Osake 1/2022 - Lehtiluukku.fi

Haluatko ostaa tämän lehden?

Vaikuttaako lehti kiinnostavalta? Voit lukea koko lehden valitsemalla "Lisää ostoskoriin". Mukavia lukuhetkiä!

Olet esikatselutilassa. Lue koko lehti

T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 1 / 2 2 2 Parvekeremontti: Kertasaneeraus tulee pikkukorjauksia halvemmaksi Taloautomaatio lisää tietoturva riskejä SKVL:n Jussi Mannerberg: Ihmiset etsivät suurempia asuntoja
Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! osake_2021_2_kannet.indd 2 osake_2021_2_kannet.indd 2 26.4.2021 14.42 26.4.2021 14.42. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! osake_2021_2_kannet.indd 2 osake_2021_2_kannet.indd 2 26.4.2021 14.42 26.4.2021 14.42 Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun
12 Asuntosijoittaja: Asuntosijoittamista kerrostalo kerrallaan Asuntoihin voi sijoittaa myös suuressa mittakaavassa. Tietoturvariskeihin saattaa törmätä odottamattomissakin tilanteissa. 34 Energia ja ympäristö: Taloyhtiön yhteiskäyttöauto sopii satunnaiseen autoiluun Yhteiskäyttöauto on helppo ratkaisu taloyhtiölle ja sen asukkaille – autolla saa huristella ilman huolta huolloista ja vakuutuksista. Miten vastuusta on huolehdittu. 30 Vastuullinen hallitus: Antaa palaa vaan. 16 Asuntomarkkinat: Vuoden alun näkymiä asuntomarkkinoilla Ihmiset hakeutuvat tällä hetkellä suurempiin asuntoihin joka puolella Suomea. Jyväskyläläinen Sijoitusasunnot.com hankkii kokonaisia kerrostaloja. 20 Kiinteistön ylläpito: Taloyhtiön huoltokirja – Tärkein asiakokonaisuus taloyhtiön suunnitelmallisessa ja tehokkaassa kunnossapidossa Huoltokirjaa tai paremminkin kiinteistönpitokirjaa voi verrata auton huoltokirjan lisäksi rakennepiirrokseen sekä käyttöja huolto-ohjeeseen. 48 Laki ja sopimus: Taloyhtiön kyberuhat ja vastuunkantajat Tietoturvavahingosta vastuuseen voivat joutua hallituksen jäsenet ja isännöitsijä, jos taloyhtiön tietoturva on laiminlyöty huolellisuusvelvoitteen vastaisesti. 44 Tietoyhteiskunta: Tiedot piiloon tunkeilijoilta Kyberturvallisuuteen kannattaa kiinnittää huomiota myös taloyhtiöissä. 38 Korjausrakentaminen: Kyytiä vanhoille betonikaiteille Parvekeremontilla saadaan parhaimmillaan asuntoihin lisää ympärivuotista oleilutilaa, mutta vähintäänkin se piristää julkisivua ja nostaa asuntojen arvoa. 51 Seuraavassa numerossa 34 OSAKE 1/2022 12 OSAKE 3. 29 Hoitokulut: Käyttöja huoltokulut Erillisten yritysten kanssa laadittuun sopimukseen tai laskutukseen perustuvat, käyttöja huoltopalvelujen kulut kattavat hoitokuluista alueesta riippuen 40–53 senttiä. 20 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. Pienistä asunnoista puolestaan on parhaillaan ylitarjontaa etenkin suurissa kaupungeissa. Onko yhtiössänne palovaroittimet jo taloyhtiön vastuulla
OTA YHTEYTTÄ ilmoitusmyynti@osakelehti.fi C M Y CM MY CY CMY K Älä kärsi enää kuumuudesta, vaan tilaa asuntoosi kerrostaloviilennys jo hyvissä ajoin. HALUATKO ILMOITTAA LEHDESSÄMME. Soita 010 83 60 600 tai mene suoraan osoitteeseen www.innoair.fi Innoair Oy | Vantaa | Tampere | toimisto@innoair.fi ILMALÄMPÖPUMPUT | ILMA-VESILÄMPÖPUMPUT | MAALÄMPÖ | AURINKOSÄHKÖ | ILMASTOINTI | ILMANVAIHTO JA PUTKITYÖT | LÄMMITYSLAITTEET | ILMANKOSTUTTIMET Tiesitkö, että voit hankkia kunnollisen viilennyksen myös kerrostalohuoneistoon . ja vielä ilman ulkoyksikköä?!
Lain mukaan yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä, mutta mikään ei estä pitämästä sitä aikaisemminkin. Niin ja kokoukseen tulisi olla mahdollista osallistua myös etänä. Kokousta tulisi myydä ja markkinoida, niin hassulta kuin se voi kuulostaakin. Siellä päätetään yhdessä monista taloyhtiötä, sen osakkaita ja asukkaita koskevista asioista. Yhtiökokouksessa valitaan myös hallitus, jonka tehtävä on panna toimeen osakaiden tahtotilaa. Yhtiökokouksesta pitäisi saada tavalla tai toisella houkuttelevampi. Vuoden tärkein päivä tulossa PÄÄKIR JOITUS OSAKE 1/2022 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva SKVL RY Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja T aloyhtiöiden tärkein kokous on jälleen tuloillaan. Yksi vaihtoehto olisi järjestää ehdokkaiden kesken paneelikeskustelu, ja ennen kokousta ehdokkaiden pitäisi esitellä itsensä ja teemansa osakkaille. Tieto kokouksesta kannattaakin lähettää ajoissa, moneen kertaan ja monissa kanavissa, ja muistuttaa vielä kokouksen lähestyessä riittävän usein. Ei tietenkään, vaikka toki tähänkin voi vaikuttaa. Jos vain pieni joukko osakkaista tekee päätöksiä kaikkien puolesta, tuleeko kaikkien ääni kuuluviin. Kokouksen tärkeydestä huolimatta yhtiökokouksiin ei osallistuta läheskään siinä laajuudessa kuin olisi suotavaa ja demokratian kannalta oleellista. Se on taloyhtiön yhtiökokous, joka on samalla korkein päätäntäelin. Varsinaisia yhtiökokouksia voi olla myös useampia vuodessa, jos yhtiöjärjestys niin määrää ja ylimääräisiä kokouksia voi olla silloin kun hallitus niin aiheelliseksi katsoo. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Yhtiökokouksien ajankohta on tyypillisesti keväällä, mutta miksi. Näin asialistasta voi tehdä myös kiinnostavan, ja osakas vähintäänkin tietää, mihin päätöksiin hän päättää olla vaikuttamatta. Erityisesti uuden hallituksen valinta on tärkeää, ja siitä kannattaisikin tehdä suurempi asia kuin nykyisin usein on. Kokousten asialistat tulisi laatia hyvissä ajoin ja päätettävät asiat taustoittaa huolellisesti, ja osakkaille tulee antaa mahdollisuus esittää aiheitaan listalle ennen kokousta. Esimerkiksi hyvissä ajoin tehdyillä kyselyillä. Silloin osakkaat pääsevät äänestämään myös asioista pelkkien henkilöiden sijaan. Monilla yhtiökokous voi jäädä väliin osin kiireestä ja muistamattomuudesta johtuen. 040 5530 693 OSAKE 5
Kortelaisen mukaan viime vuoden kulut koko talon tasolla olivat maalämpötalossa 11 032 euroa lämmitys ja yleissähkö mukaan luettuina. Kaukolämpöputkia ei silloin tarvitsisi poistaa, ja maalämmön tueksi voisi ostaa tarvittaessa myös kaukolämpöä. Kaukolämmöllä lämpiävässä yhtiössä energiakustannukset olivat vuodessa liki 12 000 euroa korkeammat. Laskelman perusteella erot olivat maalämmön hyväksi peräti kymmeniä euroja asukasta kohden kuukaudessa. Huolet laitteiden kestävyydestä ovat osoittautuneet reilun kymmenen vuoden kokemuksella turhiksi. A J A N KO H TA I S TA ISÄNNÖITSIJÄ Juhani Kortelainen Mikkelin Kiinteistöpysäkistä on verrannut maaja kaukolämpötalojen energiakuluja keskenään. Esimerkiksi 50 neliömetrin kaksiossa kaukolämpötalossa maksetaan siis 32,5 euroa enemmän kuukaudessa. Maalämmön kulut olivat siis vain 40 prosenttia kaukolämmön vastaavista, ja euromääräisesti erotusta oli 65 senttiä. Mikkelissä Etelä-Savon Energia on kehittelemässä hybridituotetta, jossa maalämpöön voitaisiin siirtyä luopumatta kokonaan kaukolämmöstä. Vuodessa eroa kertyy 390 euroa. Maalämpöön päätynyt talo rakennettiin alun pitäenkin maalämpöä ajatellen. Maalämpötalossa on kaukolämpötalon tapaan pärjätty pienillä pumppuja laitekorjauksilla. Kumpikin taloista on rakennettu vuonna 2009. Asuntoja on kummassakin talossa 22 ja neliöitäkin on vertailukelpoisesti – kaukolämpökohteessa 1 398 neliötä ja maalämpökohteessa 1 348 neliötä. YLE: Mikkeliläinen isännöitsijä vertasi maaja kaukolämpötalojen energiakuluja – EROA JOPA 65 SENTTIÄ NELIÖLTÄ KUUKAUDESSA KOONNEET JONI NIKKOLA JA TEPPO HIRVIKUNNAS LÄ H D E: YL E. Kymmenessä vuodessa säästöä siis on tullut yli sata tuhatta euroa. Vertailu oli mahdollista, sillä kyseessä oli kaksi suunnilleen samankokoista kerrostaloa, joista toisessa lämmitysmuodoksi otettiin maalämpö ja toisessa kaukolämpö. . Viime aikoina on kirjoitettu kaukolämmöstä luopumisen kustannuksista. Maalämpötalon lämmityskulut olivat 44 senttiä asuinneliöltä kuukaudessa ja kaukolämpötalossa 1,09 euroa. 6 OSAKE
Siltamäen huollon isännöitsijä Jarno Tuokko kertoo Helsingin uutisille, että säästöä saattaa koitua kymmenen prosenttia, isoimmissa taloyhtiöissä lähes miljoona euroa. bit.ly/maalampokaivot-yleisilla-alueillahelsingissä OSAKE 7. Muissa taloyhtiöissä urakoitsijaksi valittiin Lehto, mutta kuudes valitsi YIT:n. Ensisijainen vaihtoehto on kuitenkin rakentaa kaivot taloyhtiön tontille, enintään 7,5 metrin päähän kaupungin omistaman viheralueen, katualueen tai tontin rajasta. . Haastatellut taloyhtiöt ovat laskeneet säästäneensä jo pelkästään suunnittelukuluissa 100 000 – 150 000 euroa verrattuna taloyhtiöön, jossa putkiremontti tehtiin muutama vuosi aikaisemmin. Miljoonaluokan säästöt putkiremontissa RYHMÄRAKENTAMISELLA SH U TT ER ST O CK HELSINGIN kaupunki on helpottanut taloyhtiöiden maalämpökaivojen rakentamista. Toisaalta se myös auttaa kaupunkia osaltaan tavoitteessa saavuttaa hiilineutraalius Helsingissä voi nyt rakentaa maalämpö kaivoja myös kaupungin maalle vuoteen 2030 mennessä. Maalämmön on tarkoitus täyttää kaupungin lämmitystarpeesta tuohon mennessä 15 prosenttia, kun se vuoden 2021 lopussa oli vasta noin 1,8 prosenttia. Seuraavaksi suunnitteilla julkisivuja kattoremontti. Siihen tarvitaan lupa kaupungilta, vaihtoehtoisten ratkaisujen poissulkeminen ja tarkistus, ettei lämmönotto vaikuta haitallisesti naapureiden mahdollisuuksiin hyödyntää maalämpöä. Ohjeessa on myös esimerkkejä suunnitelmista ja lisätietoa sopimuskäytännöistä, käyttökorvauksista ja irtisanomisehdoista. Tarkemmat perusteet ja ehdot löytyvät Maalämpökaivot yleisillä alueilla Helsingissä -ohjeesta ja pikaoppaasta. Kilpailutusta helpotti myös yhtiöiden yhteinen isännöinti ja huoltoyhtiö. Taloyhtiöt ovatkin jo aikaisemmin hoitaneet yhdessä viemärien sukitushankkeen. Osaltaan edulliseen hintaan vaikutti sekin, että talot ovat keskenään hyvin samanlaisia. Sen sijaan kaavamuutosta ei tarvita. Päätöksellä on tarkoitus vastata maalämmön kasvavaan kysyntään. Kaikkiaan saneerauksen arvo on 30–35 miljoonaa euroa. . Helsingin kaupungin päätös on tiettävästi ensimmäinen Suomessa. Helsingin Siltamäessä kuusi taloyhtiötä päätti teettää yhdessä jättikokoisen putkiremontin, johon kuuluu noin 850 asuntoa ja 39 taloa. Jos talon omalla tontilla ei ole mahdollisuutta saavuttaa riittävää energiapeittoa, yksityisen kiinteistön on mahdollista tietyin edellytyksin rakentaa energiakaivoja myös kaupungin yleisille alueille eli katuja viheralueille. Kaupungin tiedotteen mukaan viime vuonna maalämpökaivoja asennettiin kuitenkin jo 25 prosenttia edellisvuotista enemmän. HELSINGIN Uutiset kertoo, kuinka taloyhtiöt säästivät ryhmärakennuttamisella yhteensä miljoonia euroja. Näin suunnittelukuluissa pystyttiin säästämään
LUMI, SOPIMUKSET JA VASTUU KOONNEET JONI NIKKOLA JA TEPPO HIRVIKUNNAS SH U TT ER ST O CK 8 OSAKE. Ja myös vastuulle vahingoista. Runsasluminen talvi lisää kattojen lumikuormaa, mutta myös riskiä katolta alas tippuvan lumen aiheuttamille vahingoille, jopa kuolemantapauksille. Mitä huoltosopimuksessa on itse asiassa määritelty ja mitä se tarkoittaa. Tämä antaa taloyhtiölle oikeuden vaatia korvausta edelleen huoltoyhtiöltä. Vastuu on siis selvä, mutta tästä huolimatta vastaan on tullut tilanteita, joissa on ollut epäselvyyttä vastuun jaosta ja ennen kaikkea siis huoltoyhtiön vastuun laajuudesta sekä epävarmuutta riittävästä turvallisuudesta. Kuka vastaa ja kuka valvoo. Huolimattomuus saattaa johtaa myös rikosvastuuseen. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty.” KKO:2007:62 Taloyhtiön hallituksen jäsen voi siis joutua vastuuseen, mikäli huoltoyhtiön kanssa tehty sopimus ei ole riittävän tarkka. Ei siis riitä, että sopimuksessa mainitaan lumen ja jään poisto katolta tarvittaessa. Sopimuksessa tulisi olla myös maininta siitä, että lumitilanteen seuraaminen eli myös valvontavastuu kuuluu huoltoyhtiölle. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Sinänsä kiinteistönomistajan vastuuta kiinteistön turvallisuudesta ei voi siirtää huoltoyhtiölle, mutta siihen liittyvät huoltotehtävät ovat siirrettävissä. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Toki sopimusehtojen noudattamistakin on valvottava. Eräässä tapauksessa käräjäoikeus katsoi, ettei pelkästään katutasosta suoritettu kattolumien tarkkailu täyttänyt riittävää huolellisuusvelvoitetta. Tämä edesauttaa aktiivisen lumikuormatilanteen seuraamista ja sen vaatimien toimenpiteiden suorittamista. A J A N KO H TA I S TA RUNSALUMINEN talvi on muodostanut taloyhtiöille jälleen merkittävän kuluerän mutta myös nostanut esiin sopimusten sisällön merkityksen ja vastuukysymykset. Pääsääntöisesti kiinteistön omistaja on vastuussa kaikista katolta putoavan lumen ja jään aiheuttamista vahingoista. Toisaalta esimerkiksi jalkakäytävän puomittaminen varmuuden vuoksi koko talveksi ei ole suotavaa, vaikka se saattaisi olla houkuteltava vaihtoehto. . Taloyhtiöissä tämän vastuun viime kädessä kantavat taloyhtiön hallituksen jäsenet sekä isännöitsijä. Linjauksessa on laajennettu huoltoyhtiölle kuuluvia velvoitteita ja vastuita siitä, mitä kahden sopijapuolen kesken on sopimuksen tarkan sanamuodon perusteella sovittu. Valvonnan siirtäminen ei siirrä ensisijaista vastuuta. Lain mukaan kiinteistön turvallisuus on kiinteistönomistajan vastuulla, mutta kiinteistönomistajalle kuuluva turvallisuusvelvoitteen täyttäminen voidaan siirtää sopimuksella esimerkiksi kiinteistöpalveluyrityksen tehtäväksi. Korkein oikeus teki vuonna 2007 päätöksen koskien hallituksen jäsenen vastuuta: ”Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Käräjäoikeuden tuomion perusteella ei voida vielä tehdä kattavia johtopäätöksiä kiinteistönomistajan vastuun laajuudesta. Puomit eivät saa lojua paikoillaan viikkoja, eivät siis kauempaa kuin on tarpeen. Se on yleensä isännöinnin tehtävä. Käräjäoikeuden linjaus ei ratkaise myöskään huoltoliikkeen vastuun laajuutta. Ja tämä koskee toki yhtä lailla myös pihojen liukkautta. Palvelun tuottajalla puolestaan on vastuu töiden suorittamisesta huoltosopimuksen mukaisesti. Taloyhtiön hallituksen on sovittava huoltoyhtiön kanssa, miten ja kuinka usein katon lumitilannetta tarkkaillaan ja lunta pudotetaan. Yleensä taloyhtiön vastuuvakuutus korvaa taloudelliset vahingot, mutta hallituksen huolimattomuus voi muuttaa tilanteen niin, että vahingosta joutuu osittain vastuuseen myös yksittäiset hallituksen jäsenet
Asiantuntijat ja pankitkin ovat tästä erimielisiä. Yhtiön varallisuus voidaan myydä ja jakaa tulos osakkaiden kesken osakehuoneistojen ja osakeryhmien käypien arvojen suhteessa, jos kiinteistön kunnossapito tuottaa osakkaille huomattavaa vahinkoa. Mutta kuten Nyssönen jutussa totesi: ”Mutta se edellyttää, että on joku, joka sen yhtiön varallisuuden ostaa.” . Hän ennusti, että taloyhtiöiden konkursseista tullaan 2020-luvulla keskustelemaan entistä enemmän. Danske Bankin asuntoyhtiölainoituksesta vastaava johtaja Ville Roihu sanoi Kauppalehden mukaan (23.1.2022) joutuvansa viikoittain hylkäämään taloyhtiöiden remonttilainahakemuksia. Toisaalta Talouselämän haastattelema, yli tuhat eri alojen konkurssipesää hoitanut asianajaja Lassi Nyyssönen asianajotoimisto Fennosta uskoo, että asunto-osakeyhtiöiden konkurssit lisääntyvät: ”Kun ajat jonkun parinkymmenen tuhannen asukkaan tai vähän isommankin kaupungin läpi, siellä on valtava määrä tyhjiä liiketiloja. FI (3 1.1 .2 02 2) OSAKE 9. TALOUSELÄMÄ-lehden verkkosivuilla pohdittiin mahdollisten asunto-osakeyhtiöiden konkurssien lisääntymistä. Niitä on Suomessa nähty hyvin vähän, mutta tuleeko siihen muutosta, kun 1970ja 1980-luvuilla muuttotappioalueille rakennetut kerrostalot rapistuvat ja pankkien lainanantohalukkuus niiden korjauksiin laskee. Voi miettiä asunto-osakeyhtiöitä, joissa on vain muutama asuinhuoneisto ja liiketiloja. Toisaalta esimerkiksi OP:n pk-yritys asiakkaista vastaava johtaja Heikki Peltola toteaa: ”Me emme näe tätä millään tavalla isona ongelmana.” ”Mikäli taloyhtiötä on hoidettu suunnitelmallisesti, remontit on toteutettu ajallaan ja taloudesta on pidetty hyvää huolta, emme näe, että konkurssit olisivat erityisesti lisääntymässä”, totesi Nordean taloyhtiöyksikön johtaja Maiju Hinno. Mitä tapahtuu, kun liiketilojen omistajatahot menevät konkurssiin tai eivät kykene enää maksamaan asunto-osakeyhtiön vastikkeita?” ”Jos ei pysty maksamaan velkoja, käytännössä ainoa vaihtoehto on konkurssi.”, totesi Lassi Nyyssönen Talouselämän-artikkelissa. Hän nosti jutussa esiin myös vaihtoehdon konkurssille: purkavan uusrakentamisen. Tähän mennessä asunto-osakeyhtiöiden konkursseja on vuodesta 2010 alkaen toteutunut 11, joista kuusi viime vuonna, kertoo Alma Talent Tietopalvelujen data. Talouselämä: Tyhjät liiketilat voivat ennakoivat TALOYHTIÖIDEN KONKURSSEJA PIENILLÄ PAIKKAKUNNILLA SH U TT ER ST O CK LÄ H D E: TA LO U SE LA M A
Yhdistys arvioi tiedotteessaan, että lämpöpumppuinvestointeja tullaan tekemään kuluvalla vuosikymmenellä noin kymmenen miljardin euron edestä, ja lämpöpumppujen määrä nousee yli kahteen miljoonaan kappaleeseen. Ilma-vesilämpöpumppujen myyntiluvut kasvoivat peräti yli 50 prosenttia. Niihin investoitiin 800 miljoonaa euroa, mistä suurin osa oli pienja kerrostalojen omistajien investointeja. Niitä käytettiin kaukolämmön ja maalämpöpumppujen rinnalla. Suomessa on nyt 1,2 miljoonaa lämpöpumppua, ja yhdistys kertoo niiden tuottavan jo noin viidenneksen kaikesta lämmityksestä. Tähän on vaikuttanut SULPUn mukaan öljykattiloiden vaihtotuki. Maalämpöpumppujen markkina nousi 20 prosenttia, ja niitä rakennettiin aikaisempaa enemmän myös kerrostaloihin, palvelurakennuksiin sekä alueja kaukolämpöön ja -jäähdytykseen. Poistoilmalämpöpumppuja rakennettiin myös aiempaa enemmän kerrostaloissa. Lämpöpumppujen myynti nousi VIIME VUONNA NELJÄNNEKSELLÄ SH U TT ER ST O CK 10 OSAKE. Kasvua edellisvuoteen oli yli neljännes, ja se koski kaiken tyyppisiä lämpöpumppuja. A J A N KO H TA I S TA KOONNEET JONI NIKKOLA JA TEPPO HIRVIKUNNAS SUOMEN lämpöpumppuyhdistys SULPU ry kertoo, että vuonna 2021 Suomessa asennettiin 130 000 lämpöpumppua. . Sektori kasvoi 20 prosenttia. Valtaosa ilmalämpöpumpuista asennettiin kuitenkin sähkölämmitteisiin taloihin ja vapaa-ajan asuntoihin
Sähköä taloyhtiössä tuottavaan ja paneelit hankkivaan energiayhteisöön voivat liittyä kaikki asukkaat tai vain osa heistä. Sitä varten kantaverkkoyhtiö Fingrid rakentaa niin sanotun datahubin, joka laskee tuotantoja kulutustiedot automaattisesti sekä hyvittää ne. Tämäkin muuttuu ensi vuoden alussa niin sanotun tuntinetotuksen myötä. OSAKE 11. Koska taloyhtiöiden oma sähkönkulutus on pientä, koko tuotantoa ei saada esimerkiksi aurinkoisina kesäpäivinä käytettyä – etenkin, kun sähköä kuluu muutenkin silloin vähiten. Aurinkosähkön tuottaminen on kuitenkin taloyhtiöille kannattavaa ainoastaan, jos se pystytään kuluttamaan itse. VUODEN 2021 alussa tuli voimaan energiayhteisölaki, jonka ansiosta taloyhtiön asukkaat pystyvät nykyisin käyttämään talonsa tuottamaa aurinkoenergiaa omaan sähkönkulutukseensa. Asiakkaalta laskutetaan tai hänelle hyvitetään silloin tunnin aikana käytetyn ja tuotetun sähkömäärän erotus. Sen kannattaEnsi vuonna aurinkopaneelit OVAT ENTISTÄ KANNATTAVAMPIA vuutta on heikentänyt se, että siitä maksetaan veroton pörssihinta, josta vähennetään sähköyhtiön mahdollinen marginaali. Tasejaksoa lyhennetään vuoden 2023 aikana tunnista 15 minuuttiin. Osa sähköyhtiöistä on jo siirtynyt tuntinetotukseen. Sitä ennen taloyhtiöt pystyivät käyttämään tuottamaansa aurinkoenergiaa ainoastaan yhtiön yhteiseen sähkönkulutukseen. . Tällä hetkellä palvelun saatavuus on vielä riippunut sähköyhtiöstä, mutta vuoden 2023 alusta se muuttuu pakolliseksi. Ostosähköstä sen sijaan maksetaan siirtohinta ja vero, joten ostettu sähkö maksaa enemmän kuin itse tuotettu. Yhteisö voi päättää itse hyvitysten jakotavan. Aurinkosähkön myyminen verkkoon on myös mahdollista
Sijoituskohteita yhtiö hankkii Suomen laajuisesti keskisuurista kaupungeista ja kasvukeskuksista. He aloittivat kuten kuka tahansa asuntosijoittaja eli ostamalla yksittäisiä asuntoja ja asuntonippuja ja miettimällä, miten saisivat myytyä niitä voitolla eteenpäin. Sijoitusasunnot.com -domain on vapaana ja varasin sen. Seuraavana askeleena se suunnittelee listautumista Pohjoismaissa toimiville pienemmille yrityksille suunnatulle First North -markkinapaikalle. Yhtiö ostaa ja myy jatkuvasti nopean kierron kohteita mutta myös hankkii kokonaisia korjausvelkaisia kerrostaloja, joita se omistaa, kehittää, ja hallinnoi. Jyväskyläläinen Sijoitusasunnot.com hankkii kokonaisia kerrostaloja, kehittää niitä, remontoi ne perinpohjaisesti ja myy asunnot eteenpäin sijoittajille. Olennainen osa yhtiön toimintaa on sen keräämä noin 58 tuhannen asuntosijoittajan yhteisö. Miten sijoitustoimintanne kehittyi nykyiseen muotoonsa. Asuntosijoittamista voi tehdä myös suuressa mittakaavassa. Osan se myy eteenpäin asuntosijoittajille. Taisi olla vuosi 2014, kun huomasin, että asuntosijoittamisesta ei ollut vielä silloin netissä kovin paljon tietoa. Ostettavat kerrostalot voivat olla hyvässä tai huonossa kunnossa. Osan remontoimistaan asunnoista yhtiö pitää omassa salkussaan kerryttämässä vuokratuottoa. Kiinteistöstä riippuen taloon voidaan tehdä täydellinen remontti, jolloin talo saneerataan lähes uutta vastaavaksi. 12 OSAKE. Yhtiön toimitusjohtaja Henri Neuvonen perusti yhtiön vuonna 2011 isänsä kanssa JHS-Kiinteistöt Oy -nimellä. Minulla on taustaa nettisivujen tekemisestä ja markkinoinnista. liikevaihtoaan vuosien 2016–2021 välillä keskimäärin yli 70 prosenttia vuodessa. A S U N T OS I J O I T TA J A Isoista asunnoista tehdään samalla pieniä. Yhtiö on onnistunut kasvattamaan TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT SIJOITUSASUNNOT.COM Henri Neuvonen ASUNTOSIJOITTAMISTA KERROSTALO KERRALLAAN S ijoitusasunnot.com Group Oy tekee asuntobisnestä isossa mittakaavassa. Pienimmiltä paikkakunnilta kohteita ei pääsääntöisesti hankita
OSAKE 13
Motto Pisimmälle pääsee kun toimii aina oikein Nimi Henri Neuvonen Ikä 35 Kauanko olet ollut asuntosijoittaja. Noin 12 vuotta Asuinpaikka Muurame Harrastukset Padel ja kuntoilu 14 OSAKE
Pääsääntöisesti vähän pienemmät sijoittajat, joilla on 1–5 sijoitusasuntoa. Siitä toiminta lähti sitten kehittymään. Mistä löydätte kokonaisia kerrostaloja ostettavaksi. Meiltä on siinä mielessä helppo ostaa. Sillä tavoin me tuetaan tietyllä tavalla tällaista kansankapitalismia. Myymme asuntoja pääsääntöisesti suomalaisille piensijoittajille, jolloin omistus pysyy Suomessa. Meillä oli muutama asunto, jotka perinteisesti myimme välittäjien kautta. Kohteesta riippuen ne ovat joko asunto-osakeyhtiöitä tai kiinteistömuotoisia, jolloin me yhtiöitämme ne ja muutamme tavallisiksi asunto-osakeyhtiöiksi. Se tarkoittaa muun muassa sitä, että turhat kustannukset on karsittu, sopimukset kilpailutettu ja hoitovastike on määritetty sopivaksi, eli taloyhtiö ei ole alijäämäinen mutta ei myöskään makuuta merkittävää ylimääräistä rahaa tilillä ilman käyttötarkoitusta. Aika paljon on myös sellaisia asiakkaita, kenellä on 5–10 asuntoa, ja huomattavasti vähäisempi määrä isompia sijoittajia, joilla on kymmeniä tai satoja asuntoja. Hinta tietysti vaikuttaa, jos pyyntihinta on ilmoitettu. OSAKE 15. Olin muutaman vuoden jo harjoitellut asuntosijoittamista, ja minulle oli kertynyt kokemusta ja tietämystä. Pankit ovat myös kiristäneet tässä näkemystään, mikä on mielestäni tervettä. Emme ole. Meillä oli muutaman vuoden etumatka, ja mietimme, miten voisimme palvella asuntosijoittajia mahdollisimman hyvin. Nettisivujemme kautta on kertynyt laaja yhteisö, missä on tällä hetkellä noin 57 000–58 000 asuntosijoittajaa. Pyrimme olemaan hyvin tarkkoina, ettemme lainoita taloyhtiöitä ainakaan liikaa. Sieltä tuli muutamia kyselyitä ja saimme muutaman ensimmäisen kaupan aikaiseksi. Itse pidän myös tärkeänä sitä, että taloyhtiön taloudellinen puoli on kunnossa. Jos talon omistajat ovat muodostaneet yhteisen näkemyksen siitä, että osakekanta voidaan myydä sataprosenttisesti, kaupasta voidaan neuvotella. Lisäksi tulevat sijainti, kohteen kunto, vuokratuotto ja alueen markkinahintataso – ne ovat varmaan tärkeimmät. Päädyimme siihen, että lähdimme ostamaan isompia määriä asuntoja tukkualennuksilla ja myymään niitä uusille asuntosijoittajille oman kanavamme kautta, ja se osoittautui ihan kannattavaksi. Nopeus perustuu paljolti myös siihen, että teemme todella kattavat materiaalit kohteista, kun laitamme ne myyntiin. Tein sivuillemme myös vuokranantajille sopivia ilmaisia työkaluja, esimerkiksi vuokrasopimuspohjan ja vuokratuottolaskurin. Ketkä ovat asiakkaitanne. Kokonaisia kerrostaloja omistavat esimerkiksi kunnat, kaupungit, rahastot, säätiöt sekä jotkut yksityiset henkilöt ja sijoittajat. Neuvottelut ovat tosi haastavia, mutta jotkut rakennusliikkeethän saattavat tehdä yhteistyötä taloyhtiöiden kanssa, jos talo on sellaisella paikalla, että sen voi vaikka purkaa ja rakentaa uutta tilalle. Taloyhtiöiden omistajilla olisi hyvä olla yhtäläinen ja selkeä näkemys siitä, kuinka taloyhtiötä hoidetaan esimerkiksi investointien ja remonttien suhteen, ja hallituksen tehtävä on sitten vastata tästä. Siinä pitää nähdä aktiivisesti vaivaa. Vähän kuin uudiskohteissa asunnoissa on rakennusaikaista lainaa, meillä on remontin aikaista lainaa. Joissain kohteissamme on yhtiölaina mukana – etenkin niissä yhtiöissä, mitkä olemme korjanneet täysin. Viime vuonna yrityksemme nimi muutettiin Sijoitusasunnot.com Groupiksi. Vanhoja kohteitakin pystyy yhtiölainoittamaan, mutta siinä on riskinsä. Jos taloyhtiöllä on valmiiksi velkaa ja sitä tarvitaan korjauksiin lisää, yhtiön rahoitusasema voi olla heikko. Oletteko mukana taloyhtiön hallitusten toiminnassa. Tietysti myös vuokralaisemme ovat asiakkaitamme. Taloyhtiön on myös oltava sellaisella sijainnilla, että alueen markkinataso kestää laajat ja kalliit remontit niin, että taloudellisessa yhtälössä on järkeä. Kerran testasin, että mitä jos laittaisinkin niistä viestiä sähköpostilistallemme. Millaisia neuvoja haluaisit antaa taloyhtiöiden hallituksille. Vahvuutemme on, että kun olemme saaneet ostettua hyviä kerrostaloja ja laitamme yksittäisiä asuntoja niistä myyntiin, verkostosta löytyvät ostajat välillä hyvinkin nopeasti. Aloin kirjoittaa blogitekstejä. Oletteko ostaneet ihan perinteisiä taloyhtiöitä. Usein kokonaisista kerrostaloista jätetään vain tarjoukset. Minkä verran. Tällainen hallitustoiminta poikkeaa perinteisestä taloyhtiön hallituspaikasta, mutta esimerkiksi taloyhtiöiden talousarvioiden ja tilinpäätökseen liittyvien asioiden kanssa tulee työskenneltyä säännöllisesti. Hyvän isännöitsijän valinta on avainasemassa. Teillä osa rahoituksesta on ilmeisesti taloyhtiölainana. Se on aika vaikeaa, koska niissä on useita omistajia. . Mihin myyntine nopeus perustuu. Olen jatkuvasti vähintäänkin kymmenen taloyhtiön hallituksessa, mutta nämä ovat pysyvästi vain sellaisia hallituspaikkoja, jotka yhtiömme omistaa täysin. Mitkä tekijät teillä vaikuttavat sijoituskohteen valintaan. Asuntosijoitusbuumi oli silloin alkamassa. Jos joku korjausvelkainen taloyhtiö tarjoaisi kiinteistöään teille, millä tavoin kaupat voisivat onnistua. Parhaimmillaan me pystymme myymään kerrostalollisen asuntoja muutamassa minuutissa. Asuntosijoittajat
Markkinatilanne näyttää jatkuvan ennallaan. A S U N T O M A R K K I N AT VUODEN ALUN NÄKYMIÄ ASUNTOMARKKINOILLA Ihmiset hakeutuvat tällä hetkellä suurempiin asuntoihin joka puolella Suomea. Kysyimme SKVL ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerbergiltä alkuvuoden näkymistä asuntomarkkinoilla. MANNERBERGIN mukaan selvä tämän hetken trendi on, että ihmiset haluavat muuttaa aiempaa suurempiin asuntoihin. – Käytännössä vuosi sitten neliöhinnatkin nousivat isoissa asunnoissa yli sen mitä pienissä, mikä on historiallinen hintakehitys. Mutta se koskee vain Helsingin eteläisintä kantakaupunkia. Ääriesimerkkinä hän mainitsee eteläisen Helsingin isot asunnot, joiden kysyntä on ollut hämmästyttävän hyvä. – Kun hyviä, isompia asuntoja tulee tarjolle oikealla sijainnilla, ne ovat menneet tosi nopeasti kaupaksi. Tämä pätee niin kerrostaloissa, rivitaloissa kuin pientaloissakin. Tarjontaa on kuitenkin vähän kysyntään nähden. TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT SKVL RY S uomen Kiinteistönvälittäjät ry julkisti tammikuun alkupuolella asuntomarkkinaennusteen vuoden ensimmäiselle kvartaalille. Tavalliseen tapaan asunnonvaihtajat ovat erityisesti työssäkäyviä perheellisiä ja perheettömiä, mutta suuret ikäluokat ovat myös aktiivisina markkinoilla – niin ostajina kuin myyjinäkin. Sen mukaan eniten markkinoita jarruttaa tällä hetkellä pula hyvistä myytävistä asunnoista. 16 OSAKE. Korkojen liikehdintä ja Ukrainan tilanne aiheuttavat pientä epävarmuutta alkuvuoden asuntomarkkinoille. Pienistä asunnoista puolestaan on parhaillaan ylitarjontaa etenkin suurissa kaupungeissa
OSAKE 17
Ostajat taas kaipaavat ennen kaikkea uudempia asuntoja. Se on muuttanut yhteiskunnan työntekorakennetta aika paljonkin. – Kysyntä on ihan hyvää, mutta tarjontaa on enemmän kuin markkina tällä PI XA BA Y 18 OSAKE. Vaikka muutokset ovat olleet melko vahvoja, ne eivät ole perusvolyymitasapainoa paljon heilauttaneet. Myytävät kohteet eivät kuitenkaan täysin vastaa sitä, mistä on kysyntää, sillä suurilta ikäluokilta vapautuu pääasiassa vanhempaa asuntokantaa. Ei tietenkään kaikissa työtehtävissä. Kokonaiskuva ei ole Mannerbergin mukaan kuitenkaan merkittävästi muuttunut. – Saattaa olla, että etätyön tekeminen jää jollain tasolla pysyväksikin asiaksi. VUOKRAMARKKINOILLAKIN ihmiset etsivät aiempaa suurempia asuntoja. – 2000-luvulla tehty omakotitalo on aika kuumaa tavaraa melkein missä vain Suomessa. – Tällä hetkellä indikaatio on se, että ihmiset ovat ottaneet sen omakseen, ja monet yrityksetkin muuttavat kulttuuriaan niin, että ihmiset tekevät osan työviikosta kotoa silloin kun se on mahdollista. Se nimenomaan tuokin myytävää markkinoille. Se aiheuttaa myös konkreettisen tilantarpeen – tarvitaan työhuone. – Ikääntyvät ihmiset haluavat muuttaa helpompiin asuntoihin, missä ei ole välttämättä pihahuolia ja on palveluita. – Viimeisen kahden vuoden aikana omakotitalojen myynti on noussut voimakkaasti. Sen sijaan pienten asuntojen tarjontaa on nyt suhteessa reilusti. On mielenkiintoista nähdä, kun nämä epidemiat ovat oikeasti ohi, että mihin se asettuu. Mannerbergin mukaan niiden kysyntä on ympäri Suomea suurempi kuin tarjonta. Koronapandemian alussa arveltiin, että muuttoliike suurempiin asuntoihin tulisi jäämään vain lyhyeksi ilmiöksi. Eivät omakotija rivitaloasunnot silti yllä kerrostaloasuntojen tasolle, koska niitä on vain niin paljon enemmän. Erityisesti esimerkiksi toimistotyöläiset ja myyjät ovat tehneet ennenkin etätöitä, mutta nyt siitä on Mannerbergin mukaan saattanut tulla pysyvämpi ilmiö. Kerrostalokaksio on edelleen Suomessa se myydyin volyymituote. Halutaan muuttaa omaan pihaan, ja tilaa on tehdä kotona etätöitä ja vastaavia asioita. Se on edelleen se yleisin asumismuoto. Mannerbergin mukaan myös muu Suomi on kuitenkin pärjännyt korona-aikana suhteessa paremmin. SUURIN osa asunnonvaihdoista tapahtuu suurissa kaupungeissa eli Helsingissä, Turussa, Tampereella ja Oulussa sekä esimerkiksi Jyväskylässä ja Kuopiossa. Nyt pandemian keskellä on eletty jo kaksi vuotta eikä trendi osoita hiipumisen merkkejä. Se on ollut yksi keskeinen syy. Yksiöitä ja kaksioita on kaikissa suurissa kaupungeissa tarjolla paljon. – Sielläkin on ollut ihmisillä ihan samat tarpeet
Markkinat olivat hetken vähän rauhallisempana, mutta toisaalta nousu vuodesta 2015 eteenpäin on ollut tasaista ja voimakasta, sekä kysynnässä että hinnoissa. – Ihmisillä on kuitenkin tasainen asunnonvaihtotarve ihan elämän perussyistä: synnytään, kuollaan, mennään naimisiin ja erotaan. Nyt onkin Mannerbergin mukaan käynnissä vuokralaisen markkinat. Hän muistuttaa, että viimeisimmästä raskaammasta hetkestä Suomen taloudessa ja työllisyydessä alkaa olla jo kymmenen vuotta. Esimerkiksi monen asuntolainan taustalla oleva 12 kuukauden Euribor-ohjauskorko liikahti parissa päivässä jyrkästikin ylöspäin, vaikka pysyikin edelleen miinusmerkkisenä. Hiljaisemmat kaudet tuovatkin Mannerbergin mukaan myös lisää mahdollisuuksia asunnon vaihtoon, ellei rahoitusmarkkinoille tule mitään ongelmia. – Se on aika hurja määrä. Mannerberg muistuttaa, että asuntojen hinnat ovat nousseet suhteessa melko paljonkin markkinoilla ja toisaalta inflaatio syö pidemmän päälle lainakantaa, jos palkkatasot seuraavat inflaatiota tai toisaalta veroja lasketaan. Syynä pienten asuntojen ylitarjontaan on, että opiskelijat eivät ole opiskelupaikkakunnilla, ja lyhytvuokrauksen kysyntä on tällä hetkellä vähäistä, sillä turisteja ei ole ollut eikä välttämättä yhtä paljon myöskään työn perässä liikkuvia. Vuokrataso on jonkin verran painunut ja vuokralaisilla on ollut mahdollisuus neuvotella vuokrista. Työpaikat ja työllisyys ovat ne isot taloudelliset draiverit. – Se on ollut odotettavissa, enkä usko, että sillä mitään dramaattista vaikutusta on markkinoihin. Asuntosijoittajien näkökulmasta katsottuna saattaa tulla tyhjiä kuukausia. Se tuo suurimman osan siitä asunnonvaihdon tarpeesta ja myös tarjonnasta. – Asuntosijoittajalle se, jos asunto on tyhjänä kuukauden tai kaksi, merkitsee paljon enemmän kuin se, jos pikkuisen korjaa vuokraa alaspäin. Ihmiset enemmänkin pohtivat sitä kuin että se vaikuttaisi kovin merkittävästi mihinkään. Siellä erottuvat ne, millaisia saa helpommin vuokralle. Esimerkiksi Helsingissä on tällä hetkellä tarjolla vuokralle noin 1 500 yksiötä. On totuttu siihen, että ne menevät saman tien ja niistä on kova kilpailu. – Monet ovat siirtäneet lyhytvuokrauskohteensa pidemmän vuokrauksen markkinalle tai laittaneet myyntiin. hetkellä pystyy ottamaan. Mannerberg kuitenkin muistuttaa, että jos ostajien liikehdintä hiljenisi markkinahäiriön vaikutuksesta, se yleensä johtaa siihen, että tilanteen mentyä hieman ohi tuleekin voimakas nousu. . RAHOITUSMARKKINAT ja ostajien maksukyky ovat pysyneet korona-aikana hyvinä. OSAKE 19. – Sieltäkin noustiin kuitenkin aika nopeasti. Halukkuus ostaa ?60 ?45 ?30 ?15 15 30 45 60 2020 huhtikuu 2020 toukokuu 2020 joulukuu 2021 maaliskuu 2021 kesäkuu 2021 syyskuu 2021 joulukuu Halukkuus myydä ?60 ?45 ?30 ?15 15 30 45 60 2020 huhtikuu 2020 toukokuu 2020 joulukuu 2021 maaliskuu 2021 kesäkuu 2021 syyskuu 2021 joulukuu Toisena isona kysymysmerkkinä on se, mitä tapahtuu Ukrainan suunnalla, mikä saattaa aiheuttaa jonkinlaisia häiriöitä markkinoihin. Tarjontaa pienistä asunnoista on saattanut olla paikoitelleen hyvinkin paljon. Helmikuun alussa keskustelua ovat herättäneet korkojen liikahtelut. Nyt on jo kilpailua vuokralaisista
K I I N T E I S T Ö N Y L L Ä P I T O 20 OSAKE
Sama koskee kiinteistöä. Se kertoo, mitä kiinteistön eri osia pitää huoltaa sekä miten ja milloin se tehdään. Siis samalla tavalla kuin autossakin. Arvo on sen mukainen. Siitä nähdään, onko huollot tehty ajallaan, milloin ne on tehty, mitä on tehty ja kuka on tehnyt. Huoltokirja kertoo myös, onko kiinteistössä tehty mahdollisesti lisäkorjauksia tai muita toimenpiteitä. SH U TT ER ST O CK OSAKE 21. Monissa yhtiöissä huoltokirja on tuttu ja asiat ovat kunnossa, mutta ei läheskään kaikissa. Taloyhtiön hallitusjäsenen on hyvä tietää, mistä on kyse ja tutustua oman yhtiön huoltokirjaan. Jos merkinnät huoltokirjassa ovat puutteellisia tai se puuttuu kokonaan, auton kunto on arvoitus. TALOYHTIÖN HUOLTOKIRJA Huoltokirja tai paremminkin kiinteistönpitokirja on eräs taloyhtiön tärkeimpiä asiapaperikokonaisuuksia. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS T aloyhtiön huoltokirja on yhtä tärkeä kuin autonkin vastaava. Sitä voi verrata auton huoltokirjan lisäksi rakennepiirrokseen sekä käyttöja huolto-ohjeeseen
Varsinaiseen huoltoon liittyvien asioiden lisäksi se sisältää myös rakennuselosteen ja eräänlaisen käyttöohjeen koko Silti edelleen erityisesti vanhemmissa taloyhtiöissä huoltokirja saattaa puuttua tai ainakin sen sisällössä, dokumentoinnissa ja ylläpidossa on puutteita. Kuvaavampi nimitys on kiinteistönpitokirja, joka korostaa sitä, että huolto-ohjeilla ja -kirjalla katetaan koko kiinteistönpito kiinteistön elinkaaren ajan. Oikeastaan nimitys huoltokirja on hieman vähättelevä – riippuen siitä, mitä sillä tarkoitetaan. Siinä esitetään ja ylläpidetään kiinteistön ylläpidon lähtötiedot, hoidon ja kunnossapidon tavoitteet, tehtävät ja ohjeet. Kiinteistönpitokirjasta löytyy myös korjausja muutostöiden tiedot ja tilojen käyttäjille suunnatut ohjeet. Laaja kokonaisuus Taloyhtiön huoltokirja – siis kiinteistönpitokirja – on auton vastaavaa paljon laajempi kokonaisuus. Usein huoltokirjaksi myös kutsutaan pelkästään Kiinteistönpitokirja on kiinteistökohtainen asiakirjakokonaisuus. Rakennustiedon KH-kortiston Kiinteistönpitokirja-ohjekorttisarjassa käsitellään rakennuksen käyttöja huolto-ohjeen sisältöä, laadintaperiaatteita, sekä sen käyttöä ja hyödyntämistä kiinteistönpidossa koko kiinteistön elinkaaren ajan (rakennustieto.fi) 22 OSAKE. Maanrakennuslaissa mainittua rakennuksen käyttöja huolto-ohjetta on vakiintuneesti kutsuttu huoltokirjaksi. Huoltokirjasta saadaan täysi hyöty vain, jos sitä täytetään huolellisesti ja aktiivisesti. rakennuksen käyttöja huolto-ohjeen huoltokalenteria
Se helpottaa myös korjausja perusparannushankkeiden suunnittelua ja toteutusta. Sen tarkoitus on auttaa ja opastaa kiinteistön asianmukaisessa ja säännöllisessä kunnossapidossa. Huoltokirjalla ja sen ylläpidolla on merkittävä rooli tässä tehtävässä. Huoltokohteisiin kuuluu muun muassa kiinteistön rakenteita, rakennusosia ja teknisiä laitteita. OSAKE 23. Se myös kertoo esimerkiksi, miten talon teknisiä laitteita käytetään ja huolletaan, kuka ne huoltaa ja missä ne sijaitsevat. Huoltokirja kytkeytyy asuntokauppalakiin esimerkiksi laissa säädetyn Kiinteistöalan kustannuksen julkaisema Taloyhtiön pieni huoltokirja (Myyryläinen Leevi, Kiinteistöalan kustannus 2012) on hyvää luettavaa taloyhtiön hallituksen jäsenille. Kiinteistöhuollon tarkoitus on pitää kiinteistö käyttöja toimintakunnossa ja estää vikojen ilmaantuminen. Kenen vastuulla. Kokonaisuus käsittää tiedot rakennuksesta, siinä käytetyistä materiaaleista ja rakennusteknisistä ratkaisuista ja niiden käyttöiästä. Sisältö Maankäyttöja rakennusasetuksen 66 §:n 1 momentissa säädetään huoltokirjasta seuraavasti: ”Rakennuksen käyttöja huolto-ohje on laadittava, jollei erityisestä syystä muuta johdu, rakennusta varten, jota käytetään pysyvään asumiseen tai työskentelyyn. Keskeinen tehtävä on huolehtia kiinteistön kunnossapidosta ja säilyttää sen arvo. LÄHTÖTIETOINA huoltokirjan laatimisessa ovat esimerkiksi Kiinteistöliiton suositukset: f Taloyhtiön strategia f Kiinteistön perustiedot piirustuksineenv f Aikaisempi vikaja huoltohistoria f Tiedot hankevaiheessa asetetuista käyttöikätavoitteista f Toteutusvaiheessa arvioidut kunnossapitojaksot f Paikantamispiirustukset f Tiedot aikaisemmista kuntoarvioista, -tutkimuksista ja -selvityksistä f Tiedot tarkastusten ja huoltojen ohjelmista f Tiedot huoltohenkilöstön ja taloyhtiön osakkaiden toiveista kiinteistölle. Sama koskee tällaisen rakennuksen sellaista korjausja muutostyötä, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, ja soveltuvin osin korjausja muutostyötä, joka muutoin edellyttää rakennuslupaa.” Asetuksen 2 momentissa lisätään: ”Käyttöja huolto-ohje sisältää rakennuksen käyttötarkoitus ja rakennuksen ominaisuudet, sekä rakennuksen ja sen rakennusosien ja laitteiden suunniteltu käyttöikä huomioon ottaen, tarvittavat tiedot rakennuksen asianmukaista käyttöä ja kunnossapitovelvollisuudesta huolehtimista varten.” Suomen Rakentamismääräyskokoelmassa asiaa vielä tarkennetaan: ”Käyttöja huolto-ohje sisältää rakennuksen ja sen rakennusosien kunnossapidon sekä hoidon ja huollon lähtötiedot, tavoitteet, tehtävät ja ohjeet omistajalle ja ylläpito-organisaatioille sekä asukkaille ja tilojen käyttäjille annettavat ohjeet.” HUOLTOKIRJAN sisällön vähimmäisvaatimukset on esitetty Suomen Rakentamismääräyskokoelman osassa ”A4 Rakennuksen käyttöja huolto-ohje”: • Huoltokirjassa tulee ilmoittaa rakennuksen käyttötarkoitus ja kaikki rakennuksen käyttöön ja kunnossapitovelvollisuuden hoitamiseen tarvittavat tiedot. Kirjaa laadittaessa tulee ottaa huomioon myös rakennuksen ominaisuudet sekä rakennuksen osien ja laitteiden suunniteltu käyttöikä. Kunnossapidosta ja huollon järjestämisestä vastaa taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä, jolloin hallitus toimii ensisijaisesti isännöinnin esimiehenä. tiedonantovelvollisuuden ja virhevastuiden osalta, vaikka kyseisessä laissa ei siihen suoraan viitata. Huoltokirja on tietopankki, jota käytetään koko rakennuksen elinkaaren ajan ja josta selviävät kaikki kiinteistön huolenpitoon tarvittavat asiat. Huoltokirja on maankäyttöja rakennusasetuksen mukaisesti pakollinen kaikissa vuoden 2000 jälkeen valmistuneissa kiinteistöissä sekä vanhoissa kiinteistöissä niiden rakennusosien ja laitteiden osalta, joihin on kohdistunut rakennusluvan alainen korjaushanke, kuten julkisivutai linjasaneeraus. Niissäkin kiinteistöissä, joissa huoltokirja ei ole pakollinen, hyvä hallinto, isännöinti ja järjen käyttökin edellyttävät sen laatimista. Asianmukaisesti käytettynä ja täytettynä huoltokirja helpottaa kiinteistön hoitoa ja toimii toimenpideja kuluseurannassa
• Tarvittaessa huoltokirjaan merkitään paikantamispiirustuksiin ylläpidon kannalta keskeisten ylläpitokohteiden ja tilojen sijainti sekä tietoja rakennusosien uusittavuudesta, vaihdettavuudesta ja korjattavuudesta. Huoltokirja helpottaa osakkaiden arkea sekä huollon ja isännöinnin työtä. Tietojen laajuudella ei ole ylärajaa. Onko kaikki tarvittavat tiedot todella kirjattu ylös. f Kirjataan kiinteistön hoidon, huollon ja kunnossapidon tehtävät, palvelukuvaukset, laatutasot ja vastuurajat. Ovatko tiedot ajan tasalla ja onko ne päivitetty säännöllisesti. Mukana tulee olla myös ohjeet omistajalle ja ylläpito-organisaatioille sekä asukkaille ja tilojen käyttäjille. f Seurataan huoltokirjan hyödyntämistä säännöllisesti: miten havainnot kirjataan ja miten niihin reagoidaan. Etenkin vanhemmissa taloissa, joissa huoltokirja ei ollut vielä pakollinen, tiedot voivat olla hyvinkin puutteellisia tai ainakin vaikeasti selvitettäviä. Siten ne saattavat vaikeuttaa kiinteistön kunnossapitoa. Kunnossapidon kannalta merkityksellisistä rakennusosista esitetään rakennusosien käyttöikätavoitteet, niiden arvioituja kunnossapitojaksoja ennakoituine kunnossapitotoimenpiteineen sekä tietoja pintarakenteista ja -materiaaleista ja niiden kunnossapitotoimenpiteistä. TARVITTAVAT tiedot ovat siis laajat, ja tyypillisesti määräykset näyttävät jossain määrin tulkinnanvaraisilta tai ainakin maallikon silmin vaikeasti tulkittavilta. Käydään läpi voimassa olevat hoitoja huoltosopimukset sekä palveluntarjoajien toimintatavat. Huoltokirjasta tulee ilmetä myös erityisominaisuudet, jotka johtuvat tontin sijainnista ja olosuhteista. • Merkittävien sisäja ulkopuolisten pintarakenteiden tarvikeja paikantamistiedot tulisi olla merkitty käyttöja huolto-ohjeeseen samoin kuin merkittävien tehdasvalmistettujen rakennusosien, pintarakenteiden ja materiaalien hoito-, huoltoja kunnossapito-ohjeet. f Hallitus päättää huoltokirjan teettämisestä ja tilaa huoltokirjoihin perehtyneen ammattilaisen laatimaan sellaisen. f Laaditaan huoltokirja, jonka pääkohtia ovat esimerkiksi kiinteistön hoito, huolto, kunnossapito ja korjausrakentaminen. MENETTELYTAPANA prosessi voi olla esimerkiksi seuraava: f Hallitus selvittää osakkaille huoltokirjan hyödyt: Osakkaille kerrotaan, mitä huoltokirja voi sisältää ja mihin sillä pyritään. Tarvittaessa päivitetään kiinteistön huoltokirjaan liittyvät sopimukset ja koulutetaan asianomaiset henkilöt esimerkiksi huolto-ohjelman toteuttamisessa. 24 OSAKE. f Tehdään yhteenveto nykytilasta (mahdollisuudet, laatutasot ja hinnoittelu). f Huoltokirjaan voidaan sisällyttää myös käyttöpäiväkirja, vikailmoitusosio sekä hallittu liitteiden ja dokumenttien säilytysja päivityspaikka. • Käyttöja huolto-ohjeen tulee sisältää rakennuksen ja sen rakennusosien kunnossapidon sekä hoidon ja huollon lähtötiedot, tavoitteet ja tehtävät. Vaikka tällä vuosituhannella rakennetuissa rakennuksissa asiat ovat periaatteessa kunnossa, kokonaisuus on silti hyvä tarkistaa. f Hallitus auttaa osakkaita hyödyntämään huoltokirjaa, vaikka he eivät yleensä itse käytä sitä vaan ilmoittavat vioista taloyhtiön yhteyshenkilölle, joka tekee vikailmoituksen. f Huoltokirjaan kerätään kiinteistön perustiedot ja avainhenkilöiden yhteystiedot. • Laajuudeltaan ja kustannuksiltaan sekä kunnossapidon kannalta merkityksellisille – esimerkiksi herkästi turmeltuville – rakenteille, rakennusosille ja materiaaleille tulisi asettaa käyttöikätavoitteet. f Hallitus seuraa, miten huoltokirjaa hyödynnetään. f Huoltokirjaan on luontevaa tallentaa muutakin kiinteistön elinkaaren hallinnan kannalta tärkeää tietoa esimerkiksi korjaushistoriasta ja tulevista korjausrakentamishankkeista. Osoitetaan huoltokirjan informatiiviset, taloudelliset ja hallinnolliset hyödyt. f Kehittyneissä huoltokirjajärjestelmissä osakas voi tehdä vikailmoituksen myös sähköisesti, ja huoltokirjan näkymiä voidaan linkittää esimerkiksi taloyhtiön kotisivulle. Selvitetään, missä ja milloin kiinteistön hoitoa, huoltoa ja kunnossapitoa tarvitaan. f Laaditaan kohdennetut ohjeet poikkeusja häiriötilanteisiin sekä kirjataan viranomaisohjeet ja määräykset
OSAKE 25
• Olennaisten huoltokohteiden ja tilojen paikantamistiedot. • Tavoitteet sisäolosuhteille ja hoidon laatutasolle. Pääasia että asia on hoidettu, ei vain asianmukaisesti vaan hyvin. Paperisessakaan ei ole silti mitään vikaa ja usein se voi olla jopa helpompi ja selkeämpi tapa kuin monipuoliset mutta usein monimutkaiset ja perehtymistä vaativat järjestelmät. Laatiminen vaatii tutustumista kiinteistöön, sen yksityiskohtiin ja ominaispiirteisiin sekä siihen tarvittavien tietojen kokoamista. MAANKÄYTTÖJA RAKENNUSLAKI 13 § (132/1999) SEKÄ MAANKÄYTTÖJA RAKENNUSASETUKSEN 66 § (895/1999) (HTTPS://WWW.FINLEX.FI/FI/LAKI/ ALKUP/1999/19990895) SEKÄ SUOMEN RAKENTAMISMÄÄRÄYSKOKOELMA (2000). • Rakennusosien, materiaalien ja laitteiden hoito-, huoltoja kunnossapito-ohjeet paikantamistiedoin. ENNEN RAKMK A4:N VOIMAANTULOA RAKENNETTU KIINTEISTÖ (KP2) (RAKENNUSTIETO.FI). Huoltokirja voi olla paperisessa tai digitaalisessa muodossa. • Kustannuksiltaan tärkeiden kohteiden kunnossapitojaksot ja -tehtävät. Kuka ja miten. • Käyttöikätavoitteet kustannuksiltaan tärkeille rakenteille ja rakennusosille. TALOYHTIÖN HUOLTOKIRJA: (HTTPS://WWW.KIINTEISTOLIITTO.FI/ MEDIA/2591/KIPI_TEKNIIKKA_HUOLTOKIRJA_2014-05-16T15-37-4113206.PDF). Tietojen on hyvä olla myös helposti saatavilla, päivitettävissä ja tarvittaessa siirrettävissä eri toimintaympäristöihin esimerkiksi isännöintiyritystä vaihdettaessa. Tämä toteutuu helposti sähköisissä järjestelmissä, mutta perinteinen paperi rinnalla saattaa olla edelleen toimiva ratkaisu. LÄHTEET: MARTTI HEKKANEN JA JUHANI HELJO: RAKENNUSTEN KÄYTTÖJA HUOLTO-OHJEIDEN KELPOISUUS JA KEHITTÄMISTARVE (VTT 2006). RT 18-11242, KIINTEISTÖNPITOKIRJA. Pääsääntöisesti huoltokirjakokonaisuudessa pitäisi olla ainakin seuraavat tiedot: • Tiedot kiinteistöstä: Sijainti, rakennustapa, -materiaalit, pintamateriaalit. (HTTPS://WWW.FINLEX.FI/DATA/NORMIT/6022-A4.PDF). • Toimintaohjeistus poikkeusja häiriötilanteissa. 26 OSAKE. Yhä useammin huoltokirja on sähköisessä muodossa, kuten kiinteistön muutkin tiedot. Taloyhtiössä huoltokirjan pääasiallisia käyttäjiä ovat isännöitsijä ja huolto-organisaatio. Tämä riippuu paljon tarpeista. • Ja kenties tärkeimpänä huoltoja korjauspäiväkirja ja kustannusten seuranta. Sähköisessä järjestelmässä on erittäin paljon etuja, mutta perinteinen nippu mappeja ja paperia saattaa olla monesti toimivampi ja myös turvallinen valinta. Lisää ja yksityiskohtaisempaa tietoa löytyy muun muassa Rakennustiedon KH-kortiston Kiinteistönpitokirja-ohjekorttisarjasta sekä esimerkiksi Kiinteistöalan kustannuksen julkaisemasta Taloyhtiön pieni huoltokirja -kirjasta (Myyryläinen Leevi, Kiinteistöalan kustannus 2012). Toki erilaisia perusmalleja on tarjolla ja etenkin sähköisellä puolella. On tärkeää varmistua, että huoltokirja pidetään ajan tasalla, huoltokirjan tiedot ovat tallessa ja myös pysyvät tallessa. Huoltokirjaa ei voi ostaa valmiina, vaan se on laadittava aina erikseen. Tietojen on oltava helposti saatavilla ja päivitettävissä. Koska kiinteistöt ja niiden huoltotarpeet ovat erilaisia, huoltokirja laaditaan erikseen jokaiselle kiinteistölle. Yksinkertaisimmillaan se voi olla mappi tai Excel-tiedosto mutta myös kokonainen ohjelmisto. Huoltokirjan laatiminen kannattaa antaa asiaan perehtyneen ammattilaisen työksi. . On tärkeää varmistua, että huoltokirja pidetään ajan tasalla, huoltokirjan tiedot ovat tallessa ja myös pysyvät tallessa. • Kaikki tarvittavat yhteystiedot • Rakenteiden ja laitteiden hoidon, huollon ja kunnossapidon tehtävät
Kun tehdyt huoltotoimenpiteet kirjataan ja kuitataan huoltokirjaan, varmistutaan, ettei huoltosuunnitelma jää vain puheen tasolle. Mitä huoltokirja pitäisi sisältää. Taloyhtiön huoltokirja on tärkeä väline kiinteistöhuollon järjestämiseen ja seurantaan. Huoltokirja on myös erinomainen liite huoltoyhtiötä kilpailuttaessa. Huoltokirja auttaa kiinteistöhuollon järjestämisessä ja seurannassa Kysyimme asiasta vankan kokemuksen omaavalta asiantuntijalta, Suomen Kiinteistödata Oy:n toimitusjohtajalta Tomi Hämäläiseltä, jolla on myös pitkä kokemus isännöinnistä. Hyvin laaditusta huoltokirjasta selviää taloyhtiössä suoritettavat toistuvaisluontoiset huoltotehtävät, ja se tarjoaa riittävästi ohjeita sekä taustatietoja näiden tehtävien suorittamiseksi. Kaikki huoltotyöt eivät kuitenkaan ole toistuvaisluontoisia. Jos on, niin miksi. O nko huoltokirja tärkeä. Taloyhtiön asukkaat voivat tehdä vikailmoituksia huoneistoissa tai yleisissä tiloissa ilmenevistä ongelmista. Huoltokirjan keskeisimpänä osana on huoltokalenteri, josta selviää, mitä huoltotehtäviä kohteessa tulee suorittaa ja mikä on näiden tehtävien suoritusväli. Huoltokalenteria tulee myös päivittää aika ajoin, ja mikäli taloyhtiön tilat tai laitteet ovat uudistuneet kohteessa suoritettujen remonttien myötä, myös huoltokirja on syytä muistaa päivittää vastaamaan uutta tilannetta. Kun nämä vikailmoitustiedot liitetään osaksi huoltokirOSAKE 27. Huoltokirja ei toimi pelkästään ohjenuorana taloyhtiön huollossa vaan myös välineenä, jolla isännöinti ja taloyhtiön hallitus voivat seurata toteutuneita huoltotoimenpiteitä. Tämä vähentää jatkossa ilmeneviä erimielisyyksiä. Huoltoyhtiö näkee suoraan huoltokalenterista, mitä tehtäviä heiltä edellytetään kohteessa ja minkälainen huollon laatutaso taloyhtiölle on asetettu. Huoltotehtäviin tulee liittää riittävät ohjeet, joiden avulla tehtävän suorittaminen onnistuu
Merkittävimpiä sähköisen huoltokirjan etuja on sen reaaliaikainen käyttö paikasta riippumatta. Huoltotehtävistä on saatettu sopia huoltoyhtiön kanssa vain suullisesti. Usein huoltokirjaan liitetään laitteiden käyttöja huolto-ohjeita, rakenteiden materiaalija valmistajatietoja sekä piirustuksia. Mikä on huoltokirjatilanne taloyhtiöissä. Isännöitsijä voi seurata huoltoyhtiöiden toimintaa sekä tarvittaessa tehdä päivityksiä kalenteriin. Sähköinen huoltokirja tuo mukanaan huomattavia etuja paperiseen verrattuna. Huoltokirja voi sisältää runsaastikin liitemateriaalia. Paperisen huoltokirjan ongelma on ollut, että se on sijainnut usein huoltoyhtiön tiloissa, ja huoltotehtävien kuittausten tarkastelu on vaatinut erillisen kyselyn huollolle. 28 OSAKE. Osalla taloyhtiöistä on hyvin laaditut ja kattavat huoltokirjat, joissa suoritetut huoltotehtävät on kuitattu ajallaan. Kenen vastuulla asia on. Sähköiset huoltokirjat ovat korvaamassa paperisia huoltokirjoja. Huoltokirjan siirtäminen sähköiseen muotoon on helpottunut uusien digitaalisten alustojen kehityksen myötä. Miten tämä järjestetään. Ovatko asiat kunnossa. Huoltokirjatilanne taloyhtiöissä on varsin vaihteleva. Huoltokirja on saavutettavissa internetin yli omalla tutulla selaimella. Kun kokenut tekninen isännöitsijä tai ulkopuolinen huoltokirjojen laadintaan perehtynyt konsultti laatii huoltokirjan, saadaan huoltokalenterille lisättyä oleelliset huoltotehtävät ja vältytään ylija alihuoltamiselta. Sähköisen huoltokirjan päivittäminen myös onnistuu lennossa, mikäli taloyhtiöllä tehdään muutostöitä. Huoltokirjan laadituttaminen ja huoltotehtävien seurannan järjestäminen on lähtökohtaisesti taloyhtiön hallituksen vastuulla. Käytettävyys on parantunut, eikä huoltokirjan laadinta vaadi enää erityisiä tietoteknisiä taitoja tai ladattavia ohjelmistoja. . Asukkaat voivat oman käyttöliittymänsä kautta lisätä vikailmoituksia, sekä seurata niiden käsittelyn etenemistä. Avoimuus taloyhtiössä lisääntyy, kun kaikilla osapuolilla säilyy reaaliaikainen taloyhtiön huoltamiseen liittyvä tilannekuva. Huoltoyhtiö voi tarkistaa milloin tahansa taloyhtiön huoltotehtävät ja niiden ajoituksen sekä kuitata suoritetut huoltotehtävät. Usein yhteyttä ottavat kuitenkin yhtiöt, joilla ei ole laadittuna minkäänlaista kirjallista huoltokirjaa. Nykyisin lähes kaikki rakennusaikainen materiaali toimitetaan digitaalisessa muodossa, joten tietojen liittäminen sähköiseen huoltokirjaan on helppoa ja nopeaa. jaa, pystytään havainnoimaan, mitkä vioista ilmenevät usein, ja käyttämään tätä tietoa hyväksi tulevia remontteja suunnitellessa. Asiansa osaava isännöitsijä osaa taloyhtiön operatiivisena johtajana ottaa puheeksi mahdollisesti puuttuvan huoltokirjan sekä mainita sen hyödyistä taloyhtiön ylläpidon kannalta. Huoltokirjan varsinainen laadinta kannattaa jättää alan ammattilaisille, joilla on tuntemusta talotekniikasta. Nykyaikainen sähköinen huoltokirja on eri toimijoiden yhteinen työkalu, jota voivat käyttää muun muassa huoltoyhtiö, isännöitsijä sekä asukkaat samaan aikaan
TU LO SL AS KE LM A, KA IK KI AS U N TO -O SA KE YH TI Ö T SU U RA LU EI TT AI N 20 20 . IS SN =1 79 929 90 . H O I T O K U L U T KÄYTTÖJA HUOLTOKULUT KOONNUT JONI NIKKOLA KÄYTTÖJA HUOLTOKULUT ERI KOKOISISSA ASUNNOISSA ALUEITTAIN KÄYTTÖja huoltokuluihin Tilasto keskus laskee erillisten yritysten kanssa laadittuun sopimukseen tai laskutukseen perustuvat, käyttöja huoltopalveluista syntyvät kulut. NÄITÄ OVAT ESIMERKIKSI: • kiinteistönhoitoliikkeiden suorittama käyttöja huoltotoimen hoito • hissien, antennija kaapelitelevision ja muiden vastaavien huolto • energianja vedenkulutuksen tarkkailu • energialaitosten toimittamat kaukolämpöraportit • hälytyskeskuspalvelu, vartiointi ja muut vastaavat • ilmastoinnin puhdistus ja säätö • nuohous • vesija viemärijärjestelmien huolto KÄYTTÖja huoltokulut ovat suhteessa kalleimpia Etelä-Suomessa (52 snt/m 2 /kk) ja pääkaupunkiseudulla (53 snt). SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U N TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO U S [V ER KK O JU LK AI SU ]. Halvinta on Itäja Pohjois-Suomessa, molemmissa 40 senttiä neliömetriltä kuukaudessa. 20 20 , LI IT ET AU LU KK O 7. Myös Länsi-Suomessa ne ovat keskimääräistä kalliimpia (49 snt). SA AN TI TA PA : H TT P: //W W W .S TA T.F I/T IL /A SY TA /2 02 0/ AS YT A_ 20 20 _2 02 106 -1 6_ TA U _0 07 _F I.H TM L EU RO A KU U KA U D ES SA Pks Etelä-Suomi Länsi-Suomi Itä-Suomi Pohjois-Suomi Koko maa KÄ YT TÖ JA H O IT O KU LU T Pks Etelä-Suomi Länsi-Suomi Itä-Suomi Pohjois-Suomi Koko maa SE N TT IÄ /M 2 /K U U KA U SI OSAKE 29. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 13 .2 .2 02 2]
SH U TT ER ST O CK 30 OSAKE
Miten vastuusta on huolehdittu. Taloyhtiöiden asunnoissa oli tuolloin lähes 8 300 tulipaloa. Auloissa ja rapuissa tulee lisäksi olla palovaroittimet. Poikkeuksen tekevät sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet, joista vastaa taloyhtiö. ANTAA PALAA VAAN. Kuitenkin vain noin kuudessa taloudessa kymmenestä on palovaroitin. On kiistatonta, että palovaroittimilla on merkittävä vaikutus palokuolemien ehkäisyssä ja omaisuuden suojelussa. Niitä ei ole riittävästi, ne eivät toimi, ne ovat liian vanhoja tai ne on väärin asennettu. Pelastusalan keskusliitto myös suosittelee, että kaikissa makuuhuoneissa ja eteisessä on erilliset varoittimet. VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS jopa 50 prosentissa vuosina 2016–2020 tapahtuneista huoneistopaloista asunnossa ei ole ollut palovaroitinta tai se ei ollut toimintakunnossa. Taloyhtiö vastaa tällöin myös varoittimien tarkistuksista ja niissä olevien varaparistojen kunnosta. Yleisissä P alovaroitin on ollut pakollinen jokaisessa asunnossa jo lähes 20 vuotta. Onko yhtiössänne palo varoittimet jo talo yh tiön vastuulla. Vuoden 2010 alussa tuli voimaan asetus, joka määrää, että palovaroittimia on oltava jokaisessa kerroksessa vähintään yksi jokaista alkavaa 60 neliömetriä kohden. Yli 60 neliömetrin asunnossa tulee siis olla vähintään kaksi palovaroitinta. 1.2.2009 jälkeen rakennusluvan saaneilla asuinrakennuksilla tulee olla sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet, jotka on lisäksi akkutai paristovarmennettu sähkökatkosten varalle. Kuolemaan johtaneissa tulipaloissa noin 63 prosenttia asunnoista oli ilman palovaroittimia tai ne eivät olleet toimintakunnossa (huoneistopalot 2009–2018, joissa palovaroittimen status ja toiminta oli tiedossa). SPEKin yhdessä Asumisen rahoitusja kehittämiskeskuksen ARAn kanssa tekemässä tutkimuksessa ilmeni, että 70 prosentissa vuokra-asunnoista oli jokin puute palovaroittimissa. Nykylainsäädännön ja sen tulkinnan mukaan asunnon palovaroittimen hankinnasta, kiinnittämisestä ja toimintakunnosta vastaa huoneiston asukas tai haltija. Synkkiä tilastoja Suomen pelastusalan keskusliiton (SPEK) keräämien tietojen perusteella OSAKE 31. Tilanne on erityisen huono vuokra-asunnoissa
Vuonna 2018 kirjattiin 2 837 asuinpaloa, joista 705:ssä ei ollut palovaroitinta ja 405:ssä oli palovaroitin joka ei syystä tai toisesta toiminut. He eivät välttämättä edes tiedä säännöllisen pattereiden tarkastuksen tai vaihdoin tarpeellisuudesta tai asia ei kiinnosta heitä – jos huoneistoissa on varoittimia ollenkaan. Suomen Pelastusalan Keskusjärjestö SPEKin yhteistyössä LähiTapiolan, Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton kanssa perustaman Paloturvallinen taloyhtiö -sivuston tärkein suositus on, että taloyhtiöissä otetaan keskitetysti vastuu palovaroittimien toiminnasta. Useissa taloyhtiöissä tätä kuitenkin vieroksutaan. Taloyhtiön vastuulle. tiloissa saattaa kuitenkin olla esimerkiksi linjasaneerauksen yhteydessä sähköverkkoon liitetyt varoittimet mutta asuinhuoneistoissa kustannusja vaivannäkösyistä ei. Pelkkä paristojen säännöllinen vaihtaminenkaan ei loputtomiin riitä, sillä myös palovaroittimien tunnistimilla on rajallinen käyttöikä. Lain minimivaatimus on yksi palovaroitin jokaista 60 neliömetriä kohti jokaisessa kerroksessa. Muun muassa Isännöintiliitto on esittänyt, että vastuu palovaroittimien, myös siis paristokäyttöisten hankinnasta ja kunnossapidosta pitäisi säätää taloyhtiölle. Tätä on esitetty monesta suunnasta. Suomen pelastusalan keskusjärjestö suosittelee, että palovaroitin tulisi asentaa jokaiseen makuuhuoneeseen, poistumisreitille eli eteistilaan ja olohuoneeseen, koska siellä on usein sähkölaitteita. Sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet ovat siis pääosin taloyhtiön vastuulla mutta paristokäyttöiset eivät. Kuinka monta palo varoitinta asunnossa/kiinteis tössä tulisi olla. Vastuu on tällöin asukkaalla. Ei ole kuitenkaan itsestään selvää, että kaikki pystyvät kantamaan vastuun eli huolehtimaan varoittimen toiminnasta. Pitäisi olla vain yksi vastuunkantaja. Tilanne ei ole valitettavasti juurikaan vuosien saatossa parantunut. Pelkän neliömäärän perusteella tehtävä asennus ei siis välttämättä anna riittävää turvaa kaikissa huoneistoratkaisuissa. Lähde: Pelastustoimen taskutilasto (Johannes Ketola, Esa Kokki) EI VAROITINTA / 17,9 % TOIMIMATON / 10,3 % 2 837 705 405 ASUINRAKENNUSPALOJEN MÄÄRÄ Paloturvallisuutteen liittyvät kulut ja vaiva ovat joka tapauksessa vain murusia, jos vertaa millaiset vahingot aktiivisella paloturvallisuudella ja toimivilla palovaroittimilla voidaan välttää, ihmishengen hinnasta puhumattakaan. Palovaroittimien määrässä ja sijoittamisessa tulee ottaa huomioon myös suojattavan tilan muoto ja erityistä syttymisvaaraa aiheuttavat seikat. SH U TT ER ST O CK 32 OSAKE. Syinä ovat vastuunkannon riskit, vaiva, kustannukset tai muutosten vastustaminen muuten vain. Lisäksi se tulisi asentaa asunnon ulkopuolella kaikkiin kerroksiin portaikon läheisyyteen. Tällainen vastuun jakaminen ei ole hyvä asia
Yksi tapa huolehtia paloturvallisuudesta on jakaa paloturvallisuusinfoa tai järjestää jopa alkusammutuskoulutusta. Palovaroittimen paristo tulee vaihtaa säännöllisesti ja testata varoittimen toiminta – myös jatkuvaan verkkovirtaan liitettyjen varoittimen varavirtaparisto. . SH U TT ER ST O CK O TK ES /T W IT TE R KE SK I-S U O M EN PE LA ST U SL AIT O S: KE RR O ST AL O N PA LO TU RV AL LIS U U SO PA S LÄ H TE ET : SU O M EN PE LA ST U SA LA N KE SK U SL IIT TO LI SÄ TI ET O A: SP EK .F I/T U RV AL LI SU U S/ PA LO TU RV AL LI N EN -T AL O YH TI O OSAKE 33. Paloturvallisuutta voi lisätä myös valistuksella. Joka tapauksessa taloyhtiön olisi hyvä ottaa paloturvallisuusasioissa aktiivisempi rooli muistuttamalla säännöllisesti palovaroittimien toiminnan tarkistamisesta sekä tarvittaessa antaa ohjeita ja apua sitä tarvitseville. Tuloilmaventtiilistä tuleva pöly ja pienhiukkaset saattavat myös tukkia varoittimen herkän anturin. Tulipalotilanteessa seinän ja katon muodostamaan nurkkaukseen jää yleensä kolmion muotoinen raittiin ilman vyöhyke. Sinne sijoitettu palovaroitin ei toimi palon alkuvaiheessa. Itse laitteellakin on rajallinen käyttöikä, jonka umpeutuminen tulisi huomioida ajoissa. Jos palo saa alkunsa esimerkiksi oikosulusta, saattavat sähköt katketa ennenaikaisesti ja hälytys on enää pelkän pariston varassa. Joissain taloyhtiöissä on järjestetty jopa alkusammutuskoulutusta. Yhtenä ratkaisuna taloyhtiö voisi valvoa, että huoneistoissa on toimivat palovaroittimet ja huolehtia säännöllisesti niiden toiminnasta, ja tämä laskutettaisiin huoneiston haltijalta erillismaksuna. Sijoituksessa huomioitavaa Palovaroittimen on oltava katossa vähintään 500 mm etäisyydellä seinästä. Sieltä tuleva raitis ilma voi taas tuulettaa savua poispäin varoittimesta. Yhtenä, sangen erikoisena syynä on myös vaikutukset hoitovastikkeeseen ja sitä kautta jopa asuntojen myyntiin. Kallis hoitovastike voi vaikeuttaa asuntojen myyntiä ja jopa laskea niiden arvoa. Nämä kulut ja vaiva ovat joka tapauksessa vain murusia verrattuna siihen, millaiset vahingot toimivilla palovaroittimilla voidaan välttää – ihmishengen hinnasta puhumattakaan. Sen lisäksi etäisyyden tuloilmaventtiilistä on oltava vähintään metri. Jos se on nurkassa, niin etäisyyden tulee olla vähintään 500 mm molemmista seinistä. Tätä on tarjolla useimmilla vapaapalokunnilla. Asukkaille voidaan esimerkiksi jakaa tietoa paloturvallisuudesta. Tämä korostuu, jos hoitovastikkeeseen kohdistuu muutenkin korotuspaineita esimerkiksi kallistuneen sähkön osalta
E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö 34 OSAKE
Se on helppo ratkaisu taloyhtiölle ja sen asukkaille – autolla saa huristella ilman huolta huolloista ja vakuutuksista. Monet eri puolilla Suomea sijaitsevat taloyhtiöt ovat hankkineet yhteiskäyttöauton tai jopa useamman käyttöönsä. TEKSTI KATJA ALAJA KUVAT SHUTTERSTOCK, PIXABAY taloyhtiöt voivat hankkia käyttöönsä oman yhteiskäyttöauton. – Asuminen on muuttumassa asumispalveluksi, jossa on neliöiden lisäksi älylukitusta, yhteiskäyttötiloja, pakettiautomaatteja ja muita asioita. TALOYHTIÖN YHTEISKÄYTTÖAUTO SOPII SATUNNAISEEN AUTOILUUN M oni suuressa kaupungissa asuva tietää, mitä autojen yhteiskäyttö tarkoittaa. Ihmisiltä on kuitenkin voinut mennä ohi, että OSAKE 35
Kaikki edellä mainitut yritykset tarjoavat myös yhteiskäyttöautoja kenen vain käyttöön. Esimerkiksi GreenMobilityllä on vain sähköautoja. Kolmasosassa taloyhtiöistä on useampi kuin yksi auto. Muita yhteiskäyttöautoja taloyhtiöille tarjoavia yrityksiä ovat esimerkiksi 24 Rental Network, GreenMobility Business, City Car Club ja Heimo. Yhteiskäyttöauton käyttäminen on helpompaa, kun se sijaitsee aina taloyhtiön pysäköintipaikalla, eikä autoa tarvitse hakea kauempaa, Virpi toteaa. Näin saa ymmärrystä kunkin yrityksen palvelupaketeista ja hinnoista, jotka poikkeavat toisistaan. – Taloyhtiöauto sitouttaa asukasta ja tekee taloyhtiössä asumisesta helpompaa. 24 Rental Networkilla on kesään mennessä noin 100 taloyhtiöautoa maanlaajuisesti. Tämä johtuu siitä, että kaupungeissa on palveluntarjoajia ja taloyhtiöitä, joiden asukkaat kulkevat ensisijaisesti julkisilla kulkuvälineillä. Taloyhtiön yhteiskäyttösopimukseen kuuluu tyypillisesti monia asioita, kuten varaamiseen käytettävä kännykkäsovel36 OSAKE. Nykyisin niitä on kymmenissä taloyhtiöissä 14 kaupungissa eri puolilla Suomea, esimerkiksi Helsingissä, Tuusulassa, Jyväskylässä, Kokkolassa ja Rovaniemellä. Käyttöoikeus voi kattaa esimerkiksi kaikki kaupungissa sijaitsevat autot tai tietyllä alueella sijaitsevat autot. Selvitä sopimusasiat tarkkaan Jos taloyhtiössä on kiinnostusta yhteiskäyttöauton hankkimiseen, kannattaa kartoittaa asukkaiden tarpeita ja toiveita sekä jututtaa eri yrityksiä. Nykyisin taloyhtiöiden yhteiskäyttöautoja saa käyttöönsä kaupungeissa, joissa asuu kymmeniätuhansia ihmisiä. GreenMobility Business ja City Car Club toimivat pääkaupunkiseudulla ja Heimo Jyväskylässä. Lisäksi uudisrakentamisessa suuret kaupungit, kuten Helsinki, Espoo, Tampere, Turku ja Jyväskylä vähentävät pysäköintipaikkojen rakentamisvelvoitteita, jos uusi taloyhtiö hankkii yhteiskäyttöautoja. Tästä herää kysymys, miksi taloyhtiön kannattaa hankkia oma yhteiskäyttöauto, kun auton yhteiskäyttöpalveluita saa muutenkin. Joillekin ihmisille yhteiskäyttöauto voi toimia myös kakkosautona, Virpi sanoo. Aina taloyhtiön parkkipaikalla Virpi alkoi työskennellä Omagossa vuoden 2019 alussa, jolloin yrityksellä ei ollut yhtään yhteiskäyttöautoa taloyhtiöissä. Taloyhtiön yhteiskäyttöauto sopii tähän viitekehykseen, jossa ihmiset ostavat helppoutta ja huolettomuutta, toimitusjohtaja Joel Virpi Omagosta kertoo. – Yhteiskäyttöauto sopii ensisijaisesti taloyhtiöille, joiden asukkaat tarvitsevat autoa epäsäännöllisesti ja vähän
Varauksia kuukaudessa on 41–71 ja aktiivinen varausaika kuukaudessa on 106–182 tuntia. Ongelmat vähäisiä Entä ovatko taloyhtiöiden asukkaat tuoneet esiin kokemuksia, että he eivät saa taloyhtiön yhteiskäyttöautoa käyttöönsä, koska se on niin paljon ajossa. Myös parkkipaikan läheisyydessä oleva videovalvonta toimii pelotteena. Jätkäsaari sijaitsee lähellä keskustaa, ja julkisista yhteyksistä raitiovaunu ja metro ovat lähellä. Esimerkiksi Omagolta hankittavan yhteiskäyttöauton kustannukset koostuvat kahdesta eri maksusta: kuukausimaksusta ja auton käyttökustannuksesta. Pari kuukautta on liian lyhyt aika käyttäytymisen muuttamiseen. Onpa joillakin taloyhtiöillä käytössä myös vuorokausihinta pidempää ajoa varten. – On tällaista tapahtunut, ja silloin olemme ottaneet yhteyttä taloyhtiöön. OSAKE 37. Vertaile eri yrityksiä: palvelut ja hinnoittelu eroavat toisistaan. Pääsääntöisesti kuukausimaksu katetaan vastikevaroilla. Apua kysymysten muotoiluun saat yrityksiltä, jotka tarjoavat yhteiskäyttöautopalveluita taloyhtiöille. Mutta mikä on vakuutuksen omavastuu, jos sattuu kolari. . Muita haasteita voivat olla auton tankkaaminen väärällä polttoaineella tai sen kolaroiminen, autoon kohdistuva tahallinen ilkivalta tai auton varastaminen. Hän lisää, että hyviä säilytyspaikkoja ovat esimerkiksi parkkihalli tai sellainen paikka taloyhtiön pihalla, johon moni näkee hyvin. Miten auton tankkaus tulee hoitaa. Auton säilytyspaikalla pystytään vaikuttamaan kahteen jälkimmäiseen, Virpi painottaa. Yksi auto ei aina riitä käyttäjille. Pilotointi voi olla hyvä keino selvittää tarvetta. lus sekä auto, sen verot, vakuutukset, korjaukset ja huollot. Muista viestiä paljon ja pilotoi riittävän pitkään. Esimerkiksi GoldenEye-asunto-osakeyhtiössä Helsingin Jätkäsaaressa Omagon kahta hybridiautoa käyttää 83 käyttäjää. – Meidän kohdallamme tällaiset ongelmat voi laskea yhden käden sormilla. Käyttökustannus määräytyy tuntihinnan perusteella, ja sähköautolla ajaminen on halvempaa verrattuna polttomoottoriautolla ajamiseen. 3 vinkkiä: Yhteiskäyttöauto taloyhtiöön KARTOITA taloyhtiösi kiinnostusta. Kuinka nopeasti auto saadaan taas käyttöön tai tilalle uusi. Nyrkkisääntönä voi pitää yhtä autoa 50 asuntoa kohden, Virpi toteaa
KORJAUSRAKENTAMINEN T ämän vuoden loppuun mennessä Tampereen Peltolammilla sijaitsevan asunto-osakeyhtiö Vahterantornin asukkaat saavat nauttia uusista, lasitetuista parvekkeista. 38 OSAKE. Vahterantorni on tyypillinen 1960–1970-lukujen betonielementtitalo, jonka sisäänvedetyt parvekkeet ovat jo parhaat päivänsä nähneet. – Uudet kaiteet tulevat levyrapattuna ja teräsrakenteisena kaiteena, eli betonirakennetta KYYTIÄ VANHOILLE BETONIKAITEILLE TEKSTI JA KUVAT EMMA NIKANDER Parvekeremontilla saadaan parhaimmillaan asuntoihin lisää ympärivuotista oleilutilaa, mutta vähintäänkin se piristää julkisivua ja nostaa asuntojen arvoa. Siksi betoniset kaide-elementit saavat nyt väistyä remontin tieltä
OSAKE 39
Kun taloyhtiössä kerran tehdään remonttisuunnitelma ja kulutetaan saneeraukseen joka tapauksessa paljon euroja, nostamalla budjettia hieman saa julkisivuun jo ihan uutta ilmettä. Joskus toki vastassa ovat rakennuksen suojelumääräykset, kaavoituksen tuomat rajoitukset tai vanhojen rakenteiden kantavuusrajoitukset. Joskus esimerkiksi rakenteiden purkamistarpeen laajuus yllättää, tai jokin mitoitus ei pidäkään täysin paikkaansa. – Sillä saa parvekkeen ilmettä muutettua paljonkin. Yhtiössä on 35 asuntoa, ja liikehuoneisto-osa. Purkamisen jälkeen kohteella pystytetään telineet, hiekkapuhalletaan pinnat, tehdään betonin korjaustyöt ja pintojen ylitasoitukset sekä lattian pinnoitusja maalaustyöt. Kuntoarviota on syytä uskoa Mistä sitten tietää, että parveke on syytä kunnostaa tai vaihtaa uuteen. Tärkeintä on varata hankkeelle riittävästi aikaa, Seppänen sanoo. Betonirakenteen voi maalauksen sijaan esimerkiksi verhoilla. 40 OSAKE. ei enää tule, kertoo kohteen projektipäällikkö Lauri Ojanen RJP Rakennus Oy:sta. Materiaalivaihtoehtoja on runsaasti. Erilaisilla ja erihintaisilla saneerausratkaisuilla saadaan parvekkeelle eri määrä käyttöikää. Näin on myös Peltolammin kohteessa, ja siellä uusitaankin samalla kertaa koko julkisivu niin asuinrakennuksesta kuin liiketilasta. Ja niin kuin kaikessa rakentamisessa, myös tässä syntyy melua ja rakennuspölyä. Lasittamalla saadaan käyttöön lähes ympärivuotinen tila, jota on mahdollista lämmittää tarkoitukseen sopivilla lämmittimillä. Niiden pinta-alaa kasvatetaan hieman valamalla julkisivujen lisäeristyksen vuoksi lattiaa ulospäin. Tarjouksissa saattaa olla kymmenenkin prosenttia eroa, joten huolellinen kilpailuttaminen voi auttaa yhtiötä säästämään urakassa sievoisen summan. Niiden pohjalta voidaan hanketta lähteä viemään eteenpäin valitsemalla rakennuttajakonsultti ja suunnittelijat. Silloin suunnittelijat ja urakoitsijat ehtivät kaikki hoitaa osuutensa rauhassa. – Asukkaita koskettaa eniten se, että parveke on poissa käytöstä remontin ajan. Pitkällä tähtäimellä on edullisempaa laittaa parvekkeet kerralla kuntoon kuin tehdä niihin pienempiä korjauksia. Sitten rakennetaan parvekkeille vedenpoistojärjestelmä, asennetaan uudet kaiteet ja mukavuutta lisäävät parvekelasit. RJP Rakennus Oy:n toimitusjohtaja Miikka Seppänen sanoo, että lähes aina julkisivuja parvekeremontit kulkevat käsi kädessä. Jos edellisestä huoltokäsittelystäkin on jo kulunut aikaa, on vähintään kuntotarkastuksen aika. – Toisinaan halutaan, että julkisivu näyttää siltä kuin se on alusta asti ollutkin tai että se henkii tiettyä aikakautta. Huolellisesta kilpailutuksesta säästöjä Koko Vahterantornin urakan hintalappu on reilun miljoonan suuruinen, parvekeremontin kustannukset tästä ovat noin 20 000 euron luokkaa per parveke. Aikajänne alusta loppuun on helposti pari-kolme vuotta, Seppänen sanoo. – Esimerkiksi vanhan parvekkeen laajennus onnistuu usein helposti, jos vanhat rakenteet sen mahdollistavat, ja sillä voidaan saada parvekkeeseen ihan uudella tavalla avaruutta, sanoo Seppänen. Taloyhtiössä aloitetaan keskustelu aiheesta ja teetetään parvekkeille kuntoarvio. Valittavalla urakoitsijalla on hyvä olla pitkä toimintahistoria, riittävä kapasiteetti, vakaa taloudellinen tilanne ja vakuuttavat referenssit. – Taloyhtiölle kannattavinta on tehdä kerralla rakennuksen ulkovaippa parvekkeineen kuntoon, niin remonttiharmi on pidemmän aikaa poissa yhtiön ja asukkaiden harteilta. Lasitus suojaa säältä ja antaa hieman äänija lämmöneristystä. Vaikka parvekeremontti on koko julkisivuun verrattuna pienehkö saneeraus, siinä voidaan tehdä hyvin monenlaisia valintoja ja ratkaisuja. – Aina, kun tehdään korjausrakentamista, tulee jonkinlaisia yllätyksiä, joihin työmaalla on saatava ratkaisu nopeasti. Pääasiassa Pirkanmaalla julkisivusaneerauksia tekevä RJP Rakennus Oy toimii kohteessa urakoitsijana. – Hyvä ohjesääntö on, että hallitus antaa ammattilaisten hoitaa työn alusta asti. Lisäksi suojapeitteet eivät päästä kovin hyvin päivänvaloa läpi. Jo parinkymmenen vuoden ajan lähestulkoon kaikkiin parvekkeisiin on asennettu parvekelasit, Seppänen sanoo. – Nykyään halutaan usein uudistaa ilmettä esimerkiksi vaihtamalla vanha betoninen kaide terästai alumiinirakenteiseen ja verhoamalla se vaikkapa lasilla. Niin tehdään myös Vahterantornin parvekkeille. Valveutunut hallitus ja taloyhtiö ovat teettäneet 10-vuotissuunnitelman, jolloin myös tulevasta parvekeremontin tarpeesta tiedetään hyvissä ajoin. Kuntoarvioon on syytä luottaa eikä ajatella, että eihän se vielä näytä pahalta. – Jos herätään siihen, että parveke alkaa jo näyttää huonolta, eikä kukaan muista, milloin niitä olisi viimeksi huollettu, remontilla alkaa olla kiire. Se tuo omat mausteensa myös urakan tekemiseen. Myös ikkunat ja ovet vaihtuvat. Isännöitsijän rooli urakassa on toimitusjohtajana tehdä työmaalla tarvittavia päätöksiä toisinaan ripeälläkin aikataululla. Niihin vaikuttavat vanha parveke ja sen kunto. Parvekeremontista on jonkinasteista haittaa asumiselle keskimäärin noin vuoden verran. Parvekkeita voi olla terästai puurakenteisia, mutta useimmiten ne on tehty betonista
OSAKE 41
42 OSAKE
Monesti siihen liittyy paljon valmistelevaa työtä ja purkua ennen kuin päästään varsinaisiin töihin, ja parhaat säät kannattaa varata vaativimpiin työtehtäviin. – Jos suunnitelmia taas on nippukaupalla, silloin on jo käytetty rahaa ihan vääriin asioihin. – Toisaalta, jos ajatellaan vaikka parvekepielen levyverhousta, materiaaleissa voi olla satoja prosentteja hinnaneroa. Se voi kohentaa ja modernisoida julkisivun ulkonäköä tai parantaa asumisviihtyisyyttä. f Lisäksi tehdään vedenpoistojärjestelmä, pinnoitetaan lattiat ja asennetaan uudet parvekekaiteet ja -lasit. f Parvekkeet saneerataan käynnissä olevan julkisivuremontin yhteydessä. Silloin pystytään hiukan paremmin hallitsemaan olosuhteita kuin taivasalla. Jokainen osakas on maksamassa palkkaamme. f Parvekkeet ovat alkuperäisessä kunnossa, vaikka ajan saatossa julkisivun elementtisaumoja on käyty läpi ja talo on maalattu muutamasti. Vaikka parvekeremontti maksaa, se nostaa myös asunnon arvoa. Myös oikea-aikainen ja oikean mittakaavan tiedottaminen on tärkeää. f Yhtiössä uusitaan lisäksi ikkunat ja ovet, ja sekin vaikuttaa uuden parvekkeen ilmeeseen. Joskus vaikkapa materiaalia vaihtamalla voidaan saada jonkin verran säästöjä, mutta niillä ei Seppäsen mukaan ole järin suurta vaikutusta loppusummaan. – Esimerkiksi hiekkapuhallus tehdään kerralla kaikkiin parvekkeisiin, samoin maalaus ja pinnoitus. – Kun remontin tarve kuntokartoituksessa tutkitaan, jo silloin esitetään erilaisia toimenpidevaihtoehtoja. Hyvä urakoitsija ymmärtää, vaikka jokaista yksityiskohtaa ei olisikaan piirretty suunnitelmaan, sanoo Seppänen. – Yleensä kohteisiin tehdään telineet ja ne huputetaan. Muuten Seppänen suhtautuu varauksella säästämiseen parvekeremontissa. Kun on hyvä suunnittelija, joka tekee suunnitelmat järkevään hinta-laatusuhteeseen nojaten, remonttia ei tehdä kohteeseen turhan arvokkailla materiaaleilla. – Onko aikataulu pitänyt, millainen työmaa on ollut yleisilmeeltään ja ovatko tekijät tervehtineet. – Joskus olemme tehneet sellaisiakin saneerauksia, joissa halukkaille on rakennettu parveke muun urakan yhteydessä, jos sellaista ei ole aiemmin ollut. Kun päätökset on tehty, alkavat urakan valmistelut. Fakta f As. f Vanha parveke puretaan pois ja jatketaan valamalla sitä ulospäin. – Joskus tulee palautetta, että ennen remonttia asunto ei ole mennyt kaupaksi, mutta remontin jälkeen siitä maksettu summa on ollut merkittävästikin suurempi, Seppänen sanoo. – Kerrotaan saneerauksen kulusta asukkaille riittävästi mutta ei liian pikkutarkasti. Se on miellyttävin työskennellä eikä aiheuta esimerkiksi laastin kuivumiseen liittyviä ongelmia betonirakenteiden korjausvaiheessa. f Betonielementtitalo on rakennettu 1967. f Urakan on määrä olla valmis vuoden loppuun mennessä. Vanhan purku kannattaa aloittaa alkuvuodesta mahdollisimman aikaisin, Seppänen sanoo. Pääosin remontit tehdään nykyään kuitenkin sääsuojan sisällä. Parvekkeille tulee myös pistorasia ja valaisin. – Kaikki turvautuvat alihankintaan, ja se on hyvä tapa saada projektiin erikoisosaajia ja kausiluontoista työvoimaa, mutta mielestäni yrityksellä on hyvä olla sen lisäksi myös omia työntekijöitä. Jokaisen osakkaan pussista Hintaa parvekkeelle tulee tänä päivänä 30 000 euron molemmin puolin per asunto, kun vielä 20 vuotta sitten hinta pyöri 20 000 kantimissa, Seppänen arvioi. Myös ranskalainen parveke on hyvin helppo tehdä esimerkiksi yksiöihin, eikä se nosta kokonaiskustannuksia juurikaan. Näistä tavallisen ihmisen mielikuva muodostuu. Parvekkeiden saneeraus on osa taloyhtiön vastuulle kuuluvaa kunnossapitoa, ja siksi kustannukset yleensä jakaantuvat yhtiöjärjestyksessä määritetyn vastikeperusteen mukaan. Usein taloyhtiössä kaikki osakkaat ovat maksuvelvollisia, vaikka omassa huoneistossa ei parveketta olisikaan. . Silloin hinta on yleensä lähempänä 40 000 euroa. Ideaalisää parvekeremontille on pilvipouta ja suunnilleen 10 lämpöastetta. – Säästämisen mahdollisuudet ovat lopulta aika vähissä, jos haluaa hyvän lopputuloksen. Hintaa nostavat myös nykyään melkein kaikkiin parvekkeisiin asennettavat parvekelasit, mutta korjausurakan yhteydessä ne saadaan hankittua merkittävästi edullisemmin kuin erikseen. On tärkeää pyrkiä ottamaan asukkaat huomioon ja arvostaa sitä, että on päässyt heille töihin. Oy Vahterantorni sijaitsee Tampereen Peltolammilla. OSAKE 43. Asukkaalle monesti tärkeämpiä ovat kokemukselliset seikat. Kohteen kaikki parvekkeet ovat työn alla samanaikaisesti. Sitten parvekkeen pinnat hiekkapuhalletaan, tehdään tarvittavat korjaukset betoniin, tasoitetaan ja maalataan. Onko se säästämistä, että valitaan nyt kevyempi remonttivaihtoehto, joka maksaa vähemmän, mutta jonka lopputuloksen tiedetään kestävän vähemmän aikaa. Jos vanhoja parvekkeita on huollettu, voidaan peruskorjauksessa päästä halvemmalla, kokonaan uusiminen taas nostaa kustannuksia. Se, menikö remontti lopulta hyvin vai huonosti, ei usein ole kokonaan kiinni teknisestä onnistumisesta, Seppänen sanoo. Talossa on 35 huoneistoa ja liiketilaa
44 OSAKE
D igitalisaatio on löytänyt tiensä asuinkiinteistöihinkin. Niillä voidaan saavuttaa kustannussäästöjä esimerkiksi lämpötilaa ja ilmastointia optimoimalla. TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT SHUTTERSTOCK T I E T OY H T E I S K U N TA TIEDOT PIILOON TUNKEILIJOILTA tiota ja etäohjausmahdollisuuksia. Esimerkiksi nimeä, kotiosoitetta ja syntymäaikaa on mahdollista hyödyntää vaikka identiteettivarkauksissa. Tietoturvariskeihin saattaa törmätä odottamattomissakin tilanteissa. Silloin asukkaiden henkilötietoja voi vuotaa tietomurron yhteydessä. Viitasen mukaan laitteissa ja palveluissa on tietoturvan kannalta sekä hyviä että huonoja toteutuksia. Kysyimme Liikenneja viestintävirasto Traficomin Kyberturvallisuuskeskuksen erityisasiantuntijalta Mikko Viitaselta, mitkä ovat tavallisimmat ongelmat ja miten niihin kannattaisi varautua taloyhtiöissä. Lähes joka talosta löytyy jo vähintään verkonjakohuone, mutta yhä tavallisempaa on, että talon keskeiset järjestelmät ovat osa globaalia tietoverkkoa. Viitasen mukaan toinen merkittävä asia taloyhtiön näkökulmasta on, että asukkaiden henkilötietoja tallennetaan nykyään erilaisiin sähköisiin palveluihin, joita taloyhtiö tarvitsee. – Esimerkiksi talonkirjat eivät ole nykyään paperilla vaan ne ovat sähköisiä. Yleisimmäksi taloyhtiöiden tietoturvariskiksi Viitanen mainitsee lämmityksestä, ilmastoinnista, valaistuksesta tai lukituksesta huolehtivan talotekniikan. Aina ei välttämättä tule ajatelleeksi, että ne voisivat muodostaa minkäänlaista tietoturvauhkaa. Myös asumisen laatu usein paranee, kun lämpötila on kohdallaan ja ilma on raikasta. Näistä vastaavat laitteet kytkeytyvät yhä useammin julkiseen internet-verkkoon. Kyberturvallisuuteen kannattaa kiinnittää huomiota myös taloyhtiöissä. Vuonna 2016 uutisoitiin eräästä lappeenrantalaisesta taloyhtiöstä, jonka lämmitysjärjestelmä saatiin lamautettua verkkohyökkäyksellä. – Silloin riskinä on aina, että joku ulkopuolinen taho pystyy vaikuttamaan näiden järjestelmien toimintaan, mikäli ei ole huolehdittu riittävästi suojauksista. Mutta taloteknisissä laitteissa on myös oleellista, kuka niistä vastaa, miten ne on asennettu, otettu käyttöön ja miten niitä ylläpidetään. TALOTEKNIIKKAA päivitettäessä yhä useampaan taloon tulee automaaOSAKE 45
Pitäisi muistaa myös taloyhtiön sisällä suojata talon tekniset järjestelmät verkkoteknisesti. – Kyberturvallisuuskeskus on kartoittanut monena vuotena suomalaisista ip-osoitteista julkiseen verkkoon näkyviä automaatiolaitteita. Kolmantena taloyhtiön kyberriskinä Viitanen mainitsee sen, että nykyään taloyhtiöt usein kilpailuttavat ja hankkivat osakkeille internet-yhteyden. MITÄ taloyhtiöt sitten voisivat tehdä parantaakseen omaa kyberturvallisuuttaan. – Alkaa nousemaan esiin esimerkiksi sähköautojen lataustolppia sekä aurinkoenergiaja maalämpöjärjestelmiä. Näitä löytyy joka vuosi aika paljonkin. Viitasen tiedon mukaan taloyhtiön ja isännöitsijän käyttämä palvelu on ainakin kerran joutunut tietomurron uhriksi. Tiedonjakohuoneeseen tai tietojärjestelmiin ei pitäisi olla konkreettisestikaan pääsyä muilla kuin asianosaisilla. – Voisin melkeinpä ennustaa, että tähän asiaan heräillään pikkuhiljaa jälkijunassa, kun rupeaa jotain sattumaan. Osa kyberturvallisuutta ovat myös fyysiset rakenteet. Usein talotekniikka on samalla yhteydellä yhteydessä esimerkiksi tarvitsemiinsa pilvipalveluihin. VIITANEN arvelee että taloyhtiöiden varautuminen kyberriskeihin vaihtelee suuresti, mutta uusissa kohteissa asioita on voitu tehdä jo lähtökohtaisesti paremmin. Jos käytössä on ainoastaan käyttäjätunnuksen ja salasanan takana olevia ”Näkemiemme lukujen valossa Suomessa joutuu joka vuosi yksittäisiä taloyhtiöitä erilaisten kyberrikosten uhreiksi.” 46 OSAKE. Kun me tavoittelemme niiden omistajia, hyvin usein ei ole ollut tarkoitus, että laite näkyy julkiseen verkkoon. Viime vuosien uutena trendinä Viitanen mainitsee erilaisiin energiapalveluihin liittyviä laitteita, joita löytyy joka vuosi enemmän. Uskoisin, että näitä vuosittain useissa yhtiöissä Suomessakin tapahtuu. – Pitäisi varmistaa, että asukkaiden yhteyksistä ei ole pääsyä taloteknisiin järjestelmiin. – Kaikki tapaukset eivät varmasti tule julkisuuteen eivätkä välttämättä edes viranomaisten tietoon. Tietoturva-ammattilaisen odotus on, että mitä enemmän näitä laitteita taloyhtiöihin tulee, sitä enemmän tullaan näkemään myös näitä kyberturvallisuusongelmia. Viitanen uskoo, että kyberturvallisuusrintamalla taloyhtiön palveluissa kuljetaan samaa polkua kuin monessa muussakin aiemmassa digitalisaatioloikassa. Kun tämäntapaiset laitteet lisääntyvät, näyttää vähän siltä, että niitä laitetaan näkyville ainakin osittain tahattomasti julkiseen verkkoon. Kiinteistöautomaatioon liittyvät laitteet muodostavat erittäin suuren määrän – jopa kymmeniä prosentteja – Kyberturvallisuuskeskuksen löytämistä
OSAKE 47. Viitasen mukaan isännöinnin ja kiinteistöhuoltoyhtiön rooli ja valveutuneisuus on kyberturvallisuudessa isossa osassa. Miten varmistetaan laitteiden turvalliset konfiguraatiot, tietoturvapäivitykset sekä etäkäyttöyhteyksien turvallisuus. . On myös olemassa RT-kortti Rakennusten digitaalinen turvallisuus – tilaajan ohje. Viitanen muistuttaa, että jaettu ja dokumentoimaton vastuu harvoin toimii. Tietysti jokainen kerta on liikaa. Isännöinnin ja taloyhtiön hallituksen tehtäväksi jää koordinoida vastuut jo hankintavaiheessa. palveluja, kannattaa vähintään varmistaa, että salasanat eivät ole liian lyhyitä ja helppoja. – Nimenomaan pitäisi ihan konkreettisesti kuvata, kuka vaikka sen lämmönjakohuoneen laitteiden turvallisuudesta on vastuussa. – Ainahan kannattaa perehtyä asioihin. Silloin on hyvä hetki nostaa esiin myös kyberturvallisuusnäkökulma. Mikäli mahdollista, tunnistautumisen pitäisi olla kaksivaiheinen. – Jos mikä tahansa laite näkyy julkiseen verkkoon, siellä pitäisi olla kytkettynä päälle kaksivaiheinen tunnistautuminen, jossa käyttäjätunnuksen ja salasanan lisäksi olisi esimerkiksi varmennussovellus käytössä. – Toisaalta näkemiemme lukujen valossa Suomessa joutuu joka vuosi yksittäisiä taloyhtiöitä erilaisten kyberrikosten uhreiksi, eli kyllä näitä tapahtuu. Kysymys on periaatteessa hieman samantyyppisistä turvallisuusasioista. – Missään nimessä taloyhtiön hallituksen jäsenen ei tarvitse olla mikään kyberturvallisuuden asiantuntija. Järjestelmät voivat olla monimutkaisia ja koostua useista tietojärjestelmistä. Viitanen muistuttaa, ettei tilanne ole tällä hetkellä niin paha, että kenenkään tarvitsisi yöuniaan menettää. Kun ulkopuoliset tahot tuottavat taloyhtiöille palveluita, niiden kanssa tehdään sopimukset palveluiden tuotannosta. Kyberturvallisuuskeskuksella on aika paljon erilaisia oppaita, joista varmasti taloyhtiön kokonaisuuteenkin löytyy sopivia, ja Rakennusinsinööriliitolla on melko tuore opas Kyberturvallisuus asuinkiinteistössä. Taloyhtiön hallituksen tasolla pitäisi kuitenkin olla käsitys oman yhtiön tilanteesta: mitä digitaalisia palveluita on käytössä ja mitä niiden turvallisuudesta huomioidaan. – Mitä järjestelmiä siellä on ja kenen vastuulla on huolehtia turvallisuudesta. Silloin kun taloyhtiössä on käytössä digitaalisia palveluita, hallituksen tehtäväksi jää ottaa agendalleen myös kyberturvallisuusnäkökulmat. Muutoin vastuu lankeaa tavallisesti taloyhtiön hallitukselle. Viitanen muistuttaa, että hallituksen vastuulla on nytkin muita turvallisuusasioita kuten varastojen lukitukset tai talviset lumenpudotukset räystäiltä. Niistä on jälkikäteen hyvin vaikea kinastella, kenen vastuulla se olisi ollut
L A K I J A S O P I M U S TEKSTI ANNIKA LUHTANEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) TALOYHTIÖN KYBERUHAT JA VASTUUNKANTAJAT A lati kehittyvän digitalisaation johdosta puhutaan paljon tietoturvasta taloyhtiöiden talotekniikan ja järjestelmien välillä, sekä näiden järjestelmien tietosuojasta ja suojaamisesta. Näitä toimintoja tukeviin järjestelmiin ja verkkoihin kohdistuvien häiriöiden syy voi olla esimerkiksi tietoturvakysymyksissä, kuten haittaohjelmissa tai laitteissa. Taloyhtiöissä kyberjärjestelmiä ovat esimerkiksi kiinteistöautomaation ohjausjärjestelmät, kuten lämmitykseen, käyttöveteen ja ilmastointiin liittyvät erilaiset laitteet ja ohjelmat tai taloyhtiöiden käyttämät digitaaliset turvajärjestelmät kuten hälytykset ja sähköiset lukitusjärjestelmät. Kyberturvallisuuden merkitys taloyhtiöissä Kyberturvallisuus määritellään turvallisuuden osa-alueeksi, jonka avulla pyritään sähköisten ja verkotettujen järjestelmien turvallisuuteen. Taloyhtiöihin voi kohdistua tietoturvallisuuteen liittyviä uhkia niin sisältäkuin ulkoapäin. Mahdollisesta vahingosta vastuuseen voivat joutua hallituksen jäsenet ja isännöitsijä, jos taloyhtiön tietoturva katsottaisiin olleen laiminlyöty huolellisuusvelvoitteen vastaisesti. Siitä huolimatta, että esimerkiksi ulkoiset verkkohyökkäykset taloyhtiön toimintoihin ovat edelleen harvinaisia, on tällainenkin tilanne todettu muutama vuosi sitten lappeenrantalaisissa kiinteistöissä, joissa verkkohyökkäyksellä onnistuttiin lamauttamaan talojen lämmitysjärjestelmä. Kyberympäristö tarkoittaa toimintaympäristöä, joka muodostuu yhdestä tai useammasta sähköisessä muodossa olevan datan tai informaation käsittelyyn tarkoitetusta tietojärjestelmästä. Järjestelmiin liittyviä yhteistyökumppaneita ja palveluntarjoajia on usein lukuisia, mutta turvallisuusuhkia ei ole usein riittävästi huomioitu ja koordinoitu, jolloin vastuu jää järjestelmän omistajan eli taloyhtiön vastuulle. Lukuisat erilliset taloyhtiöjärjestelmät ja niihin liittyvät älyratkaisut yhdessä eri palveluntarjoajien ratkaisuilla luovat kuitenkin myös haasteita käyttää ja suojata kiinteistön toimintoja ja laitteita tietoturvallisesti. Häiriön vaikutus taloyhtiön näkökulmasta muodostaa kyberturvallisuusuhkan. Kun taloyhtiön laitteet ja toiminnot ovat etäseurannassa tai -hallinnassa, tärkeintä on järjestelmien hallinnan ja ylläpidon selkeä vastuuttaminen. Verkkohyökkäys käytännössä sammutti laitteet ja esti niiden hallinnan etäyhteydellä. Digitalisaation myötä taloyhtiön järjestelmiin ja laitteisiin vaikutetaan aiempaa enemmän myös yhtiön ulkopuolelta. Kyberturvallisuudessa tarkoituksena on tunnistaa, ehkäistä ja varautua sähköisten ja verkotettujen järjestelmien häiriöihin ja niiden vaikutuksiin. Myös erilaiset sähköiset tiedonjakeluja varausjärjestelmät, kuten saunavuorojen tai pesutuvan varausjärjestelmät, asukkaiden omat digitaaliset laitteet ja järjestelmät ja esimerkiksi älykaiuttimet, älytelevisiot sekä digiohjatut valaisinjärjestelemät ovat kyberjärjestelmiä. Vaikka kiinteistöt eivät olleet varsinaisen hyökkäyksen kohteena, 48 OSAKE. Kaikkien näiden järjestelmien ja laitteiden käyttöönotto ja huolimaton käyttö voi vaarantaa koko taloyhtiön turvallisuuden. Hallitus ja isännöitsijä voivat joutua vastuuseen Useilla taloyhtiöiden toiminnoilla on yhteys, ja ne ovat riippuvaisia tietojärjestelmien ja verkkojen toimivuudesta
Järjestelmille hyvä vaihtoehto voisi olla esimerkiksi jatkuva huoltosopimus asiantuntevan tahon kanssa. Muista ainakin nämä: Kyberturvallisuuden voidaan katsoa edellyttävän vähintään seuraavia toimenpiteitä: • turvalliset ja salatut etäyhteydet • turvalliset käyttäjätunnukset ja salasanat • eri tunnukset ja salasanat eri palveluille • laitteet eivät näy avoimesti internetissä • ajantasainen dokumentointi • huoltoja ylläpito-ohjeiden käyttö ja säilytys • varmista järjestelmien tietoturva säännöllisesti asiantuntijan avulla • tiedota ja ohjeista asukkaita tietoturvaan liittyvistä asioista . ANNIKA LUHTANEN on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija. Asukkaiden laitteet on aina pidettävä erillään taloyhtiön verkosta. Mahdollisuudet ovat rajattomat. Viestinnän merkitys korostuu Kyberasioista ja taloyhtiön tietoturvasta tiedottaminen osakkaille ja asukkaille OSAKE 49. Kyberturvallisen rakennuksen käyttö on aktiivista toimintaa, jossa ylläpitoa ja päivitystä hoidetaan tarvittaessa ammattilaisten tuella. Tärkeintä kyberturvallisuuden kannalta lienee kuitenkin se, että rakennuksen perustoiminnot, kuten lämmitys, sähkönja vedenjakelu toimivat myös mahdollisen kyberuhan sattuessa manuaalisesti. Taloyhtiön tietoturva-aukot ovat saatavissa helposti tietoon ammattilaisten avulla. Mitä taloyhtiö voi tehdä parantaakseen kyberturvallisuutta. Murrettuja järjestelmiä voi käyttää väärin joko itse tai luovuttamalla tiedot eteenpäin. TALOYHTIÖN KYBERUHAT JA VASTUUNKANTAJAT palomuurilla siten, että järjestelmään ei ole pääsyä muista kuin sallituista IP-osoitteista. niiden laitteet oli kytketty internetiin suojaamattomana ja kyberuhka konkretisoitui. Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että kiinteistön automaatioverkon suunnittelu hoidetaan asianmukaisesti ja verkko suojataan on ensiarvoisen tärkeää, sillä taloyhtiön tietoturvasta huolehtiminen ei ole ainoastaan hallituksen ja isännöitsijän asia. Digitaalinen turvallisuus ei ole pelkkää tekniikkaa vaan ennen kaikkea aktiivista tietojen päivittämistä ja huolehtimista siitä, että ymmärretään, mistä kyberturvallisuudessa on kyse ja miksi varautuminen siihen liittyviin turvallisuusuhkiin on tärkeää. Rikollisten käytettävissä on valmiita automatisoituja työkaluja ja muita ohjelmia, joilla järjestelmiin on mahdollista murtautua. Taloyhtiön tietoturvaan ja rakennusautomaation suojaukseen liittyvät asiat on myös syytä ottaa yhtiössä esille säännöllisin väliajoin esimerkiksi taloyhtiön vuosikokouksissa. Tällainen laite voi tarjota esimerkiksi pääsyn rakennuksen automaatiojärjestelmään tai sisäverkkoon. Automaatiojärjestelmistä saatavan tiedon avulla rikollisen on mahdollista esimerkiksi ajoittaa asuntomurto ajankohtaan, jolloin kukaan ei ole kotona. Suojaamaton laite internetissä on houkutteleva kohde väärinkäyttäjille. Todennäköisempää kuitenkin edelleen on, että ammattirikollisten sijaan taloyhtiön verkko kiinnostaa enemmän yksittäisiä ilkivallan harjoittajia. Myös taloyhtiön asukkaiden tulee sisäistää vastuunsa ja huomioida turvallisuus omien laitteiden ja järjestelmien käytössä. Hakkerit ovat kuitenkin taitavia löytämään laitteita, joiden tietoturva on puutteellista, ja nämä hyökkäykset voivat saada merkittävää vahinkoa aikaan. Jotta digitekniikan hyödyistä saadaan taloyhtiössä kaikki hyöty irti turvallisesti, tulee varmistaa, että laitteet toimivat oikein, niitä huolletaan jatkuvasti, niiden ylläpidosta vastataan ja niitä käytetään asianmukaisesti. Suojaamattomat laitteet houkuttelevat väärinkäyttäjiä Ensimmäinen ohje taloyhtiöille siis on, että internetiin ei missään tapauksessa tule liittää mitään taloyhtiön laitteita ilman kunnollista suojausta, sillä laitteita voidaan väärinkäyttää sijainnista tai kohteesta riippumatta
Seuraamukset luvattomasta muutostyöstä taloyhtiössä voivat olla: Yhtiön vaatimus ennallistaa eli palauttaa tilanne muutostyötä edeltäneeksi. Mikäli yhtiössä ei ole tehty asbestitutkimusta, sekin on hyvä kirjata isännöitsijäntodistukseen. Lähtökohtaisesti osakas voi hakea muutostyölle luvan jälkikäteen. Kiinteistönomistaja tai -haltija vastaa kiinteistönsä hulevesien hallinnasta, ja kiinteistönomistajan vastuu hulevesistä on jatkuvaa. Joka tapauksessa osakkaan tulee antaa yhtiölle riittävät selvitykset siitä, miten muutostyö on tehty. Osakas kuitenkin aloitti työt ilman hallituksen lupaa muutostyölle. Jos siis hulevedet kertyvät kaupungin omistuksessa olevalta tontilta, kaupunki on tontin omistajana vastuussa kiinteistönsä hulevesien hallinnasta ja niiden aiheuttamasta vahingosta. Onko taloyhtiöllä mahdollisuus antaa osakkaalle mitään sanktiota, koska muutostyölupaa ei annettu osakkaalle. Osakas on tehnyt muutostyön ilman yhtiön lupaa eli vastoin AOYL:n säännöksiä riippumatta siitä, onko hän ennen töiden aloittamista saanut rakennusvalvonnan toimenpideluvan tai ei. Kiinteistönomistajan pitää aina huolehtia siitä, ettei hulevesistä aiheudu rakennuksille kosteusvauriovaaraa tai esimerkiksi pihalle vettymishaittaa. Jos osakkaan muutostyöstä ei aiheudu mitään haittaa tai vahinkoa, mitään varsinaisia sanktioluontoisia seuraamuksia ei luvattomalle muutostyölle ole. Vahingonkorvausvelvollisuus. Hallitus antoi osakkaalle valtakirjan luvan hakemiselle ja ehdon, että hallitus tarkastaa vielä luvan saatuaan osakkaan työn ja antaa kirjallisen luvan, jos lisähuomioita ei tule. Kenen vastuulla ovat hulevedet ja vahinko, joka aiheutuu, jos hulevesien oikeasta ohjautumisesta ei ole huolehdittu. Kenelle taloyhtiössä kuuluu asbestitutkimuksen tekeminen ja sen maksaminen. Näin siksi, että yhtiö on nimenomaisesti edellyttänyt erillisen kirjallisen muutostyöluvan hakemista sen jälkeen, kun viranomaislupa on saatu. Osakas laati taloyhtiölle remontistaan muutostyöilmoituksen, joka vaati rakennusvalvonnan toimenpideluvan. Mikäli yhtiö suorittaa remonttia, on kartoituksen suorittaminen ja maksaminen yhtiön vastuulla. Taloyhtiön rakennuksen läheisyydessä kaupungin omistamalla alueella hulevedet kertyvät kovalla sateella isoiksi lammikoiksi. On kuitenkin hyvä tiedostaa, että yhtiön tiedossa olevat asbestiriskit tulee kirjata isännöitsijäntodistukseen. Maankäyttöja rakennuslain mukaan hulevesirakenteiden ylläpitovastuu on niiden omistajalla. KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI ANNIKA LUHTANEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) L A K I J A S O P I M U S 50 OSAKE. Asbestikartoituksesta huolehtiminen ja maksuvelvollisuus osakasmuutostöiden yhteydessä on osakkaan vastuulla. Vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää, että luvattomasta muutostyöstä on aiheutunut taloudellista vahinkoa – pelkkä luvaton muutostyö itsessään ei siis muodosta vahingonkorvausperustetta. Jotta yhtiö voisi kieltäytyä luvan jälkikäteisestä myöntämisestä ja velvoittaa osakasta poistamaan muutostyön, muutostyöstä tulisi aiheutua yhtiölle tai toiselle osakkaalle kohtuutonta haittaa tai vahinkoa. Koska osakas on rikkonut asunto-osakeyhtiölakia tekemällä luvattoman muutostyön, hän voi olla velvollinen korvaamaan yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutuneen vahingon
Miten voi säästää energiakuluissa. TOUKOKUUTA Putkiremontin kipupisteet Suuri osa suomalaisten omaisuudesta on kiinni kodeissa, ja kiinteistöomaisuus on vaarassa. Lisäksi on yhä suurempi määrä kuntia ja kaupunkeja, jotka kärsivät muuttotappiosta. Voivatko taloyhtiöt tehdä jotain nopeuttaakseen. SUOMEN asuntomarkkinoilla menestyy tällä hetkellä muutama suuri kaupunki, joissa asuntojen hinnat nousevat ja asuntokauppa käy vilkkaana. Remontin aikana talossa ei useimmiten pysty OSAKE 2/2022 ILMESTYY 13. Mistä muutokset johtuvat ja miltä niiden kehitys näyttää tulevaisuudessa. Asuntojen myyntiajat ovat pitkiä, arvo on laskusuunnassa ja pankeista voi olla vaikea saada lainaa välttämättömiin peruskorjauksiin. Niissä asunto on turvallinen sijoitus, ja rahaa remontointiin on saatavissa pankeista. Markkinat toimivat kysynnän ja tarjonnan mukaan. PUTKIREMONTTI on kaikkien kiinteistösaneerauksien perikuva. Entä voidaanko joihinkin mahdollisiin ongelmakohtiin puuttua jo suunnitteluja kilpailuttamisvaiheessa. Sen lähestymistä odotetaan monissa taloyhtiöissä kauhulla ja usein sen aloittamista pitkitetään viimeiseen asti. Merkittävien kustannusten lisäksi asukkaita askarruttaa useiden viikkojen asumishaitta. Edessä ovat vaikeat ajat monille osakkaille ja taloyhtiöille. Kokosimme erilaisia keinoja vähentää taloyhtiön energiankulutusta – nopeista ja arkisista keinoista suurempiin ja perusteellisempiin remontteihin. SÄHKÖ, raakaöljy ja kaukolämpö ovat olleet viime aikoina erityisen kalliita. SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK asumaan tai vähintäänkin asumismukavuus on huomattavasti heikompi. Ennen pitkää korjaus on väistämättä edessä. Mikä avuksi muuttotappioalueiden taloyhtiöihin. Mitkä ovat putkiremonttien tavallisimmat kipupisteet. Onko asialle kuitenkin tehtävissä jotain – ja tehdäänkö kenties jo?. Se on nostanut energiakuluja myös monessa taloyhtiössä. Mitkä asiat aiheuttavat tavallisimmin viivästyksiä
• Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä