Asuntomarkkinat: Korjausvelan lyhentäminen yhä tärkeämpää. T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 4 / 2 2 KIINTEISTÖLIITON JUHO JÄRVINEN: ”Edistämme huoneiston korjaushankkeeseen keräämää rahaa pakolliseksi isännöintitodistuksiin.” Aurinkopaneelit kerrostaloon: Maalämpö, lämmöntalteenotto ja aurinkosähkö sopivat hyvin yhteen
21 Hoitokulut: Vesi Taloyhtiön käyttämästä vedestä lähes puolet kuluu hygieniaan. 12 Asuntomarkkinat: Polarisaatiolle ei näy loppua Asuntojen kysyntä keskittyy yhä enemmän kasvukeskuksiin ja niissä hyvin hoidettuihin yhtiöihin. Jos sokkeli kasvaa sammalta, kannattaa viimeistään ryhtyä toimeen. 26 Korjausrakentaminen: Piha uusiksi ennen veden tuhoja Pihan peruskorjauksella ehkäistään myöhempiä ongelmia. 51 Seuraavassa numerossa 26 OSAKE 4/2020 12 OSAKE 3. 8 Asuntosijoittaja: Roni Arvonen: ”Vastikkeissa ei saisi pitää ilmaa” Asuntosijoittaja Roni Arvonen neuvoo taloyhtiöitä karsimaan hoitovastikkeesta ylimääräiset pois. 32 Strategiatyö: Mistä rahat mittavaan peruskorjaukseen. 22 Kiinteistökehitys: Parkkipaikat hyötykäyttöön – rakentamisella rahaa. 48 Laki ja sopimus: Riitatilanteiden välttäminen ja sovinnon edistäminen asunto-osakeyhtiössä Huolellinen ennakointi auttaa ehkäisemään taloyhtiön riitatilanteita ja niistä koituvia kuluja. Vuotava katto voi aiheuttaa suuret tuhot. 16 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. 42 Tietoyhteiskunta: Viilu-palvelu digitalisoi taloyhtiöiden kokoukset ja viestinnän Viilu-palvelu tarjoaa yhdessä paketissa työkalut taloyhtiön hallintoon, etäkokousten pitämiseen ja viestintään. 38 Vastuullinen hallitus: Vastuuvakuutukset kuntoon Taloyhtiön hallituksen vastuulla on huolehtia, että taloyhtiön vakuutusasiat ovat kunnossa. 34 Kiinteistön ylläpito: Katosta kannattaa pitää huolta Katon säännöllinen huoltaminen kannattaa. Parkkipaikalle täydennysrakentaminen on yksi ratkaisu esimerkiksi saneerauksien ja investointien rahoittamiseksi. 16 Energia ja ympäristö: Aurinkovoimala maksaa itsensä takaisin Aurinkovoimala on taloyhtiölle pidemmän päälle kannattava sijoitus – etenkin yhdistettynä maalämpöön ja lämmöntalteenottoon. Rahoitusvaihtoehdot kannattaa selvittää hyvissä ajoin ennen peruskorjausten aloittamista
Valjastamalla hukkamaat hyötykäyttöön täydennysrakentamisella taloyhtiö voi kustantaa esimerkiksi isoja remontteja. Katso lisää: lapti.fi/tontistatuottoa Etelä-Suomi TUOMAS LINDFORS 040 590 3917 tuomas.lindfors@lapti.fi Itä-Suomi RISTO PEKKARINEN 040 134 5244 risto.pekkarinen@lapti.fi Pirkanmaa ANNA-LEENA TOIVONEN 040 486 3981 anna-leena.toivonen@lapti.fi Keski-Suomi SAMULI HEINO 050 388 8507 samuli.heino@lapti.fi Pohjois-Suomi TAPIO RONKAINEN 040 503 4586 tapio.ronkainen@lapti.fi Lounais-Suomi KARI MÄKELÄ 040 580 8236 kari.makela@lapti.fi Joko olet selvittänyt, löytyykö teidänkin pihastanne aarre. 40077_Lapti_Kiinteistokehitys_printti_210x275.indd 1 40077_Lapti_Kiinteistokehitys_printti_210x275.indd 1 30/09/2020 12.38 30/09/2020 12.38. Monella taloyhtiöllä on arvokasta tonttialaa, joka makaa tyhjänpanttina. Arvio on maksuton eikä sido teitä mihinkään. Ota yhteyttä niin kartoitetaan täydennysrakentamisen mahdollisuus tontillanne. Lapti on täydennysrakentamisen asiantuntija, joka palvelee taloyhtiöitä alusta loppuun avaimet käteen -periaatteella
Entä jos lainaa ei saa eikä rakennusoikeutta ole myytävänä, kukaan ei halua sitä ostaa, eikä lisärakentaminen kannata. Pankkilaina onkin yleisin keino rahoittaa taloyhtiön korjaushankkeita. Pienet projektit pystytään monesti rahoittamaan kokonaan ennakkosäästämisellä. Taloyhtiöiden rahoitus vaarassa. Valitettavasti tätä mahdollisuutta on käytetty turhan vähän. 040 5530 693 OSAKE 5. PÄÄKIR JOITUS OSAKE 4/2020 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Kiinteistöliitto Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Ainoa mahdollisuus saattaa olla hankkeiden rahoitus osakkaiden henkilökohtaisella rahoituksella. Taloyhtiön kannattaa miettiä vakavasti korjausrahastoa eli varojen keräämistä säästöön tuleviin korjaushankkeisiin. Toivottavasti hallituksen tulossa oleva asuntopolitiikan kahdeksanvuotissuunnitelma sisältää ratkaisuja ongelmaan. Joillain alueilla asuntojen ja kiinteistöjen arvot ovat niin alhaalla, ettei niissä ole lainalle riittävää vakuusarvoa. Korjauksia pitäisi myös jaksottaa pidemmälle ajalle Tulisiko valtion turvata jatkossa asunnot ja asuminen myös muualla kuin muutamassa suurimmassa kaupungissa – ja samalla asuntojen arvo, jossa on kiinni satojen tuhansien ihmisten vuosien säästöt ja varallisuus. Hoitovastikkeella hoidetaan taloyhtiön perustoimintoja ja kuntoa, rahoitusvastike taas liittyy isompia ja kalliita korjauksia varten otettujen lainojen lyhennyksiin. Rahoitus ei siis ole enää itsestään selvää etenkään kasvukeskusten ulkopuolella mutta ei välttämättä edes suuremmissa kaupungeissa, jos taloyhtiö on huonosti hoidettu tai alueen asuntojen yleinen hintataso kovin matala. Myös pienten taloyhtiöiden on vaikea saada lainaa. Talo yhtiön kiinteistö toimii lainan vakuutena. Lainaa ei myönnetä tai lainaehdot ovat kovat. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Tähän saattaa vaikuttaa myös asunto sijoittajien rooli taloyhtiöissä. Toinen tapa on myydä taloyhtiön omaisuutta, joka on yleensä rakennusliikkeelle myytävää rakennusoikeutta tai vastaavaa lisärakentamista ja siitä saatavaa voittoa. T aloyhtiön taloutta pyöritetään pääosin osakkaiden rahalla eli hoitoja rahoitusvastikeella. Pankit myös katsovat aikaisempaa tarkemmin taloyhtiön omistusrakennetta. Myös suuremmissa remonteissa ennakkoon kerätyt varat voivat helpottaa lainan saantia. Jos suuri osa taloyhtiön asunnoista on sijoittajilla eli käytännössä siis vuokralla, pankit näkevät yhtiön vuokrataloyhtiönä ja riskit suurempina
Kattava yksikköhintaluettelo auttoi budjetissa ja aikataulussa pysymisessä. Remontissa hyödynnettiin rakennuttajakonsultin kumppanuusmallia, jolloin pääurakoitsija osallistui projektiin jo heti esisuunnitteluvaiheen jälkeen. PARAS PUTKIREMONTTI PALKITTIIN KALLIOSSA 6 OSAKE. Valvonta toteutettiin ennakoivasti. . A J A N KO H TA I S TA HELSINGIN Kalliossa sijaitseva As Oy Porthaninhovi on voittanut vuoden 2019 parhaan putkiremontin palkinnon. Urakoitsijaa valitessa edellytettiin, että se tarkastaa kiinteistön huolellisesti ja esittää urakkaan vaikuttavat asiat. 1970-luvulla rakennetun Porthaninhovin remontti koostui perinteisestä putkiremontista ja ilmanvaihdon peruskorjauksesta. Luovutus sujui näin lähes virheettömästi. Remontin pääurakoitsijana toimi YIT Talon Tekniikka Oy ja Korjauspartnerit Oy oli vastuussa suunnittelusta ja valvonnasta. Kolmeen vaiheeseen jaetun urakan ja asuntojen luovutustarkastuksen väliin oli varattu aikaa puutteiden ja virheiden korjaamiseen. Samalla rakennukseen rakennettiin varaukset poistoilman lämmöntalteenotolle ja sähköautojen latauspisteille. Sen ansiosta työnaikaista suunnittelua tarvittiin tavallista vähemmän, ja taloyhtiö hyötyi urakoitsijan materiaalija asennusosaamisesta. Vuoden Putkiremontti -kilpailun järjestävät Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry, Suomen LVI-liitto SuLVI ry, LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry, Rakennusteollisuus RT ry sekä Suunnitteluja konsultointiyritykset SKOL ry. Osakkaat pääsivät tekemään sisustusvalintoja verkkokaupan välityksellä. Urakoitsijaan päädyttiin luotettavuuden, osaamisen ja toimitusvarmuuden perusteella. Remontti saikin poikkeuksellisesti alkunsa toimimattomasta ilmanvaihdosta
Tutkimuksen tulos on, että taloyhtiölainojen osuus korottaa uudehkojen yksiöiden ja kaksioiden hintoja tilastollisesti merkitsevällä tavalla. Sitä voivat hakea taloyhtiöt, vuokrataloyhteisöt ja niiden omistamat pysäköintiyhtiöt. Avutustuksen maksatus tapahtuu jälkikäteen yhdessä erässä. Suuret suhteelliset taloyhtiölainaosuudet ovat yhä tavallisempia uudisrakennuksissa. . Tutkimuksen mukaan osaltaan tähän vaikuttaa se, että pienten asuntojen ostajina ovat usein sijoittajat, jotka voivat joissain tapauksissa vähentää rahoitusvastikkeen verotuksessa. Avustusta myönnetään sähköjärjestelmien muutoksiin, joita sähköautojen latauspisteet edellyttävät. Sillä voidaan kattaa tarvekartoitusta, hankesuunnittelua, sähköpääkeskukseen tarvittavia muutostöitä, sähköliittymän tyypin muutoksia, putkituksia ja kaapelointeja, maanrakennustöitä ja tuen saajan omistuksessa olevia latauslaitteita. OSAKE 7. Tuki on osa hallituksen kansallista ilmastoja energiastrategiaa. Vuodelle 2020 on varattu määrärahaa 5,3 miljoonaa. Jos vähintään puolella latauspaikoista on mahdollista ladata vähintään 11 kilowatin teholla, avustuksen maksimiosuus kohoaa 55 prosenttiin. Asiaa tutki Henrik Rantanen Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulun lopputyössään “Taloyhtiölainojen rooli asunto-osakkeiden hinnanmuodostuksessa – Empiirinen tutkimus Suomen suurimmista kaupungeista”. Lopputyö sai Kiinteistöliitto Uusimaan myöntämän 10 000 euron palkinnon. Haku on jatkuva, mutta hakemus täytyy jättää ennen latausinfran rakentamista ja vastaanottamista. . ARA avustaa SÄHKÖAUTOJEN LATAUSINFRAN RAKENTAMISTA Pienten asuntojen hinnat nousevat TALOYHTIÖLAINOJEN VUOKSI suuruuden vaikutusta toteutuneisiin velattomiin kauppahintoihin. Rantanen tutki hedonisen regressioanalyysin menetelmin taloyhtiölainojen suhteellisen lainaosuuden latauspisteelle. Avustuksen määrä on 45 prosenttia toteutuneista kustannuksista tai enintään 90 000 euroa. ASUMISEN rahoitusja kehittämiskeskus ARA myöntää vuosina 2020–2022 avustusta sähköautojen latausinfran rakentamiseen. Tavoitteena on parantaa kotilatausmahdollisuuksia. Avustuksen saamiseksi yhteisön täytyy rakentaa valmius vähintään viidelle UUSIEN yksiöiden ja kaksioiden hinnat nousevat taloyhtiölainojen vuoksi
Ja jos putkiremontti maksaa suunnilleen 900–1 100 euroa neliöltä, niin lasketaan sen rajuimman eli 1 100 euron mukaan. Jos talossa tullaan remontoimaan katto, hissit, julkisivut, parvekkeet ja kaikki, niin ne vähennetään siitä. Annan valtakirjan aina itseäni fiksummille. A S U N T OS I J O I T TA J A Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoituskohteen valintaan. Mitä pienemmäksi sen saa, sitä isompia ovat asuntojen arvot suorassa suhteessa. Kyllä ne on kaikki kaikessa. Asuntosijoittaja ja ekonomi Roni Arvonen sijoittaa kassavirtaa tuottaviin vuokrakohteisiin. Etenkin hoitovastike on valtavan tärkeä juttu. Sijoitustensa turvin hän sanoo eläkkeen olevan turvattu, oli maailmantilanne mikä hyvänsä. TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT RONI ARVONEN Roni Arvonen ”VASTIKKEISSA EI SAISI PITÄÄ ILMAA” 2 8-vuotias kauppatieteiden maisteri Roni Arvonen tunnetaan menestyneenä kiinteisönvälittäjänä. Miten aktiivinen olet taloyhtiön toiminnassa. Hän oli vuonna 2019 Googlessa kolmanneksi haetuin välittäjä pääkaupunkiseudulla. Esimerkiksi Helsingissä lauttasaarelaisessa kaksiossa peruskorjatun asunnon markkinahinta on 300 tuhatta euroa. Minkä verran kiinnität huomiota taloyhtiöiden tulevaisuudensuunnitelmiin. Hyvästä taloyhtiöstä ostaa mieluummin huonon kämpän kuin huonosta yhtiöstä hyvän. Jossain hallituksen kokouksessa on päätetty, että hissit on varmaan huonot, vaikka todellisuudessa remontin aika olisi vasta 15 vuoden päästä. Aika usein näkee myös sellaista, että kirjoitetaan viisivuotissuunnitelmaan varmuuden vuoksi asioita. Niin on ollut seitsemän vuotta. Arvonen panostaa pitkään salkkuun ja kassavirtakohteisiin. Olen ollut hallituksessa, mutta en koe sitä omaksi paikakseni. Viime keväänä Arvonen luopui kiinteistövälittäjän urastaan. 8 OSAKE. Asunnot ovat edelleen mukana Arvosen bisneksissä asuntosijoittamisen muodossa. Hän hankkii keskimäärin yhden lähiöasunnon vuodessa. Se vaikuttaa ihan valtavasti. Hän painottaa vastikkeiden karsimista mahdollisimman pieniksi
OSAKE 9
Suomessa välitysliikelaki säätelee sitä tosi vahvasti. Jos jotain ilmeneekin, niin oikeus voittaa. Ihmiset eivät laske niitä sitten samalla tavalla kuukausimenoihin. 7 vuotta Asuinpaikka Helsinki Lauttasaari Harrastukset Brasilialainen jiu-jitsu, lukkopaini, lukeminen, punttisali, pyöräily, CS:Go Jos hissitorni maksaa vaikkapa 80 tuhatta euroa per torni, niin se voi laskea jokaisen kämpän arvoa viisikin tonnia. ”Hyvästä taloyhtiöstä ostaa mieluummin huonon kämpän kuin huonosta yhtiöstä hyvän.” 10 OSAKE. Autopaikat pitäisi myös huutokaupata joka vuosi. Välittäjällä on velvollisuus kertoa aivan kaikki. Silloin ne, jotka niitä oikeasti tarvitsevat, saisivat ne. Asunnothan ostetaan lähtökohtaisesti osamaksuerissä, niin mitä ikinä yhtiö pystyy tekemään kulujen pienentämiseksi, sitä parempi se on. Toinen asia on, että varsinkin jos on merenrantakohteessa selkeästi tyhjä tontti vieressä, niin on hyvä katsoa myös kaava ja kysyä välittäjältä, onko siihen tulossa jotain. . Ulkopuolinen isännöitsijä pitäisi myös kaikkien ottaa. Aika hyvä nyrkkisääntö on, että mitä isompi taloyhtiö ja mitä keskeisemmällä paikalla, niin sitä ammattimaisempaa toiminta on. Tietenkään kaikilla yhtiöillä ei ole esimerkiksi vuokratuloja, mutta sen saa silti niistettyä tosi alas. Kyllä se vaihtelee. Kaikki millä pystyy asunnon kuukausierää pienentämään, sen parempi. AVI tutkii asian. Usein on, varsinkin täällä Helsingissä. Jokainen kymmensenttinen merkkaa. Stadissakin on sellaisia yhtiöitä, missä parkkipaikka maksaa 15 euroa kuukaudessa. Olen aika paljon törmännyt siihenkin, että kerätään kaikenlaisia korjausvastikkeita ja vastaavia. Kuinka ammattimaista taloyhtiöiden toiminta on. Entä mitä ohjeita antaisit taloyhtiön hallituksille. Jos jossain yhtiössä on vaikkapa 30 autopaikkaa ja paikka maksaa 200 euroa kuukaudessa, niin siitä saa ihan merkittävästi tuloa. Yhtiö saisi siitä merkittävästi tuloja. Jos epäilee, että välittäjä on vilpillinen, niin siitä voi ilmoittaa aluehallintovirastoon. Niiden pitäisi mennä oikeasti tasan. Jos välittäjä joutuukin korvaamaan jotain eikä sillä ole rahaa, niin vakuutus korvaa. Täällä on turvallista ostaa asunto välittäjän kautta. Sellaiset paritalot on hirveitä, joissa toisessa huoneistoista asuu puheenjohtaja ja toisessa on isännöitsijä. Kun taas mennään jonnekin lähiörivariin, missä kaikki ovat hallituksessa, niin se on kauheaa. Ylimääräisiä korjausvastikkeita en laittaisi, vaan keräisin mieluummin ylimääräisiä vastikkeita. Kaikki oikeasti tulossa olevat totta kai laitetaan, mutta ei sinne kannata lämpimikseen mitään laittaa. Onko asunnon ostajille saatavilla riittävästi tietoa ostopäätöstä varten. Motto ”Elämä tottelee kovaa työntekoa” Nimi Roni Arvonen Ikä 28 Kauanko olet ollut asuntosijoittaja. Oli kyseessä sitten kiinteistö tai asunto-osakeyhtiö, niin niissä on kaikki tarpeellinen informaatio. Hallitusten kannattaa kilpailuttaa kaikki, jotta saisi hoitovastikkeen niin alas kuin sen vain saa. Sitten töissäkäyvät ja lapsiperheet pysäköivät katuparkkiin, vaikka ne voisi maksaa paikasta yhtiölle vaikka 200 euroa kuussa. Kaupat kannattaa kierrättää tutun asuntovälittäjän, kaupanvahvistajan, auktorisoidun kiinteistönarvioijan tai muuten tutun asuntosijoittajan kautta, jos ei ole itse ammattilainen. Vastikkeissa ei saisi pitää ilmaa
Varaa aika tai pyydä tarjous! pertti.sarkkinen@schindler.com We Elevate. www.schindler.fi Tulemme mielellään kertomaan lisää palveluistamme. Edistämme ja valvomme etujasi kiinteistösi vakuutusasioissa Ota yhteyttä: 09 5420 2400 finland@howdengroup.com www.howdenfinland.fi We Elevate... Teemme myös hissien uusimiset ammattitaidolla. You Laadukasta hissien ja liukuportaiden huoltoa sekä kunnossapitoa kaikkien valmistajien laitteisiin
S uomen asuntomarkkinoiden kasvu keskittyy hyvin pienelle maantieteelliselle alueelle: pääkaupunkiseudulle sekä Tampereen ja Turun kaupunkiseuduille. Kaupungistuminen on globaali trendi, joka on nopeutunut merkittävästi. Nyt myös monien maakuntien keskuskaupunkien hintakehitys on kääntynyt laskuun. Asunnonostajat haluavat hyväkuntoisen asunnon hyvin hoidetusta taloyhtiöstä, joka on keskeisellä sijainnilla lähellä töitä ja palveluita. Vuoden 2010 finanssikriisi muutti radikaalisti talouden suuntaa. POLARISAATIOLLE EI NÄY LOPPUA 12 OSAKE. – Suuret kaupunkialueet, jotka houkuttelevat nuoria aikuisia palveluillaan, opiskeluja työmahdollisuuksillaan, ovat asuntomarkkinoilla ylivertaisia voittajia, sanoo PTT:n ekonomisti Peetu Keskinen. Asuntomarkkinoiden jakautuminen syvenee entisestään 2020-luvulla, kertoo Pellervon taloustutkimuksen PTT:n tänä vuonna julkaistu asuntomarkkinaennuste. – Vaikka ihmiset vastaavat usein kyselyissä unelmoivansa omakotitalosA S U N T O M A R K K I N AT TEKSTI TIINA SAARI Suomen asuntomarkkinoiden polarisoitu minen syvenee yhä. Hänen mukaansa kerrostaloasuntojen suosio on nousussa. Asuntojen hinnat alkoivat nousta kasvukeskuksissa ja laskea maakuntakeskusten reunamilla. Muuttotappiosta kärsivillä syrjäisillä paikkakunnilla asuntojen arvot romahtavat vääjäämättä
POLARISAATIOLLE EI NÄY LOPPUA OSAKE 13
Toisaalta Suomessa on alueita, joilla taloyhtiöitä jää koko ajan tyhjilleen. – Tällä hetkellä lainakattosääntely ja muut rajoitteet, kuten tiukat vakuuskäytännöt, ovat vaikuttaneet niin, että ihmiset hakevat heti muuttovalmista kotia. Kaikkialla asuntoon sijoitetut säästöt eivät enää ole turvassa. Myös pienet perheasunnot, kolme huonetta ja keittiö, ovat kysyttyjä. Pankit ovat viime vuosina alkaneet myös pelätä riskejä, jotka liittyvät taloyhtiöiden lainoihin. Sp-Koti-kiinteistönvälitysketjun toimitusjohtaja Jukka Rantasen mukaan ihmisiä kiinnostavat kaupunkien keskustoissa eniten pienasunnot, yksiöt ja kaksiot. Rantanen toteaa, että ne ajat ovat ohi, jolloin pankit tarjosivat asunnonostajalle asuntolainan lisäksi remonttilainaa. – Huonolla sijainnilla olevia taloyhtiöitä on tulevaisuudessa purettava, koska niitä ei ole enää kannattavaa ylläpitää, Keskinen sanoo. Asunnon sijainti määrittää pitkälti, onko sillä kysyntää vai ei. Rantasen mukaan asuntomarkkinoilla on vaikea saada myydyksi asuntoja niistä taloyhtiöistä, joilla on paljon korjausvelkaa. Jos taloyhtiöön on tulossa mittavia peruskorjauksia, se tietää ostajalle merkittäviä lisäkustannuksia. – Haastavia välitettäviä ovat esimerkiksi 60–70-luvun vaihteessa rakennetut betonielementtitalot, jos niiden peruskorjauksista ei ole huolehdittu, Rantanen sanoo. 14 OSAKE. Ne eivät myönnä lainaa automaattisesti hyvällä alueellakaan sijaitseville yhtiölle, jos osakkaina on paljon asuntosijoittajia. Ajoissa remonttiin Polarisoituvilla asuntomarkkinoilla on tärkeää, että taloyhtiön peruskorjaukset tehdään ajoissa ja ajallaan. Peetu Keskinen. – Ihmiset etsivät itselleen hyväkuntoisia asuntoja hyvästä taloyhtiöstä. ta, heidän valintansa on käytännössä kerrostaloasunto. Asunnon sijainti määrittää pitkälti, onko sillä kysyntää vai ei
Uusien asuntojen tarve on valtava kasvukeskuksissa. Kiinteistönvälitysalan keskusliiton mukaan käytetyn kerrostaloasunnon keskimääräinen neliöhinta oli esimerkiksi elokuussa pääkaupunkiseudulla 4 956 euroa, Tampereella 3 039 euroa, Turussa 2 633 euroa ja Oulussa 2 260 euroa. Keskinen näkee asuntomarkkinoiden polarisoitumisen ajavan ihmisiä eriarvoiseen asemaan. Alkaako Lempäälä-ilmiö. – Moni on halunnut nostaa asumisensa tasoa. Rantasen mukaan huhtitoukokuussa asuntokauppa väheni jopa pääkaupunkiseudulla, mutta tilanne korjaantui nopeasti jo kesällä. . Koska haluttujen asuntojen hinnat nousevat, kaikilla ei ole enää varaa ostaa omaa kotia. – Omistusasumista suosiva verojärjestelmä lisää asuntojen hintojen nousua. – On turvattava se, että hyvällä sijainnilla oleva taloyhtiö saa pankista lainaa. Vuokra-asuntojen kysyntä on noussut, ja siten vuokrat ovat kohonneet. ”On turvattava se, että hyvällä sijainnilla oleva taloyhtiö saa pankista lainaa.” Jukka Rantanen. Koronakriisi näyttää vaikuttaneen asunto markkinoihin ennakoitua vähemmän. Tukijärjestelmä tulisi miettiä tarkasti uudestaan. Keskinen tasaisi markkinoiden polarisaatiota erityisesti verotuksellisilla keinoilla. Asiantuntijat näkevät, että nyt voi olla vuorossa niin sanottu Lempääläilmiö. OSAKE 15. Taloyhtiölaina on asunto-osakeyhtiön vastuulla oleva laina, jota taloyhtiön osakkaat maksavat takaisin rahoitusvastikkeen kautta. Se tarkoittaa, että isojen kaupunkien lähellä olevat kunnat houkuttelevat asujia luonnollaan ja kilpailukykyisillä neliöhinnoillaan. Helsingin keskustassa kipukynnys on Keskisen mukaan alkanut ylittyä, kun asuntojen hinta on noussut paikoin jopa 7 000 euroon neliöltä. PTT:n Keskinen on huolissaan taloyhtiöiden lainansaannista peruskorjauksiin
E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö 16 OSAKE
Paneelien hinnat ovat viime vuosina halventuneet, mikä tekee myös aurinkovoimalan rakentamisesta yhä kannattavampaa. Myös taloyhtiöt pyrkivät saamaan energiatehokkuuttaan kuriin erityisesti saneerauksien yhteydessä. Yhä kannattavammaksi projekti OSAKE 17. Uusiutuviin energialähteisiin panostetaankin nyt kuumeisesti. Paneelien hinnat ovat halventuneet, mikä tekee aurinkoenergiasta yhä houkutt elevamman energia muodon. Jos työ ja elinkeinoministeriön suunnitelmat toteutuvat, jatkossa aurinkopaneeleilla on helpompi tarjota energiaa myös asukkaiden käyttöön. TEKSTI JA KUVAT JONI NIKKOLA Aurinkoenergia on yksi mahdollinen tapa säästää pitkällä tähtäimellä taloyhtiön energiakustannuksissa. AURINKOVOIMALA MAKSAA ITSENSÄ TAKAISIN S uomessa vajaa kolmasosa hiilidioksidipäästöistä syntyy nimenomaan asumisesta. Taustalla ovat taloudelliset syyt ja joskus myös ympäristösyyt
Etukäteisselvitys kannattaa Kun taloyhtiö pohtii aurinkoenergian hankintaa, kannattaa Aapo Holman mukaan kartoittaa ensin, millainen järjestelmä taloyhtiöön on mahdollista toteuttaa. Aurinkovoimalan rakentamisessa meni Mauno Ilola. As Oy Puosunkannessa hallitus pyysi tarjoukset maalämmöstä ja aurinkovoimalasta, minkä jälkeen konsulttiyhtiö teki tarvittavat tarkennukset. 18 OSAKE. Energia-avustus on toteutuessaan tuntuva, sillä Ilolan mukaan se kattaa reilun viidenneksen koko investoinnista. – Sehän on tärkeää, että maalämpö ja aurinkosähkö mitoitetaan taloyhtiöön nähden niin, ettei asukkaiden tarvitse talvella palella siellä huoneistossa. – Lämpöpumput ja lämmöntalteenotto sopivat loistavasti yhteen aurinkosähkön kanssa. Vanhassa, painovoimaisella ilmanvaihdolla olevassa kerrostaloyhtiössä kulutus voi olla todella vähäinen, mutta talotekniikan ja lämpöpumppujen lisääntyminen helpottaa aurinkosähkön sovittamista, kun oikea-aikaista sähkönkulutusta on yhä enemmän. Kokonaisuudessaan maalämmön ja aurinkovoimalan rakentamisessa kesti taloyhtiössä noin neljä kuukautta. Solarvoiman Aapo Holman mukaan aurinkosähköllä voidaan kattaa osa kiinteistösähköliittymän tarvitsemasta sähköstä, ja katettava osuus vaihtelee rajusti kohteen sähkönkulutusprofiilin mukaan. Siitä on aina hyötyä sitten, kun tähän saa tätä niin sanottua ARA-avustusta valtiolta. Ei tietenkään kannata ylimitoittaa, mutta aina on parempi, että on hiukan sitä varaa. Jos on erilaisia talvia, niin ei tehot lopu kesken, Ilola kertoo. – Kun tällainen kartoitus on tehty, niin sen pohjalta pystyy pyytämään tarjouksia eri toimijoilta. Perinteinen kaukolämpötalo taas ei sovellu vähäisen sähkönkulutuksen vuoksi. Kattaa kiinteistösähkön tarpeet Aurinkovoimala valmistui tänä kesänä Espoon Espoonlahdessa sijaitsevaan As Oy Puosunkanteen. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Mauno Ilolan mukaan yhtenä kannustimena aurinkovoiman käyttöön oli ARAn energia-avustus, jota on parhaillaan haettavissa energiaa säästäviin remontteihin. Samaan aikaan taloyhtiö siirtyi myös maalämpöön ja otti käyttöön ilmanvaihdon lämmöntalteenoton. Siellä aurinkoenergiaan päädyttiin samaan aikaan laajemman energiaremontin kanssa. saattaa tulla, jos siihen saa ARAn energia-avustusta. – Otettiin se samalla, kun se ei kustannuksiltaan kovin suuri kuitenkaan ole. Selvitystä tekemään kannattaa valita yritys, jolla on jo entuudestaan kokemusta kerrostaloihin asennetuista voimaloista. ARA tilittää sen taloyhtiöille jälkikäteen, jos toteutunut energiansäästö vastaa ennakkoon toimitettuja laskelmia
Jos se näkyy julkisivussa, mutta kyseessä ei ole erityisen suojeltu kohde ja paneelit asennetaan vinolle katolle, niin pääsääntöisesti ei vaadita lupaa. – Pääsääntöisesti ei tarvita erityisiä lupia, ellei aurinkovoimala vaikuta julkisivuun. – Ei siihen mennyt kuin noin vuosi, kun tämä asia tuli yhtiökokouksessa hyväksyttyä. Holman mukaan www.rala.fi TARKISTA SUUNNITTELUJA URAKOITSIJAYRITYKSEN PÄTEVYYS RALAN YRITYSHAUSTA MIELENRAUHAA RAKENNUSHANKKEISIIN. Holman mukaan lupapolitiikka on aurinkoenergian rakentamisessa pääosin helppoa, mutta se vaihtelee jonkin verran kunnittain. On kuntia, jotka edellyttävät jonkinlaisen toimenpideluvan, mutta yleensä ei. noin viikko. Myös päätöksenteko sujui kaiken kaikkiaan nopeasti. Tuotanto painottuu kesäaikaan Kolme pimeintä kuukautta tuottaa muutaman prosentin kesäkuukausien tuotannosta. Siitä se sitten lähti liikenteeseen, varsinaiseen toteutukseen ja suunnitteluun
Yhtiön katoilla olisi kuitenkin tilaa laajentaa järjestelmää tarvittaessa. – Se on ihan mukava laite tuolla meidän kellarikäytävällä. Sähkön jakelu asukkaille on tälläkin hetkellä mahdollista niin sanotulla takamittarointimallilla. Lähitulevaisuudessa lainsäädäntö mahdollistaa myös niin sanotun hyvityslaskentamallin. – Jos ei ole lunta, niin helmikuun aikana tuotanto kasvaa aluksi pikkuhiljaa, mutta maaliskuu rupeaa olemaan jo aika hyvä. Säästöä laitteistot ehtivät tuottamaan kymmeniä vuosia, sillä tavallisesti aurinkovoimalan elinkaari on Holman mukaan yli 30 vuotta. Hinta kuitenkin riippuu myös kohteesta. Työja elinkeinoministeriön valmistelema asetus muutoksesta oli toukokuussa 2020 lausuntokierroksella. Hyvityslaskentamallin käyttöönotossa riittää enemmistöpäätös, koska halutessaan osakas voi jäädä järjestelyn ulkopuolelle. Lakimuutos lisää mahdollisuuksia talvikausi suunnilleen marraskuusta helmikuun alkuun on hyvinkin hiljaista riippumatta siitä, onko lunta vai ei. Mallia kokeiltiin FinSolar aurinkosähköä taloyhtiöihin -hankkeessa vuosina 2017–2019. Yli 30 kilowatin järjestelmissä hinta on wattia kohden pienempi, pienemmissä taas hintaa kertyy enemmän. Taloyhtiön on täytynyt vaihtaa sähköyhtiön mittarit omiin mittareihin tai lunastaa olemassa olevat mittarit itselleen. Ihan ne odotukset ovat täyttyneet, mitä luvattiin. Vastaavasti helpoissa kevenee hintakin. Mukavasti se on tässä kesän aikana sähköä tuottanut. Paneliston tuotantotakuu on tyypillisesti 25 vuotta. Sähkömittareita ei myöskään tarvitse vaihtaa tai lunastaa, ja asukkailla on edelleen omat sähkösopimukset. Tällä hetkellä onkin tavallista, että aurinkovoimala mitoitetaan kiinteistösähkön kulutukseen. Silloin sähköstä ei tarvitsisi maksaa siirtomaksua ja veroja. Se on kuitenkin hankala. . Yleensä toukokuu on vuoden paras tuottokuukausi. Osakkaita ja hallituksen jäseniä tietysti kiinnostaa, minkä verran investointi käytännössä tuottaa. As Oy Puosunkannessa aurinkovoimala tuottaa energiaa ainoastaan kiinteistösähkön tarpeisiin. – Parhaassa tapauksessa se on kahdeksan vuotta, mutta tavallisesti liikutaan 10 vuoden molemmin puolin. Siinä kiinteistösähkön yli menevä ylijäämäsähkö jaetaan huoneistoihin laskennallisesti, jolloin se pienentää asukkaiden sähkölaskua. Säästöä pidemmän päälle Aurinkovoimala maksaa ennen pitkää itsensä takaisin. Investoinnin takaisinmaksuaika riippuu esimerkiksi siitä, kuinka hyvin energiantuotto kohdistuu taloyhtiön kulutukseen. Sieltä voivat myös asukkaat seurata, mihin on rahoja käytetty ja mitä se tuottaa. Takamittarointi myös vaatii yhtiökokoukselta yksimielisen päätöksen. Aurinkovoimala on osaratkaisu, ostosähköön turvaudutaan, kun aurinko ei paista, esimerkiksi yöllä. Puosunkannessa päädyttiin hankkimaan samaan urakkaan myös seurantapaneeli, josta pystyy tarkkailemaan aurinkovoimalan tuottoa päivätasolla, kuukausitasolla ja vuositasolla. 20 OSAKE. Lisäksi mallissa taloyhtiön asukkaat eivät voi enää kilpailuttaa sähkösopimustaan. Joitain elektronisia osia, kuten vaihtosuuntaaja, saatetaan tavallisesti joutua vaihtamaan kerran elinkaaren aikana, mutta paneelit ja kiinnikkeet kestävät pitkään. 30 kilowatin järjestelmän hinta on siis noin 30 tuhatta euroa ilman arvonlisäveroa. – Jos on hankalia sähkövetoja, niin hinta nousee. Holman mukaan aurinkovoimalan hankintakustannukset ovat noin euron kokoluokkaa wattia kohti
Sekä kerrosettä rivitaloyhtiöissä vesija jätevesimaksun suuruus on keskimäärin 38 snt/m2/kk. Muu 7,5 % TEKSTI JONI NIKKOLA Keittiö Pyykinpesu Hygienia WC 17,5 % 15,0 % 45,0 % 15,0 % SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U N TO -O SA KE YH TI Ö ID EN TA LO U S [V ER KK O JU LK AI SU ]. 20 19 . W W W .M O TI VA .F I VEDENKÄYTÖN JAKAUMA OSAKE 21. Rivitaloyhtiöissä vastaava luku on 10,2 %. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 16 .9 .2 02 0] . H O I T O K U L U T HOITOKULUT: VESI 7,7 % 38 snt/m2/kk Kerrostaloyhtiöiden hoitokuluista 7,7 prosenttia koostui vedestä vuonna 2019. Suuruus on pysynyt vuoden 2018 tasolla. IS SN =1 79 929 90 . LÄ H D E: VU O D EN 20 20 VE D EN KÄ YT TÖ SE LV IT YS JA KE ST ÄV Ä VE D EN KÄ YT TÖ -H AN KE
K I I N T E I S T Ö K E H I T Y S PARKKIPAIKAT HYÖTYKÄYTTÖÖN RAKENTAMISELLA RAHAA. Työmäärä on suuri saatavaan hyötyyn nähden. Jostain rahaa pitäisi kuitenkin saada esimerkiksi saneerauksiin. Asukkaat arvostaisivat varmaankin enemmän kaikille asukkaille tarkoitettua vihreää keidasta, mutta täydennysrakentamalla paikoitusalueelle voidaan rahoittaa myös taloyhtiön suuria menoeriä. Useimmiten taloyhtiö myy tontilla olevan rakennusoikeuden tai se voi saada palkkion täydennysrakentamisesta. Täydennysrakentamisessa taloyhtiön tontille, esimerkiksi juuri parkkipaikan tilalle, rakennetaan uusi talo, jonka myyntivoitosta saadaan rahaa. Paikoitusalueiden kohdalla pitää huomioida myös yleiset vaatimukset parkkipaikkojen määrästä, ja mahdollisesti korvaavat paikat pitää toteuttaa muulla tavalla. Voisiko sitä hyödyntää paremmin. 22 OSAKE. Joskus taloyhtiöiden voi olla myös vaikeaa ellei mahdotonta saada rahoitusta ilman lisävakuuksia. Yksi ratkaisu on täydennysrakentaminen esimerkiksi paikoitusalueelle. Se vaatii erityistason osaamista, rahoitusta ja vakuuksia. Valitettavasti kasvukeskusten ulkopuolella täydennysrakentaminenkaan ei ole ratkaisu rahoitukseen, koska saatava tuotto suhteessa rakennuskustannuksiin ei ole riittävän suuri. Taloyhtiön kalliiden korjausten ja investointien rahoitus lainarahalla ei ole enää itsestään selvää eikä välttämättä edes järkevää. Taloyhtiön ei kuitenkaan kannata lähteä itse rakennuttajaksi. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS P aikoitusalue, se peltilehmien laidunmaa. Silloin vältytään suurilta rahoitusvastikkeen korotuksilta
Rakennusliike Laptin urakoima, vuoden 2016 lopulla valmistunut Asunto Oy Kauniaisten Sointu, Kauniaisissa Forsellesintie 16:ssa on hyvä esimerkki täydennysrakentamisesta, jossa tontin omistava taloyhtiö myi tontilla olevan rakennusoikeuden rakennusliikkeelle. PARKKIPAIKAT HYÖTYKÄYTTÖÖN RAKENTAMISELLA RAHAA. Lisätietoja: www.lapti.fi/tontistatuottoa KU VA : LA PT I OSAKE 23. Tässä tapauksessa kyse oli tonttia lohkaisevasta paikoitusalueesta ja kaavamuutoksesta. Myynnistä saadulla tuotolla asuntoyhtiö voi rahoittaa taloyhtiössä tarvittavia saneerauksia ja luoda kaikille osakkaille arvonnousua, kun koko alueen yleisilme kohentuu
Yleensä ajatus täydennysrakentamisesta, eikä vain paikoitusalueen käyttämisestä uudisrakennukselle, viriää, kun taloyhtiölle on tulossa isoja ja kalliita remontteja, tyypillisesti putkiremontteja. Rahoituksen saaminen pankeilta ei ole kuitenkaan itsestään selvää, ja rahoitus rasittaa kulueränä taloyhtiön osakkaita. Yhtä lailla kysymykseen voi tulla muunkinlainen lisärakentaminen esimerkiksi taloa korottamalla tai olemassa Kysyimme kiinteistökehitykseen ja täydennysrakentamiseen erikoistuneelta Rakennusliike Lapti Oy:n hankekehitysjohtaja Tuomas Lindforsilta, mitä kaikkea tällainen täydennysrakennusprojekti pitää sisällään. Eli tarvitaan rahaa. Viime vuosina varteenotettavaksi vaihtoehdoksi on noussut remonttien rahoittaminen täydennysrakentamiMiten esimerkiksi paikoitusalueelle tehtävä täydennysrakentaminen saa tyypillisesti alkunsa. Lisäja täydennysrakentamisprojektit vaativat monen alueen erikoisosaamista, ja kyseessä on usein myös isot varallisuusarvot. Rakennusoikeutta voidaan saada myös parkkipaikasta kaavoittamalla siihen asuinrakennus. Yhteistyökumppanin valinnassa on oltava siksi tarkkana, Vähimmäisvaatimuksena voisi pitää niin sanottua RALA-pätevyyttä, jollaisen saavat vain sellaiset suunnittelutai urakoitsijayritykset, jotka täyttävät vaatimukset teknisestä ja taloudellisesta osaamisesta ja luotettavuudesta. Lisätietoja: www.rala.fi KU VA : SH U TT ER ST O CK KU VA : TE PP O H IR VI KU N N AS 24 OSAKE. sella, tai oikeastaan täydennysrakentamisen mahdollistavan lisärakennusoikeuden hakemisella ja myynnillä. Remontit rahoitetaan edelleen pääosin ulkopuolisella lainarahalla, ja osakkaat lyhentävät lainaa rahoitusvastikkeessa
Tontille myönnettävän täydennysrakentamisoikeuden määrä vahvistuu lopulta asemakaavamuutosprosessin tuloksena. Riippuu hyvin monesta asiasta. Näin voi selvittää, onko tontilla jo nyt käyttämätöntä rakennusoikeutta. Tämä on kuitenkin hyvin harvinaista. olevien tilojen käyttötarkoitusta muuttamalla mutta yhtä lailla siis käyttämällä paikoitusalue rakennuspaikaksi. Esimerkiksi Laptilla tällainen arviointi ei maksa mitään eikä sido mihinkään. Vielä kymmenen vuotta sitten lisärakentamisen mahdollisuuksista ei ollut niin paljon tietoa, ja myös kaupungin tai kunnan maankäyttöpolitiikka ja suhtautuminen asiaan ovat muuttuneet. Jokainen tapaus on tietysti omanlaisensa, ja tärkeää on esimerkiksi huomioida osakkaiden tasavertaisuus. Hankekehitysjohtaja Tuomas Lindfors. Laptilla on pitkä kokemus kymmenistä täydennysrakentamishankkeista. Se tarkoittaa yksinkertaistaen kartoitusta ja arviota siitä, miten taloyhtiön tonttia tai olemassa olevaa rakennuskantaa voitaisiin taloudellisesti hyödyntää. Ylimääräisiä yhtiökokouksia voidaan tietenkin järjestää koska vain, joten periaatteessa päätös saadaan tehtyä nopeastikin. Tiedot nykyisestä tontin rakennusoikeudesta löytyvät asemakaavatiedoista. Nykyään lisärakentamisesta ollaan paremmin perillä ja hyvät esimerkit ovat lisänneet lisärakentamisen kiinnostusta. Jos kyseessä on esimerkiksi täydennysrakentaminen pysäköintialueelle, miten poistuvat paikat korvataan. Tontin käytetty rakennusoikeus selviää taloyhtiölle myönnetyn rakennusluvan asiakirjoista. . Joudutaanko rakentamaan erillinen pysäköintilaitos, ja miten sen kulut jyvitetään. Miten pitkiä tällaiset projektit yleensä ovat. Kyllä ne ovat yleensä useamman vuoden mittaisia. Mistä taloyhtiö saa selville esimerkiksi täydennysrakentamiseen saatavan rakennusoikeuden määrän. On selvitettävä monia asioita ennen kuin päätöstä voi edes tehdä riittävien faktojen perusteella. Yleensä ne liittyvät hankkeen käynnistämiseen ja päätöksentekoon eli siihen, miten taloyhtiön osakkaat saadaan osallistettua asian käsittelyyn ja päätöksentekoon. Itse arviointi ja kartoitus ovat nopeita juttuja, ja sellaisen teettämiseen riittää taloyhtiön hallituksen oma päätös. Projekti kannattaa aloittaa teettämällä ensin niin sanottu tontin tuottomahdollisuuksien arviointi. KU VA : LA PT I OSAKE 25. Jos tämä ei maksa mitään, niin eikö kaikkien taloyhtiöiden kannattaisi teettää tällainen arviointi. Toki päätökset voivat olla myös ehdollisia esimerkiksi kaavoitusasioiden suhteen. Olemme myös yrittäneet madaltaa kynnystä tarjoamalla taloyhtiöille tätä edellä mainittua veloituksetonta tontin tuottoarviointia ja avaimet käteen -toteutusta. Mitkä ovat suurimmat haasteet. Varsinaisen päätöksen tekeminen saattaa kestää pidempään, koska kyse on vain yhtiökokouksen päätettävissä olevasta asiasta. Hyvin tapauskohtaista siis, mutta yleisesti voi sanoa, että haasteista on tähänkin asti selvitty. Kuinka paljon taloyhtiöt teettävät selvityksiä. Täydennysrakentamiseen saatavan rakennusoikeuden määrän selvittäminen edellyttää arkkitehtisuunnittelua ja hankkeen kannattavuuden arviointia taloyhtiölle syntyvän tuoton näkökulmasta. Itse rakentaminen vie tietenkin oman aikansa mutta yleensä asiat sujuvat ongelmitta, kunhan vain asioista on sovittu huolellisesti. Tämä riippuu totta kai jokaisen taloyhtiön tilanteesta, mutta vaikka lisärakentamiselle ei olisi välttämättä nyt tarvetta, niin oman tontin ja sen rakennuskannan tarjoamat mahdollisuudet olisi hyvä selvittää. Yhä enenevässä määrin. Siksi on tärkeää, että alkuvaiheen arvio tehdään ammattimaisesti ja se vastaa kaupunkisuunnittelun tavoitteisiin. Taloyhtiön hallituksessa on kuitenkin harvoin tietoa ja mahdollisuuksia lähteä selvittämään tontin kehittämispotentiaalia
Se, että pinnan alla asiat ovat kunnossa, on myös edellytys rakennuksen kunnossa pysymiselle. 26 OSAKE. Jos sokkeli kasvaa sammalta, on korkea aika ryhtyä toimeen. KORJAUSRAKENTAMINEN PIHA UUSIKSI ENNEN VEDEN TUHOJA TEKSTI JA KUVAT EMMA NIKANDER Siisti piha on taloyhtiön käyntikortti
OSAKE 27
Silloin taloyhtiössä kannattaa aloittaa suunnittelutyö. – Ensin taloyhtiö yleensä teettää hankesuunnitelman, hankkii konsultin ja valvojan jonka jälkeen valitaan tekijä. Betoni oli jo hieman elänyt, ja se vaati korjauksia, kertoo As Oy Soppeenmäen hallituksen puheenjohtaja Marjo Selin. YLEENSÄ piharemontti liittyy pihavesien ohjaamiseen. Kun auki kaivettu piha jälleen täytetään, lisätään nurmialueen ja sokkelin väliin sepeli. Peruskorjauksella ehkäistään myöhemmin 28 OSAKE. Hiekkavalli kiertää pihaa. Sokkeli myös korjataan ja maalataan, sanoo Selin. Jos hulevesien ohjaus on ollut puutteellinen, sadevesikaivot puuttuvat tai sadevesi on ohjattu betonikouruilla, ja ne roiskivat julkisivua, voi remontti tulla tarpeeseen. Jos kaikki hyväksytetään yhtiökokouksessa, valinta menee kankeaksi ja kestää kauan, Haavisto kertoo. – Nurmikko on pitänyt saada irti sokkelista. YLÖJÄRVEN kohde on Haaviston mukaan tyypillinen piharemonttikohde: korjattavaa on maanpinnan alla, jossa kosteus voi päästä ujuttautumaan sokkeliin. Y löjärven keskustan tuntumassa sijaitsevan As Oy Soppeenmäen piha on kaivettu auki seinän viertä pitkin. Haaviston toimitusjohtaja Jussi Haavisto. Kuntotarkastuksen tehnyt Sitowise suunnitteli taloyhtiölle myös remontin. Tarve piharemontille huomataankin usein siitä, että sammal alkaa kiivetä pitkin talon sokkelia tai kellarissa on kalkkikertymää. – Taloyhtiössä parannetaan kellarin kosteuseristystä, kertoo Maarakennus T. Joka päivä on saatu paljon aikaan, sanoo Selin. Minusta on järkevää, että yhtiökokouksessa siunataan remontti, jonka jälkeen hallitus saa oikeuden päättää urakoitsijan. – Hyvältä vaikuttaa. – Teetätimme kuntotarkastuksen, jonka mukaan tätä remonttia alettiin suunnitella
Silloin mietitään tapauskohtaisesti, mikä on sopiva ratkaisu, sanoo Hirtolahti. – Muuhun tarpeen arviointiin riittää silmämääräinen havainto hallitukselta: mihin pihavedet menevät, millainen on asvaltin kunto, onko siinä monttuja. Toisaalta joskus kunnostustarvetta on samalla kertaa sekä sadevesien ohjauksessa että pihan kannessa. Vanhemmissa taloissa sadevesi on kulkenut pintoja pitkin maahan. – Jos asvaltti on routinut ja sen alta puuttuvat tarpeelliset eristykset, tai pohjatyöt on tehty puutteellisesti, niin silloinkin voidaan harkita kokonaisvaltaista maarakenteiden uusimista. JOS korjaustarve pesii salaojissa, lähdetään liikkeelle niiden kuvaamisesta, kertoo Hirtolahti. Jos se ei ole mahdollista maanrakenteen puolesta, täytyy viedä sadevesi pois pintaa pitkin. Jos alkuperäisiä salaojaputkia ei ole koskaan puhdistettu ja siellä syntyy tukoksia, veden valuminen vääriin rakenteisiin aiheuttaa ongelmia. OSAKE 29. Näin asvaltti pysyy jatkossa paremmassa kunnossa, hän kertoo. syntyviä ongelmia, kertoo isännöitsijä Jarkko Hirtolahti Kalevan Isännöinti Oy:sta. Salaojien remontissa kaivetaan kaikki sokkelien vierustat auki, tehdään patolevytykset sekä tarvittavat vedeneristykset ja lopulta pinnalle sorastus, jotta kasvustoa ei tulisi kiinni rakennukseen. Sadevesijärjestelmiä on rakennettu vasta noin parikymmentä vuotta, kertoo Haavisto. Piharemontit tehdään yleensä itsenäisinä kokonaisuuksina, sillä ne ovat monesti isoja ja kalliitakin urakoita. – Jos vesien ohjaus on mahdollista toteuttaa maan alle, laitetaan sihti rännin alle ja siitä johdetaan vedet pidemmälle. – Sadevesijärjestelmän rakentamisen ohessa saatetaan uusia jätevesiviemäreihin uudet muoviset putket samalla, hän sanoo. Kolmas yleinen syy piharemontille ovat salaojat. Sadevesien ohjauksissa on hyvä miettiä juuri kyseisen kohteen kannalta toimivat ratkaisut
Maarakennus T. Alapuolella ei juuri ole säästön paikkaa. – Teemme tarvittaessa myös leikkitelineitä, asvaltointeja, portteja, joskus urakkaan kuuluu jopa sähkötöitä, Haavisto luettelee erilaisten remonttien kirjoa. – Tapoja ja tarpeita on niin paljon, että kustannuksissa on suurta vaihtelua, sanoo Haavisto. Joskus viheraluetta puretaan salaojitusurakan alta pois. Aina haetaan pitkäaikaisia ratkaisuja, ja tehdään huolella, jotta hyöty kantaisi pitkälle, hän kertoo. Joskus maisema-arkkitehdillä voi olla intohimoiset suunnitelmat, jotka nostavat kustannuksia. Tärkeää laadukkaassa piharemontissa on kaivaa riittävän syvälle. Korjaamisen ilosta ei kannata korjata. – On hyödyllistä keskustella siitä, mitä kannattaa tehdä ja mitä suunnitelmassa on. Säästöt riippuvat pinnan yläpuolisista ratkaisuista. Jos keskisuureen taloyhtiöön tehdään ympärikaivuu, sadevesiviemäröinnit ja salaojat, on hinta lappu 100 000–250 000 euron suuruusluokkaa. Laadukas työ maksaa, mutta säästöä voi saada sillä, että kaikkea ei laiteta kerralla kuntoon. VIHERSUUNNITTELUA tehdään yleensä vain silloin, jos viheralueeseen pihalla kajotaan, sanoo Hirtolahti. Kasvien määrä yleensä vähenee, sillä monet ongelmat aiheutuvat juuri liian lähellä rakennusta kasvavista puista. Sitten tehdään riittävät routaeristykset, jotta maa ei painu ja pysyy hyvänä vuosikausia. Maa tehdään entisen tasalle, siihen ajetaan sepelit, tehdään asvaltit ja istutetaan nurmikot. Jos sadevesiviemäröinti tehdään uusiksi, sen odotettavissa oleva ikä on noin 50 vuotta. – Maaurakoitsija tekee syvyydentarpeen kartoituksen. PERUSTUSTEN kuivatus, eli tyypillisin piharemontti, kestää yhden kerrostalon taloyhtiössä yleensä kuukaudesta kahteen. – Pihasta tulee yleensä meidän jäljiltä avarampi ja valoisampi, Haavisto sanoo. Niiden juuret saattavat vahingoittaa joko talon perustuksia tai salaojaputkia. Näin saadaan helpommin intressi ja tarve kohtaamaan. Jos piharemontti tehdään yhtä aikaa julkisivun kanssa, niin kuin toisinaan toimitaan, on järkevää aloittaa pihasta. Yleensä piha jätetään urakan jäljiltä suunnilleen entiseen kuntoon, hän sanoo. – Näin ei ole sitä riskiä, että kaivuri tekee hallaa uusille seinille, Haavisto sanoo. Haavisto kannustaa aktiiviseen vuoropuheluun jo remontin suunnitteluvaiheessa. – Silloin remontin hinta karkaa haarukasta helposti. PIHAPIIRIN myllääminen voi helposti horjuttaa asukkaan perusturvallisuuden tunnetta, sanoo Haavisto. Toisaalta kaivamisen syvyystarvekin vaikuttaa siihen, millaista hintaa remontille voi budjetoida, Haavisto summaa. – Moni joutuu tähän ruljanssiin vain kerran elämässään. Haavisto sanoo, että ylisuunnittelu ei kannata. Haavisto suorittaa kaikkia tehtäviä, joita piharemonttiin voi kuulua. Ja hyvä valvoja on molemminpuolinen etu, siitä hyötyvät kaikki. 30 OSAKE
– Pakkasesta on jopa hyötyä. – Piha on taloyhtiön käyntikortti siinä missä julkisivukin. Yritys tekee viemäreiden huoltotöitä. – Elinikää on mahdoton arvioida. On tärkeää tiedottaa työvaiheista, mitä missäkin kohtaa tehdään, sekä pitää huolta siitä, että kulkuyhteydet pihaan säilyvät, sanoo Hirtolahti. – Tiedottaminen on peruslähtökohta. – Jos sadevesikaivojen päällä on esimerkiksi betonisia kukkaruukkuja, ja niitä joudutaan siirtelemään, nousevat myös huollon kustannukset. – Mutta heti, kun ongelmia havaitaan, on syytä teettää kuntokartoitus. – Se on näistä aiheutuva suurin ongelma. Säännöllinen huolto pitää tulvat loitolla Ongelmia sadevesiviemäreiden kanssa syntyy, kun niitä ei huolleta tarpeeksi usein, kertoo myyntineuvottelija Annika Rolig Eerola-Yhtiöistä. Piharemontilla on myös esteettistä arvoa. Tällaisia ovat esimerkiksi putken tai kaapelin katkeaminen kaivuutöissä. Vain sydäntalvella muutaman kuukauden ajan pidetään paussia, sanoo Haavisto. Lisäkustannuksia tulee, jos työtä ei päästä tekemään sujuvasti. PIHAREMONTIN hyödyt ovat selvät, mutta ne riippuvat siitä, miksi on lähdetty liikkeelle. – Järkevintä on pyytää myyjä katsomaan ja keskusteleman siitä, mitä kaikkea huoltotyötä on tarvetta tehdä. Sadevesiviemäreiden elinikään vaikuttavat huoltotoimenpiteiden säännöllisyys. Työskentely on silloin hitaampaa ja kustannukset nousevat jonkin verran, Rolig kertoo. Jos viemäreiden huollossa ei toimi ajoissa, on seurauksena pihalla tulvia ja silloin huoltotoimenpiteet voivat yllättää suurilla kustannuksilla. Kun järjestelmä ei toimi, vesi ei mene mihinkään. Myös sadevesilinjojen huuhtelua kannattaa välillä tehdä. Kun tilat pidetään vapaana, huoltotöitä päästään tekemään helposti ja kustannuksia säästäen, Rolig sanoo. Se riippuu paljon perustuksista. Jos järjestelmä toimii, huoltotyöt tehdään eikä tulvia tai muita ongelmia ilmene, ei kuntokartoitusta tarvita. Sensitiivisyys on silloin tarpeen. . OSAKE 31. Remontin äänet aamuseitsemältä häiritsevät asukkaita, ja pihalla voi olla vaikea kulkea. – Jos esimerkiksi tukos saadaan auki, voidaan selvitä vain sillä. Jos töiden aikana tulee rajuja vesisateita tai ukkoskuuroja, maa voi lähteä liikkeelle ja kurata paikkoja paljonkin. Vesi on sellainen elementti, että se osaa olla tuhoisa. – Usein kaivoon on pakkautunut hiekkaa, silloin tällöin sieltä löytyy lasten leluja ja mitä milloinkin, hän kertoo. Linjat eivät vedä. Silloin maa jäätyy, eikä paikkoja tärvellä niin pahoin, hän kertoo. Se on viesti siitä, missä kunnossa taloa pidetään. Myös kustannukset määräytyvät hyvin kohdekohtaisesti. – Se on hyvin ymmärrettävää, kun piha on kaivettu auki ja joka paikka on sekaisin. Edessä voi silloin olla suuri ja kallis remontti. Piharemontteja tehdään lähes läpi vuoden. – Tyhjennyksiä suositellaan tehtäväksi kerran vuodessa keväisin, kun pihojen hiekat on lakaistu pois. Sen poispitäminen vääristä paikoista on kaiken a ja o tässäkin, sanoo Haavisto. Eerola-Yhtiöissä ei tehdä varsinaisia putkiston kuntokartoituksia, mutta kameralla päästään putkiston sisään selvittämään, missä huoltotyön tarve piilee. Se on paras tapa ottaa kustannuksista selvää. Vedenohjaus on kaikille rakennuksille tärkeä asia. Esimerkiksi se, onko yhtiössä kaksi vai kymmenen sadevesikaivoa, vaikuttaa hintalappuun huomattavasti. Muitakin haittoja pihan mylläämisestä luonnollisesti aiheutuu. Jos sadevesikaivo taas on pitkään tyhjentämättä, pohjaan kovettuu hiekkaa ja maa-ainesta. Huoltotoimenpiteitä tehdään liian monessa kiinteistössä liian harvoin, sanoo Rolig. Maassa voi tapahtua muutoksia, tulla painaumia tai jotakin muuta. Hyvin hoidettu tasainen piha on houkutteleva ja viihtyisä sekä ulkopuolisille että nykyisille asukkaillekin, Hirtolahti sanoo. Häiriötä pyritään tietysti aiheuttamaan mahdollisimman vähän, mutta toisaalta joskus odottamattomiakin asioita voi tapahtua. Säästää kaikkien hermoja, että kaikki tietävät, missä mennään. Tällaisia ennaltaehkäiseviä ja välttämättömiä huoltotöitä ovat sadevesikaivojen tyhjennykset ja linjojen huuhtelu. Silloin piha tulvii, ja pahimmassa tapauksessa vesi pääsee rakenteisiin, ja se on erittäin huono asia. – Tauostakin on muistettava tiedottaa ajoissa, muistutaa Hirtolahti. – Näin vältetään vesivaurioita, jotka rapauttavat rakennusta
32 OSAKE. – Hyvin suunniteltu talous ja tekniikka kulkevat käsi kädessä. Jotta taloyhtiö saa selville rahoitusvaihtoehtonsa, sen on ryhdyttävä ajoissa toimeen. Hän miettii asiaa mahdollisen pankkilainan saamisen kannalta mutta Juho Järvinen. J otta taloyhtiön suuren peruskorjauksen rahoituksen hankkiminen menisi kuin Strömsössä, tulisi kahden perusasian olla kunnossa. Vaihtoehdoista tulisi myös käydä avointa keskustelua osakkaiden kesken. Ennen kuin taloyhtiö voi miettiä yksittäisen peruskorjauksen rahoitusta, sen on tiedettävä muut korjaustarpeet pitkällä aikavälillä, talousja veroasiantuntija Juho Järvinen Suomen Kiinteistöliitosta painottaa. MISTÄ RAHAT MITTAVAAN PERUSKORJAUKSEEN. Ensimmäinen näistä on suunnitelmallisuus TEKSTI KATJA ALAJA S T R AT E G I AT YÖ kiinteistönja taloudenpidossa ja toinen jatkuva keskustelu osakkaiden kanssa. Putki tai julkisivuremontti tuo mukanaan suuret kustannukset ja rahoitustarpeen
– Arkkitehti auttaa massoittelemaan suunnitelmia, ja kaupungin kanssa ollaan yhteydessä, jotta kaava etenee. Tähänkin liittyy pulmansa, sillä tilillä makaava raha ei kasva korkoa. Silloin kerätyt varat eivät välttämättä näy myyntihinnassa. Hänen mukaansa pankkien rahoitusehdot ovat kiristyneet viime vuosien aikana, joten mitä tarkemmat kuntotiedot ja suunnitelmat taloyhtiöllä on, sitä todennäköisemmin se saa lainaa. Tällöin osakkailta kerätään kuukausittaista korjausvastiketta. OSAKE 33. – Taloyhtiön ottama laina on edelleen se tyypillisin rahoitusmuoto, ja lisäksi yleensä osa osakkaista maksaa osuutensa pois ennen korjaushankkeen aloitusta. Onkin syytä tehdä laskelmia siitä, mitä eri vaihtoehdot tarkoittavat kuukausittaisille asumiskustannuksille, Järvinen sanoo. Tuomas Johansson. Osakas voi hoitaa hankeosuussuorituksen omien varojensa tai oman pankkilainan turvin, jos saa hyvät ehdot. Osakkaat voivat koota oman rahoitusosuutensa myös säästämällä. Muutama nyrkkisääntö auttaa alkuun. Näin osakkaat ymmärtävät vaihtoehdot seurauksineen ja sitoutuvat tulevaan. myös asumiskustannusten näkökulmasta. Korjaushankkeista, niiden rahoituksesta ja asukkaiden kustannuksista on myös tärkeää käydä laajaa ja avointa keskustelua taloyhtiössä hyvissä ajoin ennen yksittäisiä hankkeita. Pitkiä prosessejahan nämä ovat, Johansson päättää. Nämä ovat pankkilaina, osakkailta tuleva raha ja omaisuuden myyminen. Jos taloyhtiössä on paljon sijoittajaosakkaita, lainaehdot voivat olla tiukemmat pankin kokeman suuremman riskin takia, Järvinen tietää. Hän nostaa esiin myös ennen korjaus hanketta tehtävän perusteellisen selvitysvaiheen, jolle on hyvä varata noin vuosi aikaa ja budjettia. Se pienentää lainan määrää ja on tarpeen, sillä yleensä pankki vaatii taloyhtiöltä omaa rahoitusosuutta, Järvinen tietää. On esimerkiksi ratkottava pysäköinti ja selvitettävä paikan kulttuurihistorialliset arvot, jotka voivat rajoittaa rakentamista. – Edistämmekin sitä, että isännöintitodistuksiin saataisiin pakolliseksi tiedoksi huoneiston etukäteen korjaushankkeeseen keräämä raha, Järvinen korostaa. . Riskinä on, ettei vaikkapa ennakkovarautuminen korjaus hankkeeseen mene läpi yhtiökokouksessa, Järvinen toteaa. Tässä vaiheessa puidaan lisärakentamisen mahdollisuudet ja hyödyt, valitaan kumppanit, tehdään päätökset ja laitetaan vireille asemakaavamuutos. Oman lainan etuna on joustavuus – esimerkiksi lyhennyksiin voi neuvotella joustavamman maksuaikataulun. Myös itse taloyhtiö vaikuttaa. Lainaa ja hankeosuussuorituksia Kun taloyhtiö tarvitsee mittavan peruskorjauksen, kuten linjasaneerauksen tai julkisivuremontin, sillä on kolme keskeistä rahoitusvaihtoehtoa, joita voidaan myös yhdistellä. Lisärakentamisella euroja ajan kanssa Taloyhtiö voi myös myydä omistamiaan asuntoja tai rakennusoikeutta, jolloin esimerkiksi ullakolle rakennetaan asuntoja tai rakennusta korotetaan uusilla kerroksilla. Toiseksi osa osakkaista voi suunnitella muuttoa ennen kuin korjaushanke on viety läpi. – Jos kokonaiskuva on hukassa, asukkaiden asumiskustannukset voivat heilahdella suuresti. – Ikävän usein kuulemme, ettei keskustelua ole käyty. Lisärakentamisen palveluvastaava Tuomas Johansson Vahanen Rakennuttaminen Oy:stä painottaa, että talon korottaminen tai jatkaminen voi olla mahdollinen keino saada rahoitusta, jos taloyhtiö on hoitanut asioita pitkäjänteisesti ja kohteen sijainti on hyvä – esimerkiksi suosittu tai kehittyvä alue suuressa kaupungissa voi olla sellainen. Voipa taloyhtiö myydä osan tontistaankin, jos sillä on kokoa. – Pankkeja kiinnostaa osakasrakenne. – Jos esimerkiksi hissien ja vesikaton uusiminen ovat vasta tulossa, korottaminen ajoittuu järkevästi, Johansson sanoo. – Ullakkoasuntojen tapauksessa taloyhtiö saa verovapaata tuloa osakeannilla, mutta tonttikauppa on kiinteistökauppa ja sen tulo on veronalaista tuloa, Järvinen kertoo
TEKSTI MARIA MARKUS – Nuorempana kävimme tarkistamassa ja putsaamassa katot itse. Kattourakka täydellä takuulla Kattotutka Oy on suomalainen, vuonna 1993 perustettu perheyritys. – Katto on yksi rakennuksen perusasioista ja sen kunnosta on tärkeää huolehtia. Kattopinta-alaa taloissa on yhteensä 1500 neliömetriä. Talojen huopakattoja on saneerattu vuosien mittaan aiemminkin, muun muassa korottamalla niitä parikymmentä senttiä hieman harjakaton muotoon. Myös kattojen huolto on hoidettu tunnollisesti. – Kun katto vuotaa, ollaan suurissa ongelmissa, sillä sehän voi tuhota koko rakennuksen. Se tarjoaa kattojen tarkastusta, korjaustoimintaa ja huoltoa taloyhtiöille, kiinteistöosake yhtiöille 34 OSAKE. KATOSTA KANNATTAA PITÄÄ HUOLTA Katon merkitys julkisivuna ja kiinteistön kunnossa pidossa aletaan tunnis taa yhä paremmin. Ennen huollettiin omin voimin Asunto Oy Vartiopenkereeseen kuuluu kolme yksitasoista 1970-luvun alussa rakennettua tasakattoista rivitaloa, joissa on kolmetoista huoneistoa. Taloyhtiössä päätettiin kuitenkin, että remonttia on turha viivyttää, ja toimeen ryhdyttiin saman tien. Putsaamista siis riittää, Lahtinen sanoo. – No itse asiassa pieni vuoto meille ehti kyllä jo tulla, mutta se ei johtunut katosta, vaan ruostuneesta tiilihormin peltisaumasta, jonka kautta vettä pääsi katon huopasaumoihin, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Jorma Lahtinen kertoo. Taloyhtiön kattoremonttipäätös on esimerkkitapaus hyvin hoidetusta ennakoivasta kunnossapidosta, sillä remontti tehtiin ennen kuin katto ehti alkaa vuotaa. Tasakattojen sadevesijärjestelmiä ei putsaa kukaan, joten katot ovat kuin uima-altaita, Lahtinen kärjistää. Yhdellä ja toisella tuntuu olevan jonkinlaista katon vesiongelmaa, myös suhteellisen uusissakin rakennuksissa. Kattoa on parasta huoltaa jo ennen kuin se vuotaa. Uutena luonnonilmiönä näyttää olevan, että sammaleet ja levä tahtovat vallata puurakenteet. Nyt taloyhtiön ikäjakauma on Lahtisen mukaan jo sellainen, ettei katolle enää ole asiaa. Saatujen korjauskustannusten vertailun jälkeen remontin toteuttajaksi valikoitui Kattotutka Oy, joka lupaa ELINKAARIKATTO®-urakkamallilla toteutetulle katolle pitkän takuun lisäksi fiksun huoltosopimuksen. Meillä on ympärillä paljon puustoa, joten katoille kertyy valtavasti esimerkiksi männynneulasia. K I I N T E I S T Ö N Y L L Ä P I T O H elsinkiläinen As Oy Vartiopenger sai viime vuonna uuden huopakaton 25 vuoden takuulla. Hormin korjauksen yhteydessä tutkittiin katon yleinen kunto ja kävi ilmi, että katon uusiminen olisi ajankohtaista viimeistään muutaman vuoden kuluttua. Niinpä kattoremontin toteuttajaa valittaessa tuntui järkevältä antaa huoltotoimenpiteetkin kattoammattilaisten hoidettaviksi. Melkein neljäkymmentä vuotta taloyhtiössä asunut Jorma Lahtinen kertoo, että aikoinaan huoltohommat hoituivat taloyhtiön omin voimin
OSAKE 35
Kattotutkan tarjoaman huoltosopimuksen hinta vuodessa on pienimmillään muutamia satoja euroja, riippuen tietysti taloyhtiöstä ja sopimuksen sisällöstä. – Joka tapauksessa puhutaan sadoista, ei tuhansista euroista, hän sanoo. Kattovuodon ilmaantuessa joudutaan kuitenkin tekemään huoneistoremontin lisäksi vesikatolle tarkastus ja tarvittavat korjaukset, jopa laajemmassa mittakaavassa. Jouni Ahvenvaara. Katon uusimisprojekteissa yritys urakoi konesaumattuja peltikattoja ja kermikattoja. Hän muistuttaa, että oikeastaan vasta sitten, kun katto ja perustus ovat kunnossa, niiden välissä olevasta kiinteistöstäkin on järkeä pitää huolta. – Katon elinkaari pitenee jopa kymmenillä vuosilla, kun ongelmat huomataan ajoissa ja voidaan korjata täsmäkorjauksilla ilman, että koko katto pitää uusia. Isommista korjaustarpeista tehdään ennen työn aloittamista aina korjausesitys ja tarjous. Silloin katto puhdistetaan huoltolistan mukaan ja samalla vesikate, läpiviennit, suojapellitykset, turvavarusteet, yläpohja ja sadevesijärjestelmä tarkastetaan. Kun yritys täytti 25 vuotta, se toi markkinoille myös uuden tuotteen, ELINKAARIKATTO®-urakkamallin. Huopakaton käyttöikä on lyhyempi, mutta huollolla varmistetaan, että katto kestää vähintään sen laskennallisen käyttöiän, hän sanoo. 36 OSAKE. Se on saatavilla sekä peltiettä huopakattoremontteihin. ja sellaisille kiinteistönomistajille, joilla on useita, jopa satoja kiinteistöjä. Ennakoiva huolto on siis kaiken a ja o. – Kallein tapa tarkkailla vesikaton kuntoa on kiikkustuolissa istuen havainnoida mahdollisia kattovuotoja olohuoneen katossa. Kattovuodon korjaamisen kustannukset voivat sen sijaan nousta helposti kymmeneen, viiteentoista tuhanteen huoneistoa kohden. Säästöä ennakoinnilla Jouni Ahvenvaara sanoo, että huollon kustannukset ovat häviävän pienet verrattuna niihin kustannuksiin, joita mahdollisista vahingoista tulee. – Olemme toimineet samalla konseptilla alusta saakka, ja voi perustellusti sanoa, että olemme tuoneet alalle kattotarkastukset, sanoo Kattotutkan markkinointijohtaja Jouni Ahvenvaara. Myös pienet vauriokorjaukset voidaan tehdä saman tien huollon yhteydessä. Myös se kannattaa pitää mielessä, että sitten kun vuotaa, on jo liian myöhäistä. Niitä ovat Ahvenvaaran mukaan tyypillisimmin peltikatoilla saumausvirheiden korjaukset, tiilikatoilla tiilien vaihdot ja kermikatoilla liitosten uusiminen sekä paikkakorjaukset. Kattohuoltosopimukset yleistyvät Taloyhtiöt ovat Jouni Ahvenvaaran mukaan vasta melko hiljattain alkaneet herätä siihen, kuinka suuri merkitys katon hyvällä ylläpidolla on rakennuksen kuntoon. Siinä urakoitsija ottaa täyden vastuun toteuttamastaan katosta 25 vuoden ajaksi ja vastaa koko sopimuksen ajan myös katon huoltotoimenpiteistä. Kallein tapa tarkkailla vesikaton kuntoa on kiikkustuolissa istuen havainnoida mahdollisia kattovuotoja olohuoneen katossa. Esimerkiksi saumattu rivipeltikatto voi hyvin huollettuna kestää jopa sata vuotta. Vesikatoilla huollot tehdään sovitusti 1–4 kertaa vuodessa, yleisimmin kerran keväällä ja kerran syksyllä. – Kun vuoto tulee huoneistoon, se on yleensä kiertänyt aika pitkän reitin eikä kyse ole pelkästään reiän paikkauksesta, vaan usein joudutaan tekemään laajasti rakennekorjauksia
?. Meillä on nyt asiakkaita, jotka ovat määritelleet omassa kiinteistöstrategiassaan katon tärkeimmäksi osaksi rakennusta. Hän uskoo, että yksi tärkeä syy kattohuoltosopimusten tekemiseen on ymmärrys siitä, että sopimuksen kautta saadaan myös vakautta yhtiövastikkeisiin. Myös Isännöintiliiton syksyllä 2019 tekemän Kattoja julkisivubarometrin mukaan vain neljäsosa kyselyyn vastanneista isännöitsijöistä on sitä mieltä, että kattoja julkisivuremontteja tehdään taloyhtiöissä oikeaan aikaan. – Käytännössä kaikissa taloyhtiöissä on kiinteistöhuoltosopimus, mutta edelleenkin erittäin harvassa vesikattohuoltosopimus, Ahvenvaara sanoo. Urakoitsijan löytämisen jälkeen taloyhtiö kilpailutti vielä isännöintiyrityksen avulla valvojan, joka oli mukana projektin alusta loppuun ja raportoi taloyhtiölle kuvien kera urakan etenemisestä. – Se kyllä hieman ihmetyttää, sillä onhan huoltamaton vesikatto yksi suurimmista kiinteistöjen ongelmien aiheuttajista. – Olemme olleet tyytyväisiä sekä urakan sujumiseen että uusiin kattoihin ja niiden huoltoon. – Vaikka valvojan mukaan ottaminen maksaa, isommissa projekteissa sellainen on hyvä olla. – Onneksi nykyään varsinkin isot kiinteistönomistajat ovat alkaneet huomioida vesikattohuollon merkityksen kiinteistöjen elinkaarihallinnassa ja käyttävät enemmän vesikattojen ammattilaisia. Kun toimenpiteet ja kulut ovat paperilla, mahdollisiin tuleviin korjaustöihin voidaan ennakolta varautua ilman vesivahingon aiheuttamaa kiirettä ja pakkotilannetta. Ja kun ajattelee, kuinka paljon viime vuosina on satanut, on kyllä huoleton olo, kun tietää katon olevan kunnossa, hän summaa. Isännöitsijöiden mielestä kattojen ja julkisivujen ylläpitoon ei panosteta tarpeeksi ja hankkeita lykätään tarpeettomasti, jolloin käy usein niin, että sekä putkiettä kattoja julkisivuremontit tulevat ajankohtaisiksi samaan aikaan. Itse toimin urakan toisena valvojana, Lahtinen sanoo. Taloyhtiön hallitus varmistaa siten selustaansa. Uudet katot saatiin taloyhtiön kaikkiin taloihin valmiiksi kolmessa kuukaudessa, mikä oli asukkaille iloinen yllätys, sillä alun perin urakka-ajaksi oli arvioitu neljä kuukautta. Projekti osoittautui myös edullisemmaksi kuin kustannusarviossa alkujaan arvioitiin. Huolettomasti huolletun katon alla As Oy Vartiopenkereen Jorma Lahtinen kertoo, että kattoremonttipäätös oli varsin helppoa viedä taloyhtiön hallituksessa läpi, sillä kaikkien yhteinen tahtotila oli saada remontti tehtyä kesän 2019 aikana
Hallituksen jäsenet voivat joutua esimerkiksi asunto-osakeyhtiölain perusteella henkilökohtaiseen korvausvastuuseen. Tärkeä osa tätä tehtävää on varmistaa, että taloyhtiön vakuutusasiat ovat kunnossa. Vastuuta, mistä saattaa joutua myös jossain määrin henkilökohtaiseen vastuuseen. VASTUUVAKUUTUKSET KUNTOON Taloyhtiön hallituksen vastuulla on huolehtia, että taloyhtiön vakuutusasiat ovat kunnossa. TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S T aloyhtiön hallituksen ensisijainen tehtävä on huolehtia, että kiinteistön arvo säilyy. Valta tuo vastuuta Taloyhtiön hallituksen jäsenet tekevät taloyhtiön ja osakkaiden eteen vapaaehtoisesti arvokasta ja vaativaa työtä, josta he saavat usein korkeintaan nimellisen korvauksen. Keskitymme tässä artikkelissa kenties vähemmän tunnettuihin vastuuvakuutuksiin. Harvalla hallituksen jäsenellä on kuitenkaan osaamista, kuten esimerkiksi rakennusalalta, kunnossapidosta, rahoituksesta ja vakuutuksista, jota tarvittaisiin taloyhtiön moninaisiin asioihin. Taloyhtiöön tarvitaan useita erilaisia vakuutuksia, kuten omaisuusvakuutus, toiminnan vastuuvakuutus, oikeusturvavakuutus, mutta myös taloyhtiön hallitusta koskevia hallinnon vastuuvakuutuksia. Myös vastuuvakuutukset. 38 OSAKE. Henkilökohtaiset riskit Hallituksen jäsenen henkilökohtaisilla riskeillä tarkoitetaan sitä, että hallituksen jäsenten tekemät päätökset voivat aiheuttaa suoraa tai välillistä vahinkoa itse taloyhtiölle tai jollekin kolmannelle osapuolelle, kuten osakkaalle. Taloyhtiön hallituksella, niin puheenjohtajalla kuin hallituksen jäsenilläkin, on valtaa päättää monista asiois”Mistä kaikesta hallituksen jäsen voi joutua henkilökohtaiseen vastuuseen?” ta, mutta täten myös vastuuta. Tyypillisimmät hallituksen jäsenten aiheuttamat vahingot liittyvät yleensä toimivallan ylittämiseen, asioiden hoitamatta jättämiseen ja viivyttelyyn, mutta joskus myös huolimattomuuteen ja laiminlyöntiin. Myös kokemus hallitustyöstä vaihtelee
OSAKE 39
Silti se on hyvä pitää mielessä asioista päätettäessä. Tarvittavia vastuuvakuutuksia ovat muun muassa toiminnanvastuuvakuutus, hallinnon vastuuvakuutus ja oikeusturvavakuutus. Hallituksen korvausvastuuseen johtavia vahinkoja sattuu kuitenkin hyvin harvoin verrattuna taloyhtiössä tehtyjen päätösten määrään, ja suurin osa päätöksistä onkin luonteeltaan hyvin rutiininomaisia. Myös vakuutusten laiminlyönti voi johtaa korvausvelvollisuuteen. Oikeusturvavakuutus taas kattaa kiinteistön omistamiseen, hallintaan ja hoitoon liittyviä välttämättömiä ja kohtuullisia asianajoja oikeudenkäyntikustannuksia riitaja rikosasioissa. Hallitus voi aiheuttaa taloyhtiölle vahinkoa esimerkiksi myöhässä tehdyllä isomman remontin korjausreklamaatiolla. ”Jos katsotaan, että vahingon on aiheuttanut hallituksen jäsen, puheenjohtaja tai isännöitsijä, taloyhtiö voi päättää vaatia korvauksia edelleen heiltä.” 40 OSAKE. Jos vastuuvapautta koskevassa yhtiökokouksessa on kuitenkin ollut käsittelyssä yksityiskohtaisia toimia tai seikkoja, vastuuvapauden myöntäminen vapauttaa vastuuvelvollisen vastuusta näiden osalta (uusi asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) 24 luku 8 §). Meklari ei ole riippuvuussuhteessa mihinkään vakuutusyhtiöön. Myöskään kirjallisen eriävän mielipiteen asiassa jättänyt jäsen ei voi olla vastuussa. Se kattaa hallituksen jäsenten vahingonkorvausvastuun aiheuttamistaan taloudellisista vahingoista. Yhtiökokouksen myöntämä vastuuvapaus koskee lisäksi vain vastuuta suhteessa taloyhtiöön. Taloyhtiö vai hallitus. Hallituksen vahingonkorvausvastuu on ensisijassa kollektiivista – se on kaikilla hallituksen jäsenillä. Hallituksen kannattaa kuitenkin aina varmistua, että kiinteistövakuutukseen sisältyvät riittävät vastuuvakuutukset ja niiden vakuutusturva on riittävä. Vakuutusmeklari avuksi Taloyhtiön kannattaa käyttää vakuutusasioissa apuna vakuutusmeklaria. Toiminnanvastuuvakuutus kattaa henkilöja esinevahingot, joista vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden mukaan vastuussa. Vakuutusmeklari on siis vakuutuksenottajan edustaja, joka valvoo asiakkaansa eli tässä tapauksessa taloyhtiön etua. Tyypillisesti kolmannelle osapuolelle aiheutuneissa vahingoissa ensisijaisen vastuun kantaa aina taloyhtiö. Yhdessä vai erikseen. Vakuutusmeklari on itsenäinen vakuutuksenvälittäjä, joka välittää vakuutuksia useisiin eri vakuutusyhtiöihin. uutisoima hovioikeuden päätös, jossa se katsoi taloyhtiön olleen vastuussa huoneiston talosta ostaneelle osakkaalle aiheutuneesta vahingosta, kun kunnossapitoselvityksessä oli annettu harhaanjohtavaa tietoa putkiremontin ajankohdasta. Jos katsotaan, että vahingon on aiheuttanut hallituksen jäsen, puheenjohtaja tai isännöitsijä, taloyhtiö voi päättää vaatia korvauksia edelleen heiltä. Vastuu riippuu siitä, ketkä ovat olleet päättämässä kyseisestä asiasta. Taloyhtiön sopimuskumppani voi hallitukselle myönnetystä vastuuvapaudesta huolimatta vaatia korvausta hallituksen jäseniltä tai isännöitsijältä. Esimerkkejä tästä ovat katolta putoava lumi tai liukastuminen, joka on aiheutunut kunnossapidon laiminlyönnistä. Tällöin hallituksen jäsenet voidaan velvoittaa maksamaan kulut takaisin taloyhtiölle. Hallinnon vastuuvakuutus tuo turvaa nimenomaan hallituksen jäsenille. Vastuuvapauden myöntäminen ei kuitenkaan vaikuta automaattisesti siihen, että hallituksen jäseniltä tai isännöitsijältä ei voisi vaatia vahingonkorvausta. Hovioikeus määräsi taloyhtiön maksamaan osakkaalle vahingonkorvausja oikeudenkäyntikuluja viivästyskorkoineen lähes 18 000 euron edestä. Se ei vaikuta hallituksen, sen jäsenen tai isännöitsijän korvausvastuuseen osakkeenomistajaa tai yhtiön ulkopuolista tahoa kohtaan. Tämä johtuu siitä, että vastuuvapaudesta päätettäessä ei välttämättä käsitellä yksittäisiä toimia. Erilaisia vastuuvakuutuksia Taloyhtiön kiinteistövakuutukset sisältävät yleensä myös vastuuvakuutuksia. Vastuu voi olla myös henkilökohtaista, jos hallituksen jäsenellä on ollut erityistehtäviä, ja vastuuta saattaa lisätä myös jonkin alan erityisasiantuntemus. Korvausvaatimusta ei voi kuitenkaan esittää, jos esimerkiksi yhtiökokous on ollut tietoinen asiasta ja peräti päättämässä siitä, tai se on esimerkiksi myöntänyt asiassa vastuuvapauden hallitukselle. Tuore esimerkki taloyhtiön ja välillisesti hallituksen vastuusta on Helsingin Sanomien 13.9. Hallitus voi myös solmia kustannuksiltaan liian suuria toimeksiantoja, joiden ei katsota kuuluvan hallituksen toimivaltaan.
On myös huomionarvoista, että meklarin lähettämässä laskussa tulee näkyä erikseen vakuutusyhtiön riskimaksun osuus ja meklarin palkkion osuus. Millaisia vakuutuksia taloyhtiöllä tyypillisesti on tai pitäisi olla ja mihin vakuutuksissa pitäisi kiinnittää erityistä huomioita. Silloin voidaan käyttää kiinteistövakuutuksen oikeusturvaa. Vakuutusyhtiöiden välillä voi olla kuitenkin eroja muun muassa vakuutuksien kattavuudessa ja ehdoissa. Lisätietoja: howdenfinland.fi Kysyimme taloyhtiön vakuutuksista vakuutus meklarin palveluita tarjoavan Howden Finland Oy:n asiakkuusjohtajalta Antero Miikiltä. Mitä vakuutusmeklari tarkoittaa ja mitä hyötyä sellaisen käyttämisestä on taloyhtiölle. Asukkaiden turvaksi tarkoitettu ryhmätapaturmavakuutus kattaa esimerkiksi kaikki tapaturmat taloyhtiön tontilla ja yhteisissä tiloissa. Kilpailutettujen kiinteistövakuutusten ja räätälöityjen lisäturvien kautta taloyhtiöt pystyvät säästämään vakuutusmaksuissa. Meklari tuntee vakuutusmarkkinat ja osaa suositella asiakkaalleen parhaiten sopivaa vakuutusratkaisua laadittavassa tasapuolisessa analyysissä. Tähän ei ole tietenkään suoranaista euromäärää tai prosenttia, mutta vakuutusyhtiöt myöntävät rekisteröidylle meklarille alennuksen vakuutusmaksuista eli meklari saa vakuutuksen halvemmalla kuin taloyhtiö. Meklarin asiantuntemus korostuu myös vahinkotapauksissa: meklari auttaa vahinkoilmoituksen laatimisessa, neuvoo vahingon hoidossa ja ennen kaikkea varmistaa, että asiakas saa ehtojen mukaisen vakuutuskorvauksen. OSAKE 41. Kiinteistövakuutuksen tulisi olla aina laaja eli niin sanottu All Risk -vakuutus, mikäli taloyhtiö täyttää sellaisen myöntämiselle asetetut ehdot. Tällaiset tapaukset ovat hyvin harvinaisia ja yleensä ne liittyvät korjauksiin ja remonttitöihin, kuten valvonnan järjestämiseen, urakan hintaan ja/tai lisätöiden tilaamiseen. Miksi välissä tarvitaan meklari. Käytännössä kaikilla taloyhtiöillä on tai pitäisi olla kiinteistövakuutus. Monista vakuutukseen liittyvistä turvista voisi mainita vielä korvausta kuluista jos hallituksen jäsen kadottaa yleisavaimen. Hallituksen lisäturva nostaa hallinnonvastuun vakuutusmäärää ja sisältää erilaisia neuvonta-, rajaamisja puolustautumiskustannuksia. Howden Finland on yritysten ja kiinteistöjen vakuuttamiseen ja vahinkoihin erikoistunut vakuutusmeklari. Mitä nämä palvelut maksavat. Taloyhtiön suojaksi löytyy myös laajennusta taloyhtiön oikeusturvavakuutukseen. Vakuutuksissa on syytä myös tarkistaa, että kaikki lisärakennuksetkin ovat vakuutettuja. Tällä lisäturvalla voidaan korottaa merkittävästi vakuutuksen vakuutusmäärää sekä saadaan myös muita laajennuksia, jota kiinteistövakuutuksen oikeusturva ei sisällä. Vakuutus sisältää myös muita turvia kuten esimerkiksi talkoovakuutuksen laajennuksen, korvausta asumisen keskeytyksestä ja avainturvan. Vakuutusyhtiö voi periä vahingonaiheuttajalta korvauksia jälkikäteen takaisin. Esimerkkinä tapaus, missä kaksi autokatosta paloi, mutta vain toinen oli vakuutettu! Mistä kaikesta hallituksen jäsenet voivat joutua henkilökohtaiseen vastuuseen. Asiansa osaava meklari neuvoo asiakastaan kaikissa vakuutuksiin ja vakuutustapahtumiin liittyvissä asioissa. Hallituksen lisäturva ja laajennettu oikeusturva ovat erittäin suositeltavia erityisesti, kun taloyhtiössä tehdään korjaustai remonttitöitä. Kiinteistövakuutus pitää sisällään pääsääntöisesti kaikki tarvittavat vakuutukset, myös vastuuvakuutukset. Millaisia ovat tyypilliset tapaukset ja kuinka paljon niitä on. Vakuutusten korvausmäärien pitää olla riittävät, mutta ei ylimitoitetut. Entä korvaako mikään vakuutus, jos hallituksen jäsen on aiheuttanut vahinkoa tahallaan, rikoksella, esimerkiksi petoksella. Meklareilta asiakkaat saavat edullisesti taloyhtiön, asukkaiden ja hallituksen lisäturvaksi vakuutustuotteita, joita vakuutusyhtiöiltä ei suoraan saa. Mikäli hallituksen jäsen aiheuttaa petoksella tai rikoksella (ei siis vahingossa vaan tahallaan) taloudellisen vahingon, niin siitä seuraa rikossyyte ja korvausta voidaan hakea käräjien kautta. Vakuutusten kilpailutus ja tarjousten vertailu on kuitenkin vain pieni osa meklarin työtä. Meklari osallistuu tarvittaessa myös vahinkoneuvotteluihin vakuutusyhtiön kanssa
T I E T OY H T E I S K U N TA 42 OSAKE
Sama koskee viestintää taloyhtiön hallinnon ja osakkaiden ja asukkaiden VIILUPALVELU DIGITALISOI TALOYHTIÖIDEN KOKOUKSET JA VIESTINNÄN Taloyhtiön johtamisen pitäisi olla pienessä yksikössä helppoa, tehokasta ja demokraattista. Se edellyttää sujuvaa viestintää hallituksen ja isännöitsijän välillä. Viilupalvelu lupaa tähän muutoksen. sä vähän kuin toimitusjohtaja yrityksessä. Isännöitsijä kun on taloyhtiösTEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS OSAKE 43. Työkaluja on paljon, niiden käyttö vaikeaa, päätöstenteko ja viestintä tökkii. Viestintä, raportointi, asiakirjojen hallinta ja kokoukset ovat tärkeitä, mutta ne kuluttavat usein liikaa resursseja ja siksi niistä tingitään. Usein näin ei kuitenkaan ole. T uloksellisessa taloyhtiön johtamisessa pätevät pitkälle samat lainalaisuudet kuin missä tahansa muussa organisaatiossa
nointiin ja viestintään liittyviä toimintoja yhdeksi kokonaisuudeksi. Valitettavasti niiden käyttö on usein kankeaa ja edelleen esimerkiksi etäkokoukset joudutaan toteuttamaan eri työkaluilla, samoin monikanavainen viestintä ei tahdo onnistua ilman tulostinta ja postimerkkejä. välillä. Tarjolla on toki järjestelmiä, missä on yritetty paketoida taloyhtiön hallinPalvelua on optimoitu myös mobiililaitteille. Ja kaikki tämä onnistuu myös mobiililaitteella. Ongelma onkin juuri työkalujen sirpaleisuus, erilaisuus ja jopa päällekkäisyys. Myös hallituksen kokousten pitäminen helpottuu. Kokousten järjestäminen tuntui helpolta, joten isojakin asioita saadaan hoidettua nopeammin. Kokoukset toimivat niin livekuin etäkokouksina tai niiden yhdistelmänä. Nimenomaan asukkaille mobiililaite on hyvä tapa viestintään puolin ja toisin. Viilun avulla voidaan järjestää niin yhtiökokoukset kuin hallituksenkin kokoukset äänestyksineen, aina pöytäkirjan lähes reaaliaikaista laatimista myöten. Kun etäkokouskutsu kilahtaa sähköpostiin tai tekstiviestinä puhelimeen kokouksen alkaessa, niin yhtiökokoukseen saadaan todennäköisesti enemmän osallistujia. 44 OSAKE. Sähköposti liikkuu, raporttejakin saa vaikka mistä, etäkokouksiin on omat välineet, viestikanavia ja erilaisia järjestelmiä on tarjolla. Avoin kommunikaatio ja osakkaiden osallistuminen taloyhtiön asioihin jäävät valitettavan usein yhtiökokouksen tasolle, ja sinnekään eivät läheskään kaikki osallistu. Kokousten pöytäkirjat ja kaikki muut asiakirjat tallentuvat yhteen paikkaan, mistä ne myös löytyvät helposti. Digiä siellä sun täällä Hallinnon ja viestinnän digitalisointi tehostaa työtä. Pääsimme tutustumaan palveluun. Kaikki yhdessä palvelussa Viilu on kotimainen verkkosovellus ja palvelu, joka lupaa yhdistää kaiken taloyhtiön hallintaan, päätöksentekoon ja viestintään liittyvän yhteen käyttöliittymään ja kokonaisuuteen. Demokratia ei silloin välttämättä toteudu parhaalla mahdollisella tavalla. Palvelun näkymä vaihtelee sen mukaan mikä on käyttäjän rooli (hallitus, isännöitsijä ja asukas)
Vuorolistoissa, jonoissa ja asukaskyselyissä on vielä hieman säädettävää, mutta ne ovat kuulemma työn alla. Viilussa on huomioitu myös tiedottamisen ja viestien monikanavaisuus: On asukkaita, joille sähköpostiviestit ja älypuhelimien käyttö eivät ole paras vaihtoehto viestintään. . Yksinkertaista viestintää Viilu toimii viestikanavana eri osapuolten välillä – hallituksen, isännöitsijän, asukkaiden ja huoltoyhtiön. Kokousten järjestäminen on niin helppoa, että niitä voi järjestää vaikka joka viikko paikasta riippumatta. Toisaalta palvelu ei ole kallis, vaikka ottaisi kerralla kaikki ominaisuudet. Myös viestien ja vikailmoitusten lähettäminen on yksinkertaista. saadaan laajempi kuva päätöksentekoa varten sekä taloyhtiön asukasviihtyvyyden ja toiminnan kehittämiseen. Viestintä ja asukaskyselyt lisäävät yhteisöllisyyttä ja demokratiaa. Viesteistä tulee ilmoitukset sähköpostiin ja älypuhelimeen. Viilussa on saunaja pesutupavuorojen varausjärjestelmä ja vuorolistat. Sillä onnistuvat yksityisviestit, ryhmäviestit, vikailmoitukset, vikailmoitusten seuranta ja niiden kuittaukset. Myös kaikki asiakirjat ja dokumentit on helposti saatavilla ja jaettavissa osallistujien kesken. f Pakettihinnoittelu tuntuu hieman väkinäiseltä, sillä mukaan tulee ominaisuuksia, joita ei välttämättä tarvita. Tulossa on lisäksi yksittäisten vuorojen varausja suoramaksumahdollisuus. Viilu-palvelu sopii skaalautuvuutensa johdosta kaikille taloyhtiöille ja isännöitsijöille koosta riippumatta. Palvelukohtainen moduulihinnoittelu voisi kuitenkin olla selkeämpi tapa. Tuotetta kehitetään jatkuvasti asiakaspalautteen perusteella. Sen käyttöönotto ja käyttö oli helppoa, jopa lähes ilman mitään opastusta. Käyttöliittymä on selkeä ja käyttö on loogista. Toki uuden järjestelmän käyttöönotto on etenkin isoissa yksiköissä hankalaa eikä tapahdu ihan heittämällä. Valitaan kokoustyyppi, kutsutaan osallistujat, jotka liittyvät kokoukseen vaikka älypuhelimella vain napin painalluksella. Niiden lähettäminen on helppoa, ja viestihistoria on säilössä yhdessä paikassa. Etäkokousten järjestäminen ja niihin osallistuminen oli niin ikään helppoa. Lyhyen tutustumisen perusteella palvelu vaikuttaa pätevältä ja tutustumisen arvoiselta. Helppo käyttää Viilu-palvelu vaikuttaa loppuun ajatellulta tuotteelta. f Viilu-palvelu maksaa valitun palvelutason laajuuden mukaan 0,49-1,49 € kuukaudessa asuinhuoneistoa kohden. Viilu helpottaa ja suoraviivaistaa koko taloyhtiön hallintoa ja ennen kaikkea viestintää, niin hallituksen kuin isännöinninkin näkökulmasta. f Kalleimpaan pakettiin (1,49 €/ kk/huoneisto) kuuluu lisäksi vuorolistat ja jonot sekä kriisiviestintä, joka tarkoittaa lähinnä eräänlaista suorakanavaa kaikkiin viestiryhmiin ja -kanaviin. Viilun toimitusjohtajan Sami Pussisen mukaan tulossa on myös ilkivallan kestävät ja näytön tietoturvakalvolla varustetut porraskäytävien sähköiset ilmoitustaulut. Taloyhtiön asiakirjat löytyvät helposti yhdestä paikasta. OSAKE 45. f Peruskäyttöön tämä riittää mainiosti, mutta perustaso ei pidä jostain syystä sisällään tehtävien ja asiakirjojen hallintaa, ja laajemmassa paketissa (0,99 €/kk/huoneisto) olisi mukana myös kuvalliset vikailmoitukset ja asukaskyselyt. Asukkaiden mielipiteistä Kallista. Esimerkiksi vikailmoitusten historiasta näkee, miten niihin on reagoitu. Perustaso pitää sisällään pääasiallisesti vain päätöksentekoon ja viestintään liittyvät toiminnot, kuten talon nettisivut ilmoitustauluineen, etäkokoukset, äänestykset, nimenhuudot ja kokousaineistot sekä tietenkin viestinnän. Kuten myös autopaikkajonojen listat. Viilun kautta tiedotteet lähtevät automaattisesti e-postina tai paperikirjeinä. Kenelle. Asukkaiden ääni kuuluviin Viilun kautta voidaan tehdä myös erilaisia asukaskyselyitä, jotka ovat tärkeä työkalu niin hallitukselle kuin isännöitsijälle
Loppupelissä me kaikki haluamme, että taloyhtiöissä on mukava asua ja että asiat etenevät mallikkaasti. Mikä on sinusta Viilun suurin hyöty. Me emme ole sähköyhtiö, vaan toimimme puolueettomana sähkön ammattiostajana ja tarjoamme hankintamallit kaiken kokoisille yrityksille. Esimerkkinä voisin mainita Viilun kokoustyökalun, jonka koodasin tikittävää kelloa vastaan, kun samalle illalle sovittu hallituksen kokouksen ajankohta lähestyi. Mistä ajatus Viilusta sai alkunsa. Kenelle Viilu on ensisijaisesti tarkoitettu. Me VENI Energiassa voimme tehdä sen puolestasi. Päähäni juolahti usein ajatus “eikö tätäkin voisi tehdä paremmin?", kun käytettiin paljon aikaa ja rahaa pientenkin asioiden edistämiseen. Kaikki ominaisuudet on rakennettu tarpeeseen. Viilun kehittäjä Sami Pussinen on myös Viilun toimitusjohtaja Viilun toiminta-ajatuksena on tarjota digitaalista päätöksentekoa ja viestintää palveluna taloyhtiöille. Omasta mielestäni suurin hyöty on siinä, että tuomme kaikki työkalut yhteen paikkaan niin, että taloyhtiön tai isännöitsijän ei tarvitse parsia kasaan palapelimäistä palettia työkaluja, jolla hoitaa asioita eteen päin. Palvelumme on isännöintitoimistolle vaivaton, helppo ja kustannustehokas. Ihmisten aikaa ja hermoja säästetään huimasti. Hoidamme kaikki sähköenergiaan liittyvät asiat puolestanne. Ensimmäinen palvelun kautta pidetty etäkokous oli (yllättävästi) suksee ja pystyin osallistumaan taloyhtiömme päätöksentekoon vaikka välimatkaa olikin lähes tuhat kilometriä. Mistä olet saanut ideat palvelun sisältöön. Se merkitsee: • Säästöä taloyhtiöille • Helppoutta isännöitsijälle • Taloyhtiöiden sähkösopimukset ovat aina ajan tasalla • Halutessanne välittämämme sähkö on 100 % uusiutuvilla energiamuodoilla tuotettua Ota yhteyttä niin tulemme kertomaan aiheesta lisää! Antti Helmi, antti.helmi@venienergia.fi, +358 40 168 1131 Kari Kostamo, kari.kostamo@venienergia.fi, +358 40 527 7267 Hallitse sähkömarkkinan riskit ja hyödynnä mahdollisuudet 46 OSAKE. Viilu on kohdennettu taloyhtiöiden asukkaille, osakkaille ja hallituksille sekä isännöintiyrityksille. Meillä on Suomessa asiakkaanamme yli 10 000 taloyhtiötä. Idea syntyi omakohtaisista kokemuksista useiden taloyhtiöiden hallituksissa toimineena osakkaana. Pilotoimme useita uusia yleiskäyttöisiä ominaisuuksia yksittäisten taloyhtiöiden kanssa syksyn aikana. Viilua kehitetään jatkuvasti. Esimerkiksi yhtiökokoustyökalumme kautta voi toteuttaa koko yhtiökokousprosessin yhden ohjatun työkalun avulla, kun usein siihen saatetaan käyttää kymmentäkin eri ohjelmistoa tai palvelua. Hallituksen kokouksen ajankohta oltiin saatu vaivalla sovittua kaikkien kalenteriin sopivaksi, mutta minä istuin hotellihuoneessa Kööpenhaminassa, jonne olin joutunut matkustamaan yllättävän työmatkan johdosta. Tarpeeksi monen vuoden ihmettelyn jälkeen päätin ottaa ohjat itse käsiini ja kehittää työkaluja omien taloyhtiöiden tarpeisiin. Mitä siihen on suunnitteilla seuraavaksi. Meidän tarkoituksemme on kilpailuttaa ja hankkia sähköä mahdollisimman edullisesti asiakkaillemme ja näin ollen tuottaa sekä rahallista että ajallista säästöä. Vuosien varrella tuli rakennettua sellainen paletti työkaluja, että tuli mieleen tarjota niitä muillekin tarvitseville. VENI Energia on yksi Pohjoismaiden suurimmista energianhankkijoista luoden lisäarvoa yli 40 000 asiakkaalleen teollisuudessa, liike-elämässä ja maataloudessa. Markkinoilla on erinäisiä täsmäratkaisuja milloin mihinkin kapeaan ongelmakenttään, mutta näiden päälle rakennetuissa prosesseissa on usein todella paljon manuaalista työtä. Tämän alan työkalut on usein kohdistettu vähän liikaa pelkästään isännöitsijän apuvälineiksi, ja haluammekin myös asukkaat, osakkaat sekä hallitusten jäsenet mukaan. Lisätietoja: www.vii.lu Energiasta ei kenenkään kannata maksaa enempää kuin tarvitsee! Sähkön tukkumarkkinan vaihtelut ovat viimeisen vuoden aikana olleet suuria ja näin ollen kilpailukykyisen hinnan saavuttaminen on yrityksille entistä haastavampaa. Meillä on ideamyllyssä esimerkiksi porrasja varausnäytöt, kokoustyökalujen jatkaminen vieläkin pidemmälle ja paljon pyydetty tehtävienhallinta, jonka kautta hallitus ja isännöinti hanskaavat juoksevat asiat ja prosessit kevyemmin mielin
Meillä on Suomessa asiakkaanamme yli 10 000 taloyhtiötä. Me VENI Energiassa voimme tehdä sen puolestasi. Energiasta ei kenenkään kannata maksaa enempää kuin tarvitsee! Sähkön tukkumarkkinan vaihtelut ovat viimeisen vuoden aikana olleet suuria ja näin ollen kilpailukykyisen hinnan saavuttaminen on yrityksille entistä haastavampaa. Palvelumme on isännöintitoimistolle vaivaton, helppo ja kustannustehokas. Meidän tarkoituksemme on kilpailuttaa ja hankkia sähköä mahdollisimman edullisesti asiakkaillemme ja näin ollen tuottaa sekä rahallista että ajallista säästöä. Hoidamme kaikki sähköenergiaan liittyvät asiat puolestanne. Me emme ole sähköyhtiö, vaan toimimme puolueettomana sähkön ammattiostajana ja tarjoamme hankintamallit kaiken kokoisille yrityksille. VENI Energia on yksi Pohjoismaiden suurimmista energianhankkijoista luoden lisäarvoa yli 40 000 asiakkaalleen teollisuudessa, liike-elämässä ja maataloudessa. Se merkitsee: • Säästöä taloyhtiöille • Helppoutta isännöitsijälle • Taloyhtiöiden sähkösopimukset ovat aina ajan tasalla • Halutessanne välittämämme sähkö on 100 % uusiutuvilla energiamuodoilla tuotettua Ota yhteyttä niin tulemme kertomaan aiheesta lisää! Antti Helmi, antti.helmi@venienergia.fi, +358 40 168 1131 Kari Kostamo, kari.kostamo@venienergia.fi, +358 40 527 7267 Hallitse sähkömarkkinan riskit ja hyödynnä mahdollisuudet
Riitaisuuksien ennaltaehkäiseminen kytkeytyy vahvasti juuri tähän yleiseen velvoitteeseen. Huolellinen ja ennakoiva asioiden hoitaminen asunto-osakeyhtiössä johtaa yleensä kestäviin ja kustannustehokkaisiin ratkaisuihin, joiden myötä myös riitaisuuksia syntyy keskimäärin vähemmän. A sunto-osakeyhtiöllä on mahdollisuus välttää ja vähentää riitatilanteisiin joutumista monin eri tavoin. Lisäksi riitaisen asian hoitaminen voi viedä hallituksen ja isännöitsijän voimavaroja niin, että muiden tärkeiden asunto-osakeyhtiöasioiden hoitaminen jää vähemmälle. Yhtiön edusta huolehtiminen Kuten asunto-osakeyhtiölaissa säädetään, yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Lisäksi läpikäymme sitä, miten riitatilanteisiin ajautumisen jälkeen sovinnollisen ratkaisun syntymistä osapuolten välillä voidaan edistää. Riitatilanteiden selvittäminen, mahdollisesti tuomioistuimessa saakka, voi aiheuttaa asunto-osakeyhtiölle merkittäviäkin lisäkustannuksia. Tämä artikkeli pureutuu merkittävimpiin keinoihin, joita erityisesti hallituksen ja isännöitsijän on hyvä huomioida toiminnassaan riitatilanteiden välttämiseksi. Sopimusten sudenkuopat Yksi yleisimmistä riitojen aiheuttajista on asunto-osakeyhtiön solmimat epäselvät ja tulkinnanvaraiset sopimukRIITATILANTEIDEN VÄLTTÄMINEN ja sovinnon edistäminen asunto-osakeyhtiössä L A K I J A S O P I M U S TEKSTI CARITA HULMA (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) 48 OSAKE
RIITATILANTEIDEN VÄLTTÄMINEN ja sovinnon edistäminen asunto-osakeyhtiössä CARITA HULMA on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija. Mahdollisten sopimukseen liitettävien yleisten sopimusehtojen, kuten Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (ns. Tällaisten määräysten sisällöstä on tärkeää olla tietoinen jo mielellään ennen sopimukseen sitoutumista, mutta viimeistään siinä vaiheessa, kun sopimusta aletaan osapuolten välillä soveltamaan. Suoritusvirheestä ilmoittaminen ja sopimusten menettelysäännösten tarkistaminen Sopimuksiin voi sisältyä erilaisia ehtoja siitä, millaisen menettelyn kautta ja missä ajassa sopimusrikkomuksesta tulee ilmoittaa sopimuskumppanille. Hallituksen ja isännöitsijän kannattaakin aina asioiden käsittelyn yhteydessä tarkistaa, että asioiden käsittelyyn liittyviä menettelysäännöksiä on noudatettu. Lisäksi tulee varmistaa, ettei sovinnon sisältö ole vastoin asunto-osakeyhtiölain pakottavia määräyksiä esimerkiksi osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta. siltä, että vastapuoli esittäisi virheväitteiden viivästymiseen ja sitä kautta mahdollisesti oikeuksien menettämiseen liittyviä väitteitä. Yleinen riitatilanne asunto-osakeyhtiössä aiheutuu siitä, kun osakkeenomistaja kokee, että hän ei ole saanut riittävästi tietoa ennen yhtiökokousta tai yhtiökokouksessa päätöksenteon pohjaksi, yhtiökokousta koskevia asunto-osakeyhtiölain menettelysäännöksiä on rikottu tai että asioita ei ole ylipäätään riittävissä määrin viety yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Sovinnon edistäminen Huolellinen ja ennakoiva toimintakaan ei aina suojaa riidoilta. Ennen mahdollisen sovinnon solmimista tulee tarkistaa, vaatiiko asunto-osakeyhtiön sitoutuminen sovintosopimukseen mahdollisesti yhtiökokouksen hyväksyntää. OSAKE 49. . Mikäli sopimusteksti jättää hallituksen tai isännöitsijän mielestä avoimia tai tulkinnanvaraisia kysymyksiä sopimuksen soveltamisesta, tällaisia kohtia on syytä aina ehdottaa selvennettäväksi. YSE 1998 -ehdot) tai Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen, merkitys sopimuksen soveltamisessa tulee myös käydä tarkkaan läpi. set. Asunto-osakeyhtiön joutuessa riitatilanteen osapuoleksi syystä taikka toisesta, on sovinnollisen ratkaisun mahdollisuudet hyvä kartoittaa mahdollisimman aikaisessa vaiheessa tilanteen selvittämistä. Lisäksi eri lakeihin sisältyy näitä asioita koskevia menettelysäännöksiä. Yhtiökokousmenettely takaa näin ollen myös sen, että jokaisella osakkeenomistajalla on mahdollisuus saada tietoa erityisesti merkittävimmistä asunto-osakeyhtiön hankkeista ja asunto-osakeyhtiön toimintaan vaikuttavista seikoista, sekä osallistua näitä asioita koskevaan päätöksentekoon. Mitä suurempi ja pitkäkestoisempi taloudellinen merkitys solmittavalla sopimuksella on, sitä enemmän sopimuksen läpikäyntiin ja valmisteluun on syytä käyttää resursseja. Kun asunto-osakeyhtiö on tietoinen menettelyyn liittyvistä sopimusmääräyksistä ja lain säännöksistä jo etukäteen, voidaan mahdollisiin toisen osapuolen sopimusrikkomuksiin reagoida asianmukaisesti ja oikeassa ajassa. Näin myös riidan kohde yleensä pienenee ja myös riidan selvittämisestä aiheutuvat kustannukset saattavat vähentyä. Vaikka osapuolten välillä syntyisikin riitaa esimerkiksi suoritusvirheen olemassaolosta, voi asunto-osakeyhtiö em. Toisen sopimusosapuolen sopimustekstiin mahdollisesti ehdottamat yksittäiset sopimusehdot (esimerkiksi sopimusvelvoitteen määrittely, sopimuksen kesto, maksuvelvoitteen määräytyminen ja aikataulu, vastuunrajoitusehdot) tulee käydä tarkkaan läpi ennen sopimukseen sitoutumista. tavoin toimimalla välttyä kuitenkin Asioiden valmistelu yhtiökokoukseen ja yhtiökokousmenettely Osakkeenomistajat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa, jollei päätösvaltaa laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole uskottu yhtiön hallitukselle
. Milloin asunto-osakeyhtiöön voidaan valita toiminnantarkastaja tilintarkastajan sijasta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeen uusi omistaja on edellisen omistajan ohella vastuussa tämän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta ja mahdollisesta yhtiöjärjestyksessä erikseen määrätystä käyttömaksusta tai hyödykkeiden yhteishankintaa koskevasta maksusta. Lisäksi on kuitenkin huomioitava, että uusi omistaja ei vastaa sellaisesta entisen omistajan laiminlyömästä yhtiövastikkeesta tai maksusta, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja joka on erääntynyt maksettavaksi ennen todistuksen päiväystä. Uuden omistajan vastuun enimmäismäärä on yhtä suuri kuin yhtiövastikkeen yhteenlaskettu määrä siltä kuukaudelta, jona omistusoikeus siirtyi, ja sitä välittömästi edeltävältä viideltä kuukaudelta. Toiminnantarkastaja on aina valittava, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat sitä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai yhtiökokouksessa, jossa asiaa on kokouskutsun mukaan käsiteltävä. KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI CARITA HULMA (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) L A K I J A S O P I M U S 50 OSAKE. Jos esimerkiksi omistusoikeus on siirtynyt tammikuussa uudelle omistajalle ja maksurästejä on kertynyt edellisen vuoden maaliskuusta lähtien, voi uusi omistaja olla vastuussa enimmäismäärältään elo-tammikuulta kertyneistä vastikkeista. Toiminnantarkastajia ei ilmoiteta rekisteröitäväksi kaupparekisteriin. Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Voiko osakkeiden uudella omistajalla olla vastuuta vanhan omistajan maksulaiminlyönnistä. Asunto-osakeyhtiölakia soveltavassa yhtiössä tulee olla tilintarkastuslain mukainen tilintarkastaja, jos 1) yhtiössä on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa, 2) tilintarkastuslaki edellyttää tilintarkastajan valintaa, tai 3) osakkeenomistajat sitä vaativat. Jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin, asunto-osakeyhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja
Hissiremontti TALOYHTIÖN hissi vaatii silloin tällöin uudistamista. Mitä keinoja taloyhtiöllä on asukkaiden ja omaisuuden turvaamiseksi. Esimerkiksi pyörävarkaudet ovat yleistyneet kuluneena vuonna koko maassa. Tulossa on myös kahdeksanvuotissuunnitelma asuntopolitiikan kehittämiseksi. Mitkä ovat tehokkaimpia keinoja. Mitä kannattaa ottaa huomioon esimerkiksi valvontalaitteita, vartiointipalveluja ja muita vaihtoehtoja miettiessä. SEURAAVA OSAKE ILMESTYY 9.12 Hallitus HALLITUSOHJELMAAN kirjattuja tavoitteita ovat muun muassa energiatehokkuuden parantaminen, asumisen ja rakentamisen hinnan kohtuullistaminen, esteettömyyden edistäminen ja asumisen palvelullistaminen. Millaiset kokonaiskustannukset ovat ja miten käyttökustannukset jaetaan. KYSYMYS & VASTAUS OSAKE 51. Sähköautojen latauspaikat taloyhtiössä SÄHKÖAUTOJEN latausmahdollisuudet tulevat kasvamaan lähivuosina. Kartoitimme, mitä muutoksia hallitus kaavailee taloyhtiöiden näkökulmasta. Millainen on hissin elinkaari. Kuinka suuret ovat remonttikustannukset ja mitä hissien remontointia harkitsevan yhtiön kannattaa ottaa huomioon. Häiriöiden ja varkauksien ehkäiseminen ILKIVALTA, varkaudet ja häiriöt aiheuttavat turvattomuuden tunnetta taloyhtiössä. Tuore laki velvoittaa taloyhtiöitä järjestämään uusiin tai laajasti korjattaviin rakennuksiin sähköauton latauspistevalmiuden, jos pysäköintipaikkoja on yli neljä
Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv