Osake 3/2021 - Lehtiluukku.fi

Haluatko ostaa tämän lehden?

Vaikuttaako lehti kiinnostavalta? Voit lukea koko lehden valitsemalla "Lisää ostoskoriin". Mukavia lukuhetkiä!

Olet esikatselutilassa. Lue koko lehti

T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 3 / 2 2 1 ”Kuntokartoitus on rakennuksen yleislääkärikäynti” Sisäilmaongelmiin kannattaa puuttua herkästi Taloyhtiöiden yhteistyöstä säästöjä ja vertaistukea Kameravalvonta: Mitä ja miten saa valvoa?
Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! osake_2021_2_kannet.indd 2 osake_2021_2_kannet.indd 2 26.4.2021 14.42 26.4.2021 14.42 Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! osake_2021_2_kannet.indd 2 osake_2021_2_kannet.indd 2 26.4.2021 14.42 26.4.2021 14.42. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa
Kuka, mitä ja miten saa valvoa. 22 Hoitokulut: Korjaukset Taloyhtiön korjauskulut olivat vuonna 2020 toista vuotta peräkkäin suurin hoitokuluilla katettava kulu taloyhtiöissä. Kasvukeskusten ulkopuolellakaan peli ei silti ole menetetty. 10 Asuntomarkkinat: Hoidettu yhtiö käy paremmin kaupaksi Kasvukeskukset vetävät uusia asukkaita, mutta suuressa osassa maata väki vähenee. Miten toimia ja mitä vaihtoehtoja on. Energiatehokkaammilla ikkunoilla voi saada säästöjä tulevaisuudessa. 46 Laki ja sopimus: Asunto-osakeyhtiön sähkölukkojärjestelmä ja asukkaiden henkilötietojen käsittely Sähkölukkojen avulla voi saada apua esimerkiksi selvitettäessä varkauksia. 14 Vastuullinen hallitus: Terve sisäilma ennakoinnilla Sisäilmaa kannattaa seurata huolellisesti ja puuttua sen oireisiin herkästi. Kerrostaloissa ilmalämpöpumput eivät ole välttämättä läpihuutoasia. 36 Strategiatyö: Taloyhtiöt lähtivät energiatalkoisiin yhdessä Pääkaupunkiseudulla kehitetään uudenlaista taloyhtiöiden naapurustoyhteistyötä. 18 Kiinteistön ylläpito: Kuntoarvio on rakennuksen lääkärintarkastus Kun taloyhtiön todellinen kunto on tiedossa, yhtiön tulevaisuutta on helpompi suunnitella. 51 Seuraavassa numerossa 40 OSAKE 3/2021 14 EM M A N IK AN D ER OSAKE 3. Järjestelmän käyttöönotto ei ole kuitenkaan yksinkertaista asukkaiden henkilötietojen käsittelyn kannalta. 40 Tietoyhteiskunta: Kameravalvonta yleistyy Kameravalvonta on tullut helpommaksi ja edullisemmaksi ja yhä yleisemmäksi. Tieto korjausvelasta auttaa myös kiinteistön ja asunnon arvon arvioimisessa. Monet ongelmat voidaan ennaltaehkäistä tai korjata kohtuullisin toimenpitein. Yhteiset hankkeet voivat tuoda säästöjä, asumismukavuutta ja yhdessä oppimista. 30 Korjausrakentaminen: Julkisivu uusiksi kaupunkikuvaa kunnioittaen Julkisivuremonttiin kuuluu monesti paljon muutakin kuin vain rappauksen tai maalipinnan uusinta. 30 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. Mitä tehdä. 24 Energia ja ympäristö: Kuumaa, liian kuumaa
Ilmanvaihtoratkaisumme on suunniteltu elämiseen. Helppo puhtaanapito Laitteemme eivät kerää likaa innovatiivisen muotoilunsa ansiosta ja päätelaitteemme pinnoitetaan mattamaalilla, joka hylkii likaa ja pölyn tarttumista laitteen pintaan. climecon.fi. www.schindler.fi Tulemme mielellään kertomaan lisää palveluistamme. We Elevate... Varaa aika tai pyydä tarjous! pertti.sarkkinen@schindler.com We Elevate Kotimaisia ja laadukkaita ilmanvaihtoratkaisuja Päätelaitteet hyvään sisäilmastoon Valikoimastamme löydät päätelaitteet asuinkohteiden pienehköille ilmamäärille: hiljaiset, vedottomat ja tyylikkäät laitteet osaksi sisustusta. Viihtyisyyttä asumiseen meluttomalla toiminnalla Miellyttävä kodin sisäilmasto edellyttää vedotonta, hiljaista ja laadukasta ilmanvaihtoa. You Laadukasta hissien ja liukuportaiden huoltoa sekä kunnossapitoa kaikkien valmistajien laitteisiin. Teemme myös hissien uusimiset ammattitaidolla
Toteutus ja vastuut tulee miettiä huolella. Jatkuva tarkkailu ja kunnossapito säästävät pidemmän päälle. Jos osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden perusteltu syy epäillä ongelmaa, selvittäminen kuuluu pääasiallisesti taloyhtiölle, vaikka ongelmaa ei lopulta olisikaan. Hieman samaan aiheeseen liittyy myös sisäilman laatu. Ja toivottavasti taloyhtiöissä on kiinnitetty huomioita myös kuntokartoituksiin. Se on järkevän ylläpidon edellytys. Ongelmana on usein kiista siitä, kenelle mahdollisen sisäilmaongelman selvittäminen ja siitä aiheutuvat kustannukset kuuluvat. Jos ilmalämpöpumppu ei ole jostain syystä mahdollinen, sille on myös vaihtoehto, vaikkakin hieman kalliimpi. Y htiökokouksia on saatu toivottavasti pidettyä ajallaan ja hyvin tuloksin. Liian usein taloyhtiö herää kuitenkin tutkimaan rakennuksen kuntoa vasta silloin, kun ongelmat ovat jo alkaneet. Ajoissa tehdyt selvitykset kiinteistön kunnosta ja jatkuva seuranta antavat realistisen käsityksen rakennuksen kunnosta. 040 5530 693 OSAKE 5. Jäähdyttäviä ilmalämpöpumppuja onkin asennettu ennätystahtia. Ennätyksellisen pitkään jatkunut kuuma kesä on saanut monet haaveilemaan ilmastoinnista. Tämä saattaa kuulostaa epäoikeudenmukaiselta, mutta ehkä kuitenkin on parempi näin. Ilmalämpöpumppu ei ole varsinkaan kerrostaloyhtiöissä välttämättä mikään läpihuutojuttu. Kuntoilemaan PÄÄKIR JOITUS OSAKE 3/2021 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Pete Linforth Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Asunto-osakeyhtiölakikin velvoittaa taloyhtiön hallituksen esittämään kunnossapitotarveselvityksen vuosittain viideksi vuodeksi eteenpäin. Se ei saisi kuitenkaan olla vain pakollinen velvollisuus, vaan selvitys kannattaa teettää huolella
Parvekelasitusjärjestelmän on kestettävä käytöstä johtuvat kuormitukset tai niiden suojana pitäisi olla törmäyseste, eikä rakenne saa rikkoutuessaan aiheuttaa putoamistai haavoittumisvaaraa alle jäävälle. Se aiheuttaa putoamisvaaran. Parvekelasitukset ovat avattavia, ja mekanismista riippuen ne voivat avautua hyvinkin helposti. TUKES VAROITTAA PARVEKELASITUSTEN VAAROISTA SH U TT ER ST O CK TEKSTI JONI NIKKOLA 6 OSAKE. Lapsia ja lemmikkieläimiä ei saa koskaan jättää valvomatta parvekkeelle. Myös muihin parvekelasituksen turvallisuusseikkoihin kannattaa kiinnittää huomiota. – Parveke on aina suunniteltu ulkotilaksi, jolloin jo turvallisuuden näkökulmasta sillä on erilaiset vaatimukset kuin asuinhuoneistoilla. . Esimerkiksi pienet lapset ja lemmikit ovat toisinaan saattaneet saada parvekelasin auki itse. – Terassilasitusjärjestelmää valittaessa kannattaa valita sellainen järjestelmä, jossa lasituksen kaatuminen on estetty rakenteellisesti, neuvoo Kokko. Parvekelasitusjärjestelmää ei ole pakko CE-merkitä, eikä yhdenmukaisia eurooppalaisia standardeja ole. Valmistaja voi kuitenkin hakea merkinnän, jolloin järjestelmän testaa ulkopuolinen testauslaboratorio. A J A N KO H TA I S TA TURVALLISUUSja kemikaalivirasto Tukes kertoo saaneensa ilmoituksia kaatuneista terassilaseista. – Myös parveketta sisustaessa on tärkeää huomioida, että lapsi ei pääse kiipeämään esimerkiksi sohvan kautta parvekkeen kaiteen yli. Esimerkiksi asuntojen ulkoikkunoiden avautuminen pitää olla rajoitettu, mutta parvekkeen lasituksissa tällaista vaatimusta ei ole, sanoo Tukesin ryhmäpäällikkö Kurt Kokko
Selkeä piirroskuvitus auttaa hahmottamaan, millaisia rakenteita ja materiaaleja eri-ikäisten kylpyhuoneiden pintojen alta tavallisimmin löytyy. Kirjastoluokka: 66.34 ISBN: 978-951-685-543-4 TUOTENUMERO: 140 Malmin asematie 6 » 00700 Helsinki p. Mukana on myös kylpyhuoneiden tarkastuslista taloyhtiölle sekä kylpyhuonekorjauksiin liittyviä malliraportteja ja -tiedotteita – näitä voit vapaasti hyödyntää omassa taloyhtiössäsi. Sen luvataan antavan taloyhtiöiden hallituksille ja isännöinnille konkreettiset ja toimivat ohjeet, joiden avulla kylpyhuoneiden kunnosta voi pitää huolta. Kirjoittajina ovat Mikko Peltokorpi ja Hemmo Päivärinne, joilla on kokemusta isännöinnistä ja korjausrakennuttamisesta vuosikymmenten ajalta. Suurin osa asuinhuoneistojen kosteusongelmista juontaa juurensa kylpyhuoneista. Kirjassa on paljon tietoiskuja, joissa pureudutaan tärkeisiin teknisiin, juridisiin ja taloudellisiin kysymyksiin. Tämä kirja antaa taloyhtiön isännöinnille ja hallitukselle konkreettiset ohjeet kylpyhuoneiden kunnossapitoon. Kirjasta saat kattavasti tietoa siitä, • miten kylpyhuoneet on Suomessa eri vuosikymmeninä rakennettu ja miten ne rakennetaan nykyään • mitkä ovat kullekin aikakaudelle tyypilliset riskirakenteet • miten viat ja vauriot käytännössä korjataan • missä tilanteissa korjaamisesta vastaa taloyhtiö ja missä osakas. Kirjassa on tietoa kylpyhuoneiden rakentamisesta eri vuosikymmeninä ja tänä päivänä sekä vikojen ja vaurioiden korjaamisesta. Kirja antaa myös neuvoa kylpyhuoneen korjausvastuista taloyhtiön ja osakkaan välillä. 075 757 8591 » www.kiinteistomedia.fi asiakaspalvelu@kiinteistomedia.fi Ky lpy hu on eid en ku nn oss ap ito talo yh tiö ssä Mik ko Pelt oko rpi | He mm o Päiv ärin ne taloyhtiössä Mikko Peltokorpi | Hemmo Päivärinne Kylpyhuoneiden kunnossapito KylpyhuoneidenKunnossapito _KANSI.indd 1 KylpyhuoneidenKunnossapito _KANSI.indd 1 26.5.2021 13.57 26.5.2021 13.57 KIINTEISTÖMEDIA on julkistanut uuden Kylpyhuoneiden kunnossapito taloyhtiössä -kirjan. UUSI KIRJA KYLPYHUO NEIDEN KUNNOSSA PIDOSTA OSAKE 7. . Piirroskuvitus havainnollistaa kylpyhuoneen rakenteita ja materiaaleja. Tietoiskut avaavat teknisiä, juridisia ja taloudellisia kysymyksiä. Tarjolla on myös tarkastuslista sekä malliraportteja ja -tiedotteita kylpyhuoneremonttien varalta. Se kertoo kunkin aikakauden tyypilliset riskirakenteet. Kirja pohjautuu kirjoittajien, Mikko Peltokorven ja Hemmo Päivärinteen, vuosikymmenten kokemukseen taloyhtiöiden isännöinnistä ja korjausrakennuttamisesta
Kuntien vastuulle siirtyy siirtymäajan jälkeen biojätteiden, pienmetallijätteen ja pakkausjätteen kuljettaminen asuinkiinteistöstä myös niissä kunnissa, jotka ovat siirtäneet kuljetuksen asuinkiinteistön haltijan vastuulle. Muutos koskee kaikkia asukkaita yli 10 000 asukkaan taajamissa. Jätekatosta voidaan joutua myös laajentamaan. A J A N KO H TA I S TA UUSI jätelaki astui voimaan 19. Niissä tulee kerätä erikseen lajiteltuna sekajäte, biojäte, kartonkipakkaukset, muovipakkaukset, lasipakkaukset ja metallipakkaukset. UUSI JÄTELAKI ASTUI VOIMAAN TEKSTI JONI NIKKOLA 8 OSAKE. Saostusja umpisäiliölietteen kuljetuksen kunnat voivat tietyin edellytyksin siirtää asuinkiinteistön haltijan järjestettäväksi. EU on asettanut jäsenmailleen tavoitteen nostaa kierrätysasteen 55 prosenttiin vuoteen 2025 mennessä, 60 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä ja 65 prosenttiin vuoteen 2035 mennessä. heinäkuuta ja toi tullessaan uusia velvoitteita taloyhtiöille. Muutos koskee kaikkia taajama-alueiden asuinkiinteistöjä, joihin kuuluu vähintään viisi huoneistoa. Erilliskerättyjä jätteitä ei voi enää kuljettaa poltettavaksi tai kaatopaikalle. Tekstiilijätettä on tarkoitus alkaa kerätä 2023. Taloyhtiöille muutos voi tietää kustannuksia uusien jäteastioiden hankkimisen vuoksi. Muovipakkauksista olisi tarkoitus kerätä 50 prosenttia vuonna 2025 ja 55 prosenttia vuonna 2030. Vaatimukset tarkentuvat myöhemmin asetuksilla. Lakimuutoksen myötä biojätteen kerääminen muuttuu pakolliseksi vuoden 2024 alusta. Ne ovat tällä hetkellä lausuntokierroksella. Näillä näkymin velvoitteet astuvat voimaan asteittain vuosien 2022 ja 2024 välillä. Niistä olisi tarkoitus kierrättää vuonna 2025 jo 65 prosenttia ja vuonna 2030 tavoite kasvaisi 70 prosenttiin. Toisaalta tarkoitus on vähentää sekajätettä, jonka kerääminen on taloyhtiöille kallista. Sen kerääminen olisi kuitenkin kunnan vastuulla. . Pakkausjätteitä pyritään kierrättämään tehokkaammin
Ne käsitellään saapumisjärjestyksessä. ARA ottaa hakemuksia vastaan ympäri vuoden. Tänä vuonna määrärahaa oli varattu saman verran, mutta se on jo käytännössä sidottu. Määrärahan loppuessa hakemus siirtyy automaattisesti odottamaan seuraavaa määrärahaa. Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARAn myöntämää avustusta on voinut hakea vuodesta 2018. Sähköautojen latausinfra-avustukseen HAETAAN REILUA LISÄPANOSTUSTA OSAKE 9. SUUREN suosion saavuttaneeseen sähköautojen latausinfra-avustukseen haetaan EU:n elpymisvaroista 20 miljoonan euron lisäystä. Viime vuonna sen suosio kasvoi huomattavasti, ja 5,5 miljoonan euron määrärahat loppuivat kesken loppuvuodesta. Vuoden kolmannessa lisätalousarviossa avustukseen on esitetty 7,5 miljoonaa euroa. Avustuksia myönnetään 35 tai 50 prosenttia hyväksytyistä kustannuksista. Tähän asti avustusta on voinut hakea vain asuinrakennuksiin mutta ensi vuonna sitä suunnitellaan avattavaksi myös työpaikkojen latausinfran rakentamiseen. Hakemuksia on tullut tänä vuonna jo 420 kappaletta. . Avustuksella on tarkoitus edistää liikenteen sähköistymistä. Summasta 17 miljoonaa osoitettaisiin asuinrakennusten ja kolme miljoonaa yritysrakennusten latausinfran rakentamiseksi
10 OSAKE
HOIDETTU YHTIÖ KÄY PAREMMIN KAUPAKSI TEKSTI JONI NIKKOLA S uomi kaupungistuu kovaa vauhtia, ja nyt muuttoliike suuntautuu poispäin myös monista keskisuurista kaupungeista. Sen ei kuitenkaan tarvitse tarkoittaa, että kasvukeskusten ulkopuolellakaan peli olisi menetetty. Kasvukeskukset vetävät uusia asukkaita, mutta suuressa osassa maata suuntaus on laskeva. A S U N T O M A R K K I N AT OSAKE 11. Taloyhtiöt voivat myös miettiä, millä keinoin uusia asukkaita saisi houkuteltua. OP Kodin henkilöasiakkaan rahoituksen ja asumisen palveluiden vastaava johtaja Kaisu Christie tarkasteli pyynnöstämme tiiminsä kanssa vuosien 2015–2020 tilannetta neljässä hieman erityyppisessä ja suurehkossa kaupungissa: Kajaanissa, Joensuussa, Varkaudessa ja Imatralla. Siellä keskineliöhinnat ovat laskeneet viiden vuoden aikana hieman yli 20 prosenttia. Parhaiten nelikosta on pärjännyt Kajaani. – Kajaanissa on käynyt kauppa vilkkaasti ja hinnat ovat pysyneet viimeisen viiden vuoden aikana yllä viisi prosenttia. Taustalla on maailmanlaajuinen kaupungistumistrendi. Mitä siis tehdä, jos oma taloyhtiö sijaitsee muuttotappiosta kärsivässä kunnassa tai kaupungissa. Hätä ei ole välttämättä tämän näköinen. Viimeisen viiden vuoden aikana kasvukeskukset, myös isoimmat maakuntakeskukset, ovat jatkaneet kasvuaan. Varkaudessa pudotus on ollut nelikon suurin. Säntillinen kunnossapito auttaa sijainnista riippumatta pitämään talon arvon paremmin. Asuntomarkkinat ovat jakautuneet Suomessa kahtia. Pienillä paikkakunnillakin kaupungin osien ja taloyhtiöiden vetovoimaisuudessa on eroja. Kukin niistä on maakuntansa suuria kaupunkeja. Kysyntä ja tarjonta käsi kädessä Suomen asuntomarkkinat ovat eriytyneet jo pitkään
Hyvin hoidettu talo on turvallisempi Asunnolla on rahallisen arvon lisäksi myös aina käyttöarvo ja tietysti tunteellinen arvo – onhan se suurimmalle osalle oma koti. Se on eduksi asumisviihtyvyyden kannalta mutta voi auttaa hyvin myös remonttilainan saannissa. Toisilla paikkakunnilla puolestaan työt ja väki vähenevät. Jos taas kysyntä ja tarjonta kohtaavat paremmin ja kauppa on suhteellisen vilkasta, hinnat pitävät yleensä pintansa. Taloyhtiöiden onkin syytä miettiä, miten ne vastaavat myös tulevaisuuden vaatimuksiin. Vaikka maakuntatai kaupunkitasolla kehitys on laskeva, erot asuntojen hintakehityksessä ja kauppamäärissä voivat vaihdella huomattavasti myös paikallisesti. Christien mukaan se ei vielä näy taloyhtiön hinnoissa, mutta jatkossa tilanne voi olla toinen. Latauspaikat ovat vielä toistaiseksi taloyhtiöille erottautumistekijöitä, mutta ne voivat muuttua pian välttämättömyyksiksi. Tulevaisuudessa pankit voivat vaatia esimerkiksi tiettyjä energiakeskusteluita taloyhtiön hakiessa lainaa. Jokaisen kaupungin sisällä on myös hyvin erilaisia alueita. Osa osakkaista ja varsinkin asuntosijoittajista ajattelee hyvinkin paljon asunnon rahallista arvoa ja osa enemmän käyttöarvoa. KESKINELIÖHINTOJEN MUUTOS ESIMERKKIKAUPUNGEISSA (2015–2020) Luvut koskevat olemassa olevia asuntoja (ei uudiskohteita). Toinen ympäristöön ja tulevaisuuteen liittyvä trendi on lisääntyvä sähköautoilu. – Alueet ovat mikrokosmoksia. – Taloyhtiön lainoituksessa OP-ryhmässäkin aina katsotaan, miten taloyhtiön taloutta on hoidettu ja onko varmistettu, että sitä mietitään myös tulevaisuuteen. Potentiaaliset asukkaat kiinnittävät Christien mukaan yhä enemmän huomiota ympäristöja energia-asioihin. Onnettomuuskin voi tapahtua pahimmissa tapauksissa, vaikka sitten huonosti hoidetun pihan takia. – Jo nyt katsomme taloyhtiöiden energialuokitusta. – Se on myös asukkaalle turvallisempi sekä taloudellisesti että konkreettisesti. – Kauppamäärät ovat maakuntatasolla vähentyneet Pohjoisja Etelä-Karjalassa, Kainuussa ja Lapissa, vaikka sielläkin mökkien kauppa on käynyt hyvin. Ja on asia tärkeä asukkaalle ilman pankin kysymyksiäkin – jos vaikka eristykset ovat puutteelliset, öljyn hinta nousee tai jos öljyn verotus kovenee, ne nostavat asumisen kustannuksia asukkaallekin. Christien mukaan siitä onkin nyt puhuttu paljon taloyhtiöiden hallituksissa. Viime syksynä sähköautojen latauspaikkavalmius myös tuli pakolliseksi autopaikkoja tai niiden sähköjärjestelmää koskevien piharemonttien yhteydessä. Christie kertoo, että arvon säilymiseksi kannattaa pitää hyvää huolta talon kunnosta – sekä teknisestä että taloudellisesta. – Nyt kannattaa miettiä sähkölatauspaikkoja: miten taloyhtiöt varautuvat niihin ja miten ne voivat olla houkuttelevuustekijä talolle. Imatralla, Varkaudessa ja Joensuussa on 6–30 prosentin pienenemistä kauppamäärissä, Kajaanissa ollaan prosentin verran plussalla. – Ihmiset ovat ruvenneet kyselemään välittäjiltämme, miten taloyhtiötä lämmitetään ja mikä energiatehokkuus on. Kauppamäärät korreloivat asuntojen hintojen kanssa – taloustieteen kysynnän ja tarjonnan laki toimii. Sähköautoja oli uusista autoista jo joka viides. Alueella on paljon mökkejä – esimerkiksi Kuopio on oikea mökkeilyn pääkaupunki. Parhaimmillaan ne maksavat nopeastikin itsensä takaisin. – Kauppamäärät ovat lisääntyneet Uudellamaalla, Varsinais-Suomessa, Pirkanmaalla, Pohjois-Savossa ja Keski-Suomessa. Asuntojen arvoa tarkasteltaessa hyvin pintansa pitäneitä kaupunkeja ovat olleet Helsinki, Vantaa, Espoo, Tampere, Turku, Oulu ja Jyväskylä. Jos taas kauppamäärät ovat verkkaisia tai tarjonta ylittää kysynnän, hinnat yleensä laskevat. Näin ennustetaan olevan jatkossakin. Tarve sähköautopaikalle voi tulla nopeastikin, sillä viime vuonna sähköautojen rekisteröinnit kaksinkertaistuivat noin 17 500 kappaleeseen. Christie muistuttaa, että paikallisessa kilpailussa ja paikallisessa arvostuksessa hyvin huollettu ja hyvin taloudellisesta ja fyysisestä kunnostaan huolehtinut taloyhtiö on paremmassa asemassa naapureihin verrattuna. Energiaremontit ovat siitä kiitollisia, että ne tuovat tavallisesti taloyhtiöille ja asukkaille säästöjä pienemmän ostoenergiankulutuksen muodossa. Vaikka maakuntakeskukset usein vetävätkin väkeä, asukkaat vähenevät paikoin myös maakuntatasolla. Kun kysyntää on enemmän kuin tarjontaa, hinnat yleensä nousevat. Ei tarvitse pelätä, että joku paikka menee rikki ja sitten tuleekin yllättävä meno, josta taloyhtiö ja osakkaat joutuvat maksamaan yllättäen. Helsinki +24,4% Turku +25,1% Tampere +20,3% Imatra -11,7% Joensuu -7,4% Varkaus -23,5% Kajaani +5,6% LÄHDE: OP 12 OSAKE. Ekologisuus korostuu jatkossa Euroopan keskuspankki ja lainsäätäjät pyrkivät edistämään kestävää kehitystä hiilidioksidipäästöjen vähentämiseksi. Pohjois-Savossa mökkeilykin luultavasti osaltaan vaikuttaa
– Ainakin joissain meidän isännöimissämme taloyhtiöissä on keskusteltu, voisiko varsinkin 60–70-lukujen taloyhtiöissä muuttaa esimerkiksi vanhoja kerhotiloja etätai hybridityötiloiksi. – Miten taloyhtiöt pystyisivät hyödyntämään paremmin sellaisia yhteisiä tiloja, jotka eivät ole välttämättä olleet hyvässä käytössä mutta maksavat kaikille jotain. Taloyhtiön näkökulmasta taas on lopulta kyse hukkatilan minimoinnista. Se tuli vahvasti läpi ikäryhmästä, sukupuolesta ja tulotasosta riippumatta. Kyllä se meidän suomalaisten DNA vaan on sellaista. Jos pihalla on vihreyttä tai edes pieni nurkkaus, jossa on pensaita tai muuta luontoa, se tekee yhtiöstä houkuttelevamman. Varsinaisia lukuja etätyömahdollisuuksien vaikutuksesta asunnon arvoon ei Christien mukaan ole. Vielä yhtenä mahdollisuutena Kaisu Christie nostaa esiin etätyön. Asukaskunta voi myös olla vakiintunutta. Niiden tarvetta kannattaa ainakin selvittää asukkailta. On luonnollista, että taloyhtiöiden arjessa keskitytään nykyisten asukkaiden kannalta ajankohtaisiin tarpeisiin. Pandemia-aikoina työntekijät ja työnantajat ovat päässeet kokeilemaan sitä tosissaan, ja käytännöt ovat hioutuneet. Ostajakandidaatille voi olla iso plussa, jos työhuoneen ei tarvitsekaan sijaita omassa osakehuoneistossa. Nähtäväksi jää, miten paljon etätyötä tehdään koronan jälkeen, mutta monille se voi jäädä ainakin yhdeksi työkaluksi pakkiin. OSAKE 13. Olemme metsä-, järvija merikansaa. Niissä vihreyttä ja esimerkiksi ulkoilumahdollisuuksia on usein enemmän ja lähempänä kuin suurissa kaupungeissa. Toisinaan taloyhtiöiden voisi kannattaa kuitenkin pysähtyä miettimään myös ostajan kannalta, mitkä ovat yh tiön vahvuudet ja houkuttavuustekijät, ja voitaisiinko keksiä jotain uusia keinoja, millä yhtiöstä saisi myös mahdollisille asukkaille houkuttavamman. . Luonnonläheisyys houkuttaa Asunnon hinta ja sijainti esimerkiksi lähellä työpaikkaa tai hyvien liikenneyhteyksien läheisyys ovat edelleen tärkeitä, mutta OP:n viime vuonna tekemän kyselyn mukaan ihmiset arvostavat kodeissa luonnonläheisyyttä. Etätyöstä elinvoimaa. – Ne eivät välttämättä ole taloyhtiölle siinä hetkessä lisäarvo, mutta asukas saa asuntonsa ehkä myytyä ja ne voivat olla potentiaalisille ostajille tosi tärkeitä. Luonto voi ollakin pienempien paikkakuntien valtti. Vaikka idyllistä ulkoilumaastoa tai merinäkymiä ei oman taloyhtiön ääreltä löytyisikään, Christie muistuttaa, että asumisympäristön viihtyvyyteen ja esimerkiksi piha-alueeseen kannattaa panostaa. – Jos ikkunasta ei näy muuta kuin parkkipaikka, eikä siellä ole kukan kukkaa ja puuta, niin sitä ei koeta niin viehättäväksi. Monien mielestä voi olla mukavakin ajatus, että töihin voisi mennä oman kotitalon alakertaan. – Sellainen asuminen on haluttua, missä on luontoa tai vihreyttä ympärillä
VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S 14 OSAKE
– Ajattelen, että ilmanvaihto on rakennuksen hengityselin. – Sisäilma on monisyinen asiakokonaisuus, ja siitä puhutaan liikaa ongelmalähtöisesti, sanoo tuotepäällikkö Liisa Vanhatalo Climecon Oy:lta. Laadukas sisäilma ei tuoksu vaan on sekä sopivan lämpöistä että kosteaa – laadukasta ja tervettä sisäilmaa ei oikeastaan huomaa. – Todella monessa sisäilmaongelmatapauksessa vastaan tulee ensimmäisenä epätasapainoinen ilmanvaihto. Vanhatalo sanoo, että ongelmia selvitettäessä on hyvä aluksi tutkia, kuinka talo hengittää. Sisäilmaongelmien ratkominen on hyvä aloittaa ilmanvaihdosta. Kyseessä voi kuitenkin olla myös kiinteistön oirehtimista taloteknisten järjestelmien epätasapainosta. TERVE SISÄILMA ENNAKOINNILLA Taloyhtiössä kannattaa seurata sisäilmaa huolellisesti ja puuttua sen oireisiin herkästi. Aina ei ole olemassa suurta ongelmaa vaan oireita siitä, että jokin asia kiinteistössä ei ole kunnossa. Mutta millaisia toimenpiteitä taloyhtiössä tarvitaan, jotta ilma pysyy kunnossa. Jos se toimii huonosti, se oireilee jonkinlaisena yskintänä kiinteistössä. TEKSTI EMMA NIKANDER KUVAT SHUTTERSTOCK S isäilma vaikuttaa paitsi asumismukavuuteen myös asukkaiden terveyteen ja hyvinvointiin. Erittäin monet ongelmat voidaan ennaltaehkäistä tai korjata kohtuullisin toimenpitein. Sisäilman laatuun taas vaikuttavat hyvin monet seikat, esimerkiksi rakennusmateriaalit, ympäröivän liikenteen määrä ja asukkaat itse. Sisäilmaongelmien kohdalla tulee helposti mieleen, että tilanne on vakava. Tärkein sisäilmaan liittyvien oireiden ennaltaehkäisyja vähennyskeino on rakennusten kunnossapito. – Tulisi sen sijaan puhua sisäilmasta ja sen hallinnasta. Climecon on suomalainen yritys, joka tarjoaa ratkaisuja ilmanvaihdon hallintaan, kuten tuloja poistoilmaventtiileitä, älykästä ilmanvaihtoa ja ammattikeittiöratkaisuja. Ilmanvaihdon epätasapainoa voidaan ratkaista tehokkaasti ennakoivilla huoltotoimilla. OSAKE 15. Sisäilmaan vaikuttavat monet asiat, ja yhden ollessa epätasapainossa voi tuloksena olla erilaisia kokemuksia ilman hallinnassa
Kanavat tulee tarkistaa säännöllisesti ja puhdistaa aina tarvittaessa. – Jos ei yhtiössä heti haluta ostaa palveluita, voidaan olla yhteydessä esimerkiksi sisäilmayhdistykseen ja saada sieltä vinkkejä tai lukea niitä Talotekniikkainfon verkkosivuilta. – Likaantuminen isona tekijänä vaikuttaa ilmanvaihdon säädöntarpeeseen. – Jokaisessa kiinteistössä on oma tekninen laitteisto, tai sitä ei ole, ja ongelma on sitten sen mukainen. Toisaalta kiinteistössä voi olla myös näkyviä oireita, kuten märkiä seiniä tai hometta kylpyhuoneen seinässä. Vanhatalo sanoo, että Suomessa on vahva osaaminen sisäilma-alalla. Joskus korjaustoimet vaativat enemmän vaivannäköä. Niitä suositellaan vaihdettavaksi vähintään kerran vuodessa. – Jos ongelmat liittyvät ilmanvaihtoon, helpoimmat keinot ovat järjestelmän puhdistus, mittaus ja säätö. Lisäksi ammattiylpeys on sellaisella tasolla, että rahalle saa vastinetta. Vanhatalo toivoo, että hallitukset käyttäisivät rohkeasti ammattiosaamista apunaan jo hyvissä ajoin. Olisi ylipäätään tärkeää muuttaa ajattelu korjaavista toimista ennakoivaan hallintaan ja huoltoon, sanoo Vanhatalo. Ilmanvaihdossa nimittäin moni asia on yhteydessä toisiinsa. Jos suodatin tukkeutuu, ei ilmanvaihto luonnollisesti toimi suunnitellulla tavalla. Taloyhtiö voi lähtökohtaisesti luottaa alan ihmisten ammattitaitoon. On tärkeää, että asukkaan havaintoihin ilmanlaadusta suhtaudutaan tosissaan. Kiinteistöissä on erilaisia ilmanvaihtoratkaisuja, eivätkä samat korjausliikkeet päde niihin kaikkiin. – Työssämme näemme laitteidemme avulla paljon sitä, että uusintatarve ilmanvaihdon säätämiseen voi tulla hyvin piankin, jo vuoden aikana edellisestä säädöstä, hän huomauttaa. – Meillä on moniosaamista, jossa osataan vetää yhteen rakenteellisia ja taloteknisiä asioita, kuten ilmanvaihdon osaamista. – Jos joku sanoo, että ilma on tunkkainen ja pyykit eivät kuivu, tai vessa on koko ajan kostea, siihen on syytä reagoida. – Yleisimpien ongelmien osalta asia selviää aika helposti, kun kartoitetaan, ovatko asiat kunnossa. Tämä velvoite on poistunut, jotta kiinteistöjä huollettaisiin tarpeen mukaan. Usein selvitään helpoilla toimenpiteillä. Mikäli kiinteistössä on esimerkiksi koneellinen ilmanvaihto ja puutteellinen korvausilma, sen korjaaminen voi tarvita enemmän suunnittelua. Sisäilma voi oireilla eri tavoin Jos asunnossa on tunkkainen haju, hajut leviävät rappukäytävään tai toisiin asuntoihin tai ikkunat huurtuvat, voi ilmanvaihdon tasapaino olla pielessä. Mutta todella pienelläkin investoinnilla pystyy teettämään kartoituksia ja tekemään niiden avulla johtopäätöksiä siitä, mihin kannattaa kiinnittää huomiota, hän neuvoo. Ilmanvaihtokanavisto tulee puhdistaa aina tarvittaessa. Ilmanvaihtokartoitus auttaa ymmärtämään oman kiinteistön tarpeita. Näitä ovat esimerkiksi ikkunoissa tai tuuletusikkunoiden ohessa olevat suodattimet. Myös esimerkiksi korvausilmaventtiilien suodattimet tukkeutuvat ajan kuluessa pölystä ja ilmansaasteista. Tarve säädölle voi syntyä esimerkiksi kanaviston likaantuessa tai asukkaan säätäessä asuntonsa ilmanvaihtoa itse. Ilmanvaihtojärjestelmä puhdistetaan kokonaisuudessaan ja säädetään sen jälkeen tasapainoon. Silloinkin kannattaa tarkastella kokonaisuutta eikä vain yhtä huoneistoa. Senkin toteuttamiseen löytyy kuitenkin useita vaihtoehtoja. Nekään eivät välttämättä yksinään ole vakavia oireita, mutta voivat vaatia tarkempaa selvittelyä. – Oli ongelmallista, että vaihto oli yksittäisen ihmisen vastuulla. Joskus asukkaat esimerkiksi pyöräyttävät venttiilit kiinni tai tukkivat ne, tekevät omatoimisia remontteja tai asentavat liesituulettimia. Korjausselvityksen kautta taloyhtiöt saavat monesti useita eri vaihtoehtoja ja niiden budjetit. Ratkaisua pitää katsoa aina kiinteistökohtaisesti. Olisi ylipäätään tärkeää muuttaa ajattelu ongelmia korjaavista toimista ennakoivaan hallintaan ja huoltoon, sanoo Vanhatalo. Vastuu suodattimien ja venttiilien huoltotoimista siirtyi vuonna 2018 asukkaalta taloyhtiölle. Ilmanvaihto vaatii tasapainotusta ja säätöä Vanhan lainsäädännön mukaan ilmanvaihtokanavat tuli puhdistaa asuinkiinteistössä vähintään 10 vuoden välein. Myös lämmityskaudella vedon tunne voi olla yksi oire. Yhdessä huoneistossa voi olla säätövirhe, joka vaikuttaa samassa rapussa usean huoneiston ilmanvaihtoon. – Suunnittelutoimistolta tulee yleensä todella kattavat selvitykset siitä, 16 OSAKE. Myös vuodenaikavaihteluilla on osansa
Lisäksi suosittelen rauhallisuutta: aina kaikki oireet eivät ole ongelmia vaan hyvin helposti ratkaistavissa. OSAKE 17. Näin myös turhilta korjauksilta voidaan välttyä. Kun ikkunaremonteissa ikkunanpuitteita vaihdetaan, rakennuksen vanha, luonnollinen hengittäminen loppuu tiivistymisen takia. Yksi hyvä tilanteenkartoittamiskeino on tehdä asukaskyselyitä. Kyse ei automaattisesti ole valtavista ongelmista, joten huoli pois. – Ymmärtämättömyys tai huolenpidon tekemättä jättäminen lisäävät riskejä. Yhtiön tulee esittää yhtiökokouksissa kunnossapitotarveselvitys, mielestäni siihen panostaminen on paras sijoitus tulevaisuuteen ja kiinteistön elinkaaren hallintaan. – Tulokset kertovat hallitukselle, mitä kiinteistössä on meneillään. Kuntoarvion teettäminen ihan vain nykyhetken tilanteen selvittämiseksi ei ole lainkaan huono idea. Se olisi hyvin suositeltava tapa toimia. Siten saadaan osaamista myös lämmityksen, ilmanvaihdon ja rakenteellisten korjausten osalta, sanoo Vanhatalo. – Se on varmasti hyvä investointi ennakoivaan ylläpitoon. Ilmanvaihdon huollot voivat jäädä muun urakan jalkoihin, jos sisäilmassa ei ole ollut ongelmia. Jos valitus ilmanlaadusta tulee vain yhden asukkaan suusta, ongelma voi hyvinkin olla asuntokohtainen. Ja jos esimerkiksi lämmitysasioita lähdetään ratkaisemaan, urakan lopuksi myös ilmanvaihto tasapainotettaisiin uuteen tekniikkaan. Ja jotta ilma voi koneellisessa ilmanvaihdossa poistua, tarvitaan tuloilmaa. Kysymällä saa paljon enemmän tietoa kuin spekuloimalla. Siksi ennakoivia kuluja ei kannata yhtiössä pelätä. – Toivoisin, että pitkäaikaisia remonttitarpeita suunniteltaessa otettaisiin ilmanvaihto mukaan. Isoissa urakoissa ilmanvaihto voi unohtua Valitettavasti isoimpien urakoiden listassa ilmanvaihto ei ole automaattisesti mukana, sanoo Vanhatalo. Jos kiinteistössä suunnitellaan suurempia remontteja, kannattaa pyytää mukaan myös ilmanvaihdon muutosselvitys tai tarvittaessa saneeraus. – Oli tilanne mikä hyvänsä, niin rauhallinen henkäisy hallituksessa ja sitten yhteydenotto ammattilaiseen. Tarvitaan aktiivista työtä ja asukkaiden kuuntelua. On riskialtista, jos tarvittavista huoltotoimenpiteistä ei pidetä huolta tai jos ilmanvaihdon tilaa ei aktiivisesti seurata. – Ennakoiva kiinteistönhuolto ei tule meiltä itsestään. Huolehditaan vasta sitten, kun selvyys asiasta saadaan. Ennakoivia kuluja ei kannata pelätä Korjauskulut ovat aina suuremmat kuin huoltotoimenpiteiden kulut, sanoo Vanhatalo. – Jos korvausilmaa ei ole samalla lisätty, ilmanvaihto lakkaa toimimasta. mitä toimenpiteitä tarvitaan ja mikä on lainsäädännöllisesti mahdollista. Vanhatalo kertoo esimerkin: vaikka ilmanvaihto ei alun perin tarvitsisikaan toimenpiteitä, julkisivua ja ikkunoita tiivistäessä ilmanvaihdon tarpeet muuttuvat.
KUNTOARVIO ON RAKENNUKSEN LÄÄKÄRINTARKASTUS Kun taloyhtiön todellinen kunto on tiedossa, yhtiön tulevaisuutta on helpompi suunnitella pitkällä tähtäimellä. Tieto korjausvelasta auttaa myös kiinteistön ja asunnon arvon arvioimisessa. TEKSTI JONI NIKKOLA K I I N T E I S T Ö N Y L L Ä P I T O 18 OSAKE
Silloin ei voi olla varma, R ealistinen käsitys rakennuksen kunnosta on järkevän ylläpidon edellytys. Se auttaa priorisoimaan kiireellisiä korjaustarpeita. Raksystems suosittelee taloyhtiöille kuntoarvion teettämistä ensimmäisen kerran, kun talo on 7–8-vuotias. Mitä enemmän lähtötietoja on, sitä helpompi kuntoarvio on tehdä ja sitä kattavampi siitä saadaan. Kuntoarvio teetetään silloin, kun kiinteistön tilannetta halutaan selvittää kokonaisvaltaisesti. Sen jälkeen kuntoarvio olisi syytä teettää viiden vuoden välein. Paperit järjestykseen Tarjouspyyntöä jättäessä kannattaa valmistautua kokoamalla valmiiksi kaikki taloyhtiön paperit. Kuntoarvion suorittaja tutustuu arviota suorittaessaan kaikkeen olemassa olevaan dokumentaatioon, piirustuksiin ja aikaisempiin tutkimuksiin. OSAKE 19. Yleistarkastuksesta tarkempiin tutkimuksiin Rakennuksille voi teettää erilaisia kuntotutkimuksia. – Jos kyseessä on vanha yhtiö, piirustuksia ei välttämättä ole saatavilla ollenkaan. Siihen sisältyy samalla kymmenen vuoden ajanjakson kattava pitkän tähtäimen suunnitelma PTS ja energiataloudellinen selvitys. – Kun ensin tehdään kuntoarvio, siinä selviää, onko rakennuksessa tarvetta tehdä jotain lisätutkimuksia tai avauksia. Jos tarvetta ilmenee tai taloyhtiö haluaa, se voi teettää ohessa mahdollisia lisätutkimuksia kuten salaojakuvauksen, radon-mittauksen, sähköautojen latauspaikkaselvityksen ja märkätilojen kosteuskartoituksen. Moni taloyhtiö kuitenkin herää tutkimaan rakennuksen kuntoa vasta silloin, kun ongelmat ovat jo alkaneet tai suuret remontit häämöttävät. – Vanhempiin kohteisiin niitä tilataan enemmän, kun on jo ehkä huomattu ongelmia. Se suoritetaan lähinnä aistinvaraisesti ja ainetta rikkomattomin menetelmin. Tällaisia voivat olla esimerkiksi julkisivututkimus, salaojakuvaus tai vesikaton tutkimus. Tutkituttamalla taloyhtiön kunnon hallitus ja osakkaat voivat varautua tuleviin remontteihin hyvissä ajoin. Raksystems Insinööritoimisto Oy:n osastopäällikkö Serge Skorin vertaa kuntoarviota yleislääkärillä käyntiin. Kuntoarvio kertoo taloyhtiön rakenteiden, LVI-järjestelmien ja sähköteknisten järjestelmien teknisen kunnon. Skorinin mukaan kuntoarvio toimii myös pohjana suunnittelulle, jos tutkimuksissa ilmenee, että rakenteita pitää korjata tai uusia. Jos on uusi rakennus, helposti ajatellaan, ettei sitä välttämättä tarvitse tutkia. Kosteuskartoituksessa tarkastetaan kaikki yhtiön märkätilat ja niistä tehdään oma raporttinsa. Silloin on mahdollista saada rakennuttaja vielä vastuuseen havaituista puutteista ja on aikaa reklamointiin. Niin voi välttyä ikäviltä yllätyksiltä ja ylimääräiseltä rahanmenolta
Kuntoarviota voi käyttää apuna myös sen laatimisessa. Yksi sellainen on esimerkiksi paljon puhuttu valesokkeli. – Valitsemme asunnoista ne, joissa on eniten ongelmia ja sellaisia tyyppiongelmia, jotka saattavat toistua kaikissa asunnoissa. Riskirakenne ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita ongelmia. Se saattaa myös asuntoa myyvän osakkaan hankalaan asemaan. Myyntitilanteessa kehnosti tehty kunnossapitotarveselvitys voi johtaa jopa taloyhtiön korvausvastuuseen. Se on joskus aiheuttanut ongelmia jälkeenpäin, ja sen takia on jouduttu purkamaan kauppoja. Laaja ymmärrys rakennusten mahdollisista ongelmakohdista syntyy tekemällä. – Jos asunnon potentiaalinen ostajaehdokas lukee isännöitsijätodistuksen ja kunnossapitotarveselvityksen ja jos niistä ei ilmene tarpeeksi hyvin isoja, tulevia korjauksia, se saattaa vääristää osakkeen ja yhtiön arvoa. Kun tulevat saneeraukset tiedetään mahdollisimman varhain, se antaa yhtiöille ja osakkaille aikaa varautua. Vaikka kuntoarvion tekijältä ei vaadita lakisääteistä pätevyyttä, Skorin suosittelee kokeneen tekijän käyttöä. Kuntoarvioon kuuluva pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma mitä rakenteita rakennus pitää sisällään. – Sitä kautta kehittyy intuitio, joka on asiantuntijan tärkein työkalu. Vasta kohdekäynnillä nähtään, onko viitteitä ongelmista, jotka kannattaa tutkia. Huoneistoista kierretään noin 10–20 prosenttia. Lakisääteinen viisi vuotta on melko lyhyt aika etenkin remontti-ikää lähestyvässä yhtiössä. 20 OSAKE. Vanhoissa rakenteisssa voi olla asbestija muita haitta-ainepitoisia materiaaleja. Kun hän menee kohteeseen, hän havaitsee tehokkaasti ja luotettavasti juuri sen kohteen ongelmakohdat. Kohdekierroksella selviävät ne rakenteet, mitkä pystyy näkemään. Esimerkkinä hän mainitsee putkisaneerauksen ja muut tulevat isot remontit, jotka voivat vaikuttaa asunnon arvoon. Skorin suosittelee, että ongelmakohtia ja tulevia toimenpiteitä kannattaa nostaa kunnossapitotarveselvityksessä esille matalalla kynnyksellä. – On paljon esimerkkejä kohteista, joissa on riskirakenteita, mutta jotka ovat kuitenkin kunnossa. Skorin kertoo, että he lähettävät kuntoarvion aluksi asukaskyselyn kaikille asukkaille. Toiset rakenneratkaisut ovat riskialttiimpia kuin toiset. Apuna päätöksenteossa Vuodesta 2010 alkaen asunto-osakeyhtiölaki on velvoittanut taloyhtiöitä esittämään kunnossapitotarveselvityksen vuosittain taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa. Remonttien suunnittelu voidaan tehdä rauhassa ja ajatuksella, rahoituskuvioihin ehditään varautua ja osakkaat voivat halutessaan myös suunnitella esimerkiksi asunnon myyntiä. Siitä tulee ilmetä kiinteistön kunnossapitotarve viideksi vuodeksi eteenpäin. Sen perusteella pystytään valitsemaan asunnot, joissa kannattaa käydä kierroksella. – Kuntoarvio on työkalu, joka auttaa suunnitelmallisessa kunnossapidossa, dokumentoinnissa, taloudellisessa suunnittelussa ja yhtiön strategian laatimisessa. Näin voidaan ehkäistä riitatilanteita
Kuntoarvion teettäminen maksaa Skorinin mukaan reilusta 3 000 eurosta ylöspäin noin 100 huoneiston yhtiössä. Huolella laaditut tulevaisuudensuunnitelmat tuovat turvaa myös asunto-osakkeiden myyjille ja ostajille ja helpottavat hinnoittelua. . Suuressa ja vanhassa yhtiössä hinta voi kivuta 4 000–6 000 euroonkin. Alkava rakennetai kosteusvaurio voi tulla hyvinkin kalliiksi, ellei sitä havaita ajoissa. Silloin teräs voi ruostua ja parvekkeilla voi ilmetä halkeamia. OSAKE 21. Skorin muistuttaa, että jokaisella osalla ja järjestelmällä on oma tekninen käyttöikä, joka antaa osviittaa siitä, milloin remontit ovat edessä. PTS yltää kymmenen vuoden aikajänteelle. Osakkeen ostoa harkitsevan näkökulmasta esimerkiksi asunnon todellinen arvo on alueen markkinahinta vähennettynä korjausvelalla. Osakkaalle tai asukkaalle kuntoarvion teettämisellä varmistetaan terveellinen ja turvallinen elinympäristö ja vältytään mahdollisilta yllätyksiltä. Salaojaputkessa oleva vesi kertoo siitä, että järjestelmä ei toimi. JULKISIVU: Muuraustai elementtisaumoista voi päästä kosteutta ulkoseiniin. Miksi sitten useammat eivät teetä sitä. Siitä näkee heti, että vastaako tekninen hinta markkinahintaa. Tuore betoni on emäksistä, mikä suojaa betonin raudoituksia. Tavallisia ongelmakohtia VESIKATTO: Yksi tavallinen ongelmakohta on vesikatto. Osakkaita ja hallitusta kiinnostaa päätöksiä harkitessa yleensä hoitoja rahoitusvastikkeiden suuruus. Jos korjausvelka ei ole tarkkaan tiedossa, myös kiinteistön arvon määrittäminen on hankalaa. TALOTEKNIIKKA JA LVIS-JÄRJESTELMÄ: Taloteknisillä järjestelmillä, kuten sähköjärjestelmillä ja lämmönvaihtimilla, on aina tietty käyttöikä. Jos veden pinta on salaojaputken alapuolella, se on hyvä merkki. Jos rakennuksen tavoitekuntotaso on karkeasti 75 prosenttia, niin kaikki rakenteet, jotka menevät alle sen, lasketaan korjausvelkaan. SALAOJAT JA VEDENERISTYS: Salaojat kannattaa tarkastaa vuosittain tarkastuskaivosta. PARVEKKEET: Jos parveke ei ole lasitettu, siihen kohdistuu jatkuvaa kosteusrasitusta. Jos dokumentaatiota esimerkiksi käytetyistä rakenteista ei ole kovin hyvin saatavilla, arvion tekeminen on hankalaa. Iän myötä betoni imee hiilidioksidia itseensä ja pH-arvo laskee. Esimerkiksi bitumikermikatteen tekninen käyttöikä on noin 30 vuotta. Onko hinta sitten paljon vai vähän. – On järjestelmiä, jotka kestävät esimerkiksi 30 tai 50 vuotta. Kuntoarviossa ne tulevat esille, jolloin toimenpiteitä voidaan suunnitella pitkällä tähtäimellä. Jos kosteuseristeet eivät ole kunnossa, se voi päästä helposti myös ulkoseinärakenteisiin. Ne kannattaa uusia hyvissä ajoin, esimerkiksi betonielementtien elastiset saumat uusitaan noin 15 vuoden välein. – Se helpottaa myös asunto-osakkeen myyntiä, kun on olemassa arvio kiinteistön kunnosta ja korjausvelasta. Haastavissa olosuhteissa kuten meren rannalla sijaitsevassa kohteessa käyttöikä voi olla lyhempikin. Kun tekninen käyttöikä päättyy, siinä vaiheessa osa menee joko rikki tai tilanne pahenee, jos osaa ei uusita. – Toinen syy saattaa olla psykologinen. Kantavat rakenteet voivat myös vaurioitua iän myötä. Hinta lasketaan tapauskohtaisesti, ja se riippuu ensisijaisesti taloyhtiön koosta ja iästä. Sama koskee viemäröintiä. Ne uusitaan aina jossain vaiheessa. – Tekninen arvo on rakennuksen kuntoluokka kerrottuna jälleenhankinta-arvolla eli vastaavan uuden rakennuksen hinnalla arviointihetkellä. Serge Skorin. Se kannattaa uusia hyvissä ajoin, jolloin kosteus ei pääse vuotamaan saumoista yläpohjaan ja sieltä huoneistoihin. Silloin koituvat säästöt voivat kevyesti ylittää kuntoarvion hinnan. Aavistetaan, että rakennuksessa saattaa olla jotain ongelmia, mutta ei kuitenkaan haluta kohdata niitä. Silloin kosteutta pääsee kapillaarisesti anturoihin ja sokkeliin. Skorin kertoo, että kuntoarvion on tehnyt melko harva yhtiö. Yksi syy voi olla raha, joka usein ratkaisee taloyhtiöissä. Rakennuksen ja yhtiön arvo säilyy, kun sitä korjataan järjestelmällisesti. Se riippuu taloyhtiöstä. Raksystems tarjoaa kuntoarvion kylkiäiseksi digitaalista PTSja budjetointityökalua, joka toimii myös tietopankkina ja kertoo esimerkiksi vaikutuksen vastikkeisiin. – Yksi syy voi olla myös se, jos yhtiössä ei osata kuvitella sitä, että rakennukselle pitäisi tehdä jotain aktiivisesti ja säännöllisesti perushuollon lisäksi. Selkänojaa arvonmääritykseen Kuntoarvio on myös arvio rakennuksen teknisestä arvosta ja korjausvelasta
KO RJ AU STA I M U U ER IT YI SV AS TI KE SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U N TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO U S [V ER KK O JU LK AI SU ]. Vuonna 2019 korjauskulujen osuus oli keskimäärin 22,7 prosenttia, vuonna 2020 jo 23,6 prosenttia. 20 21 ]. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK US [V IIT AT TU : 28 .7. RI VI TA LO YH TI Ö ID EN KU LU JE N RA KE N N E VU O N N A 20 20 , PR O SE N TT IA KO KO N AI SK U LU IS TA . TULOSLASKELMA, KAIKKI ASUNTO-OSAKEYHTIÖT 2020 . Korjaukset Palvelu ja huolto Vuokrat Lämmitys Muut Vesi Kiinteistövero 25,2 % 13,7 % 2,2 % 18,1 % 22,2 % 10,7 % 7,1 % Korjaukset Palvelu ja huolto Vuokrat Lämmitys Muut Kiinteistövero 23,6 % 20,4 % 2,4 % 20,0 % 17,0 % 7,6 % Vesi 8,0 % Korjauskulujen prosentuaalinen osuus kasvoi erityisesti rivitaloyhtiöissä, joissa määrä oli vielä edeltävänä vuonna kerrostaloyhtiöitä pienempi. HELSINKI: TILASTOKESKUS [VIITATTU: 29.7.2021]. IS SN =1 79 929 90 . Korjauskuluilla katetaan pienet ja yllättävät korjaukset, jotka ajallaan toteutettuina auttavat säilyttämään kiinteistön kunnon ja arvon. H O I T O K U L U T HOITOKULUT: KORJAUKSET KOONNUT JONI NIKKOLA SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS UN TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO US [V ER KK O JU LK AI SU ]. Siihen vaikuttivat erityisesti lämmityskulut, jotka putosivat 9,5 prosentilla edeltävään vuoteen verrattuna. SA AN TI TA PA : H TT P: //W W W .S TA T.F I/T IL /A SY TA /2 02 0/ AS YT A_ 20 20 _2 02 106 -1 6_ KU V_ 00 2_ FI .H TM L SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U N TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO U S [V ER KK O JU LK AI SU ]. Muutoin hoitokulut laskivat viime vuonna 1,2 prosenttia ja olivat kuukaudessa 4,43 euroa huoneistoneliöltä. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 29 .7. 20 20 , LI IT EK U VI O 2. Se kasvoi entisestään sekä prosentuaalisesti että kustannuksiltaan neliömetriä kohti. 20 21 ]. SA AN TI TA PA : H TT P: //W W W .S TA T.F I/T IL /A SY TA /2 02 0/ AS YT A_ 20 20 _2 02 106 -1 6_ KU V_ 00 2_ FI .H TM L 22 OSAKE. IS SN =1 79 929 90 . ISSN=1799-2990. Uudemmissa taloissa se oli pienentynyt, erityisen selvästi 1970-luvun taloissa. 20 21 ]. RI VI TA LO YH TI Ö ID EN KU LU JE N RA KE N N E VU O N N A 20 20 , PR O SE N TT IA KO KO N AI SK U LU IS TA . 2020, LIITETAULUKKO 1. 20 20 . SA AN TI TA PA : H TT P: //W W W .S TA T.F I/T IL /A SY TA /2 02 0/ AS YT A_ 20 20 _2 02 106 -1 6_ TI E_ 00 1_ FI .H TM L KERROSTALOYHTIÖIDEN KULUJEN RAKENNE VUONNA 2020 RIVITALOYHTIÖIDEN KULUJEN RAKENNE VUONNA 2020 KORJAUSTAI MUU ERITYISVASTIKE KAIKISSA ASUNTO-OSAKEYHTIÖISSÄ (SENTTIÄ/M 2 /KUUKAUSI) SUOMEN VIRALLINEN TILASTO (SVT): ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN TALOUS [VERKKOJULKAISU]. IS SN =1 79 929 90 . SAANTITAPA: HTTP://WWW.STAT.FI/TIL/ASYTA/2020/ASYTA_2020_2021-06-16_TAU_001_FI.HTML TALOYHTIÖN korjauskulut olivat vuonna 2020 toista vuotta peräkkäin suurin hoitokuluilla katettava kulu taloyhtiöissä. Tavallisia korjausta vaativia kohteita ovat esimerkiksi putkistot, märkätilat, julkisivu ja piharakenteet. Korjausja muut erityisvastikkeet olivat kohonneet vuonna 2020 verrattuna vuoteen 2019 ennen 1970lukua valmistuneissa taloissa. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 29 .7. 20 20 , LI IT EK U VI O 2
IS SN =1 79 929 90 . RI VI TA LO YH TI Ö ID EN KU LU JE N RA KE N N E VU O N N A 20 20 , PR O SE N TT IA KO KO N AI SK U LU IS TA . Suomen Asiakastieto Oy myynti@asiakastieto.fi p. 20 20 , LI IT EK U VI O 2. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 29 .7. Valitse listalta oikea rakennus tai rakennukset 3. Voit tarkentaa haun yhteen huoneistoon 4. Palvelumme auttavat yrityksiä ja kuluttajia päivittäisessä digitaalisessa päätöksenteossa sekä rahoituksen, myynnin ja markkinoinnin prosesseissa. Asiakastieto on osa pohjoismaista asiantuntijayritystä Enento Groupia.. Rajaa hakusi taloyhtiön nimellä tai osoitteella 2. Asukaskysely-palvelulla saat helposti tiedot rakennuksen asukkaista: 1. SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U N TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO U S [V ER KK O JU LK AI SU ]. 20 21 ]. 010 270 7200 Asiakastieto on yksi Suomen johtavista digitaalisten yritysja kuluttajatietopalveluiden tarjoajista. SA AN TI TA PA : H TT P: //W W W .S TA T.F I/T IL /A SY TA /2 02 0/ AS YT A_ 20 20 _2 02 106 -1 6_ KU V_ 00 2_ FI .H TM L Varmista tiedot rakennuksista, asukkaista ja asunto-osakeyhtiöistä Asiakastiedon Kiinteistöja huoneistotietopalvelusta saat arvokasta ja luotettavaa tietoa rakennuksista, rakennuksessa asuvista ihmisistä tai yrityksistä, asunto-osakeyhtiöistä sekä Huoneistotietojärjestelmän tiedot asunto-osakkeista. Avaa/tallenna itsellesi raportti ja tarkasta raportin tiedot Ota yhteyttä ja kerromme lisää palvelusta
24 OSAKE
Nämä ilmastointilaitteet ovat myös aikamoisia energiasyöppöjä. Myös asuntoa lämmittävä parvekelasitus on yleistynyt uudiskohteissa. Ja kuka siirtää ne vanhemmille asukkaille aina kesän jälkeen varastoon ja seuraavana keväänä takaisin. KUUMAA, LIIAN KUUMAA. Helpoin, tehokkain ja myös kohtuuhintainen tapa asunnon viilennykseen on ilmalämpöpumppu. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT SHUTTERSTOCK (ELLEI MUUTA OLE MAINITTU) K uumat kesät vaikuttavat yleistyvän, ja viime kesä olikin ennätyslämmin. OSAKE 25. Yllättäen vielä enemmän kuumuus tuntuu vaivaavan uusia taloja, joissa energiatehokkuus on huipussaan. E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö Asuintiloja voidaan jäähdyttää usealla tavalla. MITÄ TEHDÄ. Tehokas ja toimiva koneellinen ilmanvaihtokaan ei auta viilennyksessä, kun se tuo helteistä ilmaa suoraan sisälle. Kerrostaloissa ilmalämpöpumput eivät kuitenkaan ole välttämättä läpihuutoasia. Siirrettävät ilmastointilaitteet auttavat pahimpaan kuumuuteen, mutta niiden meteli on yökäyttöön liian kova ja poistoilmaputkien kanssa on säätämistä. Liian kuuma asunto on epämukava, ja monelle kuumuus saattaa olla jopa terveysriski. Etenkin vanhoissa, painovoimaisella ilmanvaihdolla varustettujen kerrostalojen huoneistoissa saattaa olla kesällä sietämättömän kuuma varsinkin, jos huoneistoihin ei saa läpivetoa. Miten toimia ja mitä vaihtoehtoja on
Se koostuu ulkoja sisäyksiköstä, joiden välillä kiertää kylmäaine. Se riippuu hieman kohteesta. Jos parvekelasien tasolta yrittää mitata laitteen ääntä, mittaustulosta ei välttämättä saada, koska kaupunkiasumisen taustamelu on kovempi kuin laitteiden tuottama ääni. Etenkin asennustöissä on ollut useiden kuukausien jonot. Tässä tapauksessa ilmalämpöpumpusta katsottiin kuitenkin aiheutuvan hyötyä huoneiston viilentämisessä, kun taas yhtiölle asianmukaisesta asennuksesta aiheutuva haitta oli suhteellisen vähäinen. Huolia ei ole ilman syytä, mutta usein kiellon taustalla on tietämättömyys ja muuten vain kielteisyys uusia asioita kohtaan. Monet asukkaat niitä haluaisivat, Helpoin, tehokkain, energiataloudellisin ja myös kohtuuhintaisin tapa kerrostaloasunnon viilennykseen on jäähdyttävä ilmalämpöpumppu. Huolta aiheuttavat niiden tuottama melu, kondenssivesi, huoltovastuu ja mahdolliset muutokset talon julkisivuun, jos ulkoyksikköä ei voida sijoittaa parvekkeen sisäpuolelle. Myös säiliöön voi kerätä vettä, mutta suosittelemme aina suoraa poistoa. Muutoksia parvekkeella ei kuitenkaan saa tehdä rajoittamattomasti. Jälleen riippuu hieman kohteesta, mutta laadukas asennus vie yleensä yhden työpäivän. Taloyhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla on ratkaisun mukaan oikeus asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Aiheuttaako ilmalämpöpumppu melua. Parvekkeilla on vedenpoistoon omat ratkaisunsa, joista yleisin on parvekelinjan läpi kulkeva vedenpoistoputki. Kerrostalossa työhön tulee lisäkustannuksia lupaja asennusprosessin takia, mutta keskivertoasennus kustantaa kaikkineen noin 2 000 euroa. 26 OSAKE. Taloyhtiöt ovat kuitenkin suhtautuneet ilmalämpöpumppuihin melko kielteisesti. KKO:n mukaan siltä osin kuin rakennuksen ulkoseinä sijaitsee osakkeenomistajan hallinnassa olevan huoneiston ja huoneistoon kuuluvan parvekkeen välissä, ulkoseinä jää osakehuoneistoon kuuluvan alueen sisäpuolelle. Helpoin, tehokkain, energiataloudellisin ja myös kohtuuhintainen tapa viilennykseen on ilmalämpöpumppu. Kohtuuton muutostyö voidaan myös kieltää kokonaan. Huoneisto, sen vieressä sijaitseva parveke ja näiden välissä oleva osa rakennuksen ulkoseinää muodostavat luonnollisen ja kiinteän kokonaisuuden. Yleisin tapa on poistaa se parvekkeiden oman vedenpoiston kautta. Miten kondessiveden poisto yleensä toteutetaan. INNOAIR Oy on toiminut toimittanut ilmalämpöpumppuja kerrostaloihin vuodesta 2008. Kokonaisuuden vähäisen osan, parvekkeen kohdalla olevan rakennuksen ulkoseinän, erottaminen muutostyöoikeuden suhteen osakehuoneistoon kuuluvasta kokonaisuudesta olisi keinotekoinen ja käytännön tarpeita vastaamaton ratkaisu. Etenkin kerrostaloissa se on melkein ainoa järkevä vaihtoehto. Kuuma kesä teki asian vieläkin ajankohtaisemmaksi ja aiheutti ilmalämpöpumpuille myös valtavan kysyntäpiikin. etenkin jos ja kun ulkoyksikkö voidaan asentaa asukkaan hallinnoimalle parvekkeelle. Kysyimme Innoair Oyn toimitusjohtajalta Peter Sandbergilta käytännön kokemuksia ilmalämpöpumppujen asennuksesta kerrostaloihin. Kerrostaloissa ilmalämpöpumput eivät kuitenkaan ole mikään läpihuutoasia. Laite ei häiritse omaa tai naapurien asumista millään muotoa, jos asennuksen tekee ammattitaitoinen asentaja. Ovatko ilmalämpöpumput yleistymässä. Tämä ennakkopäätös ja sen uutisointi nostivat asian esiin useissa taloyhtiöissä. Ilmalämpöpumppujen asennukset ovat yleistyneet varsinkin uusissa kerrostaloissa, joissa kuumuus on ongelmana kesäisin Mikä on keskimääräinen ilmalämpöpumpun “avaimet käteen” -hinta. Korkein oikeus linjasi toisin Tilanne muuttui yllättäen, kun korkein oikeus linjasi ennakkopäätöksessään (KKO:2021:32) ettei taloyhtiö voinut kieltää osakkeenomistajaa asentamasta ilmalämpöpumppua parvekkeelleen. Kauanko asennus kestää
Viimeksi mainittu voi olla asiallisempi vaihtoehto. Yhdenvertaisuusperiaate määrittelee, että jos taloyhtiössä annetaan lupa yhdelle, se on annettava muillekin. Tämä ennakkopäätös on merkittävä, ja taloyhtiön tulee harkita tarkkaan suhtautumisensa asiaan. OSAKE 27. Ulkoyksikkö voidaan “maisemoida” ilmankierron mahdollistavan suojakotelon sisään. (Kuva: Kari Laalo, karilaalo.fi) lutessaan kategorisesti edelleen kieltää ilmalämpöpumput perustelluista syistä, mutta syiden on oltava selvästi kyseessä olevaa tapausta painavampia. Korkeimman oikeuden päätöksestä ilmenee, että kyse oli kokonaisharkinnasta tarpeen ja mahdollisten haittojen välillä. Vain kylmäaineputkille tarvitaan läpivienti sisäyksiköltä ulkoyksikölle. Periaatteessa jokainen tapaus on kuitenkin erilainen, ja taloyhtiö voi haJäähdyttävä ilmalämpöpumppu on kohtuullisen helppo asentaa kerrostaloasuntoon siististi. Kieltääkö kategorisesti vain suhtautuako rakentavasti. Tapauskohtaista
Huomioitavia asioita Jos taloyhtiö päättää sallia ilmalämpöpumput, vastuun ja kustannusten jaosta tulee laatia selkeä sopimus. Vähemmän tunnettu menetelmä on vesilauhdutus, missä ilman lämpö siirretään lauhduttimessa kiertävään veteen. Tästä koituu toki taloyhtiölle ja isännöinnille jokin verran lisää työtä, mutta malli on kenties sekä osakkaan että taloyhtiön kannalta turvallisin vaihtoehto. Kaukojäähdytystä voidaan tuottaa voimalaitosten ylijäämälämmöstä, joka kesällä ajettaisiin mereen. Talteen otettu lämpö puolestaan siirretään kaukolämpöverkkoon ja sieltä edelleen rakennusten sekä käyttöveden lämmittämiseen. Luvassa voi olla myös ehtona, että ilmalämpöpumppua saa käyttää esimerkiksi vain toukokuun alusta elokuun loppuun saakka tai vain tiettyyn kellonaikaan, jos ilmalämpöpumpusta aiheutuu häiriöitä yöaikaan. Sopimusmallista on erilaisia näkemyksiä: Joissain tapauksissa lähtökohta on se, ettei taloyhtiölle koidu ilmalämpöpumpusta, asennuksesta eikä kunnossapidosta mitään kustannuksia. Vedenkulutus on mallista ja kuormituksesta riippuen 70–180 litraa tunnissa, ja siihen sähköt päälle. Näin suuri osa lämmöstä voidaan kierrättää, ja uutta energiaa tarvitaan vain vähän. Vesimenetelmä mahdollistaa sisäyksikölle monipuoliset sijoitusvaihtoehdot, ja järjestelmä on hiljainen. Näin voidaan varmistua, että laitteet ovat asianmukaiset ja asennukset tehty huolellisesti. Tämän jälkeen lämmennyt vesi palaa jäähdytyslaitokseen, jossa se jäähdytetään taas ja johdetaan uudelleen kiertoon. Erillistä, kiistaa ja melua aiheuttavaa sekä huoltoa vaativaa ulkoyksikköä ei tarvita. Mutta jos näiden kanssa tulee toimeen, ne voivat silti hyväksyttävä ratkaisu moneen tarpeeseen, jos tavallinen ilmalämpöpumppu ei tule kysymykseen. Toisaalta asia voidaan hoitaa myös toisin päin: Taloyhtiö vastaa laitteiden valinnasta, asennuksesta ja huollosta mutta osakkaan kustannuksella. Huoltovastuulla varmistetaan laitteiden kunnon seuranta ja asianmukainen toiminta. Siinä ei myöskään tarvita kylmäaineita ja se on lähes äänetön. Lauhdutinyksikkö vaatii vesija viemäriliitännän ja tilaa esimerkiksi keittiön kaapista tai kylpyhuoneesta. Vaihtoehtoja ERILLISELLÄ ulkoisella yksiköllä varustetulle ilmalämpöpumpulle on myös vaihtoehtoja. Se on sinänsä kustannustehokas ja ympäristöä säästävä menetelmä. (Lisätietoja innoair.fi). ILMAPUMPPUJEN asentamisesta löytyy verkosta paljon tietoa: Esimerkiksi Innoair Oy:n nettisivuilta innoair.fi kohdasta “Ohjeet ja oppaat” löytyy yksityiskohtainen opas “Kerrostaloasunnon viilennys ilmalämpöpumpulla – ohje taloyhtöille osakkaan omaan muutostyöhön”. Luvassa voi olla myös muita lisäehtoja: Jos esimerkiksi ilmalämpöpum28 OSAKE. Osakas vastaa omalla kustannuksellaan asennuttamansa ilmalämpöpumpun huollosta, kunnossapidosta, käytöstä, asennuksen muutoksista ja jopa käytöstä poistamisesta. ERÄS vaihtoehto on myös kaukojäähdytys. Kaukojäähdytyksessä kiinteistöön tuodaan kaukolämpöverkon kautta jäähdytettyä vettä. Yksinkertaistaen huoneistossa lämmönvaihtimessa kiertävä jäähdytetty vesi sitoo itseensä lämpöä. Opas toimii yhtä lailla taloyhtiön hallituksen oppaana. Näissä ongelma on ilmakanavien läpivienti ja toteutus, laitteiden suurehko koko ja erillislaitteita suurempi äänitaso sisällä huoneistossa. Siinä kerrotaan, mitä asiassa tulee huomioida. Tarvitaan kuitenkin vesija viemäriliitäntä ja tilaa lauhduttimelle, joten asennusteknisesti vesijäähdytysmenetelmä on ilmalämpöpumppua hankalampi, selvästi kalliimpi, ja myös vesi maksaa. Kaukojäähdytys on kuitenkin mittava investointi, ja se voidaan usein tehdä vain laajan LVIS-saneerauksen yhteydessä. Erillistä ulkoyksikköä ei tarvita. Kaukojäähdytys on saatavilla useilla paikkakunnilla, muun muassa Helsingissä, Espoossa, Tampereella, Turussa ja Porissa, jos kiinteistö sijaitsee kaukolämpöverkoston alueella. Lisätietoja saa oman alueen energiayhtiöiltä. Riittää, että ulos saadaan johdettua kaksi halkaisijaltaan 75–120 millimetrin ilmakanavaa. Vesijäähdytteisessä ilmastointilaitteessa kiertää kylmä vesi, ja lämpö siirretään siihen. Tämä voi olla ratkaisu moneen hankalaan kohteeseen. Markkinoilla on all-in-onetyyppisiä laitteita, joissa ei tarvita erillistä ulkoista lauhdutinyksikköä. Kuvassa on Aquacool Piccolo 12 -laitteen lauhdutinyksikkö, joka siis tavallaan korvaa ilmalämpöpumpun ulkoyksikön
Kerrostalokäyttöön tulee valita vain jäähdytyskäyttöön tarkoitettuja malleja. C M Y CM MY CY CMY K Älä kärsi enää kuumuudesta, vaan tilaa asuntoosi kerrostaloviilennys jo hyvissä ajoin. Rakenteet on niin ikään saatava asennusta edeltävään kuntoon. Taloyhtiöiden olisi hyvä miettiä etukäteen, miten ilmalämpöpumppujen kanssa pitäisi toimia ja laatia tästä selvät ohjeet. Se tulee tehdä kuitenkin siten, että ehdot eivät ole kohtuuttomat osakkaille. Nämä ehdot eivät tietenkään saa olla kohtuuttomia. Usein tämä tarkoittaa erillisiä poistoputkia, mutta periaatteessa kondessivesi voidaan kerätä myös rajakatkaisijalla varustettuun tyhjennettävään säiliöön. Asennuskin vaikuttaa. Kondenssiveden poisto on kerrostaloon asennettujen ilmalämpöpumppujen kenties suurin ongelma. Useissa taloyhtiössä onkin tehty periaatepäätös sallia ilmalämpöpumput. Laadukkaat ilmalämpöpumput ovat niin hiljaisia, ettei niiden päälläoloa huomaa edes parin metrin etäisyydeltä. Kondenssivesi on johdettava hallitusti pois, niin että siitä ei aiheudu haittaa rakenteille ja muille asukkaille. Osakas voi olla jopa velvollinen poistamaan laitteen omalla kustannuksellaan tai yhtiö voi poistaa sen osakkaan lukuun. Edellytykset ilmalämpöpumppujen käyttöön tulisi mahdollisuuksien mukaan selvittää huolellisesti ennen lupien myöntämistä. ja vielä ilman ulkoyksikköä?!. . pusta syntyy todistettavasti haittaa muille asukkaille ja osakkaille, osakas on velvollinen korjaamaan ongelmat tai ne korjautetaan osakkaan lukuun. Tyypillisesti kesähelteille kondenssiveden määrä voi olla vuorokaudessa useita litroja. Soita 010 83 60 600 tai mene suoraan osoitteeseen www.innoair.fi Innoair Oy | Vantaa | Tampere | toimisto@innoair.fi ILMALÄMPÖPUMPUT | ILMA-VESILÄMPÖPUMPUT | MAALÄMPÖ | AURINKOSÄHKÖ | ILMASTOINTI | ILMANVAIHTO JA PUTKITYÖT | LÄMMITYSLAITTEET | ILMANKOSTUTTIMET Tiesitkö, että voit hankkia kunnollisen viilennyksen myös kerrostalohuoneistoon . Kun ulkoyksikkö on asennettu tukevasti ja oikein, siitä ei käytännössä välity resonanssiääniä talon rakenteisiin
Suojelukohteen julkisivuremontti on tärkeä siis myös julkisivun ja kaupunkikuvan näyttävyyttä ajatellen. – Tässä on ajateltu myös sitä puolta, että ulkoa näkee talon olevan kunnossa, sanoo Ruohonen. Valitun urakoitsijan toimeksiannoksi tulee todennäköisesti lähes koko betonirappauksen uusiminen vanhaan, vuonna 1928 rakennettuun, kuusikerroksiseen taloon. 30 OSAKE. – Mieluummin lähdetään toteuttamaan hanketta sellaisten urakoitsijoiden kanssa, jotka ovat tehneet ennen vanhoja, suojeltuja kohteita. Sitä ei siis saa purkaa, ja se on säilytettävä korjausja muutostöidenkin osalta samantyyppisenä kuin mitä se on aina ollutkin. Tampereen Pyynikillä sijaitseva kiinteistö on suojeltu kohde, ja se on luokiteltu tärkeäksi rakennukseksi kaupunkikuvan säilymisen kannalta. Rakennuksen suojelustatus pitää ottaa huomioon myös urakoitsijaa valitessa. Jokainen urakoitsija ei tähän ole se ihan paras mahdollinen, kohteen isännöitsijä Taija Kangaskorte Pirkanmaan Ammatti-Isännöinti Oy:stä sanoo. Näin ympäröivä kaupunkimaisema pysyy ennallaan. Samalla voidaan esimerkiksi vaihtaa energiatehokkaammat ikkunat ja saada säästöjä tulevaisuudessa. Mikäli seuraavassa yhtiökokouksessa näytetään saneerauksen aloittamiselle vihreää valoa, asiasta nuijitaan päätös ja ryhdytään kilpailuttamaan urakoitsijaa. A sunto-osakeyhtiö Pirkankontu Tampereella valmistautuu tekemään viimeistä päätöstä julkisivuremontin aloittamisesta. KORJAUSRAKENTAMINEN JULKISIVU UUSIKSI KAUPUNKIKUVAA KUNNIOITTAEN TEKSTI JA KUVAT EMMA NIKANDER Julkisivuremonttiin kuuluu monesti paljon muutakin kuin vain rappauksen tai maalipinnan uusinta. Pirkankonnun urakoitsijaa rakennuttamisen osalta ei ole vielä kilpailutettu, mutta toteutussuunnittelu on, ja suunnittelijalla on optio myös rakennuttamiseen. – Tarve julkisivuremontille nähtiin jo silmämääräisesti, sanoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Eero Ruohonen
OSAKE 31
Kangaskorte arvioi, että useimmat rakennukset tipahtavat julkisivujen osalta 25–40 vuoden korjausväliin. Ensimmäisenä vuorossa on hankesuunnittelu, sitten toteutussuunnittelu ja lopulta itse saneeraus. Eteläpäädyn rappausta on uusittu vuonna 2018, ja paikkakorjauksia on tehty vuosina 2002 ja 2015. – Yhtiökokous sen sitten ennen hankkeen aloittamista päättää. Kuntokartoitus paljastaa tarpeen Julkisivuremonttiin, niin kuin muihinkin suuriin remontteihin, lähdetään yleensä kuntokartoituksen kautta. – Kuntotutkimus on tehty vuonna 2019, ja siellä havaittiin remontille selkeitä tarpeita. Kattavaa tietoa aiemmista Pirkankonnun julkisivuun tehdyistä remonteista ei ole. Se tietenkin sysää asiat liikkeelle. Toki maallikkokin näki, että jotakin on tehtävä, sanoo Kangaskorte. Nekin on luonnollisesti tehty alkuperäistä julkisivua mukaillen, ja aiempia korjauksia pystytään todennäköisesti hyödyntämään myös kokonaisvaltaisen julkisivun remontoinnin yhteydessä, sanoo Kangaskorte. Sellainen teetettiin tässäkin tapauksessa. Kun päätös on tehty, asiaa aletaan viedä eteenpäin yhtiökokouksessa. Koska talo on liki satavuotias, on selvää, että julkisivua on jouduttu kokonaisvaltaisesti uusimaan jo ainakin kertaalleen. Julkisivulle annettiin pari kolme vuotta elinaikaa, ennen kuin rappaukset alkavat itsestään tipahdella. – Remonttiväli riippuu kiinteistön koosta, materiaaleista ja monesta muusta tekijästä. Julkisivujen korjausten välissä on yleisesti paljon vaihtelua. Monesti 32 OSAKE. Joka tapauksessa projektin valvonta tilataan muualta. Puurakenteisissa taloissa vuosia voi olla korjausten välissä paljon vähemmän, sillä huoltomaalauksille saattaa olla tarvetta esimerkiksi 15 vuoden välein
Jos kuntokartoituksessa paljastuu, että pian on uusittava jotakin muutakin, voidaan yhtiössä harkita kokonaisvaltaista julkisivuremonttia. Lisätyövaraus on oltava etenkin vanhemmassa kohteessa, muistuttaa Kangaskorte. – Kustannus on saneerauksille lisätöineen. – Valmistelutyön kesto riippuu siitä, kuinka nopea aikataulu ylipäätään on, voidaanko remonttia esimerkiksi valmistella reilusti ajoissa ja pikkuhiljaa. OSAKE 33. Tai toisaalta voidaan joutua yllättäen korjaamaan esimerkiksi jotakin parveketta laajemmin kuin oli suunniteltu, hän kertoo. – Tällaisia yllätyksiä voi tulla, vaikka kuntokartoitukset olisikin tehty. Monesti uudistetaan esimerkiksi parvekkeet, vesikatto, ovet tai ikkunat. Kustannukset vaihtelevat Pirkankonnun urakan hintalappu selviää toteutussuunnittelun myötä. valmistelutyö on hyvinkin pitkä, ja se voi kestää vuodesta kahteen ja puoleen vuoteen. Lisätöitä voi toki tulla, oli kohde sitten uudempi tai vanhempi. Nyt rappauksen uusimisen kanssa samanaikaisesti uusitaan todennäköisesti sisäpihalla olevia tuuletusparvekkeita sen mukaan, mikä niiden korjaustarve on, samoin sisäpihan ikkunoita. – Kadun puolen ikkunoita pystytään parantelemaan korjausmaalaamalla, ja osa niistä on jo uusittu liiketilojen osalta. Usein julkisivuremontin kanssa tehdään muitakin korjaustöitä samanaikaisesti. Työn edetessä voidaan esimerkiksi havaita tarvetta haitta-aineiden, kuten asbestin, purkamiselle. Pirkankonnun hanke on laaja, vaikka kohteeseen onkin tehty rappaus korjauksia pitkin viimeisiä vuosikymmeniä. Kadun puolella myös suojelumääräykset määrittävät enemmän sitä, mitä voidaan tehdä, Kangaskorte kertoo. Etukäteen eivät Ruohonen ja Kangaskorte halua hintaa arvailla
Perusteelliset kuntotutkimukset ja kunnollinen pohjatyö ovat ensiarvoisen tärkeitä remontin turvallisessa lop34 OSAKE. Energiatehokkuuden parantamisesta tulee yhtiölle huomattavasti säästöjä jatkossa. Energiatehokkuutta voidaan julkisivuremontin yhteydessä parantaa monessa eri kohtaa, jos siihen yhdistyy esimerkiksi vesikaton kunnostaminen. – Monet haluavat edelleen säästää vanhoja ikkunoita ja tekohengittää niitä, mutta niiden energiatehokkuus on huono. Julkisivuja on monenlaisia ja niihin myös tehdään hyvin erilaisia ja erilaajuisia remontteja. Sen sijaan, että hintalappua saneerausvaiheessa hilattaisiin joitakin tuhansia alas, Kangaskorte kehottaa katsomaan pidemmälle. Remontin kustannukset jakautuvat osakkaiden kesken yhtiöjärjestyksen mukaan, yleensä suhteessa huoneistoneliöihin tai osakelukumäärään. Usein samaan pakettiin niputetaan muitakin korjaustöitä, jolloin remontin kestosta koituva haitta voidaan minimoida. Jos esimerkiksi vanhassa kohteessa uusitaan ikkunoita, kertyy pidemmällä tähtäimellä säästöjä lämmityskuluissa. – Säästö itse saneerauksen aikana on vähän pelottavakin ajatus, hän toteaa. Nyrkkisääntö on, että julkisivuremontti tulee edullisemmaksi silloin, kun se tehdään ajoissa. – Niin kliseistä kuin se onkin, nimenomaan se hyvin suunniteltu työ pitkälti määrittelee, mitä tulee tapahtumaan. Remontti voi olla pelkkä ulkoseinien maalaus, hiekkapuhallus, saumaus tai pinnoitus. Rakennukseen voidaan myös esimerkiksi lisätä lämmöneristystä, jolla saadaan energiasäästöjä ja samalla lisätään rakennuksen ekologisuutta. Onnistunut hanke hyvällä suunnittelulla ja valvonnalla Koko hankkeessa kaiken a ja o on huolellinen suunnittelu, sanoo Kangaskorte. Ylipäätään julkisivuremontin hintahaarukkaa on vaikea määritellä, koska hintalappuun vaikuttavat niin useat eri tekijät
f Lopullinen päätös julkisivuremontista yksityiskohtineen nuijitaan seuraavassa yhtiökokouksessa. Vaikka remonttia tehdään päiväsaikaan, vuorotyöläisille sekin voi olla harmillista. Kun taloudenpito on suunnitelmallista, osakkaat tietävät etukäteen, millaisiin kustannuksiin heillä on varaa. Yleisilme piristyy, arvo nousee Isosta projektista koituu aina jotakin haittaa asukkaalle. Ei ole mistään kotoisin, että kaikki joudutaan tekemään kerralla. Kunnossa oleva, uusittu julkisivu nostaa asuntojen hinta-arviota. – Ei tietenkään tarvitse olla mikään rakennusinsinööri ollakseen hallituksessa, mutta valveutuneella, asioista kiinnostuneella ja aktiivisella hallituksella pääsee pitkälle, sanoo Kangaskorte. – Kun on tietoa kiinteistön historiasta ja siitä, miten remonttia lähdetään tekemään, se on ihan ykkösjuttu. – Kustannukset tulevat katettua hinnannousun muodossa. Mikään vastike ei kestä kuutta eri lainaa päällekkäin. Saman tasoisia haittoja julkisivuremontista ei kuitenkaan koidu kuin vaikka putkistosaneerauksista, joka haittaa asumista huoneistoissa. Ruohonen sanoo, että valvoja on hyvä palkata mukaan heti hankkeen suunnitteluvaiheesta lähtien. On järkevää jaksottaa remontointia niin, että lainat on maksettavissa. puunsaattamisessa. Tehdään niitä operaatioita, joita ammatti-ihmiset suosittavat tehtäväksi. Isännöitsijän rooli on olla viestinviejänä urakoitsijan ja hallituksen välissä. Hyvä valvonta huojentaa osakkaita ja vähentää hallituksen työtä. f Se on rakennettu vuonna 1928. Ammatti-ihminen voi suitsia hanketta, jotta tehdään vain se, mikä oikeasti tarvitsee tehdä, Ruohonen kertoo. Hänen mukanansa kannattaa palkata valvoja, joka toimii samalla rakennuttajakonsulttina. Konsultti määrittää urakkakilpailun lähtökohdat, eli määrittelee kaikki työt, jotka katsotaan remontin yhteydessä aiheellisiksi tehdä. f Rakennuksessa on kuusi kerrosta, yhteensä 36 huoneistoa ja katutasossa viisi liiketilaa. – Sen mukaan voi sitten tehdä tulevia suunnitelmia. Lisäksi voi tulla pölyja meluhaittoja. Myös valvonta itse saneerauksen aikana on hyvin oleellinen osa onnistunutta remonttia. – Julkisivusaneerauksen aikana huoneistot ovat asumiskelpoisia, ja liiketiloissakin esimerkiksi kampaaja saa edelleen vettä liikkeeseensä, sanoo Kangaskorte. Julkisivuremontti vaikuttaa kiinteistön yleisilmeeseen, sillä julkisivu toimii taloyhtiön käyntikorttina. – Remontti piristää ilmettä, mutta ennen kaikkea vaikutukset ovat taloudellisia, sanoo Ruohonen. Ja jos ei taloa pidä kunnossa ja tee korjauksia silloin, kun ne on aiheellista tehdä, on edessä aikamoinen katastrofi. Hallitukselta taas tarvitaan suuressa hankkeessa aktiivista ja perehtynyttä otetta. OSAKE 35. – On tärkeää, että tehdään kuntotutkimus, jonka avulla saadaan rakennettua kymmenen vuoden ohjelma, ja sen mukaan edetään vuositasolla. Yksi onnistuneen julkisivuremontin avaimista on toimijoiden välinen yhteistyö. Fakta f Asunto-osakeyhtiö Pirkankontu sijaitsee Tampereen Pyynikillä. Julkisivuremontin suurin haitta on huputus. – Taloyhtiöiden hallinnoissa on paljon ihmisiä, joiden oma tietämys ei ulotu tällaiseen remontointiin, ja siinä hukkuu rahaa. Tärkeää on pitää ajan tasalla myös muut osakkaat. Ruohonen peräänkuuluttaa pitkän tähtäimen suunnitelmaa, jollainen olisi hyvä olla olemassa jokaisessa talossa. . Valvojan tehtäviin kuuluu osallistua kokouksiin ja palavereihin sekä vierailla kohteella saneerauksen aikana. – Näin varmistutaan siitä, että kaikki tehdään kuten pitää, sanoo Kangaskorte. – Jos se toimii hyvin, ollaan jo aika pitkällä, sanoo Kangaskorte. Näin vältytään ehkä pahimmilta yllätyksiltä. f Rakennus on suojeltu. Suunnittelussa ja toteutuksessa isoa roolia näyttelee hallituksen, isännöitsijän ja urakoitsijan välinen yhteispeli. Valvonta kattaa myös taloudellisen puolen: siellä esimerkiksi tarkastetaan urakoitsijoiden laskut
EE RO H AP PO N EN / W IK IM ED IA CO M M O N S (C C BY -S A 4. 0) 36 OSAKE
– Olen koko hallituksessa työskentelyn ajan ollut kiinnostunut energian säästökeinoista, kuten maalämmöstä. Vuoden 2020 lopulla Vantaan Sanomat kirjoitti pilottihankkeesta, jossa taloyhtiöiden hallitukset voisivat yhdessä kehittää energiatehokkuuttaan ja toimintaansa alueellisesti, naapurien kesken. S T R AT E G I AT YÖ TALOYHTIÖT LÄHTIVÄT ENERGIATALKOISIIN YHDESSÄ Pääkaupunkiseudulla on alettu kehittää uudenlaista taloyhtiöiden naapurustoyhteistyötä. Tänä keväänä Koivukylän ja Havukosken alueelle perustettiin oma Taloyhtiöklubi osana laajempaa TaloOSAKE 37. Taloyhtiössämme on käynyt konsulttikin esittelemässä laskelmiin perustuvan suunnitelman maalämmöstä, mutta asia ei edennyt toteutukseen, Vuorinen taustoittaa. Yhteiset energiaremontit ja muut hankkeet voivat tuoda säästöjä, asumismukavuutta ja yhdessä oppimista. TEKSTI KATJA ALAJA E ipä tiennyt As Oy Vantaan Haapapuiston hallituksen puheenjohtaja Kreetta Vuorinen, millainen vaikutus pienen uutisen lukemisella voi olla
Taloyhtiöklubi on hyvä esimerkki liiketoiminnasta tutuksi tulleelle verkostomaiselle kehittämiselle. – Kehitämme hyvin kunnianhimoisesti uudentyyppistä taloyhtiöiden naapurustoyhteistyön mallia ja testaamme sitä pääkaupunkiseudulla. Kevään aikana Koivukylän Taloyhtiöklubi järjesti kolme etäkokousta. Hanketta rahoittava ympäristöministeriö ja jo mainitut kaupungit innostuivat taloyhtiöklubien ideasta, sillä taloyhtiöiden energiaremontit toteutuessaan edistävät kaupunkien ja Suomen tiukkoja ilmastotavoitteita. On hyvä saada asiallista ja luotettavaa tietoa energia-asioista hallitustyön tueksi. Näiden alueiden 550 taloyhtiöstä reilut 300 on jo mukana. Energiaremontit toiminnan kärkenä Koivukylän Taloyhtiöklubi on yksi niistä yhdeksästä alueesta Espoossa, Helsingissä ja Vantaalla, jotka osallistuvat meneillään olevaan maksuttomaan Taloyhtiö-klubihankepilottiin. Taloyhtiöiden hallitusten jäsenet ovat alkaneet tutustua toisiinsa ja mahdollisuuksiin tehdä yhteistyötä. Toiminnan kärkenä on energiatehokkuuden parantaminen, Taloyhtiöklubi-hankkeen projektipäällikkö Kimmo Karvinen kertoo. – Eräässä klubin etäkokouksessa kehuttiin HSY:n Ilmastoinfon Energiaeksperttikurssia, jolle minä ja toinen hallituksemme jäsen menemme yhdessä oppimaan. – Monipuolinen hallitustyön tuki on tarpeellista, ja sen ajatuksen pohjalta taloyhtiöklubi toimii. yhtiöklubi-hanketta. Uusia pilottialueita ei hankkeen aikana tule. – Kun taloyhtiöiden hallituksia autetaan ymmärtämään, että energiaremontit auttavat säästämään hoitokuluissa ja parantamaan asumismukavuutta, ne lisääntyvät. Talon arvokin kasvaa, kun siitä huolehditaan. Monet taloyhtiöiden hallitusten jäsenistä Suomessa ovat maallikoita energiatehokkuusja korjausrakentamisasioissa, kuten Vuorinen. Helsingissä esimerkiksi kaupungin energia-asiantuntijat ovat käyneet puhumassa klubien tilaisuukCO EN / W IK IM ED IA CO M M O N S (C C BY -S A 4. 0) 38 OSAKE. Siinä on Vuorisen talon lisäksi mukana parisenkymmentä alueen taloa, ja lisää liittyy jatkuvasti. Vuorinen on Koivukylän Taloyhtiöklubin yhteistyöhön tyytyväinen. Taloyhtiöille se tarkoittaa suurta säästöpotentiaalia, sillä on arvioitu, että jopa 40 prosenttia taloyhtiöiden hoitokuluista menee lämmitykseen, sähköön ja veteen. Oppimista muilta taloyhtiöiltä Taloyhtiöklubeissa naapuruston taloyhtiöiden hallitusten jäsenet ovat oppineet tuntemaan toisiaan sekä saaneet ymmärrystä muiden taloyhtiöiden toiminnasta ja koulutusta kiinnostavista aiheista
Kullekin hankkeelle tarvitaan oma vetäjä, jotta työ etenee, Karvinen kertoo. Taloyhtiöklubi-hankkeen ensimmäinen vaihe jatkuu ainakin vuoden 2021 loppuun, ja jatkoa on luvassa ainakin 1–2 vuotta. Kimmo Karvinen. LUE LISÄÄ: taloyhtiöklubi-hanke.fi sissa ja kertoneet mahdollisuudesta saada apua energiaremontin aloittamiseen. Hänestä mikä tahansa asia voidaan tehdä yhdessä. Voi olla, että jokin taloyhtiö on tehnyt jo jotain niin fiksua, että siitä voidaan oppia. Mitä enemmän taloyhtiöitä, sitä enemmän volyymia. – Kiinnostava kysymys on, onko jokin taloyhtiö lähdössä toteuttamaan samaa asiaa kuin jokin toinen taloyhtiö tai jopa useampi. Silloin on mahdollista miettiä asian tekemistä ja kilpailuttamista yhdessä, Karvinen kannustaa. Taloyhtiöklubit ovat alueellisia yhteistyöfoorumeja, joissa taloyhtiöiden hallitukset tutustuvat toisiinsa, jakavat kokemuksia ja tietoa, oppivat energiatehokkuudesta alan asiantuntijoilta sekä tekevät yhteistyötä. – Kun luodaan uutta toimintamallia kiinteistöalalla, asiat ottavat aikansa. . Suunnitelmista toteutukseen Syksy näyttää, miten asiat alkavat konkretisoitua. Terve naapurikateus kantaa pitkälle, kuten Karvinen toteaa. Volyymietujen hakeminen korjaushankkeissa ja palveluhankinnoissa on yksi toiminnan suurista tavoitteista, Karvinen sanoo. Ideoita on piha-alueiden kehittämisestä korttelitason maalämpöhankkeisiin. – Kiinteistöhuollon ja isännöinnin yhteishankinnat ovat nekin mahdollisia. Taloyhtiöklubien vakiintuminen tavoitteena TALOYHTIÖKLUBI-hanke on Espoon, Helsingin ja Vantaan kaupunkien pilotti, joka keskittyy taloyhtiöiden energiatehokkuuden parantamiseen vuosina 2021–2023 ja uuden yhteistyömallin luomiseen. – Tärkeää on, että taloyhtiöiden hallitukset löytävät keinot toteuttaa yhteishankkeita, eikä toiminta jää koulutuksen tasolle. Tähänastiset kokemukset osoittavat, että toiminnalle on kysyntää. Keväällä joissakin Taloyhtiöklubeissa päästiin jo pohtimaan erilaisia ratkaisuja. Pilottialueita on yhdeksän: Matinkylä, Suvela (Espoo), Katajaharju, Kannelmäki, Mellunmäki, Myllypuro, Pihlajisto (Helsinki), Koivukylä, Myyrmäki (Vantaa) Pilottihankkeen rahoitus tulee ympäristöministeriöltä osana Kuntien ilmastoratkaisut -ohjelmaa sekä Espoon, Helsingin ja Vantaan kaupungeilta. Silloin pitäisi olla luotuna valmis malli taloyhtiöiden alueelliseen energiatehokkuusyhteistyöhön, joka voidaan laajentaa koko maahan. OSAKE 39
Asunnot ovat itsestään selvästi kotirauhan suojaamia alueita, mutta mitä muuta sen piiriin kuuluu. Kannattaisiko siis asentaa kameroita nurkat ja komerot täyteen, jotta ilkivalta loppuu ja vastuulliset saadaan vastuuseen. Asia ei ole näin yksinkertainen: Yksityisyydensuoja on Suomessa korkea, eikä kotirauhan piiriin kuuluvia alueita saa pääsääntöisesti kuvata ilman talossa asuvien suostumusta. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT SHUTTERSTOCK ELLEI TOISIN MAINITTU T I E T OY H T E I S K U N TA I lkivallantekijä tai muuten asiattomilla asioilla liikkuva ei halua tulla tallennetuksi ja tunnistetuksi. Se on tullut helpommaksi ja edullisemmaksi ja yhä yleisemmäksi. Taloyhtiöiden videovalvonta on viime vuosina yleistynyt selvästi. KYSYIMME asiasta asianajotoimisto Lexian asianajaja ja varatuomari An40 OSAKE. Ovatko sellaisia esimerkiksi porraskäytävät, taloyhtiön piha tai vaikka roskakatos. KAMERAVALVONTA YLEISTYY Kameravalvonta on tehokas tapa ehkäistä varkauksia ja ilkivaltaa. Tietoisuus valvonnan tehokkuudesta on lisääntynyt, kameravalvontajärjestelmien asentaminen on helppoa, ja ne ovat myös halventuneet. Kuka, mitä ja miten saa valvoa. Siksi kulunvalvonnalla ja etenkin kameravalvonnalla on suuri ennaltaehkäisevä vaikutus
OSAKE 41
Kameravalvontatallenteita on käsiteltävä huolellisesti ja riittävästi suojattuina. Näkemykset siitä, kuuluvatko kellari-, ullakkoja varastotilat kotirauhan Jo tieto valvonnasta ehkäisee VAIKKA kerrostaloyhtiössä olisi kiinnostusta, kameravalvontaan ei aina haluta lähteä. -perusteista ei kuitenkaan ole, vaan jokainen yksittäinen tilanne on arvioitava erikseen. Kameravalvonnassa saatujen henkilötietojen käsittelyperusteet täytyy määritellä tietosuojaselosteessa asianmukaisesti ennen kameravalvonnan aloittamista. Hissitkin ovat kotirauhan suojan piirissä. Kotirauhan piiriin kuuluvat ensinnäkin asumiseen tarkoitetut tilat, porraskäytävät ja asukkaiden yksityisaluetta olevat pihat niihin välittömästi liittyvine rakennuksineen. Koska porrashuone on kotirauhan suojaama alue, täytyy suostumus olla silloinkin, kun kamera sijoitetaan talon ulko-oven ulkopuolelle porrasovea kuvaamaan. Tietosuojaselosteen tarkoituksena on antaa rekisteröidyille tietoa heidän henkilötietojensa käsittelystä ja sen perusteista. Esimerkiksi todellinen vaaratilanne tai omaisuuden suojelu murroilta, varkauksilta tai ilkivallalta ovat hyväksyttyjä syitä harjoittaa videovalvontaa. Toisinaan on katsottu, että myös tällaisissa tiloissa kameravalvontaan pitää olla asukkaiden erillinen suostumus, mutta asiasta on esitetty myös vastakkaisia mielipiteitä. Tallenteita saa käyttää vain ennalta määrättyihin käyttötarkoituksiin, eikä niitä saa säilyttää kauemmin kuin tallenteen tarkoituksen toteuttamiseksi on tarpeen. Laillisuuden kannalta on olennaista lisäksi määritellä täsmällisesti etukäteen, mikä tarkoitus kameravalvonnalla on. Entä mitä tallentavasta kameravalvonnassa pitää huomioida. suojan alaan, vaihtelevat. Mihin tallenteita saa käyttää. Kun kyse on tallentavasta kameravalvonnasta, tietosuojaselosteessa tulee Kameravalvonnassa saatujen henkilötietojen käsittelyperusteet ovat tiukat, ja ne on määriteltävä tietosuojaselosteessa asianmukaisesti ennen kameravalvonnan aloittamista. Mikään ei kuitenkaan estä laittamasta esille valvonnasta kertovia kylttejä tai tarroja. Kuka saa käyttää. Markkinoilla on myös valekameroita, joiden näkyminen saattaa yhtä lailla ennaltaehkäistä ilkivaltaa. Kuka saa katsoa tallenteita ja millä edellytyksillä. Samoin rappukäytävät ovat kotirauhan piiriin kuuluvia tiloja, joten kameravalvonta vaatii rapussa asuvien suostumuksen. Entä millä edellytyksillä taloyhtiö saa kuvata muita kuin kotirauhan piiriin kuuluvia alueita. 42 OSAKE. Muilla kuin kotirauhan piiriin kuuluvilla alueilla kuvaaminen ei vaadi kunkin talossa asuvan osakkaan ja asukkaan suostumusta, vaan asiasta voi päättää yhtiökokous enemmistöpäätöksellä. Silloin on huolehdittava siitä, että kamerat on suunnattu kuvaamaan yleistä aluetta eivätkä osoita esimerkiksi yksittäisen asunnon ovelle. Lukkoliikkeistä saa ostaa kameravalvonnasta kertovia tarroja, joita voi liimata talon oviin ja ikkunoihin. Sen sijaan taloyhtiön yhteiset piha-alueet, kuten parkkipaikat tai jätekatokset, eivät ole kotirauhan suojaamia paikkoja, eikä tällaiselle alueelle asennettu kameravalvontakaan siksi edellytä kaikkien asukkaiden suostumusta. Mitä kuuluu kotirauhan piiriin ja mitä ei. Myös jos valvontakamera kuvaa porrashuoneen sisäänkäyntiä, kuvaamiseen on oltava vaaditut suostumukset. Tallentavassa kameravalvonnassa on kyse henkilötietojen käsittelystä, jolloin täytyy ottaa huomioon tietosuojalainsäädäntö. Mitään yleispätevää tai tyhjentävää ohjetta sallituista kuvauspaikoista tai nika Luhtaselta, joka on erikoistunut muun muassa asunto-osakeyhtiöiden lakiasioihin. Tallentavaa videovalvontaa käytettäessä taloyhtiö toimii rekisterinpitäjänä, joten sillä on velvollisuus laatia kameravalvonnassa kerättävistä henkilötiedoista tietosuojaseloste. Monet ilkivallan tekijät ja varkaat saa säikäytettyä jo pelkillä kylteillä. Taloyhtiön täytyy huolehtia, että seloste on jokaisen saatavilla, esimerkiksi taloyhtiön ilmoitustaululla
Lakikoukerot kuulostavat monesti kuitenkin haastavammalta kuin ovatkaan. Kameroiden liiketunnistustekniikka kerää talteen videot vain, kun kameran kuvausalueella on liikettä. Onko se reaaliaikaista vai vain tallentavaa. Ratkaisuja löytyy monenlaisia niin vesivahinkojen kuin palotilanteiden torjuntaan. Kameravalvonta toteutetaan nykypäivänä lähtökohtaisesti vain ja ehkäisee turhaa tallenteiden katsomista ja tuo usein mielenrauhan yhtiön sisällä tehtäviin ratkaisuihin. Kameravalvontaa suunnitellessa asiantuntijamme auttavat aina hieman epäselvemmissä tapauksissa, ettei taloyhtiön tarvitse kantaa asioista huolta. Useammat ammattitason hälytysjärjestelmät on laajennettavissa vesivuotovahdeilla. Onneksi Suomessa lait velvoittavat myös taloyhtiöitä vastaamaan tarkasti palotorjunnasta. Lisäksi taloyhtiön saunat, pukuhuoneet ja muut vastaavat tilat on jätettävä valvonnan ulkopuolelle. Miten kameravalvonta kannattaa toteuttaa. Silloin on mahdollista ulkoistaa tallenteiden selaaminen jollekin sitä tarjoavalle vartiointiliikkeelle, joka selvittää ilkivaltatai rikostapahtumat vartioimisliiketoimeksiantona. Kameravalvonnasta laaditaan aina rekisteriseloste, josta selviää vastuuhenkilö kameravalvontaa koskien. Vesivahinkojen torjunta on noussut viime vuosina alalla arkipäiväksi hälytysjärjestelmien kehityksen myötä. Näihin kuuluvat ihmisten asunnot, niihin näyttävät ikkunat, sekä kerrostaloissa porraskäytävät. Toki vanhemmissa kohteissa näissäkin olisi monesti parannettavaa. Kameravalvontaan liittyy rajoitteita ja erilaisia lakisäädöksiä. Saako rappuja kuvata. Sen, kuka videoita saa katsoa ja mistä syystä, voi taloyhtiö päättää lähtökohtaisesti lain puitteissa. Kulunhallintaan jää aina myös tallennettu jälki siitä, milloin kukakin on kulkenut ja minne. Hälytystieto saadaan ohjattua esimerkiksi huoltoliikkeeseen tai vartiointiliikkeeseen, joka välittää tiedon eteenpäin. ainoastaan tallentavana. OSAKE 43. Monesti vastuuhenkilöt valitaan esimerkiksi taloyhtiön hallituksesta. Ulkoalueiden, yhteiskäytössä olevien varastoiden, varastokäytävien ja jätekatoksien kuvaaminen on mahdollista. Hälytysjärjestelmiin, sähköiseen lukitukseen ja kameravalvontaan erikoistunut Oculux Oy on toimittanut kameravalvontajärjestelmiä useisiin taloyhtiöihin. Tällaisella järjestelmällä laitteet tallentavat aina kaiken toimintavarmasti. Vesivuotovahdit ehkä hieman uudempana tuotteena. Tämä vähentää turhaa videoiden selaamista selvitysvaiheessa, kun jotain on tapahtunut. Entä sisäänkäyntejä, pihaa, varastoja yms.. Tämä Kameravalvonnalla on selkeästi ilkivaltaa vähentävä ja asumisturvallisuutta parantava vaikutus. Ammattitason valvontakamerajärjestelmissä jokaisesta tallenteen selaamisesta jää lokitietoihin jälki. Onko tarjolla valmiita ratkaisuja, ja millaisia ne ovat. Siksi kameravalvonnan toteuttamiseen on hyvä valita aina viranomaisten hyväksymä luotettava yksityisten turvallisuuspalveluiden toimija. Joissain yhtiössä jotkut osakkaat ovat kuitenkin vastustaneet tätä. Kuka valvoo ja missä. Ovatko taloyhtiöt yleensä kiinnostuneet kameravalvonnasta ja onko se yleistymässä. Sovellettavat lait koostuvat eri pykälistä, joista tärkeimpiä ovat kotirauhaa ja yksityisyydensuojaa koskevat lait. Rekisteri on päivitettävissä, ja vastuuhenkilöitä voidaan vaihtaa. Kulunhallintaa tulee käsitellä lakiteknisesti vastaavasta näkökulmasta kuin kameravalvontaa. Kameravalvonnan lisäksi voi olla muu kulunvalvonta ja paloja vesivuotovalvonta. Jälkiasenteiset langattomat ratkaisut toimisivat myös hyvin taloyhtiöiden yhteisenä hankintana ja keskitettynä valvontana esimerkiksi huoltoyhtiön kautta. Sähköisellä lukituksella kulkuoikeuksia pystyy poistamaan ja luomaan tietokoneohjelmiston kautta nopeasti vaikka asukkaiden vaihtuessa. Nykyaikaisista vuotovahtiratkaisuista olisi myös hyötyä taloyhtiöille kosteusvaurioiden torjunnassa. Näihin löytyy niin langallisia kuin langattomia ratkaisuja, jotka on mahdollista asentaa myös jo aiemmin rakennettuihin kohteisiin jälkiasennuksena. Millä käytännön edellytyksillä taloyhtiö saa tehdä kameravalvontaa. Lähtökohtaisesti taloyhtiössä ei saa kuvata kotirauhan suojaamia alueita. Kun tietyt asiat otetaan huomioon, taloyhtiön kameravalvonnan toteuttaminen on Suomessa suhteellisen yksinkertaista. Kulunvalvonnalla ja -hallinnalla sähköisten lukitusratkaisujen avulla voidaan ehkäistä ylimääräisten avainten väärinkäyttö tai poistaa uhka väärinkäytöstä avainten katoamistapauksissa. Kameravalvontaan ei ole yksittäistä lakia, joka suoraan määrittäisi kaiken kameravalvontaa koskevan lainsäädännön ja antaisi selkeän ohjeistuksen siitä, mitä milloinkin voidaan kuvata. Yleisin ja toimintavarmin tapa on paikallisella tallentimella varustettu järjestelmä, jossa tallenteet ovat taloyhtiön omissa lukituissa tiloissa eikä kameroiden toiminta riipu esimerkiksi internet-yhteyden toiminnasta tai nopeudesta. Mitä muita valvonnan muotoja taloyhtiössä voi olla. Taloyhtiöiden kiinnostus kameravalvontaa kohtaan ja hankintamäärät ovat kasvaneet viime vuosina. Oculuxin toimitusjohtajan Otto Marttilan (otto.marttila@oculux.fi) mukaan yhä useampi taloyhtiö on kiinnostunut kameravalvonnasta. Tallenteet ovat selattavissa joko paikallisesti yhtiön tiloissa tai pilvipalvelun kautta, joka toimii välittäjäpalveluna taloyhtiön tallenteiden katsomiseen etänä. Keskitettyjä palohälyttimiä ja -ilmaisimia on ollut tarjolla alalla jo pitkään, ja niitä monet taloyhtiöt käyttävätkin. Kameravalvonta on ollut turvatekniikan alalta ehdottomasti taloyhtiöitä kiinnostava ja hyödylliseksi koettu suojaustapa
Se koskee myös kameravalvontaa. Rekisteröidyllä on oikeus tarkastaa itseään koskevat tiedot tallenteiden muodostamasta henkilömääritellä, kuka tallenteita saa katsoa ja millaisissa tilanteissa. Tyypillisesti kameravalvontaan turvaudutaan esimerkiksi omaisuuden suojaamiseksi sekä rikosten ja ilkivallan ennaltaehkäisemiseksi. UlkoKuka videoita saa katsoa ja mistä syystä. Jos asukas kuvaa luvattomasti naapurin huoneistoa, piha-aluetta tai muuta kotirauhan piiriin lukeutuvaa tilaa, kyse on salakatselusta. Tallenteet tulee säilyttää siten, etteivät ne ole ulkopuolisten nähtävissä tai saatavilla. Katselusta voidaan sopia pidettäväksi myös pöytäkirjaa, johon merkitään kuka, mitä ja miksi on katsonut tallenteita. Tallenteita saa käyttää vain niihin tarkoituksiin, joita varten kameravalvonta on toteutettu. Usein vastuuhenkilö tai vastuuhenkilöt valitaan esimerkiksi taloyhtiön hallituksen sisältä. 44 OSAKE. Esimerkiksi taloyhtiön hallitus voi olla oikeutettu käsittelemään tallenteita, kunhan myös kaikkia muita tietosuojalainsäädännön ehtoja noudatetaan. Kotirauhan piiriin kuuluvia alueita ei saa kuvata. Kyllä, mutta myös silloin pätevät samat säännöt. Esimerkiksi yhteisiä pihoja ja muita vastaavia tiloja voi kuvata laillisesti, eikä taloyhtiö voi periaatteessa puuttua tällaiseen toimintaan. Kameravalvontatallenteet voidaan luovuttaa poliisille rikosja ilkivaltaepäilytapausten yhteydessä esimerkiksi silloin, jos taloyhtiön tiloja tai rakennuksia on töhritty. puolisille kameravalvontatallenteita ei saa luovuttaa vastoin käyttötarkoitusta. Kulunhallintaa tulee käsitellä lakiteknisesti vastaavasta näkökulmasta kuin kameravalvontaa. SAAKO taloyhtiön asukas kuvata itse omasta ikkunastaan tai parvekkeelta. Se on lähtökohtaisesti taloyhtiön päätettävissä, kuitenkin lain puitteissa. Tämä voidaan myös ulkoistaa esimerkiksi vartiointiliikkeelle, jotka selvittävät ilkivaltatai rikostapahtumat vartioimisliiketoimeksiantona. Näin ei jää epäilyjä turhasta katselusta. Kulunhallintaan jää aina myös tallennettu jälki siitä, milloin kukakin on kulkenut ja minne. Kulunvalvonnalla ja -hallinnalla sähköisten lukitusratkaisujen avulla voidaan ehkäistä ylimääräisten avainten väärinkäyttö tai poistaa uhka väärinkäytöstä avainten katoamistapauksissa. Mitään turhaan katsomista ei sallita. Sen sijaan kuvaaminen kotirauhan piirissä edellyttää jälleen suostumusta siinäkin tapauksessa, että kuvaaja on taloyhtiön sijaan taloyhtiön asukas. Kameravalvonnasta laaditaan aina rekisteriseloste, josta selviää vastuuhenkilö kameravalvontaa koskien. Suositeltavaa kuitenkin on, että vastaavia tilanteita varten taloyhtiöllä olisi yhteisesti sovitut pelisäännöt kuvaamisesta. Olennaista on, että henkilötietojen käsittelyyn osallistuvien määrä on rajattu pieneksi. Tallentimen lokirekisteristä näkee tarvittaessa vastaavat tiedot syytä lukuunottamatta. Tietosuojalain nojalla rekisteröidyllä on tietojen tarkastusoikeus. Sähköisellä lukituksella kulkuoikeuksia voi poistaa ja luoda tietokoneohjelmiston kautta nopeasti vaikka asukkaiden vaihtuessa. Saako kuvata itse
Usein joudutaan tekemään tapauskohtaista tulkintaa siitä, mikä on sallittua ja mikä ei. KAMERAVALVONTAAN liittyvät kysymykset ovat hankalia, koska niihin liittyvät säännökset eivät ole aina kiveen hakattuja. Kameravalvontaa ei voi ottaa käyttöön vain huvin vuoksi. Taloyhtiöiden kannattaisi ottaa vastuulleen huoneistojen palohälyttimet, mistä kirjoitimme vuoden 2020 ensimmäisessä Osake-lehdessä, sekä vesivuotohälyttimet ja liittää ne jatkuvan valvonnan piiriin. Kyse on koko taloyhtiön kattavasta luotettavasta kokonaisjärjestelmästä, jota valvotaan keskitetysti ja kellon ympäri esimerkiksi huoltoyhtiön toimesta. Vesivuodoissa on harvoin aiheettomia hälytyksiä. (Lisätietoja esimerkiksi: ajaxsystems.fi, main-iot.fi ja kiinteistoturva.fi). Muutakin valvottavaa. Palohälytyksissä ongelmana saattaa toisinaan olla aiheettomat hälytykset. Tähän ei ole mitään yleispätevää vastausta. Jos ilkivaltaa tai muita vastaavia ongelmia ilmenee, valvonta on kaikkien taloyhtiön asukkaiden ja osakkaiden edun mukaista. Jos esimerkiksi havaitaan, että joku heittää jatkuvasti paperinkeräyslaatikkoon lasia ja metallia, voidaanko kameravalvontaa käyttää tällaisessa tai vastaavassa tilanteessa. Valvonnalle on aina oltava asiallinen syy ja tarve, ja sen täytyy olla yleisesti arvioiden välttämätöntä etukäteen määritellyn tarkoituksen toteuttamiseksi. On melko selvää, että valvonta ennaltaehkäisee ja vähentää erityisesti ulkopuolisten tekemää ilkivaltaa. Heiltä löytyy paras asiantuntemus ja tieto. KAMERAVALVONTA vähentää ilkivaltaa sekä parantaa turvallisuutta ja asumisviihtyvyyttä. rekisteristä, saada tieto häntä koskevista rekisterissä olevista tiedoista sekä pyytää poistamaan itseään koskevat tiedot. . Kameravalvontaan liittyvissä asioissa kannattaa kääntyä laitteistoja ja palveluita tarjoavien yritysten puoleen. Molemmissa nopea reagointi säästää rahaa. Kunkin rekisteröidyn tarkastusoikeus koskee tallenteita kuitenkin vain siltä osin kuin rekisteröity itse esiintyy niissä. Epäselvyyden vuoksi moni taloyhtiö jättää asian sikseen. Aihe on hieman epämääräinen taloyhtiön näkökulmasta. Teknisesti tämä on täysin mahdollista, mutta tekniikka ja palvelut eivät ole vielä laajamittaisesti yleistyneet. Kameravalvonnan lisäksi valvonnan kohteeksi kannattaisi liittää paloja vesivahingot, joiden aiheuttamat vahingot ovat yleensä merkittävästi ilkivaltaa huomattavasti suuremmat. OSAKE 45. Jos tarkoituksen voi saavuttaa muilla tavoin kuin kameravalvonnalla ja vähemmän yksityisyyttä loukkaavalla tavalla, pitäisi ensisijaisesti harkita turvautumista niihin. Roskakatoksen käytön valvomisessa ja muissa taloyhtiön järjestyssääntöjen noudattamiseen liittyvissä tapauksissa voidaan tukeutua esimerkiksi selkeisiin ohjeistuksiin ja tarvittaessa asukkaalle annettaviin huomautuksiin. Niin ei kuitenkaan kannata tehdä
L A K I J A S O P I M U S TEKSTI ANNIKA LUHTANEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) Asunto-osakeyhtiön sähkölukkojärjestelmä JA ASUKKAIDEN HENKILÖTIETOJEN KÄSITTELY 46 OSAKE
Asunto-osakeyhtiön sähkölukkojärjestelmä JA ASUKKAIDEN HENKILÖTIETOJEN KÄSITTELY OSAKE 47. Pelkkä asunto-osakeyhtiölain noudattaminen yhtiökokouksessa asiasta äänestettäessä ei riitä. Sähköavainten käyttäjät ovat tunnistettavissa, koska avainten tiedot pystyy yhdistämään tiettyyn asuntoon. Rekisteröidyllä tarkoitetaan luonnollista henkilöä, jota henkilötieto koskee, esimerkiksi osakasta tai vuokralaista. Tässä tapauksessa rekisterinpitäjä on taloyhtiö. S ähkölukkojen avulla voi saada apua esimerkiksi selvitettäessä varkauksia, joissa murtamisen sijaan sisään on menty avaimilla. Henkilötietojen käsittelyä on ne toiminnot, jotka kohdistetaan henkilötietoihin tai henkilötietoja sisältäviin tietojoukkoihin, kuten tietojen kerääminen, tallentaminen, järjestäminen, säilyttäminen, hakeminen tai poistaminen. Erityisesti yksin asuvien henkilöiden ovenavaustiedot voi käytännössä varmuudella yhdistää yksittäiseen henkilöön. Rekisterinpitäjä taas on taho, joka määrää rekisteristä ja määrittelee henkilötietojen käsittelyn tarkoituksen ja keinot. Näin ollen kyseessä on henkilörekisteri, joka vaatii yleisen tietosuoja-asetuksen noudattamista. Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti tehdyt päätökset eivät saa olla lainvastaisia, mikäli muualta lainsäädännöstä tuleva ANNIKA LUHTANEN on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija. Asunto-osakeyhtiölain noudattaminen ei riitä Jos taloyhtiö siis harkitsee henkilötietoja keräävän ja tallentavan sähkölukkojärjestelmän käyttöönottoa, on tärkeää varmistaa, että järjestelmään liittyviä henkilötietoja käsitelläään yleisen tietosuoja-asetuksen mukaisesti. Esimerkiksi tietosuojavaltuutettu on joutunut ojentamaan taloyhtiöitä, jos henkilötietojen käsittely on ollut tietosuoja-asetuksen vastaista. Rekisteri voi olla mikä tahansa jäsenneltyä henkilötietoa sisältävä tietojoukko. Henkilötietoa on kaikki tieto, joka liittyy tunnistettuun tai tunnistettavissa olevaan luonnolliseen henkilöön, kuten nimi, henkilötunnus, sijaintitieto tai kuva. Sähkölukot kiinnostavatkin yhtiöitä eniten asukkaiden omaisuuden suojaamisen ja häiriöttömän asumisen näkökulmasta. Järjestelmän käyttöönotto ei ole kuitenkaan yksinkertaista asukkaiden henkilötietojen käsittelyn kannalta. Henkilötietojen käsittelijä puolestaan on taho, joka käsittelee henkilötietoja rekisterinpitäjän lukuun – tässä tapauksessa lukkoliike. Termistö haltuun Tietosuojalla tarkoitetaan luonnollisen henkilön yksityisyyden turvaamista suojaamalla häntä koskevat henkilötiedot lainsäädännön mukaisesti. Näillä perusteilla henkilötietoa on siis myös se tieto, jonka taloyhtiössä käytössä oleva sähkölukkojärjestelmä taltioi asukkaan menemisistä
Taloyhtiön kokouksessa saavutetun enemmistökannatuksen ei ole katsottu täyttävän tällaisia suostumuksen tunnusmerkkejä, sillä suostumusta ei ole kerätty kaikilta rekisteröidyiltä. . Vähintään on annettava tiedot siitä, kuka käsittelee tietoja, miksi henkilötietoja käsitellään, mikä käsittelyn oikeusperusta on ja tarvittaessa myös kuka vastaanottaa tiedot. Olennaista on, että kun henkilö hyväksyy henkilötietojensa käsittelyn, tietoja voidaan käsitellä vain niitä käyttötarkoituksia varten, joihin suostumus on annettu. Henkilötietojen käsittely tulee siis suunnitella riittävän huolellisesti jo sähkölukkojärjestelmän käyttöönoton yhteydessä. L A K I J A S O P I M U S 48 OSAKE. Tällainen suostumus ei täyttäisi vapaaehtoisesti annetun suostumuksen edellytyksiä, sillä rekisteröidyllä tulee olla todellinen mahdollisuus valita vapaasti, haluaako hän antaa suostumuksensa henkilötietojensa käsittelyyn. Sääntöjen tarkoitus on varmistaa ensinnäkin, että henkilö ymmärtää, mihin hän antaa suostumuksensa. Henkilölle on myös annettava mahdollisuus peruuttaa suostumuksensa. Tärkeintä on, että taloyhtiö huomioi asukkaiden henkilötietojen käsittelyssä tietosuoja-asetuksen tietosuojaperiaatteet: lainmukaisuus, kohtuullisuus, käyttötarkoitussidonnaisuus, velvoite tietojen minimointiin, täsmällisyys, eheys, luottamuksellisuus sekä tietojen säilytysaikojen rajoittaminen. Tiedonkeruuta ei voida perustella esimerkiksi poliisin tarpeella saada näyttöä mahdollisen rikoksen johdosta tai muulla sivullisten näkökulmasta perustellulla argumentilla, vaan tarve tulee kyetä perustelemaan rekisteröidyn tai rekisterinpitäjän tarpeesta käsin. Suostumus olisi siis annettava vapaaehtoisesti, yksilöidysti, tietoisesti ja yksiselitteisesti vastauksena selkeällä ja yksinkertaisella kielellä esitettyyn pyyntöön. Jos henkilötietojen säilyttämisen syy olisi esimerkiksi jatkuvat kellarimurrot, rekisterinpitäjän täytyisi arvioida, missä ajassa kellarimurrot havaitaan, ja määrittää lähtökohtainen säilytysaika tämän pohjalta. Merkittävä osa taloyhtiöiden asukkaista on vuokralaisia. Jos tietojenkäsittely perustuu suostumukseen, rekisterinpitäjän pitää pystyä myös myöhemmin osoittamaan, että rekisteröity on antanut suostumuksen. Yleisessä tietosuoja-asetuksessa on tiukat säännöt tietojenkäsittelyn perustumisesta suostumukseen. Sähkölukkojärjestelmän käyttöönotto ei siis ole niin yksinkertainen asia kuin ennalta ajattelisi. Henkilöille täytyy antaa selkeä tieto siitä, kuka käsittelee heidän henkilötietojaan ja miksi. Säilyttämisajasta tai sen määrittämiskriteereistä tulee myös kertoa rekisteröidyille. Esimerkiksi muuttotilanteessa uuden asukkaan voisi käytännössä olla välttämätöntä suostua henkilötietojensa keräämiseen lukkojärjestelmän kautta, jotta hän saisi asunnon vuokrattua itselleen. Puutteiden korjaaminen jälkikäteen voi olla vaikeaa. Suostumuksen kohdalla ongelman muodostaisi myös kyseisen käsittelyperusteen lyhyt elinkaari taloyhtiöissä, koska asukkaiden vaihtuvuus on suurta. Tietosuoja-asetuksen salliman käyttötarkoituksen määrittäminen on siis ensisijaisen tärkeää sähkölukkojärjestelmän käyttöönottoa harkitessa. Suostumuksen tulee olla peruutettavissa milloin tahansa, eli rekisterinpitäjällä tulee olla esimerkiksi tekniset valmiudet lopettaa henkilötietojen kerääminen suostumuksen peruuttamisen myötä ja huolehtia vaihtoehtoisen menettelyn käyttöönoton sujuvuudesta. Taloyhtiön velvollisuus on arvioida tiedonkeruun tarpeellisuutta yleisesti – kuten kaikessa henkilötietojen käsittelyssä – tulee sähkölukkojen käyttöä harkittaessa pohtia, onko henkilötietojen käsittely ylipäänsä välttämätöntä määritellyn tavoitteen saavuttamiseksi. Lisäksi esimerkiksi osakkeenomistaja, joka vuokraa asuntoaan ulkopuolisille, ei voi antaa suostumustaan henkilötietojen käsittelyyn vuokralaisen puolesta. Jotta taloyhtiö voi ottaa käyttöön asukkaiden tietoja taltioivan sähkölukkojärjestelmän, sen tulee määrittää henkilötietojen käsittelyperuste tietosuoja-asetuksen mukaisesti. Sähkölukkojärjestelmän käyttöönotosta voi olla paljon hyötyä taloyhtiölle, mutta tietosuoja-asetuksen asettamat periaatteet ja niistä syntyvät velvoitteet on syytä pitää mielessä. Onko henkilötietojen käsittely välttämätöntä. sääntely on ristiriidassa päätöksen kanssa. Tietosuoja-asetus edellyttää myös, että henkilötietojen säilytysaika on mahdollisimman lyhyt eikä tietoja säilytetä pidempään kuin on tarpeellista. Siksi asiantuntijoiden käyttäminen apuna on suositeltavaa. Tietosuoja-asetus määrittelee henkilötietojen käsittelyperusteet. Yksi käsittelyperuste on esimerkiksi se, että rekisteröity antaa suostumuksensa henkilötietojensa käsittelyyn
On suositeltavaa linjata osakasmuutokset ja niiden sallittavuus yhtiökokoustasolla. Yhtiöiden kannattaa noudattaa muutostöissä alusta lähtien yhtenäistä linjaa, jotta asiasta ei myöhemmin synny tulkinnanvaraa osakkeenomistajien välillä. Kun piha-alueen muutostyö ulottuu huoneiston ulkopuolelle – vaikkakin osakashallintaan – ei osakkeenomistajalla ole työhön automaattista oikeutta. Valvontakameroiden hankkiminen asunto-osakeyhtiöön on melko tiukasti säädeltyä. Toiminnan alettua siihen puuttuminen on vaikeaa, koska yhtiöjärjestysmääräys edellyttää kaikkien osakkaiden suostumusta. Valvontakameroiden käytössä on huomioitava erityisesti rikoslain säännökset ja tietosuojasäännökset. Airbnb-vuokralaisen rakennukselle aiheuttama vahinko ei kuulu automaattisesti osakkaan vastuulle. Päätöksestä ja sen sisällöstä huolimatta jokaisen osakkeenomistajan täytyy jatkossa tehdä muutostyöilmoitus hallitukselle. Asiasta on syytä tiedottaa myös huoltoja siivousyhtiöitä. Jos muutostyö tahdotaan kieltää, yhtiön pitää suorittaa kohtuullisuusharkinta yhtiölle aiheutuvan haitan ja osakkaalle koituvan hyödyn välillä. Onko tällainen toiminta laillista ja mitä se edellyttää. Jos yhdelle osakkaalle annetaan lupa rakentaa terassi, tulisi lupa antaa tulevaisuudessa muillekin samassa asemassa oleville osakkaille. Vaikka piha olisi osakashallinnassa, osakkeenomistaja ei saa tehdä pihalle merkittäviä rakennelmia. Tuleeko hallituksen sallia alimpien asuntojen osakkeenomistajille terassin rakentaminen ja millä ehdoilla. Viime kädessä tuomioistuin voi myöntää osakkaalle oikeuden muutostyöhön, jos se katsoo, ettei yhtiökokouksella ole ollut oikeutta kieltää sitä. Osakas vastaa Airbnb-vuokralaisen rakennukselle aiheuttamasta vahingosta, jos osakas itse on menetellyt huolimattomasti. Jos yhtiö päättää terassin rakentamisesta ensimmäistä kertaa, lupaa harkittaessa voi ja kannattaa tehdä asiasta periaatepäätös yhtiökokouksessa. KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI ANNIKA LUHTANEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) OSAKE 49. Lähinnä huolimattomuus voisi liittyä esimerkiksi Airbnb-vuokralaisen valintaan. Ne voivat vaikuttaa rakennuksen yleisilmeeseen, vaikka eivät aiheuttaisi naapurille varsinaista haittaa. Jos osakkaan toiminnassa ei havaita huolimattomuutta, taloyhtiölle jää vaihtoehdoksi vaatia korvauksia suoraan Airbnb-vuokralaiselta. Perusteeton kieltäminen voi äärimmillään aiheuttaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle vahingonkorvausvelvollisuuden. Siihen täytyy kuitenkin ryhtyä ennakoiden. Hallitus on velvollinen käsittelemään muutostyöilmoituksen kohtuullisessa ajassa, ja hallituksen tulee noudattaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta. Voiko yhtiö asentaa pelkät valvontakamerakyltit vorojen pelotteeksi. Osakkaille ja asukkaille tulee tiedottaa avoimesti, että valvontakameroita ei todellisuudessa ole asennettu eikä yhtiö tallenna kuvaa tai ääntä. Yhtiöjärjestyksen mukaan kerrostalon alimpien asuntojen hallintaan kuuluu yhtenäinen piha-alue. Jos lyhytkestoinen vuokraus taloyhtiössä halutaan kieltää, se voidaan tehdä yhtiöjärjestysmääräyksellä. Yhtiökokouksella on oikeus päättää piha-alueiden yhtenäisestä ulkoasusta, joten myös puuttumismahdollisuus muutoksiin on matalampi. Kuka vastaa Airbnb-asukkaan aiheuttamasta vahingosta. Osakashallintaan määrätyllä pihamaalla muutostyöoikeus on kuitenkin lähtökohtaisesti laaja. Riippumatta siitä, onko yhtiön pihaalue määrätty osakashallintaan vai ei, tulee osakkeenomistajan tehdä muutostyöilmoitus yhtiön johdolle. Huolimattomuus on lopulta kokonaisharkintaa, joka ratkaistaan viime kädessä oikeusteitse. Kamerakylttien käyttöön pelotteena ei kuitenkaan ole erillisiä säännöksiä. Jos kyltit asennetaan yhtiöön asianmukaisesti, ei niissä ole mitään laitonta
TEHDÄÄN SE MIKÄ LUVATAAN JA KANNETAAN TEKEMISESTÄ VASTUU. tunnistuspalvelu, joka varmistaa kuuluuko havaittu tuhoeläin korvattavien lajien joukkoon sekä torjunta-aineet ja muut tarvikkeet! TURVAA KIINTEISTÖSI ARVO AJOISSA Kiinteistöjen arvo säilyy hyvällä huollolla, ennakoinnilla ja korjaustoimenpiteillä. Palveluun sisältyy mm. Huomioi remontin yteydessä myös muut julkisivuun kohdistuvat korjaustyöt, kuten katon, ikkunoiden tai parvekkeiden uusimiset. Ota yhteyttä: 09 5420 2400, finland@howdenfinland.fi tai jätä yhteydenottopyyntö verkkosivujemme kautta www.howdenfinland.fi Varaudu tuholaisten torjuntaan Torjuntaplus-tuotteella helposti ja edullisesti ilman lisäkustannuksia! TorjuntaPlus kattaa asiantuntijan suorittaman tuholaistorjunnan ilman omavastuuta. Katso lisää www.jatke.fi KORJAAMME IHMISILLE KOTEJA, JOISSA ON HYVÄ OLLA JA ELÄÄ. Helsinki / Hyvinkää / Tampere / Turku / Kouvola // Hyvinvointisi turva on ammattitaidolla tehty julkisivuremontti ja kunnolla toimiva vesikatto. Oikea-aikainen julkisivuremontti on kustannustehokas investointi. Ammattitaito julkisivuremonteissa on avain parempaan asumismukavuuteen, energiatehokkuuteen ja kiinteistön arvon nousuun. info.jatkejulkisivut@jatke.fi ISLI_mainos.indd 1 ISLI_mainos.indd 1 3.11.2020 12.54 3.11.2020 12.54
Jätehuolto kuntoon ROSKIEN kierrätys kattaa tulevaisuudessa yhä useamman talouden. MONISSA taloyhtiöissä on yhä alkuperäinen tai vuosikymmeniä vanha yhtiöjärjestys. Siihen tarvitaan parhaimmillaan vain yksi innostunut asukas, mutta aloite voi tulla myös hallitukselta. tunnistuspalvelu, joka varmistaa kuuluuko havaittu tuhoeläin korvattavien lajien joukkoon sekä torjunta-aineet ja muut tarvikkeet! SO RA SH IM AZ AK I JU AN PA BL O SE RR AN O AR EN AS sähkön kulutuksessa on saatu parhaimmillaan kymmenen prosenttia. Mitä kaikkea päivittämisessä pitää ottaa huomioon ja mitkä ovat tyypillisimmät ongelmakohdat. Ota yhteyttä: 09 5420 2400, finland@howdenfinland.fi tai jätä yhteydenottopyyntö verkkosivujemme kautta www.howdenfinland.fi Varaudu tuholaisten torjuntaan Torjuntaplus-tuotteella helposti ja edullisesti ilman lisäkustannuksia! TorjuntaPlus kattaa asiantuntijan suorittaman tuholaistorjunnan ilman omavastuuta. Parhaat tulokset kuitenkin saa, kunhan malttaa hieman suunnitella etukäteen. Heinäkuussa hyväksytty lakialoite tuo taloyhtiöille lähivuosina uusia vastuita jätehuollon saralla. Millä tavoin taloyhtiöt voivat varmistaa, että jätehuolto olisi riittävällä tasolla myös tulevaisuuden muutoksiin. Asunto-osakeyhtiölakia päivitettiin viimeksi heinäkuussa 2010, mutta kaikki eivät ole vielä päivittäneet yhtiöjärjestystä ajan tasalle. Energiaekspertit ovat vapaaehtoisia, jotka auttavat muita asukkaita energiansäästössä ja toimivat yhteyshenkilöinä taloyhtiön sekä huollon ja isännöinnin välillä. Mitä energiaeksperttitoiminnassa kannattaa ottaa huomioon. TALOYHTIÖIDEN suurimpien kulujen joukkoon kuuluvat lämmitys ja vesi. Aiheesta voi kuitenkin olla vaikea saada konkreettisesti kiinni. Se kannattaa tehdä pikimmiten, sillä ristiriitatilanteessa lainvastainen yhtiöjärjestys voi aiheuttaa hankalia tulkintaongelmia. Säästöjä lämmön, veden tai kiinteistöOSAKE 4/2021 ILMESTYY MARRASKUUSSA Tunnetteko talonne energia-asiat?. Ajan tasalla oleva yhtiöjärjestys on paras turva niin taloyhtiölle kuin asukkaille ja osakkaillekin. Monessa taloyhtiössä on edessä jätekatoksen laajentaminen tai uudistaminen. Palveluun sisältyy mm. Onko yhtiöjärjestys ajan tasalla. Mikä kaikki muuttuu
• Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. +358 10 4244 200 www.lexia.fi