T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 1 / 2 2 1 Asuntosijoittaja Marko Kaarto: Uusien hallitusjäsenten perehdyttämiseen kannattaa panostaa Hissiremontti: Ennakoinnilla voidaan vähentää hissiremontin asumishaittaa Onko taloyhtiössänne hukkatiloja?
Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry
36 Kiinteistön ylläpito: Korjauskulut aisoihin ennakoimalla Hoitovastikkeella katettavat korjauskulut ovat nousussa, mutta niissä voi säästää hyvällä suunnittelulla ja nopealla reagoinnilla. 30 Energia ja ympäristö: Yhä useampi tarvitsee sähköauton latauspisteen Sähköauton latauspisteen rakentaminen tulee taloyhtiöissä ajankohtaiseksi viimeistään autopaikkoja koskevien piharemonttien yhteydessä. 40 Tietoyhteiskunta: Ovet auki avaimilla vai etäratkaisuilla. 42 Laki ja sopimus: Hissiremontin ongelmat ja edut Hissiremontin säännösten tulkinta ei ole helppoa. 46 Vastuullinen hallitus: Varkaudet herättävät keskustelun kameravalvonnasta Varkauksien lisääntyessä alkavat taloyhtiön hallituksen hälytyskellot soida. 35 Hoitokulut: Lämmitys Taloyhtiöiden hoitokuluista reilu viidennes koostuu lämmityksestä. 13 Asuntostatistiikka: Vuodenvaihteen näkymiä asuntomarkkinoilla Viime vuosi asuntomarkkinoilla päättyi koronakevään rajusta notkahduksesta huolimatta kasvuun. Onko teidän taloyhtiössänne tiloja, joita voisi hyödyntää paremmin. Saman ennustetaan jatkuvan tänä vuonna. Hissiremontti voidaan räätälöidä sopivaksi yhtiön tarpeisiin. 51 Seuraavassa numerossa 46 OSAKE 1/2021 8 OSAKE 3. Miten voimme suojautua paremmin varkauksilta ja ilkivallalta. 24 Kiinteistökehitys: Hukkatilat hyötykäyttöön Etenkin vanhoissa taloyhtiöissä saattaa olla tiloja, joilla ei ole kunnon käyttötarkoitusta. Apua kannattaakin jo hyvissä ajoin kysyä asiantuntijalta. Sopivimmat avainja lukitusjärjestelmät eri yhtiöihin riippuvat ainakin elämäntyylistä, turvan tarpeesta, käytön helppoudesta ja hinnasta. 20 Asuntosijoittaja: Marko Kaarto: “Peruskorjauksilla on suurempi merkitys kuin huoneiston kunnolla” Pitkän linjan asuntosijoittaja Marko Kaarto toivoo parempaa perehdytystä uusille hallitusjäsenille. 30 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. 8 Asuntomarkkinat: Hallitus kaavailee lisää tukia moniin korjauksiin Taloyhtiöille on luvassa kannustusta säästämiseen, riitojen selvittelyyn, peruskorjauksien tekoon ja uusiin energiamuotoihin. 14 Korjausrakentaminen: Väsymättä kerrosten väliä seuraavat vuosikymmenet Kun taloyhtiön hissin ylläpidosta alkaa koitua kustannuksia, se on aika peruskorjata. Todennäköisesti jo aiemmin
PALVELUNUMEROMME Keskus 09 855 3040 Pääkaupunkiseutu Kiinteistöt 09 8553 0450 Infra 09 8553 0449 Imurointi / puhallus 09 8553 0452 Vaihtolavat / Kuljetukset / Norsu-WC:t ???09 8553 0460 Jätevesipalvelut ??. Uudellamaalla vaihtolava-auto nosturilla, kuljetuspalvelut sekä Norsu-wc:t yhden tilauksen takana kiinteistön remonttija huoltotöiden ajaksi puh. Soita oman alueesi asiantuntijalle. Ympäri vuoden. 09 8553 0460 Me hoidamme 24/7. • Suurtehoimurointi ja -puhallus • Vaihtolavat ja kuljetuspalvelut • Norsu-Wc-tilapäiskäymälät • Viemärija erotinhuolto • Putkistojen pesu ja kuvaus • Puhdistamohuollot • Puhdasvesipalvelut • Jätevesipalvelut • Kuivanapito Edistämme ja valvomme etujasi kiinteistösi vakuutusasioissa Ota yhteyttä: 09 5420 2400 finland@howdengroup.com www.howdenfinland.fi. 019 331 002 Puhdasvesipalvelut ??09 8553 0466 Pienpuhdistamoiden ja -pumppaamoiden huoltopalvelut 03 875 7270 Varsinais-Suomi Kaarina 0400 520 595 Pohjois-Suomi Oulu 050 357 4632 Tornio 050 472 3925 Rovaniemi 050 343 0230 Kittilä 050 570 4007 Alueelliset yhteistyökumppanit viemärija erotinhuoltopalvelut E-Ympäristöpalvelut Länsi Oy Länsi-Uusimaa Lohja 019 331 002 E-Ympäristöpalvelut Pohjanmaa Oy Pohjanmaa Seinäjoki 06 414 4088 Vaasa ??06 317 8090 E-Ympäristöpalvelut Itä Oy Itä-Uusimaa, Päijät-Häme, Kymenlaakso ja Etelä-Karjala Loviisa, Pyhtää ja lähialueet 040 912 8117 Porvoo, Mäntsälä, Lahti ja lähialueet ?019 643 408 Lappeenranta ja lähialueet ??050 400 7531 E-Ympäristöpalvelut HämePirkanmaa Oy Lisäksi teollisuuspesut Pirkanmaa ja Kanta-Häme Tervakoski 019 766 622 Ylöjärvi ?03 3142 5900 Lokapalvelu Siili Oy Keski-Suomi ja Pohjois-Savo Leppävirta 040 123 9944 Kuopio ?040 123 9944 Siilinjärvi 0400 271 643 Jyväskylä 014 675 888 Kiinteistöjen ylläpidon asiantuntija Kiinteistöjen ylläpidon asiantuntija Palvemme kaikissa vesija viemärihuoltoasioissa 24/7 ympäri vuoden. Kaikkialla Suomessa
Yhtiökokouksissa voisi olla mahdollisuus äänestää ennakkoon ja etänä, ja hallituksen päätöksenteon tueksi voisi harkita mielipidekyselyjä. 040 5530 693 OSAKE 5. Hyvä viestintä esimerkiksi tiedotteiden asukaskyselyjen ja -tilaisuuksien sekä haastattelujen muodossa auttaa jo paljon. Näinhän tämä toimii aina. Osaa ei vain kiinnosta ollenkaan tai ainakaan paljon. Osakkaita ja intressejä on erilaisia, mutta kokonaisuuden tulee perustua yhteiseen näkemykseen asioiden hoidosta. Ei voi mennä senkään taakse, että kaikilla oli mahdollisuus vaikuttaa: “Miksi valitat nyt kun et ollut äänestämässä?” Pienessä yhtiössä asukkaiden aktivoinnin ei pitäisi olla niin vaikeaa. Taloyhtiö on kuitenkin niin pieni yhteisö, että jokaisen mielipiteellä pitäisi olla merkitystä. Hyvin johdetussa taloyhtiössä kuunnellaan ja huomioidaan totta kai myös vähemmistön mielipiteitä. Ongelma on tuttu valtakunnanpolitiikassa ja kuntatasolla, vaikka kansaa yritetäänkin aktivoida ottamaan kantaa. Hallituksen tulisi olla itse aktiivinen ja huolehtia, että päätökset tehdään aidon enemmistön perusteella. On helpompi nuijia päätökset samanmielisten kesken. Ellei sitten ole oma lehmä ojassa. Jos päätöstentekoon ei saada vähintään 70 prosentin osanottoa, niin voiko tulosta kutsua aidosti demokraattiseksi. Vain näin demokratia toteutuu kuten on tarkoitettu. Mutta mitä enemmistö tarkoittaa. PÄÄKIR JOITUS OSAKE 1/2021 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Shutterstock Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Valitusoikeuttahan ei ole. Muuten ei voi vaikuttaa. Hallituksen kokouksissa päätökset tehdään samaan tyyliin: hallitus saattaa usein olla valittu hyvinkin kapealla otannalla osakkaista, ja tällä mandaatilla mennään. Yhteinen näkemys tarkoittaa siis demokratiassa enemmistön kantaa. Syitä voi toki olla myös muita. Mielestäni ei. Tyypillisessä taloyhtiön päätöksentekoelimessä eli yhtiökokouksessa se tarkoittaa läsnä olevien enemmistöä – eli niiden, joita asiat kiinnostavat, jotka ovat aktiivisia tai pystyvät osallistumaan kokoukseen. Demokratiaa vai aktiivi enemmistön diktatuuria. Päätökset siis tehdään niin sanotun aktiivienemmistön päätöksillä eikä siten, että kaikki osakkaat olisivat saaneet ilmaista kantansa asioihin. Hyvin harvoin se tarkoittaa taloyhtiön kaikkien osakkaiden enemmistöä. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. T aloyhtiö on kuin yhteiskunnan pienoismalli. Se ei saisi olla aktiivisen enemmistön diktatuuria
. Mukana on muistilista, jonka avulla omaan taloyhtiöön soveltuvia keinoja on helpompi etsiä yhdessä esimerkiksi isännöintiyrityksen ja huoltoyhtiön kanssa. A J A N KO H TA I S TA GREEN Building Council Finland julkaisi joulukuussa 2020 maksuttoman Energiahukan riivaamasta taloyhtiöstä energiaviisauteen – löydä kustannussäästöjä ja vähennä päästöjä -oppaan taloyhtiöille. 16-sivuinen opas sisältää tietoa ja keinoja, joilla taloyhtiöt voivat kehittää energiatehokkuuttaan. Isännöitsijöille ja osakkaille tarkoitetun oppaan on tarkoitus auttaa taloyhtiöitä kohti energiaviisaampia ja samalla kustannustehokkaampia päätöksiä. Mukana oppaan laatimisessa ovat olleet Helsingin kaupunkiympäristön toimialan ja Helsingin seudun ympäristöpalvelujen asiantuntijat. Säästöä on mahdollista saavuttaa merkittävästi, sillä hoitokuluista keskimäärin 30–40 prosenttia koostuu energiaja vesikustannuksista. Se antaa myös vinkkejä siihen, miten asukkaita voi kannustaa energiaa säästäviin valintoihin omassa asumisessaan. Se on julkaistu osana Ilmastoviisaat taloyhtiöt -hanketta. APUA ENERGIANSÄÄSTÖÖN ILMAISESTA OPPAASTA PIX AB AY 6 OSAKE. Opas on ladattavissa Green Building Council Finlandin sivuilta osoitteesta figbc.fi
Tavoitteena on, että taloyhtiöklubit jatkavat toimintaansa myös hankkeen jälkeen ja toiminta laajenee myös muille alueille. Taloyhtiöklubit ovat taloyhtiöiden alueellisia yhteistyöfoorumeja, jotka auttavat taloyhtiöiden hallituksia toimimaan yhteistyössä sekä jakamaan kokemuksia jokin rakennuksen osa vahingoittuu tai jos rakennuksen esteettömyys tai pelastusturvallisuus niin vaatii. Pilottivaiheessa toiminta käynnistyi yhdeksällä pilottialueella SH U TT ER ST O CK OSAKE 7. Espoossa, Helsingissä ja Vantaalla loppuvuonna 2020 ja jatkuu vuoden 2021 loppuun. Niitä ovat rakennuksen omistajan lisäksi rakennuksen sijaintikunta, valtion viranomainen, maakunnan liitto, alueellinen vastuumuseo ja kulttuuriperintöä vaaliva tai rakennetun ympäristön laatuun vaikuttava rekisteröity yhteisö. Lupaa voimassa olevasta suojelupäätöksestä poikkeamiseen voivat hakea omistaja tai haltija. Rakennussuojelurikoksen määritelmään on lisätty vuoden alusta myös poikkeamisluvan ja muiden suojelua koskevien määräysten vastaiset teot. ELY-keskus on lisäksi velvoitettu ilmoittamaan poliisille rakennusperintölain vastaisista teoista. Nyt yhä useammalla taholla on oikeus esittää ELY-keskukselle rakennuksen suojelua. Tähtäimessä on kustannusten pienentäminen, asumisolosuhteiden parantaminen sekä kiinteistön ja koko alueen arvon kohottaminen. Mukana on myös asiantuntijoita, ja hallitusten edustajat saavat tietoa energiatehokkuuden parantamisesta ja suunnitelmallisen kiinteistönpidon työkaluista. Suojelupäätöksestä poikettaessa rakennuksen keskeiset kulttuurihistorialliset arvot on säilytettävä. Rakennusperintölain noudattamisen valvominen on ELY-keskusten ja Museoviraston vastuulla. Suojelupäätösten lisäksi poikkeamispäätöksistä voi valittaa alueelliseen hallinto-oikeuteen. Yhä useampi voi esittää RAKENNUSTA SUOJELTAVAKSI Taloyhtiöklubi KANNUSTAA YHTEISTYÖHÖN ja tietoja. Sitä varten hankkeessa selvitetään myös, miten taloyhtiöt ja yritykset voisivat tulevaisuudessa osallistua klubien rahoittamiseen. . RAKENNUSPERINNÖN suojelemisesta annettu laki muuttui vuoden alussa. Lainmuutoksen myötä myös naapureita kuunnellaan aiempaa laajemmin, kun suojeluesityksiä käsitellään. ELY-keskuksen tekemä suojelupäätös tulee jatkossa voimaan ilman ympäristöministeriön vahvistusta. . Näin voi olla esimerkiksi, jos TALOYHTIÖKLUBI-HANKKEEN klubitoiminta on käynnistynyt ensimmäisissä taloyhtiöissä. Muutosta päätökseen voi hakea alueellisesta hallinto-oikeudesta. Kuntien ilmastoratkaisut -ohjelmaan kuuluva ja ympäristöministeriön rahoittama hanke toimii vuosina 2020–2021. ELY-keskus voi myöntää luvan, jos sille pystyy esittämään erityisen painavan rakennusperinnön käyttöä tai hoitoa edistävän perusteen
Ympäristöministeriö asetti työryhmän ja parlamentaarisen seurantaryhmän valmistelemaan asuntopoliittista kehittämisohjelmaa vuosille 2021–2028. HALLITUS KAAVAILEE LISÄÄ TUKIA MONIIN KORJAUKSIIN M illä tavalla maamme hallitus turvaa kaikille kohtuuhintaisen asumisen Suomen polarisoituvilla asuntomarkkinoilla. Työryhmä luovutti työnsä joulukuussa ympäristöja ilmastoministeri Krista Mikkoselle. Asuntopoliittisessa kehittämisohjelmassa etsitään ratkaisuja asumisen haasteisiin. TEKSTI TIINA SAARI KUVAT SHUTTERSTOCK OSAKE 9. Asuntopoliittiset tavoitteet ovat selvät. Entä miten kehitetään taloyhtiöiden rahoitusmahdollisuuksia ja varautumista tuleviin remontteihin. Niitä ovat muun muassa asuntojen A S U N T O M A R K K I N AT Taloyhtiöille on luvassa kannustusta säästämiseen, riitojen selvittelyyn, peruskorjauksien tekoon ja uusiin energiamuotoihin
Valtio kaavailee nyt auttavansa taloyhtiöitä ja asunnonomistajia omaisuuden arvon säilyttämisessä monin tavoin, erityisesti tukemalla remontteja. – Asumiseen liittyvät riidat ovat usein pitkiä oikeusprosesseja tuomioistuinten käsittelyssä. Myös taloyhtiöiden kunnossapitotarveselvitykseen on tulossa uudis”Pyrimme huolehtimaan siitä, että taloyhtiöiden tilanne ja asunto kannan kunto säilyvät hyvänä.” 10 OSAKE. Asuntopoliittisissa toimenpide-ehdotuksissa korostuu asuntokannan korjaaminen. – Pyrimme jakamaan avustuksia siihen, että taloyhtiöt kehittäisivät peruskorjauksien tekemistä ja korjaustoimintaansa sekä löytäisivät uusia energiaratkaisuja. Erityisesti työryhmä haluaa varmistaa, että taloyhtiöt varautuvat ennalta peruskorjauksiin. – Esitämme, että yhtiöiden hallituksille tulee velvoite selvittää, miten seuraavan kymmenen vuoden aikana tehtävät korjaukset rahoitetaan. – Ohjelmassa ei ole mitään, mikä olisi taloyhtiöille rasite tai suuri kustannuserä. Päinvastoin: pyrimme huolehtimaan siitä, että taloyhtiöiden tilanne ja asuntokannan kunto säilyvät hyvänä, kommentoi erityisasiantuntija Mikko Friipyöli ympäristöministeriöstä. Riidat ja rahoitus Työryhmä esittää selvitettäväksi neuvontaja sovittelumenettelytoimielimen perustamista. Sovittelumenettelyssä riitoja voitaisiin ratkaista edullisemmin ja nopeammin, Friipyöli toteaa. Viranomaisen ylläpitämän toimielimen tehtävä olisi ratkaista riitoja asunto-osakeyhtiöiden ja osakkaiden sekä vuokranantajien ja vuokralaisten välillä. Friipyölin mukaan valtio haluaa huolehtia siitä, että esimerkiksi 1960–70-luvuilla rakennetuissa taloyhtiöissä voidaan tehdä peruskorjauksia. vakaa hintakehitys sekä rakentamisen ja asumisen ilmastopäästöjen hillitseminen
Asunto-osakeyhtiön hallituksen velvollisuus selvittää yhtiökokoukselle tarvetta yhtiön kiinteistöjen kunnossapitoon pitenee viiden vuoden ajanjaksosta kymmeneen vuoteen. tus. Työryhmä esittää myös isännöitsijätodistuksen kehittämistä. – Siten osakkaat ja asukkaat osaavat taloudellisesti varautua korjauksiin, kertoo yliarkkitehti Harri Hakaste ympäristöministeriöstä. Siinä tulee olla nähtävissä huoneistokohtaisesti korjaushankkeisiin ennakolta maksetut tai kerätyt huoneistokohtaiset euromääräiset osuudet. – Tämä lisäisi läpinäkyvyyttä asuntokaupoissa. Isännöintitodistuksen tietoihin perustuen asunnot olisivat nykyistä vertailukelpoisempia keskenään, Friipyöli perustelee.
Nykyisin se on kaksi prosenttia myönnetyn lainan pääomasta ja maksetaan Valtiokonttorille lainan nostamisen yhteydessä. Valtiontakaus auttaisi erityisesti niitä yhtiöitä, joiden on vaikea saada rahoitusta. Energiaavustuksia Kestävään korjausja uudisrakentamiseen sekä rakennusten hiilijalanjäljen vähentämiseen tähtääviä toimia jatketaan. Pientalot eivät olisi ohjauksen piirissä, Hakaste kertoo. – Tulevaisuudessa taloyhtiöille kohdistetaan lisää tukia korjauksia varten, Friipyöli lupaa. Rakennusmateriaalien osuus rakennuksen elinkaaren aikaisista kasvihuonekaasupäästöistä on merkittävä. Vähähiiliseen rakentamiseen ohjaavia säädöksiä valmistellaan osana lain kokonaisuudistusta. ARA myöntää taloyhtiöille parhaillaan energia-avustuksia energiatehokkuutta parantaviin korjaushankkeisiin vuosina 2020–2022. Aurinkopaneeleja koskien on tullut voimaan lakimuutos. Friipyöli kehottaa taloyhtiöitä hakemaan nyt korjausja hissiavustuksia, joiden avulla asuntokantaa saadaan muutettua entistä esteettömämmäksi väestön ikääntyessä. Avustuksen suuruus on 4 000 tai 6 000 euroa, kuitenkin enintään 50 prosenttia energiatehokkuutta parantavista, rakennuskohtaisista kustannuksista. . – Kehitämme lakia niin, että se palvelisi nykyistä paremmin taloyhtiöitä korjauslainoissa. Hallituksen lakiesityksen on tarkoitus valmistua vuoden 2021 loppuun mennessä. Suurin osa päästöistä syntyy materiaalien valmistuksen aikana. Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARA voi hyväksyä asunto-osakeyhtiöille myönnettävän lainan takauslainaksi. Työryhmä on kaavaillut muun muassa taloyhtiöiden perusparannusten takausmallin kehittämistä. Sen ansiosta aurinkosähköä voidaan ohjata taloyhtiön asukkaiden käyttöön. Lakia asuntoosakeyhtiöiden perusparannuslainojen valtiontakauksesta uudistetaan. Friipyölin mukaan taloyhtiöt ovat käyttäneet valtiontakausta vähän. Valtion roolia taloyhtiöiden peruskorjausten rahoittamisessa selvitetään. Asetusmuutos sallii pientuotannon hyvityslaskennan osakkaille. Tavoitteena on, että rakennuksen elinkaaren aikaista hiilijalanjälkeä ohjataan lainsäädännöllä 2020-luvun puoliväliin mennessä. Uudisrakennuksille kaavaillaan hiilijalanjäljen rajaarvoja, joihin sisältyvät materiaaleihin liittyvät päästöt. Työryhmä ehdottaa, että tulevaisuudessa huomioidaan myös niiden myönteiset ilmastovaikutukset. Friipyöli sanoo, että erityisesti takauksen ehtoja tarkistetaan. – Tarkoituksena on kannustaa asunto-osakeyhtiöitä ennakkoon säästämiseen. Vähähiilisyyttä Maankäyttöja rakennuslaki (MRL) uudistuu ja vaikuttaa osaltaan myös rakentamiseen. 12 OSAKE. Avustusta voi saada myös latauslaitteiden hankintaan. Hän arvioi, että monille takausmaksu on ollut liian korkea. – Uudisrakennuksille kaavaillaan hiilijalanjäljen raja-arvoja, joihin sisältyvät materiaaleihin liittyvät päästöt. Valtiontakausta Tavoitteena on, että Suomessa on miljoona esteetöntä asuntoa vuoteen 2030 mennessä. Lisäksi taloyhtiöt voivat saada ARAlta avustusta sähköautojen latauspisteiden edellyttämiin kiinteistöjen sähköjärjestelmiin kohdistuviin muutoksiin
Tarjonnan vähyys kuitenkin hidastaa kaupankäyntiä. Pulaa on etenkin keskeisillä paikoilla sijaitsevista hyväkuntoisista asunnoista. Vaikka kauppa notkahti koronakeväänä 30 prosenttia, vanhojen asuntojen kauppa kohosi lopulta koko vuonna arvoltaan viisi prosenttia, 11,7 miljardista 12,3 miljardiin euroon. Asunnon täytyy kuitenkin sijaita SKVL:n toimitusjohtaja Jussi Mannerbergin mukaan riittävän lähellä työpaikkaa. 5 % ”Samaan aikaan on kuitenkin nähtävissä eriarvoistumista. Taustalla on hintojen nousu, joka saa myyjiä liikkeelle. PÄÄKAUPUNKISEUTU 6 % Pääkaupunkiseudulla ennustetaan, että asuntokauppa vilkastuu peräti kuudella prosentilla vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana. Vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa ennusteen mukaan noin kolmella prosentilla. Omakotitalojen myyntiin odotetaan yli kuuden prosentin kasvua. Noin 50 kilometrin säteellä Helsingis tä on suurin kysyntä uudemmista omakoti-, parija rivitaloista. Jos valtionvarainministeriön kaavailut yhtiöja peruskorjauslainojen vähennysoikeuden poistamisesta toteutuvat, se voi näkyä vuokrankorotuspaineina. KAAKKOIS-SUOMI 4 % Kaakkois-Suomessa kerrostalokauppaan odotetaan neljän prosentin nousua. Monet arvostavat myös omaa pihaa. Maallemuuton suosio tuo mahdollisuuksia pienille paikkakunnille, kunhan palvelut ja liikenneyhteydet ovat hyvät. KASVUN ODOTETAAN JATKUVAN Suomen Kiinteistönvälittäjät SKVL puolestaan on julkistanut asuntomarkkinaennusteen alkuvuodelle 2021. TAMPERE 5–6 % Tampereella kerrostalojen ja rivitalojen kauppamäärien ennustetaan kasvavan viidestä kuuteen prosenttia. Kauppa käy hyvin suurissa kaupungeissa ja niiden kehyskunnissa, mutta tilastostamme on nähtävissä hiljaisuus syrjäseuduilla”, KVKL:n toimitusjohtaja Annukka Mickelsson kiteyttää. Vuokrien suuruuden odotetaan laskevan lievästi normaalia suuremman tarjonnan vuoksi. < 500 000 € Omakotija rivitalojen kysyntä on erittäin kovaa alle puolen miljoonan euron hintaluokassa 50 km Nurmijärvi-ilmiö on tehnyt paluun. OULU 2–5 % Asuntokaupan ennustetaan nousevan Oulussa 2–5 prosenttia. PÄIJÄT-HÄME 5–6 % Päijät-Hämeen asuntomarkkinoille odotetaan vilkastumista viidestä kuuteen prosenttia. LÄ H D E: SU O M EN KI IN TE IS TÖ N VÄ LI TT ÄJ ÄT OSAKE 13. Huonokuntoisten vuokra-asuntojen kysyntä on huonompi. A S U N T O M A R K K I N AT 3 % KOONNUT JONI NIKKOLA LÄ H D E: KI IN TE IS TÖ VÄ LI TY SA LA N KE SK U SL IIT TO VANHOJEN ASUNTOJEN KAUPAN KOKONAISARVO 2015–2020 VUOSI M IL JA RD IA EU RO A VUODENVAIHTEEN NÄKYMIÄ ASUNTOMARKKINOILLA Kiinteistövälitysalan keskusliitto KVKL julkisti asuntomarkkinakatsauksen vuodesta 2020. Etätyön lisääntyminen koronapandemian aikana on muuttanut kysyntää suurempien asuntojen suuntaan. 2–3 % Hintojen odotetaan kohoavan ensimmäisellä neljänneksellä keskimäärin kahdesta kolmeen prosenttia. Omakotitalojen kauppaan seitsemän prosentin. Myös Tampereen ympäryskunnissa on voimakasta kysyntää hyväkuntoisista omakotija rivitaloista
14 OSAKE. KORJAUSRAKENTAMINEN TEKSTI EMMA NIKANDER KUVAT EMMA NIKANDER JA SHUTTERSTOCK Kun taloyhtiön hissin ylläpidosta alkaa koitua kustannuksia, se on aika peruskorjata. Hissiremontti voidaan räätälöidä sopivaksi yhtiön tarpeisiin, silloin jo tehdyt suuremmat korjaukset ja investoinnit eivät menetä arvoaan remontin myötä
VÄSYMÄTTÄ KERROSTEN VÄLIÄ SEURAAVAT VUOSIKYMMENET OSAKE 15
Hissiä peruskorjattaessa voidaankin usein vaihtaa vain se, mikä sillä hetkellä on tarpeellista. J ärvenpäässä sijaitsevassa asunto-osakeyhtiö Kytökartanossa on hissiremontti onnellisesti takana. Kertakorjaukset voivat maksaa yli tuhat euroa. Hissiä on usein jo ennen peruskorjausta korjattu isolla rahalla, sanoo 16 OSAKE. Hissi voidaan joko peruskorjata, uusia kokonaan, tai hissittömään taloon voidaan rakentaa kokonaan uusi hissi. Ongelmia voi tuottaa esimerkiksi se, ettei hissi enää pysähdy juuri kerroksen kohdalle vaan jättää hankalan kynnyksen. Sen toteuttamiseen on erilaisia vaihtoehtoja riippuen taloyhtiön tarpeista ja lähtötilanteesta. Myös Kytökartanon hississä alkoivat huoltokustannukset nousta, ja varaosien saatavuus oli heikentynyt. Kaikki sähkötekniikka on vaihdettu uuteen, mutta myös vanhaa ja toimivaa voitiin remonttia tehdessä säilyttää. Jo olemassa oleva hissi on aika peruskorjata, jos varaosia on hankala saada, niillä on pitkä toimitusaika tai kun hissin ylläpidosta alkaa tulla kustannuksia, sanoo Järvinen. – Tilanne oli se, että hissin hajotessa seisokista olisi voinut tulla pitkäkin, sanoo kohteen isännöitsijä Mikko Kamunen Järvenpään Isännöintipalvelu Oy:sta. HISSIREMONTTI ei eroa hankkeena juurikaan taloyhtiön muista suurista remonteista. – Loput voidaan korjata tai vaihtaa jälleen tarpeen tullen, kuten tässä hississä nostokoneisto, sanoo Suomen Hissiurakointi Oy:n tekninen johtaja Toni Järvinen. Simppeli nostokoneisto kestää vielä arviolta kymmenen vuotta, vaikka se on alkuperäinen. Nelikerroksisessa, vuonna 1989 rakennetussa talossa hissi on kulkenut kerrosten väliä alusta asti uutterasti ja jatkaa nyt todennäköisesti seuraavat parikymmentä vuotta tehtäväänsä suhteellisen ongelmitta. Vain uutuuttaan kiiltelevät napit paljastavat, että hissi on vastikään peruskorjattu, muuten kori on ennallaan
Kamunen sanoo, että isännöitsijän rooli on remontin suunnitteluvaiheessa tärkeä juuri kokemuksensa kautta. Toimittajat ovat vastuussa takuusta, ja heillä on siksikin motivaatio tehdä hyviä ratkaisuja. – Kannattaa valita luotettavat yritykset, joilla on myös oma huoltoorganisaatio, ja pyytää heidän näkemyksensä siitä, mitä hissille tulisi tehdä. Järvinen. Jos yhtiössä kuitenkin tarvitaan päätökselle lisätukea, voi hallitus etsiä käsiinsä toisen vastaavan remontin tehneen taloyhtiön, ja kysyä heiltä suosituksia. – Jos on jo vaihdettu esimerkiksi kannatusköysi ja moottori, voidaan vaihtaa loput peruskorjauksen yhteydessä. Näin tehdyt remontit eivät mene hukkaan. KUN hissin käyttövarmuus on vaakalaudalla ja on syytä epäillä remontin tarvetta, voi hissille teettää kuntokartoituksen. Asukkaille lähetetään ennakkoilOSAKE 17. KYTÖKARTANON hallitus kilpailutti useamman hissiurakoitsijan ja esitteli tarjoukset yhtiökokoukselle. Edullisemmaksi taloyhtiölle kuitenkin tulee pyytää hissiyrityksiltä tarjoukset siitä, mitä hissille kannattaisi tehdä, vinkkaa Järvinen. Nämä investoinnit voidaan monesti säästää. Esimerkiksi Suomen Hissiurakointi on tehnyt vastaavanlaisia remontteja muihinkin kohteisiini, ja sitä kautta uskallan suositella sitä uudelleen, hän sanoo. – Isännöitsijällä on kokemuksia ja näkemyksiä erilaisista toteutusvaihtoehdoista: millaisia remontteja muualla on tehty ja miten ne ovat toimineet käytännössä. Kun tarjouksesta on valitun urakoitsijan kanssa keskusteltu ja on varmistettu, että tarpeet ja tarjous kohtaavat, on aika sopia aikataulusta ja allekirjoittaa sopimus. Urakoitsija tilaa tarvittavat osat. Tällöin ulkopuolisen asiantuntijan apu on melko turhaa, Järvinen sanoo. Tarjousten hinnoissa ei ollut valtavia eroja, ja urakan sai entuudestaan tuttu, luotettava hissiurakoitsija
Hissistä puretaan kaikki liikkuvat osat ja tekniikka uusitaan. Hintaa laski se, että nostokoneisto voitiin jättää ennalleen. Keskivertohississä on arviolta noin kilometrin verran johtoa vedettävänä. Tällöin asukkaat voivat mahdollisuuksiensa mukaan mennä mökille tai etsiä paikan, jossa on mahdollista asua remontin ajan. – Jostain syystä niitä ei alun perin rapuissa ollut, ja niillä helpotettiin portaita pitkin kulkemista, Kamunen sanoo. Kun hissiremontti alkaa, hissi ei heti ensimmäisestä päivästä alkaen liiku, kunnes se on täysin valmis ja viranomaisten hyväksymä, Kamunen sanoo. Remonttiin kannattaa ylipäätään ryhtyä ajoissa, jotta elämää hankaloittavia käyttökatkoja ei tulisi hajonneen hissin takia. 18 OSAKE. Yleisesti hissiremontin hintalappu on suunnilleen 30 000–50 000 euron luokkaa. Niiden perusratkaisut ovat yksinkertaisia, ja vanhimmat hissit ovatkin kestäneet alkuperäisessä kunnossaan jopa 80 vuotta. Silloin suunnitelmia ei voida tehdä rauhassa eikä aikataulutus esimerkiksi kesäkuukausille onnistu, Järvinen sanoo. – Siihen haarukkaan uppoaa suurin osa hisseistä. Syy on elektroniikassa, sillä uusissa hisseissä seinien taa piiloutuu suuri määrä turvalaitteita ja erilaisia mukavuuksia. KYTÖKARTANON remontti maksoi noin 25 000 euroa. Vanhoja hissejä, joiden teknologia on yksinkertaisempaa, pystytään usein myös korjaamaan käsityönä niin, etteivät ne jää pysähdyksiin. Tällä hetkellä tehdäänkin eniten juuri 80ja 90-lukujen hissien peruskorjauksia. HISSIÄ ei luonnollisesti hissiremontin aikana voi käyttää lainkaan, mutta itse asunnoissa remontti aiheuttaa melko vähän haittaa. Hissiremontin haittapuoli on kuitenkin se, että esteettömyys kärsii. Ylemmistä kerroksista ei enää pääse alas kuin rappusia pitkin. Näin remontti ei hankaloita kohtuuttomasti esimerkiksi sellaisten henkilöiden asumista, jotka eivät voi käyttää portaita. Tämän päivän uudenkarhean hissin peruskorjaus tulee eteen suunnilleen 25 vuoden kuluttua rakentamisesta. Niitä voivat olla esimerkiksi valoverhot, joilla varmistetaan, ettei kukaan jää oven väliin. – Hissiin saattaa tulla pitkiäkin käyttökatkoja, jos varaosien saatavuus on selvästi heikentynyt. Järvisen mukaan tärkeintä on ennakointi. Jotkut joutuvat lähtemään kotoa evakkoon siitä syystä, Kamunen sanoo. Niitä on vaikea korvata, sanoo Järvinen. – Remontti kestää keskimäärin kuukauden, vähän alle tai vähän yli riippuen sen laajuudesta, sanoo Järvinen. Tämä vaikuttaa eniten 1980ja 1990-luvun hisseihin, joissa on käytössä ensimmäisiä tietokoneita ja piirikortteja. – Tässäkin kohteessa asuu liikuntarajoitteisia henkilöitä, ja asumishaitta on merkittävä, jos hissi kuukaudenkin päivät seisoo paikallaan. – Mutta kun tullaan moderneihin laitteisiin ja 2000-luvulle, elinkaaret lyhenevät, sanoo Järvinen. Suomessa kaikki asuintalot ovat loppujen lopuksi aika saman kaltaisia, mitä hisseihin tulee, sanoo Järvinen. Meteliäkään ei juuri synny. moitus, ja remontti alkaa sovittuna aikana. – Jos ongelmia on jo alkanut tulla ja huoltoliike on huomauttanut, ettei osia saa helposti, remontti voidaan joutua tekemään pikavauhdilla. Uudemmista hisseistä löytyy myös hälytyspuhelimia ja vaakalaitteita, mitkä turvaavat sekä tekniikkaa että matkustajaa. Kytökartanossa tilannetta pyrittiin etukäteen helpottamaan asentamalla porraskäytävään käsikaiteet. – Yritimme varautua käyttökatkokseen ja tiedottaa asiasta asukkaille heti, kun aikataulusta saatiin sovittua. VANHAT hissit ovat kestäviä. Kun suunnitelmat saadaan tehdä kaikessa rauhassa, voidaan remontti ajoittaa vaikkapa kesälle. Kytökartanon hissiremontti kesti pari–kolme viikkoa
Vanha kori ja vanha kuilu voivat olla täysin toimivat, ja korin sisäpuolta voidaan niin halutessa uusia vaikka vaihtamalla koriin matto ja uusi peili, Kamunen sanoo. Käytännössä kyse on yleensä tilanteista, jossa kääntöovien tilalle vaihdetaan automaattiovi. . Peruskorjauksesta kaikki osakkaat maksavat vastikeperustaisesti. OSAKE 19. Peruskorjattu hissi on aina teknisesti täysin uusi, ja sen elinkaari on vähintään sama kuin uudella – todennäköisesti jopa pidempi, sillä vanhemmissa hisseissä perusrakenne on hyvä. Hissi voidaan modernisoida, tai tekniikka voidaan vaihtaa vanhaa kunnioittaen. – Kaikki tekniikka menee uusiksi, mutta esimerkiksi vanha, upea puukori jätetään, samoin verkkoseinät, Järvinen kertoo. Se maksaa avustuksista huolimatta, hän kertoo. Esteettömyyskorjauksiin voidaan myöntää avustusta enintään 45 prosenttia hyväksytyistä kustannuksista, ja avustus voi olla enintään 25 prosenttia korjaamisen kokonaiskustannuksista. Esimerkiksi Helsingin keskustassa on paljon hissejä, joiden alkuperäisilme on säästetty. Jos hissi muutetaan esteettömäksi, peruskorjaukseen voi saada myös tukea. – Yhtiössä pitää tehdä päätös siitä, lähdetäänkö korjaamaan vanhaa vai uusi taanko hissi kokonaan. Hissin käyttöluotettavuus kasvaa, ja samalla päästään eroon pikkuvioista, kuten siitä, että hissi jättää pysähtyessään kynnyksen tai kolisee ja pitää meteliä. Asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa kustannusten jyvityksen, kun hissittömään taloon rakennetaan täysin uusi hissi. HISSIREMONTIN kustannukset jakaantuvat osakkaille kuten taloyhtiöiden muissakin korjaushankkeissa. – On kustannuskysymys, jos halutaan laittaa pinnat uusiksi. Sitä tarjoaa Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARA. Vaikka avustuksia saakin, oven vaihto vaikuttaa silti yhtiölle maksettavaksi jäävään loppusummaan. Silloin alimman kerroksen osakkaat eivät maksa remontista välttämättä lainkaan, kun taas ylimmän kerroksen osakkaat maksavat hissistä suhteessa eniten. – Kun myynti-ilmoituksessa lukee, että hissi on remontoitu täysin, niin kustannuksia ei sen osalta ole odotettavissa vuosikymmeniin, Järvinen sanoo. Liputan usein peruskorjaamisen puolesta. Järvinen sanoo, että hyvin moneen hissiin automaattiovi pystytään vaihtamaan. – Loppujen lopuksi näitä ovien vaihtoja ei kuitenkaan tehdä kovin paljoa. Monesti raha on vahva motivaattori. Mitä tahansa hissiä peruskorjatessa ulkonäkö ei juuri muutu, koska tekniikka on pitkälti piilossa seinien sisällä. Juuri hissin ulkonäköön vaikuttavista seikoista usein tingitään, kun halutaan säästää, kertoo Järvinen. Avustettavia toimenpiteitä ovat sellaiset korjaukset, joilla hissin käyttö mahdollistetaan myös liikuntarajoitteisille. HISSIREMONTTI, kuten muutkin peruskorjaukset, tuovat asunnolle lisäarvoa. Hintaan vaikuttaa se, mitä hissiin on aiemmin tehty ja millaisia lisävarusteita remontin yhteydessä asennetaan. Peruskorjaus maksaa noin puolet uuden hissin hinnasta
Merkittävästi. Vuokralainen lyhentää asuntoon kohdistuvan lainan, ja muutaman kymmenen vuoden päästä velaton TEKSTI JONI NIKKOLA Marko Kaarto ”PERUSKORJAUKSILLA ON SUUREMPI MERKITYS KUIN HUONEISTON KUNNOLLA” A suntosijoittaja Marko Kaarto on toiminut vuokranantajana vuodesta 2009. Kaarron toiminta-ajatuksena on, että asunnot sijaitsevat suurimmissa kas20 OSAKE. A S U N T OS I J O I T TA J A vukeskuksissa ja hyvissä taloyhtiöissä. Hän sijoittaa osta ja pidä -strategialla ja käyttää vierasta pääomaa maltillisella 50 prosentin velkavivulla. Yleensä suosin suuria taloyhtiöitä, joissa on mahdollisimman paljon asuinneliöitä. Vuonna 2015 Kaarto kirjoitti aiheesta kirjan Sijoita asuntoihin – aloita, kehity, vaurastu. Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoituskohteen valintaan. Asuntosijoittamiseen Kaarron houkutteli ajatus lisätuloista eläkepäivien varalle. Ensinnäkin taloyhtiön koolla on merkitystä. Niissä Pitkän linjan asuntosijoittaja ja asuntosijoittamisesta kirjan kirjoittanut Marko Kaarto painottaa peruskorjausten tärkeyttä. Hän toivoo myös parempaa perehdytystä uusille hallitusjäsenille. asunto tuottaa ylimääräistä kassavirtaa vuokratulojen muodossa
Tavalliseen kerrostaloasuntoon voi tehdä noin 30 000 eurolla kaiken täysin uusiksi – makuuhuoneet, keittiön, kylpyhuoneen ja kaikki pinnat. Kun tulee aikanaan peruskorjauksia, niin suuressa taloyhtiöissä niiden kustannukset ovat yleisesti ottaen matalampia. Mielestäni parannettavaa kyllä olisi. Heikoin vuosikymmen oli mielestäni betonielementtirakentaminen 1970-luvulla. Eli paljonko taloyhtiössä on peruskorjausvelkaa. Juuri tällä hetkellä en kuulu yhdenkään taloyhtiön hallitukseen. Ajatuksia kannattaa mahdollisuuksien mukaan vaihtaa myös taloyhtiön asukkaiden kanssa. Nämä tulee luonnollisesti aina kurkistettua, vaikka ne ovatkin toissijaisia aiemmin luettelemiini verrattuna. Omistaako taloyhtiö esimerkiksi asuntoja, joista saadaan vuokratuloja. Kuinka ammattimaista taloyhtiöiden toiminta on. Ne yleensä antavat yleisajatuksen siitä, miten taloyhtiötä on hoidettu. Kolmantena tulee yleensä kurkistettua, onko taloyhtiöllä varallisuutta. Jos kuulun hallitukseen, niin silloin rooli on luonnollisesti aktiivinen. Noin 11 vuotta vuokranantajana Asuinpaikka Helsinki Harrastukset Kuntoliikunta, avantouinti ja matkailu on lähtökohtaisesti aina matalampi hoitovastiketaso. Ostettavaa kohdetta pitää aina käydä katsomassa – sekä huoneistoa että taloyhtiön yleisiä tiloja ja pihapiiriä. Mutta vaikka asiakirjoissa ei olisi mainintaa tulevasta putkiremontista, ja taloyhtiö on 45-vuotias, niin silloin se tulee todennäköisesti noin 10 vuoden aikajänteellä. Hoitovastiketaso on silloin yleensä matalampi. Ovatko rappukäytävät ja piha-alueet siistissä kunnossa. Lisäksi kannattaa olla yhteydessä taloyhtiön isännöitsijään ja hallituksen puheenjohtajaan ja kysyä heiltä muutamia valistuneita kysymyksiä. Taloyhtiön peruskorjauksilla on suurempi merkitys kuin sillä, missä kunnossa huoneisto on. Motto “Tehdään kerralla oikein” Nimi Marko Kaarto Ikä 42 Kauanko olet ollut asuntosijoittaja. Lähtökohtaisesti talot tehtiinkin kestämään vain 30 vuotta. 50-neliöisessä asunnossa se tekee 60 000 euroa. Neljäntenä vielä nostaisin sen, millä vuosikymmenellä taloyhtiö on rakennettu. Kaikkiin taloyhtiön asiakirjoihin kannattaa ehdottomasti tutustua – ennen kaikkea isännöitsijätodistukseen, yhtiöjärjestykseen, viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksiin, tilinpäätökseen ja siinä olevaan toimintakertomukseen. Merkittävästi. Toinen tärkeä tekijä on, onko taloyhtiö toteuttanut peruskorjauksia määrätietoisesti. Esimerkiksi 1900-luvun alkupuoliskolla suosittiin aika paljon hienoa arkkitehtuuria. Ne kertovat siitä, miten taloyhtiötä hoidetaan. Esimerkiksi täällä Helsingissä putkiremontti voi maksaa 1 200 euroa neliömetriltä. Onko kenties alakerrassa liiketiloja, joista taloyhtiö saa lisätuloja. Oli hienoja, kivestä tehtyjä taloja. Miltä näyttävät yhteiset tilat ja varastot. Taloyhtiöiden hallitukset koostuvat useim22 OSAKE. Minkä verran pyrit selvittämään etukäteen taloyhtiön ilmapiiriä. Esimerkiksi parvekkeet ovat sillä vuosikymmenellä huonolaatuisia. Olen osakkeenomistajana niin useassa yhtiössä, että käytännössä osallistun ainoastaan sellaisiin yhtiökokouksiin, joissa päätetään joistakin suurimmista peruskorjauksista tai esityslistalla on jotakin normaalista poikkeavaa. Minkä verran kiinnität huomiota taloyhtiöiden tulevaisuudensuunnitelmiin. Miten aktiivisesti itse osallistut taloyhtiön toimintaan
Mitä ohjeita antaisit taloyhtiön hallituksille. Tilanteen pitäisi olla kuitenkin sellainen, että päästäisiin valitsemaan suuremmasta joukosta. 2. miten maallikoista, joilla ei ole riittävää kokemusta kiinteistöalasta eikä hallitustyöskentelystä. Mitä vinkkejä antaisit aloittavalle asuntosijoittajalle. 3. 1. 4.. Esimerkiksi vaativissa peruskorjauksissa ja haastavissa ongelmatilanteissa ulkopuolisen ammattilaisen näkemys voi olla arvokasta. . Taloyhtiö hankkisi esimerkiksi kirjoja hallitustyöskentelyyn liittyen. Silloin ensimmäinen hankinta menisi oikein, pääsisi helpohkosti liikkeelle, ja tärkeät asiat tulee huomioitua. Pitäisin tärkeänä, että uusille jäsenille annettaisiin pieni perehdytys hallitustyöskentelyyn. Suosittelen tarvittaessa hallitusammattilaisten käyttöä. Hyvä isännöitsijä osaa tarvittaessa tukea ei-ammattilaisista koostuvaa hallitusta toteuttamaan tehtäväänsä ja kasvamaan rooliinsa. Ne maksavat vain muutamia kymppejä. Ensin kannattaa ottaa asioista selvää eli käydä vaikka yhdessä asuntosijoittamiseen liittyvässä koulutuksessa ja lukea vaikka yksi kirja aiheeseen liittyen. Usein joudutaan jopa kyselemään, jotta hallitukseen saadaan yhtiöjärjestyksen mukaisesti riittävä määrä jäseniä. Jos on mahdollista, kannattaa hakea ensimmäistä kohdetta hankkiessa sparrausapua joltain kokeneemmalta asuntosijoittajalta. Hallitusammattilaisilla on vahva kiinteistöalan kokemus ja hallitusosaamista. Taloyhtiöllä voisi olla mappi, josta jäsen voisi tutustua sopimuksiin, lukaista, mitä hallitustyöskentely on ja mihin sillä pyritään, mitä vastuita hallituksella ja hallitusjäsenillä on ja mitkä ovat tärkeimmät hallitusjäsenen tehtävät
K I I N T E I S T Ö K E H I T Y S TALOYHTIÖN YHTEISTILAT TUOVAT TALOYHTIÖLLE ARVOA 24 OSAKE
Onko teidän taloyhtiössänne tiloja, joita voisi hyödyntää paremmin. Saunaosasto voi olla myös jotain muuta kuin beigeä kaakelia, muovimattoa lattialla pari suihkua. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT SHUTTERSTOCK TALOYHTIÖN YHTEISTILAT TUOVAT TALOYHTIÖLLE ARVOA Silloin ne ovat hyödyntämättömiä tai ainakin huonosti hyödynnettyjä. Voisiko niitäkin hyödyntää paremmin. Ne nostavat taloyhtiön arvostusta ja jopa asuntojen hintoja. Tai kyse voi olla vaikka autotalleista, joista hyötyy vain hyvin pieni osa asukkaista. Entä voisiko tontille rakentaa vaikka erillisen pyörävaraston ja vapauttaa tilaa muuhun käyttöön. Pesutuvista, kuivaushuoneista ja ennen kaikkea erilaisista yhteisistä sauna-, kerhoja askartelutiloista on tullut taloyhtiölle myyntivaltteja. OSAKE 25. Myös pihalla E tenkin vanhoissa taloyhtiöissä saattaa olla tiloja, joilla ei ole kunnon käyttötarkoitusta, ne ovat epäkäytännölliset tai käyttö on muuten hyvin vähäistä. Tyypillisesti kyseessä ovat esimerkiksi vinttija tai kellaritilat, erilaiset varastot, vajaakäytöllä olevat ja rapistuneet kerhohuoneet ja väestönsuojat
Uudisrakennuksissa tällaiset yhteistilat ovat nykyään kova myyntivaltti ja niitä jopa vaaditaan. Toisaalta varastotilat ovat uusissa taloissa entistä pienempiä, minimivaatimukset täyttäviä, sillä kaikki neliöt halutaan myytäviksi. Myös uudemmissa taloissa voi olla syytä tarkastella tilojen käyttöä. Sellainen syntyy helposti vaikka väestönsuojaan Kerhohuone on todellinen monitoimitila. Yhteiset tilat koetetaan saada mahdollisimman pieniksi. Sitä voi käyttää kokouksiin, nuorison pelihuoneena ja asukkaiden omiin tilaisuuksiin. Monenlaista lisäarvoa Tilojen parempi hyödyntäminen voi tarkoittaa taloyhtiölle suoraa taloudellista hyötyä esimerkiksi vintille rakenTaloyhtiön omalla kuntosalilla on varmasti käyttöä. oleva talosauna voisi olla todellinen helmi. Yhteistilojen merkitys korostuu erityisesti, kun asunnot ovat pieniä, jolloin ne ovat asukkaille asunnon jatkeita, olohuoneita ja yhteisen tekemisen paikkoja. Paikkakunnasta riippuen rakennussäädökset ovat jo pitkään edellyttäneet tiettyjä neliömääriä niin huonekohtaisille varastoille kuin yhteistiloillekin. Ympäristöministeriön asetuksessa asuin-, majoitusja työtiloista mainitaan: ”Asuinhuoneistossa tai sen käytössä on oltava asianmukaiset tilat vaatehuoltoa ja irtaimiston säilytystä sekä polkupyörien, lastenvaunujen ja ulkovälineiden säilytystä varten.” Myös kulutustottumukset ja trendit muuttuvat: esimerkiksi pyöräilyn suosion kasvu edellyttää suurempia ja käytännöllisempiä pyörävarastoja, ja elintason myötä lisääntyneelle tavaramäärälle tarvitaan enemmän tilaa. 26 OSAKE
Varasto-, sauna-, pesuja kerhotiloille ovat minimivaatimukset tai ainakin suositukset. Eikä hyöty välttämättä jää tähän. Saunattomille huoneistoille yksi talosauna aina 20 asuntoa kohden ja yli 20 asunnon yhtiöihin suositellaan kerhohuonetiloja 1,5 prosenttia kaavan mukaisesta rakennusoikeudesta ja minimissään 20 neliömetriä. Rakennushankkeissa pyritään usein minimoimaan tilat siten, että yhteistiloina toteutetaan vain varastotilat. Ovatko tilat tehokkaassa käytössä, käyttötarkoitukseensa sopivia, ja voisiko niitä hyödyntää paremmin. Säännöllinen kartoitus kannattaa Onko taloyhtiömme tilankäyttö optimaalista. Myös lastenvaunuille tarvitaan tilaa. Onko paljon ihan suoranaista hukkatilaa. Tosin taloyhtiön yleisen arvostuksen vaikutus asuntojen kysyntään ja hintoihin koituu tässäkin kaikkien eduksi. Parempi asumisviihtyvyys tekee taloyhtiöstä houkuttelevamman ja nostaa asuntojen arvoa. nettavien asuntojen myyntituottoina tai liiketilojen vuokratuottoina. Parhaimmillaan liiketilat palveluineen nostavat koko taloyhtiön arvostusta. Lisäksi sääsuojatut tilat 1–2 polkupyörälle per asunto. Ohjeessa mainitaan muun muassa lämpimän varastotilan alaksi 2–3 neliömetriä ja ulkoiluvälinelle 1,5–2 neliömetriä asuntoa kohden. Aina liiketilat eivät välttämättä lisää kysyntää, esimerkiksi jos alakerran baari aiheuttaa melua ja muita häiriöitä. Lisätietoja: www.pksrava.fi/asp2/default.aspx www.pksrava.fi/doc/ohjeet/OHJE-ARK02A.pdf OSAKE 27. Kun tilat ovat mahdollisimman ajan tasalla, asukastyytyväisyys pysyy todennäköisemmin hyvänä. Kortissa annetaan ohjeet asuinrakennuksen varastotilojen, kiinteistönhoidon tilojen ja yhteistilojen mitoitukseen. Tilojen käyttöä säädellään yhä enenevässä määrin laeissa, asetuksissa, säädöksissä ja ohjeissa. Rakennusvalvonta on muun muassa kiinnittänyt huomiota riittävien yhteistilojen toteuttamiseen. Olisiko kerhotilalle käyttöä. Vuonna 2018 tästä pääkaupunkiseudun rakennusvalvontojen noudattamasta PKS-kortista vahvistettiin rakennusvalvontojen yhtenäisenä käytäntönä noudatettava TOPTEN-kortti. Vuonna 2010 pääkaupunkiseudun rakennusvalvontaviranomaiset (HKI, Espoo, Vantaa ja Kauniainen) laativat asuinrakennusten aputilojen mitoitusohjeen. Taloyhtiöissä tulisi olla myös pesulatilat ja kuivaushuoneet. Ikääntyneet ja liikuntarajoitteiset tarvitsevat tiloja apuvälineiden säilyttämiseen etenkin, jos ne ne eivät mahdu hissiin. Mitoitusohjetta noudatetaan, ellei asemakaavasta muuta johdu. Kun asuntojakauma on hyvin pienasuntovaltainen ja asunnoissa on niukasti neliöitä, on rakennusvalvonta huolestunut siitä, että asumiseen liittyvien toimintojen tilantarpeet eivät toteudu lainsäädännön edellyttämällä tavalla. Miksi pyöräkellari on aina niin täynnä ja sekaisin. TOPTEN-kortit ovat niin sanottuja määräystulkintoja, rakennusvalvontojen yhtenäisiä toimintatapoja. Asuinrakennusten aputilojen mitoitusohjeen suosituksen mukaan toteutettavia yhteistiloja olisivat pesulat ja kuivatustilat, kerhohuone ja talosaunat. Taustalla on ollut rakennusalan eri toimijoiden esittämät pyynnöt yhtenäisemmistä tulkinnoista. Kortteja laaditaan yhdessä eri rakennusalan toimijoiden kanssa. Liiketilat ja asunnot ovat hukkatilojen käyttökohteena tavallaan helpoin vaihtoehto, koska niistä saadaan taloyhtiön osakkaille helpoiten tasa-arvoisesti jaettavaa hyötyä ja ne koituvat yleensä osakkaiden eduksi myös pienempinä vastikkeina. Yhtä lailla tiloja voisi käyttää vain asumisviihtyvyyden parantamiseksi. Näihin saatetaan törmätä myös vanhemmissa taloyhtiöissä, kun tilojen käyttötarkoitusta lähdetään muuttamaan. Lisäksi hallituksella on hyvä olla käsitys asukkaiden mielipiteistä, mahdollisista tarpeista ja toiveista tilojen käytön suhteen. Muiden, pääasiassa yhteiskäyttötilojen suhteen hyöty ei välttämättä jakaudu kaikille tasaisesti. Toisaalta nykyään varastotilaa tarvitaan yhä enemmän elintason kasvaessa ja erilaisten harrastusten takia. Kartoitus kannattaa tehdä yhdessä isännöinnin kanssa, jolta voi saada tietoa, millaiset edellytykset kiinteistössä on käyttötarkoituksen muutoksiin Säädeltyä tilankäyttöä Tilojen käyttötarkoitukset ja tarpeet muuttuvat aikojen kuluessa. Aikoinaan tarvittiin isoja pyykkitupia, kuivaushuoneita ja erilaisia kylmätai viileäsäilytystiloja – puhumattakaan koksija hiilivarastoista. Nämä suositukset koskevat uudisrakentamista mutta antavat ajateltavaa myös remontteja suunnitteleville taloyhtiöille. Kortit on koottu TOPTEN-korttiluetteloon ja kortteja laaditaan sitä mukaan kuin tarvetta yhtenäiselle tulkinnalle ilmenee. Onko säilytystilaa tarpeeksi. TOPTEN-hankkeen tarkoituksena on ollut yhtenäistää lakien ja asetusten tulkintaa eri kunnissa. Silloin kannattaa käydä kaikki tilat läpi ja kartoittaa niiden käyttötarkoitus, käyttöaste ja käytännöllisyys. Alkuaan hankkeeseen osallistui kymmenen kuntaa, mutta nykyisellään yhtenäisissä TOPTEN-käytännöissä on mukana Helsinki, Espoo, Tampere, Vantaa, Oulu, Turku, Jyväskylä, Lahti, Kuopio, Pori, Kouvola, Joensuu, Lappeenranta, Vaasa, Lohja, Kauniainen, Naantali, Kaarina, Masku, Tuusula, Valkeakoski, Kalajoki, Janakkala, Mäntsälä. Ketäpä ei kiinnostaisi taloyhtiö, jossa on esimerkiksi kunnolliset yhteiset kerhoja askartelutilat, kuntosali, tilava pyykkitupa tai jopa oikea spa-osasto. Näitä kysymyksiä taloyhtiön hallituksen tulisi aika ajoin pohtia ja selvittää. Tilojen tulisi sijaita porraskäytävien ja sisäänkäyntien yhteydessä tai välittömässä läheisyydessä
Kustannukset ja hyödyt Ei ole järkeä seisottaa tiloja tyhjillään tai muutaman rikki menneen lapion säilytyspaikkana. Tilojen parempi hyödyntäminen esimerkiksi uusina varastotiloina tai muilla järjestelyillä ei välttämättä maksa paljon. Jotkut voivat myös aiheuttaa uusia juoksevia kuluja. Laajemmat muutokset ja tilojen käyttö tarkoituksen muuttaminen voivat olla ja usein ovatkin jo isoja investointeja. Vaikka asumisviihtyvyyttä kasTilojen käyttötarkoituksen muutos voi olla lyhyempi tai usein pidempi prosessi aina tahtotilasta, kartoitukseen, tutkimuksiin, lobbaukseen, päätösten tekemiseen, suunnitelmiin ja toteutukseen. – esimerkiksi tekniset edellytykset, säädökset, kaavaja rakennusoikeusasiat, yhtiöjärjestyksen sisältö ja sen mahdollinen muutos. Mitataanko hyötyä vain taloudellisesti, kuten esimerkiksi muutettaessa tiloja asuintai liiketiloiksi. Hyvistä huoneistokohtaisista varastotiloista, kunnon kerhotiloista tai spa-osastosta taas ei saada taloyhtiölle rahallista tuottoa, vaikka ne lisäävät merkittävästi asumisviihtyvyyttä. Millä aikataululla esimerkiksi vuokratuotoista saatavilla tuotoilla saadaan kuoletettua investointikulut. Tällöin alkaa keskustelu muutosten hyödyistä suhteessa kustannuksiin. Jos varastotilasta halutaankin kerhohuone, se vaatii esimerkiksi rakennuslupaa sekä paloja ilmanvaihtoasioihin perehtymistä. Pidemmälle menevien pohdiskelujen avuksi kannattaa ottaa myös asiantunteva suunnittelutoimisto, joka pystyy sanomaan usein suoraan, millaiset muutokset ovat teknisesti mahdollisia ja millaisin edellytyksin ja kustannuksin. 28 OSAKE. Näin on etenkin, jos suunniteltu muutos edellyttää rakennusviranomaisen myöntämää rakennuslupaa. Vaikkapa varastoksi merkitty tila voidaan hyödyntää lastenratasvarastona ilman lupaviranomaisten kanssa asiointiakin
Tässä vaiheessa hankkeeseen on hyvä ottaa mukaan myös rakennuttajakonsultti haarukoimaan hankkeen kustannuksia ja toteutustapaa. Jotta muutos voitaisiin päivittää yhtiöjärjestykseen, tarvitaankin vähintään kahden kolmasosan kannatus. Jos ajatellut muutostyöt eivät törmää esimerkiksi viranomaismääräysten määrittelemiin reunaehtoihin, kuten rakennusoikeuskysymyksiin, suunnittelu toteutetaan valitun urakointitavan mukaisesti – esimerkiksi kokonaisurakkana tai tavoitehintaurakkana. Näissä hankkeissa korostuu hankkeeseen liittyvien asioiden selvittäminen etukäteen ja varautumisen senkin jälkeen yllätyksiin. Millaisella päätöksentekomenettelyllä yhteistilojen uudelleenjärjestelyä voidaan asuntoosakeyhtiössä toteuttaa. Yhtiön hallinnassa olevista tiloista voidaan päättää yhtiökokouksessa äänten yksinkertaisella enemmistöpäätöksellä. Tiloja on myös mahdollista pienentää tavallisella enemmistöpäätöksellä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määritelty tilojen pinta-aloja. Pelkästään asumisviihtyvyyteen ja taloyhtiön houkuttelevuuteen ei olla välttämättä valmiita satsaamaan. Vaikeita päätöksiä Muutokset aiheuttavat usein kiivastakin keskustelua. Jos tilat on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakashallintaan, käyttötarkoituksen muutos vaatii kahden kolmasosan määräenemmistöpäätöksen lisäksi kaikkien muutoksen kohteena olevien huoneistojen osakkeenomistajien nimenomaiset suostumukset. Vanhemmassa rakennuskannassa myös rakennusmateriaalien haitta-aineet sekä mahdolliset kosteusvauriot – erityisesti ne, jotka paljastuvat vasta varsinaisen rakennustyön alettua. Usein taloyhtiöissä on puutetta varastotiloista, niin irtainvarastoista kuin ulkoiluvälinevarastoistakin. Pienentämispäätöksen ehdoton edellytys on osakkaiden yhdenvertainen kohtelu, eikä päätöksellä saa rikkoa osakkaiden yhdenvertaisuutta. . Mitkä ovat suurimmat haasteet. Mutta tilakehityshankkeita on toteutettu, kun taloyhtiössä on ollut sisältä tulleita tarpeita tilojen muutostöihin tai kiinteistö on tarjonnut hyvän sijaintinsa puolesta myös taloudellisia hyödyntämismahdollisuuksia. Etukäteiselvittely kannattaa vattavat tilat lisäävät taloyhtiön haluttavuutta ja sitä kautta asuntojen arvoa, hyödyn laskeminen ja arvottaminen on kuitenkin vaikeaa. Näin yksittäinen osakas voi vastustuksellaan torpata muutosesityksen. Kysyimme hukkatilojen muutoksista lukuisissa hankkeissa mukana olleen Suunnittelutoimisto Planaari Oy:n toimitusjohtajalta Hannu Ala-Kolulta. Viime vuosina on poistettu käytöstä vajaakäyttöisiä ja käyttökustannuksiltaan raskaita kylmiötiloja, erityisesti silloin, kun kylmälaitteet ovat rikkoutuneet. Miten tämän tyyppiset projektit yleensä etenevät. Useimmiten tilakysymysten ratkomistarve lähtee tilaajan eli esimerkiksi taloyhtiön aloitteesta. OSAKE 29. Arkkitehdille esitetyillä ajatuksilla lähdetään hanketta kehittämään tilaratkaisullisesti ja taloudellisesti järkevään muotoon. Yksityiset taloyhtiöt ovat usein hieman nihkeitä lähtemään laajamittaisiin muutostöihin kustannuspaineiden vuoksi. Helppoa muutoksen tekeminen ei siis aina ole. Sellaisia voi löytyä esimerkiksi ulosvuokrattavien, myytävien tilojen tai parhaimmillaan jopa uusien asuinhuoneistojen muodossa. Jos riittävää tahtoa tilojen uudelleenjärjestelyyn ei tahdo löytyä, niin asiassa täytyisi saada aikaan jonkinlainen kompromissi. Myös niin sanotut kaivamattomat tilat eli tilat, joita ei ole otettu mihinkään hyötykäyttöön mutta jotka on kuitenkin rakennettu aihioina rakennusvaiheessa, tarjoavat helposti hyödynnettävää yhteistilaa – näitä esiintyy varsinkin pitkissä ja matalissa 1960ja 1970-luvun lamellitaloissa. Päätöksentekoon vaikuttaa myös se, kuuluvatko tilat taloyhtiön vai osakkeenomistajien hallintaan. Tilojen uudelleenjärjestelystä päättää kummassakin tapauksessa yhtiökokous. Millaisia tilojen käyttötarkoituksen muuttamiseen liittyvä projekteja teillä on ollut. Jos siinä ei ole selvää mainintaa yhteistilojen kuulumisesta osakkaiden hallintaan, niiden katsotaan yleisesti olevan taloyhtiön hallinnassa. Ihan alussa varmaankin päätöstenteko taloyhtiössä ja sen jälkeen muutettaviksi ajateltujen tilojen soveltuvuus käyttötarkoitukseen fyysisten mittojen, sijainnin ja rakenteiden osalta – viranomaisvaatimuksia unohtamatta. Osa osakkaista pitää esimerkiksi kylmäkellareita turhina, mutta toiset eivät luopuisi niistä millään hinnalla. Tieto löytyy yleensä taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä. Yhteistilojen muokkaus on myös mahdollistanut useassa tapauksessa aiemmin jostain syystä esteellisen hissiratkaisun muuttamisen esteettömäksi rakentamalla maantasoyhteys kellarikerroksen yhteistilojen kautta
Todennäköisesti se voi nousta ajankohtaiseksi jo aikaisemmin. E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö Tuore lainmuutos patistaa taloyhtiöt selvittämään sähköauton latauspisteen rakentamista viimeistään autopaikkoja koskevien piharemonttien yhteydessä. YHÄ USEAMPI TARVITSEE SÄHKÖAUTON LATAUSPISTEEN TEKSTI JONI NIKKOLA SH U TT ER ST O CK 30 OSAKE
OSAKE 31
– ARAn avustuksen kova ydin on riittävän sähkösyöttökapasiteetin rakentaminen autopaikoille asti, ja latauslaite on vapaaehtoinen optio myös tehokannusteellisessa hankkeessa, selventää ARAn sähköautojen latausinfra-avustuksesta vastaava ylitarkastaja Kari Lappalainen. Latausvalmius täytyy silloin rakentaa vähintään viiteen paikkaan. Yhä useammassa Suomen 88 000 taloyhtiöstä sähköautoilu nouseekin lähivuosina puheeksi myös asukkaiden aloitteesta. Edistämällä sähköautoiluun siirtymistä valtio ja EU pyrkivät vähentämään liikenteen aiheuttamia fossiilipäästöjä. Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARA jakaa kannusteeksi tukea sähköautojen latausinfran rakentamiseen. S ähköautojen lataus on nyt taloyhtiöissä ajankohtaisempaa kuin koskaan. Myös latauslaitteisiin voi saada avustusta. Maksatus tapahtuu, kun urakka on hyväksytty. Eduskunta päätti syksyllä 2020, että valmius sähköautojen lataukselle täytyy toteuttaa taloyhtiöiden suurten piharemonttien yhteydessä, jos remontti koskee pysäköintipaikkoja tai niiden sähköjärjestelmää. Tuella voidaan rahoittaa tarvekartoitusta, hankesuunnittelua hankkeen toteutuessa, sähköpääkeskuksen muutostöitä, sähköliittymän tyypin muutoksia, putkituksia ja kaapelointeja sekä niitä koskevia tavanomaisia maanrakennustöitä. Tukea saadakseen myös jälkikäteen lisättäviä latauslaitteita tulee ottaa käyttöön kerrallaan vähintään viidellä autopaikalla. Se tarkoittaa latauspisteen mahdollistavaa putkitusta tai kaapelointia kaikille pysäköintipaikoille. Halutessaan taloyhtiö voi rakentaa varsinaisen latauspisteen samassa yhteydessä tai myöhemmin. Jos tulee jälkijunassa vaikka kymppitonnin lasku liittymäkorotuksesta, siitä jäävät avustusrahat saamatta. Yhteensä niitä rekisteröitiin viime vuonna 17 476 kappaletta, mikä on lähes viidennes kaikista ensirekisteröidyistä autoista. Mukaan hakemukseen tarvitaan kaupparekisteriote sekä selvitys kustannuksista ja toimenpiteistä. 32 OSAKE. Jos paikoista vähintään puolella pystyy lataamaan vähintään 11 kilowatin teholla, avustusta voi saada jopa 50 prosenttia, kuitenkin korkeintaan 90 000 euroa. – Kun avustuspäätös on tehty, niitä kustannuksia ei saa enää avustukseen. Tositteiden toimittaminen onnistuu ARAn sähköisessä asiointijärjestelmässä. Tukea tarjolla Elokuusta 2018 ARAsta on ollut haettavissa latausinfra-avustus, joka kattaa 35 prosenttia toteutuneista kustannuksista. Tukea haetaan, kun latausinfraa ei ole vielä rakennettu ja hyväksytysti vastaanotettu, mutta työt saa kuitenkin aloittaa ennen avustushakemuksen toimittamista ARAan. Koronavuonna tarjolle tuli myös tehokannuste. Latausinfran rakentaKari Lappalainen. Vuonna 2020 sekä täyssähköautojen että lataushybridien ensirekisteröinnit yli kaksinkertaistuivat edellisvuoteen verrattuna. Tyypilliset ARAn tukea saaneet projektit ovat Lappalaisen mukaan noin 25 000–50 000 euron kokoluokassa, ja keskiarvo on liikkunut noin 16–22 latausvalmiudella varustetun autopaikan välillä. Lappalainen korostaa, että kaikki kustannukset kannattaa selvittää jo ennen hakemuksen lähettämistä, jolloin välttyy ikäviltä yllätyksiltä. Halutessaan taloyhtiö voi hankkia latauslaitteita jälkikäteen, tarpeen mukaan
Osakkaiden tasapuolinen kohtelu on muistettava kaikissa tilanteissa. Tarve ja kapasiteetti luovat raamit Kun latausinfran rakentamista pohditaan taloyhtiössä, kannattaa aluksi kartoittaa asukkaiden tarpeet. – On sellaisia kiinteistöjä, jotka ovat käyttäneet 85–90 prosenttia kapasiteetistaan. Ne voivat kertoa vaihtoehtoja siihen, millaisia toteutuksia nykyinen järjestelmä sallii pienillä muutoksilla tai laajemmilla muutoksilla. Jos kapasiteetti taas on valmiiksi tiukilla, sähköjärjestelmän uusimisen kulut voivat nousta merkittävästikin. Jo pelkästään joulukuussa hakemuksia tuli lähes yhtä paljon kuin vuonna 2019. OSAKE 33. Toiset taas ovat käyttäneet korkeintaan 30 prosenttia, Lappalainen kertoo. – Avustus on tällä hetkellä todella kysyttyä, joten kannattaa olla ajoissa liikkeellä, ettei jää saamatta. Omistavatko asukkaat sähköautoja tai suunnittelevatko he hankkivansa sellaisen lähivuosina. Vuodelle 2021 määrärahaa on varattu sama 5,3 miljoonaa, ja viime vuonna määrärahojen loppumisen jälkeen saapuneet hakemukset siirtyivät automaattisesti tämän vuoden hakuun. Taneli Varis. Avustuksiin oli varattu viime vuonna kaikkiaan 5,3 miljoonaa euroa. Kartoituksessa selviää muun muassa, mikä on nykyisen sähköjärjestelmän kapasiteetti ja paljonko siitä on käytössä. Niitä tarjoavat useimmat latauspalveluntar joajat ja paikallisen sähköverkon omistavat energiayhtiöt. Ennalta on hyvä selvittää, mitä se silloin maksaa ja miten kustannukset jaetaan. Monia taloyhtiöitä saattaa houkuttaa tyytyä ratkaisuissa minimitasoon, mutta Varis kehottaa silti pohtimaan pidemmälle. misesta päätettäessä siitä tulee merkitä päätösvaltaisen kokouksen pöytäkirjaan kirjaus, jossa mainitaan selkeästi sähköautojen lataaminen ja että se päätetään rakentaa. – Osalla palveluntarjoajista raportit ovat hyvinkin kehittyneitä. Jos kapasiteetti on valmiiksi ollut reilusti ylimitoitettu, niin sähköjärjestelmää ei välttämättä joudu juurikaan uudistamaan. – Autot ovat asuinkiinteistöissä tyypillisesti pitkiä aikoja latauksessa. Käytettävissä olevan kapasiteetin perusteella on myös helpompi arvioida, montako latauspaikkaa taloyhtiöön on mahdollista toteuttaa ja millaisilla kustannuksilla. Toisaalta Varis kertoo, ettei latausjärjestelmissä kannata tehdä myöskään lataustehon suhteen ylimitoitettuja ratkaisuja. Monia vaihtoehtoja Asukaskyselyn perusteella ei välttämättä kannata lyödä lukkoon lopullisia päätöksiä sähköjärjestelmäremontin suuruudesta tai latauspaikkojen määrästä. Motivan liikenteen ja liikkumisen asiantuntija Taneli Variksen mukaan selvitysten hinta pyörii noin 500 euron tienoilla, minkä jotkut latauspalveluntarjoajat hyvittävät järjestelmää hankkiessa. – Mitä sitten tehdään, jos mahdollisesti vuoden tai parin päästä latauspisteitä tarvitaankin enemmän kuin tämänhetkinen järjestelmä sallii. Ylettömän tehokkaat ratkaisut eivät tässä käytössä usein tarjoa lisäarvoa usein huomattavien lisäkustannustensa verran, Varis muistuttaa. Loppuvuonna hakemusmäärä räjähti, ja määrärahat loppuivat joulukuussa. Toinen tärkeä asia alkuvaiheessa on sähköjärjestelmän kartoitus
Myös Varis tunnistaa työnsä puolesta jo tällä hetkellä kasvavan paineen latausmahdollisuuksien kehittämiseen. Perussääntönä latausjärjestelmän maksajat huolehtivat myös huollon kustannuksista. Niissä sähköä ei välttämättä voi veloittaa kulutuksen mukaan, eikä mukana ole toista tärkeää ominaisuutta eli älykästä kuormanhallintaa. Jälkimmäisessä tapauksessakin tarvitaan taloyhtiön lupa. – Pahoin pelkään, että ne taloyhtiöt, jotka eivät ole valmistautuneet siihen, että asukkailla tulee 5–10 vuoden kuluessa olemaan sähköavusteinen tai täyssähköauto, tulevat putoamaan markkinoilla häviäjän asemaan. – Silloin autoa ei pidetä omalla paikalla laturissa yön yli vaan ladataan yhdessä tehokkaammassa latauspisteessä muutama tunti ja siirretään sen jälkeen normaalille paikalle säilytykseen, Lappalainen avaa. – Jos autopaikat ovat taloyhtiön hallinnassa, myös huoltokustannukset menevät yhtiölle. Kun yhden auton akku tulee täyteen, järjestelmä jakaa tarjolla olevan kapasiteetin jäljellä olevien autojen kesken. Latauspaikkaa suunnitellessa sen aiheuttamat kustannukset puhuttavat osakkaita, etenkin kun sähköautoilu on vielä melko harvinaisia. Tehokannusteen vaatimien 11 kilowatin latauspaikkojen ei tarvitse pystyä tehoon yhtäaikaisesti. Lappalaisen mukaan etenkään kasvukeskuksissa kiinteistön arvo ei tule kehittymään normaalisti, jos siellä ei ole latausvalmiutta. Yhden sähköauton lataaminen voi maksaa kymmeniä euroja kuukaudessa, joten sähkökustannusten periminen kaikilta vastikkeiden kautta ei ole järkevää. . Tilanne heikentää asuntojen houkuttelevuutta. Halvimmat, noin 500 euron mallit soveltuvat yleensä lähinnä pientalokäyttöön. – Sähköliittymän ja sen latausjärjestelmän kokonaiskapasiteetin niin salliessa minkä tahansa tehopaikoista täytyy pystyä 11 kilowattiin, Lappalainen tarkentaa. Älykäs kuormanhallinta auttaa myös ARAn tuissa. Jos paikat ovat asukashallintaisia tai yhtiöhallintaisilla paikoilla osakasvähemmistö toteuttaa latauspaikkojen hankinnan, vastaavat osakkaat huollosta, Varis kertoo. Älyllä voi säästää Taloyhtiökäyttöön soveltuvat latauspisteet maksavat yksittäisinä Variksen mukaan reilusta tuhannesta eurosta ylöspäin. Käytön mukaan tapahtuva laskutus onkin yleensä ainoa reilu vaihtoehto. On hyvä miettiä, osallistuvatko kaikki taloyhtiön osakkaat rakentamiskustannuksiin vai hankkivatko halukkaat latausjärjestelmän omalla kustannuksellaan. Vaikka latauspisteen hankkisikin vain yksittäinen osakas, älykäs kuormanhallinta kannattaa tulevaisuutta silmälläpitäen. Älykäs kuormanhallinta tarkkailee verkon kuormitusta ja säätelee kunkin latauspisteen käytettävissä olevaa lataustehoa sen mukaisesti. – Jo nyt tulee meille sellaisia puheluita, että se aiheuttaa vaikeita tilanteita taloyhtiöissä, jos latauspisteitä ei saada. SH U TT ER ST O CK 34 OSAKE. – Kun latauspisteitä ehkä myöhemmin tarvitaan lisää, niin ei todennäköisesti tarvitse tehdä niin isoja investointeja kiinteistön sähköjärjestelmään, Varis kertoo. Myös ne ovat ARA-avustuskelpoisia. Voi vaikuttaa yhtiön arvoon Sekä Lappalainen että Varis painottavat, että latausmahdollisuuden puute tulee tulevaisuudessa vaikuttamaan myös kiinteistön kysyntään ja arvoon. Jos sähköautoilu ei ole toistaiseksi yhtiössä ajankohtaista, mutta piharemontti on edessä, niin voi varautua tulevaan rakentamalla esimerkiksi tuen minimitason edellyttämät viisi yhteiskäyttöistä latauspistettä
Rivitaloyhtiöissä vastaava luku on 20,2 prosenttia. 20 19 . Asumisen kokonaisenergiankulutus on vähentynyt hiljalleen viimeisimmän 10 vuoden aikana. Sähkö Puu Lämpöpumppu Kevyt polttoöljy Kaukolämpö 35 % 28 % 22 % 10 % 4 % Tilojen lämmitys 67 % Käyttövedet 15 % Muut sähkölaitteet Saunojen lämmitys Valaistus 10 % 5 % 2 % ASUMISEN KOKONAIS EN ERGIANKULUTUS VUOSINA 2010–2019, GWH TEKSTI JONI NIKKOLA LÄ H D E: SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U N TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO U S [V ER KK O JU LK AI SU ]. SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U M IS EN EN ER G IA N KU LU TU S [V ER KK O JU LK AI SU ]. IS SN =2 32 332 73 . LÄ H TE ET : SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U M IS EN EN ER G IA N KU LU TU S [V ER KK O JU LK AI SU ]. 20 21 ]. Reilu kaksi kolmasosaa asumisen energiankulutuksesta menee lämmitykseen. Kerrostaloyhtiöiden hoitokuluista 21,5 prosenttia johtuu lämmityksestä. IS SN =1 79 929 90 . 20 21 ]. Saunan lämmitys mukaan laskemalla ollaan lähellä 90 prosenttia. Asumisen energiankulutus energialähteittäin vuonna 2019. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 16 .1. Jos laskee mukaan myös käyttöveden lämmityksen, lukema nousee 82 prosenttiin. IS SN =2 32 332 73 . 20 18 . H O I T O K U L U T HOITOKULUT: LÄMMITYS 65 TWh 22 ,36 % Asuminen kulutti vuonna 2019 kaikkiaan vajaat 65 terawattituntia energiaa. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 22 .4 .2 02 0] . Osaltaan muutokset selittyvät vuosittaisella lämpötilanvaihtelulla. ASUMISEN ENERGIANKULUTUS ENERGIALÄHTEITTÄIN ASUMISEN ENERGIANKULUTUS KÄYTTÖKOHTEITTAIN VUOSI AS U M IN EN YH TE EN SÄ ASUNTILOJEN LÄMMITYS ASUMINEN YHTEENSÄ OSAKE 35. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 16 .1
Korjauskulut ovat nousseet enemmän kuin yhtiöiden muut kulut. Pesonen sanoo, että se on ymmärrettävää, sillä yhtiöissä ei yleensä ole liikaa rahaa käytettävissä. – Asunto-osakeyhtiöissä korjauskuluja kertyy pienemmistä vuosikorjauksista. Yksi syy nouseviin kustannuksiin on se, että korjausten tekemistä venytetään. Lisäksi on merkittäviä saneerauksia, kuten käyttövedet, viemärit, hissit, kosteusvauriokorjaukset ja näistä johtuen esimerkiksi sisäilmaselvitykset, luettelee Realia Isännöinti Oy:n Lappeenrannan yksikön päällikkö Mirka Pesonen. Se on inhimillistä, sillä kyseessä ovat usein isot rahat. Pienempiä korjauskustannuksia voi kertyä esimerkiksi vesikalusteiden eli wc-pönttöjen ja sekoittajien uusimisesta tai kunnossapitokorjauksista, kuten hissin korjauskustannuksista tai sähkölaitteiden huolloista. K I I N T E I S T Ö N Y L L Ä P I T O T ilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat kerrostaloissa vuonna 2019 keskimäärin 5,07 euroa neliöltä kuukaudessa, mikä on lähes viisi prosenttia enemmän kuin edellisvuonna. – Herkästi ajatellaan, että nyt ei raaskita korjata. Se on inhimillistä, sillä kyseessä ovat usein isot rahat.” 36 OSAKE. KORJAUSKULUT AISOIHIN ENNAKOIMALLA Asunto-osakeyhtiöiden hoitokuluista suurin osa kuluu juokseviin korjauksiin. TEKSTI EMMA NIKANDER ”Herkästi ajatellaan, että nyt ei raaskita korjata. Kulut ovat nousussa, mutta niissä voi säästää hyvällä suunnittelulla ja nopealla reagoinnilla. Korjausten osuus kuluista oli 22,7 prosenttia. Pitäisi kuitenkin muistaa, että mitä pidemmälle korjauksia siirretään, sitä enemmän ongelmia saattaa olla edessä
KORJAUSKULUT AISOIHIN ENNAKOIMALLA SH U TT ER ST O CK OSAKE 37
TEHDÄÄN SE MIKÄ LUVATAAN JA KANNETAAN TEKEMISESTÄ VASTUU. Esimerkiksi kylpyhuoneet saattavat näyttää siistiltä, mutta siellä voi siistien pintojen alapuolella muhia pommi. Silloin yhtiössä saadaan tehtyä tarpeelliset selvitykset ja huolelliset kilpailutukset. Monille osa-alueille on laadittu teknisiä käyttöikäarvioita, joihin pohjautuen korjauksia voidaan suunnitella pitkällä tähtäimellä. Oikea-aikainen julkisivuremontti on kustannustehokas investointi. Jos joku osa rakennuksesta on vielä kunnossa, ja sille voidaan saada lisää käyttöikää, ei ole mitään järkeä lähteä sitä korjaamaan, Pesonen sanoo. Tällaisilla ennakoivilla toimenpiteillä korjausten lopullista hintaa voidaan saada pienemmäksi. Jos taas ei tutkita, käy pian niin, että kohdetta alikorjataan, uusitaan vaikkapa vain parvekkeen pinnat. Usein on tiedossa, millaisia korjauskulut ovat olleet viimeisten vuosien ajan, ja se antaa linjaa jatkoa ajatellen. Myös digitalisaatio voi auttaa ennakoimaan. Jos esimerkiksi käyttövesiputkien uusimista odotellaan, ja viidennessä kerroksessa tapahtuu vuoto, joka kastelee alemmat kerrokset, vahinkojen korjauskustannukset voivat olla suuret. Taloyhtiön kassassa tulisi olla sen verran likviditeettiä, että pienet jutut pystytään hoitamaan. ”Kun selvitetään kunnolla se, millainen yhtiön kunto on, saadaan tietoa myös järkevästä korjaustasosta.” TURVAA KIINTEISTÖSI ARVO AJOISSA Kiinteistöjen arvo säilyy hyvällä huollolla, ennakoinnilla ja korjaustoimenpiteillä. Yli tai alikorjaaminen vältetään ennakoinnilla Ennakointi on avainsana. Mutta toisaalta, jos laite on jo käyttöikänsä loppupuolella, kannattaa rahat käyttää konkreettisiin selvitystöihin ja uusimiseen. Helsinki / Hyvinkää / Tampere / Turku / Kouvola // Hyvinvointisi turva on ammattitaidolla tehty julkisivuremontti ja kunnolla toimiva vesikatto. Ammattitaito julkisivuremonteissa on avain parempaan asumismukavuuteen, energiatehokkuuteen ja kiinteistön arvon nousuun. – Erilaisten hälytyslaitteistojen asennuskustannukset eivät ole valtavan suuria. Jo budjetoinnissa korjaukset on hyvä pyrkiä huomioimaan mahdollisimman realistisesti. – Kuntotutkimukset kannattaa teettää: otattaa rakennenäytteitä, viemärikuvia tai mitä sitten halutaankaan tutkia. Sillä säästetään, sanoo Pesonen. Silloin käy pian niin, että urakoitsija otetaan hinnalla millä hyvänsä. – Kun selvitetään kunnolla se, millainen yhtiön kunto on, saadaan tietoa myös järkevästä korjaustasosta. On tärkeää muistaa, että ylikorjaaminen ei kannata. Tämä pätee sekä pienempiin että suurempiin remontteihin. – Tällöin myös urakkahinta voi olla maltillisempi kuin silloin, kun meillä on jo paniikki, että vesi tulee läpi, rakenteet on märkänä ja urakoitsija on saatava nopealla aikataululla. Katso lisää www.jatke.fi KORJAAMME IHMISILLE KOTEJA, JOISSA ON HYVÄ OLLA JA ELÄÄ. Silloin esimerkiksi pintojen alla voi muhia isommat ongelmat, ja korjatut pinnatkin menevät lopulta hukkaan. info.jatkejulkisivut@jatke.fi ISLI_mainos.indd 1 ISLI_mainos.indd 1 3.11.2020 12.54 3.11.2020 12.54 PI XA BA Y 38 OSAKE. Laitteet voivat antaa tietoa vaikkapa hissin tai putkiston kunnosta jo ennen kuin vika ilmaantuu. Ennakoimisen avulla päästään myös ajoissa liikkeelle. – Jos tulee äkillinen isompi korjauskulu, joita välillä tulee väistämättä, voi yhtiö joutua hakemaan väliaikaista ulkopuolista rahoitusta, kuten limiittiä. Huomioi remontin yteydessä myös muut julkisivuun kohdistuvat korjaustyöt, kuten katon, ikkunoiden tai parvekkeiden uusimiset
Hän toimii koko yhtiön etua ajatellen, ja ammattitaito ja tieto asioista on ensisijaisen tärkeää. Koti on herkkä paikka monessakin suhteessa. Korjaustarve ei katoa itsestään Myös yhtiöiden hallituksissa on usein huoli osakkaiden maksukyvystä: minkä verran asioita pystytään viemään eteenpäin, ja kuinka osakkaat selviytyvät maksuista. Mutta koska yhtiössä kyse on aina oikeista ihmisistä ja heidän rahoistaan, tasapainottelua tarvitaan. Isännöitsijän rooli on tärkeä. Oikea-aikainen julkisivuremontti on kustannustehokas investointi. Ammattitaito julkisivuremonteissa on avain parempaan asumismukavuuteen, energiatehokkuuteen ja kiinteistön arvon nousuun. – Kun keskustellaan korkeista vastikkeista, huomataan usein ettei kulurakenteessa ole ilmaa. Katso lisää www.jatke.fi KORJAAMME IHMISILLE KOTEJA, JOISSA ON HYVÄ OLLA JA ELÄÄ. . info.jatkejulkisivut@jatke.fi ISLI_mainos.indd 1 ISLI_mainos.indd 1 3.11.2020 12.54 3.11.2020 12.54. Pesonen uskoo, että yleisesti yhtiöissä halutaankin, että varantoa on kassassa kaiken varalta. Helsinki / Hyvinkää / Tampere / Turku / Kouvola // Hyvinvointisi turva on ammattitaidolla tehty julkisivuremontti ja kunnolla toimiva vesikatto. Jos korjauksia venytetään pitkään, voi käydä niin, että yhtiössä pitäisi tehdä lopulta samaan aikaan useita eri saneerauksia. TEHDÄÄN SE MIKÄ LUVATAAN JA KANNETAAN TEKEMISESTÄ VASTUU. – Jos yhtiö ei saa lainarahaa, tarvittavat suoritukset kerätään suoraan osakkailta. – Isännöitsijän pitää uskaltaa sanoa, missä kohtaa kannattaa lähteä selvityttämään erilaisia asioita eri alojen ammattilaisilla. Joskus on mietittävä isompiakin ratkaisuja. TURVAA KIINTEISTÖSI ARVO AJOISSA Kiinteistöjen arvo säilyy hyvällä huollolla, ennakoinnilla ja korjaustoimenpiteillä. Se on fakta. Mieluummin kerätään hieman isompaa vastiketta koko vuoden ajan. Korjaukset rahoitetaan vastiketta nostamalla. – Minusta on tärkeä muistaa, että yksikään korjaustarve ei häviä ajan saatossa. – Ylimääräisen vastikkeen kerääminen on osakkaalle rasite. Jos korjauksessa ei tarvitsisi miettiä sitä, että kyseessä on osakkaiden rahoja, olisi helppo tilata kaikki remontit tarpeen mukaan. Taloyhtiön rahoituksen järjestäminen ei aina kuitenkaan välttämättä ole läpihuutojuttu. Yhtiöiden kulurakenteet ovat yleensä melko kireitä jo valmiiksi. Kulut koostuvat välttämättömistä kuluista. Asioiden kieltäminen ei auta, vaan mieluummin tartutaan ongelmaan ja hoidetaan se kuntoon, vaikka kirpaiseekin. – Asunto-osakeyhtiössä harvemmin on mitään realisoitavaa, jonka kautta euroja tulisi, joten lainarahaa tarvitaan. – Osakas on kuitenkin yhtiön osakas ja osakkaiden tehtävänä on ylläpitää yhtiötä. Huomioi remontin yteydessä myös muut julkisivuun kohdistuvat korjaustyöt, kuten katon, ikkunoiden tai parvekkeiden uusimiset. Tänä päivänä ei juuri tehdä ekstrakorjauksia tai tason parantamisia, vaan kyse on asioista, jotka oikeasti pitää tehdä ja joita pitäisi jopa tehdä enemmän. Sitten kun lähdetään pyytämään rahoitustarjouksia, niitä ei välttämättä saadakaan. Kustannus vain kasvaa
32 vuotta lukkoalalla olleen Karjalaisen mukaan rivitaloyhtiöissä käytetään eniten perinteisiä mekaanisia avainjärjestelmiä. TEKSTI KATJA ALAJA T I E T OY H T E I S K U N TA O vien avaaminen etänä, siis ilman avainta, on jo yleistä toimistoissa ja itsepalveluhotelleissa, mutta kerrostaloja rivitaloyhtiöissä on toisin. – Veikkaan, että rivitaloyhtiöt alkavat käyttää ovien mobiiliavauksia enemmän, koska se on helpompaa kuin kerrostaloissa. – Jotkut haluavat nähdä, mihin aikaan lapset ovat saapuneet kotiin, avata oven etänä vieraalle, antaa määrätyt kulkuoikeudet siivoojalle tai tarkistaa hälytysten kytkemiset. Etäavausratkaisut maksavat enemmän verrattuna mekaaniseen avainja lukitusjärjestelmään. Etäavaus elämäntyylin tukena rivitaloyhtiössä Karjalainen kannustaa rivitaloyhtiöissä asuvia etäavauksesta kiinnostuneita SH U TT ER ST O CK 40 OSAKE. Sopivimmat avainja lukitusjärjestelmät eri yhtiöihin riippuvat ainakin elämäntyylistä, turvan tarpeesta, käytön helppoudesta ja hinnasta. Toki kaikissa ratkaisuissa on rajoitteita – esimerkiksi Yale Doorman toimii paristolla, joka pitää muistaa vaihtaa ajoissa. Karjalaisella on hyviä kokemuksia Rollockin lisäksi toisen kotimaisen toimijan Abloyn etäavausratkaisusta, Yale Doormanista. Mobiiliavausta käytetään lähinnä jonkin verran lisäominaisuutena peruslukituksen rinnalla esimerkiksi pesulatai saunavarauksissa tai autohallin avaamisessa. Jotkin rivitaloyhtiöt ovat kuitenkin lähteneet pohtimaan asiaa. Muutospainetta mekaanisen järjestelmän vaihtoon tuo yleensä linjasaneeraus, mekaanisten lukkojen päättyvä patentti, kadonneiden avainten suuri määrä tai varkaudet ja ilkivalta. Rivitalossa kotiin kuljetaan kotioven kautta, kun kerrostaloissa on jopa useita ovia ennen kotiovea, toimitusjohtaja Ari Karjalainen Ajan Lukosta sanoo. Ovien avaaminen etänä voi tapahtua eri tavoilla. Elektronisen avainjärjestelmän suurimpiin hyötyihin kuuluvat helppo käyttö ja hallinnointi sekä turvallisuus ja joustavuus. OVET AUKI AVAIMILLA VAI ETÄRATKAISUILLA. Esimerkiksi suomalaisen Rollock-älylukon voi avata älypuhelimen mobiilisovelluksella, kulkutunnisteella eli kansantajuisesti lätkällä tai millä tahansa NFC-ominaisuuden omaavalla kortilla, kuten bussitai pankkikortilla, joka on koodattu avaimeksi. Etäavaus sopii ihmisille, jotka haluavat käyttää kännykkää elämänhallintaan. Jokaiselle yhtiön avaimelle annetaan halutut käyttöoikeudet – kulkeminen onnistuu yhdellä avaimella vaikka kaikista tarvittavista ovista. miettimään elämäntyyliä ja kustannuksia. Helppoutta avainten hallintaan kerrostaloyhtiössä Karjalainen arvioi, että vähintään puolet kerrostaloyhtiöiden lukituksen uudistushankkeista toteutetaan nykyisin elektronisilla avainja lukitusjärjestelmillä, kuten iLOQilla ja Abloy Pulsella, ja niitä Karjalainenkin suosittelee. Karjalaisen mukaan yksittäinen kotitalous saa tavallisen lukon ja kolme avainta noin 200 eurolla, ja vastaavasti etäavausratkaisu useilla avausmahdollisuuksilla kustantaa noin 600–1 000 euroa. Niillä voi avata oven, vaikka netti olisi nurin, koska älylukossa on sisäinen muisti. Ovien avaaminen avaimettomasti kiehtoo, mutta harva rivitaloja kerrostaloyhtiö on lähtenyt tälle polulle. Myös kulkutunnisteiden asuntoja lukkokohtainen määrä on rajallinen, mikä tekee siitä sopivan pieneen rivitaloyhtiöön. Kännykällä voidaan seurata myös tallennettua videokuvaa kohteesta, Karjalainen kuvailee
SH U TT ER ST O CK Järjestelmästä riippuen asukkailla voi olla käytössä myös kulkutunnisteita ja vaikkapa älypuhelin, jonka kosketuksesta älylukko saa tarvitsemansa energian. – Elektronisen avainjärjestelmän tuoma säästö näkyy ylläpitokuluissa. Jos avain katoaa, lukkoja ei tarvitse sarjoittaa uudelleen, vaan lukkoyritys ohjelmoi kadonneen avaimen pois järjestelmästä ja lisää uuden. Työntekijän ei tarvitse edes käydä paikan päällä, Karjalainen kertoo. Näin tiedetään, onko avain kadonnut vai tarvitaanko lisäavain muusta syystä. Tämä tuo turvaa myös muutostilanteissa, joissa isännöitsijä tai asukkaat vaihtuvat. Turvaa tiukalla lukitusohjeistuksella Sekin on mahdollista, että sähköinen avainjärjestelmä otetaan käyttöön vain kerrostalon yleisissä tiloissa. – Jos asukas tarvitsee uuden avaimen, hän kertoo, mitkä avaimet ovat tallessa. Tähän liittyy kuitenkin riski. Hän lisää, että elektroninen avainjärjestelmä maksaa karkeasti ottaen noin kaksi kertaa niin paljon kuin mekaaninen järjestelmä. – Jos asukas työntää tavallisen avaimen vahingossa sähköisen lukon avainpesään, lukkosylinteri saattaa vioittua. OSAKE 41. . Avaimella avatessa järjestelmä saa tarvittavan energian tunnistautumiseen avaimen työntöliikkeestä. Hän lisää, että suurin riski missä tahansa avainjärjestelmässä liittyy asukkaisiin. Ari Karjalainen. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tulisikin varmistaa, että talossa on tiukka ohjeistus, jota kaikki noudattavat. Yhteiskäytössä oleviin oviin saa myös ’käytä älyavainta’ -tarroja, Karjalainen painottaa. Siksi onkin suositeltavaa, että lukituksen uudistamisen yhteydessä kaikki avaimet uusitaan
SH U TT ER ST O CK 42 OSAKE. Hissin rakentaminen tai vähintäänkin olemassa olevan hissin kunnostaminen on siten monissa taloyhtiöissä ajankohtaista. H issin rakentamista voi lähes poikkeuksetta pitää järkevänä investointina, koska se helpottaa asukkaiden päivittäistä elämää. Olemassa olevaa hissiä pitää kuitenkin huoltaa säännöllisesti ja korjata tarpeen tullen, mikä aiheuttaa yhtiössä kustannuksia. Asunto-osaL A K I J A S O P I M U S TEKSTI ANNIKA LUHTANEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) Hissiremontin ONGELMAT JA EDUT Suomen vanhan rakennuskannan takia useista iäkkäistä kerrostaloyhtiöstä puuttuu edelleen hissi kokonaan. Usein asuntoa etsivät pitävät sitä tärkeänä kriteerinä asunnon valinnassa. Esimerkiksi ikäihmisten, liikuntaesteisten ja lapsiperheiden liikkuminen helpottuu, minkä lisäksi asukkaiden muutoissa hissistä on korvaamaton apu
Kannattaa kuitenkin huomata, että edellä mainittu kustannustenjako koskee vain hissin jälkiasennuksesta, suunnittelusta, rakennuttamisesta, rakentamisesta ja valvonnasta ynnä muusta hissin toteutuksesta syntyviä kustannuksia. Hissiremontti voi olla joko hissin modernisointi tai hissin rakentaminen sellaiseen rakennukseen, jossa sitä ei ole lainkaan. Aiemmin hissin rakentamiskustannukset jaettiin asukkaiden kesken vastikeperusteisesti. Lain uudistuksen myötä kustannukset jaetaan nykyään sen mukaan, millä tavalla hissin arvioidaan vaikuttavan kunkin huoneiston arvoon. Lakimuutos otti huomioon asunnoille tulevan arvonnousun hissin jälkirakentamisen kustannustenjaossa Taloyhtiöissä kustannustenjaon lähtökohta on yleensä ollut se, että kustannukset jaetaan osakkaiden maksettavaksi huoneiston neliöiden tai osakkeiden lukumäärän mukaan. Yläkerroksissa asuntonsa omistavat osakkaat maksavat hissistä enemmän kuin alakerrosten asunnon omistajat. Hissin modernisoinnissa kulut määräytyvät neliöperusteisesti. Hissiremontin ONGELMAT JA EDUT OSAKE 43. Ensimmäisissä kerroksissa asuvat asukkaat eivät saa hissistä samanlaista käytännön hyötyä, koska sille ei yksinkertaisesti ole käyttöä. Myös kaikki asennushankkeen jälkeiset kunnossapitoja peruskorjauskustannukset jaetaan kaikkien osakkeenomistajien kesken normaalin vastikeperusteen mukaisesti. Hissin rakentamisen on siis katsottu vaikuttavan kaikkien yhtiössä sijaitsevien asuinhuoneistojen arvoon, joskin ylemmissä kerroksissa enemmän kuin alemmissa. Käytännössä siis rakennuksen asuinkerros vaikuttaa oleellisesti osakkaalle tuleviin kustannuksiin hissiremontissa. Muiden portaiden osakkaat joutuvat osallistumaan hissin huoltokustannuksiin jatkossa. keyhtiö vastaa luonnollisesti hissien turvallisuudesta ja toimivuudesta. Ne jaetaan osakkaiden kesken edelleen normaalin vastikeperusteen mukaisesti. Kun kyse on täysin uuden hissin rakentamisesta, asunto-osakeyhtiölaki sisältää nykyään tarkat määräykset kustannusten jaosta. Jälkiasennuskustannuksilla ei tarkoiteta jo olemassa olevasta, vanhasta hissistä aiheutuvia kunnossapitokuluja. Tämä siitäkin huolimatta, vaikka hissi rakennettaisiin vain yhteen talon useammasta porrashuoneesta. Tätä on perusteltu sillä, että katutason huoneistojen osakkaat hyötyvät hissin rakentamisesta huoneiston arvon kohoamisen perusteella. Toisaalta rakennuksissa saattaa olla asukkaille tarkoitettuja yhteistiloja myös rakennuksen ylätai alakerroksissa, jolloin alimmissa kerroksissa asuvatkin pääsevät hyötymään hissin olemassaolosta edes jollain tapaa. Vuonna 2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki muutti kustannusten jakoa hissien jälkirakennusta koskevan sääntelyn osalta merkittävästi. Kuitenkin myös ensimmäisten kerrosten osakkeenomistajat joutuvat maksamaan hissiremontista. Taustalla osakkaiden yhdenvertaisempi kohtelu Lakimuutoksen yksi tarkoitus oli helpottaa päätöksentekoa hissien jälkiasennuksista ja samalla turvata osakkaiden yhdenvertainen kohtelu. Hissin jälkiasennuskustannusten jakoperusteena on siis yksinkertaistaen yhtiövastikeperuste kerrottuna osakehuoneiston kerroksella. Päätöksenteko ja hissin jälkiasennuskustannusten jakoperusteet Yhtiökokouksessa hissiremontin käsittely aiheuttaa usein osakkaiden välillä ANNIKA LUHTANEN on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija
Osakehuoneiston kerroksen määräytymisen tulkintaongelmat Osakehuoneiston kerros määräytyy porrashuoneen sisäänkäynnin perusteella siten, että osakehuoneiston kerros on huoneiston sisäänkäyntiä lähinnä oleva hissin saapumistason kerros. Merkitystä ei ole myöskään sillä, vaikka rakennuksen takaovesta pääsisi ilman porrasaskelmia hissin alimmalle lähtötasolle. Jos hissi päätettäisiin asentaa vain osaan porrashuoneista, jaetaan asennuskustannukset ainoastaan kyseisen portaan osakkeenomistajien kesken edellä mainitulla tavalla kerroksittain. Lisäksi tässä tapauksessa edellytetään, että yhtiökokouksessa saadaan kaikkien niiden osakkaiden enemmistö, joiden huoneisto sijaitsee siinä rapussa, johon hissi rakennetaan. Jos pääovesta on lyhyin matka ensimmäisen asuinkerroksen tasolle, ensimmäinen asuinkerros on PIX AB AY 44 OSAKE. Lain mukaan tällainen ääntenenemmistö lasketaan osakkaiden antamista äänistä eikä äänestämättä jättämisellä siis voisi vaikuttaa päätöksen sisältöön. Käytännössä asiassa ei tarvitse järjestää kahta eri äänestystä, vaan yksi äänestys riittää. Porrashuoneen sisäänkäynnin kerros puolestaan on pääsisäänkäyntiä lähinnä oleva hissin lähtötason kerros. Yhtiökokous päättää hissin jälkiasennuksesta normaalilla ääntenenemmistöllä. Tällä tavalla varmistetaan, että hissihankkeen maksavien portaiden enemmistö varmasti kannattaa hissin rakentamista. Hankkeen kannatus lasketaan ensin koko yhtiökokouksen antamista äänistä ja sitten niiden osakkaiden äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy. Jos hissiä ei siis rakennettaisi yhtiön kaikkiin porrashuoneisiin, yhtiökokouksessa täytyy laskea kaikista annetuista äänistä kahden eri enemmistön äänet: kaikkien osakkaiden äänet sekä erikseen hissirapun osakkaiden äänet. eriäviä mielipiteitä, varsinkin kun asunto-osakeyhtiölain säännökset hissin rakentamista koskien eivät välttämättä ole kaikille osakkaille selviä. Huoneiston sijainti kerros määritellään siten aina rakennuksen pääsisäänkäynnin avulla. Hankkeen kulujen jakamisesta ei tarvitse tehdä enää erillistä yhtiökokouspäätöstä, vaan kulujen jakautuminen on säännöksen mukainen seuraus yhtiökokouksen enemmistöpäätöksestä ja kyseisen porrashuoneen osakkaiden enemmistöpäätöksestä. Jos hissi asennettaisiin kahteen taloyhtiön kolmesta porrashuoneesta, päätökseen vaadittaisiin enemmistö näiden kahden porrashuoneen yhteenlasketuista osakkaiden antamista äänistä. Jos rakennukseen on siis pääsisäänkäynnin lisäksi olemassa toinen sisäänkäynti esimerkiksi rakennuksen takapuolelta, kerroksen määrittely tehdään pääsisäänkäynnin puolelta siten, että kerrosmäärittely aloitetaan pääsisäänkäyntiä lähinnä olevan hissin lähtötason kerroksesta. Tämä porrashuoneen sisäänkäyntikerrosta koskeva määritelmä tarkoittaa tarkemmin sitä, että osakehuoneiston kerroksen määrittelyssä ei oteta huomioon rakennuksen mahdollista kellarikerrosta
Porrashuoneeseen rakennettavan hissin ei ole katsottu korottavan muiden kuin asuinhuoneistojen arvoa, joten liikehuoneistot ja esimerkiksi autotalli huoneistot tulee vapauttaa hissin jälkiasennuskustannusten maksamisesta osakkaiden yhden vertaisuusperiaatteen perusteella. Asunto-osakeyhtiölain perusteella vastuu yhtiön kiinteistön ja rakennusten pidosta on kuitenkin viime kädessä hallituksella. Liukastumistilanteissa vastuusta vapautuminen voi tulla kyseeseen lähinnä silloin, jos täysin poikkeukselliset sääolosuhteet ovat tehneet liukkauden torjunnasta mahdotonta kaikesta huolellisuudesta huolimatta. Missä tilanteissa asunto-osakeyhtiöllä on velvollisuus kilpailuttaa hankintojaan. Tällaisten huoneistojen äänimääriä ei oteta myöskään huomioon laskettaessa porrashuonekohtaista ääntenenemmistöä. Yleisesti puhutaan korostuneesta huolellisuusvelvoitteesta, joka merkitsee kiinteistönomistajan näyttövelvollisuutta siitä, että on toiminut huolellisesti. KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI ANNIKA LUHTANEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) säännöksessä tarkoitettu pääsisäänkäyntiä lähinnä oleva hissin lähtötason kerros ja samalla tässä määrittelyssä myös porrashuoneen sisäänkäynnin kerros. Tällaisten hankintojen osalta hankintalaki tulee sovellettavaksi myös asunto-osakeyhtiössä, mikäli hankintojen kustannukset ylittävät hankintalaissa määritellyt kynnysarvot. Hissiremonttia suunnitellessa onkin suositeltavaa jo alkuvaiheessa kääntyä ammattilaisten puoleen suurimpien erimielisyyksien välttämiseksi. Asunto-osakeyhtiöt ovat osakkaiden etuja palvelevia yksityisiä toimijoita, joiden toiminnassa ei ole kyse julkisesta varainkäytöstä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön piha-alueen kunnossapito kuuluu taloyhtiölle, ellei osaa piha-alueesta ole yhtiöjärjestyksessä määritelty toisin. Hankintalaki ei lähtökohtaisesti koske asunto-osakeyhtiöitä. Hissin jälkiasennuksen kustannuksista vapauttaminen kokonaan Hissin jälkiasennuksen kustannuksista tulee kokonaan vapauttaa sellaiset muuhun kuin asuinkäyttöön tarkoitetut osakehuoneistot, jotka eivät hyödy hissistä edes osakkeiden arvonnousun muodossa. Vaikka taloyhtiön vastuu kiinteistön turvallisuudesta on ankaraa vastuuta, yhtiöllä on tärkeää olla vahingon varalle asianmukaiset vakuutukset. Talkootyöstä kieltäytyvälle osakkaalle ei voi myöskään määrätä talkoomaksua tai eri suuruista vastiketta. Kiinteistönomistajan vastuu on oikeuskäytännössä muodostunut tiukaksi. Talvi kunnossapidosta vastaamisen vastuu on kuitenkin mahdollista siirtää osakkaille. Jos joku osakkaista kieltäytyy omasta vuorostaan tai laiminlyö oman vuoronsa, säilyy yhtiöllä vastuu huolehtia talvikunnossapidosta. Huolellisuusvelvollisuuteen sisältyy olennaisena johdon velvollisuus turvata yhtiön varojen tarkoituksenmukainen käyttö. . Yleensä kiinteistön täysarvovakuutuksiin kuuluu yhtiön vastuuvakuutus, josta liukastumisvahinkoja voidaan korvata. OSAKE 45. Poikkeuksen tekevät kuitenkin hankinnat, joita varten asunto-osakeyhtiö on saanut julkista tukea yli puolet kyseessä olevan hankinnan arvosta. Asunto-osakeyhtiön johdon tulee yleisen huolellisuusvelvollisuutensa nojalla kaikessa toiminnassaan huolellisesti edistettävä yhtiön etua. Talkootyönä tehtävät työt perustuvat silti aina vapaaehtoisuuteen, joten edes yhtiökokouksen päätöksellä ei ole mahdollista pätevästi velvoittaa osakasta tai asukasta osallistumaan talkootöihin, ellei hän ole siihen nimenomaisesti suostunut tai ollut paikalla päätöksenteossa. Kiinteistön omistajalla on velvollisuus vastata kiinteistön ylläpidosta ja turvallisuuden varmistamisesta. Vaikka hankintalaki vain harvoin velvoittaa asunto-osakeyhtiöitä, myös asunto-osakeyhtiöissä on osakkaiden etujen vuoksi kiinnitettävä huomiota kilpailuttamiseen. Tällainen tilanne on esimerkiksi yhtiössä, jossa hissi rakennetaan kerrostaloon, jonka katutasossa on liikehuoneistoja ja autotalleja ja ylemmissä kerroksissa asuinhuoneistoja. Lainsäädäntö asettaa kiinteistönomistajalle velvollisuuden torjua esimerkiksi liukkauden, putoavan jään ja lumen aiheuttamia vaaroja. Säännösten tulkinta ei siis ole itsestään selvää ja saattaa ymmärrettävästi aiheuttaa eriäviä näkemyksiä osakkaiden keskuudessa asiaa käsiteltäessä. Voiko yhtiökokous päättää, että talvikunnossapito tapahtuu jatkossa osakkaiden talkootyönä. Kuka on vastuussa, jos asukas kaatuu taloyhtiön jäisellä pihalla
VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S 46 OSAKE
TEKSTI KATJA ALAJA KUVAT SHUTTERSTOCK OSAKE 47. VARKAUDET HERÄTTÄVÄT KESKUSTELUN KAMERAVALVONNASTA Kun kerrostaloyhtiön kellarikomeroista alkaa kadota tavaraa tai pyörävarastosta ja pihalta kaksipyöräisiä, alkavat taloyhtiön hallituksen hälytyskellot soida. Miten voimme suojautua paremmin varkauksilta ja ilkivallalta
Tarrojen käytöstä onkin innostuttu nopeammin varkaiden pelotevaikutuksen toivossa, isännöitsijä ja ryhmäpäällikkö Anitta Heiskanen Kiinteistötahkolasta kertoo. 48 OSAKE. Hänen asiakkainaan on uudempia ja vanhempia kerrosja rivitaloyhtiöitä pääkaupunkiseudulla. – Etenkin kerrostaloyhtiöissä on aiempaa enemmän kiinnostusta kameravalvontaan, mutta siihen ei noin vain lähdetä. Kotirauha rajoittaa kameravalvontaa Heiskasen mukaan taloyhtiöitä pohdituttaa, mitä saa kuvata ja mitä ei. Yleisellä piha-alueella ja taloyhtiön omistamissa yleisissä tiloissa saa käyttää kameravalvontaa. Heiskasen mukaan ne on koettu hyödyllisiksi. – Kamera voidaan asettaa parkkipaikan läheisyyteen tai jätekatokseen ilkivallan torjumiseksi tai kellarikäytävälle murtojen ehkäisemiseksi, sillä nämä tilat eivät ole kotirauhan piirissä, Heiskanen kertoo. Niin myös kävi. Heiskanen kertoo, että erään kerrostaloyhtiön viinikellariin asennettiin sekä kameravalvonta että sähköinen avainjärjestelmä, jotta ilman murtojälkiä tehdyt murrot saataisiin loppumaan. Lukkoliikkeistä saa ostaa kameravalvonnasta kertovia tarroja, joita voi laittaa talon oviin ja ikkunoihin. T aloyhtiöiden hallitukset keskustelevat erityisesti kameravalvonnasta ja avainjärjestelmästä, kun turvallisuus pettää. Toki asiasta on tehtävä enemmistöpäätös yhtiökokouksessa
Pidä huolta avaimista ja ovista Heiskanen painottaa, että tärkeitä perusasioita varkauksien ehkäisyssä kerrostaloyhtiöissä ovat älykäs avainjärjestelmä ja turvallisemmaksi tehdyt ovet. Sen sijaan pihan kuvaamiseen ulko-oven ulkopuolelle sijoitetulla kameralla riittää osakkaiden enemmistöpäätös, Heiskanen taustoittaa. – Porraskäytävässä saa olla videovalvonta ja porrashuoneen ulko-ovea saa kuvata oven ulkopuolelle sijoitetulla kameralla, jos jokainen taloyhtiön asukas suostuu näihin. Vain poliisilla oikeus tutkia materiaalia Oma asiansa on, mitä kuvatulla videomateriaalilla saa tehdä. Ilman suostumuksia kameravalvonta ei onnistu. Nämä materiaalit muodostavat henkilörekisterit, mikä velvoittaa taloyhtiötä pitämään hyvää huolta yksilöiden tieto suojasta – siis turvaamaan yksityis elämää. – Viranomainen, kuten poliisi, saa tutkia videoja kulkumateriaalia, ja hänkin tutkii sitä vain, jos taloyhtiö on tehnyt rikosilmoituksen, Heiskanen painottaa. Porraskäytävien ja ulko-oven kuvaaminen ovatkin jo kimurantimpia asioita, sillä ne kuuluvat kotirauhan piiriin. Taloyhtiölle voi kertyä myös kulunvalvontamateriaalia, jos se käyttää sähköistä avainjärjestelmää tai etäavausratkaisuja. ”Viranomainen, kuten poliisi, saa tutkia video ja kulkumateriaalia, ja hänkin tutkii sitä vain, jos taloyhtiö on tehnyt rikosilmoituksen.” OSAKE 49. Rikostapauksissa lukkoyhtiö toimittaa videotallenteet ja kulunvalvontatiedot poliisille, jos se on pyytänyt tietoja isännöitsijältä
Siihen voi liittää kymmeniä eri komponentteja valvontakameroista liiketunnistimiin, Karjalainen sanoo. – Esimerkiksi Yale Doorman -älylukot saa osaksi Abloyn omavalvottavaa älykodin hälytysjärjestelmää. ”Oviin olisi myös hyvä asentaa esimerkiksi murtorauta, joka hankaloittaa oven avaamista väkisin.” 50 OSAKE. . Turvajärjestelmä rivitaloon. Asukas oli rehellinen ja kertoi, että lompakossa oli kortti hänen kotiosoitteensa kanssa. Asukas oli jättänyt avaimensa ja lompakkonsa auton etupenkille mentyään uimaan, ja joku varasti ne sillä aikaa. Oviin olisi myös hyvä asentaa esimerkiksi murtorauta, joka hankaloittaa oven avaamista väkisin, Heiskanen korostaa. – Mekaanisesta avainjärjestelmästä kannattaa siirtyä sähköiseen järjestelmään, jotta kadonneet avaimet voidaan poistaa järjestelmästä ja uusilta sarjoittamisilta vältytään. Hän lisää, että markkinoilla on myös turvakamerajärjestelmiä päivystyksineen ja vartijoineen, kuten Verisure. Tilastokeskuksen lokakuussa julkaisema tilasto vahvistaa asian: asuntoja vapaa-ajan asuntomurtoja ilmoitettiin 11 prosenttia enemmän vuoden 2020 tammi–syyskuussa verrattuna vastaavaan aikaan edellisenä vuonna. Asuntomurtoja tapahtuu päivisinkin ja lomilla, jolloin kotoa ollaan paljon poissa. Toimitusjohtaja Ari Karjalainen Ajan Lukosta kertoo, että rivitaloyhtiöiden riesana ovat tyypillisimmin kotimurrot, joten avainturvallisuuden lisäksi asukas voi miettiä omaa hälytysjärjestelmää, jolla saa kokonaisvaltaisempaa turvaa. Mitään ei onneksi tapahtunut, Heiskanen muistelee. – Pohdin asiaa hallituksen puheenjohtajan kanssa, ja päätimme ottaa vartiointiliikkeen valvomaan ympärivuorokautisesti siksi aikaa, että ehdimme sarjoittaa lukot uudestaan. Asuntomurtojen määrä kasvussa Poliisihallitus varoitti suomalaisia kesällä 2020 asuntomurroista, että ne ovat alkaneet lisääntyä. Eräässä Heiskasen hoitamassa kerrostaloyhtiössä ei sarjoittamiselta vältytty. Murtojen määrä kasvoi erityisesti heinäja elokuussa, syyskuu oli samalla tasolla kuin vuotta aiemmin
Onko tilanteessa tapahtunut olennaisia muutoksia. Pahimmillaan ristiriidat saattavat kärjistyä vuosien oikeustaisteluiksi, joissa ei ole voittajia. Mitä tietoa energiakartoituksella voi saada ja millaisia säästöjä taloyhtiöt voivat saavuttaa. Entä voisiko kiistoja ehkäistä jo etukäteen. Mitkä tekijät vaikuttavat lainojen saantiin. Osakkaiden teettämät saneeraukset aiheuttavat usein kiistoja osakkaiden ja taloyhtiön välillä. Kattava tilannekuva auttaa taloyhtiötä suunnittelemaan tulevia energiaremontteja, mutta pienemmilläkin säädöillä ja toimenpiteillä voi saavuttaa säästöjä. Parantunut energiatehokkuus ja mahdollisesti alempi hoitovastike lisäävät asunnon houkuttelevuutta. OSAKE 2/2021 ILMESTYY 7. Millaisilla ehdoilla lainoja on tarjolla. Monissa tapauksissa säästöt vastikkeissa voivat näkyä välittömästi. TOUKOKUUTA OSAKE 51. Energiakartoituksen avulla taloyhtiö voi selvittää kiinteistön tilanteen lämmityksen, ilmanvaihdon, veden ja muun energiankäytön osalta. Miten vastuut ja velvollisuudet jakautuvat osakkaiden ja taloyhtiön kesken. Miltä näyttävät taloyhtiöiden rahoitusnäkymät remonttilainojen suhteen. Samalla ympäristö kiittää. Joskus lupa-asiat tulevat ikävänä yllätyksenä vasta jälkikäteen, kun remontti on jo aloitettu tai tehty. Millaisia remontteja osakas voi teettää. Taloyhtiöiden rahoitusnäkymät KORJAUSVELKA on kasvussa taloyhtiöissä, kun 1970-luvulla rakennetut talot alkavat olla suurten peruskorjausten tarpeessa. Remontista haaveilevasta lupaprosessi voi tuntua tarpeettomalta jarruttelulta ja byrokratialta, etenkin jos on liikkeellä viime tingassa. Energiakartoitus taloyhtiössä Osakkaan remontit ASUNTO kuin asunto kaipaa ajoittain remonttia, jotta sen arvo säilyy. Aina osakkaille ei ole selvää, mitä he saavat tehdä ja mitä eivät. Viime aikoina on alettu puhua taloyhtiöiden ongelmista saada lainaa, etenkin jos osakkeenomistajissa on rutkasti asuntosijoittajia. Energiatehokkuuden parantaminen saattaakin auttaa pitkällä tähtäimellä pienentämään yhtiön kuluja merkittävästi. Se tarkoittaa jopa joka neljättä taloyhtiötä. JOPA yli kolmannes taloyhtiön hoitovastikkeesta voi koostua vedestä ja lämmityksestä
yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista