OSAKE T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 2 / 2 2 4 Turvallisuus: Taloyhtiöiden varauduttava senioreiden tarpeisiin Isännöinnin valinta Hallitustyö on muutakin kuin lakisääteisten tehtävien hoitamista Hallituksella monta roolia
Taloyhtiön hallitustyö on laajaa ja vastuullista toimintaa, joka vaatii paljon enemmän kuin lakisääteisten tehtävien hoitamista. Suuremmatkin remontit usein maksavat itsensä muutamassa vuodessa takaisin. 36 ENERGIA: Energiakartoitus taloyhtiössä Taloyhtiön energiankulutus on kannattaa selvityttää tasaisin väliajoin. Lisäksi tarkastellaan syitä, miksi isännöitsijän vaihtaminen voi olla vaikeaa, ja miten huolellisesti toteutettu valinta voi ehkäistä tulevia ongelmia. 26 ENNALTAEHKÄISY: Tuholaistorjunta taloyhtiöissä Ennaltaehkäisy ja nopea toiminta ovat avainasemassa 30 VASTUULLINEN HALLITUS: Hallituksella monta roolia. PIX AB AY SH U TT ER ST O CK PIX AB AY 30 40 OSAKE 2/2024 10 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. Samalla on tärkeää välttää viherpesua – vastuullisuuden pitää olla aitoja tekoja, ei vain lupauksia. 22 YMPÄRISTÖ: Pienillä teoilla on suuri vaikutus Ympäristövastuullisuus taloyhtiöissä on entistä tärkeämpää, ja pienetkin teot voivat vaikuttaa merkittävästi. Suuriakin säästöjä on mahdollista saada aikaan melko pienillä ja edullisilla toimenpiteillä. 16 TURVALLISUUS: Ikääntyvän asukkaiden tarpeet Suomen väestön ikääntyessä taloyhtiöiden on tehtävä toimenpiteitä, kuten esteettömyysratkaisuja ja yhteisöllisyyden edistämistä, jotta ikääntyneet asukkaat voivat asua turvallisesti ja itsenäisesti kotonaan. 40 HALLITUSTYÖ: Isännöinnin valinta Isännöitsijän valinta on taloyhtiön kannalta kriittinen päätös, joka vaikuttaa suoraan kiinteistön hallintaan, talouden hoitoon ja asukkaiden tyytyväisyyteen. Tämä artikkeli käsittelee isännöitsijän valintaprosessia, kilpailutuksen vaiheita ja tärkeimpiä arviointikriteerejä. 10 ASUNTOMARKKINAKATSAUS 2024: Ostajien kiinnostus kasvussa Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n (SKVL) uusimman asuntomarkkinakatsauksen mukaan asuntokaupoissa on havaittavissa elpymistä, joskin alueelliset erot ovat edelleen suuret. Hallituksen jäsenillä on käytettävissään monia työkaluja ja tukimuotoja, jotka helpottavat päätöksentekoa ja yhteisöllisyyden edistämistä. OSAKE 3
Pyydä tarjous talven kattotöistä! Tiesitkö, että lähes kaikki katon korjaustyöt ja uusimiset voidaan tehdä talviaikaan. 010 680 4000 tai myynti@kattotutka.. KATTOTYÖT ONNISTUVAT YMPÄRI VUODEN Selvää säästöä taloyhtiölle Valtakunnallinen palveluverkosto ammattilaisille kattotutka.. Puhelut kiinteästä verkosta 8,35 snt/puhelu + 7,02 snt/min. Myös ELINKAARIKATTO® voidaan toteuttaa talvityönä. Tilaajan kannalta tämä tarkoittaa sitä, että kattotöiden teettäminen talvella on useimmissa tapauksissa jopa edullisempaa kuin kesällä.. OTA YHTEYTTÄ p. Matkapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 17,17 snt/min. Talvella olosuhteet ja työvoimaresurssit ovat usein hyvät kattotöille. Yläpohjan talvitarkastus ja lumenpudotukset ovat säännöllisiä ylläpitotoimia vesikatoilla
Lisäksi väestön ikääntyminen tuo uusia vaatimuksia taloyhtiöille. He ovat taloyhtiöiden ”toimitusjohtajia”, jotka tasapainottelevat kasvavien kustannusten, teknologian ja asukkaiden tarpeiden välillä. Teknologian kehittyminen tarjoaa mahdollisuuksia kiinteistöjen hallinnan parantamiseen, mutta myös tässä piilee haasteita. Vanhemmat asukkaat tarvitsevat esteettömiä kulkureittejä, hissejä ja turvallisia asumisratkaisuja, mikä asettaa vaatimuksia vanhojen rakennusten infrastruktuurille. Tämä on erityisen haastavaa vanhoille taloyhtiöille, joilla on jo ennestään korjausvelkaa ja jotka saattavat olla rahoituksellisesti tiukoilla. Mutta myös hallituksen on oltava aktiivinen. Nämä muutokset ovat kuitenkin kalliita, ja ne lisäävät taloyhtiöiden tarvetta tehdä priorisointeja budjetoinnissa. Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja T aloyhtiöiden ja isännöitsijöiden rooli on muutoksessa, kun kasvavat kustannukset, energiatehokkuusvaatimukset ja teknologiset uudistukset asettavat uusia paineita kiinteistöjen hallintaan. Digitalisaation myötä taloyhtiöt voivat ottaa käyttöön älykkäitä valvontajärjestelmiä ja energiatehokkuutta parantavia ratkaisuja, jotka vähentävät manuaalista työtä ja lisäävät tiedon saatavuutta. Taloyhtiöiden ja isännöinnin suuret haasteet – kestävän tulevaisuuden tavoittelu PÄÄKIR JOITUS OSAKE 2/2024 Tuottaja Inner Media Group Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry OSAKE 5. Isännöinnin ammattikunnan on pysyttävä mukana kehityksessä, jotta he voivat tarjota asiakkailleen lisäarvoa. Taloyhtiöiden on investoitava uusiutuvaan energiaan, kuten aurinkopaneeleihin ja lämpöpumppuihin, mutta nämä investoinnit edellyttävät pitkän aikavälin strategioita ja huomattavia taloudellisia resursseja. Taloyhtiöiden asukkaat eivät kuitenkaan välttämättä ole valmiita hyväksymään uusia järjestelmiä, ja isännöitsijöiltä vaaditaan entistä enemmän teknistä osaamista. Ja vaatikaa aktiivisuutta. Tulevaisuudessa isännöintiala tulee vaatimaan entistä enemmän ennakoivaa otetta, jotta taloyhtiöt voivat selviytyä taloudellisista ja ekologisista haasteista sekä hyödyntää teknologian tarjoamia mahdollisuuksia tehokkaasti. Kaiken tämän keskellä isännöitsijöiden merkitys korostuu entisestään. Energiatehokkuusvaatimukset kiristyvät vuosi vuodelta, ja ilmastonmuutoksen torjunta on keskeinen tavoite myös asuinrakennuksissa. Vuonna 2024 taloyhtiöt joutuvat kohtaamaan erityisesti kustannusten nousun, mikä näkyy esimerkiksi kaukolämmön, veden ja kiinteistöverojen korotuksina. Taloudelliset paineet eivät kuitenkaan rajoitu vain hoitovastikkeisiin ja ylläpitokustannuksiin. Kustannusten kasvu ei ole vain hetkellinen ilmiö, vaan jatkuva haaste, joka vaikuttaa niin isännöitsijöiden kuin osakkaiden päätöksentekoon ja asumiskustannuksiin
Erityistä huomiota kiinnitetään huoneiston haltijoiden kuulemiseen ja hakemusten liitteisiin. Valviran päivitetty ohjeistus mahdollistaa tarkemmat menettelytavat, mutta keskustelua käydään myös siitä, pitäisikö lainsäädäntöä muuttaa siten, että tupakointikielto voitaisiin toteuttaa taloyhtiön enemmistöpäätöksellä nykyisen yksimielisyyden sijaan. Tämä on helpottanut kiellon hakemista, mutta prosessi vaatii edelleen yksimielisen päätöksen yhtiökokouksessa, mikä voi olla haastavaa monissa taloyhtiöissä. Taloudelliset ja käytännön haasteet Vaikka tupakointikieltojen hakeminen parantaa monen asukkaan elämänlaatua, prosessi voi aiheuttaa taloyhtiöille kustannuksia. Kohti tiukempaa sääntelyä. Valvonnan osalta vastuu jää taloyhtiölle, mikä voi tuoda lisähaasteita. Kiellon asettaminen edellyttää, että taloyhtiö pystyy osoittamaan savun leviämisen aiheuttavan haittaa esimerkiksi parvekkeen tai rakenteiden kautta. Kiellon hakeminen on siten merkittävä päätös, johon liittyy myös taloudellisia ja juridisia kysymyksiä. . Savun leviäminen rakenteiden ja ilmanvaihdon kautta on merkittävä haittatekijä, ja tämä luo paineita parveketupakoinnin rajoittamiselle laajemmin. Lainsäädännön päivityksillä pyritään parantamaan asumismukavuutta ja terveysturvallisuutta. Taloyhtiöiden on myös huomioitava, että tupakointikielto on pääsääntöisesti pysyvä, mikä lisää päätöksen merkittävyyttä. A J A N KO H TA I S TA TALOUSTUTKIMUKSEN mukaan 63 % suomalaisista kannattaa parveketupakoinnin täyskieltoa, ja tuoreen Valviran ohjeistuksen päivitykset helpottavat tupakointikieltojen hakemista. Hakemusten käsittely, valvonta ja mahdollisten kieltojen toimeenpano vaativat resursseja, joita kaikilla taloyhtiöillä ei välttämättä ole. Tupakansavu vaikuttaa suoraan asukkaiden terveydentilaan, ja erityisesti astmaatikot ja allergikot kärsivät parveketupakoinnista. Terveys ja asumismukavuus keskiössä Parveketupakoinnin aiheuttamat ongelmat ovat korostuneet erityisesti viime vuosina, kun kotona oleskelu on lisääntynyt. Tämä muutos helpottaisi kieltojen käyttöönottoa niissä yhtiöissä, joissa suurin osa asukkaista on tupakointia vastaan. Parveketupakoinnin aiheuttamat haitat, kuten savun leviäminen naapureille, ovat herättäneet keskustelua taloyhtiöissä. Suomalaiset haluavat parveketupakoinnin kieltämistä UUDET OHJEET TUKEVAT PROSESSIA KOONNUT TEPPO HIRVIKUNNAS SH U TT ER ST O CK LISÄTIETOA: Valvira LÄHDE: Omataloyhtiö.fi 6 OSAKE. Uusien ohjeiden avulla taloyhtiöt voivat hakea kunnalta tupakointikieltoja parvekkeille, pihoille ja sisätiloihin, jos savua ei voida estää rakenteellisin toimenpitein. Valviran helmikuussa 2024 päivitetyt ohjeet tuovat kaivattua selkeyttä hakemusten käsittelyyn ja valvontaan
Varautuminen tulevaisuuteen Vaikka taloyhtiöiden taloustilanne on osin vakautunut, on suositeltavaa varautua tuleviin kustannuksiin. Tämä on pakottanut osakkaita maksamaan suurempia vastikkeita, mikä on vaikeuttanut monien osakkaiden taloustilannetta . . Taloyhtiöiden kulut nousivat merkittävästi vuoden 2023 aikana, ja vaikutukset näkyvät edelleen vastikkeiden korotuksina. Monissa taloyhtiöissä on myös varauduttu ylimääräisten yhtiövastikkeiden keräämiseen, erityisesti pääkaupunkiseudulla, jossa taloudelliset paineet ovat suurimmat . Hoitovastikkeet ja yllättävät menot Vuoden 2024 hoitovastikkeet ovat nousseet keskimäärin noin neljästä viiteen prosenttiin kerrosja rivitaloissa. Korkojen nousu on kasvattanut rahoitusvastikkeita, mikä lisää taloudellista painetta sekä yhtiöille että osakkaille. Monet taloyhtiöt ovat Taloyhtiöiden rahatilanne vuonna 2024: KUSTANNUSPAINEITA JA VARAUTUMISTA YLLÄTTÄVIIN MENOIHIN SH U TT ER ST O CK kuitenkin joutuneet pitämään taloutensa tiukasti hallinnassa, koska yllättävät korjauskustannukset voivat heikentää taloudellista puskuria. Taloyhtiöiden on tärkeää jatkaa talouden huolellista suunnittelua ja varautua mahdollisiin tuleviin taloudellisiin haasteisiin, vaikka korkojen lasku saattaakin tuoda helpotusta tulevaisuudessa. LISÄTIETOJA: salkunrakentaja.fi LÄHTEET: sttinfo.fi OSAKE 7. Ylimääräisten vastike-erien kerääminen on vähentynyt hieman viime vuoteen verrattuna, ja vain 24 % taloyhtiöistä on joutunut perimään ylimääräisen hoitovastike-erän . Monissa taloyhtiöissä varaudutaan edelleen yllättäviin menoihin, kuten korjauskustannuksiin tai energian hinnan vaihteluihin, mikä saattaa johtaa vastikkeiden uusiin korotuksiin tulevina vuosina . Korkeat korot ja lainat rasitteena Taloyhtiöiden velkatilanne on monille osakkaille haaste, erityisesti niissä taloyhtiöissä, joilla on suuri yhtiölaina. VUONNA 2024 taloyhtiöiden rahatilanne on kohentunut osittain edellisvuosiin verrattuna, mutta kustannuspaineet ja odottamattomat menot luovat edelleen haasteita. Monilla uudiskohteilla, joissa taloyhtiöiden lainoilla on katettu rakennuskustannuksia, on tullut vastaan korkojen nousu samaan aikaan, kun lyhennysvapaat ovat päättyneet
”Pienten isännöintiyritysten voi olla vaikeaa kilpailla, ja tämä voi johtaa alan keskittymiseen muutaman suuren toimijan ympärille,” Isännöintiliitto toteaa. . Yrityskaupat kiihtyvät isännöintialalla PÄÄOMASIJOITTAJAT VAUHDITTAVAT KESKITTYMISTÄ SH U TT ER ST O CK KOONNUT TEPPO HIRVIKUNNAS LÄHDE: Isännöintiliitto 8 OSAKE. Keskittyminen voi kuitenkin tuoda haasteita erityisesti pienille paikallisille toimijoille. Tämä voi rajoittaa taloyhtiöiden valinnanmahdollisuuksia ja kaventaa alan monimuotoisuutta. A J A N KO H TA I S TA ISÄNNÖINTILIITON mukaan 2020-luvulla on tehty yli 100 yrityskauppaa isännöintialalla, mikä on merkittävä luku, sillä Suomessa toimii noin 900 isännöintiyritystä. Keskittymisen edut ja haasteet Keskittyminen tuo mukanaan sekä etuja että riskejä. Digitalisaation vaatimukset ja tehokkuusajattelu ajavat yrityksiä fuusioitumaan, ja suuret toimijat saavat laajemmat resurssit kehittää palveluitaan. Suuret isännöintiyritykset pystyvät tarjoamaan laajempia ja monipuolisempia palveluja taloyhtiöille ja investoimaan uusiin teknologioihin, kuten digitaalisiin isännöintijärjestelmiin. ”Digitalisaation tuomat mahdollisuudet ovat keskeinen tekijä yrityskauppojen taustalla”, Isännöintiliitto kertoo. Pienemmillä yrityksillä on vaikeuksia kilpailla resurssien ja teknologian osalta suurten toimijoiden kanssa. Kun suuret yritykset hallitsevat markkinoita, paikallisuus ja asiakasläheisyys voivat kärsiä. Kaupat eivät rajoitu vain pienyrityksiin, vaan myös suurten ja keskisuurten yritysten fuusioituminen on lisääntynyt. Yrityskauppojen kiihtyminen ei rajoitu pelkästään Suomeen, vaan vastaavaa kehitystä nähdään myös muissa Pohjoismaissa, mikä korostaa muutoksen laajuutta ja sen vaikutuksia isännöintialan tulevaisuuteen. Taloyhtiöt voivat hyötyä paremmasta tehokkuudesta ja laajemmasta palveluvalikoimasta, mikä puolestaan voi alentaa kustannuksia ja parantaa palvelun laatua. Pääomasijoittajien osuus yrityksissä on kasvanut ja heillä on merkittävä rooli alan muutoksessa
Lausuntokierroksella olevat pykälät jättävät liikaa epäselvyyksiä siitä, milloin taloyhtiö voi puuttua lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan ja millä perustein. LÄHDE: ISÄNNÖINTILIITTO OSAKE 9. ”Lyhytaikaisilla vuokralaisilla ei usein ole samanlaista sitoutumista taloyhtiön sääntöihin kuin vakituisilla asukkailla, mikä johtaa ongelmiin”, Rekonen kertoo. Isännöintiliiton lakiasiantuntija Sara Rintamon mukaan tarvitaan selkeää lainsäädäntöä, joka mahdollistaisi taloyhtiöille tehokkaammat keinot tilanteiden hallitsemiseksi, esimerkiksi huoneiston hallintaanoton mahdollistamiseksi. Rintamo korostaa, että tarvitaan myös selkeä ero ammattimaisen ja satunnaisen vuokrauksen välillä, jotta taloyhtiöiden puuttumiskeinot olisivat selkeämmät. Tämä jakaa mielipiteitä taloyhtiöissä ja tekee päätöksenteosta haastavaa. Yleisimmät ongelmat ovat meluhäiriöt, jätteiden keräysongelmat ja avainhallinnan vaikeudet. Rintamon mukaan selkeät rajaukset ja raamit ovat tarpeen, jotta taloyhtiöt voivat tehokkaasti valvoa ja rajoittaa lyhytaikaisen vuokrauksen vaikutuksia asuinviihtyvyyteen. Myös tietämättömyys tai välinpitämättömyys taloyhtiön sääntöjä kohtaan lisäävät isännöinnin ja taloyhtiön hallituksen työkuormaa. LAINSÄÄDÄNTÖMUUTOKSET VOIVAT RATKAISTA ONGELMAT Lyhytaikaisen vuokrauksen lainsäädännöllä pyritään turvaamaan sekä vuokranantajien oikeudet että taloyhtiöiden asukkaiden rauha. Isännöintiliiton tutkimuksen mukaan 34 % isännöitsijöistä on kohdannut työssään ongelmia, jotka liittyvät lyhytaikaisten vuokralaisten toimintaan. Taloyhtiö perusteli toimensa häiriöillä ja toistuvilla lyhytaikaisilla vuokrauksilla, mutta Pirkanmaan käräjäoikeus totesi, ettei kahden vuokraus kerran perusteella voida katsoa, että huoneistoa olisi käytetty yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Lyhytaikaisten vuokralaisten tietämättömyys taloyhtiön järjestyssäännöistä Meluhäiriöt Vastuukysymykset mahdollisissa vahinkotilanteissa Jätteiden keräys/lajittelu Avainhallinta/ovikoodit Polkupyörien ja ajoneuvojen pysäköinti Jokin muu, mikä 73% 70% 42% 39% 36% 28% 20% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Ongelmia kohdanneet vastaajat (n=64) MIKÄ LYHYTAIKAISESSA VUOKRAUKSESSA ON MIELESTÄSI ONGELMALLISTA. Lyhytaikaisen vuokrauksen vaikutukset ovat kuitenkin kaksijakoisia. Ongelmia pahentaa se, että lainsäädäntö ei tällä hetkellä tarjoa taloyhtiöille riittäviä työkaluja puuttua häiriötilanteisiin. Oikeus katsoi hallintaan ottamisen perusteettomaksi ja määräsi taloyhtiön maksamaan omistajien oikeudenkäyntikulut . LÄHDE: yle.fi ( https://yle.fi/a/ 74-20076862 ). Isännöintiliiton tietoasiantuntija Olli Rekosen mukaan kyse ei ole enää marginaali-ilmiöstä, vaan kasvavasta haasteesta, joka vaatii puuttumista. SH U TT ER ST O CK Lyhytaikainen vuokraus taloyhtiöissä KASVANUT ONGELMA JA LAINSÄÄDÄNNÖN KEHITYSTARPEET LYHYTAIKAINEN vuokraus, kuten Airbnb-toiminta, on kasvattanut taloyhtiöissä esiintyvien ongelmien määrää merkittävästi. Tulevat lakimuutokset voivat tarjota kaivattuja ratkaisuja ongelmiin, mutta toistaiseksi taloyhtiöiden hallitukset ja isännöitsijät joutuvat käsittelemään tilanteet tapauskohtaisesti ja ilman selkeitä sääntelykeinoja. Tämä tapaus korostaa, miten monimutkaista lyhytaikaisen vuokrauksen hallinta voi olla taloyhtiöissä, erityisesti kun selkeitä sääntöjä puuttuu. Tällä hetkellä sekä rakentamislakia että asunto-osakeyhtiölakia ollaan päivittämässä, mutta lakiluonnokset eivät vielä täysin vastaa taloyhtiöiden tarpeisiin. Esimerkki lyhytaikaisen vuokra uksen aiheuttamista haasteista taloyhtiössä: Tampereella sijaitseva taloyhtiö otti asunnon hallintaan syytettyään omistajaa ammattimaisesta majoitustoiminnasta Airbnb-tyyppisen vuokrauksen vuoksi. . Vaikka osa asukkaista näkee sen haittana, toiset osakkaat hyötyvät vuokraustoiminnan tuomista lisätuloista. Useat taloyhtiöt harkitsevatkin tiukempia ehtoja ja sääntöjä yhtiöjärjestyksissään rajoittaakseen lyhytaikaista vuokrausta ja suojellakseen vakituisten asukkaiden asumisviihtyvyyttä
S yksy 2024 on osoittautunut haastavaksi ajanjaksoksi Suomen asuntomarkkinoilla. Talouden epävarmuus, inflaatio ja A S U N T O M A R K K I N AT Suomen asuntomarkkinat ovat kohdanneet merkittäviä haasteita syksyllä 2024, kun korkotason nousu ja kasvava tarjonta ovat laskeneet hintoja ja hidastaneet kauppaa. Suomen Kiinteistönvälittäjät ry (SKVL) raportti paljastaa, että erityisesti pienet kerrostaloasunnot kamppailevat ylijäämän kanssa, kun taas kysyntä on vahvaa uusissa omakotitaloissa. Suomen Kiinteistönvälittäjät ry (SKVL) tuore raportti tuo esiin, että vaikka tarjonta on lisääntynyt merkittävästi, korkeat korot ja kuluttajien varovaisuus pitävät ostointoa matalana. Raportin mukaan markkinoilla on kuitenkin toiveikkuutta, sillä kuluttajien ostoaikomukset ovat parantuneet kesän ja alkusyksyn aikana. korkeat asumiskustannukset ovat kaikki tekijöitä, jotka vaikuttavat negatiivisesti asuntojen kysyntään. Samalla myyjät ovat aiempaa motivoituneempia myymään. Markkinoiden toipuminen saattaa kuitenkin olla näkyvissä vasta vuonna 2025, jolloin korkojen odotetaan vihdoin laskevan ja kuluttajien luottamus palaavan. Tämä antaa viitteitä siitä, TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS 10 OSAKE. Markkinoiden käänne vai pitkän aikavälin haasteet
OSAKE 11. SH U TT ER ST O CK Markkinoiden käänne vai pitkän aikavälin haasteet
että markkinoiden elpyminen voi olla alkamassa, mutta nopeaa käännettä ei ole odotettavissa. Sijoittajien kasvanut kiinnostus saattaa piristää markkinoita ja luoda paineita hintojen nousulle vuonna 2025. Näillä alueilla vuokramarkkinat ovat vakaat ja kysyntä vahvaa pitkällä aikavälillä. Kuluttajien varovaisuus näkyy suoraan myyntimäärissä: SKVL raportoi, että vuoden ensimmäisellä puoliskolla asuntokauppojen määrä jäi historiallisen alhaiselle tasolle. Korkeat lainakustannukset ovat vähentäneet sekä ensiasunnon ostajien että sijoittajien aktiivisuutta. Korkojen vaikutus markkinoihin Korkojen vaikutus on ollut merkittävä tekijä vuoden 2024 asuntomarkkinoilla. Kysyntä ja alueelliset erot SKVL raportti nostaa esiin, että suurin kysyntä kohdistuu edelleen uusiin omakotitaloihin ja hyvin peruskorjattuihin taloihin. Sijoittajat näkevät markkinoiden hiljaisuudessa mahdollisuuden, ja monet odottavat hintojen pohjakosketusta ennen suuria investointeja. Pääkaupunkiseudulla tarjontaa on paljon, mutta kysyntä on tasaantunut talouden epävarmuuden vuoksi. Vanhempien, remonttia kaipaavien talojen kysyntä on sen sijaan pysynyt alhaisena, erityisesti pienemmillä paikkakunnilla, joissa vakuusarvot ovat heikot. KU VA : JU SS I M AN N ER BE RG 12 OSAKE. Helsingin markkinat ovat olleet paikoitellen jopa jyrkässä laskussa – asuntojen hinnat ovat pudonneet 6,7 % vuoden aikana. Sijoittajat aktivoituvat Vaikka asuntomarkkinoiden yleinen tunnelma on vaisu, SKVL raportin mukaan sijoittajat ovat alkaneet jälleen aktivoitua. Raportissa huomautetaan, että alueelliset erot ovat suuria: pääkaupunkiseudulla tarjontaa on runsaasti, kun taas kasvukeskusten ulkopuolella on hiljaisempaa. Pidemmällä aikavälillä tarjonnan kasvu saattaa johtaa hintojen nousuun, mutta vain jos kysyntä elpyy. Alueelliset erot ovat merkittäviä. Suurten kaupunkien, kuten Tampereen ja Oulun, asuntomarkkinat ovat vakaampia, mutta kysyntä on keskittynyt erityisesti perheasuntoihin ja omakotitaloihin. Antti Tolonen. Asuntotarjonta on kasvanut erityisesti yksiöiden ja kaksioiden osalta, mikä on painanut niiden hintoja ja estänyt nousua. Tuleva korkotason lasku voi houkutella lisää sijoittajia, erityisesti suurilla kasvukeskusalueilla, kuten Helsingissä ja Tampereella. PerinJussi Mannerberg Suomen Kiinteistönvälittäjät ry:n (SKVL) toimitusjohtaja. Lomaja vuokra-asuntomarkkinat Loma-asuntomarkkinoilla kysyntä on palautunut koronaa edeltävälle tasolle. Sijoittajaostajien osuus markkinoilla on kasvanut 16 %, ja tästä määrästä kolmannes on institutionaalisia toimijoita. Pihoilla varustetut rivitalot ovat suosittuja, ja tämä trendi on jatkunut jo useamman vuoden. Tämä johtuu osittain siitä, että ostajat odottavat korkotason laskua, jotta lainanhoitokulut olisivat edullisempia
Pienten vuokra-asuntojen laaja tarjonta estää nousun. HALUKKUUS OSTAA 100 100 HALUKKUUS MYYDÄ ENNUSTE: UUSIEN KERROSTALOASUNTOJEN HINTA ENNUSTE: PIENTEN KERROSTALOASUNTOJEN (1-2 H) KAUPPAMÄÄRÄ PIENTEN (1-2 H) VUOKRA-ASUNTOJEN TOTEUTUVA VUOKRATASO ENNUSTE: PIENTEN (1-2 H) KERROSTALOASUNTOJEN HINTA Uudiskohteiden hinnat ovat edelleen laskussa huonosta kysynnästä johtuen. Sijoittajien odotukset ja markkinoiden nykyinen hiljaisuus eivät ole kuitenkaan ristiriidassa, vaan pikemminkin tukevat ajatusta siitä, että markkinoiden käänne tapahtuu vasta, kun taloudelliset olosuhteet – erityisesti korkotasot – paranevat. Pienten kerrostaloasuntojen kysyntä elpyy hiljalleen ja sijoittajat ovat liikkeellä. PI XA BA Y OSAKE 13. Yksiöiden ja kaksioiden laaja tarjonta estää hintojen nousun
Tämä johtuu osittain siitä, että korkotaso on pysynyt korkeana, mikä hillitsee ostohaluja. Ilmastonmuutoksen myötä Etelä-Euroopan lämpöaallot ovat saaneet yhä useamman ostajan harkitsemaan loma-asunnon hankintaa Suomesta . Vuokramarkkinat ovat pysyneet vakaana, ja yliopistokaupungeissa opiskelijoiden kysyntä on huipussaan pienten asuntojen osalta. Kysyntä keskittyy yhä enemmän uusiin ja peruskorjattuihin kohteisiin, mikä voi nostaa näiden asuntojen hintoja. Kuluttajien odotukset ovat kriittisiä: kun ihmiset uskovat, että hinnat voivat edelleen laskea, he lykkäävät ostopäätöksiä. FI -A N AL YY SI M IK SI U U TI SI SS A KE RR O TA AN AS U N TO M AR KK IN O ID EN KÄ ÄN TE ES TÄ teiset mökkialueet ovat edelleen suosittuja, ja kiinnostus erityisesti Pohjois-Suomen loma-asuntoihin on kasvanut, osittain johtuen ulkomaalaisten ostajien mielenkiinnosta. Median rooli asuntomarkkinoiden psykologiassa on huomattava. Tulevaisuuden näkymät vuodelle 2025 Vaikka vuoden 2024 loppu näyttää vielä haasteelliselta, asiantuntijat uskovat, että vuoden 2025 alussa markkinat voivat elpyä, mikäli korkotaso laskee ja talouden vakaus paranee. Oulun yliopis ton professori Elias Oikarinen muistuttaa, että psykologialla on merkittävä rooli markkinoiden dynamiikassa. Ilman näitä elementtejä asuntokauppa jatkuu varovaisena, ja kuluttajat odottavat turvallisempaa hetkeä tehdä suuria investointeja . Oikarisen mukaan markkinoiden käänne saattaa lopulta tapahtua, mutta se vaatii selkeää parannusta korkotilanteessa ja talouden vakaudessa. YL EN AR TI KK EL IS TA AN AL YY SI : M IK SI U U TI SI SS A KE RR O TA AN AS U N TO M AR KK IN O ID EN KÄ ÄN TE ES TÄ , JO TA EI TU LE ?, JU LK AI ST U 12 .9 .2 02 4. Tämä voi pahimmillaan hidastaa markkinoiden elpymistä, sillä ostajat jäävät odottamaan konkreettisia merkkejä talouden vakaantumisesta. Median vaikutus voi siis sekä kiihdyttää että hidastaa asuntomarkkinoiden kehitystä riippuen siitä, kuinka vahvasti kuluttajat uskovat esitettyihin ennusteisiin ja uutisiin. Oikarisen mukaan mediassa esitetyt liian optimistiset ennusteet voivat johtaa tilanteeseen, jossa kuluttajat alkavat epäillä ennusteiden paikkansapitävyyttä. LUE KOKO RAPORTTI: asuntomarkkinaennuste-2024-3 14 OSAKE. Vaikka media ja talousasiantuntijat ovat toistuvasti ennustaneet markkinoiden käännettä, todellinen elpyminen ei ole vielä tapahtunut. Toistuvat uutiset markkinoiden käänteestä voivat luoda optimismia, mutta jos ennusteet eivät toteudu, se voi heikentää kuluttajien luottamusta entisestään. YL E. MTV Uutisten analyysi tukee tätä näkemystä ja ennustaa, että korkojen laskiessa markkinat voivat nähdä nopeankin elpymisen erityisesti suurissa kaupungeissa. ASUNTOMARKKINOIDEN kehitys ei perustu ainoastaan taloudellisiin faktoihin, vaan myös kuluttajien odotuksiin ja luottamukseen. . Sijoittajien aktiivisuus kasvaa, ja Psykologiset vaikutukset ja median rooli erityisesti kasvukeskuksissa on odotettavissa hintojen nousua, mikä voi tuoda markkinoille tarvittavaa piristystä. Tämä pitkittää markkinoiden hiljaiseloa. LÄ H D E: O IK AR IN EN , EL IA S. Kuitenkin suurten vuokra-asuntojen tarjonta on vähentynyt, mikä voi johtaa vuokrien maltilliseen nousuun
T U R VA L L I S U U S 16 OSAKE
TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT SHUTTERSTOCK OSAKE 17. Yli 23 % suomalaisista oli yli 65-vuotiaita vuonna 2020, ja tämän osuuden kasvaessa yhä enemmän taloyhtiöitä joutuu sopeutumaan ikääntyvien asukkaidensa tarpeisiin. IKÄÄNTYVÄN VÄESTÖN TARPEISIIN TALOYHTIÖIDEN ON VARAUDUTTAVA Suomen väestön ikääntyessä taloyhtiöiden on tehtävä toimenpiteitä, kuten esteettömyysratkaisuja ja yhteisöllisyyden edistämistä, jotta ikääntyneet asukkaat voivat asua turvallisesti ja itsenäisesti kotonaan
Vuonna 2020 noin 85 000 suomalaista asui yli kolmikerroksisessa talossa ilman hissiä. S uomen väestön ikääntyessä taloyhtiöiden on yhä tärkeämpää ryhtyä toimiin, jotta ikääntyneet asukkaat voivat asua turvallisesti ja mukavasti omissa kodeissaan. Esteettömyysratkaisut taloyhtiöissä Esteettömyyden parantaminen on yksi keskeisistä toimista ikääntyneiden asukkaiden tukemisessa. Muistisairauksien haasteet Muistisairaudet, kuten Alzheimerin tauti, ovat yleistymässä, ja niiden myötä 18 OSAKE. Jälkiasennushissit ja muut esteettömyysratkaisut, kuten ramppien ja luiskien rakentaminen, voivat parantaa ikääntyneiden elämänlaatua ja pidentää heidän kotona asumisen mahdollisuutta. Taloyhtiöiden on otettava huomioon asukkaidensa ikääntyminen ja tehtävä tarvittavia toimenpiteitä, kuten esteettömyysratkaisuja ja yhteisöllisyyden edistämistä, jotka mahdollistavat turvallisen ja itsenäisen asumisen. Monissa vanhoissa taloyhtiöissä hissien puute tekee liikkumisesta haastavaa, erityisesti ikääntyneille. Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus (ARA) tukee tällaisia hankkeita, ja avustus hissien asennukseen voi kattaa jopa 45 % hankkeen kustannuksista. Tilastokeskuksen mukaan yli 23 % väestöstä oli yli 65-vuotiaita vuonna 2020, ja tämä osuus kasvaa jatkuvasti
Naapuriapu ja sosiaalinen vuorovaikutus voivat auttaa muistisairaita säilyttämään itsenäisyyttä ja vähentää vaaratilanteita. Yhteisöllisyyden puute pahentaa muistisairauksien vaikutuksia. Tiedon lisääminen muistisairauksista, niiden oireista ja vaikutuksista sekä älyteknologian käyttöönotto voivat merkittävästi parantaa muistiOSAKE 19. Lisäksi taloyhtiöiden tulisi kannustaa yhteisöllisyyteen ja naapuriapuun, joka voi helpottaa ikääntyneiden ja muistisairaiden arkea. Taloyhtiöiden olisi hyödyllistä tehdä tiivistä yhteistyötä omaisten ja sosiaalipalveluiden kanssa. Muistisairauden oireet ja toimintakyvyn heikkeneminen voivat vaikuttaa taloyhtiön arkeen, ja lisäkoulutus voisi helpottaa asukkaiden valmiuksia kohdata nämä haasteet. Muistisairaudet, kuten Alzheimerin tauti, ovat yleistymässä ja tämä aiheuttaa yhä suurempia haasteita taloyhtiöissä, kun väestö ikääntyy. Taloyhtiöiden olisi hyvä ottaa käyttöön älyteknologiaa, joka voi auttaa seuraamaan muistisairaita asukkaita ja ehkäisemään vaaratilanteita. Esimerkiksi automaattisesti toimivat ovet tai paloturvallisuusjärjestelmät voivat parantaa turvallisuutta merkittävästi. Paloturvallisuus on yksi merkittävimmistä ongelmista, sillä muistisairaat asukkaat voivat unohtaa sammuttaa sähkölaitteet, mikä voi johtaa tulipaloihin. turvallisuusnäkökohdat taloyhtiöissä korostuvat. Unohtelu lisää riskejä myös ovien lukitsemisessa ja eksymisessä, mikä korostaa älyteknologian, kuten automaattisten ovien ja hälytysjärjestelmien, tarvetta
Tämä voi vaikeuttaa esimerkiksi esteettömyysratkaisujen ja kunnossapitotoimenpiteiden rahoittamista. Yhteistyö ja tuki Taloyhtiöillä on useita mahdollisuuksia hyödyntää julkista rahoitusta esteettömyyden ja asumisturvallisuuden parantamiseen. Monilla harvaan asutuilla alueilla, joissa väestö keskittyy ikääntyviin asukkaisiin, taloyhtiöt joutuvat kohtaamaan yhdistelmän vanhenevaa rakennuskantaa ja rajallisia resursseja. Yksittäiset asukkaat, erityisesti yli 65-vuotiaat ja liikuntarajoitteiset, voivat hakea avustuksia kotinsa esteettömyysmuutoksiin, kuten kynnyksien poistamiseen ja kylpyhuoneiden mukauttamiseen . sairaiden asukkaiden turvallisuutta ja arjen sujuvuutta. 20 OSAKE. Vastuuhenkilön nimeäminen yhteisöllisen toiminnan edistämiseksi voisi tehostaa tätä kehitystä entisestään . Taloyhtiöiden haasteet ikääntyvän väestön kanssa korostuvat erityisesti alueilla, joilla on jo valmiiksi taloudellisia ja rakenteellisia ongelmia. Vuoden 2024 kyselyn mukaan 60 % taloyhtiöistä tarjoaa naapuriapua tai järjestää yhteisiä tapahtumia ikääntyneiden tueksi. Taloyhtiöiden onkin erityisen tärkeää hyödyntää julkisia tukimuotoja, kuten ARA avustuksia, jotta ikääntyneiden asukkaiden tarpeisiin voidaan vastata näillä alueilla. Yhteistyö viranomaisten, omaisten ja palveluntarjoajien kanssa auttaa taloyhtiöitä sopeutumaan väestön ikääntymisen tuomiin haasteisiin. Tämä ei ainoastaan lisää sosiaalista vuorovaikutusta ja vähennä yksinäisyyttä, vaan myös parantaa turvallisuutta ja itsenäisyyden tunnetta. Lisäksi taloyhtiöiden yhteistyö eri tahojen, kuten omaisten ja viranomaisten kanssa, on tärkeää, jotta asukkaat saavat tarvitsemansa tuen. Haasteet ja mahdollisuudet Taloyhtiöiden on siis tärkeää varautua ikääntyvän väestön tarpeisiin ennakoivasti. ARAn lisäksi kunnat tarjoavat taloudellista tukea esimerkiksi hissien ja ramppien rakentamiseen sekä asuinrakennusten valaistuksen parantamiseen. . Muutostyöt, kuten hissien asennus ja älyteknologian käyttöönotto, voivat paitsi parantaa asukkaiden elämänlaatua, myös nostaa kiinteistön arvoa. Naapuriapu, yhteiset tilaisuudet ja turvallisuuden tunteen lisääminen ovat tärkeitä tekijöitä. Yhteisöllisyys Yhteisöllisyys voi tarjota merkittävää apua ikääntyville asukkaille
2) YHTIÖKOKOUKSEN PÄÄTÖS: Taloyhtiön yhtiökokouksen on päätettävä avustuksen hakemisesta sekä muutostöiden toteuttamisesta. Se sisältää suunnitelman, kustannusarvion ja mahdolliset tarjouspyynnöt. 3) HAKEMUKSEN LAATIMINEN: Hakemus tehdään Asumisen rahoitusja kehittämiskeskukselle (ARA). LISÄTIETOJA: Muistisairas taloyhtiössä -opas https://muistiliitto.fi/muistisairastaloyhtiossa/ ARA esteettömyysavustusta ja hissiavustusta voivat hakea taloyhtiöt ja yhteisöt parantaakseen rakennusten esteettömyyttä. ramppien, oviaukkojen laajennusten ja hissien asennuksen, ja avustus voi olla enintään 45 % kustannuksista. Projekti tarjoaa työkaluja ja ohjeita taloyhtiöille, jotta ne voivat mukautua paremmin ikääntyvien asukkaiden tarpeisiin. Lisäksi siinä käsitellään taloyhtiön roolia, kuten tiedon jakamista asukkaille muistisairauksista ja niiden vaikutuksista, sekä yhteistyön tärkeyttä omaisten ja hoitohenkilöstön kanssa. LISÄTIETOJA: Ikäja muistiystävällinen taloyhtiö -hanke (pdf) https://www.kiinteistolehti.fi/media/ TY2024_Ika-ja_muistiystavallinen_ -hanke.pdf MUISTILIITON SIVU ”MUISTISAIRAS TALOYHTIÖSSÄ” tarjoaa hyödyllistä tietoa siitä, miten taloyhtiö voi tukea muistisairaita asukkaita. Hankkeen tavoitteena on lisätä tietoisuutta ikääntymiseen liittyvistä erityistarpeista, kuten esteettömyysratkaisuista ja turvallisuuteen liittyvistä parannuksista, sekä edistää yhteisöllisyyttä. Esteettömyysavustusten hakuprosessi 5) TOTEUTUS JA RAPORTOINTI: Muutostyöt toteutetaan hyväksytyn suunnitelman mukaan, ja ARA toimitetaan lopullinen selvitys projektin valmistumisesta. Opas käsittelee esimerkiksi yhteisöllisyyden merkitystä ja turvallisuusratkaisuja, kuten valaistuksen ja turvatekniikan parantamista. LISÄTIETOJA JA HAKUOHJEET: Esteettömyysavustus https://www.ara.fi/fi/yhteisot-jayhtiot/avustukset-yhteisoille-jayhtioille/esteettomyysavustus Hissiavustus https://www.ara.fi/fi/yhteisot-jayhtiot/avustukset-yhteisoille-jayhtioille/hissiavustus OSAKE 21. Avustuksen suuruus voi olla jopa 45 % hankkeen hyväksytyistä kokonaiskustannuksista. 4) HAKEMUKSEN KÄSITTELY: ARA käsittelee hakemuksen ja myöntää avustuksen hyväksytyille hankkeille. 1) AVUSTUKSEN TARVE JA SUUNNITELMAT: Taloyhtiöiden on ensin tunnistettava esteettömyyttä parantavat toimenpiteet, kuten hissin asennus tai ramppiratkaisut, ja laadittava suunnitelma muutostöistä. Tämä tukee muistisairaiden asukkaiden hyvinvointia ja turvallisuutta. Hissiavustusta haetaan hissien rakentamiseen jälkikäteen taloyhtiöissä, joissa ei ole aiemmin ollut hissiä. Lisätietoa: ”Ikäja muistiystävällinen taloyhtiö” -hanke on Kiinteistöliiton ja ympäristöministeriön tukema projekti, joka pyrkii parantamaan ikääntyvien ja muistisairaiden asukkaiden elinoloja taloyhtiöissä. Esteettömyysavustus kattaa mm
YMPÄRISTÖVASTUULLISUUS: Pienillä teoilla on suuri vaikutus Y M PÄ R I S T Ö TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS 22 OSAKE. Viherpesu on ilmiö, jossa yritykset esittävät toimivansa vihreämmin kuin todellisuudessa ovat – näin ympäristöväitteistä tulee lähinnä markkinointivälineitä. Yrityksen liiketoiminnassa ei keskitytä vain sanoihin ja mielikuviin, vaan konkreettisiin tekoihin, kuten energian käytön optimointiin ja materiaalien kierrätykseen. Viherpesu voidaan tunnistaa epämääräisistä ympäristöväitteistä, kuten ”ympäristöystävällinen” tai ”vihreä”, joita ei tueta konkreettisilla toimenpiteillä tai mittareilla. Siinä missä viherpesu on usein vain pinnallista kiillottamista, Lindström todella pesee asioita vastuullisesti. Y mpäristövastuullisuus on tänä päivänä keskeinen vaatimus niin valveentuneilta kuluttajilta kuin yritysasiakkailtakin, ja siksi yhä useampi yritys markkinoikin itseään ympäristöystävällisenä. Hauska yhteys löytyy Lindströmin pesuliiketoiminnasta. Lindström todistaa, että vastuullisuus voi ulottua myös pesulatoimintaan, joka perustuu kiertotalouden periaatteisiin ja resurssien tehokkaaseen käyttöön. Jos yrityksen toiminnasta ei ole selkeää näyttöä vastuullisuuden toteutumisesta, kyse voi olla viherpesusta. Näennäisesti vastuullinen toiminta voi kuitenkin helposti hämärtyä viherpesuksi, jos lupaukset eivät perustu todellisiin toimenpiteisiin. Samalla on tärkeää välttää viherpesua – vastuullisuuden pitää olla aitoja tekoja, ei vain lupauksia. Ympäristövastuullisuus taloyhtiöissä on entistä tärkeämpää, ja pienetkin teot voivat vaikuttaa merkittävästi. Esimerkiksi vaihtomattojen käyttö ja pesupalvelut, kuten Lindströmin tarjoamat ratkaisut, voivat auttaa vähentämään taloyhtiöiden ekologista jalanjälkeä konkreettisilla ja kestävillä toimilla
Pienillä teoilla on suuri vaikutus ADVERTORIAALI: Yhteistyössä Lindström Oy kanssa OSAKE 23
Tähän on kuitenkin löydetty ratkaisu ja yhteistyökumppani. Kierrätys ja uusiokäyttö vähentää raaka-aineiden kulutusta ja materiaalihukkaa. Yrityksen vaihtomattojen kierrätys on osa laajempaa vastuullisuustyötä, ja Lindströmin toimintaperiaatteena on hyödyntää kiertotaloutta. Tämä ei tarkoita pelkästään sitä, että käytetyt matot palautetaan pesun ja huollon jälkeen takaisin käyttöön, vaan myös sitä mitä elinkaarensa päässä oleville matoille tapahtuu. 24 OSAKE. Matoissa haasteena on ollut mm. Vaikka täydellistä 100 % kierrätysastetta ei ole vielä tietenkään saavutettu, Lindström pyrkii jatkuvasti kehittämään prosessejaan. pinnoitteen ja alustakumin erottaminen Lue myös tämä! KOTIIN on kiva tulla, kun rappu on siisti https://osakelehti.fi/kotiin-on-kivatulla-kun-rappu-on-aina-siisti/ toisistaan. Esimerkkinä vaihtomattojen kierrätys Lindström on esimerkki yrityksestä, joka todella sitoutuu vastuullisuuteen kaikilla liiketoimintansa osa-alueilla. Kierrätyksen suurimpia haasteita ovat paikallisten ratkaisujen löytäminen ja joidenkin materiaalien vaikea kierrätettävyys
OSAKE 25. Vaihtomatot auttavat pitämään sisätilat puhtaina vähentämällä ulkoa tulevan lian määrää, ja Lindström huolehtii mattojen säännöllisestä vaihdosta ja pesusta. Pesuliiketoiminnassaan Lindström todella pesee – ei vain vaatteita, vaan myös vastuullisuuslupauksensa todeksi. LINDSTRÖM on yli 175-vuotias kansainvälinen perheyritys. . Lindströmin kaltaiset yritykset näyttävät, että pienillä teoilla voi olla suuri vaikutus, kun ne ovat osa johdonmukaista vastuullisuusstrategiaa. Palvelu toimii kiertotalouden periaatteiden mukaisesti, sillä käytetyt matot pestään ja kierrätetään takaisin käyttöön, mikä säästää resursseja ja vähentää ympäristökuormitusta. https://lindstromgroup.com/fi/ lindstrom/vastuullisuudentekstiilivallankumous/ vastuullisuusraportti/ LINDSTRÖMIN VAIHTOMATTOPALVELU tarjoaa yrityksille ja taloyhtiöille helpon ja vastuullisen tavan huolehtia sisätilojen siisteydestä. Lindström osoittaa, että vastuullisuus ei ole vain mainoslauseita, vaan jatkuvaa kehitystyötä ja konkreettisia tekoja. Jokaisella yrityksellä ja taloyhtiöllä on mahdollisuus osallistua vastuullisuustalkoisiin, ja pienetkin toimenpiteet voivat yhdessä muodostaa merkittäviä ympäristövaikutuksia. Suomessa yritys palvelee asiakkaitaan 17 paikkakunnalla ja vastaa yli puolesta konsernin liikevaihdosta. Lindström toimii 23 maassa Euroopassa ja Aasiassa, ja sen periaatteena on huoltaa tekstiilit lähellä asiakkaita, mikä tekee palvelusta sekä nopeaa että ympäristöystävällistä. Ympäristön ja yhteiskunnan kannalta on siis tärkeää, että vastuullisuus ei jää pintapuoliseksi viherpesuksi, vaan ilmenee aidosti jokapäiväisissä toiminnoissa. Raportissa esitellään Lindströmin keskeiset ympäristöja yhteiskuntavastuullisuuden tavoitteet ja saavutukset, kuten kiertotalouden periaatteiden noudattaminen, materiaalien kierrätys ja energiankäytön optimointi. https://lindstromgroup.com/fi/ palvelut/vaihtomatot/ Lisätietoja: Yritys tekee kuitenkin määrätietoisia tekoja, jotka perustuvat todelliseen vastuullisuuteen, eikä pelkästään markkinointilupauksiin. Pienillä teoilla on suuri vaikutus Vaihtomattojen kierrätys saattaa vaikuttaa pieneltä osalta taloyhtiöiden vastuullisuustoimissa, mutta kokonaisuudessa sillä on merkittävä rooli. Pesuliiketoiminnassa, joka on tunnetusti energiaja vedenkäyttöintensiivistä, tällaiset ratkaisut voivat vähentää ympäristövaikutuksia merkittävästi. Tekoja, ei pelkkiä lupauksia Viherpesu saattaa hetkellisesti parantaa yrityksen imagoa, mutta pitkäaikainen menestys vaatii aitoja vastuullisuustoimia. Lindström tarjoaa vaihtomattojen lisäksi ratkaisuja toimitilojen siisteyteen, työpukeutumiseen ja suojautumiseen sekä hotellien ja terveydenhuollon tekstiilipalveluita tytäryhtiönsä Comfortan kautta. Lindström LINDSTRÖMIN VASTUULLISUUSRAPORTTI tarjoaa kattavan katsauksen yrityksen vastuullisuustoimista. Vastuullisuusraportti kuvaa, miten Lindström pyrkii jatkuvasti vähentämään ympäristövaikutuksiaan ja edistämään kestävää kehitystä osana liiketoimintaansa. Lindström työllistää 4700 henkilöä ja pyörittää tekstiilejä kiertotalouden periaatteiden mukaisesti 21 miljoonan kappaleen verran vuosittain
Taloyhtiöissä torjunnan viivästyminen voi johtaa laajoihin ongelmiin, joten ennaltaehkäisevät toimenpiteet ja asukkaiden nopea ilmoitus tuholaishavainnoista ovat avainasemassa. Herätys luteisiin Eräänä aamuna kerrostalon asukas heräsi siihen, että raapi itseään kuin ässäarpaa. tiöille merkittäviin torjuntakustannuksiin ja pitkäaikaisiin ongelmiin. Pian myös naapureista alkoi tulla ilmoituksia samasta ongelmasta, ja torjuntatoimet jouduttiin aloittamaan koko taloyhtiössä. Kuitenkin jonkin ajan kuluttua myös loTuholaistorjunta taloyhtiöissä Ennaltaehkäisy ja nopea toiminta ovat avainasemassa T uholaistorjunta taloyhtiöissä on tullut yhä tärkeämmäksi, kun tuhoeläimet ja -hyönteiset, kuten luteet, hiiret ja ampiaiset, ovat yleistyneet kaupunkiympäristöissä. Nopealla toiminnalla voidaan ehkäistä tuholaisten leviämistä ja suuria kustannuksia. Tuholaiset eivät aiheuta suoraan vahinkoja rakennusten rakenteille, mutta niiden leviäminen asukkaiden kodeissa voi johtaa taloyhTuholaistorjunta taloyhtiöissä on entistä tärkeämpää, kun erilaiset tuhoeläimet, kuten luteet, hiiret ja ampiaiset, ovat yleistyneet kaupunkiympäristöissä. Pengottuaan sänkynsä läpikotaisin, hän huomasi inhasti vipeltäviä luteita ja niiden jälkiä. Tuholaisten ilmaantuminen voi aiheuttaa taloyhtiöille suuria kustannuksia, jos niitä ei hoideta nopeasti ja tehokkaasti. Loppu perhekin riuhdottiin ylös sängyistään ja tarkastuksen jälkeen myös niistä löytyi luteita. On siis tärkeää ymmärtää, mistä tuholaiset tulevat, ja miten niiden torjunta voidaan hoitaa taloudellisesti ja tehokkaasti. Lutikoiden ilmaantuminen oli nopeaa ja levisi hiljalleen muihin asuntoihin. Asunnossa aloitettiin torjuntatoimet ja muutkin asunnot tarkastettiin luteiden varalta. Osasta asunnoista löytyi luteita tarkastuksessa, osasta ei. ENNALTAEHKÄISY TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS 26 OSAKE
Tuholaistorjunta taloyhtiöissä Ennaltaehkäisy ja nopea toiminta ovat avainasemassa ADVERTORIAALI: Yhteistyössä Howden Finland Oy OSAKE 27
Se mahdollistaa taloyhtiöille tuholaisten torjunnan ilman omavastuuta tai yllättäviä lisäkustannuksia, jotka voisivat rasittaa taloyhtiön budjettia. Lutikkataistelu kesti taloyhtiössä lähes vuoden ja käyntikertoja kohteeseen kertyi torjujalle yli 60, koska ötököitä oli melkein jokaisessa asunnossa. Tämä madaltaa kynnystä reagoida nopeasti tuholaisongelmiin ja kannustaa asukkaita ilmoittamaan havainnoistaan heti. Jos torjuntaa ei aloiteta ajoissa, tuholaiset voivat levitä rakenteisiin ja muihin asuntoihin, mikä lisää torjunnan vaikeutta ja kustannuksia. Tämä asettaa taloyhtiöt taloudellisesti haavoittuvaan asemaan, sillä torjuntakustannukset voivat kasvaa suuriksi, jos ongelma YLEISIMMÄT tuholaiset taloyhtiöissä Howden TorjuntaPLUS-järjestelmään kuuluvien taloyhtiöiden yleisimmin torjutut tuholaiset ovat: • Jyrsijät (hiiret, myyrät, rotat) • Luteet • Turkiskuoriaiset • Sokeritoukat • Ampiaiset Jokainen näistä tuholaisista voi aiheuttaa merkittäviä ongelmia, jos ne pääsevät leviämään hallitsemattomasti taloyhtiössä. . TorjuntaPLUS, Howdenin tarjoama palvelu taloyhtiöille, on kehitetty kattamaan tuholaistorjunnan kustannuksia. Kustannusten määrä kohosi lähelle 30.000 euroa ja asukkaiden hermojen kilohintaa ei pysty edes laskemaan. Koska palvelu ei sisällä omavastuuta, se poistaa pelon suurista yllättävistä kustannuksista ja antaa taloyhtiölle selkeän suunnitelman torjuntatoimien varalle. TorjuntaPLUSin tavoitteena on, että torjuntatoimiin ryhdytään heti, kun tuholaisia havaitaan, jotta ne eivät ehdi levitä laajemmalle. LISÄTIETOJA vahinkotarinoita ja tuholaiskeissejä löytyy Howdenin vahinkotarinoista. Ne voivat kulkeutua kotiin esimerkiksi julkisista kulkuneuvoista tai muualta kaupunkialueelta. Torjuntakulut kohoavat Monet kiinteistövakuutukset eivät kata tuhoeläinten aiheuttamia ongelmia, koska ne eivät varsinaisesti vahingoita rakennuksen rakenteita. Paikannuskeinoina käytettiin niin lutikkakoiraa kuin hiilidioksidihaihdutinta, jolla houkuteltiin lutikoita esiin. SH U TT ER ST O CK PIX AB AY 28 OSAKE. Mistä luteet oikein tulivat. Esimerkiksi edellä mainitussa tapauksessa taloyhtiössä luteiden torjunta kesti lähes vuoden ja kustannukset nousivat 30 000 euroon. https://howdenfinland.fi/ vahinkotarinat/ laajenee. puista asunnoista sekä jo puhdistetuista asunnoista raportoitiin ludehavaintoja. Howdenin TorjuntaPLUS-palvelun avulla taloyhtiöt voivat kattaa nämä kustannukset ennakoitavalla vuosihinnalla, joka alkaa 282 eurosta. Tuholaisten, kuten luteiden, esiintyminen ei ole merkki epäsiisteydestä. Luteet voivat tarttua vaatteisiin, reppuihin tai matkalaukkuihin, ja kun ne pääsevät asuntoon, niiden torjunta voi olla vaikeaa. Lutikoiden hävittäminen vaatii usein ammattilaisten apua, ja jos ongelmaa ei hoideta nopeasti, ne voivat levitä nopeasti asunnosta toiseen. Lutikkatorjunnan kustannukset voivat tyypillisesti olla 2000–3000 euroa, mutta jos ongelma leviää, kuten edellä kuvatun tapauksen yhteydessä, ne voivat nousta huomattavasti korkeammiksi. Jyrsijät voivat esimerkiksi tunkeutua rakenteisiin ja aiheuttaa vahinkoa sähköjohtojen kaltaisille kriittisille komponenteille. Luteet taas voivat levitä nopeasti asunnosta toiseen, jolloin niiden torjunta moninkertaistuu
• Aina asiantuntijan tekemä lajitunnistus • Lajinmukaisesti suoritettava tuholaistorjunta • Tehokas, nopea ja ilman omavastuuvähennyksiä tai lisäkuluja tarvikkeista TorjuntaPLUS kattaa myös kiinteistövakuutuksen omavastuun 1000 euroon asti, jos tuholaiset aiheuttavat kiinteistövakuutuksesta korvattavan vahingon. Tutustu tarkemmin: howdenfinland.fi/torjuntaplus – Suomen kattavin tuholaistorjunnan tuote taloyhtiölle. TorjuntaPLUS Helsinki – Tampere – Kouvola – Turku – Oulu – Jyväskylä | 09 5420 2400 | finland@howdenfinland.fi | howdenfinland.fi Riisihärö, ampiainen, sokeritoukka, savutorakka, lutikka, hiiri, rotta… Päivitä kiinteistösi suojaa tuholaisten aiheuttamiin vahinkoihin ja lisäkustannuksiin
VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S 30 OSAKE
Se tarjoaa myös mahdollisuuden kehittää taloyhtiön yhteisöllisyyttä ja asumisviihtyvyyttä. TEKSTI TERO PEURAMÄKI SH U TT ER ST O CK OSAKE 31. Avoin tiedonkulku ja osakkaiden osallistuminen ovat avainasemassa taloyhtiön viihtyisyyden ja toimivuuden ylläpitämisessä. L omakauden jälkeen taloyhtiöissä arki pyörähtää jälleen käyntiin, ja yhtiökokouksessa valitut hallituksen jäsenet aloittavat tärkeän työnsä yhteisten asioiden hoitamiseksi. Toisinaan uusi näkemys ja uusi jäsen voi olla juuri se, mitä hallitustyö tarvitsee kehittyäkseen entistä paremmaksi. Hallituksella MONTA ROOLIA Myös enemmän kuin lakisääteiset Taloyhtiön hallitustyö on laajaa ja vastuullista toimintaa, joka vaatii paljon enemmän kuin lakisääteisten tehtävien hoitamista. Hallituksen jäsenillä on käytettävissään monia työkaluja ja tukimuotoja, jotka helpottavat päätöksentekoa ja yhteisöllisyyden edistämistä. Hallitustyö ei rajoitu pelkästään lakisääteisiin tehtäviin, kuten talouden valvontaan ja kiinteistön hallintaan
Hallituksen on tehtävä suunnitelmat tulevista remonteista ja esiteltävä ne yhtiökokoukselle ja niin edelleen. Tukea ja työkaluja Tukea hallitustyöhön tarjoaa isännöitsijä sekä ulkopuoliset asiantuntijat, joita kannattaa hyödyntää juridisissa kysymyksissä ja suurten remonttien suunnittelussa. Hallitus varmistaa, että päätökset tehdään osakkaiden edun mukaisesti ja lain säädöksiä noudattaen. Talousasioiden hallinta, budjetointi ja yhtiövastikkeiden valvonta ovat keskeisiä vastuualueita. Hallituksen on pidettävä huoli siitä, että taloyhtiön kiinteistöhuolto toimii. Tämä parantaa hallituksen päätöksenteon laatua ja luo yhteisöllistä ilmapiiriä taloyhtiössä. Hallituksen tulisi huolehtia siitä, että osakkailla on mahdollisuus osallistua päätöksentekoon ja että asukkaiden ääni kuuluu. Neuvoa ja apua pitää osata ja kehdata kysyä. Tämä ”osaamattomuuden” tunne ei saisi kuitenkaan olla estä hallitustyöstä kiinnostuneelle. Esimerkiksi sähköiset kyselyt tai etäkokoukset voivat helpottaa asukkaiden osallistumista taloyhtiön asioihin, ja näin hallitus voi saada arvokasta tietoa osakkaiden näkemyksistä. Hallituksen tai sen jäsenten ei tarvitse itse tehdä asioita tietenkään konkreettisesti, vaan hallituksen velvollisuutena on pitää huolta siitä, että kaikki tarvittavat toimenpiteet tulee tehdyksi. Yhteisöllisyyden ja avoimuuden edistäminen on tärkeää taloyhtiön sujuvalle toiminnalle ja asukasviihtyvyydelle. Kiinteistön kunnossapito ja huolto ovat tärkeitä kiinteistön arvon säilyttämiseksi. Muun muassa Kiinteistöliitto tarjoaa jäsenilleen monenlaista maksutonta tukea ja neuvontaa. On tärkeää, että hallitus uudistuu ja ottaa mukaan uusia ihmisiä, jotka ovat valmiita osallistumaan ja tuomaan omat näkemyksensä taloyhtiön kehittämiseksi. Hallituksen on otettava kantaa taloyhtiöille esitettyihin vaatimuksiin. Lisäksi yhteistyö osakkaiden kanssa sekä laillisuuden varmistaminen ovat hallituksen vastuulla, ja isännöitsijän valinta sekä toiminnan valvonta ovat keskeinen osa hallitustyötä. Hallituksen tehtävä Asunto-osakeyhtiön hallituksen keskeisiin tehtäviin kuuluvat talouden seuranta, kiinteistön kunnossapidon suunnittelu ja isännöitsijän valinta sekä valvonta. 32 OSAKE. Uudet jäsenet tuovat mukanaan tuoreita ideoita ja uusia näkemyksiä, jotka voivat auttaa kehittämään taloyhtiön toimintaa entisestään. Käytännössä kaikki taloyhtiötä koskevat asiat, joita vastaan tulee, kulkee taloyhtiön hallituksen kautta. Avoin tiedottaminen, osakkaiden kyselyt ja yhteisten tilaisuuksien järjestäminen voivat parantaa asumisviihtyvyyttä ja vähentää ristiriitoja. . Suosittelemme myös tutustumaan Kiinteistämedia Oy:n julkaisemaan Taloyhtiön Hallituksen ABC -oppaaseen. Hallitus varmistaa, että päätökset tehdään osakkaiden edun mukaisesti ja lain säädöksiä noudattaen. Taloyhtiöiden kannattaa hyödyntää digitaalisten työkalujen ja avustusten tarjoamia mahdollisuuksia. Muutakin kuin lakisääteiset Hallituksen roolin tulisi olla myös laajempi kuin pelkästään lainsäädännön kirjaimien noudattaminen. Uusia näkemyksiä Vaikka hallitustyö on tärkeä ja vastuullinen tehtävä, joskus vastuullinen hallituksen jäsen ymmärtää, miksi hallitukseen tarvitaan ”uutta verta”
SH U TT ER ST O CK OSAKE 33
PI XA BA Y 34 OSAKE
Tämä avoimuus lisää luottamusta ja varmistaa, että osakkaat pysyvät tietoisina taloyhtiön asioista. Osakkaat voivat myös esittää kysymyksiä hallitukselle ja vaatia selvityksiä päätöksistä yhtiökokouksissa. Hallituksen jäsenen oikeudet ja vel vollisuudet Taloyhtiön hallituksen jäsenillä on oikeus saada tietoa yhtiön taloudesta, sopimuksista ja muista asioista, jotka vaikuttavat yhtiön hallintoon. Myös erimielisyydet liittyen pihan käyttöön tai yhteistilojen kunnostamiseen voivat luoda jännitteitä. Tulevaisuuden näkymät ja trendit Myös energiansäästö ja kestävä kehitys ovat nousevia trendejä taloyhtiöiden hallitustyössä. Osallistuminen myös ehkäisee konflikteja ja lisää yhteisöllisyyttä, mikä parantaa asumisviihtyvyyttä ja helpottaa hallituksen työtä. Hallituksen tehtävänä on valvoa näiden investointien järkevyyttä sekä hakea taloudellista tukea, kuten valtion avustuksia energiatehokkuushankkeisiin. Taitava hallitus ennakoi korjaustarpeet ja huolehtii riittävästä viestinnästä osakkaille. HALLITUSTYÖN HAASTEITA AIHEESTA LISÄÄ: TALOYHTIÖN HALLITUS ISÄNNÖINTILIITTO AKTIIVINEN YHTEISÖ ON TALOYHTIÖLLE EDUKSI HALLITUKSEEN UUSIA JÄSENIÄ TALOYHTIÖN hallituksen ABC -opas tarjoaa hyvä perustietoa taloyhtiön hallituksen jäsenelle. Uudet säädökset ja tavoitteet hiilineutraalisuuden saavuttamiseksi asettavat painetta tehdä ympäristöystävällisiä valintoja, jotka säästävät myös pitkällä aikavälillä. Viestintä ja yhteisöllisyys: Avoimen tiedonkulun varmistaminen osakkaiden kanssa ja yhteisöllisyyden edistäminen voi olla haasteellista, mutta se on tärkeää sujuvan toiminnan kannalta. Osakkaiden ristiriidat: Erimielisyydet voivat liittyä esimerkiksi piha-alueiden käyttöön tai yhteistilojen kunnostamiseen, mikä vaatii hallitukselta sovittelutaitoja. Vastaavasti osakkaan oikeudet sisältävät tiedonsaannin yhtiön asioista. Taloushallinto: Budjetin laatiminen, yhtiövastikkeiden valvonta ja varainhoito ovat hallituksen vastuita, ja virheet voivat vaarantaa taloyhtiön talouden. Oikeudellisissa kysymyksissä hallituksen jäsenet voivat tukeutua isännöitsijään tai lakimieheen varmistaakseen päätösten lainmukaisuuden. Avoin vuorovaikutus lisää läpinäkyvyyttä ja luottamusta hallituksen toimintaan. Yhtiökokouksiin osallistuminen, mielipiteiden jakaminen ja asukkaiden toiveiden huomioiminen parantavat hallituksen kykyä tehdä päätöksiä, jotka vastaavat yhteisön tarpeita. Esimerkiksi putkiremontit voivat aiheuttaa suuria kustannuksia, jotka jakautuvat osakkaille. Lainsäädännön ja määräysten nou dattaminen: Hallituksen on tunnettava taloyhtiöitä koskevat lait ja huolehdittava niiden noudattamisesta. Hallituksen on toimittava tasapuolisesti, soviteltava ristiriitoja ja pidettävä huolta yhtiön taloudesta. Osakkaiden osallistumisen merkitys Osakkaiden aktiivinen osallistuminen taloyhtiön päätöksentekoon on hallitustyölle tärkeää. Asunto-osakeyhtiölaki takaa hallituksen jäsenille velvollisuuden tehdä päätöksiä yhtiön hyväksi ja valvoa taloudenpitoa. Osakkaalla on oikeus saada tietoa hallituksen päätöksistä, kuten kokouspöytäkirjat ja talousraportit, ja osallistua yhtiökokouksiin, joissa keskeiset asiat päätetään. Lisätietoa QR-koodin takaa. Energiatehokkuusremontit, kuten lämmitysjärjestelmien uusiminen tai aurinkopaneelien asennus, ovat yhä yleisempiä. OSAKE 35. TALOYHTIÖN hallitustyö kohtaa usein haasteita, kuten vanhenevan kiinteistön korjausvelka ja osakkaiden keskinäiset ristiriidat. Kiinteistön kunnossapito ja korjaus velka: Taloyhtiön hallituksen tulee varautua suuriin, kalliisiin remontteihin, kuten putkiremontteihin, jotka voivat aiheuttaa taloudellisia paineita osakkaille. Jäsenen on toimittava osakkaiden etujen mukaisesti, ja päätöksenteossa on huomioitava tasapuolisuus
Silloin lähdetään selvittelemään tarkemmin. Osakkaiden kukkaron lisäksi energiahävikki kuormittaa myös ympäristöä. Se tutkitusti vaikuttaa myös asuntojen arvoon. Todistuksen E-luku kertoo rakennuksen vakioituun käyttöön perustuvan vuotuisen ostoenergiankulutuksen lämmitettyä nettoalaa kohden. Pakollinen energiatodistus laaditaan uusille rakennuksille rakennuslupavaiheessa ja varmistetaan käyttöönottovaiheessa. Olemassa oleville taloille se tarvitaan myynnin ja vuokrauksen yhteydessä. E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö Taloyhtiön energiankulutus kannattaa selvityttää tasaisin väliajoin. Se voi aiheuttaa vuosittain kymmenien tuhansien eurojen ylimääräiset kustannukset, mikä näkyy lopulta korkeampina hoitokuluina. Tehostamisen varaa on kuitenkin rutkasti etenkin vanhemmissa taloyhtiöissä. MENEEKÖ TALOYHTIÖN ENERGIA HARAKOILLE. E-luvun tehtävä on auttaa vertaamaan kahden samantyyppisen rakennuksen energiatehokkuutta esimerkiksi asunnonhankintatilanteessa. Asumisen osuus kotitalouksien tuottamista kasvihuonepäästöistä on myös noin kolmasosa. Energiakartoitus voidaan suorittaa monin tavoin. Myös korkeat energiatai vesimaksut saavat monet tutkimaan ongelman lähdettä. Suuriakin säästöjä on mahdollista saada aikaan melko pienillä ja edullisilla toimenpiteillä. L ämmitys ja vesi muodostavat taloyhtiöiden hoitokuluista kaikkiaan noin kolmanneksen. Energiakatselmus, energiakatsastus ja energiatarkastus TEKSTI JONI NIKKOLA KU VAT SHUTTERSTOCK 36 OSAKE. Sen jälkeen on huomattavasti paremmin perillä siitä, millä keinoilla energiankulutusta voisi saada parhaiten kuriin. JYVÄSKYLÄLÄINEN Lamit.fi Oy on laatinut energiatodistuksia vuodesta 2008 lähtien kymmeniä tuhansia. – Yleensä rahaa kuluu liikaa lämmitykseen, veteen tai johonkin, mitä ei tiedetä. Suuremmatkin remontit usein maksavat itsensä muutamassa vuodessa takaisin. Ympäristöministeriön mukaan taloyhtiöissä voi mennä energiasta pahimmillaan hukkaan jopa 30 prosenttia. JOS taloyhtiö ei ole aivan uusi tai energiankulutus askarruttaa muuten vain, niin tarkempi kartoitus auttaa hahmottelemaan yhtiön muutostarpeita. Toimitusjohtaja Ari Järvisen mukaan vaatimaton E-luku on herättänyt taloyhtiöitä teettämään lisäselvityksiä
MENEEKÖ TALOYHTIÖN ENERGIA HARAKOILLE. OSAKE 37
38 OSAKE. Sen jälkeen tulevat ikkunat. – Kulutustiedot eivät kerro totuutta siitä, miten asioiden pitäisi olla. Järvinen muistuttaa, että kulutukseen voi vaikuttaa moni asia, esimerkiksi asukkaiden lukumäärä kyseisellä hetkellä tai vaikkapa liian suurelle teholle säädetty ilmanvaihto. Julkisivusaneeraukset taas ovat merkittäviä mutta kalliita. Silloin on usein hyvä tilaisuus toteuttaa kerralla isompikin energiaremontti. Toinen yhtiön tarjoama palvelu on aurinkoselvitys, jossa taloyhtiöt saavat tiedon tarvittavasta laitteistosta ja saatavilla olevasta tuotosta paikkakuntakohtaisesti. Energiakartoituksessa määritellään, mitkä ovat rakennuksen kunnossapitoja korjaustarpeet. – Rakenteiden lämpöhäviöitä tutkiessa mitataan seinän tai eristeen paksuus ja lasketaan, minkä verran energiaa siitä menee läpi. Selvityksen yhteydessä kohdetta tarkastellaan paikan päällä ja lisäksi tutustutaan talon piirustuksiin, korjaushistoriaan, taloteknisiin tietoihin ja sähköjärjestelmään. Siinä taloyhtiön vastuulla olevien tilojen, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden kuntoa selvitetään lähinnä aistinvaraisesti ja kokemusperäisesti. Lamit suorittaa lämpöselvityksiä, joiden avulla taloyhtiöt voivat verrata nykyistä lämmitysmuotoaan haluamaansa lämmitystapaan. Vertailuja voi tehdä esimerkiksi kaukolämmön ja poistoilmalämpöpumpun välillä, tai maalämmön tai aurinkosähkölämmön välillä. Tarvittaessa voi selvitellä tarkemmin esimerkiksi lämmitystavan muutoksen kannattavuutta. – Jos ei ole tehty mitään remontteja vaan taloa on vain vähän paikkailtu, niin tiivistäminen on yksi edullisimpia ja tehokkaimpia keinoja. Esimerkiksi puulla ja betonilla on erilaiset arvot. Monissa vanhoissa taloyhtiöissä esimerkiksi julkisivu tai ikkunat ovat tulossa käyttöikänsä päähän. – Siihen voidaan ottaa mukaan kaikki uusiutuvat energiat ja jäteveden talteenotto ja kertoa, mikä niiden kannattavuus on hankkeessa olisi. Energiakartoituksessa analysoidaan lämmitysenergian, kiinteistösähkön ja veden kulutustietoja, arvioidaan teknisten järjestelmien toimintaa ja kuntoa sekä sisäilmasto-olosuhteita ja suositellaan toimenpiteitä vaikutuksineen ja takaisinmaksuaikoineen. Luotettava tulos saadaan vertaamalla piirustusten perusteella tehtyjä laskelmia ja kulutustietoja. ovat energiatodistuksen tavoin Motivan malleja, mutta ne menevät syvemmälle. KEINOVALIKOIMAA energian säästämiseksi riittää pienemmistä järjestelmän säädöistä ja olemassa olevan tekniikan kunnossapidosta radikaalimpiin muutoksiin kuten maalämpöön tai aurinkovoimaan siirtymiseen. Se siis selvitetään laskennallisesti. Motiva suosittelee ensimmäisen kuntoarvion tekemistä noin 10 vuoden kuluttua rakennuksen valmistumisesta. Käytetyt menetelmät ovat rakenteita ja materiaaleja rikkomattomia. Järvinen muistuttaa, ettei ole olemassa mittaria, jolla energiahävikkiä voisi mitata
– Kuudesta yhdeksään vuoteen päästään yleensä. Huonelämpötiloihin kannattaa kiinnittää huomiota, sillä yhden asteen matalampi lämpötila vähentää energiakustannuksia noin viisi prosenttia. Se kuitenkin vaihtelee tapauskohtaisesti. – Viisi vuotta sitten rakennetussa kerrostalossa energiankulutus voi olla vaikka 100 megawattituntia. 2000-luvulla määräykset ovat tiukentuneet reilusti. tarvittavat tiedot kaikista remonteista. Toisessa jyväskyläläisessä kohteessa puolestaan saatiin pudotettua kuluja 52 prosenttia ainoastaan poistoilmalämpöpumpulla. Lupaukset kannattaa vaatia kirjallisina ja mainita jo otsikkotasolla, että taloyhtiö on hakemassa sopimuksella energiansäästöä. Yksi matalan kynnyksen tapa on myös asukkaiden valistaminen. LÄMMITYSTAVAN vaihto on usein kiitollinen kohde, sillä vaikutukset kustannuksiin ovat huomattavia. Urakoitsijat kannattaa siis kilpailuttaa, ja tarvittaessa turvautua asiantuntijoiden apuun. Epäkuntoisista laitteista voi koitua arvaamattomia piilokuluja. JOS taloyhtiö päättää ryhtyä selvityksen jälkeen toimenpiteisiin, Lamit toteuttaa tarvittaessa myös hankkeen kilpailutuksineen, sopimuksineen ja valvontoineen ja seuraa energiasäästöjen toteutumista. Esimerkkinä Järvinen mainitsee kohteen, joka sai yli neljän miljoonan euron hankkeeseen tukea 890 000 euroa. Se on jo tavalliselle ihmiselle sellainen summa, ettei moni ole eläessään tienannut niin paljon. Yhteisissä tiloissa kannattaa myös käyttää energiansäästölamppuja, jos vain mahdollista. Järvisen mukaan suurimmat säästöt on saavutettavissa 1990-luvun alussa tai sitä aikaisemmin valmistuneissa taloissa. – Yleisin ja tehokkain tapa on siirtyminen öljytai kaukolämmöstä lämpöpumppujärjestelmään. Järvinen neuvoo, ettei taloyhtiöiden kannata tarttua esimerkiksi naapuritaloyhtiön energiaremontissa käytettyyn urakoitsijaan pelkän suosituksen perusteella. Sopimus kannattaa Järvisen mukaan tehdä energiansäästöstä eikä laitteiden toimituksista. Lisäksi Järvisen mukaan kannattaa niin ikään kirjallisesti sopia, että urakan aikana tiedotetaan asukkaille kaikesta, jotta vältytään ikäviltä yllätyksiltä. Se tuo yleensä 40–60 prosenttia rahallista säästöä. – Kyllä oli taloyhtiö mielissään, kun sai niin paljon rahaa hankkeeseen. Mutta seuraavissa taloyhtiöissä hinta saattaakin olla ihan eri. – Jos kummastakin voi säästää puolet lämpöpumpulla, niin uudessa talossa säästöä tulee vain 50 megawattituntia, mutta vanhassa talossa se onkin 250 megawattituntia. Koituvat säästöt ovat usein niin suuria, että saneeraukset maksavat itsensä nopeasti takaisin. Yksi perinteinen ansa urakkasopimuksessa on myös odottamattomat lisätyöt, joista koituu helposti merkittäviäkin lisäkuluja. Jos energiakulutus on taloyhtiössä suurta, niin myös saavutettavissa olevat säästöt voivat olla valtavia. – Esimerkiksi maalämpöpumpun asentaminen taloyhtiöön tarkoittaa sitä, että yleensä koko piha nurmikkoineen vedetään mullin mallin. – Olen kysynyt kaikilta asiakkailta, että haluatteko lämpöpumpun kullatuilla nupeilla ja älyttömän hienon näyttöpaneelin, mutta mitäs te sovitte säästöistä. Säästöä saatiin 40 000 euroa. . Tukisummat voivat olla parhaimmillaan todella merkittäviä. ARAn energia-avustushakemuksen tekijän kannattaa olla ammattilainen, joka osaa antaa avustushakemukseen Matalan kynnyksen energiansäästöä SUURTEN remonttien lisäksi taloyhtiö voi säästää energiakustannuksissa myös pienemmillä toimenpiteillä. Kun siitä tulee hyvä, ja energiansäästö on onnistuessaan puolet, niin siitä tulee hyvä sana naapureille. Esimerkiksi ilmastointilaitteet voi ja kannattaa säätää niin, että ne ovat toiminnassa silloin, kun niille on eniten tarvetta. OSAKE 39. Se voi olla asukkaalle aika iso järkytys, jos ei siitä ole ollut puhetta. Sen vuoksi etenkin vanhoissa taloissa ollaankin erityisen kiinnostuneita energian säästämisestä. Vanhoissa taloissa voi luvata, että 40 prosenttia säästetään. Esimerkkinä Järvinen mainitsee tamperelaisen kohteen, jonka kulutus oli ennen energiaremonttia vajaat 100 000 euroa. Asukkaita kannattaa myös rohkaista ilmoittamaan havaitsemistaan vioista esimerkiksi vesikalusteissa tai muissa koneissa. 60-luvulla rakennetussa vastaavanlaisessa talossa, jossa on tismalleen yhtä monta asukasta ja joka on saman kokoinen, kulutus onkin 500 megawattituntia, Järvinen sanoo. ARAn myöntämä energia-avustus lyhentää maksuaikaa vielä hyvinkin vuoden tai kaksi. – Jos yhtiö tekee esimerkiksi jossain asuntoalueella tai kaupungissa yhden kohteen, niin se tekee sen tarkoituksella halvemmalla. Ikkunoiden tiivistäminen, vettä säästävät hanat ja muut vesikalusteet sekä oikea ilmastoinnin säätö auttavat kaikki pienentämään menoja. Neljä vuotta on älyttömän hieno, mutta sellaisiakin on. Joskus menee jopa yli 60 prosentin, mutta se vaihtelee tapauskohtaisesti
ISÄNNÖITSIJÄN VALINTA. Tämä artikkeli käsittelee isännöitsijän valintaprosessia, kilpailutuksen vaiheita ja tärkeimpiä arviointikriteerejä. Hyvän isännöitsijän rooli muistuttaa osakeyhtiön toimitusjohtajan tehtävää – hän vastaa operatiivisesta toiminnasta ja varmistaa taloyhtiön arjen sujuvuuden. Lisäksi tarkastellaan syitä, miksi isännöitsijän vaihtaminen voi olla vaikeaa, ja miten huolellisesti toteutettu valinta voi ehkäistä tulevia ongelmia. Isännöitsijän valinta on taloyhtiön kannalta kriittinen päätös, joka vaikuttaa suoraan kiinteistön hallintaan, talouden hoitoon ja asukkaiden tyytyväisyyteen. H A L L I T U S T YÖ 40 OSAKE
Hyvä isännöitsijä hoitaa taloyhtiön päivittäiset tehtävät ammattimaisesti, toimii aktiivisesti yhteistyössä hallituksen kanssa ja huolehtii siitä, että asukkaat saavat sujuvaa palvelua. Valintaprosessin tarkkuus on olennaista, sillä väärä valinta voi johtaa ongelmiin taloyhtiön toiminnassa. Miksi isännöitsijän vaihtaminen on vaikeaa. Isännöitsijän rooli on monella tavalla verrattavissa osakeyhtiön toimitusjohtajaan – hän vastaa operatiivisista tehtävistä ja varmistaa taloyhtiön talouden ja kiinteistönhoidon asianmukaisuuden. Toisaalta, isännöitsijän vaihtaminen voi olla hankalaa, joten huolellisesti kilpailutettu ja harkittu valinta säästää taloyhtiötä pitkällä aikavälillä. I sännöitsijän valinta on tärkeä päätös, joka vaikuttaa suoraan taloyhtiön toiminnan tehokkuuteen ja kiinteistön arvoon. Isännöitsijän vaihtaminen voi tuntua haastavalta useista syistä: TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT SHUTTERSTOCK OSAKE 41
Tuttujen käytäntöjen muuttaminen: Isännöitsijän kanssa työskentelyyn tottuminen voi tehdä hallituksesta ja asukkaista haluttomia vaihtamaan, vaikka palvelussa olisi puutteita. 1. Koska vaihtaminen voi olla monimutkaista, alkuperäisen valinnan tekeminen huolellisesti on erityisen tärkeää. 2. Aikataulut ja resurssit: Uuden isännöitsijän etsiminen vie aikaa ja vaatii kilpailutuksen ja tarjousten arviointia, mikä voi tuntua työläältä prosessilta. Millaisia tiedotuskanavia he käyttävät (sähköpostit, kirjeet, digitaaliset järjestelmät), ja miten he reagoivat ongelmatilanteisiin. Esimerkkejä aikaisemmista tiedotuskäytännöistä ja reagointikyvystä auttavat arvioimaan palvelun laatua. KILPAILUTUSPYYNNÖN LAADINTA Kilpailutuspyynnön laadinnassa on tärkeää painottaa seuraavia asioita: Tiedottaminen ja asiakaspalvelu: Pyydä ehdokkaita kuvaamaan, miten he viestivät taloyhtiön asukkaille ja hallitukselle. Alla on kilpailutusprosessin vaiheet, joissa korostetaan erityisesti tiedottamisen, hinnoittelun ja asiakaspalvelun merkitystä. 42 OSAKE. TARVEKARTOITUS Aloita kartoittamalla taloyhtiön tarpeet. Tarvekartoitus auttaa määrittelemään selkeät tavoitteet isännöinnille. Sopimukset: Isännöintisopimukset voivat sisältää ehdot, jotka tekevät irtisanomisen tai vaihtamisen hankalaksi. Kilpailuttaminen Hyvä isännöitsijän kilpailutus varmistaa, että taloyhtiö löytää palveluntarjoajan, joka parhaiten vastaa sen tarpeisiin ja tavoitteisiin. Tämä korostaa valintaprosessin merkitystä ja tarkkaa kilpailutusta. Määrittele, mitä palveluja taloyhtiö tarvitsee – esimerkiksi taloudenhoito, kiinteistön huolto, tiedottaminen ja asiakaspalvelu
Tämä voi nopeuttaa ongelmatilanteiden ratkaisua ja parantaa palvelun laatua, mikä tekee yhteistyöstä sujuvampaa ja tehokkaampaa. 4. Hinnoittelua ei tulisi pitää ainoana kriteerinä – myös isännöitsijän viestintäkäytännöt, referenssit ja reagointikyky ovat tärkeitä arviointiperusteita. Vertaile tarjouksia niin, että painotat pitkän aikavälin sopivuutta ja taloyhtiön tavoitteiden täyttymistä. On tärkeää varmistaa, että isännöitsijä ymmärtää taloyhtiön pitkän aikavälin tavoitteet ja että yhteistyö voi kehittyä sujuvasti. HALLITUKSEN PÄÄTÖS Tarjousten vertailun jälkeen taloyhtiön hallitus tekee päätöksen siitä, mikä isännöitsijä vastaa parhaiten yhtiön tarpeisiin. OSAKE 43. Tavoitettavuus ja asiakaspalvelu: Kysy, miten isännöitsijä on tavoitettavissa ja miten yhteydenpito hoidetaan. Erillisten palvelujen kustannusten ymmärtäminen auttaa taloyhtiötä suunnittelemaan pitkän aikavälin budjettia. . Käytetäänkö esimerkiksi sähköisiä järjestelmiä, puhelinpalveluita tai muita moderneja työkaluja. TARJOUSTEN VASTAANOTTO JA VERTAILU Kun tarjoukset on saatu, ne tulee käydä huolellisesti läpi. 3. Paikallistuntemus: Paikallisuus on tärkeä tekijä isännöitsijän valinnassa. Pyydä myös hinta-arviota mahdollisista lisäpalveluista (esimerkiksi energiatehokkuuwden parantaminen, taloyhtiön kehittämisstrategia). LISÄTIETOA HALLITUKSEN muistilista isännöinnin kilpailutukseen (Kiinteistölehti) ISÄNNÖINTIPALVELUN hankinnan lähtökohdat (Kiinteistöliitto) ISÄNNÖINNIN kilpailutusta (isännöintimeklari) Hinnoittelu: Pyydä selkeää erittelyä peruspalveluista ja niiden hinnoittelusta. Paikallinen isännöitsijä tuntee alueen erityispiirteet, paikalliset säännökset ja yhteistyökumppanit, kuten huoltoyhtiöt ja palveluntarjoajat. Nopea tavoitettavuus ongelmatilanteissa ja asukkaiden kysymyksiin vastaaminen ovat keskeisiä asiakastyytyväisyyden kannalta
Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv