Osake 3/2020 - Lehtiluukku.fi

Haluatko ostaa tämän lehden?

Vaikuttaako lehti kiinnostavalta? Voit lukea koko lehden valitsemalla "Lisää ostoskoriin". Mukavia lukuhetkiä!

Olet esikatselutilassa. Lue koko lehti

T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 3 / 2 2 Maalämpö kerrostaloon: Säästöä saman tien Hissi jälkiasennuksena: Hissi nostaa asumismukavuutta ja kysyntää KATJA PESONEN Strategista elinkaariajattelua pitäisi löytyä jokaisesta taloyhtiöstä
10 Asuntosijoittaja: ”Asuntosijoittaja tuo hallitukseen strategista ajattelua” Isännöitsijä ja asuntosijoittaja Katja Pesonen kaipaa lisää innokkaita osaajia taloyhtiöiden hallituksiin. 40 Strategiatyö: Teknisen ja taloudellisen tilan kartoitus auttaa strategiatyössä Taloyhtiön nykytilanteen kattava kartoitus on avain onnistuneen strategian laatimiseen. 36 Kiinteistön ylläpito: Kartoitus voi paljastaa kosteuspommin Ajoissa suoritettu märkätilojen kuntokartoitus voi auttaa säästymään kalliilta remonteilta. 20 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. 44 Laki ja sopimus: Mikä kuuluu hallituksen toimivaltaan. 18 Vastuullinen hallitus: Hallitus valvoo kirjanpitoa ja varainhoitoa Kirjanpidon ja varainhoidon valvonta kuuluu taloyhtiön hallituksen vastuulle. 51 Seuraavassa numerossa 28 OSAKE 3/2020 10 OSAKE 3. 32 Energia ja ympäristö: Vihreää lämpöä omalta tontilta Maalämpöön siirtyminen tarjoaa säästöä saman tien. 28 Kiinteistökehitys: Hissillä lisää mukavuutta ja kysyntää Hissi helpottaa etenkin ikäihmisten ja liikuntarajoitteisten liikkumista. 27 Hoitokulut: Korjaukset Taloyhtiöiden vuosikorjauskulut nousivat suurimmaksi hoitokuluilla katettavaksi menoeräksi. Mitkä korjaukset ovat hallituksen päätettävissä ja mihin tarvitaan yhtiökokouksen päätös. 14 Asuntomarkkinat: Covid-19 ja asuntomarkkinat Korona on alkusäikähdyksen jälkeen vaikuttanut asuntomarkkinoihin melko vähän. Nykyaikaisilla työkaluilla se sujuu nopeasti. 46 Tietoyhteiskunta: Energiansäästöä ja sujuvampaa arkea Taloautomaation avulla voi sujuvoittaa arkea ja säästää energiankulutuksessa. 20 Korjausrakentaminen: Uudet ikkunat näkyvät heti hintalapussa Uudet ikkunat nostavat asunnon arvoa ja asumismukavuutta. Etenkin yläkerran asunnoissa se näkyy myös parempana kysyntänä. Usein remontti voidaan rahoittaa suoraan syntyneillä säästöillä
Ympäri vuoden. Sweco Taloyhtiöpalvelut Helsinki | Turku | Kuopio Vaihde: 020 739 3000 | Tarjouspyynnöt: tarjoukset.taloyhtiopalvelut@sweco.fi | www.sweco.fi/taloyhtiopalvelut. Soita oman alueesi toimipisteeseen. 019 331 002 Puhdasvesipalvelut ?09 8553 0466 E-Ympäristöpalvelut Länsi Oy Länsi-Uusimaa Lohja 019 331 002 E-Ympäristöpalvelut HämePirkanmaa Oy Pirkanmaa ja Kanta-Häme Tervakoski 019 766 622 Ylöjärvi 03 3142 5900 E-Ympäristöpalvelut Pohjanmaa Oy Pohjanmaa Seinäjoki 06 414 4088 Vaasa 06 317 8090 E-Ympäristöpalvelut Itä Oy Itä-Uusimaa, Päijät-Häme, Kymenlaakso ja EteläKarjala, Loviisa, Pyhtää ja lähialueet 040 912 8117 Porvoo, Mäntsälä, Lahti ja lähialueet 019 643 408 Lokapalvelu Siili Oy Keski-Suomi ja Pohjois-Savo Kuopio ?040 123 9944 Leppävirta ??040 123 9944 Siilinjärvi ?0400 271 643 Jyväskylä 014 675 888 Alueelliset palveluntarjoajat Varsinais-Suomi Kaarina 0400 520 595 Pohjois-Suomi Oulu 050 357 4632 Tornio 050 515 1836 Rovaniemi 050 343 0230 Kittilä 050 570 4007 Monipuolisia viemärija eroti nhuoltopalveluita: LUPAUKSENA TULEVAISUUS Energiatalkoot – uuden vuosikymmenen tärkeimmät talkoot. Niin sen pitää olla. Pääkaupunkiseudulla ja Uudellamaalla vaihtolava-auto nosturilla remontin purkujätteille, multakuorma pihatai maisemointitöihin, vaihtolava taloyhtiön varastosiivouksiin tai Norsu-tilapäisvessat putkiremontin ajaksi tilaukset puh. 09 8553 0460 • Viemärija erotinhuolto • Putkistojen kuvaus ja pesu • Suurtehoimurointi ja -puhallus • Puhdasvesipalvelut Eerola-Yhtiöt Oy Keskus 09 855 3040 Pääkaupunkiseutu Kiinteistöt 09 8553 0450 Infra 09 8553 0449 Imurointi / puhallus 09 8553 0452 Vaihtolavat / Kuljetukset / Norsu-WC:t 09 8553 0460 Jätevesipalvelut ??. Me avaamme viemäritukokset ja teemme viemäripesuja koronavirusepidemian suojautumisohjeita noudattaen. Me hoidamme 24/7. Mukana ollaan aktiivisena edelläkävijänä! Suunnittelemme uusiutuvaa energiaa suosien ja korjaamme aina energiatehokkaasti, kestävää kehitystä kunnioittavalla ammattitaidolla. • Vaihtolavat ja kuljetuspalvelut • Norsu-Wc-tilapäiskäymälät • Kuivanapito • Jätevesipalvelut Pienennämme hiilijalanjälkeä kilometri kerrallaan käytämme autoissamme biokaasua. Kaikkialla Suomessa. Kiinteistöjen ylläpidon asiantuntija Kiinteistöjen ylläpidon asiantuntija Viemäri tukossa ei hätää
Hallituksella on valta, mutta myös vastuu PÄÄKIR JOITUS OSAKE 3/2020 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Markus Paajala Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Kyse saattaa olla myös vahingonkor vausvastuusta. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. T aloyhtiön hallituksen jäseneksi tai etenkään sen puheen johtajaksi on harvoin tunkua. Se on vastuu päätöksistä tai niiden tekemättä jättämisestä. Silläkin uhalla, että tämä saattaa entisestäänkin vähentää kiinnostus ta hallitustyöskentelyyn, on syytä todeta, että hallituksella, etenkin sen puheenjohtajalla ja tietenkin myös isännöitsijällä on suuria vastuita. Harva tulee ajatelleeksi, että hallituksella on myös vastuuta. Ehkä se johtuu vallalla olevasta käytännöstä, että kenenkään kollektiivista valtaa käyttävistä – kuten politiikassakaan – tuskin tarvitsee vastata tekemisistään. Yleensä taloyhtiön yhtiökokous myöntää lähes automaattisesti vastuuvapauden hallitukselle ja isännöitsijälle joka kevät. Ei vaikka hallituksessa taloyhtiön osakkaana pääsee vaikuttamaan elämänsä to dennäköisesti suurimman sijoituksen arvon säilymiseen ja nousuun – ja toki moneen muuhunkin asiaan. Hallituksen ja isännöitsijän vastuuvapaus ei saisi kuitenkaan olla itsestäänselvyys. Mutta asialla on myös kääntöpuolensa. Vastuuva kuutus on turva paitsi hallituksen jäsenelle myös osakkaille ja asukkail le, jotka joutuvat vahingosta kärsimään. Eikä kyse ole välttämättä siitä, että yhtiökokous joutuu punnitsemaan luottamusta hallitusta ja isännöitsijää kohtaan. Onkin syytä varmistaa, että kiinteistövakuutukseen sisältyy myös hallituksen vastuuvakuutus ja sen vakuutusturva on riittävä. Tehtyjä päätöksiä pitää arvioida huolella ja kriittisesti. Aiheesta lisää seuraavassa numerossa. Kysehän on tavallaan vapaa ehtoistoiminnasta. 040 5530 693 OSAKE 5
Taloyhtiön hallituksen ABC on eri tyisen suositeltava tuoreille hallituksen jäsenille. Kirja antaa hyvät perustiedot myös tavalliselle osakkaalle. Oppaan ovat kirjoittaneet lakimies Kirsi Ruutu taloyhtiöiden asiantuntijapalveluja tarjoavasta Kirsi Ruutu Oy:stä ja LVI-asiantuntija Arto Kemppainen Kiinteistöliitto Uusimaasta. Ovh 32 €. Se onnistuu kertomaan ha vainnollisesti ja ytimekkäästi perusasiat taloyhtiön toiminnasta. Kirja perehdyttää esimerkiksi eri lämmönlähteisiin, läm mitysjärjestelmien säätöautomatiikkaan ja erilaisiin ilmanvaihtojärjestelmien toimintaperiaatteisiin. Kirjastoluokka 33.364 Tuotenumero 118 9 789516 854925 TALOYHTIÖN hallituksen jäsenyys on vastuullinen tehtävä, ja hoidetta vana onkin usein miljoonaomaisuus. Kenties siksikin tehtävä pelottaa monia, vaikka yhteisen omaisuuden hoitaminen kiinnostaisikin. Kirsi Ruutu & Arto Kemppainen TALOYHTIÖN HALLITUKSEN ABC Taloyhtiön hallitus tekee tärkeää työtä, jonka laadukas hoitaminen vaatii monenlaista osaamista. Taloyhtiön hallituksen ABC on helppolukuinen ja runsaasti kuvitettu opas taloyhtiön toimintaan. Opas on kaksiosainen: ensimmäinen osa perehdyttää lukijansa hallinnon kulmakiviin, kuten asunto-osakeyhtiölakiin, yhtiöjärjestykseen, päätöksentekoon, taloudenpitoon ja kunnossapitovastuisiin. Kiinteistö alan Kustannus Oy on julkistanut uu den Taloyhtiön hallituksen ABC, joka helppotajuisena opaskirjana madaltaa kynnystä. Ensimmäisessä osassa kirja kertoo perustiedot asun toosakeyhtiölaista, yhtiöjärjestyksestä ja sopimuksista. 6 OSAKE. Taloyhtiön hallituksen ABC:n ja kaantuu kahteen osaan. Toisessa osassa käydään läpi kiinteis tön kunnossapito, lämmitysjärjestelmät, vesijohtojärjestelmät, viemärijärjestel mät, ilmanvaihtojärjestelmät sekä sade vesi ja salaosajärjestelmät. Kirsi Ruutu & Arto Kemppainen: Taloyhtiön hallituksen ABC, Kiinteistöalan Kustannus Oy, 144 s. Opas sopii yhtä hyvin perehdytysmateriaaliksi uusille jäsenille kuin käsikirjaksi jo pidempään hallitusvastuussa olleille. Kirjan on kirjoittanut taloyhtiön konsultointiin erikoistunut lakimies Kirsi Ruutu ja Kiinteistöliitto Uusimaan LVIasiantuntija Arto Kemppainen, jotka ovat työskennelleet taloyhtiöiden kanssa vuosikymmeniä. Toisaalta harva kokenutkaan hallituksen jäsen on asian tuntija jokaisella osaalueella, joten kirjasta on konkarinkin helppo tar kistaa perusasiat silloin kun ne tulevat ajankohtaisiksi. Havainnolliset esimerkit ja runsas kuvitus helpottavat KATTAVA OPAS TALOYHTIÖN HALLITUKSEN JÄSENILLE A J A N KO H TA I S TA monimutkaisempien asioiden omaksu mista. Kirja kertoo myös, miten päätöksenteko etenee, mistä taloyhtiön talous koostuu, sekä mitkä asiat kuuluvat taloyhtiön ja mitkä taas osakkaan vastuulle. Oppaasta on iloa myös kaikille muille, jotka haluavat selvittää, miten heidän omasta taloyhtiöstään pidetään huolta ja miten he itse voivat siihen vaikuttaa. Molemmilla on vuosikymmenien monipuolinen kokemus taloyhtiöiden kanssa työskentelystä. Toisessa osassa kerrotaan, miten taloyhtiön kunnossapitoa kannattaa suunnitella, miten erilaiset talotekniset järjestelmät toimivat ja mitä hallituksen niistä pitäisi tietää. Taulukosta näkee kiinteistön eri teknisten järjes telmien käyttöiät.
Van hoissa taloyhtiöissä muutos tapahtuisi sitä mukaa, kun niihin asennetaan Veden, kaukolämmön ja kaukojäähdytyksen LASKUTUS MUUTTUU KULUTUSPERUSTAISEKSI etäluettavat vesimittarit putkiremon tin yhteydessä. Muutos koskee myös kaukolämmi tystä ja kaukojäähdytystä. Huoneisto kohtaiset vedenkulutusmittarit ovat olleet pakollisia uusissa rakennuksissa vuodesta 2011 alkaen ja putkisanee rauskohteissa vuodesta 2013. Muutos tulee voimaan heti kaikissa uusissa taloyhtiöissä. Nykyään vesimaksu perustuu yleen sä asukaslukuun tai veden yksikkökus tannukseen pintaalaa kohti. Käytössä olevat kauko lämpö ja kaukojäähdytysmittarit täytyy muuttaa etäluettaviksi tai korvata sellai silla vuoden 2026 loppuun mennessä. Uusissa rakennuksissa kaukolämpö ja jäähdytys tulee mitata etäluettavien mittarien avulla. Direktiivin tavoitteena on ohjata ko titalouksien veden ja lämmitysenergian kulutusta energiatehokkaammaksi. Lakimuutos on tarkoitus saattaa voimaan viimeistään 24.10.2020. Lämpöener gian myyjän tulee jatkossa toimittaa asiakkailleen nykyistä laajempia tietoja energiankulutuksesta, ilmastovaikutuk sista ja energiantuotannossa käytetyis tä polttoaineista sekä vertailutietoja samankaltaisiin asiakkaisiin verrattuna. . Toimitettavista tiedoista säädetään tarkemmin myö hemmin erillisellä asetuksella. OSAKE 7. Myös kaukoläm mön ja jäähdytyksen mittaus uudis tuu. Lakimuutoksen taustalla on EU:n energiatehokkuusdirektiivi, johon liittyvät kansalliset lakimuutokset on pantava täytäntöön 25.10.2020 mennes sä. EDUSKUNTA hyväksyi kesäkuussa hallituksen esityksen, jonka mukaan ta loyhtiöiden tulisi laskuttaa vedenkulu tuksesta huoneistokohtaisen todellisen kulutuksen mukaan. Vedestä perittävää korvausta perittäessä täytyy lainmuutoksen jälkeen jatkossa antaa tiedot vedenkulutuksesta ja muista laskutusperusteista
Keskisuurissa alle 20 huoneiston yhtiöissä kustannukset nousisivat vain parin prosentin verran ja yli 20 huoneiston yhtiöissä hintoihin olisi luvassa noin 13 prosentin alennus. Jos huoneistoja on vähintään viisi mutta enintään 20, niissä on kerättävä jatkossa sekäjätteen ohella kartonki, pienmetalli, lasi, muovipakkaukset ja biojäte. Sekajätteen tyhjennyshinta olisi ainakin HSY:n alueella nousemassa ja hyötyjätteen kohdalla laskemassa. . JÄTTEIDEN lajittelu muuttuu tiu kemmaksi lähitulevaisuudessa. A J A N KO H TA I S TA JÄTTEIDEN LAJITTELUUN TULOSSA MUUTOKSIA 8 OSAKE. Helsingin seudun ympäristöpalvelut HSY arvioi, että pienissä alle 10 huoneiston taloyh tiöissä on luvassa jopa 45 prosentin korotus jätehuollon kustannuksiin. Monissa taloyhtiöissä saattaa olla edessä jätepisteen laajennus, sillä uusille jäteastioille ei ole välttämättä nykyisellään tilaa. Jos huoneistoja on enemmän kuin 20, niissä muovipakkausten keräys muuttuu pakolliseksi. Jä tehuoltomääräysten kiristämisellä on tarkoitus vähentää sekajätteen määrää ja lisätä kierrätystä. Jätteet tulee lajitella nykyistä tarkemmin vuodesta 2023 alkaen, mutta pääkau punkiseudulla ja Kirkkonummella muutos astuu voimaan jo tulevana vuonna
Rivi taloissa hoitokulut olivat keskimäärin 3,72 euroa ja lisäystä vuoteen 2018 verrattuna oli 2,8 prosenttia. 020 111 6115 www.lindstromgroup.com/ Hoitokulut nousivat keskimäärin 4,2 prosenttia TILASTOKESKUKSEN asuntoosakeyhtiöiden taloustilaston mukaan taloyhtiöiden hoitokulut oli vat vuonna 2019 keskimäärin 4,50 euroa huoneisto neliötä kohden kuukaudessa. Suurimman osuuden hoitokuluista muodostavat korjaukset, joiden osuus oli 22,7 prosenttia. Vaivattomasti siistit käytävät Mattopalvelumme on vaivaton ja edullinen ratkaisu pitää käytävät siisteinä. Hoito vastikkeet kasvoivat 2,8 prosenttia edellisvuodesta. Lähde: Asunto-osakeyhtiöiden talous, Tilastokeskus.. . Säännöllisesti vaihdettavat mattomme vähentävät siivouksen tarvetta ja tuovat tiloihisi turvallisuutta. Nousua vuoteen 2018 verrattuna on tapahtunut 4,2 prosenttia. Ota yhteyttä jo tänään, niin kartoitamme sinun mattotarpeesi! p. Hoitovastikkeiden suuruus oli vuonna 2019 kuu kausittain keskimäärin 4,07 euroa neliöltä. Toisiksi eniten vei lämmitys 21,5 prosentin osuudella. Tilastossa on mukana 1 677 taloyhtiötä, joista 60,3 prosenttia on kerrostaloyhtiöitä ja 39,7 pro senttia rivitaloja. Kasvua kerros talojen osalta on ollut vajaat viisi prosenttia. Kerrostaloyhtiöiden tuotot kasvoivat 1,5 prosenttia edellisvuoteen verrattuna. Kerrostaloissa nousu on ollut keskimääräistä suurempaa, sillä niissä hoitokulujen suuruus on 5,07 euroa huoneistoneliötä kohden. Asuntoosakeyhtiöiden tuotoista hoitovastikkeet kattoivat keskimäärin 85,1 prosenttia, vuokrat viisi prosenttia ja käyttökorvaukset 9,4 prosenttia
Hänellä on siis koke musta pöydän molemmilta puolilta. Asuntosijoittajana Pesonen hankkii pääosin vuokrattavia asuntoja osta ja pidä periaatteella. Kohteiden ostoa sanelevat muun muassa kriteerit, joihin kuuluu sijainti pääteiden ja radan var rella ja parveke. Kohteet ovat suurimmaksi osaksi yksiöitä ja sijaitsevat pääosin Vantaan pääradan ja lentokenttäalueen säteellä. Vantaan kohteisiin Pesonen on keskit tynyt siksi, että markkinaalue on tuttu Isännöitsijä Katja Pesonen on sijoittanut asuntoihin jo 28 vuoden ajan. Hän toivoo taloyhtiöiden hallituksiin lisää innokkaita osaajia pitämään huolta yhteisestä omaisuudesta. A S U N T OS I J O I T TA J A K atja Pesonen on Asunto Maisteri Oy:n toimitus johtaja, isännöitsijä ja myös asuntosijoittaja. TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT MARKUS PAAJALA Katja Pesonen ”ASUNTO SIJOITTAJA TUO HALLITUKSEEN STRATEGISTA AJATTELUA” 10 OSAKE. Lisäksi Pesonen on myös järjestöaktiivi Kiinteistöliiton isännöintitoimikunnas sa, Suomen vuokranantajien hallituk sessa ja Vantaan aluepäällikkönä sekä AKHAn hallituksen jäsenenä
OSAKE 11
Olen itse aina valmiina keskusteluille. Minkä verran kiinnität huomiota taloyhtiöiden tulevaisuuden suunnitelmiin. Se kasvattaa koko yhtiön arvoa ja siitä syntyy yhdessä tehtyä lisäarvoa. Strategista elinkaariajattelua pitäisi löytyä jokaisesta taloyhtiöstä. Jos joku asia ostovaiheessa askarrut taa, on hyvä keskustella asioista suoraan myös isännöitsijän kanssa. Jos kiinteistö sijaitsee sellaisella alueella, missä esimerkiksi ympäristöön liittyy kaavoituksellisia asioita, niin mikään ei estä soittamasta kaupungin kaavoitusosastolle ja ky symään, kuinka ne vaikuttavat kiin teistön alueen kehitykseen jatkossa. Asuntosijoittajan näkökulma on toi senlainen. Pitäisi pyrkiä kansallisesti jotenkin ratkaisemaan, että miten hallituksiin saataisiin paras mah dollinen porukka päättämään yhteisistä asioista. Kurkota uteliaana tulevaisuuteen” Nimi Katja Pesonen Ikä 47 Kauanko olet ollut asuntosijoittaja. Siksi on kaikkien yhteinen ”Kun hallituksessa on eri alan osaajia tekemässä hyviä päätöksiä, niin siitä syntyy vain hyvää.” 12 OSAKE. Olen osallistunut aktiivisesti yhtiöiden hallitustoimintaan oikeastaan koko asuntosijoittamishistoriani ajan – erityi sesti jos yhtiössä on hankkeita. Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoitus kohteen valintaan. Motto ”Elä tässä ja nyt. Erittäin merkityksellistä on myös se, missä kiinteistö sijaitsee. Myös asuntosijoittajan on hyvä kuulua taloyhtiön hallitukseen, koska asuntosijoittajalla arvon säilyminen on minimi, mutta arvon nouseminen on aina tavoite. Perinteinen tapa on ajatella niin, että ihminen ostaa asuntoa sijoitusasunnok si. 28 vuotta Asuinpaikka Vantaa Harrastukset Järjestötoiminta, lukeminen, kulttuuritapahtumat ja live keikat – Elämässä pitää olla rokkia! ja hän seuraa tarkasti alueen julkisia päätöksiä, ratkaisuja ja tulevaisuuden suunnitelmia. Asuntosijoittaja ostaa myös vahvasti sitä kiinteistöä, missä asunto on. On tärkeä katsoa, mitä toimenpiteitä yhtiössä on tehty, erityisesti kunnos sapitohistoria. Mitä ohjeita antaisit taloyhtiön hallituksille. Kiinteistön elinkaaren ymmärrys on yksi onnistuneen asuntosijoittajan kyky. Perusta han kintasi tietoon. Kun hallituksessa on eri alan osaajia tekemässä hyviä päätöksiä, niin siitä syntyy vain hyvää. Olisi kullanarvoista, että olisi huolehtimassa yhteisen omaisuu den hoitamisesta ja vaalimassa arvon säilymistä sitä kautta. Näin kir joitettu teksti isännöitsijätodistuksessa avautuu varmasti paremmin. Ollaanko siellä ajan tasalla tekemisissä, ollaanko jäljessä vai etukenossa. Miten aktiivisia olette taloyhtiön toiminnassa. Kaikki paperit on syytä tutkia tarkas ti. On tärkeä tutustua asuntoa koske viin tietoihin mutta vielä tärkeämpää on tutustua kiinteistön asiakirjoihin. Se on kaiken aikaa menossa parempaan suuntaan, mutta on siinä toki vielä tehtävää. Joissa kin olen ollut koko omistuksen ajan joko hallituksen jäsenenä tai hallituksen puheenjohtajana. Kuinka ammattimaista taloyhtiöiden toiminta on. Erityisesti hyvät, osaavat hen kilöt jättäytyvät monesti hallituksen ulkopuolelle. Tärkeintä on, että ostaja saa kaiken mahdollisen tarvitsemansa tiedon ostopäätöksen sä tekemiseksi. Valitettavasti hallitustyösken telyyn osallistumisen halukkuus ei ole korkeimmalla tolalla
Ehdottomasti täytyy perehtyä asiakirjoihin huolellisesti ja hankkia tarvittava tieto ostettavasta kohteesta. Toisekseen, jos on ostamassa kohdetta, niin ei ihastu vain asunnon sisustukseen. Strategista ajattelua tulee sinne automaattisesti, kun asuntosijoittaja on mukana. Mitä terveisiä sanoisit aloittaville asuntosijoittajille. Oman tilanteen tunteminen on se tärkeä kysymys: mihin ne omat rah keet riittää. Se kuitenkin on niin tärkeä kysymys siinä mielessä, onnistuuko se asuntosi joittaminen kullakin vai ei. Asiakas kunnassani on sekä osakkaita, jotka itse asuvat siellä kiinteistössä, että osakkaita, jotka toimivat yksityisinä vuokran antajina. Voin edistää heidän kanssaan yhdessä toimivaa asuinympäristöä. 60% säiliöistä maan alla www.molok.fi Alueelliset asiantuntijat auttavat sinua jätehuoltoon ja -lakiin liittyvissä asioissa. Jätelain muuttuessa Molok mukautuu Sopii pieniin ja isoihin taloyhtiöihin 7 jätelajia pieneen tilaan UUTUUS Paloturvallinen MolokDominojärjestelmä. Se on hankala sanoa niin päin, koska asuntosijoittaja olen ollut ensin eli sen 28 vuotta. Eli katsotaan pidemmälle muun muassa kunnossapitohankkeissa ja punnitaan pidemmälle vaikutuksia. Asiakaspalvelusta täytyy myös tykätä onnistuakseen. Isännöitsijänä minulle on etua siinä, että pystyn tar joamaan asiakkailleni sitä asiantuntemusta, joka minulla on asuntosijoittajana. . Asuntosijoittaminen vei syvem mälle asuntomaailmaan ja ryhdyin myös isännöitsijäksi. hyöty, että myös se asuntosijoittaja osal listuu hallitustyöskentelyyn. Millaista hyötyä isännöitsijä taustastasi on asuntosijoittamisessa. Ellei ole sitä aikaisemmin opiskellut, niin siinä kohtaa on hyvä harjoitella muun muassa tuoton lasken taa. Asuntosijo ittaminen ei ole pikavoittojen keräilyä
Toisaalta hieman yli 20 prosenttia totesi sillä olevan vielä jotain vaikutusta. Suomen Kiinteistövälittäjät ry:n (SKVL) kesäkuussa tekemän kyselyn perusteella jopa 60 prosenttia asuntovälittäjistä ei näe pandemialla olevan enää mitään vaikutusta asuntokauppaan. – Tässä täytyy tosin huomata, että edellinen vuosi 2019 oli poikkeuksellisen vilkas ja pidemmän aikavälin vertailu antaa paremman kuvan markkinoista. Tilanne oli samankaltainen Päijät-Hämeessä ja Etelä-Savossa, hän jatkaa. COVID-19 JA ASUNTO MARKKINAT A S U N T O M A R K K I N AT Koronapandemialla on ollut (tähän mennessä) yllättävän pieni vaikutus asuntomarkkinoihin. Loppujen lopuksi koronapandemialla on ollut tähän mennessä yllättävän pieni vaikutus asuntomarkkinoihin. K oronapandemian iskiessä pelättiin sen iskevän kovaa myös asuntomarkkinoihin. Ja toki alkureaktio oli pysäyttävä, mutta pienen shokin jälkeen tilanne tasaantui yllättävän nopeasti. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVA SHUTTERSTOCK ”Kerrostalokauppa ja rivitalokauppa on elpynyt lähes normaalitasolle.” LÄ H TE ET SU O M EN KI IN TE IS TÖ VÄ LI TT ÄJ ÄT RY (T O IM IT U SJ O H TA JA JU SS I M AN N ER BE RG ) SU O M EN KI IN TE IS TÖ VÄ LI TT ÄJ ÄT RY (T O IM IN N AN JO H TA JA SA N N A H U G H ES ) 14 OSAKE. Omakotitalokauppa oli jo selvästi edellä normaalitasoa ja myös omakotitalojen hinnoissa oli näkyvissä loivaa muutaman prosenttiyksikön nousua erityisesti kasvukeskusten ympärillä. Kerrostalokauppa ja rivitalokauppa oli Mannerbergin mukaan elpynyt kesäkuussa lähes normaalitasolle ja jäi vain noin kuusi prosenttia alle keskimääräisen normaalitason. Tämä ei kuitenkaan Mannerbergin mukaan koske kaikkia alueita. Hyvistä myyntikohteista on edelleen pulaa, sillä kysyntä erityisesti hyväkuntoisista omakotitaloista oli kyselyn mukaan poikkeuksellisen vilkasta, kertoo SKVL:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg. – Kysyntä oli monilla alueilla jopa vilkkaampaa kuin tavallisena keväänä. Esimerkiksi Pohjois-Suomi sekä muun Pirkanmaan alueet kärsivät erityisesti vanhempien kerrosja rivitalojen hitaammasta kysynnästä
OSAKE 15
Noin joka kymmenes jäse nemme on tehnyt koronan vuoksi maksusuunnitelman vuokralaisen kanssa tai alentanut jonkin vuok raamansa asunnon vuokraa, toteaa Sanna Hughes. Vuokraasuntojen kysyntä on jopa vahvistunut kriisin seurauksena. Lisäksi lyhytaikaisen vuokrauksen kuten Airbnb:n puolelta siirtyi asuntoja normaalien vuokraasuntojen mark kinoille matkailun pysähtyessä. Tulokset ovat yhdenmukaisia aiempien havaintojen kanssa siitä, että kasvava taloudellinen epävarmuus tavallisesti lisää myös joustavan vuokralla asumi sen suosiota. Katse pidempiaikaisiin vaikutuksiin Asuntosijoittajien on hyvä lyhyen aikavälin koronatilanteen heilahduk sien ohella kääntää katsetta sellaisiin mittareihin, jotka kuvaavat kriisin ”Myös vaikutukset vuokramarkkinoihin ovat jäämässä suhteellisen pieniksi.” 16 OSAKE. Tyypillisesti vuokraasun tojen tarjonta kasvaa uudisrakentami sen kautta tai kausittaisina muutoksina esimerkiksi opiskelijoiden luopuessa loppukeväästä vuokraasunnoistaan. Alueellisesti asuntojen vuokrattavuus on siis voinut ainakin hetkellisesti heiketä hyvästä kysynnästä huolimatta. Uusi ja poikkeuksellinen ilmiö on ollut myös vuokraasuntojen tarjonnan nopea kasvu. Eniten lyhytaikaisessa vuokrauksessa asuntoja on ollut Helsingissä ja Rovaniemel lä, joten vaikutuksetkin ovat täällä suurimmat. Vuokra-asuntojen markkinoilla jopa kasvua Suomen Kiinteistövälittäjät ry:n toiminnanjohtaja Sanna Hughesin mukaan koronalla on suhteellisen pieni vaikutus vuokraasuntomarkki noihin. – Täysin immuuneja vuokramark kinat eivät kuitenkaan ole koronalle olleet. Tänä keväänä etäopiskeluun siirtymi nen vapautti aiempaa aikaisemmin asuntoja yliopistokaupungeissa markki noille, ja etätyöt vähensivät työn takia hankittujen kakkosasuntojen tarvetta
Pidemmän aikavälin ennusteet ovat sumuisemmat, koska koronavirus on edelleen läsnä ja kansainvälisen talou den ongelmat tulevat myös viiveellä. Kaikkiaan koronan negatiiviset vaikutukset ovat jääneet asuntomark kinoilla hyvin pieniksi. pidempiaikaisia vaikutuksia talouteen ja väestökehitykseen. Taloyhtiöiden kannalta koronapandemian vaikutukset vuokramarkkinoilla ovat näkyneet siis etenkin niissä taloyhtiöissä, joissa on taloyhtiön hallinnassa olevia vuokra tiloja (erityisesti siis liikehuoneistoja), Hughes kertoo. ”Epävarmuus valitettavasti jatkuu.” ”Liikehuoneistojen vuokrauksessa tilanne on ollut synkempi.” OSAKE 17. Asuntomarkkinoiden ennakoidaan elpyvän nopeimmin juuri kasvukeskuksissa. Esimerkiksi yli 90 prosenttia jäsenistöstämme ilmoitti pidättäytyvänsä vuokran korotuksista kriisin aikana. Jos asuntoaloitukset laskevat voimakkaasti kasvukeskuksis sa halutuilla sijainneilla, on hinnoissa nousupainetta muutaman vuoden päästä tarjonnan supistuessa. . Luonnollisesti asuntosijoittajan on hyvä seurata myös asuntojen ja vuok rien kehitystä. – Liikehuoneistojen vuokrauksessa tilanne on ollut synkempi, koska moni yrittäjä on kohdannut taloudellisia vaikeuksia koronarajoitusten myötä, ja vuokranmaksukyky on niiden seu rauksena heikentynyt. Ainakin jos luetaan pois joidenkin toimialojen liike huoneistojen väliaikaisesti alentunut vuokranmaksukyky. – Samoin kuin muut vuokran antajat, myös taloyhtiöt ovat teh neet maksusuunnitelmia ja joissain tapauksissa alentaneet vuokratasoa tai jopa vapauttaneet liiketiloja vuok ranmaksusta tilapäisesti. Tämä voi vaikeuttaa esimerkiksi taloyhtiöiden remonttien suunnittelua, toteutusta ja rahoituskuviota
Tilinpäätös suunnitellaan siten, ettei verotettavaa voittoa synny. Itse työ voi olla osa isännöintiyri tyksen palvelua tai se voidaan hankkia ”Nykyaikaisilla työkaluilla taloutta on mahdollista seurata lähes reaaliajassa.” Kolme pointtia 1 Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukai nen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty, mutta taloyh tiön hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnasta. Nykyaikaisilla työkaluilla taloutta voi seurata lähes reaaliajassa. . Kirjanpidosta tulisi saada kuukausittain tulos, tase sekä ehkä tärkeimpänä talousarviovertailu. 2 Kirjanpitoaineiston säilyttäminen on taloyhtiön hallituksen vastuulla. Määräys on laissa, sillä asuntoosakeyhtiölain mukaan isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukainen ja varain hoito luotettavalla tavalla järjestetty. Sitä pitää kuitenkin valvoa, koska kyse on taloyh tiön osakkaiden varoista. Tämä edellyttää hallitukselta luottamusta isännöitsijään ja mielellään myös jotain tietämystä asuntoosakeyhtiön kirjanpitoon liitty vistä asioista On huomattavaa, että jos yhtiöön ei ole valittu isännöitsijää, tulee halli tuksen huolehtia myös kirjanpidon järjestämisestä. Taloyhtiön hallituksen jäsenillä olisi hyvä olla mah dollisuus nähdä reaaliaikainen tuloslas kelma ja tase, kirjanpidon raportit, esimerkiksi vastikevalvonta, avoimet ostolaskut, talousarviovertailu, tiliotteet ja pankkitilien saldot. Kirjanpidosta saatu tieto taloyhtiön taloudellisesta tuloksesta ja asemasta perustuu pääosin tilinpää tökseen, mutta myös tilikauden aikana tehdyt raportit ja laskelmat antavat tär keää tietoa taloyhtiön päätöksiin. Taloyhtiön kirjanpitoraporteista tun netuin on tilinpäätös. Tämän takia kirjanpito tulee pitää ajan tasalla. Tärkeää seurata Kirjanpidon avulla seurataan taloyhtiön taloutta eli tulojen, menojen, varojen ja velkojen kehitystä. Hallitus kuitenkin vastaa siitä, että tämä velvoite toteutuu asianmukaisel la tavalla Isännöitsijän ei tarvitse tehdä kir janpitoa itse. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S A suntoosakeyhtiössä kirjanpidon käytännön hoitaminen on asetettu isännöitsijän tehtäväk si. 18 OSAKE. Kun kirjanpito on hoidettu huolella ja ajantasaisesti, saa daan siitä kuitenkin paljon enemmän tietoa kuin pelkkä vuosittainen katsaus tilinpäätökseen. Sen voi ulkoistaa, mutta isännöitsijä vastaa silti siitä, että asia on hoidettu hyvin. Isännöitsijän tekemi siä valvoo ja niistä vastaa puolestaan taloyhtiön hallitus. ulkopuoliselta tilitoimistolta. Kirjanpidon säännöllinen seuranta on tärkeää tietenkin isännöitsijälle, mutta myös hallituksen jäsenien voi olla hyvä seurata taloyhtiön taloutta säännöllisesti, esimerkiksi neljännes vuosittain. 3 Asuntoosakeyhtiöiden tarkoitus ei ole tuottaa voittoa vaan hallita kiinteistöä ja kerätä vain riittävästi tuloja yhtiön menojen kattamisek si. HALLITUS VALVOO KIRJANPITOA JA VARAINHOITOA Taloyhtiön hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnasta ja siitä, että se on hoidettu asianmukaisesti
Jos aihe kiinnostaa enemmänkin, niin muun muassa Ylen verk kosivuilta yle.fi löydät aiheesta helposti ymmärrettävää lisätietoa (artikkeli löytyy haulla “Osaatko lukea taloyhtiön tilinpäätöstä”). HALLITUS VALVOO KIRJANPITOA JA VARAINHOITOA LISÄTIETOA. Tässä myös suora linkki: yle.fi/ aihe/artikkeli/2017/04/11/osaat kolukeataloyhtiontilinpaatos tatiedamihinrahasimenevat OSAKE 19
TEKSTI JA KUVAT EMMA NIKANDER 20 OSAKE. KORJAUSRAKENTAMINEN UUDET IKKUNAT NÄKYVÄT HETI HINTALAPUSSA Kun asunto-osakeyhtiössä vaihdetaan ikkunat, voi omistaja odotella asunnon arvonnousua heti, kun uutuuttaan kiiltävät karmit ovat paikallaan. Yleensä ikkunat uusitaan samanaikaisesti julkisivun kanssa, mutta remontin voi hyvin teettää myös erillisenä. Uudet ikkunat vaikuttavat myös asumismukavuuteen enemmän kuin monet muut yhtiön remontit
Kustannusarvio on 75 000 euroa. f Tampereen Tammelassa sijaitseva kohde, jossa 24 eri kokoista asuntoa. f Julkisivuremontti tehty 80luvun lopussa. Se on suomalainen ikkunanvalmistaja, jossa ikkunoita on tehty vuodesta 1992. f Ikkunaremontti valmistuu syksyllä 2020. f Ikkunat vaihdettu edellisen kerran 1958. f Ikkunaremontin toteuttaa Hämeenkyrön Ikkunatehdas Oy (HITNordic). AsOy Naistenlahden ristikatu 7 f Rakennettu 1932. OSAKE 21. Se on pitänyt sisällään kattoremontin ja ulkosivun korjauksen
Tunnepitoiset asiat olivat urakoitsi jan valitsemisessa vahvasti mukana. Uudet ikkunat heijastavat osan lämpöenergiasta pois, sillä niissä on valoa heijastava pinnoite. Urakasta pyydettiin tarjous neljältä ikkunafirmalta. Asunto Oy Naistenlahdenristikatu 7:llä on hyvin toimiva ja aktiivinen hallitus, josta löytyi myös ikkunoihin liittyvää osaamista omasta takaa. Yhtiössä urakoitsijan valintaan vai kutti lisäksi se, että osa ikkunatehtaista valmistaa vain alumiiniikkunoita. Ne on suunniteltu tarkasti vanhan mallin mukaan, mutta moderneilla ominaisuuksilla. Tuolloin ikkunat ovat vielä olleet melko uudet eikä niitä siksi ole tarvinnut vaihtaa. NAISTENLAHDENRISTIKADULLA julkisivun ja katon remontti on tehty 1980luvun lopussa. – Paljaalla silmällä suojakalvoa ei näe, hän sanoo. Lisäksi uudet ikkunat lisäävät läm möneristystä talvisin. Naistenlahdenristikadun yhtiössä hallituksen tahtona oli säilyttää vanhan talon painovoimainen ilmanvaihto. Kärkkäisen mukaan lämpötila voi sen avulla tulla parhaimmillaan noin 2–4 lämpöastetta alaspäin. Hinta yhtä asuntoa kohti on siis noin 3 000 euroa. Asunnoissa vetää talvella. Hän kehottaa ottamaan sijainnin urakoitsijan kilpailutuksessa huomioon. Palautteen keräämisen jälkeen kierrämme kohteet, missä on tarvetta korjauksille, kertoo HITNordicin myy jä Ville Suominen. Uudet ikkunat vaikuttavat asunnon hintaan suoraan ja välittömästi remon tin kustannusten verran ylöspäin. KIINTEISTÖN uudet ikkunat toteut taa mittatilauksena Hämeenkyrössä si jaitseva HITNordic. Taloyhtiön halli tuksessa päätös ikkunoiden uusimisesta oli yksimielinen, ja siihen lähdettiin irrallaan muista remonteista. – On paljon helpompaa toimia tässä lähellä sijaitsevan firman kanssa, kun kulku tehtaan ja kohteen välillä on nopeampaa, hän sanoo. – Se on tietysti sijoittajalle mukava tieto, mutta asumismukavuuteen se vaikuttaa kaikkein eniten. – Halusimme ehdottomasti puuik kunat. Pidämme yhteyttä hallitukseen ja isännöitsijään ja tiedotamme remontin kulusta. – Se oli meillä todellinen onni, saimme sitä kautta paljon asiantuntevaa näkemystä, sanoo Parviainen. Oli hyvä nähdä, millaisissa tiloissa ja miten ne tehdään, kertoo Parviainen. T ampereen Tammelassa sijaitsevan arvotalon ikkunanpokat saavat tänä syksynä jälleen alkuperäisen muotonsa, kun 1950luvun lopulla vaihdetut ik kunat korvataan uusilla, suomalaisesta männystä valmistetuilla puitteilla. YHTIÖN ikkunaremontti maksaa 75 000 euroa. Ikkunat palauttavat kiinteistön julkisivun siis tismalleen sellaiseksi kuin se oli uutena, noin 90 vuotta sitten. Korvausilma on huomioitu ikkunois sa, ja niihin tulee ilmanvaihtoa varten räppänät. Lämmityskustan nukset pienenevät, kun ikkunoista ei enää vedä, ja samalla myös asumismu kavuus kasvaa. Talon ikkunat ovat etelä–länsisuun taiset, ja asunnot lämpenevät kesällä paljon. Toisaalta siksi arvokkaan talon julki 22 OSAKE. – Pääsimme tutustumaan tehtaaseen ja katsomaan, kuinka ikkunat valmiste taan. Hintahaitari tarjouksissa oli noin 10 000 euroa, kertoo kohteen isännöitsijä Mika Kärkkäinen. Ikkunaremontin, kuten muidenkin remonttien, suunnittelu lähteekin aina saneerauksen tarpeesta ja halusta pitää kiinteistöstä huolta. – Halusimme, että ikkunat ovat suomalaista puuta, ja että urakka tukee työllisyyttä Pirkanmaan alueella, Kärk käinen luettelee. – Tehtaat antavat hyvin samankal taiset hinnat. – Tammikuussa laitettiin suunnitel mat alulle, ja heinäkuulle oli aikatau lutettu asennus, mutta koronatilanne viivytti remonttia, kertoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Markku Parviainen. – Valvonta tapahtuu meiltä käsin. Ne maksavat muutaman tonnin enemmän, mutta ovat arvokiinteistölle sopivat, Parviainen sanoo. Vanhat puiset ikkunankarmit ovat jo parhaat aikansa nähneet: maali rapis tuu, eivätkä harmaantuneet ikkunalau dat tee oikeutta arvokkaan näköiselle, keltaiselle talolle. Kun remontti on ohi, ikkunat lämpökuvataan ja asukkailta kerätään palautetta
Se on kestoltaan huomattavasti pidempi prosessi. – Melkein poikkeuksetta sanon, että ikkunat kannattaa mieluummin vaihtaa kokonaan kuin kunnostaa, sanoo isännöitsijä Mika Kärkkäinen. OSAKE 23. – Tässä talossa olisi säästet ty ehkä tuhat euroa per ikkuna, mutta koska ikkunoita on 75, se olisi vuoden tai kahden projekti. Myös myyjä Ville Suominen ikkunanvalmistaja HITNordicilta kertoo, että ikkunoiden kunnos taminen ei ole kovin yleistä saati kannattavaa. – Käyttömukavuus ei parane lainkaan, eikä kunnostamalla saada ikkunoihin nykyaikaista lämmön eristävyyttä. Siinä voidaan säästää muutama satanen ikkunalta, mutta kunnostamisesta ei saa pitkävai kutteista hyötyä, hän kertoo. Talo yhtiöissä asiasta saatetaan keskustella etenkin säästötoiveet mielessä. Joskus vanhojen ikkunoiden ja niiden pokien kunnostaminen saattaa vai kuttaa houkuttelevammalta kuin ikku noiden vaihtaminen kokonaan. Lisäksi kunnostettaessa ikkunoita viedään pois ja tuodaan takaisin asen nettavaksi uudelleen. Se ei myöskään olisi taloudellisesti kannattavaa, sillä käyttöikä ei olisi todennäköisesti kuin 10 vuotta, sanoo taloyhtiön puheenjohtaja Markku Parviainen. Voiko vanhat ikkunat kunnostaa
– Riippuu paljon taloyhtiöstä, halu taanko jaksottaa remonttien tekemistä ja lainoja. Kiinteistön rappauksen alla on tiiliseinä, johon saakka julkisivu on kolmisenkymmentä vuotta sitten puret tu, seinät kunnostettu ja pinta rapattu uudelleen. Kosteus menee seinästä läpi. Suunnittelu lähtee kuntotutki muksesta, ja sen kanssa kannattaa olla ajoissa liikkeellä, sanoo Kärkkäinen. Sekä remontin kesto että hinta riippuu siitä, uusitaanko esimerkiksi pelkät elementtisaumat, vai muutetaan ko lämpöeristyksiä. Yksiselitteistä vastausta ei myös kään julkisivun remontin kestoon ole. JULKISIVUREMONTIN hinta lappuun vaikuttavat monet valinnat, ja hintahaarukka on valtava, sanoo Kärkkäinen. Hyvin usein ikkunaremontti kuitenkin tehdään samanaikaisesti julkisivuremontin kanssa. Julkisivujen yhteydessä tehdään usein paljon muutakin: monesti samalla korjataan esimerkiksi kattoa, parvek keita, sekä vaihdetaan ovia ja ikkunoita. Näin vältytään siltä, että remontteja on edessä muutaman vuoden välein. – Tulimme siihen tulokseen, ettei julkisivua tarvitse laittaa nyt uusiksi, kertoo Kärkkäinen. Kärkkäinen suosittelee hallituksen työskentelyn tueksi ja projektin hallit semiseksi rakennuttajakonsulttia, jos hanke on yhtään suurempi. Kosteutta vastaanhan tässä taistellaan, hän sanoo. – Se maksaa itsensä takaisin, kun kaikki osataan ottaa kerralla huomioon, hän sanoo. – Timanttiporalla otetaan näyte seinästä ja selvitetään, missä kunnossa se on. – Julkisivuja on monenlaisia, ja niihin tehdään hyvin erilaisia remont teja. Jos raudoitukset alkavat tulla kor roosion takia läpi, on julkisivuremontil la jo kiire. Jos oikein kunnon iso julkisivuremontti tehdään, niin puretaan seinät ja vaihdetaan villat, Kärkkäinen luettelee. Kunnostuksen tarve selviää poratutki muksilla. 24 OSAKE. Julkisivun remontointi on edessä, kun kiinteistön rakentamisesta tai edellisestä julkisi vun saneerauksesta on kulunut 30–50 vuotta, riippuen julkisivun materiaa leista. Hallituksessa onkin kuntokartoituksen tulosten lisäksi oleellista pohtia, onko tarvetta uusia myös julkisivuun liittyviä rakenteita. Suosittelen yleensä, että kerralla tehdään kaikki tarvittava, ja otetaan sitten vaikka pidempi lainaai ka, Kärkkäinen sanoo. sivu on tällä hetkellä edelleen hyvässä kunnossa, vaikka ikkunat kaipasivat jo remonttia
Suomen Hissiurakointi Oy on tarjonnut hissialan palveluita jo lähes 40 vuoden ajan. Hupussa ilma ei välttämättä kierrä, ja asunnot voivat kesällä kuumentua. Ammattitaitoiset asentajamme ja laaja varaosavalikoimamme takaavat ennakoivan huoltoja kunnossapitopalvelun. JULKISIVUN ja ikkunoiden uusiminen ei ole verrattavissa esimerkiksi putkire monttiin, joka haittaa asumista pitkään. Tehtiin sitten uusiksi julkisivu ja ikkunat tai vain ikkunat, tiedottamisen tärkeyttä ei voi liikaa korostaa. . Asunnon ulkopuolella hoituvat remont tityöt aiheuttavat kuitenkin väistämättä jonkinasteista, hetkellistä haittaa, kuten melua ja pölyä. – Viivästyksetkään eivät haittaa, jos niistä tiedetään hyvissä ajoin. – Se, että kaikki toimii mahdollisim man mukavasti asukkaan kannalta, on tärkeä johtotähti remontteja suunnitel lessa, Kärkkäinen muistuttaa. Kärk käinen sanoo, että asukkaat on aina pidettävä ajan tasalla siitä, mitä yhtiössä tapahtuu. Teemme monipuolisesti hissien saneerauksia ja huoltoja – toteutustavat ovat räätälöitävissä tarpeen mukaan kaikentyyppisille hisseille. Pidämme asiat liikkeessä Lue lisää ja pyydä tarjous: www.shu.?. Julkisivuremontti kestää yleensä viikoista kuukausiin, ja sinä aika na talo saattaa olla huputettuna
– Hallituksen kannattaa lähteä en simmäisenä miettimään, haluaako pitää julkisivun saman näköisenä vai moder nisoida sitä, ja muutetaanko mallia tai värimaailmaa, hän sanoo. – Alumiini on hieman huoltovapaam pi, mutta puu saattaa olla kauniimpi moneen rakennukseen, hän vertaa. IKKUNAT RÄÄTÄLÖIDÄÄN SOPIMAAN TARPEISIIN Puuikkunat ovat hieman kalliimmat kuin alumiiniset, mutta niin suurta säästöä alumiiniikkunoista ei tule, etteikö puuikkunaa kannattaisi valita, jos sen haluaa. Esimerkiksi lasituksella voidaan vaikuttaa siihen, kuinka paljon ikkuna eristää kadulta tulevaa ääntä, heijastaa auringon lämpöä poispäin tai kuinka tehokkaasti se pitää lämmön asunnon sisällä. Hallituksessa on hyvä pohtia myös sitä, halutaanko ikkunoihin sälekaih timia tai onko tarvetta hyttysverkoille. – Sen jälkeen tehdään karkea siivous ja viedään vanhat ikkunat pois. SUOMINEN sanoo, että taloyhtiön hallituksen kannattaa ottaa suunnitte luun mahdollisimman ajoissa mukaan suunnittelija myös ikkunatehtaan puolelta. Seuraavaksi pitää valita, pysytäänkö materiaalin suhteen puussa vai siirry täänkö alumiiniin. . Niistä tulee hieman lisää hintaa. HITNordic on erikoistunut saneerauk siin, ja asiakkaina ovat asuntoosakeyh tiöt ja omakotitalojen asukkaat. Myös ulkonäkö ja pestävyys paranee, sanoo Suominen. I kkunaremontin suunnittelu kannattaa aloittaa hyvissä ajoin, sillä suunnittelusta toteutukseen menee helposti vuosi tai kaksi riippuen taloyhtiöstä, sanoo HITNordicin myyjä Ville Suominen. – Se on tietysti maksutonta niin kauan kunnes ikkunoista tehdään sopimukset. – Korvausilmaasia on tärkeä, ja sen toteutuminen jatkossa kannattaa suun nitella huolella. IKKUNAT vaihdetaan noin 30 vuoden välein. Niitä vaihdetaan, ei välttämättä siksi etteivätkö ne edelleen kestäisi, vaan siksi, että lämpöeristä vyys ja käyttömukavuus paranisi. Ikkunoiden aukkohinnat pyörivät 600 ja 1 000 euron välissä riippuen varusteista ja malleista. Varsinainen remonttiosuus sujuu ripeästi: valmiiksi saadaan parhaimmil laan useampi asunto päivässä. – Tällä hetkellä eniten työllistävät 70–80lukujen aikana rakennettujen talojen ikkunat. Uusien ikkunoiden ominaisuu det vaikuttavat asuinmukavuuteen. Ne kierrätetään. 26 OSAKE
Korjaukset nousivat vuonna 2019 suurimmaksi hoitokuluilla katettavaksi kuluksi niin kerros kuin rivitaloyhtiöissäkin – keskimäärin 22,7 prosentin osuuteen. Tavallisia korjausta vaativia kohteita ovat esimerkiksi putkistot, märkätilat, julkisivu ja piharakenteet. SA AN TI TA PA : H TT P: //W W W .S TA T.F I/T IL /A SY TA /2 01 9/ AS YT A_ 20 19 _2 02 006 -1 1_ KU V_ 00 1_ FI .H TM L RIVITALOYHTIÖIDEN KULUJEN RAKENNE VUONNA 2019, PROSENTTIA KOKONAISKULUISTA OSAKE 27. H O I T O K U L U T HOITOKULUT: KORJAUKSET Kiinteistövero Palvelu ja huolto 7,5 % 20,7 % TEKSTI JONI NIKKOLA Taloyhtiön korjauskulut muodostavat suuren osan hoitokuluista. KE RR O ST AL O YH TI Ö ID EN KU LU JE N RA KE N N E VU O N N A 20 19 , PR O SE N TT IA KO KO N AI SK U LU IS TA . 20 20 ]. 20 19 , LI IT EK U VI O 1. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 28 .7. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 28 .7. RI VI TA LO YH TI Ö ID EN KU LU JE N RA KE N N E VU O N N A 20 19 , PR O SE N TT IA KO KO N AI SK U LU IS TA . 20 19 , LI IT EK U VI O 2. 20 20 ]. Niillä katetaan pienet ja yllättävät korjaukset, jotka ajallaan toteutettuina auttavat säilyttämään kiinteistön kunnon ja arvon. IS SN =1 79 929 90 . SA AN TI TA PA : H TT P: //W W W .S TA T.F I/T IL /A SY TA /2 01 9/ AS YT A_ 20 19 _2 02 006 -1 1_ KU V_ 00 2_ FI .H TM L KERROSTALOYHTIÖDEN KULUJEN RAKENNE VUONNA 2019, PROSENTTIA KOKONAISKULUISTA Kiinteistövero Palvelu ja huolto 6,7 % 14,6 % Vuokrat 1,9 % Vesi Muut Lämmitys Korjaukset 10,3 % 22,4 % 20,3% 22,9 % SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U N TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO U S [V ER KK O JU LK AI SU ]. IS SN =1 79 929 90 . Korjauskulut ovat olleet viime vuosina nousussa. Vuokrat 2,4 % Vesi Muut Lämmitys Korjaukset 7,5 % 16,6 % 21,5 % 22,7 % SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U N TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO U S [V ER KK O JU LK AI SU ]
Huolellinen hankeselvitys kannattaa Hissiprojekti lähtee Tormosen mukaan yleensä käyntiin siitä, kun hallitus tai joku osakkeenomistajista ottaa isännöitsijään yhteyttä. Jos ne eivät toteudu, ne voivat maksaa taloyhtiölle tuhansia euroja. – Kun löytyy toteutuskelpoinen malli, taloyhtiö valitsee arkkitehdin suunnittelemaan sekä tekemään siitä arkkitehtikuvat ja piirustukset raken nuslupaa varten, HN Hissikonsultointi Oy:n Harri Nieminen kertoo. Kun hanke on alkuvaiheessa hyvin suunniteltu, kilpailutusasiakirjat sisäl löllisesti hyvin laadittu, niin taloyhtiölle ei yleensä tule merkittäviä lisäkustan nusyllätyksiä. K I I N T E I S T Ö K E H I T Y S H issi on asumisen kannalta välttämätön liikkumis ja toimin taesteisille, mutta se on mukavuuskysymys myös lapsiperheiden arjessa ja ostosten kuljettamisessa. – Ihan alkuvaiheessa ei välttämättä kannata lähteä laajoja hankesuunnitel mia teettämään. Silloin lopputuloskin tyydyttää sekä urakoitsijaa että tilaajaa. Arkkitehti suunnittelee toteutuskel poisen hissihankkeen arkkitehtikuvat ja mitoitukset taloyhtiölle rakennusluvan hakemista varten ja toimii hankeen pääsuunnittelijana. Kun hissin rakentamisesta on päätet ty, on edessä hissihankkeen kilpailutta minen. – Lisätöistä urakoitsijat ottavat isompaa myyntikatetta, koska ne on usein tilattava tekevältä urakoitsijalta, esimerkiksi aikataulu tai vastuusyistä. Jos jälkiasen nushissien rakentamista päätetään lähteä selvittämään, mukana on usein alkuvaiheessa hissikonsultti. Iän myötä portaissa liikkuminen muuttuu monilla hankalammaksi, mutta etenkään 1960–80-luvuilla rakennetuissa taloissa ei usein ole hissiä. Millainen projekti sellainen on rakennuttaa taloyhtiöön jälkikäteen. Niemisen mukaan eniten yllätyk siä lisäkustannuksissa tulee yleensä puutteellisesta suunnittelusta, huonosti laadituista kilpailutusasiakirjoista, HISSILLÄ LISÄÄ MUKAVUUTTA JA KYSYNTÄÄ TEKSTI JONI NIKKOLA 28 OSAKE. Niemisen mukaan on tärkeä rakentaa tarjouspyyntö ja urakkaasia kirjat sillä tavalla, että tulisi mah dollisimman vähän yllättäviä lisä ja muutostyölaskuja taloyhtiölle. Vaativissa jälkiasennuskohteissa on aina suositeltavaa käyttää kokenutta arkki tehtia pääsuunnittelijana. Niemi nen painottaa, että alkuvaiheessa kan nattaa tilata alustava hankesuunnitelma, jossa tutkitaan eri toteutusvaihtoehdot ja kustannukset karkealla tasolla. Hissihank keelle laaditaan hankesuunnitelma, joka tarjoaa erilaisia vaihtoehtoja kustannus arvioineen. Hissihankkeiden suunnittelun ja kilpailutuksen toteu tukset sekä rakennusajan valvonnat järjestyvät myös kokeneen hissikon sultin kautta taloyhtiölle kokonaispal veluna, kun kyseessä ei ole esimerkiksi museoviraston suojelema arvokiinteistö tai muuten erityisen vaativa kohde. Myös siinä on asiantuntijaapu tarpeen. – Osakkeenomistaja on voinut tulla taloon nuorena, mutta 40–50 vuoden päästä onkin korkea kynnys kiivetä esi merkiksi viidenteen kerrokseen, Isännät Oy:n isännöitsijä Jouni Tormonen kiteyttää. Iäkkäiden asukkai den kohdalla hissin rakentaminen voi mahdollistaa sen, että pärjää kotona huomattavasti pidempään
HISSILLÄ LISÄÄ MUKAVUUTTA JA KYSYNTÄÄ OSAKE 29
Suurin asumishaitta tulee porauksista, etenkin vanhemmissa taloissa, joissa leikataan betonisia porrasrakenteita timanttileik kaamalla. 30 OSAKE. Ei jokaiseen taloon Kaikkiin taloihin jälkiasennushissiä ei pysty rakentamaan. Mutta kun siellä on myöhemmin käynyt joku hissialan ihminen suunnittelemassa, niin ongelma on saatukin ratkaistua. Isännät Oy:n Jouni Tormonen. Suunnitteluvaiheen pituus voi vaihdella suurestikin, jos hanke kohtaa taloyhtiön sisällä sitkeää vastustusta. – Selkeimpiä ovat usein vanhat ju gendtalot. Kaikissa kohteissa näin ei kuitenkaan voida menetellä. KU VA T: H AR RI N IE M IN EN KU VA : N O O RA N O RD LU N D. Siellä on ne tarvittavat avoimet tilat usein jo olemassa, Nieminen avaa. Nieminen nostaa esiin myös 30–50lukujen matalammat talot, joissa porraskäytävät saattavat olla hissin ra kentamiselle liian kapeita ja hissikuilua ei voida rakentaa talon ulkopuolelle. Monissa sotien jälkeen rakennetuissa taloissa asuntoja on puolen kerroksen välein, jolloin osa asukkaista joutuisi joka tapauksessa kulkemaan osan matkastaan portaita pitkin. Helpompina kohteina sekä Tormo nen että Nieminen nostavat esiin noin vuosisadan takaiset kiinteistöt, joissa on tilavat porraskäytävät. tukirakenteiden lisätöistä, alatilojen louhintatöistä ja ullakolle rakennet taessa silloin, jos joudutaan esimerkiksi menemään vesikatosta läpi tai joudu taan tekemään katon hormimuutoksia. Isännät Oy:n Tormosen isännöimäs sä kohteessa on parhaillaan käynnisty mässä hissiremontti yhtiössä, jossa on seitsemän hissitöntä porrasta. Joskus voi tulla kyseeseen kil pailuttaa koko urakkakokonaisuus suunnitteluineen toimittajalla, jolloin tämän on otettava tarjouksessaan kaikki mahdolliset kustannustekijät huomioon. On monia eri tapoja toteuttaa hissin hankesuunnitelma, ja kilpailutus riippuu kohteesta. Silloin yllättäviä muutos työlaskuja tulee yleensä vähemmän. Jos talo on suojelukohde, rakentami nen ja toteutus on vaikeampaa, mutta nykyisin on saatavilla ulkonäöltään vanhaankin taloon soveltuvia hisse jä. Vaihtoehtoja on kuitenkin niin paljon. Museovirastoa Tormonen ei pidä ylitsepääsemättömänä esteenä, kunhan suunnitelmat on hyvin laadittu. Urakkaan menee urakkasopimuksen mukaan noin vuosi, ja porraskohtainen työ kestää noin seitsemän viikkoa. – Aina silloin tällöin tulee sellaisia tilanteita, että taloyhtiössä on katsottu, ettei taloon saa mitenkään hissiä
Tukea hissin rakentamiseen on saatavilla hyvin, sillä valtio ja monet kunnat pyrkivät edistämään hissi rakentamista vanhoihin kerrostaloihin. Kysyimme asiaa OP:n asuntorahoituksen talouden turvista vastaavalta Anna Niinimäeltä. – Ajatellaan vaikkapa kantakaupun kia, jossa on kuudennessa kerroksessa näköalaa ties minne ja hissi tulee oven taa. Laajempaa tilastotietoa hissin vaikutuksesta myyntiaikaan ei ole. Entä kysyntään. Kyllä se hinta on ihan eri kuin jos tulet kuudenteen kerrokseen portaita pitkin, Tormonen summaa. Kun meillä on selkeät suunnitelmat olemas sa, eteenpäin se hissihanke menee. OSAKE 31. – Se on niin helppoa, että otetaan pääkirjan tilistä tai tuloslaskelman kulu tilistä vain tuloste. Lisäksi liikuntarajoitteisille ihmisille hissi on suorastaan välttämätön. Tukea jopa puolet kustannuksista Hissiremontin kustannuksista Nie minen mainitsee esimerkkinä noin 4–5kerroksisen talon, jossa hissi rakennetaan porrassyöksyn kohdalle. . Tormonen painottaa, että taloyhtiön kannattaa ottaa hissiä suunnittelemaan hyvä arkkitehti, jolla on kokemusta hissin suunnittelusta. Hissiremontista koituvat kulut eivät jakaannu tasan asuntojen kesken, vaan ne jyvitetään tavallisesti niin, että korkeammalla sijaitsevien asuntojen osakkaat maksavat enemmän kuin alimmissa kerroksissa. – Totta kai Museovirasto tulee mukaan, kun tehdään selvitykset. Erityisesti perheet ja ikäihmiset ovat kiinnostuneita hissillisis tä taloista, sillä hissi tuo paljon helpotusta liikkumiseen. Toisaalta hissi vaikuttaa myös kysyntään erityisesti yläkerroksissa. Suojelluissa taloissa kustannuksiin tulee noin 50 000 euroa lisää hintaa hissiä kohden. Kokemuksemme mukaan hissi lisää kysyntää erityisesti ylempien kerrosten asuntoihin ja näin ollen lyhentää myös niiden myyntiaikaa. Jos hissiä lähdetään suin päin hakemaan, se tulee nopeasti bumerangina takaisin. Silloin hinta olisi noin 150 000–200 000 Hissi houkuttelee lisää potentiaalisia ostajia Miten hissin rakentaminen vaikut taa asunnon kysyntään. euroa hissiä ja hissikuilua kohden. Hissin olemassaolo lisää asumismukavuutta, erityisesti ylempien kerrosten osalta. Monissa kaupungeissa on mahdollista hakea hissiavustusta. Enää ei tarvitse lä hettää kaikkia kuitteja, Tormonen avaa. Se allekirjoitetaan ja laitetaan menemään. Laajemmissa asuntojen myyn titilastoissa ei ole tietoa hissin vaikutuksesta asuntojen arvoon. Esi merkiksi Helsingissä se kattaa enintään 10 prosenttia. – Hän tuntee myös rakennusvalvon nan ja Museoviraston byrokratian. – 70luvun lähiötaloissa joudutaan usein tekemään enemmän terästuki palkkia ja muuta tuentaa, mutta ei aina. Vaihtelu on kuitenkin suurta, sillä vanhoissa jugendtaloissa tilaa on enemmän ja kiviportaissa ei tarvita välttämättä niin paljon tuentaa kuin uudemmissa betonitaloissa. Hissi tulee avustusten saamiseksi rakentaa hissittömään ta loon. Hissi lisää kysyntää, koska se tuo aivan uusia ostajakandidaatteja hissittömään taloon verrattuna. Hissi li sää myös potentiaalisten asukkai den ja myyntitilanteessa ostajien määrää. Asumisen rahoitus ja kehittämis keskus ARAn avustus kattaa enintään 45 prosenttia hyväksytyistä hissin tai hissien rakentamiseen liittyvistä koko naiskustannuksista, sisältäen arvon lisäveron. Siinä ei hänen mukaansa kannata säästää. ARAn avustuksen saa vaiheittain ja se hoituu pitkälti sähköisesti. Yleisesti se, että taloyhtiössä peruskorjauksista huolehditaan ja asuinviihtyvyyteen panostetaan, vaikuttaa positiivisesti asunnon arvoon. Onko havaittavissa eroja myyntiajoissa. Taustalla on muun muassa se, että ikäihmiset pystyisivät asumaan mah dollisimman pitkään kotonaan. Miten hissin rakentaminen taloon vaikuttaa asuntojen arvoon
– Maalämpöpumppu tarvitsee noin kolmasosan sähköä suhteessa tuot Jo yli puolet uusista omakotitaloista lämmitetään maalämmöllä. E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö TEKSTI MARIA MARKUS M aalämpöä saadaan ottamalla talteen lämmönkeruuput kistolla ja maa lämpöpumpulla auringon ja maapallon ytimen hehkun lämmittämän maaperän lämpöenergiaa. Säästöä alkaa tulla heti ensimmäisestä päivästä lähtien. Taloyhtiöiden suurin motiivi vaihtaa energiamuodokseen maalämpö on kuitenkin yleensä raha. Maalämpö on edullinen lämmitys muoto siksi, että valtaosa lämmitys energiasta saadaan ilmaiseksi raken nuksen omalta tontilta. Meidän kerrostalokoh teista suurimmassa osassa on kauko lämpö. Uusiutuvuutensa ansiosta maalämpö on ympäristöystävällinen vaihtoehto. – Useimmiten maalämpöjärjestelmää lähdetään harkitsemaan silloin, kun taloyhtiön hallitus miettii potentiaalisia säästökeinoja. Toimiakseen järjestelmä tarvitsee sähköä, mutta sähkönkulutus on kuitenkin vain mur toosa verrattuna pelkkään sähköläm mitykseen tai öljy tai kaukolämmityk sen energiankulutukseen. Maalämmön suosiota siivittää kaukolämmön hinnan nousu. Nyt maalämpö kiinnostaa myös rivija kerrostaloissa ja liikekiinteistöissä. Sen hinta on kallistunut viime vuosina, mikä on suoraan heijastunut taloyhtiön kuluihin, energiatehokkuus ratkaisuja kiinteistöille tarjoavan Tom Allen Seneran Christian Sarkala toteaa. 32 OSAKE. VIHREÄÄ LÄMPÖÄ OMALTA TONTILTA Christian Sarkala. – Usein pääsemmekin ratkaisuillam me sellaiseen tulokseen, että siirtymi nen maalämpöön ei tule lisäämään taloyhtiön kuluja lainkaan, vaan hanke voidaan rahoittaa kokonaan järjestelmän aikaansaamilla säästöillä
VIHREÄÄ LÄMPÖÄ OMALTA TONTILTA Christian Sarkala. OSAKE 33
Maalämpöpumppujärjestelmän asentaminen Steniuksentie 26:een maksoi reilut 175 000 euroa. – Nyt näyttää siltä, että ratkaisu oli kaikin puolin fiksu. Jos tyypillinen kaukolämmöllä lämpiävä kerrostalo kuluttaa noin 300 megawattituntia energiaa vuodessa, maalämpöpumpun toimintaan tarvitaan suurin piirtein 80–90 megawattia sähköä. Myös maaperällä on vaikutusta ja sillä, onko maassa esimerkiksi kaivauksia estäviä johtoja. Säästöä tulee euroissa helposti toista kymmentä tuhatta vuodessa, Sarkala laskee. Edeltävänä vuonna taloon tehtiin linjasaneeraus, jonka yhteydessä sähköpääkeskusta uu distettiin jo soveltumaan myös mahdol lisen maalämpöjärjestelmän tarpeisiin. – Jos lämpöpumppu asennetaan taloon, jossa on lattialämmitys, hyöty suhde on vielä parempi kuin pattereilla lämmitettävässä talossa. KU VA : M AR KU S PA AJA LA 34 OSAKE. Laina maksetaan takaisin keskimäärin 15 vuodessa, riippuen energian hinnasta ja yhtiön järjestelmän laajuudesta. Ensin on selvitettävä, onko tontille ylipäätään mahdollista toteuttaa maalämpöpumppujärjestelmää. Lindroosin mukaan selvää säästöä kuitenkin syntyy ja hoitovastikekin on jo laskenut. Asiasta käytiin keskustelua useampi vuosi. Talon kaukolämpölaitteisto oli tullut tiensä päähän ja taloyhtiön oli pää tettävä, uusitaanko laite vai siirrytäänkö vaihtoehtoiseen järjestelmään. Hinta muodostuu lämpökaivojen porauksesta, putkiston asennuksesta, mahdollisen entisen lämmitysjärjestelmän purkamisesta, uuden laitteiston asennuksesta, sähkö töistä, säädöistä, huolto ja valvonta sopimuksesta ja rahoituskuluista. Vuoden 2020 alusta lähtien maaläm pöön siirtymiseen ja muihin asuinra kennuksen energiatehokkuutta paranta viin korjaushankkeisiin on voinut saada energiaavustusta ARA:lta eli Asumisen rahoittamis ja kehittämiskeskukselta. Takana ei ole vielä täyttä toimin tavuotta, joten tarkkoja laskelmia maalämpöön siirtymisen aikaansaa mista säästöistä ei vielä ole. Laina kuittaantuu yleensä noin 15 vuodessa Maalämpöpumppujärjestelmään siirtyminen vaatii tietenkin aluksi mit tavan investoinnin. 1960luvulla rakennetussa kerrostalossa on 32 asuntoa ja kahdeksan autotallia. Teimme kuitenkin saneerauksen yhteydessä sähkösuunnittelun sillä ajatuksella, että jos maalämpöä ei tule nyt, niin se varmaankin tulee myöhemmin. Tomi Lindroos. Noin 300 megawattituntia kuluttavan kerrostalon keskimääräinen investointi maalämpöön siirryttäessä on Sarkalan mukaan noin 170 000 – 200 000 euroa. tamaansa energiaan. – Laskelmissamme ovat mukana myös rahoituskulut sekä huolto ja etävalvontasopimus, Sarkala sanoo. Seuraavaksi mieti tään ehkä sitä, pitäisikö jossain vaiheessa siirtyä myös aurinkopaneeleihin, niin saisimme osan sähköstäkin tuotettua itse. – Kaikki eivät olleet valmiita luopu maan kaukolämmöstä, mutta lopulta päätös äänestettiin enemmistöllä läpi, ja urakan toteuttajaksi valikoitui Tom Al len Senera, isännöitsijä Tomi Lindroos Kotitalon Isännöinti Oy:stä kertoo. – Alun perin maalämpöjärjes telmää mietittiin samaan yhteyteen putkiremontin kanssa, mutta koska maalämpöön siirtymistä koskevaan päätöksentekoprosessissa meni aikaa, linjasaneeraus ehti ensin. Kerrostaloissa maalämmön hankin takustannukset lähtevät noin 100 000 eurosta ylöspäin. Tyypil liseen kerrostalokohteeseen tulee 5–20 kaivoa, eikä kaikilla tonteilla ole riittä västi pintaalaa niin monelle kaivolle. Valmista muutamassa kuukaudessa Maalämpöön siirtyminen vaatii aikaa yleensä noin muutaman kuukauden verran. Säästöä saman tien Helsinkiläisessä Asunto Oy Steniuksen tie 26:ssa siirryttiin maalämpöön viime vuonna
Asiaan toki vaikuttaa myös vastikään tehty putkiremontti. Sen sijaan kaukoläm mön irtisanomisessa meni aikaa, sillä siinä oli puolen vuoden irtisanomisaika, isännöitsijä Tomi Lindroos muistelee. – Jos verrataan vaikka kahta saman hintaista, muuten samankaltaista asun toa, kyllä ostaja varmemmin päätyy vihreämpään ratkaisuun, hän miettii. – Meillä kukaan ei valittanut meluhaitoista. Suomen maaperä soveltuu hyvin Tom Allen Senera tekee kiinteistöille myös muita energiansäästöratkaisuja, kuten lämmön talteenotto ja ilmavesi lämpöjärjestelmiä. – Meillä lupaprosessi meni yllättä vänkin nopeasti. Mutta kokonaisuu tena kaikki sujui varsin vaivattomasti, Lindroos toteaa. Erityisen hyvää on se, että kallio on kiinteää. Maalämpökohteiden osuus on kuitenkin jo noin 60 prosent tia yrityksen toteuttamista ratkaisuista. Mutta kaivoja tehdään keskimäärin yksi päi vässä, joten porausvaihe ei kestä kovin pitkään. – Meillä reikä kalliossa on pelkkää kallioseinää eli se pysyy auki itsestään kalliossa. Myös ympäristöarvot painavat päätöksentekohetkellä vaaka kupissa yhä enemmän. Luvan saamiseen kuluva aika riippuu kunnasta, ja nykyisin päätös tulee useimmiten muutamassa viikossa. Ensimmäinen varsinainen työvai he on kaivojen poraaminen. Myös käyttövesi katkaistaan, mutta yleensä vain päiväksi. – Maalämmöllä voidaan tuottaa ko ko energiantarve. Jos puhutaan muista järjestelmistä, kuten aurinkoenergi asta tai ilmavesijärjestelmistä, niihin tarvitaan yleensä aina vaihtoehtoinen korvaava lämmitysmuoto. Suomalaisella kalliolla on hyvä läm pöarvo ja poraaminen kallioon on nopeaa ja helppoa. Monessa paikassa muualla maailmassa kallio on niin rikkonaista, ettei sinne voi tehdä maalämpöporausta tai se vaatii erilaista poraustekniikkaa, Sarkala kertoo. Vihreys valttina Maalämpöön siirtymisen vaikutusta kiinteistön mahdolliseen arvonnousuun on Christian Sarkalan mukaan hanka la kovin tarkkaan arvioida, mutta on selvää, että hoitovastikkeen määrä ja se, mistä se koostuu, vaikuttavat asunnon kiinnostavuuteen. Pihatöis sä kaivojen porauksen jälkeen menee muutama viikko. Maalämmös tä saadaan energiaa aina riippumatta säästä, Sarkala sanoo. Maalämmöllä on Christian Sarkalan mukaan selkeät etunsa. Kun tontin ja maaperän sopivuus on varmistettu, haetaan kunnalta toimen pidelupa maalämpökaivojen vaatimiin poranreikiin. Joka tapauksessa asukkaat tuntuvat olevan nyt tyytyväisiä. . Sen sijaan siitä, että parkkipaikat olivat pois käytöstä, tuli vähän palautetta. – Vaikea sanoa, kumpi vaikuttaa enemmän. Se on asukkaille ehkä se ikävin vaihe, sillä meluhaittoja ei täysin voi välttää. OSAKE 35. Suomen maaperä soveltuu Sarkalan mukaan erittäin hyvin maalämmölle. Isännöitsijä Tomi Lindroos on samaa mieltä ja kertoo kuulleensa maaläm pöön siirtyneen talon osakkailta, että talon asunnot menevät helpommin kaupaksi kuin viereisessä talossa
36 OSAKE
Se on erikoistunut vesivahinkojen kartoi tukseen, rakenteiden kuivauksiin sekä jälleenrakentamiseen. Jos kosteusvaurio on laaja ja se on levinnyt muihin tiloihin, kustannuk set moninkertaistuvat. Yhden kylpyhuoneen kosteuskartoi tus maksaa noin 200–300 euroa. Jos kosteusvaurio on ehtinyt levitä rakenteisiin, kustannukset moninkertaistuvat. KARTOITUS VOI PALJASTAA KOSTEUSPOMMIN Märkätilojen kosteuskartoituksen ansiosta ajoissa havaitun vaurion korjaaminen voi tuoda tuntuvia säästöjä taloyhtiölle ja osakkaille. – Useimmiten kosteusvauriot johtuvat suihkujen vesistä, jotka ovat päässeet salakavalasti talon rakentei siin. Yhden kylpyhuoneen korjaus puo lestaan maksaa noin 10 000–15 000 euroa. Karlsson oli WD Kuivaus Oy:n toimitusjohtaja, kunnes yhtiö sulautui huhtikuussa Recover Nordiciin. Hinta pienenee, mitä useampia kylpyhuoneita taloyhtiössä on. Niitä ei välttämättä huomata ennen kuin vauriot ovat isoja, sanoo Recover Nordic Oy:n Espoon toimipisteen päällikkö Niklas Karlsson. Joskus naapuri saattaa huomata vesivahingon omassa seinässään. TEKSTI TIINA SAARI OSAKE 37. Joskus on putki ja viemärivuotoja rakenteiden sisällä. K I I N T E I S T Ö N Y L L Ä P I T O K ylpyhuoneiden kunnos ta, kunnostustarpeesta ja kustannusjaosta tulee usein erimielisyyksiä taloyhtiöissä
– Tuo kosteus on niin sanottua sallit tua kosteutta, kun se on vedeneristeen oikealla puolella, Karlsson sanoo. Kartoittajan on mitattava ja arvioi tava, onko kosteus päässyt haitallisissa määrin rakenteisiin. Usein taloyhtiöt ryhtyvät tutkimaan märkätiloja vasta silloin, kun ongelmia on jo alkanut ilmetä siellä ja täällä. – Asukkaat ovat erilaisia. Kartoituksessa selvitetään tutkitta van tilan kosteustilanne, mahdolliset kosteusvaurioriskit sekä mahdolliset korjaus tai lisätutkimustarpeet. Varsinkin suihkunurkkauksesta saattaa löytyä kohonneita arvoja, jotka ovat Karlssonin mukaan usein laattojen kiinnityslaastissa. kulunvalvontajärjestelmiä, kameravalvontatuotteita, rikosilmoitinjärjestelmiä, oviautomatiikkaa tai lukitusta. Tärkeintä tarkastuksessa on arvioida, onko kosteus päässyt rakenteisiin ja vaurioittanut niitä. Karlsson sanoo, että tämä vaati yleensä jatkotutkimuksia. Avoinna 24/7, 365 soita:020 365 247 TEXA TEXA TEXA ® ® ® Avainhallintapalvelut Ajantasainen tieto kiinteistön avaimista Luovutettujen avainten tiedot heti saatavilla FA:n avainturvallisuusohjeen mukainen turvasäilytys mukainen turvasäilytys Huoltoja kunnossapitopalvelu 24/7 Turvajärjestelmien asennus Sarjoitukset ja sarjanmuutokset Lukituksen vaihto-, korjaussekä huoltopalvelut Kulunvalvonta Kiinteistön turvallisen kulun varmistaminen Henkilöiden kulun hallinta Järjestelmien ylläpitopalvelu Tapahtumien kirjaaminen, sekä raportointi sekä raportointi 38 OSAKE. Toiset ilmoittavat heti ensimmäisestä mustasta pisteestä saumassa, toiset eivät ilmoita isännöitsijälle mistään. KU VA : AL EX AN D RA KA RL SS O N Asiakkaamme turvallisuus on meille sydämen asia. Kartoituksen ansiosta taloyhtiö saa tietoonsa, millaisessa kunnossa yhtiön kylpyhuoneet ovat. Kauttamme on saatavilla markkinoiden luotettavimmat ratkaisut, mikäli tarvitsette esim. Sallittua kosteutta Taloyhtiön märkätilojen kosteuskar toituksessa tarkastetaan märkätilat kokonaisuudessaan: vesikalusteet, läpiviennit, lattiakaivo, ilmanvaihto ja vesivahingolle alttiit paikat, kuten suihkunurkkaus. Meiltä saa paikalle ammattilaisen, kun tarvitsette asiantuntevaa palvelua nopealla vasteajalla. – Kuntokartoitus kannattaa teh dä ajoissa, jotta taloyhtiöön ei pääse syntymään suurta kosteusvaurioiden pommia. Olemme tavoitettavissanne vuoden jokaisena päivänä, ympäri vuorokauden. Märkätilojen kosteuskartoituksessa apuvälineenä käytetään pintakosteuden osoitinta, jolla saadaan tietää tilojen pintojen kosteusarvot. oviautomatiikkaa tai lukitusta. Apu välineenä käytetään pintakosteuden osoitinta, jolla saadaan tietää tilojen pintojen kosteusarvot. Ajoissa havaitun vaurion korjaaminen voi tuoda tuntuvia säästöjä taloyhtiölle ja osakkaille. Kun haluat kumppanin, joka pystyy vastaamaan tarpeisiinne nopealla vasteja ratkaisuajalla, ota yhteyttä meihin. ympäri vuorokauden. PARHAAT ASIAKASKOKEMUKSET ALKAVAT MEILTÄ TURVAEXPERTIT Oy Ansatie 6 A b, 01740 Vantaa www.turvaexpertit.. asiakaspalvelu@turvaexpertit.. – Kun käymme taloyhtiössä esi merkiksi 100 kylpyhuonetta läpi, aina löydetään kohonneita pintakosteuden arvoja
oviautomatiikkaa tai lukitusta. Karlsson sanoo, että kartoittaja ehtii päivässä käydä läpi noin 30 kylpyhuonetta. Ylärajaa korjauksen hinnalle ei silloin oikeastaan ole. PARHAAT ASIAKASKOKEMUKSET ALKAVAT MEILTÄ TURVAEXPERTIT Oy Ansatie 6 A b, 01740 Vantaa www.turvaexpertit.. Kun haluat kumppanin, joka pystyy vastaamaan tarpeisiinne nopealla vasteja ratkaisuajalla, ota yhteyttä meihin. . Jos eristeet pettävät, vesivahingot saattavat olla erittäin vaikeasti korjattavia. Kauttamme on saatavilla markkinoiden luotettavimmat ratkaisut, mikäli tarvitsette esim. kulunvalvontajärjestelmiä, kameravalvontatuotteita, rikosilmoitinjärjestelmiä, oviautomatiikkaa tai lukitusta. Jos huomataan ajoissa, että esimerkiksi kylpyhuoneen silikonit ovat rispaantuneet, niiden korjaus maksaa enintään muutama sata euroa. – 1980 ja 1990lukujen pesuhuoneissa oli paljon enemmän ongelmia kuin viime vuosina tehdyissä. – Osakkaan kannattaa maksaa kartoituksesta sen sijaan, että kauhus kenaario kosteusvauriosta rakenteissa pääsee yllättämään. Kartoituksen avulla määritellään märkätilaremontin ajankohta. Nykyään on yhtenäiset vedeneristeet, ei enää kosteussulkuja. – On riski olla tekemättä kosteuskar toitusta. – Tämä voidaan tehdä esimerkiksi niin, että avataan suihkunurkkauksen toiselta puolelta seinä ja katsotaan, onko kosteus päässyt vedeneristeen läpi. Meiltä saa paikalle ammattilaisen, kun tarvitsette asiantuntevaa palvelua nopealla vasteajalla. Merkkejä mahdollisesta kosteusvau riosta ovat muun muassa valumajäljet, laattojen pullistumat ja saumojen halkeamat. Olemme tavoitettavissanne vuoden jokaisena päivänä, ympäri vuorokauden. asiakaspalvelu@turvaexpertit.. Kun kerrostalo täyttää kymmenen vuotta, märkätilojen kunto tulisi tarkas taa ensimmäisen kerran. Vaikeasti korjattavia Isännöitsijä Pauli Puisto Kiinteistö tahkola Turusta muistuttaa, että taloyhtiöt ovat vastuussa märkätilojen vesieristeistä. Karlsson sanoo, että pesuhuoneen käyttöikä on suurin piirtein noin 20–25 vuotta. – Silikonien korjaus estää sen, että vesi ei pääse laatan ja vesieristeen väliin, Puisto toteaa. Isännöitsijä ja yrittäjä Jani Peltola kehottaa teettämään kosteuskartoituk sen matalalla kynnyksellä. Jos sitä ei tehdä, rakenteissa voi tapahtua vaikka mitä silmältä piilossa, Peltola kertoo. Taloyhtiöt saavat kosteuskartoituk sesta kirjallisen raportin, jossa on mär kätilojen kuntoluokittelu. Avoinna 24/7, 365 soita:020 365 247 TEXA TEXA TEXA ® ® ® Avainhallintapalvelut Ajantasainen tieto kiinteistön avaimista Luovutettujen avainten tiedot heti saatavilla FA:n avainturvallisuusohjeen mukainen turvasäilytys mukainen turvasäilytys Huoltoja kunnossapitopalvelu 24/7 Turvajärjestelmien asennus Sarjoitukset ja sarjanmuutokset Lukituksen vaihto-, korjaussekä huoltopalvelut Kulunvalvonta Kiinteistön turvallisen kulun varmistaminen Henkilöiden kulun hallinta Järjestelmien ylläpitopalvelu Tapahtumien kirjaaminen, sekä raportointi sekä raportointi. Kuntokartoitus kestää 15–20 minuut tia per pesuhuone. ympäri vuorokauden. Asiakkaamme turvallisuus on meille sydämen asia
TEKNISEN JA TALOUDELLISEN TILAN KARTOITUS AUTTAA STRATEGIATYÖSSÄ Taloyhtiön strategia on tärkeä työkalu taloyhtiön hallitukselle. Tekni sen kunnon arviointi vaatii ammattitaitoa, jotta tarvittavien korjausten laajuus ja kustannus vaikutus on realistinen. Taloyhtiöstrategialla täytetään myös lain määräämät vaatimukset suunnitel mallisesta ja tavoitteellisesta kiinteistön yl läpidosta. Korjausten kustannusten arviointi on ehkä kuitenkin helpompaa kuin se, että korjaustarpeet tunnistetaan ja uskalletaan ottaa esille. Yksittäisen korjaus tarpeen kustannus vaikuttaa muiden korjaus tarpeiden laajuuteen ja aikataulutukseen, koska useimmat peruskorjaukset kuitenkin toteutetaan lainarahalla. Tämä tieto saa daan kartoittamalla taloyhtiön tekninen ja taloudellinen tila. Tässä on apuna erilaiset kartoitukset ja myös säännöllinen seuranta ja raportointi. Strategian pitää perustua aina tarkkaan tietoon kiinteistön teknisestä kunnosta ja yhtiön taloudelli sesta tilasta. Strategiaa ei voi kuitenkaan laatia menestyksekkäästi ilman tietoa nykytilanteesta. Strategian tavoitteet liittyvätkin pääsääntöisesti kiinteistön tekniseen yllä pitoon ja taloyhtiön talouteen. Kysyimme aiheesta ISLI Isännöin tiyritykset ry:n toimitusjohtajalta Pekka Harjunkoskelta: TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS JA PEKKA HARJUNKOSKI S T R AT E G I AT YÖ TEKNISEN JA TALOUDELLISEN TILAN KARTOITUS AUTTAA STRATEGIATYÖSSÄ 40 OSAKE. Strategian voi laatia menestyksekkäästi vain tarkalla tiedolla nykytilanteesta. Unohtamatta tietenkään myös osakkaiden tahtotilaa. Tämä tieto saadaan kartoittamalla taloyhtiön tekninen ja taloudellinen tila. Tarkoituksena on saada realistinen kuva kor jauksista, joihin yhtiön on syytä taloudellisesti varautua seuraavan 10–15 vuoden aikana. Taloyhtiön strategiaa ei voi laatia ilman tietoa nykytilan teesta. T aloyhtiön strategia on pitkän tähtäimen suun nitelma, johon kootaan tavoitteet kiinteistön ylläpidosta ja kehittä misestä sekä totta kai talon asukkaiden asumiskokemuksen parantamisesta. Miksi taloyhtiön teknisen ja taloudellisen tilan kartoituk sella on suuri merkitys strategian laadinnassa ja mitä kartoitukset pitävät sisällään
TEKNISEN JA TALOUDELLISEN TILAN KARTOITUS AUTTAA STRATEGIATYÖSSÄ OSAKE 41
Kuntokartoitusraportista saa paljon yksityiskohtaista tietoa. Investointi on 42 OSAKE. Taloudellisen tilan kartoituksen tulee sisältää tuore tilinpäätösmateriaali, pidemmän aikavälin talousarvio sekä arvio taloyhtiön omaisuusmassoista ja vakuusarvosta. KIRJAVINKKI! Taloyhtiön talous Hallituksen opas kirja antaa taloyhtiön hallituksen jäsenelle tarvittavat tiedot taloyhtiön taloudenpidosta ja tilinpäätöksestä. www.hypo.fi/lainat/talo yhtionlainalaskuri/ on toimiva ja helppo eikä sido yhtiötä mihinkään. Raportti on hyvä työkalu ja dokumentti strategian tekemiseen ja seurantaan. Miten taloyhtiön teknisen ja taloudel lisen tilan kartoitus tehdään ja miten prosessin pitäisi edetä. Strategiatyön kannalta isännöinnin tuottaman taloudellisen tilan kartoituk sen tulee olla helposti ymmärrettävä. Strategiatyö on jo pitkällä, kun kor jaustarpeet ja taloudellinen tila on huolella valmisteltu. Osakkaiden näkemysten kuuleminen on kolmas tekijä, Ajattelen, että strategia on palvelua sekä nykyisiä että tulevia osakkaita kohtaan, koska yllätykset ja sitä kautta riitaisat päätöksentekoti lanteet vähenevät. Taloudenpito asuntoosakeyhtiös sä ei ole pelkästään vastikeperintää, laskujen maksua ja kirjanpitoa vaan taloudellisen tilan arviointia pidemmäl le aikavälille, aina 5–10 vuoteen saakka, ja strategiassa määriteltyihin toimin nallisiin päämääriin ja esimerkiksi kunnossapito tai korjausohjelmassa asetettuihin tavoitteisiin. Miten esimer kiksi kaavaillut toiminnan muutokset, korjaukset ja perusparannukset tullaan rahoittamaan normaalien vuotuisten hoitokulujen lisäksi. Strategiaa ei siis voi laatia ilman tark kaa tietoa taloyhtiön taloudellisesta tilasta. Kiinteistöjen teknisen kunnon selvittämi seksi on tarjolla paljon osaamista, ja yrityk siä on helppo kilpailuttaa. Yhtiön taloudellista kantokykyä kan nattaa tarkastella muustakin kuin hoito tai rahoitusvastikkeen näkökulmasta. Talouden suunnittelun osalta kannattaa käyttää skenaariotyökaluja, joista esim. Taloyhtiön talous Hallituksen opas (Matti Heinonen, Kiinteistöalan kustannus Oy) Onko yhtiöllä mahdollisuus lisäraken tamiseen tai voidaanko tonttia lohkoa, voidaanko korjauksia suunnitella ja toteuttaa yhdessä naapuri yhtiöiden kanssa. Halutut ja arvoaan kasvattavat yhtiöt tunnistaa siitä, että niillä on yhdessä laadittu suunta ja suunnitelma
Vastuun kantamiseen kuuluu, että epäselvien asioiden kohdalla noste taan käsi ylös ja vaaditaan selvennystä. KU VA : M AR KU S PA AJA LA. Hallituksen tulee vaatia, että kaikki kerätty tieto on helposti tulkittavaa. OTA YHTEYTTÄ ilmoitusmyynti@osakelehti.fi ”Taloyhtiön strategiaa ei voi laatia ilman tietoa nykytilanteesta. Pahin tilanne on, että hallitus jää epätietoiseksi tuloksista eikä uskalla kysyä. Isännöintiyrityksellä on kokemusta ja osaamista tulkinnasta, ja sitä kannattaa käyttää. Tässä on tärkeässä roo lissa osakaskyselyt. Käytä grafii koita ja kuvia havainnollistamaan taloutta. Jos prosessissa käytetään esimerkiksi teknistä konsulttia, kilpailutuksen kri teerinä tulee käyttää raporttien selkeyttä ja ymmärrettävyyttä. . Strategian pitää perustua aina tarkkaan tietoon kiinteistön teknisestä kunnosta ja yhtiön taloudellisesta tilasta” – Pekka Harjunkoski lopulta pieni, kun tiekarttaa rakennetaan 10–15 vuoden tähtäimellä. HALUATKO ILMOITTAA LEHDESSÄMME. Talouden osalta hallitus ja isännöinti voivat tehdä paljon it se. Juuri edellä mainitut laskurit ovat hyviä, ja niiden avulla voi rakentaa skenaarioita esimerkiksi yhtiökokoukseen. Laskurit tekevät kuvat valmiiksi. Osakaskyselyn voi tehdä itse tai käyttää valmiita työkaluja. On myös tärkeää kertoa osakkail le, että strategiaa valmistellaan ja että osana prosessia tarvitaan myös heidän mielipiteensä. Valitun konsul tin tulee olla käytettävissä hallituksen kokouksissa tai yhtiökokouksessa. Miten kartoituksia pitäisi tulkita stra tegian laadinnassa
Taloyhtiöiden arjessa pohditaan usein, voiko hallitus toimia tietyssä asiassa toimivaltansa puitteissa vai tuleeko asia saattaa yhtiökokouksen hyväksyttäväksi. Täl laisesta tilanteesta on kysymys esimer kiksi silloin, kun asuntoosakeyhtiössä halutaan muuttaa huoneiston käyttä mistä koskevia osakkaiden oikeuksia järjestyssäännöillä. Millaisiin taloyhtiön hankkeisiin tarvitaan yhtiökokouksen hyväksyntä. Edes yhtiö kokouspäätöksellä huoneiston käyttöä ei voida kuitenkaan rajoittaa siten, että tavanomaiseen asumiseen kuuluva toiminta estyy. Järjestyssäännöt tulisi saattaa tässä tapauksessa yhtiöko kouksen hyväksyttäväksi. Hallitus vastaa lain mukaan myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Yhtiökokouksen päätös tarvitaan ensinnäkin toimiin, jotka ovat yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen epäta vallisia tai laajakantoisia. Tämä kriteeri on yleensä melko hyvin hallitusten jäsenten tiedossa. H allituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiin teistön ja rakennusten pidon ja muun toimin nan asianmukaisesta järjestämisestä. Laissa on määritelty ne vaihtoehtoiset tilanteet, jolloin hallitus ehdottomasti tarvitsee toimeen yhtiökokouksen valtuu tuksen. Esimerkiksi yhtiöjärjestyksen muuttamisesta, tilinpäätöksen vahvista misesta ja yhtiömuodon muuttamisesta päätöksen tekee aina yhtiökokous. Pienissä asuntoosa keyhtiöissä hallituksen toimivalta on näin ollen rajatumpaa kuin suurissa asun toosakeyhtiöissä, joissa hallituksen on mahdollista päättää laajemmista korjauk sista. Tässä arvioin nissa tulee siis huomioida yhtiön koko ja toiminnan laajuus. Asuntoosakeyhtiölaissa on säädetty rajoituksista hallituksen toimivaltaan. Nämä lainkohdat määrittelevät siis sen, minkä asioiden toteutumisesta hallituk sen on huolehdittava: Mutta lainkohdat eivät vielä määrittele sitä, missä asioissa toimenpiteet voidaan perustaa suoraan hallituksen päätökseen. Hallitus ei siis kaikissa tilanteissa voi päättää esimerkiksi korjaustyön tilaa misesta tai pihaalueen uudistamisesta, vaikka hallitus itse katsoisi, että kysees sä on pienehkö muutos. Kolmanneksi hallitus tarvitsee yh tiökokouksen päätöksen toimiin, jotka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomis tajan velvollisuuteen maksaa yhtiövasti ketta tai muihin osakkeenomistajien hallinnassa olevan huoneiston käyt tämisestä aiheutuviin kustannuksiin. Yhtiökokouksessa päätetään niin järjestyssäännöistä kuin yhtiövastikkeen korotuksistakin Toiseksi hallitus tarvitsee yhtiökokouk sen valtuutuksen sellaisten toimenpi teiden toteuttamiseen, jotka vaikuttavat olennaisesti osakkaan hallinnassa olevan huoneiston käyttämiseen. 44 OSAKE. Tämä näyttäytyy usein käytännössä siten, että talous arviossa korjaushankkeisiin varatut varat voidaan hallituksen päätöksellä Mikä kuuluu HALLITUKSEN TOIMIVALTAAN. L A K I J A S O P I M U S TEKSTI CARITA HULMA (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) Millaisista korjaustöistä hallitus voi päättää. Toisaalta yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä tietyt hallituksen ja isännöitsi jän toimivaltaan kuuluvat asiat yhtiöko kouksen päätöstä edellyttäviksi. Yhtiö kokous määrittää vuosittain talousar vion, joka määrittää myös hallituksen päätösvallan rajoja. Arviointia ei tule kuitenkaan tehdä pelkästään korjaushankkeen laajuuden perusteella. Myös epätavalliset asiat on saatettava yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Yhtiökokouksen päätös painaa Yhtiökokous päättää ensinnäkin asiois ta, jotka lain mukaan kuuluvat yhtiöko koukselle
Annettujen tietojen perusteella näyttää siltä, että asiassa tulisi tehdä ilmoitus OSAKE 45. Jo tässä vaiheessa on hyvä selostaa, miltä osin työ on konkreetti sesti suoritettu hyvän rakennustavan vastaisesti. Miten hallituksen kannattaa edetä asiassa. KYSYMYS & VASTAUS Hallituksen tietoon on tullut, että entiset taloyhtiön osakkaat ovat suorittaneet saunaremontin huoneis toon vastoin hyvää rakennustapaa ja ilman yhtiön lupaa. Hallitus on jo selvittänyt, että mahdollinen vaati mus entisiä osakkaita kohtaan ei olisi vielä vanhentunut. Näin voidaan toimia tapauskohtaisen harkin nan perusteella silloinkin, kun talous arviossa ei ole kohdennettu määrärahaa yksityiskohtaisesti tiettyyn hankkeeseen ja mikäli kyse on tavanomaisesta ja kustannuksiltaan vähävaikutuksellisista toimenpiteistä. Vaihtoehtoisesti ilmoitus on tehtävä samalla tavoin kuin kutsu yhtiökokoukseen toimitetaan. Kiiretilanteiden osalta on hyvä huomioida, että ilman yhtiökokouk sen valtuutusta tehdyistä toimista on mahdollisimman pikaisesti ilmoitettava kirjallisesti osakkaalle yhtiölle ilmoi tettuun osoitteeseen. Vastuusta ei voi vapautua sillä perusteella, että kyseiset henkilöt eivät enää ole asuntoosakeyh tiön osakkaina. masti tehdyn remontin seuraukse na rakenteisiin on tullut korjausta vaativia kosteusvauroita. Joskus myös velvollisuus toimittaa tuomiois tuimeen lain asettamissa määräajoissa tiettyjä vaatimuksia saattaa muodostaa tällaisen tilanteen. Taloyhtiö voi tarvittaessa ilmoittaa, että täsmentää vaatimuksia myöhem min määrällisesti. Entä jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida jäädä odottamaan. Poikkeuksellisina kiire tilanteina voidaan pitää esimerkiksi tu lipalo ja vesivahinkotilanteita. Korvausvaatimuksen määrä tulee yksilöidä sillä euromääräisellä tarkkuudella, joka käytössä olevien tietojen perusteella on mahdol lista. Kirjelmässä tulee yksilöidä se, minkä laiminlyöntien perusteella yhtiö katsoo osakkeenomistajien toimineen virheel lisesti ja/tai huolimattomasti. CARITA HULMA on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija. Lain mukaan ylimääräinen yhtiöko kous on pidettävä, jos sitä vaativat osakkeenomistajat, joilla on yhteensä kymmenesosa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty pienempi osa kaikista osak keista. Vaatimus on tehtävä kirjallisesti ja kokouksen pitämistä on vaadittava tietyn asian käsittelemistä varten. Huolimatto virheistä ja vahingonkorvausvaatimus entisille ja muutostyön suorittaneille osakkeenomistajille. . Näin toimimalla hallitus tavallaan varaa osakkaille tilaisuuden vaatia myöhem min yhtiökokouskäsittelyä sellaisista hallituksen toimenpiteistä, jotka eivät kuulu hallituksen normaaliin toimival taan. Milloin ja miten osakkeenomistajilla on oikeus vaatia koolle ylimääräistä yhtiökokousta. Kiinteistöjen ylläpitoon ja korjaami seen saattaa joskus liittyä tilanteita, joissa on välttämätöntä lisävahinko jen välttämiseksi ryhtyä kiireellisiin toimenpiteisiin. kohdentaa korjaushankkeisiin. Kirjelmä tulee toimittaa osakkeen omistajille kohtuullisessa ajassa eli noin 2–3 kuukau den sisällä siitä, kun taloyhtiö on saanut tiedon aiheutuneista vahingoista. Hallitus ja isännöitsijä vastaavat pitkälti siitä, että tällaisiin toimenpiteisiin ryhdytään riittävän nopeasti ja että yhtiön edusta näin huolehditaan. Lisäksi tulee täsmentää ainakin alus tavasti osakkeenomistajille esitettävä vaatimus. Ensisijai sena perusteena olisi se, että osakkeen omistaja ei ole huolehtinut muutostyön suorittamisesta hyvän rakennustavan mukaisesti. Mikä kuuluu HALLITUKSEN TOIMIVALTAAN. Vahingonkorvausvaatimuksen esit tämisessä tulee aina huomioida, miltä osin asuntoosakeyhtiölle aiheutuneet vahingot ovat syyyhteydessä osakkeen omistajan huolimattomuuteen
Ketomäen mukaan yksi lähtökohta on ylitse muiden hyvän järjestelmän valinnassa. Varsinaisten automaatioratkaisujen kirjo ja niiden suomat mahdollisuudet ovat moninaisia. tietoa järjestelmähankinnan pohjalle. Keskeis tä on, millaiseen kohteeseen järjestelmä asennetaan ja asennetaanko se kerralla kaikilta osin koko kiinteistöön. – Käyttöön tulee valita sellainen järjestelmä, jota osataan käyttää ja jota käytetään. Toinen tärkeä kriteeri on se, että sys teemistä on jotain konkreettista hyötyä. Asukkaan kan nalta osa järjestelmästä voi olla näkyvis sä ja säädettävissä huoneistokohtaisesti, kun taas toinen osa on näkymättömissä ikään kuin kiinteistön konepellin alla. – Automaation idea on helpottaa elämää ja säästää energiaa sekä saada eri systeemit pelaamaan oikein. Se taas paitsi parantaa asumisolosuhteita myös keventää energiankulutusta. Hyvänä esimerkkinä vaikkapa ilmanvaihto ja lämmitys, jotka automaatiojärjestelmäs sä säätyvät itsestään, ilman että jonkun pitää olla vääntämässä nappia, Ketomä ki kuvailee. KU VA : M O TIV A / JA RI AA LTO 46 OSAKE. Käytännössä tällä hetkellä yleisimmät ja suosituimmat järjestelmät keskittyvät muun muassa ilmanvaihdon, lämmityksen ja vaikkapa valaistuksen ohjaukseen. Se tekee siitä hyvän. Valtion kestävän kehityksen yhtiö Motivan johtava asiantuntija Jaakko Ketomäki on työssään kartoittanut taloautomaation hyötyjä ja jäsennellyt TEKSTI HEIKKI KIVELÄ T I E T OY H T E I S K U N TA Jaakko Ketomäki. E linympäristömme automatisoituu monella osaalueella. Mistä taloautomaatiossa on kyse asian tuntijan näkökulmasta. Pähki nänkuoressa juuri siitä on kyse taloauto maatiossa: talo tekee asioita itsestään. – Joko niin, että se säästää energiaa taikka säästää rahaa, ja yleensähän nä ENERGIAN SÄÄSTÖÄ JA SUJUVAMPAA ARKEA Älykkään automaatiojärjestelmän avulla kiinteistö voi toimia itsenäisemmin. Älykkäi den ratkaisujen ansiosta esimerkiksi kiinteistöjen erinäiset valvonta ja säätötoimenpiteet sekä arjen tehtävät voidaan nykypäivänä ulkoistaa automaation vastuulle. Hyötyä monella saralla Taloautomaatiojärjestelmän hankinta kiinteistöön kannattaa ottaa rauhallisesti ja punnita erilaisia vaihtoehtoja. Lisäksi olemassa on järjestelmiä, jotka ovat käytössä koko kiinteistössä tai esi merkiksi vain yhdessä asunnossa
Nykyään on esimerkiksi hyvin tärkeää, että tietoturvan kannalta keskeiset haavoittuvuudet saadaan pidettyä OSAKE 47. Osa pienemmistä toimijoista ponnistaa startuppohjalta ja on keskittynyt vain tietyn asian, esimerkiksi lämmityksen ohjauksen ratkaisuihin. ENERGIAN SÄÄSTÖÄ JA SUJUVAMPAA ARKEA mä ovat yksi yhteen, sekä myös se, että siitä on myös jotain välitöntä hyötyä. – Automaatiolla saadaan asuntoihin hyvä sisäilma, tasaisena pysyvä lämpö ja vaikkapa automaattisesti pelaava lukitus. Ketomäki pitääkin tärkeämpänä, että automaatiojärjestel mällä on maahantuoja ja ylläpitäjä sekä mahdollinen huolto. Kun nämä tulevat ikään kuin bonuksena hankinnan päälle, niin se voi helpottaa päätöksen läpivie mistä hallituksessa ja valinnan peruste lua osakkaille. – Ei kannata ostaa sellaista järjes telmää, jolle ei ole luvassa päivityksiä. Sen lisäksi, että taloautomaatiojärjes telmä pienentää vastikkeita 10 vuoden tähtäimellä, voi automaatiojärjestelmän välittömien hyötyjen esiin tuominen tehdä hankinnan perustelemisesta hel pompaa taloyhtiön hallitukselle. Varaa mistä valita Taloautomaatiojärjestelmien tarjoa jissa riittää valinnanvaraa. Ketomäen mukaan Suomessa on tällä hetkellä saa tavilla ainakin parisenkymmentä palve luntarjoajaa, joskin suurempia toimijoi ta on hänen mukaansa vain muutamia. Yhden ratkaisun malli ei välttämättä tarkoita, että järjestelmässä olisi sinänsä mitään puutteita
Kustannuksia ja säästöjä Taloautomaatiojärjestelmän hankinta kustannukset ovat luonteeltaan tapaus kohtaisia, joten mitään yleistä hintatasoa niille ei voi järjestelmien monimuo toisuuden vuoksi määritellä. Suunnittele huolella – käytä apu na ammattitaitoista suunnittelijaa. • Vertaa erityisesti asettamiesi tavoitteiden toteutumista ja järjestelmien ominaisuuksia. On myös hyvä pohtia, että tehdäänkö sa malla laajempi remontti vai hankitaanko kiinteistöön vain yksittäinen järjestelmä. Valitse taloyhtiöllesi sopivin ratkaisu. Asennushan on kytkettävissä esimerkik si ilmanvaihto tai putkiremonttiin. • Kysy myös takuuehdoista sekä varaosien saatavuudesta ja huolto ja ylläpitopalveluista. • Suosi suunnitelmia, jotka ovat toteutettavissa useamman eri toimittajan laitteistoilla. Keskeistä on myös hahmottaa ta loautomaatiojärjestelmän ylläpidon ja huollon tarve, jopa pieniäkin yksityis kohtia myöten. Jos huoneistoja on 100 kappalet ta, on kyseessä melkoinen homma, vaik ka paristojen kestoikä onkin nykylait teissa varsin hyvä. Myös mahdollinen laajennettavuus on syytä ottaa huomioon. Kumpikaan tapa ei ole väärin tai oikein, mutta asia on hyvä tiedostaa hankintaa tehtäessä. • Voit pyytää tarjouksen esimer kiksi energiatehokkaimmasta, mukavimmasta ja edullisim masta ratkaisun suunnittelusta. Kannattaa miettiä, miten tällaiset tehtävät hoidetaan. Selvitä järjestelmien yhteen sopivuus, takuuehdot sekä huolto ja ylläpitopalvelut. LÄ H D E: M O TI VA / O H JE TA LO AU TO M AA TI O N H AN KI N TA AN , W W W .M O TI VA .F I/F IL ES /16 31 7/ O H JE _T AL O AU TO M AA TI O N _H AN KI N TA AN .P D F KU VA : M O TIV A / TIIN A PA JU 48 OSAKE. Kuvaa tavoitteet ja tarpeet sekä järjes telmältä halutut toiminnot. – Jos kiinteistön eri tiloissa on antu reita, niin niistä jokaiseen pitää vaihtaa patteri. Niitä täsmennetään myöhemmin yhdessä suunnittelijan kanssa. Taloautomaatiojärjestelmän asen nuksessa kiinteistön ikä ja ominaisuudet eivät sinänsä aseta esteitä, kunhan asen nuskohde on muuten hyvin tiedossa. Vanhempiin kiinteistöihin päälle liimattavia järjestel miä harkittaessa tulee selvittää, vaativatko ne isompia remontteja vai voiko ne liittää jo olemassa olevaan tekniikkaan. 3. • Liitä mukaan kaikki tarvittavat dokumentit. Varmista myös, ettei järjestelmissä ole turhia päällekkäisyyksiä. Älä korjaa ehjää Taloautomaatiojärjestelmän hankin nassa on syytä kartoittaa ensimmäisenä järjestelmän todellinen tarve. Pyydä tarjoukset järjestelmä toimittajilta. • Selvitä, sopivatko tarjotut järjestelmät yhteen ja kuu luuko niiden yhteensovitus tarjoukseen. – Ensin tulee selvittää, että hankinta on tarpeellinen ja soveltuu kohteeseen, eikä sillä korjata jotain jo ehjää. – Jos tehdään uutta taloa, niin silloin automaatiojärjestelmän asennus voisi olla aika luonteva osa projektia. – Kannattaa selvittää, ollaanko kyt köksissä yhteen järjestelmään, eli onko ratkaisu suljettu, vai onko järjestelmä avoin ja laajennettavissa, eli saako sii hen lisättyä laitteita myöhemmin muil takin valmistajilta. • Selvitä myös, miten tietoturva on toteutettu. Lisäksi kannattaa katsoa, että toimittava toimija on luotettava. 5. • Mieti, minkälaisia ominaisuuksia rakennukselta halutaan. 4. hallinnassa. • Vinkki: tarjouspyynnön apuna voit käyttää Motivan tarkistuslistaa. Todelliset kustannukset selviävät vain tarjouspyyn nöllä, ja niihin vaikuttaa myös se, onko SÄÄENNUSTE MARKKINAHINNAT ETÄHALLINTA ILMANVAIHDON LÄMMÖNTALTEENOTTO ILMANVAIHDON OHJAUS SISÄILMAOLOSUHTEIDEN HALLINTA SÄHKÖN KULUTUSJOUSTO JA TEHON HALLINTA ÄLYKÄS VEDENMITTAUS JÄTEVEDEN LÄMMÖN TALTEENOTTO KAUKOLÄMMÖN KULUTUSJOUSTO AURINKOSÄHKÖ + LÄMPÖ + TUULI ÄLYKÄS LUKITUS KULUNVALVONTA VIDEO-OVIPUHELIN SÄHKÖAUTON LATAUS ÄLYKÄS HISSIN TILAUS AUTOMAATTINEN JA ÄLYKÄS AURINKOSUOJAUS YHTEISKÄYTTÖTILOJEN JA TAVAROIDEN HALLINNOINTI PORRASHUONENÄYTTÖ JA TIEDOTUSJÄRJESTELMÄ Näin hankit taloau tomaatiojärjestelmän 1. 2. Vertaile tarjouksia yhdessä suunnittelijoiden kanssa ja pyydä tarvittaessa lisätietoja
Ammattitaito julkisivuremonteissa on avain parempaan asumismukavuuteen, energiatehokkuuteen ja kiinteistön arvon nousuun. Vinkkejä voi toki haalia ja tarjouksia kysellä, mutta jollakin pitää olla tietoa asiasta. . kyseessä kertahankinta vai liittyykö järjestelmän käyttöön kuukausimaksu ja asennuksen jälkeen. Tällaista asiaa koteihinkin kaipaisi. – Kuten kaikissa taloyhtiön korjaus hankkeissa myös taloautomaatiohan kinnoissa täytyy olla ammattitaitoinen suunnittelija tekemässä asioita. – Kun asukkaalle tehdään näkyväksi oma vedenkulutus, niin sillä on tietysti vaikutuksensa vedenkäyttöön. Oikea-aikainen julkisivuremontti on kustannustehokas investointi. Millainen sitten olisi asiantuntijan itsensä mielestä optimaalinen taloauto maatiojärjestelmä. Huomioi remontin yteydessä myös muut julkisivuun kohdistuvat korjaustyöt, kuten katon, ikkunoiden tai parvekkeiden uusimiset. TEHDÄÄN SE MIKÄ LUVATAAN JA KANNETAAN TEKEMISESTÄ VASTUU. Taloyh tiöllä on hyvä olla jonkinlainen lähde joka aidosti tietää asioista. Ketomäen mukaan suurin apu järjes telmän hankinnassa myös kustannuksien kannalta tulee siitä, että projektissa hyö dynnetään ammattitaitoista suunnittelijaa. Katso lisää www.jatke.fi KORJAAMME IHMISILLE KOTEJA, JOISSA ON HYVÄ OLLA JA ELÄÄ. Kun täydet kauppakassit kädessä yrittää etsiä ovenkahvaa ja avainta taikka valokatkaisijaa, niin se harmit taa. Sinänsä tällä ei ole väliä järjestelmän käytön kannalta, mutta asia on hyvä tiedostaa. Automaatiojärjestelmä voi tuoda lisäksi epäsuoraa säästöä paran tuneiden asumisolosuhteiden kautta. Säästöpuolella keskeisimpänä kohteena on energia lämmityksen ja ilmanvaihdon muodossa. – Sellainen, jossa korostuvat energian säästön lisäksi elämisen help pouteen ja arjen ajansäästöön liittyvät asiat. Yhtenä esimerkkinä Ketomäki mainitsee myös vedenkulutuksen seurannan. Säästöä voi kertyä lisäksi myös ylläpitopuolella, sillä osa järjestelmistä osaa ilmoittaa vioista ennen kuin ne konkretisoituvat, eli jos vaikka esimer kiksi jokin puhallin tai ilmastointikone vioittuu. TURVAA KIINTEISTÖSI ARVO AJOISSA Kiinteistöjen arvo säilyy hyvällä huollolla, ennakoinnilla ja korjaustoimenpiteillä. Uudessa autossa kun on sähköinen peräluukku, niin se on hirveän mukava. Helsinki / Hyvinkää / Tampere / Turku / Kouvola // Hyvinvointisi turva on ammattitaidolla tehty julkisivuremontti ja kunnolla toimiva vesikatto. ISLI_mainos.indd 1 ISLI_mainos.indd 1 29.4.2020 14.00 29.4.2020 14.00. Sekin on yksi säästökohde, sillä energiaahan veden lämmittämiseen käytettävä ener giakin on
Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy
Mitä aurinkosähköä harkitsevan taloyhtiön kannattaa ottaa huomioon. Oikein mitoitettuna esimerkiksi aurinkopaneelit voivat tuoda taloyhtiölle säästöjä. Kehittyvät säh kön varastointitavat todennäköisesti parantavat tulevaisuudessa aurinkoenergian kannattavuutta nykyisestä. OSAKE 51. Paljonko se mak saa ja miten se vaikuttaa kiinteistön arvoon. Pihan remontointi PIHA-ALUEET vaativat kunnostamista siinä missä itse talokin. Samalla voidaan toteuttaa valmius esimerkiksi sähköautojen latauspisteelle. Millainen vakuutusturvan taso on riittävä. SEURAAVA NUMERO ILMESTYY 14.10 Aurinkosähköä kerrostaloon Taloyhtiön vakuutukset TÄRKEÄ osa vastuullisen hallituksen toimintaa on huo lehtia, että taloyhtiön vakuutusturva on riittävällä tasolla. Millaisia vahinkoja ne toisaalta eivät korvaa. Pienemmissä remonteissa ehostetaan viheralueita, puustoa ja nurmikoita viihtyisämmäksi. Miksi ja milloin piha kannattaa uudistaa. Mitä ne korvaavat ja millaisissa tilanteissa. Miltä näyttää aurinkoenergian tulevaisuus taloyhtiön kannalta. Työ ja elinkeinomi nisteriössä on kehitteillä lakimuutos, jonka ansiosta myös asukkaat voisivat jatkossa käyttää taloyhtiönsä tuottamaa sähköä. Perusteellinen pihare montti sisältää myös salaojituksen ja valaistuksen uusintaa. Saatavilla on useita erilaisia vakuutuksia, kuten omaisuusva kuutus, oikeusturvavakuutus sekä erityisesti taloyhtiön hal lituksia koskevat hallinnon ja toiminnan vastuuvakuutukset. PIENIMUOTOINEN sähkön tuottaminen on tulossa osaksi yhä useamman taloyhtiön toimintaa
+358 10 4244 200 www.lexia.fi. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. Olemme myös ISLIn yhteistyökumppani ja tarjoamme tämän ensimmäisen OSAKE-lehden lukijoille kevättarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv