T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 2 / 2 2 TIMO METSOLA Korona saa lykkäämään asunnon hankintaa Lisärakentaminen: Putkiremontin voi kuitata jopa kokonaan tonttia täydentämällä Energiaremontti säästää rahaa ja ympäristöä
Se merkitsee: • Säästöä taloyhtiöille • Helppoutta isännöitsijälle • Taloyhtiöiden sähkösopimukset ovat aina ajan tasalla • Halutessanne välittämämme sähkö on 100 % uusiutuvilla energiamuodoilla tuotettua Ota yhteyttä niin tulemme kertomaan aiheesta lisää! Antti Helmi, antti.helmi@venienergia.fi, +358 40 168 1131 Kari Kostamo, kari.kostamo@venienergia.fi, +358 40 527 7267 Hallitse sähkömarkkinan riskit ja hyödynnä mahdollisuudet. Palvelumme on isännöintitoimistolle vaivaton, helppo ja kustannustehokas. Meillä on Suomessa asiakkaanamme yli 10 000 taloyhtiötä. Meidän tarkoituksemme on kilpailuttaa ja hankkia sähköä mahdollisimman edullisesti asiakkaillemme ja näin ollen tuottaa sekä rahallista että ajallista säästöä. Hoidamme kaikki sähköenergiaan liittyvät asiat puolestanne. Energiasta ei kenenkään kannata maksaa enempää kuin tarvitsee! Sähkön tukkumarkkinan vaihtelut ovat viimeisen vuoden aikana olleet suuria ja näin ollen kilpailukykyisen hinnan saavuttaminen on yrityksille entistä haastavampaa. VENI Energia on yksi Pohjoismaiden suurimmista energianhankkijoista luoden lisäarvoa yli 40 000 asiakkaalleen teollisuudessa, liike-elämässä ja maataloudessa. Me VENI Energiassa voimme tehdä sen puolestasi. Me emme ole sähköyhtiö, vaan toimimme puolueettomana sähkön ammattiostajana ja tarjoamme hankintamallit kaiken kokoisille yrityksille
Helppo huolto ja asennus. Tarpeenmukaistaa ilmanvaihtoa ja säästää näin energiaa. Hälyttää, raportoi sisäilmasta ja tehostaa kiinteistönhallintaa. MyAir tarjoaa asuinkerrostaloihin tarpeenmukaisen ilmanvaihdon säätämällä ilmanvaihtoa asukkaan asumisen rytmin mukaan. Mahdollistaa ongelmien tunnistamisen ja paikantamisen nopeasti. Automaattinen ilmamäärien tasapainotus reagoi mittaustuloksiin ja säätää ilmanvaihtoa tarpeen mukaan. TÄMÄ ON SISÄILMASTONMUUTOS Mitä MyAir tekee. Energiaa säästyy ja asukkaat hengittävät terveellistä ja turvallista sisäilmaa. Lue lisää: myair.fi Älykäs ilmanvaihtoratkaisu asuinkerrostalojen ilmanvaihtoon
TÄMÄ ON SISÄILMASTONMUUTOS Mitä MyAir tekee. Lue lisää: myair.fi Älykäs ilmanvaihtoratkaisu asuinkerrostalojen ilmanvaihtoon. 42 Strategiatyö: Strategia elää taloyhtiön mukana Strategia kannattaa pitää aina mukana ja päivittää tarpeen tullen. Samalla kiinnostus yhtiötä kohtaan kasvaa. Hälyttää, raportoi sisäilmasta ja tehostaa kiinteistönhallintaa. Pitäisikö taloyhtiöiden varautua ilmaston muutoksen aiheuttamiin vaurioihin. 16 Korjausrakentaminen: Uusien putkien aika Hyvin suunniteltu ja toteutettu putkiremontti on satsaus tulevaan ja tarjoaa lähes varman arvonnousun. Energiaa säästyy ja asukkaat hengittävät terveellistä ja turvallista sisäilmaa. 44 Laki & sopimus: Asunto-osakeyhtiön digiloikka – yhtiökokouksia etäyhteyksin Oikein toteutettu etäkokous voi lisätä osakkaiden mahdollisuuksia vaikuttaa. 10 Asuntomarkkinat: Covid-19 ja asuntomarkkinat Miten korona-pandemia vaikuttaa asuntomarkkinoihin. Parhaimmillaan varoja jää ylikin. 51 Seuraavassa numerossa 32 OSAKE 2/2020 10 OSAKE 5. 46 Tietoyhteiskunta: Kun arjen työ helpottuu, työtunteja säästyy Toiminnanohjausjärjestelmä auttaa viestin nässä ja kokoaa tiedot yhteen paikkaan. 28 Kiinteistökehitys: Remonttiin rahaa rakennusoikeudella Lisärakentamisella voi rahoittaa taloyhtiön remontteja. 24 Asuntosijoittaja: Asuntosijoittamista inhimillisellä otteella Yritysvalmentaja Heikki Pajunen auttaa hankalassa tilanteessa olevia saamaan asunnon. 12 Vastuullinen hallitus: Taloyhtiön onnistunut viestintä – suunnitelmia ja avoimuutta Onnistunut osakasja asukasviestintä edellyttää aktiivista hallitusta ja isännöitsijää. Mahdollistaa ongelmien tunnistamisen ja paikantamisen nopeasti. MyAir tarjoaa asuinkerrostaloihin tarpeenmukaisen ilmanvaihdon säätämällä ilmanvaihtoa asukkaan asumisen rytmin mukaan. 37 Hoitokulut: Lämmitys Noin viidesosa asunnon hoitokuluista johtuu lämmityksestä. 32 Energia & ympäristö: Taloyhtiöiden energiaratkaisut Järkevillä energiaratkaisuilla voi säästää ilmastoa ja rahaa. Tarpeenmukaistaa ilmanvaihtoa ja säästää näin energiaa. 38 Kiinteistön ylläpito: Miten varautua ilmastonmuutokseen. Automaattinen ilmamäärien tasapainotus reagoi mittaustuloksiin ja säätää ilmanvaihtoa tarpeen mukaan. Helppo huolto ja asennus 16 7 Pääkirjoitus 8 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta
Luotettavaa tietoa isännöintitoimintasi tueksi Suomen Asiakastieto Oy:n Kiinteistötietopalveluista saat tarpeellista ja luotettavaa tietoa isännöintitoimintasi tueksi. Ota yhteyttä ja kerromme lisää palveluistamme Suomen Asiakastieto Oy myynti@asiakastieto.fi puh. Valitse listalta oikea rakennus tai rakennukset 3. Toimi nopeasti, koska kampanja on voimassa 30.6.2020 asti. Avaa/tallenna itsellesi raportti ja tarkasta raportin tiedot Asukaskysely maksaa 4,50 € + alv/rakennus. 010 270 7200. 260€ +alv/vuosi). Voit tarkentaa haun yhteen huoneistoon 4. Rajaa hakusi taloyhtiön nimellä tai osoitteella 2. Asukaskysely-palvelun käyttö on helppoa: 1. Palvelun käyttö edellyttää sopimusasiakkuutta, jonka saat nyt 12 kuukaudeksi ilman vuosimaksua (norm. Esimerkiksi Asukaskysely-palvelulla tarkistat nopeasti vastuullasi olevien taloyhtiöiden ja asuntojen asukkaat
Jos osakkaille jää tunne, että asiat vain jyrätään läpi, niin hallitus ei ole onnistunut tehtävässään. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. T aloyhtiön hallituksen tehtävä on ajaa sen osakkaiden asiaa demokraattisesti, mutta samalla jokaisen mielipide huomioiden. Aikaa on valitettavan vähän asioiden esittelyyn ja keskusteluihin. Osakkaat pitää valmistella päätöksentekoon huolella. Yhtiökokouksen pitäisi olla kuitenkin ensisijaisesti päätöksentekopaikka. Ennakkokyselyitä, valtakirjat, turvavälit, viimeisimpänä vaihtoehtona etäkokous huomioiden myös ei-diginatiivit. Tyypillisesti tämä näkyy yhtiökokousten venymisenä ja keskustelujen rönsyilynä, ja etenkin kokouksen jälkeen: Miksi tätä ei käsitelty ja miksi tämä päätettiiin näin. Vaikka tekemällä laaja kysely kaikesta mahdollisesta, mikä yleensä ryöpsähtää esille vasta varsinaisessa kokouksessa tai jopa sen jälkeen. Tällä vuodelle ei enää ehditä mitään, jos nyt kokouksia pystytään edes pitämään (tottakai ne pidetään), mutta nyt on korkea aika alkaa valmistautua jo ensi vuoden kokoukseen. Ei voi olla niin, että hallitus kaikessa “viisaudessaan” päättää mitä päätetään, vaan sillä on oltava käsitys mikrotason asioistakin. Asioita pitäisi päättää, ja on paljon, mitä ei voi lykätä eteenpäin – etenkään merkittäviä taloudellisia päätöksiä. Valmistautuminen ensi vuoden yhtiökokoukseen alkaa nyt PÄÄKIR JOITUS OSAKE 2/2020 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Aleksi Poutanen Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Koronatartunnan riskit on vain minimoitava ja yhtiökokouksen pitäminen saattaa vaatia luovia ratkaisuja. Asioita pitäisi päättää ja on paljon mitä ei voi lykätä eteenpäin. 040 5530 693. Asioiden eteenpäin viemisen voi tarvittaessa ulkoistaa vaikka isännöitsijälle. MONI taloyhtiö tuskailee yhä tämän vuoden yhtiökokouksen kanssa. Asioista pitäisi tehdä kartoituksia: Mikä on asukkaiden ja osakkaiden yleinen kanta. Ja mielipiteitähän riittää, jo pienimmistäkin asioista
Tänä vuonna toteutettavien korjaushankkeiden yhteydessä latauspisteitä suunnittelee toteuttavansa seitsemän prosenttia yhtiöistä. – Kuitenkin edelleen peräti 76 prosenttia vastaajista arvioi, että vireillä olevat korjaukset toteutuvat vallitsevasta taloustilanteesta huolimatta vuoden 2020 aikana, Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero toteaa. Suomen Kiinteistöliitto ja Suomen Kiinteistölehti ovat julkaisseet Korjausrakentamisbarometriä vuodesta 2009. 33 prosenttia vastaajista arveli taloyhtiönsä korjausrakentamisen vähenevän viimevuotisesta. Tavallisimpia ovat vesija viemäröintijärjestelmien, märkätilojen, julkisivujen ja vesikattojen korjaukset. Syynä korjausrakentamisen synkentyneisiin näkymiin on tämänhetkinen taloustilanne ja esimerkiksi osakkaiden talouteen liittyvät haasteet. Kokonaisarvio lainarahan saatavuudesta on heikoin syksyn 2013 jälkeen, mutta ei vielä vuosien 2013 ja 2014 tasolla. Vastaajista lähes puolet kertoi, että heidän taloyhtiöissään on tänä vuonna käynnissä jokin korjaushankkeen vaihe. Kyselyyn vastasi 2952 asunto-osakeyhtiön hallituksen edustajaa, 313 isännöitsijätehtävissä toimivaa henkilöä ja 68 muuta taloyhtiön edustajaa. Barometrissä kysyttiin myös taloyhtiöiden vastuuhenkilöiden näkemystä koronakriisin vaikutuksista taloyhtiöissä. . KIINTEISTÖLIITON kaksi kertaa vuodessa tekemän Korjausrakentamisbarometrin mukaan taloyhtiöiden korjausrakentaminen tulee vähenemään koronaepidemian vuoksi. Mahdollista kasvua ennustetaan vain pääkaupunkiseudulle. 27 prosenttia puolestaan arvioi, että korjausrakentaminen kasvaa tänä vuonna. Vajaalla viidenneksellä korjausrakentamishanke oli meneillään huhtikuun alkupuoliskolla. Kuluvana vuonna latauspisteitä suunnittelee toteuttavansa 3,6 prosenttia kerrostaloyhtiöistä ja 3,3 prosenttia rivitaloyhtiöistä. 40 prosenttia vastaajista arveli lainaehtojen heikentyvän. Urakkatarjousten saamisessa ja tarjouspyyntöjen määrässä ei ole vastaajien mukaan suuria muutoksia viime vuoteen nähden. Barometriin vastasi noin 3 300 taloyhtiön edustajaa huhtikuun kahden ensimmäisen viikon aikana. Sähköautojen latauspisteiden rakentamista suunnittelee alkaneella viisivuotiskaudella jo lähes kolmannes kerrostaloyhtiöistä ja rivitaloissa 28 prosenttia. Jos taloudellinen tilanne pysyy huonona, korjausrakentamisen odotetaan supistuvan tänä ja ensi vuonna tuntuvasti. Kiinteistöliitto: KORONA HILLITSEE KORJAUSRAKENTAMISTA TÄNÄ VUONNA A J A N KO H TA I S TA 8 OSAKE
Jo sovituissa ja käynnissä olevissa hankkeissa taloyhtiön tulee neuvotella hankkeen aikataulusta, mahdollisesta viivästymisestä sekä sen mahdollisista kustannusvaikutuksista urakoitsijan kanssa. Se tarkoittaa, että pysäköintipaikka putkitettaisiin tai kaapeloitaisiin niin, että latauspiste on mahdollista asentaa myöhemmin. SOSIAALIja terveysministeriö ja ympäristöministeriö ovat julkistaneet ohjeet rakennusten korjaushankkeiden suunnittelua ja toteutusta varten koronakriisin aikana. . Ohje löytyy sosiaalija terveysministeriön sivuilta. Jos uudessa tai laajasti korjattavassa rakennuksessa on yli neljä pysäköintipaikkaa, kaikille paikoille täytyisi järjestää sähköauton latauspistevalmius. Asukasta toivotaan kertomaan asuntoon tuleville, jos hänellä on todettu koronatartunta, hänellä on flunssaoireita tai hän on karanteenissa. Se tarkoittaa töitä, joiden lykkääminen voi aiheuttaa lisävahinkoa tai haittaa esimerkiksi putkivuototilanteessa. Suunnitteilla olevat korjaushankkeet tulee ohjeen mukaan aikatauluttaa alkamaan epidemian jälkeen. Olemassa olevissa rakennuksissa velvoitteet noudattelevat direktiivin tasoa. Sitä päivitetään tarpeen mukaan epidemiatilanteen edetessä. Siihen ei voida kuitenkaan velvoittaa. Sama koskisi uusia ja laajasti korjattavia, asuinrakennusten käytössä olevia pysäköintitaloja. Lakiehdotus patistaa lisäämään SÄHKÖAUTON LATAUSMAHDOLLISUUKSIA Korjaushankkeisiin erityisjärjestelyjä KORONAN VUOKSI kiireellisimmät korjaustoimenpiteet. Laki ei velvoittaisi rakentamaan varsinaisia latauspisteitä, vaan se jäisi taloyhtiöiden tai rakennusten ja pysäköintipaikkojen omistajien tehtäväksi. HALLITUS on antanut eduskunnalle esityksen laeista, joiden tavoitteena on parantaa sähköautojen latausmahdollisuuksia ja rakennusten energiatehokkuutta. Tarkoitus on saada uudisrakentamista ja laajoja korjauksia koskevat velvoitteet käyttöön vuonna 2021. Myös ei-välttämättömiä vuosija takuukorOSAKE 9. Pyrkimyksenä on parantaa mahdollisuuksia sähköauton käyttöön koko maassa niin kotona kuin työja lomamatkoilla. Ne koskevat etenkin sisätiloissa tapahtuvia korjaushankkeita, joiden aikana asukkaat asuvat kohteessa. Niiden osalta esityksen velvoitteet ylittävät direktiivin velvoitteet. jauksia kehotetaan siirtämään. . Viivästyksiä voi aiheutua esimerkiksi materiaalitoimituksista, työvoiman saatavuudesta tai asukkaiden koronatilanteesta johtuen. Ohjeessa linjataan, että eristyksissä, karanteenissa tai karanteenin omaisissa olosuhteissa olevien tai sairaana olevien henkilöiden asunnoissa voidaan tehdä vain kaikkein välttämättömimmät ja Esityksellä arvioidaan saatavan 73–97 tuhatta latauspistettä ja 560–620 tuhatta latauspistevalmiutta vuoteen 2030 mennessä. Laki on osa EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivin muutoksen toimeenpanoa
Ne kaupat mitä tehdään, ovat olleet samaa tasoa kuin ennen koronakriisin alkua. Korona on vaikuttanut sekä asuntojen kauppaan että vuokraukseen. . Ajatuksena varmaan on se, että jos asuntojen hinnat lähtevät laskuun, niin uusi asunto kannattaa ostaa vasta myöhemmin. Asunnon vuokraaminen on paljon pienempi päätös kuin asunnon ostaminen tai myyminen. Asuntojen vuokrauksessa on taas ollut näkyvissä kasvua. Hyvän alkuvuoden jälkeen tilanne on muuttunut täysin. Kaupan volyymi on siksi selvästi laskenut. K rona-pandemian takia asuntomarkkinoiden pidemmät trendit ovat menneet roskiin. Vuokramarkkinoihin on vaikuttanut myös se, että useat Suomessa töissä olleet ja täällä vuokralla asuneet ulkomaiset työntekijät ovat palanneet takaisin kotimaihinsa ja näin markkinoille on vapautunut asuntoja. Mitä tapahtuu kun tilanne tältä osin tasaantuu, jää nähtäväksi. COVID-19 MUUTTAA MARKKINOITA A S U N T O M A R K K I N AT Vuokraturva Oy:n toimitusjohtaja Timo Metsolan mukaan koronapandemia on saanut asuntomarkkinat varovaisiksi. Miten kriisi on vaikuttanut hintatasoon. Toisaalta koronakriisistä johtuvat rajoitteet tekevät muuttamisesta hankalampaa. Kysyimme Vuokraturva Oy:n toimitusjohtajalta Timo Metsolalta miten koronapandemia on näkynyt asuntomarkkinoilla ja millaisia vaikutuksia sillä saattaa olla pidemmällä aikavälillä. Tämä on osaltaan vaikuttanut siihen, että vuokramarkkinat ovat tuntuneet erittäin vilkkailta. Ja suuri osa vuokra-asuntoihin. Myyjät eivät siis ole vielä olleet juurikaan halukkaita tinkimään hintapyynnöistään. Koronapandemia pitää sisällään niin paljon kysymysmerkkejä, että kovin pitkälle meneviä johtopäätelmiä asuntomarkkinoiden tulevasta kehityksestä on mahdoton tehdä. Ostajia taas on selvästi normaalia vähemmän. Asuntokaupassa kuluttajat ovat tulleet totta kai varovaisemmaksi. Uusia kohteita tulee myyntiin hyvää tahtia. Asuntojen hinnoissa ei ole vielä näkynyt suurempaa muutosta. Moni saattaa ajatella, että nyt saattaa olla viimeiset hetket saada asunto myytyä vanhalla hintatasolla. Toisaalta ulkomailla työskennelleet ja asuneet suomalaiset ovat myös palanneet sankoin joukoin takaisin Suomeen. Näyttää siis jopa siltä, että koronakriisi olisi aiheuttanut kasvavaa kysyntää vuokra-asunnoille. Vuokramarkkinoihin ja varmaan myös asuntojen hintoihin vaikuttaa myös se, että ne jotka ovat myyneet asuntonsa, ovatkin lykänneet uuden asunnon hankintaa ja menneet vuokralle. Ne, joille asuntoasia on nyt ajankohtainen, näyttävät nyt hakeutuvan pääosin vuokra-asumiseen. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KU VA ALEKSI POUTA NEN 10 OSAKE. Epävarmuus saa lykkäämään isoja taloudellisia päätöksiä
OSAKE 11. Vastanneista 11 prosenttia oli tehnyt vuokralaisen kanssa maksusuunnitelman koronavirusepidemiasta johtuen. Vuokranmaksussa ongelmia. Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenistöstä vain pienellä osalla on ylipäätään liikehuoneistoja, ja ne joilla on, ovat hyvin pieniä vuokranantajia. Vuokran antajille tehdyn kyselyn mukaan noin 81 prosenttia kyselyyn vastanneista yksityisistä vuokranantajista vastasi, että huhtikuun vuokra on maksettu vuokrasopimuksen mukaisesti. Liikehuoneistojen osalta vaikutukset ovat olleet odotetusti suurempia, koska monilta vuokralaisilta on kadonnut rajoitusten myötä asiakkaat ja suuri osa liikevaihdosta. Liikehuoneistojen osalta aihetta käsittelevään kyselyyn vastanneista lähes 30 % ilmoitti tehneensä maksusuunnitelman vuokralaisen kanssa ja moni on myös alentanut vuokraa tai luopunut vuokran perimisestä kokonaan. COVID-19 MUUTTAA MARKKINOITA Koronakriisi vaikuttaa myös ihmisten vuokranmaksukykyyn, mutta ainakin Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtajan Sanna Hughesin mukaan asuinhuoneistojen osalta vuokranmaksussa ei vielä huhtikuussa ole ilmennyt suurempia ongelmia
KU VA : N O O RA N O RD LU N D 12 OSAKE
TEKSTI K ATJA AL AJA VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S M iten kerromme taloyhtiön kokouksista ja päätöksistä osakkaille. Viestinnän suunnittelun voi aloittaa esimerkiksi Isännöintiliiton, Kiinteistöliiton ja oikeusministeriön Viestintäsuositus taloyhtiöille -dokumentin avulla, mikä sisältää taloyhtiön toiminnan vuosikellon. Molemmat edellyttävät onnistuakseen suunnittelua ja avoimuutta. Nämä ovat viestinnän keskeisiä kysymyksiä, joiden parissa taloyhtiöiden hallitukset painivat. – Viestintä auttaa taloyhtiön ihmisiä asumaan, elämään ja viihtymään talossa, toimitusjohtaja, isännöitsijä Tomi Tuovinen Isännät-isännöitsijätoimistosta sanoo. – On tärkeää, että taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä laativat viestintäsuunnitelman vuosikellon pohjalta ja sopivat työnjaosta viestinnässä. TALOYHTIÖN ONNISTUNUT VIESTINTÄ – SUUNNITELMIA JA AVOIMUUTTA Onnistunut osakasja asukasviestintä edellyttää aktiivista hallitusta ja isännöitsijää. Ennakointia osakasviestinnässä Taloyhtiöiden arjessa korostuvat osakasja asukasviestintä. OSAKE 13. Suuressa roolissa ovat sekä taloyhtiön hallitus että isännöitsijä, joilta kysytään aktiivisuutta, halua ja osaamista viestiä. Miten varmistamme, että asukkaat tietävät, milloin talkoot pidetään. Ruokonen korostaa, että osakasviestinnässä painottuvat yhtiökokoukset ja päätöksistä viestiminen avoimesti. Osakkaita kiinnostaa pysyä kartalla taloyhtiön taloustilanteesta ja asumiskustannuksista. Näin ei kaikissa taloyhtiöissä vielä kuitenkaan toimita, isännöitsijä Laura Ruokonen PKI Isännöinnistä toteaa. Taloyhtiön hallituksen ei tarvitse olla viestinnän suurmestari, jos sen valitsemalla isännöintiyrityksellä on viestintäosaamista ja -kokemusta. He viestivät säännöllisesti, avoimesti, selkeästi ja asioita ennakoiden
Tuovinen kumppaneineen onkin laatinut selkeät sapluunat taloyhtiön hallituksen päätösesityksille, jotka menevät yhtiökokouskutsun mukana ja päätöksille, jotta olennaiset asiat tulee kirjattua selkeästi, informatiivisesti ja samalla visuaalisella tyylillä. TEHDÄÄN SE MIKÄ LUVATAAN JA KANNETAAN TEKEMISESTÄ VASTUU. Oikea-aikainen julkisivuremontti on kustannustehokas investointi. Helsinki / Hyvinkää / Tampere / Turku / Kouvola // Hyvinvointisi turva on ammattitaidolla tehty julkisivuremontti ja kunnolla toimiva vesikatto. – Tämä auttaa isännöitsijää myös kertomaan päätöksistä, sillä jotkut osakkaat soittavat yhtiökokouksen jälkeen, Tuovinen sanoo. Tuovinen painottaa korjaushankeviestinnän selkeyttä. ISLI_mainos.indd 1 29.4.2020 14.00 – Jos taloyhtiössä on tarvetta korjaushankkeelle, taloyhtiön hallituksen pitää keskustella siitä hyvissä ajoin osakkaiden kanssa, Ruokonen lisää. Erottuvuutta kuvilla Kun korjaushanke, kuten kattoremontti, pääsee toteutukseen, viestinnän merkitys osakkaille, muille asukkaille ja mahdollisesti kivijalkayrittäjille korostuu. Ammattitaito julkisivuremonteissa on avain parempaan asumismukavuuteen, energiatehokkuuteen ja kiinteistön arvon nousuun. Katso lisää www.jatke.fi KORJAAMME IHMISILLE KOTEJA, JOISSA ON HYVÄ OLLA JA ELÄÄ. Asiakirjat toimitetaan osakkaille sovitusti kirjeenä tai sähköisesti. Kimurantiksi viestinnän tekee se, että isännöitsijä on kertonut tulevasta remontista esimerkiksi sähköpostitse ja taloyhtiön kotisivuilla, mutta urakoitsija vastaa työmaaviestinnästä urakan edetessä. Toki taloyhtiön hallituksen pitäisi isännöitsijän kanssa linjata toiveet sille. Huomioi remontin yteydessä myös muut julkisivuun kohdistuvat korjaustyöt, kuten katon, ikkunoiden tai parvekkeiden uusimiset. KorjaushankLaura Ruokonen.. – Parhaassa tapauksessa työmaan etenemisestä viestitään taloyhtiön kotisivujen urakkaosiossa, mikä on aktiivisempaa kuin ilmoitustaulujen ja hissien laputtaminen. Hyviä kanavia voivat olla taloyhtiön Facebook-sivu, jota joku hallituksen jäsen ylläpitää, ja arkiset keskustelut talkoissa. TURVAA KIINTEISTÖSI ARVO AJOISSA Kiinteistöjen arvo säilyy hyvällä huollolla, ennakoinnilla ja korjaustoimenpiteillä
Oikea-aikainen julkisivuremontti on kustannustehokas investointi. Jos urakoitsija paukahtaa ilman ennakkovaroitusta vaihtamaan patteriventtiilejä kotiin, asukas hermostuu syystä, ja isännöitsijä saa haukut ja rauhoittelijan roolin. ISLI_mainos.indd 1 29.4.2020 14.00 keissa tulee usein aikataulumuutoksia, Tuovinen kertoo. . Tuovinen puhuu paljon myös tunteista. KU VA : N O O RA N O RD LU N D Ovatko kiinteistösi vakuutusasiat ajantasalla. – Olen juuri lähettämässä sähköpostitse asukastiedotetta roskien kierrätyksestä. Jos patteriventtiilien vaihdosta kertovassa viestissä olisi mukana kuva patterista, se erottuisi ja voisi edistää viestin perillemenoa, Tuovinen sanoo. Viestinnässä ei saa koskaan tiuskia asukkaalle, vaan pitää muistaa asian tärkeys hänelle. Aktiivista viestintää on tarvittu. Huomioi remontin yteydessä myös muut julkisivuun kohdistuvat korjaustyöt, kuten katon, ikkunoiden tai parvekkeiden uusimiset. Ihmiset ovat kotona ollessaan innostuneet remontoimaan ja sisustamaan, joten roska-astiat täyttyvät. Hänen kokemuksensa mukaan kuvallisista viesteistä on syntynyt enemmän keskustelua taloyhtiöissä. Tuovinen lisää, että kriisiin liittyvässä viestinnässä korostuu myös nopeus. Ota yhteyttä: finland@howdengroup.com | 09 5420 2400 Lue lisää palveluistamme: www.howdenfinland.fi Edistämme ja valvomme etujasi kiinteistösi vakuutuspalveluissa. Olen muotoillut asian lyhyesti ja ilman syyllistämistä, sillä se on kokemuksen myötä parhaaksi havaittu tapa, Ruokonen toteaa. – Huolestunut asiakas tulee saada rauhoittumaan mahdollisimman nopeasti. TEHDÄÄN SE MIKÄ LUVATAAN JA KANNETAAN TEKEMISESTÄ VASTUU. – Käytämme asukastiedotteissa kuvia, jotka liittyvät aiheeseen. Tuovinen on samoilla linjoilla. Helsinki / Hyvinkää / Tampere / Turku / Kouvola // Hyvinvointisi turva on ammattitaidolla tehty julkisivuremontti ja kunnolla toimiva vesikatto. Tomi Tuovinen.. Entä jos asiakkaalle on viestitty asiasta ajoissa sähköpostitse tai taloyhtiön kotisivuilla, mutta hän ei ole huomannut viestiä. Ammattitaito julkisivuremonteissa on avain parempaan asumismukavuuteen, energiatehokkuuteen ja kiinteistön arvon nousuun. Katso lisää www.jatke.fi KORJAAMME IHMISILLE KOTEJA, JOISSA ON HYVÄ OLLA JA ELÄÄ. Lyhyttä ja empaattista Koronakriisin vaikutukset ulottuvat taloyhtiöihin. TURVAA KIINTEISTÖSI ARVO AJOISSA Kiinteistöjen arvo säilyy hyvällä huollolla, ennakoinnilla ja korjaustoimenpiteillä
KORJAUSRAKENTAMINEN Putkiremontti on taloyhtiöiden ehkäpä inhotuimpia suururakoita. Hyvin suunniteltu ja toteutettu remontti on kuitenkin satsaus tulevaan, sillä sen jälkeen edessä on vuosikymmenten ajaksi mielenrauhaa ja lähes varma asunnon arvonnousu. TEKSTI EMMA NIK A NDER UUSIEN PUTKIEN AIKA 16 OSAKE
OSAKE 17. Tältä näyttävät Rauhankadun viemäriputket tällä hetkellä. Ne kestävät vaihtoon saakka, mutta mitään ylimääräistä viemäreihin ei saa laittaa, jotta ne eivät tukkeudu
Sen avulla muodostetaan tarkat tiedot siitä, mitä mihinkin asuntoon tehdään ja miten. Putket on uusittu kohteessa viimeksi viitisenkymmentä vuotta sitten, joten ne olivat jo auttamatta elinkaarensa päässä. – Jos putket vuotavat, on tietysti pakko toimia ripeästi. Suunnittelussa voitiin hypätä suoraan yksityiskohtaisemman korjaamissuunnitelman tekemiseen. Rauhankadun urakkaa lähdettiin viemään eteenpäin suunnittelun kilpailutuksella, kertoo Holopainen. – Taloyhtiössä henki oli remontin suhteen alusta alkaen hyvä. Nyt saneeraustyöt ovat jo hyvässä vauhdissa, ja seuraavana edessä on huoneistokierros. Rauhankadun arvokiinteistössä putkiremontti voidaan toteuttaa valurautaisten viemäriputkien huonon kunnon takia vain yhdellä tavalla – perinteisellä menetelmällä, jolloin kaikki putket uusitaan. PUTKIREMONTIN suunnittelu kannattaa taloyhtiössä hoitaa huolella, sillä siinä on mahdollisuus säästää, sanoo kohteen isännöitsijä Jari Nieminen Isännöintitalo Unikosta. Tiedettiin, että tilanne ei parane odottelemalla, sillä olimme jo yliajalla vesijohtojen suhteen, Holopainen sanoo. – Oikeat suunnittelijat, valvonta ja tekijät ovat tässä remontissa kaikkein tärkeimmät asiat. Jari Nieminen. – Yhtään merkittävää vuotoa ei ollut vielä sattunut. Urakan suunnittelu alkoi vuonna 2018. 18 OSAKE. Pienen yhtiön asukkaat tiesivät jo pitkään saneerauksen olevan vääjäämättä edessä, sillä kuntokartoitus oli paljastanut sille akuutin tarpeen. Lähdettiin remontin kanssa oikeaan aikaan liikkeelle, kertoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Jarmo Holopainen. Ja se, että hallituksella on selkeä visio, jolla se on ohjannut suunnittelua. Mahdollinen säästö syntyy siitä, ettei remontin aikana tarvitse teettää muutoskuvia, hyväksyttää muutoksia, pitää sen takia ylimääräisiä kokouksia, tehdä uusia päätöksiä ja pahimmassa tapauksessa hakea uusia lupia. Hankesuunnittelu aloitettiin, mutta se todettiin tarpeettomaksi. T urun keskustassa sijaitsevassa, historiallisesti arvokkaassa ja liki 100-vuotiaassa talovanhuksessa As Oy Rauhankatu 14 a:ssa tehdään parhaillaan putkiremonttia. Mutta jos aikaa vain on, suunnitteluun kannattaa ehdottomasti satsata, kertoo Nieminen
Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari.
– Meillä on tuuria, sillä poissaoloaika ajoittuu suoraan kesään ja syksyyn. Rauhankadun putkiremontin yhteydessä uusitaan talon kellaritilat, ja sinne rakennetaan sauna. As Oy Rauhankatu 14 a f Kerrostalo Turun keskustassa f Valmistunut joulukuussa 1926 f Arkkitehtinä Harald Smedberg, rakennuttajana rakennusmestari V. Siihen saatetaan tarvita alkulaina, jotta suunnittelu saadaan tehtyä kunnolla. Rauhankadun asukkaat ovat evakossa noin 2–3 kuukautta. Urakoitsijoista kalleimman ja halvimman välinen hintaero oli noin 200 000 euroa, sanoo Holopainen. – On kuitenkin muistettava, että kyseessä on arvotalo, jossa remontti joudutaan tekemään hormiston kautta ja jossa ei näkyviin saa jättää mitään ylimääräistä. Hän arvioi, että Rauhankadun remontin hinta hinautuu putkiremonttien kalleimpaan neljännekseen. – On hyvä kertoa, miksi jo hankkeen alkuun panostetaan. – 1970-luvulla rakennetussa talossa hintalappu on aivan eri luokkaa kuin 100-vuotiaassa arvokiinteistössä. – Urakoitsijan valintaan vaikutti hinta, urakkaneuvotteluissa saadut täsmennykset kuten työnjohdon paikallaolo ja urakan toteutusaikataulu. Sekä Holopainen että Nieminen ovat tyytyväisiä siihen, kuinka ripeästi Rauhankadun remontissa on päästy etenemään. Meillä on ne kuitenkin myös olemassa, jos haluaa jäädä kotiin, sanoo Nieminen. NIEMINEN muistuttaa, että osakkaiden pitäminen ajan tasalla on tärkeää suurten remonttien suunnitteluvaiheesta saakka. Sen avulla saatiin tarkasti tehdyt työselostukset, suunnitelmat ja piirustukset, joiden perusteella kilpailutettiin urakoitsija, hän sanoo. Neliöhinnaksi tulee noin 1 000 euroa per neliö. A. Suunnittelutoimistoksi valikoitui pieni ja ketterä Insinööritoimisto Aalto-Setälä Oy. Osakkaiden on tärkeä ymmärtää, miksi näin toimitaan. Ehkä osuimme oikeaan aikaan, ja urakoitsijalla oli mahdollisuus aloit20 OSAKE. Kun yhtiö laittaa rahaa tähän vaiheeseen, se maksaa itsensä takaisin lopussa moninkertaisesti. Jos osakkaalla on kesämökki tai vastaava, niin väistötiloja ei tarvitse käyttää. Se vaikuttaa tietysti hintaan, sanoo Nieminen. Hinnat ovat hyvin tapauskohtaisia: edullisimmillaan sen voi saada 450 euron neliöhintaan, keskiarvon putkiremontin kustannuksille Nieminen asettaa noin 700–800 euron paikkeille. RAUHANKADUN kohdalla putkiremontin hintalappu on noin 2 miljoonan euron luokkaa. – Aloitimme tammikuussa, ja remontti on tämän vuoden aikana valmis. – Taloyhtiöt tekevät usein suurten remonttien yhteydessä muitakin parannuksia, ja se näkyy hinnassa, Nieminen lisää. Lahti f Talossa on 23 asuntoa ja kaksi rappua, joissa molemmissa kaksi linjaa f Yhtiöön kuuluu myös viereinen puutalo (rakennettu vuonna 1890), joka on ollut yhtiön hallinnassa mutta myöhemmin myyty osakkeiksi f Edellinen putkiremontti on tehty vuonna 1972, jolloin on uusittu vesijohtoputket, viemärit ja sähkönsyötöt f Putkiremontin kokonaiskustannukset ovat arviolta 2 miljoonan euron luokkaa f Remontin on tarkoitus valmistua vuoden 2020 aikana – Siinäkin säästettiin ehkä noin 10 000 euroa
Arvoa nostaa se, että seuraava putkiremontti siintää todennäköisesti lähes puolen vuosisadan päässä. Eivät nuo tilastot kovin hyvältä näytä, kertoo Howden Finlandin asiakkuusjohtaja Antero Miikki. Pahimmillaan monta kerrosta kasteleva putkivuoto voi aiheuttaa jopa 100 000 euron vahinkoja, joita ei vakuutus korvaa. Myös eri aikakausien putket ovat erilaisia. JOS vanha putkisto vuotaa ja aiheuttaa vahingon, vakuutusyhtiön maksamiin korvauksiin tehdään omavastuun lisäksi ikäpoistot. – Mielestäni putkiremontilla saadaan aikaan paljon hyvää. Luku perustuu vuonna 2018 vakuutusmeklariyhtiö Howden Finlandin asiakkaina olleiden taloyhtiöiden vahinkotilastoihin. . VAIKKA putkiremontti on asujalle inhottava ja monesti myös tyyris kokonaisuus, sillä on merkittävät positiiviset vaikutukset, kun se on viety läpi, sanoo Nieminen. OSAKE 21. Se on remontti, joka näkyy osakkaalle arvonnousuna, ja vakuutusmaksutkin tippuvat uusien putkien myötä, sanoo Nieminen Holopainen kertoo, että vakuutuksissa säästetään Rauhankadulla remontin jälkeen muutama tuhat euroa vuodessa. Vahinkojen syitä on useita, mutta usein se löytyy liian vanhoista putkista. – Omistajille pitää pystyä kertomaan, mitä tekeminen maksaa, paljonko remontti aiheuttaa arvonnousua ja mitä se maksaa, jos sitä ei tehdä. Lisäksi ovat käyttölaitevuodot, eli astianja pyykinpesukoneiden vuodot. – Tämä kertoo jotakin putkistojen kunnosta. Tässä säästetään myös asukkaita todella paljon, kun remontti saadaan tällaisessa aikataulussa vedettyä läpi, Nieminen pohtii. Jos olisi, niin eihän näitä niin paljon sattuisikaan. Myös putkiremontin kustannuksia pelätään, mutta asiaan auttaa faktatieto, sanoo Nieminen. V uotovahinkojen osuus taloyhtiövahinkojen määrästä on huimat 70 prosenttia. Yleensä kyseessä on vanha putkisto tai materiaalivirhe, jolloin joudutaan uusimaan jo melko uusiakin putkistoja. Toisaalta samalla uusitaan yleensä kylpyhuone ja wc-tilat, jolloin käyttömukavuus kasvaa esimerkiksi lattialämmityksen myötä. – Kun on tehty päätös remontista, asunnon arvo hetkellisesti putoaa. Käyttölaitevuotoja oli vähän yli tuhat. – Se tulee kaikkien maksettavaksi, jos vahinko käy, Nieminen muistuttaa. Veden laatu vaihtelee, ja jotkin laadut vaikuttavat putkistoon enemmän. Hän korostaa sitä, että isännöitsijän, hallituksen ja suunnittelijan pitää tiedottaa osakkaita selkeästi ja ymmärrettävästi. Mutta kun remontti on valmis, neliöhinta yleensä kohoaa reilusti. Vahinkoilmoituksia Howdenille tuli vuonna 2018 yhteensä noin 11 000 kappaletta, ja niistä putkivuotoja noin 6 700 kappaletta. Pahimmillaan yhtiö maksaa koko vahingon itse. – Yhtä selkeää syytä ei ole. ”Kallein tapa uusia putkistoa on tehdä se metri kerrallaan” TEKSTI EMMA NIK A NDER taa lähes heti
– Näin saadaan asiakkaalle eli taloyhtiölle sellainen korvaus, mikä ehtojen mukaan kuuluu saada. Se ei ole helppo juttu. Taloyhtiölle jäävä osuus on suuri erityisesti niissä yhtiöissä, joissa on vanha putkisto. Vuonna 2018 vuotovahinkojen korvauksia haettiin yhteensä noin 50 miljoonan euron edestä. Ja kukapa nyt putkiremontista tykkäisi. Vakuutusyhtiöt eivät halua vakuuttaa sellaista kohdetta. Yleensä kotivakuutus korvaa vain silloin, kun kyse on osakkaan huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä. Vakuutusyhtiöt kehottavat yhtiöitä tekemään remontit ajoissa, mutta käytännössä vahingon sattuessa kartoitusliike selvittää vahingon laajuuden, ja vakuutusyhtiö päättää sen raportin perusteella onko vahinko korvattava vai ei. On monia eri tapoja toteuttaa se, ja se voi aiheuttaa yhtiökokouksessa erilaisia mielipiteitä ja siten viivyttää asiaa. Vakuutusyhtiö korvasi tästä summasta ikäpoistojen ja omavastuiden jälkeen vähän päälle 28 miljoonaa euroa. Miikki sanoo, että on hyvin yleistä aloittaa putkiremontti liian myöhään. – Monesti remontti aloitetaan vasta useamman vuodon jälkeen. Pahimmassa tapauksessa voi Miikin mukaan käydä niin, että taloyhtiölle ei saada vakuutusta, joka korvaisi vuotovahinkoja. Kyse ei ole tällöin pelkästään putkistosta, vaan myös muista rakenteellisista asioista. – Kallein tapa uusia putkistoa on tehdä se metri kerrallaan jokaisen vuodon jälkeen, hän toteaa. Ikäpoistot ovat eri vakuutusyhtiöillä eri suuruiset. – Se jää helposti taloyhtiön korvattavaksi ja mahdollisesti osakaskin joutuu maksamaan jotakin. Kun havaitaan, että jotakin pitää tehdä, niin voi kestää vielä muutama vuosi ennen kuin putket päästään vaihtamaan. VAHINKOTILANTEESSA putkien kuntoa ei yleensä tarkastella. KUN putkistot uusitaan, ikäpoistot nollaantuvat. 22 OSAKE. Jos vesieristeet vuotavat ja vettä pääsee rakenteisiin, se on jo toinen asia. Sen hinnalla ei ole niin paljoa merkitystä taloyhtiön kuluihin kuin vahingolla, jota ei korvata. – Vakuutusyhtiöt pyytävät nähtäväksi vahinkotilastoja ennen kuin antavat tarjouksen kiinteistövakuutuksesta. Miikki on laskenut, että kun putkiston ikä on 40–50 vuotta tai enemmän, ja siellä sattuu vuotovahinko, taloyhtiö maksaa vahingosta yli puolet. Normaalissa tilanteessa homma toimii näin, mutta jos vettä vuotaa esimerkiksi kylpyhuoneessa, toimivatko sen vesieristeet. Pistesyöpymiä ja vuotopaikkoja voi tulla, vaikka putkisto pääosin olisikin täysin kunnossa. Putkivuoto ei siis johda pelkästään vahinkomenoihin, vaan vaikuttaa myös tulevaisuudessa vakuutuksen hintaan. Sitten korvaussummasta tehdään mahdolliset ikäpoistot ja vähennetään omavastuu. Noin 12 prosenttia päätöksistä tulee virheellisinä, jotka sitten oikaistaan. Ikäpoistot alkavat jo kymmeniä vuosia aikaisemmin, mutta ovat aluksi maltillisempia. Yleensä on kuitenkin vaikea tietää, milloin remontti tulisi tehdä. JOS putkivuotoja tapahtuu taloyhtiössä paljon, se voi muodostua ongelmaksi myös vakuutusten suhteen. – Ikäpoistot kasvavat vuosien myötä, ja sitä kautta pienentävät korvausta, jonka vahinkotilanteessa voi saada. Hän sanoo, että putkisto on syytä tutkia tarkkaan, kun sen ikä alkaa olla 40 vuotta. Vakuutusmeklari edustaa taloyhtiötä ja pitää huolta, että vahinkotilanteessa taloyhtiö saa ehtojen mukaisen korvauksen. Antero Miikki. Vuotovahingoissa esiin nousee monesti se, onko ikäpoistot laskettu oikein ja onko vahinko korvattava vai ei. – Joskus tulee eteen aivan katastrofaalisia tilanteita ja siksi suosittelen, että vakuutuksen tulee olla mahdollisimman laaja. Oikeasti putkiston kuntoa pitäisi tutkia jo ennen sitä, mutta siinäkin on omat haasteensa, Miikki sanoo. – Ensin tulee hinnankorotus, omavastuukorotus ja pahimmillaan jopa vakuutusten irtisanominen. Vakuutusyhtiöt eivät välttämättä anna tarjousta kohteelle, jolla on huono vahinkohistoria. – Taloyhtiössä päätöksenteko ei ole kovin nopeaa. . – Esimerkiksi isossa yhtiössä putkiston kunto ei ole joka paikassa samanlainen
A S U N T OS I J O I T TA J A Yritys pyörii nykyään kolmen työntekijän voimin. Taloudellisesti ajateltuna sen pitäisi mennä niin, Y ritysjohtoa ja urheilijoita valmentavan Heikki Pajusen KompassiKodityritys omistaa reilut sata vuokra-asuntoa lähinnä Helsingin, Tampereen ja Turun alueella. Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoitus kohteen valintaan. Olemme monessa yhtiössä itsekin hallituksessa, ennen kaikkea niissä, mistä omistamme enemmän asuntoHeikki Pajunen on jalkapallofaneille takavuosilta tuttu Veikkausliigan erotuomarina. Edellisestä asunnosta ei haluttu luopua isompaan kotiin muuttaessa, joten se laitettiin vuokralle. Suurin osa kuitenkin ajattelee toisin päin. Nykyisin yritysjohtoa päätyökseen valmentavan Pajusen bisneksestä merkittävä osa koostuu asuntosijoittamisesta. Asuntosijoittaminen alkoi Pajusella harrastuksena reilut 10 vuotta sitten. ASUNTOSIJOITTAMISTA INHIMILLISELLÄ OTTEELLA että ostetaan ensisijaisesti taloyhtiötä ja vasta toissijaisesti asuntoa. TEKSTI JONI NIKKOL A KU VA JA NI L AUKK A NEN 24 OSAKE. Miten aktiivisia olette taloyhtiön toiminnassa. KompassiKodit pyrkii auttamaan ihmisiä, joilla ei ole muuten mahdollista saada asuntoa, ja tekee yhteistyötä erilaisten järjestöjen kanssa ihmisten auttamiseksi eteenpäin. Me olemme ostaneet aika paljon uudiskohteita, jolloin eroja ei hirvittävästi ole. Se vaikuttaa älyttömän paljon. Tähtäimessä ei ole kuitenkaan pelkkä voitontavoittelu
Ei se suurimmaksi osaksi ole kovin ammattimaista. Mitä asialle pitää tehdä, jos tällä hetkellä näyttää siltä ettei ole. Miten me pystymme auttamaan toista osapuolta saamaan sen, mikä on heille olennaista. Motto Rohkeasti enemmän onnistumisia Nimi Heikki Pajunen Ikä 49 Kauanko olet ollut asuntosijoittaja. Omat hyödyt tulevat kyllä sitten perässä. Se on vanhanaikainen maailma.” 26 OSAKE. Isännöitsijä vaikuttaa paljon siihen, etenevätkö käytännön asiat vai ei. Minkä verran kiinnität huomiota taloyhtiöiden tulevaisuuden suunnitelmiin. Yhtiökokouksen kautta yritämme myös vaikuttaa siihen, että hallitus olisi mahdollisimman hyvä, vaikka emme itse olisi siellä. Pitäisi miettiä jo viisi vuotta aikaisemmin yhtiön taloustilannetta. Sitä suuremmalla syyllä kannattaisi miettiä kulut minimiin. Mistä osaamisestasi valmentajana on hyötyä asuntosijoittamisessa. Monesti rahoitusasioita mietitään vasta siinä kohtaa, kun haetaan pankista lainaa putkiremonttiin. Yhteistyötä tehdään niin, että mietitään, miten kumppanit saavat mahdollisimman hyviä diilejä. Hyvä asiakaspalvelu on tässä bisneksessä kaiken A ja O. Taloyhtiön koko talous pitäisi osata perata kunnolla – mitkä kaikki asiat siihen vaikuttaa ja missä asioissa. Se on ymmärrettävää, koska useimmiten hallituksessa on tavallisia ihmisiä. Ehkä tärkein taito on toisten näkökulman ymmärtäminen ja neuvottelutaito tällaisella alalla, missä kumppaneita ja yhteistyötahoja on kymmenittäin. Mikä on sille toiselle osapuolelle tärkeää ja kriittistä. Miten rakennetaan luottamussuhde, mitä elementtejä siihen kuuluu ja miten saadaan kaikki osapuolet arvostamaan toisiaan. Onko mahdollisuuksia saada lainaa. Hallituksen kanssa voi tietysti keskustella muutenkin kuin olemalla siellä itse. Se on vanhanaikainen maailma. Taloyhtiön talous pitäisi pystyä ennakoimaan myös rahoitusratkaisujen kautta vähintään 5–10 vuotta eteenpäin. Jos isännöitsijä on omavaltainen, ei kuuntele tai ei toteuta yhtiön etuja ja tahtoa, niin se pitää vaihtaa. Lisäksi jos omistuksessa on esimerkiksi liiketiloja, joista yhtiö saa tuloja, niin totta kai se on talouspuolella iso ratkaiseva tekijä. Kuinka ammattimaista taloyhtiöiden toiminta on. . Toiseksi kiinnostaa yhtiön taloudellinen tilanne, onko velkaa vai ei. Tulevat korjaukset ja remonttikustannukset on tietysti ykköskysymys. Mitä arvoa me voidaan tuottaa myös heille. Jos omistamissamme yhtiöissä on mahdollista saada hallitukseen ammattimainen jäsen, olemme sitä valintaprosessia aina tukemassa. Viimeisen vuoden aikana on keskusteltu siitä, saavatko taloyhtiöt remonttilainaa. Varsinkin sijoituspuolella aivan liian usein yritetään vain maksimoida omaa tuottoa. Jos vuokralaisen maksukyky heikkenee, pystymmekö me antamaan vinkkejä ja ideoita siihen, mistä voi pyytää apua. Vuokralaiset ovat asiakkaita ja yritämme tarjota heille parasta mahdollista palvelua. ja. ”Varsinkin sijoituspuolella aivan liian usein yritetään vain maksimoida omaa tuottoa. Mitä ohjeita antaisit taloyhtiön hallituksille. Kilpailutukset, kuten vakuutukset, isännöitsijät ja huollot, pystyy suurin osa ajattelemaan, mutta harva mietti suuria säästöjä tuovia ratkaisuja kuten vaikkapa maalämpöä niin vakavasti kuin olisi syytä. Vuodesta 2008 Asuinpaikka Espoo Harrastukset lavatanssi, jalkapallo, liikunta kaiken kaikkiaan
Jalonen kertoo puheenvuorossaan siitä, miten isännöintialan yrityksistä tehdään voittavia työyhteisöjä. Hän paljastaa menestyvän joukkueen reseptin, josta kuulijan on helppo poimia asioita myös omaan arkeen. Tervetuloa kehittämään ammatillista osaamistasi, luomaan uusia kontakteja ja löytämään tuoreita näkökulmia! Lue lisää ja ilmoittaudu mukaan: www.isli.fi/isannointi2020 Ammattilaisten iltapäivä Paneelikeskustelu: Kiinteistöjen energiatehokkuus ja vastuullisuus Lexia Asianajotoimisto Oy: Ympäristövastuullinen juridiikka taloyhtiöissä. Tavoitteellisuus, joukkuehenki ja yhdessä tekeminen ovat hänen valmennuksensa kivijalat, joiden ympärille on rakennettu jo kolme maailmanmestaruutta. Emilia Vuorisalmi ”Uskon, että lääkkeet oireiluun löytyvät usein potilaan itsensä sisältä ja tehtäväni on vapauttaa ne potilaan käyttöön.” Avaimet hyvinvointiin ovat sinulla Lääkäri, tietokirjailija ja luennoitsija Emilia Vuorisalmi pureutuu puheenvuorossaan kokonaisvaltaiseen hyvinvointiin ja jakaa myös käytännön vinkkejä terveyden ja jaksamisen lisäämiseen arjessa. Isännöinti2020 on kiinteistönpidon, tekniikan ja juridiikan alan uusi tulokas ja suunnannäyttäjä, joka kokoaa yhteen eri alojen ammattilaiset ja kiinnostavimmat yhteistyökumppanit. Vuoden kiinnostavin isännöintialan tapahtuma Isännöinti2020-ammattilaistapahtuma järjestetään ensimmäistä kertaa 1.9.2020 klo 8.30–17.00 Helsingin Wanhassa Satamassa. Jukka on johtaja, jolla narut pysyvät käsissä. Jukka Jalonen Voittajajoukkueen resepti Jukka Jalonen on kolminkertainen jääkiekon maailmanmestari ja Leijonien päävalmentaja jo toista kertaa
REMONTTIIN RAHAA RAKENNUSOIKEUDELLA K I I N T E I S T Ö K E H I T Y S Lehto on toteuttanut kaksi korotusprojektia. Korotusrakentamisessa kerrostalojen rakenteet kestävät tavallisesti yhden tai kahden lisäkerroksen painon. 28 OSAKE
– Lähiöseudulla rakentaminen voi olla suhteellisesti paljon edullisempaa kuin mennä jonnekin kantakaupunkialueelle, jossa ei ole tilaa. Suunnittelu ammattilaisen kanssa kannattaa aloittaa jo hyvissä ajoin. – Jos pystytään esimerkiksi kolmintai nelinkertaistamaan nykyinen rakennusoikeus, niin silloin aletaan usein olemaan hyvin lähellä sitä, että on järkevää purkaa nykyiset rakennukset. Komulaisen mukaan lupaava merkki on, jos tontilla on paljon tyhjää tilaa tai vajaakäytöllä olevaa pinta-alaa. Korotusprojekteissa Lehto on ollut mukana Helsingin Myllypurossa ja Vantaan Tikkurilassa. Logistiikka on kantakaupungissa suunniteltava jopa päivän tarkkuudella eikä ole varastointimahdollisuuksia. TEKSTI JONI NIKKOL A KU VAT TUOMAS SIITONEN R emonttien rahoitus on taloyhtiöiden huolenaiheena etenkin nyt, kun taloyhtiölainan saamisesta on tullut hankalampaa. Kun lisärakentamista OSAKE 29. Kuinka kannattavasta projektista on kyse ja mitä kannattaa ottaa huomioon. – Niissä asemakaava on suhteellisen väljä ja on toisaalta paljon korjausvelkaa syntymässä. – Usein on jo viisi vuotta keskusteltu, että lisärakentaminen voisi olla hyvä asia. Kantakaupungin alueella lisärakentaminen ei ole yhtä tavanomaista, sillä tontit on rakennettu usein täyteen. Sopivin lisärakentamisen tapa riippuu taloyhtiöstä ja sen sijainnista. Hyvä hetki on Komulaisen mukaan silloin, kun tarve esimerkiksi putkiremontille on noin viiden vuoden päässä. Mahdollisuuksia on esimerkiksi talon korottamisessa ja tontille rakentamisessa. Turunen toteaa putkiremontin hankesuunnitteluun menevän noin puoli vuotta. Ajoissa liikkeelle Komulaisen mukaan taloyhtiöt harvoin lähtevät toteuttamaan lisärakennusprojekteja, ellei taustalla ole lähestyvä saneeraus. – Yhtälön saaminen sellaiseksi, että voisi lyhentää merkittävästi korjausvelkaa, on haastavaa. Kukaan ei kuitenkaan ole sinä aikana saanut lisää tietoa keneltäkään ammattilaiselta. Yksi vaihtoehto rahoituksen järjestämiseen on lisärakentaminen ja rakennusoikeuden myyminen. Se edellyttää, että rakennus on päässyt erityisen huonoon kuntoon ja rakennusmassa on jäänyt ympäröivän kehityksen jalkoihin. Lisärakentamisella voi rahoittaa taloyhtiön remontteja. Jos aikomuksena on kattaa remonttikustannuksia, lisärakentaminen kannattaa Komulaisen mukaan pyrkiä ajoittamaan samaan hetkeen kuin remontit. Erityisesti 60–70-luvun lähiöissä piilee potentiaalia, avaa Lehto Asunnot -palvelualueen hankepäällikkö Mikael Komu lainen rakennusyhtiö Lehto Groupista. Lehdon putkiremonttien suunnittelupäällikkö Timo Turu sen mukaan nykyisin myös työmaan ylläpitokustannukset ovat suuri kuluerä. Nekin ovat pääsääntöisesti lähiössä pienemmät. Silloin kysymys on usein purkavasta lisärakentamisesta. Yksi vaihtoehto on korottaa joko kadun varressa tai sisäpihalla sijaitsevaa taloa. Korottamalla saavutettavassa yhden tai kahden kerroksen lisärakentamisessa mahdollisuudet lyhentää korjausvelkaa ovat kuitenkin Komulaisen mukaan huomattavasti pienemmät kuin kokonaisen lisärakennuksen rakentamisella. – On taloyhtiön kannalta fiksua yrittää ajoittaa esimerkiksi ansaintaa lisärakentamisesta ja toisaalta linjasaneeraamisen kuluja esimerkiksi samalle tilikaudelle. Se on myös sitä asuntokantaa, jossa muun muassa putkiremontit ovat tällä hetkellä ajankohtaisia
Lupaprosessi vie aikansa Lisärakentaminen vaatii lähes poikkeuksetta asemakaavan muuttamista. – Jos tontilla on ennestään kolmekerroksinen rakennus, siihen ei todennäköisesti voi rakentaa kymmenkerroksista rakennusta, Komulainen summaa. Sitä suuremmalla syyllä kannattaa olla ajoissa liikenteessä. – Jos putkiremonttia ja siihen liittyvää lisärakentamista lykkää viimeiseen asti, on vaikeaa tai jopa mahdotonta saada aikaiseksi enää yhtä hyvää suunnitelmaa ja yhteensovittaa näitä hankkeita, Komulainen lisää. – Saamme Lehdon uudisrakentamispuolelta lausuman, millaiset lisärakentamismahdollisuudet kiinteistöllä olisivat, Turunen kertoo. Oma aikansa kuluu, jos kaavaehdotuksesta valitetaan. Suojelluissa ja muulla tavoin arvokkaissa kohteissa vaaditaan lisäksi lausunto rakennussuojeluviranomaiselta. Jos aikaa haluaa jossain voittaa, niin hankkimalla hyvissä ajoin hyvää tietoa asiantuntijoilta. Tontti voi olla joko oma tai vuokralla. Sen tulee myös sopia alueen luonteeseen. – Kun kaavoitusprosessi kuitenkin kestää tietyn ajan, sitä ei voida juosta kiinni tai tehdä nopeammin. 30 OSAKE. pohditaan remontin hankesuunnittelun alkuvaiheessa, suunnitelmia tarvitsee Turusen mukaan muuttaa vähemmän verrattuna siihen, jos lisärakentamista mietittäisiin vasta remontin suunnittelun tai aloittamisen jälkeen. Kaavamuutokseen kuluu Komulaisen mukaan keskimäärin kaksi vuotta. Jos mahdollisuuksia löytyy ja taloyhtiö päättää niihin tarttua, Lehto vastaa hankkeen suunnittelusta ja toteutuksesta omalla kustannuksellaan. Turusen mukaan Lehdolla on tapana selvittää putkiremonttien hankesuunnitelmissaan myös taloyhtiön ansaintamahdollisuudet lisärakentamisen osalta. Myös pysäköintinormit ovat eri alueilla erilaiset. Timo Turunen ja Mikael Komulainen
Jos hanke kuitenkin osoittautuu kannattavaksi, korjausvelkaa saattaa pystyä lyhentämään alun perin suunniteltua enemmänkin. Komulainen nostaa esiin yhtenä lisäremonttina hissin rakentamisen. Turunen avaa, että lisärakentaminen jo sinällään nostaa alueen vanhojen asuntojen arvoa, ja lisärakentamisen ansainta pienentää remonttiin sijoitettavaa rahasummaa. Putkiremonttiin sijoitettu kustannus ei yleensä nosta täysimääräisesti asunnon arvoa. Se tarkoittaa erilaisia vaatimuksia rakennusmateriaalien palonkestävyyden ja ja poistumisteiden osalta, mikä lisää kustannuksia. Jos rakennus kasvaa korotuksen jälkeen yli kahdeksan kerroksen, sen paloluokka muuttuu. Esimerkiksi 60–70-luvun lähiöille ovat tyypillisiä lamellityyppiset talot, joissa ei ole hissiä. Silloin hissien avulla yhtiön pystyy päivittämään uudelle tasolle. Asukkaat ovat ikääntyneitä ja kiintyneet alueeseen, mutta hissittömyyden vuoksi talo ei enää palvele heitä parhaalla tavalla. Korotusprojektissa tulee muistaa yhtenä tekijänä paloturvallisuus. Siten näissä tapauksissa asuntojen arvo nousee moninkertaisesti osakkaan putkiremonttiin sijoittamaan rahamäärään nähden. Samalla saadaan hoidettua energiaremontti, joka laskee kuluja ja nostaa tutkitusti asunnon arvoa. Julkisivuremontti voi tulla Turusen mukaan ajankohtaiseksi lisärakentamisen yhteydessä, jos uudisrakennus poikkeaa vanhasta rakennuksesta. – On jopa niin, että ansainta ylittää putkiremontin kustannukset, jolloin voi lisäksi suorittaa myös energiaremonttia tai julkisivuremonttia, Turunen kertoo. . Lehto Group valmistaa yhtiön omien rakennusprojektien käyttöön puisia asuntomoduuleja. ”Lisärakentaminen jo sinällään nostaa alueen vanhojen asuntojen arvoa, ja lisärakentamisen ansainta pienentää remonttiin sijoitettavaa rahasummaa.” OSAKE 31. Kannattavuus on kuitenkin taloyhtiökohtaista. Tuore lisä on uudet viemärit, vesijohdot, sähköt, antennit, puhelimet ja seinämallisen WC-istuimen sisältävä elementti, jota voidaan käyttää uudisja korjausrakentamisessa. Rahaa useampaankin remonttiin Komulainen ja Turunen kertovat, että tontille tapahtuvalla lisärakentamisella on saatu katettua esimerkiksi koko putkiremontin kustannukset
Taloyhtiössä aloitettiin mittavat remontit vuonna 2009 linjasaneerauksella. Jos siis pelkästään huoli ilmastonmuutoksesta ei riitä motivoimaan taloyhtiöitä energiansäästötalkoisiin, viimeistään laskutoimitukset euroissa herättävät pohtimaan mittaviakin investointeja energiatehokkuuden parantamiseksi. Yhdeksänkerroksisessa talossa, jossa on seitsemän asuinkerrosta, on 56 pientä asuntoa. Lämmön talteenottojärjestelmä toteutettiin vuonna 2017, ja viime talvena uusittiin vielä julkisivua ja laitettiin samalla ikkunat kuntoon. Olisihan se ajatuksena mukava, että saisi lämmön omalta tontilta ja pääsisi kokonaan eroon kaukolämmöstä. Nyt lämmön talteenottojärjestelmän asentamisen jälkeen megawattituntien määrä on jotakuinkin puolittunut, kertoo As Oy Säästökonnun hallituksen puheenjohtaja Tomi Salonen. As Oy Säästökontu on vuonna 1959 rakennettu arkkitehti Viljo Revellin suunnittelema niin sanottu taskumattitalo, joita on Espoon Tapiolassa neljä kappaletta. – Vielä muutama vuosi sitten vuosikulutuksemme kaukolämmön osalta oli noin 500 megawattituntia. Energiaremontin myötä myös kiinteistön kiinnostavuus paranee. –Investointi maksoi meille vajaat 100 000 euroa. Vaikutus on ehkä 5–7 prosentin luokkaa, Salonen arvioi. Siihen tietysti vaikuttavat sääolosuhteiden lisäksi kaukolämmön hinnan vaihtelu, järjestelmän käyttöön tarvittavan sähkön määrä ja hinta sekä lainarahan hinta. – Kun lämmöntalteenoton osalta on saatu riittävää kokemusta, niin parin vuoden päästä voimme pohtia maalämpöratkaisuja. Se saattaa muodostaa helposti kolmasosan kerrostalon kuluista. Salosen mielestä olisi tärkeää, että energiaremonttia suunnittelevien taloyhtiöiden hallituksista löytyisi Energiansäästö kiinnostaa – eikä ihme, sillä uusilla fiksuilla ratkaisuilla voidaan säästää ilmaston lisäksi tuntuvasti myös rahaa. T aloyhtiöiden ylivoimaisesti suurin yksittäinen kuluerä on useimmiten lämmitys. Taloyhtiöiden ENERGIARATKAISUT E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö TEKSTI MARIA MARKUS OSAKE 33. Laskimme, että se kuittaantuu noin kahdeksassa vuodessa. – Myös julkisivuremontilla saadaan aikaan jonkin verran energiansäästöä. Rahassa se tarkoittaa reilua 40 000 euroa
Mittaaminen auttaa säästämään Rakennusja kiinteistöalan asiantuntijakonserni Granlundilla energiatehokkuusnäkökulma on nykyisin poikkeuksetta mukana ainakin jollain tavalla kaikissa sen toteuttamissa hankkeissa. – Kun on tietoinen siitä, mitä taloyhtiö kuluttaa, voidaan saman tien analysoida, onko taloyhtiö tehokkaan energiankäytön kannalta oikealla polulla, vai olisiko jotain tehostamisen varaa, Timo-Mikael Sivula sanoo. Kaikilta taloyhtiöiltä teknistä osaamista ja tietämystä ei löydy omasta takaa. Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARA myöntää yhteensä 100 miljoonaa euroa energia-avustusta vuoteen 2022 mennessä. Granlundin tarjoama osaaminen energiansäästöasioissa liittyy vahvasti energiankulutuksen seuranta-, mittausja analysointipalveluihin. Projektissamme oli toki mukana myös isännöintitoimistomme tekninen asiantuntija. Myös julkiselta taholta tulevat asetukset, kuten vuonna 2018 voimaan tullut EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivi, pakottavat taloyhtiöt heräämään energiansäästöasioihin ja kartoittamaan uusia mahdollisuuksia ja ratkaisuja. Meillä on hallituksessa ollut insinöörija energiansäästöosaamista. Kannattaa tehdä itsekin laskuharjoituksia takaisinmaksuajoista. Silloin on järkevää kääntyä ulkopuolisen asiantuntijan puoleen. Energiatehokkuutta parantaviin korjaushankkeisiin myös kannustetaan myöntämällä avustusta. Kulutusta olisi suotavaa seurata tarkemminkin kuin vuositasolla, sillä silloin voi päästä nopeammin kiinni mahdollisiin poikkeamiin ja ongelmiin, ja hyvinkin pienillä investoinneilla tehdä kustannuksiin myönteisesti vaikuttavia toimenpiteitä. 34 OSAKE. Granlundin taloyhtiöiden energiapalvelujen ryhmäpäällikkö Timo Mikael Sivula uskoo, että suurimpana houkuttelevana tekijänä on raha, sillä energiatehokkuushankkeissa suhteellisen pienellä lisäinvestoinnilla saavutetaan merkittävät elinkaarikustannusten säästöt. henkilöitä, joilla on itsellään kokemusta energiansäästöratkaisuista tai ainakin aikaa perehtyä asioihin perusteellisesti. Timo-Mikael Sivula. – Jotkut palvelutarjoajat tarjoavat aika huikeita säästöprosentteja. Esimerkiksi kulutuksen tehopiikkejä on mahdollista leikata helposti niin, että taloyhtiöissä voidaan puhua jopa tuhansien eurojen säästöistä vuosittain
Kiinteistön on oltava riittävän iso, jotta järjestelmän teko tulee kustannustehokkaaksi eikä investointi kasva mahdottomaksi, Granlundin Timo-Mikael Sivula sanoo. Tuotetta on tutkittu ja testattu yhdessä asiakkaiden, suomalaisten yliopistojen ja arvostettujen tutkimuslaitosten kanssa. Toki kannattaa miettiä tarkkaan, missä vaiheessa remontti on järkevä toteuttaa, ja olisiko hyvä esimerkiksi suorittaa. Tutkitusti toimiva antenni-ikkuna Tuote on ollut markkinoilla jo vuosia ja sillä on paljon tyytyväisiä asiakkaita. Näihin kaikkiin liittyy kiinteistöautomaatio, joka ohjaa koko järjestelmää, eli niin lämmitystä kuin ilmanvaihtoakin. Kokonaisuus ratkaisee Kun Granlund kartoittaa ratkaisuja taloyhtiöiden energiatehokkuuden parantamiseksi, vaihtoehtojen paletista löytyvät erilaiset lämpöpumppuja lämmöntalteenottoratkaisut sekä kiinteistön kuoren energiatehokkuustoimenpiteet. Jos ikkunaremontti on ajankohtainen, apua haasteeseen saa antenni-ikkunoilla. – Kun puhutaan poistoilman lämmöntalteenotosta, kyse on yleensä korkeasta kerrostalosta. Siten voidaan optimoida huoneistolämpötilat ja menoveden lämpötila, ja saadaan säästettyä energiaa. Kiinteistön kaikkiin huoneistoihin voidaan myös asentaa lämpötila-anturointi ja kerätä mittausdata keskitetysti samaan, kaukolämpöä ohjaavaan järjestelmään. Lämpöpumppuratkaisut ovat sen sijaan sopivia ja taloudellisesti kannattavia kaikenkokoisiin kiinteistöihin. KIRJE ISÄNNÖITSIJÄLLE Hyvä isännöitsijä. Näin saadaan kevyesti leikattua tehoja pois ja usein voidaan sopia energiayhtiön kanssa perusmaksujen pienentämisestä, hän kertoo. suoratoistopalveluja käyttäessä (esim. Toivomme, että jaatte tätä tietoa eteenpäin taloyhtiöissä. Signaalien läpäisyä helpottava ja täysin huoltovapaa lasi voidaan asentaa kaikkiin ikkunamalleihin. Esimerkiksi talvikaudella aamuisin ja iltaisin käyttöveden kulutus on suurta, kun ihmiset käyvät suihkussa. Rakennus ei havaitse parin tunnin aikana poikkeamaa ollenkaan eikä se näy vielä sisälämpötiloissa. Silloin voidaan hetkellisesti katkaista kiinteistön lämmitysverkostoon tuleva lämpö. Kyse on aina kiinteistökohtaisesta tarkastelusta, johon vaikuttavat monet eri tekijät, lähtien kiinteistön koosta. Signal Windown avulla taloyhtiön asukkaat voivat nauttia paremmista yhteyksistä mm. Lammin Ikkunan asiantuntijat 010 8411 700, asiantuntijat@lammin.fi www.lammin.fi, www.signal-window.com – Kaukolämmön perusmaksu perustuu sopimusvesivirtaan eli siihen, kuinka paljon kiinteistössä käytetään hetkellisesti maksimaalisesti tehoa. Odotamme teiltä kysymyksiä ja tarjouspyyntöjä alkavan kesän aikana. Lammin Signal Window® -tekniikalla käsitelty antenniikkuna on markkinoiden ensimmäinen ja tutkituin signaaleja läpäisevä ikkuna. Puhelut voivat mennä poikki varoittamatta tai netti tökkiä. Tiesitkö, että hallinnoimasi taloyhtiön sisätiloissa saattaa olla kuuluvuusongelma. Netflix tai Yle Areena)
36 OSAKE. Pelkästään yksittäisen urakoitsijan tai palveluntarjoajan tarjoama tieto on usein markkinointitietoa, eivätkä suinkaan kaikki palveluntuottajat pysty ymmärtämään kiinteistöä kokonaisuutena. Veni Energia on vuodesta 1998 lähtien toiminut puolueettomana asiantuntijana sähkömarkkinalla ja auttanut yrityksiä hankkimaan sähkönsä mahdollisimman edullisesti. – Toki remonttien yleensäkin ajatellaan nostavan kiinteistön arvoa. Se säästää taloyhtiön rahoja ja tuntuu toimivan moitteettomasti. Hän ei myöskään suosittele sysäämään vastuuta energiansäästöasioista isännöitsijälle. Yrityksen salkunhoitajat seuraavat sähkömarkkinoita päivittäin ja ostavat silloin, kun löytyy hyviä ostohetkiä – vähän niin kuin pörssimeklarit osakemarkkinoilla. – Olemme koonneet yhden suuren sähkönhankintapoolin, johon olemme yhdistäneet ison joukon taloyhtiöitä. ensin PTS:n mukaiset isot korjaushankkeet alta pois. . Tärkeintä Sivulan mukaan on ymmärtää puolueettoman tiedon tärkeys. Rakennuksen kuoren energiatehokkuustoimenpiteiden kustannustehokkuus riippuu Sivulan mukaan siitä, onko julkisivu muutenkin pian teknisen ikänsä päässä. – Pitkällä aikajänteellä olemme pystyneet säästämään asiakkaan sähkölaskusta toista kymmentä prosenttia keskimääräiseen markkinahintaan nähden. Joistakin sopimuksista olemme pystyneet saamaan tosi isojakin säästöjä, jopa 40 prosentin luokkaa. – Nämä ovat sen verran isoja projekteja, että on parasta antaa laskelmien teko asiantuntijan vastuulle, Raivio kertoo. Muuten voi käydä niin, että tulee hankittua ylisuuri lämpöpumppu ja investoitua kalliisiin tehoihin, jotka jäävätkin sitten paremmin eristetyssä talossa käyttämättä tai todella pienelle käytölle. – Meidän roolimme isännöitsijänä on neuvotella taloyhtiön kanssa heidän toiveistaan, ja kun saadaan laskelmat, kilpailuttaa eri palveluntarjoajat. – Yksittäisen isännöitsijän tai isännöintitoimiston ei kannata lähteä tekemään kilpailutuksia itse, vaan se on järkevämpää ulkoistaa ammattilaisille, hän sanoo. Hyväkuntoiseen julkisivuun ei yleensä ole kannattavaa tehdä lisäeristämistä ainakaan taloudellisesta näkökulmasta tarkasteltuna, vaan energiansäästöön voi löytyä parempia ja kustannustehokkaampia ratkaisuja. Siksi sitä kannattaa tietysti pyrkiä ostamaan mahdollisimman halvalla. Sähkönhankintapalvelu kiinnostaa taloyhtiöitä Useimmat energiatehokkuustoimenpiteet, joita taloyhtiöissä tehdään, lisäävät sähkönkulutusta. Esimerkiksi maalämpöpumppu pienentää kaukolämmön kulutusta, mutta tarvitsee sähköä toimiakseen. Laura Raivio. Taloyhtiön 40 vuotta vanhat kerrostalot ovat Raivion mielestä tyypillisiä esimerkkejä kohteista, joissa mietitään investointeja energiatehokkuuden parantamiseksi. Siinä tapauksessa lisäeristäminen ja ehkäpä myös ikkunaremontti on järkevää ja kannattavaa. Sen kautta pystymme saamaan edullisempia ostoehtoja ja toimitusmarginaaleja sähköyhtiöiden suunnasta, Helmi sanoo. Taloyhtiöiden määrä Veni Energian asiakkaissa kasvaa koko ajan. Mutta nyt erityisesti energiamuodon vaihtamisella nähdään merkitystä. Antti Hel mi uskoo sen johtuvan siitä, että isännöitsijäpuolella on huomattu palvelun olevan helppo ja vaivaton isännöitsijälle, ja sitä kautta tehokas taloyhtiöille. Laskelmat ulkopuolisen asiantuntijan vastuulle Kiinteistötahkolan Jyväskylän toimipisteessä työskentelevä isännöitsijä Laura Raivio on juuri aloittamassa asiakkaansa kanssa projektia, jossa suunnitellaan lämmöntalteenottoa ja kenties samalla siirtymistä maalämpöön eli kokonaan kaukolämmöstä pois. Se tekee yhteistyötä myös taloyhtiöiden kanssa. Raivion vetämään projektiin otetaan mukaan insinööritoimisto heti alkumetreiltä lähtien. Raivion mukaan taloyhtiöissä on tiedostettu hyvin energiaremonttien vaikutus kiinteistön kiinnostavuuteen ja arvonnousuun. – Yleensä sähkönkulutus moninkertaistuu lämpöpumppujen myötä, toteaa Veni Energian myyntipäällikkö Antti Helmi. Veni Energian toimintaperiaate nojaa siihen, että sähkön hintaan vaikuttaa eniten ajankohta, milloin sitä ostetaan. – Etenkin maalämpö kiinnostaa monia taloyhtiöitä, sillä siitä on jo hyviä kokemuksia. – Isännöitsijä on ammattilainen omalla alallaan, eikä taloyhtiön tulisi odottaa, että isännöintitoimistolla olisi useinkaan paras mahdollinen tekninen tietämys näistä asioista. – Jos esimerkiksi julkisivuremontti on pian edessä, ei ole järkevää lähteä rakentamaan lämpöpumppujärjestelmää, koska julkisivuremontin yhteydessä yleensä talon eristys ja ilmatiiviys paranevat
Asumisen kokonaisenergiankulutus on vähentynyt hiljalleen viimeisimmän 10 vuoden aikana. LÄHDE: SUOMEN VIRALLINEN TILASTO (SVT): ASUNTOOSAKEYHTIÖIDEN TALOUS [VERKKOJULKAISU]. LÄHDE: SUOMEN VIRALLINEN TILASTO (SVT): ASUMISEN ENERGIANKULUTUS [VERKKOJULKAISU]. HELSINKI: TILASTOKESKUS [VIITATTU: 22.4.2020]. SAANTITAPA: HTTP://WWW.STAT.FI/TIL/ASEN/2018/ASEN_2018_2019-11-21_TIE_001_FI.HTML Sähkö Puu Lämpöpumppu Kevyt polttoöljy Kaukolämpö 34 % 29 % 22 % 9 % 5 % Tilojen lämmitys 68 % Käyttövedet 15 % Muut sähkölaitteet Saunojen lämmitys Valaistus 9 % 5 % 2 % VUOSI ASUMISEN KOKONAISENERGIANKULUTUS VUOSINA 2010-2018, GWh AS U M IN EN YH TE EN SÄ ASUNTILOJEN LÄMMITYS ASUMINEN YHTEENSÄ TEKSTI JONI NIKKOL A OSAKE 37. Kerrostaloyhtiöiden hoitokuluista 22,36 prosenttia johtuu lämmityksestä. 2018. ISSN=1799-2990. Reilu kaksi kolmasosaa asumisen energiankulutuksesta menee lämmitykseen. Jos laskee mukaan myös käyttöveden lämmityksen, lukema nousee 83 prosenttiin. Sähköstä 64 prosenttia kuluu asuinrakennusten lämmitykseen ja 36 prosenttia kodinkoneisiin. Asumisen energiankulutus energialähteittäin vuonna 2018. Saunan lämmitys mukaan laskemalla ollaan lähellä 90 prosenttia. Osaltaan muutokset selittyvät vuosittaisella lämpötilanvaihtelulla. Rivitaloyhtiöissä vastaava luku on 19,66 prosenttia. 2018. ISSN=2323-3273. H O I T O K U L U T HOITOKULUT: LÄMMITYS 66 TWh 22,36 % Asuminen kulutti vuonna 2018 kaikkiaan vajaat 66 terawattituntia energiaa
38 OSAKE. K I I N T E I S T Ö N Y L L Ä P I T O MITEN VARAUTUA ILMASTONMUUTOKSEEN
Miten taloyhtiön pitäisi valmistautua ilmastonmuutokseen. Hiemankaan pohjoisempana veden jäätymis-sulamis-vaihtelu saattaa muodostua merkittäväksi ongelmaksi. . Rapautuminen muodostuu ongelmaksi, jos ja kun viistosti satanut vesi jäätyy ja sulaa rakennuksen pinnassa. Kattojen vedenpoisto on kovilla. Tämä liittyy veden jäätymiseen ja sulamiseen rakenteissa. Pitääkö olla huolissaan. Vesi pääsee helpommin rakenteisiin. Kasvavat sademäärät ja tuuli ovat riski rakennuksille, jotka on alunperin suunniteltu aivan erilaisiin olosuhteisiin. I lmastonmuutoksen myötä sateiden ja voimakkaiden myrskyjen arvioidaan yleistyvän. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS OSAKE 39. Sademäärät lisääntyvät ja voimistuvat tuulet vievät sateen seinäpinnoille ja ikkunoihin. Vai pitääkö mitenkään. Rakenteisiin jäävä vesi aiheuttaa kosteusvaurioita, ja jäätymisen seurauksena betonirakenteet alkavat myös rapautua. Toisaalta ilmaston lämpenemisen myötä pakkaskelit varmasti vähentyvät, tosin todennäköisesti vain Etelä-Suomessa. Lisääntynyt kosteus lisää kosteusvaurioiden riskiä, rakenteiden vaurioita ja muutoksia jopa maaperään, kuten esimerkiksi Tampereen Kaarilan sortumavaarassa olevan rivitalon tapauksessa. Tällöin vesi virtaa viemäröinnin kautta kellariin. Lisääntyvät ja voimistuvat sateet aiheuttavat myös hulevesien ongelmia: Tulva valtaa talon ikäänkuin salaa alapuolelta, kun viemäriputket ovat niin täynnä, että ne eivät enää pysty kuljettamaan vettä pois. MITEN VARAUTUA ILMASTONMUUTOKSEEN. Erityisessä riskiryhmässä ovat väitöskirjan mukaan nopean kaupungistumisen vuosina 1960–1989 rakennetut kerrostalot. Olemassa olevan rakennuskannan kannalta kyse on ennen kaikkea kosteuden hallinnasta. Tampereen Yliopiston Rakenteiden korjaamisen ja elinkaaritekniikan tutkimusryhmässä projektipäällikkönä työskentelevä Toni Pakkala on tutkinut väitöskirjassaan muuttuvien ilmasto-olosuhteiden vaikutusta betonirakennuskannan vauriomekanismeihin ja vaurioitumisen nopeuteen
Kuntotutkimus on kustannuksiltaan hyvin pieni, usein muutamien prosenttien suuruinen varsinaisiin korjauskustannuksiin nähden. Tottakai myös rakentamisen ja yksityiskohtien tulee olla kunnossa, jotta vesi pidetään pois rakenteista. Myös Keski-Euroopassa tutummat esteettiset haitat, kuten leväkasvustot julkisivulla, tulevat todennäköisesti lisääntymään. Ajoissa tehtynä se voi tuoda taloyhtiölle pitkällä tähtäimellä suuret säästöt. Millaisilla toimenpiteillä uhkia vas taan voi taistella. Koska vauriot myös syntyvät nopeammin lisääntyvän kosteusrasituksen vuoksi, niin niiden seurannassa on oltava valppaana, jotta osataan kohdistaa oikeat korjaustoimenpiteet oikeaan aikaan. 40 OSAKE. Miten näihin uhkiin pitäisi varautua. Kannattaa varautua siihen, että huoltotoimenpiteitä joudutaan tekemään useammin. Vauriomekanismit eivät sinänsä muutu, mutta koska vesi on yleensä mukana lähes kaikissa vaurioissa, lisääntyvän viistosateen, eli tuulen mukana pystypinnoille päätyvän veden vuoksi vauriomekanismit saattavat nopeutua. Ihan perinteiset ratkaisut, kuten riittävät VAURIOT EIVÄT NÄY PÄÄLLEPÄIN Ilmasto-olosuhteiden muuttuessa tärkeintä on seurata entistä tiiviimmin rakenteiden kuntoa ja tehdä ajoissa tarvittavat toimenpiteet. Hyvän kuntotutkimuksen perusteella pystytään päättelemään, missä vaiheessa vaurioituminen on, milloin se mahdollisesti alkaa ja voidaanko sen alkua viivyttää. Uudisrakentamisessa tilanne on sinänsä hyvä. Isojen korjausten kannalta oleellisinta on seurata rakenteiden kuntoa kuntotutkimuksilla useammin ja säännöllisesti. T ekniikan tohtori Toni Pakkala kirjoitti väitöskirjan ilmastonmuutoksen vaikutuksista talojen rakenteisiin. Kuivumisolosuhteet heikkenevät pilvisyyden lisääntyessä ja lumen muuttuessa vesisateeksi loppusyksyn ja talven aikana, jolloin kuivuminen on muutenkin hidasta. KU VA : H EI D I SU M KI N Toni Pakkala. Niistä ei sinänsä ole juurikaan haittaa rakenteille, mutta julkisivuja jouduttaneen puhdistamaan useammin, mitä ei Suomessa perinteisesti ole juuri jouduttu tekemään. Taloyhtiön kannalta on tärkeää päivittää pitkän tähtäimen suunnitelmia aktiivisesti. Millaisia vahinkoja taloille voi aiheu tua ilmastonmuutoksesta, lähinnä sademäärien kasvusta. Kenelläkään ei ole sellaista röntgen-katsetta, että näkisi silmämääräisesti tarkastellen, mitä julkisivumateriaalin sisällä tapahtuu. Esimerkiksi betonin laatu on nykyisin riittävää myös ilmastomuutoksen uhkia vastaan. Korjausrakentamisessa tärkeää on, että korjaukset tehdään myös tietty käyttöikätavoite mielessä laadukkaasti, vikasietoisilla ja kestävillä ratkaisuilla. Esimerkiksi jos julkisivuissa on maalipinta, se joudutaan todennäköisesti uusimaan useammin. Betoni-, tiilija rapattujen rakenteiden päävauriomekanismit, kuten pakkasrapautuminen ja terästen korroosio alkavat piilossa ja näkyvät ulospäin vasta, kun vaurio on jo käynnissä
Mitkä ovat esimerkiksi lisääntyvien sateiden johdosta aiheutuvia ongel makohtia. Tulvavedet saattavat päästä kellariin, jos padotusventtiilit puuttuvat tai ne eivät toimi. V-S ISÄNNÖINTITALON isännöitsijä Juha Kangasniemi muistuttaa, että myös muiden kuin rakennuksen ulkovaipan kuntoa kannattaa pitää silmällä vaurioiden välttämiseksi. Onko elementtisaumassa oltava vuoto ennen kuin uusitaan. Juha Kangasniemi.. Huoltoyhtiö pitää kannustaa jatkuvaan seurantaan ja huoltokirjan käyttöön. Huolellisella hoidolla vältämme monta vauriota. Mikä on asioiden tilanne nyt. Tärkeintä on jatkuva ja tehokas seuranta sekä tarpeeseen reagointi ajoissa. Jos kattokaivot ovat tukossa, niin vesi pääsee rakennukseen katon kautta. Miten taloyhtiöissä on varauduttu ilmastonmuutoksen mahdollisiin uhkiin. Ja edellä mainittua rakenteiden aktiivista seurantaa ja säännöllisiä kuntotutkimuksia ei voi korostaa liikaa. Mitä taloyhtiön pitäisi tehdä. Tilannekatsaus ja keskustelu isännöitsijän ja huoltoyhtiön kanssa kannattaa. Rännien sulatuksen on oltava kunnossa. Onko mahdollisia ongelmakohtia. räystäät ja muu vedenohjaus sekä parvekelasitus ovat hyvä lähtökohta myös tulevaisuuden kosteusmääriltä suojautumiseen. Vesi pääsee voimakkaan tuulen ja viistosateen johdosta rakenteisiin. . Valitettavan huonosti; yleensä jotain pitää sattua ennen kuin reagoidaan
pitkän tähtäimen tulevaisuus. Taloyhtiö voi myös linjata, että haluaa olla vaikkapa lapsiystävällinen tai yhteisöllinen. KU VA : M AR KU S PA AJ AL A 42 OSAKE. Varmaan siinä taustalla se, että vanhojen toimintatapojen uudistaminen on vaikeaa, kiteyttää Granlund Isännöinti Oy:n toimitusjohtaja Tero Heikkilä. Y mpäristöministeriö julkisti syksyllä 2012 yhdessä muun muassa Isännöintiliiton, Kiinteistöliiton ja RAKLIn kanssa taloyhtiöille ohjeet strategian kehittämiseen. Aari Isännöinnin toimitusjohtaja Mikko Niskanen kiteyttää, että strategia on ohjaava työkalu, joka pakottaa taloyhtiön keskustelemaan isommista strategisista asioista. Hallitukset toimivat sen ohjenuoran mukaan lyhyemmän jänteen suunnittelussa ja niissä asioissa, joita se tuo yhtiökokoukselle toimintasuunnitelmaan päätettäväksi. Melko harvalta taloyhtiöltä sellaista kuitenkaan vielä löytyy. Halutaanko esimerkiksi ennakoida vai tehdäänkö asioita kun on viimeinen pakko. Suuria linjoja Heikkilän mukaan strategia linjaa, millainen taloyhtiö haluaa olla. Millainen sen pitäisi olla. – Osakkaiden tärkein tehtävä on ottaa kantaa ja määritellä taloyhtiön TEKSTI JONI NIKKOL A S T R AT E G I AT YÖ Tero Heikkilä. Jotta STRATEGIA ELÄÄ TALOYHTIÖN MUKANA Strategia auttaa hallitusta johtamaan taloyhtiötä omistajien linjaamalla tavalla. Hyvä strategia antaa hallitukselle tiekartan yhtiön tulevaisuuden toimista. Entä mitä tehdä silloin, kun strategian laatimisesta on kulunut jo aikaa ja yhtiön tilanne on muuttunut. – Mielestäni strategiaa pidetään yleisesti hyvänä asia, mutta sitä ei ole kuitenkaan saatu tehtyä. Kysymys on Heikkilän mukaan koko taloyhtiön johtamismallista ja sen muuttamisesta. Niskanen painottaa, että strategian pitäisi olla jokaisen osakkaan ymmärrettävissä. – Ehkä sopivaa mallia ei isännöintiyrityksissä ole yleisesti löydetty. Ne määritellään tällaisten linjausten muodossa, että mihin asioihin panostetaan ja ollaan panostamatta
Taloyhtiössä osakkaat vaihtuvat elämän tilanteiden ja tarpeiden muuttues sa. Heikkilä pohtii, että sitä voitaisiin tarkastella ja päivittää esimerkiksi vuosittain yhtiökokouksessa. – Minun mielestäni tärkeä neuvo on, että se on koko ajan osana keskustelua. – Pitää pystyä lähtemään siitä, että se perustuu johonkin osakkaiden yhteiseen näkemykseen, että heillä on ollut oikeasti mahdollisuus olla laadinnassa mukana. Silloin se pysyy ajan tasalla. – Ostajahan silloin sitoutuu yhtiön tapaan. Niinpä hallituksen päätökset eivät tule niin Silloin viesti ja strateginen ymmärrys talossa syntyy ja syvenee, Niskanen avaa. Mikko Niskanen. Korjausohjelman voi kuitenkin johtaa siihen tehdyistä kirjauksista. Strategian tekeminen pelkän tekemisen vuoksi on molempien mielestä turhaa. Strategia helpottaa myös asunnon myymistä tekemällä taloyhtiön toiminnasta läpinäkyvää ja ennakoitavaa. Katseen pitää kuitenkin olla suunnattu kauas tulevaisuuteen. . Niskanen lisää, että strategiassa voidaan ottaa kantaa myös esimerkiksi yhteistyökumppaneiden valintaperusteisiin. Niskanen arvelee tämän säteilevän myös yhtiön haluttavuuteen ja arvoon. usein osakkaille yllätyksinä. Minkälaista osaamista palvelukumppaneilta edellytetään, että taloyhtiön tarpeet taloyhtiön palvelutuotannolle täyttyvät. KU VA : M AR KU S PA AJ AL A OSAKE 43. Aina mukana päätöksenteossa Strategian avulla osakkaat tietävät, mitä taloyhtiössä tulee tapahtumaan. Hän nostaa esimerkkinä esiin tilanteen, jossa vertailtavana on kaksi ostajalle sijainniltaan sopivaa kohdetta. – Se voi olla muutamia arvoja ja linjauksia tulevaisuudesta. Kun osakkaita kuunnellaan, he myös sitoutuvat yhtiön toimintaan. Strategia myös elää taloyhtiön ja sen tilanteen muuttuessa. – Minkälaisten kumppaneiden kanssa halutaan asioida, että asiointi on sujuvaa. – Jos taloyhtiön sisäinen tahtotila saadaan näkyväksi ja sillä saadaan osakkaat tietoisemmiksi yhtiöiden suunnitelmista, se on hyvä asia ja sitout taa heitä, Niskanen pohtii. – Jos toinen on suunnitelmallisesti hoidettu taloyhtiö, joka pystyy kertomaan omasta tavoitetilastaan ja toisessa yhtiössä ne on piilossa, niin kyllä kauppaa käydään niillä osakkeilla, joissa taloyhtiö pystyy erottautumaan massasta. Sen täytyy olla aina päätöksenteossa mukana. Strategiassa sopiva tarkasteluväli olisi Heikkilän mukaan 10–20 vuoden aikajänne. Molemmat kehottavat päivittämään sitä aina tarvittaessa. Kyllä se silloin itse arvioi, onko tämä sellainen asia, mihin haluan sitoutua, Niskanen sanoo. Lisäksi strategia auttaa kiinteistön ylläpidon järkevässä aikatauluttamisessa ja hankinnassa, mikä helpottaa myös rahoituksen hankkimisessa. Niskanen muistuttaa, että strategia on taloyhtiölle myös keino erottautua. strategia ajaisi asiansa mahdollisimman hyvin, osakkaat pitää ottaa mukaan sen tekemiseen. Strategiassa ei päätetä esimerkiksi korjaushankkeista
Kokouspaikka tulee siis joka tapauksessa järjestää ja kokouksessa on oltava vähintään yksi osallistuja. Yhtiökokouskutsu Yhtiökokouskutsussa tulee olla maininta siitä, että kokoukseen on mahdollista osallistua postin tai sähköpostin välityksellä taikka teknisen välineen avulla. Sähköpostitse taikka postitse osallistuttaessa osallistumisoikeus voidaan todentaa osakkaiden allekirjoituksista. Mikäli kokouskutsut on jo ehditty lähettää ilman mainintaa etäosallistumismahdollisuudesta, tulee hallituksen lähettää uudet kutsut, joissa etäosallistumismahdollisuus on huomioitu. Edellytyksenä menettelyn käyttämiselle on, että osakkaan osallistumisoikeus ja ääntenlaskennan oikeellisuus voidaan selvittää tavallisessa yhtiökokouksessa noudatettaviin menettelyihin verrattavalla tavalla. Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa hyvin sen, että yhtiökokoukseen voidaan osallistua myös kokouspaikan ulkopuolelta. Jos asiasta ei ole määrätty yhtiöjärjestyksessä, voi hallitus tehdä yksittäistapauksessa päätöksen yhtiökokouksen järjestämisestä edellä mainituin tavoin. Edellytykset Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että kokoukseen voidaan osallistua myös kokouspaikan ulkopuolelta postin välityksellä tai teknisen välineen avulla. Menettely yhtiökokouksessa On hyvä huomioida, että laki ei mahdollista yhtiökokouksen järjestämistä kokonaan teknisen apuvälineen avulla ilman fyysistä kokouspaikkaa. Kutsuun on myös merkittävä, jos osallistuminen kokoukseen teknisen välineen avulla rajoittaa osakkeenomistajan puhevaltaa. Etä yhteyksien käyttämiseen liittyy muutamia huomioitavia seikkoja, jotka kannattaa käydä läpi jo kokousta suunniteltaessa ja yhtiökokous kutsuja lähetettäessä. Käytännössä tämä toteutuu useimmiten niin, että järjestetään perinteinen yhtiökokous, jossa on paikalla vain esimerkiksi kokouksen puheenjohtaja sekä isännöitsijä samalla, kun osakkaat osallistuvat etäyhteydellä. Tarvittaessa voidaan käyttää ilmoittautumismenettelyä, jos halutaan varmistaa paikalle saapuvien osakkaiden määrä. Joskus yhtiökokouksessa käsitellään myös muita asioita kuin Asunto-osakeyhtiön digiloikka YHTIÖKOKOUKSIA ETÄYHTEYKSIN L A K I J A S O P I M U S TEKSTI CARITA HULMA (LEXIA ASIA NA JOTOIMISTO) 44 OSAKE. Etäosallistuminen postin tai sähköpostin välityksellä tarkoittaa, että osakkaan tulee ilmoittaa etukäteen kantansa kaikkiin yhtiökokouksessa käsiteltäviin asioihin. Ääntenlaskennan oikeellisuuden varmistamiseksi osakkaille tulee antaa selkeät ohjeet äänestämistä varten. Tällainen määräys kuitenkin usein puuttuu erityisesti vanhempien yhtiöiden yhtiöjärjestyksestä. Uusia kutsuja lähetettäessä tulee huomioida asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen kutsuaikaa koskevat säännökset. K evään aikana vallinneen poikkeustilan aikana on monessa asuntoosake yhtiössä noussut esiin kysymys siitä, voidaanko asunto-osakeyhtiön yhtiökokous järjestää etäyhteyksien välityksellä. Kutsussa on hyvä antaa tarkat ohjeet etäosallistumiseen sekä tietysti antaa riittävästi tietoa päätöksenteon tueksi. Kunhan menettely toteutetaan oikein, voi etäyhteyden tarjoaminen parhaimmillaan lisätä osakkaiden mahdollisuuksia osallistua päätöksentekoon
. Asuntokauppalain mukaan uuden asunnon kaupassa myyjän on järjestettävä niin sanottu vuositarkastus, jossa todetaan asunnossa ilmenneet virheet. Mikäli raporttiin olisi jostain syystä kirjattu jotakin tietoa osakkaiden tai vuokralaisten yksityiselämään (esim. . Osakkeenomistajat voivat nimittäin päättää myös yhtiökokousta pitämättä sille kuuluvasta asiasta silloin, kun he ovat yksimielisiä ja kun kaikilta osakkailta saadaan dokumentoidusti hyväksyntä päätökselle. siviilisääty, perhesuhteet tai huoneiston hoito) liittyvistä seikoista, tulee tällaiset tiedot peittää raportista ennen sen lähettämistä laajemmin osakkaiden käyttöön. Raportti sisältää usein henkilötietoa, jos siinä on huoneistonumeroinnin perusteella yksilöity, millaisessa kunnossa märkätilat ovat tai raporttiin sisältyy vaikkapa valokuvia asunnoista. OSAKE 45. Tiedottaminen voidaan hoitaa siten, että hallitus tai isännöitsijä koostaa kartoituksen tuloksista lyhyehkön yhteenvedon, johon voidaan liittää esimerkiksi raportissa mahdollisesti oleva kooste. Osakkaiden yksimielinen päätös Etenkin pienessä asunto-osakeyhtiössä on mahdollista hyödyntää myös asunto-osakeyhtiölain tarjoamaa mahdollisuutta yksimielisen päätöksen tekemiseen yhtiökokousta pitämättä. Mikäli hallitusten jäsenillä ei ole riittävää asiantuntemusta, on taloyhtiön suositeltavaa tilata asiantuntijatarkastus ulkopuoliselta toimijalta. Jos yhtiössä on useampia kuin yksi osakkeenomistaja, vähintään kahden heistä on allekirjoitettava päätös. Kirjattuun päätökseen sovelletaan muuten, mitä yhtiökokouksen pöytäkirjasta säädetään. Voidaanko raportti jakaa sellaisenaan osakkaiden käyttöön ja laittaa esimerkiksi yhtiökokouskutsun liitteeksi. Asunto-osakeyhtiön digiloikka YHTIÖKOKOUKSIA ETÄYHTEYKSIN CARITA HULMA on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija. KYSYMYS & VASTAUS Asuntoosakeyhtiössä on tehty märkätilakartoitus ja siitä on laadittu raportti. Hallituksen ja isännöitsijän vastuulla on huolehtia siitä, että taloyhtiöllä on erityisesti taloyhtiön yleisiä tiloja tarkastettaessa käytössä riittävä rakennusalan asiantuntemus. Tällöin on hyvä huomioida, että postitse tai sähköpostitse osallistuvan kanta tulee ilmoitetuksi vain niihin asioihin, jotka olivat etukäteen tiedossa. hallituksen etukäteen esittämiä asioita. Tässä yhteenvedossa ei mainittaisi yksittäisiä asuntoja koskevia huomioita ainakaan tunnistettavasti. Raporttia ei sen vuoksi tulisi lähtökohtaisesti jakaa osakkaille kokonaisuudessaan. Tällainen päätös on kirjattava, päivättävä, numeroitava ja allekirjoitettava. Valitettavan usein osa virheistä jää havaitsematta vuositarkastuksessa sen vuoksi, että tarkastusta ei ole suoritettu riittävän huolellisesti taloyhtiön toimesta. Jos vuositarkastuksessa ei ole ilmoitettu virheestä, joka olisi ollut viimeistään vuositarkastuksessa taloyhtiön havaittavissa, taloyhtiö pääsääntöisesti menettää oikeuden vedota myöhemmin virheeseen. Miten taloyhtiön hallituksen tulee toimia vuositarkastuksessa
Hän kokee, että Premis tehostaa isännöintiä automatisoimalla muun muassa laskutuksen, viestinnän ja palvelupyyntöjen ohjauksen. 46 OSAKE. D igitalisaatio muuttaa isännöintiä ja sen vaatimuksia. – Järjestelmä säästää isännöitsijän aikaa ja sitä kautta rahaa. Toiminnanohjausjärjestelmässä tiedot on koottuna yhteen paikkaan, ja sillä ohjataan isännöitsijöiden töitä. Asunto-osakeyhtiö Jyväskylän Tykkimiehen hallituksen puheenjohtaja Tommi Contursi on käyttänyt Premis-taloyhtiöportaalia työskentelyssään. Isännöintipalvelut ovat taloyhtiöiden saatavilla portaalin ja mobiilisovelluksen kautta 24/7. Kiinteistötahkolan isännöisijä Jani Mällinen käyttää työssään kiinteistötiedon hallinnan ja toiminnanohjauksen Premis-järjestelmää. Järjestelmä auttaa työn organisoinnissa, unohduksien välttämisessä ja mahdollistaa uudenlaisia digitaalisia palveluita. Sen kautta voidaan hoitaa viestintä, laskut, sopimukset ja palvelupyynnöt. Mällisellä on hoidettavanaan 15 taloyhtiötä. Samassa järjestelmässä ovat niin taloyhtiön tiedot kuin isännöitsijöiden työt. Järjestelmä lisää isännöitsijän palveluiden läpinäkyvyyttä ja helpottaa yhteydenpitoa. jestelmän käytöstä kuukausimaksua, noin 30–40 euroa kuussa. Konkreettista hyötyä taloyhtiö saa esimerkiksi postituskuluista. – Kun kirjanpitäjä ilmoittaa tilinpäätöksen olevan valmis, parhaimmillaan kahdessa tunnissa olen saanut tarkastettua sen, tehnyt kirjaukset toimintakertomukseen ja saanut talousarviot valmiiksi. Kukin niistä maksaa järKUN ARJEN TYÖ HELPOTTUU, TYÖTUNTEJA SÄÄSTYY Toiminnanohjausjärjestelmä säästää isännöitsijöiden aikaa ja vaivaa. Keväisin isännöitsijät tekevät paljon tilinpäätöksiä, joiden Mällinen sanoo syntyvän Premiksen avulla nopeasti. Lisäksi taloyhtiö säästää vähintään noin 50 prosenttia postituskuluistaan vuosittain. – Kun osakas tekee palvelupyynnön, voin isännöitsijänä jutella siitä hänen kanssaan järjestelmän chatin kautta, Mällinen kertoo. – Järjestelmää käytetään massaviestintään osakkaiden ja asukkaiden TEKSTI TIINA SA ARI T I E T OY H T E I S K U N TA Jani Mällinen
OSAKE 47
Unohdukset vähenevät Tällä hetkellä noin 50 isännöintiyritystä ja 600 isännöitsijää käyttää ohjelmistotalo Koho Salesin pilvessä toimivaa Asiantuntijat kertovat, että isännöintiyhtiön toiminnanohjausjärjestelmän avulla vältetään virheitä ja saadaan työt laskutettua oikein. Contursi kertoo, että taloyhtiö ryhtyi käyttämään ohjelmaa isännöitsijän suosituksesta. – Järjestelmästä löytyy esimerkiksi autokatospaikan hoitovastikkeen lasku. Hän kuitenkin toivoo, että sen ansiosta isännöitsijälle jäisi aikaa kiinteistön hoitoon vielä entistä enemmän. Hän sanoo, että järjestelmä on hieman parantanut viestintää taloyhtiön ja isännöitsijän välillä. Käytössämme ovat muutostyöilmoitukset, dokumentit ja raportit taloudellisesta tilanteesta. Contursi ei osaa tarkkaan arvioida, millaisen rahallisen säästön järjestelmä tuo taloyhtiölle. Aiemmin taloyhtiön hallitus ei aina ole ollut kovin perillä siitä, missä talouden kanssa mennään. taloyhtiön asiakirjat siirtyvät yhteen järjestelmään. Contursi on kiitollinen siitä, että kaikki 48 OSAKE. suuntaan. Tommi Contursi
OHJELMISTOYHTIÖ Festum Software Oy on tehnyt toiminnanohjausjärjestelmän nimenomaan isännöintiyhtiöiden tarpeisiin. Siksi olemme halunneet laittaa hintamme avoimesti esille. Wallstén kertoo, että esimerkiksi 1–4 hengen firma maksaa noin 25–30 euroa kuukaudessa per käyttäjä riippuen järjestelmän ominaisuuksista. – Ennen isännöitsijällä on voinut olla esimerkiksi viisi järjestelmää, joiden kautta on hoidettu eri toimintoja. – Toiminnanohjausjärjestelmästä puhuttaessa ihmisten karvat nousevat usein pystyyn. Wallstén toteaa, että palvelu auttaa isännöinnin johtamista ja töiden organisointia. OSAKE 49. Unohduksien mahdollisuus pienenee merkittävästi. Se yhdistää taloushallinnon, dokumentinhallinnan ja asukasviestinnän. Ohjelma tarjoaa kanavan taloyhtiön, isännöintitoimiston ja huoltoyhtiön välille. Wallstén sanoo, että toiminnanohjausjärjestelmä tuo taloyhtiöille myös turvaa. Integroimme isännöitsijöiden kalenterit pilvipalveluun. Wallsténin arvion mukaan palvelu on 80 prosenttia nopeampi laskutuksessa kuin tapa syöttää tiedot Exceliin käsin. Hausvise-isännöintijärjestelmä toimii isännöintitoimiston virtuaalisena työpöytänä. Se aiheuttaa ylimääräisiä kuluja. Järjestelmän avulla isännöitsijät voivat laskuttaa tuntityöt ja projektit, hallita sopimuksia ja kirjata työaikaansa. Lisäksi käyttöönottomaksu on erikseen. – Jos isännöitsijällä menee paljon aikaa rutiinien pyörittämiseen, hänelle ei jää aikaa muuhun tuottavaan toimintaan, kuten kiinteistöjohtamiseen ja kehitystyöhön, sanoo toimitusjohtaja Minna Halonen. Ohjelmistotalolla on nettisivuillaan esillä käyttäjämääriin perustuva hinnoittelunsa. . – Isännöitsijät tekevät liikkuvaa työtä, joten järjestelmän pitää toimia liikkuvasti. . Toimitusjohtaja Mikael Wallstén kertoo, että yhtiöllä on yksi toiminnanohjausjärjestelmä, joka on räätälöity eri tarpeisiin eri asiakkaille. Kun arjen työ helpottuu, työtunteja säästyy. Työkuormaa voidaan tasata, sillä järjestelmästä näkyy jokaisen isännöitsijän työt. – Vaikka isännöitsijä vaihtuisi, työt jatkuvat. Viestintä yhden järjestelmän kautta myös remonttien aikana Koho-toiminnanohjauspalvelua. Usean järjestelmän käyttö ei ole tehokasta. Työt voi siirtää järjestelmän kautta toiselle työntekijälle. – Jos taloyhtiöön tulee esimerkiksi putkiremontti, urakoitsija voi viestiä järjestelmän kautta asukkaille, milloin vedet ovat poikki, Halonen kertoo. Monella on mielikuva, että hintalaput ovat älyttömiä. Hausvisen tavoitteena on tuoda selkeyttä ja hallittavuutta isännöintiin
OTA YHTEYTTÄ ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy. HALUATKO ILMOITTAA LEHDESSÄMME
Sen avulla on mahdollista puuttua pieniin vaurioihin ajoissa ja se auttaa myös arvioimaan sopivinta kylpyhuoneremontin ajankohtaa. Millainen projekti hissin rakentaminen on ja mitä siinä pitää ottaa huomioon. NOIN puolessa suomalaisista kerrostaloista ei ole hissiä. Vahingot ovat kuitenkin ehkäistävissä ja rajattavissa oikea-aikaisella kuntokartoituksella. Märkätilojen kuntokartoitus ASUNTOJEN märkätiloissa tapahtuvat vuodot voivat aiheuttaa mittavia materiaalisia ja taloudellisia vahinkoja. SEURAAVA NUMERO ILMESTYY 26.8 Hissi taloon jälkikäteen Maalämpö kerrostaloon OMAKOTITALOISTA tuttu maalämpö on tehnyt viime vuosina tuloaan kerrostaloihin. Hissille tulee lähivuosina yhä enemmän tarvetta, sillä iäkkäiden osuus väestöstä on kasvussa. OSAKE 51. Lisäksi se säästää ympäristöä. Sellainen puuttuu monista erityisesti 60–80-luvuilla valmistuneista taloista. Kaikkiin taloihin sitä ei ole teknisesti mahdollista rakentaa. Oman hankaluutensa tuo myös kustannusten jakautuminen osakkaiden kesken. Se tuo helpotusta myös lapsiperheille ja liikuntarajoitteisille. Rakenteet ja talotekniikka tuovat haasteita hissiprojektin toteuttamiseen. Pahimmat riskit piilevät lattiakaivossa ja suihkunurkkauksessa. Mitkä ovat sen alkukustannukset ja millaisia säästöjä on odotettavissa. Maalämmöllä voi parhaimmillaan madaltaa kerrostalon energiankulutusta useilla kymmenillä prosenteilla. Siitä on tullut vaihtoehto etenkin öljyja sähkölämmitykselle mutta myös kaukolämmölle
ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Olemme myös ISLIn yhteistyökumppani ja tarjoamme tämän ensimmäisen OSAKE-lehden lukijoille kevättarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv