T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 1 / 2 2 4 Taloyhtiöiden säännölliset kuntotarkastukset ovat järkevää ennaltaehkäisyä Älykäs lämmönsäätö: Energiatehokkuutta, säästöä ja asukas viihtyvyyttä Millaista lainaa taloyhtiölle?
Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari.
Taloustilanne on edelleen hankala ja korot korkealla, mutta taloyhtiön korjaustarpeet eivät välttämättä odota. 48 LAKI JA SOPIMUS: Vastuu muutostöistä. 14 TALOUS: Millaista lainaa taloyhtiölle. 34 KUNNOSSAPITO: Näin ehkäiset vesivuotovahinkoja Vesivuodot aiheuttavat taloyhtiössä mittavia vahinkoja. SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK 18 34 OSAKE 1/2024 14 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. 26 HOITOKULUT: Älykäs lämmönsäätö Taloyhtiöiden energiankulutuksen optimointi on noussut keskeiseksi keskustelun aiheeksi, kun ilmastonmuutos ja kasvava energiakustannusten paine haastavat etsimään kestävämpiä ratkaisuja. 22 HENKILÖ: Vesa Lempinen Yhteistyötä ja rohkeita päätöksiä Vesa Lempinen on toiminut erilaisissa hallituksissa vuodesta 1989. Hän haluaa olla puheenjohtajana helposti lähestyttävä. Niin taloudellisia kuin henkisiäkin. Kysyimme, millaisia vaihtoehtoja yhtiöillä on hankkeidensa rahoittamiseen. Voiko osakas joutua vastuuseen aikaisempien omistajien virheellisistä remonteista, joista ei ole ollut ostohetkellä tietoinen. OSAKE 3. 18 ASUNTOMARKKINAKATSAUS 2024: Ostajien kiinnostus kasvussa Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n (SKVL) uusimman asuntomarkkinakatsauksen mukaan asuntokaupoissa on havaittavissa elpymistä, joskin alueelliset erot ovat edelleen suuret. Ja vaikka vahingot toki korvataan vakuutuksista, niin paljon tehokkaampaa olisi kun vahinkoja ei tapahtuisi tai ainakin ne havaittaisiin riittävän nopeasti isompien vahinkojen välttämiseksi 40 KUNNOSSAPITO: Taloyhtiöiden kuntotarkastukset ovat ennaltaehkäisyä Asunto-osakeyhtiöiden hallinnossa on keskeistä ymmärtää kiinteistön kunnossapidon merkitys osakkeenomistajien arkeen ja talouteen. Älykäs lämmönsäätö tarjoaa innovatiivisen tavan vähentää energiankulutusta ja parantaa asumismukavuutta, samalla tuoden merkittäviä säästöjä taloyhtiön lämmityskustannuksiin. 51 Seuraavassa numerossa Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari
PS. Erityisen tärkeää on asukkaiden osallistuttaminen esimerkiksi kyselyjen ja valistuksen avulla, mikä vahvistaa yhteisöllisyyttä ja luottamusta taloyhtiön hallintoon ja isännöintiin. Säännöllinen seuranta on investointi, joka maksaa itsensä takaisin paljastaen pienet korjaustarpeet ennen niiden muuttumista suuriksi ongelmiksi. Ennen vanhaan talonmiehet tiesivät tarkalleen kaiken kiinteistön kunnosta ja korjaustarpeista. 040 865 7933 OSAKE 5. Jatkuvan seurannan hyödyt ovat selkeät: taloudelliset säästöt, parantunut turvallisuus ja viihtyvyys, sekä parempi asukastyytyväisyys. Myös asukastyytyväisyys on sidoksissa säännöllisiiin kuntotarkastuksiin. Nyt katto saattaa vuotaa pitkään ennen kuin kukaan sitä huomaa. Hyvästä kunnossapidosta tunnetun taloyhtiön asuntojen arvo säilyy, ja voi jopa nousta. Säännölliset kuntotarkastukset ja asukkaiden niihin osallistuttaminen tuottavat pidemmällä aikavälillä säästöjä, vähentyneitä vikailmoituksia ja kasvanutta asukastyytyväisyyttä. Turvallinen, siisti, ehkä ja viihtyisä asuinympäristö, jossa asukkaiden palautteetkin otetaan vakavasti, lisää asukkaiden tyytyväisyyttä. Taloyhtiöiden hallitusten on hyvä ymmärtää jatkuvan seurannan arvo ja tehdä siitä kiinteistönhallinnan olennainen osa, edistäen turvallista ja viihtyisää asumista. Jatkuva kuntotarkkailu on investointi kiinteistön tulevaisuuteen ja asukkaiden hyvinvointiin, vaatien suunnitelmallisuutta, avoimuutta ja sitoutumista. Jatkuva kiinteistön kunnon tarkkailu on tässä avainasemassa, mahdollistaen tulevien korjaustarpeiden ennakoinnin sekä kustannussäästöt ja asumisen turvallisuuden ja mukavuuden varmistamisen. Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja J atkuvan ja säännöllisten kuntotarkastusten merkitystä ei aina täysin ymmärretä, eikä tässä tarkoiteta ainoastaan kiinteistön fyysistä kuntoa vaan myös asukastyytyväisyyttä. Säännöllinen tarkkailu: Rakennuksen ja hyvinvoinnin kulmakivi PÄÄKIR JOITUS OSAKE 1/2024 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Avustajat Katja Alaja, Maria Markus, Emma Nikander, Tiina Saari Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Taloyhtiöiden hallinnointi vaatii vastuullisuutta, jatkuvuutta ja ennakointia. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P
Erityisesti Porissa ja Kuopiossa kaukolämmön hinnat ovat nousseet 15-16 prosenttia, mikä on tämän vuoden suurin nousu. Rakennuskustannusten nousuvauhdin hidastuminen on auttanut hillitsemään hintojen nousua. Jätemaksuihin on myös tullut korotuksia, mikä vaikuttaa taloyhtiöiden talouteen. . Järvinen neuvoo, että taloyhtiön kassassa tulisi olla vähintään kolmen tai neljän kuukauden vastikkeita vastaavat varat ja että yhtiökokouksessa olisi hyvä valtuuttaa hallitus keräämään tarvittaessa ylimääräisiä vastikkeita ilman uuden yhtiökokouksen järjestämistä. “Taloyhtiöiden kannattaa seurata vakuutusten hintoja ja tarvittaessa kilpailuttaa ne,” muistuttaa Järvinen. Kiinteistövakuutusten hinnat ovat myös nousseet, vaikkakin vähemmän edellisvuoteen verrattuna. Taloudellisesti epävarmoina aikoina on erityisen tärkeää, että taloyhtiöt huolehtivat taloudestaan varmistaakseen maksuvalmiuden äkillisiin rahantarpeisiin. Myös kiinteistöveron maapohjan eli tontin yleinen veroprosentti on noussut valtion talousarvioesityksen mukaan 0,93:sta 1,30 prosenttiin, mikä tarkoittaa noin 40 prosentin nousua kiinteistöverossa tietyissä kunnissa. Oulussa hintojen nousu on lähes 10 prosenttia. “Taloyhtiöiden on tärkeää tarkistaa omien alueidensa kaukolämpöyhtiöiden tulevat hinnankorotukset sekä selvittää energiansäästömahdollisuuksia talousarviota laadittaessa,” neuvoo Kiinteistöliiton talousja veroasiantuntija Juho Järvinen. Lisäksi taloyhtiöiden kustannukset kasvavat vesimaksujen myötä. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla HSY on nostanut veden hintaa noin 10 prosenttia jo toisena peräkkäisenä vuotena. A J A N KO H TA I S TA KAUKOLÄMMÖN hinnat ovat nousseet merkittävästi useissa Suomen kaupungeissa. Taloyhtiöiden kustannukset JATKAVAT KASVUAAN VUONNA 2024 KOONNUT TEPPO HIRVIKUNNAS SH U TT ER ST O CK LISÄTIETOA: Kiinteistöliiton Talousarvio-ohjeen tiivistelmä (pdf-tiedosto) 6 OSAKE
Tutkimuksen mukaan isännöinnin kiinteät kuukausipalkkiot ovat nousseet keskimäärin noin seitsemän prosenttia vuodesta 2020. Lisäksi rivitaloista korkeimpia kuukausipalkkioita maksoivat 1990-luvulla valmistuneet taloyhtiöt ja kerrostaloista ennen vuotta 1940 valmistuneet talot. Esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen hinta on noussut 15 % kolmen vuoden aikana. Isännöinnin hinta vaihtelee riippuen taloyhtiön koosta ja sijainnista. . OSAKE 7. Erityisesti kokouspalkkiot ja erilaiset erillisveloitukset, kuten isännöitsijäntodistukset, ovat nousseet merkittävästi. Isännöinnin hinnan kehityksen tulevaisuuden näkymät riippuvat monista tekijöistä, kuten markkinatilanteesta ja taloyhtiöiden erityistarpeista. Isännöinnin erillisveloitukset nousseet KUUKAUSIPALKKIOITA ENEMMÄN SH U TT ER ST O CK LÄ H TE ET : KI IN TE IS TÖ LI IT O N “I SÄ N N Ö IN TI PA LK KI O T 20 23 ” -T U TK IM U S, KI IN TE IS TÖ LI IT TO JA ST T IN FO . Esimerkiksi 40 asuinhuoneiston taloyhtiön keskimääräinen kuukausipalkkio oli noin 745 euroa, 20 asuinhuoneiston taloyhtiössä noin 450 euroa ja 100 asuinhuoneiston taloyhtiössä noin 1300 euroa kuukaudessa. Hinnat sisältävät arvonlisäveron. ISÄNNÖINNIN hinnoittelu Suomessa on kokenut muutoksia viime vuosina. Hinta-laatusuhteen arviointi onkin tärkeää, kun taloyhtiöt pohtivat isännöintipalvelujen kilpailuttamista tai sopimusten päivittämistä. Kiinteistöliiton toteuttaman “Isännöintipalkkiot 2023” -tutkimuksen mukaan taloyhtiöiden maksamat isännöintipalkkiot ovat kasvaneet. Taloyhtiöiden hallitusten kannattaa kiinnittää huomiota erillisveloituksiin ja isännöinnin kokonaiskustannuksiin, sillä ne muodostavat merkittävän osan koko isännöintikustannuksista. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla ja Uudellamaalla isännöinnin kuukausipalkkiot ovat korkeammat verrattuna muihin alueisiin Suomessa
Vanhojen taloyhtiöiden tulee olla siirtynyt huoneistotietojärjestelmään vuoden 2023 loppuun mennessä. Samalla mitätöidään paperinen osakekirja. Monilla osakekirja on myös pankin kassakaapissa asuntolainan panttina, joten sen sähköistäminen edellyttää pankin suostumusta ja vain he voivat tehdä siirron. A J A N KO H TA I S TA VIIME vuoden aikana taloyhtiöiden tuli siirtää osakasluettelonsa Maanmittauslaitoksen uuteen sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. Rekisteröinti on kuitenkin pakollista silloin, jos huoneisto vaihtaa omistajaa. . Moni on kuitenkin lähtenyt sähköistämään osakekirjaansa saman tien. Osakekirjojen sähköistämisessä ruuhkaa, MUTTA KIIRETTÄ EI OLE SH U TT ER ST O CK KOONNUT TEPPO HIRVIKUNNAS LISÄTIETOA taloyhtiöille ja asunto-osakkeenomistajille löytyy osakehuoneistorekisteri.fi -sivustolta ja Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta, jossa myös sekä kätevä toimenpideapuri eri tilanteisiin: maanmittauslaitos.fi/huoneistot/asiointiapuri. Tähän on kuitenkin kymmenen vuoden siirtymäaika. Asunnon omistajien pitää nyt seuraavaksi rekisteröidä omistuksensa eli käytännössä digitalisoida tai sähköistää paperinen osakekirja. Helsingin Sanomien teettämän raportin mukaan pankit veloittavat osakekirjojen sähköistämisestä 230–540 euroa, ja lisäksi Maanmittauslaitos perii rekisteröimisestä 90 euron maksun. Tämä on aiheuttanut Maanmittauslaitoksella ruuhkaa. Sitä ennen osakekirjoja ei tarvita mihinkään. Määräaika alkaa siitä, kun taloyhtiö siirtyy uuteen järjestelmään. Mitään kiirettä ei kuitenkaan ole, sillä esimerkiksi pankissa asuntolainan vakuutena olevia osakekirjoja tarvitaan kenties vasta vuosien kuluttua kun asuntoa ollaan myymässä. Tällöin uuden omistajan tulee hakea omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta kahden kuukauden sisällä kaupasta. Osakekirjan ehtii siis sähköistää myöhemminkin. Suorat linkit QR-koodeissa. Jos osakekirjan rekisteröinti viivästyy, saattaa tämä vaikeuttaa osallistumista esimerkiksi yhtiökokoukseen, sillä vain rekisteröity osakkeenomistaja saa osallistua Asunnon ostaja voi toki pyytää varmuuden vuoksi edelliseltä omistajalta valtakirjan, jonka avulla he voivat osallistua yhtiökokoukseen vaikka rekisteröinti viivästyisi. Asuntovelallisen kannattanee kuitenkin odottaa osakekirjojen sähköistämisen kanssa, sillä se on helpointa tehdä asunnon vaihtaessa omistajaa. 8 OSAKE
Kuinka kilpailutan ISÄNNÖINNIN. Laadukas palvelu, taloudellinen vastuullisuus ja proaktiivinen viestintä ovat osakkaiden yleisiä odotuksia. PI XA BA Y OSAKE-LEHTI on mahdollista tilata taloyhtiön lukuun vain hallituksen puheenjohtajalle ja hallituksen jäsenille. Voit ladata sen oheisesta QR-koodista (pdf-tiedosto) OSAKE 9. Osake-lehti on toki mahdollista tilata myös omalla kustannuksella. Jos siis hallituksen kokoonpano vaihtuu, niin muistathan ilmoittaa tästä myös meille. . Jos siis haluat jatkaa lehden tilausta, tee uusi tilaus samalla kun ilmoitat meille uuden puheenjohtajan (ja hallituksen jäsenten) tiedot. Kilpailuttamalla taloyhtiö voi varmistaa, että isännöintipalvelut vastaavat sen tarpeita ja että palvelun hinta on markkinatilanteeseen nähden kohtuullinen. Osoitteenmuutos on helpointa tehdä osake-lehden verkko sivuilla (osakelehti.fi). OSOITTEENMUUTOKSET JA LISÄTILAUKSET ISÄNNÖINNIN säännöllinen kilpailuttaminen on tärkeää, koska se takaa, että taloyhtiö ja sen osakkaat saa parasta mahdollista palvelua ja vastinetta rahoilleen. Voit myös pyytää uutta puheenjohtajaa ilmoittamaan uudet tiedot. Strategian laatiminen voi auttaa tarpeiden määrittelyssä, ja laatukriteerit olisi hyvä sisällyttää tarjouspyyntöön. Isännöinnin kilpailuttamisessa taloyhtiöiden tulee arvioida yksilöllisiä tarpeitaan, kuten yhtiön ikää, sijaintia ja korjaustarpeita. Hallituksen on syytä miettiä, minkälaista osaamista ja palvelutasoa taloyhtiö tarvitsee ja millaiset ovat osakkaiden laatuodotukset. VAIKKA asia olisi jo tuttua, niin kannattaa silti tutustua Kiinteistöliitton laatimaan oppaaseen isännöinnin hankinnasta ja ostamisesta. Lisäksi kilpailuttaminen voi tuoda esiin uusia palveluinnovaatioita ja tehostaa taloyhtiön toimintaa
Lisäksi asukkaiden rooli palovaroittimien ylläpidossa on jäänyt epäselväksi, mikä herättää kysymyksiä vastuunjaosta ja käytännön toteutuksesta. Uudistuksen tavoitteena on sääntelyn selkeyttäminen ja velvoitteiden parempi toteutuminen. Vaikka muutos on saanut laajaa kannatusta, se tuo mukanaan myös haasteita. Laissa todetaan seuraavaa: • Rakennuksen omistaja on velvollinen huolehtimaan siitä, että asunto 10 OSAKE. A J A N KO H TA I S TA KOONNUT TEPPO HIRVIKUNNAS ARVIOIDEN mukaan noin 20 prosentissa asunnoista ei ole lainkaan palovaroitinta ja niissäkin missä on, niiden kunnossapitovastuu on ollut vain asukkaalla itsellään. Vain huoneiston sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet varavirtalähteineen sekä porraskäytävien ja taloyhtiön muiden yhteisten tilojen palovaroittimet ovat olleet taloyhtiön vastuulla. Taloyhtiöiden on nyt varauduttava uusiin vastuisiin ja varmistettava, että ne pystyvät täyttämään nämä vaatimukset. SH U TT ER ST O CK Pelastuslaissa palovaroittimissa edelleen asukkaan velvollisuus – TURVALLISUUSRISKI. Vuoden 2024 alussa voimaan tulleessa pelastuslakimuutoksessa siirretään palovaroittimien hankintaja kunnossapitovastuu asukkaalta rakennuksen omistajalle, eli käytännössä taloyhtiöille. Tämä lakimuutos vaikuttaa erityisesti kerrosja rivitaloihin
Näin taloyhtiöt voivat suunnitella, miten asia käytännössä järjestetään. Selkeät määräykset ja dokumentointivaatimukset tekisivät taloyhtiöiden vastuut täysin selväksi ja parantaisivat paloturvallisuutta. Tämä on tietenkin täysin luonnollista, mutta samalla epämääräinen vaatimus ilman sanktiota. Asian kanssa on turha jäädä odottelemaan. Ja aivan maalaisjärjellä pääteltynä on selvää, että vain asukkaan vastuulle asiaa ei voi jättää. varustetaan riittävällä määrällä palovaroittimia tai muita laitteita, jotka mahdollisimman aikaisin havaitsevat alkavan tulipalon ja varoittavat asunnossa olevia. OSAKE 11. Asukkaita on monenlaisia ja osalla voi esimerkiksi toimintakykynsä puitteissa tai muusta syystä olla mahdotonta huolehtia asiasta. Tämä lähestymistapa poistaisi epävarmuuden ja varmistaisi yhdenmukaisen toimintatavan turvallisuuden ylläpitämiseksi asuinrakennuksissa. Huoneiston asukkaan on viipymättä ilmoitettava omistajalle palovaroittimien ja muiden laitteiden vioista. • Mikäli rakennuksen omistaja laiminlyö palovaroittimien riittävän määrän varustamisen, kunnossapidon tai muiden mainitun pykälän mukaiset velvollisuudet, rikkomus voi johtaa sakkorangaistukseen. Tämä saattaa kuitenkin johtaa tilanteeseen, jossa taloyhtiö siirtää vastuuta asukkaille ja toisaalta asukkaat olettavat taloyhtiön hoitavan kaiken, mikä voi viivästyttää vikojen ilmoittamista ja korjaamista. • Palovaroittimen tulee olla toimintakunnossa, ja sen toimintakunto on varmistettava säännöllisellä testauksella. Miksi pelastuslaki ei selkeästi määritä taloyhtiöiden kattavaa vastuuta palovaroittimien ylläpidosta, mukaan lukien tarkastusväleistä ja niiden todentamisesta tarkastuspöytäkirjojen avulla. Sisäasiainministeriön asetus palovaroittimien sijoit tamisesta ja kunnossapidosta täsmentää lisäksi: • Asunnon jokaisen kerroksen, myös kellarikerrosten ja ullakoiden, tulee olla varustettu vähintään yhdellä palovaroittimella. Taloyhtiöissä kannattaa kuitenkin jo melko pian päättää palovaroittimien mahdollisesta uusimisesta, asukkaiden perehdytyksestä ja varoittimien kunnossapidosta. Jokaisen asuinkerroksen tai tason alkavaa 60 neliömetriä kohden on oltava vähintään yksi palovaroitin. Tärkeintä on, että kaikki osapuolet taloyhtiöt, asukkaat ja viranomaiset tekevät yhteistyötä varmistaakseen, että uusi lainsäädäntö toteutuu tehokkaasti ja turvallisuus asuinrakennuksissa paranee. Lain mukaan huoneiston asukkaan on siis viipymättä ilmoitettava omistajalle palovaroittimien ja muiden laitteiden vioista. . • Rakennuksen omistajan on huolehdittava, että palovaroittimet ja muut laitteet pidetään toimintakunnossa. Ehkäpä tällä lakiin kirjatulla asukkaan “ilmoitusvastuulla” halutaan vain “muistuttaa ja valistaa” kansalaisia ilman sanktioita. • Palovaroittimen tai muun paloilmaisulaitteen hälytysäänen tulee kuulua kaikkiin asunnon osiin, joissa normaalisti oleskellaan. Tulenpalavaa kiirettä ei taloyhtiöissä vielä ole, sillä pelastuslaissa on kahden vuoden siirtymäaika
Taloyhtiöissä korjaustoiminta on ollut aktiivista vuonna 2023, mutta kasvu näyttää pysähtyvän vuonna 2024. Koronapandemian ja geopolitiikan aiheuttamien markkinavaikutusten jälkeen rakennusmarkkinat ovat löytäneet uuden tasapainotilan. 14 12 10 8 6 4 2 asunto-osakeyhtiöt (isännöitsijät) julkisyhteisöt vuokrataloyhtiöt vastaajatyypit yhteensä 2020 Syksy 2021 Syksy 2022 Syksy 2023 Syksy 12 OSAKE. Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero summaa tilanteen toteamalla, että vaikka aiempien poikkeusvuosien vaikutukset ovat hiipuneet, uusi kasvu korjausrakentamisessa on edelleen haasteellista. Kuitenkin korkotason nousu ja Suomen talouden viimeaikainen heikko kehitys jarruttavat korjausrakentamisen kasvua. Vuodelle 2024 ennustetaan, että rakennusalan yleinen ahdinko erityisesti korkojen nousun ja talouden taantuman vaikutuksesta saattaa painaa korjausrakentamisen kustannuksia alaspäin. . Tämä voi tarjota taloyhtiöille mahdollisuuden toteuttaa korjaushankkeita edullisemmin, vaikka rahoituksen ehdot saattavatkin kiristyä. Korjausrakentamisessa HINNAT LASKUSSA. Barometrin mukaan 27 prosenttia vastaajista odottaa korjaustoiminnan kasvavan, kun taas 29 prosenttia ennakoi supistumista. 2021 Kevät 2022 Kevät 2023 Kevät A J A N KO H TA I S TA KOONNUT TEPPO HIRVIKUNNAS KUSTANNUSTEN ja korkojen nousu yhdistettynä heikkoon talouskehitykseen varjostavat alan tulevaisuudennäkymiä, eikä kasvua odoteta vuodelle 2024. Kuitenkin, korjaustarpeiden kumuloituminen ja teknisen korjaustarpeen kasvu tulevina vuosina pitävät korjausrakentamisen markkinat aktiivisina, vaikkakaan ei kasvussa. Barometri osoittaa myös, että taloyhtiöt ovat saaneet korjauslainoja pankeista aiempaa paremmin, mikä on positiivinen merkki korjausten toteuttamisen kannalta. Kuitenkin korjaushankkeiden suunnitteluja tarjouspyyntövaiheiden osuus on pienentynyt verrattuna kahteen edellisvuoteen, mikä ei ennusta vahvaa vuotta 2024 korjausrakentamiseen. Erityisesti putkistoremontit ovat pysyneet korjaustoiminnan keskiössä, ja niiden odotetaan säilyvän yleisinä myös tulevina vuosina. Kiinteistöliiton syksyn 2023 Korjausrakentamisbarometri osoittaa, että hieman yli puolet vastaajista on toteuttanut taloyhtiössään korjaushankkeita tämän vuoden aikana. Tämä selviää Kiinteistöliiton tuoreesta Korjausrakentamisbarometristä, joka tarjoaa syvällisen katsauksen alan nykytilaan ja tulevaisuuden odotuksiin
Taloyhtiöt, jotka eivät reagoi tilanteeseen joustamalla yhtiövastikkeissa, voivat päätyä tilanteeseen, jossa liiketilat eivät tuota tuloja, mutta aiheuttavat silti kustannuksia. Taloyhtiöiden proaktiivinen toiminta liiketilojen yhtiövastikkeiden osalta on olennaisen tärkeää yrittäjien pysymiselle kivijalassa. Pelastakaa KIVIJALKALIIKKEET Erityisesti paikkakunnilla, joissa asukasmäärä on laskussa, liiketilojen tarjonta ylittää kysynnän. AS U ST E AP U N EN (K O KK O LA ) TALOYHTIÖITÄ kehotetaan aktiivisesti harkitsemaan liiketilojen yhtiövastikekertoimien alentamista, jotta yrittäjät saataisiin pysymään kivijalassa. Suuri yhtiövastike voi nimittäin ajaa liiketoiminnan pois ja aiheuttaa taloudellisia haasteita sekä liiketilan omistajille että taloyhtiölle. Tämä johtaa tilanteeseen, jossa liiketiloja on paljon tyhjillään, ja vuokrataso pysyy maltillisena. . Tämä edistäisi liiketoiminnan jatkuvuutta ja taloyhtiön taloudellista hyvinvointia. Asiantuntijat suosittelevat, että taloyhtiöiden hallitukset käyttäisivät yhtiökokouksia hyväkseen liiketilojen yhtiövastikkeiden alentamiseksi. Liiketilojen yhtiövastikkeet ovat usein merkittävästi suurempia kuin asuinhuoneistojen, jopa 2,5-kertaisia. OSAKE 13. Tämä voi tehdä liiketilan vuokraamisesta kustannustehokkaampaa vaihtoehtoa verrattuna omistamiseen, mikä puolestaan voi johtaa liiketilojen tyhjenemiseen ja yrittäjien lähtöön. Ongelman tunnistaminen ja ratkaisujen etsiminen ei ainoastaan auta säilyttämään elinvoimaista liiketoimintaa, vaan myös vahvistaa taloyhtiön taloudellista asemaa pitkällä aikavälillä. Joissakin tapauksissa taloyhtiöt ovat jo onnistuneet neuvottelemaan yhtiövastikkeet uudelleen ja löytämään ratkaisuja, jotka hyödyttävät sekä taloyhtiötä että liiketilan omistajia
TA LO U S 14 OSAKE
TEKSTI EMMA NIKANDER K ireä taloustilanne on saanut myös taloyhtiöt varovaiseksi. Taloustilanne on edelleen hankala ja korot korkealla, mutta taloyhtiön korjaustarpeet eivät välttämättä odota. OSAKE 15. Vaikka viime vuoden loppukesän korkohuipusta on jo tovi, suuriin korjausrakennushankkeisiin lähtöä punnitaan taloyhtiöissä edelleen tarkemmin kuin ennen, kertoo Nordean taloyhtiöyksikön johtaja Antti Tolonen. Kysyimme, millaisia vaihtoehtoja yhtiöillä on hankkeidensa rahoittamiseen. Nordea teetti viime vuonna asumisen tutkimuksen, jossa 13 prosenttia taloyhtiöissä asuvista kertoi, että yhtiössä suunniteltua remonttia oli lykätty elinkustannusten nousun vuoksi. Oleellista muutosta tähän viimevuotiseen tulokseen Tolonen ei näe. SH U TT ER ST O CK Millaista lainaa taloyhtiölle
REMONTTILIMIITTI Remonttilimiitti on joustavampi kuin suora yhtiölaina. Fakta MITEN HANKE RAHOITETAAN. Kun taloyhtiölainan ehdot ovat kaikille osakkaille samat, henkilökohtaisessa lainassa on enemmän neuvotteluvaraa ja se voi tuoda tiukassa taloustilanteessa helpotusta. Se, millaista rahoitusta korjaushankkeeseen kannattaa hakea, riippuu hankkeen koosta. YHTIÖLAINA Yhtiölaina on taloyhtiön nimissä otettava laina, jota osakkeenomistajat lyhentävät rahoitusvastikkeilla. Yhtiölaina on yleinen tapa rahoittaa taloyhtiön hankkeet, ja sen nostamisesta päättää yhtiökokous. Korjaushankkeen toteutuksen ajaksi yhtiöllä on käytössä remonttilimiitti, joka muutetaan hankkeen päätyttyä lyhennettäväksi lainaksi. 16 OSAKE. Pienemmät hankkeet on järkevää tehdä yhtiölainalla. OSAKKAAN OMA LAINA Osakas voi maksaa osansa hankemenoista taloyhtiön rahoitusvastikkeen sijaan omalla lainalla. Limiitti sopii suurempiin hankkeisiin, noin 100 000 eurosta ylöspäin. Antti Tolonen. Omaa lainaa kannattaa harkita esimerkiksi silloin, kun yhtiö on erityisen pieni, sillä silloin yksittäisen osakkeenomistajan vastuu taloyhtiölainasta on merkittävästi suurempi
– On tietenkin selvää, että joukkoon mahtuu niitäkin, joiden maksukyky on tiukempi kuin toisilla. Mitä hajautuneempi omistus, sen vähemmän riskejä, sillä silloin yksittäisen omistajan rästit eivät vaikuta taloyhtiön talouteen niin voimakkaasti. Korkosuojan avulla vältytään myös osakkaan näkökulmasta siltä, että koron märässä tapahtuu suuri muutos. Investoidaan esimerkiksi maalämpöön tai sähköautojen latausinfraan. Kokonaisarviossa huomioidaan taloyhtiön koko, ikä, sijainti, tehdyt ja tulevat remontit, ja korjausten suhde markkina-arvoon. Hänen mukaansa sekä kuluttajaettä taloyhtiöpuolella korkealle kivunneisiin korkoihin on kuitenkin toistaiseksi sopeuduttu hyvin. Korkosuojauksella lainan vaihtuva viitekorko muutetaan kiinteäksi koroksi tai korolle määritetään katto, jonka yli se ei sovittuna aikana nouse. Korjaamisesta ei kannata tinkiä Vaikka taloustilanne onkin kireä, kaikista tärkeintä olisi siitä huolimatta pitää kiinni pitkäjänteisestä kunnossapidosta ja hankkeiden suunnittelemisesta, sanoo Tolonen. Monissa yhtiöissä on jouduttu keräämään esimerkiksi ylimääräisiä vastikkeita lainan kulujen kattamiseksi. Taustalla on usein nimenomaan korjausvelkaa, eli remonttien tekemistä on lykätty liikaa, sanoo Tolonen. – Yhä enemmän haetaan lainaa energiaremonttehin, joissa parannetaan energiatehokkuutta. – Satunnaisesti vastaan tulee yhtiöitä, joiden hankkeita emme voi lähteä rahoittamaan. TURVALLINEN ja kaikkien osakkaiden maksukyvyn huomioiva taloyhtiölaina on kaikkien osakkaiden etu. – Korkosuoja helpottaa yhtiön taloudenhallintaa pitkällä tähtäimellä etenkin silloin, jos yhtiöllä on paljon velkaa. Rahoituksen harkinta on aina tilannekohtaista ja päätökset perustuvat kokonaisarvioon, Tolonen muistuttaa. Jos yhtiön taloudenpito on kunnossa, rahoitus on helpompi saada. Korkosuoja tuo taloyhtiönkin talouteen ennustettavuutta, vaikkei korkosuoja korostukaan taloyhtiöpuolella samalla tavalla kuin talokohtaisessa asuntolainassa, sanoo Tolonen. – Se antaa myös pankille taloyhtiöstä suunnitelmallisen kuvan, ja kertoo, että asiat osataan yhtiössä hoitaa, sanoo Tolonen. Lisäksi merkitystä on silläkin, miksi hankkeita on jätetty tekemättä tai miksi suunnitelmat ovat menneet puihin. Korjaavia toimenpiteitä voidaan yhtiössä silti tehdä. Yksi keino vakauttaa elämisen kustannuksia on suojata laina koronvaihteluilta. Riskit pienemmäksi korkosuojalla "Vaikka taloustilanne onkin kireä, kaikista tärkeintä olisi siitä huolimatta pitää kiinni pitkäjänteisestä kunnossapidosta ja hankkeiden suunnittelemisesta." OSAKE 17. Oleellisinta on analysoida mitä on jo tehty ja mitä seuraavaksi pitäisi tehdä. Lisäksi myöhässä olevat korjaushankkeet voivat aiheuttaa yhtiölle suuriakin lisäkustannuksia, mikäli esimerkiksi putkiremontin tarpeessa olevaan kiinteistön putket alkavat vuotaa. – Yksittäistä vastausta tähän ongelmaan ei ole. Jos taloyhtiölle on päässyt jo kertymään korjausvelkaa, eikä rahoitusta hankkeelle meinaa löytyä, mitään nopeaa ratkaisua ongelmaan ei ole olemassa – korjausvelka ei ole hetkessä myöskään kertynyt. Korjausvelkaa alkaa kertyä ja sen myötä myös lainansaanti tuleviin hankkeisiin voi vaikeutua. Päätös korkosuojasta tehdään yhtiökokouksessa. . Tällä hetkellä rahoitettavissa hankkeissa korostuu enenevissä määrin vihreä siirtymä, sanoo Tolonen. Hankkeiden lykkääminen voi pahimmillaan aiheuttaa hankalan kierteen. Lisäksi myös omistuskeskittymät kiinnostavat pankkia. Pitkäjänteinen ja oikea-aikainen korjaaminen on siis avainasemassa myös rahoitusta haettaessa. Sellaisissa hankkeissa olemme mielellämme rahoituskumppaneita
Tämä sai monet ensiasunnonostajan aktivoitumaan. Loppuvuoden osalta kehitys on kuitenkin hieman valoisampaa kun kauppaan saatiin piristystä varainsiirtoveron alennuksen ja ensiasunnon varainsiirtoveron vapautuksen poistumisen johdosta. A suntomarkkinoilla viime vuosi on ollut aikamoista turbulenssia. A S U N T O M A R K K I N A K AT S A U S ASUNTOMARKKINAT 2024. Vanhojen ja uusien asuntojen kauppoja tehtiin lähes 30% verrattuna pidemmän välin keskiarvoon. Ja kysyntä on jatkunut selvästi aktiivisempana myös alkuvuonna TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS 18 OSAKE. OSTAJIEN KIINNOSTUS OSTAA ON KASVANUT MERKITTÄVÄSTI Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n (SKVL) uusimman asuntomarkkinakatsauksen mukaan asuntokaupoissa on havaittavissa elpymistä, joskin alueelliset erot ovat edelleen suuret
OSAKE 19
Kantakaupungin vilkastunut kauppa ja kasvava ulkomaalaisten asiakkaiden määrä heijastavat markkinoiden elpymistä. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla niiden kauppamäärät pomppasivat merkittävästi. Vuoden 2023 viimeisen neljänneksen aikana myös pienten asuntojen kauppa kasvoi ensiasunnon ostajien rynnätessä kaupoille houkuttelevaan hintatasoon. Myös perheasuntojen kauppa kävi keskimäärin paljon paremmin kuin moni ehkä kuvittelee. Uusien asuntojen kauppojen alhaiset luvut olivat ehkä suurin syy siihen, miksi vanhojenkin kauppa hidastui niin paljon – erityisesti sijoittajien poistuminen uudiskohdekaupasta loi ylitarjonnan. Asuntojen hinnoissa ei vielä odoteta selvää nousua, mutta ei myöskään laskua. Hintatasossa perheasunnot pitivät pintansa yllättävän hyvin kasvukeskuksissa. Samanaikaisesti Espoossa ja Vantaalla havaitaan perheasuntojen kysynnän kasvua, mutta uusien asuntojen kauppa ei ole vielä täysin elpymässä. Hintatasossa perheasunnot pitivät pintansa yllättävän hyvin kasvukeskuksissa. Kuitenkin perheasuntojen kauppa kävi keskimäärin paljon paremmin kuin moni ehkä kuvittelee. 20 OSAKE. Pääkaupunkiseudulla, erityisesti Helsingissä, kysyntä on piristynyt huomattavasti. Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n tekemässä ennusteessa arvioidaan, että verrattuna vuoden 2023 lopun voimakkaaseen viimeiseen neljännekseen alkuvuosi 2024 tulee olemaan edelleen kasvun aikaa. Vuoden 2023 toteutuneiden lukujen valossa voidaan nähdä, että vanhojen asuntojen kaupassa suurimmat muutokset tapahtuivat pienten asuntojen kaupassa. Nyt on nähty sijoittajien siirtyneen ostamaan vanhoja asuntoja. Pääkaupunkiseudulla, Espoossa, Vantaalla ja Tampereella on havaittu selkeää markkinoiden piristymistä. Uusien asuntojen kauppojen alhaiset luvut olivat ehkä suurin syy siihen, Korkojen lasku merkittävin tekijä markkinoiden elpymiseen. Myös perheasuntojen kaupassa nähtiin normalisoitumista. Vuoden 2023 viimeisen neljänneksen aikana myös pienten asuntojen kauppa kasvoi ensiasunnon ostajien rynnätessä kaupoille houkuttelevaan hintatasoon. ”Nyt alkaa yli vuoden kestäneen markkinoiden suma purkautua järkevällä vauhdilla”, kommentoi SKVL:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg. Toisaalta uudisasuntojen ylitarjonta, erityisesti yksiöiden ja kaksioiden osalta, luo kuitenkin haasteita. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla niiden kauppamäärät pomppasivat merkittävästi. SKVL:n ennusteen mukaan ostajien kiinnostus on sinänsä historiallisen korkealla, ja tämä näkyy erityisesti pienten asuntojen kasvavana kysyntänä. ”Ennusteessamme näkyy nyt erityisesti perheasuntojen kysynnän jatkuva nousu”, hän jatkaa. Myös perheasuntojen kaupassa nähtiin normalisoitumista
Vuoden 2024 ennusteessa odotetaan kauppojen määrään 5–10 prosentin kasvua, erityisesti omakoti-, parija rivitaloissa. Korkotason vaikutus ja ennusteet Korkojen lasku on ollut merkittävä tekijä asuntomarkkinoiden piristymisessä. Nyt on nähty sijoittajien siirtyneen ostamaan vanhoja asuntoja. Vaikka asuntojen hinnoissa ei odoteta suuria muutoksia, kysyntä on kääntynyt nousuun, erityisesti perheasuntojen osalta. LISÄTIETOJA ja koko Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n (SKVL) asuntomarkkina ennusteen raportti 2024 alueellisine kommentteineen oheisen QR-koodilinkin takaa. Pohjoisja Keski-Uusimaalla, erityisesti Tuusulan ja Keravan alueilla, omakotitalojen ja perheasuntojen kysyntä on vahvaa. miksi vanhojenkin kauppa hidastui niin paljon – erityisesti sijoittajien poistuminen uudiskohdekaupasta loi ylitarjonnan. Länsi-Uusimaalla, kuten Vihdissä ja Tammisaaressa, markkinat ovat rauhallisia, mutta Kirkkonummella kysyntä keskittyy 2000-luvun asuntoihin. Laskenut selvästi . Myös Turun ja Pirkanmaan alueilla on havaittu markkinoiden elpymisen merkkejä, erityisesti omakotitaloissa ja isommissa rivitaloasunnoissa. Noussut selvästi HALUKKUUS MYYDÄ OSAKE 21. Laskenut hiukan . 100 80 60 40 20 -20 -40 -60 -80 -100 HALUKKUUS OSTAA . Alueelliset eroavaisuudet Asuntomarkkinoiden dynamiikka vaihtelee suuresti alueittain. Laskenut hiukan . Itä-Uusimaalla, kuten Porvoossa, markkinat ovat tasapainoisia, kun taas Loviisassa on havaittu yllättävän hyvä markkinatilanne. Noussut hieman . . Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n (SKVL) kokoamat “halukkuus ostaa” ja “halukkuus myydä” indeksit. Noussut selvästi 100 80 60 40 20 -20 -40 -60 -80 -100 . Laskenut selvästi . Noussut hieman . Uusien kerrostaloasuntojen kaupassa ei odoteta merkittävää muutosta, mutta kauppaa ennustetaan syntyvän kuitenkin tasaisesti
Taloyhtiö, jonka hallitusta Lempinen luotsaa, on saanut tunnustusta muutamaankin otteeseen. – Meillä on ollut rohkeutta tehdä päätöksiä ja katsoa tulevaan. Katolle on asennettu aurinkovoimala ja kaikilla autopaikoilla on sähköauton latausmahdollisuus. – Ei tästä mihinkään enää lähdetä, tämä on niin hyvä paikka ja hyvät olosuhteet. Lempinen on omistanut osakkeen asunto-osakeyhtiö Lahden Lehtikuusesta heti sen valmistumisesta saakka, siis vuodesta 2017. Hän haluaa olla puheenjohtajana helposti lähestyttävä. 22 OSAKE. Yksittäistä osakkeenomistajaa on helpompi lähestyä, hallituksen jäsenenä olevaa firmaa, joka omistaa 20 asuntoa. Olemme TEKSTI EMMA NIKANDER Vesa Lempinen: YHTEISTYÖTÄ JA ROHKEITA PÄÄTÖKSIÄ V esa Lempinen sanoo ympyrän sulkeutuneen vuosi sitten, kun hän palasi puolisonsa kanssa 28 omakotitalossa asutun vuoden jälkeen kerrostaloon asumaan. Millainen on toimiva taloyhtiön hallitus. Kiitosta on tullut etenkin rohkeista ratkaisuista tämän päivän polttavimpaan kysymykseen, energiankulutukseen. Lisäksi huomiota on kiinnitetty esteettömyyteen uusimalla sisäänkäyntejä. Kärpäsenmäellä on hautakivi varattuna, ja se on sitten seuraava osoite, hän nauraa. Vaikka hän muutti taloon vasta vuosi sitten, hallituksen puheenjohtajana hän on kuitenkin toiminut heti taloyhtiön alusta asti. uusi taloyhtiö, eivätkä suuret korjaushankkeet siis vielä paina päälle, joten nyt on ollut parempi tehdä nämä asiat pois alta, hän sanoo. H E N K I LÖ K U VA – On mukava tehdä hommia, kun on toimivat ihmiset ympärillä, hän sanoo. Kaikilla hallituksen jäsenillä pitää olla kiinnostusta toimia tehtävässä, sillä siinä kuitenkin puhutaan omaisuuden arvon säilyttämisestä. On hyvä, jos hallitus muodostuu pienosakkaista. Meidän hallituksessamme on ollut koko ajan kolme jäsentä. Tunkua tehtävään ei ole, mutta toisaalta pieVesa Lempinen on toiminut erilaisissa hallituksissa vuodesta 1989. Viimeisimpänä se nimitettiin Kiinteistöliitto Päijät-Hämeen vuoden 2023 parhaaksi taloyhtiöksi
Vesa Lempinen tietää, että monia arveluttaa lähteä mukaan hallitustyöhön. OSAKE 23. Siksi hän toivoo, että työskentelyn arjesta olisi tarjolla helpommin tietoa
Millaista yhteistyötä toivot isännöitsijältä. Sellaisessa tilanteessa ei auta oikeastaan muu kuin rehellinen keskustelu. On yleinen harhaluulo, että taloyhtiön hallituksessa on hommaa aamusta iltaan. Joka asiaan löytyy kyllä ratkaisu, kun asian vaan puhuu halki. Kenenkään yli ei kävellä, sillä keinutamme samaa venettä. AR KK IT EH TI TO IM IS TO JA RM O SU LO N EN 24 OSAKE. Ajattelen, että alan toimijoiden kannattaisi valistaa osakkaita siitä, mitä hallitustyöskentely on. Toivon, että hän toimii isännöimänsä yhtiön kanssa samalla tavalla kuin toimisi omaan kiinteistöön liittyvien asioidenkin kanssa. Esimerkiksi Kiinteistöliiton Päijät-Hämeen osasAsunto-osakeyhtiö Lahden Lehtikuusessa on tehty rohkeita ratkaisuja. Asiassa on auttanut se, että yhtiö on verrattain uusi, eivätkä suuret korjausremontit vielä paina päälle. Millainen taloyhtiön puheen johtaja olet. Meillä on taloyhtiön oma WhatsApp-ryhmä, jossa saadaan asioita vietyä helposti eteenpäin. Kannattaa pysyä ajan hermolla ja päivittää omaa tietämystään. nellä porukalla nopeita päätöksiä on helpompi nuijia. Vaikka puheenjohtaja voi tehdä itsekin paljon päätöksiä, haluan kuitenkin kaikkiin päätöksiin muidenkin hallituslaisten mielipiteen. Miten hoitaisit taloyhtiössä syntyviä erimielisyyksiä. Moni ehkä siksi ajattelee, ettei uskalla lähteä mukaan. Erilaiset Kiinteistöliiton webinaarit ja koulutukset ovat hyviä – sieltä saa vaikka minkälaista tietoa ja vinkkejä. Mihin taloyhtiön hallituksen kannattaa panostaa. Miten kannustaisit osakkaita mukaan hallituksiin. Tarvittaessa voi ottaa keskusteluun mukaan ulkopuolisen sovittelijan. Meillä on sen verran pieni yhtiö, että muodollisuudet on jätetty pois. Miten johdat hallitus työskentelyä. Mitään komentoketjua ei siis ole, vaan minuun voi suoraan olla yhteydessä asiassa kuin asiassa – yhteystiedot on sähköisellä infotaululla
TALOYHTIÖ valittiin Kiinteistöliitto Päijät-Hämeen vuoden 2023 parhaaksi taloyhtiöksi. Miten hallitustyöskentely on sinun aikanasi muuttunut. ASUU 2017 valmistuneessa As Oy Lahden Lehtikuusessa, jonka hallituksen puheenjohtajana on toiminut alusta saakka. tolla on usein erilaisia webinaareja ja luentoja. . Monet hallitustyöskentelyyn liittyvät asiat perustuvat kuitenkin asunto-osakeyhtiölakiin. Kokouksia pidetään Teamsin tai jonkin muun videopalvelun välityksellä. VESA LEMPINEN, 62, on paljasjalkainen lahtelainen. Lisäksi moni asia tapahtuu nyt sähköisesti, kokouspöytäkirjojen allekirjoitukset kuitataan Visman kautta ja kaikki asiakirjat löytyvät nopeasti sähköisenä. En usko, että asiat kovasti muuttuvat, ellei laki muutu. Laitoin esimerkiksi itse ennen kokousta muutamalle osakkaalle kyselyä, olisivatko he kiinnostuneita lähtemään hallitukseen, ja sainkin yhden ehdokkaan, jota nyt sitten ehdottaa yhtiökokoukselle. Ennen käytiin läpi asioita hyvin ylimalkaisesti, oli kyse sitten hallituksen kokouksesta tai yhtiökokouksesta. LEMPINEN on tehnyt erilaisia hallitustöitä vuodesta 1989. Miten uskot hallitustyöskentelyn tulevaisuudessa muuttuvan. Yhtiöllä on 38 asuntoa ja 12 autokatosta. IG L-T EC H N O LO G IE S O Y OSAKE 25. Asiasta kannattaa myös keskustella jo etukäteen ennen yhtiökokousta potentiaalisten uusien jäsenten kanssa, jottei asia tule siellä yllätyksenä. Myös monissa asioissa ollaan nykyään tarkempia. Kaikenlainen tieto kulkee osakkaiden ja hallituksen jäsenten välillä paljon nopeammin kuin ennen
Älykäs lämmönsäätö tarjoaa innovatiivisen tavan vähentää energiankulutusta ja parantaa asumismukavuutta, samalla tuoden merkittäviä säästöjä taloyhtiön lämmityskustannuksiin. Taloyhtiöiden energiankulutuksen optimointi on noussut keskeiseksi keskustelun aiheeksi, kun ilmastonmuutos ja kasvava energiakustannusten paine haastavat etsimään kestävämpiä ratkaisuja. Älykäs lämmönsäätö: Energiatehokkuutta, säästöä ja asukasviihtyvyyttä H O I T O K U L U T TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS 26 OSAKE
Älykäs lämmönsäätö: Energiatehokkuutta, säästöä ja asukasviihtyvyyttä OSAKE 27
Monissa taloyhtiöissä lämmitysjärjestelmät ovat peräisin ajalta, jolloin digitaalista ohjausta ja älyteknologiaa ei vielä ollut. Älykäs lämmönsäätöjärjestelmä käyttää erilaisia sensoreita ja reaaliaikaista tiedon analyysiä ja tekoälyä optimoidakseen lämmitystä tarpeen mukaan. K un ilmastonmuutos ja nousevat energiakustannukset pakottavat meidät etsimään kestävämpiä asumisen muotoja, älykäs lämmönsäätö tulee kuvaan innovatiivisena ratkaisuna. Järjestelmä säätää lämmitystä automaattisesti ulkolämpötilan, tulevien sään muutosten, rakennuksen eristysominaisuuksien ja jopa asukkaiden läsnäolon perusteella. Tällaiset järjestelmät voivat automaattisesti säätää lämpötilaa asukkaiden tarpeiden ja ulkoisten olosuhteiden mukaisesti, tuoden älykkyyttä perinteiseen energianhallintaan. Vaikka älykkään lämmönsäädön pitkän aikavälin säästöt ovat merkittäviä, alkuinvestoinnit kuten järjestelmän hankinta, asennus ja mahdolliset rakenteelliset muutokset voivat muodostaa esteen monille taloyhtiöille. Teknologia, joka mahdollistaa lämmityksen ja jäähdytyksen optimoinnin reaaliajassa, ei ainoastaan vähennä energiankulutusta ja kustannuksia, vaan myös parantaa asukkaiden elämänlaatua. Lisäksi olisi hyödyllistä tutkia tulevaisuudessa mahdollisesti tarjolle tulevia avustuksia tai rahoitusvaihtoehtoja, jotka voivat helpottaa älykkäiden lämmitysratkaisujen käyttöönottoa. Tämä ei ainoastaan paranna energiatehokkuutta vaan myös asumismukavuutta. Tämän seurauksena voi syntyä vastustusta uuden teknologian käyttöönotolle, erityisesti jos sen hyötyjä ei koeta riittävän selkeiksi tai välittömiksi. Älykkään lämmönsäädön käyttöönoton haasteet Älykkään lämmönsäädön käyttöönotto kohtaa ensimmäisenä esteenä vanhojen rakennusten ja järjestelmien teknologisen yhteensopimattomuuden. Tulevaisuudessa älylämmitysjärjestelmät tulevat todennäköisesti olemaan vieläkin kehittyneempiä, sisältäen parempaa datan analysointia, tekoälyä ja oppivia algoritmeja, jotka ennakoivat lämmitystarpeita entistä tarkemmin. Tämän haasteen ratkaisemiseksi on tärkeää esittää taloudelliset laskelmat, jotka havainnollistavat, kuinka investointi maksaa itsensä takaisin energiansäästöjen kautta ajan kuluessa. Näiden vanhempien järjestelmien päivittäminen tai korvaaminen uusilla voi olla kallista ja aikaa vievää. 28 OSAKE. Vaikka erityisiä avustuksia ei tällä hetkellä ole saatavilla, tulevaisuuden politiikkaja tukimuutokset voivat tarjota uusia mahdollisuuksia taloyhtiöille investoida energiatehokkuuteen. Älykkäiden lämmönsäätöratkaisujen tuntemus ja ymmärrys voivat olla puutteellisia sekä taloyhtiöiden hallituksissa että asukkaiden keskuudessa
OSAKE 29
H O I T O K U L U T 30 OSAKE
Tarvittaessa kiinteistön lämpötilatasoja voidaan säätää entiseen tapaan lämpökäyrää säätämällä ja toki asukas voi vaikuttaa patteriverkoston tai muun sisäisen lämmityksenjakojärjestelmän huoneistokohtaisten säätöjen kautta oman asuntonsa tilanteeseen järjestelmän mahdollisuuksien puitteissa kuten ennenkin. Toki kiinteistön sisäisen lämmitysverkoston kunto vaikuttaa lämmityksen osalta loppukäyttäjän kokemukseen, joten esimerkiksi huonossa kunnossa ja epätasapainossa olevaan patteriverkostoon ei palvelu tuo ratkaisua. Perinteisesti kiinteistöjen lämmönkäyttöä on ohjattu lämmityskäyrällä, jolloin lämmitysjärjestelmä reagoi Älykäs lämmönsäätö tarkoittaa käytännössä, että kiinteistön lämmitysjärjestelmä ei enää toimi pelkästään staattisen lämmityskäyrän perusteella, vaan käyttää hyväkseen älykkäitä algoritmeja, jotka analysoivat monipuolisesti lämpötilan muutoksia ja muita ympäristötekijöitä. Oppiva algoritmi oppii ajan myötä kiinteistön yksilölliset ominaisuudet ja käyttötottumukset, mikä mahdollistaa entistä tarkemman lämmityksen säätelyn ja energiatehokkuuden parantamisen. Voidaanko järjestelmä asentaa van haan taloon. Palvelun toteutus sisältää älykkään lämmönsäätimen asennuksen kiinteistön lämmönjakolaitteisiin, mikä mahdollistaa järjestelmän hyödyntämisen riippumatta kiinteistön iästä. Tämän palvelun avulla voidaan säädellä kiinteistön lämmitystä reaaliajassa, ottaen huomioon ulkoilman lämpötilan, sääennusteen ja muita lämpöenergian kulutukseen vaikuttavia tekijöitä. Mitkä ovat suurimmat tekniset haasteet Smart Living järjestelmän käyttöönotossa. Fortum SmartLiving on älykäs lämmityksen ohjausjärjestelmä, joka optimoi asuinkiinteistöjen lämmitystä hyödyntämällä edistyksellistä teknologiaa. Mistä on kyse. Kyllä, Fortum Skarppi -palvelu voidaan asentaa myös vanhaan taloon. Tämä tarkoittaa, että vanhemmatkin rakennukset voivat nauttia älykkään lämmitysohjauksen tuomista energiansäästöistä ja parantuneesta asumismukavuudesta. Miten asukkaat voivat itse vaikuttaa lämmönsäätöön. Tämä ei ainoastaan vähennä energiankulutusta ja säästä kustannuksia, vaan myös parantaa asumismukavuutta, kun kiinteistön sisälämpötila pysyy tasaisena ja optimaalisena eri olosuhteissa. Talon sisäinen lämmityspiiri kannattaa pitää kunnossa ja tarkastaa ja huoltaa jos siinä on havaittu poikkeavuuksia tai esimerkiksi epätasaisuutta asuntojen välillä. OSAKE 31. Suurimmat tekniset haasteet Smart Living -järjestelmän käyttöönotossa liittyvät älykkään lämmönsäätimen ja huoneistokohtaisten anturien asennukseen, jotka mittaavat lämpötilaa ja ilmankosteutta. Asennusprosessi edellyttää asukkaiden informointia ja pääsyä jokaiseen asuntoon, mikä voi olla logistisesti haastavaa ja aikaa vievää. Teillä on älykkääseen lämmönsäätöön tuote nimeltä Smart Living. Tämä mahdollistaa lämmitysjärjestelmän optimoinnin reaaliajassa, ottaen huomioon esimerkiksi rakennuksen eristysominaisuudet, sisätilojen lämpökuormat, kuten ihmisten läsnäolo ja elektronisten laitteiden käyttö, sekä jopa aurinkoisen sään lämmittävän vaikutuksen. Haastattelussa Tuomas Hytönen, Fortumin lämmitysja jäähdytysratkaisujen myyntijohtaja. Fortum Skarppi vähentää lämmityskustannuksia ilman, että sisäolosuhteet kärsivät, ja tarjoaa mahdollisuuden kaukolämmön tehon rajoittamiseen, estäen näin tehon ylitykset. Mitä älykäs lämmönsäätö tarkoittaa käytännössä. Olemme nyt kehittämässä palvelua entisestään ja lanseeraamme helmikuussa uuden Fortum Skarppi -palvelun, joka tuo mukanaan vielä tehokkaampaa älykästä optimointia. Uusi Fortum Skarppi -palvelu on suunniteltu vastaamaan näihin haasteisiin tarjoamalla lähes samat energiansäästöt ilman huoneistokohtaista anturointia, mikä merkittävästi yksinkertaistaa asennusprosessia ja vähentää sekä aikaan että kustannuksiin liittyvää rasitusta
Tyypillisellä suuremmalla kerrostalolla (lämmönkulutus 600 MWh/vuosi ja lämpöteho 230 kW) jo peruspalvelun tuomat säästöt ylittävät palvelumaksun ja laitemaksun heti ensimmäisestä vuodesta alkaen. Paljonko älykkäällä lämmönsäädöllä voidaan saada säästöjä. Kun laitteet on kokonaan maksettu, paranee säästö entisestään. Huoneiston arvoon voi kuitenkin vaikuttaa älykäs ja tehokas lämmityksen käyttö ja siten myös kulujen optimointi. Energialuokkaan ei älykkäällä lämmönsäädöllä ole toistaiseksi vaikutusta. Tällä hetkellä tukia tai avustuksia ei ole saatavilla, mutta palvelun alkuja käyttökustannukset ovat kohtuulliset ja palvelu alkaa maksamaan itseään takaisin säästetyn energian ja tehon muodossa. Mitkä ovat asennus ja käyttökustan nukset. Säästö lämmityskustannuksista vaihtelee taloyhtiön koosta ja lämmön kulutusprofiilista riippuen, mutta keskimääräinen säästö on 5 % luokkaa. Fortum Skarppi -palvelun saa käyttöön kuukausimaksulla, johon kuuluu tarvittavien laitteiden hankinta osamaksulla sekä palvelumaksu optimoinnin toteutuksesta. Hälytykset lämmityksen mahdollisista ongelmatilanteista vaikuttavat huoneistojen arvoon, kun mahdollisiin ongelmatilanteisiin voidaan reagoida nopeasti ja välttyä mahdollisilta vahingoilta sekä kalliilta remonteilta. Taloyhtiön ei siis tarvitse tehdä kertainvestointia. Miten pitkän aikavälin ylläpito ja päivitykset. Fortum vastaa kiinteistön lämmityksen jatkuvasta optimoinnista ja lämmitykseen liittyvistä hälytyksistä. Toisinaan, jos osassa asunnoista on ollut ennen palvelun käyttöönottoa turhan viileää, voidaan asumismukavuutta saada selvästi parannettua ilman, että lämmityskustannukset nousevat. Säästöä taloyhtiö saa heti sen myötä, että tarkistamme taloyhtiön laskutuksen perusteena olevaa käyttötehoa heti palvelun käyttöönottohetkeä alemmalle tasolle. Uusi palvelumme mahdollistaa suunnilleen saman suuruiset säästö entistä alhaisemmalla palvelumaksulla. Voiko järjestelmän integroida saumat tomasti muihin älykkään kiinteistön järjestelmiin, kuten älyvalaistukseen ja turvajärjestelmiin. Optimointipalvelu ja teknologiat kehittyvät, minkä ansiosta voimme tarjota entistä edullisempaa ja räätälöitävämpää palvelua. Toistaiseksi tällaisia mahdollisuuksia ei vielä palvelussa ole, mutta luonnollisesti pyrimme kehittämään palvelua jatkuvasti asiakastarpeiden mukaan – tästä esimerkkinä juuri nykyisen tuotteen uudistaminen Fortum Skarpiksi. Oma palvelumme on tarjolla lisäpalveluna omille kaukolämpöasiakkaillemme. Säästöpotentiaali riippuu kiinteistöstä ja sen lämmönkäytöstä. Mitkä ovat mielestäsi suurimmat haas teet älykkään lämmönsäädön laajamit taisessa käyttöönotossa Suomessa. Kuinka monta taloyhtiötä Suomes sa on jo ottanut käyttöön Fortumin Smart Living ratkaisun, ja millaista palautetta olette saaneet käyttäjiltä. Onko älykkääseen lämmönsäätöön saatavilla tukea tai avustuksia. Vaikuttaa älykäs lämmönsäätö kiinteistön energialuokkaan ja/tai huoneistojen arvoon. QR-koodin linkin takaa Motivan artikkeli “Lämmönohjauksella säästöjä”. En näe esteitä tämäntyyppisten palveluiden laajamittaiseen käyttöönottoon Suomessa. Esimerkiksi vuotava lämmönvaihdin voi pahimmassa tapauksessa aiheuttaa kiinteistöön vesivahingon, jos se jää pidemmäksi aikaa huomaamatta. Palvelumaksu on hyvin edullinen suhteessa lämmityskustannuksiin ja tyypillisesti saavutetut säästöt ylittävät palvelun sekä laitteiden kustannukset eli palvelulla saavutetaan säästöä heti alusta alkaen. Lisätietoja ja esittelyvideo QR-koodin takana. Älykäs lämmönkäyttö on niin asiakkaiden ja energiayhtiöiden yhteinen intressi. Lisäpalveluilla, kuten tehon rajoituksella, voidaan saavuttaa lisäsäästöjä. Tarkkoja asiakasmääriä emme julkaise, mutta palvelun piirissä on useita satoja kiinteistöjä. Palvelun kuukausihinta, sisältäen älykkään lämmönsäätimen, riippuu taloyhtiön koosta ollen halvimmillaan alle sata euroa ja isoimmissa yhtiöissä maksimissaan noin 400 €/kk. Asiakkaamme omistaa kiinteistöön asennettavat laitteet, joille tarjoamme laitevalmistajan takuut sekä tukea mahdollisiin ongelmatilanteisiin. Älykäs lämmönsäätö on viimeaikaisten energiamarkkinan myllerrysten myötä aina vain ajankohtaisempi palvelu. 32 OSAKE.
KUNNOSSAPITO F inanssialan Ry:n mukaan vuonna 2022 raportoitiin yli 25000 vesivuotovahinkoa, keskimäärin melkein siis 70 päivässä. Ja vaikka vahingot toki korvataan vakuutuksista, niin paljon tehokkaampaa olisi kun vahinkoja ei tapahtuisi tai ainakin ne havaittaisiin riittävän nopeasti isompien vahinkojen välttämiseksi. Eikä kukaan korvaa asian liittyvää vaivaa ja henkistä kärsimystä, jota vesivahinko voi aiheuttaa asukkaille. YLEISIMMÄT syyt vesivahingoille ovat viemäriputkien ja astianpesukoneiden poistovesiputkien rikkoontumiset tai vuodot ja tilastojen mukaan 34 OSAKE. Vesivahingot voivat olla erittäin stressaavia kokemuksia, ja ne aiheuttavat joka tapauksessa häiriöitä arkielämään ja voivat aiheuttaa myös pitkäkestoisia ongelmia asumismukavuuteen ja jopa terveyteen. Se on edelleen paljon, vaikka vesivuotovahinkojen määrä on onneksi vuosien saatossa laskenut. Vesivuotovahingoissa on siis kyse suurista summista ja vaikka vakuutukset vahingot korvaavatkin, niin viime kädessä nekin rahat tulevat vakuutuksen ottajilta. Vesivahingoista maksettiin korvauksia noin 135 miljoonaa euroa. Niin taloudellisia kuin henkisiäkin. Näin ehkäiset vesivuotovahinkoja TEKSTI HEIKKI KIVINIEMI Vesivuodot aiheuttavat taloyhtiössä mittavia vahinkoja
SH U TT ER ST O CK OSAKE 35
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle kirjallisesti remontista aina, kun remontti voi vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin talon rakenteisiin tai naapuriasuntoihin. Vesivuotovahingot johtuvat myös käyttövesiputkistojen ja viemäriputkistojen vanhenemisesta, vettä käyttävien laitteiden lisääntymisestä ja jopa rakennusvirheistä. SH U TT ER ST O CK 36 OSAKE. Vettä voi vuotaa katolta, julkisivun saumoista tai halkeamista sekä sokkelin kautta. Moni taloyhtiö saattaa myös lykätä putkiremonttia ja jopa putkiston tutkimusta taloudellisista syistä. Yleisimmät syyt vesivahingoille ovat keittön vesivuodot viemäriputkista ja astianpesukoneiden poistovesiputkista. Myös sijoitusasuntojen suuri osuus taloyhtiössä saattaa vaikuttaa osakkaiden halukkuuteen kalliisiin putkiremontteihin. Tämä tarkoittaa säännöllistä huoltoa ja tarkastuksia. Toisaalta vesivuotovahingot voivat aiheutua myös muusta kuin käyttötai lämmitysvedestä. Tämän jälkeen tulisi teettää kuntotutkimus 6–10 vuoden välein tai tarvittaessa. Tätä pitäisi myös valvoa, jotta voidaan varmistua, että remontit eivät aiheuta vaaraa vesivahingoille. Nyrkkisääntönä, että liki kaikista asunnossa tehtävistä muutoksista pitää ilmoittaa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä tai näiden valtuuttamalla henkilöllä on myös oikeus päästä osakehuoneistoon, jos käynti on tarpeen asunnon kunnosta tai sen hoidosta johtuvista syistä. Vesivuotokaukalo auttaa pienissä vuodoissa ja johtaa lisäksi veden koneen etupuolelle, jolloin se on helppo havaita. Putkien ja putkiston kuntoa tulisi tarkkailla ja suorittaa ensimmäinen kunnollinen tarkastus noin 30 ikävuoden kohdalla. Vuotovahinkoja voi aiheuttaa yhtälailla sadeja sulamisvedet. Kasvaneet sademäärät lisäävät vuodon riskiä. Etenkin taantuvilla alueilla, missä remonttien rahoitus saattaa olla vaikeaa. Myös huoneistojen remonttien kohdalla on syytä olla tarkkana. Myös huoneistojen vesikalusteiden kunto tulee tarkistaa säännöllisesti. Muuten vuoto saattaa jatkua kaapiston sisällä vaikka kuinka pitkään. vahinkoja sattuu suhteellisesti eniten luonnollisesti kerrostaloissa ja myös korvaussummat ovat niissä suurimmat. VESIVAHINKOJEN ennaltaehkäisy on tehokkain tapa välttää vahinkoja
Tämän jälkeen on hyvä, että kuntotutkimus olisi hyvä päivittää 6–10 vuoden välein tai tarvittaessa. Finanssialan Ry:n tilasto vesivuotovahingojen korvauksista vuosilta 2003-2022. On tärkeää tarkastaa katon pinnoitteet, tiivistykset ja läpiviennit säännöllisesti. Katon kunto vaikuttaa suoraan rakennuksen tiiviyteen ja vedenpitävyyteen. VESIVUOTO voi tulla myös talon ulkopuolelta, joten myös katto, julkisivu ja pihan sadeveden poisto on hyvä ottaa säännöllisen tarkkailun kohteeksi. Vaurioituneet tai kuluneet kattomateriaalit, kuten tiilet, Putkien ja putkiston kuntoa tulisi tarkkailla ja suorittaa ensimmäinen kunnollinen tarkastus noin 30 ikävuoden kohdalla. Aivan hyvin tämä voi koskea myös esimerkiksi keittiön astianpesukoneen vedenpoistoa tai jopa vesivuotohälyttimen asentamista. Finanssialan Ry:n tilasto vesivuotovahingojen määrästä vuosilta 2003-2022. Myös kunnossapitotai muutostyön suorittaminen/valvominen ovat hyväksyttäviä syitä. Myös huoneistojen vesikalusteiden kunto tulee tarkistaa säännöllisesti. SH U TT ER ST O CK OSAKE 37
Tukkeutuneet tai vaurioituneet sadevesijärjestelmän osat voivat johtaa veden kertymiseen rakennuksen perustusten ympärille, mikä voi aiheuttaa kosteusvaurioita. Paras ratkaisu olisi hankkia kiinteän sähkövirtaan ja verkkoon liitettävät laitteet, jotka antavat äänihälytyksen lisäksi hälytyksen matkapuhelimeen esimerkiksi kiinteistöhuollon päivystykseen. Lisäksi olisi hyödyllistä opastaa asukkaita säännöllisesti tarkistamaan mahdolliset riskialueet, kuten kylpyhuoneen ja keittiön vesikalusteet ja laitteet, ja informoida heitä siitä, miten tärkeää on ilmoittaa viipymättä havaitsemistaan ongelmista isännöitsijälle tai kiinteistönhuoltoon. Tämä sisältää rännit, syöksytorvet ja salaojat. ”Huoneistokohtaiset vesivuotovahdit ovat erittäin tehokas tapa vähentää vesivahinkoja.” 38 OSAKE. Edullisimmillaan ne maksavat vain muutaman kympin. Myös lumikuorma ja jäätyminen voivat aiheuttaa vaurioita, jotka voivat johtaa vesivuotoihin. Julkisivun vedeneristys ja tiivistys tulee tarkistaa, erityisesti ikkunoiden ja ovien ympäristössä, missä veden tunkeutuminen on yleisempää. VALISTUKSELLA on myös tärkeä rooli vesivuotovahinkojen ehkäisyssä. Nämä tarkastukset eivät vaadi ainoastaan teknistä osaamista, vaan myös säännöllisyyttä. Vesivuotoja voidaan tarkkailla ja estää myös huoneisto ja/tai taloyhtiökohtaisilla virtausmittareilla jotka pystyvät tunnistamaan epätavallisen vedenkulutuksen, ilmoittamaan siitä ja hätätapauksessa katkaisemaan veden suurempien vahinkojen synnyn estämiseksi. Halkeamat, lohkeamat tai irronneet laastit voivat olla merkkejä mahdollisista ongelmista. Asukkaille tulisi jakaa tietoa siitä, kuinka he voivat omalla toiminnallaan ehkäistä vesivahinkoja omassa asunnossaan sekä ohjeita, kuinka toimia vesivahingon sattuessa. Koulutus ja tiedon jakaminen voivat merkittävästi vähentää vesivahinkojen riskiä ja varmistaa, että asukkaat ovat valmistautuneita toimimaan oikein, jos vahinko tapahtuu. Säännöllinen puhdistus ja tarkastus ovat välttämättömiä, erityisesti syksyllä lehtien pudotessa ja keväällä lumen sulamisen aikaan. On suositeltavaa laatia ylläpitosuunnitelma, joka sisältää tarkastukset ja huoltotoimet vuoden eri aikoina. Tämä voi sisältää ammattilaisten tekemät vuosittaiset tarkastukset ja pienemmät, itse tehdyt tarkastukset useammin. NYKYAJAN tekniikka mahdollistaa erilaiset verkkoon kytkettävät langattomat virtausmittarit, kosteusmittarit, Huoneistojen vesivuodon kannalta kriittiset kohteet olisi hyvä varustaa vesivuotoilmaisimilla ja hälyttimillä. Pihan sadevesijärjestelmän merkitys: Hyvin suunniteltu ja huollettu sadevesijärjestelmä on olennainen osa vesivahinkojen ehkäisyssä. huopa tai pelti, voivat mahdollistaa veden tunkeutumisen rakenteisiin. Julkisivun kunto on myös tärkeä vesivuotojen ehkäisyssä. Näin mahdollisiin vesivuotoihin pystytään reagoimaan mahdollisimman nopeasti
Tämä tehostaa vuotojen hallintaa ja vähentää vahinkojen laajuutta ja kustannuksia. Panostaminen tällaiseen teknologiaan on erityisen tärkeää alueilla, joilla vesivahingot ovat yleisiä tai talossa alkaa olla vanhentunut putkisto. Taloyhtiö voisi harkita vesivuotohälyttimien hankkimista kaikkiin huoneistoihin, niiden kriittisiin kohteisiin, kuten myös muihin tarkkailua kaipvaaiin tiloihin, kuten vaikka vintille, päävesikeskukseen, lämmnjakotilaan, tms. . SH U TT ER ST O CK OSAKE 39. Lisäksi voidaan kehittää mobiilisovelluksia, jotka ilmoittavat käyttäjille potentiaalisista vuodoista, antavat ohjeita vuodon hallintaan ja mahdollistavat etäohjauksen sulkuventtiileille. Huoneistokohtaiset vesivuotovahdit ovat erittäin tehokas tapa vähentää vesivahinkoja ja ennen kaikkea niiden aiheuttaman vahingon laajenemista. Näiden järjestelmien avulla voidaan tunnistaa vesivuotojen syyt ja sijainnit nopeammin ja tarkemmin. VAHINGON ilmoittaminen: Vahinko tulee ilmoittaa heti isännöitsijälle ja/tai huoltoyhtiölle ja tarvittaessa vakuutusyhtiölle. Korjaustyöt: Taloyhtiö vastaa yleensä rakenteellisten vaurioiden korjaamisesta, kun taas asukas vastaa omasta irtaimistostaan. Hälytys tulee olla huoneistossa sekä asukkaalle että päivystävälle kiinteistöhuollolle. Vahingon sattuessa Toimenpiteet ja vastuunjako: vesivuotoanturit, jotka havaitsevat epänormaalista poikkeavan jatkuvan vedenkulutuksen, kosteuden lisääntymisen tai suoranaisen vesivuodon. Seurantaan voidaan lisätä älykkäät analysointijärjestelmät, jotka käsittelevät kerättyä tietoa reaaliajassa. Astianpesukone saattaa vuotaa vuosia ennen kuin se huomataan ja jo yksi koneellinen vettä aiheuttaa laajat paikalliset vahingot. Vesivuoto voi tulla myös talon ulkopuolelta, joten myös katto, julkisivu on hyvä ottaa säännöllisen tarkkailun kohteeksi. Vaurioiden laajuus tulisi dokumentoida heti kuvien ja raporttien avulla. Huoneistossa mielellään ehdottomasti äänihälytyksenä, jotta reagointiaika saadaan mahdollisimman nopeaksi
40 OSAKE
Vaikka laissa edellytetään viiden vuoden aikajänteellä tehtävää selvitystä, nykykäytäntö ei välttämättä vaadi määrämuotoista, yksityiskohtaista selvitystä, mikä tarkoittaa, että ei voida puhua välttämättä yksityiskohtaisesta selvityksestä. Hallitus käyttää PTS:ää apuna kunnossapitotarveselvityksen laatimisessa. Kuitenkin, enemmin kuntoarvio ja sen perusteella laadittu pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) ovat tärkeitä työkaluja kunnossapidon suunnittelussa. Taloyhtiöiden kuntotarkastukset ovat ennaltaehkäisyä TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS SH U TT ER ST O CK OSAKE 41. Vaikka laki määrittää minimivaatimukset, on säännöllinen ja tiheämpi kuntotarkastus ja -arvioinnin käytäntö avainasemassa kiinteistön kunnon jatkuvalle seurannalle. K unnossapitotarveselvitys, joka on asunto-osakeyhtiölain mukainen vaatimus, tarjoaa hallituksen näkemyksen yhtiön viiden vuoden kunnossapitotarpeista. Asuntoosakeyhtiölain mukainen kunnossapitotarveselvitys, kuntoarvio ja PTS eli pitkä tähtäinen suunnitelma on tärkeä työkalu taloyhtiöiden kunnossapidon suunnittelussa. Lain määrittelemien minimivaatimusten lisäksi, KUNNOSSAPITO Asunto-osakeyhtiöiden hallinnossa on keskeistä ymmärtää kiinteistön kunnossapidon merkitys osakkeenomistajien arkeen ja talouteen
SH U TT ER ST O CK 42 OSAKE. Kuntoarvio ja PTS antavat taloyhtiön päättäjille kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista. On selvää, että mitä tarkemmin ja ajankohtaisemmin ollaan perilPienetkin kosteusvauriot voivat muodostua isoiksi, jos niitä ei huomata ajoissa. Erilaiset tarkastukset ovat tässä keskeisessä roolissa, sillä ne tarjoavat arvokasta tietoa rakennuksen nykytilasta, tulevaisuuden huoltotarpeista ja mahdollisista riskitekijöistä. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n määräyskin edellyttää taloyhtiöiltä että yhtiökokouksessa “esitetään hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin; sekä “hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapitoja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.” Tämä selvitys tehdään yleensä kuntoarviolla ja siihen liitetyn teknisen PTS:n eli pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelman avulla. Kunnossapitotarveselvityksen laadinnassa käytetään hyödyksi kiinteistöön laadittua kuntoarviota ja pitkän tähtäimen suunnitelmaa sekä muita mahdollisia tehtyjä tutkimuksia. säännöllinen ja tiheämpi kuntotarkastus sekä -arviointi ovat keskeisiä kiinteistön kunnon jatkuvalle seurannalle
Kuntoarvion laatija tutustuu lähtötietoihin. Kunnossapitotarveselvitys päivitetään tarvittaessa • Hallitus vastaa kunnossapitotarveselvityksen päivittämisestä. Tarjouksen pohjalta tehty tilaus on sitova. • Alle 10 vuoden ikäisen rakennuksen osalta on yleensä riittävää todeta, että kiinteistön käyttö ja ylläpito on ollut rakennuksen käyttöja huolto-ohjeen mukaista sekä rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden teknistä käyttöikää on riittävästi jäljellä ja mahdollinen vauriohistoria on otettu huomioon. 4. Kuntoarvion laatija tarkastaa kiinteistön • Kiinteistötarkastuksessa on oltava mukana kiinteistön hyvin tunteva avustava henkilö, joka voi olla talon asukas, isännöinti tai huoltomies. QR-koodeissa linkit dokumentteihin. Yhtiökokous päättää kuntoarvion tilaamisesta ja hallitus hankinnasta • Yhtiökokous päättää kuntoarvion tilaamisesta. • Hyvän kiinteistönpitotavan mukaan ensimmäinen kuntoarvio laaditaan enintään 10 vuotta vanhalle kiinteistölle ja se päivitetään noin 5 vuoden välein. 7. Hallitus tai isännöinti pyytää tarjoukset kuntoarvion laatimisesta • Pyydetään kirjalliset tarjoukset kiinnostuneilta ja päteviltä palveluntuottajilta. • Ilmoitetaan kuntoarvion tekijöille avustavan henkilön, huoltomiehen ja isännöinnin yhteystiedot. AJANKOHTA Selvitys tehdään vuosittain ja esitetään yhtiökokouksessa MENETTELYTAPA 1. 6. • Olennaisuuden arviointi on haastavaa koska asunto-osakeyhtiöt ovat keskenään erilaisia ja eriaikoina rakennettuja. • Tehdään palveluntuottajan kanssa kirjallinen sopimus. Hallitus esittää kunnossapitotarveselvityksen vuosittain yhtiökokoukselle • Kirjallinen kunnossapitotarveselvitys esitetään vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa (tilinpäätöskokous). • Kuntoarvion laatijalle toimitetaan sovitut asiakirjat ja muut tiedot. • Hallitus, isännöinti ja kiinteistönhoidosta vastaavat ottavat tarvittaessa kantaa esitettyihin toimenpiteisiin ja niiden ajoitukseen. • Toimenpiteen voidaan katsoa olevan olennainen, jos se korottaa hoitovastiketta vähintään 30 prosenttia (Asunto-osakeyhtiölaki Kommentaari). 5. • Jos on epäselvää, onko tietty toimenpide olennainen, on se yleensä parempi laittaa kuin jättää laittamatta. • Jos käytössä on kunnossapitopalvelu, siitä vastaava kiinteistöalan ammattilainen päivittää kunnossapitotarveselvitystä ja/tai kunnossapitosuunnitelmaa jatkuvasti. • Kuntoarvion laadintaan osallistuu yleensä kolme asiantuntijaa, joiden ammattialat ovat rakennus-, LVIja sähkötekniikka. LOPPUTULOS Kuntoarvioraportti (sisältää ehdotuksen kunnossapitosuunnitelmaksi) KIINTEISTÖNPITOKIRJA – KUNTOARVIO – KUNNOSSAPITOSUUNNITELMA – KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS – KORJAUSOHJELMA TEHTÄVÄ Kunnossapitotarveselvityksen laadinta ja ylläpito TAVOITE Arvioida kiinteistön kunnossapitoja korjaustarve viideksi vuodeksi eteenpäin VASTUU Taloyhtiön hallitus TOTEUTUS Hallitus, isännöinti tai muu alan ammattilainen LÄHTÖTIEDOT Rakennuksen käyttöja huolto-ohje tietoineen, kunnossapitosuunnitelma (PTS), vauriohistoria, tieto rakenneosien teknisestä käyttöiästä, kuntoarvioraportit, kuntotutkimusraportit, energiatarkastusraportti jne. • Varmistetaan, että valitulla palveluntuottajalla on riittävä pätevyys ja resurssit kuntoarvion laatimiseen. Jatkuva kunnon seuranta ja siitä viestintä parantaa myös asukasviihtyvyyttä ja edistää myös asukkaiden omaa aktiivisuutta kiinteistön kunnon seurannassa ja ylläpitämisessä. Kuntotarkastukset ovat yleisiä erityisesti omakoti tai paritalojen koh”Kuntotarkastukset hyvä tehdä vuosittain.” OSAKE 43. Kuntotarkastuksesta puhuttaessa tarkoitetaan yleensä asuntokaupan kuntotarkastusta, jota säätelee Suomessa Rakennustietosäätiön KH 90-00394 -ohjeistus. 2. Näistä kuntotarkastukset ovat taloyhtiöissä jääneet hieman taka-alalle. • Hallitus päättää, kuka vastaa kuntoarvion hankinnasta ja miten asiasta viestitään. Tarvittaessa tehdään asukaskysely. • Sopimusneuvottelujen jälkeen tilataan kuntoarvio. • Asunto-osakeyhtiölaki ei edellytä kustannusarvioiden esittämistä, mutta ne saadaan suoraan kunnossapitosuunnitelmasta, jos sitä käytetään selvityksen pohjaselvityksenä. Kaikki hieman eri asioita, vaikka sama tavoite. • Lisäksi on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapitoja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat. Kiinteistön kunnon arvioinnissa ja ylläpidossa puhutaan siis kuntoarviosta, kunnossapitosuunnitelmasta, kuntotutkimuksesta ja myös kuntotarkastuksesta. LOPPUTULOS Kunnossapitotarveselvitys Kiinteistöliiton julkaisemat ohjeet “Kuntoarvion laadinta ja ylläpito” ja “Kunnossapitotarveselvityksen laadinta ja ylläpito” antavat hyvää tietoa aiheesta. Avustava henkilö varmistaa pääsyn tarvittaviin tiloihin. Hallitus päättää mitkä pohjaselvitykset hankitaan • Asunto-osakeyhtiölaki tarjoaa laajan liikkumavaran pohjaselvitysten hankintaan, mutta ne on tehtävä hyvän kiinteistönpitotavan mukaan. 3. Myös kunnossapidon kustannuksiin osataan varautua ajoissa. Hallitus tarkastaa kuntoarvion • Kuntoarvion laatija esittelee kuntoarvion ja siihen sisältyvät toimenpide-ehdotukset taloyhtiön hallitukselle. Kun asioihin voidaan puuttua ennaltaehkäisevästi, niin silloin myös vältytään yllätyksiltä ja usein myös mahdollisesti suuremmilta vahingoilta ja kustannuksilta. Tämän mukainen tarkastus antaa asuntokaupan osapuolille tietoa tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista sekä vaurio-, käyttöturvallisuusja terveysriskeistä. KIINTEISTÖNPITOKIRJA – KUNTOARVIO – KUNNOSSAPITOSUUNNITELMA – KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS – KORJAUSOHJELMA TEHTÄVÄ Kuntoarvion laadinta ja ylläpito TAVOITE Hankkia lähtötiedot kiinteistön kunnossapitosuunnittelua varten VASTUU Taloyhtiön hallitus TOTEUTUS Kuntoarvioijat (rakennus-, LVIja sähkötekniikka) LÄHTÖTIEDOT Mahdollisimman moni seuraavista: taloyhtiön strategia, rakennusten piirustukset ja vauriohistoria, tiedot aikaisemmista kuntoarvioista, tutkimuksista ja -selvityksistä, käyttöja huolto-ohje (huoltokirja) AJANKOHTA Kuntoarvio päivitetään 5-10 vuoden välein MENETTELYTAPA 1. Hallitus valitsee kuntoarvion laatijan ja tilaa kuntoarvion • Tarvittaessa järjestetään sopimusneuvottelut, joihin valitaan 2-3 parasta ehdokasta. 4. • Tehdään asukaskysely esimerkiksi KH-kortin mukaisesti. • Olennaisuuden arviointiin vaikuttaa myös aiemmin perittyjen vastikkeiden suuruus – pieneen vastikkeeseen tulee helposti suuri prosentuaalinen korotus. • Hyvin laaditun kunnossapitosuunnitelman seuraavat 5 vuotta toimivat parhaimmillaan kunnossapitotarveselvityksenä. 3. • Tarjouspyynnössä kuvataan kuntoarvion sisältö, laajuus, raportointitapa ja vaatimukset kuntoarvioijien pätevyydestä. 2. • Olennaisena voidaan pitää myös toimenpidettä, joka vaikuttaa huoneiston käyttämiseen, kuten kylpyhuoneremontti. lä kiinteistön kunnosta, niin sitä nopeammin niihin voidaan puuttua. • Sopimusneuvotteluissa varmistetaan, että osapuolet ovat ymmärtäneet tehtävän laajuuden ja sisällön oikein. • Kuntoarvion keskeisin tuotos on ehdotus kiinteistön kunnossapitosuunnitelmaksi, joka tarkastetaan ja täydennetään kiinteistön kunnossapitosuunnitelmaksi. Kuntotarkastus määritellään KH-kortisto ohjeissa KH 90-00393 ja KH 9000394. Kuntoarvio arkistoidaan • Kuntoarvion laatija on Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen KSE 2013 (6 §) mukaan velvollinen säilyttämään raportin ja siihen liittyvät asiakirjat 10 vuotta. Hissillisissä kohteissa tarvitaan lisäksi neljäs asiantuntija ottamaan kantaa hissin kuntoon. • Parhaat tiedot kiinteistön historiasta ja kunnosta on yleensä kiinteistönhoitoorganisaatiolla. Hallitus päättää kunnossapitotarveselvityksen sisällön ja laatii selvityksen • Kunnossapitotarveselvityksessä esitetään asumiskustannuksiin ja/tai huoneistojen käyttämiseen olennaisesti vaikuttavat toimenpiteet
Säännölliset kuntotarkastukset ja asukaskyselyt mahdollistaa ennaltaehkäisevän toiminnan, mikä ei ainoastaan lisää asukkaiden tyytyväisyyttä ja kiinteistön arvoa, vaan myös auttaa välttämään suuria kustannuksia ja vahinkoja tulevaisuudessa. Ja asukkaita tulisi valistaa kunnon tarkkailun tärkeydestä ja epäkohdista ilmoittamisesta. . Eivätkä ne sellaisenaan sovellu tietenkään kokonaisten kerrostaloyhtiöiden kuntotarkastukseen, mutta yhtäkaikki kuntotarkastus isomman kiinteistön tai taloyhtiön tapauksessa voi olla silti keskeinen osa vuosittaista valmistautumista yhtiökokoukseen, jossa esitetään kirjallinen selvitys Kunnon tarkkailun olisi hyvä ulottua myös huoneistoihin. seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeista. Tämä lähestymistapa erottaa selkeästi asuntokaupan yhteydessä tehtävät tarkastukset kiinteistön laajemman kunnon tarkastelusta, korostaen eri tarkastusten soveltuvuutta ja tarkoitusta eri tilanteissa. ”Jatkuva kunnon seuranta ja viestintä lisäävät asukasviihtyvyyttä ja kannustavat asukkaita aktiivisuuteen kiinteistön ylläpidossa.” SH U TT ER ST O CK 44 OSAKE. Aktiivinen osallistuminen ja viestintä taloyhtiön asioista parantaa asumisviihtyvyyttä ja kannustaa asukkaita olemaan mukana kiinteistönsä ylläpidossa. dalla, mutta harvemmin kerrostalojen huoneistoja myytäessä. Lyhyesti sanottuna, kunnossapidon jatkuva seuranta on investointi kiinteistön tulevaisuuteen
Kortisto on maksullinen palvelu, mutta kortiston sisältö on tuotettu alan asiantuntijoiden toimesta. Esimerkiksi RT 103003, Asuinkiinteistön kuntoarvio on ohje kuntoarvion tekemiseen. Liitetään toimenpide-ehdotus. Kortistossa on myös asuintalon huoltokirja, lainalaskin ja rakennusosien käyttöikälaskin. Kortisto on saatavissa RT Net -nettipalveluna. Ei määrämuotoista lomaketta, mutta Kiinteistöliitto on julkaissut suosituksen käytettävästä lomakkeesta. KUNNOSSAPITOSUUNNITELMA: Laaditaan kuntoarvion ja tarvittaessa kuntotutkimuksen pohjalta. Ei yksinään riitä korjaushankkeista päättämiseen. KH ja RT-kortistot. Se sisältää ohjeita rakennussuunnitteluun, suunnittelun tausta-aineistot, tehtäväluettelot ja sopimusten laadintaan, tietoa rakennusosien ja rakenteiden fysikaalisesta toiminnasta sekä rakentamista koskevan lainsäädännön. KH-kortistossa on julkaistu tiedonjyviä yli 70, säännöksiä yli 600 ja tuotekortteja yli 2 100 kpl. Mutta periaatteessa kuntotarkastus voidaan tehdä koko taloyhtiöön ja kiinteistöön. Rakenteita rikkova. KH-ohjeita on kortiston yli 30-vuotisen historian aikana julkaistu yli 500 kpl, joista noin puolet ovat voimassa. Taloyhtiön hallintoelimet hyväksyvät. OSAKE 45. Maksut kattavat osan näistä kuluista, varmistaen sisällön ajantasaisuuden ja luotettavuuden. Rakennusja taloteknisten asiantuntijoiden ja laboratorioiden tekemä. Se sisältää muun muassa ohjeet suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon, kiinteistöpalveluiden yleiset laatuvaatimukset, lait ja määräykset, sekä alan keskeisten sopimusten laadintaohjeet. Ensimmäiset RT-kortit laati Alvar Aallon aloitteesta 1942 perustettu Suomen Arkkitehtiliiton jälleenrakennustoimisto (vuodesta 1947 nimellä Asemakaavaja Standardisoimislaitos, nykyisin Rakennustieto) yhteistyössä eri järjestöjen ja alan asiantuntijoiden kanssa sekä Rakennusstandarditoimikunnan valvonnassa. KH-kortisto puolestaan keskittyy kiinteistönpitoon ja -ylläpitoon, tarjoten ohjeita kiinteistöjen tekniseen ylläpitoon, korjaushankkeiden suunnitteluun, laadun ohjaukseen, sekä kiinteistöpalveluiden kilpailutukseen ja hankintaan. Määritellään suositeltavat kunnossapitoja korjaustoimenpiteet kiinteistön alkuperäisen kunnon ylläpitämiseksi. KH-kortisto on suunnattu erityisesti kiinteistön ylläpito-, hoitoja huoltoyrityksille, kiinteistöjen omistajille, teknisille isännöitsijöille, ja kiinteistömanagerille. Tämän asiantuntemuksen, tutkimustyön ja tiedon ylläpidon vaatima resurssi on merkittävä. KUNTOTARKASTUS: Tehdään yleensä asuntokaupan yhteydessä. Hallituksen ja isännöitsijöiden laatima. Liitteenä PTS. KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS: Vuosittain asuntoyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa esitettävä asiakirja seuraavien viiden vuoden kunnostustarpeesta. rakenteista, tilasunnittelusta, rakennusalan sopimuksista ja tehtävänjaosta. Kokemusperäinen tutkimus, haastattelut ja esimerkiksi kosteusmittaukset. RT-kortisto on suunnattu muun muassa rakennuttajille, arkkitehdeille, suunnittelijoille ja urakoitsijoille . Tarkoitus selvittää rakennusteknisen kunnon, korjaustarpeet ja mahdolliset terveysja turvallisuusriskit. PTS: Pakollinen pitkän aikavälin kiinteistön kunnossapitosuunnitelma, joka liitetään kuntoarvioon. Tekijänä rakennustekninen asiantuntija. Kokonaiskuva korjaustarpeiden aikatauluista ja kuluista. KUNTOARVIO: Kiinteistön tilojen, järjestelmien tai osien kunnon selvitys aistinvaraisesti, määrämuotoinen raportti. Myös rakennusalan säädökset ja vertaileva tieto erilaisista rakennusalan tuotteista julkaistaan kortistossa. Vaikka sen keskeinen tavoite on määritellä toimenpiteet kiinteistön alkuperäisen kunnon ylläpitämiseksi, suunnitelma voi yhtä lailla sisältää ehdotuksia lisärakentamisesta, kiinteistökehityksestä ja muista parannustoimenpiteistä. KUNTOTUTKIMUS: Kiinteistön rakennusosan tai järjestelmän tarkempi tutkimus vaurion syyn selvittämiseksi. Sanastoa RT-KORTISTO on suomalaisen Rakennustieto Oy:n (rakennustieto.fi) julkaisema kortistomuotoinen, maksullinen tietokokoelma, joka sisältää tietoa ja ohjeita mm. Lähde: Wikipedia RT-KORTISTO keskittyy rakentamisen ammattilaisten tarpeisiin, tarjoten kattavat ohjeet kestävien ratkaisujen tilaamiseen, rakennuttamiseen, suunnitteluun, ja toteuttamiseen. Tekijänä rakennusja talotekniset asiantuntijat. Omakoti ja paritaloihin sekä tarvittaessa myös rivija kerrostalohuoneistoihin. Rakennuksen eri osien ohjeistuksesta RT-kortisto laajeni 1945 myös keittiökalusteiden standardointiin. Lähde: Wikipedia KH-KORTISTO on niin ikään Rakennustiedon julkaisema kokoelma tietokortteja, joissa on kiinteistönpidon ohjeita, säännöksiä ja tarviketietoa. Loput kortit on korvattu tai peruttu ja siirretty KH-arkistoon
Kiinteistöhuollot ovat tässä merkittävässä roolissa. Kunnossapitotarveselvityksen sisällössä on vaihtelevuutta. siitä, että vastiketasot eivät nousisi kohtuuttomiksi. Kiinteistökatselmuksia suositan tehtäväksi teknisen isännöitsijän tai asiantuntijan toimesta. Olisi toivottavaa, että selvitys ei jäisi pelkäksi paperiksi muiden paperien joukkoon, vaan se johtaisi hankkeiden valmistelun käynnistämiseen ja suunnitelmalliseen kunnossapitoon. Oikea-aikainen korjaus ei aiheuta tätä edellisen lauseen ”seurausta”. Kiinteistön toimintaa ja turvallisuutta vaarantaviin epäkohtiin tai vikoihin tulee puuttua heti. Tällöin hallitus ehtii käsitellä ja valmistella esimerkiksi seuraavan kesän kunnostushankkeita. Usein näissä on hyvä ottaa mukaan kiinteistöhuollon edustaja. 1) Miten käsityksenne mukaan taloyhtiöt ymmärtävät ja noudattavat kunnossapitotarveselvityksiä asunto-osakeyhtiölain vaatimusten mukaisesti. Korjaustarpeiden arvioinnissa asiantuntijan tekemät arviot tukevat isännöitsijän ja hallituksen työskentelyä. Oma kokemukseni on, että asia on tullut tutuksi tässä ajassa pääosalle osakkaita. Korjataan ensin syy eikä syyn seurausta. Tällöin hallituksella on hanke valmisteltu niin, että varsinaisessa tai ylimääräisessä yhtiökokouksessa on kaikki tarvittava tieto hankkeesta ja sen rahoituksesta päättämiseen. Tämäkin on sellainen asia, johon suunnitelmallisella kunnossapidolla voi vaikuttaa. Tarvittava suunnittelu käynnistetään syksyllä. Jossain määrin taloyhtiöissä voi olla myös sosiaalisia paineita esim. Korjaustarpeita ja toteutustapaa arvioitaessa pohdittava elinkaarta ja elinkaarikustannuksia, takaisinmaksuaikaa jne. On yhteinen näkemys taloyhtiön strategiasta. Korostaisin tässä kiinteistön ja sen tekniikan jatkuvaa seuraamista. Korostaisin tässä hallituksen ja isännöitsijän huolellisuutta kyseistä asiakirjaa valmisteltaessa. Kilpailutus loppuvuoden aikana. On hyvä tiedostaa, että kunnossapitotarveselvitys päivittyy vuosittain ja käsitellään vuosittain yhtiökokouksessa. Mikäli taloyhtiön päättäjillä ei ole riittävää tietoa taloyhtiön kunnosta, on kuntoarvion ja pitkän tähtäimen suunnitelman teettäminen asiantuntijan toimesta erinomainen työkalu kunnossapitotarveselvityksen laadintaan. 2) Miten vuosittaiset kirjallisen selvitykset seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeesta huomioidaan ja miten tarpeet arvioidaan. Kaiken perustana on se, että taloyhtiön päättäjillä on riittävä tieto kiinteistön kunnosta. Kiinteistöjen kulutuksien kuten lämmitysenergian, veden ja sähkön kulutusseurantaa. Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen arvio kiinteistön kunnosta ja 5 vuoden korjaustarpeesta. Ajatuksella että on turha maalata sisäkattoa, jos vesikatto vuotaa. 3) Kuinka usein kuntotarkastuksia ja -arvioita tehdään, ja poikkeaako tämä lakisääteisestä viiden vuoden syklistä. Kun taloyhtiössä on päätös hankkeesta tehty, olisi hankkeen onnistumisen kannalta suotavaa kaikki osakkaat olisivat edesauttamassa hankkeen toteuttamisessa. Näistä voi nousta esille seikkoja, jotka on tarpeen nostaa pitkän tähtäimen suunnitelmaan, kunnossapitotarveselvitykseen. Kunnossapitotarveselvitys on tullut jo vuonna 2010 uudistetun asunto oy lain vaikutuksesta taloyhtiöihin pakollisena. Pidetäänkö alkuperäinen taso, parannetaanko sitä vai käytetäänkö kiinteistö loppuun. 4) Millaisia haasteita kohtaatte kunnossapitotarpeiden tunnistamisessa ja priorisoinnissa. On hyvä että taloyhtiössä voidaan avoimesti keskustella ja vaihtaa mielipiteitä korjaustarpeista ja niiden aikataulusta. KYSYIMME kuntoarvioiden ja tarkastuksen merkityksestä vuosikymmenten kokemuksen omaavalta Kiinteistö Tahkolan isännöitsijältä Ismo Ylikuljulta Oulusta. Vuosittain arvioidaan seuraavan 5 vuoden korjaustarpeet. Isännöitsijän vuosikellossa kunnossapitotarpeiden päivittäminen ja arviointi ajoittuu kesälomakauden jälkeen alkusyksyyn. Laitteiden ja rakennusosien tekninen käyttöikä on hyvä tiedostaa. Tehdään järkeviä kiinteistön elinkaarta ja strategiaa tukevia korjauksia oikeaan aikaan suunnitelmallisesti . Ei tule kaikki peruskorjaukset lyhyellä aikavälillä tehtäväksi 5) Miten varmistatte, että taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma (PTS) on ajan tasalla ja vastaa todellisia tarpeita. Ammattitaitoisella isännöinnillä ja hyvällä yhteistoiminnalla hallituksen kanssa päästään tähän lopputulokseen KUNNOSSAPITO Ismo Ylikulju ”Kaiken perustana on se, että taloyhtiön päättäjillä on riittävä tieto kiinteistön kunnosta” 46 OSAKE. Samalla arvioida kiinteistöhuollon palvelun toimintaa, mahdollisten esille tulleiden puutteiden päivitystä huoltokirjaan sekä korjaustarpeiden esille nostamista, arviointia
tarvittaessa teknistä osaamista apuna käyttäen. OSAKE 47. 6) Millaisia toimenpiteitä taloyhtiönne on toteuttanut parantaakseen asukasviihtyvyyttä ja aktiivisuutta kiinteistön ylläpidossa. Yhtenä esimerkkinä voisi pitää nykyaikaista automaatiota. Yhteisöllisyyttä tukevat toimet hallituksen toimesta. Huoltosopimuksien tarkennukset, yhteistoiminta huollon ja hallituksen välillä esimerkiksi pihakävelyt, yhteisten tilojen toiminnallisuus ja siisteys. Mahdollisiin vesivuotoihin päästään heti puuttumaan. On vielä kohteita, joissa jatkohälytykset eivät mene automaattisesti kiinteistöhuoltoon. Vahingon riski kasvaa. Korjaushankkeissa alusta asti yhteistoiminta hallituksen kanssa. Piha-alueen panostukset. Hälytysjärjestelmien toiminta. Muutamissa kohteissani on käyttövedessä järjestelmä, joka hälyttää reaaliaikaisesti asunnon veden kulutuksen kasvusta. 7) Onko teillä esimerkkejä tilanteista, joissa ennaltaehkäisevä toiminta on auttanut välttämään suurempia kustannuksia tai vahinkoja. Esimerkkinä yleisten tilojen muutokset kuten hiilikellarin muutos pyörävarastoksi, pyörävaraston muutos taloyhtiön yhteiseksi kokoontumistilaksi, piha-alueen viihtyvyyden parantaminen, pihasuunnitelma, istutukset, omien istutusten mahdollisuus, puutarhuri hoitamaan pihaistutuksia. Hallitus on mukana hankkeessa alusta pitäen ja heillä on myös vaikutusvaltaa hankeja korjaussuunnittelun osalta. Esimerkiksi pumppaamon vika sytyttää vain vikavalon ulkoseinässä olevaan lamppuun, jatkohälytys jää tällöin asukkaiden aktiivisuuden varaan
L A K I J A S O P I M U S SH U TT ER ST O CK 48 OSAKE
. Huolimattomuuden aiheuttaa automaattisesti esimerkiksi se seikka, että työt on suoritettu itse ilman ammattitaitoa. Arvioinnin keskiössä on muun muassa se seikka, kenen kunnossapitovastuun piiriin virhe kuuluu. Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää sellaisiin tiloihin, joihin on suurella todennäköisyydellä tehty korjauksia alkuperäisen rakentamisen jälkeen. T ehtyjen remonttien selvittäminen saattaa olla hyvinkin vaikeaa etenkin vanhoissa taloyhtiöissä. Tällöin esiin nousee kysymys siitä, kenen vastuulle virheen korjaaminen ja korjauskustannukset tulevat. Taloyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin osiin tehtyjen korjausten mahdolliset virheet eivät pääsääntöisesti voi tulla osakkaan vastattaviksi. Tehdyt remontit kannattaa kuitenkin asuntokaupan yhteydessä mahdollisuuksien mukaan selvittää huolellisesti ja niiden virheettömyys varmistaa. TEKSTI MATIAS LIESPUU (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) VASTUU MUUTOSTÖISTÄ ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Tämän vuoksi asunnon huolellinen tarkastaminen ennen kaupantekoa on tärkeää. Voiko osakas joutua vastuuseen aikaisempien omistajien virheellisistä remonteista, joista ei ole ollut ostohetkellä tietoinen. Mikäli taas kyseessä on osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluva osa, vastaa osakas sen muutostöistä ja korjauksista riippumatta siitä, onko remontista päätetty yhtiökokouksessa, tai teettääkö osakas remontin omasta tahdostaan. Virheeseen ei kuitenkaan voi vedota, mikäli ostajan täytyy olettaa tienneen seikasta kaupantekohetkellä. OSAKE 49. Joskus sellaisissa remonteissa, jotka edelliset osakkaat ovat tehneet, saattaa ilmetä virheitä. MATIAS LIESPUU on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija. Tällainen seikka voi olla esimerkiksi asunnon remonttiin liittyvä virhe. Kyseeseen voi tilanteen mukaan tulla ostajan oikeus pidättyä maksusta, hinnanalennus tai äärimmäisessä tapauksessa jopa kaupan purku. Jos osakkaan voidaan katsoa toimineen remontin hoitamisessa huolimattomasti, vastaa hän työssä ilmenevistä virheistä ja on vahingonkorvausvelvollinen, vaikka virhe havaitaan vasta seuraavan omistajan aikana. Jotta osakkaan voidaan katsoa toimineen huolellisesti, olisi hänen tullut noudattaa työssä muun muassa hyvää rakennustapaa sekä asunto-osakeyhtiölain säännöksiä kunnossapitoja muutostöiden suorittamisesta. Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, mikäli myyjä on jättänyt antamatta ostajalle ennen kaupantekoa tiedon sellaisesta seikasta, josta tämän täytyy olettaa tienneen, ja josta ostaja on perustellusti voinut olettaa saavansa tiedon. Mikäli osakas pystyy osoittamaan toimineensa huolellisesti, voi vahingonkorvausvastuuseen joutua remontin tehnyt urakoitsija. Mikäli tällainen virhe asunnossa ilmenee, on ostajalla oikeus vedota asuntokauppalain mukaisiin seuraamuksiin
KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI MATIAS LIESPUU (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) PIX AB AY L A K I J A S O P I M U S 50 OSAKE. Lähtökohtaisesti sälekaihtimet eivät kuulu taloyhtiön kunnossapitovastuuseen, mutta jos yhtiö on asentanut ja kustantanut sälekaihtimet kaikkiin huoneistoihin, voidaan niiden katsoa kuuluvan taloyhtiön niin sanottuun perustasoon. lämpöpatterien korjaus kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle ja näin ollen niiden rikkoutumisesta tulisi ilmoittaa taloyhtiölle viivytyksettä. Osakkaalla on oikeus teettää tällaisiin osiin kunnossapitotöitä asunto-osakeyhtiön kustannuksella ainoastaan silloin, kun yhtiö on laiminlyönyt kunnossapitovastuunsa. Jos taloyhtiö on asentanut ikkuna remontin yhteydessä sälekaihtimet ikkunoihin, onko yhtiö vastuussa sälekaihtimien kunnossapidosta. Käyttöikänsä päähän tulleen rakennusosan vaihtaminen on asunnon kunnossapitoa, johon sovelletaan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännöksiä. Tämäkin olettaen, että osakas voi esittää jotain selvitystä siitä, että patterit ovat tosiasiallisesti olleet rikki ja korjaaminen on ollut tarpeen. Mm. Tällaisessa tapauksessa yhtiön tulisi olla vastuussa myös sälekaihtimien kunnossapidosta. Onko taloyhtiöllä velvollisuus maksaa kunnossapitovastuulleen kuuluva, mutta osakkaan tekemä muutostyö ilman osakkaan tekemää muutostyöil moitusta. Taloyhtiöllä on velvollisuus pitää kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet sekä perusjärjestelmät. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä vapaasti kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajan kesken. Korjauskustannuksista vastaava taho määrittelee ensisijaisesti korjaustavan ja valitessaan korjaustavan itse, osakas ottaa riskin, että asunto-osakeyhtiö esittää vastanäyttöä siitä, että korjaus olisi ollut suoritettavissa vähäisemmillä toimilla. Tulkintaongelmien välttämiseksi sälekaihtimien vastuunjako olisi hyvä määritellä yhtiöjärjestyksessä selkeästi. Tällöinkin osakkaan tulisi ennen kunnossapitotoimeen ryhtymistä vaatia asunto-osakeyhtiötä tekemään korjaus. Jos osakas tekee yhtiölle kuuluvia korjauksia, kunnossapitotyöstä vastuussa olevan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Lähtökohtana voisi pitää siis sitä, että mikäli osakas ei ole vaatinut yhtiöltä kunnossapitotoimia eikä ilmoittanut puutteesta, niin yhtiö voisi korvata pattereiden uusimisesta sen määrän, joka sille itselleen olisi työstä aiheutunut
RIVITALOISSA asia on helpohko ratkaista ilmalämpöpumpulla, mutta kerrostaloissa homma menee vaikeammaksi. osake_2024_1_kannet.indd 23 osake_2024_1_kannet.indd 23 7.2.2024 19.03 7.2.2024 19.03 OSAKE 51. Tekoäly taloyhtiöissä. Kerromme millaisia vaihtoehtoja on tarjolla ja miten asian voi hoitaa. TEKOÄLYSTÄ puhutaan kaikkialla ja sen vaikutus tuntuu ulottuvan lähes kaikkialle. Hyvin usein isännöintipalvelu jatkuu muutoksitta vuodesta toiseen, vaikka sopimuksen hinta, sisältö tai palvelun laatu eivät parhaalla tavalla vastaisikaan enää taloyhtiön tarpeita. SEURAAVASSA NUMEROSSA Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari. Miksei myös taloyhtiömaailmaan, kiinteistönhoitoon ja isännöintiin. Tarkastellaan, mitä tekoäly todella tarjoaa taloyhtiöille ja mitä isännöinnille. KESÄT KUUMENEE – Miten asunnot viileämmäksi. SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK Isännöinnin kilpailuttaminen VASTAAKO isännöintipalvelu taloyhtiösi tämänhetkisiä tarpeita. Tekoälyn potentiaali kiinteistön hoidossa tehostamisessa, asumismukavuuden parantamisessa ja yhteisöllisyyden vahvistamisessa on kiistaton
ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv