”Asuntosijoittajan paras konsultti on taskulaskin” Taloyhtiön remonttirahoitus?. T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 2 / 2 2 1 Energiakartoituksella merkittäviä säästöjä Asuntomarkkinaennuste 2021: Mitä pandemian jälleen
Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry
Miten saada parannettua demokratiaa. 14 Laki ja sopimus: Osakkaan remontit – muutostyöoikeus ja sille asetettavista ehdoista Osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä haluamiaan muutoksia omistamaansa asuntoon. 36 Tietoyhteiskunta: Porrasnäytöt tietokanavana Digitaalinen versio perinteisestä porrastaulusta on paljon muutakin kuin perinteinen ilmoitustaulu. Miten houkutella väkeä hallitukseen tai yhtiökokoukseen. Osakkaan muutostyöoikeus on melko laaja. 44 Kiinteistön ylläpito: Satsatkaa siivoukseen Taloyhtiön yleisten tilojen ja piha-alueiden siisteys vaikuttaa moneen asiaan – ennen kaikkea asumisviihtyvyyteen. 48 Hoitokulut: Mistä palvelun ja huollon hinta koostuu. 18 Vastuullinen hallitus: Aktiivinen yhteisö on taloyhtiölle eduksi Miksi aktiivisuus on tärkeää. Taloyhtiön energiankulutus on kannattaa selvityttää tasaisin väliajoin. Palveluja huoltokuluista pääosan kattavat hallinto ja huoltokulut. Tärkeää on teettää huolellinen esiselvitys, jolla tontin potentiaali selviää. 22 Energia ja ympäristö: Meneekö taloyhtiön energia harakoille. 40 Asuntosijoittaja: Erilaista asuntosijoittamista Petri Lehtolan sijoitusstrategia poikkeaa tyypillisestä – se ei suosi suuria kaupunkeja, keskuksia eikä uustuotantoa. Pellervon taloustutkimuksen ennuste summaa viime vuotta ja luotaa katseen tulevaan. 30 Korjausrakentaminen: Monta tapaa vaikuttaa lainansaantiin Lainaneuvotteluissa korostuu ammattimainen isännöinti, pitkäjänteinen suunnitelmallisuus ja kustannukset suhteessa arvonnousuun. Suuriakin säästöjä on mahdollista saada aikaan melko pienillä ja edullisilla toimenpiteillä. 26 Kiinteistökehitys: Rahoitusmahdollisuuksia tai asumisviihtyvyyttä lisärakentamisella Lisärakentaminen tuo yhtiölle taloudellisia hyötyjä. 10 Asuntomarkkinat: Mitä pandemian jälkeen. 50 Seuraavassa numerossa 30 OSAKE 2/2021 22 OSAKE 3. 26 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. Se on tärkeä osa taloyhtiön viestintää ja asumisviihtyvyyttä
Varaa aika tai pyydä tarjous! pertti.sarkkinen@schindler.com We Elevate Kiinteistöjen ylläpidon asiantuntija Kiinteistöjen ylläpidon asiantuntija Me hoidamme 24/7. You Laadukasta hissien ja liukuportaiden huoltoa sekä kunnossapitoa kaikkien valmistajien laitteisiin. 03 3142 5900 Lokapalvelu Siili Oy Leppävirta, Kuopio ja Varkaus 040 123 9944 Siilinjärvi 0400 271 643 Jyväskylä 014 675 888 E-Ympäristöpalvelut Lappi Oy Rovaniemi ?. We Elevate... ?016 251 211 050 343 0230 Tornio 050 472 3925 Kittilä 050 570 4007 Pääkaupunkiseutu Kiinteistöt ????09 8553 0450 Infra ?. 06 414 4088 Vaasa 06 317 8090 E-Ympäristöpalvelut Itä Oy Lahti 03 875 7215 Loviisa . • Suurtehoimurointi ja -puhallus • Vaihtolavat ja kuljetuspalvelut • Norsu-Wc-tilapäiskäymälät • Viemärija erotinhuolto • Putkistojen pesu ja kuvaus • Puhdistamohuollot • Puhdasvesipalvelut • Jätevesipalvelut • Kuivanapito Teetä putkiston kuntotutkimus viemärijärjestelmän saneeraussuunnittelun tueksi. Kaikkialla Suomessa. ??09 8553 0449 Imurointi / puhallus ??. 09 8553 0460 Varsinais-Suomi ja Pohjois-Pohjanmaa Kaarina 02 243 3666 Oulu 050 357 4632 • PALVELUNUMEROMME Keskus . www.schindler.fi Tulemme mielellään kertomaan lisää palveluistamme. Teemme myös hissien uusimiset ammattitaidolla. Ympäri vuoden. 019 331 002 Puhdasvesipalvelut 09 8553 0466 Vaihtolavat / Kuljetukset / Norsu-WC:t . 09 8553 0452 Lokapalvelut ??. ??. Uudellamaalla vaihtolavaja kuljetuspalvelut taloyhtiön purkuja pihan muutostöihin tilaukset puh. Nyt on myös oikea hetki puhdistuttaa sadevesijärjestelmät. Soita oman alueesi asiantuntijalle. 040 912 8117 Mäntsälä 019 643 408 Lappeenranta ?050 400 7531 E-Ympäristöpalvelut HämePirkanmaa Oy Lisäksi teollisuuspesut Tervakoski 019 766 622 Ylöjärvi . 09 855 3040 • Alueelliset yhteistyökumppanit viemärija erotinhuoltopalvelut Pienennämme hiilijalanjälkeä kilometri kerrallaan käytämme autoissamme biokaasua.. 09 8553 0460 E-Ympäristöpalvelut Länsi Oy Lohja 019 331 002 Pienpuhdistamoiden ja -pumppaamoiden huoltopalvelut 03 875 7270 E-Ympäristöpalvelut Pohjanmaa Oy Seinäjoki
Erilaisten palaverija kokousohjelmien käyttö on yleistynyt muutenkin, ja viimeistään koronapandemia toi etäkokoukset kaikkialle. Kokoustamisessa käytettävän etäkokousohjelman täytyy niin ikään mahdollistaa kokousten järjestäminen asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Näin päätöksenteossa mukana oleminen on mahdollista kaikille osallistumistavasta riippumatta. Ensisijaisena esteenä on asunto-osakeyhtiölaki, joka asettaa vaatimuksia muun muassa taloyhtiön kokouksiin ilmoittautumisiin, valtakirjoihin sekä äänestyksiin niin etänä kuin paikan päällä järjestettävissä kokouksissa. Miksei kokouksiin etäosallistumista voitaisi sallia pysyvästi. Uudella väliaikaisella lailla pyrittäisiin takaamaan turvalliset kokoukset koronaepidemiasta huolimatta. Sama koskee myös poikkeusta järjestää kokoukset etäyhteyksin ja valtuutettua käyttämällä. Etäkokousmallissa yhdenvertaisuus toteutuu, jos käytössä on sellainen ohjelmisto, joka mahdollistaa kokouksiin osallistumisen sekä paikan päällä että etänä. Yhtiökokoukset jatkossakin etänä PÄÄKIR JOITUS OSAKE 2/2021 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Shutterstock Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. 040 5530 693 OSAKE 5. Sitä samaa minkä huomaa muutenkin yhtiökokousten tiukassa aikasyöpössä protokollassa. Tämä lisäisi tärkeää osallistumisaktiivisuutta, mistä kirjoitamme tässä lehdessä. Onkohan tässä nyt kuitenkin liikaa byrokratiaa ja tärkeilyä. Kaikilla taloyhtiön osakkailla tulee olla yhdenvertainen mahdollisuus osallistua taloyhtiön päätöksentekoon. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. O ikeusministeriö on esittänyt jälleen uutta väliaikaista lakia, jolla muun muassa asunto-osakeyhtiöiden yhtiökokoukset voitaisiin pitää myöhemmin, syyskuun loppuun mennessä. Taloyhtiöiden hallituksen kokouksissa ja yhtiökokouksissa on siirrytty kokousten järjestämiseen niin sanottuna hybridikokouksena, missä osa kokoukseen osallistujista on fyysisesti paikan päällä ja osa etäyhteydellä. Tärkeintä pitäisi olla demokratian toteutuminen, että kaikki saavat asiansa esille. Vastaava väliaikainen laki oli voimassa myös viime keväänä. Yhdenvertaisuuden on täytyttävä
Hallitusohjelmassa on linjattu tavoitteeksi, että öljylämmityksestä luovutaan 2030-luvun alkuun mennessä ja julkisissa rakennuksissa vuoteen 2024 mennessä. Lamit tekee puolestanne ARA:n energiatukihakemuksen jotta varmistetaan tuen saaminen ARA ehtojen mukaisiin kohteisiin. Lamit tarjoaa taloyhtiöille energiaremontteja, energiatodistuksia, energiaja lämpöselvityksiä, sekä energianparannusprojektien toteutuksia. Ohjelmaluonnokseen kuuluu 26 toimenpidettä. Öljylämmitystä käyttäviä ei ole suunnitelmissa rangaista eikä nykyisiä öljylämmitysjärjestelmiä olla kieltämässä, mutta uusiin rakennuksiin niitä ei enää asenneta. Suomen rakennuskannan vanhetessa energianparannusprojektit tulevat entistä kannattavammaksi, sekä samalla vähennämme asumisen hiilijalanjälkeä. Ehdotusta on ollut valmistelemassa työryhmä, jossa on ollut mukana maaja metsätalousministeriön, työja elinkeinoministeriön, valtionvarainministeriön, Senaatti-kiinteistöjen, Tilastokeskuksen ja Motivan edustajia sekä laaja joukko sidosryhmiä. . Lisätietoja: lamit.fi Järvinen Ari (toimitusjohtaja) P.uh. Ohjelmaluonnos on tutustuttavissa ja kommentoitavissa Lausuntopalvelu.fi:ssa. Öljylämmityksen luopumista koskeva ohjelmaluonnos on parhaillaan lausuntokierroksella. +358 40 538 1869 ) ari.jarvinen@lamit.fi A J A N KO H TA I S TA YMPÄRISTÖMINISTERIÖ pyrkii vauhdittamaan fossiilisesta öljylämmityksestä luopumista uudella toimenpideohjelmalla. Energian säästötakuu ja energiaavustusten myötä suuret säästöt ja pienet päästöt. ÖLJYLÄMMITYKSEN LUOPUMISTA KOSKEVA OHJELMALUONNOS LAUSUNTOKIERROKSELLE SH U TT ER ST O CK TEKSTI JONI NIKKOLA JA TEPPO HIRVIKUNNAS 6 OSAKE. Taloyhtiön energiaremontti ja muut palvelut energiatehokkuuden parantamiseksi Eturivin osaamista energiaremonttien ja lämpöpumppuprojektien läpivientiin. Suunnitelmissa on jatkaa ja laajentaa tämänhetkisiä avustuksia ja tukia, täsmentää energiatehokkuussopimuksia, ohjata julkisten hankintojen kriteerejä, kehittää uudisrakennusten ja laajojen korjaushankkeiden energiatehokkuussäädöksiä ja muuttaa neuvontaa ja viestintää tehokkaampaan suuntaan. Taloyhtiöiden kustannuksista valtaosa kuluu energiaan. Myös valtio on valmis lähtemään mukaan energiansäästötalkoisiin
Taloyhtiöitä kiinnostavat aiempaa suuremmat laitteistot, sillä osa sähköverkkoyhtiöistä tarjoaa hyvityslaskentapalvelua. Keskimääräinen hinta 10–20 kWp:n järjestelmille on 1 250 euroa kilowatilta ja 21–50 kWp:n järjestelmälle 1 070 euroa kilowatilta. Kampanjasivulla on tarjolla myös aurinkosähkön mitoitusta, hankinnan etenemistä ja tekniikkaa käsitteleviä webinaareja. – Aurinkosähköjärjestelmien keskikoko on kasvussa sekä pientaloissa että taloyhtiössä. Mukana on nyt aiempaa suurempia, yli 20 kWp:n aurinkosähköjärjestelmiä. Lisätietoja: lamit.fi Järvinen Ari (toimitusjohtaja) P.uh. Energian säästötakuu ja energiaavustusten myötä suuret säästöt ja pienet päästöt. . Suomen rakennuskannan vanhetessa energianparannusprojektit tulevat entistä kannattavammaksi, sekä samalla vähennämme asumisen hiilijalanjälkeä. Sivuston tarjousten pohjalta voi hyvin tehdä hintavertailua ja saa käsityksen nykyisestä hintatasosta ja laitetarjonnasta, vaikka päätyisi pyytämään tarjouksen muultakin kuin kampanjaan osallistuvalta yritykseltä, Kettunen opastaa. Taloyhtiöiden kustannuksista valtaosa kuluu energiaan. Yritykset voivat jättää sivustolle tarjouksia tämän vuoden loppuun saakka. Lamit tekee puolestanne ARA:n energiatukihakemuksen jotta varmistetaan tuen saaminen ARA ehtojen mukaisiin kohteisiin. +358 40 538 1869 ) ari.jarvinen@lamit.fi AURINKOSÄHKÖÄ kotiin -verkkosivusto on uudistettu. – Kannustamme kotitalouksia ja taloyhtiöitä perehtymään huolellisesti yrityksiin, tutustumaan referensseihin ja tutkimaan tarjousasiakirjat takuuehtoineen. Myös valtio on valmis lähtemään mukaan energiansäästötalkoisiin. Tarjoussivustolla voi vertailla aurinkosähköjärjestelmiä toimittavien yritysten tarjouksia avaimet käteen -toimituksista. www.aurinkosahkoakotiin.fi Aurinkosähkön vertailusta ENTISTÄ HELPOMPAA. Se tarjoaa nyt selkeän ohjeistuksen aurinkosähkön hankintaan ja auttaa oikein mitoitetun järjestelmän valitsemisessa. Taloyhtiön energiaremontti ja muut palvelut energiatehokkuuden parantamiseksi Eturivin osaamista energiaremonttien ja lämpöpumppuprojektien läpivientiin. Sen ansiosta omalla aurinkosähköllä voi kattaa myös asuinhuoneistojen kulutusta, kertoo asiantuntija Teemu Kettunen Motiva Oy:stä. Lamit tarjoaa taloyhtiöille energiaremontteja, energiatodistuksia, energiaja lämpöselvityksiä, sekä energianparannusprojektien toteutuksia
– Toimenpiteet olivat onnistuneita ja olimme niistä kertyneistä säästöprosenteista positiivisen yllättyneitä. Kilpailun tänä talvena voittanut 26 asunnon taloyhtiö As Oy Mannerheimintie 43 a saa palkinnoksi joulukuun 2021 kaukolämmöt maksutta. – Voittaneessa taloyhtiössä huomioitiin hyvin vaikutukset asumismukavuuteen ja otettiin lämpövuodot haltuun. 8 OSAKE. Vuonna 1937 rakennetussa kerrostalossa säästettiin 8,83 % lämpöenergiaa. Energiahaaste on Wattisen yhteistyökumppaneineen järjestämä, pääkaupunkiseudun kerrostaloyhtiöille avoin kilpailu, jossa pyritään vähentämään kaukolämpöenergian kulutusta taloyhtiöissä – eli säästämään lämmityskustannuksissa ja vähentämään ilmastopäästöjä. Suosittelisinkin jokaista taloyhtiötä panostamaan helposti säädettäviin lämmitysratkaisuihin, joilla asukkaat voivat ohjailla tehokkaammin yksittäisten huoneistojen lämpötiloja. . www.energiahaaste.fi ENERGIAHAASTE 2021 -KILPAILUN VOITTI HELSINKILÄINEN KERROSTALO – säästöprosentit yllättivät asukkaatkin TEKSTI JONI NIKKOLA JA TEPPO HIRVIKUNNAS Voittaneen taloyhtiön As Oy Mannerheimintie 43 a hallituksen puheenjohtaja Matti Seilonen. – Monelle on tullut yllätyksenä esimerkiksi se, miten lämpö saattaa samassa asuintalossa jakautua todella eri tavoin asuinhuoneistojen kesken ja kuinka helppo sitä on päästää niin sanotusti harakoille. A J A N KO H TA I S TA HELSINKILÄINEN As Oy Mannerheimintie 43 a on voittanut DNA Oyj:n Wattisen järjestämän Energiahaaste 2021 -kilpailun, jossa etsittiin tänä talvena fiksusti eniten lämmitysenergiaa säästänyttä taloyhtiötä. Lämpöä on saatu jakautumaan paremmin asukkaille ja uusi katto on tietysti ollut myös hyvä sijoitus yhtiön kunnon kannalta, kertoo As Oy Mannerheimintie 43 a hallituksen puheenjohtaja Matti Seilonen. Lietsalmen mukaan oli iloa seurata, miten taloyhtiöt saivat toimenpiteillään konkreettisia tuloksia ja ahaa-elämyksiä lämmitysenergian säästöstä kilpailun aikana. As Oy Mannerheimintie 43 a:ssa energiatehokkuuteen on panostettu muun muassa tekemällä patteriverkoston säätö sekä kattoremontti, jossa lisättiin yläpohjan eristettä ja eristettiin lämpöputkia. Vanhassa talossa haettiin pitkän tähtäimen vaikutuksia ja myös toimenpiteiden budjetti oli kohtuullinen, Wattisen liiketoimintajohtaja Mikko Lietsalmi avaa raadin perusteluja
Mukana oli lähes 900 kerrosja rivitalossa asuvan vuoden 2019 vedenkulutuksen mittaustiedot, minkä lisäksi 2 500 kotitaloutta vastasi vedenkäyttökyselyyn. Vähimmillään pärjätään 50 litralla ja enimmillään vettä kuluu 150 litraa. Suomalaisten vedenkulutus vähentynyt – EROT KUITENKIN SUURIA. Eroja vedenkäyttöön aiheuttavat esimerkiksi asumismuoto, veden laskutustapa ja perhetilanne. SUOMALAISTEN keskimääräinen vedenkulutus on laskenut, kertoo Motiva. Hanke käynnistyi syksyllä 2019, ja se jatkuu vuoteen 2021 asti. Tutkimus on osa Kestävä vedenkäyttö -projektia. Heistä joka neljäs oli muuttanut vedenkäyttötapojaan säästävämmäksi, joka viides oli hankkinut uusia vesikalusteita ja lähes joka viides oli hankkinut uusia, vettä säästäviä kodinkoneita, Ketomäki sanoo. Kerrostaloissa vedenkäyttöön ei ole välttämättä kiinnitetty samalla tavoin huomiota kuin omakotitaloissa, sillä niissä veden laskutus ei ole ollut aikaisemmin kulutusperustaista. Osa vastaajista oli myös säästänyt vettä säätämällä verkoston vedenpaineen oikealle tasolle, käyttämällä sadevettä kasteluun ja lyhentämällä suihkuaikaa. Vedenkäyttötutkimuksen toteuttivat Työtehoseura ja Motiva. . – Tuloksissa ilahdutti se, että reilut puolet vastaajista oli tehnyt aktiivisesti toimia veden säästämiseksi. Vettä kului vuonna 2019 keskimäärin 113 litraa henkilöä kohti vuorokaudessa, mutta vaihtelu oli suurta
TEKSTI JONI NIKKOLA OSAKE 11. MITÄ PANDEMIAN JÄLKEEN. A S U N T O M A R K K I N AT Asuntomarkkinat ovat jakautuneet monillakin mittareilla. Kuten lähes jokaisen toimialan, korona säikäytti myös asuntomarkkinat keväällä 2020. Kaupungistumiskehitys siis jatkuu edelleen, ja kasvukeskuksissa asuntojen hinnat kohoavat edelleen kovaa tahtia. Pellervon taloustutkimuksen ennuste summaa viime vuotta ja luotaa katseen tulevaan. Tavallisesti talouskriisit näkyvät melko suoraan myös asuntojen hinnoissa, mutta asuntomarkkinoilla pandemiavuosi poikkesi normaalista myös kriisivuosien mittapuulla. Muuttotappioalueet taantuvat ja kasvukeskukset lähiympäristöineen porskuttavat. Ne toipuivat kuitenkin loppuvuonna takaisin kasvu-uralle. Asuntomarkkinat 2021 -ennusteessa analysoidaan poikkeuksellista viime vuotta ja ennustetaan loppuvuoden 2021 näkymiä. Korona on epidemian lisäksi talouskriisi, jonka vaikutukset tulevat näkymään vielä pitkään niin yksityisellä kuin julkisella sektorilla. ASUNTOMARKKINOIDEN päätrendi pysytteli PTT:n ennusteen mukaan ennallaan. Koronavuosi ei tuonut siihen muutosta. Koronan taloudelliset vaikutukset iskivät myös ostajiin epätasaisesti. P ellervon taloustutkimus julkisti helmikuussa tämänvuotisen asuntomarkkinaennusteensa
Tästä syystä Lahden hintamuutos näyttää noin pahalta. Suurten kasvukeskusten ulkopuolella Kuopiossa ja Kotkassa asuntojen reaalihinnat poikkesivat vuonna 2020 selvimmin edukseen keskipitkän aikavälin keskimääräiseen vuosikasvuun verrattuna. Suuret hintojen kasvuluvut kertovat omakotitalojen kohdalla kuitenkin osaksi tarjonnan vähyydestä. Kasvukeskuksissa asuntojen hintojen kasvuaste on jopa vahvistunut suhteessa aikaisempaan kehitykseen ennen koronaa, kertoo PTT:n ekonomisti Peetu Keskinen. – Yksi selitys voi olla se, että vuonna 2019 hinnat nousivat liian korkealle tasolle. – Ennen sieltä on ostettu mökkejä ja koettu, että kaupungissa on se toinen elämä. Sitten kun ihmiset kiinnostuvatkin niistä yhtäkkiä, niin hinnat reagoivat aika nopeasti. Ripeintä kasvu oli Helsingissä ja Tampereella, joissa se ylsi noin 2–3 prosenttiyksikköä tavallista korkeammalle, Turussa kasvu oli vajaat kaksi prosenttiyksikköä keskimääräistä vahvempaa. Niitä ei kauhean nopeasti saada lisää. Negatiivisena poikkeuksena on ollut Lahti, jossa reaalihintojen kehitys oli lähes kuusi prosenttiyksikköä normaalia heikompaa. Lainaraha on parhaillaan halpaa. Myös keskisuurissa ja suuremmissa kaupungeissa on ostettu omakotitaloja, mikä on näkynyt hinnoissa. KASVUKESKUSTEN vetovoima näkyy silti myös kehyskunnissa, kuten Tampereen seudulla Lempäälässä ja Helsingin seudulla Järvenpäässä. Kotkan kohdalla Keskinen arvelee, että vahvaan kasvuun on voinut vaikuttaa Helsingin suhteellinen läheisyys. Kasvua vuoden takaiseen oli peräti yli 20 prosenttia. ALUEELLISESTI nähdään myös poikkeuksia valtakunnallisesta trendistä. Helsingissä ja Tampereella kasvupoikkeama oli erityisen suurta vuoden 2020 viimeisellä neljänneksellä. Pellervon taloustutkimuksen luvuissa ei verrata suoraan hinnan muutosta vaan keskimääräistä kasvua. Niissä asunnonostohaaveet eivät ole niin usein lykkääntyneet koronan myötä. Keskinen summaa, että asuntokauppa keskittyy kasvukeskuksiin, samoin rakentaminen. Kaikkiaan heilahdukset ovat kuitenkin olleet valtakunnallisella tasolla pieniä. Elvyttävä finanssiPeetu Keskinen. Koronavuosi palautti hinnat realistisemmalle tasolle. Kuopiosta puolestaan moni on saattanut hankkia kakkosasunnon, jonne mennä koronakriisin aikana ja mahdollisesti jälkeenkin. – Koronan aikana kasvukeskukset ovat edelleen pysyneet vahvoina. – Omakotitalojen tarjonta on kuitenkin loppujen lopuksi aika suppea, mikä näkyy varsinkin pääkaupunkiseudulla. 12 OSAKE. Omakotitaloissa ja rivitaloissa oli havaittavissa viime vuonna muutosta, minkä Keskinen päättelee johtuvan koronan aiheuttamasta kysyntäpiikistä. Molemmissa kasvu oli nelisen prosenttiyksikköä keskiarvoa ripeämpää. Helsingin seudulla myös Espoossa ja Kauniaisissa osakeasuntojen reaalihinnat nousivat noin prosentin tavallista ripeämmin. – Koronakriisin alkuvaiheessa olisi voinut ajatella, että ihmiset varmaan haluaisivat ostaa asuntoja jostain kauempaa, ehkä luonnonläheisemmältä sijainnilta ja hyvien liikenneyhteyksien varrelta. Sitä voi pitää yllättävänä, sillä Lahdesta on tarjolla nopea junayhteys pääkaupunkiseudulle. Nyt koronan aikaan ehkä ajatellaan, että halutaankin tällaista kaupunkimaisempaa asumista maaseudulla. Muutokset mahtuvat normaaliin vaihteluun muualla paitsi Kotkassa, Jyväskylässä ja Lahdessa. Pellervon taloustutkimus ennustaa, että kasvu tulee tasaantumaan koronatilanteen hellittäessä. Kriisi ei ole ehkä vaikuttanut kehyskunnissa asuviin niin paljon kuin vaikka Helsingissä, Espoossa ja Tampereella. Rivitaloissa yllettiin erityisen koviin kasvulukemiin kauppamäärissä mitattuna. – Kehyskunnissa yleensä asuu keskituloisia tai parempituloisia ja perheellisiä kotitalouksia, joilla on ehkä jäänyt korona-aikana myös rahaa säästöön. Yksi syy asuntomarkkinoiden vilkkauteen korona-aikana on ollut se, että ihmisillä on ollut vähemmän mahdollisuuksia kuluttaa. Kevyt rahapolitiikka mataline korkoineen on helpottanut ostopäätöksen tekemistä. Niin ei ole käynyt. Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen nimellishinnoissa on nähty jopa kaksinumeroisia kasvulukuja
Yksi tekijä Keskisen mukaan onkin, että vuokranantajat ovat halunneet pitää vuokralaisistaan kiinni ja tulla heitä vastaan. Silloin myös asuntokaupan kasvun odotetaan hidastuvan, sillä ihmisillä on mahdollisuus kuluttaa muuhunkin. MITEN ASUNTOMARKKINAT KEHITTYVÄT KORONAKRIISIN JÄLKEEN. Samalla vapaarahoitteisten vuokrien ennustetaan nousevan jälleen ripeämmin. – Varsinkin keskusten ulkopuolella ja myös keskuksissa on havaittu, että vuokralaisia ei ole enää niin hyvin kohteisiin. VAPAARAHOITTEISTEN VUOKRIEN MUUTOS VANHOJEN KERROSTALOASUNTOJEN HINNAN MUUTOS 1,2 % 1,4 % 1,5 % 1,5 % 1,8 % 1,8 % 1,8 % 0,3 % 0,2 % 0,5 % 0,9 % 1,0 % 1,4 % 1,4 % 1,6 % 1,7 % 1,7 % 1,7 % 1,7 % 1,7 % Koko maa Helsinki Espoo-Kauniainen Vantaa Tampere Turku Jyväskylä Oulu Lahti Kuopio 2,30 % 2,70 % 2,00 % 0,60 % 0,50 % 0,50 % -0,50 % -2,00 % Koko maa Helsinki Espoo-Kauniainen Vantaa Tampere Turku Jyväskylä Oulu Lahti Kuopio -2,00 % -3,70 % -3,50 % 0,00 % 1,50 % 5,00 % 4,00 % 4,40 % 4,60 % 3,80 % 3,50 % 3,00 % OSAKE 13. politiikka julkisine investointeineen on auttanut taloutta välttämään pahimmat notkahdukset. Keskisen mukaan jää nähtäväksi, onko edessä siirtymä suurempiin asuntoihin ja kauempana suurista kaupungista. Ennusteen mukaan kulutus elpyy rokotteiden myötä loppuvuoden aikana ja myös palvelualat pääsevät elpymään. Koronapandemia on näkynyt omistusasujia raskaammin juuri vuokralaisten tuloissa. Omistusasujilla on myös mahdollisuus saada joustoa kuluihinsa esimerkiksi lyhennysvapailla. Kysyntä on myös vähentynyt. Osaltaan etenkin kasvukeskuksissa vuokrien tasoon on vaikuttanut Keskisen arvion mukaan se, että Airbnb-asunnot ja muu lyhytaikainen vuokraaminen on vähentynyt koronan seurauksena. – Itse näkisin, että kehyskunnat ja näiden kaupunkien laitamat ovat ehkä voittajia. VUOKRANKOROTUKSET eivät seuranneet myyntihintojen trendiä vaan olivat viime vuonna tavallista maltillisempia. – Pitkäaikaiseen vuokraukseen on tarjolla enemmän asuntoja, jolloin vuokralaisilla on itse asiassa ollut aika hyvät valinnan mahdollisuudet tässä korona-aikana. . Mutta onko omakotija rivitalotrendi tullut jäädäkseen vai hiipuuko se koronaepidemian hellittäessä. Keskimäärin vuokrat kuitenkin kasvavat PTT:n ennusteen mukaan tasaisesti niilläkin paikkakunnilla, joissa myyntihintojen kasvun odotetaan heikentyvän vuoden 2020 tasoon verrattuna. Tämä pätee myös viime vuonna laskeneissa kaupungeissa kuten Jyväskylässä, Oulussa ja Lahdessa. Sellaiset alueet, jotka on hyvien liikenneyhteyksien varrella niistä keskuksista, joissa työja opiskelupaikat ovat
L A K I J A S O P I M U S TEKSTI RIIKKA LEHTINEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) Osakkaan remontit MUUTOSTYÖ OIKEUS JA SILLE ASETETTAVISTA EHDOISTA 14 OSAKE
Sen nojalla osakas voi vapaasti muuttaa huoneistonsa laatutasoa sekä alkuperäisvarustelua, kuten tehdä muutoksia huoneiston lattiaja seinämateriaaleihin, laskea huonekorkeutta tai purkaa kantamattomia väliseiniä. Yhtiö ei myöskään saa vaatia enempää selvityksiä kuin on tarpeellista. Kirjallinen muutostyöilmoitus tehtävä hallitukselle tai isännöitsijälle Osakkeenomistajan on tehtävä asunto-osakeyhtiölle ilmoitus huoneistossa suoritettavista muutostöistä, jos muutostyö voi vaikuttaa joko yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan osaan kiinteistöstä, rakennuksesta tai huoneistosta. Ilmoitus on tehtävä myös silloin, kun muutostyöllä voi olla haitallisia seuraamuksia, kuten äänieristyksen heikkenemistä. O sakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä haluamiaan muutoksia omistamaansa asuntoon. Osakkaan muutostyöoikeus on melko laaja. Veden katkaisua edellyttävistä muutostöistä on kuitenkin aina ilmoitettava. Yhtiön kannattaa tässä tapauksessa ilmoittaa muutostyöilmoituksesta muille osakkaille mahdollisimman laajalti. Halutessaan osakas saa myös poistaa huoneistossa olevan alkuperäisen WC-istuimen tai kylpyammeen, vaikka nämä olisikin kiinnitetty rakennukseen kiinteästi. Muutostyölle voidaan asettaa erilaisia ehtoja Yhtiö tai toinen osakas voivat asettaa osakkaan muutostyölle ehtoja tai kieltää sen, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Osakkaan remontit MUUTOSTYÖ OIKEUS JA SILLE ASETETTAVISTA EHDOISTA tavanomaista, työaikana ilmenevää häiriötä ei tavallisesti pidetä erillistä ilmoitusta vaativana seurauksena. Ehtojen tulee olla tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Muutostyöilmoitusten käsittely yhtiössä Hallituksen ja isännöitsijän tehtävä on osakkaan muutostyöilmoituksen OSAKE 15. Muutostöiden toteuttamisen ja muutostyöluvan myöntämisen yhteydessä on otettava huomioon myös asunto-osakeyhtiölain mukainen yhdenvertaisuusperiaate. Kirjallinen muutostyöilmoitus osoitetaan yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Jos yhtiö vaatii muutostyön laajuuteen nähden kohtuuttomia selvityksiä ja tällä tavoin vaikeuttaa osakkaan muutostyötä, yhtiö voi joutua korvausvastuuseen osakkaalle aiheutuvasta vahingosta. Osakkaalle siis syntyy ilmoitusvelvollisuus aina silloin, kun muutostyön yhteydessä joudutaan puuttumaan yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin rakennuksen osiin. Osakkaan muutostyöoikeus ei anna oikeutta ryhtyä muutostöihin huoneistoa rajaavien seinien ulkopuolella. Saatuaan tiedon suunnitellusta muutostyöstä muilla osakkailla on mahdollisuus vaatia työtä koskevia selvityksiä ja tarvittaessa puuttua siihen. Muutostyöstä aiheutuvaa tilapäistä ja laadultaan perusteella arvioida, mikä vaikutus suunnitelluilla muutostöillä on yhtiölle tai yhtiön muille osakkeenomistajille. Sen sijaan esimerkiksi lämpöpatterin tai muun vastaavan huoneistossa olevan välttämättömänä pidettävän laitteen tai rakenteen poistamiseen osakas ei saa ryhtyä omin päin. Jos muutostyö voi vaikuttaa toisten osakkaiden huoneistoihin tai niiden käyttöön, hallituksen ja isännöitsijän on toimitettava kyseisille osakkaille erillinen ilmoitus muutostyöstä. Yksittäisen osakkaan muutostyöstä ei saa aiheutua kustannuksia yhtiölle tai muille osakkeenomistajille, joten muutostyötä suunnittelevan osakkaan on hankittava vaaditut selvitykset omalla kustannuksellaan. Ilmoitus on tehtävä esimerkiksi silloin, kun osakkaan suunnittelemat muutostyöt ulottuvat kylpyhuoneen vedeneristeisiin tai vesikalusteisiin. Osakas saa myös esimerkiksi asentaa ja poistaa huoneistokohtaisia johtoja sekä sijoittaa tai poistaa erilaisia huoneiston käyttöön liittyviä laitteita ja koneita. Yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla RIITU LEHTINEN on rakentamisen ja asumisen juridiikan asiantuntija Lexia Asianajotoimistossa. Samoin muutostyötä suunnitteleva osakas vastaa muutostyöilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista, kuten ilmoituksen käsittelyä varten järjestettävän hallituksen kokouksen kokouspalkkioista
Muutostyö voidaan myös kieltää Asunto-osakeyhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla voi olla mahdollisuus myös kieltää osakkaan suunnittelema muutostyö kokonaan, jos työn suorittaminen aiheuttaisi kohtuutonta haittaa suhteessa osakkaan saamaan hyötyyn. Myös muutostyön johdosta kasvava vahinkoriski voi itsessään toimia perusteena asettaa muutostyölle ehtoja. Mikäli työ pitkittyy olennaisesti, voi osakkaalle pahimmillaan syntyä velvollisuus korvata viivästymisestä aiheutuvia vahinkoja sekä asunto-osakeyhtiölle että muille osakkeenomistajille. Esimerkiksi osakashallinnassa olevalle pihalle lisätyt laitteet voivat olla haitallisia, jos ne vaikuttavat olennaisesti kiinteistön ulkonäköön. Jos muutostyö on laaja, yhtiö voi asettaa työn suorittamiseen liittyviä konkreettisia ehtoja, kuten velvoittaa osakkaan siivoamaan pölyn ja rakennusjätteet rappukäytävistä määrävälein. Jotta muutostyön kieltäminen olisi perusteltua, haitalta edellytetään jonkinasteista pysyvyyttä. Tyypillisesti yhtiölle aiheutuva haitta on laadultaan taloudellista ja seurausta esimerkiksi siitä, että osakkaan huoneistoon asentamat laitteet kuluttavat aiempaa selvästi enemmän energiaa. Tämä toimintatapa on kuitenkin poikkeuksellinen ja koskee lähinnä tilanteita, joissa yhtiöllä on vakiintunut linjaus suunnitellun kaltaisten muutosten suhteen. Haitan täytyy kuitenkin ilmetä hyvin konkreettisesti, jotta työn keskeyttäminen remontin aikana olisi mahdollista. . Muutostyölle asetettavista ehdoista päättää yhtiön hallitus. Yksinomaan tilapäinen tai vähäinen haitta taikka vahinko eivät oikeuta asettamaan muutostyölle ehtoja. Riitu Lehtinen on rakentamisen ja asumisen juridiikan asiantuntija Lexia Asianajotoimistossa. Yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla on mahdollisuus vielä työn alettuakin asettaa muutostyölle lisäehtoja tai kieltää se kokonaan, jos työn tekemisen aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti muutostyölle annettuun suostumukseen. Jos muutostyö on epätavallinen tai laaja, asia voi olla tarpeen saattaa yhtiökokouksen päätettäväksi. Selvissä tapauksissa yhtiö voi siirtää muutostyöilmoitusten käsittelyn ja luvan myöntämisen myös isännöitsijän vastuulle. Käytännössä muutostyön kieltäminen tulee kysymykseen esimerkiksi siinä tilanteessa, jos osakas ei esitä asianmukaista selvitystä muutostyön toteuttamisesta hyvän rakennustavan mukaisesti. on velvollisuus osoittaa sekä vahingon aiheutuminen että sen olennaisuus. PIX AB AY 16 OSAKE. Muutostyön yhtiölle aiheuttama haitta voi ilmetä esimerkiksi kiinteistön rakenteiden heikkenemisenä. Perusteeton muutostyön keskeyttäminen voi johtaa yhtiön, sen johdon ja toisen osakkaan korvausvastuuseen muutostyötä tekevälle osakkaalle aiheutuvasta vahingosta. Lisäksi muutostyöstä aiheutuvina haittoina voidaan pitää äänihäiriöitä sekä esteettisiä, rakennuksen ulkonäköön vaikuttavia muutoksia. Lisäehtojen asettaminen sen sijaan voi tulla kyseeseen jo vähäistenkin haittojen ilmetessä. Yhtiön on perusteltava muutostyön kieltäminen. Remontin kestoa koskevia ehtoja on mahdollista asettaa vielä remontin alkamisenkin jälkeen. Tällöinkin haitalta edellytetään olennaisuutta. Poikkeuksellisen laajoissa remonteissa työn suorittamiselle voidaan asettaa myös ajallisia ehtoja
Kuinka yhtiön tulisi menetellä, jos se haluaa kieltää tupakoinnin huoneistojen parvekkeilla. Kuka vastaa huoneistossa ilmenneiden luteiden hävittämisestä ja hävittämisen aiheuttamista kustannuksista. Onko osakkeenomistajalla oikeus saada tietoa hallituksen kokouspöytäkirjasta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen tai hänen omistamiensa yhtiön osakkeiden tuottamaa oikeutta tai velvollisuutta suhteessa toiseen osakkeenomistajaan tai yhtiöön. Taloyhtiöllä on tällöin näyttövelvollisuus siitä, että tuholaisia on vain kyseisessä huoneistossa ja että ne ovat kulkeutuneet huoneistoon nimenomaan asukkaan toiminnan seurauksena. Yhtiöjärjestysmuutosta varten tarvitaan kaikkien yhtiön osakkaiden suostumus, eli yhtiökokouksen yksimielinen päätös ja sen lisäksi kirjalliset suostumukset niiltä osakkeenomistajilta, jotka eivät ole olleet edustettuina asiasta päättävässä yhtiökokouksessa. Tällainen kielto on toteutettavissa järjestyssäännöillä, jotka yhtiökokous hyväksyy enemmistöpäätöksellä. KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI RIIKKA LEHTINEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) OSAKE 17. Päätöksen sisältö voidaan kertoa osakkaalle eri tavoin, mutta osakkaan pyynnöstä tieto on annettava kirjallisesti. Lisäksi taloyhtiö voi kieltää tupakoinnin sen hallitsemissa yhteisissä ulkotiloissa, jotka sijaitsevat rakennuksen sisäänkäyntien ja ilmanottoaukkojen läheisyydessä, sekä lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla. Taloyhtiö voi myös tarvittaessa hakea kunnalta tupakointikiellon määräämistä asuntoyhteisön rakennuksen huoneistoihin kuuluville parvekkeille, huoneistojen käytössä oleviin ulkotiloihin ja huoneistojen sisätiloihin. Koska asunto-osakeyhtiölaissa ei muutoin ole määräyksiä hallituksen kokouspöytäkirjan julkisuudesta, hallitus voi itse päättää, missä laajuudessa sen pöytäkirjoja julkistetaan. Säännöksestä ei seuraa osakkaalle oikeutta saada koko hallituksen kokouspöytäkirjaa nähtäväkseen, vaan ainoastaan kyseisen päätöksen sisältö. Yleensä yhtiön ei kannata jäädä odottamaan, että asukas huolehtii tuholaisten hävittämisestä. Jos taas luteet ovat kulkeutuneet huoneistoon esimerkiksi muista huoneistoista tai taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista rakenteista, vastuu niiden hävittämisestä kuuluu taloyhtiölle. Mikäli luteita esiintyy vain yhdessä huoneistossa ja ne ovat kulkeutuneet sinne asukkaan oman toiminnan seurauksena, asukas vastaa lähtökohtaisesti itse niiden hävittämisestä. Jotta tuholaiset eivät pääse leviämään laajemmin, yhtiön kannattaa viivytyksettä tilata tuholaistorjunta ja pyrkiä jälkikäteen osoittamaan lasku huoneiston asukkaalle. Tupakointi huoneistoparvekkeilla voidaan kieltää yhtiöjärjestysmääräyksellä, jolloin kielto edellyttää myös yhtiöjärjestyksen muuttamista. Usein tuholaisten alkuperän selvittäminen on varsin haastavaa. Tupakkalaki kieltää tupakoinnin asuntoyhteisön yhteisissä ja yleisissä sisätiloissa
VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S 18 OSAKE
Miten saada parannettua demokratiaa. Tyypillisesti kokouspalkkiot ovat puheenjohtajalle 100–150 euroa kokoukselta ja hallituksen jäsenelle 60–80 euroa kokoukselta. Miten houkutella väkeä hallitukseen tai yhtiökokoukseen. Jokaisen osakkaan luulisi siis olevan kiinnostunut taloyhtiönsä asioista kuten johtamisesta, kunnossapidosta, kehittämisestä ja asumisviihtyvyydestä. Hallitustyöskentelyn kiinnostavuutta voi heikentää sekin, jos hallituksen työ ei aina suju toivotusti tai yhtiö on riitainen. Luontevinta on, jos hallitus koostuu oman talon osakkaista ja asiantuntijana toimii isännöinti. Joissain yhtiöissä hallitukseen voi kuulua kiinteistöalan ammattilaisia, mutta ei aina. Joskus toimiva ratkaisu OSAKE 19. Hallitustyö saatetaan kokea liian työllistäväksi, vaikeaksi tai vastuulliseksi jopa perustasolla – saati jos siihen kuuluu vielä taloyhtiön kehittäminen. Monessa taloyhtiössä nihkeillään hallituspalkkioissa, eikä niistä ei välttämättä kehdata edes keskustella. Osa osakkaista onkin, mutta valitettavan moni ei osallistu edes talon yhtiökokoukseen. Yksi perinteinen houkutin on raha. AKTIIVINEN YHTEISÖ ON TALOYHTIÖLLE EDUKSI Miksi aktiivisuus on tärkeää. Muutamien satasten kokouspalkkioilla ei ole taloyhtiön budjetissa mitään merkitystä, mutta halukkuutta hallituksen jäseneksi ne lisäävät varmasti. Toki se asettaa myös vaatimuksia työlle. Taloyhtiö ja sen omaisuus vaativat kuitenkin yhä enemmän ammattimaista ja jatkuvaa hoitoa. Yhtiökokouksen lisäksi hallitukseen voi olla vaikea saada jäseniä. Aktiivisuutta yhtiökokouksiin Yhtiökokous on taloyhtiön tärkein päättävä elin. Hallitusammattilaisten kokouspalkkiot ovat tyypillisesti noin 300–350 euroa, minkä päälle tulee kaikki muu kokousten ulkopuolinen työ. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT SHUTTERSTOCK voikin olla myös kokonaan ulkopuolisista koostuva ammattilaishallitus tai ainakin puheenjohtajuuden hoitaminen hallitusammattilaisen toimesta. Koska siellä valitaan myös käytännön asioita hoitava hallitus, on mahdollisimman laaja osanotto demoA sunto-osake on todennäköisesti yksilön suurin investointi ja varallisuuserä. Usein vedotaan siihen, että kyse on vapaaehtoisesta tehtävästä
Jos jokin aihe tuntuu herättävän enemmänkin keskustelua, sille kannattaa järjestää uusi tilaisuus. Se on paljon helpompaa, jos tietää, mitä osakkaat haluavat. Uuden hallituksen valinta on erittäin tärkeää, ja siitä kannattaisikin tehdä suurempi asia kuin nykyisin usein on. Sen ei tarvitse välttämättä olla uusi kokous, vaan se voi olla myös jokin muu foorumi. Sen ei pitäisi olla este, sillä tarjolla on lukuisia teknisiä vaihtoehtoja, joiden avulla voi osallistua etänä kokouksiin ja äänestämiseen. Yhtiökokouksesta pitää siis saada osakkaiden silmissä tavalla tai toisella houkuttelevampi. Taloyhtiön hallituksen tehtävä on hoitaa kaikki lakisääteiset perustehtävät ja kantaa niistä vastuu. Näin asialistasta voi tehdä myös kiinnostavan, ja osakas vähintäänkin tietää, mihin päätöksiin hän päättää olla vaikuttamatta. ”Passiivisuus ei ole syy vaan seuraus.” 20 OSAKE. Yksi vaihtoehto olisi järjestää ehdokkaiden kesken paneelikeskustelu, ja ennen kokousta ehdokkaiden pitäisi esitellä itsensä ja teemansa osakkaille. Selitykseksi ei riitä, että kaikilla on mahdollisuus osallistua. Osakkailta kannattaakin selvittää riittävän usein, miten he haluavat omaisuuttaan hoidettavan. Miten esimerkiksi asumisviihtyvyyttä voitaisiin lisätä ja millainen painoarvo sille lasketaan. Kokouksessa kannattaa varata myös riittävästi aikaa yleiselle keskustelulle, mutta senkin pitää olla johdettua. Hallitus ei ole onnistunut täysin tehtävässään, jos osanotto yhtiökokoukseen jää heikoksi. Kokousten asialistat tulisi laatia hyvissä ajoin ja päätettävät asiat taustoittaa huolellisesti, ja osakkaille tulee antaa mahdollisuus esittää aiheitaan listalle ennen kokousta. Mitään kokouksessa noussutta aihetta ja asiaa ei saisi jättää silleen vain sen takia, ettei sitä ollut asialistalla, aika on vähissä tai puheenjohtaja ei halua kuulla asiasta enempää. Hallituksella on mandaatti tehdä päätöksiä toimivaltansa rajoissa, mutta vastuullisen hallituksen tulisi olla aktiivinen ja osallistaa osakkaita päätöksentekoon. Esityslistan tulee olla selvä ja aikataulutettu, jolloin se etenee sujuvasti. Monilla yhtiökokous voi jäädä väliin osin kiireestä ja muistamattomuudesta johtuen. Hallitus voisikin mitata omaa onnistumistaan yhtiökokouksen osallistujien määrällä. Silloin osakkaat pääsevät äänestämään myös asioista pelkkien henkilöiden sijaan. Tieto kokouksesta kannattaakin lähettää ajoissa, moneen kertaan ja monissa kanavissa, ja muistuttaa vielä kokouksen lähestyessä riittävän usein. Mitä he haluavat taloyhtiöltä ja mitä hallitus voisi tehdä toiveiden toteuttamiseksi. Äänestämisen keinovalikoimien rajoittaminen on lähinnä keino vähentää demokratiaa. Myös esimerkiksi arpajaiset osallistujien kesken voivat lisätä mielenkiintoa saapua paikalle. Osallistumisen mielekkyyttä lisää, jos varsinainen kokous on hyvin organisoitu ja johdettu. Osakkaille on tärkeää tuntea tulevansa kuulluksi. Monelle osakkaalle pienetkin asiat saattavat olla tärkeitä, ja vastuullisen hallituksen tulisi tietää asukkaiden ja osakkaiden tahtotila ja tarpeet. Lähemmäs 70 prosentin aktiivisuus olisikin suositeltavaa. Yksikin huono kokemus yhtiökokouksesta saa helposti jättämään seuraavat kerrat väliin. Toki etäkokouksissa tulee ehdottomasti ottaa huomioon osakkaiden erilaiset tietotekniset valmiudet. Osallistuminen helpoksi Tällä hetkellä kokousten järjestäminen kasvotusten on hankalaa tai jopa mahdotonta. Kokouksesta voi tehdä houkuttelevamman jo hieman kahvia ja pullaa juhlavammalla tarjoilulla – vaikka kuohuviinillä ja cocktailpaloilla. kratian toteutumisen kannalta erittäin tärkeää. Etäkokoustyökalut mahdollistavat kokousten pitämisen lähes ajasta ja paikasta riippumatta. Sitä kannattaa myydä ja markkinoida, niin hassulta kuin se voi kuulostaakin. Kaikilla osallistujilla pitää tarjolla samat lähtötiedot päätettävistä asioista. Yhtiökokouksen ei tarvitse, eikä se saisikaan olla, ainoa foorumi keskustelulle. Näiden vaihtoehtojen tulisi olla myös käytettävissä – samoin esimerkiksi ennakkoäänestämisen
Tiedotteet voivat pitää sisällään esimerkiksi tiedot aikajakson tapahtumista, tehdyistä toimenpiteistä, huoltoyhtiön töistä ja statistiikkaa energianja vedenkulutuksesta. On suositeltavaa kysyä kerralla vain yhtä asiakokonaisuutta. Niin tiedotteiden kuin viestikanavien tulisi olla nykyajan mukaisesti niin monikanavaisia kuin suinkin, aina sähköisistä kanavista perinteisiin paperikirjeisiin ja palautelaatikkoon. Asiantuntijana isännöinti voi tarvittaessa opastaa hallitusta aktiiviseen työskentelyyn ja ohjata kirjaamaan se osaksi taloyhtiön strategiaa. Se pitää osakkaat väkisinkin kiinnostuneina talon asioista. Toteutuksessa onkin hyvä huomioida, että joillain osakkailla voi olla vaikeuksia käyttää palautteen antamiseen edes perinteistä paperilomaketta. Kaikissa kysymyksissä olisi silti hyvä olla myös vaihtoehto vapaalle vastaukselle ja ainakin mahdollisuus oman vastauksen lyhyelle sanalliselle perustelulle. Ne voivat olla myös yksilöiviä, tiettyyn aiheeseen liittyviä, jolloin tulkinnanvaraisten vastausten osuus on mahdollisimman vähäinen. Jos kysymyksiä on liian paljon, vastaaja menettää mielenkiintonsa ja vastaukset saattavat muuttua OSAKE 21. Vastausten tulisi olla pääosin valintavaihtoehtoja, jolloin vältytään tulkinnalta. Vain näin vastuullinen hallitus on selvillä edustamansa taloyhtiön asukkaiden ja osakkaiden tahtotilasta ja tarpeista. Kyselyt voivat olla yleisluonteisia kerran vuodessa tai hieman harvemminkin tehtäviä asukaskyselyjä. Kyselyihin pitää myös saada riittävä määrä vastauksia. Kyselyt kannattaa pitää tiiviinä ja helppoina vastata. Tällainen on esimerkiksi Viilu. Avoimia kysymyksiä tulisi käyttää harkiten, mutta ne ovat kätevä tapa kerätä asukkailta myös sellaisia toiveita, jotka eivät ole ennestään kysymysten laatijoiden tiedossa. Eräässä taloyhtiössä isännöitsijä lähettää peräti joka toinen viikko tiedotteen kaikista isännöinnin tekemistä toimenpiteistä ja taloyhtiön tapahtumista. Kysymysten pitäisikin olla selkeitä ja ytimekkäitä, ja tarvittaessa niissä voi olla selventävä osuus. . Ne eivät saa olla liian pitkiä ja monimutkaisia. Kaikilla ei kuitenkaan ole tarvittavaa osaamista tai mahdollisuutta käyttää digilaitteita. Joku voi sanoa, että näin tiheä tiedottaminen on turhaa, mutta parempi paljon kuin liian vähän. satunnaisiksi. KYSELYT HELPOSTI Kyselyitä on helppo toteuttaa verkkokyselyinä. Kysymykset eivät saisi olla johdattelevia. Kysely on hyvä aloittaa helpoilla kysymyksillä, ja täsmentävät kysymykset voi jättää kyselyn loppuun. Jos kysely tehdään verkossa, se kannattaa ryhmitellä muutaman kysymyksen osioihin. Jotkut taloyhtiön hallintaan suunnitellut palvelut sisältävät myös kyselytoiminnon etäkokouksineen ja äänestyksineen. Mikään ei estä myöskään tekemästä perinteistä ovelta ovelle -kyselyä. Palvelu luo tuloksista valmiit ja selkeät raportit sekä vertailustatistiikkaa vastaaviin taloyhtiöihin. Tiedotteille pitää saada kattava jakelu eri kanavissa, kuten verkkosivut, sähköposti, Facebook-sivut, kirjeet ja ilmoitustaulut. Vastausvaihtoehdoissa on oltava riittävästi vaihtoehtoja eri kannoille. Ne ovat myös ainoa keino saada selville, mitä mieltä taloyhtiön asukkaat ja osakkaat ovat taloyhtiön asioista, mitä he haluaisivat taloyhtiössä tehtävän ja miten he haluaisivat hallituksen toimivan. Vastausvaihtoehtojen tulisi erottua toisistaan selvästi ja niiden pitäisi olla kattavia ja toisensa poissulkevia. Yksinkertaisimmin kyselyt syntyvät ilmaisella Google Forms -palvelulla. Kyselyt menevät hukkaan, jos niihin ei saada vastauksia. Niinpä niihin pitää voida vastata myös sähköisesti ja kyselyistä pitäisi muistuttaa niin pitkään, että saataisiin vähintään noin 40 prosentin osallistumisaste. Tiedon perusteella taloyhtiölle laaditaan strategia, joka vie osakkaiden ja asukkaiden tahtotilaa eteenpäin myös hallituksen kokouksissa. Ei voi luottaa vain siihen, että osakkaat tulevat kertomaan hallitukselle, vaan hallituksen on oltava itse aktiivinen toimija. Jos esimerkiksi taloyhtiön pihan kehittämiseen liittyvään kyselyyn saadaan 100 huoneiston taloyhtiössä 20 vastausta, niin siitä ei voi päätellä paljoakaan. Asukaskyselyt.fi -palvelussa on kolme erilaista valmista ja asiantuntijoiden tekemään kyselyä: Vuosipalaute, huoneistojen viat ja puutteet sekä tulevaisuus ja strategia. Aktiivinen hallitus aktivoi myös asukkaita ja osakkaita. Kyselyn käyttö on helppoa ja edullista. Jo kyselyn rakenne ja ulkoasu vaikuttavat vastaamishalukkuuteen ja vastauksiin. Parhaiten aktivoinnissa toimivat erilaiset kyselyt. Tarkoin harkitut kysymykset lisäävät tulosten luotettavuutta, tulkittavuutta ja hyödynnettävyyttä. Ohjeita kyselyyn Kyselystä kannattaa kertoa hyvissä ajoin asukkaille ja osakkaille ja kertoa, miksi se tehdään ja miten tuloksia hyödynnetään. Kaksisuuntaista kommunikointia Taloyhtiön aktiivisuus voi tarkoittaa yksinkertaisimmillaan säännöllistä tiedottamista. Mieluummin viestinnän tulisi kuitenkin olla molemminsuuntaista, eli osakkailla pitäisi olla helppo kanava viestiä myös hallitukselle. Tässäkin palvelussa digipalveluiden ulottumattomissa olevat tai ne vaikeiksi kokevat asukkaat tulee kontaktoida muulla tavalla. Alussa tulisi olla lyhyt selostus, mistä ja miksi kysytään, sekä selkeä ohje vastaamiseen
Ympäristöministeriön mukaan taloyhtiöissä voi mennä energiasta pahimmillaan hukkaan jopa 30 prosenttia. – Yleensä rahaa kuluu liikaa lämmitykseen, veteen tai johonkin, mitä ei tiedetä. E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö Taloyhtiön energiankulutus on kannattaa selvityttää tasaisin väliajoin. Tehostamisen varaa on kuitenkin rutkasti etenkin vanhemmissa taloyhtiöissä. Osakkaiden kukkaron lisäksi energiahävikki kuormittaa myös ympäristöä. Se voi aiheuttaa vuosittain kymmenien tuhansien eurojen ylimääräiset kustannukset, mikä näkyy lopulta korkeampina hoitokuluina. Myös korkeat energiatai vesimaksut saavat monet tutkimaan ongelman lähdettä. Toimitusjohtaja Ari Järvisen mukaan vaatimaton E-luku on herättänyt taloyhtiöitä teettämään lisäselvityksiä. MENEEKÖ TALOYHTIÖN ENERGIA HARAKOILLE. Energiakatselmus, energiakatsastus ja energiatarkastus TEKSTI JONI NIKKOLA KU VAT SHUTTERSTOCK 22 OSAKE. Pakollinen energiatodistus laaditaan uusille rakennuksille rakennuslupavaiheessa ja varmistetaan käyttöönottovaiheessa. L ämmitys ja vesi muodostavat taloyhtiöiden hoitokuluista kaikkiaan noin kolmanneksen. JYVÄSKYLÄLÄINEN Lamit.fi Oy on laatinut energiatodistuksia vuodesta 2008 lähtien kymmeniä tuhansia. Suuriakin säästöjä on mahdollista saada aikaan melko pienillä ja edullisilla toimenpiteillä. Asumisen osuus kotitalouksien tuottamista kasvihuonepäästöistä on myös noin kolmasosa. Energiakartoitus voidaan suorittaa monin tavoin. Sen jälkeen on huomattavasti paremmin perillä siitä, millä keinoilla energiankulutusta voisi saada parhaiten kuriin. E-luvun tehtävä on auttaa vertaamaan kahden samantyyppisen rakennuksen energiatehokkuutta esimerkiksi asunnonhankintatilanteessa. Olemassa oleville taloille se tarvitaan myynnin ja vuokrauksen yhteydessä. Silloin lähdetään selvittelemään tarkemmin. Todistuksen E-luku kertoo rakennuksen vakioituun käyttöön perustuvan vuotuisen ostoenergiankulutuksen lämmitettyä nettoalaa kohden. Suuremmatkin remontit usein maksavat itsensä muutamassa vuodessa takaisin. JOS taloyhtiö ei ole aivan uusi tai energiankulutus askarruttaa muuten vain, niin tarkempi kartoitus auttaa hahmottelemaan yhtiön muutostarpeita. Se tutkitusti vaikuttaa myös asuntojen arvoon
MENEEKÖ TALOYHTIÖN ENERGIA HARAKOILLE. OSAKE 23
Toinen yhtiön tarjoama palvelu on aurinkoselvitys, jossa taloyhtiöt saavat tiedon tarvittavasta laitteistosta ja saatavilla olevasta tuotosta paikkakuntakohtaisesti. Vertailuja voi tehdä esimerkiksi kaukolämmön ja poistoilmalämpöpumpun välillä, tai maalämmön tai aurinkosähkölämmön välillä. Julkisivusaneeraukset taas ovat merkittäviä mutta kalliita. Siinä taloyhtiön vastuulla olevien tilojen, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden kuntoa selvitetään lähinnä aistinvaraisesti ja kokemusperäisesti. Käytetyt menetelmät ovat rakenteita ja materiaaleja rikkomattomia. Energiakartoituksessa analysoidaan lämmitysenergian, kiinteistösähkön ja veden kulutustietoja, arvioidaan teknisten järjestelmien toimintaa ja kuntoa sekä sisäilmasto-olosuhteita ja suositellaan toimenpiteitä vaikutuksineen ja takaisinmaksuaikoineen. Järvinen muistuttaa, että kulutukseen voi vaikuttaa moni asia, esimerkiksi asukkaiden lukumäärä kyseisellä hetkellä tai vaikkapa liian suurelle teholle säädetty ilmanvaihto. – Kulutustiedot eivät kerro totuutta siitä, miten asioiden pitäisi olla. Silloin on usein hyvä tilaisuus toteuttaa kerralla isompikin energiaremontti. Luotettava tulos saadaan vertaamalla piirustusten perusteella tehtyjä laskelmia ja kulutustietoja. Se siis selvitetään laskennallisesti. ovat energiatodistuksen tavoin Motivan malleja, mutta ne menevät syvemmälle. Järvinen muistuttaa, ettei ole olemassa mittaria, jolla energiahävikkiä voisi mitata. – Jos ei ole tehty mitään remontteja vaan taloa on vain vähän paikkailtu, niin tiivistäminen on yksi edullisimpia ja tehokkaimpia keinoja. Motiva suosittelee ensimmäisen kuntoarvion tekemistä noin 10 vuoden kuluttua rakennuksen valmistumisesta. Monissa vanhoissa taloyhtiöissä esimerkiksi julkisivu tai ikkunat ovat tulossa käyttöikänsä päähän. Energiakartoituksessa määritellään, mitkä ovat rakennuksen kunnossapitoja korjaustarpeet. KEINOVALIKOIMAA energian säästämiseksi riittää pienemmistä järjestelmän säädöistä ja olemassa olevan tekniikan kunnossapidosta radikaalimpiin muutoksiin kuten maalämpöön tai aurinkovoimaan siirtymiseen. Tarvittaessa voi selvitellä tarkemmin esimerkiksi lämmitystavan muutoksen kannattavuutta. Selvityksen yhteydessä kohdetta tarkastellaan paikan päällä ja lisäksi tutustutaan talon piirustuksiin, korjaushistoriaan, taloteknisiin tietoihin ja sähköjärjestelmään. – Siihen voidaan ottaa mukaan kaikki uusiutuvat energiat ja jäteveden talteenotto ja kertoa, mikä niiden kannattavuus on hankkeessa olisi. – Rakenteiden lämpöhäviöitä tutkiessa mitataan seinän tai eristeen paksuus ja lasketaan, minkä verran energiaa siitä menee läpi. 24 OSAKE. Esimerkiksi puulla ja betonilla on erilaiset arvot. Lamit suorittaa lämpöselvityksiä, joiden avulla taloyhtiöt voivat verrata nykyistä lämmitysmuotoaan haluamaansa lämmitystapaan. Sen jälkeen tulevat ikkunat
– Viisi vuotta sitten rakennetussa kerrostalossa energiankulutus voi olla vaikka 100 megawattituntia. Järvisen mukaan suurimmat säästöt on saavutettavissa 1990-luvun alussa tai sitä aikaisemmin valmistuneissa taloissa. Se on jo tavalliselle ihmiselle sellainen summa, ettei moni ole eläessään tienannut niin paljon. Se tuo yleensä 40–60 prosenttia rahallista säästöä. JOS taloyhtiö päättää ryhtyä selvityksen jälkeen toimenpiteisiin, Lamit toteuttaa tarvittaessa myös hankkeen kilpailutuksineen, sopimuksineen ja valvontoineen ja seuraa energiasäästöjen toteutumista. ARAn myöntämä energia-avustus lyhentää maksuaikaa vielä hyvinkin vuoden tai kaksi. Tukisummat voivat olla parhaimmillaan todella merkittäviä. Ikkunoiden tiivistäminen, vettä säästävät hanat ja muut vesikalusteet sekä oikea ilmastoinnin säätö auttavat kaikki pienentämään menoja. 60-luvulla rakennetussa vastaavanlaisessa talossa, jossa on tismalleen yhtä monta asukasta ja joka on saman kokoinen, kulutus onkin 500 megawattituntia, Järvinen sanoo. Esimerkiksi ilmastointilaitteet voi ja kannattaa säätää niin, että ne ovat toiminnassa silloin, kun niille on eniten tarvetta. Vanhoissa taloissa voi luvata, että 40 prosenttia säästetään. Se voi olla asukkaalle aika iso järkytys, jos ei siitä ole ollut puhetta. . Kun siitä tulee hyvä, ja energiansäästö on onnistuessaan puolet, niin siitä tulee hyvä sana naapureille. Se kuitenkin vaihtelee tapauskohtaisesti. Lisäksi Järvisen mukaan kannattaa niin ikään kirjallisesti sopia, että urakan aikana tiedotetaan asukkaille kaikesta, jotta vältytään ikäviltä yllätyksiltä. Sen vuoksi etenkin vanhoissa taloissa ollaankin erityisen kiinnostuneita energian säästämisestä. Toisessa jyväskyläläisessä kohteessa puolestaan saatiin pudotettua kuluja 52 prosenttia ainoastaan poistoilmalämpöpumpulla. Esimerkkinä Järvinen mainitsee kohteen, joka sai yli neljän miljoonan euron hankkeeseen tukea 890 000 euroa. Säästöä saatiin 40 000 euroa. tarvittavat tiedot kaikista remonteista. Sopimus kannattaa Järvisen mukaan tehdä energiansäästöstä eikä laitteiden toimituksista. Yksi perinteinen ansa urakkasopimuksessa on myös odottamattomat lisätyöt, joista koituu helposti merkittäviäkin lisäkuluja. Neljä vuotta on älyttömän hieno, mutta sellaisiakin on. – Olen kysynyt kaikilta asiakkailta, että haluatteko lämpöpumpun kullatuilla nupeilla ja älyttömän hienon näyttöpaneelin, mutta mitäs te sovitte säästöistä. – Jos kummastakin voi säästää puolet lämpöpumpulla, niin uudessa talossa säästöä tulee vain 50 megawattituntia, mutta vanhassa talossa se onkin 250 megawattituntia. Esimerkkinä Järvinen mainitsee tamperelaisen kohteen, jonka kulutus oli ennen energiaremonttia vajaat 100 000 euroa. – Kuudesta yhdeksään vuoteen päästään yleensä. Epäkuntoisista laitteista voi koitua arvaamattomia piilokuluja. Yhteisissä tiloissa kannattaa myös käyttää energiansäästölamppuja, jos vain mahdollista. OSAKE 25. Mutta seuraavissa taloyhtiöissä hinta saattaakin olla ihan eri. – Yleisin ja tehokkain tapa on siirtyminen öljytai kaukolämmöstä lämpöpumppujärjestelmään. 2000-luvulla määräykset ovat tiukentuneet reilusti. Lupaukset kannattaa vaatia kirjallisina ja mainita jo otsikkotasolla, että taloyhtiö on hakemassa sopimuksella energiansäästöä. – Kyllä oli taloyhtiö mielissään, kun sai niin paljon rahaa hankkeeseen. – Esimerkiksi maalämpöpumpun asentaminen taloyhtiöön tarkoittaa sitä, että yleensä koko piha nurmikkoineen vedetään mullin mallin. Urakoitsijat kannattaa siis kilpailuttaa, ja tarvittaessa turvautua asiantuntijoiden apuun. – Jos yhtiö tekee esimerkiksi jossain asuntoalueella tai kaupungissa yhden kohteen, niin se tekee sen tarkoituksella halvemmalla. Huonelämpötiloihin kannattaa kiinnittää huomiota, sillä yhden asteen matalampi lämpötila vähentää energiakustannuksia noin viisi prosenttia. Jos energiakulutus on taloyhtiössä suurta, niin myös saavutettavissa olevat säästöt voivat olla valtavia. Yksi matalan kynnyksen tapa on myös asukkaiden valistaminen. Asukkaita kannattaa myös rohkaista ilmoittamaan havaitsemistaan vioista esimerkiksi vesikalusteissa tai muissa koneissa. ARAn energia-avustushakemuksen tekijän kannattaa olla ammattilainen, joka osaa antaa avustushakemukseen Matalan kynnyksen energiansäästöä SUURTEN remonttien lisäksi taloyhtiö voi säästää energiakustannuksissa myös pienemmillä toimenpiteillä. LÄMMITYSTAVAN vaihto on usein kiitollinen kohde, sillä vaikutukset kustannuksiin ovat huomattavia. Joskus menee jopa yli 60 prosentin, mutta se vaihtelee tapauskohtaisesti. Järvinen neuvoo, ettei taloyhtiöiden kannata tarttua esimerkiksi naapuritaloyhtiön energiaremontissa käytettyyn urakoitsijaan pelkän suosituksen perusteella. Koituvat säästöt ovat usein niin suuria, että saneeraukset maksavat itsensä nopeasti takaisin
Lisärakentaminen tuo yhtiölle taloudellisia hyötyjä. Tärkeää on teettää huolellinen esiselvitys, jolla tontin potentiaali selviää. K I I N T E I S T Ö K E H I T Y S TEKSTI EMMA NIKANDER RAHOITUS MAHDOLLISUUKSIA TAI ASUMIS VIIHTYVYYTTÄ LISÄRAKENTAMISELLA 26 OSAKE
Se, millaisia mahdollisuuksia oma tontti tarjoaa, kartoitetaan perusteellisella esiselvityksellä. Jos puhutaan tontin täydentämisestä, niin jonkun näkymät ikkunasta muuttuvat väistämättä. Joskus voi olla tarpeen purkaa vanha rakennus kokonaan pois ja rakentaa tilalle uutta. – Asia vaatii osakkaiden näkökulmasta hauduttelua. Yleisimmin muutetaan tilan käyttötarkoitusta, korotetaan tai jatketaan rakennusta tai rakennetaan tontille kokonaan uusi lisärakennus. Kun saadaan faktoja pöytään ja ymmärretään, että tästä syntyy hyvä lopputulos, niin näkymät eivät aina painakaan niin paljoa, kertoo lisärakentamisen asiantuntija Tuomas Johansson OSAKE 27. Vaihtoehtoja toteuttamiseen on monia. Se on melko edullinen teettää, ja jo pienillä kustannuksilla saa käsityksen siitä, millainen potentiaali tontilla on: mitä vaihtoehtoja rakentamisen suhteen on ja millaisesta taloudellisesta hyödystä puhutaan. RAHOITUS MAHDOLLISUUKSIA TAI ASUMIS VIIHTYVYYTTÄ LISÄRAKENTAMISELLA K un asunto-osakeyhtiössä tarvitaan lisärahoitusta korjausrakentamiseen tai halutaan parantaa asumisviihtyvyyttä esimerkiksi esteettömyyden tai energiatehokkuuden osalta, voi kyseeseen tulla lisärakentaminen
Tällaisia on suuri osa kasvukeskusten ulkopuolella sijaitsevista kohteista, mutta myös pääkaupunkiseudulla. – Kasvukeskuksissa potentiaalisimpia lisärakennuksen paikkoja ovat raideja muun liikenteen saumakohdat. Ongelmia voi olla edessä, jos taloyhtiö on asian kanssa myöhässä ja suunnitelmissa yritetään mennä turhan suoraviivaisesti eteenpäin, Johansson sanoo. MIKÄLI vieressä on saman ikäisiä naapuritaloja, voidaan yhtiössä pohtia, löytyisikö yhteistä, isompaa kokonaisuutta. Toisinaan vanhan purkaminen ja uuden rakentaminen on paras ja ehkä myös ainut vaihtoehto. Niissä rakennusoikeutta on yleensä mahdollista lisätä hieman enemmän kuin muualla. – Korjausvelkaa voi olla niin paljon, ettei rahoitusta saada peruskorjauksiin. Esimerkiksi pysäköinti voidaan keskittää naapurien kanssa, ja lisärakentaminen voi olla mahdollista toteuttaa esimerkiksi tonttien rajoille. – On tärkeää, ettei kenenkään ajatuksia ohiteta. – Peruskorjaukset, kuten putkiremontit, ovat vielä sen verran kaukana, ettei lisärakentaminen ole ajankohtaista, kertoo Johansson. lisäja täydennysrakentamisen asiantuntijapalveluita tarjoavasta Vahanen Oy:stä. Jos yhtiössä on asuntojen lisäksi liiketiloja, lähtökohdat omistamiseen ovat erilaiset. LISÄRAKENTAMINEN tapahtuu pääosin kasvukeskuksissa eli Uudellamaalla, Turussa, Tampereella, Jyväskylässä ja Oulussa sekä niiden lähistöllä. Sen takia osakasyhteistyö ja ymmärrys omasta yhtiöstä on tärkeää. 28 OSAKE. Jo 1980-luvulla on kaavoitettu selvästi tiiviimpää, ja toisaalta 1990-luvun taloissa ei vielä pohdita suuria remontteja. Sekin on hyvä huomioida keskusteluvaiheessa. Etenkin 1970-luvun asuinkerrostalotontit on melko väljästi rakennettu, ja niissä onkin siksi usein mahdollisuuksia täydentämiseen. Jos taas korjaukset painavat päälle ja putket vuotavat, ei ehditä odottamaan naapuria. Se vaatii paljon suunnittelua ja keskustelua, ja nopealla aikataululla tällaisia montaa taloa koskevia päätöksiä ei saada tehtyä. Jo se auttaa, että tulee keskusteluissa kuulluksi. – Jos osakkaista osa on epävarmoja, eikä lisärakentamiseen liittyviä asioita Tuomas Johansson. Hanketta suunnitellessa on tärkeää muistaa, että osakkaat ovat usein erilaisissa elämäntilanteissa. – Yhteistä hanketta pohtiessa kannattaa olla ajoissa liikkeellä
On yhtiökohtaista, miten tulot lopulta jakautuvat. SUURIN lisärakentamisesta aiheutuva haitta kohdistuu rakentamisen aikaiseen asumiseen. Lähtökohta lisärakentamiselle on käytännössä aina taloudellinen hyöty. Jos sellainen tarjous viedään yhtiökokoukseen, voi myös osakkaille jäädä epäselvyyksiä, onko ehdotus ja tarjous varmasti paras mahdollinen, Johansson sanoo. LISÄRAKENTAMISTA harkitessa on hyvä pystyä punnitsemaan realistisesti hankkeen hyödyt ja haitat, jotta yhtiössä saadaan kokonaiskuva hankkeen kannattavuudesta. Johansson korostaakin, että kokonaisuus tulee avata tarkasti niin hyötyjen kuin haittojenkin osalta. Jos pihapiiriin rakennetaan uusi kerrostalo, siinä voi vierähtää 1,5 vuotta. Joskus taloudellinen hyöty voi olla suurikin, mutta jos yhtiö on iso, puhutaan toisinaan vain tuhansista euroista huoneistoa kohden. Projektiin valitaan yhteistyökumppani, jonka kanssa muutos viedään läpi ja joka hoitaa myös esimerkiksi hankkeeseen ryhdyttäessä rakennuslupa-asiat. Lisärakentaminen voi tuoda sen lisäksi helpotusta tai viihtyvyyttä arkeen. . Se ei ole varsinaisesti kiellettyä, mutta siihen liittyy niin paljon riskejä, että hankkeelle on käytännössä aina hankittava rakennuttaja. – Jos ikkunan eteen tullaan 1,5 vuodeksi rakentamaan, voi tulla mieleen, että onko tämä sen arvoista. Vaikka näkymät ehkä muuttuvat, saadaan tilalle vaikkapa uusia leikkipaikkoja tai muuten viihtyisämpi piha, sanoo Tuomas Johansson. – Asiantuntijoiden avun kautta saadaan varmasti paras lopputulos. Yhtiössä voi tuntua houkuttelevalta toimia suoraan rakentajien kanssa, mutta toisinaan rakentajien tarjous ei ole tarpeeksi selvä ja tiedoiltaan kattava. ole kunnolla ymmärretty, voi olla vaikeaa tehdä asiassa päätöksiä. Oleellista projektin onnistumisen kannalta on käyttää tekemisen tukena asiantuntijoita, Johansson korostaa. – Jos lisärakentamisesta aiheutuu muutoksia piha-alueelle, voidaan myös siihen tehdä samalla parannuksia. Lisärakentaminen ei vaadi yhtiöltä erityisiä lupia, mutta kaavamuutosta se edellyttää. RAKENNUTTAMINEN ei kuulu asunto-osakeyhtiön toimintaan. Ja päätös voi olla myös ”ei”. OSAKE 29. – Kun kaikki tiedetään ja ymmärretään, silloin voidaan tehdä päätöksiä turvallisesti
Lainaneuvotteluissa korostuu ammattitaitoinen isännöinti, pitkäjänteinen suunnitelmallisuus ja remontin kohtuulliset kustannukset suhteessa tulevaan arvonnousuun. – Omistajapohjaa katsotaan viiden vuoden takaiseen verrattuna ehkä vähän tarkemmin, koska keskittynyt omistajuus nähdään riskinä, hän sanoo. KORJAUSRAKENTAMINEN MONTA TAPAA VAIKUTTAA LAINAN SAANTIIN TEKSTI EMMA NIKANDER Koronavuosi näkyi vain vähän taloyhtiölainojen myönnöissä ja hoidossa. Myös Nordeassa rahoitusasioita on viimeisen vuoden ajan käsitelty tavanomaiseen tapaan. V aikka koronavuosi on kurittanut taloutta, taloyhtiöiden lainanottohalukkuus ja rahoitusmahdollisuudet ovat pysyneet likimain samoina. – Kun korona jysähti päälle, yhtiöt jäivät odottamaan, mitä tapahtuu. Hänen mukaansa Danske Bankin luotonmyöntökriteereissä ei ole tapahtunut viime aikoina juuri muutoksia. Joitakin remontteja on siirretty tuleville vuosille, kun taloyhtiö on todennut 30 OSAKE. Taloyhtiöistä vastaava johtaja Anne-Mari Suovirta kertoo, että taloyhtiöt ovat selvinneet viime vuodesta hyvin ja maksuvapaita haettiin vain yksittäisiä. Myös lainojen kysyntä pysyi aktiivisena. Taloyhtiöt ovat edelleen pankeille houkutteleva rahoituskohde, sanoo Danske Bankin asunto-osakeyhtiöiden rahoituksista vastaava johtaja Ville Roihu
OSAKE 31
Väliä on myös suunnitelmallisuudella: tehdäänkö remontteja ketjussa vai kerralla, onko yhtiön talousasema vanhastaan velkaantunut vai velaton, kuinka pitkä hyöty remontista saadaan, entä milloin on tiedossa seuraava lainantarve. Peruskorjaustarpeet eivät ole poistuneet, ne ovat vain lykkääntyneet, hän sanoo. Se koituu yhtiön eduksi, sillä silloin yhtiössä on suunnitelmallisuutta ja ennakointia. koronan aiheuttaneen suunnitelmissa epävarmuutta, mutta muutoin toiminta on ollut normaalia. Peltola sanoo, että kun normaalin talouden rytmiin päästään takaisin, peruskorjauskysymykset löytyvät edestä. Jos kustannusarvio on 40–50 prosenttia markkina-arvosta, voi lainansaanti olla hankalaa. Suovirta nostaa esiin mahdollisen omarahoitusosan keräämisen. – Kun korkokustannukset tulevaisuuteen tiedetään, on helpompi tehdä suunnitelmia ja budjetointia, hän sanoo. ROIHU ja Suovirtakin korostavat Peltolan tavoin suunnitelmallisuutta ja oikea-aikaista remontointia. Henkilökohtaisiin lainoihin niitä otetaan Nordeassa jo noin puoleen lainoista. – Kyse ei ole siitä, etteikö pankki voi lainata, vaan siitä, onko yhtiöllä maksajia vielä 10–15 vuoden päästä. Roihu neuvoo myös ryhmäytymään, jos alueella on vertailukelpoisia taloyhtiöitä, joiden kanssa hankkeen voi suunnitella ja toteuttaa samanaikaisesti. Projekteja ei kannata lykätä. Peltolan mukaan peruskorjauslainojen määrissä tapahtui Osuuspankissa reilun 10 prosentin väheneminen koronan vuoksi. – Lainasumma riippuu tietysti suoraan siitä, miten isoa kohdetta remontoidaan. Niissä on tarvetta asumismukavuuden parannuksille ja teknisille muutoksille. Taloyhtiöt hakevat lainaa kaikkeen aidan kunnostusmaalauksesta massiiviseen elinkaaren uudelleensaattamisremonttiin. PELTOLA sanoo, että suuri rooli on isännöinnin ammattimaisuudella. – Julkisuudessa nousi aiemmin huoli taloyhtiölainojen voimakkaasta kasvusta, mutta korona leikkasi siitä kasvusta kärjen sekä uudiskorjauksessa että peruskorjaamisen puolella, hän sanoo. Sekin vaatii aktiivisen isännöitsijän ja hallituksen. Näin voidaan saada säästöjä, parantaa alueen yleisilmettä ja sitä kautta houkuttelevuutta. Neuvottelut käyvät sitä tarkemmiksi, mitä lähempänä korjausten kustannusarvio on asuntojen arvoa. OSUUSPANKIN pk-yritysasiakkuuksista vastaava johtaja Heikki Peltola kertoo, että koronavuosi näkyy lähinnä asunto-osakeyhtiöiden remonttitahdissa, eli joitakin hankkeita pandemia on viivyttänyt. – Se auttaa myös jokaista osakasta suunnittelemaan omaa taloudellista tilannettaan tuleviin remontteihin. LAINAN saantiin vaikuttaa myös moni muu seikka. Hän uskoo, että silloin palataan noin 7–10 prosentin vuotuiseen kasvuun. Summa voi olla 10 000 eurosta kymmeniin miljooniin, sanoo Roihu. – Jos on kerryttänyt tuleviin remontteihin puskuria, niin laina jää pienemmäksi, kun remonttia lähdetään toteuttamaan. 32 OSAKE. Tärkeää on myös se, että asukasyhtiössä hankkeen käsittely on ollut Ville Roihu. – Meillä on suuri määrä 1980ja 1990-luvuilla rakennettuja taloja. Kustannuksen on oltava mielekäs koko laina-ajalle. – Tämä on suoraa seurausta sille, että asunto-osakeyhtiöiden yhtiökokousjärjestely viivästyi, eikä kokouksiin viety suuria päätöksiä. Peltola kertoo, että Osuuspankissa summa asettuu tyypillisimmillään 700–1 000 euroon per asuinneliö. Suovirta sanoo, että korjaustarvesuunnitelma kannattaa tehdä pidemmäksi kuin vaadittavaksi viideksi vuodeksi. Hän vinkkaa, että myös taloyhtiölainalle saa korkosuojauksen. Tähän vuoteen yhtiöt ovat Suovirran mukaan lähteneet aktiivisesti. – Pankki pitää hankalana tilannetta, jossa yhtiö joutuu yllättäen isoon remonttiin, Peltola sanoo. Kustannuksen tulee siis olla kohtuullinen suhteessa kohteen arvoon mutta myös suhteessa tyypilliseen peruskorjaukseen. Myöskään rahoitusnäkymissä hän ei näe poikkeavuutta. KESKIMÄÄRÄISTÄ remonttilainan suuruutta on hankala arvioida. Se säilyttää myös kohteen arvoa, Peltola kertoo
Silloin voi vähentää rahoitusvastikkeet omana pääomakustannuksena, eikä sijoittajan Heikki Peltola. Suovirta sanoo, että vastaan tulee sijainnista riippumatta kuitenkin vain harvoin taloyhtiöitä, joita ei voida rahoittaa. – Jos korjaus on liian suppea, se ei välttämättä nosta kiinteistön arvoa. LAINANSAANNISSA on alueellisia eroja. Sitten pitäisikin tehdä kaikki kerralla, ja se ei onnistu, hän summaa. Roihu toteaa, että muuttotappioalueella on tarjolla asuntoja enemmän kuin potentiaalisia asukkaita. – On harmi, jos pankin pitää kyseenalaistaa elinvoimaisuutta, kun sen pitäisi olla yhtiön ja sen hallinnon keskusteluissa koko ajan. – Taustalla on silloin usein se, että korjausvelkaa on kertynyt paljon. Myös asukkaiden on tarkasteltava sitä, kannattako kallis remontti, jos nyt jo näyttää siltä, että asunnot kiertävät hitaasti ja maksajista on epävarmuutta, sanoo Peltola. Anne-Mari Suovirta SA M I SI U RO LA / PL U M EP IC S OSAKE 33. – Sijoittajalle yhtiölaina on verotuksen näkökulmasta edullisempaa. Sitten pitää miettiä, tehdäänkö remonttia, mitoitetaanko se eri tavalla tai tehdäänkö sitä omien varojen puitteissa, Peltola summaa. Silloin asuntojen arvot luonnollisesti laskevat. mahdollisimman riidatonta. Luotonmyöntäjät kiinnittävät huomiota siihen, että kohteella on olemassa toimivat markkinat: sen tulee olla kiinnostava nyt ja remontin jälkeen sekä koko laina-ajan. – Lainat ovat tyypillisesti 20-vuotisia, ja pankki on se, joka joutuu kysymään hieman pidempää aikaperspektiiviä, sanoo Peltola. OSUUSPANKISSA suunnilleen puolet osakkaista maksaa osuutensa omilla varoilla tai luotoilla, toinen puoli jää yhtiölainaosuudeksi, sanoo Peltola. – Putkiremontti taas maksaa koko lailla saman verran kaikkialla läpi Suomen, hän sanoo. Peltolan mukaan asuntoyhtiöiden remonttilainat on helppo ratkaista kasvukeskusten ydinalueella, mutta esimerkiksi pääkaupunkiseudulla painopisteet, missä kauppa käy ja mitkä alueet kehittyvät ja kiinnostavat, vaihtelevat viiden vuoden jaksoissa. Vaikka kaikkia ei voi miellyttää, päätökset eivät saa jäädä riitaisiksi. Danske Bankin Roihu kertoo, että lainansaantiin voi vaikuttaa myös se, korjataanko korjaustarve kokonaan. ALUEEN elinvoimaisuuden puute voi näkyä myös lainan ehdoissa: laina-aika voi olla lyhyempi tai kustannus korkeampi, jos pankilla on tällainen arvio alueen arvonkehityksestä ja haluttavuudesta. Ennakointia ei ole tehty tarpeeksi ja remontit kasaantuvat
ta lainansaannissa on ollut, syyt ovat useimmin ylilainoituksessa tai siinä, ettei yhtiön vakuusarvo riitä suunniteltujen remonttien toteuttamiseen. Eräässäkin yhtiössä 2,3 miljoonan euron lainatarjous putosi 1,5 miljoonaan lopullista lainaa neuvotellessa. . Tämä käy ilmi ISLI Isännöintiyritykset ry:n isännöitsijöille teettämästä kyselystä. – Jos suuri yhtiö toteuttaa urakan tietyllä vakiosabluunalla, siitä poikkeaminen on kallista. Toisaalta yhtiöissä teetetään myös suurempia töitä ja remonttikokonaisuuksia kuin ennen. – Yhden osakkaan toimesta lainaan ei voida tehdä muutoksia, ja siksi on tärkeää olla kokouksessa läsnä. Kyselyn vastauksista käy ilmi, että jos haasteiyleensä tarvitse miettiä joustaako laina, hän kertoo. – Materiaalien hinnannousu näkyy urakoiden hinnoissa. Kun uusi ostaja maksaa osakkeen yhtiölainan oston yhteydessä pois, myös yhtiön lainamäärä putoaa. – Jos vain katto suunnitellaan hyvin ja tehdään viimeisen päälle, se voi maksaa huomattavan paljon, eikä yhtiöllä ole sen jälkeen varaa tehdä piharemontteja. Jos kyseessä on esimerkiksi kattoremontti, ei voida tehdä suunnitelmia vain kattoa ajatellen, vaan pitää ottaa huomioon esimerkiksi pihat ja sadevesijärjestelmät. – Remontit joudutaan tekemään kevennettynä. Ei ole mitään hyötyä hyvästä katosta, jos vesi menee sokkeliin. LAINOITUS oli vielä joitakin vuosia sitten helpompaa, kertoo Lepistö. Lainasummat kasvaneet, rahoittaminen toisinaan hankalaa MONI isännöitsijä kommentoi, että taloyhtiön sijainti muualla kuin arvoalueella on tuonut vaikeuksia saada rahoitusta. Koetaan, ettei taloyhtiölaina ole henkilökohtainen, mutta kyllä se on, koska se on osakkeisiin sidottu. Laina-ajat ovat pysyneet jokseenkin samana, vaikka isommissa lainoissa aika onkin voinut kasvaa 20 vuodesta 25–30 vuoteen. Lepistön mukaan suosituin vaihtoehto on se, että remontin kustannuksia tai tarpeellisuutta tarkastellaan uudelleen. Suunnittelijan pitää osata tarkastella asiaa laaja-alaisemmin. Se, että osakkeita tule myyntiin ja ne tekevät kauppansa, onkin yhtiön taloudelle tärkeää. Toisinaan kaikkea haluttua ei ole voitu toteuttaa. – Olennaisinta on se, että joustavuus lisääntyy, mikäli laina on henkilökohtainen. Monesti käytetään yksittäisiä, suuria toimijoita, jotka tuottavat koko urakan. Nykyään pyritään siihen, että taloyhtiölaina olisi helposti järjesteltävissä. Koronavuosi kuitenkin opetti, että joustoa oli kankea saada asunto-osakeyhtiön kautta, kun taas henkilökohtaiseen lainaan se oli hyvin helppoa, sanoo Peltola. Linjasaneerauksen yhteydessä on saattanut jäädä toteuttamatta esimerkiksi maalämpöjärjestelmään siirtyminen. – Omarahoitusosa olisi hyvä etenkin yhtiöissä, joissa rahoituksen saaminen voisi nousta remontin esteeksi, mutta harva yhtiö kerää etukäteen korjausvastiketta, sanoo Lepistö. Erilaisilla rakenneratkaisuilla voidaan säästää jopa 30 prosenttia kustannuksista, sanoo Lepistö. Myös Nordean Suovirta sanoo, että lainan valinnan pitää lähteä jokaisen osakkaan omasta tilanteesta. Jos kokee yhtiölainan itselleen sopivaksi vaihtoehdoksi, kannattaa osallistua yhtiökokoukseen, jossa lainaan liittyviin asioihin voi vaikuttaa. Siinä on synergiaetuja, mutta toisaalta pienet firmat ovat notkeampia. Isännöitsijät kokevat, että urakoiden teettäminen on kalliimpaa kuin ennen. Jos laina on henkilökohtainen, voi tarvittaessa neuvotella maksuohjelman muutoksesta pankin kansa. 34 OSAKE. Yhtiölainan osalta asukas ei myöskään hyödy mahdollisista asiakkuuden keskittämisohjelmista, joita jotkin pankit tarjoavat. Henkilökohtaisen remonttilainan korot asukas voi vähentää verotuksessa, mutta taloyhtiölainan korkoja ei. TALOYHTIÖIDEN lainamäärät ja lainansaanti ovat jossakin määrin muuttuneet viime vuosien aikana. – Muuten henkilökohtaisia lainoja otetaan kokemukseni mukaan melko vähän. Hän sanoo, että silloin omarahoitusosuus, kevennetty remontti tai osakkaiden oman lainan hakeminen ennakkoon ovat mahdollisia ratkaisuja, kun lainaa ei pankista tipu. Lepistö muistuttaa, että yksittäisen urakankin suunnittelussa on tärkeää ottaa huomioon yhtiö kokonaisuutena. Myös Lepistö tunnistaa ilmiön. Jos laina on osakkeenomistajilla, se helpottaa myös taloyhtiön lainansaantia huomattavasti. Myös kaupunkien lupaehtojen mukaiset, kasvaneet suunnittelutarpeet nostavat pienempien urakoiden suunnittelukustannuksia, sanoo isännöitsijä Aleksi Lepistö Kiinteistötahkolasta
Marginaalit sijoittuivat 80 prosentissa vastauksista 0,5–1,7 prosentin välille. Marraskuussa 2020 julkaistussa barometrissä lähes puolella taloyhtiöistä on ollut viime vuonna jokin korjaushankkeen vaihe menossa. Kysely toteutetaan kahdesti vuodessa. Se onkin seuraavan viiden vuoden aikana yleisin korjaushanke. Näistä 4 %:lla oli meneillään hankesuunnitteluvaihe 7 %:lla suunnitteluvaihe, 9 %:lla tarjouspyyntövaihe ja 27 %:lla rakentamistai korjausvaihe. Vastaajia kyselyssä oli 2 993, joista hallituksen jäseniä oli 2 729, isännöitsijöitä 164 ja muita taloyhtiövastaajia 100. KYSELYYN vastanneista taloyhtiöistä 48 % prosentissa oli meneillään jokin korjaushankkeen vaihe. Yleisimpiä korjaushankkeita oli vuonna 2020 julkisivut, vesija viemärijärjestelmät ja vesikatto, joita korjattiin 7–8 prosentissa taloyhtiöistä. Syksyllä 2020 taloyhtiöistä 4 prosenttia odotti lainaehtojen olevan parantumassa, 61 prosenttia oletti niiden pysyvän ennallaan ja 35 prosenttia oletti lainaehtojen olevan heikentymässä. 48 % 0,85 prosenttiyksikköä LÄHES PUOLESSA TALOYHTIÖISTÄ MENEILLÄÄN KORJAUSHANKE KIINTEISTÖLIITTO on yhdessä Kiinteistölehden kanssa toteuttanut vuodesta 2009 korjausrakentamisbarometrin. SYKSYLLÄ 2020 lainamarginaalien mediaani oli 0,85 prosenttiyksikköä. Keväällä 2020 yhtiöistä 40 prosenttia odotti ehtojen heikkenevän. LÄ H D E: KI IN TE IS TÖ LI IT TO : KO RJ AU SR AK EN TA M IS BA RO M ET RI , SY KS Y 20 20 TEKSTI JONI NIKKOLA KORJAUSRAKENTAMINEN OSAKE 35. Sähköautojen latausjärjestelmiä toteutettiin viime vuonna 3,3 prosentissa taloyhtiöistä, ja vuosina sellainen ollaan toteuttamassa jopa 2020–2024 jopa 32 prosentissa taloyhtiöistä
PORRASNÄYTÖT TIETOKANAVANA Digitaalinen versio perinteisestä porrastaulusta on paljon muutakin kuin perinteinen ilmoitustaulu. Se on tärkeä osa taloyhtiön viestintää ja asumisviihtyvyyttä. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT INFONI OY JA TEPPO HIRVIKUNNAS T I E T OY H T E I S K U N TA 36 OSAKE
Asukastaulusta löytyy huoneistojen numerot ja asukkaiden nimet, ilmoitustaulu puolestaan välittää muuta taloyhtiön tietoa. Digitaaliaikaan Porrastaulu voidaan toteuttaa myös digitaalisesti eli nykyaikaisella korkearesoluutioisella, nykyään jopa 4k-tarkkuuden nestekidenäytöllä. Edelleen moni kuitenkin huomaa tiedotteet varmemmin porrasaulan ilmoitustaululta kuin taloyhtiön nettisivuilta. OSAKE 37. Ilmoitustaulun merkitys tiedotuskanavana on viime aikoina vähentynyt sähköisten viestimien ja useampien eri kanavien käytön myötä. Asukastauluna diginäytön hyöty on helppo päivitettävyys ja moderni ilme. Digitaalinen porrasnäyttö korvaa sekä perinteisen asukastaulun että ilmoitustaulun. Isoissa taloyhtiöissä tästä voi koitua pidemmän päälle merkittäviäkin säästöjä. Siksi on oleellista, että sähköiset asukasnäytöt on suojattu hyvin. Digitaalinen porrastaulu nostaa myös taloyhtiön imagoa ja viestii modernista yhteisöstä. Asukastietojen päivittäminen voidaan tehdä etänä helposti ja paljon vaivattomammin kuin huoltomiehen ja irtokirjaimien avulla. Viestintä taloyhtiön asukkaille tehostuu merkittävästi, etenkin jos järjestelmä on vielä osa muuta viestintäkanavaa. Se tuo mukanaan yllättävän monia ja merkittäviä etuja. Tietojen muuttaminen ja päivittäminen tauluun on helppoa ja nopeaa. Voidaan puhua lähes reaaliaikaisesta viestinnästä. Hyöty tulee ennen kaikkea sisällöstä. Diginäytöissä tulee toisaalta ottaa huomioon ilkivalta-asiat. Ne ovat olleet pitkään tärkeä viestintäkanava asuinkerrostaloissa, ja ovat edelleen. Mitä sisältöä. PORRASNÄYTÖT TIETOKANAVANA T aloyhtiöiden rappukäytävässä on yleensä aitiopaikalla asukastaulu ja sen yhteydessä ilmoitustaulu
Mitä korjaaminen maksaa. f Kuka asentaa sen. VAIHTOEHTOJA tarkasteltaessa ja tarjouksia vertailtaessa kannattaa kiinnittää huomioita erityisesti seuraaviin seikkoihin: f Mitä järjestelmä sisältää. Tuleeko näyttö omaksi, leasingillä vai huoltoleasingillä, johon sisältyvät päivitykset ja korjaukset. Pakollinen tieto, mikä pitää näkyä ulkopuolelle saakka, on talon huoltoyhtiön numero, josta tarvittaessa saa tilattua oven avauksen. Digitaalinen porrastaulu on perinteisiä tauluja siistimpi ja informatiivisempi ratkaisu. f Miten se on suojattu. Yksityisyys ja tietoturva on otettava huomioon, sillä rapussa tiedot voivat olla lähes kenen tahansa luettavissa. f Kuka hoitaa sähkön ja nettiyhteyden. Nimi ei ole pakollinen porrastaulussa tai ovessa, mutta huoneiston numero on. Eri käyttäjille voidaan luoda erilaisia käyttöoikeuksia. f Voiko näyttö olla päällä koko ajan. Näytettävän tiedon määrää rajaa myös näytön koko. Asukas voi muutoinkin kieltää nimensä esillä olon. f Kuka vastaa mahdollisista toiminnallisista vioista. f Minkälainen näyttö on kooltaan ja valoteholtaan. Sisällön tulisi olla luettavissa Digitaalisten porrasnäyttöjen konfigurointi, hallintatietojen päivittäminen, on helppoa etäyhteydellä hallintapalvelusta. 38 OSAKE. Asukastauluun on tavallisesti merkitty kerroksittain huoneistojen numerot ja asukkaiden sukunimet. Jos henkilöllä on turvakielto, nimen paikka jätetään tyhjäksi. Yleensä myös asukkaiden nimet ovat taulussa. f Kuinka pitkä on laitetakuu. Sisällön määrä ei silti saa olla itsetarkoitus, eikä ole todennäköisesti järkevää näyttää kaikille rapussa liikkuville, milloin Virtasen saunavuoro on. Taloyhtiö voi rahoittaa asukastauluja jopa mainosmyynnillä, jolloin näytöstä ei koidu taloyhtiölle mitään kuluja. Asukastietojen ja taloyhtiön perustietojen lisäksi näytössä voi näkyä uusimpien asukastiedotteiden lisäksi vaikka säätiedot, läheisten pysäkkien aikataulut, uusimmat uutisotsikot, lähikauppojen tarjoukset ja saunavuorot. f Miten toimitaan ilkivaltatilanteissa. Tiedotteet vievät tyypillisesti noin kolmasosan kuva-alasta. Asukastaulu ei ole pakollinen, vaikka tyypillisesti kaikissa kerrostaloissa sellainen onkin. Tiedot voidaan ajastaa, ja tärkeimmät tiedotteet näkyvät ruudulla normaalia kauemmin, tai ne voivat päivittyä näyttöön tiheämmällä toistolla. ONKO ASUKASTAULU PAKOLLINEN. Sen asennus on helppoa, ja verkkoyhteyskin voidaan toteuttaa langattomasti. f Saako toimittajalta oman yhteys henkilön. f Minkälainen koulutus hankintaan sisältyy. Jos kaikki tieto ei mahdu kerrallaan ruudulle, ruudulla vuorottelee useampi sivu. f Mitkä ovat kokonaiskustannukset
Esipäivittyvät kerralla kaikkiin näyttöihin, niitä voidaan ajastaa valmiiksi ja päivittää uusiin koska tahansa. Digitaalisissa porrasnäyttöissä on usein mahdollisuus näyttää syötteenä moninaista tietoa, jolloin integrointi eri järjestelmiin on myös mahdollista. Onko esimerkiksi taloyhtiön koolla merkitystä. Monikanavaisuus Digitaalinen porrasnäyttö on moderni, tehokas ja joustava tiedotuskanava, mutta nykyään tiedottamisen on oltava myös monikanavaista. Tuleeko tähän muita kuluja. OSAKE 39. Esimerkiksi asukastietojen päivittäminen etänä, joka tehdään perinteisesti huoltomiehen käynnillä ja irtokirjaimilla. Digitaalinen asukasnäyttö sopii taloyhtiöille, jotka arvostavat kustannustehokasta tiedottamista ja haluavat siistin ala-aulan. Päivityksistä huolehtivat yleensä isännöintitai huoltoliike. Miten tietoturva-asiat ja yksityisyys huomioidaan. Asennukseen varataan 1–2 tuntia per laite riippuen kohteesta. Ulkopuolisten on mahdotonta päästä käsiksi näyttöjen materiaaliin ja soittolistoihin ilman hallintatunnuksia, ja luonnollisesti me ja käyttämämme sovellus Smartsign täyttävät GDPR-henkilötietosuojavaatimukset. Näyttöjen asennus ei ole sinänsä mikään iso projekti. Tärkein funktio liittyy tietenkin muuhun tiedottamiseen. Asunto-osakeyhtiön koolla on se merkitys, että kulut jakautuvat isommassa yhtiössä useamman kesken. Sen jälkeen näyttö siirtyy aina automaattisesti perustilaan tietyn ajan kuluessa. Meillä yhteys näyttöjen ja hallintaportaalin välillä on salattu uusimpien teknologioiden mukaisesti, julkaisujärjestelmä toimii selainpohjaisesti, asiakkaan koneelle ei tarvitse asentaa erillisohjelmistoja, ja hallinta tapahtuu Smartsign-hallintasivustolta, jolloin suoraa fyysistä yhteyttä näyttöihin ei ole. Mitä digitaalisen porrasnäytön hankinnassa tulee ottaa huomioon. Hyvin monenlaisiin. Asukastietojen ja tiedotteiden lisäksi näytölle saadaan lähes mitä vaan verkosta luettavissa olevaa tietoa aina säätiedotuksista, aikatauluihin, uutisiin tai vaikka taloyhtiön Facebook-sivujen syötteisiin. Postiluukkuihin jaettavat tiedotteet ovat edelleen tärkeitä, mutta on hienoa, jos tiedot voisi saada suoraan esimerkiksi älypuhelimen taloyhtiö-sovellukseen. ilman suurennuslasia – myös kirkkaassa valaistuksessa. Kyse on huoltoleasing-sopimuksesta, joka on taloyhtiölle huolettomin ratkaisu. Asennus ja koulutus laskutetaan erikseen. Asukastiedotteet KYSYIMME asiasta turkulaisen Infoni Oy:n toimitusjohtajalta Pasi Grönvallilta. Mitä tietoja porrasnäyttöhin saa. Yksi iso kohderyhmä on tietenkin uudiskohteet, mutta yhtälailla näitä toteutetaan paljon isompien remonttien, esimerkiksi linjasaneerausten yhteydessä. Minkä tyyppisiin taloyhtiöihin diginäyttöjä pääasiassa hankitaan. Koulutamme käyttäjät aina itse, järjestelmä on helppokäyttöinen, ja käyttökielen voi valita haluamakseen. Millaiselle taloyhtiölle sellainen soveltuu. Verkkoyhteyskin voidaan toteuttaa langattomasti. Yrityksellä on asiakkaana jo satoja taloyhtiöitä. Käyttäjätunnuksia voidaan luoda eri tasoille ja esimerkiksi hallitukselle voidaan luoda näin omat tunnukset. Mitä digitaaliset porrasnäytöt maksavat. merkiksi 43-tuumaisen näyttöyksikön kustannus on meillä kaikkineen noin 60 euroa kuukaudessa ja sopimuskausi on 36 kuukautta. Asennustarvikkeet sisältyvät hintaan. . Infoni Oy on toimittanut erilaisia näyttöratkaisuja niin julkisiin tiloihin, yrityksiin kuin asuinkiinteistöihin. Meillä ratkaisut sisältävät aina infonäytön, suojakotelon, käyttöohjelmiston, huollon ja teknisen tuen. Joillekin kosketusnäyttö saattaa tosin olla outo käyttää ja myös hygienia-asiat ja käyttövarmuus saattavat arveluttaa tavalliseen näyttöön verrattuna. Meidän tuotteissamme näytöt ovat konfiguroitavissa monipuolisesti. Joissain näytöissä on myös kosketusohjaus, jolloin käyttäjä voi valita, mitä tietoja haluaa kulloinkin katsoa. Mitä käyttämistä niissä sitten on. Eräs vaihtoehto, esimerkiksi vaikka talon järjestyssääntöjen lukemiseen, on laittaa näytölle linkki dokumenttiin QR-koodilla. Tarvitaan vain seinä, sähköä ja verkkoyhteys
Minkä verran kiinnität huomiota taloyhtiöiden tulevaisuudensuunnitelmiin. Vaikka vuokratuotto hivenen laskeekin remonttien yhteydessä, on lopputulos usein uudiskohteiden 3–5 prosentin tuottoa parempi. Volyymia siis tarvitaan. tuotto voi olla 10 tai jopa 15 prosenttia. Seuraava kohde oli yhtiökumppanin kanssa hankittu kokonainen kerrostalo Hartolasta! Sekin oli eräänlainen heräteostos – ja edullinen. Tärkeintä tässäkin on taloyhtiön järkevä hoito ja oikea-aikainen kunnossapito. On oletettavaa, että taloyhtiöön joudutaan sinä aikana tekemään joka tapauksessa remontteja. Koen tärkeäksi olla mukana taloyhtiön toiminnassa, koska se on paras tapa vaikuttaa taloyhtiön kehittämiseen. Olen yli 10 taloyhtiön hallituksessa, joista aika monessa puheenjohtajana. Silloin voidaan vanhaan kohteeseen tehdä isojakin remontteja ja silti tuotto pysyy hyvänä. Sijoituksia on myös mahdollista hajauttaa, jolloin saadaan parempi riskinhallinta. Osa kohteista on henkilökohtaisessa omistuksessa, osa yhtiöiden kautta yhdessä yhtiökumppanien kanssa. Mahdollisuus vaikuttaa taloyhtiön asioihin on isompi, jos samassa yhtiössä on monta asuntoa. Tarkoitukseni onkin vähentää näitä omalta kohdaltani. Vuokratuotto on usein kasvukeskuksia ja keskusta-asuntoja korkeampi mutta vuokrataso matalampi. A S U N T OS I J O I T TA J A Sinänsä perusperiaatteet ovat samoja kuin kovemman rahan kohteissa. Lehtolan omistamat asunnot sijoittuvat pääosin Päijät-Hämeen alueelle – pois lukien Lahti – ja osa Poriin. Usein kohteet, joissa on tulevia remontteja, ovat myös ostohinnoiltaan edullisia ja siten hyvällä vuokratuotolla. Edullisella yksikköhinnalla saavutetaan monia etuja. Miten aktiivinen olet taloyhtiön toiminnassa. Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoituskohteen valintaan. Tosin itsellä alkaa olemaan liikaa hallituspaikkoja, jotta voisin syventyä kohteisiin tarpeeksi hyvin. Se onkin Petrin mukaan edellytys, kun kyse on suurten kasvukeskusten ja keskusten ulkopuolelle, pääosin lähiöihin sijoittuvista asunnoista. 40 OSAKE. Mielestäni taloyhtiöiden pitäisi kiinnittää entistä enemmän huomiota pelkän kunnossapitotarveselvityksen lisäksi taloudelliseen strategiaan ja asumisen Petri Lehtolan sijoitusstrategia poikkeaa tyypillisestä – se ei suosi suuria kaupunkeja, keskuksia eikä uustuotantoa. Seuraavat kohteet olivat myös kokonaisia kerrostaloja tai vähintään useampia asuntoja käsittäviä kokonaisuuksia. Kasvukeskusten ulkopuolella lähiöissä sijaitsevissa 70-luvun elementtitaloissa TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT PETRI LEHTOLA Petri Lehtola ERILAISTA ASUNTO SIJOITTAMISTA P etri Lehtolan pitkä ura asuntosijoittajana alkoi 1990-luvun lopulla heräteostoksesta, joka oli kaksio Heinolan Jyrängön kaupunginosasta. Asuntojen kokonaismäärä on merkittävä. Luonnollisesti sillä on iso merkitys, mutta en näe esimerkiksi kohtuullista korjausvelkaa ongelmana, jos strategiana on pitää asuntoja vaikka yli 10 vuotta
Osaavalle ja pitkäjänteiselle asuntosijoittajalle nämä kohteet tarjoavat hyvän tuoton. KU VA : KII N TE IS TÖ TO IM IS TO KE KK O N EN & SU RA KK A LK V O Y. Se ei ehkä ole niin trendikästä kuin uudet asunnot keskustoissa, mutta Petrin moton mukaan ”vain taskulaskin ratkaisee”. Petri Lehtola sijoittaa pääosin kasvukeskuksien ja keskuksien ulkopuolella oleviin lähiöihin, joissa on suuri asuntokanta ja mahdollisuus edulliseen mutta viihtyisään asumiseen
Silloin kokouksiin jää tavallaan vain päätöksenteko. Vuoropuhelua lisäämällä. Kiteyttäisin tämän kolmen K:n ohjeeksi – kouluttautuminen, keskustelu ja kehittäminen. Miten pankit suhtautuvat tänä päivänä pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa olevien lähiöiden taloyhtiöiden remonttirahoitukseen. Valitettavan usein puhutaan liian myöhään ongelmista, jotka olisivat olleet ennakoitavissa. Median maalaamat kauhukuvat, ettei rahoitusta saisi, ovat kuitenkin itselleni vieraita. Usein purnaajat ovat niitä, joita ei milloinkaan näy yhtiökokouksissa. 22 vuotta Asuinpaikka Heinola Harrastukset Kilpa-autoilu (rata-ajo) viihtyisyyden lisäämiseen. Valitettavan usein hallitus kokoontuu ainoastaan 1–2 kertaa vuodessa eli niin sanotut pakolliset kokoontumiset. On tietenkin selvää, etteivät pankit rahoita taloyhtiöitä, joissa korjausvelka on kasvanut liikaa suhteessa asuntojen arvoon ja lähdetään tekemään lyhyellä aikataululla monta isoa remonttia. Taloyhtiön hallituksille olemme viime aikoina tehneet WhatsApp-ryhmiä, joista on ollut hyviä kokemuksia. Mielestäni kannattaa. Esimerkiksi Kiinteistöliitolla on hyviä koulutuksia, joista saa hyvää tietoa. Tilannetta edesauttaa huomattavasti, jos on jonkinlaista kosketuspintaa ja paikallistuntemusta paikkakuntaan entuudestaan tai paikkakunnalla hyvä yhteistyökumppani, joka voi auttaa esimerkiksi vuokrauksessa. Asiallisesti hoidetuissa taloyhtiöissä, joissa tehdään järkeviä remontteja, en ole törmännyt tällaisiin tapauksiin. Etätyön lisääntyminen on kasvattanut myös selvästi tällaisten paikkakuntien kysyntää. Osakkaiden ja asukkaiden pitäisi tuoda näkemyksiään enemmän hallituksen tietoon. Niissä voidaan kommunikoida taloyhtiön asioista omien aikataulujen mukaisesti ja pohjustaa asioita. Varsinkin maakuntakeskusten kehyskunnista pystyy tekemään edullisia hankintoja. Miten hallitusjäseniä voisi tukea päätöksenteossa. Kannattaako pieniin ja keskisuuriin kaupunkeihin sijoittaa ja millä edellytyksellä. Hallituksen jäsenten kannattaa myös olla aktiivisia kyselemään, onko asukkailla kehittämisehdotuksia tai havaintoja epäkohdista. Kehyskunnissa varsinkin isommista perheasunnoista on vuokramarkkinoilla pulaa ja sijoitusasuntojen ostohinnat ovat selvästi tällä hetkellä alhaiset suhteessa vuokratasoon. Hyvinä esimerkkeinä Päijät-Hämeessä ovat Heinola ja Hollola. 42 OSAKE. Mitä ohjeita antaisit taloyhtiön hallituksille. Motto Asuntosijoittajan paras konsultti on taskulaskin. Hyvä vuokrakysyntä suhteessa tarjontaan on parempi kuin esimerkiksi Lahdessa, jossa uudistuotannon rakentaminen on selvästi ylikuumentunut ja näkyy negatiivisesti myös vanhojen asuntojen vuokramarkkinoilla. Nämä palvelut on toki helposti ulkoistettavissa, kun löytää hyvän paikallisen toimijan. Isännöitsijällä sekä kiinteistöhuollolla on tässä myös todella iso rooli. Nimi Petri Lehtola Ikä 54 Kauanko olet ollut asuntosijoittaja. Kiinteistörahoitus on vaikeutunut viime vuosina kautta linjan, ja pankkien reagoinnissa on nähtävillä selvää ylivarovaisuutta. Näitä koulutuksia suosittelen ylipäätään kaikille kiinteistösijoittajille.
Keneltä kysyn neuvoa. Infonäyttömme pähkinänkuoressa: helppokäyttöinen julkaisujärjestelmä näytön koko 43 tuumaa kestää ympärivuorokautista käyttöä riittävä valoteho (500 cd/m 2 ) ja heijastamaton pinta kattava IP5x-pölysuojausserti ointi metallinen suojakotelo ilkivaltaa vastaan. Digitaalinen näyttö poistaa turhia kilometrejä ja tulosteita – lyhyesti sanottuna se helpottaa isännöitsijän työtä, parantaa tiedottamista ja säästää kustannuksia.. www.infoni.fi | myynti@infoni.fi | +358 400 814 355 DIGITAALINEN ASUKASNÄYTTÖ KÄTEVÄSTI INFONIN PALVELUSOPIMUKSELLA Asukasnäytöt herättävät paljon kysymyksiä: Mitä se oikein sisältää. Entä jos se menee rikki. Palvelusopimuksemme sisältää kaiken tarvittavan: infonäytön, julkaisujärjestelmän, suojakotelon ja asennuksen sekä huollon ja tuotetakuun, ulkoasun suunnittelun, henkilökohtaisen tukihenkilön ja rahoituskoron. 2. 3. Hanki meiltä näyttö , jossa on mukana kätevä julkaisujärjestelmä. Me asennamme , koulutamme käyttäjät ja tarvittaessa huollamme. Moni pelkää asukasnäytön olevan hankala käyttää ja vielä vaikeampi huoltaa. Me olemme eri mieltä, sillä yksinkertaisesti homma toimii näin: 1
Näin saadaan siistiä. f Vaadi korkea laatutaso f Mahdollisimman yksityskohtainen sopimus f Riittävän tiheä siivousväli f Myös vaihtomatot f Ei halvinta f Helppo palautekanava f Pidäthän paikat siistinä -kyltit 44 OSAKE
Ei riitä, että vain todetaan, kuinka usein kaikki taloyhtiön sisätilat, kuten porraskäytävät, pyykkituvat, varastotilat, tulee siivota. Tämä jättää liikaa tulkinnanvaraa. Usein selkein vaihtoehto onkin ostaa siivous suoraan siivouspalveluja tarjoavalta yritykseltä. Kannattaa myös kysyä muiden taloyhtiöiden kokemuksia. Kun taloyhtiö pitää huolta rappukäytävän jatkuvasta puhtaudesta, voidaan säästää yleisten tilojen pintaremonteissa. Usein myös puhutaan siitä, että siivoustyöt tulee mitoittaa oikein ja laatutason tulee vastata tilojen käyttötarkoitusta. Jos rappukäytävässä tai piha-alueella on muutenkin epäsiistiä ja roskaista, niin tuntuu ettei omalla roskaamisellakaan ole niin väliä. Se ei kerro vielä mitään siisteydestä. Tällaisessa ketjutuksessa voi käydä niin, ettei kukaan vastaa oikein mistään. On mukavaa tulla siistiin rappuun, jossa pinnat ovat puhtaat ja lattia kiiltää. Siistissä taloyhtiössä kynnys esimerkiksi tehdä ilkivaltaa on pienempi. Siisteydellä on vaikutusta myös huoneistojen arvoon. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS ”Taloyhtiö voi säästää siivouskuluissa pitämällä huolta siisteydestä.” S iisteydellä on ennaltaehkäisevä vaikutus. Siivoussopimus kannattaa laatia tarkasti, jotta lopputulos vastaisi haluttua. Usein siivous on osa laajempaa kiinteistönhuoltosopimusta, mikä on sinänsä kätevää. Rappukäytävien ja myös piha-alueiden siisteys nostavat myös taloyhtiön arvostusta. Piha ja raput ovat antavat ensivaikutelman yhtiöstä. K I I N T E I S T Ö N Y L L Ä P I T O Siivouspalvelut ovat kiinteistönhoidon peruspalveluja, jotka hoidetaan taloyhtiöissä yleensä siivousyrityksen mutta joskus myös talonmiehen toimesta. Sopimuksessa määritellään siivousväli, tehtävät siivoustyöt ja niihin käytettävä aika. Isännöitsijä auttaa tarvittaessa kilpailuttamisessa ja sopimuksen laatimisessa sekä sopivan siivousfirman löytämisessä. Vaarana kuitenkin on, että siivous on vain pieni osa kokonaisuutta, ja usein palvelu ostetaan edelleen jostain alihankintana. Kohteet ovat erilaisia, joten siivousyrityksen pitäisi aina tulla tutusSATSATKAA SIIVOUKSEEN Taloyhtiön yleisten tilojen ja piha-alueiden siisteys vaikuttaa moneen asiaan – ennen kaikkea asumisviihtyvyyteen. OSAKE 45. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vastuulla on tuntea siivoussopimuksen sisältö ja valvoa, että siivoustyöt on hoidettu sopimuksen mukaisesti. Mitä ostetaan
Laatu näkyy esimerkiksi siinä, onko hissin painiketaulu ja peilit pyyhitty huolella ja raput mopattu kunnolla myös laidoilta. Hiekkapihalta rappuun sisälle kulkeutuu enemmän likaa kuin asfaltoidulta pihalta. Kannattaa pitäytyä pitkissä sopimuksissa. Valitettavasti näitä silti näkee. 46 OSAKE. tumaan kohteeseen ennen tarjousta. Siivouksen hinta Siivousfirman valinnassa ei kannata tuijottaa vain hintaa. Sopimuksia saattaa tarvita myös päivittää aika ajoin. Tilojen suuremmat siivoukset on syytä tehdä riittävän usein, jotta pinnat eivät pääse liian huonoon kuntoon. Siivoussopimuksen pitää olla yksityiskohtainen. Siivous on perusasia, jonka kaikki osakkaat huomioivat ja josta tulee helposti palautetta. Yhteisten tilojen ja rapun siisteyteen vaikuttavat monet tekijät, kuten pihan päällyste, vuodenaika sekä rapun asukkaiden ja lemmikkien määrä. Tiheä perussiivous toisaalta vähentää suurempia siivouksia. Jos porraskäytävän siivoamiseen on kustannussyistä määritelty liian vähän aikaa, ei osaavakaan siivooja saa aikaiseksi hyvää jälkeä. Tämä saattaa tosin olla siivouksesta tietämättömille vaikea arvioida, samoin kuin siivouksen oikea hintataso. Rappu ei saisi olla koskaan tämän näköinen. Jos esimerkiksi asukkaat vaihtuvat usein, saattavat rappukohtaiset siivoustarpeet muuttua. . Jotta siivoussopimuksen hinta ei kohoaisi liian korkeaksi, kannattaa taloyhtiössä pohtia, mitkä tilat vaativat tiheämpää ja huolellisempaa siivousta ja riittääkö jossain hieman matalampi siisteystaso. Niihin olisi hyvä vaatia aina laatutaso ja valvonta-elementit sekä mahdollisesti jopa sanktiot ja sopimuksen irtisanomismahdollisuus
Toistuvista pienistäkin ongelmista ilmoitetaan isännöitsijälle. Miettikää tarkkaan, mitä siivoukselta haluatte, ja kirjatkaa se ylös. Siivousliikkeet tarjoavat vain sen, mitä lukee tarjouspyynnössä, koska muuten tarjoukset eivät ole vertailukelpoisia. Kiitokset antavat lisäpotkua ja piristävät kaikkien mieltä, mutta yhtä lailla kehitysehdotukset ovat edellytys sille, että osaamme puuttua ongelmiin ja parantaa toimintaamme jatkossa. Siivouksen hinta on suoraan verrannollinen käytettyyn aikaan. Kova hintakilpailu on tuonut markkinoille muutamia yrittäjiä, jotka eivät noudata sääntöjä. Tämä riippuu täysin kerrosmääristä, materiaaleista ja siitä, kuinka usein siivous tehdään. Siivousala on ollut lööpeissä siitä, kuinka kielitaidottomilla maahanmuuttajilla teetetään ylipitkiä työpäiviä ja heille maksetaan palkkaa huomattavasti pienemmältä tuntimäärältä. Lisäksi siivousohjelmaan kannattaa sisällyttää suoraan tarpeellinen määrä perussiivoustöitä, joiden suoritus on sovittu valmiiksi koko vuodeksi kalenteriin. Meille on myös tärkeää, että siivoojat ovat omilla palkkalistoillamme. Sopimuksesta riippuen ne joko lisälaskutetaan tai kuuluvat sopimukseen. Miten tämän voisi välttää. Mutta tähän vaikuttaa sijainti, asukaskunta ja kohteen materiaalit. Isommat tapaukset hoidetaan aina yhdessä huoltoliikkeen kanssa ja raportoidaan isännöitsijälle ja tai asukastoimikunnalle. Korona-aika jo itsessään on asettanut monen taloyhtiön siivousohjelmalle lisävaatimuksia ihmisten viettäessä enemmän aikaa kotona. Mitä ohjeita antaisit taloyhtiölle siivouksen järjestämisessä. Mitä enemmän käyttäjiä ja aktiviteetteja yhteisissä tiloissa on, sitä useammin tulisi huolehtia siisteydestä. Miten kommentoit tätä ja miten teidän yrityksessänne hoidetaan vastuullisuusasiat. olla keskimäärin noin 15 minuutin luokkaa. Jos tarjouspyyntö ei ole tarpeeksi tarkka, nämä kaksi eivät aina vastaa toisiaan. Hyvä lopputulos saavutetaan, kun siivous suoritetaan 3–6 kertaa viikossa, taloyhtiöstä riippuen. Kun palvelun sisältö on laadittu yksityiskohtaisesti, ei jää mahdollisuutta tulkintaan. Me maksamme kaikille työntekijöillemme työehtosopimuksen mukaista palkkaa. Meille on tärkeää saada palautetta työstämme. Esimerkin mukaisessa kohteessa, ilman muita yleisiä tiloja voisi arvonlisäverollinen hinta pyöriä noin 1 000–1 200 euron paikkeilla suursiivouksineen kuukaudessa. Siivoojamme kuvaavat tapahtumat. Siivousliike maksaa luonnollisesti siivoojalle myös kohteiden välisen siirtymäajan. Jos siivous on kerran viikossa ja kerroksia on viisi, voi rappuun mennä melkein tunti. Mikä on tyypillinen hintataso esimerkiksi viisikerroksisessa neljän rapun yhtiössä. Silloin tiedämme, että kaikki saavat varmasti asianmukaista palkkaa, turvallisen työympäristön, työterveyden, perehdytyksen ja mahdollisuuden koulutukseen ja kehitykseen. Jos taloyhtiön yleiset tilat ja raput halutaan pitää erittäin siisteinä, millaista siivousta suosittelette. Lisäksi työntekijöillämme on mahdollisuus bonuksiin, kun siivous on asiakkaan toivomalla tasolla. Me olemme lähestyneet tätä sitä kautta, että siivoojat ovat tärkein voimavaramme ja kun pidämme heistä hyvää huolta, he pitävät hyvää huolta asiakaskohteistamme. Mitä paremmin taloyhtiöstä huolehditaan, sitä kunnioittavammin taloyhtiössä asioivat kohtelevat kiinteistöä. Järjestämme työntekijöillemme muun muassa kielikursseja ja mahdollisuuden suorittaa ammattitutkinnon työn ohessa. Asiakas kuvittelee ostavansa jotakin, ja siivousliike on tarjonnut jotakin. OSAKE 47. Jos taas sama rappu siivotaan viidesti viikossa, aika voi Kysyimme Sisko Siivous Oy:n toimitusjohtajalta Terhi Kotkansalolta vinkkejä taloyhtiön tilojen siivoukseen. Suurelta osin siivousliikkeet kuitenkin ovat vastuullisia, noudattavat lakeja ja pitävät työntekijöistään hyvää huolta. Jos kohteita on useampi lähekkäin, saadaan aikaan merkittävää kustannussäästöä. Meillä on myös päivystyspartio, joka käy tekemässä ilkivaltaja vahinkosiivouksia päivittäin kellon ympäri. Avoin kommunikaatio ja yhteydenpito taloyhtiön siivouksesta vastaavan kanssa on tärkeää ja palkitsevaa. Siivousohjelmaan vaikuttaa taloyhtiön koko ja asukaskunta, käytetyt materiaalit ja yleisten tilojen käyttötarkoitus. Onnistumisen perusedellytys on, että siivoukseen on laskettu tarpeeksi aikaa, jotta siivooja pystyy onnistumaan työssään ja tekemään luvatut asiat. Siivous on siivoojien ja heidän esimiestensä työ. Miten toimitte, jos rapussa huomataan ilkivaltaa, esimerkiksi töhryjä. Mitä pienempi hinta, sitä vähemmän siivoojalla on aikaa käyttää kohteen siivoukseen. Siivouksen ongelmat johtuvat usein kommunikaation puutteista. Siivousalalla on todella paljon maahan muualta muuttaneita työntekijöitä, joilla on korkea työmotivaatio ja halu oppia. Jopa seitsemän päivää viikossa on käytössä ja tarpeen joissain kohteissa. Optimaalista on, jos siivooja pystyy siivoamaan kohteessa päivittäin, niin yleisilme saadaan koko ajan pysymään hyvänä ja pieniinkin poikkeamiin voidaan puuttua heti. Puhtaus luo puhtautta. Näin asiakas saa parhaiten odotuksiaan vastaavan palvelun. Paljonko aikaa yhden rapun siivoamiseen menee. Hintatasoon vaikuttaa oleellisesti kohteen sijainti. Mikä menee useimmiten pieleen siivouksessa. Pienemmät töhryt ja ilkivalta korjataan saman tien. Luonnollisesti mitä useammin siivotaan sitä siistimpää on. Olemme huomanneet, että kun siivous on mahdollisimman läpinäkyvää – kun siivoojat ja esimiehet käyvät esittäytymässä asukasilloissa ja kertomassa meidän palvelusta ja kaikki asukkaat tietävät mitä on ostettu – niin asukkaiden odotukset ovat samalla tasolla ostetun palvelun kanssa
Hallituksen puheenjohtajien ilmoittama keskiarvo oli 0,38 euroa huoneistoneliömetriltä kuukaudessa eli keskikokoisessa 57 neliömetrin kaksiossa 21,66 euroa kuukaudessa. Tietyt toistuvat asiat kuten tilinpäätökset kuuluvat isännöintiin yhtiön koosta riippumatta, minkä vuoksi isännöintikulut ovat pienissä kohteissa korkeammat huoneistoa kohden. Uusissa kiinteistössä myös huoltokulut ovat tavallisesti pienemmät kuin vanhoissa, sillä huollettavaa on vähän. Tavallisisimmin isännöinnin hinta määräytyy huoneistomäärän mukaan, mutta joissain tapauksissa myös huoneistoneliöiden ja työmäärän mukaan. Erikseen yleensä veloitetaan hinnaston mukaisesti kopiokulut, kirjeet ja toimistokulut. 48 OSAKE. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 19 .4 .2 02 1]. H O I T O K U L U T MISTÄ PALVELUN JA HUOLLON HINTA KOOSTUU. LISÄPALVELUT Isännöitsijät voivat tarjota tarvittaessa esimerkiksi seuraavanlaisia palveluja f Teknisiä f Juridisia f Viestinnällisiä KERROSTALOKOHTEIDEN kulut ovat rivitaloja korkeammat, mutta kustannus asuntoa kohden jää pienemmäksi. Näistä hallintokuluja ovat esimerkiksi isännöinti sekä pankkija asiointikulut. Taloyhtiökohtaisesti voi olla käytössä muitakin palveluita, kuten huoltokirjatai taloyhtiökotisivuja ja sovelluksia tai kattohuolto. Isännöintikulut ovat suurimpia kaikkein vanhimmissa yhtiöissä. TALOYHTIÖN palveluja huoltokuluista pääosan kattavat hallinto ja huoltokulut. H TM L PALVELUN JA HUOLLON HINTA RIVITALOYHTIÖSSÄ Palvelu ja huolto 14,5 % Palvelu ja huolto 20,7 % PALVELUN JA HUOLLON HINTA KERROSTALOYHTIÖSSÄ LÄ H D E: KI IN TE IS TÖ LI IT TO : IS ÄN N Ö IN TI PA LK KI O T 20 20 PÄÄSÄÄNTÖISESTI isännöintisopimuksissa on kiinteästi hinnoiteltu isännöinti ja kirjanpito, minkä lisäksi listataan tarkemmat tehtävänkuvaukset. Sopimukseen voi kuulua lisäksi sähköisiä järjestelmiä, GDPR:n ylläpitoa tai projektinhallintaa. ISÄNNÖINTIIN KUULUU LAIN MUKAAN f Taloyhtiön päivittäinen hallinto f Kiinteistön ja rakennusten pidosta huolehtiminen f Isännöitsijäntodistuksen antaminen f Huolehtimisvelvollisuus yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja varainhoidon luotettavasta järjestämisestä. SA AN TI TA PA : H TT P: //W W W .S TA T.F I/T IL /A SY TA /K U V. IS SN =1 79 929 90 . Kerrostaloissa on tyypillisesti rivitaloja enemmän yleisiä tiloja sekä taloteknisiä laitteita ja ilmanvaihtokonehuoneita, jotka nostavat huollon kuluja. Kiinteistöhuolto voi olla pienissä kohteissa kevyempää ja hoitua osin talkoilla. Kokoukset veloitetaan tavallisesti erikseen tai joskus pakettina. KOONNUT JONI NIKKOLA SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U N TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO U S [V ER KK O JU LK AI SU ]. Kiinteistöliitto tutki isännöintikuluja viime vuonna
Näyttöön voi tekstin lisäksi lisätä kiinnostavia kuvia ja videoita – vaikkapa isännöitsijän kesätervehdyksen. Miksi sitten DisplayIT-näytön hankinta kannattaa. Autamme mielellämme löytämään juuri teille sopivan ratkaisun. digitaalinen porrasnäyttö – viestitä kiinteistössä nopeasti ja helposti LED-näytöt alk. JNT on taloyhtiöiden luotettava yhteistyö kumppani. Nopeuttaa tärkeän tiedon jakamisen, koskien esimerkiksi veden tai sähkön huoltokatkoa tai yllättäviä korjauksia. Etäohjattavuus ja päivitys internetin kautta on kustannus tehokasta ja helpottaa isännöitsijän ja huoltoyhtiön työtä. 39 €?/?kk (Alv %. Asukkaiden saatavilla on aina ajankohtainen taloinfo, esimerkiksi yhtiökokoukset, talkoot ja saunavuorot. Helppokäyttöiset porrasnäyttöratkaisut JNT Vaasa | JNT Pietarsaari | Puh. 06 786 8200 | yritysratkaisut@jnt.fi | www.jnt.fi displayit Unohda nastalla kiinnitetyt liput ja laput! Helppokäyttöinen DisplayIT korvaa taloyhtiöiden perinteiset asukasja info taulut ja tuo viestinnän nykyaikaan. Helpottaa pitämään asukaslistaukset ajan tasalla. Ota meihin rohkeasti yhteyttä, mikäli haluat tietää lisää palveluistamme. Sisältää pilvi palvelun ja puhelin tuen.
Taloyhtiön kuntoarviolla säästöä SUUNNITELMALLISEN kunnossapidon avulla taloyhtiö pystyy hallitusti suunnittelemaan ja ennakoimaan tulevia remonttitarpeitaan. Kenelle avaat ovesi. Mistä sisäilmaongelmat johtuvat. OSAKE 3/2021 ILMESTYY 27. Kameravalvonta taas ehkäisee ilkivaltaa ja helpottaa tutkintaa. Sisäilmaongelmat TUNTUUKO taloyhtiössä omituista hajua. Entä vieraat. Ennakoivan kunnossapidon avulla taloyhtiö voi säästää korjauskustannuksissa merkittävästi. Kulunvalvonnalla turvallisuutta KETKÄ talossa liikkuu. Ilmasto lämpenee Jäähdytys yleistyy MONISSA taloyhtiöissä kärvistellään kesän kuumuudessa. Miten ne korjataan. Mitä ratkaisuja on viilentämiseen. ELOKUUTA 50 OSAKE. Korjaushankkeet ajoitetaan kiireellisyyden mukaisesti tuleville vuosille, jotta taloyhtiön taloudenpito helpottuu. Nykyaikaiset ovipuhelinjärjestelmät lisäävät niin asumisviihtyvyyttä kuin turvallisuutta. Tai onko peräti havaittavissa merkkejä kosteusongelmista
Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ!. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan
+358 10 4244 200 www.lexia.fi. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä