näykään hinnassa, Kyhälä uskoo niiden vaikuttavan epäsuorasti. Isompaa hyötyä esimerkiksi remontteja varten taloyhtiöt voivat saada myymällä rakennusoikeutta esimerkiksi ullakolta tai isolla omalla tontilla jopa kokonaisen uuden kiinteistön rakennusoikeudella. – Jos taloyhtiöllä on vuokratuloja nettona kaikkiaan 1 000 euroa kuussa, se tarkoittaa 12 000 euroa vuodessa. Kyhälän mukaan tuottoisakaan vuokralainen ei ole aina asukkaan näkökulmasta positiivinen asia. Ylläpitokustannukset kuitenkin joutuu maksamaan. Kaava voi myös estää liikehuoneiston muuttamisen asunnoksi. – Keskustan ulkopuolella ja pienemmillä paikkakunnilla esimerkiksi liikehuoneistoihin voi olla vaikea saada vuokralaista. Niin myös hintojen vaikutukset on helpompi havaita. – Syntyy tilanne, missä tämä tekijä jää ikään kuin huomiotta tai vain edesauttaa kaupan tekemistä tai hyväksymistä. Se voi osaltaan vaikuttaa myös hintatasoon. Eli se on tietyllä tavalla siellä hinnassa ja nostaa alueen hintatasoa. Tämä arvonnousu jakautuu tasan kaikkien yhtiön neliöiden kesken. Kyhälä muistuttaa myös, että kukin asunto on yksilöllinen. Helsingin keskustassa Vuorelan mukaan kivijalkaliiketilojen kysyntä on hyvä, mutta toisinaan omaisuus voi olla taakka. esimerkiksi välittäjän avata myyntitilanteessa. Ostohinnan määrittelyssä lähdetään liikkeelle alueen hintatasosta, mutta siihen vaikuttaa lisäksi ostajan maksukyky. Kysyntä ja tarjonta eivät aina kohtaa. Kyhälä arvelee, että vauraat taloyhtiöt voivat vaikuttaa epäsuorasti alueen hintatasoon. – Vaikka olisi kuinka menestyksekäs ravintola alakerrassa, niin eivät kaikki siitä pidä. Kulut vaikuttavat ostopäätökseen Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Risto Kyhälä pitää vuokratuottojen vaikutusta myyntihintaan ehdottomasti keskustelun arvoisena. Lassi Vuorela
Harva vielä sopivia asuntoehdokkaita tutkiessaan etsii pienivastikkeisia asuntoja. Kyhälä innostuu jatkokehittelemään, millä tavoin vuokratuottoja voisi havainnollistaa paremmin jo ilmoituksissa. Vu ok ra tu ott o (€ /v uo si) Asunnon pinta-ala (m 2 ) Rikkain kvartaali (17 €/m 2 /kk) Keskiarvo liikehuoneistoista (10,29 €/m 2 /kk) Keskiarvo asuinhuoneistoista (8,99 €/m 2 /kk) Rikkain 10 % (27 €/m 2 /kk) Risto Kyhälä. OSAKE 29 osake_2020_1_v3.indd 29 6.3.2020 14.26. Tavallisimmin taloyhtiön vuokratuotot jaetaan osakkaiden kesken asunnon pinta-alan mukaan. Sen merkitys nousee esiin vasta myöhemmässä vaiheessa, kun asunnon tietoja tutkitaan tarkemmin välittäjän kanssa. Vuokraja myyntituotoista ei makseta veroa, kun ne käytetään taloyhtiön menoihin. Kuvaaja kertoo, minkä verran Vuorelan tutkiman aineiston taloyhtiöissä keskiarvoisesti jaetaan nettovuokratuottoa eri kokoisille asunto-osakkeille. Aineisto sijoittuu Helsingin kantakaupungin ympäristöön. Sitten kun se on 1 niin siellä ei ole ainuttakaan vuokralaista. – Voisi ajatella jotain indeksiä, että taloyhtiössä on vaikka vastikkeiden osalta 0,8 indeksi sen takia, että vastikkeet ovat 0,8 normaaliin verrattuna johtuen vuokratulosta. Muitakin perusteita voidaan joskus säätää yhtiöjärjestyksessä, mutta silloinkin pinta-alalla on tavallisesti suurin painoarvo. – Jos olisi täysin vapaa arvonmuodostus, jossa olisi paljon kohteita ja paljon ostajia, niin tuollaiset asiat rupeaisivat näkymään. – Tilanteissa, joissa hyvin on näytetty, kuinka liikehuoneistot on pitkäaikaisella vuokrasopimuksella vuokrattu, ne tuovat taloyhtiölle tällaista tuloa ja vastikkeet ovat pienemmät, sillä on tottakai valtava positiivinen vaikutus. Voisivatko vuokratulot näkyä ilmoituksissa. . Vuokratuotot on deflatoitu vuoden 2017 rahaksi. Kyhälän mukaan on totta, että etenkään myynti-ilmoituksissa ei vielä avata vuokratuottoja. Sitten kun se on nolla, niin se on vastikkeeton. Mukana kuvaajassa on varakkain kymmenys, varakkain neljännes sekä keskiarvotuotot liikeja asuintiloista
M illaisen kodin tai omistuksen me haluamme taloyhtiöstämme. Sellaisen ovat juuri tehneet kaksi Keinutien asunto-osakeyhtiötä Helsingin Kontulassa. Keinutien taloyhtiöiden isännöitsijä Taina Enberg Kontulan Huollosta ei osaa vielä sanoa, miten tuoreet strategiat näkyvät taloyhtiöiden arjessa. TEKSTI TIINA SA ARI KU VA MARKUS PA AJAL A S T R AT E G I AT YÖ 30 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 30 6.3.2020 14.26. Se auttaa osakkaita ennakoimaan tulevia asumiskustannuksia ja korjauksia. Silloin kunnostustöissä huomioidaan erityisesti ne asiat, joita osakkaat ja asukkaat pitävät tärkeinä. – Strategian yhteydessä tehtiin 30 vuoden pitkän tähtäimen suunnitelma. Siinä käydään läpi myös kiinteistön kunto ja korjaustarpeet sekä taloyhtiön nykyinen tilanne. Hän näkee, että hyödyt STRATEGIA AUTTAA ENNAKOIMAAN Kaksi asuntoosakeyhtiötä Keinutiellä Helsingin Kontulassa päättivät laatia yhtiölleen strategian. Halutessaan taloyhtiö voi profiloitua esimerkiksi ekologisena, lapsiystävällisenä tai ikäihmisten asumista huomioivana talona. Strategian avulla taloyhtiö voi löytää itselleen profiilin, joka vaikuttaa positiivisesti sen maineeseen ja asuntojen arvoon sekä kysyntään. Se antaa hallitukselle ja isännöitsijälle työkalun seuraavien korjauksien suunnittelulle ja tukee viiden vuoden pitkän tähtäimen suunnitelmaa, joka tehdään aina tilinpäätöksen yhteydessä, Enberg kertoo. Kysymykseen voi vastata laatimalla taloyhtiöstrategian. – Jos taloyhtiöt profiloituvat strategian avulla, se vaikuttaa positiivisesti taloyhtiön maineeseen ja sitä kautta asuntojen hintoihin. Taloyhtiöstrategia kiteyttää omistajien ja käyttäjien tavoitteet. Enberg sanoo, että strategian taloudellista hyötyä on mahdoton tarkkaan arvioida
Hyvällä hallintotavalla teemme päätöksenteon läpinäkyväksi. – Osa tonttiamme on myynnissä. Taloyhtiöissä järjestettiin myös asukasilta, jossa käytiin läpi strategioita ja asukaskyselyiden tuloksia. Strategioiden yhteenvedot lähetettiin kaikille yhtiökokouskutsun liitteenä. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Mirja Sutinen on tyytyväinen lopputulokseen. Myös Keinutie 7:n hallituksen uusi puheenjohtaja Elise Kettukangas pitää taloyhtiönsä ensimmäistä strategiaa tarpeellisena. Keinutien kaksi taloyhtiöitä eivät luoneet itselleen varsinaista profiilia. Vaikka kylpyhuoneen vesivahingon korjaaminen voi maksaa jopa 15 000–20 000 euroa. OSAKE 31 osake_2020_1_v3.indd 31 6.3.2020 14.26. – Hallituksessa ei ole aina ollut niin tarkkaa tietoa siitä, mitä kaikkea on otettava huomioon. – Korjaukset tulevat yhtiöille usein erittäin kalliiksi. Mirja Sutinen. Yhtiökokouksessa päätimme, että siitä saaduilla rahoilla lyhennetään putkiremonttilainaa. Strategia auttaa tekemään entistä sujuvampia päätöksiä ja toteuttamaan suunnitelmallista kiinteistönpitoa. – Kun korjataan pitkän tähtäimen suunnitelman mukaisesti, taloyhtiön järjestelmät ja rakenteet eivät pääse niin huonoon kuntoon. Strategioissa lisättiin asukkaiden kohtaamismahdollisuuksia, yhteisiä tapahtumia ja kiinnitettiin huomiota taloyhtiöiden turvallisuuteen. Enberg kertoo, että kyseisten taloyhtiöiden strategioissa selkeytettiin, mitä kanavia pitkin viestit kulkevat osakkailta ja asukkailta hallitukselle. Teemme päätökset tutkimuksiin perustuen. – Sen avulla kaikki tietävät, mihin taloyhtiössä panostetaan pitkällä tähtäimellä. – Ehkä voisimme harkita perustavamme niiden tilalle esimerkiksi asukastilan, Sutinen pohtii. Pidämme taloyhtiön toiminnot ajan tasalla ja huomioimme hankintojen talousvaikutukset. . Keinutie 9:n lokakuinen yhtiökokous päätti sulkea pääosan talon vähälle käytölle jääneistä kylmäkellareista. Remontit eivät pääse kasaantumaan, ja esimerkiksi ajoissa tehdyt julkisivuremontit lisäävät asuntojen arvoa. Esimerkiksi remontit vaativat taloyhtiöiden hallituksilta paljon selvitystyötä. Putkiremontin yhteydessä korjaus maksaa noin 10 000 euroa. Taloyhtiö saa myös ennakoitavuutta asumiskustannuksiinsa. Enberg toteaa, että esimerkiksi oikea-aikaisesti toteutettu putkiremontti vähentää vesivahinkojen määrää. tulevat siitä, kun taloyhtiöitä korjataan suunnitelmallisesti. Oikea-aikainen korjaaminen on halvempaa kuin korjaaminen vasta silloin, kun rakenteet ovat jo pettäneet. Enberg kertoo, että hyvä strategia myös osallistaa asukkaat yhteisen tekemisen piiriin. – Yhteisöllisellä toiminnalla vaikutetaan viihtyvyyteen. Yhtiö toteutti taloyhtiöiden osakkaille kyselyn. Keinutie 9:n yhtiökokous päätti taloyhtiöstrategian teettämisestä vuonna 2018, jolloin enemmistö osakkaista kannatti ideaa. Lisäksi tällä katetaan tulevia remontteja, Sutinen jatkaa. Lisää viihtyvyyttä ja läpinäkyvyyttä Keinutie 9:n ja Keinutie 7:n taloyhtiöt palkkasivat strategioidensa tekijäksi kiinteistöja rakennusalan konsulttifirman Vahasen
Asuinkerrosja rivitaloissa tavoitellaan 20 prosenttia parempaa energiatehokkuutta kuin ympäristöministeriön asetuksen vähimmäistaso. Sitä voi hakea asuinrakennusten energiatehokkuutta parantaviin korjaushankkeisiin enimmillään 6 000 euroa asuntoa kohti. Uusi tukimuoto on osa hallituksen ilmastotavoitteita. Jos energiatehokkuutta parannetaan uusilta rakennuksilta vaaditulle lähes nollaenergiatasolle, avustusta voi saada enimmillään 6 000 euroa tai 50 prosenttia. Kerrostaloissa vähimmäistaso on 15 prosenttia, jolloin parannusta vaaditaan kaikkiaan 32 prosenttia. Taloyhtiöille tukea ENERGIAREMONTTIIN E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö TEKSTI JONI NIKKOL A 32 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 32 6.3.2020 14.26. Korjaushankkeesta riippuen sitä voi saada jopa tuhansia euroja asuntoa kohti. Älykkäät ohjausjärjestelmät kiinnostavat, yhtiöstä riippuen yhdistettynä ikkuna-, ovitai kylmiöremontteihin ja lisäeristykseen. A sumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARAn kautta on voinut hakea vuoden alusta alkaen energia-avustusta asuinkiinteistöjen korjauksiin ja korjausten suunnittelukustannuksiin. Siirrytään vaikka poistoilman lämmöntalteenottoon tai maalämpöön. – Lämmitysmuodon vaihto on hyvin tyypillinen. Energiaremontti voi kannattaa ilman avustustakin. Silloin Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus ARA myöntää vuoteen 2022 mennessä yhteensä 100 miljoonaa euroa energia avustusta. Rivitaloissa taas asetus vaatii vähintään 20 prosentin parannusta, joten lisävaatimuksen kera vaadittu parannus kohoaa 36 prosenttiin. Vuonna 2020 avustusta on tarjolla 20 miljoonaa euroa, vuosina 2021 ja 2022 molempina vuosina 40 miljoonaa euroa. Usean pientalon muodostama asunto-osakeyhtiö käsitellään pientalojen vaatimusten mukaisesti, eli energiatehokkuuden on parannuttava vähintään 44 prosenttia. Ratkaisut rakennuskohtaisia Toimenpiteiden täytyy parantaa rakennuksen energiatehokkuutta rakentamisvuoteen verrattuna. – Kyse on avustuksesta asuinrakennusten energiatehokkuutta parantaviin korjauksiin, ARAn ylitarkastaja Johanna Heikkilä kertoo. Näillä kriteereillä avustusta voi saada enintään 4 000 euroa tai 50 prosenttia hyväksytyistä kustannuksista. Jos yhtiö on tavoitellut nollaenergiatasoa, mutta tavoite ei täyty, hakemus ei mene hukkaan
Energiatehokkuuden parannusta mitataan laskennallisen energiatehokkuuden vertailuluvun eli E-luvun avulla. E-luku ilmaisee rakennuksen laskennallisen ostoenergian kulutusta neliömetriä kohden vuodessa. Rakennuksen pinta-alasta ainakin puolet pitää olla ympärivuotisessa asuinkäytössä. – Jos asuinrakennus on rakennettu ja otettu käyttöön vuonna 1950, niin sille lasketaan silloinen E-luku. Avustusta voi saada rakennuksen iästä riippumatta. E-luku ratkaisee Remontin suunnittelukustannusten on täytynyt muodostua lokakuun alusta 2019 ja korjauskustannusten kuluvan vuoden alusta alkaen. Kesäkuun 2020 loppuun asti avustusta voidaan myöntää remonttikustannuksiin, jotka ovat syntyneet kuluvan vuoden ensimmäisen puoliskon aikana, vaikka avustushakemus jätettäisiin vasta remontin jo alettua. Energia-avustuksessa ei avusteta niinkään toimenpidettä, vaan energiatehokkuuden parantamista. Asiantuntijan täytyy laatia liitteeksi selvitys ja kustannusarvio toimenpiteistä, joilla vaadittu energiatehokkuus saavutetaan. Avustuksen määrää pystyy arvioimaan ARAn sivuilla olevalla laskurilla. Avustuksen saaminen on täysin riippuvainen siitä, kuinka toimenpide vaikuttaa E-lukuun. Heinäkuun alusta alkaen täytyy toimittaa hakemus liitteineen ARA:lle ennen töiden aloittamista. Toimenpiteiden täytyy olla tarkoituksenmukaisia suhteessa OSAKE 33 osake_2020_1_v3.indd 33 6.3.2020 14.26. tukea voidaan myöntää alemman 4 000 euron tason mukaisesti. Luku ei kerro suoraan rakennuksen energiankulutuksesta, sillä energiantuottotapoja painotetaan eri tavoin energiamuotokertoimella. Päätökset ratkaistaan rakennuskohtaisesti, ja energiatehokkuuden parannus todennetaan virallisella E-todistuksella. Asiantuntija laatii selvityksen toimenpiteistä, joilla uusi E-luku saavutetaan. ARAn energiatodistusrekisterissä on listattu pätevöityneet energiatodistuksen laatijat
Vaivattomasti siistit käytävät Mattopalvelumme on vaivaton ja edullinen ratkaisu pitää käytävät siisteinä. Avustus myönnetään vain, jos energiatehokkuus paranee suunnitellusti ja se on osoitettu energiatodistuksella. Meiltä voit kysyä apua ikkunaja oviremontteihin liittyvissä kysymyksissä. Heikkilä muistuttaa, että muutkin Aran ”Tämä on ainoa taloyhtiö hanke, joka tavallaan maksaa itse itsensä.” Toni Niemi. ARAlle toimitetaan remontin jälkeen maksatushakemus, jolloin tarkastellaan avustuskelpoisuuskriteerejä. Ne koostuvat hakijasta, tehdyistä toimenpiteistä ja muutoksessa energiatehokkuudessa. Emme jätä asioita puolitiehen. Ystävällisin terveisin, Lammin Ikkunan asiantuntijat odotettavissa olevaan asuinkäyttöaikaan ja asuinkäyttötarpeeseen, eivätkä ne saa aiheuttaa vaaraa tai haittaa rakennukselle, sen ympäristölle tai naapureille. osake_2020_1_v3.indd 34 6.3.2020 14.26. Remontit ovat isoja päätöksiä, joita ei tule tehdä kevyin perustein. Panostamme tuotteiden ja palvelun laatuun. Lammin Ikkuna Oy on aidosti suomalainen ikkunaja oviteollisuuden asiantuntija. Voit pyytää meidät myös puhumaan taloyhtiön kokouksiin. Odotamme teiltä kysymyksiä ja tarjouspyyntöjä kuluvan kevään aikana. 020 111 6363, www.lindstromgroup.com/ www.lammin.fi • 010 8411 700 • asiantuntijat@lammin.fi KIRJE ISÄNNÖITSIJÄLLE Ikkunaja oviremonteista on aiheellista keskustella nyt taloyhtiöiden vuosikokouksissa. Säännöllisesti vaihdettavat mattomme vähentävät siivouksen tarvetta ja tuovat tiloihisi turvallisuutta. Maksatusta voi hakea viimeistään 31.10 mennessä viimeisenä maksuvuonna. Ota yhteyttä jo tänään, niin kartoitamme sinun mattotarpeesi! p. Samaan toimenpiteeseen ei voi myöskään saada muuta julkista avustusta. Tuotteemme ovat kotimaisuusasteeltaan alan korkeimpia
Vaivattomasti siistit käytävät Mattopalvelumme on vaivaton ja edullinen ratkaisu pitää käytävät siisteinä. – Ne ovat olleet pitkälti maalämpöjä, mutta on myös hybridiratkaisuja, jos se on ollut taloyhtiölle taloudellisesti järkevin ratkaisu. – Tämä on ainoa taloyhtiöhanke, joka tavallaan maksaa itse itsensä. Remontit ovat isoja päätöksiä, joita ei tule tehdä kevyin perustein. Emme jätä asioita puolitiehen. Energiaremontti yleensä kannattaa, vaikka avustusta ei saisikaan. Voit pyytää meidät myös puhumaan taloyhtiön kokouksiin. – Urakan täytyy olla laajahko, ja sen tulee lähteä jostain muusta kuin vain maalämmöstä tai lämmöntalteenotosta, sillä pelkästään niillä harvemmin saavutetaan ARA-avustuksen edellyttämää tavoitetasoa. ARAn avustus on Niemen mukaan herättänyt kiinnosta. 020 111 6363, www.lindstromgroup.com/ www.lammin.fi • 010 8411 700 • asiantuntijat@lammin.fi KIRJE ISÄNNÖITSIJÄLLE Ikkunaja oviremonteista on aiheellista keskustella nyt taloyhtiöiden vuosikokouksissa. Tuotteemme ovat kotimaisuusasteeltaan alan korkeimpia. Ystävällisin terveisin, Lammin Ikkunan asiantuntijat myöntämät korjausavustukset kannattaa pitää mielessä. Lammin Ikkuna Oy on aidosti suomalainen ikkunaja oviteollisuuden asiantuntija. Niemen mukaan taloudelliset säästöt ovat yleensä 50–60 prosenttia, mutta parhaimmillaan heidän remonteissaan on päästy yli 70 prosentin säästöön. Meiltä voit kysyä apua ikkunaja oviremontteihin liittyvissä kysymyksissä. Säästöä tulee myös käyttökuluissa. Avustusta niihin ei ole enää mahdollista saada, mutta ne otetaan huomioon E-lukua verratessa. Vuonna 2015 Tiina Pennasen Aalto-yliopistolle tekemässä diplomityössä todettiin, että energialuokka vaikuttaa pyyntihintaan enemmän kuin sen pitäisi vaikuttaa energiankulutuksen ja -hinnan perusteella. – Tarkistetaan yhtiön elinkaari siihen pisteeseen, mikä on ollut rakennushetken tilanne ja mikä se on nyt. Avustuksen saaminen vaatii käytännössä laajempia energiaratkaisua. Kaikki säästynyt lämmitys kuitenkin edesauttaa myös hiilidioksidipäästöjen vähennystä, näin taloyhtiötkin voivat olla omalta osaltaan mukana osallistumassa ilmastotalkoisiin. . Kerrostalokohteissa lämmöntalteenotto toteutetaan Niemen mukaan tavallisesti osana energiaremonttia, jos se on taloudellisesti järkevää. Jos taloyhtiössä on tehty aikaisemmin energiatehokkuutta parantavia remontteja, niistä on etua hakemisen kannalta. osake_2020_1_v3.indd 35 6.3.2020 14.26. Kun lähdet tätä toteuttamaan, niin yleensä yhtiö säästää niin paljon rahaa lämmityskustannuksissa, että pystyy maksamaan lainan pois säästyneellä osuudella. Odotamme teiltä kysymyksiä ja tarjouspyyntöjä kuluvan kevään aikana. Säännöllisesti vaihdettavat mattomme vähentävät siivouksen tarvetta ja tuovat tiloihisi turvallisuutta. Energiansäästö kannattaa muutenkin Tampereen seudulla toimivan Isännöintitoimisto Kiinteistöjuridian teknisen yksikön vetäjä Toni Niemi kertoo, että yhtiö on toteuttanut energiaremontteja vuosien varrella noin 40 kappaletta. Jos on jotain tehty, niin lasketaan, päästäänkö aikaisemmat remontit mukaan ottamalla tavoiteltuihin lukuihin. A–C-luokkien arvo on 4,1 prosenttia korkeampi kuin D–E-luokkien. – Ei taloyhtiön kannata maalämpöäkään käyttää yhtään enempää kuin on tarve, jos saadaan hukkalämpöä jälleen kierrätettyä. Ota yhteyttä jo tänään, niin kartoitamme sinun mattotarpeesi! p. 4 000–6 000 euron avustus saattaisi olla mahdollinen esimerkiksi silloin, jos saadaan tehtyä hyvä kokonaispaketti esimerkiksi lämmön talteenotosta ja ulkovuorista, Niemi avaa. Panostamme tuotteiden ja palvelun laatuun
Pääsääntöisesti isännöintisopimuksissa on Väänäsen mukaan kiinteästi hinnoiteltu isännöinti ja kirjanpito, joiden palvelunsisältö määritellään tarkemmin erillisissä tehtävänkuvauksissa. Väänänen arvelee, että tulevaisuudessa taloyhtiöt tulevat useammin ottamaan omiin tarpeisiinsa räätälöityjä paketteja. Lisäpalvelut Isännöitsijät voivat tarjota tarvittaessa esimerkiksi seuraavanlaisia asiantuntijapalveluja f Teknisiä f Juridisia f Viestinnällisiä MISTÄ PALVELUN JA HUOLLON HINTA KOOSTUU. Nykyinen hintataso on todennäköisesti jonkin verran korkeampi. Hallintokuluihin kuuluu muun muassa isännöinti sekä pankkija asianajokulut. Niistä palveluja huoltokulujen osuus on rivitaloyhtiöissä keskimäärin 13,8 prosenttia ja kerrostaloyhtiöissä 20,7 prosenttia. Vaihtelua on esimerkiksi siinä, kuuluuko sopimukseen sähköisiä järjestelmiä, GDPR:n ylläpitoa tai millä tavoin projektin hallinta hinnoitellaan. Kun Kiinteistöliitto tutki isännöintikuluja viimeksi vuonna 2017, ne olivat keskimäärin 0,30–0,38 euroa huoneistoneliömetriltä kuukaudessa. Isännöinnin hinnoittelu on kohdekohtaista ja määräytyy yhtiöiden kanssa sovitun palvelun sisällön mukaisesti. Kiinteistötahkolan Mikko Väänäsen arvion mukaan isännöinnin lähtöhinta on noin 2–3-kertainen Helsingissä verrattuna Ouluun. H O I T O K U L U T Isännöintiin kuuluu lain mukaan f Taloyhtiön päivittäinen hallinto f Kiinteistön ja rakennusten pidosta huolehtiminen f Isännöitsijäntodistuksen antaminen f Huolehtimisvelvollisuus yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä. Tilastokeskuksen mukaan asuntojen keskikoko kerrostaloissa oli 55,8 neliömetriä vuonna 2018, jolloin isännöinnin hinta olisi keskikokoisessa asunnossa noin 17–21 euroa kuukaudessa. Eniten isännöitsijöiden työajasta kuluu Kiinkon ja Isännöintiliiton toteuttaman Isännöinnin ammattilaiset 2017 36 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 36 6.3.2020 14.26. A sunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2018 keskimäärin 4,32 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Kohdekohtaista hinnoittelua ohjaavat yleisimmin huoneistomäärä tai työmäärä. Palveluja huoltokulut koostuvat taloyhtiön hallintoon ja huoltoon sekä ylläpitoon liittyvistä kustannuksista. Tavanomaisesti toteuman mukaan veloitettavia kuluja ovat esimerkiksi kokouspalkkiot, kopiokulut, kirjeet ja toimistokulut. Sijainnilla on merkitystä
HELSINKI: TILASTOKESKUS OSAKE 37 osake_2020_1_v3.indd 37 6.3.2020 14.26. ISSN=1799-2990. Palvelun ja huollon osuus kerrostalossa Palvelun ja huollon osuus rivitalossa Palvelu ja huolto Muut kulut 79,3% 20,7% Palvelu ja huolto Muut kulut 86,2% 13,8% LÄHDE: SUOMEN VIRALLINEN TILASTO (SVT): ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN TALOUS [VERKKOJULKAISU]
Tervetuloa kehittämään ammatillista osaamistasi, luomaan uusia kontakteja ja löytämään tuoreita näkökulmia! Lue lisää ja ilmoittaudu mukaan: www.isli.fi/isannointi2020 Ammattilaisten iltapäivä Paneelikeskustelu: Kiinteistöjen energiatehokkuus ja vastuullisuus Lexia Asianajotoimisto Oy: Ympäristövastuullinen juridiikka taloyhtiöissä 38 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 38 6.3.2020 14.26. Kiinteistöhuolto voi olla pienissä kohteissa kevyempää ja hoitua osin talkoilla. Henrik Dettmann ”Jos hoitaa pienet asiat hyvin, ei koskaan tule isoja asioita. Tulos syntyy aina siitä, miten kaksi ihmistä arjessa kohtaavat.” Voittajatiimin resepti Suomen koripallomaajoukkueen valmentaja Henrik Dettmann luennoi siitä, miten työyhteisöistä rakennettaan voittavia joukkueita. Koko ratkaisee Pienten rivitalokohteiden palveluja huoltokulut voivat olla Kiinteistötahkolan Ismo Ylikuljun mukaan matalia, koska palvelun tarve poikkeaa usein isompien yhtiöiden tarpeista. Tyypillisesti kerrostalokohteissa on kiinteistölaajakaista, mitä ei välttämättä pienemmissä rivitaloissa ole. f Ennakoivalla ja ammattitaitoisella huollolla kiinteistö toimii suunnitellulla tavalla ja f Kiinteistön laitteiden teknisen käyttöiän maksimit on helpompi saavuttaa f Huoltamattomana yllättävien korjaustarpeiden tai huoltojen riski kasvaa f Virheellinen ilmanvaihtoautomaation tai lämmön säätö sekä vuotavat vesikalusteet voivat aiheuttaa merkittävän lisäkulun LÄ H TE ET : TI LA ST O KE SK U S, KI IN TE IS TÖ LI IT TO , KI IN TE IS TÖ TA H KO LA , IS ÄN N Ö IN TI LI IT TO JA KI IN KO Esimerkki: 60–70-luvun kiinteistö f Hallinto ~4–6 % kokonaisbudjetista f Kiinteistöhuolto 5–7 % f Kiinteistölaajakaista 2–3 % f Kaapeli-TV 0–2 % f Pumppaamohuolto 0,2% f Salaojien ja sakkapesien vuosihuolto 0,4 % f Kylmiön huolto 0,1 % f Huoltokirja/kotisivu sovellukset 0,3% f Vaihtomatot 1% f Kattohuolto 0,3% Esimerkki: Pieni rivitalo f Isännöinti tai pelkkä kiinteistökirjanpito f Lumityösopimus f Kevyt kiinteistöhuolto, sisältäen lähinnä avainja hälytyspalvelun f Jätehuolto f Kaapeli-TV -tutkimuksen mukaan hallituksen ja asukkaiden asiakaspalveluun. Hallintokulut ovat suuIsoimmissa kohteissa voi olla lisäksi f Kiinteistölaajakaista f Pumppaamojen huolto sopimus f Vaihtomattopalvelu f Kattohuoltopalvelu f Kylmiöiden määräaikaishuollot Esimerkki: Isompi rivitalo ja kerrostalo f Isännöinti f Kiinteistöhuolto f Siivous f Jätehuolto f Rappusiivous f Kaapeli-TV f Hissin huolto f Ulkoalueiden huolto, esimerkiksi hiekoitus, lumenpudotus, lumen poisajo rimpia kaikkein vanhimmissa yhtiöissä, etenkin taloyhtiöissä joissa on alkamassa tai käynnissä olevia peruskorjaushankkeita. Kustannuksia nostaa myös hissien huolto, rappukäytävien siivous ja vaihtomatot. Kulut vaihtelevat myös kiinteistön iän mukaan. Väänänen mainitsee esimerkkinä taloyhtiön, jossa yhtiökokouskutsujen hinta putosi noin 1 000 eurosta noin sataan euroon sähköisiin kutsuihin siirryttäessä. Kerrostaloissa on tyypillisesti rivitaloja enemmän yleisiä tiloja kuten sauna, varastot, pesutupa ja kuivaushuone sekä taloteknisiä laitteita ja ilmanvaihtokonehuoneita, jotka nostavat huollon kuluja. . Uudemmissa kohteissa talotekniikkaa on enemmän ja sen myötä myös huollettavia kohteita enemmän. Jos talossa on kylmiöitä, nekin vaativat määräaikaishuoltoa. Kerrostalokohteiden kulut ovat rivitaloja korkeammat, mutta kustannus asuntoa kohden jää pienemmäksi. Taloyhtiökohtaisesti voi olla käytössä muitakin palveluita, kuten huoltokirjatai taloyhtiökotisivuja ja sovelluksia tai kattohuolto. Emilia Vuorisalmi ”Uskon, että lääkkeet oireiluun löytyvät usein potilaan itsensä sisältä ja tehtäväni on vapauttaa ne potilaan käyttöön.” Avaimet hyvinvointiin ovat sinulla Lääkäri, tietokirjailija ja luennoitsija Emilia Vuorisalmi pureutuu puheenvuorossaan kokonaisvaltaiseen hyvinvointiin ja jakaa myös käytännön vinkkejä terveyden ja jaksamisen lisäämiseen arjessa. Huoltokustannukset määräytyvät kohteen koon, iän ja talotekniikan monimuotoisuuden mukaan. Tietyt toistuvat asiat kuten tilinpäätökset kuuluvat isännöintiin yhtiön koosta riippumatta, minkä vuoksi laajemman palvelun isännöintikulut ovat pienissä kohteissa korkeammat huoneistoa kohden. Luennon jälkeen isännöintialan ammattilaiset tiedostavat, mitä vaatii voittajatiimin rakentaminen työpaikalla. Korjaushankkeiden organisointi, kokoukset, palvelujen hankinta sekä talous ja muu hallinto haukkaavat kukin noin 11–15 prosentin palat työnantajan sisäisiin tehtäviin liittyvien tehtävien ohella. Pienet taloyhtiöt saattavat hankkia Ylikuljun mukaan pelkän kirjanpidon, jonka lisäksi veloitetaan isännöinti tuntityönä. Uusissa kiinteistössä myös huoltokorjauskulut ovat tavallisesti pienemmät kuin vanhoissa, sillä huollettavaa on uudehkoissa kohteissa korjattavaa on vielä vähän. Miksi ammattitaitoiseen huoltoon kannattaa panostaa. Sähköisillä järjestelmillä voi pudottaa kuluja merkittävästi erityisesti tiedottamisessa. Vuoden kiinnostavin isännöintialan tapahtuma Isännöinti2020-ammattilaistapahtuma järjestetään ensimmäistä kertaa 26.5.2020 klo 8.30–17.00 Helsingin Wanhassa Satamassa. Isännöinti2020 on kiinteistönpidon, tekniikan ja juridiikan alan uusi tulokas ja suunnannäyttäjä, joka kokoaa yhteen eri alojen ammattilaiset ja kiinnostavimmat yhteistyökumppanit
LÄ H TE ET : TI LA ST O KE SK U S, KI IN TE IS TÖ LI IT TO , KI IN TE IS TÖ TA H KO LA , IS ÄN N Ö IN TI LI IT TO JA KI IN KO Henrik Dettmann ”Jos hoitaa pienet asiat hyvin, ei koskaan tule isoja asioita. Luennon jälkeen isännöintialan ammattilaiset tiedostavat, mitä vaatii voittajatiimin rakentaminen työpaikalla. Tulos syntyy aina siitä, miten kaksi ihmistä arjessa kohtaavat.” Voittajatiimin resepti Suomen koripallomaajoukkueen valmentaja Henrik Dettmann luennoi siitä, miten työyhteisöistä rakennettaan voittavia joukkueita. Emilia Vuorisalmi ”Uskon, että lääkkeet oireiluun löytyvät usein potilaan itsensä sisältä ja tehtäväni on vapauttaa ne potilaan käyttöön.” Avaimet hyvinvointiin ovat sinulla Lääkäri, tietokirjailija ja luennoitsija Emilia Vuorisalmi pureutuu puheenvuorossaan kokonaisvaltaiseen hyvinvointiin ja jakaa myös käytännön vinkkejä terveyden ja jaksamisen lisäämiseen arjessa. Vuoden kiinnostavin isännöintialan tapahtuma Isännöinti2020-ammattilaistapahtuma järjestetään ensimmäistä kertaa 26.5.2020 klo 8.30–17.00 Helsingin Wanhassa Satamassa. Isännöinti2020 on kiinteistönpidon, tekniikan ja juridiikan alan uusi tulokas ja suunnannäyttäjä, joka kokoaa yhteen eri alojen ammattilaiset ja kiinnostavimmat yhteistyökumppanit. Tervetuloa kehittämään ammatillista osaamistasi, luomaan uusia kontakteja ja löytämään tuoreita näkökulmia! Lue lisää ja ilmoittaudu mukaan: www.isli.fi/isannointi2020 Ammattilaisten iltapäivä Paneelikeskustelu: Kiinteistöjen energiatehokkuus ja vastuullisuus Lexia Asianajotoimisto Oy: Ympäristövastuullinen juridiikka taloyhtiöissä osake_2020_1_v3.indd 39 6.3.2020 14.26
PALOVAROITIN: TURVALLISUUTTA PAKOLLA VAI JÄRJELLÄ. H uoneistopaloista aiheutuu merkittäviä materiaalija henkilövahinkoja. Palovaroitin on ollut pakollinen jokaisessa asunnossa ja huoneistossa vuodesta 2000 lähtien. Laista huolimatta vuonna 2018 kirjattiin 2 837 asuinpaloa, joista 705:ssä ei ollut palovaroitinta ja 405:ssä palovaroitin ei syystä tai toisesta toiminut. Muutaman kympin hintaisilla palovaroittimilla voidaan pienentää merkittävästi vahinkojen määrää ja laajuutta. Myös huoneistokohtaiset palovaroittimet voisivat kuitenkin olla taloyhtiön vastuulla ja valvonnassa palovaroittimien liitäntätavasta ja talon iästä riippumatta. Se sijoitetaan makuuhuoneiden ja muiden tilojen väliin ja ylemmissä kerroksissa portaikon yläpuolelle. VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S 40 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 40 6.3.2020 14.26. Jos huoneistoissa on useampi TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS kerros, tulee jokaisessa kerroksessa olla vähintään yksi toimiva palovaroitin. Palovaroittimia tulisi olla vähintään yksi kutakin alkavaa 60 neliömetriä kohden. Palovaroittimet on yksi tehokkaimmista keinoista laajamittaisten palojen ennaltaehkäisyssä. Ennaltaehkäisyllä on vahingontorjunnassa suuri rooli. Uudisrakentamisessa on myös edellytetty jo vuodesta 2009 huoneistokohtaisia sähköverkkoon kytkettyjä palovaroittimia
Sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet ovat pääosin taloyhtiön vastuulla, mutta paristokäyttöiset eivät. Vaikka asukkaat vastaavat palovaroittimesta, ei ole itsestään selvää, että kaikki pystyvät itse vaihtamaan pattereita palovaroittimiinsa. Taloyhtiön vastuulle Pelastuslaissa säädetään palovaroittimien hankintaja kunnossapitovelvoitteesta, ja tätä velvoitetta on tarkennettu sisäministeriön asetuksella. Taloyhtiö vastaa siis varoittimien tarkistuksista ja niissä olevien varaparistojen kunnosta. Palovaroitin voi olla myös tyylikäs (kuvassa Jalo Kupu -palovaroitin, design by Harri Koskinen, hinta noin 35 €). Asia vaatii palovaroittimien hankintaja kunnossapitovelvoitteen selkeyttämistä. Kenellä vastuu. Nykylainsäädännön ja sen tulkinnan mukaan asunnon palovaroittimen hankinnasta, kiinnittämisestä ja toimintakunnosta vastaa pääsääntöisesti huoneiston asukas tai haltija. Sisäministeriö on asettanut pelastuslain uudistamisen esiselvitystä koskevan 10 vuoden paristolla/akulla varustetut palovaroittimet ovat käytännössä huoltovapaat ja paristo siis kestää koko palovaroittimen käyttöiän. PALOVAROITIN: TURVALLISUUTTA PAKOLLA VAI JÄRJELLÄ. Vain sähköverkkoon kytkettyjen palovaroittimien kunnossapidosta vastaa taloyhtiö. Niiden hinnat lähtevät reilusta 10 eurosta ylöspäin, joten talon ja sen asukkaiden turvallisuuden ei pitäisi olla hinnasta kiinni. Rakennus-, irtaimistovahinkoja rakennuspaloista koitui 239 miljoonaa euroa vuonna 2018, ja uhattuna oli omaisuutta 2,6 miljardin euron edestä. He eivät välttämättä edes tiedä pattereiden tarkastuksen tai vaihdoin säännöllisyyden tarpeellisuudesta. OSAKE 41 osake_2020_1_v3.indd 41 6.3.2020 14.27
Meidän asiakkaista 10–15 prosentissa ennen 2009 rakennetuista taloyhtiöstä on esimerkiksi linjasaneerauksen yhteydessä asennettu sähköverkkoon liitetyt palovaroittimet. Turvallisuuteen ollaan nyt taloyhtiöissä herätty, ja mekin pyrimme valistamaan taloyhtiöasiakkaitamme. Mikä on syynä, ettei näin tehdä. Vaikka laki ei siis tällä hetkellä edellytä taloyhtiöltä paristokäyttöisten Vuonna 2018 kirjattiin 2 837 asuinpaloa, joista 705:ssä ei ollut palovaroitinta ja 405:ssä oli palovaroitin joka ei syystä tai toisesta ei toiminut. Lähde: Pelastustoimen taskutilasto (Johannes Ketola, Esa Kokki) EI VAROITINTA / 17,9 % TOIMIMATON / 10,3 % 2 837 705 405 ASUINRAKENNUSPALOJEN MÄÄRÄ Isännöitsijät ja taloyhtiöt aktiivisina palovaroittimien osalta mitään, voi turvallisuusasioita tärkeänä pitävä vastuullinen yhtiö ottaa vastuulleen myös paristokäyttöisten palovaroittimien hankinnan, asennuksen ja tarkistukset. Selvityksessä käsitellään myös taloyhtiön vastuuta ja asemaa. Hankkeen toimikausi on tämän vuoden loppuun. 42 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 42 6.3.2020 14.27. Raha. . Asuntojen palovaroittimien hankintaja kunnossapitovelvoite sisältyy lain esiselvitykseen. Muun muassa Isännöintiliitto on esittänyt, että vastuu palovaroittimien, myös siis paristokäyttöisten hankinnasta ja kunnossapidosta pitäisi säätää taloyhtiölle, kun se nykyisin on asuinhuoneiston haltijalla.. Näin toimisi vastuullinen hallitus. Sen jälkeen päätetään, mitä muutoksia pelastuslakiin lähdetään valmistelemaan. Linjasaneerauksen yhteydessä asennettavien sähköverkkoon kytketyt varoittimien kustannus on kokonaisuudessa olematon. Taloyhtiöissä saattaa olla vaikea saada läpi ehdotuksia, joista tulee pieniäkin lisäkustannuksia, vaikka kyse on paristokäyttöisten varoittimien kohdalla korkeintaan 30–40 euron investoinnista asuntoa kohden. Taloyhtiöt ovat heränneet yllättävän hyvin paloturvallisuusasioissa, vaikka parannettavaakin on. hankkeen. Monessa taloyhtiössä myös perinteiset paristokäyttöiset palovaroittimet on päätetty hankkia yhtiön lukuun. Miten taloyhtiöt suhtautuvat nykyään paloturvallisuuteen. Haastattelimme asiasta V-S isännöintitalo Oy:n isännöitsijää Juha Kangasniemeä. Taloyhtiön olisi järkevää ottaa vastuulleen myös paristojen vaihdot ja laitteen toimintakunnon varmistamisen. Vielä on kuitenkin liian aikaista sanoa, mihin suuntaan sääntely mahdollisesti muuttuu
P erinteisesti vikailmoitus etenee niin, että asukas tekee sähköisen vikailmoituksen taloyhtiön nettisivujen kautta tai suoraan sähköpostilla isännöitsijälle. TEKSTI K ATJA AL AJA Digiratkaisut vauhdittavat vikailmoituksen kulkua Kiinteistön ylläpidon toiminnan ohjauksessa otetaan suuria askelia, kun paperien pyörittely korvautuu jopa keskenään kommunikoivilla järjestelmillä. Hän välittää sen huoltoyhtiön tai muun K I I N T E I S T Ö N Y L L Ä P I T O OSAKE 43 osake_2020_1_v3.indd 43 6.3.2020 14.27
Ideana on, että taloyhtiöiden huoltotilaukset ohjautuvat automaattisesti Kotikadun asiakaspalvelulle. Vikailmoituksen tekemisestä tulee asiakkaalle helppoa, kun palvelu on taskussa mobiilisovelluksena. Kiinteistönhoitaja käyttää järjestelmää kännykällä, ja ryhtyy töihin priorisoituaan työtehtävät työnjohtajan kanssa. Kun työ on valmis, kiinteistönhoitaja kuittaa. Eturivin isännöintiyritykset ovat kehittämässä toiminnanohjausjärjestelmiä, joihin taloyhtiöiden hallituksen jäsenillä, osakkailla, tilintarkastajilla ja huoltoyhtiöillä on roolinsa mukainen näkymä taloyhtiöportaalin tai applikaation kautta. Asukas jää usein pimentoon siitä, miten ilmoitus etenee. Työpyyntöjä asiakaspalvelupisteisiin tulee paljon, noin 1 500–1 800 päivässä. You Laadukasta hissien ja liukuportaiden huoltoa sekä kunnossapitoa kaikkien valmistajien laitteisiin. Järjestelmään asiakas kirjautuu kännykällä tai selaimella, jolloin palvelu tunnistaa asiakkaan ja hänen roolinsa. Yli 5 800 taloyhtiötä palveleva Kotikatu on hankkinut ja räätälöi itselleen uutta toiminnanohjausjärjestelmää, joka otetaan käyttöön vaiheittain kesän loppuun mennessä. yhteistyökumppanin sähköpostiin. Huoltoyhtiö kuittaa työpyynnön taloyhtiöportaalissa tai huoltoyhtiön omassa järjestelmässä, joka on integroitu avoimen rajapinnan kautta taloyhtiöportaaliin; tällöin data liikkuu yhdenmukaisessa muodossa järjestelmästä toiseen. Petri Uomala. Tämän jälkeen asiakaspalvelija hankkii tarvittaessa lisätietoa ja luo työpyynnöstä työtehtävän taloyhtiön kiinteistönhoitajalle yhdellä klikkauksella. Teemme myös hissien uusimiset ammattitaidolla. – Nykyaikainen toiminnanohjausjärjestelmä nopeuttaa huollon etenemistä, sillä asiakaspalvelija näkee kaikki työpyynnöt yhdestä paikasta, eikä hänen tarvitse kopioida niitä järjestelmästä toiseen, Kotikadun kehitysja markkinointijohtaja Petri Uomala sanoo. Ei ole väliä, tuleeko työpyyntö sähköpostitse, nettisivuilta vai jostakin isännöintijärjestelmästä, koska tieto järjestelmien välillä kulkee avoimen rajapinnan ansiosta. www.schindler.fi Tulemme mielellään kertomaan lisää palveluistamme. Hän käsittelee ilmoituksen järjestelmässä ja toimittaa sen huoltoon tai kumppanille. We Elevate... Tavoitteena on tehdä toiminnasta läpinäkyvää, sujuvaa ja tehokasta. Asukas tekee vikailmoituksen, joka näkyy saman tien isännöitsijän näkymässä. Harmin tunne voi vallata mielen etenkin, jos vian korjaaminen kestää. Kiinteistönhoitaja kuittaa, asiakas kiittää Paremman asiakaskokemuksen jäljillä ovat myös huoltoyhtiöt. Vikailmoituksen kulku on nyt uudistumassa toiminnanohjausjärjestelmien ja uusien prosessien myötä. Tieto menee tulevaisuudessa asiakaspalvelijalle järjestelmään ja asiakkaalle, joka saa tiedon sähköpostina. Varaa aika tai pyydä tarjous! pertti.sarkkinen@schindler.com We Elevate osake_2020_1_v3.indd 44 6.3.2020 14.27. Ilmoitukseen voi lisätä vaikka kuvia, eikä tarvitse muistaa yhteystietoja, vaan asiat etenevät automaattisesti. Samalla asukas saa portaalista ja halutessaan myös sähköpostitse tai tekstiviestitse tiedon, että vian korjaaminen etenee ja myöhemmin vika korjattu -viestin. Pidemmälle kehittyneissä järjestelmissä tapaukset voivat mennä suoraan eteenpäin ilman isännöitsijän väliintuloa
www.schindler.fi Tulemme mielellään kertomaan lisää palveluistamme. – Kiinteistöistä kerättävän datan avulla voidaan huoltoa suorittaa ennakoiden, ja kustannuksiakin pystytään ennustamaan paremmin. Teemme myös hissien uusimiset ammattitaidolla. ”Kiinteistöistä kerättävän datan avulla voidaan huoltoa suorittaa ennakoiden, ja kustannuksiakin pystytään ennustamaan paremmin.” digitalisoinnilla on merkitystä myös kiinteistön arvolle. Hyvin huollettu kiinteistö on arvokkaampi ja käyttäjille viihtyisä ja turvallinen”, Kotikadun Otto Tarkiainen painottaa. We Elevate... Asiakkaat odottavat jouhevia digipalveluita, ja toiminnanohjauksen Otto Tarkiainen. You Laadukasta hissien ja liukuportaiden huoltoa sekä kunnossapitoa kaikkien valmistajien laitteisiin. Isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus pysyvät hyvin kartalla isosta kuvasta, sillä he saavat tiedot huoltotilauksista omasta järjestelmästään tai Kotikadun ekstranet-portaalista. . Taloyhtiön hyvä hoito koostuu lukuisista pienistä asioista ja kun niihin saadaan digitalisoinnin avulla parannusta, se vaikuttaa taloyhtiön toiminnan tehokkuuteen ja kustannuksiin. Kumpikaan yritys ei ole nostanut palveluidensa hintoja, sillä yritykset näkevät investointinsa välttämättömänä parannuksena. Varaa aika tai pyydä tarjous! pertti.sarkkinen@schindler.com We Elevate osake_2020_1_v3.indd 45 6.3.2020 14.27
Aurinkopaneelijärjestelmiä on taloyhtiöissä liitetty kiinteistösähköjärjestelmään, jolloin niitä on käytetty esimerkiksi valaistuksen energianlähteenä yleisissä tiloissa. EU:n hyväksymä sähkömarkkinauudistus on toimeenpantava vuoden 2020 loppuun mennessä. Ajankohtainen aurinkoenergia ASUNTOOSAKE YHTIÖSSÄ L A K I J A S O P I M U S TEKSTI CARITA HULMA (LEXIA ASIA NA JOTOIMISTO) 46 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 46 6.3.2020 14.27. Mitä aurinkosähköenergian käyttöönotossa tulee erityisesti ottaa huomioon. Investointia tulee harkita kokonaisuutena siten, ettei esimerkiksi lähivuosien kattoremonttia jätetä toteutettavaksi vasta sen jälkeen, kun taloyhtiön katolle on jo ehditty asennuttaa aurinkopaneeleita. Uusi niin sanottu hyvityslaskentamalli tulee helpottamaan sitä, että aurinkovoimalan tuottamaa sähköenergiaa voi hyödyntää myös yksittäinen osakas omassa kotitaloudessaan. Useimmiten on tarpeen, että taloyhtiö ulkopuolisen ja puolueettoman asiantuntijan avulla selvittää sekä investoinnin kannattavuuden että tekniseen toteuttamiseen, kuten rakenteiden kantavuuteen ja turvallisuuteen, liittyvät seikat. Aurinkosähköön liittyvät investoinnit tulevatkin toivottavasti lisääntymään lakimuutoksen myötä taloyhtiössä. Tulevan lakimuutoksen vuoksi erityisesti aurinkosähköenergian käyttöönotto kiinnostaa tällä hetkellä taloyhtiöiden hallitusten jäseniä ja osakkaita. Lainsäädännölliset muutokset tulevat helpottamaan aurinkosähköenergian käyttämistä Aurinkosähköenergiaa ei ole vielä laajamittaisesti hyödynnetty asunto-osakeyhtiöiden energianlähteenä. Ennen investoinnista päättämistä tulee tarkkojen laskelmien avulla varmistua siitä, että aurinkosähköjärjestelmän käyttöönotto juuri kyseisessä taloyhtiössä kokonaistaloudellisesti kannattava vaihtoehto. Uudistuksen tavoitteena on nostaa asiakas sähkömarkkinoiden keskiöön siten, että luodaan uusia mahdollisuuksia osallistua markkinoille muun muassa energiayhteisöjen kautta. Hallituksen tulee ensinnäkin jo hanketta kartoittaessaan ottaa huomioon taloyhtiön rakennusten mahdolliset muut kunnossapitoja korjaustarpeet. Uudistuksen myötä asukkaat voisivat käyttää kiinteistössä tuotettua aurinkosähköä nykyistä helpommin ilman siirtomaksuja ja veroja. E rilaiset uusiutuvan energian muodot ovat tulleet jäädäkseen myös taloyhtiömaailmaan. Hankkeen suunnittelusta ja päätöksenteosta Aurinkosähköjärjestelmien eli käytännössä aurinkopaneelien käyttöönotto tulee suunnitella taloyhtiössä huolellisesti
Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus (ARA) myöntää energia-avustuksia asuinrakennusten energiatehokkuutta parantaviin korjaushankkeisiin vuosina 2020-2022. Aurinkosähköjärjestelmän asentaminen taloyhtiön omistamaan rakennukseen vaatii, että asiasta tehdään päätös yhtiökokouksessa. Lisäksi tulee selvittää, kohdistuuko yhtiöjärjestykseen muutostarvetta esimerkiksi kunnossapitovastuuta koskevien määräysten osalta. Kun hankkeen toteuttamiseen liittyviä suoritteita on tilattu useammalta taholta, vaikeutuu mahdollisessa vahinkotilanteessa sen selvittäminen, mikä taho vahingosta on vastuussa. Muuta huomioitavaa Mikäli taloyhtiö tilaa aurinkosähköjärjestelmän käyttöönottoon liittyvät asennustyöt ja materiaalit niin sanottuna kokonaisurakkana yhdeltä toimijalta, on tämä mahdollisten vastuusuhteiden selvittämisen kannalta yleensä selkein ja turvallisin vaihtoehto. Tärkeää on myös aurinkosähköjärjestelmän käyttöönoton jälkeen huolehtia aktiivisesti järjestelmän ohjeiden mukaisesta huollosta sekä seurata järjestelmän toimivuutta. . Mitä hallituksen tulee huomioida asiassa osakkaiden yhdenvertaisuuden toteutumisen osalta. Jo ennen aurinkosähköjärjestelmän asentamista tulee ilmoittaa aurinkovoimalasta taloyhtiön vakuutusyhtiölle, jotta järjestelmä sisällytetään taloyhtiön kiinteistövakuutukseen. KYSYMYS & VASTAUS Rivitaloyhtiön yksi osakas on hakenut muutostyölupaa maalämmön asentamiselle siten, että maalämpöjärjestelmä tulisi hyödyttämään vain osakkaan oman huoneiston lämmityksessä. Yhdenvertaisuusperiaate vaikuttaa asunto-osakeyhtiössä osakkaiden mahdollisuuksiin suorittaa omia muutostöitä. Mikäli halukkaita olisi enemmän, ei muutostöitä voida toteuttaa ennen kuin yhtiön järjestelmät on saatettu vastaamaan niitä edellytyksiä, joita muutostyön toteuttaminen vaatii. Yksittäisen osakkaan muutostyö voi vaikeuttaa myöhempien vastaavien muutostöiden toteuttamista, jos esimerkiksi yhtiön sähkönousujen kapasiteetti ylittyy. Avustuksia voivat hakea myös taloyhtiöt lukuun ottamatta taloyhtiöitä, joiden osakkeista yli puolet on taloudellista toimintaa harjoittavan yhteisön omistuksessa. OSAKE 47 osake_2020_1_v3.indd 47 6.3.2020 14.27. Muutostyöt, jotka liittyvät esimerkiksi lisäsähköä vaativiin järjestelmiin, tulee kartoittaa huolella ja yleensä saattaa myös yhtiökokouksen hyväksyttäväksi. Lisäksi yhdenvertaisuutta arvioitaessa tulee kiinnittää huomiota esimerkiksi maalämmön investointija käyttökustannuksiin sekä siihen, aiheutuuko piha-alueella tehtävistä muutostöistä vaikkapa alueen käyttämisen rajoittumista. . Kuten muissakin taloyhtiön hankkeissa, tärkeää on kiinnittää huomiota myös ammattitaitoisen ja pätevän toimijan valintaan. Muutostyöilmoitusta käsiteltäessä yhtiön tulee selvittää, onko samalla hetkellä muita osakkaita, jotka olisivat halukkaita vastaavan työn suorittamiseen. Ajankohtainen aurinkoenergia ASUNTOOSAKE YHTIÖSSÄ CARITA HULMA on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija
Siinä luotiin huoneistotietojärjestelmä, johon kootaan tietoja osakehuoneistoista, niiden omistajista ja panttauksista. Niiden kattavuus on vaihdellut. Siirrosta päättää taloyhtiön hallitus, ja siitä on ilmoitettava osakkaille. Kaikkien ennen vuotta 2019 rakennettujen taloyhtiöiden tulee siirtää osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään. Järjestelmää pitää yllä Maanmittauslaitos. TEKSTI TIINA SA ARI T I E T OY H T E I S K U N TA 48 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 48 6.3.2020 14.27. Uudet taloyhtiöt perustetaan nykyisin digitaalisesti. Paperinen osakekirja mitätöidään. Lisäksi osto ja myyntiprosessit nopeutuvat, ja asunnon arvonmäärityksen luotettavuus vahvistuu.” ASUNTOOSAKETIEDOT MUUTTUVAT SÄHKÖISIKSI Uuteen huoneistotietojärjestelmän siirty minen teettää työtä taloyhtiöille ja isännöinti yrityksille. Osakkeenomistajat voivat kymmenen vuoden sisällä hakea omistuksensa rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta. Tarkoitus on parantaa tietojen saatavuutta, luotettavuutta ja kattavuutta. Ratu sanoo, että yli 6 000 osakkeen tietojen tarkistus ja korjaaminen käsin isännöintijärjestelmään oli valtava työ. Unikon siirtämisen jälkeen taloyhtiön ei enää tarvitse pitää sitä yllä. Turun seudulla toimiva Uniko Isännöintipalvelut Oy sai keväällä 2019 taloyhtiöiden hallituksilta tehtäväkseen koota yhtiöiden osakeluettelot sellaiseen kuntoon, että ne voidaan toimittaa huoneistotietojärjestelmään. toimitusjohtaja, isännöitsijä Pauli Ratu suhtautuu huoneistotietojärjestelmään mahdollisuutena. Se onnistuu maksuttomasti 31.12.2022 asti. Paperityö vähenee Maanmittauslaitos on luvannut tarjota rajapinnat isännöintijärjestelmiin tämän vuoden lopussa. Osakeluettelon ”Järjestelmän ansiosta jälkipanttaus helpottuu, mikä lisää osakkaiden mahdollisuutta hyödyntää asunto varallisuuttaan nykyistä tehokkaammin. – Yhdessä isossa kerrostalossa oli esimerkiksi 20 kuolinpesää, joiden päivittyneitä tietoja toimistolla ei ollut ennestään tiedossa, Ratu kertoo. Moni taloyhtiö tai isännöitsijä on käyttänyt isännöintijärjestelmää, jossa osakeluettelon tietoja ylläpidetään. – Lisäsimme tietoihin osakkaiden syntymäajat, jotka pari vuotta sitten jouduimme pääosin poistamaan rekisteristämme EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen vuoksi. M aaja metsätalousministeriön johdolla aloitettiin vuonna 2016 Sähköinen asunto-osakerekisteri eli ASREK-hanke
OSAKE 49 osake_2020_1_v3.indd 49 6.3.2020 14.27
Taloyhtiöiden ei myöskään tarvitse selvittää, voiko henkilöä merkitä osakeluetteloon eli onko varainsiirtovero omistuksen vaihdon yhteydessä hoidettu kuntoon.” Pauli Ratu. – Odotamme parhaillaan, että Maanmittauslaitos saa luotua rajapinnan, jonka kautta voimme siirtää osakeluettelon omasta järjestelmästämme suoraan huoneistotietojärjestelmään. – Lainsäädäntöä tehtiin hirveällä kiireellä, ja loimme järjestelmää samaan aikaan. Nordea näkee, että tulevaisuudessa huoneistotietojärjestelmä ja digitaalinen asuntokauppa-alusta linkittyvät toisiinsa. . Huoneistotietojärjestelmän tarkoitus on helpottaa kymmenien tuhansien ihmisten työtä taloyhtiöissä, isännöinnissä, kiinteistövälityksessä, rahoituslaitoksissa ja julkishallinnossa. Suomessa on noin 100 000 taloyhtiötä ja 1,5 miljoonaa osakehuoneistoa. Omistajatietoja voidaan päivittää digitaalisesti. Taloyhtiöt saavat hallinnointiin tarvitsemansa tiedot maksutta. Uusi järjestelmä vähentää myös virheiden mahdollisuutta. ”Yhtiön ei tarvitse selvittää omistuksen siirtymistä, mikä voi olla työlästä ja haastavaa erityisesti kuolinpesien osalta. Turunen kehottaa taloyhtiöiden hallituksia päättämään tänä keväänä osakeluetteloiden siirtämisestä huoneistotietojärjestelmään. Turunen toteaa, että taloyhtiöiden järjestelmästä saamia hyötyjä ei voi tässä vaiheessa mitata vielä rahassa. Osa palveluista jäi keskeneräisiksi, ja olemme joutuneet paikkailemaan niitä viime vuonna takaamalla palvelutason käsipareilla, Turunen sanoo. Maanmittauslaitos on perustellut viivästymistä tietosuojasyillä. ”Tehtiin hirveällä kiireellä” Vasta pieni osa vanhoista taloyhtiöistä on siirtänyt osakeluetteloitaan manuaalisesti lomakkeella huoneistotietojärjestelmään – Maanmittauslaitoksen ohjelmapäällikkö Jorma Turusen arvion mukaan alle 200. Nordean mukaan kauppoja on toistaiseksi toteutettu vielä paperisilla osakekirjoilla, mutta muuten digitaalisesti. OP Kodin palveluista vastaava johtaja Lasse Palovaara toteaa, että uudistus lisää mahdollisuuksia asumisen sähköisille palveluille. Lisäksi ostoja myyntiprosessit nopeutuvat, ja asunnon arvonmäärityksen luotettavuus vahvistuu. Ratun mukaan järjestelmän ansiosta myös jälkipanttaus helpottuu, mikä lisää osakkaiden mahdollisuutta hyödyntää asuntovarallisuuttaan nykyistä tehokkaammin. Maanmittauslaitoksen osakeluettelon siirtopalvelu avataan huhtikuussa 2020. Sähköistä asuntokauppaa voidaan käydä digitaalisilla alustoilla, kuten Digitaalinen asuntokauppa DIAS. On vaikea vielä tässä vaiheessa arvioida, miten se vaikuttaa euromääräisesti. – Automatisointi vähentää erityisesti isännöitsijätoimistojen avustavan henkilöstön määrää. – Riski painettujen osakekirjojen katoamisesta poistuu. Taloyhtiön etu on se, että osa työpanoksesta vapautuu muihin tehtäviin. – Paperityötä ei tarvita enää niin paljon. Uuden omistajan ei tarvitse erikseen toimittaa todistusta varainsiirtoveron maksamisesta. Asunto-osakkeen panttaaminen lainan vakuudeksi on entistä yksinkertaisempaa. Hyötyä asuntokauppoihin Nordean asiantuntijoiden mukaan järjestelmä parantaa asuntoja ja taloyhtiöitä koskevien tietojen luotettavuutta asuntokauppojen yhteydessä. Huoneistotietojärjestelmässä ei tehdä varsinaista asuntokauppaa. 50 OSAKE osake_2020_1_v3.indd 50 6.3.2020 14.27. Järjestelmän ylläpito katetaan hakemusja tietopalvelumaksuilla. Asunnon omistajien taloudelliset hyödyt muodostuvat myös heitä palvelevien yritysten eli isännöitsijöiden ja kiinteistönvälittäjien hyötyjen kautta, Ratu jatkaa. Taloyhtiöiden ei myöskään tarvitse selvittää, voiko henkilöä merkitä osakeluetteloon eli onko varainsiirtovero omistuksen vaihdon yhteydessä hoidettu kuntoon. – Jos osakas esimerkiksi säilyttää paperiosakkeita pankin tallelokerossa, tästä voi luopua, kun osakekirjat muuttuvat sähköisiksi. Huoneistotietojärjestelmästä koituvat säästöt eivät varsinaisesti näy suoraan taloyhtiöille vaan osakkeenomistajille. – Yhtiön ei tarvitse selvittää omistuksen siirtymistä, mikä voi olla työlästä ja haastavaa erityisesti kuolinpesien osalta. Alkujaan sen piti aueta toukokuussa 2019. Olisi hölmöläisten hommaa syöttää tiedot käsin toiseen tietojärjestelmään, Ratu sanoo
Tuloja voi käyttää esimerkiksi taloyhtiön remonttikustannusten rahoittamiseen. Yksi tapa on talon korottaminen lisäkerroksella: Millaisesta projektista on kysymys. Lisääntynyt kosteus lisää kosteusvaurioiden riskiä, rakenteiden vaurioita ja muutoksia jopa maaperään kuten Tampereen Kaarilan sortumavaarassa olevan rivitalon tapauksessa. Uusiutuvan energian uskotaan nousevan energiataloudessa johtavaan asemaan jo ennen vuotta 2050. Mitä tulevaisuuden energiaratkaisut ovat ja mitä energiatehokkuusvaatimukset edellyttävät taloyhtiöiltä. Helsinki Vantaa Nurmijärvi Turku Tampere Jyväskylä Oulu Kuusamo Rovaniemi kiinteistotahkola.fi Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy osake_kannet.indd 2 6.3.2020 14.21. Parhaimmillaan täydennysrakentaminen mahdollistaa asuntojen arvon ylläpitämisen remontein: remonteista aiheutuvat rahoitusvastikkeet pysyvät kohtuullisina täydennysrakentamisesta saatavien tulojen avulla. Talon korottaminen lisäkerroksella TÄYDENNYSRAKENTAMISESTA voi saada merkittävää taloudellista hyötyä. Pienilläkin ratkaisuilla voidaan saada merkittävää säästöä. Uusissa kerrostaloissa energiatehokkuuteen kiinnitetään huomiota jo rakennusvaiheessa, mutta vanhemmissa taloyhtiöissä hallituksella on tässä suuri vastuu. SEURAAVA NUMERO ILMESTYY 18.5 Taloyhtiöiden energiaratkaisut Varautuminen ilmastonmuutokseen ILMASTONMUUTOKSEN myötä sään ääri-ilmiöt, kuten tulvat, rankkasateet ja kovat myrskytuulet yleistyvät. 1950-1970-luvuilla rakennetut rakennukset on rakennettu toisenlaisiin ilmasto-olosuhteisiin kuin mitä meillä nyt on. Miten näihin uhkiin pitäisi varautua. TYYPILLISEN taloyhtiön hoitokuluista jopa 40 prosenttia kuluu energiaan ja veteen
Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. +358 10 4244 200 Tarjoukset ovat voimassa toukokuun 2020 loppuun asti. Olemme myös ISLIn yhteistyökumppani ja tarjoamme tämän ensimmäisen OSAKE-lehden lukijoille kevättarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. Vuosikymmenten hyödyt kertarysäyksellä O SA KE 1/2 02 osake_kannet.indd 1 6.3.2020 14.21. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. www.lexia.fi T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 1 / 2 2 LASSI VUORELA Taloyhtiön tulot eivät näy asuntojen hinnoissa ARAn energia-avustus Nyt energiatehokkuuden parantaminen kannattaa Useampi remontti kerralla. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista