T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 2 / 2 2 3 Nastolan Aurinkolinnassa puhalletaan yhteen hiileen Maalämmön saatavuus on parantunut Miten houkutella uusia jäseniä taloyhtiöhallitukseen?
Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari.
SH U TT ER ST O CK SE BA ST IA N RA TU SH U TT ER ST O CK 28 32 OSAKE 2/2023 14 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. Kuitenkin vasta alle viidennes taloyhtiöistä on sen tehnyt. 48 Talous: Oikeat rahat oikeaan paikkaan Vaikeasti ennakoitavassa taloustilanteessa tarkkuus ja varautuminen muuttuvat taloudenpidossa entistä tärkeämmiksi. Se asettaa myös uusia haasteita asuinrakennuksille, jotka on suunniteltu alunperin toisenlaisiin olosuhteisiin. Ilmasto lämpenee ja sateet lisääntyvät tulevaisuudessa. Urakkajonoon kannattaa nyt suunnata, sillä toimitusajat kutistuvat. 22 Korjausrakentaminen: Asunnon arvo ylös ja vastikkeet alas Maalämpöpumppu on aina kannattava investointi. 44 Tietoyhteiskunta: Asunto-osaketietojen digitalisointi on käynnistynyt hitaasti Uuteen huoneistotietojärjestelmään siirtyminen tulisi tehdä tämän vuoden loppuun mennessä. 32 Vastuullinen hallitus: Jäseniä vai ei. Pidemmällä aikavälillä hoitokulut ovat olleet pääosin muutenkin kasvussa, mutta nyt kasvu näyttää kiihtyvän. 10 Asuntomarkkinat: Asuntomarkkinat elpyvät, mutta sijoittajilla haastavat ajat Viime vuosi oli asuntomarkkinoilla hyvin poikkeuk sellinen. 56 Laki ja sopimus: Osakkaan tiedonsaantioikeus taloyhtiöissä Osakkaalla on taloyhtiön yhtiökokouksissa lakiin perustuva kyselyoikeus. Jostain syystä hallitukseen voi olla kuitenkin vaikea saada jäseniä tai sitten sinne ei pääse, vaikka haluaisi. 42 Hoitokulut: Hoitovastikkeiden nousu kiihtyy Hintojen nousu ja inflaatio aiheuttavat taloyhtiöis sä hoitovastikkeiden korotuspaineita. 14 Henkilökuva: Enemmän kuin taloyhtiö Yhteisöllisyydestään ja kauneudestaan palkittu nasto lalainen Aurinkolinna tarjoaa historiallisessa miljöössä yhteisöllisyyttä, ylellisyyttä ja runsaan palvelutarjonnan. Taloyhtiön hallitus on asuntoosakeyhtiön keskeinen toimielin, jolla on suuri päätösvalta taloyhtiön hoi dossa, arvon säilyttämisessä ja kehittämisessä. 59 Seuraavassa numerossa Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari. 28 Energia ja ympäristö: Muuttuva ilmasto lisää rakennusten ylilämpenemistä ja homehtumisriskiä – miten taloyhtiöt voivat varautua. OSAKE 3. PTT:n Veera Holapan mukaan kauppa alkaa kuitenkin loppuvuotta kohden vilkastua
“ Lue lisää asiakaskokemuksia sivuiltamme: www.kattokeskus.. 010 2290 190 Näin asiakkaana ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana voin sanoa, että olen erittäin tyytyväinen Kattokeskuksen toimintaan. KATTOREMONTIT | KATTOHUOLLOT | AURINKOPANEELIT www.kattokeskus.. Siksi sadat taloyhtiöt, kunnat ja julkiset rakennuttajat ovat valinneet meidät kumppanikseen. Saimme sitä mitä tilasimme. Pyydä tarjous kattoremontista tai varaa maksuton kuntokartoitus! sivuiltamme: www.kattokeskus.. VAIN PARASTA KATOLLESI Toteutamme kattoremontit ja -huollot vankalla kokemuksella ja nopealla aikataululla. VAIN PARASTA KATOLLESI Toteutamme kattoremontit ja -huollot vankalla kokemuksella ja nopealla aikataululla. Siksi sadat taloyhtiöt, kunnat ja julkiset rakennuttajat ovat valinneet meidät kumppanikseen. Pyydä tarjous kattoremontista tai varaa maksuton kuntokartoitus! UUSIMAA • PIRKANMAA • VARSINAIS-SUOMI • KESKI-SUOMI • POHJOIS-SAVO YLI 15 000 KATTOREMONTIN KOKEMUKSELLA. vuotta katolla
Eräs vähälle hieman vähälle huomiolle jäänyt taito hallituksessa on taito tulla toimeen erilaisten ihmisten kanssa ja rakentava kommunikaatio. Vapaaehtoistoimintaa taloyhtiössä voi olla esimerkiksi pihan kunnossapito tai naapurin apu. Ja jos niihin ei aina saadakaan osallistujia, ei pidä lannistua. Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja S uomessa taloyhtiöt ovat olennainen osa asumiskulttuuria. Asukaskokoukset, kyselyt ja äänestykset ovat keinoja tarjota asukkaille mahdollisuuksia vaikuttaa yhtiön asioihin. Aktiiviset asukkaat ja osakkaat ovat keskeisiä tekijöitä yhteisöllisyyden vahvistamisessa ja taloyhtiön hyvinvoinnissa. Unohtamatta myös erilaisia näkemyksiä ja tarpeita. Yhtei söllisyys on arvokas voimavara, joka parantaa asumisviihtyvyyttä, turvallisuutta ja osaltaan myös taloyhtiön arvoa. Positiivisen ilmapiirin luominen ja yhteistyön edistäminen ovat avaimia yhtei söllisyyden rakentamiseen. 040 5530 693 Kannen kuva: Sebastian Ratu OSAKE 5. Myös erilaiset yhteistilat, kuten vaikka kerhohuone tai jonkinlainen askartelutila lisäävät yhteisöllisyyttä. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Yhteiset harrastukset, kuten kerhot ja urheiluryh mät, voivat innostaa asukkaita osallistumaan. Yhteisöllisyys ja aktiiviset asukkaat ovat taloyhtiölle arvokas voimavara PÄÄKIR JOITUS OSAKE 2/2023 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Avustajat Katja Alaja, Maria Markus, Emma Nikander, Tiina Saari Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Myös vapaaehtoistoiminta ja yhteiset harrastukset ovat keskeisiä keinoja aktivoida asukkaita. Asukkaiden osallistuminen päätöksentekoon lisää sitoutumista ja aktiivi suutta. Avoimen tiedonkulun, osallistumismahdollisuuksien ja vastuun jakamisen avulla asukkaat voidaan aktivoida yhteiseen toimintaan ja tavoitteeseen. Yhteiset tapahtumat, talkoot, siivouspäivät ja pihajuhlat vahvistavat yhteisölli syyttä. Vaikka kaikki eivät osallistu, jo tieto aktiivisuudesta vaikuttaa yhtä lailla kaikkiin asukkaisiin. Yhteisöllisyyden ja aktiivisuuden kehittämisen ja ylläpidon tulisi olla taloyh tiön hallituksen keskeinen tavoite, sillä se edistää asumisviihtyvyyttä, turvalli suutta ja taloyhtiön arvoa PS
Asunto markkinoilla kannustinloukku vähen tää halua vaihtaa asuntoa, sillä edel tävän asunnon edullisia lainaehtoja ei saa mukaan uuteen asuntoon. ”Muuttopäätöstä lykkäämällä voi siis tässä tilanteessa säästää jopa satasia kuussa”, Hypon ekonomisti Juho Keski nen kuvaa uutta ilmiötä. Tämän Hypo arvelee koskettavan jopa miljoo naa suomalaista. Kiinteäkorkoisis sa tai korkokatollisissa lainoissa loukku saattaa olla kuitenkin pitkäkestoisempi. Hypon mu kaan velallisten kannattaa varautua yli neljän prosentin viitekorkoihin talout taan suunnitellessaan. Hypon mukaan tilannetta purkaa se, kun muuttuvakorkoisten lainojen koron tarkistuspäivä lähestyy. . Siitä käytetään työmarkkinoita kuvaavaa termiä “kannustinloukku”. A J A N KO H TA I S TA HYPO tuo uusimmassa Asuntomark kinakatsauksessaan esiin asunto markkinaa jähmettävän ilmiön. Hypo: KANNUSTINLOUKKU JÄHMETTÄÄ ASUNTOMARKKINOITA KOONNUT JONI NIKKOLA SH U TT ER ST O CK 6 OSAKE. Tämän vuoden aikana inflaation hiipumisen, palkkojen nousun ja korkonousun hidastumisen odotetaan piristävän asuntokauppaa
Osoitteenmuutos on helpointa tehdä osake-lehden verkkosivuilla (osake-lehti.fi). Lisäksi tukea voivat saada sellaiset yhtiöt, joita lämmitetään kiinteistökohtai silla lämpöpumpuilla kuten maalämpö, ilmave silämpö, ilmailmalämpö ja poistoilmalämpö pumpuilla. huhtikuuta avustuksen haku palvelu. Sähkölämmitteisten TALOYHTIÖIDEN TUKI HAETTAVISSA SH U TT ER ST O CK OSAKE-LEHTI on mahdollista tilata taloyhtiön lukuun vain hallituksen puheenjohtajalle ja hallituksen jäsenille. . VALTIONEUVOSTO päätti maaliskuussa 2023 kertaluontoisesta tuesta sähkölämmitteisille taloyh tiöille. Lisätietoa tuen määräytymisperusteista voi lukea ARAn sivuilta. Tuen tarkoitus on vähentää painetta siirtää kohonneita lämmityskuluja vastikkeisiin. Avustusta on mahdollista saada niille kuukausille, kun käytössä on ollut pörssisähkösopimus tai energian myynti hinta on ollut yli 10 senttia kilowattitunnilta. Tukea on mahdollista saada sellaisiin taloyh tiöihin, joiden lämmitys perustuu sähköön ja jonka lämmitys sähkön kustannukset ovat asunto osakeyhtiön vastuulla. OSOITTEENMUUTOKSET JA LISÄTILAUKSET OSAKE 7. Määrärahaa on kohdennettu tuelle 24 miljoonaa euroa, ja sitä on mahdollista saada korkeintaan 2 800 euroa asuinhuoneistoa kohden. Avus tusta ei myönnetä sähköveroon tai siirtomaksuun. Voit toki myös pyytää uutta puheenjohtajaa ilmoittamaan uudet tiedot. Jos siis hallituksen kokoonpano vaihtuu, niin muistathan ilmoittaa tästä myös meille. Apua avustuksen hakemiseen on saatavissa tarvittaessa sitä varten avatusta asiakaspalvelusta. Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus ARAn kotisivuilla aukesi 17. Osake-lehti on toki mahdollista tilata myös omalla kustannuksella eli jos haluat jatkaa lehden tilausta, niin tee uusi tilaus samalla kun ilmoitat meille uuden puheenjohtajan (ja hallituksen jäsenten) tiedot
Taloyhtiössä sattui vesivahinko ja asunto on toistaiseksi asumiskelvoton. Nämä ovat tyypillisiä esimerkkejä taloyhtiön alueella sattuvista vahingoista, joihin ei aina muista vakuutuksista voi hakea korvausta. Käsi murtui ja takki repesi. Summa on odotettua korkeampi. Tämän lisäksi Oikeusturvaplus korvaa taloyhtiölle tuomittuja vastapuolen kustannuksia. Tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi viranomaismääräykset uudelleenrakennettavissa kohteissa. Tapaturman hoitokulujen osalta vakuutettuina ovat myös asukkaiden vieraat. . Tämän lisäksi Hallitusplus mm. Taloyhtiön useampaan huoneistoon oli päässyt syntymään lutikkaongelma. ”Monilla vuokravelat alkavat ka saantua, ja tuloksena on lopulta häätö. Asukas liukastui taloyhtiön pihalla. Taloyhtiö voi myös suojautua kattavasti riitatilanteita varten perustajaurakoitsijaa vastaan. Kotiavain jäi sisälle asuntoon. Vahinkoplus kattaa omaisuusvakuutuksesta taikka jonkun muun vastuuvakuutuksesta korvattavan vahingon selvittelykuluja. Howdenin PLUS-tuotteilla laajennat taloyhtiösi vakuutusturvaa merkittävästi MAINOS Tutustu asiakasetuihimme osoitteessa howdenfinland.fi/asiakasedut 8 OSAKE. Selvityksen mukaan häädöt ovat aiempaa arvioitua kalliim pia, joten on paljon syytä päästä kä siksi vuokravelkoihin heti alussa, jotta asumisen jatkuvuus voidaan turvata”, ARAn johtaja Jarmo sanoo. Tähän voi pyrkiä ennaltaehkäisevällä työllä kuten asumisneuvonnalla ja tehokkaalla asu kasviestinnällä. Kova myrsky kaatoi puun auton päälle. Taloyhtiössä tehty putkisaneeraus ei mennyt suunnitelmien mukaan. laajentaa hallituksen vakuutusturvaa tietyiltä osin myös esineja henkilövahinkoihin sekä korvaa hallituksen jäsenen yleisavaimen katoamisesta aiheutuvia lukkojen uudelleensarjoituskustannuksia. ARA: HÄÄDÖN HINTALAPPU ON KESKIMÄÄRIN 6 300 EUROA SH U TT ER ST O CK 09 5420 2400 | finland@howdenfinland.fi howdenfinland.fi Huolenpitoa asiakkaista AsumisPLUS-ryhmätapaturmavakuutus tuo turvaa yllättävien ja odottamattomien tapaturmien varalle ja siinä vakuutettuina ovat kaikki taloyhtiössä asuvat ja talkoisiin osallistuvat henkilöt. Huolenpitoa vahingon jälkeen VahinkoPLUS korvaa taloyhtiölle vahingon selvittelystä aiheutuvia kustannuksia. Turvaa tuholaistorjunnan kustannusten varalle TorjuntaPLUS korvaa asiantuntijan suorittaman tuholaistorjunnan sekä rakenteille tulleita vaurioita. Vastuunjakotaulukon tulkintaa torjuntatöiden lopullisesta maksajasta ei tarvita. Korvausplus antaa taloudellista lisäturvaa niin ikääntyneelle rivitalokohteelle, kuin esimerkiksi kantakaupungin kerrostalolle, jonka jonkun rakennusosan saneeraus on viivästynyt ja tekninen käyttöikä on ylittynyt. Lisäkorvauksia taloyhtiölle vahinkotilanteessa KorvausPLUS turvaa taloyhtiön taloutta tilanteessa, jossa kiinteistövakuutus ei maksa täyttä korvausta. Kustannusten minimoimiseksi ongelmat asukkaan kanssa kannattaa pyrkiä ratkaisemaan jo ennen häätö prosessin käynnistämistä. Laajeneva asumis neuvonta on erittäin tärkeä varhaisen puuttumisen keino, jolla vuokravelat saadaan aisoihin ja ovi asunnottomuu teen suljettua. Häädön kustannukset kuuluvat läh tökohtaisesti asukkaalle, mutta maksa mattomiin vuokriin ja asukkaan talous vaikeuksiin perustuvissa tapauksissa ne jäävät viime kädessä vuokranantajan ja lopulta muiden vuokralaisten makset taviksi. Sen arvioidaan mak savan asunnon omistajille keskimäärin 6 300 euroa. Näinä korkean inflaation aikoina kasvaa vaara, että kaikki asukkaat eivät saa vuokriaan hoidettua. Tarkemmin asiasta voi lukea ARAn sivuilta löytyvästä Selvitys häätöjen kustannuksista raportista. Vakuutettuina ovat hallituksen nykyiset ja entiset jäsenet, varajäsenet, yhtiökokouksen puheenjohtaja, toiminnantarkastaja sekä hoitokunnan jäsenet. Huolenpitoa taloyhtiön oikeuksista OikeusturvaPLUS korottaa oikeusturvavakuutuksen kokonaisvakuutusmäärää 80.000 eurolla, kun kyseessä on kiinteistövakuutuksesta korvattava oikeusturvavahinko. Kiinteä vuosikustannus poistaa huolen torjuntatöiden yllättävistä kustannuksista. Torjuntaplus on kattava ja helppo palvelu taloyhtiölle, jonka piiriin kuuluvat koko vakuutettu rakennus huoneistoineen sekä taloyhtiön yhteiset tilat ja piha-alueet. Tapaturmaja talkoovakuutuksen lisäksi Asumisplus sisältää myös useita muita turvia asukkaille: avainturva, asumisenkeskeytys, luunmurtuma, toipilasturva, talkootyön vastuuvakuutus ja auton omavastuuturva. Huolenpitoa hallituksesta HallitusPLUS korottaa taloyhtiön hallituksen vastuuvakuutuksen vakuutusmäärää 400.000 eurolla, kun vahinko on kiinteistövakuutuksesta korvattava. A J A N KO H TA I S TA KOONNUT JONI NIKKOLA ASUMISEN rahoitus ja kehittämis keskus ARA on selvittänyt häätöproses sin kustannuksia
Vakuutettuina ovat hallituksen nykyiset ja entiset jäsenet, varajäsenet, yhtiökokouksen puheenjohtaja, toiminnantarkastaja sekä hoitokunnan jäsenet. Lisäkorvauksia taloyhtiölle vahinkotilanteessa KorvausPLUS turvaa taloyhtiön taloutta tilanteessa, jossa kiinteistövakuutus ei maksa täyttä korvausta. Howdenin PLUS-tuotteilla laajennat taloyhtiösi vakuutusturvaa merkittävästi MAINOS Tutustu asiakasetuihimme osoitteessa howdenfinland.fi/asiakasedut. Vahinkoplus kattaa omaisuusvakuutuksesta taikka jonkun muun vastuuvakuutuksesta korvattavan vahingon selvittelykuluja. laajentaa hallituksen vakuutusturvaa tietyiltä osin myös esineja henkilövahinkoihin sekä korvaa hallituksen jäsenen yleisavaimen katoamisesta aiheutuvia lukkojen uudelleensarjoituskustannuksia. Korvausplus antaa taloudellista lisäturvaa niin ikääntyneelle rivitalokohteelle, kuin esimerkiksi kantakaupungin kerrostalolle, jonka jonkun rakennusosan saneeraus on viivästynyt ja tekninen käyttöikä on ylittynyt. Turvaa tuholaistorjunnan kustannusten varalle TorjuntaPLUS korvaa asiantuntijan suorittaman tuholaistorjunnan sekä rakenteille tulleita vaurioita. Tapaturmaja talkoovakuutuksen lisäksi Asumisplus sisältää myös useita muita turvia asukkaille: avainturva, asumisenkeskeytys, luunmurtuma, toipilasturva, talkootyön vastuuvakuutus ja auton omavastuuturva. Kotiavain jäi sisälle asuntoon. Taloyhtiössä tehty putkisaneeraus ei mennyt suunnitelmien mukaan. Kova myrsky kaatoi puun auton päälle. Nämä ovat tyypillisiä esimerkkejä taloyhtiön alueella sattuvista vahingoista, joihin ei aina muista vakuutuksista voi hakea korvausta. Käsi murtui ja takki repesi. Tapaturman hoitokulujen osalta vakuutettuina ovat myös asukkaiden vieraat. 09 5420 2400 | finland@howdenfinland.fi howdenfinland.fi Huolenpitoa asiakkaista AsumisPLUS-ryhmätapaturmavakuutus tuo turvaa yllättävien ja odottamattomien tapaturmien varalle ja siinä vakuutettuina ovat kaikki taloyhtiössä asuvat ja talkoisiin osallistuvat henkilöt. Tämän lisäksi Hallitusplus mm. Asukas liukastui taloyhtiön pihalla. Taloyhtiö voi myös suojautua kattavasti riitatilanteita varten perustajaurakoitsijaa vastaan. Taloyhtiössä sattui vesivahinko ja asunto on toistaiseksi asumiskelvoton. Kiinteä vuosikustannus poistaa huolen torjuntatöiden yllättävistä kustannuksista. Taloyhtiön useampaan huoneistoon oli päässyt syntymään lutikkaongelma. Huolenpitoa vahingon jälkeen VahinkoPLUS korvaa taloyhtiölle vahingon selvittelystä aiheutuvia kustannuksia. Huolenpitoa taloyhtiön oikeuksista OikeusturvaPLUS korottaa oikeusturvavakuutuksen kokonaisvakuutusmäärää 80.000 eurolla, kun kyseessä on kiinteistövakuutuksesta korvattava oikeusturvavahinko. Tämän lisäksi Oikeusturvaplus korvaa taloyhtiölle tuomittuja vastapuolen kustannuksia. Vastuunjakotaulukon tulkintaa torjuntatöiden lopullisesta maksajasta ei tarvita. Torjuntaplus on kattava ja helppo palvelu taloyhtiölle, jonka piiriin kuuluvat koko vakuutettu rakennus huoneistoineen sekä taloyhtiön yhteiset tilat ja piha-alueet. Tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi viranomaismääräykset uudelleenrakennettavissa kohteissa. Huolenpitoa hallituksesta HallitusPLUS korottaa taloyhtiön hallituksen vastuuvakuutuksen vakuutusmäärää 400.000 eurolla, kun vahinko on kiinteistövakuutuksesta korvattava
Kauppa alkaa kuitenkin loppuvuotta kohden vilkastua. ASUNTOMARKKINAT ELPYVÄT, MUTTA SIJOITTAJILLA HAASTAVAT AJAT TEKSTI EMMA NIKANDER 10 OSAKE. A S U N T O M A R K K I N A K AT S A U S Viime vuosi oli asuntomarkkinoilla hyvin poikkeuksellinen
Voimakasta nousukautta loppuvuoteen ei siis PTT:n mukaan ole luvassa, mutta näkymä lienee kuitenkin SH U TT ER ST O CK OSAKE 11. Nyt asuntokauppa kuitenkin vilkastuu loppuvuotta kohti, kun energiakriisin ja korkojen nousun aiheuttamasta shokista toivutaan, ennustaa Pellervon taloustutkimus (PTT). Venäjän hyökkäyssota Ukrainaan alkoi näkyä suomalaisissa kotitalouksissa syksyllä, kun sekä korot että energian hinnat nousivat voimakkaasti. Nousu-termi on tosin melko tekninen, tarkentaa ekonomi Veera Holappa PTT:stä. Alkuvuosi on asuntokauppojen osalta ollut edelleen nihkeä, mutta kääntyy pian nousuun. A suntomarkkinoilla elettiin viime vuonna tavallisesta poikkeavia aikoja. Elinkustannusten nousu taas sai aikaan sen, että asunnonostohaaveet siirrettiin sivuun, ja silloin myös asuntojen hinnat kääntyivät laskuun. Hinnat kääntyvät nousevalle uralle. Vuositasolla ne voivat siis vielä laskea, mutta edelliseen kuukauteen tai kvartaaliin nähden ne kasvavat. PTT on tutkimuslaitos, joka tuottaa tietoa muun muassa kansantaloudesta ja asumisesta yhteiskunnallisille päättäjille, yrityksille ja yhteisöille. ”Kyse on todellisuudessa siitä, että hinnanlasku pienenee ja jopa pieniä kasvulukemia voidaan nähdä
12 OSAKE. Veera Holappa
”Pääkaupunkiseudulle on viime vuoden aikana muutettu paljon, mutta muuttajat ovat olleet maahanmuuttajia. Asiaan vaikuttavat paljon myös sijoittajat. Myös edelleen käynnissä oleva sota voi aiheuttaa epävarmuuksia ja yllättäviä tilanteita. ”Korkojen nousu haastaa asunto sijoittajia. Maan sisäisen muuttoliikkeen palautu misen osalta on oletettavaa, että kau pungistuminen ja suurten kaupunkien vetovoima jatkuu edelleen.” . Jotkin kotitaloudet ovat tip puneet markkinoilta kokonaan, sillä heidän taloustilanteensa ei enää mah dollista omistusasunnon hankkimista. Esimerkiksi uusissa osakeasunnoissa kysyntä on tippunut todella paljon, Holappa sanoo. Mutta kun se tapahtuu, myös markkinoilla alkaa taas tapahtua.” OSAKE 13. Kun se tippuu, myös asuntojen hinnat tippuvat. Yksiöis sä hintakehitys on heikompaa kuin suuremmissa asunnoissa.” Koronapandemian myötä yleistyneet etätyöt voivat mahdollistaa sen, ettei lähellä työpaikkaa ole pakko asua. ”Viime vuoden alussa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat kehittyivät hyvin. ”Näiden tekijöiden edessä on pakko olla realismia päätöksenteossa.” Siinä, missä kustannusten nousu on hankalaa asukkaan näkökulmasta, kärsivät siitä myös sijoittajat. Pienemmissä kaupungeissa hinnat ovat tippuneet vähän vähemmän, sanoo Holappa. Sähkön huippu hinnoista onkin jo tultu alaspäin, mutta korkokehitys ei ole tasaantunut, sanoo Holappa. Mutta kun se tapahtuu, myös markki noilla alkaa taas tapahtua – ihmisillä on tarvetta vaihtaa asuntoa ja aina on uusia ensiasuntojen hankkijoita.” NOLLAKORKOMAAILMAAN me emme enää palaa, sanoo Holappa. Seuraava kysymys on, lähde täänkö jo olemassa olevista sijoituksista luopumaan. Hintojen pu toaminen on suurempaa pääkaupunki seudulla ja suurissa kaupungeissa. Suurimmissa ongelmissa ovat pienet sijoitusasunnot. Kyse on kui tenkin todennäköisesti marginaalisesta ilmiöstä, sanoo Holappa. Se taas vaikuttaa suoraan siihen, minkä kokoista lainaa kotitalouksilla on varaa ottaa, vai onko lainarahaan ylipäätään varaa. Sijoituskysyntää on suhteessa enem män suurissa kaupungeissa. Ylipäätään viime vuosina vuokran antajat eivät ole pystyneet siirtämään kohonneita kustannuksia vuokriin. ”Inflaatio näyttää sitkeältä, ja voi olla, että se siirtää korkokehityksen tasoittumista edemmäs siitä, mitä kuvittelimme. Alkuvuodesta taas tulee isoja miinuksia. ”Inflaatio näyttää sitkeältä, ja voi olla, että se siirtää korkokehityksen tasoittu mista edemmäs siitä, mitä kuvittelimme. Koro naaikana vuokraasuntojen kysyntä oli heikkoa, eikä vuokria voitu nostaa. On voitu vivuttaa tai käyttää taloyhtiölainoja. ”Se kertoo siitä, että sijoittajat eivät ole olleet innokkaita hankkimaan uusia sijoituksia. Tä nä vuonna se on onnistunut jo hieman paremmin, mutta ei samassa suhteessa, jossa kustannukset ovat nousseet, sanoo Holappa. Se voi jossain määrin lisätä pienempien kaupunkien vetovoimaa. ”Isoissa kaupungeissa otetaan suurempia asuntolainoja, joissa myös korolla on suurempi merkitys. Jos tarjontaa tulee paljon, se voi vaikuttaa pienten asuntojen hin taan laskevasti. edelliseen mittauspisteeseen nähden parempi.” VAIKKA hintakehitys nyt pikkuhil jaa paraneekin vuoden loppua kohti, vanhojen kerrostalojen hinnat laskevat koko maassa 2,5 prosenttia, eikä laskua edeltänyttä hintatasoa saavuteta. ASUNTOMARKKINOIDEN tilan teessa on alueellisia eroja. Veera Holappa. Ja mikäli yhtiössä ollaan liian velkaantuneita eikä selvitä lyhennyksistä, voi tulla ongelmia.” ASUNTOSIJOITTAMISESSA ollaan siis uudenlaisessa tilanteessa, jossa kan nattavuuslaskelmiin vaikuttavat tekijät ovat muuttuneet merkittävästi. Loppuvuodesta miinukset kyllä pienenevät, mutta kun viime vuo teen verrataan, kokonaistilanne jää silti miinukselle.” Vuodenvaihteessa ajateltiin, että myös asuntomarkkinoiden näkymät kääntyvät sähkön hinnan ja korkoke hityksen tasoittuessa
IltaSanomien äänestyksessä rakennus valittiin vuonna 2019 Suomen kauneimmaksi asuinrakennuksek si. Histo riallinen kartanomainen rakennus on jo ulkoapäin huomiota herättävä. Kiinteistöliitto PäijätHäme ry valitsi Aurinkolinnan vuonna 2022 PäijätHämeen parhaaksi taloyhtiöksi. kehitysvammalaitos. Toisen maailmansodan aikana rakennus toimi sotasairaalana, kunnes palasi sodan jälkeen tuberkuloosisairaalaksi. Kehitysvammais ten hoito jatkui eri muodoissaan vuo teen 1989 asti. Kunta oli kovasti kiinnostunut näistä maista ja lopulta saikin ostettua parantolan maat.” Ympäröiville maille rakennettiin pikkuhiljaa omakotialue, ja pihapiirissä olleet entiset työntekijöiden asuntolat muutettiin taloyhtiöiksi asuntokäyt töön. AURINKOLINNA rakennettiin vuon na 1925 nivel ja luutuberkuloosia sai 14 OSAKE. Kyseessä on eri tauti kuin tunnetumpi keuhkotu berkuloosi, ja siitä myös parannuttiin. Taloyhtiön edustaja Matti Pietilä on kirjoittanut rakennuksen historiasta 700 sivua, ja jo pikaesittely pursuilee kiehtovia yksityiskohtia: ”Parantolan alilääkäristä Aino Järve lästä tuli päällikkölääkäri, eli hän johti sotasairaalaa. Erityiseksi yhtiön tekee myös sen runsas palveluvalikoima. Hänestä tehtiin majuri, vaikka hän oli nainen, ja hänellä oli Puolustusvoimien upseereita alaise naan.” 1960luvulla tuberkuloosi alkoi olla voitettu, jolloin rakennuksessa aloitti TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT SEBASTIAN RATU, KARI HÄRKÖNEN JA JONI NIKKOLA ENEMMÄN KUIN TALOYHTIÖ A urinkolinna Lahden Nastolassa on monella kin tapaa poikkeuksel linen taloyhtiö. ”Vuonna 1993 loppui pakolaiskes kustoiminta, ja siinä kohtaa ei raken nuksille löytynyt uutta käyttöä. H E N K I LÖ K U VA rastavien lasten parantolaksi. Teemana kilpailussa oli yhteisöllisyys. Itse päärakennukselle ei kuiten Yhteisöllisyydestään ja kauneudestaan palkittu nastolalainen Aurinkolinna tarjoaa historiallisessa miljöössä yhteisöllisyyttä, ylellisyyttä ja runsaan palvelutarjonnan. Sen jälkeen Aurinkolinna toimi muutaman vuoden ensin SPR:n ja sitten valtion vastaanottokeskuksena muun muassa Somalian sisällissodan ja Jugoslavian hajoamissotien pakolaisille
KA RI H ÄR KÖ N EN OSAKE 15
16 OSAKE
”Koko lämmitysjärjestelmä meni uu siksi. Samalla JO N I N IK KO LA Matti Pietilä. Rakennuksen Brapussa oli kuitenkin kuusi asuntoa, jotka edellinen omistaja oli ehtinyt saneerata pitkälle. Sisäpuolella on pystynyt remontoimaan kaan tahtonut löytyä käyttöä. Monivaiheisessa ja haastavassa projektissa on auttanut se, että perusta jaosakkailla on vankkaa alan osaamista. ”Olen ekonomi ja minulla on ollut aika paljon hallinnollista ja rahoituk seen liittyvää vastuuta sekä viestintää.” JULKISIVU on suojeltu. Muutimme normaalin osa keyhtiön Aurinkola Oy:n taloyhtiöksi yhtiöjärjestyksen muutoksella. OSAKE 17. Se asettaa omat rajoitteensa, mutta sitä ei ole nähty kuitenkaan yhtiössä ongelmana. Se on sillä tavalla edistyksellinen, että meillä on joka asunnossa, paitsi Brapussa, oma lämmönjakokeskuk sensa, mistä pystyy asuntokohtaisesti säätelemään sisälämpötilaa lämpöti laantureita apuna käyttäen, ja lämmi tys on hyvin moderni.” Brapussakin on koneellinen ilmanvaihto lämmöntalteenotolla, mutta siellä on lattialämmityksen sijaan patterilämmitys. ”2012 kohde oli huutokaupassa ja me voitettiin. Osakkaat saneerasivat ne omarahoitteisesti val miiksi. ”Me alkuperäiset perustajaosakkaat teimme sellaisen toimenpiteen, mitä ei ehkä kauhean usein ole Suomen histo riassa tehty. Sillä tavalla homma eteni. A ja Crappuihin asennet tiin vesikiertoiset lattialämmitykset, lämmöntalteenotto ja valettiin kipsile vylattiat. Kun pankille saatiin näytettyä, että valmista syntyy, yhtiö sai rahoituk senkin liikkeelle. Mukana on kiinteistökehittäjää, raken nusprojektien johtamisen osaamista Suomen mittakaavassa jättiluokan työmailta sekä Suomen kärkiluokan LVISosaamista. Alettiin tekemään välttämättö mimpiä korjauksia heti alkuun.” RAHOITUSTA yhtiöllä ei aluksi ollut. ”Jokainen käytännössä otti omiin asuntoihinsa henkilökohtaisen asun tolainan, jota nostettiin sitä mukaa maksuposteina, kun saneeraus eteni. järjestettiin merkintäanti uusille osak keenomistajille” Kun mukaan saatiin lisää osakkaita, taloa lähdettiin edistämään ryhmära kentamishankkeena. Pietilällä itselläänkin on kiinteistövälittäjän osaamista sekä projektin ohella suoritettuja rakennus alan työmaapäällikön opintoja. Se johtuu siitä, että aikaisempi omistaja oli ehtinyt jo uusia lämmityksen. Omistaja vaihtui pariin otteeseen, kunnes Pietilä yhtiökumppaneineen osti rakennuksen huutokaupasta. Osa merkitsi useampiakin asuntoja sijoitusasunnoik si siinä vaiheessa.” Taloyhtiössä tehtiin perinpohjainen saneeraus. Meitä oli neljä yrittäjää, ketkä hyvin toisemme tunnettiin. Minä, kaksi ystävää ja isä oltiin mukana alkuvai heessa
Kuntosalin laitteet ovat peräisin lopetetulta kuntosalilta, joten levypai noja lukuun ottamatta laitevalikoima on täysipainoinen. Kaiteet oli aikanaan hävitetty, mutta metsästä oli löytynyt yksi malliksi. Perinteisemmän sauna tilan lisäksi rakenteilla on parhaillaan suurempi tila poreammeineen, joka sopii suuremmallekin porukalle. Esimerkkinä hän mainitsee ikkunat, joita edeltävä omistaja oli yrittänyt kunnostaa, mutta ne olivat tulleet auttamatta elinkaarensa päähän. ”Mediahuoneeessa pystyy katsele maan 150tuumaiselta valkokankaalta ohjelmia tai vaikka pelailemaan pleik karilla. Aurin kolinnaan on tulossa myös verstastila asukkaiden käyttöön. ”Sen perusteella arkkitehdit mallin sivat, minkälainen sen täytyy nykypäi vänä olla, että se täyttää turvallisuus vaatimukset. Talossa toimii hierojayrittäjä, jonka palvelut ovat myös asukkaiden varattavissa. Vaikka kompromisseja onkin jouduttu tekemään, he ovat myös ymmärtäneet ja joustaneet tarvittaessa. Siellä on myös työpisteitä, jos haluaa rauhallisen työskentelypaikan. Muutoin pystytään keskittymään asumiseen ja perusasioihin. Vanhaa on siis haluttu pikemminkin suojella itse kuin tehdä siihen muutok sia. Tiloissa on vielä kehittämis mahdollisuuksia palveluiden ja uusien asuintilojenkin verran, mutta käytän nössä talo on valmis. Tehtävälistalla on seuraavaksi kattojen maalaus. ”Esimerkiksi parvekkeiden alku peräiset hienot balustradikaiteet oli purettu jo 1950luvulla ja asennettu siihen verkkoaidat, ettei sieltä kukaan pääse putoamaan.” Aurinkolinnalaiset päättivät palaut taa parvekkeet alkuperäiseen muotoon sa. ”Tämmöistä peruskunnossapitoa tie tysti on, mitä muissakin taloyhtiöissä, mutta tämmöinen historiallinen raken nus tietysti vaatii vielä ehkä pikkuisen enemmän huolenpitoa.” PALVELUJEN puolella yhtiön kehittä minen jatkuu. Sitten teetettiin toistasataa valtavaa betonibalusteria.” Pietilä kiittelee muutenkin yhteis työtä Lahden rakennusvalvonnan ja Lahden kaupunginmuseon kanssa. Asuntoja yhtiössä on 30 ja liiketiloja kolme. Sen voi varata vaikka koko päiväksi itselleen.” Pietilä kuitenkin muistuttaa, että taloyhtiö on sillä tavalla haastava ym 18 OSAKE. ”Neuvoteltiin museon kanssa, minkä tyyppiset ja minkä näköiset ikkunat lai tetaan, jotta ne ulkonäöllisesti noudat televat alkuperäistä ruutujakoa.” Koska rakennus on remontoitu täysin viime vuosikymmenellä, isot saneeraukset ovat edessä vasta kauka na tulevaisuudessa. vapaasti, ja taloyhtiön historia on pi kemminkin nähty yhtiössä vahvuutena. Lisäksi on muun muassa lentopallokenttää, pergo latyyppistä grillauspaikkaa ja oma hunajatarha
OSAKE 19
Kannattavampaa varmasti olisi vuokrata asunto vakituiselle asuk kaalle, mutta Pietilä ei ole halunnut tehdä niin. Etenkin koronaaikana ihmiset tilasivat paljon verkkokaupois ta, mutta muutenkin pakettipalvelut kotitalossa ovat ahkerassa käytössä. ”Meillä on osakkaita, ketkä tekevät aika paljonkin tämän taloyhtiön eteen miettimättä omia kustannuksia. ”Esimerkiksi taloyhtiön sauna ja me diatila ovat siellä varausjärjestelmässä, jo ten kenenkään ei tarvitse hallinnoida niitä. Pietilä arvelee, että syynä on talo yhtiön yhteisöllisyys, joka on lähtenyt kehittymään jo rakennusvaiheessa. Esimerkkinä kaikkia palvelevasta palvelusta Pietilä mainitsee Postin pa kettiautomaatin. ”Varsinkin ne alkuperäiset osakkaat, ketkä asuvat täällä tänäkin päivänä, ovat edelleen tosi aktiivisia.” Pietilä toteaa, että kun yhteisöllisyys toimii tarpeeksi hyvin, uskaltaa mennä suoraan keskustelemaan naapurin kanssa eikä tarvitse laittaa valitusta ta loyhtiön hallitukselle ja antaa varoitusta toiselle asukkaalle. päristö, että ihmisillä on hyvin erilaisia toiveita, harrastuksia ja tarpeita. Se tuo paitsi joustavuutta myös säästöjä hallinnointikuluissa. Meillä ei ole saunavuoroja, vaan kun tulet vaikkapa lenkiltä ja keksit että nyt tekisi mieli käydä saunassa, sen voi varata siitä vaan saman tien ja mennä saunomaan.” JÄRJESTYSSÄÄNTÖJÄ Aurinkolin nassa ei ole laadittu lainkaan. Pieti lä itse omistaa yhtiöstä yksiön, jota voi vuokrata esimerkiksi vierailleen yösijaksi. YHTEISÖLLISYYS näkyy siinäkin, että monet osakkaat tarjoavat yhtiön osakkaille ja asukkaille palveluja ilman varsinaisia bisnestavoitteita. 20 OSAKE. Ainoa vaatimus on ollut paloturvallinen tila, mihin se sijoitetaan. Monet yhtiön asunnoista ovat kaksioita, joissa tila käy nopeasti ahtaaksi. Pal velujen kohdalla täytyy miettiä, mitkä palvelevat laajasti kaikkia asukkaita. Jos ajatellaan vaikka sijoitusasuntoja omistavia osakkaita, niin sehän on ehdottomasti kilpailuetu, että saat läheltä ne paketit.” Viime vuodesta alkaen Posti ei kui tenkaan ole enää ottanut uusia taloyh tiöasiakkaita, vaan se keskittyy paranta maan julkisten pakettiautomaattiensa ja olemassa olevien taloyhtiöasiakkaiden sa palvelua. Sääntöjä laaditaan kyllä tarpeen tullen, mutta niille ei ole ollut toistaiseksi tarvetta. Tätä yksiötä voi käyttää myös työpisteenä. ”Olen ihmetellyt, miksei niitä ole useammassa yhtiössä. Kyseessä ei ole kuitenkaan mikään varsinai nen periaate. Palvelu on ollut myös edullinen, sillä sen kuukausimaksu on koko talolta vain 70 euron tietämillä. Meillä on ehkä poikkeuksellisenkin aktiivisia osakkaita.” Siinä missä lämmityslaitteisto on moderni, myös palveluita pystyy varaamaan talon varausjärjestelmästä vaikkapa mobiililaitteella tai jopa suo raan kosketusnäytöllisiltä porrasnäy töiltä kirjautumalla asunnon tietoihin
Lisäksi on vielä julkinen Facebooksivu, jossa kerrotaan yhtiön tapahtumista. ”Säännöissä on se varjopuoli, että kun joku asia on siellä säännöissä, niin siitä ei oikein voi joustaa. Tulee hanka lia tilanteita, jos ei joustoa löydy.” VIESTINTÄ on toinen yhteisöllisyyttä rakentava ja ylläpitävä keino. Entä jos nämä olisivatkin lainattavissa talon puolesta. Uutiskirjeen avulla voi myös osallistaa asukkaita esimerkik si kyselyillä ja äänestyksillä. Parhaiten tämä kirkastui, kun kävimme Aurinkolinnan rakenteilla olevassa verstaassa, josta voi myös lainata työkaluja. Yhtiön sisäisen viestinnän lisäksi Aurinkolinna viestii harvinaisen paljon myös ulospäin. ”Kun meillä myös aina välillä vapau tuu esimerkiksi joku vuokraasunto, voimme laittaa siitä ensimmäisenä tietoa seuraajillemme. Se toimii myös tehokkaana markkinointikanavana. AURINKOLINNAN palvelutarjonta on poikkeuksellinen, eikä sitä voi toki sellaisenaan siirtää esimerkiksi kantakaupungin yhtiöön tai lähiössä sijaitsevaan 1970-luvun betonikerrostaloon. ”Sinne voi laittaa hyvin pieniäkin juttuja, tyyliin että meiltä jäi lasten synttäreitä kakkua ylimääräiseksi, se on nyt tuolla alakerran jääkaapissa, hake kaa kuka haluaa. Aurin kolinnalla on useita kertoja vuodessa lähetettävä uutiskirje, jossa on varsin kin virallisemmat asiat mutta myös epävirallisia asioita. Kotisivuilla on tietoa yhti östä, sen historiasta ja palveluista. Meillä on jääkaappi sitä varten.” Lisäksi aurinkolinnalaisilla on erilai sia WhatsAppryhmiä, mitkä ovat muo dostuneet jonkin tietyn asian ympärille, esimerkiksi pyöräilyn harrastajille. Lisäksi on useita epävirallisempia ja matalamman kynnyksen kanavia, kuten Facebookryhmä. Esimerkiksi taloyhtiösaunan vuoksi joka asunnossa ei tarvitse olla omaa saunaa. ”On valitettavaa, että se aika usein menee juuri niin, että hallituksen kautta tai isännöitsijän kautta sitten valitetaan ja joku saa varoituksen.” Pietilä uskookin, että asukkaat ovat onnellisempia, kun asumisessa on joustoa. Mutta monella pyörii nurkissa myös vajaakäytöllä olevaa iskuporakonetta tai vuosien takaista tapetointiprojektia varten hankittuja tarvikkeita. Saattaa olla, että saman tien sieltä löytyy jo joku, joka on odottanut asunnon vapautumista.” ?. Monesti taloyhtiöiden palvelujen ideana on kompensoida rajallista tilaa. Pietilä kertoi ajatuksena olevan, että jokaisen ei silloin tarvitse välttämättä ostaa kaikkia työkaluja omaksi. Monissa rivitaloyhtiössä taloyhtiöllä on usein lainattavia ruohonleikkureita ja oksasilppureita
KORJAUSRAKENTAMINEN ASUNNON ARVO YLÖS JA VASTIKKEET ALAS 22 OSAKE
Urakka jonoon kannattaa nyt suunnata, sillä toimitusajat kutistuvat. M aalämpö on nyt kaikkien huulilla. Kesällä aurinkolämpö varastoituu maaperään, mutta talvella auringon lämmittävä vaikutus on Suomessa vähäistä. Eniten sitä rakennetaan pientaloihin, sekä uusiin että vanhoihinkin, jossa se korvaa usein esimerkiksi öljykattilan. TEKSTI EMMA NIKANDER EIKÄ se ihme ole. Yleensä lämpökaivo on porattu kallioon, tai vaihtoehtoisesti lämpöä voidaan kerätä myös metrin syvyyteen asennetulla vaakaputkistolla. Maalämpöpumppu käyttää aurinkoenergiaa, on varma lämmönlähde ja sen käyttökustannukset ovat pienet. Silloin turvaudutaan varastoituneeseen aurinkolämpöön. ASUNNON ARVO YLÖS JA VASTIKKEET ALAS Maalämpöpumppu on aina kannattava investointi. Kerrostaloissa korvataan kaukolämpöä maalämmöllä, ja niin Ikeoissa kuin ostoskeskuksissakin vannotaan nykyään usein maalämmön nimeen. Vesistöjen läheisyydessä keruuputkisto voidaan ankkuroida vesistön pohjaan. Järjestelmä ottaa varastoituneen lämpöenergian talteen maaperän pintakerroksista tai vesistöistä. MAALÄMPÖURAKOIHIN on ollut jo tovin hyvin pitkät jonot eikä urakoitSH U TT ER ST O CK OSAKE 23
Kyse ei kuitenkaan tuolloin ollut vielä niinkään lämmittämisestä, vaan poistoilmasta. Ei olla enää siinä tilanteessa, että pitää odottaa vuosi. – Ilma pitää vaihtaa kerran kahdes sa tunnissa, jolloin kerrostalollinen lämmintä ilmaa ajetaan katolle. Pumppuja myydään Suomessa jo noin miljardilla vuodessa, ja siitä noin kolmasosa on maalämpöprojekteja. Moni toteuttaa urakan niin, että samalla hoidetaan sekä pois toilma että pumppu, joka ottaa lämmön porarei’istä. – Mitä korkeampi rakennus, sen kannattavampi poistolämpöpumppu on. Kaukolämpöputket tulpataan ja pumppu asennetaan tilalle. Niitä on nyt 20 miljoonaa. Usein kaukolämmöstä luovutaan kokonaan ja vaihdetaan täy sin maalämpöön. sijoita ole hevillä löytynyt. – Esimerkiksi Turun seudulla po raukset saattaa saada 3–4 kuukaudessa. Alle kolmen kerroksen taloihin poistoilma lämpöpumppujärjestelmä ei ole yleensä kannattava, Hirvonen sanoo. KYSYNTÄÄ kuitenkin on edelleen, ja buumi on valtava myös kansainvälises ti. Valtaosa rakennuskannastamme on ennen 2000luvun alkua rakennettua, ja niissä ilmanvaihtojärjestelmä ajaa poistoilman suoraan käsittelemättömä nä katon kautta ulos. – Mukana laskelmissa ovat kaiken tyyppiset pumput ja talot. Porareikien sijaan pumppu asennetaan katolle. – Tietysti lämpöpumpun kannat tavuus ja houkuttelevuus ovat kiinni Suunnitelmassa on vuoteen 2030 mennessä asentaa Euroopan alueelle 60 miljoonaa lämpöpumppua. Markkinakasvukaan ei ole samaa suu ruusluokkaa kuin viime vuonna. 24 OSAKE. MIKÄÄN upouusi juttu maalämpö ei toki ole. MAALÄMPÖPUMPUILLA sääs tetään 40–50 prosenttia verrattuna kaukolämpöön. Kaikkiin maalämpöpumpun hankki viin taloyhtiöihin ei toki tarvitse laittaa poistoilmapumppua. Hirvonen tietää sen, koska on yksi Euroopan lämpöpumppuyhdistyksen perustajista ja mukana myös maailman laajuisessa järjestössä. Talo voi olla niin tuore, että lämmön talteenotto on jo rakentaessa hoidettu kuntoon. Porauskapa siteetti ei ole riittänyt, ja komponenteis ta on ollut pulaa. IEA eli International Energy Agency on laskenut, että vuoteen 2050 mennes sä maailmassa pitäisi olla 1,8 miljardia pumppua, jotta selviäisimme ilmas tonmuutoksesta jollakin tavalla, sanoo Hirvonen. – Moni yhtiö alkoi miettiä, voisi ko lopunkin kaukolämmöstä korvata maalämmöllä. Kerrostalojen maalämpö markkinat käynnistyivät noin 10 vuotta sitten, kertoo Hirvonen. – Tähän liittyvät olennaisesti myös lämpöpumput. Niitä on nyt 20 miljoonaa. Mutta kun sinne laitetaan poistoilmalämpöpumppu, poistoilmasta saadaan energia talteen käyttöveden ja talon lämmitykseen. Tuotantokapasiteettia on tullut lisää niin pumpuille kuin porauksillekin. JUTUN juju on se, että pumppu on sama kuin mitä maalämpö käyttää. Se on energian tuhlausta. Tai sitten talo on liian matala siihen, että pois toilman voisi rakentaa järkevästi. Tilanne on kuitenkin nyt selvästi helpompi, sanoo Suomen lämpöpumppuyhdistys SULPU Ry:n toiminnanjohtaja Jussi Hirvonen. – Tarjousta kannattaa kysyä ilman muuta nopeasti, jotta pääsee jonoon. Euroopan tilannetta voi kuvata luvuilla: energiakriisin seurauksena EU laati REPowerEU suunnitelman, jonka avulla on tarkoitus päästä irti fossiili sista energianlähteistä ja saada Venäjä eroon Euroopasta. Suunnitelmassa on vuo teen 2030 mennessä asentaa Euroopan alueelle 60 miljoonaa lämpöpumppua
Jussi Hirvonen. OSAKE 25
Valtakunnallinen palveluverkosto ammattilaisille kattotutka.. Taloyhtiöitä, joissa on lämpöä talteenottamaton ilmanvaihto, on noin 38 000. . – Ja luultavasti enemmän kuin mikä investoinnin määrä on. Ihmiset kokevat sen ympäristöystävälliseksi. OTA YHTEYTTÄ p. Molemmat ovat kiitettävästi kallistu neet, ja siksi myös kannattavuus on parantunut. 26 OSAKE. ”Kannattavuutta lisää paitsi korvattavan energian hinta, mutta myös se, että pumppujärjestelmät ovat tehokkaampia kuin 10 vuotta sitten asennetut.” TODELLINEN TIETO KATOSTA Kuka kävi viimeksi katolla. Poistoilma ja maalämpöprojekteja on tehty Suomeen nyt 4 000–5 000 kappaletta, ja tänä vuonna tehdään tuhat lisää. – Riippumattomuus energian hin tojen vaihtelusta kasvaa merkittävästi. Kulutus ei enää kasva, koska energian säästötoimenpiteitä tehdään, eikä kaukolämpöön liity enää suuria määriä uusia taloyhtiöitä, sillä ne panostavat jo rakennusvaiheessa usein maalämpöön. Tarkastus on katon ylläpidon perusta! • Vesikaton PTS-kartoitus • Kuntoja vuototarkastus • Tasakaton SLD-tarkastus • Aina kuvallinen raportti ja ehdotus jatko toimenpiteistä Kattotarkastajamme tuntevat vesikatot ja niiden yksityiskohdat. Pumpun hinta on oikeastaan melko pieni osa kokonaisuutta. Lisäksi nyt halutaan riippumattomuutta. Hinta on siis aina sama, mutta nykyään saan sillä parempaa tavaraa kuin ennen. 010 680 4000 tai myynti@kattotutka.. Se tarkoittaa, että monessa taloyhtiössä on projektin toteuttamisen jälkeen voitu laskea yhtiövastiketta. Kaukölämmön hinnan laskemisesta ei näy merkkejä, pikem minkin päin vastoin, sanoo Hirvonen. Kymmenen vuoden aikana lämpö pumput ovat pitäneet hintansa likimain samalla tasolla, mutta niiden kannatta vuus on kasvanut, sanoo Hirvonen. – Näyttää siis siltä, että poistoilma show kasvaa, ja sen yhteydessä maa lämpöjärjestelmiä tulee lisää ja lisää. päivästä kaksi viikkoa eteenpäin, niin lämpöpumppu jen tarjouspyynnöt olivat tuplaantuneet, sanoo Hirvonen. korvattavan energian hinnasta. Sillä on aito merkitys, mutta lisäksi riip pumattomuus on psyykkisesti tärkeä asia ihmisille. – Kannattavuutta lisää paitsi korvat tavan energian hinta, mutta myös se, et tä pumppujärjestelmät ovat tehokkaam pia kuin 10 vuotta sitten asennetut. Hirvonen arvioi, että pumppu maksaa 20–30 prosenttia kustannuksista, ja loppuosa koostuu suunnittelusta, asentamisesta, porauksesta ja jälkihoidosta. Ammattitaito on yhdistelmä vuosikymmenten kokemuksesta vesikattojen parissa, uraauurtavasta kehitystyöstä sekä intohimosta kattoja kohtaan. Hirvonen vertaa tietoko neeseen. Riippumattomuuden ja turvan halu näkyi pumppubisneksessä myös Venä jän hyökättyä Ukrainaan. – Kun hankin uuden tietokoneen, maksan siitä 1 500 euroa. Aika monessa tapauksessa investoinnin lainan hoito kulut ovat pienemmät kuin säästö. Samalla rahalla saa nykyään enem män tavaraa. – Helmikuun 24. Maalämpöön siirtymiseen on toki myös muita syitä. Usein se on kaukolämpö, joskus myös öljy. Puhelut kiinteästä verkosta 8,35 snt/puhelu + 7,02 snt/min. MAALÄMPÖÖN investointi näkyy osakkeen arvossa välittömästi, sanoo Hirvonen. Matkapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 17,17 snt/min
Valtakunnallinen palveluverkosto ammattilaisille kattotutka.. 010 680 4000 tai myynti@kattotutka.. Ammattitaito on yhdistelmä vuosikymmenten kokemuksesta vesikattojen parissa, uraauurtavasta kehitystyöstä sekä intohimosta kattoja kohtaan.. OTA YHTEYTTÄ p. Puhelut kiinteästä verkosta 8,35 snt/puhelu + 7,02 snt/min. Tarkastus on katon ylläpidon perusta! • Vesikaton PTS-kartoitus • Kuntoja vuototarkastus • Tasakaton SLD-tarkastus • Aina kuvallinen raportti ja ehdotus jatko toimenpiteistä Kattotarkastajamme tuntevat vesikatot ja niiden yksityiskohdat. TODELLINEN TIETO KATOSTA Kuka kävi viimeksi katolla. Matkapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 17,17 snt/min
E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö 28 OSAKE
Ilmasto lämpenee ja sateet lisääntyvät tulevaisuudessa. Asuntojen lämpötilat nou Muuttuva ilmasto lisää rakennusten ylilämpenemistä ja homehtumisriskiä – miten taloyhtiöt voivat varautua. Se asettaa myös uusia haasteita asuinrakennuksille, jotka on suunniteltu alunperin toisenlaisiin olosuhteisiin. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT SHUTTERSTOCK T ampereen yliopiston, Tervey den ja hyvinvoinnin laitoksen, Aaltoyliopiston ja ItäSuomen yliopiston valtioneuvostolle laatima tutkimus osoittaa, että muuttuva ilmasto lisää Suomessa ennen kaik kea rakennusten lämpenemistä ja rakenteiden homehtumisriskiä. Valtioneuvosto tilasi kolmelta korkeakoululta ja THL:lta tutkimuksen, joka valottaa näköpiirissä olevia muutoksia ja antaa taloyhtiöille ehdotuksia toimenpiteistä. OSAKE 29
Taloyhtiöissä tulisi viimeistään nyt havahtua asiaan ja laatia vähintään jon kinlainen strategia uhkien varalta. Kuntotutkimuk siin kuuluvat myös rakennuksen vaipan ilmanpitävyysmittaukset. 3. Tämä ei vaikuta pel kästään asumisviihtyvyyteen vaan myös terveyteen. 2. Korjaustoi menpiteiden tulisi olla oikeanlaisia ja toteutettu ajoissa. 4. Riskialttiit rakenteet ja mahdolliset kosteusvauriot havaitaan ajoissa. Ilmastonmuutos vaikuttaa myös viistosateiden määrään, mikä puo lestaan voi aiheuttaa kosteusvaurioita ja homeongelmia rakennuksissa. Tiivistävien korjaus toimien jälkeen tulee huolehtia myös rakennuksen ilmanvaihto ja lämmitys järjestelmän tasapainotuksesta. SÄÄNNÖLLISET kuntotutkimuk set ja kiinteistön kunnon säännöllinen seuranta ehkäisevät kosteusvaurioiden syntymistä. JOS kiinteistö sijaitsee tulvariskialueil la, tulviin tulee varaututua ja rakennuksil la tulee olla riittävät tulvasuojaukset. 1. Miten varautua. Kiinteistön nykyiset kosteus vauriot tulee korjata viipymättä ja oikeilla toimenpiteillä. sevat jo nykyisessä ilmastossa huoles tuttavan korkeiksi. 30 OSAKE. LÄMPÖTILAN säätely ja kuumuu den torjunta. HULEVESIJÄRJESTELMIEN toi minta ja riittävyys: Hulevesiverkostojen tulevissa peruskorjaustöissä suositellaan mitoittamaan hulevesijärjestelmät oleel lisesti nykyistä suuremmille vesimää rille, jotta kapasiteetti on riittävä myös tulevaisuuden ilmastossa. Erityisesti uusilla rakennettavilla alueilla, mut ta mahdollisuuksien mukaan myös vanhoilla rakennusalueilla, suurempien hulevesimäärien imeytys viheralueille tulisi olla ensisijainen vaihtoehto
Aktiivisen jäähdytyksen lisääminen on tarpeen erityisesti helleaaltojen aikana. NÄIDEN toimenpiteiden toteuttami nen voi vaatia taloyhtiöiltä investointe ja, mutta pitkällä tähtäimellä ne voivat säästää kustannuksia sekä parantaa asukkaiden terveyttä ja asumisviihty vyyttä. Nyt huoneilman lämpötila ei saisi olla yli 26 astetta, ellei lämpötilan kohoaminen johdu ulkoil man lämpimyydestä. Mutta siitähän tämä kesällä nimen omaan johtuu. Oikein toimiva ilmanvaihto auttaa myös pitämään sisälämpötilan mukavana. Ja mikä ratkaisuksi. Ja tuo 26 astetta on monelle jo aivan liian paljon. Kuumempia kesiä, lisääntyviä sateita ja kosteusvaurioita. Yhä kuumemmat kesät ja sisätilo jen lämpeneminen heikentävät mer kittävästi asumisviihtyvyyttä ovat jopa terveysriski erityisesti vanhemmille ihmisille. Passiiviset auringonsuoja ratkaisut, kuten kaihtimet ja tuuletus ikkunat, voivat auttaa vähentämään rakennusten ja asuintilojen lämpe nemistä, mutta eivät yksinään riitä. Yllättäen myös eristyksen parantaminen aut taa pitämään sisälämpötilan alem pana. Kuuntele myös QR-koodin linkistä löytyvä haastattelu, jossa Tampereen yliopiston dosentti Jukka Lahdensivu keskustelee toimittaja Matti Keräsen kanssa tulevaisuuden sääennusteista ja niiden vaikutuksista asumiseen: Kuumempia kesiä, lisääntyviä sateita ja kosteusvaurioita. ILMANVAIHDON tehostaminen: Ilmanvaihtojärjestelmien tehosta minen on tärkeää, jotta sisäilman laatu pysyy hyvänä ja kosteusvauri oiden riski vähenee. . TALOYHTIÖIDEN tulisi panostaa myös asukkaiden kouluttamiseen ja tiedottamiseen kosteusvaurioiden ja huoneistojen korkeiden lämpötilojen ehkäisemiseksi. Tiedotus voi sisältää esimerkiksi ohjeita ilmanvaihdon säätä miseen, energiansäästöön ja sisäilman laadun ylläpitoon. 5. 6. Ja mikä ratkaisuksi. Lämmityskauden ulkopuolisten huonelämpötilojen rajoja tulisi tar kastella uudelleen. OSAKE 31
JÄSENIÄ VAI EI. VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S 32 OSAKE
Taloyhtiön hallituksen jäsenyys saattaa näyttäytyä myös epäkiitollisena työnä, josta ei välttämättä saa tunnustusta tai kiitosta. Myös olemassa olevan hallituksen tai yhtiökokouksen haluttomuus ja OSAKE 33. Jostain syystä hallitukseen voi olla kuitenkin vaikea saada jäseniä tai sitten sinne ei pääse, vaikka haluaisi. Hallitustyössä voi joskus kohdata ristiriitoja ja konflikteja muiden hallituk sen jäsenten tai asukkaiden kanssa. Asukkaat ja osakkaat eivät siis vält tämättä tiedä hallituksen toiminnasta, sen merkityksestä tai siitä, miten siihen voi edes liittyä. Moni saattaa pelätä virheiden tekemistä tai kokea yleisem min epävarmuutta omista kyvyistä. Tähän on useita syitä. Suurin on varmaankin jonkinlai nen pelko, joka johtuu ennen kaikkea siitä, etteivät asukkaat, osakkaat eivätkä nykyisen hallituksen jäsenetkään tiedä, mikä on taloyhtiön hallituksen tehtävä ja mitä se pitää sisällään. dot hallitustyöhön. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT SHUTTERSTOCK T aloyhtiön hallitukseen voi olla vaikea saada jäseniä, puhumattakaan, että joku ryhtyisi hallituksen pu heenjohtajaksi. Puutteellinen tieto ja tiedotus voivat johtaa siihen, etteivät potentiaaliset jäsenet edes harkitse mukaan lähtemistä. Taustalla voi olla myös epävarmuus siitä, onko itsellä riittävät tiedot ja tai Taloyhtiön hallitus on asuntoosakeyhtiön keskeinen toimielin, jolla on suuri päätösvalta taloyhtiön hoidossa, arvon säilyttämisessä ja kehittämisessä. Toisaalta hallitukseen tuntuu olevan joskus vaikea päästä, vaikka haluaisi
KYSE on ennen kaikkea arvon ylläpi tämisestä ja nostamisesta: Hallituksen tehtävä on huolehtia kiinteistön ja osak keenomistajien hallinnoimien huoneis tojen arvon ylläpitämisestä ja jopa sen kasvattamisesta. Näiden syiden tunnistaminen ja niihin puuttuminen voi auttaa houkut telemaan uusia jäseniä taloyhtiön halli tukseen ja myös pohtimaan hallituksen kokoonpanon uudistamista. Taloudenhoito: Hallitus huolehtii ta loyhtiön taloudesta, kuten budjetoinnista, tilinpäätöksestä, vastikkeista ja lainojen hoidosta. Taloudenhoito: Hallituksen tulee val voa taloyhtiön taloutta ja varmistaa, että se on terveellä pohjalla. Hallitus toimii yhdessä eli kaikki hallituksen jäsenet osallistuvat päätök sentekoon samanlaisin oikeuksin ja velvollisuuksin. Tähän sisältyy muun muassa yhtiökokousten järjestäminen, päätösten toimeenpano ja yhteistyö isännöitsijän kanssa. Tämä sisäl tää säännöllisen kunnossapidon sekä tarvittavien korjaus ja parannushank keiden suunnittelun ja toteuttamisen. 34 OSAKE. Käytännössä hallituksen puheen johtaja pitää muita hallituksen jäseniä tiiviimmin yhteyttä isännöitsijään ja valvoo hänen työtään. Taloyhtiön hallitus Taloyhtiön hallitus on asuntoosakeyh tiön keskeinen toimielin, jonka tehtävä nä on hoitaa yhtiön asioita osakkaiden ja asukkaiden edun mukaisesti Hallitus vastaa yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämi sestä. Hallituksen muodollisiin perustehtäviin kuuluu muun muassa: Hallinnon hoito: Hallitus vastaa taloyhtiön hallinnosta ja toiminnan järjestämisestä. Tämä tarkoittaa esimerkiksi talousarvion ja tilinpäätök sen valmistelua, lainojen ja rahoituksen hallintaa sekä vakuutusten ylläpitoa. Lainsäädännön noudattaminen: Hallitus vastaa siitä, että taloyhtiön toi minta noudattaa voimassa olevaa lain säädäntöä, kuten asuntoosakeyhtiö lakia, rakentamismääräyksiä ja muita soveltuvia lakeja. Sopimusten solmiminen: Hallitus solmii sopimuksia taloyhtiön puolesta, kuten huolto ja kunnossapitosopi muksia, isännöintisopimuksia ja muita tarvittavia sopimuksia. passiivisuus hallituksen jäsenten “rekry toinnissa” ja hallituspaikkojen “kierrä tyksessä” vaikuttaa halukkuuteen edes harkita hakemista. Yhtiöjärjestyksen noudattaminen: Hallitus huolehtii siitä, että taloyhtiös sä noudatetaan yhtiöjärjestystä ja sen määräyksiä. Ennen kaikkea kyse on omaisuuden hoidosta. Arvon ylläpitämisen kannalta keskeisiä hallituksen tehtäviä ovat: Kunnossapito ja korjaussuunnittelu: Hallituksen tulee huolehtia, että taloyhtiön kiinteistöä ja rakennuksia hoidetaan asianmukaisesti. Käytännössä hallituk sen puheenjohtajan merkitys ja vastuu toiminnan pyörittämisestä on erityisesti pienissä yhtiöissä muiden hallituksen jäsenten roolia suurempi, vaikka asema ei juridisesti juurikaan eroa muiden jäsenten vastuusta. Jos sinne ei haluta uusia jäseniä, miksi hakea. Hallitus tekee taloudellisia pää töksiä ja seuraa talouden kehitystä. Puheenjohtajan vastuulla on halli tuksen koolle kutsuminen, hallituksen pöytäkirjan allekirjoittaminen sekä yhtiön nimenkirjoitusoikeuteen liittyvät asiat
Hallituksen tehtävät voivat toki vaih della yhtiöittäin ja riippua taloyhtiön koosta, iästä ja rakenteesta. Rutiinien hoitamisen lisäksi hallituksella on myös tehtäviä asukasviihtyvydessä. Vastuun jakaminen: Isännöitsijä voi auttaa hallitusta jakamaan vastuuta taloyhtiön asioista ja tukea hallitusta päätöksenteossa. Tämä voi sisältää esimer kiksi energiatehokkuuteen liittyvät ky symykset, turvallisuuden parantamisen ja mahdollisuuksien mukaan asukkai den erilaisiin tarpeisiin vastaamisen. Hän voi myös osal listua yhtiökokouksiin ja toimia siellä asiantuntijana. Tämä tarkoittaa avointa ja säännöllistä viestintää sekä osakkaiden kuulemista ja osallistamista päätöksentekoon OSAKE 35. Riskienhallinta: Hallituksen tulee tunnistaa ja arvioida taloyhtiön toi mintaan liittyviä riskejä sekä toteuttaa tarvittavia toimenpiteitä niiden hallitse miseksi. Hän voi auttaa hallitusta löytämään sopivia kouluttajia ja asiantuntijoita eri aihei siin liittyen. Jos ja kun hallituksen merkityksestä, tehtävistä, niiden määrästä ja vastuista ei ole tietoa, ei ole ihme, ettei tehtävään ole välttämättä mielenkiintoa Hallitustyön kiinnostavuutta voi parantaa monella tavalla: Tiedottaminen ja avoimuus on tärkeää. LISÄKSI hallituksen vastuulla on seu rata taloyhtiön kehitystä ja tarpeita sekä reagoida muuttuviin olosuhteisiin ja haasteisiin. Hän voi tarjota tukea ja neu voja esimerkiksi talouden hoitamiseen, kunnossapitoon ja lainsäädäntöön liittyvissä kysymyksissä. Viihtyvyys ja yhteisöllisyys: Halli tuksen tulee edistää taloyhtiön asukas viihtyvyyttä ja yhteisöllisyyttä esimer kiksi huolehtimalla yhteisten tilojen ja pihaalueiden kunnosta ja viihtyisyy destä, järjestämällä yhteisiä tapahtumia sekä valvomalla järjestyssääntöjen noudattamista ja edistämällä hyviä naa purisuhteita. Tulee varmistaa, että osakkeenomista jat ymmärtävät taloyhtiön hallituksen merkityksen ja heidän oman vastuun sa osakkeenomistajina. Isännöitsi jä on taloyhtiön hallituksen tärkein yh teistyökumppani, joka auttaa hallitusta hoitamaan taloyhtiön asioita. Tämä tarkoittaa avointa ja säännöllistä viestintää sekä osakkaiden kuulemista ja osallistamista päätöksen tekoon. Samalla saa tietoa siitä, ketkä saattavat olla oikeasti kiinnostu On myös tärkeää, että hallitus huolehtii siitä, että taloyhtiön toiminta on läpinäkyvää. Yhtiökokousten järjestäminen: Isännöitsijä vastaa usein yhtiökokous ten järjestämisestä ja valmistelee niihin liittyvät asiakirjat. Tämä voi sisältää esimerkiksi turvallisuuteen, terveyteen ja ympä ristöön liittyvien riskien arviointia ja ennaltaehkäisyä. Näin asukkaat saavat käsi tyksen hallituksen toiminnasta ja voivat kysyä lisätietoja. Hän voi esimerkiksi toimia kouluttajana itse tai hankkia ulkopuoli sia asiantuntijoita luennoitsijoiksi. Asukasviihtyvyydellä voi olla pitkällä aikavälillä yllättävän suuri vaikutus asuntojen arvoon. Koulutuksen ja infotilaisuuksien järjestäminen: Isännöitsijä voi auttaa järjestämään koulutuksia ja infoti laisuuksia taloyhtiön osakkaille ja asukkaille. Tiedon jakaminen: Isännöitsijä voi toimia tiedon jakajana taloyhtiön hal lituksen ja osakkaiden välillä. Miten hallitukseen jäseniä. Verkostoituminen: Isännöitsijällä voi olla laaja verkosto alan asiantun tijoita ja yhteistyökumppaneita. Hyvin toimiva hallitus vaikuttaa po sitiivisesti taloyhtiön arvoon, viihtyvyy teen ja yhteisöllisyyteen. Tyypillistä tällaisessa tilanteessa on esimerkiksi taloyhtiön pieni koko (vä hän tai ei ollenkaan sopivia ehdokkai ta), mahdollisesti taloudelliset haasteet, henkilökemiaan liittyvät ongelmat, runsas vuokralaisten määrä taloyhtiössä (omistajina paljon “kasvottomia” sijoit tajia) tai tulossa olevat isot remontit. Taloyhtiön asukkaille ja osakkaille tulisi kertoa hallituksen merkityksestä ja toiminnas ta ja siitä, miten se vaikuttaa taloyhtiön arvoon ja asumisviihtyvyyteen. Perehdyttäminen: Isännöitsijä voi perehdyttää uudet hallituksen jäsenet hallitustyöskentelyyn ja taloyhtiön asioihin. Hän voi esimerkiksi tiedottaa osakkaille tulevis ta koulutuksista, kokouksista ja muista hallitustyöhön liittyvistä asioista. Taloyhtiön hallitukseen voi olla joskus vaikea saada jäseniä. Joskus tilanne saattaa olla sellainen, että taloyhtiö uhkaa jäädä kokonaan ilman hallitusta. Hallitustyöskentely vaatii toki monenlaista osaamista, mutta tietoa on aina saatavana. Mikään ei estä järjestämästä infotilaisuuksia tai avoimia hallituksen kokouksia, joihin kaikki osakkaat ovat tervetulleita. Selkeä ja avoin kommunikointi voi houkutella kiinnostuneita mukaan toi mintaan. Isännöinnin rooli Isännöitsijällä on tärkeä rooli taloyh tiön hallitustyöskentelyn tukemisessa ja koulutuksen järjestämisessä. Hän voi esimerkiksi ehdottaa hallitukselle toimenpiteitä tai ratkaisuja eri asioissa. On myös tärkeää, että hallitus huo lehtii siitä, että taloyhtiön toiminta on läpinäkyvää. Ja vaikka hallitus saataisiin kokoon, ainakaan sen puheenjohtajaksi ei halua kukaan. Osakkaat eivät välttämättä edes tiedä, miten he voivat asettua ehdolle hallitukseen tai mitä ehdokkuus tarkoit taa käytännössä
neita hallituksen jäsenyydestä. Myös asukkailla ja osakkailla on tavallaan oikeus vaatia enemmän. Taloyhtiön hallitus voi esimerkiksi hyödyntää isännöinnin, isännöintiliiton tai muiden asiantun tijoiden tarjoamia koulutus ja kurssi mahdollisuuksia. Palkkiot ja niiden maksuperus teet toki vaihtelevat. Koulutus ja tuki: Taloyhtiön osak kaille ja asukkaille voidaan järjestää erilaisia koulutuksia ja infotilaisuuksia, jotka auttavat ymmärtämään hallitus työskentelyä ja kannustavat osallistu maan siihen. Osakkaiden tulisi kuitenkin kes kustella palkkioiden suuruudesta ja arvioida, mikä on sopiva taso heidän taloyhtiölleen ottaen huomioon halli tuksen työmäärä, vastuut ja taloyhtiön taloudelliset resurssit. Osakkaiden on arvioitava, miten paljon he ovat mahdollisesti val miita maksamaan ylimääräistä vastiket ta palkkioiden rahoittamiseksi. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi lisävastuiden siirtämistä isännöitsijälle tai hallituksen ja isännöitsijän työnjaon selkeyttämistä. Varaudu siirtämään tehtävät: Kun ero on hyväksytty, ole valmis siirtämään tehtäväsi ja vastuusi uudelle hallituk sen jäsenelle. Osallistu ylimääräiseen yhtiökokoukseen: Hallituksen puheenjohtaja voi kutsua koolle ylimääräisen yhtiöko kouksen käsittelemään eroasi. Allekirjoita ja päivää eroilmoitus. Toimikausi on joka tapauksessa kerrallaan vain vuosi. Tyypillisesti hallitustyöskentelystä maksetaan vain enemmän tai vähemmän muodollinen korvaus. Tämä voi kannustaa osakkaita asettumaan ehdolle ja lisätä kiinnostusta hallitustyöhön. Tämä tekee toiminnasta houkuttelevampaa uusille jäsenille ja auttaa pitämään nykyiset jäsenet mukana. Positiivista ilmapiiriä ja yhteishenkeä voidaan vahvistaa esimerkiksi järjes tämällä yhteisiä tapahtumia ja keskus telutilaisuuksia. Koulutuksen ja tiedon jakamisen lisäksi kannattaa huomioida, että hallituksen jäsenille tarjotaan riittävästi tukea ja opastusta, jotta he tuntevat olonsa mukavaksi ja päteviksi tehtä vissään. 36 OSAKE. Kaik kiaan taloyhtiöön tulisi luoda positiivi nen ja kannustava ilmapiiri. Myös muita kuin asukkaita tai osakkaita: Myös muita henkilöitä voidaan valita hallitukseen, jos yhtiöjär jestys ei sitä nimenomaisesti kiellä. Ketään saisi painostaa hallitukseen; ennem minkin suostutella. Tämä voi sisältää esimerkiksi mentoroinnin tai perehdyttämisen hallitustyöhön. Vaikka osakkeenomistajilla on taval laan kollektiivinen vastuu taloyhtiöstä, niin ketään ei voi pakottaa saati valita hallitukseen ilman suostumusta. Anna tarvittavat tiedot ja materiaalit, jotta uusi jäsen voi jatkaa tehtävien hoitamista. Tämä voi kokonaisuudessaan johtaa tehokkaampaan toimintaan. He saattavat olla enemmän kiinnostuneita työstä sinänsä, yhteisöllisyydestä ja asu misviihtyvyyden parantamisesta kuin taloudellisista korvauksista. Palkitseminen: Myös hallituksen palk kioita voi olla syytä tarkistaa. Joissakin tapauksissa pitkäaikaiset hallituksen jäsenet saat tavat myös olla haluttomia ottamaan uusia jäseniä mukaan. Hallituksen jäsenten vaihtuvuus: Jos hallituksen jäsenet vaihtuvat harvoin, voi olla vaikeaa saada uusia jäseniä mukaan. Jos haluaa pois hallituksesta. Anna kirjallinen eroilmoitus: Laadi kirjallinen eroilmoitus, jossa kerrot haluavasi erota hallituksesta ja ilmoitat eroamisen syy, jos haluat sen kertoa. Onko hallitukseen pakko mennä. Pysy tietoisena: Vaikka et enää ole hallituksen jäsen, voit edelleen osallis Kannustakaa osakkaita asettumaan ehdolle Tämä lisää kiinnostusta hallitustyöhön. Yhtiö kokous päättää, hyväksytäänkö ero ja valitaanko tilallesi uusi jäsen. Voit tehdä tämän esimerkiksi sähkö postitse tai henkilökohtaisesti. Jäsenhakuilmoitukset: Taloyhtiö voi tiedottaa aktiivisesti hallitukseen tar vittavista jäsenistä ja pyytää ehdokkaita ilmoittautumaan esimerkiksi ilmoi tustaululla tai sähköpostitse. Ja näin sen tietenkin pitääkin olla. Taloyhtiön hallitukseen menemisen kynnystä voi madaltaa myös tieto, että sieltä voi halutessaan erota, vaikka ei se suositeltavaa ole. Isännöitsijän roolin vahvistaminen: Jos taloyhtiön hallituksen toi mintaedellytykset ovat heikot, voidaan myös harkita isännöitsijän roolin vah vistamista taloyhtiön hallinnossa. Selvää kuitenkin on että suuremmat palkkiot voivat lisätä osaltaan motivaatiota hal litustyöskentelyyn ja vastaavasti myös velvoittaa enemmän kuin pelkkä vapaa ehtoisuus. Kokouspalkkiot vaih televat muutamasta kympistä sataseen. Näin osakkaat voivat tutustua toisiinsa ja luoda luottamusta, mikä voi helpottaa hallituksen jäsenyy teen liittyviä ongelmia. Toisaalta on huomioitava myös taloudellinen realiteetti: Monissa taloyhtiöissä, erityisesti pienemmissä, ei välttämättä ole varaa maksaa suuria palkkioita. Jos haluat erota taloyhtiön hallituksesta, voit toimia seuraavasti: Ilmoita aikeistasi: Kerro hallituksen puheenjohtajalle ja muille hallituksen jäsenille, että haluat erota hallituksesta. Kysymys siitä, pitäisikö taloyhtiön hallituksen jäsenten ja puheenjohtajan palkkioiden olla mahdollisesti selvästi suurempia, ei ole helppo asia. Monet taloyhtiön hallituksen jäsenet tekevät työtä kuitenkin vapaaehtoisesti, eivätkä edes odota suuria palkkioita
tua taloyhtiön asioihin yhtiökokouksis sa osakkaana. Jos taloyhtiön hallitukses ta eroaa jäsen tai koko hallitus haluaa erota, ja uusia jäseniä ei saada yhtiö kokouksessa valittua, on syytä ryhtyä toimenpiteisiin tilanteen korjaamiseksi. Tämä voi olla esimerkiksi isännöitsijä, lakimies tai muu asiantuntija, joka pystyy autta maan hallituksen tehtävien hoidossa. Käytännössä eroamispyyntöä ei yleensä evätä, mutta on tärkeää järjestää ylimääräinen yhtiökokous valitsemaan uusi jäsen eroavan tilalle, jotta hallituk sen toiminta ei häiriintyisi. Jos eroamisprosessiin liittyy on gelmia tai epäselvyyksiä, kannattaa kääntyä taloyhtiön isännöitsijän tai lakimiehen puoleen. Tämä voi auttaa löytämään ratkaisun ongel maan ja saada ihmiset kiinnostumaan hallitustyöskentelystä. Esimerkiksi, voisitte harkita yhteisen hallituksen perustamista useam man taloyhtiön kesken tai jakaa resursseja ja asiantuntemusta. Tällöin yhtiökokouksen tavoitteena on valita uusi hallitus ja saada toiminta jälleen käyntiin. Taloyhtiön hallitus on tärkeä osa asuntoosakeyhtiön hallintoa ja sen toimivuutta. Ylimääräinen yhtiökokous: Jos taloyhtiön hallituksessa ei ole tarpeeksi jäseniä tai koko hallitus eroaa, voidaan ensimmäisenä toimenpiteenä järjes tää ylimääräinen yhtiökokous. Tähän on toki paljon luonnollisia ja hyviä syitä: OSAKE 37. Tämä voi olla toimiva vaihtoehto myös tilanteessa, missä halli tukseen ei tunnu saatavan jäseniä. Lakiasiantuntijan apu: Jos tilanne ei ratkea, kannattaa harkita lakiasian tuntijan konsultointia. Vaihtelua hallitukseen Monesti taloyhtiön hallituksessa istuu vuosia samat ihmiset. Ulkopuolisen avun käyttäminen: Jos taloyhtiön hallitus ei saa uusia jäse niä, voi olla tarpeen palkata ulkopuoli nen asiantuntija hoitamaan taloyhtiön hallintoa väliaikaisesti. Mitä taloyhtiön hallitus voi tehdä, jos eroavan jäsenen tilalle ei saada uutta, koko hallitus haluaa erota tai hallitukseen ei saada yhtiökokouksessa yhtään halukasta. He voivat tarjota oikeudellista neuvontaa ja ohjeita siitä, mitä muita vaihtoehtoja taloyhtiöllä on tilanteen ratkaisemiseksi. Asuntoosakeyhtiölaissa ei ole erityisiä säännöksiä hallituksen jäsenen eroamisesta, mutta yleisen oikeuskäy tännön mukaan hallituksen jäsen voi erota tehtävästään omasta aloittees taan. Keskustelu osakkeenomistajien kanssa: Taloyhtiön hallituksen tulee keskustella osakkeenomistajien kanssa ja selvittää, miksi he eivät ole halukkaita ryhtymään hallituksen jäseniksi. Yleensä taloyhtiön hallitus ei voi evätä eronpyyntöä, mutta se voi pyytää eroavan jäsenen jatkamaan toimes saan, kunnes uusi jäsen on valittu tilalle. Voiko hallitus evätä eronpyynnön. Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ja lainsäädännössä saattaa olla eroami seen liittyviä määräyksiä, joten on hyvä tutustua niihin ennen eroamista. Huomioi ohjeet ja säännöt: Eroa misprosessi voi vaihdella taloyhtiöstä toiseen, joten tarkista taloyhtiön sään nöt ja ohjeet ennen kuin ryhdyt toimiin. Pysy tietoisena taloyhtiön tapahtumista ja päätöksistä. Yhteistyö muiden taloyhtiöiden kanssa: Joskus taloyhtiöt voivat löytää ratkaisun yhteistyössä naapuritaloyhtiöi den kanssa
Asiantuntemus: Pitkäaikaisilla halli tuksen jäsenillä on usein hyvä tuntemus taloyhtiön asioista ja historiasta. Aktiivisten ehdokkaiden puute: Jos osakkailla ei ole vaihtoehtoisia ehdok kaita, he saattavat kannattaa vanhan hallituksen jatkokautta, koska eivät ha lua ottaa riskiä valitsemalla tuntematto mia tai kokemattomia henkilöitä. Puutteellinen tieto vaihtoehdoista: Osakkaat eivät välttämättä tunne muita ehdokkaita tai ole tietoisia heidän taidoistaan ja näkemyksistään, mikä voi johtaa siihen, että he suosivat tuttuja, nykyisiä hallituksen jäseniä. Osakkaat saattavat pe lätä, että uudet hallituksen jäsenet eivät ole yhtä päteviä tai että heidän valintan sa johtaa epäjärjestykseen. Miksi taloyhtiön hallituksessa olisi hyvä olla vaihtuvuutta. Tämä edistää tasapuolisuutta ja demokratiaa taloyhtiössä. Tämä voi auttaa paran tamaan päätöksentekoa, kehittämään taloyhtiötä ja löytämään uusia tapoja ratkaista ongelmia. Vaihtuvuus myös varmistaa, että eri asukkaiden näkemykset ja etunäkökoh dat otetaan huomioon hallituksen toi minnassa. Vaihtuvuus tuo mukanaan uusia ajatuksia ja perspektiivejä hallituksen toimintaan. Osak kaat saattavat arvostaa tätä asiantunte musta ja kokea sen olevan välttämätön tä tehokkaalle päätöksenteolle. Tämä voi johtaa siihen, että he kannattavat vanhan hallituksen jatkokautta. Muutosvastarinta: Ihmisillä on taipumus suosia tuttua ja turvallista, ja muutokset koetaan usein epävarmuutta ja riskiä tuovina. Osakkaat saattavat tuntea vahvaa luottamusta pitkäaikai siin hallituksen jäseniin ja kokea, että he ovat parhaita edustamaan heidän etujaan. Tämä voi johtaa siihen, että he kannattavat nykyisen hallituksen jatkokautta. Vaihtuvuus hallituksessa voi lisätä yhteisöllisyyttä taloyhtiössä, kun asuk 38 OSAKE. Ajanpuute ja vastuun jakaminen: Osakkaat saattavat ajatella, että nykyi set hallituksen jäsenet ovat valmiita ottamaan vastuuta taloyhtiön asioista, jolloin heidän ei tarvitse itse osallistua hallitustyöhön. Samalla vanhat jäsenet voivat siirtää tietoa ja kokemusta uusille jäsenille. Vaihtuvuus jakaa vastuuta hallituk sen jäsenten kesken ja auttaa välttä mään liiallista vastuuta yksittäisillä henkilöillä. Uudet hallituksen jäsenet voivat tuoda mukanaan uutta osaamista, tietoa ja kokemusta, mikä voi auttaa paran tamaan taloyhtiön toimintaa. Viestinnän puute: Jos taloyhtiössä ei ole avointa ja tehokasta viestintää, osakkaat eivät ehkä ole tietoisia mah dollisista ongelmista tai parannuskoh teista hallituksen toiminnassa. Tyytyväisyys ja luottamus: Jos taloyhtiön hallitus on toiminut hyvin ja osakkaat ovat tyytyväisiä sen työhön, he saattavat haluta säilyttää vakiintuneen kokoonpanon ja jatkuvuuden hallituk sen toiminnassa
Hallituksen jäsenten vaihtuminen antaa taloyhtiölle mahdollisuuden uudistua ja kehittyä. Tämä on myös vuokra-asuntoja omistavien osakkeenomistajien etu. Vuokralaisen ääni kuuluviin HALLITUKSEN olisi hyvä ottaa myös taloyhtiössä vuokralla asuvat asukkaat huomioon. Vielä pidemmälle vietyä luottamusta osoittaa, että osakas antaa vuokralaiselleen valtakirjan. Se voi tuoda uusia ideoita ja pa rannusehdotuksia, joiden avulla taloyhtiö voi pysyä ajan tasalla ja tarjota asukkailleen parhaan mahdollisen asuinympäristön. Tiedottaminen ja ehdokkaiden esittely ennen yhtiökokousta voi myös parantaa osakkaiden tietoisuutta vaihtoehdoista ja auttaa heitä tekemään harkittuja päätök siä hallituksen kokoonpanosta. Silloin vuokralainen edustaa osakasta kokouksessa ja hän saa myös äänestää. Taloyhtiön houkuttelevuus vuokralaisen näkökulmasta on aina hyödyksi asuntosijoittajille ja vuokranantajille uusien vuokralaisten houkuttelussa. Myös hallituspaikkojen lukumäärää on hyvä arvioida. Jos asunnon omistaja itse ei pääse paikalle, hänen kannattaakin rohkaista vuokralaistaan osallistumaan kokoukseen. Hallituksessa ja ýhtiökokouksessa pitäisi keskustella avoimesti hallituksen kokoonpanosta ja sen merkityksestä talo yhtiön toiminnalle. Silloin taloyhtiön järkevän ja asukaslähtöisen hoidon kannalta on tärkeää, että myös vuokralainen kertoo näkemyksensä. Yhtiöjärjestyksessä tai muissa ohjeistuksissa voi olla määriteltynä toimikausien pituudet. Etenkin, jos heidän lukumääränsä on suuri. Osakkaat voivat yhdessä keskustella taloyhtiön tavoitteista ja tarpeista, ja miten erilaiset hallituksen kokoonpanot voisivat edistää näitä tavoitteita. Jotta taloyhtiön osakkaat olisivat valmiita harkitsemaan uusia jäse niä hallitukseen, on tärkeää edistää avointa vuoropuhelua ja tiedonkulkua. Ne vaikuttavat oleellisesti myös vuokralaisen elämään taloyhtiössä ja siksi onkin suotavaa, että vuokralaisetkin sanovat mielipiteensä. Tämä antaa selkeän odotuksen siitä, että hallituksen jäsenten on jossain vaiheessa luovuttava paikastaan uusille jäsenille. Tämä auttaa säilyttämään avoimen ja rehelli sen ilmapiirin taloyhtiössä. kaat tuntevat olevansa osa hallinnollista prosessia ja voivat vaikuttaa siihen. Heidän intressinsä voivat joissakin tapauksissa erota suurempien omistusasuntojen omistajien tarpeista. Oikeuksia kannattaa käyttää, sillä yhtenä talon asukkaista vuokralaisella voi olla oivaltavia kannanottoja esimerkiksi talon tilojen käytöstä. Osakkaiden rohkaise minen esittämään kysymyksiä ja ilmaise maan mielipiteitään voi auttaa heitä näke mään eri vaihtoehtoja ja harkitsemaan uusien jäsenten valintaa hallitukseen. Vaihtuvuus estää hallituksen muo dostumasta liian sisäänpäin kään tyneeksi ryhmäksi, joka ei kuuntele muiden asukkaiden näkemyksiä. Vuokra-asuntojen omistajat haluavat varmaan, että heidän vuokralaisensa viihtyvät talossa. Usein vuokralaiset asuvat taloyhtiön pienimmissä asunnoissa – yksiöissä ja kaksioissa. Liian suuri saattaa tehdä päätöksenteosta jäykkää, mutta toisaalta useampi jäsen tuo myös paljon etuja ja laajentaa demokratian toteutumista. VUOKRALAISELLA on yhtiökokouksessa vain puheoikeus. Näitä isoja kunnossapitoasioita ovat esimerkiksi putkiremontti, ikkunaja julkisivuremontit, porrashuoneremontti ja piharemontit. Äänioikeus on vain osakkeenomistajan antamalla valtakirjalla. Esimerkiksi yhden jäsenen on aina vaihduttava. – Kokouksessa vahvistetaan tai muutetaan järjestyssääntöjä, kokouksessa käsitellään yhteisten tilojen käyttöä tai kunnossapitoa, joka vaikuttaa olennaisesti huoneiston tai yhteisten tilojen käyttöön. OSAKE 39. VUOKRALAISELLA ei sinänsä ole oikeutta osallistua yhtiökokoukseen paitsi: – Jos yhtiössä on vähintään viisi osakehuoneistoa, joilla on eri omistajat. Myös koulutus ja mentorointi voivat auttaa uusia ehdokkaita saamaan luottamusta ja taitoja, jotta heidän valintansa halli tukseen olisi helpompaa
Ne keskittyvät pääosin hallituksen tärkeisiin perustehtäviin. Ratkaisuna voi olla avoimen ja rakentavan vuoropuhelun luominen hallituksen jäsenten ja osakkaiden välille. Tämä saattaa olla osaltaan syynä myös siihen että, hallituksissa asumisviihtyvyyden kehittämisessä, yhteishengen luomisessa ja esimerkiksi haastavien tilanteiden käsittelyssä on usein kehittämisen varaa. Hallitustyöskentelystä on saatavana kirjallisuutta ja tarjolla on myös erilaisia verkkokursseja. . Kiinteistöliiton jäsenille on tarjolla useita maksuttomia verkkokursseja: Kiinteistöliitto Hämeen ammatikorkeakoulu “HTHJ Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen” on taloyhtiöiden hallituksen jäsenille ja puheenjohtajille suunnattu verkkokurssi-kokonaisuus HTHJ koostuu viidestä kurssista: Hallituksen tehtävät ja vastuu, taloyhtiön yhtiökokous, talous, sopimukset ja kilpailutus ja kiinteistön ylläpito. Keskustelemalla yhteisistä tavoitteista, arvoista ja odotuksista voidaan rakentaa luottamusta ja yhteisymmärrystä. 40 OSAKE. He ovat saattaneet rakentaa vah van aseman hallituksessa ja saattavat pelätä, että uudet jäsenet muuttavat valtasuhteita tai kyseenalaistavat heidän asemansa. Myös Hämeen ammattikorkeakoulun Taloyhtiön hallitustyöskentely haltuun -verkkokurssi tarjoaa hyvät perustiedot hallituksen tehtävistä ja vastuista ja vinkkejä, miten lukea tilinpäätöstä. Pitkäaikaisilla jäsenillä saattaa olla vahva luottamus toisiinsa, ja he saattavat epäillä, voivatko uudet jäsenet sitoutua yhtä vahvasti taloyhtiön etujen ajamiseen. Myös hallituksen jäsenten kouluttaminen ja perehdyttäminen voi auttaa heitä ymmär tämään muiden näkökulmia ja rohkaista heitä ottamaan vastaan uusia jäseniä. Koulutusta ja kursseja Miksi pitkäaikaiset hallituksen jäsenet saattavat kuitenkin olla haluttomia ottamaan uusia jäseniä mukaan. Uudet jäsenet voivat tuoda muka naan uusia ideoita ja näkökulmia, mikä voi tuntua uhkaavalta tai epämukavalta. Ihmiset ovat usein vastahakoisia muutoksille, ja pitkäaikaiset jäsenet saattavat kokea, että uudet jäsenet vaarantavat vakiintuneet käytännöt ja toimintamallit. Pitkäaikaiset hallituksen jäsenet saat tavat olla haluttomia ottamaan uusia jäseniä mukaan useista syistä. Pitkäaikaiset jäsenet ovat tottuneet tiettyihin rutiineihin ja toimintatapoi hin
Turvaa vakuutuksista Kysyimme vakuutuksista Howden Finlandin asiakkuuspäälliköltä Jenni Riskilältä: Millaisia vakuutuksia te suosittelette taloyhtiön hallituksen jäsenille. Tällaisia tilanteita voi syntyä esimerkiksi liukastumis ja lumenpu toamisvahinkojen yhteydessä. Tapaturmavakuutus: Taloyhtiö voi ottaa hallituksen jäsenille tapaturmava kuutuksen, joka kattaa henkilövahin koja, jotka voivat aiheutua hallituksen jäsenille heidän hoitaessaan tehtäviään taloyhtiön hallituksessa. Tärkein puute hallinnonvastuuvakuutuksessa on hallituksen kannalta mahdollisen rikostutkinnan aiheuttamat selvitte lykulut ja rikossyytteiden puolustus kustannukset, joita kiinteistövakuu tuksen hallinnonvastuuvakuutus ei korvaa. Toiminnan keskeytysvakuutus: Tämä vakuutus voi korvata taloyhtiölle aiheu tuvia ylimääräisiä kuluja, jos hallituksen toiminta keskeytyy esimerkiksi hallituk sen jäsenten sairastumisen, tapaturman tai muun odottamattoman syyn takia. Tämä on luonnollista. Kiinteistövakuutuksessa mukana olevan hallinnonvastuuvakuutuksen hinnoittelu vaihtelee vakuutusyhti öittäin. ON tärkeää huomata, että vakuutusten kattavuus ja ehdot voivat vaihdella eri vakuutusyhtiöiden ja sopimusten välillä Näissä ja taloyhtiön muissakin vakuutuksissa kannattaa aina käyttää vakuutusmeklaria: Vakuutusmeklari on riippumaton asiantuntija, joka toimii asiakkaan eli vakuutuksenottajan edustajana ja neu vonantajana vakuutusasioissa. Mitä ne pitävät sisällään ja ennen kaikkea mitä eivät. Taloyhtiö voi kuitenkin ottaa hallituk sen jäsenille erilaisia vakuutuksia, jotka tarjoavat suojaa erilaisilta riskeiltä ja vastuukysymyksiltä. Vakuutusmeklareilta saatavat hallinnonvastuun lisäturvat maksavat riippuen vakuutusturvan kattavuu desta noin 150 euroa vuodessa. Lisäksi on hyvä keskustella isännöit sijän kanssa vakuutusten tarpeellisuu desta ja kattavuudesta. Tässä muutamia yleisimpiä vakuutuksia, joita taloyhtiö voi harkita hallituksen jäsenilleen: Vastuuvakuutus: Kattaa hallituk sen jäsenille mahdollisesti aiheutuvia vahingonkorvausvastuita, jotka liittyvät heidän tehtäviinsä taloyhtiön halli tuksessa. Oikeusturva vakuutus voi korvata esimerkiksi asianaja jan palkkiot ja oikeudenkäyntikulut. Oikeusturvavakuutus: Kattaa hallituk sen jäsenten oikeudenkäyntikuluja, jos he joutuvat oikeusprosessiin liittyen taloyh tiön hallituksen toimintaan. Eri vakuutusmeklaritoimijoiden lisätur vissa voi olla huomattaviakin eroja. Meklarin rooli taloyhtiön hallituksen jäsenten vastuuvakuutuksen hankinnassa on auttaa taloyhtiötä löytämään parhaiten sen tarpeisiin ja riskeihin soveltuva vakuutus. Lisätietoja erilaisista hallituksen vakuutuksista: OSAKE 41. Kiinteistövakuutukseen sisältyvän hallinnonvastuuvakuutuksen tar koituksena on korvata taloudellisia vahinkoja, joista taloyhtiön hallitus on vastuussa. Vakuutusmeklarin palveluista aiheutuvat kustannukset yleensä sisälty vät meklarin vakuutusyhtiöiltä saamaan palkkioon eivätkä siten lisää asiakkaan kustannuksia merkittävästi. Suurin osa vahinkoil moituksista koskee taloyhtiöiden remontti ja korjaustöitä. Vastuuvakuutus voi korvata esimerkiksi taloyhtiölle tai kolmansille osapuolille aiheutuneita vahinkoja, jotka johtuvat hallituksen jäsenen huo limattomuudesta tai virheestä. Kiinteistövakuutus sisältää yleensä aina hallinnonvastuuvakuutuksen, jonka vakuutusmäärä on vakuutus yhtiöstä riippuen 34 000–200 000 euron välillä. Lisäksi suosittelemme hallitukselle lisäturvaa, jonka saa vakuutusmeklareilta. T aloyhtiön hallituksen jä sen tai jäsenyyttä harkit seva saattaa olla huolis saan vastuukysymyksis tä. Minkä hintaista vakuuttaminen on
IS SN =1 79 545 33 . LÄ H D E: SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): KI IN TE IS TÖ N YL LÄ PI D O N KU ST AN N U SI N D EK SI [V ER KK O JU LK AI SU ]. KIINTEISTÖLIITTO teki maaliskuussa 2023 lähes 4900:lle jäsentaloyhtiöilleen kyselyn vastikkeista. Pidemmällä aikavälillä hoitokulut ovat olleet pääosin muutenkin kasvussa, mutta nyt kasvu näyttää kiihtyvän. SA AN TI TA PA : H TT PS :// W W W .S TA T.F I/T IL AS TO /K YK I KERROSTALOYHTIÖIDEN HOITOKULUJEN ARVELLAAN NOUSEVAN KESKI MÄÄRIN 7,5 PROSENTTIA LÄHDE: KIINTEISTÖLIITTO EDELTÄVÄÄN VUOTEEN 2020 VERRATTUNA HOITOKULUT NOUSIVAT SILLOIN 5 ,6 % LÄHDE: TILASTOKESKUS ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN HOITOKULUT VUONNA 2021 OLIVAT KESKIMÄÄRIN 468 senttiä/m 2 /kk LÄHDE: TILASTOKESKUS 42 OSAKE. H O I T O K U L U T HOITOVASTIKKEIDEN NOUSU KIIHTYY KOONNUT JONI NIKKOLA LÄHTEET TILASTOKESKUS JA KIINTEISTÖLIITTO HINTOJEN nousu ja inflaatio aiheuttavat taloyhtiöissä hoitovastikkeiden korotuspaineita. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 1.5 .2 02 3] . Sen tuloksista saa jo ennakkokäsitystä. Vuoden 2022 neljännellä kvartaalilla asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousivat 8,9 prosenttia vuoden takaiseen verrattuna. Kiinteistösähkön osuus on toisaalta taloyhtiön kuluista yleensä verraten pieni, joten vaikutus hoitovastikkeeseen ei silti kasva kovin suureksi. Kyselyn mukaan taloyhtiöistä kahdeksan prosenttia on turvautunut viime vuonna luotolliseen tiliin tai hoitolainaan. Vastikerästeissä taloustilanne ei ole toistaiseksi juuri näkynyt. Valtuutuksesta ylimääräisten vastikkeiden perintään päätti viime vuonna jopa kolme neljästä taloyhtiöstä, mutta siihen on joutunut turvautumaan vasta noin 30 prosenttia. vuosineljännes 2022 +8 ,9 % KESKIMÄÄRÄISESSÄ noin 80 neliömetrin asunnossa hoitokulut olivat noin 374,4 euroa. kesäkuuta, jolloin saadaan tarkempaa ja kattavampaa tietoa taloyhtiöiden vuoden 2022 taloudellisesta tilanteesta. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi kuitenkin antaa osviittaa. ASUINKERROSTALOJEN YLLÄPITOKUSTANNUKSET NOUSIVAT VUODEN TAKAISESTA 4. Tilastokeskuksen Asunto-osakeyhtiöiden talous 2022 -tilastot ilmestyvät 13. Erityisesti sähkön hinta on noussut huomattavasti korkeammalle tasolle kuin vuonna 2021. Vastanneista reilu 20 prosenttia arvelee hoitokulujen nousun uhkaavan yhtiön maksukykyä jonkin verran ja reilu 2 prosenttia suuresti. Energiakulut ovat tälläkin kertaa merkittävä tekijä hoitokuluissa. Suurimmista kaupungeista kovimmat korotukset on edessä Turussa ja Helsingissä, joissa hoitokulut ovat nousemassa 9 prosenttia. 5,6 prosenttia tarkoittaa silloin 20,96 euron korotusta
KERROSTALOASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN KESKEISET HOITOKULUT 2020-2021 PÄÄKAUPUNKISEUDULLA hoitokulut vuonna 2021 olivat keskimäärin 448 senttiä/m 2 /kk Yhdeksän prosentin muutos tarkoittaisi 40,3 sentin korotusta neliömetriltä. Keskikokoisessa helsinkiläisessä 63,5 neliömetrin asunnossa hoitokuluissa olisi odotettavissa 25,6 euron korotus hoitokuluihin. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 30 .4 .2 02 3] . SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U N TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO U S [V ER KK O JU LK AI SU ]. VI IT EA JA N KO H TA : 20 21 . IS SN =1 79 929 90 . SA AN TI TA PA : H TT PS :// ST AT .F I/J U LK AI SU /C KT 9V Y1 1K 71 Z3 0C 08 IS B2 BT L3 Korjaukset Lämmitys Käyttöja huoltokulut Hallinto Vesi ja jätevesi Kiinteistövero Sähkö ja kaasu Jätehuolto Siivous Vuokrakulut yhteensä Ulkoalueiden hoito Korjaukset Lämmitys Hallinto Vesi ja jätevesi Kiinteistövero Käyttöja huoltokulut Vahinkovakuutus Sähkö ja kaasu Jätehuolto Ulkoalueiden hoito Vuokrakulut yhteensä Henkilöstökulut Muut hoitokulut Siivous ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN HOITOKULUT 2020-2021 RIVITALOT | KAIKKI 2020 2021 2020 2021 Senttiä/m2/k 50 100 150 20 40 60 80 100 Senttiä/m2/kk OSAKE 43
”Ensi vuoden alusta alkaen perimme siirtymisestä hin naston mukaisen maksun”, Maanmittauslaitoksen huoneisto tietojärjestelmästä vastaava johtaja Janne Murtoniemi sanoo. Kuitenkin vasta alle viidennes taloyhtiöistä on sen tehnyt. ”Se tulee perustumaan asetuksiin ja olemaan sellainen, et tä se vastaa Maanmittauslaitokselle työstä aiheutuvia kuluja.” Uuteen huoneistotietojärjestelmään siirtyminen tulisi tehdä tämän vuoden loppuun mennessä. ASUNTOOSAKETIETOJEN DIGITALISOINTI ON KÄYNNISTYNYT HITAASTI TEKSTI MARIA MARKUS 44 OSAKE. Sen jälkeenkin siirtyminen onnistuu, mutta ei enää maksutta. Se, kuinka paljon hinnaston mukainen maksu on, ei ole vielä selvillä. T I E T OY H T E I S K U N TA ASUNTOOSAKETIETOJEN DIGITALISOINTI ON KÄYNNISTYNYT HITAASTI K aikkien taloyhtiöiden tulisi siirtyä uuteen, sähköiseen huoneistotietojärjestelmään tämän vuoden loppuun mennessä
ASUNTOOSAKETIETOJEN DIGITALISOINTI ON KÄYNNISTYNYT HITAASTI SH U TT ER ST O CK OSAKE 45
”Mutta toki siirrettäviä tietoja on pitänyt tarkistaa, mikä on aiheuttanut toimijoille konkreettista työtä.” HUONEISTOTIETOJÄRJESTELMÄÄN kerätään kattavat tiedot osakehuoneis tojen omistuksista, panttauksista ja rajoituksista, sekä perustiedot taloyh tiöstä, osakkeista ja niillä hallittavista osakehuoneista. LAKI, jolla osakeluettelon ylläpito siirretään Maanmittauslaitokselle, tuli voimaan jo vuonna 2019. ”Lisäksi monet isännöitsijät ja talo yhtiöt ovat varmaankin odottaneet, että järjestelmät ovat täysin valmiina, ennen kuin siirtoja aletaan tehdä”, Murtoniemi sanoo. Janne Murtoniemi kertoo, että taloyhtiöitä on informoitu siirtymästä monella eri foorumilla ja lisäksi niille on lähetetty aiheesta infokirjeitä, joten tiedonpuutteesta siirtymisen hitaus ei pitäisi johtua. Sähköinen omistaja merkintä korvaa paperisen osakekirjan käytön osakehuoneistojen ja lainan vakuutena. Tarvittavat järjestelmän rajapinnat ovat Maanmittauslaitoksen puolelta olleet kuitenkin jo pitkään valmiina, joten jos osakeluettelo on ollut omassa järjestelmässä digitaalisessa muodossa ja muuten kunnossa, sen siirtäminen huoneistotietojärjestelmään on onnis tunut ainakin periaatteessa automaat tisesti. 46 OSAKE. Siirtyminen uuteen huoneistotieto järjestelmään koskee siten vain vanhoja, M AA N M IT TA U SL AI TO S Janne Murtoniemi. ”Ja alkaahan paperimaailma siirtyä historiaan muutenkin. Esi merkiksi riski painettujen osakekirjojen katoamisesta poistuu ja panttausproses si helpottuu. Maanmittaus laitoksen osakeluettelon siirtopalvelu avattiin huhtikuussa 2020. Uuden, sähköisen järjestelmän katsotaan parantavan asuinhuoneistoja koskevien tietojen ja omistajamerkin töjen saatavuutta ja luotettavuutta. Siirtymistä on hidasta nut hänen näppituntumansa mukaan ennen kaikkea se, että ihmisillä tuppaa olemaan luontainen taipumus lykätä toimintaa lähelle määräajan päätty mistä. ”On totta kai hyödyllistä, että tiedot saadaan jatkossa luotettavasti yhdestä paikasta ja voidaan esimerkiksi raken taa luotettavia kaupankäyntipalveluja”, Janne Murtoniemi toteaa. Silti vielä tämän vuoden huhtikuun loppupuolella uuteen huoneistotietojärjestelmään siirtyneitä taloyhtiöitä oli vain 18,5 prosenttia. Jotta taloyhtiöt voivat hoitaa normaaleita velvoitteitaan, ja esimerkiksi saada tietonsa positiivi seen luottotietorekisteriin, on niiden hallinnollisten tietojen siirryttävä säh köiseen muotoon joka tapauksessa.” Uudet, vuonna 2019 ja sen jälkeen perustetut taloyhtiöt perustetaankin jo digitaalisesti, Patentti ja rekisterihalli tuksen sähköisessä palvelussa. Niinpä niiden tiedot osakehuoneistoista ja nii den ensimmäisistä omistajista siirtyvät suoraan huoneistotietojärjestelmään, ja osakehuoneistolla on sähköinen omis tajamerkintä
”Meillä on edelleen sama velvollisuus toimittaa tietoja. OSAKE 47. Hän on huomannut, että järjestel mään siirtymisessä ollaan hyvin eri tasolla eri yrityksissä. OSAKEHUONEISTOREKISTERIIN siirrytään kaksivaiheisesti. Mutta varmasti järjestel mä helpottaa jo monen muun toimialan, kuten pankkialan toimintaa”, hän miettii. ennen vuotta 2019 perustettuja yhtiöitä. Sen jälkeen taloyhtiö ilmoittaa asiasta kaikille osak keenomistajille, ja jokaisen osakkaan tulee vielä hakea sähköistä omistuksen rekisteröintiä sekä osakekirjan mitä töintiä Maanmittauslaitokselta. ”Uskoisin, että kevään yhtiökokous ten jälkeen alkaa tapahtua. U N IK O Kennet Niinimäki. Siirtyminen on asuntoosakeyhtiöille pakollinen, mutta keskinäisille kiinteis töosakeyhtiöille vapaaehtoinen. Teimme urakan kesällä, kun muuten oli rauhallisempaa”, muistelee Unikon johtava isännöitsijä Kennet Niinimäki, joka on ollut myös Maan mittauslaitoksen työryhmässä kehittä mässä huoneistotietojärjestelmää. Ensin talo yhtiö siirtää osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle. Tällai sissa tilanteissa voi joutua vaivaamaan isännöitsijöitä ja metsästämään erilaisia papereita.” Hän on myös huomannut, että tie tojen järjestelmään syöttämisessä pitää olla tarkkana, sillä virheiden korjaami nen ei käy ihan käden käänteessä. ”Jos esimerkiksi nimen tai omis tussuhteen kirjauksessa on tapahtunut jokin pienikin virhe, on lähetettävä korjauslomake Maanmittauslaitokselle, ja virhe korjataan siellä.” HUONEISTOTIETOJÄRJESTELMÄN tarkoituksena on siis vähentää paperi työtä. Olen luotta vaisin mielin sen suhteen, että siirtymä saadaan tämän vuoden puolella tehtyä. Unikon Kennet Niinimäki ei ole vielä täysin vakuuttunut siitä, ainakaan nykymuotoisena. ”Karkeasti arvioiden pari kuukautta siihen meni, kun sitä tehtiin muun työn ohessa. . ”Joissakin yrityksissä hommat tehdään vielä perinteisesti paperilla ja kynällä.” Maanmittauslaitoksella on kuitenkin suuri luotto siihen, että kesän ja loppu vuoden aikana pienetkin taloyhtiöt ja isännöintitoimistot siirtyvät nykyaikaan ja sähköiseen järjestelmään. ”Esimerkiksi kuolinpesälle voi olla yksi tiedossa vain yksi yhteyshenki lö, mutta järjestelmään pitää listata kaikki kuolinpesän osakkaat. Yhteistyö isännöitsijöiden kanssa on ollut hyvää”, summaa Maanmittauslai toksen Janne Murtoniemi. Hän kertoo, että uusien asiakkaiden syöttäminen järjestelmään sujuu hel posti ja nopeasti, mutta vanhemmissa asiakkuuksissa menee aikaa, sillä niiden kohdalla on usein selvitettävä monia yksityiskohtaisia tietoja. Turun seudulla toimiva Uniko Isän nöintipalvelut Oy siirsi koko osake luettelokantansa uuteen järjestelmään hyvissä ajoin, jo vuonna 2020, osin käsityönä
M oni taloyhtiö on ollut tänä ja viime vuonna uuden tilanteen edessä. Vaikeasti ennakoitavassa taloustilanteessa tarkkuus ja varautuminen muuttuvat taloudenpidossa entistä tärkeämmiksi. Inflaatio ja korot ovat lähteneet nousuun vuosikau sien tasaisen kauden jälkeen, Taloyhtiöissä on eletty vuosikausia matalan inflaation ja matalien korkojen aikaa. TEKSTI JONI NIKKOLA Oikeat rahat oikeaan paikkaan TA LO U S 48 OSAKE
Oikeat rahat oikeaan paikkaan SH U TT ER ST O CK OSAKE 49
”Huomioidaan heti alussa, pitääkö hanke kattaa esimerkiksi pääomavastikkeella vai voiko sen kattaa hoitovastikkeen puolelta.” 50 OSAKE
Kohonneet energian hinnat ovat saaneet monet yhtiöt myös miettimään uudelleen esimerkiksi lämmitysratkai suja. Ennen hankkeen alkamista kerättä vät korjausvastikkeet peritään samoilla perusteilla kuin katettavan hankkeen kin pääomavastike. Asiaa kannattaa miettiä ja selvittää ylipäätään kaikissa taloyhtiön hank keissa. Tiliextra Oy:n asuntoosakeyhtiötiimiin kuuluva HTtilintarkastaja Juho Paavola kertoo: ”On alettu tekemään tällaisia energiahankkeita, missä on mukana maalämpöhanke, aurinkopaneelit, ehkä sähköautojen lataus. mikä on aiheuttanut myös vastikkei siin korotuspaineita. Eli huomioidaan heti alussa, pitääkö hanke kattaa esimerkiksi pääomavastikkeella vai voiko sen kattaa hoitovastikkeen puolelta.” Se mitä vastikkeilla katetaan, mää ritellään yleensä taloyhtiön yhtiöjärjes tyksessä, joten yleispätevää neuvoa ei voi antaa. Periaatteessa raja menee asuntoosakeyhtiölain mukaan siinä, pidetäänkö yllä nykyistä tasoa vai parannetaanko tasoa tai tehdäänkö uudistusta, myös yhtiöjärjestyksessä voi olla laista poikkeavia tai tarkempia määräyksiä hankkeiden rahoituksesta. Pitää olla tosi tark OSAKE 51. ”Siinä vaiheessa, kun hanke alkaa olla valmis, on tosi hankalaa alkaa laskemaan hankeosuuksia, jos ennak kovastikkeet on peritty eri vastikepe rusteella kuin lopullinen hanke. ”Jokaisella taloyhtiöllä on omanlaiset yhtiöjärjestyksensä. Nämä kolme tun tuvat olevan aika yleinen paketti.” Energiahankkeiden osalta taloyh tiöissä ei Paavolan mukaan ole ollut aina selvyyttä siitä, onko kyse hoito vai pääomavastikkeilla katettavasta hankkeesta, erityisen tärkeää tämä on silloin, jos hoito ja pääomavastike peritään eri perustein. Toisinaan rahat ovat loppuneet kesken tilikauden ja on jouduttu turvautumaan lisävastikkeiden perintään tai muihin keinoihin kulujen kattamiseksi. Tiukassa tilanteessa ja suurissa hankkeissa on erityisen tärkeää, että taloudenpito hoidetaan tarkasti. TALOYHTIÖISSÄ voi olla myös hankkeita, joiden kustannuksiin kaikki eivät osallistu. ”Esimerkiksi kun tehdään ullakkora kennusta tai uutta ullakkokerrosta, voi olla sellainen päätös, että ennen jotain tiettyä päivää tehdyt päätökset eivät koske ullakkohuoneistojen osakkaita. Siksi vastikeperusteet on syytä aina puntaroida tapauskohtaisesti. Jos niitä hankkeita ei seurata tarkasti, niin voi helposti käydä, että hankkeiden kulut eivät kohdistu oikein ja lopul lisia hankeosuuksia ei peritä oikeilta osakkailta. Mutta olisiko vaikka joku pikalatausasema tai jonkin tietyn merkin latausasema jo sitten olla laatutason parannus tai uudistus?” Epäselvissä tilanteissa vastikeperus teet on parasta kulloisessakin tapauk sessa selvittää hyvissä ajoin esimerkiksi asiantuntevalta isännöitsijältä tai viime kädessä lakiasiantuntijalta. ”Jos katsoo suoraan laista, silloin pääomavastikkeella katetaan uudistuk set ja nykyistä tasoa parantavat toimen piteet.” Tähän sisältyy kuitenkin tulkinnan varaisuutta, sillä maailma muuttuu ko ko ajan. ENERGIA on ollut viime aikoina mielessä monissa taloyhtiöissä. ”Voiko esimerkiksi sähköautojen latauspistettä alkaa jo miettimään laatu tasoa ylläpitävänä, eli nykyaikaistetaan mutta ei kuitenkaan paranneta
Nyt yllättäen tuleekin kaikille tosi kovat nousut sekä lainoihin että kuluihin ylipäänsä. ka, että vastikeperinnät ja mitä kuluja niillä katetaan, menevät yhtiöjärjestyk sen mukaisesti.” ENERGIAKUSTANNUSTEN kasva minen vaikuttaa vähintään välillisesti kaikkiin taloyhtiöihin. Varsinkin nyt kun korot nousevat koko ajan, on yhä tärkeämpää miettiä, olisiko osakkaiden etu maksaa mieluummin laina pois kuin rahoittaa pääomavastik keilla vahingossa hoitopuolta.” Paavola pohtii, pitäisikö tällaisissa tapauksissa miettiä pääomavastiketta maksaville jonkinlaista korkohyvitys tä, sillä samalla rahalla voisi lyhentää myös lainaa pois ja pienentää korko kuluja. Ylipäätään inflaatio ja kohonneet hinnat ovat tuoneet monet taloyhtiöt uuteen tilanteeseen. ”Usein ennen vanhaan hoitovastike on ollut esimerkiksi neliöperusteinen ja pääomavastike on osakeperustei nen. Samaa taloyhtiön tilillä olevaa rahaahan molemmat ovat. Se kuitenkin on myös kirjanpi dollisesti haastavaa, että niistä pysytään kartalla ja niistä osataan tehdä vastike jälkilaskelmat ja seurata erikseen niiden jokaisen kuluja ja tuottoja. ”Pyritään toisaalta, että vain ne osak kaat maksavat sitä vastiketta, mikä niille kuuluu. Silloin pääomavastikkeelliset siis lainoittavat hoitopuolta, kun he pystyisivät myös itse maksamaan pois omaa lainaansa. ”Kun viimeiset yli 10 vuotta on laske teltu tosi pienillä koroilla, ja inflaatiokin on pysynyt jokseenkin normaalina, on ollut aika helppoa ennakoida ja olla tarkka tulevaisuudesta. Hyvästä tarkoituksesta huolimatta se voi tehdä talouden seuraamisesta mutkikasta. Tilanne voi olla myös päinvastainen, eli pääomavastikkeita onkin kerätty liikaa, jolloin pääomavastikkeella kate taankin yhtäkkiä hoitomenoja. Näissä tilanteissa merkittävä pääomavastikkeen yli tai alijäämä voi vaarantaa osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun.” PÄÄOMAVASTIKKEEN ja hoito vastikkeen välillä on myös toinen olennainen ero, mikä muuttuu sitä merkittävämmäksi, mitä korkeammalle lainakulut nousevat. Jos siellä on alijäämää, pääomavastikkeesta vastaavat osakkaat eivät ole periaatteessa maksaneet tar peeksi, ja usein hoitopuolelta lainataan rahaa pääomavastikkeen puolelle.” Vastikkeiden sekoittuminen voi tuntua merkityksettömältä. Tarkalla taloudenpidolla ongelmia ja yllätyk siä pystyy kuitenkin minimoimaan. ”Olisi tosi tärkeää aina huolehtia siitä, että pääomavastikejäämä on käytännössä mahdollisimman lähellä nollaa sillä tavalla, että sillä pystytään kuitenkin huolehtimaan seuraavat lai nanlyhennykset. ”Jos ei seurata näitä vastikkeita keskenään, ei huomata, että hoitovasti ke on pakkasella koko ajan. Se on merkit tävää siksikin, että energiakulut ovat jo ennestään muodostaneet tavallisesti suurimman osan taloyhtiön kuluis ta. Hoitovastikkeen perusteet ovat kuiten kin usein erilaiset kuin pääomavastik keiden, ja kuten sanottu kaikki eivät ole vastuussa pääomavastikkeista. Siinäkin yksi tärkeä seurattava asia on 52 OSAKE. Se on merkittävä asia, mitä oli vaikea enna koida.” Kun taloyhtiön rahat ovat tiukilla, on vieläkin tärkeämpää seurata eri vastikkeiden jäämiä ja kohdistusta, koska kaikki osakkaat eivät yleensä ole vastuussa samoista vastikkeista. Viime vuosina uusissa taloyhtiöis sä on ollut myös trendinä kohdistaa erilaisia kuluja eri vastikkeille. Se aiheuttaa hirveästi lisää hallinnollista työtä.” KUTEN viime vuosi osoitti, korkoja ja inflaatiota on vaikea ennustaa. Tämä kään ei ole ihannetilanne
PIX AB AY OSAKE 53
Huolehditaan siis siitä, että tilillä on katetta.” JOS kirjanpidon perusteella näyttää sil tä, että vastikkeita joutuu korottamaan, Paavola kehottaa rohkeasti tekemään niin. ”Sillä pystyy seuraamaan vastik keiden jäämiä ja käyttöä, että ne ovat oikein ja peritään oikeansuuruisina. Kun puuttunut kulu kirjataan seuraavalle tilikaudelle, sinne syntyy 13 kuukauden kulut, jolloin budjetti ylittyy helposti. tilinpäätöksestä löytyvä vastikerahoitus laskelma. PIX AB AY 54 OSAKE. Kaiken varalta kannattaa kuiten kin varautua siihen, että tulee ennakoi mattomia menoja. Vaikkapa vesivahingon sattuessa vakuutus ei korvaakaan enää niin paljon. ”Annetaan hallitukselle valtuudet periä ylimääräisiä pääomavastikkeita tai muuttaa pääomavastiketta, jos korot muuttuvat.” Pidemmällä tähtäimellä yllättäviin menoihin pystyy varautumaan huo lellisella suunnittelulla ja säntillisellä kunnossapidolla. ”Huomioidaan korkojen nousut ja inflaatio, niitäkin jossakin määrin pystyy ennakoimaan, lasketaan hoito vastikkeet sillä tavalla, että tilillä olisi kahden kuukauden kuluja vastaava määrä rahaa. ”Jos budjetin laadinnassa on vaikka joku kaavavirhe, helposti vastikeperin nät ovat aivan pielessä ja rahat loppuvat kesken kaiken.” Virheitä voi tavallisesti syntyä esi merkiksi siitä, että jotain kulua ei ole jak sotettu oikein. Ehkä suurin ongelma on, ettei osata periä oikeita vastikkeita tai ne eivät välttämättä perustu oikein yhtiöjärjes tykseen.” Toinen tärkeä asia on budjetin oikeellisuus. Jos kirjanpidosta puuttuu joulukuun kulu, saatetaan budjetti tehdä 11 kuukauden kulujen mukaan. ”Jokaisen vesivahingon korjaaminen on pois osakkaiden taskuista, eli jos huoleh ditaan siitä, ettei korjausvelkaa synny, on paljon helpompi pitää talouttakin yllä.” . ”Talousarvion seuraaminen on tosi tärkeää, että osataan tehdä budjetti pe rustuen oikein laadittuun kirjanpitoon, pystytään seuraamaan sitä ja pystytään tarvittaessa vaikka perimään ylimääräi set vastikkeet, jos rahat alkavat käy mään vähiin.” Tarkkuutta vaaditaan ennen kaikkea budjetin laadinnassa, sillä sen perus teella päätetään myös tulevan vuoden vastikkeista. Siihen kannustaa jo taloyhtiöiltä vaadittava viiden vuoden pitkän tähtäimen suunnitelma. ”Pidetään huolta siitä, että koko ajan huolletaan ja ylläpidetään taloyhtiötä, niin ei tule semmoista korjausvelkaa, mikä sitten voisi kumuloitua.” Kun suurista remonteista alkaa olla pitkä aika, taloyhtiöiden vakuutusten ikävähennykset laskevat korvaussum mia minimiin
L A K I J A S O P I M U S TEKSTI MATIAS LIESPUU (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) Osakkaan tiedonsaantioikeus TALOYHTIÖISSÄ PIX AB AY 56 OSAKE
Lain mukaan hallituksen ja isännöit sijän on yhtiökokouksessa annettava osakkeenomistajalle sen pyynnöstä tarkempia tietoja seikoista, jotka voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävän asian arviointiin. Yhtiökokouksessa tehtyä kysymystä ei myöskään tarvitse perustella. Hallitus ja isännöitsijä voivat kieltäy tyä tietojen antamisesta ainoastaan sil loin, jos pyydettyjen tietojen antaminen tuottaisi asuntoosakeyhtiölle olennaista haittaa. Vastaus OSAKE 57. Muilla kuin osakkailla ei ole vastaavaa kyselyoikeutta. Osakkaan tiedonsaantioikeus TALOYHTIÖISSÄ MATIAS LIESPUU on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija. Toiminnantarkastajan on annettava vastaavalla tavalla lausunto tiedon vaikutuksesta toiminnantarkastajan kertomukseen. Milloin tiedonsaantioikeutta ei ole. Jos osakkeenomistajan kysymykseen voidaan vastata vain sellaisten tietojen perusteella, jotka eivät ole kokouksessa käytettävissä, vastaus on annettava kah den viikon kuluessa kirjallisesti. Myös EU:n yleisen tietosuojaasetuksen säännökset saattavat rajoittaa yhtiön mahdollisuuk sia antaa osakkaita koskevia yksityis kohtaisia tietoja. Säännöksen tarkoituksena on sallia verrattain laaja kyselyoikeuden käyttö. Tietoja ei kuitenkaan saa antaa, on toimitettava kysymyksen esittä neelle osakkeenomistajalle ja muulle osakkeen omistajalle, joka sitä pyytää. Osakkaan kyselyoikeus koskee ainoastaan yhtiökokouksessa käsiteltäviä asioita. Osakkeenomistajan kysely– ja tie donsaantioikeus on rajattu hallinnon osalta vain yhtiökokoukseen, eikä osakkeenomistajalla ole lakiin perus tuvaa tiedonsaantioikeutta taloyhtiön laskuista ja hallinnosta tilikauden aika na. Käytännössä tämä tarkoit taa sitä, että jonkun hallituksesta tai isännöitsijän on oltava yhtiökokouk sessa läsnä antamassa osakkaille näiden tarvitsemat tiedot. O sakkaalla on taloyhtiön yhtiökokouksissa lakiin perustuva kyselyoikeus. Vaikka esimerkiksi suun nattua osakeantia koskevan päätöksen yhteydessä ei käsiteltäisi tilinpäätöstä, osakkeenomistajalla on kuitenkin tällöinkin oikeus esittää yhtiön talou delliseen asemaan liittyviä kysymyksiä, jos nämä ovat merkityksellisiä esi merkiksi merkintähinnan määrittelyn suhteen. Tilintarkastajien on kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta annet tava hallitukselle kirjallinen lausunto tiedon vaikutuksesta tilintarkastusker tomukseen tai muuhun tilintarkastajien yhtiökokoukselle antamaan lausuntoon. Jos hallitus katsoo, ettei pyydettyä tietoa voida antaa osakkeenomis tajalle aiheuttamatta tiedon anta misella olennaista haittaa yhtiölle, hallituksen on kahden viikon kuluessa yhtiökokouksesta annet tava pyydetty tieto yhtiön tilintar kastajille ja toiminnantarkastajille. Asuntoosakeyhtiöillä on kuitenkin hyvin harvoin sellaisia liikesalaisuuksia, joita koskevan tiedon antaminen yhtiön osakkaille aiheuttaisi yhtiölle olennaista haittaa. Lain mukaan halli tuksen ja isännöitsijän on huolehdittava siitä, että osakkaan kyselyoikeus voi toteutua. jos niiden antaminen tuottaisi yhtiölle olennaista haittaa. Olennaista haittaa asuntoosakeyhtiölle saattaa aiheuttaa esimerkiksi erilaisten liikesalaisuuksien piiriin kuuluvien tie tojen antaminen. Vähäisen haitan aiheutuminen ei siten ole peruste kieltäytyä vastaamas ta osakkaan esittämään kysymykseen. Lausunto on viipymättä lähetettävä kysymyksen esittäneelle osakkeenomistajalle. Myös erilaisiin yksittäi siin toimiin liittyviä kysymyksiä voi daan esittää. Osakkeenomistajalla ei myöskään ole oikeutta nähdä taloyhtiön tilaamien hankkeiden urakkasopimuksia tai muita asiakirjoja. Taloyhtiö voi kuiten kin oman harkintansa mukaan näitä näyttää, vaikkei osakkeenomistajalla oikeutta olisikaan niitä nähdä. . Esimerkiksi yhtiöko koukseen AOYL 6 luvun 11 §:n nojalla osallistuvalla vuokralaisella ei ole kyselyoikeutta. Tilinpäätöksen käsittelyn yhtey dessä voidaan esittää yleisemminkin yhtiön taloudellista asemaa koskevia kysymyksiä. Kyselyoikeuden käyttäminen ei edel lytä sitä, että kysymykset olisi toimitettu hallitukselle tai isännöitsijälle ennen yhtiö kokousta. Tiedonantovelvolli suus on siis säädetty sekä hallitukselle että isännöitsijälle
Siten yhtiöko kouspöytäkirjan liitteet, esimerkiksi ääniluettelo ja valtakirjat, ovat julkisia. Yhtiökokouspöytäkirjan liitteinä on muun muassa ääniluettelo ja valtakirjoja. Muilla kuin osakkailla pitää siis olla peruste näiden tietojen saamiseen. Sen sijaan nykyinen osakkeen omistaja ei tarvitse erikseen lupaa saadakseen osakeluettelossa mainittuja henkilötietoja. Ovatko kaikki yhtiökokouspöytäkirjojen liitteet julkisia, myös edellä mainitut. Asuntoosakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus saada jäljennös yhtiökokouksen pöytäkirjasta ja myös sen liitteistä. Osakkaalle annettavasta osakeluettelon kopiosta ei siten tarvitse poistaa osakkaiden syntymäaikoja tai osoitetietoja. KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI MATIAS LIESPUU (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) PIX AB AY L A K I J A S O P I M U S 58 OSAKE. Asuntoosakeyhtiö lain mukaan osakkaiden osoitteet ja syntymäajat saa luovuttaa vain osak kaalle tai sille, joka osoittaa oikeutensa sitä vaativan. Osakeluettelossa olevat tiedot osak kaan syntymäajasta tai osoitteesta eivät ole samalla tavalla julkisia kuin muut luettelon tiedot. Osakas haluaa tilata osakasluettelon yhteystietoineen. Onko osakas oikeutettu saamaan kaikkien taloyhtiöiden osakkaiden osoitteet ja syntymäajat
Samalla monissa yhtiöissä on tarpeen tarkastella sopimuksia uusin silmin, sillä hoitokulut ovat kasvussa. ENERGIA JA YMPÄRISTÖ: Aurinkosähköä taloyhtiöön AURINKOSÄHKÖN hyödyntäminen on erinomainen tapa säästää energiaa, vähentää ympäristövaikutuksia, parantaa taloyhtiön energiatehokkuutta ja lisätä jopa kiinteistön arvoa. Milloin taloyhtiönne on viimeksi kilpailuttanut sopimuksensa. Mikä on projektinjohtajan rooli ja tehtävä korjaushankkeessa. SEURAAVASSA NUMEROSSA Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari. osake_2023_2_kannet.indd 23 osake_2023_2_kannet.indd 23 2.5.2023 11.46 2.5.2023 11.46. Hyvä projektinjohto varmistaa, että hanke etenee sujuvasti, aikataulu pitää ja kustannukset pysyvät kurissa. SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK VASTUULLINEN HALLITUS: Muistakaa kilpailuttaa TALOYHTIÖIDEN uudet hallitukset aloittavat työskentelynsä. Mitä kaikkea järjestelmän hankinnassa pitää huomioida. KORJAUSRAKENTAMINEN: Taloyhtiöiden korjaushankkeet ja projektinjohto TALOYHTIÖIDEN korjaushankkeet ovat usein mittavia ja vaativat huolellista projektinjohtoa. Vai onko niitä kilpailutettu lainkaan. Millainen on projektinjohtajan ja taloyhtiön yhteistyön merkitys. Miten se tehdään ja pitää ottaa huomioon
Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä