Osake 3/2022 - Lehtiluukku.fi

Haluatko ostaa tämän lehden?

Vaikuttaako lehti kiinnostavalta? Voit lukea koko lehden valitsemalla "Lisää ostoskoriin". Mukavia lukuhetkiä!

Olet esikatselutilassa. Lue koko lehti

T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 3 / 2 2 2 Kattosaneeraus: ”Ennen julkisivuremontin suunnittelua pitäisi tehdä aina katto valmiiksi.” Parvekelasitus siirtää remonttia Ensiapua talouteen ylimääräisillä hoitovastikkeilla
Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! osake_2021_2_kannet.indd 2 osake_2021_2_kannet.indd 2 26.4.2021 14.42 26.4.2021 14.42. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa
JO N I N IK KO LA EM M A N IK AN D ER M IK KO TÖ RM ÄN EN 18 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. Se voi tarkoittaa ylimääräisten hoitovastikkeiden keräämistä mutta myös pitkän tähtäimen ratkaisuja, kuten energiaremonttia. Hän kannattaa lisäarvon tuottamista sekä omistamissaan vuokra-asunnoissa että taloyhtiömaailmassa. 18 Korjausrakentaminen: Millainen katto, sellaiset rakenteet Vesikatto on rakennuksen tärkein osa. 24 Asuntomarkkinat: Ensiapua talouteen ylimääräisillä hoitovastikkeilla Taloyhtiöiden taloustilanne uhkaa heiketä talouden matalaliidossa. Minimissään yhtiölle kannattaa hankkia laaja kiinteistövakuutus. 28 Energia ja ympäristö: Parvekelasitus taloyhtiön piikkiin Monessa taloyhtiössä asukkaat ovat hankkineet parvekelasituksia omalla rahalla. Sen kunto kertoo, miten koko kiinteistö voi, ja siksi siitä on syytä pitää huolta. 43 Seuraavassa numerossa 28 OSAKE 3/2022 12 OSAKE 3. 40 Laki ja sopimus: Toteutuuko taloyhtiön hyvä hallintotapa teidän taloyhtiössänne. 12 Asuntosijoittaja Kati Valjus: 1950-luvun pikkukoteja kierrätysteemalla Oululainen Kati Valjus vannoo 1950-luvun asuntojen nimeen. 34 Vastuullinen hallitus: Tarpeeksi turvaa taloyhtiölle Taloyhtiön hallituksen vastuulla on huolehtia yhtiön vakuutusturvasta. Taloyhtiön hyvä hallintotapa antaa ohjeita ja suosituksia taloyhtiön johdolle ja talossa asuville. Toinen vaihtoehto on hankkia ne taloyhtiön piikkiin
Ammattitaito on yhdistelmä vuosikymmenten kokemuksesta vesikattojen parissa, uraauurtavasta kehitystyöstä sekä intohimosta kattoja kohtaan.. Puhelut kiinteästä verkosta 8,35 snt/puhelu + 7,02 snt/min. Matkapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 17,17 snt/min. TARKASTUS ON KATON YLLÄPIDON PERUSTA Kuka kävi viimeksi katolla. 010 680 4000 tai myynti@kattotutka.. Valtakunnallinen palveluverkosto ammattilaisille kattotutka.. • Vesikaton PTS-kartoitus • Kuntoja vuototarkastus • Tasakaton SLD-tarkastus • Aina kuvallinen raportti ja ehdotus jatko toimenpiteistä • Kattohuolto onnistuu myös tarkastuksen yhteydessä Kattotarkastajamme tuntevat vesikatot ja niiden yksityiskohdat. OTA YHTEYTTÄ p
Myös kiinteistön kunnossapidon ja remonttien kustannukset ovat nousseet. Kovin suuret korotukset ja/tai ylimääräiset vastikkeet ovat myös osakkaille haaste. Kun yhtiökokous on esimerkiksi päättänyt toteuttaa remontin tietyllä budjetilla, mutta tarjouspyyntö on jo ehtinyt umpeutua, joudutaan päätös tekemään uudelleen. PS. Asukkaat kun maksavat tyypillisesti itse käyttämänsä sähkön. Isännöintiliiton tekemässä kyselyssä jopa 87 % isännöitsijöistä ilmoitti hoitovastikkeiden olevan nousussa. Sen sijaan lämmityskulut muodostavat usein jopa puolet taloyhtiön hoitovastikkeesta. Rahahuolia. Remontit vaativat nyt tavallistakin enemmän suunnitelmallisuutta. Etenkin kun kallis energia on saanut monen taloyhtiön pohtimaan myös energiaremontin tarvetta. 040 5530 693 OSAKE 5. Erityisesti veden lämmittäminen maksaa. Niitä on vaikea saada vähänkään pidemmällä voimassaoloajalla, ja hintapaine valuu tarjouksiin joka tapauksessa. PÄÄKIR JOITUS OSAKE 3/2022 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Emma Nikander Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Materiaalikustannusten nousu taas tuo lisää painetta remonttien päätöksentekoon yhtiökokouksissa. Toisaalta sähkön osuus kiinteistön kuluista on yleensä vain muutamia prosentteja. Materiaalien hintojen jatkuva nousu, talouden yleiset näkymät ja työvoimapula vaikuttaa myös urakkatarjouksiin. Kiinteistökustannusten nousu näkyy luonnollisesti sekä tarpeena nostaa hoitovastikkeita että kiirehtiä remonttien toteuttamisessa. Joissain yhtiöissä kasvaviin menoihin ja remontteihin on osattu varautua ajoissa. Tässä taas saatetaan törmätä korkeampiin korkoihin ja joillakin alueilla jopa lainan saannin vaikeuteen. Taloyhtiön hallituksessa onkin syytä miettiä asioita tarkkaan kaikki osakkaat ja heidän mahdollisesti erilaiset taloustilanteet huomioiden. Tämä taas viivästyttää prosessia entisestään. Näkymät ovat siis hieman harmaat ja vastikkeiden nousu on enemmän todennäköistä kuin oletettavaa. Mistä raha ylimääräisiin vastikkeisiin tai suuriin korotuksiin. Käykää myös tutustumassa Osake-lehden uusiin verkkosivuihin osoitteessa osakelehti.fi. Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja T alouden suhdanteet eivät ole olleet viime aikoina suosiollisia kenellekään. Yhtiökokouksessa hallitukselle voisi esimerkiksi antaa saatuja tarjouksia hieman korkeammat lainanottovaltuudet, jolloin voidaan reagoida nopeammin kustannusten noustessa. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Osa taloyhtiöistä on osannut ehkä suojautua sähkön hintapiikkeihin pidemmällä sopimuksella, mutta osa on saattanut valita epäedulliseksi osoittautuneen pörssisähkön. Taloyhtiöitä rasittaa etenkin energian, sähkön ja lämmityksen hintojen nousu
Energia-avustuksen suuruutta voi arvioida ARAn sivuilta löytyvän laskurin avulla. Energia-avustusta myönnetään aurinkoenergiaa hyödyntäviin laitteistoihin, jollaisia ovat muun muassa paneelit ja aurinkoenergialasit. . Kotitalousvähennys haetaan jälkikäteen, mutta energia-avustus tulee hakea ennen kuin korjaustoimenpiteet alkavat. Pelkän aurinkoenergiajärjestelmän asentamiseen avustuksen määrä on noin 25 prosenttia. Maksimimäärä on 4 000 euroa tai 6 000 euroa asuntoa kohden riippuen siitä, paljonko energiatehokkuus paranee. Avustusta voi saada puolet huomioitavista kustannuksista, jotka vaihtelevat avustusluokittain. Energian hinnan nousu herätti kiinnostuksen ARAN ENERGIA-AVUSTUKSIIN KOONNUT JONI NIKKOLA 6 OSAKE. Avustukseen lasketaan mukaan laitteistoja materiaalihankinnat ja työt. Energia-avustusta voi hakea taloyhtiön energiatehokkuutta parantaviin korjaustoimenpiteisiin. Vesikattoremontin yhteydessä vesikattoremontista ja aurinkoenergiajärjestelmästä voi saada 10 prosenttia. A J A N KO H TA I S TA MONI omakotitalon omistaja ja taloyhtiö on alkanut kalliin energian aikoina harkita aurinkopaneeleja. Ennen avustuksen hakemista kannattaa siis selvittää, kumpi on suurempi. Avustusta saadakseen taloyhtiön energiatehokkuuden tulee parantua riittävästi E-lukulaskelmien perusteella. Kotitalousvähennystä ei voi saada samaan toimenpiteeseen kuin energia-avustusta. Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARAsta kertoo, että energia-avustus on saatavilla myös aurinkopaneeleihin ja muihin aurinkoenergiaa käyttäviin laitteistoihin sekä niiden kaapelointeihin. Pelkät aurinkopaneelit eivät kuitenkaan välttämättä riitä avustuksen ehtojen täyttymiseen. Sähkön ja fossiilisten polttoaineiden hintojen nousu on saanut ARAn ylitarkastaja Sini Sirénin mukaan tuoneet runsaasti yhteydenottoja kevään ja kesän aikana
Loppuvuonna taloyhtiöt saattavat Isännöintiliiton mukaan joutua myös perimään ylimääräisiä vastikkeita kassavajetta paikatakseen, jos yhtiöYle: Ensi vuonna vastikkeisiin ROIMAT KOROTUKSET kokouksessa on myönnetty siihen valtuudet. Ellei ole, yhtiöt voivat pitää yhtiökokouksen. ISÄNNÖINTILIITTO ja Tilastokeskus ennustavat, että taloyhtiöiden vastikkeisiin tulee tänä vuonna noin kymmenen prosentin korotus. Ylen haastattelema Pirkanmaan ammatti-Isännöinti Oy:n isännöintipäällikkö Ilari Stenman muistuttaa, että tänä vuonna kilpailuttavien kiinteiden sähkösopimusten hinnat saattavat olla nelintai viisinkertaiset aikaisempaan verrattuna. Nopeaa säästöä voi hakea energiankulutuksen vähentämisestä esimerkiksi lämpötilaa laskemalla tai pidemmällä tähtäimellä energiaremonteilla. . Sähköä kuluu taloyhtiöissä esimerkiksi valaistukseen, käyttöveden lämmitykseen ja nyttemmin myös sähköautojen latauspaikkoihin ja lämpöpumppuihin. Ellei korotuksia ole tehty tänä vuonna, ensi vuonna saattaa olla luvassa vielä suuremmat korotukset. OSAKE 7. Nousevien hintojen taustalla on sähkön hinnan ja kaukolämmön kallistuminen sekä rahoitusvastikkeiden osalta korkojen nousu
Palovaroitin on ollut pakollinen kodeissa ja huoneistoissa yli 20 vuotta. Asukas puolestaan olisi velvollinen testaamaan palovaroittimen säännöllisesti ja ilmoittamaan omistajalle pariston loppumisesta tai vikaantumisesta. Lakiesitys: Palovaroittimet RAKENNUKSEN OMISTAJAN VASTUULLE A J A N KO H TA I S TA KOONNUT JONI NIKKOLA 8 OSAKE. Pelastustoimen onnettomuustilastojen mukaan jopa 32 prosentissa vuosina 2009–2018 tapahtuneista asuinrakennusten paloista palovaroitinta ei ollut lainkaan ja 16 prosentissa se ei toiminut. Jos lakimuutos menee läpi, palovaroittimien hankinta ja kunnossapito siirtyvät rakennuksen omistajalle. Palovaroittimien toiminta kannattaa tarkistaa säännöllisesti. Vuodesta 2009 alkaen kaikkiin uudiskohteisiin on täytynyt asentaa sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet. . Varoittimen kunnossapito jää kuitenkin asukkaiden vastuulle. Kuolemaan johtaneissa tulipaloissa keskimäärin 39 prosentissa asunnoista ei ollut toimivaa palovaroitinta. MAINOSTA TÄSSÄ OTA YHTEYTTÄ ilmoitusmyynti@osakelehti.fi HALLITUS valmistelee lakimuutosta, joka toisi palovaroittimien asentamisen omistajan vastuulle. Palovaroittimet kannattaa myös vaihtaa vähintään kymmenen vuoden välein
Ammatti-isännöinti siirtää osakeluettelot huoneistotietojärjestelmään ja ilmoittaa siitä osakkaille. Se on vain reilut viisi prosenttia. Samalla paperiset osakekirjat poistuvat käytöstä, ja omistajatiedot ovat enää rekisterimerkintöinä järjestelmässä. Kiinteistölehti: Nyt on hyvä hetki siirtyä SÄHKÖISEEN HUONEISTOTIETOJÄRJESTELMÄÄN Lakiesitys: Palovaroittimet RAKENNUKSEN OMISTAJAN VASTUULLE Latinki Latausratkaisu kaikkiin tarpeisiin puh. Osakkeenomistajat voivat kymmenen vuotta siirron jälkeen hakea Maanmittauslaitokselta omistustensa sähköistä rekisteröintiä. Kehotus koskee erityisesti taloyhtiöitä, jotka eivät ole ammatti-isännöinnin piirissä. MAINOSTA TÄSSÄ OTA YHTEYTTÄ ilmoitusmyynti@osakelehti.fi MAANMITTAUSLAITOS kehottaa taloyhtiöitä liittymään hyvissä ajoin sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. . Sähköinen huoneistotietojärjestelmä korvaa paperiset osakekirjat. 02 2772 540 | sales@intercontrol.fi | latinki.fi Palvelemme koko Suomessa! Virtakiskot Taustajärjestelmä Latauslaitteet kuormanhallinnalla Käyttöönotto ja huoltopalvelut Latausratkaisut taloyhtiöihin sekä muihin kiinteistöihin ja pysäköintialueille Lue lisää ja ota yhteyttä! Korjausrakentamisen kokenein kumppani www.korjauspartnerit.fi OSAKE 9. Maanmittauslaitos tukee taloyhtiöitä siirrossa, ja tällä hetkellä apua ja opastusta on paremmin saatavilla kuin määräajan loppuvaiheessa. Asuntokauppoja tehdessä uuden omistajan täytyy kuitenkin suorittaa rekisteröinti kahden kuukauden kuluessa kaupoista. Ennen vuotta 2019 perustettujen taloyhtiöiden määräaika järjestelmään siirtymiseksi kestää vuoden 2023 loppuun. Toistaiseksi siirtyminen on kuitenkin ollut hidasta, sillä vasta hieman yli 5 000 taloyhtiötä on siirtynyt. Tietoa rekisteristä ja siirtämisestä saa osakehuoneistorekisteri.fi Asiasta uutisoi Kiinteistölehti
Koko Suomen Howden Hyppää kyytiin ja katso missä kaikkialla olemme jo kuvailleet: Löydätkö sinulle tuttuja paikkoja. Omakotitaloissa hintojen nousu on rauhoittunut, mutta suurten kaupunkien lähistöllä sijaitseville omakotitaloille on hyvin kysyntää. Toisaalta rahoituslaitokset ovat kesän mittaan evänneet selvästi enemmän luottopäätöksiä vanhemmille kiinteistöille. Sen mukaan heinäkuun lomakuukauden jälkeen elokuussa asuntomarkkinat virkistyvät jälleen. Kun pandemiavuosien jälkeen opiskelijat ja työn perässä muuttavat ovat palaamassa markkinoille, pienten vuokra-asuntojen kysyntä on kasvanut etenkin pääkaupunkiseudulla, Oulussa, Pirkanmaalla, Pohjanmaalla ja Jyväskylän seudulla. SKVL:n kysely: ASUNTOKAUPPA VIRKISTYY JÄLLEEN ELOKUUSSA www.howdenfinland.fi/koko-suomen-howden Olemme siellä missä sinäkin. . Mökkikauppa on hieman rauhoittunut kahdesta viime vuodesta, mutta kysyntää riittää yhä. Tällä hetkellä asuntoa etsivät myös ne, jotka ovat jääneet odottamaan kovien hinnannousujen laantumista. A J A N KO H TA I S TA KOONNUT JONI NIKKOLA 10 OSAKE. ”Pankkien ylikorostunut varovaisuus kostautuu nyt asiakkaille, jotka eivät pääse vaihtamaan koteja pitkän odotuksen jälkeenkään”, lisää Mannerberg. Hintojen nousu on puolestaan taittunut, kun tarjonta on lisääntynyt. SUOMEN kiinteistönvälittäjät SKVL teki elokuun puolivälissä pikakyselyn asuntomarkkinoista. ”Lukujen mukaan kauppaa on käyty alkuvuonna vanhoista asunnoista enemmän kuin viime vuosina, pois lukien vuosi 2021, joka oli poikkeuksellisen vilkas”, toteaa SKVL:n toimitusjohtaja Jussi Mannerberg. Tarjonnan vähyys halutuimmissa kohteissa on kuitenkin haaste
Pidemmät laina-ajat liittyvät usein myös suurempiin lainamääriin, mikä taas aiheuttaa riskejä nykyisessä taloustilanteessa. Hallitus antoi kesäkuussa esityksen asumiseen liittyvien lainojen ehtojen kiristämiseksi. Lainaa saisi korkeintaan 60 prosenttia asuntojen velattomasta hinnasta. Myös taloyhtiölainoja rajoitettaisiin uudisrakentamisessa. Asuntolainojen takaisinmaksuajat ovat pidentyneet, ja etenkin Uudellamaalla myönnetään yli 30 vuoden asuntolainoja. . Velkakaton vaikutuksia on kuitenkin esityksen mukaan vaikea arvioida. Asuntolainoille esitetään 30 vuoden maksimilyhennysaikaa. Vuonna 2019 myös ministeriön työryhmä esitti velkakattoa, jossa kotitalouden kaikkien luottojen enimmäismäärää rajoitettaisiin niin, että sitä voisi olla enintään 4,5 kertaa kotitalouden vuosittaisten bruttotulojen verran. Jos lakiehdotus menee läpi, se astuisi voimaan vuoden 2023 heinäkuun alussa. Viiteen vuoteen asunnon valmistumisesta ei saisi olla lyhennysvapaita. Koko Suomen Howden Hyppää kyytiin ja katso missä kaikkialla olemme jo kuvailleet: Löydätkö sinulle tuttuja paikkoja?. Hallitus pyrkii lakiesityksellä hillitsemään kotitalouksien velkaantumista keskipitkällä aikavälillä. Enimmäismäärää kotitalouksien lainoille ei kuitenkaan esityksessä ole, vaikka Suomen Pankki onkin sellaista vaatinut. Hallitus ehdottaa rajoituksia ASUNTOJA TALOYHTIÖLAINOIHIN www.howdenfinland.fi/koko-suomen-howden Olemme siellä missä sinäkin
He ostavat 1950-luvun kaksioita ja yksiöitä TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT MIKKO TÖRMÄNEN JA SHUTTERSTOCK Kati Valjus 1950-LUVUN PIKKUKOTEJA KIERRÄTYSTEEMALLA 12 OSAKE. Remontoinnissa he käyttävät mahdollisimman pitkälle kierrätysmateriaaleja. Aina esimerkiksi asumis viihtyvyyden parantaminen ei edes maksa mitään tai tuottaa pian säästöjä. läheltä Oulun keskustaa. A S U N T OS I J O I T TA J A O ululainen Kati Valjus on sijoittanut vuodesta 2017 asti asuntoihin miehensä kanssa. Sitä ennen Valjuksella itsellään oli ollut pari uudiskohdetta. Lähtökohtaisesti kaikki asunnot menevät vuokralle, mutta sitä ennen ne modernisoidaan ja laitetaan kuntoon aikakauden henkeä kunnioittaen. Oululainen Kati Valjus vannoo 1950-luvun asuntojen nimeen. Hän kannattaa lisäarvon tuottamista sekä omistamissaan vuokraasunnoissa että taloyhtiö maailmassa
OSAKE 13
Motto “Tätä en olekaan koskaan yrittänyt, joten luulen, että se ihan varmasti onnistuu!” – Peppi Pitkätossu Nimi Kati Valjus Ikä 46 Kauanko olet ollut asuntosijoittaja. 7 vuotta Asuinpaikka Oulu Harrastukset Remontointi ja muu käsillä tekeminen. 14 OSAKE. Taloushaukka -blogi ja some
Puulattian hiominen ja lakkaus ilman muuta teetetään ammattilaisella, ja märkätilat tietenkin, ja putket ja sähköt. Nyt on puhuttu esimerkiksi yliopiston muutosta keskustaan, joka tulisi varmasti vaikuttamaan kaupungin vuokramarkkinaan. He kuitenkin innostuivat sijoittamisesta ja remontoinnista, ja siitä on tullut jo viidessä vuodessa perheeseen kolmas tulonlähde. Muuten me tehdään itse. Kun meillä on tämä kierrätysteema, sen ajan taloissa on käytetty vielä sellaisia materiaaleja, jotka edelleen 70 vuoden jälkeen ovat hyvin kunnostettavissa ja käytettävissä. Tuiraan on rakennettu nyt paljon uutta. Nyt on urakoitsija tekemässä lattiatyötä. Siitä sitten innostuttiin ja jatkettiin sillä. Aluksi pariskunnalla oli tarkoitus kerätä yhdellä tai kahdella sijoitusasunnolla lisätienestiä eläkepäivien varalle. Mikä sai päätymään tähän ratkaisuun. Täällä on yliopisto ja paljon muitakin oppilaitoksia, yliopistosairaala ja vanhana IT-kaupunkina paljon IT-yrityksiä ja työvoimaa. Kokeiltiin, miten edullisesti mutta kivasti pystyy remontoimaan. Tietenkin lähtökohtaisesti jo sen kautta, että sijoittamme 1950-luvun kohteisiin. Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoituskohteen valintaan. Uudisrakentaminen kohottaa myös vanhojen yhtiöiden arvostusta ja tuo uusia asukkaita ja uusia palveluja. Asuntosijoittamista aloittaessaan molemmat olivat melko pienituloisia yrittäjiä. Mitkä alueet Oulussa ovat nyt trendaavia. Varsinkin, kun näistä vanhemmista kohteista on saanut heti kassavirtaa, se on motivoinut tässä matkan varrella. Ostatte huonokuntoisia asuntoja ja remontoitte niitä. Olen ehkä vähän puolueellinen, kun tuota Tuiraa kovasti mainostan. Miten pitkälle remontoitte itse. Ja kun teemme remontteja 1950-luvun tyyliin, ne eivät vanhene sillä tavalla, että tarvitsisi olla 10 vuoden päästä uusimassa esimerkiksi keittiötä. 1950-luvun yhtiöissä yleensä on jo lähtökohtaisesti kaikki suuret remontit tehty. Olimme tehneet siihen asti remonttia lähinnä omassa talossa. Jokisuistossa, tuossa lähellä keskustaa. Haettiin omakotitalon keittiö ja kaksiosta tammiparketti, joka asennettiin yksiöön. Me tykätään sen aikakauden talojen tyylistä. Mutta koska olimme pienituloisia yrittäjiä, saimme ensimmäiselle sijoitusasunnolle hyvin maltillisen lainalupauksen. Meillä molemmilla oli aloittaessamme taitoa ja intoa. Oikein kiva siinä mielessä, että se ei ole mikään valtava muuttovoittokaupunki mutta ei myöskään muuttotappiokaupunki. Täytyy seurata myös kaupungin kehitystä. Oulua on rakennettu silloin, joten meidän näkökulmastamme sen ajan talot sijaitsevat parhailla alueilla. Joku sanoo, että Tuira on huonomaineinen; joku taas, että Tuira on Oulun paras. Nykypäivänä ihmiset haluavat asua tietyillä alueilla. Olemme siinä jo aika hyviä, ja se on vastapainoa tälle tietotyölle, mitä me työksemme teemme. Nykyään tutka on tarkentunut jo tiettyihin yhtiöihin. Kun saa remontin valmiiksi, siitä saa heti palkkaa. Vaikka asuu kerrostalossa, nykypäivän kauOSAKE 15. Huomasimme, että remontointi on oikeasti tosi mukavaa ja palkitsevaa. Millainen kaupunki Oulu on asuntosijoittajan näkökulmasta. Sitä täytyy koko ajan vähän haistella, mitä ne kehittyvät alueet ovat ja mitkä eivät ehkä ole niin haluttuja tulevaisuudessa. Lähdettiin kokeilemaan, jos käytettäisiin kierrätettyä, ja omalla työllä kompensoitaisiin sitä, ettei remonttiin ollut paljon rahaa käytettävissä. Se riippuu siitäkin, missä kohtaa Tuiraa ollaan ja jopa siitä, missä yhtiössä ja missä kortteleissa liikutaan
Jos niitä ei ole, ihmiset eivät hommaa pyöriä ja tulee pyörävarkauksia ja pahaa mieltä. Ihmiset eivät ehkä ajattele näitä asioita, mutta sitten kun ne ovat kunnossa, on paljon mukavampaa olla ja toimia. Olen neljässä hallituksessa tällä hetkellä. Se on tärkein viestini: miettiä, mitä asioita voitaisiin tehdä paremmin kuin aikaisemmin tai toisin kuin on ehkä totuttu tekemään. Millä tavoin kokemattomia hallitusjäseniä voisi tukea taloyhtiön hallinnossa. Mahdollistaako se kierrättämisen vai onko siellä esimerkiksi aina muoviastia täynnä. Maallikko olen itsekin, mutta luulen että moni maallikkohallituksista kuvittelee, että asiat ovat ihan reilassa ja keskitytään niihin aidanmaalaustalkoisiin. Entä millainen on valaistus. Kun alkaa olla kokemusta monista yhtiöistä, huomaa kuinka erilaista hallitustyöskentely voi olla eri yhtiöissä. 16 OSAKE. Minkä verran kiinnitätte huomiota taloyhtiöiden tulevaisuudensuunnitelmiin. Pyörätelineet on yksi hyvä esimerkki. Viime vuonna olin viidessä. Ne voivat sekä säästää rahaa että parantaa asumismukavuutta. Ihminen muuttaa kerrostaloon yleensä juuri siksi, että hän ei halua miettiä kunnossapitoasioita. Nyt kun isännöintiyrityksetkin ovat yhä isompia, voisiko siellä olla vaikka tekninen isännöitsijä, jonka kanssa hallitus voisi käydä läpi sitä taloyhtiön tulevaisuutta. Mutta mistä saadaan tietämystä siihen laajempaan kiinteistön kunnossapitoon, jos ei edes nähdä ongelmaa. Toisena esimerkkinä voi ottaa vaikka kierrätysjäteaseman suunnittelun. Kuitenkin ne pienemmätkin asiat ovat usein tärkeitä juuri asukkaiden kannalta. Onhan tuo meidän jokisuisto ainutlaatuinen maisema. Jos hallituksessa tarvitaan osaamistani, olen lähtenyt. Jossain voi olla vaikka rakennusinsinöörI hallituksessa, mutta paljon on hallituksia, joissa on ihan maallikoita, ja keskustelua käydään ihan eri tasolla. Välttämättä ei edes tiedosteta, että pitäisi olla jotain ulkopuolista konsultaatiota. Olkaa aktiivisia. Se muodostuu niistä pienistä asioista, joilla vaikkapa asumismukavuus tai naapuriyhteisöllisyys paranee. . Silti tarvitaan myös niitä ihmisiä, jotka vievät asumista ja asumismukavuutta eteenpäin. Runkolukittavat pyörätelineet tukevat asukkaiden ekologista elämäntapaa. Mitä ohjeita antaisit taloyhtiön hallituksille. Ne täytyy itse tietää. Pitäisi kuitenkin olla jonkinlainen ymmärrys myös isosta kuvasta. Esimerkiksi remontit eivät kaikki välttämättä ole siellä viisivuotissuunnitelmassa. Aika aktiivisia ollaan, vaikka tietenkään kaikki yhtiöt eivät ole kauhean aktiivisia. Kaikkihan ei aiheuta edes rahanmenoa. Meillä esimerkiksi yhden isohkon yhtiön hallituksessa päätettiin, että kokoonnumme joka kuukauden ensimmäinen torstai. Olen sellainen lisäarvon puolestapuhuja meidän remonteissakin, mutta lisäarvoa ei voi väheksyä myöskään yhtiötasolla. Luulen, että sen kanssa aika monet kamppailevat. Miten aktiivisia olette taloyhtiöiden toiminnassa. Parempia koteja punkilainen haluaa kuitenkin, että on kivat ulkoilumaastot ja muuta. Näin etenevät myös ne niin sanotusti pienemmät asiat, jotka joutuvat usein siirtymään akuuttien “tulipalojen” tieltä. En hirveästi, koska useinkaan ne eivät ole ajan tasalla. Tai vaikka yhteisten tilojen käyttö – voiko siellä olla vaikka kuntoiluhuonetta tai kierrätyspistettä. Siksi en paperitasolla kiinnitä tulevaisuudensuunnitelmiin hirveästi huomiota, koska ne voivat muuttua – ja muuttuvatkin
Parempia koteja
Sen kunto kertoo, miten koko kiinteistö voi, ja siksi siitä on syytä pitää huolta. Kattotutka Oy:n Tampereen toimipisteen kuntotarkastaja Joni Kirsilä pakkaa dronea takaisin koteloonsa samalla SH U TT ER ST O CK MILLAINEN KATTO , SELLAISET RAKENTEET Vesikatto on rakennuksen tärkein osa. Nykyajan kattotarkastukset sujuvat teknologian avulla näppärästi. Drone kiertää kurkkimassa ne kulmat, joita varten ennen tarvittiin nosturit. TEKSTI & KUVAT EMMA NIKANDER 18 OSAKE. – Kokonaisvaltaisessa kattotarkistuksessa käydään läpi kuusi pääryhmää: T ampereella kattojen yllä on komeat näkymät, mutta kovan tuulen vuoksi siellä saa pitää hatustaan kiinni. KORJAUSRAKENTAMINEN kun aluepäällikkö Jussi Rihkola kerää turvaköysiä takaisin nippuun
Drone kiertää kurkkimassa ne kulmat, joita varten ennen tarvittiin nosturit.” OSAKE 19. ”Nykyajan kattotarkastukset sujuvat teknologian avulla näppärästi
Katoilla kasvaa myös jäkälää, mutta se ei aiheuta katolle samanlaista haittaa, sillä se kasvaa ainoastaan kattomateriaalin pinnassa. Lisäksi kohtaan voi asentaa myrskyhakasen, koska kyseessä on tuulinen paikka. Tarkastuksessa kävi ilmi, että tietyllä tuulenpaineella lumi tai vesi – kumpaa taivaalta sitten sataakaan – pääsee valumaan kattoterassille, koska kerminostoja ei syystä tai toisesta ole viety korotuksen yli loppuun saakka. Silloin vuotoriski on suuri, sanoo Rihkola. Huoltomaalaus on ajankohtainen noin 10–15 vuoden välein tai silloin, kun maali selkeästi lohkeilee. Lisäksi voidaan tarkistaa esimerkiksi saumat ja kattoluukut, sanoo Kirsilä. Hyvin tehty kermikatto kestää 25 vuotta, eikä tässäkään kohteessa vielä ollut mitään syytä pohtia sen uusimista, sanoo Rihkola. Hyvällä hoidolla peltikatto taas voi kestää kevyesti jopa 70 vuotta. Jos rakennus on puuston keskellä, se sammaloituu nopeasti. Peltikaton käyttöikä taas on pitkälti kiinni huoltomaalauksista ja siitä, kuinka aktiivisesti sitä puhdistetaan roskista. Sammal tunkeutuu kattomateriaalin väliin. Toisaalta kustannustehokasta ei ole sekään, että täsmäkorjataan vaurioita esimerkiksi useina peräkkäisinä 20 OSAKE. Jos se tehdään hyvin, se kyllä kestää, sanoo Rihkola. Monesti selvitään pienkorjauksilla Valtaosa kattoremonteista, Rihkolan arvion mukaan jopa 90 prosenttia, on tällaisia täsmäkorjauksia. Nyt siihen pitää tehdä uudet reunanostokermit. Jokaisella materiaalilla on oma tekninen käyttöikä, eli aika, jona sen toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kovalla tuulella sadevesi nimittäin nousee pellin päälle ja valuu sieltä terassille, sanoo Kirsilä. Niitä voidaan tehdä silloin, kun vesikaton ongelmat ovat yksittäisiä ja paikallisia. Lisäksi se imee vettä, joka voi pahimmillaan valua katteen läpi. Sääolosuhteet, kuten lumi, jää ja aurinko vaikuttavat katon käyttöikään, samoin ympäristötekijät. – Sitä ei päältä päin havaitse, vaan reunapellit piti purkaa. vesikate, läpiviennit, suojapellitykset, turvavarusteet, yläpohja ja sadevesijärjestelmä. Aika usein myös korjaamme ne kohteet, jotka käymme tarkistamassa, sanoo Rihkola. – Pienkorjaus on hyvin suositeltavaa. Tamperelaisen 10 vuotta vanhan asunto-osakeyhtiön kermikatto tarkastettiin, koska kovalla myrskyllä vesi kastelee kattoterassin. Sammalen juuristo syö kiviaineksen kermistä ja menee siitä lopulta läpi. – Vastaan on tullut vanhempiakin kermikattoja mutta näkisin, että siinä alkaa olla jo vähän laiminlyöntiä. Yleisimpiä korjauskohteita ovat muun muassa jiirien eli viistojen saumojen korjaukset, suojapeltien uusimiset ja vuotokorjaukset. Katon käyttöikää voi pidentää säännöllisellä huollolla, johon kuuluu sammaleiden poistaminen ja kourujen puhdistaminen. Jos kattoa ei puhdisteta ja maalata, lika ja roskat pääsevät vahingoittamaan peltikatteen pinnoitetta ja korroosio alkaa kuluttaa katetta nopeastikin. – Ja nykyajan peltikatto pysyy hyvänä pidempäänkin. – Kermikatolla sammal on yksi pahimpia vihollisia. Silloin vesi ei pääse lillumaan eikä kasvusto tekemään tuhojaan. – Sitten on tilaajan omissa käsissä, tilataanko korjaus meiltä vai joltakulta toiselta. Seuraavaksi tarkastuksen tilaaja saa raportin käynnistä korjausehdotuksineen ja hinta-arvioineen. Neljännesvuosisadan jälkeen katolle kuitenkin suositellaan vähintäänkin pinnan uusimista. Silloin pystytään pidentämään katteen käyttöikää, hän sanoo
”Jos kattoa ei puhdisteta ja maalata, lika ja roskat pääsevät vahingoittamaan peltikatteen pinnoitetta ja korroosio alkaa kuluttaa katetta nopeastikin. Hyvällä hoidolla peltikatto taas voi kestää kevyesti jopa 70 vuotta.” OSAKE 21
Myös aurinkopaneeleiden asennusta suunniteltaessa kokonaisvaltaista katon uusimista kannattaa harkita, sanoo Rihkola. Tarkistuksen avulla voidaan kuitenkin alkaa pohtia sitä, missä vaiheessa katon uusiminen on ajankohtaista, sanoo Kirsilä. – Voihan se olla, että paljastuu, ettei korjaustarpeita ole tai täsmäkorjauksilla saadaan katolle lisää elinvuosia. – Jos katto alkaa olla teknisen käyttöiän päässä, esimerkiksi 20-vuotias kermikatto, kannattaa se usein saneerata ennen paneelien asentamista. Mutta silloin voi silti olla aiheutunut jo hankalia vaurioita. Kattoremontin kustannukset liikkuvat sadan euron molemmin puolin neliöltä. – Monesti ajatellaan, että niin kauan on kaikki hyvin kun vesi ei pääse katon alapuolelle eikä katto aiheuta näkyviä ongelmia. Jotta korjaustarpeista pysytään taloyhtiössä kärryillä, on katon kuntoa syytä seurata tasaisin väliajoin. Remonttiin voi sisältyä huoltomaalaus, rakennusmateriaalin uusiminen tai vaihto toiseen. Kattoremontti voi olla ajankohtainen myös silloin, kun mitä tahansa materiaalia oleva katto vuotaa, vesikatto ei tuuletu tai kattomateriaali on kulunut. Näin pysytään myös kartalla siitä, jos jotain korjattavaa ilmaantuu, kertoo Rihkola. – Jos katto on huonokuntoinen, ei mikään muukaan pysy kunnossa. Yleisimpiä kattomateriaaleja Suomessa ovat tiili, pelti ja huopaeli kermikatto. Kattoremontti voi olla ajankohtainen myös silloin, kun mitä tahansa materiaalia oleva katto vuotaa, vesikatto ei tuuletu tai kattomateriaali on kulunut.” vuosina ja lopulta joudutaan kuitenkin korjaamaan koko katto. Kustannuksiin vaikuttaa luonnollisesti katon koko ja materiaali. Katto kaiken suojana Kiinteistöjen katot ovat Suomen vaihtelevien vuodenaikojen ja sääolosuhteiden armoilla. 22 OSAKE. Täyssaneeraus tulee kyseeseen silloin, kun kermi alkaa tuntua korpulta jalkojen alla. – Meillä myydään huolenpitosopimusta taloyhtiöille. Kun kermikatto alkaa lähentyä 20 vuoden ikää, on taloyhtiössä syytä viimeistään herätä selvittämään sen kuntoa. VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari. Rihkola sanoo, että katon kunto myös kertoo paljon muiden rakenteiden kunnosta. Hän suosittelee, että remontissa ollaan taloyhtiössä mielummin etuajassa kuin jälkijunassa. Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi ”Täyssaneeraus tulee kyseeseen silloin, kun kermi alkaa tuntua korpulta jalkojen alla. Vesikatto on yksi rakennuksen tärkeimpiä rakenteita, sillä se suojaa koko rakennusta, ja siksi katon kunnossapito on erittäin oleellinen osa koko kiinteistön kunnossapitoa. Jos pari vuotta sitten on tehty kustannusarvio kattoremontista, se ei enää tänä päivänä pidä paikkaansa. Silloin käydään kerran tai kaksi vuodessa katolla, tarkistetaan ja puhdistetaan kate ja otetaan irtoroskat pois. On oma prosessinsa lähteä poistamaan paneeleita kattoremontin vuoksi. – Tässä ajassa on syytä huomioida, että materiaalien hinnat nousevat koko ajan. Perusteellisen kuntotarkastuksen ja katon kunnossapitosuunnitelman avulla vältytään ikäviltä yllätyksiltä, ja ajantasaisen tiedon avulla kattoa ei myöskään korjata liikaa tai liian vähän
– Hyvä nyrkkisääntö on, että ylhäältä alaspäin edetään. – Kun tulen kanssa tehdään töitä, pitää olla kunnon sää. Siihen käytetyt eurot kuitenkin säästetään ajassa, sillä sadesuojan turvin kattoremonttia voidaan tehdä säällä kuin säällä – myös talvikuukausina. – Silloin joudumme katsomaan aina, milloin on varmasti parin tunnin sateeton hetki. Sadesuoja kannattaa Taloyhtiön yhtiökokous päättää kattoremontin toteutuksesta. Vakuuttava asiantuntija www.finib.fi Bitumikermi on materiaali, joka kuumennetaan asennettaessa sulaksi. Kuten suurissa hankkeissa aina, myös kattoremonteissa yllätyksiin kannattaa varautua. Samanaikaisesti ei yleensä juuri tehdä muita remontteja, koska katto pitää saada ensimmäisenä kuntoon. Kermikattoa taas ei voi sateella asentaa. Peltikaton remontti taas saa aikaan meteliä. Urakoitsijan referenssejä voi olla hyvä tarkastella, sillä ne kertovat työn laadusta. Äänihaitta on minimaalinen. Lisätyöt kannattaa hinnoitella sopimuksessa etukäteen. Rihkolan mukaan kattoremontti voi kestää kuukaudesta seitsemään. Katto kuntoon ensimmäisenä Remontin kesto riippuu sääolosuhteiden lisäksi katon koosta. VAKUUTTAMINEN JA VAHINKOTILANTEIDEN HOITO ON MONIMUTKAISTA JA AIKAA VIEVÄÄ Ota kumppaniksi etuasi ajava vakuutusmeklari. Esimerkiksi ennen julkisivuremontin suunnittelua pitäisi tehdä aina katto valmiiksi. Esimerkiksi pellin hinta on noussut 70 prosenttia. Jos kattopelti maksoi pari vuotta sitten 10 000 euroa, nyt sen hinta on 17 000 euroa, sanoo Rihkola. ?. – Mielelläni tekisin kermikatot sääsuojan alla, koska kesäsateet ovat kattotöissä riesa, sanoo Rihkola. – Asukkaille ilmoitetaan aina hyvissä ajoin remontin alkamisesta ja siitä, että siitä aiheutuu melua. Jos on sateinen kesä, remontti voi venähtää kuukauden päivät. Kattohanke kannattaa kilpailuttaa huolella, ja urakoitsijaa valitessa kannattaa kiinnittää huomiota hinnan lisäksi myös muun muassa urakoitsijan luotettavuuteen ja ammattitaitoon. Kattoa korjatessa voidaan kuitenkin miettiä, halutaanko esimerkiksi lämmöneristystä lisätä tai yläpohjan tuuletusta parantaa. Silloin rakentajat kuivaavat alueen, jonka ajassa pystyy korjaamaan. Kermikattojen kunnostus ei juuri asumishaittaa aiheuta. Peltikattoa voi remontoida sateellakin, koska siellä on myös aluskate. Sadesuoja nostaa kattoremontin hintaa joitakin kymmeniä tuhansia, sanoo Rihkola. Kun remonttia suunnitellaan, on syytä pohtia, tehdäänkö se taivasalla vai sääsuojan suojassa. Ilman sääsuojaa tehtävä kattoremontti viivästyy helposti. Tällaiset lisätyöt luonnollisesti nostavat kattoremontin kustannuksia
A S U N T O M A R K K I N AT 24 OSAKE
Energian hinta on nousussa, inflaatio jyllää ja poliittiset jännitteet ovat vahvoja. Hän on toiminut alalla parisenkymmentä vuotta ja seuraa talousasioita tarkasti. Se voi tarkoittaa ylimääräisten hoitovastikkeiden keräämistä, mutta myös pitkän tähtäimen ratkaisuja, kuten energiaremonttia. Puheissa ovat nousseet esiin esimerkiksi maalämpö ja aurinkoenergia. TEKSTI: KATJA ALAJA KUVAT SHUTTERSTOCK T alous sakkaa. – Toistaiseksi muutamien taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajat ovat ottaneet minuun yhteyttä huolestuneina. Taloyhtiöiden hallitusten tulee paitsi hoitaa tämän hetken toimintaa ja taloutta, myös ennakoida asioita isännöitsijän tukemana. Energiatehokkuus on siksikin hyvä asia, että se nostaa asuntojen arvoa. ENSIAPUA TALOUTEEN YLIMÄÄRÄISILLÄ HOITOVASTIKKEILLA Taloyhtiöiden taloustilanne uhkaa heiketä talouden matalaliidossa. He ovat pohtineet, pitääkö hoitovastiketta alkaa kerätä varastoon ja varautua tulevaisuuden energiaratkaisuihin ja korjausrakentamistarpeisiin, isännöitsijä, varatoimitusjohtaja Jari Nieminen Unikosta kertoo. – Pelkään, että energian korkeista hinnoista tulee pysyvä tilanne. Isännöitsijänä Nieminen kokee, että tällaiset pohdinnat ovat hyvästä. Ylimääräisiä hoitovastikkeita voidaan tarvita Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tulisi Niemisestä olla aina ajan tasalla sen OSAKE 25. Tältä pohjalta on helppoa ajatella, että talousasiat ovat alkaneet vaivata taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajia, mutta onko näin. Kun hinnat on saatu ylös, miksi niitä lähdettäisiin laskemaan, Nieminen perustelee näkemystään. Kunkin yhtiön onkin seurattava kulujaan ja ryhdyttävä toimiin
Talouden kokonaistilanteet vaihtelevat Miten taloyhtiöiden asukkaiden talous kestää ylimääräisten hoitovastikkeiden keräämisen. Nykyajan sähköiset kirjanpito-ohjelmat tekevät seurannasta lähtökohtaisesti helppoa. 26 OSAKE. Voi kuitenkin käydä niin, että rahat eivät kulujen kasvaessa tule riittämään ja lisärahaa tarvitaan. Talousarviot on siis tehty. – Olen valmistautunut siihen, että meidän on kutsuttava ylimääräisiä yhtiökokouksia kokoon ja lyötävä laskelmat tiskiin, että näin paljon enemmän on kulunut tai tulee kulumaan rahaa verrattuna vuoden takaiseen tilanteeseen, Nieminen pohtii. Se voi olla suuri juttu taloyhtiön asukkaille, jos hoitovastike on korkea ja heillä on myös lainaa putkisaneeraukJari Nieminen. – Taloyhtiöiden on nyt havahduttava tarkistamaan oma tilanteensa, Nieminen näkee. suhteen, missä sen talous menee. Taloustilanteen heikkeneminen sattuu sikäli pahaan aikaan, että taloyhtiöt ovat pitäneet yhtiökokouksensa keväällä. Jos kirjausta ei ole, tarvitaan yhtiökokous, mikä tuo omat kulunsa. Jos yhtiökokouksen pöytäkirjaan on kirjattu, että taloyhtiön hallituksella on oikeus määrätä 1–3 hoitovastikkeen ylimääräinen maksu tarvittaessa, lisärahan saaminen etenee helposti
. Pääkaupunkiseudulla energiatehokkuutta pyritään parantamaan esimerkiksi ympäristöministeriön Taloyhtiöklubi-hankkeessa, jossa taloyhtiöt tekevät alueellista yhteistyötä. Se maksaa itsensä moninkertaisesti takaisin, kun rakentamisen kysyntä lisääntyy, Nieminen toteaa. Valtiolta voisi puolestaan tulla avustuksia energiaremonttien ja korjausrakentamiseen ja lainojen takaamista. OSAKE 27. – Esimerkiksi täällä Turussa rakennusluvan saamiseen menee nykyisin puoli vuotta, mikä on aivan kestämätöntä. Mutta miten on – tulemmeko näkemään taloyhtiöiden konkursseja taloustilanteen kiristyessä. Kannustan taloyhtiöitä ja isännöitsijöitä seuraamaan tilannetta tarkasti ja toimimaan ajoissa. – Lähiöt pystyttiin rakentamaan 1960-luvulla valtionavustusten tukemana, ja valtion tuelle on jälleen tarvetta. Hän painottaa, että kunkin taloyhtiön tilanne on ainutlaatuinen, joten ratkaisuja pitää hakea siitä käsin. Pankilta voidaan myös tarvita joustoa. Samalla kustannukset saattavat nousta, jos vaikka jonkin materiaalin kysyntä on kasvanut. Taloudellisia yllätyksiä voi tulla vaikkapa siitä, että rakennusluvan saaminen jo suunnitellun linjasaneerauksen tai julkisivuremontin tekemiseen voi kestää, jolloin urakoitsijalta joudutaan pyytämään uusi tarjous. Nieminen toivoo reagointia taloustilanteeseen taloyhtiöiden ja isännöitsijöiden lisäksi kiinteistöalan liitoilta ja valtiolta. Liitoilta hän toivoo suoraa avointa keskustelua vaikeasta asiasta, että mahdollisimman moni asian ymmärtää. Tuleeko valtio apuun. – En usko siihen, mutta kyllä paine hoitaa talousasioita hyvin kasvaa. Energiaremontit ovat valtion ja kaupunkien intressissä, sillä kaikilla on kunnianhimoisia ilmastotavoitteita. – Pankkien kanssa on toistaiseksi pystynyt neuvottelemaan, Nieminen sanoo. sesta tai muusta
E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö 28 OSAKE
Ennestään osa yhtiön asukkaista oli teettänyt parvekelasitukset omalla kustannuksella. Toinen vaihtoehto on hankkia ne taloyhtiön piikkiin. Mitä silloin kannattaa ottaa huomioon. Taloon tehdään myös kattoremontti, joka on vielä kesken. Yhtiö sai kimmokkeen lasittamiseen, kun parvekkeet alkoivat olla käyttöikänsä päässä. TEKSTI JA KUVAT JONI NIKKOLA T ampereella Tammelan puistokadulla sijaitseva As Oy Osmonhovi päätti teettää parvekelasituksen koko taloon omalla kustannuksella. Monessa taloyhtiössä asukkaat ovat hankkineet parvekelasituksia omalla rahalla. Samalla uusittiin kaiteet, joissa oli jo korroosiota. Yhtiö on valmistunut 1984, eikä koko talon parvekeremonttia ollut vielä tehty. Yhtiö päätti, että ne puretaan samalla ja asennetaan taloyhtiön kustannuksella kaikille yhteneväiset lasitukset. Parvekelasitus taloyhtiön piikkiin OSAKE 29
Sitten se on seinärakenteissa, ja alakerrassa jostain rakenteista alkaa pukata valkoista härmää. Raudoitteiden ruostuminen puolestaan hidastui pieliseinissä noin kolmanneksella ja katossa 50 prosenttia. Betoneiltaan parvekkeet kuitenkin olivat vielä sen verran hyvässä kunnossa, että tällä kertaa ei tarvinnut tehdä isompia remontteja. Osmonhovissa asukkaiden laittamissa lasituksissa oli hieman eroja, ja joskus lasi oli pudonnutkin. Osmonhovissa parvekkeet eivät olleet Sipiläisen mukaan vielä aivan toivottomassa kunnossa. Myös mukavuustekijä Asukkaat itse välttämättä harvemmin hankkivat lasitusta remonttitarpeen lykkäämisen tai energiansäästön vuoksi. Luvattu käyttöikä saavutetaan todennäköisimmin, jos lasituksia ei lähdetä irrottelemaan. – Lasitus auttaa siihen, etteivät sinne jää rankkasateet ja lumet makaamaan. Lumon Oy:n Tampereen alueen korjausrakentamisen projektipäällikkö Toni Hilliaho avaa lasituksen vaikutusta kestoikään. Lasituksen laskennallinen käyttöikä on 35 vuotta. Osa oli varmaan hyviäkin, mutta osa oli huonoja. Kun koko taloon on asennettu samaan aikaan lasitukset, niiden takuut, käyttöikä ja kunto ovat tiedossa. Suomessa ilmasto on rankka. Lasitettuna se kestää heti 25 vuotta, ja silloinkin tarvitsee vasta pensseliä. Taloyhtiön teettämät lasitukset kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle. – Onhan se talo paljon mukavamman näköinenkin, kun kaikissa on lasitus. Ennen pitkää siellä joku sauma pettää. Taloyhtiön isännöitsijä Jukka Sipiläinen Sipi Kiinteistöpalvelut Oy:stä kertoo, että yhtiön parvekkeissa suurin ongelma liittyi siihen, että sateet pääsivät parvekkeelle. Tuohan se siihen julkisivuun ihan erilaisen ilmeen kuin että siellä on joka toisessa. Lykkäystä remonteille Osmonhovin hallituksen puheenjohtaja Seppo Niemenmaan mukaan lasitus oli itsestään selvä valinta. Vauriot parvekerakenteisiin syntyvät lasittamattomalla parvekkeella siitä, kun vesi ja lumi jäävät makaamaan parvekkeelle. Monelle tärkeää on pidentää Suomessa usein melko lyhyeksi jäävää parvekekautta. Remontin yhteydessä Osmonhovin parvekkeet päivitettiin nykyajan vaatimusten mukaisiksi, eli niihin asennettiin sähköt ja pistorasia. Tampereen teknillisessä yliopistossa tehdyn tutkimuksen mukaan parvekelasitus pysäyttää pakkasrapautumisen kokonaan. Yksi syy koko taloyhtiön lasittamiseen on myös esteettinen. Teräsrakenteisissa kaiteissa oli vähän korroosiota ja osa laseista oli haljenneita. – Parvekkeita oli monenkuntoisia. Maalit kesivät katosta ja seinistä ja lattioista. – Eihän siinä ollut muuta vaihtoehtoa, kun se lisää parvekkeiden kestoikää, vähentää melua ja jonkin verran säästää myös energiaa. Myös lisämaksusta hankittavien lamelliverhojen osalta Osmonhovissa Isännöitsijä Jukka Sipiläinen, hallituksen puheenjohtaja Seppo Niemenmaa ja Lumon Oy:n Toni Hilliaho. Yhdessä katossa oli päässyt huopa vähän kastumaan, ja siellä oli vähän kaadot väärään suuntaan. – Parvekkeiden takaseinät täytyi huoltomaalata. Syitä on monia. – Kun se sulaa ja jäätyy toistuvasti, se rapauttaa betonia. Kun lasitus on kaikilla, julkisivu on yhtenäinen. Huoltoa niille suositellaan viiden vuoden välein. – Lasittamattomalla parvekkeella tarvitaan laastikauhaa ensimmäisen kerran 12–13 vuoden päästä. Ja sitten laitettiin osittain uudet syöksytorvet, Niemenmaa kertoo. Saatiin ne kanssa sitten korjattua. 30 OSAKE
OSAKE 31
Hilliaho vinkkaakin, että etenkin isoimpia urakoita kannattaa tehdä talvella, kun on 32 OSAKE. Onnistuu ympäri vuoden Hilliahon mukaan paras mahdollinen aika lasitukselle on parvekeremontti, mutta se ei ole liian myöhäistä huomattavasti myöhemminkään. Tampereen teknillisessä yliopistossa tehdyn väitöskirjan mukaan lasitusten lämmitysenergian säästöksi saatiin suomalaisissa asuinkerrostaloissa 3,4 – 10,7 prosenttia. Se lisää osaltaan asumismukavuutta etenkin kaupunkialueella, jossa on tavallisesti paljon liikennettä. päätettiin, että valittavissa on vain yksi vaihtoehto. Ne pesevät ja lasittavat tai sitten maalaavat ja lasittavat. – Paraikaa vuokrataloyhtiöt ovat heränneet siihen, että aika tuoreita 1990–2000-luvulla rakennettuja alueita nyt lasitetaan. Kesän helteisimpinä päivinä lämpötilat saattavat tosin nousta korkeiksi. Näin ulkoasu säilyy yhtenäisenä. Säästöjä koituu myös energian osalta. Sillä ne siirtävät sen seuraavan remontin. Niinpä viileinä vuodenaikoina asuntoa ei tarvitse lämmittää niin paljon, sillä hukkalämpöä syntyy vähemmän. Energiansäästö selittyy sillä, että lasitettu parveke eristää asuntoa ulkoilmasta, ja toimii ikään kuin tuulikaappina. Osa asumismukavuutta on myös melu. Nyt esimerkiksi lasitetaan paljon 20-vuotiaita kohteita. Lasituksen sesonkiaikaa ovat lämpimät kuukaudet, mutta niitä pystyy tekemään ympäri vuoden. Hilliahon mukaan pääsääntönä on, että lasitus puolittaa korvin kuultavan melun. Se riippuu monesta asiasta kuten ulkoseinän rakenteesta, sijainnista sekä vuodenja vuorokaudenajoista
Korona haittasi yhtiökokousten järjestämistä ja siirsi toteuttamisen kuluvaan vuoteen. Niemenmaa suosittelee panostamaan hyviin suunnitelmiin ja valvojaan. Meillä oli ulkopuolinen konsultti, joka suorittaa myös valvonnan. Parvekkeissa ei ollut mitään erityistä huomioon otettavaa. ja vielä ilman ulkoyksikköä?!. Soita 010 83 60 600 tai mene suoraan osoitteeseen www.innoair.fi Innoair Oy | Vantaa | Tampere | toimisto@innoair.fi ILMALÄMPÖPUMPUT | ILMA-VESILÄMPÖPUMPUT | MAALÄMPÖ | AURINKOSÄHKÖ | ILMASTOINTI | ILMANVAIHTO JA PUTKITYÖT | LÄMMITYSLAITTEET | ILMANKOSTUTTIMET Tiesitkö, että voit hankkia kunnollisen viilennyksen myös kerrostalohuoneistoon . Ne olivat kadun puolella yhteneväisiä. hiljaisemmat kuukaudet. Ennakoimalla se on kuitenkin mahdollista melko helposti, sillä kustannukset jäävät moniin muihin remontteihin verrattuna kuitenkin pieniksi. Lasituksen osuudeksi Osmonhovin remontissa jäi hieman alle sata tuhatta euroa veroineen. – Hallitus vei yhtiökokoukseen valmiit suunnitelmat ja kustannusarviot. Projekti sujui muutenkin mutkattomasti. . – Jos parveke on sellainen kokoinen, ettet mahdu edes olemaan siinä, kun aukaiset. Siihen tarvittiin ainoastaan yksi päätöskokous. C M Y CM MY CY CMY K Älä kärsi enää kuumuudesta, vaan tilaa asuntoosi kerrostaloviilennys jo hyvissä ajoin. Kun värit pidettiin samoina kuin ennenkin, ei tarvinnut edes kääntyä kaupungin puoleen. Silloin tosin ei voi maalata. Summa on sen verran pieni, että monet maksavat sen mielellään kerralla pois. Remontti katettiin lainalla. Se meni täysin mukisematta läpi. Ainoastaan sisäpihalla oli muutama eri kokoinen parveke. Suunnitteluun kannattaa panostaa Päätöksenteko lasitusasiassa oli Osmonhovissa hyvin suoraviivaista. Käytännön syistä myöskään aivan pienimpiä parvekkeita ei pysty lasittamaan. Esimerkiksi 2 000 euron kulut saa katettua reilussa kolmessa vuodessa, jos kerää sitä varten vastikkeessa 50 euroa kuukaudessa. Ainoa yllätys oli, että lasia jouduttiin muuttamaan yhden parvekkeen osalta. Asia nousi kokouksissa ensimmäisen kerran puheeksi vuonna 2020. Yhtiössä on 42 asunto-osaketta ja kaksi liiketilaa, joten osaketta kohti hintaa jäi noin 2 200–2 300 euroa. Hilliahon mukaan lasitus onnistuu lähes kaikkiin kohteisiin, elleivät suojelumääräykset ole esteenä. Aikataulu piti, eikä korjattavaa ole tullut. – Siinä ei kannata ottaa halvinta vaan paras. Harva taloyhtiö kerää koko rahaa ennen lasitusta. Muihin se suurimmaksi osaksi kyllä
TARPEEKSI TURVAA TALOYHTIÖLLE VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S TEKSTI EMMA NIKANDER 34 OSAKE. Vakuutus korvaa näitä vahinkoja tietyin ehdoin. Minimissään yhtiölle kannattaa hankkia laaja kiinteistövakuutus, sanoo erikoisasiantuntija Mika Laukkanen. Ilmiöpohjainen vakuutus tarjoaa turvaa ennalta lueteltuihin vahinkotapauksiin, kuten palovahinko tai vuotovahinko. Laaja turva on oikeastaan hyvin samantyyppinen: sielläkin luetellaan korvattavia vahinkoja, mutta yhtenä korvattavana vahinkona on myös ”muu äkillinen, ennalta arvaamaton tapahtuma”. Ilmiöpohjaisissa vakuutuksissa on usein rajoituksia. Esimerkkinä käy vaikTaloyhtiön hallituksen vastuulla on huolehtia yhtiön vakuutusturvasta. Taloyhtiön hallitus on vastuussa vakuutusten ottamisesta, mutta millaisia vaihtoehtoja hallituksella sitten on valittavinaan. V aikka taloyhtiön vakuutukset eivät ole pakollisia, lienee sanomattakin selvää, että niiden hankkiminen on ehdottoman järkevää. – Pieni sanamuotonyanssi on yllättävän tärkeä, sillä se laajentaa korvauksen piiriin tulevien vahinkotapausten määrää, Laukkanen sanoo. Erikoisasiantuntija Mika Laukkanen vakuutusmeklariyhtiö Finib Oy:sta sanoo, että vaikka vakuutuspaletti onkin kokonaisuudessaan kohtuullisen suuri, varsinaiselle kiinteistövakuutukselle on oikestaan vain kaksi vaihtoehtoa: ilmiöpohjainen vakuutus ja laaja turva
SH U TT ER ST O CK OSAKE 35
36 OSAKE. Kiinteistövakuutuksella perusturvaa Kiinteistövakuutukseen, siis sekä ilmiöpohjaiseen että laajaan turvaan, kuuluu omaisuuden turva, ja sen lisäksi hyvin usein myös vastuuturva, oikeusturvavakuutus ja hallinnon vastuuvakuutus. ka se, että niissä ei korvata rakennusvirheestä seurannutta vahinkoa. Omaisuusturvasta korvataan ehtojen puitteissa kiinteistöä kohdannut esinevahinko. Monen vahingon taustalla voi olla sellainen syy, jota voitaisiin pitää rakennusvirheenä. Vakuutus turvaa vakuutussopimuksessa mainitut rakennukset rakenteineen ja niiden lämmitys-, vesija ilmastointijärjestelmät. Laajassa turvassa sekin on huomioitu. Mika Laukkanen. – Se on yllättävän tärkeä kohta
– Klassinen esimerkki on se, että henkilö liukastuu taloyhtiön pihalla, kertoo Laukkanen. Oikeusturva on riitaantuneen taloyhtiön tukena. Pysäytä lika ja kura! Oikea mattoratkaisu oikealla vaihtovälillä mahdollistaa huomattavat säästöt siivouskustannuksissa ja luo viihtyisyyttä taloyhtiöihin. keskimäärin 70 % siivouskustannuksista kuluu lattioiden puhdistamiseen.. Jos riidan selvittelyyn tarvitaan asiamiesapua tai joudutaan oikeusprosessiin, oikeusturva korvaa asiamiehen käytöstä aiheutuneita kuluja. SH U TT ER ST O CK www.lindstromgroup.com/. Vastuuturvaa taas tarvitaan siinä tapauksessa, jos kiinteistö aiheuttaa vahinkoa jollekin toiselle taholle
Tavanomainen kiinteistövakuutus korvaa vain suoranaisen vahingon, eli sen vesivuodon aiheuttamien vaurioiden korjauksen, mutta ei asukkaan sijaisasumista. Kahden vuoden sisällä yksi kalleimmista suihkuun nukahtamisvahingoista, mikä työpöydälläni on ollut, aiheutti 400 000 euron vahingot. – Jos tapahtuu esimerkiksi vuotovahinko ja asukas joutuu muuttamaan väliaikaisesti, asukas saa hieman korvausta käytettäväksi sijaisasumisesta tuleviin kustannuksiin. Joskus oikeusprosessi kiertää kaikki oikeusasteet, eikä vakuutusmäärä välttämättä riitä. Lisäturvana myydäänkin nykyään esimerkiksi vakuutusta, joka korvaa tällaisia asukkaan huolimattomuudella aiheuttamia vahinkoja. Lisäturva laajentaa korvauspiiriä ja avustaa korvausmäärissä Kiinteistövakuutus on taloyhtiön perusvakuutus. Sen lisäksi vakuutusmeklariyritys voi tarjota useita erilaisia lisäturvavakuutuksia. – Ammattimainen isännöinti on yleensä rajattu pois tästä hallinnon vastuuvakuutuksesta. – Varsinkin suihkuun nukahtaminen on tällainen klassikkovahinko, joka aiheuttaa uskomattoman kalliita seurauksia. Ajatusmalli on se, että jos vahinko on aiheutunut isännöitsijän kautta, korvausvastuuta halutaan ohjata isännöintiyrityksen suuntaan. Esimerkiksi Finibillä erilaisia lisäturvavakuutustuotteita on kymmenkunta. Esimerkiksi Laukkanen nostaa tilanteen, jossa edellistä hallitusta on syytetty huonosta rakennustyön valvonnasta. – Tuotteen taustalla on ilmiöpohjaisessa kiinteistönvakuutuksessa sekä kotivakuutuksessa usein oleva rajoiSH U TT ER ST O CK 38 OSAKE. Hallinnon vastuuvakuutus taas korvaa sellaisia taloudellisia vahinkoja, joita voi aiheutua hallinnon toimista. Lisäturvavakuutusten onkin tarkoitus ikään kuin tukea korvauspiiriä joko laajentamalla sitä tai avustamalla vakuutusmäärässä. – Oikeusturvassa on tietty vakuutusmäärä, minkä verran se korvaa asiamiehen käytöstä aiheutuneita kuluja. Lisäturvat eivät ole kiinteistövakuutuksesta poistettuja osia, vaan ne ovat lisätuotteita, joita on kehitetty tarpeeseen, sanoo Laukkanen. Tarjolla on muun muassa Asiakasturva, joka sisältää turvaa taloyhtiön piha-alueella ja tiloissa tapahtuneen tapaturman varalle, mutta myös turvan asumisen keskeytymisen varalta. Lisäturva auttaa kiinteistövakuutuksen vakuutusmäärästä ylimenevän summan kanssa. – Nämä ovat vakuutusmeklariliikkeiden luomia, kun on havaittu, että tietyntyyppistä turvaa tarvitaan. Toisinaan esimerkiksi kiinteistövakuutuksen oikeusturvan vakuutusmäärän rajat tulevat vastaan, kun oikeudenkäyntikulut kohoavat. – Ne parantavat olemassaolevaa kiinteistövakuutusturvaa tai tuovat siihen jotakin lisää, sanoo Laukkanen. Laukkanen sanoo, että monet lisäturvat ainakin Finibillä kumpuavat juuri elävän elämän esimerkeistä. Kiinteistön ilmiöpohjaiset vakuutukset tai asukkaan kotivakuutukset eivät välttämättä korvaa sitä, jos asukas on ollut toimissaan huolimaton ja aiheuttaa siten kiinteistölle vahinkoa
SORCOLOR OY MAALAA PORRASKÄYTÄVÄN VIIKOSSA! POMM INVA RMA AIKAT AULU Yksi porra skäy tävä viikos sa: urakk a on aina valm is viikon sisäll ä aloitu ksest a. Ei ylimä äräisi ä tava roita joka paika ssa. Työ tehtiin muiltakin osin juuri niin kuin sovittiin, eivätkä asukkaat olleet meihin yhteydessä missään urakan vaiheessa. Suosittelen lämpimästi!” Anne Kamaja, HPJ As Oy Helsingin Espresso Tutustu tarkemmin ja pyydä tarjous osoitteesta TAI SOITA +358 103 919 410 Kysy tarjous myös kattojen ja julkisivujen maalauksesta! Kehittämämme Porraskäytävän maalaus viikossa -malli on suunniteltu asukkaiden ehdoilla. Urakk a eteni sovitu sti ja uraka n hinta oli tarjou ksen mukai nen. Menet elmä on mietitt y ja suunn iteltu yhdes sä erilais issa kerros talois sa asuvi en ihmis ten kanss a niin, että porras käytä vien maalau s sujuis i vaiva ttoma sti ja siistis ti. Ei ylimääräisiä tavaroita joka paikassa. – Lisäturvien hinnat verrattuna kiinteistövakuutuksen hintaan näyttävät pääsääntöisesti kohtuulliselta, hän sanoo. por ras käy täv än. Työn jälki oli hyvää ja työsk entely aluee t jätett iin puhta iksi. porraskäytävän. Kokonaisuutena kaikki sujui vaivatta meidän näkökulmastamme, mikä on onnistuneen urakan merkki” Ilari Konttinen, YH Kodit Oy ”Olimme erittäin tyytyväisiä Sorcolorin suorittamaan taloyhtiöiden rappukäytävien maalaukseen. Mallin keskiössä on selvät työvaiheet, aktiivinen työnjohto sekä runsas tiedottaminen. – Ellei mitään hyvää syytä ei ole, pitäisi kiinteistölle pyrkiä hankkimaan vähintään laaja turva. Kokonaisuutena kaikki sujui vaivatta meidän näkökulmastamme, mikä on onnistuneen urakan merkki” Ilari Konttinen, YH Kodit Oy ”Olimme erittäin tyytyväisiä Sorcolorin suorittamaan taloyhtiöiden rappukäytävien maalaukseen. Niiltä osin, mistä annoi mme palau tetta, nekin hoide ttiin heti ja viipym ättä maalii n. Työ n jäl ki oli hyv ää ja työ ske nte lya lue et jät etti in puh tai ksi . Kiinteistövakuutuksen hintaan vaikuttaa muun muassa kiinteistön rakennustyyppi, paloluokka, sijainti ja ikä sekä tieto putkiston iästä. Ei ylim äär äisi ä tav aro ita jok a pai kas sa. Työ teh tiin mui lta kin osi n juu ri niin kui n sov itti in, eiv ätk ä asu kka at olle et mei hin yht eyd ess ä mis sää n ura kan vai hee ssa . Urakka eteni sovitusti ja urakan hinta oli tarjouksen mukainen. Katso viereisestä kuvasta tarkemmin miten urakka etenee, ja lue alta mitä mieltä asiakkaamme ovat konseptista. – Se, kuinka paljon ne nousevat, on mysteeri. SORCOLOR OY MAALAA PORRASKÄYTÄVÄN VIIKOSSA! POMMINVARMA AIKATAULU Yksi porraskäytävä viikossa: urakka on aina valmis viikon sisällä aloituksesta. Alun perin arvioi tu viikon työai ka myös toteu tui. Hinnat eivät ole välttämättä juuri kalliimmat, mutta turvataso on laajempi. Työ tehtii n muilta kin osin juuri niin kuin sovitt iin, eivätk ä asukk aat olleet meihin yhtey dessä missää n uraka n vaihe essa. Hintahaitari on suuri Mutta mistä hallitus tietää, mitä vakuutuksia juuri meidän taloyhtiössämme tarvitaan. Laukkanen sanoo, että kysymys kannattaa suunnata isännöitsijän kautta vakuutusmeklarille. Suosittelen lämpimästi!” Anne Kamaja, HPJ As Oy Helsingin Espresso Tutustu tarkemmin ja pyydä tarjous osoitteesta TAI SOITA +358 103 919 410 Kysy tarjous myös kattojen ja julkisivujen maalauksesta! Kehittämämme Porraskäytävän maalaus viikossa -malli on suunniteltu asukkaiden ehdoilla. Tämä oli seurausta hyvästä tiedottamisesta ja ripeästä työskentelystä. porraskäytävän. Yhden yleispätevän ohjeen Laukkanen kuitenkin kertoo. Mallin keskiö ssä on selvä t työva iheet , aktiiv inen työnj ohto sekä runsa s tiedo ttami nen. Kat so vie rei ses tä kuv ast a tar kem min mite n ura kka ete nee , ja lue alta mitä mie ltä asi akk aam me ova t kon sep tis ta. Ei ylimääräisiä tavaroita joka paikassa. SELKEÄ KOKONAISUUS Työvaihe / päivä Suojaus Tasoitus ja hionta Pohjamaalaus Pintamaalaus siivoukset ja luovutus PYYDÄ TARJOUS TAI SOITA +358 103 919 410 +358103919410 2013 PERUSTETTU PERHEYRITYS YLI 200 PAIKALLISTA MAALARIA ASIAKASTYYTYVÄISYYS 4,7/5 YLI 6000 MAALATTUA KOHDETTA ”Sorcolor suoritti keväällä kohteessamme porraskäytävän seinien sekä yleisten tilojen lattioiden ja seinien maalauksen. tuskohta, jonka mukaan vakuutus ei korvaa vahinkoa, mikä aiheutuu veden pääsyn estymisestä viemäriin tai lattiakaivoon. Suo sitt ele n läm pim äst i!” Ann e Kam aja , HPJ As Oy Hel sin gin Esp res so Tut ust u tar kem min ja pyy dä tar jou s oso itte est a TA I SO ITA +35 8 103 919 410 Kys y tar jou s myö s kat toj en ja jul kisi vuj en maa lau kse sta ! Keh ittä mäm me Por ras käy täv än maa lau s viik oss a -m alli on suu nni tel tu asu kka ide n ehd oill a. Laukkanen uskoo, että lisäturvia otetaankin taloyhtiöissä enenevissä määrin. SEL KEÄ VA STU U, EI ALI HA NKI NTA A Työ mai lla tol ska a ain a om at mie het Nok kam ies / por ras käy täv ä Työ njo hta ja käy tet täv iss ä klo 0818 TUH RIIN TUM ISR ISK IN PO IST O Asia kka illa tie to, mitä teh dää n min äki n päi vän ä Maa lar it siiv oav at työ maa n enn en ruo kat auk oa ja työ päi vän pää tte eks i. POMMINVARMA AIKATAULU Yksi porraskäytävä viikossa: urakka on aina valmis viikon sisällä aloituksesta. Mal lin kes kiö ssä on sel vät työ vai hee t, akt iiv ine n työ njo hto sek ä run sas tie dot tam ine n. Työn jälki oli hyvää ja työskentelyalueet jätettiin puhtaiksi. Mutta se varmasti toimii motivaattorina kilpailutukselle. Kilpailutuksen taustalla voivat olla myös ehtomuutokset tai merkittävä hinnankorotukset, jolloin kilpailutus suoritetaan aiemmin. Katso vierei sestä kuvas ta tarke mmin miten urakk a etene e, ja lue alta mitä mieltä asiakk aamm e ovat konse ptista . Lisäturvien hinnat taas alkavat esimerkiksi aiemmin mainitussa Asiakasturvassa 75 eurosta. Mallin keskiössä on selvät työvaiheet, aktiivinen työnjohto sekä runsas tiedottaminen. SEL KEÄ KO KO NA ISU US Työ vai he / päi vä Suo jau s Tas oitu s ja hio nta Poh jam aal aus Pin tam aal aus siiv ouk set ja luo vut us PYY DÄ TA RJO US TA I SO ITA +35 8 103 919 410 +35 810 391 941 201 3 PER UST ETT U PER HEY RITY S YLI 200 PA IKA LLI STA MA ALA RIA ASI AKA STY YTY VÄ ISY YS 4,7 /5 YLI 600 MA ALA TTU A KO HDE TTA ”So rco lor suo ritt i kev ääl lä koh tee ssa mm e por ras käy täv än sei nie n sek ä yle ist en tilo jen lat tio ide n ja sei nie n maa lau kse n. SELKEÄ KOKONAISUUS Työvaihe / päivä Suojaus Tasoitus ja hionta Pohjamaalaus Pintamaalaus siivoukset ja luovutus PYYDÄ TARJOUS TAI SOITA +358 103 919 410 +358103919410 2013 PERUSTETTU PERHEYRITYS YLI 200 PAIKALLISTA MAALARIA ASIAKASTYYTYVÄISYYS 4,7/5 YLI 6000 MAALATTUA KOHDETTA ”Sorcolor suoritti keväällä kohteessamme porraskäytävän seinien sekä yleisten tilojen lattioiden ja seinien maalauksen. SELKE Ä VASTU U, EI ALIHA NKINT AA Työm ailla tolsk aa aina omat miehe t Nokk amie s / porra skäy tävä Työn johta ja käyte ttävis sä klo 08-18 TUHR IINTU MISRIS KIN POIST O Asiak kailla tieto , mitä tehd ään minäk in päivä nä Maala rit siivoa vat työm aan enne n ruok atauk oa ja työp äivän päätt eeksi . Ura kka ete ni sov itu sti ja ura kan hin ta oli tar jou kse n muk ain en. Menetelmä on mietitty ja suunniteltu yhdessä erilaisissa kerrostaloissa asuvien ihmisten kanssa niin, että porraskäytävien maalaus sujuisi vaivattomasti ja siististi. Alun perin arvioitu viikon työaika myös toteutui. porra skäy tävä n. Suosi ttelen lämp imäst i!” Anne Kama ja, HPJ As Oy Helsin gin Espre sso Tutus tu tarke mmin ja pyyd ä tarjo us osoitt eesta TAI SOITA +358 103 919 410 Kysy tarjo us myös katto jen ja julkis ivuje n maala ukses ta! Kehitt ämäm me Porra skäyt ävän maala us viikos sa -mall i on suun nitelt u asukk aiden ehdoi lla. Kun näkee tarjotun vakuutusturvan ja sen hinnan, voidaan tehdä päätös siitä, mitkä tuotteet voidaan ottaa. Tämä oli seurausta hyvästä tiedottamisesta ja ripeästä työskentelystä. Kokon aisuu tena kaikk i sujui vaiva tta meidä n näkök ulmas tamm e, mikä on onnis tunee n uraka n merkk i” Ilari Kontt inen, YH Kodit Oy ”Olim me erittäi n tyyty väisiä Sorco lorin suorit tama an taloy htiöid en rappu käytä vien maalau kseen . SORC OLOR OY MAAL AA PORR ASKÄ YTÄV ÄN VIIKO SSA! PO MM IN VA RM A AIK ATA ULU Yks i por ras käy täv ä viik oss a: ura kka on ain a val mis viik on sisä llä alo itu kse sta . Vakuutusturva on syytä myös päivittää säännöllisesti ajan tasalle sekä sisällöltään että hinnoiltaan. – Etenkin jos on sattunut vahinko, missä korvaus on evätty tietyllä perusteella tai vakutuusmäärä ei ole riittänyt kaikkiin kustannuksiin, se on saattanut toimia kimmokkeena hankkia lisäturvaa vastaisuuden varalle. SELKEÄ VASTUU, EI ALIHANKINTAA Työmailla tolskaa aina omat miehet Nokkamies / porraskäytävä Työnjohtaja käytettävissä klo 08-18 TUHRIINTUMISRISKIN POISTO Asiakkailla tieto, mitä tehdään minäkin päivänä Maalarit siivoavat työmaan ennen ruokataukoa ja työpäivän päätteeksi. Niiltä osin, mistä annoimme palautetta, nekin hoidettiin heti ja viipymättä maaliin. Men ete lm ä on mie titt y ja suu nni tel tu yhd ess ä eril ais iss a ker ros tal ois sa asu vie n ihm ist en kan ssa niin , että por ras käy täv ien maa lau s suj uis i vai vat tom ast i ja siis tis ti. SELKE Ä KOKO NAISU US Työv aihe / päivä Suoja us Tasoi tus ja hiont a Pohja maala us Pinta maala us siivou kset ja luov utus PYYD Ä TARJ OUS TAI SOITA +358 103 919 410 +3581 03919 410 2013 PERUS TETTU PERH EYRIT YS YLI 200 PAIKA LLISTA MAAL ARIA ASIAK ASTYY TYVÄ ISYYS 4,7/5 YLI 6000 MAAL ATTUA KOHD ETTA ”Sorc olor suorit ti kevää llä kohte essam me porras käytä vän seinie n sekä yleist en tiloje n lattio iden ja seinie n maalau ksen. Menetelmä on mietitty ja suunniteltu yhdessä erilaisissa kerrostaloissa asuvien ihmisten kanssa niin, että porraskäytävien maalaus sujuisi vaivattomasti ja siististi. Katso viereisestä kuvasta tarkemmin miten urakka etenee, ja lue alta mitä mieltä asiakkaamme ovat konseptista. – Meillä kilpailutetaan vakuutukset vähintään kolmen vuoden välein. Niiltä osin, mistä annoimme palautetta, nekin hoidettiin heti ja viipymättä maaliin. Tämä oli seura usta hyväs tä tiedo ttami sesta ja ripeä stä työsk entely stä. Urakka eteni sovitusti ja urakan hinta oli tarjouksen mukainen. . Niil tä osi n, mis tä ann oim me pal aut etta , nek in hoi det tiin het i ja viip ym ättä maa liin . – Mitkä ovat yhtiön tarpeet ja toivomukset, entä mahdolliset pelot. Kok ona isu ute na kai kki suj ui vai vat ta mei dän näk öku lm ast am me, mik ä on onn ist une en ura kan mer kki ” Ila ri Kon ttin en, YH Kod it Oy ”O lim me erit täi n tyy tyv äis iä Sor col orin suo ritt am aan tal oyh tiö ide n rap puk äyt ävi en maa lau kse en. Työ tehtiin muiltakin osin juuri niin kuin sovittiin, eivätkä asukkaat olleet meihin yhteydessä missään urakan vaiheessa. Tulevaisuudessa kiinteistövakuutuksen hinta voi todennäköisesti nousta, koska vahinkojen korjauskustannukset ovat nousseet. SELKEÄ VASTUU, EI ALIHANKINTAA Työmailla tolskaa aina omat miehet Nokkamies / porraskäytävä Työnjohtaja käytettävissä klo 08-18 TUHRIINTUMISRISKIN POISTO Asiakkailla tieto, mitä tehdään minäkin päivänä Maalarit siivoavat työmaan ennen ruokataukoa ja työpäivän päätteeksi. Alu n per in arv ioi tu viik on työ aik a myö s tot eut ui. Hinta saattaa vaihdella laajasti, mutta yleensä puhutaan nelinumeroisesta summasta, sanoo Laukkanen. Työn jälki oli hyvää ja työskentelyalueet jätettiin puhtaiksi. Kun ottaa huomioon sen, paljonko vahingon korjauskulut pahimmillaan ovat, muutama sata euroa vakuutuksissa ei loppupeleissä ole paljoa. Varsinaisia ohjenuoria erilaisille taloyhtiöille on hankala antaa. Kysyvä ei tieltä eksy. Alun perin arvioitu viikon työaika myös toteutui. SO RC OLO R OY MA ALA A PO RRA SKÄ YTÄ VÄ N VIIK OSS A!. Täm ä oli seu rau sta hyv äst ä tie dot tam ise sta ja rip eäs tä työ ske nte lys tä
Yhdenvertaisuusperiaate rajaa siis sekä yhtiökokouksen, että yhtiön johdon päätösvaltaa ja helpottaa osaltaan taloyhtiön toiminnan ennakointia yksittäisen osakkaan näkökulmasta. Taloyhtiöissä joudutaan usein tekemään päätöksiä epävarmuuden vallitessa esimerkiksi sen vuoksi, että kaikki olennaiset asiat eivät ole päätöksentekohetkellä tiedossa tai niitä ei voida riittävällä varmuudella ennakoida. Vaikka taloyhtiön hyvä hallintotapa ei ole velvoittavaa oikeutta, sen tarkoitus on ennen kaikkea täydentää lakisääteisiä menettelyjä ja lisätä taloyhtiön hallinnon ennakoitavuutta ja avoimuutta. On kuitenkin hyvä tiedostaa, että huolellisuusvaatimuksen täyttäminen ei edellytä hallituksen jäseniltä kiinteistöalan ammattilaisilta vaadittavaa tietotaitoa tai kiinteistönhoitoon edellytettävää koulutusta. Vähäisiä poikkeuksia lukuun ottamatta kaikki osakkaat vastaavat taloyhtiössä tehtävistä uudistuksista samassa suhteessa ja kaikilla on yhtäläinen oikeus yhteisten tilojen käyttöön. Se sisältää omat kohtansa koskien taloyhtiön strategiaa, yhtiökokousta, johtoa, riskienhallintaa, tilinja toiminnantarkastusta, viestintää, sekä osakkaiden oikeuksia ja velvollisuuksia. 40 OSAKE. Lain säännöksen mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkaalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella. Tyypillinen esimerkki yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisesta on yhtiön toteuttamien uudistusten vastikerahoituksen jakautuminen tai yhtiön tilojen käyttöoikeudet. T aloyhtiön hyvä hallintotapa antaa ohjeita ja suosituksia taloyhtiön johdolle ja talossa asuville. Hyvän hallintotavan pääperiaatteet voidaan jakaa seuraaviin; osakkaiden yhdenvertaisuus, taloyhtiön johdon huolellinen ja yhtiön edun mukainen toiminta, osakkaiden ja asukkaiden välinen huomaavaisuus ja suvaitsevaisuus, avoimuus ja suunnitelmallisuus. Sillä pyritään myös ohjaamaan taloyhtiön toimintaa ja vakiinnuttamaan hyviä käytäntöjä asioissa, joista on vaikeaa säätää lailla. Hyvä hallintotapa on suositeltavaa käsitellä taloyhtiön yhtiökokouksessa, jotta kaikki osakkaat voivat vaikuttaa siihen ja sitoutua sen sisältöön. Riittävänä huolellisuutena pidetään lähtökohtaisesti sitä, että ratkaisun taustaksi on hankittu asianmuTaloyhtiöissä hallitus ja muut osakkaat ovat yleensä niin sanottuja maallikoita, joille asunto-osakkeen ostaminen on suurin hankinta elämän aikana. Suosituksessa on huomioitu kaikki ne keskeiset periaatteet ja keinot, joita tarvitaan taloyhtiömuotoisesta asumisesta johtuvien asioiden hoitamiseksi ja kehittämiseksi. L A K I J A S O P I M U S TEKSTI ANNIKA LUHTANEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) TOTEUTUUKO TALOYHTIÖN HYVÄ HALLINTOTAPA TEIDÄN TALOYHTIÖSSÄNNE. Hallitus ja isännöitsijä toimivat taloyhtiössä osakkaiden omaisuudenhoitajina vastatessaan taloyhtiön hallinnosta ja taloudesta. Hyvää hallintotapaa koskevaa suositusta voi ja sitä myös tulisi soveltaa kaikenlaisissa taloyhtiöissä. Osakkaiden yhdenvertaisuus Osakkaiden yhdenvertaisuus perustuu tunnetusti asunto-osakeyhtiölakiin. Yhdenvertaisuusperiaatteen perusteella kaikilla taloyhtiön osakkailla on samat oikeudet ja velvollisuudet, jollei laista tai yhtiöjärjestyksestä muuta johdu tai osakas ei itse vapaaehtoisesti muuhun suostu. Taloyhtiön johdon huolellinen ja yhtiön edun mukainen toiminta Niin ikään edellytys johdon huolellisesta ja taloyhtiön edun mukaisesta toiminnasta perustuu asunto-osakeyhtiölakiin
Osakkeenomistajien ja asukkaiden välinen huomaavaisuus ja suvaitsevaisuus toisiaan kohtaan Taloyhtiömuotoisessa asumisessa osakkaiden ja asukkaiden välinen huomaavaisuus ja suvaitsevaisuus korostuvat. Avoimuus Avoimuudella taloyhtiössä tarkoitetaan lähinnä johdon suunnalta tapahtuvaa jatkuvaa ja avointa tiedottamista yhtiön asioista. kainen tieto ja sen perusteella on tehty johdonmukainen päätös. TOTEUTUUKO TALOYHTIÖN HYVÄ HALLINTOTAPA TEIDÄN TALOYHTIÖSSÄNNE. Koska osakas on viime kädessä velvollinen kertomaan vuokralaiselleen erilaisista asumiseen vaikuttavista taloyhtiön päätöksistä, määräyksistä ja ohjeista, olisi kaikkien kannalta hyödyllisintä ja kustannustehokkainta, että taloyhtiön viestintä kohdistuisi osakkaiden ohella samalla myös muihin asukkaisiin. Suunnitelmallisuus parantaa ennakoitavuutta esimerkiksi asumiskulujen suhteen. osallistua aktiivisesti yhtiökokouksiin ja taloyhtiön muuhun toimintaan. . Osakkaiden ja muiden taloyhtiössä asuvien velvollisuus on käyttää huoneistoaan ja taloyhtiön tiloja siten, että käytöstä ei aiheudu merkittävää haittaa toisille osakkaille, muille asukkaille tai taloyhtiölle. Vaatimus yhtiön edun huomioon ottamisesta sisältää lojaliteettivelvoitteen taloyhtiötä ja kaikkia sen osakkaita kohtaan. Taloyhtiön tavoitteista ja suunnitelmasta päättävät osakkaat yhtiökokouksessa. Sen vuoksi viestinnässä on tärkeää huomioida viestin vastaanottajan intressit ja pyrkiä ratkaisemaan asiat joutuisasti ja ystävällisesti. Tiedottamisen avulla osakkailla ja asukkailla on mahdollisuus ennakoida taloyhtiön toiminnan ja talouden vaikutuksia omaan asumiseensa ja talouteensa. On selvää, että suunnitelmallisuus yhdistettynä aktiiviseen tiedottamiseen lisää myös yhtiön johdon ja osakkeenomistajien sekä asukkaiden välistä luottamusta taloyhtiössä. Huolellisen kiinteistönja taloudenpidon vuoksi taloyhtiöllä on oltava tavoitteet ja suunnitelma niiden saavuttamiseksi (strategia). Samoin osakkaiden ja asukkaiden on hyvä muistaa, että sen enempää hallituksen jäsenet eivät yleensä ole kiinteistöalan ammattilaisia, eivätkä he toimi täysipäiväisesti taloyhtiön palveluksessa. Mikäli hyvä hallintotapa ei ole yhtiössä yleisesti käytössä, on siitä hyvä keskustella hallituksen kanssa ja ehdottaa sen ottamista käsiteltäväksi seuraavassa yhtiökokouksessa. ANNIKA LUHTANEN on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija. Yhtiön johdon on viestinnässään myös hyvä muistaa, että osakkaat ja asukkaat eivät yleensä ole kiinteistönpidon asiantuntijoita. Pienessä rivitaloyhtiössä tilanteet ja tarpeet poikkeavat usein suuresta kerrostaloyhtiöstä. Suunnitelmallisuus Jotta taloyhtiön kiinteistöä ja palveluita voidaan ylläpitää ja kehittää tehokkaasti ja tuloksellisesti, toiminnalta vaaditaan suunnitelmallisuutta. Kuitenkin merkittävä osa hyvän hallintotavan suosituksista soveltuu kaikille taloyhtiöille. Tällä tarkoitetaan sitä, että yhtiön etu arvioidaan objektiivisesti, eikä se voi perustua esimerkiksi osakkaiden tai johdon henkilökohtaisiin tarpeisiin. Taloyhtiön hyvään hallintotapaan kuuluu myös hyvin hoidettu viestintä. Avoimuus tiedottamisessa parantaa luonnollisesti myös ihmisten mahdollisuuksia mistä ja erilaisia konflikteja taloyhtiössä. Toisaalta on suvaittava myös toisten poikkeavia tapoja, kunhan niistä ei aiheudu merkittävää häiriötä tai muuta haittaa. Suosituksen soveltamisessa on hyvä ottaa huomioon muun muassa taloyhtiön koko, sen omistuspohja ja rakennusten ikä ja kunto. Strategiassa on kysymys ennen kaikkea pidemmän tähtäimen tavoitteista ja toteutussuunnitelmasta. Väärinkäsitykset ja väärät tulkinnat ovat omiaan aiheuttamaan ärsyyntyOSAKE 41. Sen jälkeen, kun suositus on otettu käyttöön, sen noudattamisesta kannattaa keskustella vuosittain yhtiökokouksessa. Strategiassa tehdään valintoja esimerkiksi rakennuksen ja asumisen tason tai erilaisten investointien suhteen. Miten suositus otetaan käyttöön taloyhtiössä. Tämän vuoksi osakas ja asukas ei yleensä voi olettaa, että hallituksen puheenjohtaja tai jäsen olisi jatkuvasti osakkaiden ja asukkaiden käytettävissä
Jos valtuutusta ei ole annettu, hallintaanottopäätöksen purkamisesta on päätettävä yhtiökokouksessa. Hallituksen ja isännöitsijän on huolehdittava siitä, että osakkaat saavat riittävän informaation taloyhtiön asioista. Päätös läsnäolo-oikeuden epäämisestä tehdään yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä. Yhtiökokous voi päättää hallintaanoton kestävän enintään kolme vuotta, eikä yhtiöllä ole velvollisuutta keskeyttää hallintaanottoa ennen määräaikaa, vaikka saatavat olisi saatu katettua. Siten osakeluettelomerkintä voisi olla esimerkiksi ”Maija Meikäläisen jakamattoman kuolinpesän osakkaina Matti ja Teppo Meikäläinen”. Asunto-osakeyhtiö voi kuitenkin tarvittaessa keskeyttää hallintaanoton ennen yhtiökokouksen päättämän hallintaanottoajan umpeen kulumista. Voiko yhtiön hallitus tehdä palautuksen ilman yhtiökokouksen päätöstä. Hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus olla läsnä yhtiökokouksessa, jollei yhtiökokous päätä toisin. Pitääkö yhtiön palauttaa huoneiston hallinta osakkaalle, kun saatavat tulee kuitatuksi vai voiko se jatkaa hallintaa päätöksen mukaisesti kolme vuotta. Voiko hallituksen jäsenen tai isännöitsijän läsnäolon kieltää yhtiökokouksessa. Osakkaat omistavat osakkeet pesänä, joten heidän omistusosuuksiaan ei merkitä osakeluetteloon. Osakkaan kyselyoikeus toteutuu lähtökohtaisesti yhtiökokouksessa, jossa osakkaat tekevät taloyhtiötä koskevia päätöksiä yhdessä. Mikäli jakamattoman kuolinpesän osakkaat kuitenkin pyytävät osakeluettelomerkintää, merkitään osakeluetteloon kunkin osakkaan nimet erikseen mainiten. Mikäli hallitus ja/tai isännöitsijä ei osaa vastata osakkaan tiedusteluun yhtiökokouksessa ja tiedolla on olennainen merkitys päätöksen kannalta, yhtiökokous on mahdollista keskeyttää ja jatkaa myöhemmin, kun asia on selvitetty. Yhtiön saatavat tulevat kuitatuksi kokonaisuudessaan kuluvan vuoden loppuun mennessä. Yhtiökokous voi kieltää hallituksen jäsenen ja isännöitsijän läsnäolo-oikeuden ainoastaan yksittäistapauksessa. Näin voisi olla esimerkiksi sellaisessa yhtiökokouksessa, jossa ainoana asiana käsiteltäisiin vahingonkorvauskanteen nostamista hallituksen jäseniä ja isännöitsijää vastaan. Jos hallituksen jäsen tai isännöitsijä on asunto-osakeyhtiön osakas, hänen osallistumisoikeutensa perustuu osakkeenomistajan oikeuteen osallistua yhtiökokoukseen, eikä yhtiökokous voi kieltää osallistumista. KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI ANNIKA LUHTANEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) L A K I J A S O P I M U S 42 OSAKE. Yhtiö on ottanut huoneiston hallintaan maksamattomien vastikkeiden vuoksi ja vuokrannut huoneiston eteenpäin. Edellyttääkö laki kuolinpesän kirjaamista taloyhtiön osakeluetteloon. Kuolinpesän merkitseminen osakeluetteloon ei ole välttämätöntä, koska omaisuus jää jakamattomalle kuolinpesälle ilman varsinaista saantoa. Hallintaanottoajan tulee olla vähintään niin pitkä, että vuokratuloilla katetaan yhtiön saatavat. Yksittäistapauksella tarkoitettaneen yksittäisen asian käsittelemistä, yksittäisen henkilön osallistumista taikka poikkeustapauksessa yhteen yksittäiseen yhtiökokoukseen osallistumista. Hallituksen ja isännöitsijän on vastattava yhtiökokouksessa osakkaiden kysymyksiin ja annettava osakkaiden pyynnöstä tarkempia tietoja seikoista, jotka voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävän asian arviointiin. Mitä tarkoittaa osakkaan kyselyoikeus. Hallitus voi päättää huoneiston hallintaanoton lopettamisesta, jos sille on annettu nämä valtuudet alkuperäisessä hallintaanottoa koskevassa yhtiökokouksen päätöksessä
LOKAKUUTA.. Ongelmalliseksi konflikti muuttuu, jos siitä ei päästä eteenpäin tai tilanne muuttuu vakavaksi. Parhaimmillaan se on viihtyisä alue, jossa asukkaat viihtyvät ja tapaavat toisiaan. Miten paljon niistä on odotettavissa säästöjä. OSAKE 4/2022 ILMESTYYV 18. Se voi tuottaa vuodessa yhtiölle merkittäviä säästöjä. Mitä minimivaatimuksia piharemontissa on otettava huomioon. Millainen voi olla taloyhtiön rooli riitojen ratkaisussa. Piha jää kuitenkin helposti vähälle huomiolle yhtiön päätöksenteossa. Kuinka palauttaa katkennut keskusteluyhteys. Ne kuuluvat toisinaan asiaan. Miten pihasta voisi saada mahdollisimman paljon irti. Taannoinen lakiuudistus mahdollisti aurinkoenergian tehokkaamman käyttämisen osakkaiden omassa kulutuksessa. Huono ilmapiiri voi heijastua kiinteistön haluttavuuteen. Ilmapiiri kuntoon HARVASSA taloyhtiössä vältytään kokonaan ristiriidoilta. Vuotava katto tai päälle painavat remontit ajavat helposti sen edelle. SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK Piha uuteen uskoon PIHA on taloyhtiön käyntikortti – ensimmäinen asia, jonka muut kuin asukkaat taloyhtiöstä havaitsevat. Miten umpisolmut saa avattua. Mitä aurinkopaneeleja harkitsevan yhtiön kannattaa ottaa huomioon. Miten pian investointi maksaa itsensä takaisin. Aurinkovoimaa katolle NOUSEVAT energiakustannukset ovat tehneet aurinkosähkön tuottamisesta entistä kysytympää. Riidat saattavat myös työllistää hallitusta ja isännöintiä niin, että päätöksenteko häiriintyy. Ympäristöystävällisyydellä on myös yhä suurempi merkitys
• Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta