Osake 1/2023 - Lehtiluukku.fi

Haluatko ostaa tämän lehden?

Vaikuttaako lehti kiinnostavalta? Voit lukea koko lehden valitsemalla "Lisää ostoskoriin". Mukavia lukuhetkiä!

Olet esikatselutilassa. Lue koko lehti

T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 1 / 2 2 3 OP:n Heikki Peltola Käsillä ei ole kuplaa tai hintaromahdusta SKVL:n Jussi Mannerberg: Asunnonvaihtotarve ei ole kadonnut Pienikin puute palokatkoissa voi maksaa ihmishenkiä
50 Vastuullinen hallitus: Taloyhtiön varsinainen yhtiökokous vuoden tärkein (vai turhin) kokous. Siitä huolimatta useissa taloyhtiössä sen merkitystä ja hyötyjä ei välttämättä täysin ymmärretä. 14 Henkilökuva: Isännöitsijä Elmeri Koistinen – rohkeasti uutta päin Korkojen nousu ja inflaatio kiristävät lähes kaikissa yhtiöissä budjettia. PIX AB AY 18 44 OSAKE 1/2023 10 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. 24 Talous: Jaossa kymmenien miljoonien eurojen arvosta avustuksia – pidä kiirettä Tänä vuonna saattaa olla viimeinen mahdollisuus saada avustusta energiaremontteihin, sähköautojen latausinfran rakentamiseen ja matalalämpöiseen kaukolämpöön siirtymiseen. 18 Korjausrakentaminen: Taloyhtiöillä tiedossa erikoinen kevät Vaikka taloustilanne on epävarma, taloyhtiöillä lähitulevaisuus näyttää kohtuullisen vakaalta, arvioi Osuuspankin pk-yrityksistä vastaava johtaja Heikki Peltola. 42 Hoitokulut: Energiakustannukset huolestuttavassa nousussa Erityisesti Ukrainan sodan alkamisen jälkeen energiakustannukset ovat kohonneet merkittävästi. 36 Talous: Maksuvaikeuksista voi seurata konkurssi Jos asunto-osakeyhtiö joutuu maksuvaikeuksiin, se voi onnistua paikkaamaan taloutta esimerkiksi ylimääräisillä yhtiövastikkeilla – ja säästyä konkurssilta. 10 Asuntomarkkinat: Vuoden alun näkymät asuntomarkkinoilla Korona-ajan vauhti asuntomarkkinoilla näyttää hiipuneen, mutta ihmisten asunnonvaihtotarve ei ole kadonnut mihinkään ja tilanne on odottava. Taloyhtiön varsinaisen yhtiökokouksen tärkeydestä on kirjoitettu yhä uudelleen ja uudelleen. 59 Seuraavassa numerossa OSAKE 3. 44 Vastuullinen hallitus: Tuli seis, savu seis! Jos taloyhtiön palokatkot ovat kunnossa, ne antavat pelivaraa niin pelastuskuin evakuointityöllekin. 30 Energia ja ympäristö: Suuria säästöjä lämmitysjärjestelmän optimoinnilla Älyjärjestelmä optimoi lämpötilan huomioimalla kiinteistön ominaisuudet, jolloin säästöjä voi kertyä parikymmentä prosenttia. Tällä on myös kääntöpuolensa. 56 Laki ja sopimus: Energiaremontit taloyhtiöissä Yksi keino energiakulujen pienentämiselle on taloyhtiössä suoritettava energiaremontti. Omistajat miettivät vaikeina aikoina tarkemmin asuntojensa tilannetta
Vastuullisuus on myös kustannustehokasta.
040 5530 693 OSAKE 5. Ja tietenkin pitäisi laittaa vielä ajoissa muistutukset kokouksesta. Monessa taloyhtiössä vastikkeisiin on jouduttu tekemään merkittäviä, jopa useiden kymmenien prosenttien korotuksia. TALOYHTIÖN varsinainen yhtiökokous on taloyhtiön tärkein päätöksentekoelin. Rahoitukseen ei ole otettu korkosuojausta. Yllättäviin menojen kasvuun pitäisi siis osata varautua. Kaksi viikkoa on kuitenkin aivan liian lyhyt aika jo senkin takia, että osakkaat osaisivat varautua käsiteltäviin asioihin. Rahastojen verokohtelussa on nimittäin eroa. Ei niin, että ketään tarvitsisi syyttää, mutta asiaa on syytä miettiä. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja V uosi on käynnistynyt taloyhtiöidenkin kannalta monella tavalla hankaloituneessa tilanteessa. Varsinkin kun tulevissa yhtiökokouksissa asiat voivat hyvinkin nousta keskusteluun. Vaikeiden päätösten kevät PÄÄKIR JOITUS OSAKE 1/2023 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Avustajat Katja Alaja, Maria Markus, Emma Nikander, Tiina Saari Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Oikeastaan kaikki kustannukset ovat nousseet, niin energian, rahoituksen, kunnossapidon kuin remonttienkin. Remontteja on lykätty eteenpäin, vastikkeissa on menty minimillä ilman varautumista yllättäviin tapahtumiin ja niin edelleen. Käsittelemme muun muassa tätä ja taloyhtiön taloutta tarkemmin seuraavassa numerossa. Kutsut yhtiökokoukseen on lain mukaan toimitettava osakkaille viimeistään kaksi viikkoa ja aikaisintaan kaksi kuukautta ennen kokousta. Tämä ei ole kuitenkaan aina aivan ongelmatonta. Osakkaille tulisi niin ikään viestiä ajoissa mahdollisuudesta vaikuttaa kokouksen sisältöön eli tuoda kokoukseen asioita käsiteltäväksi ja tehdä jopa konkreettisia päätösehdotuksia. Mielellään kutsut tulisi lähettää ainakin kuukautta ennen ja käyttäen monikanavaisesti kirjettä, ilmoitustaulua sekä muita käytössä olevia sähköisiä kanavia. Hallituksen tulisikin miettiä, ovatko aikoinaan tehdyt tai tekemättä jääneet päätökset olleet oikeita. Harva haluaa maksaa ylimääräistä pääomavastiketta, ja ristiinvetoa saattaa syntyä myös taloyhtiössä asuvien ja sijoitusasuntoja omistavien kesken
. Jos yhtiökokous ei ota korkosuojausta käyttöönsä, osakkaalla on mahdollisuus siirtää taloyhtiölaina nimiinsä ja hakea siihen korkosuojausta. Kannustammekin rohkeasti olemaan yhteydessä omaan pankkiin, jotta voimme tarjota sopivat ratkaisut tässä taloustilanteessa, OP Uusimaan liiketoimintajohtaja Mikko Yli-Isotalo kannustaa. Se kuitenkin vaatii neuvotteluja pankin kanssa. A J A N KO H TA I S TA KORKOJEN nousu tekee taloyhtiölainojen korkosuojauksesta aiempaa ajankohtaisempaa. Taloyhtiölainan korkosuojauksesta päättää yhtiökokous, joten jos osakas kokee asian ajankohtaiseksi, se kannattaa pyytää otettavaksi yhtiökokouksen asialistalle. Pankin edustaja kannattaa pyytää silloin mukaan, jotta voi luontevasti kysyä korkosuojauksen yksityiskohdista. Kasvaneesta mielenkiinnosta huolimatta taloyhtiön hallitus tai yhtiökokous päättävät usein olla suojaamatta luottoja koronnousulta. Taloyhtiölainojen KORKOSUOJAUS ON HARVINAISTA KOONNUT JONI NIKKOLA SH U TT ER ST O CK 6 OSAKE. – Kiinnostus taloyhtiölainojen korkosuojaukseen on syksyn aikana kasvanut, mutta ei siinä määrin kuin olisi voinut odottaa. Henkilöasiakkaiden asuntolainoista puolestaan on korkosuojattu noin joka kolmas. OP Ryhmä kertoo, että sen myöntämistä taloyhtiölainoista on korkosuojattu ainoastaan seitsemän prosenttia. Henkilökohtaiseen lainaan pystyy hakemaan myös takaisinmaksuturvaa ja lainajoustoja kuten matalampia kuukausieriä
87 prosenttia koki, että suojat lisäävät suomalaisten turvallisuutta. Vastaava määrä vuonna 2019 oli 68 prosenttia. Esityksen yksityiskohdat tarkentuvat vielä, mutta se on tarkoitus antaa eduskunnalle niin pian kuin mahdollista. 95 prosenttia oli nykyisten väestönsuojien kunnossapitämisen kannalla, ja 81 prosenttia kannatti uusien suojien rakentamista. Tuen myöntäjä olisi Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARA. 11 prosentilla oli pelkona, että väestönsuojat lisäävät asumiskustannuksia. PIX AB AY OSAKE 7. Näin kohonneita lämmityskuluja olisi pienempi paine siirtää vastikkeisiin. 92 prosenttia vastaajista kertoi väestönsuojien olevan tarpeellisia Suomen Väestönsuojat koetaan ENTISTÄ TARPEELLISEMMIKSI väestön suojaamiseksi poikkeusoloista, kun vuonna 2019 näin vastasi 80 prosenttia. Väestönsuojien Rakentamisyhdistys ry VSR teetti joulukuussa 2002 Taloustutkimuksella tutkimuksen, jossa selvitettiin suomalaisten mielipiteitä väestönsuojista. Aivan kaikki eivät suhtautuneet väestönsuojien rakentamiseen positiivisesti, sillä viisi prosenttia kannatti sen lopettamista. LÄHES kaikki suomalaiset pitävät väestönsuojia tarpeellisina. Kyselyyn vastasi reilu 1 000 henkilöä. Kustannusarvio asunto-osakeyhtiöiden osalta on 14 miljoonasta 25 miljoonaan euroon. Hallitus kaavailee taloyhtiöille HELPOTUSTA SÄHKÖKULUIHIN SANNA Marinin hallituksen puolueet valmistelevat lakiehdotusta takautuvasti maksettavasta sähköhyvityksestä ja maksuajan pidentämisestä. . Esitysehdotuksessa on huomioitu myös ne asunto-osakeyhtiöt, joissa lämmitys perustuu sähköön ja joissa lämmitykseen käytettävän sähkön kustannukset ovat asunto-osakeyhtiön vastuulla. . Aiempaa harvempi jätti ottamatta kantaa väestönsuojeluasioihin verrattuna vuoden 2019 tutkimukseen
Homehtumisriskiä voi ehkäistä ulkoverhouksen takana olevalla avoimella tuuletusraolla, viistosadetta heikosti läpäisevällä julkisivupinnalla ja heikosti homehtuvilla materiaaleilla. jotta korjataan oikeita asioita oikea-aikaisesti. Nousevat lämpötilat ovat riski ASUKKAIDEN TERVEYDELLE A J A N KO H TA I S TA KOONNUT JONI NIKKOLA SH UT TE RS TO CK 8 OSAKE. Rakenteen kuivumismahdollisuus on tärkeintä. Vesistötulvat koskettavat alueellisesti etenkin omakoti ja paritaloja tunnetuilla tulvariskialueilla. Nykymääräysten mukainen rakentaminen muodostaa tutkimuksen mukaan vain pienen riskin homeenkasvulle myös tulevaisuuden ilmastossa. Tutkimuksen mukaan ulkoseinärakenteista valtaosa kestää muuttuvan ilmaston. . TAMPEREEN yliopisto, Terveyden ja hyvinvoinnin laitos, Aalto-yliopisto ja Itä-suomen yliopisto ovat laatineet valtioneuvostolle “Rakennusten kosteusvauriot ja ylilämpeneminen muuttuvassa ilmastossa” -tutkimuksen. Tätä varten kannattaa selvittää rakenteiden kunto järjestelmällisellä kuntotutkimuksella, johon kuuluu rakennuksen vaipan ilmanpitävyysmittaukset. Kun rakennuksessa tehdään tiivistäviä korjaustoimia, ilmanvaihtoja lämmitysjärjestelmä on syytä tasapainottaa. Laskennallista mallinnusta käytettiin myös, kun tarkasteltiin, miten ilmastonmuutos vaikuttaa rakennusten ylilämpenemiseen ja lämpöviihtyvyyteen. Siinä tarkasteltiin ulkoseinärakenteiden rakennusfysikaalista toimivuutta nykyisessä ja projisoidussa tulevaisuuden ilmastoskenaariossa. Tutkimuksessa suositellaan korjaamaan tunnistettujen kosteusvaurioiden kannalta riskialttiit rakenteet. Laskennalliset ja havaitut lämpötilat nousevat asunnoissa ja palvelutaloissa jo nykyisellään korkeiksi. Tässä nojattiin epidemologisiin ja vaikutusarvioinnin menetelmiin. Kun väestö ikääntyy ja lämpötilat nousevat, lämpötilojen terveyshaittojen ennustetaan lisääntyvän huomattavasti jo lähitulevaisuudessa, ellei asialle tehdä jotain. Tutkimukseen kuului myös rakennusten kosteusvaurioiden ja niihin liittyvien mikrobien yhteyden tarkastelua kahden systemaattisen katsauksen kautta sekä korkeiden kesäajan lämpötilojen vaikutusta terveyteen tällä hetkellä ja tulevaisuudessa. Sen sijaan kaupunkitulvien vaikutukset ovat vaikeammin ennakoitavissa, sillä siihen liittyy viemäriverkostojen kapasiteetti ja sadeveden mahdollisuus imeytyä maaperään. Vaikka passiivisilla auringonsuojilla ja tuuletusikkunoilla voidaan hillitä ylilämpenemistä, etenkin helleaikoina tarvitaan myös aktiivista jäähdytystä. Kun hulevesivesijärjestelmiä peruskorjataan, ne suositellaan mitoitettavaksi huomattavasti nykyistä suuremmille vesimäärille. Vesistöja kaupunkitulvien riskin arvioinnissa hyödynnettiin kirjallisuutta ja tietoa sateisuuden lisääntymisestä. Aktiiviseen jäähdytykseen tulee puolestaan kiinnittää erityistä huomiota taloissa, joissa on yli 65-vuotiaita ja kroonisista sairauksista kärsiviä
Toistaiseksi se on edennyt verkkaisesti, sillä vuodenvaihteessa vasta 11,9 prosenttia taloyhtiöistä oli tehnyt siirron. Osoitteenmuutos on helpointa tehdä osake-lehden verkkosivuilla (osake-lehti.fi). Vuonna 2019 ja sen jälkeen valmistuneet taloyhtiöt ovat automaattisesti mukana huoneistotietojärjestelmässä. . 24% OSAKE-LEHTI on mahdollista tilata taloyhtiön lukuun vain hallituksen puheenjohtajalle ja hallituksen jäsenille. Tietojen siirrosta huoneistojärjestelmään päättää taloyhtiön hallitus, mutta käytännössä siirto hoituu isännöinnin kautta. Jos siis hallituksen kokoonpano vaihtuu, niin muistathan ilmoittaa tästä myös meille. Voit toki myös pyytää uutta puheenjohtajaa ilmoittamaan uudet tiedot. Etelä-Savossa siirtoja oli tehty aktiivisimmin, sillä siellä 26 prosenttia taloyhtiöistä oli siirtänyt tietonsa. Osakeluetteloiden siirto EDELLEEN HIDASTA Nousevat lämpötilat ovat riski ASUKKAIDEN TERVEYDELLE PIX AB AY Säästä rahaa! Havaitse lämpövuoto ennen talven pakkasia. Lämpökuvaukset dronella Lentävä Lämpökamera Oy. Timo Närä 050 55 333 79 www.lentava.net Kiinteistöjen lämpökuvaukset alkaen 399€ + alv. Osake-lehti on toki mahdollista tilata myös omalla kustannuksella eli jos haluat jatkaa lehden tilausta, niin tee uusi tilaus samalla kun ilmoitat meille uuden puheenjohtajan (ja hallituksen jäsenten) tiedot. JOKAISEN ennen vuotta 2019 perustetun taloyhtiön tulisi siirtää osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään vielä tämän vuoden aikana. Hitaimmin siirto on edennyt Satakunnassa, jossa luku oli ainoastaan 5,6 prosenttia. OSOITTEENMUUTOKSET JA LISÄTILAUKSET OSAKE 9
Jussi Mannerberg. 10 OSAKE
A S U N T O M A R K K I N A K AT S A U S S uomen Kiinteistövälittäjät ry on julkaissut asuntomarkkinaennusteensa vuoden ensimmäiselle kvartaalille. Korona-ajan vauhti asuntomarkkinoilla näyttää hiipuneen, mutta ihmisten asunnonvaihtotarve ei ole kadonnut mihinkään ja tilanne on odottava. Ihmiset ovat kyllä miettineet asunnon hankintaa tai vaihtamista, mutta kaupat eivät ole välttämättä toteutuneet, toteaa SKVL ry:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg. Tämä pätee niin kerrostaloihin, rivitaloihin kuin pientaloihin. VUODEN ALUN NÄKYMÄT ASUNTOMARKKINOILLA TEKSTI MARIA MARKUS KUVAT SKVL RY OSAKE 11. Suuria asuntoja ei vain ole riittävästi tarjolla. – Vuodenvaihteesta lähtien on alkanut tulla raportteja, että ihmiset ovat liikkeellä. Ennusteen mukaan korona-ajan vauhti asuntomarkkinoilla näyttää hiipuneen. – Korona-aikaan isoissa asunnoissa nähtiin valtava kysyntä suhteessa tarjontaan. MANNERBERG kertoo, että heidän kyselyissään on näkynyt jo kauan, että suurin kiinnostus asuntomarkkinoilla kohdistuu tilaviin perheasuntoihin. Ostajat arvostavat koko ajan enemmän modernia tekniikkaa ja energiatehokkuutta. Mutta uusi käänne voi tulla nopeastikin. Kun pato murtuu, kysyntä voi paisua todella nopeasti. Varsinkin pääkaupunkiseutu hiljeni loppusyksystä voimakkaasti talouden epävarmuustekijöiden takia. Hänen mukaansa jo nyt näyttää siltä, että markkina on elpymässä. Ja jos sopivaa asuntoa ei löytynyt kasvukeskuksista, sitä oltiin valmiita hakemaan pitkänkin matkan päästä, hän sanoo. Kaikki kiinnosti, jos oli enemmän tilaa ja iso piha. Se johtuu ihan elämän perussyistä ja elämäntilanteen muutoksista. – Asunnonvaihtotarve ei ole kuitenkaan kadonnut mihinkään. – Puhe inflaatiosta sekä korkojen ja energian hintojen noususta on vaikuttanut ihmisten mieliin ja haitannut asuntomarkkinoita
Ja toisaalta kustannukset ovat nousseet, joten vuokratuotto on heikompi. . 12 OSAKE. MANNERBERGIN mukaan tilanne pienten asuntojen suhteen on nyt kuitenkin varsin mielenkiintoinen ja tarjoaa paljon mahdollisuuksia. Nyt sellaisen voi helposti ostaa omaksikin. – Etätyö on tullut sen verran vahvasti normaaliksi asiaksi, että monikaan ei pidä mahdottomana ajatusta muuttaa pois kaupungista tilavampaan asuntoon. Hänen mukaansa tulevina vuosina taloyhtiöillä on mahdollisuus erottua ja nostaa arvoaan hoitamalla taloa modernisti ja huolehtimalla, että rakennus on teknisesti hyvässä kunnossa. Asuntoja on valmistunut paljon, ja niinpä vapaita asuntoja on hyvin tarjolla. SKVL KARTOITTI viimeisimmässä jäsenkyselyssään myyjien ja ostajien motiiveja ja tilannetta. Siihen taas on vaikuttanut paitsi kiivas rakentaminen myös se, että korona-aikaan opiskelijat eivät olleet opiskelupaikkakunnilla ja myös lyhytvuokrauksen kysyntä on ollut vähäistä, sillä turisteja ei ole ollut eikä myöskään työn perässä liikkuvia. – Tarjonta on yksinkertaisesti niin suurta, että jos vuokra nousee, vuokralainen vaihtaa toiseen asuntoon. SUURIN hidastuminen asuntokaupassa on näkynyt viime kuukausina Mannerbergin mukaan lomaja sijoitusasuntojen kohdalla. Ja toisin päin: jos tekniikka ja energiatehokkuus ovat kunnossa, on se ehdoton myyntivaltti. Kymmeniä prosentteja ne eivät ole tippuneet, mutta selvä linjakorjaus on tapahtunut. – Suurilta ikäluokilta vapautuvat asunnot ovat pääasiassa vanhempaa asuntokantaa. Selvästi nousi esille, että monet myyjät eivät vielä olleet valmiita neuvottelemaan asuntojen hinnoista alaspäin. Sijoitusasuntokauppa on hyytynyt etenkin siitä syystä, että pienten asuntojen kysyntä on ollut matala ja tarjonta kova. – Hinnat eivät ole enää vuoden 2021 tasolla. MYÖS kerrostaloasunnoissa kiinnitetään Mannerbergin mukaan entistä enemmän huomiota energiatehokkuuteen ja teknisiin ratkaisuihin. Lisäksi selvisi, että asuntonäytöillä kyllä käydään, mutta tarjousten tekeminen on ostajille pitkän harkinnan takana. Nyt tilanne on kuitenkin palautunut lähes samalle tasolle kuin ennen koronaa, sillä ihmiset ovat palanneet työpaikoilleen ja opintojensa pariin. Monien ostajien haaveet ovat kaatuneet pankkien evätessä lainapäätöksiä. – Voisi jopa puhua vuokralaisen markkinoista, Mannerberg toteaa. Ostajat taas kaipaavat uusia asuntoja. Kun ihmisten ostovoima uhkaa heikentyä, mihinkään ylimääräiseen ei haluta sijoittaa, hän toteaa. Jos joitakin vuosia sitten keskustayksiöön oli jonossa kymmeniä ihmisiä, nyt vuokralaisella on vara valita ja jopa neuvotella vuokrista. – Loppupeleissä väliraha on se, joka näkyy sekä ostajan että myyjän kukkarossa, ja se ei välttämättä ole muuttunut kovin paljon. Omakotitalojen kohdalla korostuu Mannerbergin mukaan kiinnostus uusiin ja moderneihin taloihin, joissa on uutta tekniikkaa ja hyvä energiatehokkuus. – Kaikki miettivät nyt, miten taloyhtiöt tulevat toimimaan esimerkiksi vastikkeiden kanssa. – Jos remontit ovat tekemättä, ilman muuta se vaikuttaa asuntojen arvoon heikentävästi. – Myös sellainen asuntokauppa, jossa vaihdetaan asuntoa vain niin sanotusti huvikseen tai elämänlaadun parantamiseksi, hiljeni. Toisaalta pienten asuntojen tarjonta on lisääntynyt huomattavasti parin vuoden aikana. KYSYNTÄ vuokramarkkinoilla laski voimakkaasti korona-aikaan erityisesti pienissä asunnoissa. 2000-luvulla tehty omakotitalo tai rivitaloasunto käyvät kaupaksi melkein missä vain Suomessa. Mannerberg neuvoo, että myyjien kannattaa nyt kuunnella järkeviä tarjouksia ostajilta ja neuvotella rakentavasti. – Tässä on tullut melko suuri muutos muutaman vuoden takaiseen nähden. Etenkin sellaisia on hänen mukaansa tarjolla vähän suhteessa kysyntään. Tiedonjano on korkea ja ostajat ovat valistuneita, hän toteaa ja neuvoo taloyhtiöitä viestimään suunnitelmistaan selkeästi. Tämä on johtanut Mannerbergin mielestä siihen, että jos asunto on huonokuntoinen tai huonojen liikenneyhteyksien päässä, alhainenkaan vuokra ei välttämättä riitä houkuttamaan vuokralaista. Energiakulujen vaikutus näkyy SKVL:n kyselyn mukaan jonkin verran myyjien motiiveissa myydä, mutta korkokulujen ei nähdä vaikuttavan myynnin tarpeeseen. Vaikka kysyntä on tasaantunut koronavuosista ja olemme palanneet takaisin normaalimpaan asuntomarkkinaan, tilavat asunnot kiinnostavat edelleen, ja myös kasvukeskusten ulkopuolella. Hinnatkin ovat tulleet jonkin verran alaspäin, ja se koskee kaiken kokoisia asuntoja. – Ukrainan sodan aiheuttama shokki ja seuraukset vaikuttivat ensimmäisenä loma-asuntokauppaan. Hinnat ovat tulleet keskimäärin joitakin prosentteja alaspäin myös vuoden 2022 lopputasoon nähden. Ja jos taannoin oli kovastikin suosittua hankkia jokunen vuokra-asunto eläkepäiviä turvaamaan, nyt tilanne on muuttunut Mannerbergin mukaan haastavammaksi, sillä vuokria ei ole päässyt nostamaan lainkaan. – Pari kolme vuotta sitten yksiön saaminen oli hankalaa, kun sijoittajat veivät ne käsistä ja hinta nousi. – Ostajat ovat äärimmäisen kiinnostuneita siitä, mitä taloyhtiössä on tehty ja millaisia suunnitelmia sillä on tulevaisuuden suhteen
Parempi kysyntä . Vähäinen kysyntä . 100 75 50 25 -25 -50 -75 -100 KYSYNTÄ: KOKO SUOMI . Noussut selvästi 20 20 m aa lis ku u 20 20 hu ht ik uu 20 20 to uk ok uu 20 20 jo ul uk uu 20 20 ke sä ku u 20 21 sy ys ku u 20 21 jo ul uk uu 20 22 he lm ik uu 20 22 m aa lis ku u 20 22 ke sä ku u 20 22 sy ys ku u 20 22 jo ul uk uu A S U N T O M A R K K I N A K AT S A U S OSAKE 13. Noussut hieman . Kova kysyntä Pi en et 12 h ke rro st al o Pe rh ea su nn ot 35 h ke rro st al o Ri vi ta lo as un no t Lo m aas un no t O m ak ot ito nt it Va pa aaj an as un to to nt it O m ak ot ita lo t 20 00 O m ak ot ita lo t 19 80 -1 99 9 O m ak ot ita lo t 19 50 -1 97 9 HALUKKUUS MYYDÄ 100 75 50 25 -25 -50 -75 -100 . Laskenut selvästi . Laskenut hiukan . Ei kysyntää
Korkojen nousu ja inflaatio kiristävät lähes kaikissa yhtiöissä budjettia. – Isännöitsijä on tärkeässä roolissa ohjaamassa siihen, että esimerkiksi taloyhtiöt kulkevat vihreän siirtymän mukana kohti edullisempaa, ekologisempaa ja taloudellisempaa ympäristöä. H E N K I LÖ K U VA K iinteistötahkola Jyväskylän isännöitsijä ja tiiminvetäjä Elmeri Koistinen on ollut isännöintialalla reilun kaksi vuotta. Hän näkee isännöinnin olevan myös tärkeässä roolissa luotsaamassa asunto-osakeyhtiöitä tulevaisuuden haasteisiin. Lisäksi TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT KIINTEISTÖTAHKOLA Elmeri Koistinen ROHKEASTI UUTTA PÄIN 14 OSAKE. Työtä ohjaaviksi arvoikseen Koistinen nostaa ahkeruuden ja rehellisyyden. Omistajat miettivät vaikeina aikoina tarkemmin asuntojensa tilannetta. Koistisella oli ennestään kirjanpitäjän koulutus, ja hän oli aikaisemmin Helsingissä töissä rakennusalalla. Tällä on myös kääntöpuolensa. hän on opiskellut Kuopiossa rakennusarkkitehdin opintoja, joita on tarkoitus jossain vaiheessa edistää töiden ohella. Isännöitsijän työ oli siinä mielessä hyvä yhdistelmä. Taloyhtiöt elävät pitkästä aikaa taloudellisesti epävarmempia aikoja. Koistinen päätyi alalle mietittyään missä ammatissa pystyisi yhdistämään kiinteistöosaamisen sekä talousja hallinto-osaamisen. Kiinteistöt ovat kiinnostaneet häntä aina
OSAKE 15
16 OSAKE
Vaikka tälle vuodelle ounastellaan inflaation hiipumista, ollaan kuitenkin korkeammalla tasolla kuin viime vuosina on totuttu. Koistisen mukaan omien yhtiöiden tilannetta tulee seurattua töiden lisäksi jonkin verran vapaa-aikanakin. Toisaalta korot olivat olleetkin pitkään alhaisia. – Ylipäätään nyt kun inflaatio on kova, kaikki kustannukset nousevat. Koistinen toivoo, että taloyhtiöissä pyrittäisiin yhteistyöhön eikä riideltäisi turhaan tai periaatesyistä asioista. Ne voivat usein aiheuttaa vastustusta, mikä pitkittää korjausvelan hoitamista. – Uskalletaan kokeilla uutta. Luovutaan esimerkiksi siitä öljylämmityksestä ja siirrytään maalämpöön. – Eniten osakkaita koskettaa korkojen nousu, energiahintojen nousu ja ylipäätään vastikkeiden nousu. Esimerkkinä Koistinen mainitsee riitaisat haltuunotot. Kaiken kaikkiaan Koistinen on kuitenkin optimistinen taloyhtiöiden tilanteesta. Mieluisimpana työssään Koistinen kokee, kun saa positiivista palautetta urakan tai muun asian onnistuneen hoitamisen yhteydessä. Harva yhtiö varmaan pystyy enää laskemaan tämän vuoden yhtiökokouksessa hoitovastiketta. Työarkeen kuuluu kuitenkin myös ikävämpiä piirteitä. – Keskustelemalla ne aina hoituneet, mutta ovat ne silti inhottavia inhottavia tapauksia, esimerkiksi jos ihminen ei pysty suoriutumaan vastikkeistaan ja hän on kovasti yrittänyt, mutta yhtiölle ei jää muuta vaihtoehtoa kuin ottaa tila haltuun. Suurten projektien vetämisen lisäksi positiivista palautetta saattaa saada myös arkisemmasta ongelmanratkaisusta, esimerkiksi häirikköasukastapauksen onnistuneesta hoitamisesta. Toisaalta se on ollut vain ajan kysymys, että milloin se tapahtuu. Osaltaan korkojen nousu ja epävarmemmat talousnäkymät ovat saaneet asunnon omistajat terästäytymään ja miettimään enemmän asuntojen tilannetta. – Ne varmaan lämmittävät kaikista eniten mieltä. – Tehtäisiin rationaalisia päätöksiä ja ne tehtäisiin tehokkaasti, ettei jäädä niihin jumittamaan vaan ollaan avoimia myös uudistamaan taloyhtiömaailmaa, eikä välttämättä mennä sillä, mitä on vaikka 1990-luvulla tai 2000-luvun alussa. – Kustannuspaineita on varmasti. Kolikolla on kääntöpuolensa. VASTIKKEIDEN suuruus kiinnostaa taloyhtiöissä toki aina, mutta viime aikoina inflaatio, nousseet korot ja kaiken kaikkiaan kasvavat kustannukset tehneet taloudenpidosta yhä polttavamman kysymyksen. . Ne kasvavat koko ajan, mutta yhtiöillä, joilla on ollut esimerkiksi maksuvaikeuksia jo ennen korkojen nousuja ja muuta, heillä voi olla rankat ajat. Maksuvaikeuksia voi tulla, ja on tullutkin, joillekin yhtiöille. Oli selvää, että ne tulevat jossain vaiheessa nousemaan. VUOSIKOKOUKSET ovat jälleen ajankohtaisia. Monissa yhtiöissä käsitellään tänäkin vuonna suuria peruskorjauksia. Monissa yhtiöissä puhuttavat nyt energia-asiat. Kun Euroopan keskuspankin ohjauskorot ensimmäisen kerran painuivat miinukselle vuonna 2016, sitä pidettiin poikkeuksellisena. Niidenkin osalta Koistinen toivoo avointa ja rohkeaa mieltä. – Ihmisiä kiinnostaa tällä hetkellä omista taloyhtiöistä ja asunnoista huolehtiminen enemmän kuin kertaakaan aikaisemmin urallani. ”Ihmisiä kiinnostaa tällä hetkellä omista taloyhtiöistä ja asunnoista huolehtiminen enemmän kuin kertaakaan aikaisemmin urallani.” OSAKE 17. ISÄNNÖITSIJÄN tehtäviin kuuluu monella tavoin taloyhtiön arjen pyörittäminen. Ei pelätä niitä uusia systeemejä, mitä tulee. Erityisen tärkeiksi ne nousivat Ukrainan sodan ja kallistuneiden polttoainehintojen myötä, mutta siirtymä fossiilisista polttoaineista uusiutuviin on ollut meneillään jo pitkään. Ja tunne siitä, että on saanut esimerkiksi jotain isoa konkreettista aikaan. Rahahanat esimerkiksi remontteihin ovat aiempaa tiukemmalla, ja talouden myllerrykset vaikuttavat myös osakkaiden eli taloyhtiön omistajien arkeen. Tilastokeskuksen kuluttajahintaindeksin mukaan inflaatio oli joulukuussa 2022 euroalueella 9,1 prosenttia ja vuonna 2022 keskimäärin 7,1 prosenttia
KORJAUSRAKENTAMINEN TALOYHTIÖILLÄ TIEDOSSA ERIKOINEN KEVÄT 18 OSAKE
TALOYHTIÖILLÄ TIEDOSSA ERIKOINEN KEVÄT Vaikka taloustilanne on epävarma, taloyhtiöillä lähi tulevaisuus näyttää kohtuullisen vakaalta, arvioi Osuus pankin pk-yrityksistä vastaava johtaja Heikki Peltola. K asvaneet elinkustannukset ja hurja energian hinnannousu ovat vaikuttaneet myös taloyhtiöiden osakkeenomistajien kukkaroihin. Mutta miltä taloyhtiömaailman lähitulevaisuus näyttää. Vielä viime syksynä lainoja nostettiin paljon – nehän olivat viime kevään yhtiökokouksten päätöksiä. Korot nousevat, ja talousnäkymät ovat monilta osin epävarmat. TEKSTI EMMA NIKANDER OSAKE 19
Osakkaan kannalta tärkeintä onkin käyttää mahdollisuutensa vaikuttaa asioihin. On selvää, että nykyisessä taloustilanteessa osakkaiden oma budjetti on kireällä yleisen kustannustason nousun takia, ja siksi osa osakkaista suhtautuu todennäköisesti kriittisesti myös taloyhtiön korjaussuunnitelmiin. Edessä on erikoinen kevät, ja tämän kevään yhtiökokouksiin valmistaudutaan ehkä tavallista huolellisemmin, arvioi Osuuspankin pk-yrityksistä vastaava johtaja Heikki Peltola. Nyt tulevassa yhtiökokouksessa osakkailla voi olla aikaisempaa enemmän erilaisia intressejä. Siksi ennustan jännittävää kokouskierrosta. Joitakin korjauksia tarvitaan teknisen tason ylläpitoon, osa korjausehdotuksista on asumisviihtyvyyttä parantavaa, ehkä jopa kiinteistön arvoa korottavaa nykyaikaistamista. Peruskorjauksia tehdään noin 10 miljardilla eurolla vuodessa. Lisäksi listalla saattaa olla muita ehdotuksia, joita olisi kiva saada tehtyä. Joskus nämä toiveet ovat jonkin verran ristiriidassa. – Mitä tiukemmasta taloudesta on kyse, sitä suuremman mittakaavan kokouksissa päätettävät asiat saavat. Yhtiöissä tingitään todennäköisesti niistä ja asumisviihtyvyyteen liittyvistä projekteista. – Kaikissa yhtiöissä on osakkaita, jotka haluavat asua mahdollisimman halvalla, ja niitä, jotka haluavat pitkäjänteistä asumisen turvallisuutta ja vakautta. PELTOLAN mukaan olennaista on, että osakkaat tietävät, mitkä korjaukset omassa yhtiössä ovat välttämättömiä, mitkä taas eivät. – Pankkikin kuitenkin toivoo, että osakkailla riittäisi kiinnostus ja innostus kulumisen ja vikojen korjaamiseen ja ennakointiin. Sitä kautta ei pelkästään säästetä rahaa vaan tehdään tulevaisuutta, Peltola sanoo. Kokouksiin ja päätöksentekoon osallistumalla voi vaikuttaa omaan talouteen. Kevään yhtiökokouksessa on syytä käydä kuuntelemassa, millaisia suunnitelmia yhtiöllä on. Summa ei ole pienenemään päin, sanoo Pel20 OSAKE
Pankki voi tällöin luottaa siihen, että asiakkaalta tuleva informaatio on ajantasaista ja esimerkiksi tilinpäätökset tulevat ajallaan. Eniten siitä kärsii osakas ja asukas. – Viime kädessä jokainen osakas on kiinnostunut siitä, että jos tarve tulee, osakkeesta pääsee mielekkäällä hinnalla eroon. Uudisrakentaminen taas näyttää kutistuvan hyvin pieneen ensi vuonna. Se tarkoittaa, että kun yhtiökokouksessa pyydetään lupaa lainanhakuun, keskusteluja on jo pankin kanssa käyty. – Koetamme kannustaa isännöitsijää ja hallitusta konkretisoimaan lainan asumiskustannuksiin: mitä se tarkoittaa vastikkeessa euroina. Siksi näkymät markkinasta kuulostavat uskottavilta, Peltola arvioi. Siellä on väistämättä ensimmäiset peruskorjaukset käynnissä. Peltolan mukaan asunto-osakeyhtiöt ovat harvoin luottoriski pankeille, mutta huono hallinto voi aiheuttaa monenlaista hankausta. – Kuluminen ja ikääntyminen on pakko hoitaa. Toisaalta tärkeää on käydä osakkaille läpi myös se, mitä tulevan remontin avulla voi säästää. Heikki Peltola. OSAKE 21. Tärkeää on myös, että pankin juttusille mennään hyvissä ajoin. Taloyhtiölainakantoihin ennustetaan viiden prosentin kasvua koko Suomessa, ja suuremmissa kaupungeissa kasvu voi olla nopeampaakin. – Jos hallinto on kunnossa, yleensä lainan edellytykset ovat olemassa, hän sanoo. Näin osakkaat voivat ymmärtää, millaisilla ehdoilla lainaa voi saada. ISÄNNÖINNIN ja hallinnon ammattimaisuus on tärkeä asia paitsi osakkaalle myös pankille. Ehkä korjaukset säästävät tulevia hoitovastikkeita tai nostavat yhtiön markkina-arvoa. Kerrostalokantamme on 1970-luvulla rakennettua, joten siellä on viimeistään ensimmäinen peruskorjauskierros menossa, monissa jo toinen. Rivitalokantamme taas on 1980–1990 -luvuilta. tola, sillä korjaustarve tulee puhtaasti asuntokannan iästä, rakenteesta ja käytön myötä aiheutuvasta kulumisesta
Pieni yhtiö harvoin hajautuu tehokkaasti: esimerkiksi viidellä osakkaalla on jokaisella noin 20 prosenttia osakkeista. Lainanhakutilanteessa pankkeja kiinnostaa myös se, milloin asuntoosakeyhtiö on siirtynyt huoneistotietojärjestelmään. – Yli 80 prosentilla taloyhtiöistä tämä on vielä tekemättä. Jokainen yhtiö on velvoitettu tekemään sen tämän vuoden loppuun mennessä, ja osakkailla on siihen 10 vuotta aikaa. Sen hoitaminen kuntoon on myös hyvän hallinnon signaali, Peltola sanoo. Tyypillisesti kyse on esimerkiksi maalämpöön vaihtamisesta. Niihin voi saada helpommin erilaisia järjestelyjä. – Se keskustelu on meidän silmissämme jatkunut kolmisen vuotta, sanoo Peltola. Useilla asunto-osakeyhtiöllä on ollut kohtuullisen hintainen sähkösopimus esimerkiksi Kiinteistöliiton tai vastaavan toimijan kautta, mutta moni öljylämpöön turvannut yhtiö on joutunut pohtimaan lämmitysmuotonsa tulevaisuutta. Lisäksi taloyhtiölainat ovat yleensä tasalyhennyslainoja, joissa maksetaan aina sama lyhennys ja korko päälle. MYÖS hajautunut omistus on tärkeä etu lainansaantia ajatellen. Mutta jos keskittyneen omistuksen yhtiössä yksikin osakkeenomistaja on maksukyvytön, se voi olla yhtiölle kohtalokasta. Jousto on erityisen tärkeää yksittäisten ihmisten taloudessa, ja pyrimme näin myös suojelemaan osakkeenomistajia. – Silloin voi suunnitella omaa taloutta pidemmälle. Viime kädessä osakkaat vastaavat yhtiön velasta, ja jos omistus on hajautunut, yhden tai kahden osakkaan maksujen rästiytyminen ei vaikuta yhtiöön. 22 OSAKE. Voiko energiatehokkuutta lisätä, entä onko jokin peruskorjaus sellainen, joka muun ohessa tekee asumisesta edullisempaa. Kotitalouksien lainat taas ovat tyypillisesti tasaeräisiä, joissa koron nousu ei muuta kuukausierää vaan vaikuttaa laina-aikaan. – Tällaisen yhtiön kanssa käymme aina sen keskustelun, että olisiko kuitenkin järkevämpää kattaa taloyhtiön rahoitustarve omistajien henkilökohtaisilla lainoilla, sanoo Peltola. Toisaalta myös kaukolämmön hinta saattaa seuraavina vuosina nousta, vaikka nyt nousu onkin ollut maltillista. OSA yhtiöistä keskustelee parhaillaan yhtäältä ympäristösyiden, toisaalta energiakriisin seurauksena energiaremonteista
. – Lähitulevaisuuden näen edelleenkin tasapainoisena, koska meillä ei ole käsillä kuplaa tai hintaromahdusta. Se on asia, joka tekee alueista keskenään erilaisia. Se on hyvin vähän, sillä asiakkaana taloyhtiöitä on kymmeniätuhansia, sanoo Peltola. ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN maksukyky on edelleen hyvällä tasolla. Inflaatio ehti ensin, palkat nousevat myöhemmin. OSAKE 23. OSUUSPANKILLA odotetaan kuitenkin edelleen keskimääräistä lainakannan kasvua, joka kuvaa, että peruskorjaukset tehdään, kunnossapidosta halutaan huolehtia ja energiatehokkuutta parantaa, sanoo Peltola. – Esimerkiksi maalaus tai energiatehokkaan valaistuksen asentaminen harvoin tarvitsee pitkäaikaista rahoitusta. Suomessa väki vanhenee ja keskittyy kaupunkeihin. – Vastikerästit ja maksuongelmat, jotka johtaisivat asuntoyhtiön maksuvaikeuksiin, ovat äärimmäisen harvinaisia. Mitä pitkävaikutteisempi remontti taloyhtiöön on suunnitteilla, sen pidempi laina-aika on luvassa, sanoo Peltola. Pikafiksaukseen laina-aikaa ei yleensä venytetä tarpeettomasti, kun taas putkiremontti on sekä vaikutuksiltaan että laina-ajaltaan pidempi. – Tämä nähdään ihan muuttotilastoista. – 10 prosentin nousu, jota palkat eivät vielä ole seuranneet, näkyy pankille myös niin, että henkilöasiakkaiden talletukset eivät kasva, vaan niitä varmaan jonkin verran myös puretaan kulutukseen. Se pitää asuntojen hintaa yllä tietyillä alueilla ja madaltaa niitä toisilla. – Osakkaana kysyisin yhtiökokouksessa, mikä raha tarvitaan tekniseen korjaamiseen, mikä raha halutaan asumisviihtyvyyteen, ja onko energiatehokkuuden parantaminen asumiskustannusten osalta oleellista. Korkotaso ei ole se tekijä, joka lainojen kysyntää nyt mahdollisesti leikkaa. Enemmän vaikuttavat osakkaiden toisistaan erilaiset intressit ja inflaation aiheuttama kuorma elinkustannuksiin. Taloyhtiöt ovat pyytäneet koko Osuuspankin kaikista toimipisteestä tyypillisesti 3–4 maksujoustoa viikossa. Elinkustannusten paineesta huolimatta osakkaat hoitavat asumisen velvollisuudet ja henkilökohtaiset asuntolainat hyvin tunnollisesti
24 OSAKE. Ara avustaa energiatehokkuutta parantavia korjaushankkeita lähes 99 miljoonalla eurolla. Syksystä alkaen on voinut hakea avustusta kustannuksiin, jotka syntyvät kaukolämpölaitteistojen poistamisesta ja korvaamisesta laitteistoilla, joiden kaukolämmön tuloveden lämpötila on enintään 90 celsiusastetta. Energia-avustuksen lisäksi on mahdollista saada avustusta matalalämpöiseen kaukolämpöön siirtymiseen. TA LO U S JAOSSA KYMMENIEN MILJOONIEN EUROJEN ARVOSTA AVUSTUKSIA – PIDÄ KIIRETTÄ Tänä vuonna saattaa olla viimeinen mahdollisuus saada avustusta energia remontteihin, sähköautojen latausinfran rakentamiseen ja matalalämpöiseen kaukolämpöön siirtymiseen. TEKSTI TIINA SAARI KUVAT SHUTTERSTOCK T aloyhtiöille on nyt tarjolla rutkasti avustuksia Asumisen rahoitusja kehittämiskeskukselta Aralta
OSAKE 25
TÄLLE vuodelle avustusvaltuutta sähköautojen latausinfraan on yhdeksän miljoonaa euroa. TALOYHTIÖT ovat innostuneet tekemään energiaremontteja, ja monet kuukauden käsittelyaika. – Energiakriisi on tuonut meille aikamoisen hakemustulvan. Niistä suurin osa on energia-avustushakemuksia. Viime vuonna valtuus loppui kesken, ja loppuvuodelta siirtyi 880 hakemusta käsiteltäväksi tälle vuodelle. Energia-avustushakemuksissa ja matalalämpöiseen kaukolämpöön siirtymisen hakemuksissa on noin 5–6 26 OSAKE. Toiseksi eniten hakemuksia on sähköautojen latausinfran rakentamiseen. Sähköautojen latausinfran avustushakemuksissa puolestaan on peräti 7–8 kuukauden jono. Energiatehokkuutta parantaviin remontteihin kannattaa kuitenkin hakea avustusta mahdollisimman ajoissa, sanoo ryhmäpäällikkö Sami Turunen Arasta. Avustushakemuksia on saapunut Araan niin paljon, että käsittelyajat ovat ruuhkautuneet. – Avustusvaltuus on tänä vuonna ennätyssuuri. Ruuhka on jatkunut jo melko pitkään, mutta Turusen mukaan Ara on nyt saanut hakemusten käsittelyyn lisäresursseja. Tällä hetkellä meillä on 2 700 hakemusta käsittelyssä. Energia-avustuksen taloyhtiö voi saada monenlaisiin asuinrakennusten energiatehokkuutta parantaviin korjauksiin ja toimiin – kunhan energiatehokkuus paranee riittävästi. Ara käsitteli sähköausuunnittelevat myös sähköautojen latausinfran rakentamista lähivuosien aikana
Tulevien laitteiden pitää olla soveltuvia matalalämpöiseen kaukolämpöön. – Aran arvio on, että valtuus ei tule riittämään koko vuodelle: tarve on todennäköisesti yli kaksinkertainen, 20 miljoonan euron luokkaa. Avustus matalalämpöiseen kaukolämpöön siirtymiseen Ara voi myöntää avustusta asuinrakennusten matalalämpötilaisten kaukolämpölaitteistojen vaihtamiseen sekä lämmitysjärjestelmän säätöön ja tasapainotukseen. Maksatusta haettaessa energiatodistuksella todennetaan, että rakennuksen energiatehokkuus on parantunut riittävästi. Ehtona on, että korjaushanke parantaa koko rakennuksen energiatehokkuutta vähintään 20 tai 30 prosenttia enemmän kuin korjaamista koskevat säädökset yleensä edellyttäisivät rakennusluokasta riippuen. Avustushakemus on jätettävä ennen kuin latausinfra on rakennettu ja hyväksytysti vastaanotettu. Taloyhtiöiden kannattaa hakea avustusta pian, jos sähköautojen latauspisteet ovat suunnitteilla, Turunen sanoo. Edellytyksenä on, että yhteisö rakentaa valmiuden vähintään viidelle latauspisteelle. Latausvalmistuskohtainen avustuksen yläraja on 1 400 euroa (kustannukset enintään 4 000 euroa). Avustusta voi saada kaikenikäisiin rakennuksiin. Suuruus on 35 prosenttia toteutuneista kustannuksista, enintään 90 000 euroa. Viime vuoden lopussa myös Aran energia-avustusvaltuus loppui kesken. Avustuksen suuruus on talotyypistä riippuen enintään 2 000–4 000 euroa per lämmönvaihdin ja 500 –2 000 euroa per rakennuskohtainen lämmitysjärjestelmän säätö. Avustushakemus on jätettävä Araan ennen korjaustoimien aloittamista. Vuodelle 2022 oli varattu alun perin 40 miljoonan euron määräraha, mutta avustusvaltuutta nostettiin ensin 60 Energia-avustus Taloyhtiöille myönnettävän energia-avustuksen suuruus on enintään 50 prosenttia energiatehokkuutta parantavista, avustettavaksi hyväksytyistä, rakennuskohtaisista kustannuksista. Tätä varten edellytetään, että lämpöyhtiö antaa lausunnon siitä, että taloyhtiö on alueella, missä voidaan siirtyä matalalämpöiseen kaukolämpöön. Avustusta voi saada esimerkiksi lämmitystaparemontteihin, lämmöntalteenottojärjestelmiin, kiinteistöautomaatioon, julkisivujen ja yläpohjan lämmöneristykseen, ylilämpenemistä estävään aurinkosuojaukseen, vettä säästäviin toimenpiteisiin sekä järjestelmien säätöön. Jotta rakennuksen energiatehokkuus paranee riittävästi, tarvitaan usein monia toimia. Hakemusta varten tulee ottaa yhteyttä kaukolämpöverkon haltijaan ja hankkia tarvittava selvitys sijainnista. Avustusta ei myönnetä keskeneräisiin uudisrakennuskohteisiin. Avustus sähköautojen latausinfran rakentamiseen Ara myöntää avustuksia asuinrakennuksen omistaville yhteisöille sähköautojen latauspisteiden edellyttämiin kiinteistöjen sähköjärjestelmien muutoksiin. tojen latausinfran rakentamiseen 730 avustushakemusta viime vuonna. Toteutuvan latausinfrahankeen avustettavia kustannuksia ovat: tarvekartoitus, hankesuunnittelu, sähköpääkeskukseen tarvittavat muutostyöt, sähköliittymän tyypin muutos, putkitukset ja kaapeloinnit sekä niihin liittyvät tavanomaiset maanrakennustyöt ja latauslaitteet vain, jos ne ovat tuen saajan omistuksessa. OSAKE 27. Araan tulee toimittaa asiantuntijan laatima kustannusarvio tehtävistä korjaustoimista sekä laskelmat rakennuksen energiatehokkuutta kuvaavasta E-luvusta rakentamisvuodelta ja korjaustoimien jälkeen. Avustusta ei myönnetä takautuvasti jo tehtyihin korjauksiin. Avustus on kuitenkin enintään 4 000 tai 6 000 euroa per asunto. Avustusta voi saada myös latauslaitteiden hankintaan
Energia-avustus sekä avustukset sähköautojen latausinfran rakentamiseen ja matalalämpöiseen kaukolämpöön siirtymiseen edellyttävät uusia asetuksia ja budjetteja. – On kiinni uudesta hallitusohjelmasta, miten avustukset jatkuvat ensi vuonna. Taloyhtiöiden esteettömyys tukee myös asuntojen arvon säilymistä. ENERGIA-AVUSTUSTA on voinut saada vuodesta 2020 lähtien, ja sen myöntämisen piti alun perin päättyä vuoteen 2022. – Taloyhtiöiden toimet ovat olleet aidosti vaikuttavia ja hyödyllisiä investointeja energiatehokkuuden parantamiseen, Turunen toteaa. KORJAUSAVUSTUSTEN hakeminen ei ole yhtä suosittua kuin energiaan liittyvien avustusten. – Korjausavustukset vaikuttavat olevan riittävällä tasolla. miljoonaan, sitten 70 miljoonaan euroon. Hissistä hyötyvät paitsi iäkkäät myös nuoremmat, jotka esimerkiksi liikkuvat lasten28 OSAKE. Se tarkoittaa reilun 30 miljoonan euron edestä hakemuksia. Kaikkiaan jaossa on lähes 27 miljoonaa euroa. Siitä valtaosa, 135 miljoonaa euroa, on myönnetty asuntoyhtiöille ja Ara-yhteisöille. Turunen muistuttaa, että niiden avulla taloyhtiö voi kuitenkin helpottaa asukkaiden arkea kauaskantoisesti ja lisätä asumisviihtyvyyttä. Turusen mukaan noin 1 000 viime vuonna saapunutta energia-avustushakemusta siirtyi tälle vuodelle. Tänä vuonna määrärahoja energia-avustuksiin on kuitenkin vielä hyvin jäljellä. Kannustamme taloyhtiöitä hakemaan korjausavustuksia, erityisesti hissiavustusta. Energia-avustus on vauhdittanut erityisesti öljylämmityksestä luopumista, lämpöpumppujen ja lämmöntalteenottojärjestelmien asentamista, ikkunaremontteja ja vedensäästötoimia. Korjausavustuksiin on varattu tänä vuonna noin 22 miljoonaa euroa, ja lisäksi siirtyvää budjettirahoitusta on noin viisi miljoonaa. Energia-avustuksen jatkuminen tälle vuodelle mahdollistaa merkittävän määrän uusia energiatehokkuutta parantavia hankkeita. Energia-avustuksia on tähän mennessä myönnetty yhteensä 145 miljoonaa euroa. Määräraha käytettiin kokonaan, ja Ara käsitteli yli 1 600 energia-avustushakemusta
vaunujen tai painavien kauppakassien kanssa, Turunen sanoo. ESTEETTÖMYYSAVUSTUS Avustusta voi hakea liikkumisesteiden poistamiseen. Työt voi aloittaa vasta, kun Aran päätös avustuksen myöntämisestä on saatu. Myös monet kunnat ja kaupungit tarjoavat avustuksia hissiremontteihin Aran avustuksen lisäksi. Hakemusohjeet löytyvät Aran verkkosivuilta suomeksi ja ruotsiksi. Tämä on niin sanotusti jälkiasennushissi. Avustus on tarkoitettu kosteusja mikrobivaurioituneiden sekä sisäilmaongelmaisten asuntojen ja asuinrakennusten kuntotutkimuksiin. Hän kehottaa laatimaan hakemuksen hyvissä ajoin ja ennakoivasti. . Lisäksi avustusta voi käyttää tällaisten rakennusten perusparannuksen suunnittelukustannuksiin. Hakijan on kuitenkin otettava huomioon, että avustuspäätös voi olla joko myönteinen tai kielteinen. Avustuksen suuruus on enintään 45 prosenttia hyväksytyistä korjauskustannuksista. KORJAUSAVUSTUKSET HISSIAVUSTUS Taloyhtiöt voivat hakea avustusta Aralta hissien rakentamiseen kerrostaloon, jonka porrashuoneessa tai porrashuoneen yhteydessä ei ole ennestään hissiä. Avustettavia toimia liikkumisesteen poistamiseksi voivat olla esimerkiksi ulko-ovien automatisointi, hissin esteettömyyskorjaukset sekä kulkuluiskien-, kaiteidentai porrashissin rakentaminen. Aloita työt vasta, kun saat Aran avustuspäätöksen. – Kun avustushakemus on huolella täytetty, se on nopeampi käsitellä eikä tarvita lisäselvityspyyntöjä. Avustuksilla on kuitenkin eri ehtoja, jotka kannattaa lukea tarkkaan etukäteen. Viime vuonna Ara käsitteli hissiavustushakemuksia 50 kappaletta, mikä oli yhteensä reilut 10 miljoonaa euroa. Huomiota tulee kiinnittää erityisesti siihen, mikä on avustuksen ehto hankkeiden aloittamisesta. Turunen suosittelee taloyhtiöitä harkitsemaan avustuksen hakemista myös kuntotutkimukseen ja perusparannuksen suunnitteluun, jos talossa on epäilyjä sisäilmaongelmista tai mikrobivaurioista. Monet toimet edellyttävät taloyhtiön yhtiökokouksen päätöstä, joten kannattaa viedä ne hyvissä ajoin valmisteluun ja käyttää ammattilaisia apuna suunnittelussa. Kuntotutkimusavustusta haettaessa tulee pyytää tarjous tutkimuksesta pätevältä kuntotutkijalta. KAIKKIA avustuksia voi hakea sähköisesti Aran verkkoasioinnin ara.fi/verkkoasiointi kautta sekä sähköisesti tai postitse toimitettavilla hakemuksilla. Hakemuksen liitteeksi tarvitaan kuntotutkimusraportti, jossa todetaan kosteustai mikrobivaurio tai sisäilmaongelma. Jos taloyhtiöllä on tarve aloittaa hissin rakentamiseen liittyvät työt ennen avustuspäätöstä, yhtiön on haettava Aralta aloituslupa. Aran hissiavustuksen suuruus on tyypillisesti kymmeniä tai jopa satoja tuhansia euroja. AVUSTUS KUNTOTUTKIMUKSEEN JA PERUSPARANNUKSEN SUUNNITTELUUN Avustuksen suuruus on enintään 50 prosenttia hyväksyttävistä ja toteutuneista kustannuksista. – Missään avustuksessa ei kielletä tekemästä suunnittelutyötä, mutta toimiin ei pääsääntöisesti saa ryhtyä ennen kuin on lähettänyt hakemuksen tai saanut Aran avustuspäätöksen. Avustuksen hakija voi aloittaa toimet omalla riskillä sen jälkeen, kun avustushakemus on saapunut Araan. Ensin taloyhtiön tulee tehdä virallinen päätös hankkeeseen ryhtymisestä ja sen rahoituksesta. ARAN taloyhtiöille suunnattujen avustusten ehdot ovat säilyneet pääosin ennallaan, eikä merkittäviä tiukennuksia ole tullut tänä vuonna. Turunen vinkkaa, että avustushakemuksen läpimenoa helpottaa se, että tekee etukäteen pyydetyt selvitykset ja lähettää Aralle kaikki pyydetyt liitteet. Avustuksista voi kysyä lisätietoja myös puhelimitse ja sähköpostitse osoitteesta: korjausavustus.ara@ara.fi OSAKE 29. Hissiavustusta voi saada enintään 45 prosenttia hyväksytyistä hissin tai hissien rakentamiseen liittyvistä kokonaiskustannuksista. Avustuksen kohteena olevia töitä ei saa aloittaa ennen Aralta saatua avustuspäätöstä tai Aran myöntämää aloituslupaa. Jos kuntotutkimus on jo tehty viimeisen 12 kuukauden sisällä, voi hakea avustusta perusparannuksen suunnitteluun. Vain latausinfra-avustuksessa saa aloittaa toimet ennen hakemusta, mutta hanke ei saa olla valmis tai vastaanotettu ennen kuin hakemus on lähetetty Aralle
E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö 30 OSAKE
Lämmitysjärjestelmä saattaa olla epätasapainossa, mikä heikentää asumismukavuutta ja vie turhaan energiaa. TEKSTI EMMA NIKANDER E nergiakulut ovat tällä hetkellä kuuma aihe lähes jokaisessa taloyhtiössä. Monesti silloin suositellaan patterijärjestelmän perussäätöä, jolla varmistetaan, että verkon SUURIA SÄÄSTÖJÄ LÄMMITYSJÄRJESTELMÄN OPTIMOINNILLA OSAKE 31. Älyjärjestelmä optimoi lämpötilan huomioimalla kiinteistön ominaisuudet, jolloin säästöjä voi kertyä parikymmentä prosenttia. Aina ei kuitenkaan tarvita varsinaista energiaremonttia, jotta kulutusta saadaan hilattua alaspäin. Aina ei tarvita suurta energiaremonttia tai edes patterijärjestelmän tasapainotusurakkaa, jotta lämmityskuluissa voidaan säästää
Järjestelmä oppii, millä tavalla tila varaa lämpöä: esimerkiksi kivi varaa enemmän kuin puu. – Yleensä sopiva skaala on 17–23 astetta, Rasia sanoo. Kiinteistön kaikkien huoneiden kaikkiin pattereihin tulee älykäs termostaatti ja antureita, joilla ympäristön olosuhteita seurataan. 32 OSAKE. Järjestelmä pudottaa lämmön automaattisesti alimpaan mahdolliseen lämpötilaan, jossa huoneistoa on turvallista pitää ilman kosteuden kertymistä. Taloyhtiö voi nimittäin asettaa lämpötilarajoja, joita huoneistoissa ei voida ylittää tai alittaa. Nykyään myös tekoälystä on apua, kun lämmitysjärjestelmää halutaan käyttää mahdollisimman energiatehokkaasti. Yhtä lailla sen avulla onnistuvat myös yöpudotukset. Tällä tavoin lämmittäminen on energiatehokkaampaa kuin lämpötilaa nopeasti nostettaessa. Lämmitysjärjestelmän säätäminen siis vaikuttaa monella tapaa asumismukavuuteen. Siksi järjestelmällä on 1–2 kuukauden mittainen oppimisjakso, jolloin se seuraa mitä ympärillä tapahtuu. Sen jälkeen se alkaa ohjata lämmitystä. Anturit tarkkailevat huoneistossa ympäristön lämpötilan lisäksi kosteutta ja hiilidioksidia. Kukin saa huoneisiinsa sellaiset olosuhteet kuin haluaa – ainakin tietyissä rajoissa. Jos huomenna kylmenee 15 asteen verran, voidaan lämmityksen tehostamista ennakoida ja aloittaa se ajoissa. Toisaalta vaikkapa pyörävaraston ja muiden yleisten tilojen lämpö voidaan asettaa matalalle, saunatilojen pukuOlli Rasia. – Se voi tarkoittaa vaikkapa 21 asteen peruslämpöä ja viileämpää makuuhuonetta. Lämmitysjärjestelmän optimoinnilla on väliä, sillä asuinkiinteistön hoitokuluista 37 prosenttia menee energiaan – ja siitä 75 prosenttia kuluu lämmitykseen ja lämpimään veteen. vesi kiertää jokaisen lämmityspatterin kautta ja lämmitys jakautuu tasaisesti talon eri osissa. Samalla tietysti säästetään energiaa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että asuinolosuhteita voidaan säätää huonetasolla, kun perinteisesti lämmitystä on säädetty kiinteistötasolla ja karkeasti pattereita käsisäätämällä. Se huomioi myös sääennusteen. Voi olla, että yksiötä ei edes lämmitetä ja ylänurkassa valitetaan kylmyyttä. Moni nukkuu viileässä paremmin, ja järjestelmän voikin ajastaa pudottamaan lämpötilan esimerkiksi 18 asteeseen yöunien ajaksi. Kuitenkin maalaisjärjelläkin ymmärretään, että olosuhteet ovat erilaiset ylimmässä suuressa kulmahuoneistossa ja yksiössä keskellä suurta betonitaloa. – Jokainen kiinteistö on erilainen. Lämpöä säädetään joko termostaatista tai mobiiliapplikaation avulla. Säätö onnistuu tarvittaessa myös Wattisen kautta, sillä tekoälyohjelmisto pyörii pilvessä. Silloin päästään eroon ylilämmittämisestä, eikä huoneistoa voi lämmittää esimerkiksi 28 asteesen. Tällaisia ongelmia älylämmityksellä voi poistaa. Kun lomamatka koittaa, applikaatiossa laitetaan poissaolo-tila päälle. – Perinteisesti kerrostalon pannuhuoneessa tehdään erinäisiä säätöjä, joilla vaikutetaan koko taloon, ja keskiarvoisesti kaikki on ihan hyvin. ENERGIAA säästyy järjestelmän avulla monellakin tapaa: ylilämmittäminen loppuu, ja yöpudotuksilla sekä poissaololämpötiloilla madalletaan kulutusta. Kukin asukas saa säätää älylämmityksen avulla huonekohtaisesti sellaiset olosuhteet kuin haluaa. JÄRJESTELMÄ perustuu oppivaan tekoälyyn. DNA:n omistama Wattinen on esimerkki älylämmityksestä, joka käyttää hyväksi tietoa siitä, kuinka kiinteistöä lämmitetään ja mitä ympäristössä tapahtuu, kertoo Wattisen liiketoimintajohtaja Olli Rasia DNA:lta. Lisäksi älylämmitys mahdollistaa huoneistoon poissaolojen ajaksi matalamman lämpötilan
OSAKE 33
Ne korjaamalla päästään entistä parempiin lukemiin. Lisäksi käyttöveden kulutuksen seuraaminen ilmiantaa vesivuodot. Siihenkin saa selvyyden älylämmityksen avulla. Wattisen järjestelmä seuraa myös lämpimän veden käyttöä kiinteistössä. Aina lämmitysjärjestelmän ongelmia havaittaessa keskeinen asia on varmistaa, että järjestelmä on tasapainossa ja perussäädetty, Ratia muistuttaa. Wattisen asennuksen yhteydessä kerrostalon lämmitysjärjestelmään tehdään kattava kartoitus, jonka tulokset raportoidaan kirjallisesti ja josta nostetaan esiin keskeiset asiat. Matkapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 17,17 snt/min. Palvelu havaitsee nopeasti, jos kiinteistön lämmitysverkossa on esimerkiksi venttiilitai tasapainotusongelmia. Ajallisesti se osuu monissa kiinteistöissä arkiaamuihin, kun asunnoissa sekä lämmitetään että suoritetaan aamutoimia suihkuineen. 34 OSAKE. Prosentuaalisesti suurin säästö tulee kulutuspiikkien leikkaamisesta, kertoo Rasia. Kaikki tämä yhdellä sopimuksella, etukäteen tiedossa olevalla hinnalla sekä 25 vuoden takuulla. ELINKAARIKATTO® on helpoin ja vaivattomin kattoremontti sekä taloyhtiölle että isännöitsijälle. KATTOKVARTAALI ON 25 VUOTTA ELINKAARIKATTO®-urakkamalli pitää sisällään katon tarkastuksen, kattoremontin suunnittelun ja toteutuksen sekä uusitun katon täydellisen ylläpidon 25 vuodeksi. ELINKAARIKATTO® on saatavilla niin saumapeltikuin huopakatoillekin. – Wattinen ei ole iso investointi, vaan se on oikeastaan kulu. Ennen kuin energiaremonttia kannattaa edes harkita, on syytä tietää, mihin energiaa kiinteistössä kuluu ja miksi, sanoo Rasia. Jotta älylämmitys toimii asianmukaisesti ja parhaat tulokset ovat saavutettavissa, pitää näiden lämmitysjärjestelmän perusasioiden olla kunnossa. – Jos energiankulutusta pystytään nipistämään 10–15 prosenttia, voi aika monesti esimerkiksi puolen miljoonan euron energiaremontin takaisinmaksuaikojen laskenta muuttua merkittävästi ja jopa kyseenalaistaa koko projektin kannattavuuden, sanoo Rasia. Sillä mitoitetaan, paljonko energiaa kiinteistö enimmillään käyttää, joten kulutuspiikki on silloin, kun sekä lämmitetään että käytetään paljon lämmintä vettä. – Vuonna 1908 rakennettu keskustakiinteistö sai järjestelmän avulla alle 10 prosentin säästöt, 2005 rakennettu talo taas säästi 19 prosenttia. Puhelut kiinteästä verkosta 8,35 snt/puhelu + 7,02 snt/min. Tähän liittyy myös toinen usein esille tuleva asia eli patteriventtiilit, joiden tekninen käyttöikä on 20 vuoden luokkaa, mutta usein niitä vaihdetaan vasta ongelmien ilmettyä. Kaukolämpöyhtiöillä on perusmaksu, niin sanottu vesivirtamaksu, joka määräytyy kiinteistön korkeimman kulutuspiikin mukaan. Tämän jälkeen energiayhtiön kanssa voidaan käydä keskustelu perusmaksun alentamisesta, koska kulutuspiikit on leikattu. Sen asennus maksaa taloyhtilön koosta riippuen muutamia tuhansia euroja, ja sen jälkeen se maksaa keskimäärin kymmenen euroa kuukaudessa per huoneisto. Säästömäärään vaikuttaa moni asia, kuten mitä muita energiansäästöön tähtääviä toimia kiinteistössä on tehty, onko korjausvelkaa tai onko ikkunat vaihdettu. ENERGIATEHOKKUUDEN parantaminen tai esimerkiksi maalämpöön siirtyminen voi etenkin näinä aikoina tuntua houkuttelevalta. Rakennusvuosi ei kuitenkaan korreloi säästöjen kanssa. 010 680 4000 tai myynti@kattotutka.. OTA YHTEYTTÄ p. Asukas ei huomaa lämmityksen alenemista, sillä se on niin lyhyt. Myös mahdolliset säätöja tehostustoimenpiteet kannattaa olla jo tehtynä. – Kulutuspiikki leikkaantuu, kun energiaa käytetäänkin sen ajan pääosin vain käyttöveteen. ELINKAARIKATTO ® Enemmän kuin tavallinen kattoremontti Valtakunnallinen palveluverkosto ammattilaisille kattotutka.. Melkein kaikki kiinteistöt hyötyvät lämmitysjärjestelmän älykkäästä säätöjärjestelmästä. Taloyhtiölle kertyvät säästöt ovat tyypillisesti 15–20 prosentin luokkaa, mutta jopa 65 prosentin säästöön on eräässä yhtiössä päästy, sanoo Rasia. Ne voivat nimittäin oleellisesti muuttaa sitä, missä ajassa vaikkapa maalämpöprojekti maksaa itsensä takaisin. Kysy lisää oman alueesi kattoasiantuntijaltamme. huoneiden lämpötilaa taas voidaan säätää käyttöaikojen mukaan. . Järjestelmä oppii tunnistamaan nämä kulutuspiikit, joiden ajaksi lämmitystä voidaan alentaa
ELINKAARIKATTO ® Enemmän kuin tavallinen kattoremontti Valtakunnallinen palveluverkosto ammattilaisille kattotutka.. Matkapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 17,17 snt/min.. 010 680 4000 tai myynti@kattotutka.. Puhelut kiinteästä verkosta 8,35 snt/puhelu + 7,02 snt/min. OTA YHTEYTTÄ p. ELINKAARIKATTO® on helpoin ja vaivattomin kattoremontti sekä taloyhtiölle että isännöitsijälle. ELINKAARIKATTO® on saatavilla niin saumapeltikuin huopakatoillekin. Kaikki tämä yhdellä sopimuksella, etukäteen tiedossa olevalla hinnalla sekä 25 vuoden takuulla. Kysy lisää oman alueesi kattoasiantuntijaltamme. KATTOKVARTAALI ON 25 VUOTTA ELINKAARIKATTO®-urakkamalli pitää sisällään katon tarkastuksen, kattoremontin suunnittelun ja toteutuksen sekä uusitun katon täydellisen ylläpidon 25 vuodeksi
36 OSAKE
Asunto-osakeyhtiö voi joutua konkurssiin, jos se ei pysty kattamaan kulujaan keräämillään tuloilla kulujaan. Maksuvaikeuksista VOI SEURATA KONKURSSI OSAKE 37. Parhaiten tilanteessa pystyy luovimaan yhtiö, joka on hoitanut talouttaan ja kiinteistöään hyvin, korostaa asianajaja, varatuomari Annika Luhtanen Lexiasta. Kotitalouksien maksukyky voi joutua koetukselle, mikä voi aiheuttaa maksuvaikeuksia taloyhtiöille, hän arvioi. TA LO U S Jos asunto-osakeyhtiö joutuu maksuvaikeuksiin, se voi onnistua paikkaamaan taloutta esimerkiksi ylimääräisillä yhtiövastikkeilla – ja säästyä konkurssilta. TEKSTI KATJA ALAJA T aloyhtiöiden konkurssit ovat olleet harvinaisia, eikä niistä ole puhuttu paljon. Mutta syytä olisi, kun kuuntelee asianajaja, varatuomari Annika Luhtasta Lexiasta. – Taloyhtiöiden konkurssien määrä on kasvanut viime aikoina, ja kiihtyvän inflaation sekä energiakriisin myötä ne voivat lisääntyä entisestään
38 OSAKE. Annika Luhtanen
– Vielä rakennusvaiheessa olevasta yhtiöstä asuntoa ostettaessa ostajien on hyvä kiinnittää huomiota rakennuttajan vakavaraisuuteen ja taustaan. Luhtanen painottaa, että kohteen rakentamista suunnitelmien mukaan turvaava RS-järjestelmä tuo näihin tilanteisiin jonkin verran turvaa. Uusissa kohteissa riskin voi muodostaa iso yhtiölaina. Konkurssi alkaa, kun tuomioistuin tekee päätöksen taloyhtiön asettamisesta konkurssiin. Samalla tuomioistuin määrää pesänhoitajan. – Kustannusten nousu haastaa etenkin syrjäisemmillä paikkakunnilla olevia taloyhtiöitä, joilla on suhteessa paljon yhtiölainaa ja osakkailla paljon henkilökohtaista lainaa. Talouden haasteet voivat vaikuttaa myös uusien taloyhtiöiden rakennuttajiin. Osakkaat voivat olla helisemässä asumiskustannusten nousun kanssa. Maksukyvyttömyys ei kuitenkaan ole tarkkaan määritelty käsite, ja sen tulkinta voi riippua erilaisista tilanteista. Nykyisin asuntoja myydään ja asunto-osakeyhtiö perustetaan usein jo rakentamisvaiheessa. Konkurssin edellytykset KONKURSSIIN voidaan lain mukaan asettaa maksukyvytön luonnollinen henkilö sekä yhteisö, säätiö ja muu oikeushenkilö, kuten asunto-osakeyhtiö. Suuremmissa taloyhtiöissä osakkaiden määrä tasapainottaa maksukyvyttömyysriskiä. RS-järjestelmän noudattaminen on rakentajalle pakollista, jos asunto-osakkeita myydään ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhtiölle tulevat rakennukset käyttöönotettaviksi. Olennainen osa järjestelmää ovat vakuudet, jotka perustajaosakkaan tulee tallettaa pankkiin yrityksen konkurssin ja rakennusvirheiden varalta. – Näiden keinojen käyttöönottoon menee toki aikansa, ja pienellä paikkakunnalla vuokraaminen voi olla haastavampaa, Luhtanen pohtii. Myös inflaatio on nostanut kulutustuotteiden hintoja. Maksukyvyttömyys tarkoittaa käytännössä sitä, että velallinen on muuten kuin tilapäisesti kykenemätön maksamaan velkojaan niiden erääntyessä. Lisäksi rästiin jääneet vastikkeet ja yhtiölainan maksuosuudet jäävät muiden osakkaiden maksettaviksi , jos osakas on maksukyvytön. Kun maksuvaikeudet iskevät asunto-osakeyhtiöön, se ei automaattisesti tarkoita konkurssia. Jos huoneiston haltuunotto ja vuokraus onnistuvat tai muut osakkaat pystyvät paikkaamaan maksamatta jättäneiden kustannuksia, konkurssilta voidaan välttyä. Pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiötä on pidettävä maksukyvyttömänä, jos se itse ilmoittaa olevansa maksukyvytön. Tämän jälkeen pesänhoitaja laatii pesäluettelon, joka kuvaa asunto-osakeyhtiön velkojien saatavia ja konkursKonkurssi alkaa, kun tuomioistuin tekee päätöksen taloyhtiön asettamisesta konkurssiin. Siihen vaikuttavat muun muassa sähkön hinta ja korkokustannusten nousu asuntolainoissa ja muissa lainoissa. YKSITTÄISTEN osakkaiden maksuvaikeudet voivat aiheuttaa asunto-osakeyhtiölle maksuvaikeuksia ja lopulta konkurssin, jos huoneisto tai useampia joudutaan ottamaan haltuun. Samalla tuomioistuin määrää pesänhoitajan. OSAKE 39. Lisäksi konkurssilaissa on määritelty tilanteita, joissa voidaan olettaa, että velallinen on maksukyvytön: Asunto-osakeyhtiö on lakkauttanut maksunsa, ulosotossa on konkurssihakemuksen tekemistä edeltävän kuuden kuukauden aikana ilmennyt, ettei asunto-osakeyhtiöltä kerry varoja saatavan täydeksi suorittamiseksi, ja liiketoiminnastaan kirjanpitovelvollinen asunto-osakeyhtiö ei viikon kuluessa maksukehotuksen saatuaan ole maksanut selvää ja erääntynyttä saatavaa. Rakennuttajan maksuvaikeudet ja konkurssi voivat pahimmassa tapauksessa aiheuttaa myös taloyhtiölle konkurssin ennen kuin rakennus on valmistunut
40 OSAKE
Myös erilaisilla vakuutuksilla voi pyrkiä hallinnoimaan yhtiön riskiä. sipesän varallisuutta. . Lopuksi pesänhoitaja laatii jakoluettelon, joka vahvistetaan tuomioistuimessa. Vakuutusehtoihin tutustuminen on tärkeää, sillä esimerkiksi kiinteistövakuutuksissa on isoja eroja riippuen siitä, kuinka laajasta vakuutuksesta on kyse. OSAKE 41. Ja mitä tulee remontteihin, kuntokartoitus ja asiantunteva valvonta ovat hyviä keinoja estää ylimääräisiä kustannuksia. Lisäksi yllättäviä kustannuksia varten voidaan kerryttää taloudellista puskuria eli periä ylimääräisiä vastikkeita. Velkoja ja velallinen voivat tässä kohdassa riitauttaa toisen velkojan saatavan. Vaihtoehtoisesti konkurssi voi päättyä sopimukseen tai raukeamiseen. Myöskään kaikkia remontteja ei kannata tehdä samaan aikaan, ettei kerralla tarvittavan rahoituksen määrä paisu suhteettomaksi. Pesäluettelo on laadittava kahden kuukauden kuluessa konkurssin alkamisesta. Seuraavaksi pesänselvittäjä asettaa määräajan, johon mennessä velkojien täytyy ilmoittaa saatavansa. Kun velkojat ovat saaneet osuutensa, konkurssi päättyy yleensä lopputilitykseen, jonka pesänselvittäjä laatii ja velkojainkokous hyväksyy. Remontteja ei kannata lykätä. Myös tämä asiakirja on laadittava kahden kuukauden kuluessa konkurssin alkamisesta. Sen perusteella pesänhoitaja laatii ehdotuksen, miten pesän varat jaetaan velkojien kesken. Se antaa yleiskuvan talouden hoidosta ja velallisen toimintaan liittyvistä epätavallisista seikoista. Kestoon vaikuttavat esimerkiksi velkojien määrä, omaisuuden määrä, taloyhtiön koko ja mahdolliset riitatilanteet. – Lainan määrästä riippuen seuraukset voivat olla osakkaille hyvinkin pitkäaikaisia ja taloudellisesti katastrofaalisia, Luhtanen toteaa. Osakkeenomistaja menettää oikeuden hallita huoneistoaan, ja usein pankki myös eräännyttää lopun asuntolainan maksettavaksi välittömästi. TALOYHTIÖN konkurssi on monitahoinen katastrofi osakkaille, koska he menettävät omaisuuttaan. Vakuutuksista Luhtanen nostaa tärkeimpänä esiin kiinteistövakuutuksen. Luhtanen kannustaakin taloyhtiötä ennaltaehkäisemään maksuvaikeuksia hoitamalla taloutta ja kiinteistöä hyvin. Taloyhtiön paras turva maksuvaikeuksien varalle on asiantunteva ja vastuullinen hallitus sekä isännöitsijä. Hän lisää, että myös konkurssin kesto koettelee hermoja – usein se kestää vähintään puolitoista vuotta. – Taloyhtiön paras turva maksuvaikeuksien varalle on asiantunteva ja vastuullinen hallitus sekä isännöitsijä, jotka pitävät taloyhtiön kulut kurissa ja hoitavat kunnossapitotyöt suunnitelmallisesti. – Esimerkiksi vuosien päästä rakennusvirheen myötä ilmenevät kustannukset voivat koitua taloyhtiön maksettavaksi, jos rakennusvirheestä vastuussa oleva yhtiö on konkurssissa, Luhtanen muistuttaa. Lisäksi pesänhoitaja laatii asunto-osakeyhtiöstä velallisselvityksen, joka sisältää tietoja asunto-osakeyhtiöstä ja sen konkurssia edeltäneestä toiminnasta
IS SN =1 79 979 84 . Kerrostalojen osalta sähkön hintaa ei ole kysytty. 50 100 150 200 250 20 20 M0 1 20 20 M0 2 20 20 M0 3 20 20 M0 4 20 20 M0 5 20 20 M0 6 20 20 M0 7 20 20 M0 8 20 20 M0 9 20 20 M1 20 20 M1 1 20 20 M1 2 20 21 M0 1 20 21 M0 2 20 21 M0 3 20 21 M0 4 20 21 M0 5 20 21 M0 6 20 21 M0 7 20 21 M0 8 20 21 M0 9 20 21 M1 20 21 M1 1 20 21 M1 2 20 22 M0 1 20 22 M0 2 20 22 M0 3 20 22 M0 4 20 22 M0 5 20 22 M0 6 20 22 M0 7 20 22 M0 8 20 22 M0 9 20 22 M1 Ostetun lämmitysenergian hinta asumisessa Erillinen pientalo Kaukolämpö Ostoenergian hinta (euro/MWh) Erillinen pientalo Sähkö Ostoenergian hinta (euro/MWh) Erillinen pientalo Kevyt polttoöljy Ostoenergian hinta (euro/MWh) Rivija ketjutalot Kaukolämpö Ostoenergian hinta (euro/MWh) Rivija ketjutalot Sähkö Ostoenergian hinta (euro/MWh) Kerrostalo Kaukolämpö Ostoenergian hinta (euro/MWh) VALTAKUNNALLISELLA tasolla kaukolämmön hinta on Tilastokeskuksen mukaan pysynyt kuluneen vuosikymmenen melko tasaisena. Se vaihtelee kuitenkin suuresti alueellisen kaukolämpöyhtiön energialähteestä riippuen. Kassan riittävyydestä ilman lisävastikkeiden keräämistä oli tuolloin vuoden lähestyessä loppuaan huolissaan 48 prosenttia vastaajista, melko paljon 20 prosenttia ja 12 todella paljon. 20 23 ]. Taloyhtiöt ovat huolissaan hintojen noususta. EN ER G IA N H IN N AT [V ER KK O JU LK AI SU ]. Vähintään jonkin verran huolissaan olivat lähes kaikki eli 96 prosenttia vastaajista. VU O SI N EL JÄ N N ES . H O I T O K U L U T ENERGIAKUSTANNUKSET HUOLESTUTTAVASSA NOUSUSSA KOONNUT JONI NIKKOLA ERITYISESTI Ukrainan sodan alkamisen jälkeen energiakustannukset ovat kohonneet merkittävästi, mutta kasvava trendi alkoi jo sitä ennen lievempänä. Kiinteistöliitto Uusimaa teetti jäsenistölleen syys-lokakuussa 2022 pikakyselyn energian hinnan nousun näkymisestä taloyhtiön arjessa. Vastaajia kyselyyn oli lähes 1 500 kappaletta. Kaukolämmön hinta päivittyy heinäkuussa ja tammikuussa. Esimerkiksi sähkön ja fossiilisten polttoaineiden hinnat ovat kasvaneet, mitkä vaikuttavat paitsi suoraan taloyhtiön energiakuluihin myös välillisesti muihin kuluihin. Sähkölämmityksen ja etenkin kevyen polttoöljyn hinta on vaihdellut voimakkaasti. ENERGIAN OSTOHINNAT 2020–2022 42 OSAKE. Peräti 53 prosenttia vastaajista kertoi, että he ovat melko paljon tai todella huolissaan. 74 prosenttia kyselyyn vastanneista kertoi, että heidän yhtiöissään oli mietitty energiansäästötoimia. SA AN TI TA PA : H TT PS :// ST AT .F I/J U LK AI SU /C KT YE K2 S8 26 7F 0B 50 XA W L4 2S U TA LO YH TI Ö ID EN TA LO U D ES TA TI LA ST O KE SK U KS EL LA EI O LE VI EL Ä VU O D EN 20 22 TI ET O JA , M U TT A VU O N N A 20 21 KO KO M AA SS A KE RR O ST AL O JE N H O IT O KU LU IS TA 22 PR O SE N TT IA M EN I LÄ M M IT YK SE EN JA RI VI TA LO IS SA VA ST AA VA ST I 20 PR O SE N TT IA . H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 29 .1. VU O TE EN 20 20 VE RR AT TU N A LÄ M M IT YS KU LU T O LI VA T SE LV ÄS TI SU U RE M M AT , M U TT A SE SE LI TT YY TA VA LL IS TA LE U D O M M AL LA VU O D EL LA . Jälkimmäisen hinta on sama talotyypistä riippumatta. VI IT EA JA N KO H TA : 20 22 , 2
H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 29 .1. 79,4 neliömetrin asunnossa se tarkoittaa 93,69 euroa kuukaudessa. Keskivertokokoisessa 79,4 neliömetrin asunnossa se tarkoittaa 60,34 euroa. 20 23 ]. SA AN TI TA PA : H TT PS :// ST AT .F I/J U LK AI SU /C KT 9V Y1 1K 71 Z3 0C 08 IS B2 BT L3 ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN HOITOKULUT 2020-2021 02 04 06 08 100 t Korjaukset Lämmitys Hallinto Vesi ja jätevesi Kiinteistövero Käyttöja huoltokulut Vahinkovakuutus Jätehuolto Sähkö ja kaasu Ulkoalueiden hoito Vuokrakulut yhteensä Muut hoitokulut Henkilöstökulut Siivous Senttiä/m2/kk 2020 2021 KERROSTALOT | KAIKKI OSAKE 43. SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U N TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO U S [V ER KK O JU LK AI SU ]. VI IT EA JA N KO H TA : 20 21 . Veden ja jäteveden osuus on 41 senttiä neliömetriltä kuukaudessa eli vastaavan kokoisessa asunnossa 32,55 euroa. Sähkön ja kaasun osuus taas on 23 senttiä neliömetriltä kuukaudessa eli 18,26 euroa. Yhteensä näistä tulee 79,4 neliömetrin asunnossa 110,36 euroa kuukaudessa. IS SN =1 79 929 90 . Yhteensä näistä tulee 79,4 neliömetrin asunnossa 144,5 euroa kuukaudessa. Sähkön ja kaasun osuus taas on 22 senttiä neliömetriltä kuukaudessa eli 17,47 euroa. Veden ja jäteveden osuus on 41 senttiä neliömetriltä kuukaudessa eli vastaavan kokoisessa asunnossa 32,55 euroa. ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN HOITOKULUT 2020-2021 LÄ H D E: T IL AS TO KE SK U S, A SU N TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO U S 03 06 09 120 150 KERROSTALOT | KAIKKI Korjaukset Lämmitys Käyttöja huoltokulut Hallinto Vesi ja jätevesi Kiinteistövero Sähkö ja kaasu Jätehuolto Siivous Vuokrakulut yhteensä Vahinkovakuutus Ulkoalueiden hoito Henkilöstökulut Muut hoitokulut Senttiä/m2/kk 2020 2021 RIVITALOSSA lämmityksen osuus on keskimäärin 76 senttiä neliömetriltä kuukaudessa. KERROSTALOSSA lämmityksen osuus on keskimäärin 118 senttiä neliömetriltä kuukaudessa
Vääriin paikkoihin leviävät palokaasut tai tuli ovat hengenvaarallisia ja aiheuttavat mittavia vaurioita kiinteistöissä. TULI SEIS, SAVU SEIS! VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT KATA SAFETY OY 44 OSAKE. Jos palokatkot ovat kunnossa, ne antavat pelivaraa niin pelastuskuin evakuointityöllekin
Harvemmin niiden kuntoa kuitenkaan välttämättä järjestelmällisesti tutkitaan. H arva asia on taloyhtiöissä elintärkeä. Palo-osastointeja ei välttämättä ole ollut, vaan ullakko on ollut avointa tilaa. OSAKE 45. Rivitalojen palokatkot ovat puhuttaneet mediassa ajoittain, kun tuli on päässyt leviämään ullakolla laajalle ja nopeasti. Silloin koko rivitalo on saattanut palaa, ja omaisuusvahingot ovat olleet mittavia. PALOKATKO on kuitenkin paljon muutakin kuin osastoivia seiniä. Se on yleisnimitys osastoivien läpivientien tiivistämiselle. – Palokatko ei oikeastaan ole mikään yksittäinen tuote vaan ennemminkin menetelmä, joka voi koostua useammasta tuotteesta Kata Safety Oy:n Joni Rahunen selventää. Pienetkin puutteet palokatkoissa saattavat aiheuttaa tositilanteessa kuolonuhreja. Irralleen päässyt tuli ja etenkin siitä leviävät palokaasut ovat kuitenkin poikkeus sääntöön
46 OSAKE
Ne ovat palo-osastojen rajoja. Kerrostalossa esimerkiksi jokainen asunto on oma palo-osastonsa. Tulipalotilanteessa tulipalo ja palokaasut pääsevät pahimmassa tapauksessa osastolta toiselle. Rappukäytävä on melkein aina oma palo-osastonsa. OSAKE 47. Läpivienneissä lämmönkestävyyden ja tiiviyden pitää olla sama kuin ilman niitä. Jos se on täynnä savua, yksi tai kaksi henkosta riittää. Palokatkojen yhteydessä monesti puhutaan paloluokasta, esimerkiksi EI60 tai EI90, missä E tarkoittaa tiiviyttä, I tarkoittaa eristävyyttä ja numero ilmaisee aikaa minuutteina. – Kun mennään rappukäytävästä vaikka irtainvarastoon, siinä välissä menee usein muun muassa ilmanvaihtokanavia, sähkökaapeleita ja vesiputkia, samoin asuntojen välillä. Joni Rahunen. – Pohjakuvista usein pitäisi löytyä merkintöjä, vaikka EI60, ja katkoviivan näköistä. KERROSTALOSSA erityisesti asuntojen ja rappukäytävän välinen palokatko on tärkeä, sillä sen tarkoitus on turvata turvallinen poistuminen tulipalotilanteessa. Se ei kuitenkaan tarkoita, että kaikki välttämättä on kunnossa. Oikeilla materiaaleilla tehty ja oikein asennettu palokatko kestää paloa sille määritellyn ajan. – Valitettavasti niissäkin tapahtuu laiminlyöntejä tai tietämättömyyttä viimeistään toteutusvaiheessa. Rakennuslupavaiheessa ja rakennushankkeen suunnitteluvaiheessa rakentajan pitää ottaa kantaa palokatkoihin, ja työmaa-aikaisen valvonnan ja dokumentoinnin pitäisi olla kunnossa. – Kyllä rappukäytävä ovat tulipalotilanteissa se vaarallisin
Esimerkiksi LVIS-saneerauksessa tehdään 48 OSAKE. Se voi olla vaikka pikkurillin kokoinen reikä. Puutteita Rahusen kokemuksen mukaan ilmenee esimerkiksi suurten saneerausten jäljiltä. Vaikka rakennusaikana kaikki olisikin laitettu kuntoon, ongelmia saattaa ilmetä myöhemminkin. Valmistajasta ja tuotteesta riippuen palokatkomateriaalien laskennallinen elinikä on 10–30 vuotta. Niistä on apua esimerkiksi tilanteessa, jossa läpivienti on muovinen viemäriputki. Kääntöpuolena pienikin puute palokatkoissa voi tehdä esimerkiksi porraskäytävän hengenvaaralliseksi. – Silloin pitää olla ympärillä voimakkaasti turpoavaa palokatkomateriaalia, jolla se täyttää sen aukon, mikä jää kun siitä palaa se tekniikka pois. – Jos asunnossa syttyy tulipalo, siitä syntyy ylipaine, mikä työntää vaarallisia hyvin pienistäkin rei’istä sinne rappukäytävään. Palokatkomateriaaleja on monenlaisia, ja ne voidaan jakaa passiivisiin ja aktiivisiin. Palokaasuja ei saa levitä myöskään kylmänä. Puhutaan palokaasutiiviydestä. – Tulipalojen alkuvaiheessa lämpötila ei välttämättä ole vielä korkea, mutta ne palokaasut ovat niitä, mitkä yleensä tulipalossakin ovat hengenvaarallisia. Oikein toimivat palokatkot myös rajaavat ja hidastavat tulipaloa ja antavat pelastuslaitokselle arvokasta aikaa pelastustöille. Teknisissä tiloissa esimerkiksi pölyn ja epäpuhtauksien pääsyn estäminen sähkötilaan vähentää sähkölaitteiden kuormitusta. Palokaasut löytävät ylipaineessa reittinsä. Esimerkiksi toimiva EI60-luokiteltu palokatko antaa teoriassa tunnin lisäaikaa evakuoinnille ja sammutustöille. Esimerkiksi kivivilla ja paloakryyli ovat passiivisia, eli se sietävät kuumuutta. Aktiiviset materiaalit taas turpoavat voimakkaasti lämmön vaikutuksesta ja tiivistävät entisestään. Tulipalo sulattaa muovisen viemärin. Läpiviennin pitää olla jo siinä vaiheessakin tiivis. Oikein asennettu palokatko parantaa asumismukavuutta myös arjessa. Se estää äänen ja pölyn kulkeutumista läpivientien autta. Se saattaa käytännössä pelastaa monia ihmishenkiä, ja rajaa aineellisia vahinkoja. LÄHTÖKOHTAISESTI jokaisen läpiviennnin, mihin palokatko tehdään, pitää olla jo lähtökohtaisesti tiivis
runsaasti uusia läpivientejä niin lämpö-, vesi-, ilmastointikuin sähköpuolellakin. Jos sitä on hoitamassa jokin urakoitsija, kannattaa varmistua siitä, että myös palokatkot tulee hoidettua siinä yhteydessä kuntoon. PALOKATKOREMONTIN kustannukset riippuvat laidasta laitaan riippuen siitä, miten laajoja puutteet ovat. OSAKE 49. – Ehkä vuosittain voisi tehdä semmoisen oma-aloitteisen katselmuksen, että onko täällä tapahtunut mitään semmoista, että olisi syytä palokatkoja ruveta kunnostamaan tai huoltamaan. Silloin yksittäisiä puutteita voi helposti jäädä jonnekin. Palotarkastuksissa ja kiinteistön laajoissa kuntokartoituksissa saatetaan havaita yksittäisiä puutteita. – Yksittäiset korjaukset, mitä havaitaan vaikka yleisissä tiloissa, jossa on tehty pieniä muutostöitä, voivat maksaa muutamasta sadasta eurosta muutamiin tuhansiin euroihin. Ei silti olisi pahitteeksi kiinnittää palokatkoasioihin huomiota rutiininomaisemminkin. Se on ehkä semmoinen viesti, että asiaa kannattaa selvittää enemmänkin. Kannattaa ottaa siihen erikoistunut ammattilainen. – Siellä usein havaitaan joku yksittäinen puute palokatkoissa. – Taloyhtiön hallituksessa varsinkin kannattaa olla hereillä siinä vaiheessa, kun teetetään muutostöitä, korjaushanke tai vaikka putkiremontti. Kuitenkaan palokatkojen puutteiden tarkastaminen ei ole palotai kuntotarkastusten tehtävä, jolloin ne ovat pikemminkin indikaattori lisätutkimuksen tarpeesta. Jos ne kaikki puuttuisivat, mitä vaikka uudisrakentamisen puolella on, niin ne voivat maksaa kymmenistä tuhansista vaikka sataan tuhanteen euroon. Näidenkin kohdalla on hyvä olla taloyhtiöissä hoksottimet hereillä. Yleensä puutteet taloyhtiöissä ovat kuitenkin pienempiä, etenkin jos ne ovat syntyneet yksittäisten pienten muutostöiden yhteydessä. Salakavalampia mutta helpommin korjattavia ovat vuosien saatossa tehdyt muutostyöt kuten yksittäiset esimerkiksi sähkömiehen tekemät kaapelivedot. Se saattaa olla merkki siitä, että asiaa kannattaa tutkia omassa yhtiössä tarkemmin. Rahusen mukaan esimerkiksi huoltoyhtiö voisi havainnoida vuosittain myös palokatkojen tilannetta.
VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S 50 OSAKE
TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT SHUTTERSTOCK OSAKE 51. Siitä huolimatta useissa taloyhtiössä sen merkitystä ja hyötyjä ei välttämättä täysin ymmärretä. Kokoukseen on esimerkiksi vaikea saada kaikkia taloyhtiön osakkaita paikalle, kokouksen merkitys ja anti koetaan heikoksi ja niin edelleen. Osakkaatkin pitävät sitä liian usein turhana. TALOYHTIÖN VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS – VUODEN TÄRKEIN (VAI TURHIN) KOKOUS. O nnistunut taloyhtiön yhtiökokous on aihe, mistä on kirjoitettu varmaan satoja juttuja ja ohjeita. Hyvä sinänsä näin, sillä aiheen piiriin tulee aina uusia ihmisiä, eikä kertaus ole muillekaan koskaan pahitteeksi. Jos osallistuminen jää heikoksi, taloyhtiön hallintoa ja kokouksen päätösten demokraattisuutta voidaan periaatteessa ja syystäkin kyseenalaistaa. Mitä asialle voisi tehdä. Siis jos yhtiökokouksen päätökset aina hallituksen kokoonpanoa myöten on tehty Taloyhtiön varsinaisen yhtiökokouksen tärkeydestä on kirjoitettu yhä uudelleen ja uudelleen. Ja ennen kaikkea siksi, että yhtiökokouksen tärkeyttä ei edelleenkään aina oteta riittävän vakavasti tai kokouksen merkitystä tulkitaan suppeasti. Jostain syystä aihe on kuitenkin aina esillä uudelleen ja uudelleen
Mitä aiemmin, sitä parempi. Yhtiökokouksessa päätetään yhtiötä ja osakkaita koskevista asioista. Tarvittaessa asia voidaan valmistella seuraavan kokouksen esityslistalle tai järjestää ylimääräinen yhtiökokous. Kutsu kokoukseen tulee lähettää vähintään kaksi viikkoa ennen kokouspäivää ja aikaisintaan kaksi kuukautta ennen kokouspäivää. Tämä pieni osanotto on eräs yhtiökokousten ongelmista. Näin osakkeenomistajilla on tilaisuus vaikuttaa myös yhtiökokouksen sisältöön. Se kuuluu pakollisena taloyhtiön jokavuotiseen ohjelmaan ja pitää järjestää kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä, eli yleensä kesäkuun loppuun mennessä. 52 OSAKE. Heillä on oikeus tehdä kokoukseen suoria päätösehdotuksia tai nostaa asioita ainakin keskusteluun. Siis kaikkea, mikä pääsääntöisesti koskee koko taloyhtiötä ja sen osakkeenomistajia. VARSINAISESSA yhtiökokouksessa päätetään taloyhtiötä ja sen osakkaita koskevista asioista. Kokouksen asialistalla on tyypillisesti talousarvio, vastikkeet, Miten asian saa kokouslistalle. Esimerkiksi vaikka roskakatoksen uusinnasta, sähköautojen latauspisteiden rakentamisen selvittämisestä tai kellarivaraston muuntamisesta pesutuvaksi. Vaikka asiasta ei yhtiökokouksessa voisikaan päättää, voi siitä kuitenkin keskustella, ja hallitus voi jatkaa sen käsittelemistä myöhemmin. Muita huomioitavia asioita, jotka kenties myös vaikuttavat osallistumishalukkuuteen, ovat muun muossa kokouskutsujen toimittaminen ja sisältö, kokouksen esityslistan sisältö, mahdollisuus tuoda ajoissa asioita esityslistalle ja esimerkiksi uuteen hallitukseen pyrkivien henkilöiden esittelyt. Ehdotukset tulee toimittaa kirjallisesti isännöitsijälle, hallituksen puheenjohtajalle tai jollekin hallituksen jäsenelle riittävän ajoissa. Varsinaisia yhtiökokouksia voi olla useampia vuodessa, jos yhtiöjärjestys niin määrää. PIHALLA kuulumisten vaihdon lomassa esitetty toive unohtuu helposti eikä se muutenkaan ole virallinen päätös ehdotus. Päätösehdotuksia voi tehdä hyvinkin erilaista asioista. Ellei ole kyse vain esityksestä keskusteluksi, mutta tällöinkin olisi hyvä tehdä päätös asian jatkokäsittelystä. Tärkeintä on, että esitys on riittävän yksilöity ja selkeä, jotta sen pohjalta on helppo tehdä päätöksiä puolesta tai vastaan. reilusti alle 50 prosentin äänestysprosentilla. Tarvittaessa voidaan järjestää myös ylimääräisiä yhtiökokouksia. Toteutuuko tällöin enemmistön demokratia. Hyvässä taloyhtiössä osakkaita kuullaan ja heille viestitään tulevasta kokouksesta ajoissa. Mieluiten vähintään kolme kuukautta ennen yhtiökokousta
Muutoin päätösvalta on taas pääsääntöisesti osakkaiden varsinaisessa yhtiökokouksessa valitsemalla hallituksella. Taloyhtiön kokousten aiheet ja suurimmat ongelmakohdat ENERGIAYHTIÖ Helen Oy teetti joulukuussa 2020 taloyhtiötoiminnan käytänteitä ja asenteita kartoittavan kyselytutkimuksen, johon vastasi 1 000 asunto-osakeyhtiöiden osakasta ja vaikuttajaa. Noin puolet (49 %) puheenjohtajista koki myös hallituksen saaman kritiikin kohtuuttomaksi, ja rivijäsenistä tätä mieltä oli noin 22 prosenttia. Tämä voi myös syynä sille, että 37 prosenttia vastanneista hallituksen puheenjohtajista ja peräti yli puolet (57 %) varapuheenjohtajista sanoi keksivänsä jopa tekosyitä välttyäkseen taloyhtiön kokouksiin osallistumiselta. tilinpäätöksen vahvistaminen, kunnossapitotarveselvitys, hallituksen jäsenten palkkiot ja hallituksen jäsenten valinta. Jopa kolmasosa sekä hallituksen puheenjohtajista että varapuheenjohtajista on myös menettänyt hermonsa taloyhtiön kokouksessa – kaikkien vastaajien keskiarvon ollessa noin kymmenen prosenttia pienempi. Vastaava luku muille hallituksen jäsenille on 21 prosenttia ja hallituksen ulkopuolisille kokousten vakio-osallistujille 15 prosenttia. 55 prosenttia vastaajista kertoo, että ne ovat yleisin kokouksissa käsiteltävä aihe. Toisaalta edelleen on tapauksia, missä omien mielipiteiden esittäminen on syystä tai toisesta vaikeaa. Siksikin hallituksen valinnalla on tärkeä merkitys. Sen mukaan suhtautuminen kokouksiin on pääsääntöisesti myönteistä, sillä vastaajista jopa kolme neljäsosaa koki taloyhtiön kokouksissa olevan hyvä yhteishenki, oli mielissään kokouksissa tehtyihin päätöksiin ja koki myös saavansa niissä äänensä kuuluviin. Tutkimuksessa kysyttiin myös mielipiteitä taloyhtiön kokouksista yleensä. Asumisen kustannukset, kuten vastikkeet, ovat taloyhtiön kokouksen sisältöagendalla useammin kuin mikään muu asukkaiden mieltä painava asia. OSAKE 53. TOISAALTA hallituksen puheenjohtajista lähes kaksi kolmesta koki olevansa ahdistunut taloyhtiön kokouksissa. Seuraavaksi yleisimpiä kokouksissa käsiteltäviä taloyhtiön ongelmakohtia ovat roskakatoksen sotkuisuus (24 %), lämmitysasiat (23 %), ja hiljaisuuden rikkominen tai muu naapureiden meluisuus (21 %). Päätökset varsinaisessa yhtiökokouksessa tekevät taloyhtiön osakkeenomistajat tai heidän valtuuttamansa henkilöt. Syynä kokousten välttelyyn voi olla koettu kriittisyys, vakiintuneiden käytänteiden puuttuminen ja siitä johtuva epävarmuus
Tässä kohdassa vallitsee usein kuitenkin jonkinasteinen paradoksi, jos valittu hallitus ja puheenjohtaja haluavatkin jatkaa tehtävässään. Osakkailla on näin mahdollista harkita ajoissa valintaansa ehdokkaiden välillä. Miksi he haluaisivat saada vastaehdokkaita. Päätös ehdotusten tekeminen on yksi näistä oikeuksista. Hallitus ei yleensä kysele mielipiteitä tai ideoita erikseen, joten omien ehdotusten esittäminen on valitettavasti osakkaiden oman aktiivisuuden varassa. Myös erilaiset asukkaille ja osakkaille tehtävät kyselyt antavat hallitukselle vihjeitä asioista, joita tulisi kenties ottaa kokouksessa käsiteltäviksi. Jos asia ei ole esityslistalla, sitä on vaikea saada käsittelyyn saati varata sille riittävästi aikaa. Osakkaita on syytä muistuttaa myös tutustumisesta kokouskutsuun, jotta kokouksessa voi ottaa kantaa sen esityksiin. Aiheesta löytyy paljon tietoa netistä, ja aiheesta on kirjoitettu myös opas “Taloyhtiön hallituksen ABC”. Osakkailla tulisi olla myös tiedossa, mikä on taloyhtiön hallituksen tehtävä ja mitä hallituksen jäsenenä tai puheenjohtajana oleminen vaatii. Näin osakkeenomistajilla on tilaisuus vaikuttaa myös yhtiökokouksen sisältöön. Ja tietenkin vielä ajoissa muistutukset kokouksesta. Mielellään kutsut lähetetään ainakin kuukautta ennen ja käyttäen monikanavaisesti kirjettä, ilmoitustaulua sekä muita käytössä olevia sähköisiä kanavia. Suositeltavaa luettavaa on myös “Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus” -kirja. Samalla on tärkeä myös kertoa, mihin päivämäärään mennessä päätösehdotukset pitää toimittaa hallitukselle. Etäosallistumiseen on tarjolla nykyään paljon vaihtoehtoja, jotka tulee selvittää ajoissa ja myös testata niiden toiminta. UUSIA JÄSENIÄ Osakkaille tulisi myös kertoa ajoissa mahdollisuudesta ilmoittautua ehdolle hallituksen jäseneksi. Kaksi viikkoa on aivan liian lyhyt aika. Osakkaille ja asukkaille tulee antaa hyvissä ajoin tieto mahdollisuudesta tuoda asioita ja jopa suoria päätösehdotuksia kokouksen esityslistalle. Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksessa kehotetaan järjestämään yhtiökokous niin, että osakkaat voivat osallistua siihen vaivattomasti ja voivat käyttää tehokkaasti oikeuksiaan. Tämä voi koskea yhtä lailla myös hallituksen jäseniä, jos he haluavat jatkaa hallituksessa eli ilmoittautua mukaan mahdolliseen äänestykseen. Osakkaalla on siis oikeus saada päätettäväksi asia, jos se kuuluu yhtiökokouksen toimivaltaan. Ja moni asia kuuluu. Oma paikka kun on vaarassa! VastuulKOKOUSKUTSUT AJOISSA Kutsu yhtiökokoukseen on toimitettava osakkaille viimeistään kaksi viikkoa ja aikaisintaan kaksi kuukautta ennen kokousta. Tämä siis luonnollisesti hyvissä ajoin ennen varsinaisen kokouskutsun toimittamista. TIETOA ESITYKSISTÄ Hyvässä taloyhtiössä osakkaita kuullaan ja heille viestitään tulevasta kokouksesta ajoissa. kuvayhteys, tarvittaessa molempiin suuntiin. Tämä onkin usein eräs kokouksien ongelma. Tämä mahdollistaa myös jopa pienen vaalikampanjoinnin. Mahdollisuuksien mukaan etäosallistuminen olisi hyvä toteuttaa niin, että käytössä on myös Muutama ohje hyvään yhtiökokoukseen: 54 OSAKE. MONIKANAVAISUUS Kokoukseen tulisi olla mahdollisuus osallistua vaivattomasti sekä paikan päällä että etänä. Vähemmän tekniikasta perillä oleville tulisi mahdollisuus saada etäyhteyden käyttöön opastusta
Kokoukseen saavat osakkaiden lisäksi osallistua tietenkin hallitus ja isännöitsijä. Yli viiden asunnon yhtiössä myös vuokralainen voi osallistua, kun käsitellään asioita, jotka vaikuttavat merkittävästi hänen kotinsa tai taloyhtiön yhteisten tilojen käyttöön. Kokous täytyisi saada tavalla tai toisella houkuttelevammaksi. On taloyhtiön hallituksen tehtävä huolehtia siitä, että kokoukseen saataisiin mahdollisimman suuri osanotto, osanottajille on toimitettu ajoissa tarvittavat tiedot päätöksentekoa varten, halukkaat saavat puheenvuoronsa ja kokous sujuu hyvin. Jos hallitus ei osaa vastata tai pysty vastaamaan kysymykseen, sen voi tehdä jälkikäteen kirjallisesti. Kunnossapitotarveselvitys sisältää siis arvion tulevista korjaustarpeista. MIKSI kokous sitten ei kiinnosta. Tätä voidaan jopa käyttää hyväksi. Kerron tästä lisää kohdassa “Taloyhtiön kokousten aiheet ja suurimmat ongelmakohdat”. YLIMÄÄRÄISET KOKOUKSET Varsinaisen yhtiökokouksen lisäksi voidaan järjestää tarpeen mukaan ylimääräisiä kokouksia. Kaikilla osakkailla on siis oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Muutenkin puheenjohtajalla tulisi olla hyvät taidot erilaisten tilanteiden ja ihmisten käsittelyssä. . Jos se on jäänyt pääsääntöisesti selvästi pienemmäksi, on hallituksen syytä ryhtyä toimenpiteisiin. Ei muisteta koko kokousta, siihen osallistuminen on vaikeaa, kokemukset edellisistä kokouksista saattavat ovat huonot, kokousten ilmapiiri on ollut huono tai suorastaan painostava, aiheet eivät kiinnosta, omia asioita ei kuunnella ja vaikutusmahdollisuudet koetaan heikoiksi. ÄÄNESTYKSET Äänestykset voidaan toteuttaa joko avoimena käsiäänestyksenä tai suljettuna lippuäänestyksenä. Siksi äänestysten kohdalla pitäisi miettiä tarkkaan, toteutettaisiinko ne sittenkin suljettuina lippuäänestyksenä. HUOLELLINEN VALMISTAUTUMINEN Huolelliseen valmistautumiseen liittyy päätösehdotuksiin tutustuminen, ajoissa toimitetut kokouskutsut ja muutenkin riittävät tiedot kokouksen osallistujien päätöksenteon tueksi. OSAKKAAN KYSELYOIKEUS Kokouksessa on hyvä muistaa, että osakkaalla on oikeus käyttää kyselyoikeuttaan. Yhtiökokouksessa voidaan käyttää ulkopuolista ammattipuheenjohtajaa, jolloin ketään ei syrjitä tai suosita henkilökemian perusteella eikä esimerkiksi hallitukseen, sen puheenjohtajaan tai kehenkään muuhunkaan mahdollisesti osuva kritiikki pääse aiheuttamaan konfliktia kokouksessa. Tämä tarkoittaa mielenkiintoista ja hyvin “myytyä” sisältöä, osakkaiden aktivointia ja tietoa vaikuttamismahdollisuuksista, mutta yhtä lailla myös esimerkiksi tarjoilua. Totta kai suljettu lippuäänestys on hidasta ja tuntuu varmasti joskus turhalta, mutta monelle oman ja esimerkiksi hallituksen esitystä vastustavan kannan esittäminen julkisesti saattaa olla mahdotonta. ULKOPUOLINEN PUHEENJOHTAJA Hallitus ja etenkin sen puheenjohtaja ovat usein kovilla kokouksissa. Avoin äänestys saattaa vaikuttaa äänestyskäyttäytymiseen. Hallituksen puheenjohtajat kokevat tilanteen jopa ahdistavaksi ja saadun kritiikin aiheettomaksi. Ellei sitten haluta aina mennä siitä, mistä aita on matalin ja mahdollisimman vähällä vaivalla. Ajoissa toimitettu ja taustoittava tieto käsiteltävistä asioista auttaa osakkaita valmistautumaan yhtiökokoukseen. OSAKE 55. Hänellä on siis oikeus saada tietoa asioista, jotka voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävän aiheen arviointiin. Jos odotetaan vain varsinaista kokousta siihen saattaa kertyä liikaa päätettäviä asioita, mikä hidastaa hyvien tai kiireellisten ehdotusten ja päätösten toimeenpanoa. Monet saattavat myös pelätä, että heidät suostutellaan vastentahtoisesti johonkin luottamustehtävään –vaikka ketään ei voikaan pakottaa. Vuokralainen voi myös äänestää yhtiökokouksessa, jos hän edustaa kokouksessa vuokranantajaansa. Kokouksessa saatetaan jopa tukkia asiaankuulumaton keskustelu. Sitä varten kannattaa teettää tarvittaessa kuntotarkastus ja hyödyntää asiantuntijoita. Joissakin tilanteissa myös taloyhtiössä asuvat vuokralaiset saatetaan kutsua yhtiökokoukseen. Taloyhtiöissä olisi hyvä myös harkita hallituspaikkojen kierrätystä. KAIKKI MUKAAN Kokouksen osanotto olisi hyvä saada ainakin lähelle 75 prosenttia. Toinen joissain tapauksissa hyvinkin kyseenalainen tapa on tehdä koeäänestys, jolla selvitetään, tarvitaanko äänestystä ollenkaan vai onko selvä enemmistö esimerkiksi hallituksen esityksen kannalla. Tai muuten ei vain kiinnosta. Ylimääräisen kokouksen tai ainakin jonkinlaisen äänestyksen toimeenpano saattaa olla tarpeen pienemmissä asioissa tai ehdotuksissa. Huolelliseen valmistautumiseen liittyy totta kai lain mukaan käsiteltävät asiat, kuten tilinpäätös, talousarvio, kunnossapitotarveselvitys ja vastuuvapaus. Vaikka kyse on oikeastaan ainoasta tilaisuudesta, missä asukkaat ja osakkaat voivat vaikuttaa taloyhtiön asioihin, liian usein tilaisuus jätetään käyttämättä. Tässä kokouksen puheenjohtajalla on suuri valta, ja myös tämä on peruste ulkopuolisen puheenjohtajan käyttämiselle. Siihen ei ole pakko osallistua, mutta se on suositeltavaa. lisen hallituksen olisi tästä huolimatta syytä aktivoida osakkaita osallistumaan taloyhtiön hallintoon ja ainakin koittaa pitää näin aktiivisuutta yllä
L A K I J A S O P I M U S PIX AB AY 56 OSAKE
Kun taloyhtiö on tietoinen erilaisista vaihtoehdoista, tulee yhtiökokouksessa käsitellä energiakartoituksen tilaamista. . TEKSTI MATIAS LIESPUU (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) Energiaremontit TALOYHTIÖISSÄ MATIAS LIESPUU on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija. OSAKE 57. Rakennusten energiankäyttö on esimerkiksi Helsingissä suurin hiilidioksidipäästöjen lähde. Kun valtuus tarkempaan kartoitukseen on saatu yhtiökokoukselta, on taloyhtiön kannattavaa tilata energiakartoitus, jonka tuloksia hyödyntämällä taloyhtiö laatii suunnitelman energiatehokkuuden parantamisen toimenpiteistä. Hallitus toimeenpanee yhtiökokouksen päätöksen energiaremontin toteuttamisesta. Sen lisäksi, että energiaremontilla alennetaan huomattavasti taloyhtiön kuluja, se on myös merkittävä ilmastoteko. Lähes kaikissa taloyhtiöissä energiatehokkuutta voidaan parantaa energiaremontilla siten, että se on kannattavaa taloyhtiön osakkaille, ja samalla haitalliset päästöt vähenevät. Nimensä mukaisesti remontin tavoitteena on pienentää taloyhtiön energiakuluja. Lopuksi taloyhtiön kannattaa kilpailuttaa alan toimijoiden tarjoukset. Hyvin suunnitellulla ja toteutetulla energiaremontilla voidaan mahdollisesti jopa puolittaa taloyhtiön lämmityskulut. Erilaiset asiantuntijat avustavat taloyhtiöitä päättämään, mitä taloyhtiön kannattaisi energiaremontilla muuttaa ja edistää. S ähkön, polttoaineen ja kaukolämmön hintojen jyrkän nousun ja ennalta-arvaamattomuuden seurauksena taloyhtiötkin ovat joutuneet pohtimaan erilaisia keinoja pienentää energiakuluja. Lämmityskuluissa voidaan säästää jopa 60 prosenttia uusien energiaratkaisujen avulla. Energiaremontin tarkoituksena on parantaa rakennuksen energiatehokkuutta ja mahdollisesti ottaa käyttöön uusiutuvaa energiaa. Osakkaille ja asukkaille tulee varata mahdollisuus vaikuttaa energiaremontin sisältöön ja varautua remontin toteuttamiseen. Hallitus ja isännöitsijä voivat kuitenkin ilman yhtiökokouksen valtuutusta yleensä ryhtyä arvoltaan ja laajuudeltaan vähäisempiin toimiin, kun hanke voidaan toteuttaa hyväksytyn talousarvion puitteissa. Energiaremontilla ei yleensä viitata vain yhteen toimenpiteeseen tai työhön, vaan se on tyypillisesti yhdistelmä useita toimenpiteitä ja muutoksia. Prosessi aloitetaan kartoittamalla eri vaihtoehtoja energiaremontin toteuttamiseksi. Jotta Suomi saavuttaa tavoitteensa ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi, tulisi varsinkin vanhojen asuinrakennusten energiatehokkuutta parantaa. Tyypillisiä energiaremontteja taloyhtiöissä ovat esimerkiksi maalämmön käyttöönotto tai lämmöntalteenottojärjestelmän asentaminen. Yksi keino energiakulujen pienentämiselle on taloyhtiössä suoritettava energiaremontti
Voiko taloyhtiön hallitus päättää, että yleisiä tiedotteita, pois lukien yhtiökokouksien kutsut, jaetaan vain sähköisissä kanavissa. Taloyhtiön tiedottamisesta annetun viranomaissuosituksen mukaan viestinnän tulee olla suunnitelmallista ja viestinnän erilaisista tarpeista voidaan keskustella muun muassa yhtiökokouksessa. Verosta vapautuu vain täyttämällä varainsiirtoverolain 11.1. Osakkaan lunastaessa taloyhtiön tonttiosuuden hän vapautuu tonttivastikkeista. §:n edellytykset, eli hankkimalla omistukseensa kiinteistön ja vähintään puolet sillä olevasta tai sille rakennettavasta asuinrakennuksesta. Jos osakas on ensiasunnon ostaja, pitääkö hänen maksaa tuo tontin varainsiirtovero. Asunto-osakeyhtiölakiin on kirjattu yhdenvertaisuusperiaate, joka kieltää hallitusta ryhtymästä sellaisiin toimenpiteisiin tai päätöksiin, jotka ovat omiaan aiheuttamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Näin ollen hallitus ei voi tehdä päätöstä täysin sähköiseen yleiseen viestintään siirtymisestä, jos se on omiaan asettamaan osakkeenomistajan tai muun epäoikeudenmukaiseen asemaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti. KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI MATIAS LIESPUU (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) PIX AB AY L A K I J A S O P I M U S 58 OSAKE. Lunastamisen yhteydessä tulee maksaa neljän prosentin varainsiirtovero. Näin ollen taloyhtiössä, jossa osakkeenomistajia on useita, myös ensiasunnon ostajan on suoritettava tontinosan lunastamisesta varainsiirtovero (4 %), sillä ensiasunnon verovapautta koskevat edellytykset eivät täyty. Loukataanko tällaisella päätöksellä osakkaiden yhdenvertaisuutta. Yhdenvertaisuusperiaatteen laajuus edellyttää tapauskohtaista harkintaa
Asuinkiinteistö on muutakin kuin omaisuuserä. U N SP LA SH SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK Ilmastonmuutos taloyhtiössä ILMASTO lämpenee ja sateet lisääntyvät tulevaisuudessa. Se asettaa myös uusia haasteita asuinrakennuksille, jotka on suunniteltu alunperin toisenlaisiin olosuhteisiin. Kenen tehtävä se on. Ei ole yleensä mahdollista eikä edes tarkoituksenmukaista, että kaikki hallitusjäsenet olisivat kiinteistöalan ammattilaisia. Pahassa tilanteessa se on tietenkin jälkijättöistä, mutta silloinkin ratkaisujen pitäisi olla ennakoivaa suunnitelmallista. Valtioneuvosto tilasi kolmelta korkeakoululta ja THL:lta tutkimuksen, joka valottaa näköpiirissä olevia muutoksia ja antaa taloyhtiöille ehdotuksia toimenpiteistä. Niissä päätetään vähintään kymmenien tuhansien, joskus jopa useiden miljoonien omaisuuksista. Asunto-osakeyhtiön hallituksessa hoidetaan useimpien suomalaisten tärkeintä ja jopa ainoaa omaisuutta. UUDET hallitusjäsenet valitaan pian. Miten taloyhtiö voi varmistaa maksukykynsä, rahoittaa remontteja ja pitää rahoituskulut kurissa. Perehdymme, mitä pitää ottaa huomioon asukkaiden ja talon terveyden kannalta. Kuka tukee uusia hallitusjäseniä. Luottamustoimi on vastuullinen ja monen mielestä pelottavakin. Vaikka siihen on syytä suhtautua kaikella vakavuudella, se voi jopa rajoittaa osallistumista. Mitä tämä tarkoittaa käytännössä. Miten hallitusjäseniä voisi tukea. Mistä tukea on mahdollista saada. SEURAAVASSA NUMEROSSA osake_2023_1_kannet.indd 23 osake_2023_1_kannet.indd 23 30.1.2023 13.00 30.1.2023 13.00. Taloyhtiön talous ja rahoitus TALOYHTIÖN taloudenpidon pitäisi olla ennakoivaa ja suunnitelmallista
Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm