Osake 3/2023 - Lehtiluukku.fi

Haluatko ostaa tämän lehden?

Vaikuttaako lehti kiinnostavalta? Voit lukea koko lehden valitsemalla "Lisää ostoskoriin". Mukavia lukuhetkiä!

Olet esikatselutilassa. Lue koko lehti

T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 3 / 2 2 3 Vuoden Välittäjä 2022 Linda Leino: ”Kiinteistön välittäjiltä pitäisi vaatia enemmän” Ammattitaitoinen projektinjohto on avain onnistuneeseen korjaushankkeeseen Aurinkopaneeleilla säästöä lainasta huolimatta
10 Asuntosijoittaminen: Pandemia jätti jälkensä vuokramarkkinoihin Isommat asunnot menevät vuokralle pieniä helpommin, sanoo Suomen Vuokranantajat ry:n ekonomisti Eemeli Karlsson. 42 Talous: Kulujen kasvu piinaa taloyhtiöitä Kulut jatkavat kohoamistaan ja taloyhtiölainojen korotkin ovat triplaantuneet. 36 Vastuullinen hallitus: Kannattaako kilpailuttaa. 54 Laki ja sopimus: Vakuutusturva on tärkeä osa riskienhallintaa Asunto-osakeyhtiön vahingot voivat olla kustannuksiltaan huomattavan suuria. 58 Seuraavassa numerossa OSAKE 3. Taloyhtiön palveluiden kilpailuttaminen kannattaa tehdä vain, jos siihen on hyvä syy. RA KS YS TE M S EL LI H AL O N EN SH U TT ER ST O CK 26 36 OSAKE 3/2023 14 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. Useaa viestintäkanavaa käyttämällä tiedon saa varmimmin perille. 48 Tietoyhteiskunta: Monikanavainen viestintä kannattaa Taloyhtiön viestintään kannattaa panostaa. Pelkkä hinta ei yleensä riitä. 26 Korjausrakentaminen: Projektinjohdon avulla hankkeet maaliin Oli kyseessä sitten putkiremontti tai julkisivujen uusiminen, ammattitaitoinen projektinjohto on hintansa arvoinen. 32 Energia ja ympäristö: Aurinkopaneelit katolle Aurinkovoimalan ylijäämätuotantoa voidaan jakaa myös huoneistojen sähköliittymiin. Lisäturvasta voi olla suuri apu. Mitä kaikkea taloyhtiö voi vakuuttaa. 16 Henkilökuva: Vuoden Välittäjä 2022 Linda Leino Ylemmän kiinteistönvälittäjän tutkinnon itselleen opiskellut Leino vinkkaa, että kiinteistönvälittäjiä kannattaa vertailla. Korjauksia ei kannata silti lykätä. 22 Vastuullinen hallitus: Lisää turvaa riitojen varalle Kiinteistövakuutuksen oikeusturva ei useinkaan kata kaikkia kuluja, joita oikeustoimista voi seurata
Olemme Koko Suomen Howden.. 09 5420 2400 | finland@howdenfinland.fi howdenfinland.fi/koko-suomen-howden Olemme siellä missä sinäkin. Hyppää mukaan matkalle Toimipisteemme ovat Helsingissä, Tampereella, Kouvolassa, Turussa, Oulussa ja Jyväskylässä sekä paikalliset asiantuntijat Kuopiossa ja Joensuussa
Tällainen asuminen on yleensä vaivatonta, mutta helppouden varjopuolena on usein liiallinen tuudittautuminen ja asioihin puuttumisen lykkääminen. Suomessa on yhteensä yli 90 000 asunto-osakeyhtiötä, ja suurin osa meistä asuu taloyhtiössä. Ja pidetään proaktiivisuutta yllä myös tulevaisuudessa. Myös isännöinnin rooli korostuu entisestään, kun rakennukset vanhenevat ja korjaustarpeet kasvavat. 040 5530 693 Kannen kuva: Elli Halonen OSAKE 5. Silti pelon sijasta on aika ryhtyä toimeen. Ei anneta pelon lamauttaa, vaan toimitaan yhdessä paremman tulevaisuuden eteen. Raportoidut vastikkeiden korotukset ja yhtiöiden vaikeudet saada lainaa kipeästi tarvittaviin remontteihin ovat saaneet asunnonomistajat pelkäämään tulevaisuutta. Ei riitä, että ummistaa silmänsä ja toivoo parasta. Se, että monet omistajat eivät uskalla tai edes osaa lukea päivitettyjä vastikelaskelmia, on huolestuttavaa. Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja V iime kuukausina media on ollut täynnä huolestuttavia tarinoita taloyhtiöiden vastikkeiden huomattavasta noususta ja jopa konkursseista. Yhtiömuotoinen asuminen koskettaa valtavaa osaa suomalaisista. Aktiivinen kiinnostus ja osallistuminen oman taloyhtiön asioihin on nyt tärkeämpää kuin koskaan. Nyt saattaa olla aika ottaa taloyhtiön asiat vakavasti PÄÄKIR JOITUS OSAKE 3/2023 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö emma.nikander@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Avustajat Katja Alaja, Maria Markus, Tiina Saari Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Nyt on hetki, jolloin jokaisen osakkaan panos on kullanarvoinen. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Kun talous tarjoaa kylmää kyytiä korkotason noususta ja inflaatiosta johtuen, jokaisen asunnonja osakkeenomistajan on otettava vastuuta. On aika olla ennakoiva, ottaa selvää yhtiön taloustilanteesta ja osallistua aktiivisesti yhtiökokouksiin. On tietysti ymmärrettävää, että moni on huolissaan, kun korot ja kulut nousevat ja asuntomarkkinat hiljenevät. Tämä tarkoittaa, että myös isännöinnillä on yhdessä taloyhtiöiden hallitusten kanssa edessään entistä merkittävämpi rooli
Heinäkuun loppuun mennessä noin 35 prosenttia taloyhtiöistä oli tehnyt siirron, kerrotaan Maanmittauslaitokselta. Kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty, osakkeenomistajalla on 10 vuotta aikaa sähköistää oma asuntonsa tai autopaikkansa osakekirja. Tärkeintä on, että taloyhtiöt siirtävät osakeluettelonsa vuoden loppuun mennessä”, sanoo Väärälä. Osakeluettelon siirto tehdään verkossa osoitteessa osakehuoneistorekisteri. Vielä ehtii siirtää OSAKELUETTELOT KOONNUT EMMA NIKANDER SH U TT ER ST O CK 6 OSAKE. A J A N KO H TA I S TA KAIKKIEN ennen vuotta 2019 perustettujen taloyhtiöiden on siirrettävä osakeluettelonsa Maanmittauslaitoksen sähköiseen huoneistotietojärjestelmään tämän vuoden loppuun mennessä. . Osakekirjaa ei saa mitätöidä itse. Vuotta 2019 uudemmat asunto-osakeyhtiöt siirtyvät palveluun automaattisesti. Palvelupäällikkö Suvi Väärälä kertoo, että siirtoja on tehty kiitettävästi myös kesäkuukausina. ”Tässä hetkessä osakekirjojen sähköistämisellä ei kuitenkaan ole kiirettä. Jos asunto vaihtaa omistajaa, uuden omistajan pitää hakea omistuksensa rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa luovutuskirjan allekirjoituksesta. Niitä ovat tehneet nyt varsinkin suuret, yli kymmenen osakeryhmän taloyhtiöt. fi
. Neuvoja saa niin lakiasioissa kuin energiaan, talouteen ja verotukseenkin liittyvissä kysymyksissä. ”Taloyhtiön hallitus huolehtii osakkaiden yhteisestä omaisuudesta. Hallituksen jäsenten on hyvä ottaa tehtävänsä vakavasti ja perehtyä aluksi kaikkiin hallitustyöskentelyn kannalta oleellisiin asioihin. Kiinteistöliitto tarjoaa lisäksi maksutonta lakineuvontaa jäsentaloyhtiöidensä hallituksille ja isännöitsijöille. Niihin vastauksia voi etsiä Kiinteistöliiton kokoamasta, taloyhtiön hallituksille suunnatusta tarkistuslistasta. Pelätä ei kuitenkaan tarvitse, sillä normaali huolellisuus riittää, ja asiantuntija-apuakin on meiltä helposti saatavilla”, sanoo Kiinteistöliiton neuvontalakimies Tapio Haltia. Kiinteistöliitto neuvoo myös korjausrakennushankkeiden kanssa. Apua ja neuvoja UUSILLE HALLITUSLAISILLE SH U TT ER ST O CK OSAKE 7. Hallituksen jäsenten on tärkeää perehtyä esimerkiksi yhtiönsä taloudelliseen tilanteeseen, kunnossapitosuunnitelmaan ja kiinteistöhuollon sopimukseen. JOS taloyhtiön hallituspesti on uusi asia, voi mielessä pyöriä monta kysymystä
Myös korjausvelka on velkaa, vaikka moni ei sitä velaksi mielläkään”, Roihu sanoo. Toiseksi yleisin syy oli se, että remontin ei uskottu maksavan itseään takaisin. Jos suinkin mahdollista, kannattaa kunnossapitosuunnitelmassa pysytellä. Suosituin energiatehokkuutta lisäävä remontti niin taloyhtiöissä kuin omakotitaloissakin on aurinkopaneelijärjestelmän asennus, käy ilmi Danske Bankin teettämästä Taloudellinen mielenrauha 2023 -kyselytutkimuksesta. Taloyhtiöissä korostuu tällä hetkellä rahoituksen hakeminen maalämpöremontteihin”, kertoo Danske Bankin asunto-osakeyhtiörahoituksesta vastaava johtaja Ville Roihu. Noin joka neljäs vastaaja ei osannut vastata kysymykseen. . ”Remonttien lykkääminen voi tuntua nyt houkuttelevalta, kun asumiskulut ovat muutenkin nousseet. ”Kiinteistön säntillinen remontointi on paras tapa varmistaa arvon säilyminen. Joka toinen vastaaja kertoo, että energiankulutusta vähentäviä remontteja ei ollut suunnitteilla. Joka neljäs suomalainen omistusasuja kertoo, että energiankulutusta vähentäviä remontteja on suunnitteilla. Joka neljänteen kotiin suunnitellaan ENERGIAREMONTTIA SH U TT ER ST O CK KOONNUT EMMA NIKANDER 8 OSAKE. Kyselytutkimuksen mukaan yleisin syy olla suunnittelematta energiaremontteja oli rahan puute. A J A N KO H TA I S TA ENERGIAREMONTTEJA suunnitellaan suomalaisiin koteihin ahkerasti. Energiaremontti näkyy asukkaalle nopeasti usein sekä pienentyneinä energialaskuina että kohonneena asumismukavuutena
Osake-lehti on toki mahdollista tilata myös omalla kustannuksella. ”Toisin kuin valtion ja kuntien tukemassa ARA-tuotannossa, yksityisillä markkinoilla kustannusten nousu ei muodosta suoraan lakiin perustuvaa oikeutta vuokrankorotukselle”, Ahsanullah muistuttaa. Hyvän vuokratavan mukaan neuvottelut tulisi aloittaa puoli vuotta ennen korotuksen voimaantuloa”, kertoo Suomen Vuokranantajat ry:n lakiasiainjohtaja Tarik Ahsanullah. Osoitteenmuutos on helpointa tehdä osake-lehden verkkosivuilla (osake-lehti.fi). OSAKE 9. Yleisimmin vuokrankorotus sidotaan elinkustannusindeksiin tai johonkin tiettyyn prosenttiperusteiseen vaihteluväliin. . Vuokrankorotusten lainsäädäntö poikkeaa yksityisten ja tuettujen asuntojen osalta. Jos siis hallituksen kokoonpano vaihtuu, niin muistathan ilmoittaa tästä myös meille. SH U TT ER ST O CK OSAKE-LEHTI on mahdollista tilata taloyhtiön lukuun vain hallituksen puheenjohtajalle ja hallituksen jäsenille. Julkisuudessa on viime aikoina puhuttaneet Suomen suurimman vuokranantajan Hekan tulevat, jopa noin 15 prosentin vuokrankorotukset. OSOITTEENMUUTOKSET JA LISÄTILAUKSET Vaikka korot ja kustannukset nousevat, VUOKRAA EI VÄLTTÄMÄTTÄ VOI KOROTTAA KORONNOUSUN myötä myös vuokranantajien korkokulut ovat saattaneet kasvaa moninkertaiseksi. Jos siis haluat jatkaa lehden tilausta, tee uusi tilaus samalla kun ilmoitat meille uuden puheenjohtajan (ja hallituksen jäsenten) tiedot. Voit toki myös pyytää uutta puheenjohtajaa ilmoittamaan uudet tiedot. ”Jos vuokrankorotuksesta ei ole sovittu vuokrasopimuksessa, on kyse aina neuvottelutilanteesta vuokralaisen kanssa. Suomen Vuokranantajat muistuttaa, että vuokrankorotusehdoista tulee kuitenkin aina sopia vuokralaisen ja vuokranantajan välillä, eikä kustannusten nousu siis automaattisesti mahdollista vuokrankorotuksia. Vuokrankorotuksesta ei voi kuitenkaan sopia rajoituksetta, sillä laissa on yksiselitteisesti kielletty sellainen korotusehto, jossa vuokranantaja voisi päättää korotuksista oman mielensä mukaan. ”Jokin peruste on siten oltava”, hän sanoo. Samalla ovat nousseet myös taloyhtiöiden hoitovastikkeet
TEKSTI EMMA NIKANDER KUVAT SHUTTERSTOCK JA EEMELI KARLSSONIN ARKISTO 10 OSAKE. A S U N T O M A R K K I N AT PANDEMIA JÄTTI JÄLKENSÄ VUOKRAMARKKINOIHIN Vuokralle menevät edelleen paremmin suuret asunnot kuin pienet yksiöt
PANDEMIA JÄTTI JÄLKENSÄ VUOKRAMARKKINOIHIN OSAKE 11
”Ja kun mentiin kohti viime kesää, vuokra-asuntojen kysyntä palautui tasolle, jolla se oli ennen pandemiaa.” Pandemian aikana haluttuja olivat aiempaa suuremmat asunnot, sillä etätyön tekeminen vaati kodilta lisätilaa, monesti erillisen työhuoneen. ”Tämä johtunee siitä, että hybridityöskentely on tullut jäädäkseen”, hän sanoo. Vuokrakotien kysyntä palautui selvästi viime vuoden puolella. Vuokakehitys vauhdittui ja asuntojen markkinointiajat lyhenivät. ”Tätä selittää todennäköisesti Seinäjoen alueella opiskelijoiden suuri määrä.” Tilastokeskuksen mukaan vuokrat ovat nousseet vuoden takaisesta koko maassa 1,3 prosenttia. K un koronapandemia vuonna 2020 alkoi, vuokra-asuntojen kysyntä romahti. ”Jos vuokra-asunto on markkinoilla yli kuukauden, se alkaa jo olla aika pitkä aika. Pääkaupunkiseudulla vuosikasvu on ollut huomattavasti hitaampaa kuin muualla Suomessa. Asuntojen kysyntä kohdistuu keskustoihin, vaikkakin lisätilaa haettaessa kotitaloudet voivat olla valmiimpia muuttamaan kauemmaksi keskustasijainneista.” ASUNTOJEN tarjonta on pääkaupunkiseudulla kasvanut, sillä niitä on viime aikoina valmistunut runsaasti. Niiltä asuntoja haetaan entiseen tahtiin. Viime vuoden markkinointiajat olivat ylitarjonnan vuoksi pitkiä. ”Keskusta-asumista ja hyviä yhteyksiä arvostetaan. ”Perinteisesti silloin, kun taloustilanne on epävarma, vuokraasumista arvostetaan ja suuria hankintoja pohditaan enemmän.” 12 OSAKE. Kiinnostus suurempia asuntoja kohtaan näyttää Karlssonin mukaan säilyneen edelleen. Ja vaikka markkinointiajat ovat tulleet pandemian loppumisesta alaspäin, edelleenkin asunnon etsijöillä on valinnanvaraa enemmän kuin ennen pandemiaa.” Vuokraovi.comin tilastojen mukaan esimerkiksi Seinäjoella vuokra-asuntojen kysyntä on kuitenkin kovempaa kuin ennen pandemiaa – siellä on jossain määrin jopa asuntopulaa, sanoo Karlsson. Vuokrat laskivat, ja pohdittiin jopa, lisääntyykö omakotiasumisen osuus. Niin ei kuitenkaan käynyt, sanoo ekonomisti Eemeli Karlsson Suomen Vuokranantajat ry:stä. SUOMESSA asuntokunnista noin kolmannes asuu vuokralla. Yhteensä vuokralla asuu siis 1,5 miljoonaa asukasta. Vuokramarkkinoilla kiinnostavat edelleen hyvät sijainnit
OSAKE 13
Pelkästään vuodesta 2018 vuoteen 2022 vuokralla asuvien lukumäärä on kasvanut yli 100 000 ihmisellä. Yksityiset vuokranantajat joutuvat nyt miettimään, kannattaako vuokraa nostaa ja jos niin kuinka paljon, vai halutaanko ensisijaisesti varmistaa, että asunnossa pysyy vuokralainen. Vuokra-asunnoista on niin kova kysyntä.” ARVIOLTA noin 40 prosenttia vuokra-asunnoista on yksityisten vuokranantajien ja 30 prosenttia institutionaalisten toimijoiden omistuksessa. ”Esimerkiksi paljon pakolaisia vastaanottaneessa Puolassa vuokrat ovat kohonneet reilusti, vaikka asuntojen hinnat ovat nousseet vain hieman. Viime vuonna nettomaahanmuuttoa oli 34 000 henkilön verran. Loput ovat tuettua vuokra-asumista. Nyt myös korkojen nousu on pudottanut osan ihmisistä omistusasumisen ulkopuolelle. ”Tilapäistä asuntoa hakevat asettuvat ensiksi pääasiassa muualle kuin pääkaupunkiseudulle. ”Kun tarjontaa löytyy paljon, asiaa kannattaa pohtia monelta kantilta ja tutustua paikallisen markkinan tilanteeseen”, Karlsson toteaa. Vuokralaisissa on paljon yksin asuvia, ja alle 30-vuotiaista vuokralla asuu noin 80 prosenttia. Perinteisesti silloin, kun taloustilanne on epävarma, vuokra-asumista arvostetaan ja suuria hankintoja pohditaan enemmän.” Helsingissä vuokralla asuvia on keskimääräistä enemmän. ”Ihmiset arvostavat vapautta ja väljyyttä. . Venäjän aloittama hyökkäyssota Ukrainaan on lisännyt Suomeen tulevien henkilöiden määrää. ”Vuokra-asuminen on yleistynyt. Toimivilla yksityisillä vuokramarkkinoilla kulloinenkin vuokrataso määräytyy yksinkertaisesti kysynnän ja tarjonnan perusteella. Mutta ei heitä kuitenkaan ole niin suurta määrää, että he heiluttaisivat vuokramarkkinoita.” Tyhjillään olevien vuokra-asuntojen määrää Suomeen tulleet ukrainalaiset ovat pienentäneet, mutta samalla tavalla se ei täällä näy kuin sota-aluetta lähempänä olevissa maissa, sanoo Karlsson. 14 OSAKE. Rahat halutaan käyttää esimerkiksi palveluihin asumisen sijasta.” VUOKRA-ASUMISEN yleistymisen taustalla on yhtenä syynä myös maahanmuutto. ”Omaa kulutustaan pitää miettiä huomattavasti enemmän ja pohtia, mihin oikeasti on varaa.” ”Keskusta-asumista ja hyviä yhteyksiä arvostetaan.” Toisaalta nähtävillä on myös sellainen muutos, että omistusasunnon hankkimista ei pidetä enää välttämättömänä tai tavoiteltavana, sanoo Karlsson. Sillä, kuka vuokra-asunnot omistaa, on väliä: kun vuokran määräytyminen on kustannusperusteista, kysyntä ja tarjonta eivät määritä vuokramarkkinoiden hintaa. Heistä venäläiset olivat suurin ryhmä, ukrainalaiset kuudenneksi suurin
OSAKE 15
hinnat laskevat koko maassa, korot ovat korkeimmillaan sitten finanssikriisin ja kuluttajien mielialat apeat.” Haave LKV:n toimitusjohtaja, kiinteistönvälittäjä ja kaupanvahvistaja Linda Leino näkee tilanteen osittain toisin. ”Yrityksemme kesäkuun myynti oli paras verrattuna viimeisen viiden vuoVuoden Välittäjä 2022 Linda Leino näkee, että asuntomarkkinoiden turbulenssi ei koske kaikkea asuntokauppaa. H E N K I LÖ K U VA T ilastokeskuksesta eläköitynyt hinta-asiantuntija Ilkka Lehtinen bloggasi kesäkuussa ”alavireisistä asuntomarkkinoista” näin: ”Asuntokauppoja syntyy vähemmän kuin kolmeenkymmeneen vuoteen, vanhojen asuntojen TEKSTI KATJA ALAJA KUVAT ELLI HALONEN Kiinteistönvälittäjä Linda Leino: ”REMONTOIDUT ASUNNOT KÄYVÄT NYT KAUPAKSI” 16 OSAKE. Osakkaita hän kannustaa taloyhtiönsä kehittämiseen – se tuo turvaa suhdanteissa
TEKSTI KATJA ALAJA KUVAT ELLI HALONEN OSAKE 17
18 OSAKE
Tilastokeskus arvioi, että tänä vuonna vanhojen osakeasuntojen kauppoja tehdään 53 500 kappaletta. Vuonna 2022 Leino pokkasikin Vuoden Välittäjä -palkinnon. ”Olen varmasti ollut Suomen nuorimpia kiinteistönvälittäjiä. Toki myös alueen työpaikoilla, oppilaitoksilla ja palveluilla on merkitystä haluttavuuteen. Korkein yksittäinen määrä, 80 000, on vuodelta 2021. ”Uskon, että koronan jälkeen vuonna 2021 purkautui padottuna ollutta kauppaa. Hän alkoi kouluttautua ja rakentaa brändiään sosiaalisessa mediassa ja verkostoitumalla. ”Suomessa kiinteistönvälitysalalla aloittamiseen ei vaadita pohjakoulutusta. Leinon mukaan tällä hetkellä nopeimmin menevät kaupaksi vähän pienemmät omakotitalot kuin korona-aikaan sekä ylipäätään asunnot, joiden taloyhtiöissä on tehty tarvittavat remontit ja kehitetty energiatehokkuutta. Ehkä tämän vuoden kauppojen määrän selitys on jossakin määrin luonnollinen. Se on vain 17 prosentilla kiinteistöalan ammattilaissta, käy ilmi Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen ja Kiinteistöalan Koulutussäätiön Kiinkon vuonna 2020 tekemästä selvityksestä. Joidenkin asuntojen hinnat laskussa Tilastokeskuksen toukokuisten ennakkotietojen mukaan tammi-maaliskuussa 2023 vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat suurissa kaupungeissa 5,8 prosenttia ja muualla Suomessa 4,8 prosenttia verrattuna vuoteen 2022. kaikkea niitä vanhoja omakotitaloja, jotka sijaitsevat haja-asutusalueilla ja taloyhtiöitä, joissa on kaikki suuret remontit, kuten linjasaneeraukset ja julkisivuremontit, tekemättä. Vertailun vuoksi, vuosina 2015–2023 niitä tehtiin keskimäärin 66 000 kappaletta. Hänellä on kaksi kiinteistöalan tutkintoa, joista toinen on ylemmän kiinteistönvälittäjän tutkinto. ”En usko, että hintojen lasku noiden lukujen mukaisesti vastaa kaikkea käytetyn asunnon kauppaa, vaan ennen ”Rahan jakaminen ilmaiseksi ei voi jatkua vuosikausia.” OSAKE 19. Uskottavuuden kanssa pitikin tehdä töitä”, Leino kertoo. Nuorena alalle Tradenomi-Leino meni kiinteistönvälitystoimistoon töihin 13 vuotta sitten, vaikka oli ajatellut suuntautua teollisuuteen. Haave LKV toimii Satakunnassa. Tällöin hinnan lasku voi joillakin syrjäisemmillä alueilla olla paljon suurempi, jopa 60 prosenttia”, Leino arvioi ja lisää, että myyntiaikakin voi olla pitkä, jopa yli vuoden. Kiinteistövälitysalan Keskusliiton mukaan uusien asuntojen myynti sakkaa koko maassa, ja Haave LKV:lläkin on muutamia haastavia uudiskohteita. Leinon mukaan suuret yhtiölainat eivät tällä hetkellä houkuttele, koska niiden korot ovat korkealla. Siinä roolissa hän on päässyt fuusioimaan ja brändäämään kaksi yritystä Haave LKV:ksi. Totta kai korkojen nousu myös vaikuttaa, mutta ei rahan jakaminen ilmaiseksi voi jatkua vuosikausia.” Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) Hintaseurantapalvelun mukaan asuntokaupan volyymi vanhoissa asunnoissa on jo nousussa: vanhoja asuntoja myytiin tammi–kesäkuussa 33 119, mikä on 6,9 prosenttia yli viiden vuoden pitkäaikaisen keskiarvon. Pian hän nousi asuntomyynnin kärkisijoille ja kolme vuotta sitten toimitusjohtajaksi. Alan kehittämisestä innostunut Leino toivoo, että kiinteistönvälittäjiltä vaadittaisiin enemmän, sillä alalla toimiminen vaatii monipuolisia taitoja ja tietoja, ja uusia osaamisvaatimuksia on tullut esimerkiksi digitalisaation myötä. Toki tässä korostuu välitysliikkeen vastuu työntekijöidensä perehdyttämisestä ja toiminnan valvomisesta, mutta kynnys alalle tuloon on erittäin matala.” den kesäkuihin”, Leino sanoo. Leinon LKV-pätevyyskoe meni aikanaan läpi ensimmäisellä kerralla. Ala vei mukanaan: myyntisihteerin sijaisuutta seurasivat vuokravälityksen ja kiinteistönvälityksen tehtävät
Uskottavuuden kanssa pitikin tehdä töitä” Lue lisää: f Asuntomarkkinoiden alavire hellittää aikaisintaan ensi vuoden puolella (stat.fi) f Kesäkuun 2022 markkinakatsaus: asuntokauppa tasautumassa lähelle pitkän aikavälin tasoa huippuvuoden 2021 jälkeen (kiinteistonvalitysala.fi) Nauti elämästä, valitse valokuitu! Toimiva nettiyhteys parantaa taloyhtiösi arkea. Kuitu on myyntivaltti asuntokaupassa, sillä valokuituverkkoon kytkettyjen asuntojen ja taloyhtiöiden kiinnostus kasvaa. ”Olen varmasti ollut Suomen nuorimpia kiinteistönvälittäjiä. KIINTEISTÖNVÄLITYSALAN SUURIN MUUTOS VIIME VUOSINA: Monet asiat hoidetaan sähköisesti, aina toimeksiantosopimuksen allekirjoituksesta kohteen markkinointiin ja kaupantekoon. PARHAALTA TUNTUNUT TUNNUSTUS: Vuoden Välittäjä 2022 ja Hyvän välitystavan lähettiläs 2020 (KVKL) PÄIVÄRYTMISI: Herään joka aamu kello 6, syön kaurapuuron, lenkitän koirat, urheilen ja menen toimistolle töihin. Niistä ensimmäinen liittyy vähemmän yllättäen hänelle rakkaaseen koulutukseen: jos on tekemässä asuntokauppoja ja haluaa ammattiapua, kannattaa vertailla kiinteistönvälittäjiä. Minulle on soitettu kerran jouluaattonakin. Töissä vierähtää helposti 10 tuntia – tämä on elämäntapa. Valokuitu on häiriötön ja huoleton kodin kiinteä nettiyhteys, jonka nopeus päihittää kaikki muut yhteydet. Aktiivinen osakkuus kannattaa Leinolla on myös antaa pari vinkkiä taloyhtiöiden osakkaille. Kyllä se asunnon arvoon negatiivisesti vaikuttaa, jos historia kertoo vuotuisista vesivahingoista laiminlyötyjen remonttien takia.” . ”Jos oman asunnon arvon säilyttäminen kiinnostaa, on hyvä edistää sitä, ettei korjausvelka kasva. Kiinteistönvälittäjä on aina tavoitettavissa. Linda Leino TYÖSI: Haave LKV:n toimitusjohtaja, YKV (ylemmän kiinteistönvälittäjän tutkinto), LKV (laillistettu kiinteistönvälittäjä), LVV (laillistettu vuokrahuoneiston välittäjä), KiAT (kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto) ja kaupanvahvistaja. Valitsemalla Valokuitusen saat: Vapauden vaihtaa nettiliittymän toimittajaa ja valita sopivat palvelut Nopean ja vakaan yhteyden vain taloyhtiösi käyttöön Kiinteän hinnan ja avaimet käteen -palvelun, jätämme myös pihan siistiksi Luotettavan toimituksen, rakennamme yli 90 % myyntialueistamme Ympäristöä säästävän yhteyden: kuitu käyttää sähköä vain tuhannesosan mobiiliverkon kulutuksesta Pyydä tarjous taloyhtiöllesi valokuitunen.fi/ taloyhtiot 20 OSAKE. Paraikaa suoritan johtamisen ja yritysjohtamisen erikoisammattitutkintoa. LOMASI: 3–4 viikon loma vuosittain. Hän pohtii sitäkin, miksi niin harvat osakkaat ovat kiinnostuneita menemään taloyhtiön hallitukseen ja osallistumaan yhtiökokouksiin. ”Selvitä, miten kiinteistönvälittäjä on kouluttautunut ja pitää osaamistaan yllä sekä tutustu hänen kohdeilmoitustensa ja sosiaalisen median kanaviensa laatuun”, Leino vinkkaa
Nauti elämästä, valitse valokuitu! Toimiva nettiyhteys parantaa taloyhtiösi arkea. Kuitu on myyntivaltti asuntokaupassa, sillä valokuituverkkoon kytkettyjen asuntojen ja taloyhtiöiden kiinnostus kasvaa. Valitsemalla Valokuitusen saat: Vapauden vaihtaa nettiliittymän toimittajaa ja valita sopivat palvelut Nopean ja vakaan yhteyden vain taloyhtiösi käyttöön Kiinteän hinnan ja avaimet käteen -palvelun, jätämme myös pihan siistiksi Luotettavan toimituksen, rakennamme yli 90 % myyntialueistamme Ympäristöä säästävän yhteyden: kuitu käyttää sähköä vain tuhannesosan mobiiliverkon kulutuksesta Pyydä tarjous taloyhtiöllesi valokuitunen.fi/ taloyhtiot. Valokuitu on häiriötön ja huoleton kodin kiinteä nettiyhteys, jonka nopeus päihittää kaikki muut yhteydet
Kulut kasvavat, mitä pidemmästä ja hankalammasta tapauksesta on kyse.” Uutisissa on toisinaan tapauksia, joissa oikeudenkäyntikulut ovat nousseet todella korkeiksi. Yleensä se on noin 17 000–30 000 euroa, kertoo Finib Oy:n erityisasiantuntija Satu Pulkkinen. Lisäturvalla tähänkin voi varautua.” FINIBILLÄ pyritään suosittelemaan taloyhtiöille oikeuskulujen lisäturvaa aina, koska se parantaa merkittävästi vakuutusturvaa pelkkään kiinteistövakuutuksen oikeusturvaan verrattuna. Siksi niitä harvoin korvataan täysimääräisinä kiinteistövakuutuksesta. Tällaisiakin vahinkoja varten on toki vakuutus, mutta kiinteistön oikeusturvavakuutuksessa on kuitenkin usein melko rajattu vakuutusmäärä. VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S Taloyhtiöiden oikeusprosessit ovat yllättävän yleisiä ja saattavat käydä toisinaan hyvin kalliiksi. T aloyhtiömaailmassa on monia asioita, joista voidaan joutua riitelemään oikeudessa asti. ”Riidat voivat olla moninaisia, käräjistä hovioikeuteen ja joskus jopa korkeimpaan oikeuteen saakka. ”Kun kulut nousevatkin kymmeniin tuhansiin, taloyhtiö voi joutua itse maksamaan ylimenevän osan. Finib on vakuutusmeklariyritys, joka ajaa vakuutusasioissa taloyhtiön etua ja varmistaa taloyhtiön oikeanlaisen vakuuttamisen. LISÄTURVASTA ON APUA, jos taloyhtiöriidat paisuvat TEKSTI EMMA NIKANDER 22 OSAKE. Toisaalta yksinkertainen ja melko pienikin asia voi kasvaa oikeusprosessin myötä suureksi ja kalliiksi. Se on iso ongelma, mikäli kohteella on vain kiinteistövakuutuksen muutaman kymppitonnin korvausmäärä käytettävissä. Se siis nostaa merkittävästi saatavien korvausten määrää. Finibin omassa lisäturvassa vakuutusmäärä on 80 000 euroa, ja se tulee vielä kiinteistövakuutuksen lisäksi. Lisäturva voi tulla tarpeeseen
OSAKE 23
Itsestäänselvyys se ei silti ole. ”Riitoja tai muitakaan vahinkoja ei pysty ennustamaan.” Pulkkinen suosittelee lisäturvaa etenkin silloin, kun ollaan ryhtymässä suuriin saneeraushankkeisiin. 80 000 euron vakuutusmäärään hinta on alhainen, sanoo Pulkkinen. Vakuutuksen pitää olla otettu ennen urakkaa, eli tarkemmin sanottuna se on SH U TT ER ST O CK 24 OSAKE. ”Oikeuteen menneessä riitatapauksessa saattaa joutua maksamaan omien kustannusten lisäksi myös vastapuolen kulut, jos tapaus hävitään. ”Esimerkiksi jollakin osakkaalla on kosteusongelma huoneistossa ja siitä on riidelty yhtiön kanssa oikeudessa. Jos sama osakas nostaa samasta vahingosta uuden vaatimuksen, siihen ei enää myönnetäkään uutta vakuutusmäärää kiinteistövakuutuksesta, ja vanha vakuutusmäärä on voitu käyttää loppuun.” Myös tällaisissa tapauksissa lisäturva pelastaa. Erityisesti silloin vakuutusmäärä ei välttämättä riitä ilman lisäturvaa.” Nykyään myös kiinteistövakuutuksesta korvataan tarvittaessa omien kulujen lisäksi vastapuolen kuluja, sanoo Pulkkinen. Vakuutuksesta on myönnetty oikeusturvakorvauksia. ”Vakuutuskirjassa pitää lukea, että ne korvataan. Mutta vaikka kiinteistövakuutus korvaisikin myös vastapuolen kuluja, vakuutusmäärä tulee silti ongelmaksi.” Toisinaan ongelmaksi saattavat kasvaa tapaukset, joissa taloyhtiölle tulee uusi riita, mutta jonka vakuutus katsoo olevan vanhaa perua. YHTIÖKOHTAINEN vuosimaksu on 149 euroa. Lisäturvaa voi Finibillä taloyhtiölle ostaa silloin, jos myös kiinteistövakuutus on Finibillä hoidossa. ”Niissä voi tulla urakkariitoja
Kiinteistölle aiheutui asianajoja oikeudenkäyntikuluja yhteensä 70 000 euroa. Näin se on varmasti ajoissa, mikäli urakoitsijan kanssa tulee isompi riita. OSAKE 25. Asiaa selviteltiin käräjillä saakka, ja kiinteistö hävisi riidan. Se on valitettavan yleistä”, Pulkkinen sanoo. Kiinteistön ja korjausurakoitsijan välille syntyi riita kustannuksista ja korjaustöistä. Syy on se, että ne ovat niin yleisiä, sanoo Pulkkinen. Asia vietiin hovioikeuteen, jossa riita ratkesi niin ikään urakoitsijan hyväksi. Lisäturvasta voidaan korvata esimerkiksi: f Asianajoja oikeudenkäyntikulut 80 000 euroa f Perustajaurakoitsijaa vastaan olevassa riidassa 30 000 euroa f Hallituksen jäseneen tai puheenjohtajaan henkilökohtaisesti kohdistuvan vaatimuksen osalta 20 000 euroa, kun vakuutettu on ensisijaisesti käyttänyt henkilökohtaista oikeusturvavakuutustaan. Se ei ole turha tuote, jota vaan varmuuden vuoksi suositellaan.” . Kiinteistövakuutukseen kuuluvassa oikeusturvavakuutuksessa karenssiaika on kaksi vuotta, samoin lisäturvavakuutuksessa. Esimerkiksi perustajaurakoitsijaa vastaan olevat riidat on yleensä aina rajattu kiinteistövakuutuksesta pois. ”Lisäturvassa perustajaurakoitsijaa vastaan olevia riitoja voidaan korvata 30 000 euroon asti.” Pulkkinen uskoo, että osakkaat puolustavat nykyään aiempaa hanakammin oikeuksiaan. Vakuutusmäärän lisäksi oikeusturvan lisäturva korvaa muitakin kuluja. ”Jos esimerkiksi linjasaneerausta aletaan suunnitella, vakuutus kannattaa ottaa silloin. Siihen pelkkä kiinteistövakuutuksen oikeusturva ei olisi mitenkään riittänyt: siitä korvattiin vain 25 000 euroa. Finibin Oikeusturvasta katettiin loput kulut 45 000 euroa. ollut voimassa, kun urakkasopimus on allekirjoitettu.” Lisäturva tuli tarpeeseen esimerkiksi kiinteistössä, jossa tapahtui vesivahinko. ”Kyllä niitä korvauksia maksetaan
Varmimmin priimaa tulee, kun hankkeen projektinjohto on hoidettu mallikkaasti. Näin kertoo rakennuttamisen valvonnan osastonjohtaja Jarno Nurminen Kohti onnistunutta hanketta Ammattitaitoinen projektinjohto on avain hyvään korjausrakennushankkeeseen. Raksystems on yritys, jolla on useita kiinteistön korjausrakentamiseen ja ylläpitoon liittyviä palveluita: valvontaa, suunnittelua, taloyhtiön kuntoarvioita, sisäilmatutkimuksia, salaojaja viemärikuvauksia sekä sertifiointia. Hän aloittaa kilpailuttamalla hankesuunnittelun”, sanoo Nurminen. Projektinjohdon perusajatus on, että siinä toimitaan asiakkaan palkkaamana asiantuntijana ajamassa tilaajan etua. ”Yleensä taloyhtiöissä ei ole erityistä osaamista linjasaneerauksista, ja silloin projektinjohtaja pystyy auttamaan. Yrityksen asiantuntijat konsultoivat niin kaupunkien ja organisaatioiden kiinteistöjä kuin taloyhtiöitä ja pientalojakin. KORJAUSRAKENTAMINEN K orjausrakentamishankkeissa – niin pienissä kuin suurissakin projekteissa – jonkun on tiedettävä, mitä tehdään. Tärkeää on myös, että remontit dokumentoidaan perusteellisesti. TEKSTI EMMA NIKANDER KUVAT RAKSYSTEMS & SHUTTERSTOCK Raksystems Insinööritoimisto Oy:sta. 26 OSAKE. Kyseessä voi siis olla vaikkapa taloyhtiö, jossa on tarve linjasaneeraukselle
Kohti onnistunutta hanketta SH U TT ER ST O CK Jarno Nurminen. OSAKE 27
Projektinjohto kilpailuttaa urakan ja käy neuvotteluita urakkatarjousten pohjalta. Vaihtoehtoina ovat perinteinen urakka ja kvr-urakka, eli kokonaisvastuurakentaminen, joka tarkoittaa, että urakoitsija huolehtii koko rakennushankkeen toteuttamisesta suunnittelusta alkaen. Remontin kokonaisuus selviää hankesuunnittelussa, ja seuraava vaihe on toteutussuunnitelman kilpailutus. ”Ei tehdä turhia, mutta toisaalta ei jätetä myöskään tekemättä jotakin osaa, mikä remontissa on tarpeen toteuttaa. Yleensäkin sellaiset ihmiset, jotka ovat pitkään toimineet roolissaan ja hoitaneet useamman eri”Projektinjohto tienaa veloituksensa korkojen kanssa takaisin hankkeen mittaan.” 28 OSAKE. Päätökset tekee aina tilaaja.” Teknisesti ja taloudellisesti kannattavia ratkaisuja Ammattitaitoinen projektinjohtaja saa tilaajan tekemään kiinteistön kannalta mahdollisimman hyvät ratkaisut niin teknisesti kuin taloudellisestikin. Esimerkiksi puskaradiot ja erilaiset foorumit, joissa tällaisia asioita käsitellään, voivat olla hyviä väyliä löytää laadukasta projektinjohtoa, uskoo Nurminen. Projektinjohto huolehtii, että remontti on järkevä kokonaisuus myös pitkällä tähtäimellä – ettei siis tehdä pientä remonttia siellä täällä.” Kun suunnitelmat ovat valmiina, alkaa varsinaisen urakan kilpailuttaminen laadituilla suunnitelmilla. Tällöin projektinjohto laatii kvr-urakkatarjouspyynnön. Perinteisessä mallissa kilpailutetaan toteutussuunnittelu. ”Meillä on käytäntö, että tilaajalle ei sanota, mitä tehdään, vaan neuvotaan mikä on järkevää. Lähtökohtana asiakkaan etu Tarkoitus on pitää huoli ennen kaikkea siitä, että tilaaja saa sen, mitä tarvitsee. ”Silloin projektinjohtaja vastaa valvojien kanssa siitä, että urakka toteutetaan laadittujen suunnitelmien mukaan sovitussa aikataulussa ja sovitulla rahalla.” Nurminen korostaa, että projektinjohto on taloyhtiön neuvonantaja, ei edustaja. Seuraavaksi valitaan urakoitsija, jota yhtiökokoukselle esitetään. Projektinjohdon tärkein tehtävä on huolehtia projektin kustannustehokkuudesta. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että lopputuloksesta tulee tarvetta vastaava, ja käytettävissä olevalla rahalla tehdään oikeita asioita, sanoo Nurminen. ”Kyse ei ehkä niinkään ole firmasta vaan valittavasta henkilöstä, kuinka homma toimii. Rakennuttaja on sopimussuhteessa vain urakoitsijaan. Yhtiökokouksen myönteisen päätöksen jälkeen alkaa urakan aikainen projektinjohto
Joka valvontakäynnistä jää kuvalliset dokumentit. Varsinkin OSAKE 29. Jos hankkeessa menee jotakin vikaan, konsultin vastuu rajoittuu tuottamukseen. ”Meillä on panostettu dokumentointiin. Mikäli ei voida osoittaa, että vahinko on syntynyt huolimattomuuden vuoksi, ei rahallista vastuuta juuri ole, vaan se on yleensä sopimusehtojen mukaan konsulttipalkkion verran. ”Jos uusitaan ikkunoita tai toteutetaan yksittäisiä kylppäriremontteja, ei projektinjohdon rooli ole merkittävä. Hän huolehtii lisätutkimukset tarvittaessa jo suunnitteluvaiheessa, jotta rakennusaikaisilta yllätyksiltä vältytään mahdollisimman hyvin. Tavoitteena on, että asiat tulevat työmaan aikana kaikkien osapuolten tietoon, ja niistä jää tilaajalle kattava dokumentaatio mahdollisia tulevia tarpeita varten.” Mutta mitä isompi ja monimutkaisempi projekti on luvassa, sitä suurempi on projektinjohdon merkitys. On pitänyt alkaa juuri rempattuja kylpyhuoneita avaamaan, että saadaan ilmanvaihto toimimaan.” Projektinjohtokaan ei tietysti ole aina erehtymätön. Silloin heillä on erilainen näkökulma myös työmaapuoleen.” Hyvä projektinjohtaja osaa ottaa huomioon kustannustehokkuuden lisäksi laajan kokonaiskuvan. On voinut käydä vaikka niin, että kylppärit, vesijohdot ja viemärit on uusittu, ja sitten huomattu, että ilmanvaihtohormit eivät toimi. ”Itsekin suosin rekryssä sellaisia henkilöitä, joilla on vahva työmaatausta ja jotka ovat oikeasti tehneet remontteja ennen konsultin uraa. ”Muutokset ovat aina työläämpiä ja kalliimpia kuin jos ne huomioidaan jo etukäteen. Mainehaitta on iso riesa, jopa suurempi kuin rahalliseen vastuuseen joutuminen olisi.” Vähintään valvontaa Millaisissa projekteissa projektinjohtoa sitten tarvitaan. Nurminen sanoo, että ihan kaikissa tarvitaan vähintäänkin huolellista valvontaa. Yllättävän monesti ammattimaisillakin toimijoilla dokumentoinnin merkitys jää liian pienelle huomiolle, sanoo Nurminen. muotoisen hankkeen, ovat kartuttaneet ammattitaitoaan.” Nurminen rekrytoi Raksystemsille rakennuttamisen ja valvonnan asiantuntijoita. ”Piirit ovat pienet ja sana leviää, jos jossain ei hoideta hommia kunnolla. Mutta silloinkin valvonnan merkitys korostuu.” Valvonta takaa sen, että taloyhtiössä tiedetään tulevaisuudessakin, mitä on tehty. Suomi on kuitenkin pieni maa, Nurminen muistuttaa
Sellaisissa projekteissa on entistä enemmän tarvetta kokeneelle johtajalle, sanoo Nurminen. ”Yleensä suunnittelu ja valvonta on hankehinnasta noin 10 prosenttia, mutta summa tulee takaisin jo siinä, kun huomataan ongelmat ajoissa eikä tehdä turhia asioita. Löytyy ehkä satunnaisia valokuvia ilman merkintöjä. ”Jos kalliista remontista jää paha maku suuhun, se ei ole kellekään mukavaa.” 30 OSAKE. ”On toki niitäkin, jotka eivät sen merkitystä ymmärrä ollenkaan. ”Siellä on muuten pukki kaalimaan vartijana, kun urakoitsija sekä suunnittelee että toteuttaa. Mutta nykyään herkästi isännöitsijätkin jo esittävät projektinjohdon palkkaamista.” Toisinaan yhtiöissä elää sellainen käsitys, että isännöitsijähän hoitaa projektinjohtoon liittyviä tehtäviä ikään kuin ohimennen, sanoo Nurminen. Kun tehdään lämpöpumppuja, aurinkoenergiajärjestelmiä ja lisäeristyksiä, tarvitaan rutkasti asiantuntijuutta, jotta kaikki tulee huomioiduksi. Pääkaupunkiseudulla puhutaan noin 40 000 eurosta per huoneisto. ”Mutta eihän nykyään hallinnollinen isännöitsijä yleensä ole teknisen alan ihminen.” Jos ammattitaitoa ei ole riittävästi, jälkeen päin selviävät ongelmat voivat olla suuria: ei ole kunnollisia suunnitelmia tai kaupallisista asioista ei ole sovittu tarpeeksi tarkkaan etukäteen. Se on tekemätön paikka selvitellä jälkikäteen.” Esimerkiksi linjasaneeraus on tavalliselle osakkaalle kallis kakku. ”Jos sattuu huolimaton urakoitsija, niin siitä voi seurata hirveitä sotkuja. Mitä paremmin suunnittelu ja kaupallinen puoli hoidetaan ennen työtä, sen pienemmällä riitelyllä päästään työn aikana ja sen jälkeen.” Jälleen nousee esiin dokumentoinnin tärkeys. ”Mitä enemmän muuttujia, sitä suuremmalla syyllä kokenut ammattilainen johtamaan projektia.” Kokonaisvastuurakentamisessa eli kvr-urakassa urakoitsijalle kuuluu sekä suunnittelu että toteutus. Sitä paitsi maankäyttöja rakennuslain mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava siitä, että hänellä on hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö. . ”Yhtiölle ei välttämättä ole jäänyt mitään dokumentteja, jos projekti on hoidettu omatoimisesti. Tilaajan puolella tulisi olla vahvaa osaamista, jotta tietää, mitä rahalla saa.” Projektinjohto ja valvonta eivät kustannuksena ole kohtuuton. tänä päivänä, koska energia-asiat ovat kovasti tapetilla, Nurminen sanoo. Kokemukseni mukaan projektinjohto tienaa veloituksensa korkojen kanssa takaisin hankkeen mittaan.” Projektinjohdon merkitys ymmärretään Projektinjohdon tärkeys ymmärretään taloyhtiöissä jo kohtuullisen hyvin, arvelee Nurminen. Ajatellaan, että onhan ennenkin pärjätty ilman. Etenkin, kun verrataan riskeihin, joita ilman kunnollista projektinjohtoa pahimmillaan syntyy. ”Ja jos kalliista remontista jää paha maku suuhun, se ei ole kellekään mukavaa”, Nurminen muistuttaa
Jos ongelmia jo on, esimerkiksi katto vuotaa tai julkisivurappaukset rapisevat, korjaaminen on raskaampaa ja kalliimpaa. Pahimmillaan sinä aikana, kun mietitään ja kilpailutetaan urakoitsijaa, syntyy uusia vahinkoja.” Kiireessäkin menee kuitenkin kuukausia, kun remonttisisältöä yritetään miettiä järkeväksi. ”Pitää olla kiinteistön ja järjestelmien kunnosta jo ennakoivasti kartalla. Kaikki tietävät, mikä on lopputulos, jos se yritetään sulloa neljään kuukauteen. ”Se, että on 30 vuotta mennyt kivasti, eikä mitään ole tarvinnut tehdä, ei tarkoita, ettei korjausvelkaa jo olisi. Tarkastuksia tulisi tehdä elinkaaren varrella hyvissä ajoin – mitä aiemmin puutteet huomataan, sen helpompi ja halvempi on korjata”, sanoo Raksystemsin Jarno Nurminen. ”Jos vesijohtovuotoja jo on, korjauskustannus voi nousta 50 prosenttia. ”Se, että on 30 vuotta mennyt kivasti, eikä mitään ole tarvinnut tehdä, ei tarkoita, ettei korjausvelkaa jo olisi. Osaava projektinjohto pystyy siinä paljon pelastamaan, mutta ei siitä tilaajan näkökulmasta saada silti hyvää hanketta.” Nurminen sanoo, että jonkin verran liian myöhässä aloitettuja projekteja tulee vastaan. Jos ongelmia jo on, esimerkiksi katto vuotaa tai julkisivurappaukset rapisevat, korjaaminen on raskaampaa ja kalliimpaa. ”Jos vesijohtovuotoja jo on, korjauskustannus voi nousta 50 prosenttia. JOTTA projektit saadaan mahdollisimman helpolla maaliin ja jotta projektinjohto voi onnistua työssään, vaaditaan taloyhtiöltä jatkuvaa, huolellista kiinteistönpitoa. Silti etukäteistieto on aina parempi kuin se, että ongelma tulee silmille yhtäkkiä. Pahimmillaan sinä aikana, kun mietitään ja kilpailutetaan urakoitsijaa, syntyy uusia vahinkoja.” Kiireessäkin menee kuitenkin kuukausia, kun remonttisisältöä yritetään miettiä järkeväksi. ”Ennakoiva kiinteistönpito on ammattitaitoa ja osaamista.” Osakkaista voi toki olla ikäväkin tietää, mitä kaikkea on edessä: remontit ja rahanmeno stressaavat. Se ei vaan ole tullut vastaan.”. Tarkastuksia tulisi tehdä elinkaaren varrella hyvissä ajoin – mitä aiemmin puutteet huomataan, sen helpompi ja halvempi on korjata”, sanoo Raksystemsin Jarno Nurminen. Silti etukäteistieto on aina parempi kuin se, että ongelma tulee silmille yhtäkkiä. ”Ennakoiva kiinteistönpito on ammattitaitoa ja osaamista.” Osakkaista voi toki olla ikäväkin tietää, mitä kaikkea on edessä: remontit ja rahanmeno stressaavat. ”Pitää olla kiinteistön ja järjestelmien kunnosta jo ennakoivasti kartalla. Se ei vaan ole tullut vastaan.” Ennakoinnilla onnistuneita projekteja JOTTA projektit saadaan mahdollisimman helpolla maaliin ja jotta projektinjohto voi onnistua työssään, vaaditaan taloyhtiöltä jatkuvaa, huolellista kiinteistönpitoa. Kaikki tietävät, mikä on lopputulos, jos se yritetään sulloa neljään kuukauteen. Osaava projektinjohto pystyy siinä paljon pelastamaan, mutta ei siitä tilaajan näkökulmasta saada silti hyvää hanketta.” Nurminen sanoo, että jonkin verran liian myöhässä aloitettuja projekteja tulee vastaan. ”Isomman remontin kohdalla puhutaan 2–3 vuodesta suunnittelusta ja päätöksenteosta valmiiseen hankkeeseen. ”Isomman remontin kohdalla puhutaan 2–3 vuodesta suunnittelusta ja päätöksenteosta valmiiseen hankkeeseen
”Säästöä tulee koko ajan, vaikka taloyhtiö maksaa lainaa.” 32 OSAKE
Toki sähköä ulos myytäessä ollaan sähkömarkkinoiden armoilla, sillä sähköstä maksetaan sen hetkinen spot-hinta. TEKSTI KATJA ALAJA KUVAT TEPPO HIRVIKUNNAS & SHUTTERSTOCK & RIKU KUJASEN ALBUMI Oikea mitoitus, kannattava aurinkovoimala kiinteistösähkön kulutus on vähäistä. Janne Käpylehto. Jos sähköä jaetaan huoneistoihin, se tehdään taloyhtiön määrittelemän jakosuhteen avulla. OSAKE 33. Esimerkistä käy painovoimaisella ilmanvaihdolla varustettu talo, joka lämpiää kaukolämmöllä. Sähkönkulutuksen tarkastelua tuntitasolla Kun taloyhtiössä pohditaan aurinkovoimalaa, on hyvä muistaa, että kannattavuus lähtee mitoittamisesta. Nykyisin hyvityslaskennan myötä aurinkovoimala voi olla järkevä myös sellaisessa taloyhtiössä, jossa E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö Aurinkovoimalan kannattavuutta parantaa, jos sen tuottamaa sähköä voi kuluttaa itse. ”Hyvityslaskennan avulla aurinkovoimalan ylijäämätuotantoa voidaan jakaa huoneistojen sähköliittymiin, ja jos tästä jää vielä yli sähköä, se voidaan myydä energiayhtiölle”, Solarvoiman kehitysjohtaja ja energia-alan tietokirjailija ja kouluttaja Janne Käpylehto sanoo. A urinkovoimala on kannattava investointi kerrostalolle, jossa on paljon sähköä kuluttavaa talotekniikkaa tai lämpöpumppu, ja jonka katolle paistaa aurinko. Perusteena on osakkeiden lukumäärä useimmiten neliöiden suhteessa. Voimala pitää myös mitoittaa oikein
Summa asettui 0,13 euroon, joten esimerkiksi 80 neliömetrin asunnossa se tarkoittaa noin 125 euron vuosittaista säästöä. Säästöä lainasta huolimatta As Oy Käpylänkuja 3:n katolla sijaitseva aurinkovoimala tuli taloyhtiöön suuren energiaremontin yhteydessä muutamia vuosia sitten. Paneelien sähköntuottoon vaikuttavat esimerkiksi paneelien sijainti ja kallistuskulma. Itse kulutetusta sähköstä ei makseta sähköön liittyviä veroja tai siirtomaksuja”, Käpylehto korostaa. Laina kattaa aurinkovoimalan, maalämmön ja jäähdytyksen vaatiman laitteiston. Käpylehdon mukaan kaikista huoneistoista ei koskaan saada dataa, joten käytössä on myös mallinnettuja kulutusprofiileja. Hallituksen puheenjohtaja Riku Kujanen oli jo pitkään alustanut energiaremonttia. Esimerkiksi As Oy Käpylänkuja 3:ssa Helsingissä suurin osa tavanomaista kerrostalovoimalaa suuremman, 30 kilowatin suuruisen aurinkovoimalan tuottamasta sähköstä menee maalämmön Riku Kujanen 34 OSAKE. ”Hyvityslaskennan avulla tuotantoa käytetään kiinteistössä itse huomattavasti enemmän, kun tuotantoa voidaan jakaa myös huoneistojen kulutettavaksi. Toisin sanoen: säästöä tulee koko ajan, vaikka taloyhtiö maksaa lainaa. Jos aurinkopaneelit asennetaan seinälle, sähköä tulee noin 30 prosenttia vähemmän. Varsinkin suurille taloyhtiölle optimaalisinta järjestelmää etsiessä lasketaan paneelien sähköntuottoa ja taloyhtiön sähkönkulutusta tuntitasolla. Käpylänkujan laskelmassa verrattiin kaukolämmön kuluja maalämmön kuluihin ja lainan lyhennykseen korkoineen. Maalämpö, paneelit ja jäähdytys asennettiin kokonaisuutena. ”Oikein mitoitettu aurinkovoimala maksaa itsensä takaisin useamman kerran elinkaarensa aikana”, Käpylehto sanoo. ”Taloyhtiönä halusimme ensisijaisesti säästöjä, mutta myös ympäristövaikutuksilla oli merkitystä”, Kujanen kertoo. Kujanen kertoo, että investointi haluttiin esitellä mahdollisimman ymmärrettävässä muodossa osakkaille, joten mittariksi otettiin hoitovastikkeen hinnanmuutos. Yksikkönä oli muutos neliömetriä kohden kuukaudessa ensimmäisen vuoden aikana. Laskelma perustuu vuosien 2019–2021 tiedoille. Omaa sähköä ilman siirtomaksuja Käpylehdon mielestä toinen olennainen asia aurinkovoimalan kannattavuudelle on oma sähkönkulutus. Jäähdytys valmistui paneelien jälkeen. ”Olen todistanut tapausta, jossa katolle asennetut pari ilmastointiputkea aiheuttivat varjostuksia aiemmin asennettujen aurinkopaneelien päälle ja pienensivät voimalan tuotantoa, joskaan eivät onneksi merkittävästi”, Käpylehto muistelee
Aurinkovoimalan tekninen käyttöikä on 35 vuotta ja tuotantotakuu 25 vuotta. Yrityskyselyn johtopäätöksenä oli, että suuri osa Suomessa aurinkopaneeleita markkinoivista yrityksistä ei tiedä paneelien valmistuksessa käytetyn piin alkuperää. OSAKE 35. Jos se olisi esimerkiksi 13 senttiä kilowattituntia kohden sisältäen energian, siirron, sähköveron ja arvonlisäveron, sähkö olisi maksanut 3 640 euroa. Xinjiangin tuotanto herättää kysymyksiä: Finnwatchin vuonna 2021 julkaisema tutkimusartikkeli liittää aurinkopaneelien raaka-aineen suurimmat kiinalaistuottajat Xinjiangissa pakkotyötä uiguureilla ja muilla muslimivähemmistöillä teettäviin tahoihin. Ympäristöseloste on vapaaehtoinen. Sen avulla voi vertailla aurinkopaneelien ympäristövaikutuksia koko elinkaaren ajalta”, Rantala toteaa. ”Kuten tiedämme, kivihiilen polttamisen synnyttämät hiilidioksidipäästöt kiihdyttävät ilmastonmuutosta ja pienhiukkaset altistavat hengityselinja sydänsairauksille”, energia-asiantuntija Tomi Rantala Helsingin kaupungilta sanoo. Käpylehdon mukaan heidän taloyhtiöihin asentamien aurinkovoimaloiden määrä on kymmenkertaistunut kahdessa vuodessa. Suosio ei hänestä ole ihme. Suurin osa maailman aurinkopaneeleista myös kootaan Kiinassa, mutta Suomestakin löytyy pari kokoonpanotehdasta. Hän neuvoo työssään energiaremontteja suunnittelevia taloyhtiöitä ja kaupunkilaisia. Miten aurinkovoimalaa ostava voi selvittää aurinkopaneelien vastuullisuutta. Aurinkovoimalasta on tulossa tavallinen investointi taloyhtiössä”, Käpylehto toteaa. Myös aurinkopaneelien aurinkokennoissa käytettävä polypii on ongelmallista. Aurinkovoimalan kannattavuuslaskelmassa otetaan huomioon tyypillisesti myös korkokanta, tuotannon lasku vuosien kuluessa, invertterin vaihto 15 vuoden kohdalla ja sähkön hinnan kehitys. Tämän päälle tulee vielä paneelien tuottama sähkö. ”Kannustan pyytämään tietoa aurinkopaneelien toimitusketjusta, se luo painetta muutokseen. Kujasen mukaan sille voisi laskea sähkön tuotantoajankohdan spot-hinnan. Hoitovastike pienenee Käpylänkujan aurinkovoimala tuotti vuonna 2022 lähes 28 000 kilowattituntia sähköä. Järjestö pyysi Suomessa aurinkosähköjärjestelmiä markkinoivilta yrityksiltä tietoja niiden käyttämien aurinkokennojen tuotantoketjuista ja Tunnetko aurinkopaneelituotannon kipukohdat. Kannattaa pyytää myös aurinkopaneelien ympäristöseloste nähtäväksi. ”Tarkan voiton laskeminen on suhteellisen työlästä, koska spot-hinta vaihtelee. VALTAOSA maailmassa myytävistä aurinkopaneeleista on tuotettu Kiinassa kivihiilestä saadulla sähköllä. Suurin juttu on, että hoitovastikkeet pienenevät vuosittaisen lainanlyhennyksen verran kymmenen vuoden takaisinmaksuajan jälkeen. Hyötyjä saadaan siis melko pitkään”, Kujanen pohtii. Tavanomainen viittaa 20 kilowatin voimalaan. Kujanen on laskenut, että kun aurinkovoimalainvestointi korkoineen kymmenen vuoden takaisinmaksuajalla on maksettu, hoitovastike pienenee 20 sentillä neliömetriä kohden kuukaudessa. sen varmistamisesta, ettei pakkotyötä ole käytetty. Lue lisää: f IEA: Aurinkopaneelien globaali tuotantoketju f Finnwatchin tutkimusartikkeli: Aurinkosähkön pimeä puoli kompressorien käyttöön. . Maailman energiajärjestö IEA:n vuonna 2022 julkaiseman raportin mukaan Kiinan osuus polypiin, piitankojen ja piikiekkojen tuotannosta on pian 95 prosenttia ja Xinjiangin provinssissa valmistetaan jo 40 prosenttia kaikesta maailman polypiistä. ”Aurinkopaneelien hinta on puolittunut kahdeksassa vuodessa. Ympäristövaikutukset ovat monella taloyhtiöllä yksi syy hankkia aurinkosähköä. Vaikka aurinkosähkö onkin vihreä valinta, paneelituotannon vastuullisuudessa on vielä kehitettävää
VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S 36 OSAKE
Se onkin järkevää, sillä sopimusten kilpailuttamisella taloyhtiöt voivat varmistaa, että ne saavat parhaat mahdolliset palvelut ja tuotteet kilpailukykyiseen hintaan. OSAKE 37. ”Säästöjä saa muualtakin”, muistuttaa isännöintitoimisto Reim Jyväskylän toimitusjohtaja Pia Määttä. Kilpailuttaminen auttaa myös edistämään avoimuutta ja oikeudenmukaisuutta sekä varmistaa sen, että taloyhtiön varat käytetään tehokkaasti ja taloudellisesti. KILPAILUTTAMINEN KANNATTAA, KUNHAN SIIHEN ON HYVÄ SYY TEKSTI MARIA MARKUS KUVAT IIDA LIIMATAINEN & SHUTTERSTOCK & PEXELS Hinnan ei pidä olla ainut syy kilpailutukselle. K un taloyhtiöiden hoitokulut ovat kasvaneet, monissa yhtiöissä on tullut tarve tarkastella sopimuksia uusin silmin
38 OSAKE. Pia Määttä
Mieti ensin laatukriteerit Pia Määttä tuntee kilpailuttamisen perin juurin, sillä sen lisäksi, että hän kilpailuttaa jatkuvasti asiakkaidensa sopimuksia, hän myös vastaa tarjouskilpailuihin saadakseen isännöintisopimuksia Reimin hoidettavaksi. Isännöintitoimisto Reim Jyväskylän toimitusjohtaja Pia Määttä muistuttaa kuitenkin, että kilpailuttamisessa on tärkeää tietää, mitä tekee. ”On mietittävä ihan yksityiskohtaisella tasolla, että halutaanko esimerkiksi siivous kaksi kertaa viikossa, tai että tarvitaanko avainhallinta tai LVI-päivystys.” Isännöitsijä voi auttaa taloyhtiön hallitusta hahmottamaan, millaisiin tekijöihin kannattaa kiinnittää huomiota. Reim Jyväskylä on erikoistunut asunto-osakeyhtiöihin, joita sillä on hoidettavanaan noin 150. On kuitenkin olennaista ymmärtää, että hinnan ei pitäisi olla kilpailuttamisprosessin ainoa syy. Kiirehtimällä ja hutiloimalla mennään helposti metsään. ”Jos tiedämme taloyhtiön laatukriteerit, voimme ehdottaa ratkaisua. Määttä kertoo, että jos taloyhtiö pyytää kilpailuttamaan esimerkiksi huoltoyhtiöt, ensimmäiseksi olisi parasta istua alas hallituksen kanssa ja tehdä lista niistä asioita, joita huoltoyhtiöltä halutaan. Usein käymme läpi, minkälaista huol”Puristamalla hintaa alaspäin palvelun laatu saattaa heikentyä” OSAKE 39. ”Tuntuu, että taloyhtiöiden hallitukset haluavat nyt kovasti kilpailuttaa kaikkea. Aina taloyhtiössä ei esimerkiksi ymmärretä, että puristamalla hintaa alaspäin palvelun laatu saattaa heikentyä tai ainakin palveluiden määrä muuttua suppeammaksi”, Määttä toteaa
”Jos esimerkiksi laajakaistasopimus on menossa umpeen, yleensä samalta operaattorilta saa huomattavan alennuksen, jos ottaa yhteyttä ja sanoo, että ”Kaikki isommat asiat kannattaa kilpailuttaa.” *YIMBY on lyhenne sanoista yes in my backyard, suomeksi ”kyllä minun takapihalleni”. Pikkuhuoltoja ei hänen mukaansa ole välttämättä järkeä kilpailuttaa, sillä siihen menee usein kohtuuttomasti aikaa suhteessa hyötyyn, jonka siitä voi saada. tokalustoa palveluntarjoajalla on, tai paljonko heillä on henkilöstöä. Määttä neuvoo kilpailuttamaan nyt etenkin hissin huollon tarjoajat, sillä niiden hinnoissa on tällä hetkellä huomattavia eroja, vaikka sopimusten sisältö on samankaltainen. ”Sopimukset kilpailutetaan meklarin toimesta ja kiinnitetään pariksi vuodeksi eteenpäin. Säästöjä saa muualtakin Sopimusten kilpailuttaminen kuuluu olennaisesti isännöitsijän tehtäviin. Samalla se ehkäisee epämiellyttäviä hajuja pihapiirissä. Nyrkkisäännöksi Määttä antaa, että kaikki isommat asiat kannattaa kilpailuttaa. Pyrimme laittamaan aina viidestä kahdeksaan tarjouspyyntöä, sillä minimissään tarjouksia pitäisi saada kaksi, mielellään kolme. Meklarit ja konsultit avuksi Huoltoyhtiön kilpailuttamisen lisäksi taloyhtiö voi kilpailuttaa esimerkiksi energian hinnan, joskin Pia Määtän mukaan suurin osa ainakin isoimmista isännöintitoimistoista käyttää sähkömeklaria. Pia Määtän mielestä kilpailuttamaan ei kuitenkaan tule lähteä vain kilpailuttamisen takia. Silloin energia voidaan ostaa massana ja saada painettua hintaa alaspäin. Molok-säiliöstä 60 % on maan alla, joten tilaa säästyy kaikelle muulle: leikkipaikalle, istutuksille tai vaikkapa polkupyöräkatokselle. Se on selkeästi asiakkaan etu.” Muita kilpailutettavia sopimuksia voivat olla vaikkapa vakuutukset, jätehuolto, laajakaistapalvelut, laajemmat kiinteistön kunnossapitoon liittyvät palvelut sekä mahdolliset lisäpalvelut, kuten vaihtomatot. Pienelle taloyhtiölle pieni yhden hengen huoltoyhtiökin voi riittää, mutta isommalle ei”, hän selventää. Hän patistaa sen sijaan käymään sopimukset säännöllisesti läpi ja pysymään hereillä niiden kanssa. Näin paljon Molok säästää tilaa Enemmän tilaa elämälle YIMBY* 60 % säiliöstä maan alla 5000 l 5000 l Lue eduista pihallesi: molok.fi/yimby 40 OSAKE. ”Onhan kilpailuttaminen usein aikaa vievä prosessi. Silloin voi jo tehdä jonkinlaista vertailua.” Jos kyseessä on jokin iso remonttiurakka, Reimillä saatetaan pyytää lisäksi näkemystä rakennuttajakonsultilta, joka osaa hahmotella kustannusarvion suuruusluokkaa
Energiankulutuksessa on saatu aikaan merkittäviäkin säästöjä yleisten tilojen lämpötiloja pudottamalla. Näin paljon Molok säästää tilaa Enemmän tilaa elämälle YIMBY* 60 % säiliöstä maan alla 5000 l 5000 l Lue eduista pihallesi: molok.fi/yimby. Hän painottaa myös, että säästöjä saa muutenkin kuin kilpailuttamalla. ”Ainakin täällä Jyväskylässä kuukausittainen perusmaksu määräytyy vesimittarin koon perusteella, ja varsinkin vanhoissa taloyhtiöissä vesimittarin koko on usein suurempi kuin mitä sen tarvitsisi olla.” Eikä kannata unohtaa tarkastella laskuja huolellisesti. Samalla se ehkäisee epämiellyttäviä hajuja pihapiirissä. ”Monilta palveluntarjoajilta tulee automaattisesti laskut massalaskutuksena, ja laskuissa saattaa olla virheitä. *YIMBY on lyhenne sanoista yes in my backyard, suomeksi ”kyllä minun takapihalleni”. Asianajotoimisto Lexian Matias Liespuu muistuttaa kuitenkin, että jos kilpailuttaminen laiminlyödään ja sen seurauksena yhtiölle aiheutuu vahinkoa, voi taloyhtiön hallitus tai sen jäsen joutua vastuuseen. Molok-säiliöstä 60 % on maan alla, joten tilaa säästyy kaikelle muulle: leikkipaikalle, istutuksille tai vaikkapa polkupyöräkatokselle. pian on kilpailuttamisen paikka”, hän naurahtaa. Joskus voi käydä myös niin, että sopimukseen kuuluvaa laskutusta yritetään laskuttaa erillislaskulla”, hän sanoo. Toinen simppeli keino voi löytyä vesimittarin koon pienentämisestä. LAKI ei aseta kilpailutusvelvollisuutta taloyhtiölle, mutta se kuuluu hyvään hallintotapaan. . On myös tärkeää hankkia ratkaisun taustaksi tilanteen edellyttämä asianmukainen tieto ja huomioida, ettei päätöksentekoon saa vaikuttaa hallituksen jäsenten tai isännöitsijän eturistiriidat tai osakkeiden senhetkisten omistajien henkilökohtaiset tarpeet. Taloyhtiö voi siis itse pohtia onko sen järkevää tehdä kilpailutus vai ei. ”Avoimuusperiaate tarkoittaa jatkuvaa avointa tiedottamista yhtiön asioista osakkaille ja asukkaille, jotta nämä voivat ennakoida taloyhtiön toiminnan ja talouden vaikutukset omaan asumiseensa ja talouteensa sekä osallistua aktiivisesti yhtiökokouksiin ja taloyhtiön toimintaan”, hän sanoo. Jos suorahankinta osoittautuu taloudellisesti ja toiminnallisesti järkeväksi, tulee senkin olla selkeästi perusteltua, ja nämä perusteet on hyvä kirjata hallituksen hankintapäätökseen. Liespuu neuvoo myös toimimaan selkeästi ja avoimesti kilpailutusten suhteen. Mitä laki sanoo kilpailuttamisesta
KaakkoisSuomessa puolestaan yhtiöitä on ajautumassa umpikujaan – osalle venäläisten maksurästit voivat olla viimeinen pisara. KULUJEN KASVU PIINAA TALOYHTIÖITÄ TEKSTI TIINA SAARI 42 OSAKE. A S U N T O M A R K K I N A K AT S A U S Kallistunut elämä koettelee taloyhtiöitä pääkaupunkiseudulla, sillä kulut jatkavat kohoamistaan ja taloyhtiölainojen korotkin ovat triplaantuneet
SH U TT ER ST O CK OSAKE 43. Hiltula kertoo, että talvisaikaan joidenkin taloyhtiöiden huoneistojen ja yhteistilojen lämpötiloja alennettiin parilla asteella. ”Kaukolämmön hinta on noussut koko ajan – ja se jatkaa nousuaan edelleen, koska energiaa haetaan yhä enemmän uusiutuvista energialähteistä”, sanoo Helsingin Kiinteistötahkolan toimitusjohtaja Tuomo Tahkola. Hoitovastikkeet nousivat kerrostaloissa 3,4 prosenttia edellisvuodesta, kun taas rivitaloissa ne pysyivät muuttumattomina. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla luminen talvi nosti ulkoalueiden hoitokuluja. Niiden seurauksena muun muassa kiinteistöhuoltoyhtiöiden palveluiden hinnat ovat kohonneet. Niiden taso nousi edellisvuodesta 2,6 prosenttia. Tilastokeskuksen yliaktuaari Elina Peltoniemi näkee myös inflaation ja korkojen nousun vaikuttaneen taloyhtiöiden hoitokulujen lisääntymiseen. Energian hinta ja suuret sähkölaskut yllättivät myös Helsingissä. Suurimpana syynä kulujen kasvuun olivat sähkön ja kaasun hintojen kohoaminen. Taloyhtiöiden rahaa kului entistä enemmän myös ulkoalueiden hoitoon, kuten lumitöihin ja nurmikon leikkuuseen. Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat viime vuonna keskimäärin 4,80 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Imatran Talokeskuksen toimitusjohtaja ja isännöitsijä Heli Hiltula muistelee, että kun Venäjältä tuodun maakaasun hinta oli aiemmin noin 90 euroa megawatilta, viime talvena saadun kaasun hinta pomppasi pahimmillaan melkein 400 euroon megawatilta. Sillä saatiin hänen mukaansa pieniä säästöjä aikaiseksi. Isännöintiin liittyvät hallintokulut puolestaan pysyivät samalla tasolla kuin edellisvuonna, kuten myös lämmityskulut. Venäjän hyökkäyssota Ukrainaan toi tullessaan sähkön ja energian kallistumisen, mikä kuritti erityisesti maakaasulämmitystä käyttäviä eteläkarjalaisia taloyhtiöitä. A sunto-osakeyhtiöiden hoitokulut kasvoivat viime vuonna, mutta niiden nousu jäi lopulta suhteellisen maltilliseksi. Tämä käy ilmi Tilastokeskuksen kesäkuussa julkaisemasta tilastosta, jossa taloyhtiöiden viime vuoden hoitokuluja verrattiin edellisvuoden vastaaviin
Olen sijoittanut asuntooni rahaa, koska haluan viihtyä siinä ja pitää sen kunnossa, sanoo Imatran Talokeskuksen toimitusjohtaja, isännöitsijä Heli Hiltula. – En pidä ongelmana oman asuntoni arvon laskua. Se on ensisijaisesti kotini. 44 OSAKE
Asuntojen arvot ovat romahtaneet. ”Kun asunto-osake on otettu haltuun, taloyhtiön on vuokrattava huoneisto edelleen vastikerästien kattamiseksi”, Hiltula sanoo. Tyhjenevät liikehuoneistot aiheuttavat maksuvaikeuksia kiinteistöja taloyhtiöille. Vuokralaista ei aina kuitenkaan löydy helposti muuttotappiokunnassa. Maksurästit ovat lisääntyneet taloyhtiöissä, joissa on useita Venäjällä asuvia osakkeenomistajia. Lunastus on mahdollinen, jos osakas laiminlyö vastikkeen maksamisen tai hoitaa osakehuoneistoaan huonosti. Tahkola toteaa, että ne ovat jopa moninkertaistuneet. Hiltula toteaa, että myöskään maksurästejä ei pystytä perimään Venäjällä asuvilta osakkeenomistajilta. Taloyhtiölainojen korot ovat triplaantuneet, ja isoissa lainoissa korkojen osuus on noussut jopa noin 10 euroa huoneistoneliöltä. Samaan aikaan taloyhtiöille tuottavat huolta kuolinpesien omistuksessa olevat huoneistot. Usein asunto pitäisi myös remontoida yhtiön varoilla ennen vuokraamista. Ne näkyvät tilastoissa ensi vuonna”, Peltoniemi toteaa. Samaa sanoo Tahkola. He joutuvat maksamaan rästikulut esimerkiksi perittävillä ylimääräisillä hoitovastikkeilla.” Taloyhtiöiden ainoa vaihtoehto on ollut ottaa osakkeita haltuunsa yhtiökokouksen päätöksellä. Kuolinpesien asunnot ajautuvat usein myös ulosoton kautta pakkohuutokauppaan.” Asunnon myyntija vuokrausmahdollisuuksia lisää Hiltulan mukaan merkittävästi se, jos taloyhtiö on hyvin hoidettu. ”Usein taloyhtiöiden vakuusarvot ovat laskeneet niin alas, että pankit eivät enää tahdo rahoittaa niiden lainoja”, Hiltula sanoo. Silti ne tarvitsevat yhtä lailla kunnossapitoa, putkiremontteja ja energiatehokkuutta parantavia korjauksia. ”Taloyhtiöiden lainanhoitokulut ovat kallistuneet valtavasti korkojen nousun vuoksi. Maksukyvyttömyyttä ei ole kuitenkaan vielä ollut merkittävästi nähtävissä pääkaupunkiseudulla.” Haasteellinen yhtälö Taloyhtiöiden riski maksukyvyttömyyteen on sen sijaan lisääntynyt taantuma-alueilla, kuten Kaakkois-Suomessa sijaitsevassa Etelä-Karjalassa. ”Ei ole oikein, että ihmisten kodit ränsistyvät täällä.” Kaakkois-suomalaisten taloyhtiöiden lainansaantia vaikeuttavat nyt myös ulkomaalaisomistukset. Moninkertaiset vastikkeet Kevään yhtiökokouksissa monet taloyhtiöt tarkastelivat uudestaan niin hoitokuin rahoitusvastikkeiden tasoa. ”Suurin riski on se, että osakkaiden rahat eivät enää riitä. ”Vaikka rahoitus on nyt kalliimpaa, korjaukset kannattaa silti tehdä ajallaan.” Tahkola kehottaa remontoimaan kerralla isosti: tekemään mahdollisimman monta korjausta samaan syssyyn. ”Osa heistä pystyy hoitamaan maksunsa ajallaan, mutta maksurästit rasittavat muita osakkeenomistajia. Nyt taloyhtiöille tarjottavat korot ovat nousseet peräti noin kahdeksaan prosenttiin, mikä tarkoittaa, että osakkaiden maksuvastuut nousevat korkeiksi.” Hiltula on pohtinut, että ratkaisu taloyhtiöiden lainansaannin haasteisiin voisi olla valtiontakaus. ”Siksi taloyhtiön korjauksista kannattaa pitää huolta. Kun Venäjällä asuvia osakkeenomistajia ei tavoiteta, hallintaanottoon liittyvät tiedoksiannot on tehtävä ilmoituksella Virallisessa lehdessä. Tällöin huoneisto voidaan ottaa taloyhtiön hallintaan enintään kolmen vuoden ajaksi. ”Suurimmat korotukset vastikkeisiin ovat tulleet vasta tänä keväänä. ”Yhtälö on toisinaan erittäin haasteellinen.” Itäturistien katoamisella katukuvasta on ollut muitakin seurauksia. Kun asunnon iäkäs omistaja kuolee, muualla asuvat perijät kieltäytyvät perinnöstään yhä useammin. Raha on kuitenkin tiukassa. ”Vielä muutama vuosi sitten taloyhtiö sai lainaa pankista noin kahden prosentin korolla, vaikka vakuusarvo olisi ollut huonompikin. ”Vastikkeet jäävät maksamatta, ja taloyhtiö joutuu ottamaan huoneiston haltuunsa ja huolehdittavakseen. Kaikki eläminen pääkaupunkiseudulla on kallistunut. Taloyhtiöiden kuluja nostavat esimerkiksi indeksiin sidotut tonttivuokrat, jotka ovat kohonneet huomattavasti inflaation seurauksena. ”Ei ole oikein, että ihmisten kodit ränsistyvät täällä.” OSAKE 45. Esimerkiksi Imatralla kysytyimpiä ovat ne taloyhtiöt, joissa on hissi ja jotka ovat lähellä palveluita.” Remontit ajallaan Hiltulan mukaan riskinä nykyisessä taloustilanteessa on se, että taloyhtiöt alkavat lykätä peruskorjauksiaan myöhemmäksi. Vaikutus taloyhtiöiden ja osakkaiden talouteen on ylivoimaisesti suurempi kuin hoitokulujen nousulla”, Tahkola kertoo. Hän on toiminut kaikkiaan 15 vuotta isännöitsijänä Pohjoisja Kaakkois-Suomessa. Etenkin lainalla rakennetuissa uudiskohteissa ja taloyhtiöissä, joissa on runsaasti korjauslainaa, rahoitusvastikkeita on nostettu rajusti tänä vuonna. Venäjän hyökkäyssodasta seuranneet, lännen asettamat talouspakotteet Venäjälle johtivat siihen, että venäläisten maksuliikenne EU-alueelle pysähtyi
Tilastokeskuksen mukaan taloyhtiöt ovat tehneet entistä ahkerammin energiatehokkuuttaan lisääviä remontteja parin vuoden aikana. Myös taloyhtiön velka pysyy helpommin kohtuullisena, kun ei tarvitse ottaa uutta lainaa joka vuosi eri remontteja varten.” Hiltula lisää, että remonttien laiminlyönnin seurauksena aiheutuneet vahingot tulevat aina kalliimmiksi kuin taloyhtiön pitkäjänteinen ja suunnitelmallinen kunnossapito. Esimerkiksi aurinkopaneelien asentaminen katolle on hänen mukaansa entistä edullisempaa hankintakustannusten laskun ja tekniikan kehittymisen ansiosta. SH U TT ER ST O CK 46 OSAKE. Korjauskulujen osuus hoitokuluista oli viime vuonna noin 22 prosenttia, ja ne kasvoivat viisi prosenttia edellisvuodesta. ”Siten on mahdollista saada synergiaetuja, pitää vuosien tauko remonteista ja varautua rauhassa tuleviin korjauksiin. Tahkola arvioi, että remonttien urakkahinnat eivät ole vielä kohonneet merkittävästi. Energiatehokkuutta parantaviin peruskorjauksiin ja uusiutuviin Tuomo Tahkola
Osakkaat osaavat käyttää itsekin lumikolaa ja ruohonleikkuria.” ”Elämä on aaltoliikettä” Tahkolan mukaan taloyhtiön tilillä olisi hyvä olla noin kolmen kuukauden vastikkeiden verran puskuria. Välillä seinä tuntuu tulevan vastaan monella tavalla”, Hiltula huokaa. Hän muistuttaa, että lyhennysvapaa on mahdollinen myös taloyhtiölle. LÄ H D E: TIL AS TO KE SK U S energialähteisiin, kuten maalämpöön tai aurinkovoimaan, investoimalla taloyhtiöt voivat myös saada nousevia hoitokulujaan kuriin, erityisesti pitkällä aikavälillä. ”Ensi keväänä vastikkeiden korotuspaine ei todennäköisesti ole enää yhtä suuri kuin tänä vuonna.” . ”Kannattaa ottaa esimerkiksi kiinteistönhuollon kustannukset tarkasteluun. Näin ei tarvitse joka kerta pitää yhtiökokousta lisärahan hakemista varten. Lumikola omaan käteen Entä millä muilla keinoilla taloyhtiöt voivat säästää kuluistaan. Hän luottaa kuitenkin siihen, että joku päivä asiat ovat jälleen paremmalla tolalla. Hätävaraa kannattaa olla myös siksi, että hoitovastiketta on mahdollista korottaa maltillisesti.” Toimitusjohtajien mukaan useat taloyhtiöt ovat kesällä keränneet rahaa talteen. Mitä on mahdollista tehdä itse. On helpompaa ja edullisempaa maksaa vain yhtä lainaa esimerkiksi 15 vuoden maksuajalla.” Lisäksi vaikutusta on sillä, mihin viitekorkoon taloyhtiölaina sidotaan, esimerkiksi kolmen vai 12 kuukauden euriboriin. Otoskehikko käsittää lähes puolet kaikista taloyhtiöistä. ”Useiden lainojen yhdistämisellä ja laina-ajan pidentämisellä on mahdollista saada aikaan suuriakin säästöjä. Hän uskoo, että pahimmat sähkönhinnan piikit ovat ”Välillä seinä tuntuu tulevan vastaan monella tavalla.” takanapäin, eikä korkojen nousu jatku enää samaan tahtiin. Hiltula sanoo, että muun muassa tulevan talven lämmityskulut pelottavat Etelä-Karjalassa. f Hoitovastikkeet olivat vuonna 2022 keskimäärin 4,27 euroa/m²/ kk kerrostaloissa ja 3,24 euroa/ m²/kk rivitaloissa. ”Taloyhtiö voi myös hakea pankilta luottolimiittiä, jota voi käyttää joustavasti tarpeen mukaan. Tahkola vinkkaa, että jos taloyhtiöllä on esimerkiksi kolme korjauslainaa, ne kannattaa yhdistää ja neuvotella pankin kanssa laina-ajan pidentämisestä. Silloin taloyhtiö voi pitää taukoa lainan lyhentämisestä ja maksaa vain sen korot. Senttiä/m2/kk 2021 2022 KERROSTALOASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN KESKEISET HOITOKULUT 2021–2022 Lämmitys Korjaukset Käyttöja huoltokulut Hallinto Vesi ja jätevesi Kiinteistövero Sähkö ja kaasu Jätehuolto Siivous Vuokrakulut yhteensä Ulkoalueiden hoito 50 100 150 LÄ H D E: TIL AS TO KE SK U S, AS U N TO -O SA KE YH TIÖ ID EN TA LO U S OSAKE 47. Siten lainojen korot eivät pääse nousemaan enää lisää lähivuosina. Hiltula sanoo pitävänsä hyvänä sitä, että pankit ovat jo parin vuoden ajan vaatineet taloyhtiölainoihin korkokattoa. f Vuoden 2023 alussa Suomessa oli Patenttija rekisterihallituksen mukaan 91 568 asunto-osakeyhtiötä. ”Kaikissa taloyhtiöissä ei löydy korvaavaa lämmitysmuotoa maakaasulle. Fakta f Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat kerrostaloissa 2,3 prosenttia ja rivitaloissa 3,6 prosenttia vuoden takaisesta. Kokonaistuotot kasvoivat kerrostaloissa 2,2 prosenttia ja rivitaloissa 0,3 prosenttia. f Hoitovastikkeiden osuus kiinteistöjen kokonaistuotoista oli noin 85 prosenttia. ”Mitä lyhyempi viitekorko, sitä edullisemmaksi laina voi tulla”, Tahkola sanoo. Säästövinkkejä kysyttäessä Hiltula kehottaa taloyhtiöitä nostattamaan osakkaidensa talkoohenkeä. Hän vinkkaa, että puskuria voi kerryttää pikkuhiljaa esimerkiksi ylimääräisillä vastikkeilla tai pienillä korotuksilla niihin. Talot, jotka sijaitsevat esimerkiksi pohjavesialueella, eivät voi rakentaa maalämpöä. ”Elämä on aaltoliikettä.” Tahkola puolestaan näkee jo valoa tunnelin päässä. f Vuoden 2022 tilastoaineisto sisältää 1 510 asunto-osakeyhtiön tiedot, joista kerrostaloja on 57,5 prosenttia ja rivitaloja 42,5 prosenttia
Se puolestaan lisää mielenkiintoa taloyhtiön asioihin ja osallistumista asukaskokouksiin ja -kyselyihin. Loppupeleissä tehokas ja avoin viestintä lisää asukkaiden viihtyvyyttä. Osallistumisaktiivisuus taas parantaa päätöksenteon laatua ja oikeudenmukaisuutta. Asukkaille tiedottaminen esimerkiksi suunnitelluista remonteista, turvallisuusohjeista tai muista kiireellisistä asioista auttaa välttämään epäselvyyksiä 48 OSAKE. T I E T OY H T E I S K U N TA Asukastiedottaminen ja erilaiset tiedotuskanavat ovat ONNISTUNEEN VIESTINNÄN KULMAKIVIÄ T ehokas ja avoin viestintä on avainasemassa taloyhtiön asukkaiden tasa-arvoisuuden, asukastyytyväisyyden, osallistumisen ja tietysti myös lainmukaisuuden kannalta. Viestinnällä monia hyötyjä Kun taloyhtiössä viestitään avoimesti, moni asia sujuu helpommin. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS KUVAT SHUTTERSTOCK kin, mutta silti monen taloyhtiön viestinnässä on puutteita. Sen kautta taloyhtiön maine paranee, joka kasvattaa koko talon arvoa. Kun tiedotus on säännöllistä ja läpinäkyvää, asukkaat kokevat tulevansa huomioiduiksi ja kuulluiksi. Avoimuus luo luottamusta asukkaiden ja hallinnon välille. Selvitimme, mitä onnistunut taloyhtiöviestintä vaatii. Asiasta on puhuttu jo vuosia ja aiheesta on laadittu vuonna 2015 Isännöintiliiton, Kiinteistöliiton ja Oikeusministeriön yhteinen suositusNykyaikana taloyhtiön onnistuneeseen viestintään on tarjolla paljon erilaisia tapoja, mikä sekä helpottaa että tehostaa viestintää
OSAKE 49
Myös osakkaat ja asukkaat voivat viestiä hallitukselle, isännöitsijälle tai huoltoyhtiölle. Lisäksi asukkaat voivat varautua muutoksiin elämässään ja asumisessaan, kun he ovat ajan tasalla siitä, mitä yhtiössä tapahtuu. Sähköisten viestintäkanavien käytössä on myös huomioitava asunto-osakeyhtiölain asettamat vaatimukset. Viestintäkanavat Nykypäivänä käytettävissä on laaja valikoima erilaisia viestintäkanavia. Sähköisiä viestintävälineitä, joita taloyhtiötkin voivat käyttää, ovat esimerkiksi sähköposti, taloyhtiön verkkosivut ja erilaiset sosiaalisen median alustat, kuten Facebook ja WhatsApp-ryhmät. Vaikka sähköiset viestintäkanavat ovat kasvattaneet suosiotaan, perinteinen posti ja paperitiedotteet ovat siis edelleen tärkeitä. Sähköisten kanavien etuna on niiden nopeus ja helppous. Kuka viestii ja mistä. Tietäessään naapureistaan ja taloyhtiön tapahtumista asukkaat voivat tuntea kuuluvansa osaksi yhteisöä. Toisaalta yhtiöllä voi olla tarvetta vaikkapa muistuttaa taloyhtiön säännöistä ja ohjeista esimerkiksi jätehuoltoon, yhteistilojen siisteyteen tai lemmikkieläinten pitämiseen liittyen. 50 OSAKE. ja vahinkoja. Toisinaan yhtiö tiedottaa tulevista korjausja huoltotöistä, vaikka monesti tiedottamisen hoitaakin urakoitsija. Joskus osakkaalle ja asukkaalle täytyy välittää tietoa taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta tai vastikkeiden muutoksista, vaikka nämä sisältyvätkin yleensä vuosikokoukseen. Läheskään kaikki asukkaat eivät kuitenkaan halua, ehdi tai osaa käyttää digitaalisia kanavia tai seurata sosiaalista mediaa. Esimerkiksi yhtiökokouskutsua ei voi toimittaa sähköisesti niille osakkaille, Sähköisissä ja verkkokanavissa tulisi olla tarjolla mobiilisovellus tai ainakin mobiilikäyttöön optimoitu verkkosivusto. Pääasiassa taloyhtiön viestintä on viestintää taloyhtiön – eli siis hallituksen tai isännöitsijän – suunnasta taloyhtiön asukkaille ja osakkaille. Yhtiön tärkeimmät ja välttämättömimmät tiedotteet koskevat tulevia yhtiökokouksia tai kokouksissa tehtyjä päätöksiä. Onnistunut viestintä luo yhteisöllisyyttä ja hyvää henkeä. Perinteisten paperisten tiedotteiden lisäksi sähköiset kanavat ovat myös taloyhtiöissä yleistyneet. Huoltoyhtiön viestintä on taas pääasiassa päivittäiseen talon huoltoon tai muuten huoltoyhtiön rooliin liittyvää viestintää
Saunavaraukset myös infonäytöltä. Viestintään on saatavilla nykyään useita erilaisia ratkaisuja ja palveluja. (asio.fi) KIINKOAKATEMIAN ”Hyvä viestintä taloyhtiössä” -koulutuksessa käydään läpi sekä taloyhtiön vuodenkiertoon kuuluvia viestinnän tilanteita että poikkeustilanneja korjaushankeviestintää. (vii.lu/suite) HAUSVISE on laajempi isännöintijärjestelmä joka sisältää myös asiointikanavan asukkaille taloyhtiöön ja omaan asumiseen liittyvissä asioissa. VerkkoONE4ALL tarjoaa erilaisia digitaalisia viestinnän ja asumisen palveluratkaisuja taloyhtiön tarpeisiin. Tällaisia ovat esimerkiksi asukaskokouskutsut, äänestykset ja muut tärkeät päätökset. Verkkosivustolle voi myös integroida esimerkiksi saunavuorot ja autopaikat. Niille kannattaa sijoittaa tärkeitä ja keskeisiä tiedotteita, kuten käytännön ohjeita ja tärkeitä päivämääriä. (hausvise.fi) ASIO tarjoaa ratkaisuja taloyhtiön asukasvarauksille yhteistiloihin ja saunavuoroille. DIGITALISAATIO mahdollistaa tehokkaan monikanavaisen ja kaksisuuntaisen viestinnän. Sisältöä voidaan päivittää lähes reaaliajassa Taloyhtiön verkkosivut voivat toimia taloyhtiön informaation keskuksena. Fyysiset ilmoitustaulut ovat edelleen tärkeä viestintäkanava. Älylukon avaus varaukselle SMS-ovikoodilla. Niiden sisältöä on helppoa päivittää ja ne voivat mahdollistaa myös liikkuvaa kuvaa ja jopa interaktiivista sisältöä. Paperitiedotteita voidaan jakaa suoraan asukkaiden postiluukkuihin tai käyttää myös ilmoitustauluilla. Varausten maksu verkkomaksuna. Perinteinen posti on edelleen monissa taloyhtiöissä käytössä erityisesti tärkeiden ja virallisten tiedotteiden lähettämiseen. (www.one4all.fi) VII.LU on kattava sekä että digitaalisen viestinnän kuin päätöksenteon ja hallinnon työkalu taloyhtiöille ja isännöintitoimistoille. Sähköposti mahdollistaa pitkienkin viestien lähettämisen ja liitetiedostojen jakamisen. Digitaaliset infotaulut ovat tehokas tapa jakaa tietoa taloyhtiön asukkaille. (kiinkoakatemia.fi) Ratkaisuja tehokkaaseen ja monikanavaiseen viestintään. Tässä niistä muutama esimerkki: OSAKE 51. jotka eivät ole antaneet suostumustaan kyseisen viestintämenetelmän käyttöön. Ne voivat sisältää kootusti esimerkiksi tärkeät yhteystiedot, hallituksen kokousaikataulut ja aiheet, taloyhtiön säännöt ja ohjeet, asiakirjat, muuttoja remontti-ilmoituskaavakeet ja tietoa ajankohtaisista tapahtumista. Hallituksen ja isännöitsijän tulee pyytää asukkailta ajantasaiset sähköpostiosoitteet ja varmistaa, että tieto kulkee kaikille asukkaille. Sähköposti on yksi yleisimmistä tavoista tiedottaa asukkaille. Sähköisten viestintämenetelmien käyttöönottoa suunniteltaessa olisikin varmistettava, ettei päätös vaaranna osakkaiden tasapuolisia tiedonsaantioikeuksia. Vaikka monikanavaisuus on suositeltavaa, voi usean paikkaan hajaantunut viestintä tuntua vaikealta hallita
Tiedot on helppo päivitää etänä ja joissain järjestelmissä samat tiedot ovat luettavissa taloyhtiön verkkosivulla ja mobiilisovelluksissa. Asukaskokoukset ovat erinomainen tilaisuus tiedottaa ja keskustella tärkeistä asioista suoraan asukkaiden kanssa. Tekstiviesti on edelleen nopea ja tehokas tapa lähettää lyhyitä viestejä, muistutuksia ja tietoa esimerkiksi vesikatkosista. Yksisuuntaiset kanavat, kuten paperinen posti, eivät myöskään mahdollista taloyhtiön ja osakkaan välistä vuorovaikutusta, joka on olennainen osa tehokasta ja osallistavaa viestintää. sivuston tulisi olla helppokäyttöinen ja sitä täytyy päivittää säännöllisesti. Tarvittaessa monimutkaisempia asioita voi avata lisämateriaalissa tai antamalla mahdollisuuden kysymyksiin. Asukkailla on usein hyviä ideoita ja näkemystä siitä, kuinka taloyhtiötä tulisi kehittää, ja ilman sopivaa viestintäanavaa ne jäävät hyödyntämättä. Tehokas asukastiedottaminen noudattaa seuraavia periaatteita: Säännöllisyys: Tiedotteita ja ajankohtaista tietoa tulee jakaa säännöllisesti. Pidättäytyminen vain yhdessä tai muutamassa perinteisessä viestintäkanavassa voi nimittäin pahimmillaan johtaa siihen, että tieto ei tavoita kaikkia osakkaita ja asukkaita. Monta kanavaa pitkin Erilaisten viestintätapojen yhdistäminen ja samanaikainen käyttö vaatii aikaa ja vaivaa, mutta se kannattaa. O N E4 AL L 52 OSAKE. Taloyhtiössä on huomioitava se, että tiedon täytyy olla yhdenmukaista kaikissa käytetyissä kanavissa. Tarjolla on myös isännöinnin hallintajärjestelmiä, joihin voi sisätyä sekä viestintätoiminnot että taloyhtiökohtaiset verkkosivut. Tämä auttaa asukkaita hahmottamaan, milloin uutta informaatiota on odotettavissa. Sosiaalisen median alustat, kuten Facebook, voivat olla hyödyllisiä informaation jakamisessa. Lisäksi on tärkeää arvioida viestintäkanavien tehokkuutta ja tarpeellisuutta säännöllisesti, jotta viestintästrategiaa voidaan tarvittaessa muuttaa. Digitaaliset porrasnäytöt ovat kerrostaloissa hyvä tapa tiedottamiseen. On tärkeää muistaa, että näiden alustojen käyttö vaatii aktiivista seurantaa ja valvontaa. Niitä voi käyttää epävirallisempaan tiedottamiseen ja keskusteluun asukkaiden kanssa. Tehokas asukastiedottaminen Avoin viestintä ei synny itsestään, vaan se vaatii suunnittelua ja jatkuvaa panostamista. Selkeys: Tiedotteet tulee kirjoittaa tiiviisti ja selkeästi
Viestintämenetelmät yhtiön ja osakkaiden tarpeen mukaisesti Taloyhtiön suunnitellessa sähköisten viestintämenetelmien käyttöönottoa, olisi asiasta syytä käydä keskustelua osakkaiden kesken. On selvää, että esimerkiksi yksinomaan diginatiiveista koostuvaan yhtiöön soveltuu eri viestintämenetelmät kuin varttuneemman ikäpolven asuttamaan yhtiöön. Yhtiökokouskutsua ei siis voida toimittaa sähköisesti niille osakkaille, jotka eivät ole antaneet suostumustaan kyseisen viestintämenetelmän käyttöön. Palaute: Asukkaita kannattaa kannustaa antamaan palautetta viestinnästä. Yhtiön suunnitellessa sähköisten viestintämenetelmien käyttöönottoa olisi päätöksenteossa varmistettava, ettei päätös kohtuuttomasti vaaranna osakkaiden tasapuolisia tiedonsaantioikeuksia. Yhtiökokousta koskeva viestintä Asunto-osakeyhtiölaissa on nimenomainen säännös koskien yhtiökokouskutsun toimittamistapaa. Jotkut saattavat suosia sähköpostia, kun taas toiset seuraavat aktiivisemmin somekanavia. Tämä auttaa ymmärtämään, mikä toimii ja mitä täytyy vielä kehittää. . Heiltä kannattaa pyytää myös suoraan viestinnänparannusideoita. Muu tiedonkulku yhtiössä Asunto-osakeyhtiölaissa olevan yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka voi tuottaa osakkeenomistajalle tai jollekulle muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Kokouskutsun toimittaminen sähköisesti edellyttää, että osakas on ilmoittanut tietoliikenneyhteytensä nimenomaan yhtiökokouskutsun toimittamista varten. Osa lukee vain paperisen postin. Laki antaa vain niukasti ohjausta tämän kaltaisiin kysymyksiin, mutta niitä voi tarkastella yleisten periaatteiden näkökulmasta. Voiko yhtiö tiedottaa pihatalkoista yksinomaan sosiaalisessa mediassa. Osakkaille annetaan ennen yhtiökokousta tietoa yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista ja sen lisäksi ilmoitetaan ajankohta, mihin mennessä osakkaiden pitää esittää käsiteltäväksi haluamansa asia ja mihin sähköpostitai postiosoitteeseen esitys lähetetään. Sähköinen viestintä taloyhtiössä SÄHKÖISTEN viestintämenetelmien yleistyessä myös monessa taloyhtiöissä pohditaan, kuinka yhtiön sisäistä tiedonkulkua voisi sähköistää osakkaiden tiedonsaantioikeuksia vaarantamatta. Onko pyykkituvan varausjärjestelmä siis mahdollista siirtää verkkoon. Hallituksen muuta kautta tai muuta tarkoitusta varten saama tieto osakkaan tietoliikenneyhteydestä ei siis oikeuta toimittamaan kokouskutsua kyseisen tietoliikenneyhteyden välityksellä. Mikäli teknisiä taitoja edellyttävän uuden viestintämenetelmän käyttöönotto herättää vastustusta osakkaissa, olisi viestinnässä edelleen suositeltavaa hyödyntää monipuolisia viestintämenetelmiä. Kuten lain sanamuodosta ilmenee, yhdenvertaisuusperiaatteen soveltamisala on laaja, eikä sitä voida sivuuttaa missään yhtiön päätöksenteossa. Suosituksen tavoitteena on parantaa viestinnän käytännön toteuttamista osapuolten välillä. Vaikka etenkin nuorempi ikäpolvi saattaa kokea sähköisten viestintämenetelmien käytön ja niistä koituvat hyödyt itsestäänselvyydeksi, on taloyhtiössä kuitenkin huomioitava myös sellaiset asukkaat, joilta sähköisten kanavien käyttö ei syystä tai toisesta luonnistu. FRANS BERGMAN Lexia Asianajotoimiston rakentamiseen ja asumiseen liittyvien oikeudellisten kysymysten asiantuntija Monipuolisuus: Hyödyntämällä erilaisia viestintäkanavia voidaan tavoittaa mahdollisimman suuri osa asukkaista. Lain mukaan kirjallinen kokouskutsu on toimitettava jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa tai joka on ilmoittanut sähköpostiosoitteen tai muun tietoliikenneyhteyden kutsun toimittamista varten. (osakelehti.fi/wp-content/uploads/ taloyhtion_viestintasuositus.pdf) OSAKE 53. Mikäli yhtiö esimerkiksi tekisi päätöksen sellaisen viestintäjärjestelmän käyttöönotosta, joka käytännössä sulkisi osan osakkaista viestinnän ulkopuolelle, voitaisiin päätöksen katsoa olevan ainakin yhdenvertaisuusperiaatteen hengen vastainen. Yhtiökokouksesta tiedottaminen: Kokouksen aika ilmoitetaan osakkaille hyvissä ajoin ennen kokouskutsun lähettämistä. LATAA TÄSTÄ Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton suositus taloyhtiön viestintää koskevista asunto-osakeyhtiölain säännöksistä ja niitä täydentävästä hyvästä tavasta. Reagointi: Jos asukkaat esittävät kysymyksiä tai huolenaiheita, niihin pitää pyrkiä vastaamaan mahdollisimman nopeasti. Vaikka yhdenvertaisuusperiaate koskee ainoastaan osakkaita, on selvää, ettei valitun viestintämenetelmän tulisi sulkea muitakaan asukkaita näitä koskevan keskeisimmän viestinnän ulkopuolelle. Yleispätevää sääntöä hyväksyttävistä viestintämenetelmistä ei ole, vaan asia on ratkaistava tapauskohtaisesti. Tämä osoittaa, että heidän mielipiteensä ja kysymyksensä ovat tärkeitä
L A K I J A S O P I M U S Vakuutusturva on tärkeä osa ASUNTOOSAKEYHTIÖN HALLINTAA PIX AB AY 54 OSAKE
OSAKE 55. Kunnossapitovastuun jakautuminen ja vakuutusehdot Vakuutusehdot määrittelevät omaisuuden, jota vakuutus koskee. Lisäksi on tärkeää kiinnittää huomiota vakuutusten omavastuumääriin. Vastuuvakuutus puolestaan koskee mahdollisia henkilötai esinevahinkoja, jotka aiheutuvat esimerkiksi kulkuväylien puutteellisen kunnossapidon vuoksi. Lisäksi vakuutusehdoissa on useimmiten määritelty, miten asunto-osakeyhtiölain ja toisaalta yhtiöjärjestyksen määräykset kunnossapitovastuusta vaikuttavat vakuutussopimuksen sisältöön. Vakuutusturvasta huolehtiminen on tärkeää, koska asunto-osakeyhtiöt omistavat rakennuksia, joiden arvo on useimmiten merkittävä. Omistamassaan asunnossa asuva osakkeen omistaja voi vakuuttaa irtaimistonsa ja huoneiston kiinteän sisustuksen kotivakuutuksella. Kiinteistövakuutuksella turvataan talon rakenteisiin kohdistuvia vahinkoja esimerkiksi tulipalon tai ilkivallan varalta. Asunto-osakeyhtiön tavallisimpia vakuutuksia ovat kiinteistövakuutus sekä vastuuvakuutus. Oikeasta ja riittävästä vakuutusturvasta huolehtiminen on tärkeä osa asunto-osakeyhtiön riskienhallintaa. Vakuutusehdoissa viitataan usein myös Kiinteistöliiton julkaisemaan taloyhtiön vastuunjakotaulukkoon, joka selventää asunto-osakeyhtiölain mukaista kunnossapitovastuuta. Kiinteistövakuutusta otettaessa on tärkeää pohtia, tarvitaanko niin sanottua all risk -vakuutusta, joka korvaa myös äkillisistä ja ennalta-arvaamattomista tapahtumista aiheutuvia vahinkoja. Riskienhallinnan kannalta on tärkeää tunnistaa ne omaisuuserät ja tilanteet, jotka rajautuvat vakuutuksen ulkopuolelle. Tällöin vältytään yllätyksiltä vahingon sattuessa. Vakuutusmääräperusteisessa vakuutuksessa korvausta maksetaan enintään ennalta määritellyn vakuutusmäärän verran, kun taas täysarvovakuutuksessa omaisuuden arvo arvioidaan vasta vahingon satuttua. Mitä asunto-osakeyhtiö voi vakuuttaa. Lisäksi asunto-osakeyhtiöllä voi olla varallisuusvastuuvakuutus sellaisten taloudellisten vahinkojen varalta, jotka aiheutuvat hallituksen päätöksistä (ns. . TEKSTI MATIAS LIESPUU (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) Vakuutusturva on tärkeä osa ASUNTOOSAKEYHTIÖN HALLINTAA MATIAS LIESPUU on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija. Asunto-osakeyhtiön ei ole mahdollista vakuuttaa osakkaiden irtaimistoa. Vakuutusturvan laajentaminen aiheuttaa usein vain pieniä lisäkustannuksia, mutta lisäturvalla saavutettava hyöty vahingon sattuessa voi olla merkittävä. Suositeltavaa on, että vakuutusturva on ennemmin liian laaja kuin liian suppea. Vuokranantajana toimivan osakkeenomistajan on mahdollista vakuuttaa huoneisto ja toisaalta useat vuokranantajat edellyttävät vuokralaiselta kotivakuutuksen ottamista. Näin ollen vahingotkin voivat olla kustannuksiltaan huomattavia. Lisäksi on valittava, otetaanko vakuutusmääräperusteinen vakuutus vai täysarvovakuutus. hallinnon vastuuvakuutus) sekä oikeusturvavakuutus taloyhtiölle aiheutuvien asianajoja oikeudenkäyntikulujen varalta
PIX AB AY 56 OSAKE
Kantavaan seinään tehtävän oven tai oviaukon toteuttamisesta pitäisi esimerkiksi esittää suunnitelmat sen osoittamiseksi, ettei seinän kantavuus muutoksen myötä heikkene. Yhtiöjärjestyksen muuttamiselle ei ole mitään ehdotonta ajankohtaa. Tämän vuoksi hallintaanottovaroitus voidaan tehdä, kun saatavien yhteismäärä on merkittävä. Käytännössä voidaan menetellä siten, että ensin haetaan rakennuslupa ja vasta sitten muutetaan yhtiöjärjestystä taikka toisinpäin. On myös muistettava, että muutostyön perusteeton kieltäminen voi synnyttää taloyhtiölle vahingonkorvausvelvollisuuden. Yhtiöllä on saatavia yhdeltä osakkaalta, joka omistaa useampia huoneistoja yhtiössä. Yhtiössä suunnitellaan käyttötarkoituksen muutosta, jossa liiketilaa ollaan muuttamassa asuinhuoneistoksi. Voiko taloyhtiö kieltää osakasta tekemään muutosta yhtiön kantaviin rakenteisiin. Jos yhtiöjärjestystä muutetaan ensin, kannattaa tehdä ehdollinen päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta niin, että muutosta ei laiteta täytäntöön tai rekisteröidä ennen kuin muutokselle on myönnetty rakennuslupa ja osakkeenomistajalta vaadittavat toimenpiteet on suoritettu sekä yhtiön toimesta hyväksytty. KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI MATIAS LIESPUU (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) L A K I J A S O P I M U S OSAKE 57. Lähtökohtaisesti osakkaalle tulisi myöntää lupa kantaviin rakenteisiin tehtäviin muutostöihin, jos osakas osoittaa, että muutos ei johda rakenteiden heikkenemiseen. Lisäksi perusteluissa todetaan, että rikkomuksen merkitystä on arvioitava aina tapauskohtaisesti taloyhtiön näkökulmasta. Yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta on myös huomioitava, että lähtökohtaisesti eri huoneistoissa saattaa olla rakenteellisia eroja, joiden takia muutostyön teettäminen on niissä vaikeampaa. Jos rakennuslupaa haetaan ensin, yhtiöjärjestystä muutettaessa tiedetään varmasti, että käyttötarkoituksen todella saa muuttaa. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että yhdenvertaisuusperiaatetta loukataan, kun ei hyväksytä rakenteellisista syistä ja vahingon riskin takia muutostyötä, joka on toteutettu jossain muussa huoneistossa, jossa rakenteelliset lähtökohdat ovat erilaiset. Lähtökohtaisesti yhdenvertaisuuden kannalta ongelmallista on, jos yhdelle osakkaalle myönnetään oikeus muutostyöhön, jota ei voida myöhemmin toteuttaa kaikissa huoneistoissa. Perusteluissa myös mainitaan erikseen, että rikkomuksen merkityksen arvioinnissa huomioidaan kaikki ne osakeomistuksen perusteella hallinnassa olevat tilat, joita laiminlyönti tai muu rikkomus koskee. Voidaanko saatavien yhteismäärän perusteella antaa huoneiston hallintaanottovaroitus ja käynnistää hallintaanottotoimet, jos suorituksia ei saada. Lain mukaan yhtiö voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Saatavien yhteismäärä on merkittävä, mutta yksittäisen huoneiston osalta kyse on vain yhden kuukauden maksuviiveestä. Tulisi aina arvioida, aiheuttaako suunniteltu muutostyö vakavan vahingon riskin rakennukselle sekä arvioida sitä, johtaako kyseinen muutostyö rajoituksiin muille osakkeenomistajille tehdä huoneistossaan vastaavia muutostöitä. Missä vaiheessa tulee tehdä yhtiöjärjestyksen muutos. Muutostyön kieltäminen ei yleensä tule kyseeseen, jos osakas pystyy asianmukaisesti näyttämään, että muutostyö toteutetaan teknisesti hyvän rakennustavan mukaisesti. Asunto-osakeyhtiölain perusteluiden mukaan osakkaan rikkomusta voidaan pitää vähäistä suurempana, kun siitä aiheutuu yhtiölle tai toisille osakkaille havaittavaa haittaa
Miten tällaiset tilanteet voidaan estää. Milloin sellaiselle on käyttöä. Monta remonttia kerralla ESIMERKIKSI julkisivuremonttia suunnitellessa kannattaa pohtia, voisiko samalla uusia ikkunat tai pihat. Entä mitä tapahtuu, jos taloyhtiö asetetaan konkurssiin. Turvaa vartiointipalvelusta TALOYHTIÖILLE tarjotaan erilaisia vartiointija turvallisuuspalveluita. Mitä etuja tuo se, että taloyhtiössä tehdään useampi remontti yhtä aikaa. Millaisia urakoita kannattaa harkita kerralla tehtäväksi, entä mitkä remontit on syytä pitää erillään. Miten ilkivaltaa ja omaisuusvahinkoja torjutaan tehokkaasti. SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK Taloyhtiö talouskriisissä TALOYHTIÖKIN voi ajautua konkurssin partaalle esimerkiksi osakkeiden liiallinen keskittymisen tai liian suureksi kasvaneen korjausvelan vuoksi. SEURAAVASSA NUMEROSSA 58 OSAKE
yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista