Osake 4/2021 - Lehtiluukku.fi

Haluatko ostaa tämän lehden?

Vaikuttaako lehti kiinnostavalta? Voit lukea koko lehden valitsemalla "Lisää ostoskoriin". Mukavia lukuhetkiä!

Olet esikatselutilassa. Lue koko lehti

Asuntosijoittaja Tellervo Uotila: Sijoittaja voi tuoda taloyhtiöön ammattitaitoa. T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 4 / 2 2 1 Tulvat uhkaavat asuntoomaisuutta Onko taloyhtiönne yhtiöjärjestys ajan tasalla
TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! osake_2021_2_kannet.indd 2 osake_2021_2_kannet.indd 2 26.4.2021 14.42 26.4.2021 14.42 Isännöitsijätoimisto Pohjola Oy Isännöintiyritykset ry KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Luonnollisesti myös asennus, sekä kaikki näytön ominaisuudet ovat veloituksetta käytössänne nyt ja tulevaisuudessa. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! KAUTTAMME HANKITTE TALOYHTIÖIHIN VELOITUKSETTOMAN DIGITAALISEN ILMOITUSTAULUN MITÄ TARJOAMME TALOYHTIÖILLE. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Tämä on mahdollista, koska ilmoitustaulun pinta-ala on jaettu kahteen osaan siten, että toisella puolella me KLINEN:illä näytämme yhteistyökumppaniemme kaupallisia tiedotteita ja mahdollistamme näillä tuloilla toiminnan. Pyrimme tiedotteilla tuottamaan asukkaillemme lisäarvoa, ja haluammekin mielellämme aina kuulla millaisia tiedotteita asukkaat haluavat nähdä. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Tutulla tuotteella on monta nimeä, mutta meistä parhaiten kuvaava on digitaalinen ilmoitustaulu. Me Klinen Oy:lla olemme luoneet konseptin, jossa tarjoamme taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia kauttamme täysin veloituksettoman digitaalisen ilmoitustaulun. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. MITEN ILMOITUSTAULU VOI OLLA VELOITUKSETON. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. OTA MEIHIN YHTEYTTÄ! osake_2021_2_kannet.indd 2 osake_2021_2_kannet.indd 2 26.4.2021 14.42 26.4.2021 14.42. Kaupalliset tiedotteet ovat olleet esimerkiksi lähellä sijaitsevien ruokapaikkojen tarjouksia ja työpaikkailmoituksia. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. WWW.KLINEN.FI 0400 532 000 INFO@KLINEN.FI TARVITSETTEKO LISÄTIETOA. Kauttamme hankittuna sen käyttö on taloyhtiölle ja heidän sidosryhmilleen (esimerkiksi isännöinti ja kiinteistönhuolto) täysin veloituksetonta nyt ja tulevaisuudessa. TEHDÄÄN YHDESSÄ HYVÄÄ Vastuullisuus on meille KLINEN:illä tärkeä elementti meidän jokapäiväisessä toiminnassamme. Haluamme valinnoillamme olla mukana luomassa viihtyisämpiä taloyhtiöitä ja yhteisöllisempää, sekä parempaa maailmaa. Porrasnäyttö, digitaalinen ilmoitustaulu tai infonäyttö. Lahjoitamme jokaisesta asennetusta näytöstä 5 euroa Lastenklinikoiden Kummeille. Tämän vuoksi olemme mukana #KUMMITILASSA tukemassa Oulun lastenklinikan pieniä potilaita
46 Laki ja sopimus: Taloyhtiön vastuu pihaalueiden talvikunnossapidosta ja valaistuksesta Taloyhtiön vastuulla kiinteistön omistajana on huo lehtia siitä, että rakennuksen asukkaiden ja muiden henkilöiden on turvallista liikkua sen alueella. 24 Energia ja ympäristö: Tunnetteko talonne energia-asiat. Siksi se kannattaa päivittää ajan tasalle. Energiaekspertti on vapaaehtoinen, joka seuraa taloyhtiön energiankulutusta ja ehdottaa toimen piteitä sen parantamiseksi. 29 Hoitokulut: Taloyhtiöiden energian, veden ja kaasun kulutus Yli kaksi kolmasosaa asumisen energiankulutuksesta meni vuonna 2019 lämmitykseen. 38 Kiinteistökehitys: Lisärakentaminen vaatii avoimuutta Suurten remonttien lähestyessä monissa yhtiöissä mietitään, mistä rahoitus niihin järjestyy. 20 Vastuullinen hallitus: Pykälät ajan tasalle Hyvin laadittu yhtiöjärjestys säästää riidoilta ja helpottaa hallituksen työskentelyä. 14 Energia ja ympäristö: Tulva voi upottaa asunnon arvon Ilmastokriisi tuo edetessään mukanaan tulvariskin. Laajakaistayhteyden hankin nassa koko taloyhtiöön on kiistattomia etuja. 20 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta. Kysyimme, mitä vaihtoehtoja kiinteistökehittämin tarjoaa asuntoosakeyhtiöille. 34 Strategiatyö: Lisää suunnitelmallisuutta ja ennakoitavuutta Taloyhtiöiden hyvä hallinnointi lähtee hallituksesta, joka suunnittelee ja ennakoi toimintaa tiiviisti yhdessä. 44 Tietoyhteiskunta: Verkkoyhteyksien vauhti kiihtyy Vaatimukset entistä nopeammille tietoliikenneyhte yksille ovat kasvaneet. Jos oma kiinteistö on riskialueella, se kannattaa huomioida hyvissä ajoin, niin katastrofeilta voi välttyä. 51 Seuraavassa numerossa 38 OSAKE 4/2021 14 PIX AB AY M AR KU S PA AJA LA JA TK E OSAKE 3. Jo kymmenellä hyvän hallintotavan suosituksella pääsee pitkälle. 10 Asuntosijoittaja: Sijoittaja voi tuoda taloyhtiöön ammattitaitoa Asuntosijoittaja Tellervo Uotila rohkaisee taloyhtiöitä hoitamaan remontit ajallaan. 30 Kiinteistön ylläpito: Taloyhtiöt mukaan bioja pakkausjätekeräykseen Jätekatoksista tulee suurempia monissa taloyhtiöissä, kun jätteiden erilliskeräys lisääntyy lähivuosina.
Puhelut kiinteästä verkosta 8,35 snt/puhelu + 7,02 snt/min. Tilaajan kannalta tämä tarkoittaa sitä, että kattotöiden teettäminen talvella on useimmissa tapauksissa jopa edullisempaa kuin kesällä.. KATTOTYÖT ONNISTUVAT MYÖS TALVELLA Selvää säästöä taloyhtiölle Pyydä tarjous talven kattotöistä! Lähes kaikki katon korjaustyöt ja uusimiset voidaan tehdä talviaikaan. OTA YHTEYTTÄ p. 010 680 4000 tai myynti@kattotutka.. Matkapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 17,17 snt/min. Talvella olosuhteet ja työvoimaresurssit ovat usein hyvät kattotöille. Valtakunnallinen palveluverkosto ammattilaisille kattotutka.. Myös ELINKAARIKATTO® voidaan toteuttaa talvityönä, joten kattoremonttia on turha siirtää kesäajalle
040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Joni Nikkola Toimituspäällikkö Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. Mitä taloyhtiöt sitten voivat tehdä. Suomalaisten omaisuus on paljolti kiinni kodeissa, ja osa niistä on tulevaisuudessa vaarassa. Kirjoitamme tässä lehdessä tulevaisuudessa kasvavan sademäärän vaikutuksesta taloyhtiöihin. Samana päivänä uutisoitiin, kuinka Ilmastopaneeli varoitti tulevaisuudessa uhkaavista tuhotulvista. Hypo julkisti syyskuussa luottoluokituksen, jossa otettiin ensimmäistä kertaa huomioon myös tulvariskit. Suomalaiset rakastavat asua vesistön äärellä, ja niitähän meillä riittää. Tullaankohan kevään aluevaaleissa näkemään ulostuloja aiheesta. Viisaus alkaa tosiasioiden tunnustamisesta. Se tuo omat haasteensa rakennusten ja niiden tonttien kestävyydelle. Ainakin kannattaa tarkistaa ensi töikseen, että salaojitus on kunnossa ja joissain tapauksissa miettiä esimerkiksi pengerryksiä. 040 5530 693 OSAKE 5. T ervehdys marraskuisen sateen keskeltä. Kaikki muuttujat eivät kuitenkaan ole täysin taloyhtiöiden itsensä hallittavissa – esimerkiksi tulvivan joen virtaukset, jääpatojen räjäyttäminen ja toisaalta esimerkiksi hulevesien hallinta vaativat korkeamman tason toimia. Merenpinnan nousemisesta toki puhutaan, mutta monelle ilmastonmuutoksesta tulee mieleen lähinnä kuivuus. Mutta näin talven keskellä lämpimämpi ilmasto tarjoaa yhä useammin vesisadetta ja harvemmin lunta. Rantatontti ei kuitenkaan ole välttämättä tulevaisuudessa pelkkä houkuttavuustekijä, sillä tulvariskit ovat suurimmillaan vesialueiden läheisyydessä. On helppo kuvitella, että kaikissa taloyhtiöissäkään asiaa ei ole vielä juurikaan pohdittu. Viime vuosina tutuksi ovatkin tulleet paahtavat hellekesät. Siihen nähden asiasta puhutaan hämmästyttävän vähän. Tulvat uhkaavat kiinteistöomaisuutta PÄÄKIR JOITUS OSAKE 4/2021 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö joni.nikkola@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Kannen kuva Markus Paajala Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Juttua tehdessämme selvisi on, että kunnat ja kaupungit eivät ole juurikaan varautuneet tulvatuhoihin. Nyt täytyisi saada painetta päättäjien suuntaan
Oikeusministeriössä on parhaillaan käynnissä selvitykset lain muutostarpeista. Raksystemsin Inspections & Surveys -liiketoiminnan johtaja Jari Marttinen ehdottaa ratkaisuksi, että asunto-osakeyhtiölakia muutettaisiin kunnossapitotarveselvityksen osalta. Selvitykseen tulee kirjata kiinteistön korjausja huoltotoimenpide-ehdotus seuraavaksi viideksi vuodeksi. – Kunnossapitotarveselvitys tulisi laatia nykyisen viiden vuoden sijaan kymmeneksi vuodeksi, jolloin se kannustaisi taloyhtiöitä pitkäjänteiseen toimintaan. Se on puolueeton, kolmihenkisen asiantuntijaryhmän toteuttama tutkimus kiinteistön korjaustarpeiden määrittämiseksi, Marttinen kertoo. Korjausvelka kasvaa APUA LAINMUUTOKSELLA. Selvityksen tulisi myös perustua asiantuntijan tekemään työhön sekä sisältää toimenpiteiden kustannusarviot. Nykyisin selvityksen tekijä voi olla kuka tahansa, eikä siitä välttämättä ilmene kiinteistön todellinen kunnossapitotarve. Siitä lähtien on ollut voimassa nykyinen vaatimus vuosittaisesta kunnossapitotarveselvityksestä. . Tilanne voi johtaa siihen, että tehdään vain kiireellisiä ja välttämättömiä hätäkorjauksia ilman kunnollista ennakointia. SH U TT ER ST O CK TEKSTI JONI NIKKOLA 6 OSAKE. Näin taloyhtiön osakkaat sekä asunnon ostajat saisivat realistisen kuvan kiinteistön kunnosta ja tulevasta korjausvelasta, Marttinen kertoo. Asunto-osakeyhtiölakia muutettiin vuonna 2010. Esimerkiksi kymmeneksi vuodeksi laadittavaan kunto arvioon. – Kunnossapitotarveselvityksen tietojen tulisi pohjautua lain raameissa määriteltyyn asiantuntijan työhön eikä maallikon arvailuihin. A J A N KO H TA I S TA VALTION teknillinen tutkimuskeskus VTT on arvioinut, että asuinrakennusten korjauskustannukset olisivat vuosien 2016–2025 välisenä aikana keskimäärin 9,4 miljoonaa euroa
Mahdollisesti jossain vaiheessa nousevat korot tekevät tilanteesta vielä hankalamman. Niitä yhdistää se, että asukasmäärä lähestyy 200 000 tai on sen yli. Vuokraturvan Timo Metsola Kauppalehdessä: ASUNTOSIJOITTAMINEN KANNATTAA VAIN SUURIM MISSA KAUPUNGEISSA SH U TT ER ST O CK OSAKE 7. Syynä on hänen mukaansa liiallinen rakentaminen kysyntään nähden. Sama uhka koskee Jyväskylää ja Kuopiota. Lainalla ostetun asunnon myyntihinta ei välttämättä kata otettua lainaa. VUOKRATURVAN Timo Metsola kertoo Kauppalehden haastattelussa, että asuntosijoittaminen kannattaa enää ainoastaan kuudessa kaupungissa: Helsingissä, Espoossa, Tampereella, Vantaalla, Oulussa ja Turussa. Pidemmän päälle kokonaistuotot saattavat tipahtaa reilusti tulevina vuosina. Metsola pitää keskikokoisten kaupunkien kuten Jyväskylän, Kuopion ja Lahden näkymiä huolestuttavina seuraavan 10–20 vuoden aikajänteellä. Hinnat saattavat laskea jopa yli 20 prosenttia, korjausvelka painaa asuntojen reaaliarvoa ja vuokratasotkin saattavat laskea, jolloin sijoittaja saattaa jäädä jopa tappiolle. Kaikkiaan 3,7 miljoonaa suomalaista asuu Turkua pienemmällä paikkakunnalla, joten tilanne koskee suurinta osaa suomalaisista. . Metsolan mukaan keskikokoisten kaupunkien jopa kaksinumeroiset vuokratuotot ovat hälytysmerkki. Vuokraturva onkin lopettamassa välitystoimintansa Lahdessa lähikuukausina
Sellainen on suunnitelmissa 43 prosentissa rivitaloyhtiöistä ja 44 prosentissa kerrostaloyhtiöistä seuraavan viiden vuoden aikana. Ero pääkaupunkiseudun ja muun maan välillä on kaventunut selvästi kahden vuoden takaisesta, mutta pääkaupunkiseudulla kustannusten mediaani on 920 euroa ja muualla maassa 790 euroa. Seuraavaksi yleisimpiä seuraavan viiden vuoden aikana ovat ulkovaipan, piharakenteiden ja putkistojen saneeraukset. Kasvua vuodelle 2022 ennakoi suhteellisesti useampi taloyhtiö kuin aikoihin. Ilman lainatarjouksia jääneiden ja vain yhden lainatarjouksen saaneiden yhtiöiden määrä on kasvanut vuoden takaiseen verrattuna kuudella prosenttiyksiköllä. Tarjouspyynnöt ja saadut tarjoukset olivat kutakuinkin ennallaan. Taloyhtiöiden aktiivisuuden kasvua tukevat korona-ajan lykkäämien hankkeiden lisäksi monet muutkin tekijät, esimerkiksi sähköautojen latausjärjestelmäinvestoinnit sekä energiaja lämmitysjärjestelmien kehittämistarpeet, kertoo Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero. Korjausrakentamisen ennustetaan kasvavan reilusti ensi vuonna. Noin puolella taloyhtiöistä on tänä vuonna ollut jokin korjaushankkeen vaihe käynnissä, toteutusvaiheessa 28 prosenttia. Mediaanikustannusten nousuun on voinut vaikuttaa putkiremonttien laajeneminen muuallakin Suomessa käsittämään pelkkien putkistojen lisäksi myös muuta talotekniikkaa ja yhtiön yhteistiloja tai esimerkiksipihoja ja salaojia, Kiinteistöliiton rakennustekninen asiantuntija Anssi Väätäinen arvioi. Tänä vuonna latauspisteitä toteutettiin vajaassa kuudessa prosentissa yhtiöistä. Vuoden takaisesta lainamarginaali on noussut barometrin mukaan mediaaniltaan 0,90 prosenttiin. . A J A N KO H TA I S TA KIINTEISTÖLIITTO on julkistanut tämänvuotisen korjausrakentamisbarometrinsa. Yleisimpiä kohteita ovat kerrostalokohteissa vesija viemärijärjestelmät, vesikatto ja ulkovaippa. Barometristä selvisi myös, että perinteisen tavan putkiremontti on noussut mediaanikustannukseltaan lähes 890 euroon huoneistoneliöltä. Sitä varten on kerätty vastauksia reilulta 3 100 taloyhtiön edustajalta. . . Rivitalokohteissa on korjattu niin ikään vesikattoa ja ulkovaippaa mutta myös piharakenteita. Toteutusja suunnitteluvaiheissa olevat projektit olivat lokakuun ensimmäisellä puoliskolla kasvussa vuoden takaiseen verrattuna. Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometri: SANEERAUSTAHTI KIIHTYY TEKSTI JONI NIKKOLA SH U TT ER ST O CK 8 OSAKE. Kuluvana vuonna korjausrakentamisen arveli kasvavan viime vuoteen verrattuna 27 prosenttia vastaajista ja supistuvan 30 prosenttia. Kasvua oli niin rivikuin kerrostaloyhtiöissäkin yli kymmenen prosenttia. Yleisin lähitulevaisuudessa siintävä hanke on sähköautojen latauspisteet
Suomalaiset ovat tarttuneet tarjolla olevaan avustukseen innolla. Energia-avustukseen 10 MILJOONAA EUROA LISÄRAHAA SH U TT ER ST O CK OSAKE 9. Lisävarojen odotetaan riittävän 2 500 kotitalouteen. Energia-avustusta myönnetään korjauksiin, joissa asuinrakennuksia remontoidaan erittäin energiatehokkaiksi tai jopa lähes nollaenergia -tasoisiksi. HALLITUS on ehdottanut tämän vuoden neljännessä lisätalousarvioesityksessä 10 miljoonaa euroa lisää rahaa asuinrakennusten energia-avustuksiin. Ensi vuodelle määrärahaa on varattu 40 miljoonaa euroa. Lisävaroilla varmistamme, ettei rakennusten energiaremontteja lykätä tuonnemmas, vaan työt jatkuvat ympäri Suomen, ympäristöja ilmastoministeri Krista Mikkonen sanoo. . Asumisen rahoitusja kehittämiskeskus ARAn myöntämä tuki on saavuttanut suuren suosion, ja aiemmin tänä vuonna varatut 40 miljoonaa euroa on jo käytännössä sidottu. Lämmitysenergiaa lisäavustusten turvin säästyisi noin 72 000 megawattituntia ja päästöt vähenisivät 14 300 hiilidioksiditonnin verran vuoteen 2023 mennessä. – Energiatehokkaat rakennukset ovat hiilineutraalin yhteiskunnan perustaa
Vuokratuoton lisäksi he pyrkivät nykyään valitsemaan asuntoja, joissa olisi TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT MARKUS PAAJALA Tellervo Uotila SIJOITTAJA VOI TUODA TALOYHTIÖÖN AMMATTITAITOA 10 OSAKE. Uusimpana projektina he ovat rakennuttamassa yhtä rivitaloa ja yhtä neljän talon pienomakotitalokokonaisuutta Vantaalla. Asuntosijoittaja Tellervo Uotila sijoittaa miehensä kanssa etupäässä vuokrakohteisiin Tampereella ja pääkaupunkiseudulla. A S U N T OS I J O I T TA J A A suntosijoittaja Tellervo Uotila sijoittaa miehensä kanssa pääasiassa vuokrakohteisiin Tampereella ja pääkaupunkiseudulla. myös arvonnousupotentiaalia. Kaikki alkoi taloudellisen vapauden tavoittelusta kymmenen vuotta sitten. Tellervo osallistui äitiyslomalla ollessaan asuntosijoittamisvalmennukseen, minkä jälkeen ensimmäinen kohde hankittiin jo kuukauden päästä. Mukaan on mahtunut vuokrakohteiden lisäksi osta ja myy -kohteita, ja salkkuun kuuluu myös lyhytvuokrattavat loma-asunnot Etelä-Suomesta ja Italiasta. Tavoitteena on tarjota kivoja koteja ihmisille. Hän rohkaisee taloyhtiöitä hoitamaan remontit ajallaan. Taloudellisen vapauden saavuttamisen jälkeen on ollut mahdollista kokeilla erilaisia mielekkäitä projekteja
OSAKE 11
Motto Just do it Nimi Tellervo Uotila Ikä 45 Asuinpaikka Klaukkala Harrastukset Tennis 12 OSAKE
Tänä päivänä, kun meillä on kohteita aika paljon, emme ehdi enää olla kovinkaan aktiivisia. Yhdessä useampien sijoittajien kanssa sellaisiinkin on mahdollisuus. Jos ajatellaan tämän päivän ja ennen kaikkea tulevaisuuden kuluttajia, he eivät välttämättä halua, että auto olisi jokaisella. Isommat pelurit pystyvät tarjoamaan asukkaille vaikka remonttipalveluita. Sijoittajilla varmaan on keskimääräisesti enemmän tietoa taloyhtiön hoitamisesta. Miten aktiivisia olette taloyhtiön toiminnassa. Jos vanhoja kohteita ostaa, niin ehdottomasti nämä tekijät. Tietenkin yksittäisen sijoittajan on hirveän vaikea lähteä mitään kuntosalia tai yhteiskäyttöautoa tekemään. Miten uudiskohteen omistaminen eroaa vanhasta. Oikeasti hoidetaan ne remontit ajallaan. Mitä ohjeita antaisit taloyhtiön halli tuksille. Ennemminkin ei mitään vastakkainasettelua sen asian suhteen vaan sinne voi tuoda paljon lisää ammattitaitoa. Ne ovat siinä mielessä huolettomia, että ne ovat remonttivapaita hyvin pitkään sen jälkeen. Siinä mielessä molemmat, että kohteesta saadaan vetovoimainen vuokralaisille. Avoimella, hyvällä vaikuttamisen kulttuurilla, tiedon jakamisella ja oman osaamisen jakamisella. Miten taloyhtiö vaikuttaa sijoituskoh teen valintaan. Jos pystymme olemaan isommalla sijoittajaporukalla vaikuttamassa jossain taloyhtiössä, todennäköisesti me pystymme myös tuomaan ja miettimään sinne tämmöisiä palveluita. Aika vähänhän monella on ylipäätään ymmärrystä, ja sen takia moni jättää menemättä esimerkiksi yhtiökokouksiinkin. Millaisia eroja on niin sanotun taval lisen osakkaan ja sijoittajan välillä. Uudiskohteessa alun rakennusvirheissä ja muissa pitää olla tarkkana. Se on myös uudiskohdemarkkinassa mielenkiintoista, että on mietitty jo etukäteen, mitä palveluita taloyhtiö voi tarjota asukkaille. Remontit ovat aina siellä keskiössä. Voihan niitä tietenkin syntyä, mutta pyrimme tarkistamaan aina taustat. Onko teillä näissä palveluissa enem män bisnesnäkökulma vai teettekö niitä pelkästä mielenkiinnosta. Silloin sijoittaja-osakas voi olla arvokas sille hallitukselle ja koko taloyhtiölle. Koska se on lähellä merenrantaa, siellä on myös kajakkeja, joita asukkaat saavat vuokrata. Ensinnäkin taloyhtiön talouden tulee olla ehdottomasti hyvässä kunnossa. Joskus voi olla oikeasti niitäkin tapauksia, että sijoittaja pyrkii optimoimaan kaiken tuoton näkökulmasta. Miten ne näkyvät taloyhtiön omista misessa. Kääntäisin sen toisin päin. Teemme myös sellaisia diilejä, että olisi useampi tuttu sijoittaja samassa taloyhtiössä. Emme halua myöskään mitään riitapesäkkeitä. Aina ajatellaan, että sijoittajat ovat siellä vain hyötymistarkoituksessa, ja toisaalta tuntuu, että omistusasujat eivät aina välttämättä tykkää, jos mukana on sijoittajia. Alkuun oli hyvä, että salkku oli hajautettu ja kohteet olivat eri taloyhtiöissä. Täytyisi olla rohkeutta tehdä päätöksiä taloyhtiön parhaaksi. Minkä verran kiinnitätte huomiota taloyhtiöiden tulevaisuudensuunni telmiin. Kilpailutetaan isännöinti ja huoltoyhtiö säännöllisesti, mutta ei myöskään aina niin, että hinta ratkaisee. Tavallaan, että mietittäisiin, mikä on se palvelu, mitä osakkaat oikeasti tarvitsevat. Millaisena koet sijoittajan roolin taloyhtiössä. OSAKE 13. Ehkä ylipäätään sen isännöinnin ja huoltoyhtiön merkityksen korostaminen sille taloyhtiölle, että se olisi mahdollisimman ammattimaista ja hyvää. Aika paljon olemme viime vuodet sijoittaneet uudiskohteisiin, ja tilanne on niissä tietenkin vähän erilainen. Joskus pientä vastakkainasettelua voi olla, mutta pääsääntöisesti menee tosi hyvin. Kun ei yksinkertaisesti ymmärretä esimerkiksi taloyhtiön tulosta, tuntuu, ettei osata ottaa siihen kantaa. Toisaalta se voi mennä välillä toisin päin, että joku asukas-osakas ei halua ottaa itselleen lisäkustannuksia omaan asumiseensa eikä siksi halua investoida siihen. Hinta ei kuitenkaan aina takaa parasta lopputulosta. Esimerkiksi uudiskohteissa pyrimme katsomaan, voisimmeko ostaa siitä useamman asunnon, sillä taloyhtiön seuraaminen on silloin helpompaa. Nyt mennään vähän toiseen suuntaan. Esimerkiksi yhdessä kohteessa, mistä meillä on pari asuntoa, on kuntosali ja yhteiskäyttöauto. Vastustustahan niihin aina jonkin verran tulee, mutta katson omistajuuden näkökulmasta, että kun yhtiötä pidetään hyvänä ja hoidetaan asiat ajallaan, se pitää taloyhtiötä arvossaan. . Millä tavoin hallitusjäseniä voisi tukea taloyhtiön hallinnossa. Täytyy olla hyvä remonttihistoria: se on looginen, ja taloyhtiötä ylläpidetään fiksusti. On siinä myös sitä ajatusta, että pystytään olemaan kilpailukykyisiä. Vielä tällä hetkellä myös tuloutetun taloyhtiölainan verovähennysoikeus houkuttaa. Silloin ei tarvitse välttämättä olla itse vaikuttamassa, vaan se voi olla joku muu
E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö TULVA VOI UPOTTAA ASUNNON ARVON 14 OSAKE
Keskinen sanoo, että luottoluokituksessa pyrittiin huomioimaan kahdentyyppisiä ympäristömuuttujia. – Esimerkiksi Kittilän kirkonkylä sattuu olemaan alueella, jossa tulvan sattuessa puhutaan useista kymmenistä prosenteista asuntoja, joita mahdollinen tulva voisi koskea. Ilmastokriisi tuo edetessään mukanaan tulvariskin. Jos oma kiinteistö on riskialueella, se kannattaa huomioida hyvissä ajoin, niin katastrofeilta voi välttyä. Toisaalta taas on hyvä huomiOSAKE 15. – Ilmastonmuutoksen riskit, kuten tulvat, voivat vaikuttaa asuntokantaan suoraan. HYPON luottoluokituksen ideana on selvittää, miten asuntovakuuden arvo tulevaisuudessa kehittyy. Vaikka Suomessa on paljonkin alueita, jossa tulvariski on verrattain pieni, voi toisaalta esimerkiksi merenranta-alueilla tulvariski olla hyvinkin korkea. Tällaisia ovat Pohjanmaan jokivarsien alueet, Inari, Kittilä ja Ivalon taajama. Myös makean veden alueelta löytyy kuntia, joissa asuntokannasta merkittävä osuus sijaitsee tulvariskialueella. TEKSTI EMMA NIKANDER KUVAT SHUTTERSTOCK S uomessa joka sadas asunto sijaitsee tulvariskialueella. Luokituksen ympäristöarvioinnissa on pyritty arvioimaan tällaiseen asuntovakuuden arvoon mahdollisesti vaikuttavia ympäristötekijöitä uudella tavalla. Se käy ilmi Suomen Hypoteekkiyhdistys Hypon syksyllä julkaisemasta asuntoluottoluokituksesta, joka ottaa tällä kertaa huomioon myös ympäristövaikutuksia. Tulvariskialueella olevien asuntojen määrä tuli yllätyksenä, sanoo Hypon ekonomisti Juho Keskinen
Monesti katsotaan menneisyyteen ja puhutaan siitä, miten hinnat tai kauppamäärät ovat kehittyneet. Tällainen kiinnostaa omistajia, rahoittajia, pankkeja ja kuntapäättäjiäkin. MUTTA miksi tulvariskit lisääntyvät. eteenpäin suuntautunut kuva. – Luokituksen tarkoitus on nostaa esiin piileviä riskejä. Luottoluokituksessa taas on ajatuksena saada kokonaisvaltainen, Juho Keskinen. Ympäristötekijöiden lisääminen luottoluokituksen arviointikriteereihin paransi yleisesti kuntien sijoittumista luokituksessa, mutta nosti samalla riskialueita esiin. Kasvu näkyy erityisesti talvisateissa, ja kun ilmasto samanaikaisesti lämpenee, kaikki sade oida muutokset ihmisten arvomaailmoissa ja mahdolliset uudenlaiset tavat säännellä esimerkiksi lämmitysmuotoja ja energiatehokkuutta. Syy on sademäärissä, jotka kasvavat Suomessa tasaisesti. 16 OSAKE. Luokituksen ympäristöosiossa tarkasteltiin neljää eri osa-aluetta: tulvat, energiatehokkuus, asumisväljyys ja asuntokantaan liittyvät arviot
Vaikka voimakkaimmat sateet ja myrskyt yleensä jättävät Suomen rauhaan ja pysyvät Keskija LänsiEuroopassa, matalapaineella on silti reitti myös Suomen yli itään. tulee vetenä etenkin Suomen eteläja länsiosissa, kertoo tutkimusyksikön päällikkö Hilppa Gregow Ilmatieteen laitokselta. – Matalapaineet satavat enemmän kuin ennen, ja ne myös pysyvät paikallaan pidempään. Suurten luonnonmullistusten todennäköisyys on Suomessa nyt ollut ehkä kerran 400–500 vuodessa, mutta tulevaisuudessa sellainen voi kohdata OSAKE 17. Sää on toistaiseksi käyttäytynyt klassisten teorioiden mukaan, mutta ilmaston lämmetessä korkeaja matalapaineiden kestot muuttuvat. Silloin kumulatiivinen ”Riski on merkittävä myös asuntojen rahoituksen kannalta: lainoja otetaan tyypillisesti 25–30 vuoden laina-ajalla, ja asuntojen käyttöikä on luonnollisesti vielä pidempi.” sademäärä kasvaa. Se kuuluu luonnolliseen vaihteluun, että joskus myrskyt poikkeavat myös tänne, sanoo Gregow. Maapallolla ollaan lämpenemisen kynnyksellä, eivätkä sääjärjestelmämme vielä ymmärrä tulevaa. Uudenlaiset tapahtumaketjut ovat mahdollisia, eivätkä ne ole meillä vielä laskelmissa mukana
TULVAKRIISI voi siis tullessaan heilauttaa asuntojen arvoja. Mutta jos tällainen kriisi toteutuu, se vaikuttaa negatiivisesti kohteeseen. Moni vain luottaa, että kyllä joku sen hoitaa.” 18 OSAKE. – Ennalta on tietysti melko mahdoton sanoa, mihin tulva iskee ja millä voimalla. Riski on kuitenkin merkittävä myös asuntojen rahoituksen kannalta: lainoja otetaan tyypillisesti 25–30 vuoden laina-ajalla, ja asuntojen käyttöikä on luonnollisesti vielä pidempi. – Näitä olisi kuitenkin hyvä pohtia ennalta taloyhtiössä ja miettiä, kuinka vastuut jakautuvat. Keskinenkin näkee, että asia olisi tärkeää nostaa yleisempään keskusteluun. – Meillä ei ole vielä ollut tällaisia katastrofeja, meidän yhteiskuntamme ei ole sellaisiin valmis. Asiantuntijoiden mukaan 1960–1970-lukujen talot ovat alttiimpia ongelmille kuin uudet, joissa muuttuvan ilmaston vaikutuksia on saatettu jo rakennusvaiheessa huomioida. Viime kädessä voi olla, että se on asunnonomistaja, joka kustannuksista vastaa. – Niistä saa konsultointiapua. – Tulvavallit täytyisi laskea uusiin korkeuksiin ja varmistaa, että ne kestävät sekä nopeasti tulevan veden että hitaammat vesikertymät. Vesistöjen äärellä olevat maisemakohteet ovat arvokkaimpia. Gregow sanoo, ettei aiheesta vielä tiedetä suomalaisissa taloyhtiöissä tarpeeksi. Moni vain luottaa, että kyllä joku sen hoitaa. – Jos alueelle tulisi tulva, taloudelliset vaikutukset voisivat olla merkittäviä. Keskinen peräänkuuluttaa myös kuntien vastuuta. Kun asuntoa lähdetään etsimään, monesti katsotaan yhtenä kriteerinä sen hyvää sijaintia. Toisaalta se voi olla valttikortti niille, ketkä ovat ottaneet asian huomioon jo ennalta. – Jos meillä otetaan rakentamisessa ajoissa tämä huomioon, meidän on mahdollista välttyä ihan oikeilta katastrofeilta. Yksi tärkeä askel olisi kunnan oma tulvastrategia. Tulva voi tapahtua odotettua nopeammin. JOS käy ilmi, että oma asunto sijaitsee tulvariskialueella, kannattaa ryhtyä toimeen. Hänkin huomauttaa vastuun jakautumisesta. Keskinen epäilee, että asiaan havahdutaan vasta sitten, kun olosuhteet jo todella muuttuvat. Kaikissa yhtiöissä olisikin syytä tarkistaa, missä mennään, ja jos tarvitaan tarkentavaa tietoa, ely-keskus, Suomen ympäistökeskus ja Ilmatieteenlaitos auttavat. – Kukin yhtiö voi miettiä, mitkä ovat omaan tarpeeseen soveltuvimmat keinot. Data on jo valmiina. Tulvien varalta kaikkien vanhojen rakennusten salaojitukset olisi tärkeä kunnostaa ajoissa, huomauttaa Gregow. ”Vastuu jakautuu monelle taholle, eivätkä kaikki edes tiedä, kenen vastuulla tulvariskiasia on. – Olisi tärkeää saada asia ihmisten tietoisuuteen sekä tarkistaa muuttuneita laskelmia ja riskiarvioita. Keskinen luettelee. – Nämä ovat sen tyyppisiä riskejä, jotka eivät välttämättä vielä ole asukkaiden ja taloyhtiöiden tiedossa tai huomioituina asuntojen hinnoissa. Ja jos maasto ei kestä suurta määrää vettä, pengerryksiä tulisi rakentaa paremmiksi. – Vastuu jakautuu monelle taholle, eivätkä kaikki edes tiedä, kenen vastuulla tulvariskiasia on. Gregow muistuttaa, että Suomessa on hyvin eri-ikäistä rakennuskantaa, meitä kerran 200 vuodessa tai jo seuraavina vuosina. ja eri ikäiset rakennukset tarvitsevat erilaisia toimenpiteitä. Millaisella alueella kiinteistömme sijaitsee, ja millaisia peruskorjaustarpeita siinä saattaa olla. TÄRKEINTÄ on tietysti välttyä henkilövahingoilta, Gregow muistuttaa. Omaisuusvahinkoja tulevaisuudessa tulee väistämättä. . Hyvin vanhat kivitalot taas voivat kestää ääriolosuhteita hyvin edelleen. Kukaan ei tietenkään voi ennustaa, tuleeko tulva ensi vuonna, 50 vuoden päästä vai joskus hamassa tulevaisuudessa. Helsinki on laatinut sellaisen noin 10 vuotta sitten, mutta muiden kuntien strategioihin hän ei ole törmännyt. Tulvaongelmia voi riskialueella ehkäistä esimerkiksi maanmuokkauksen tai erilaisten teknisten ratkaisujen avulla. Missä kunnossa esimerkiksi viemäröinnit ovat. Ne voivat kuitenkin kohteina olla selkeästi haavoittuvampia tulvaongelmien näkökulmasta
ja vielä ilman ulkoyksikköä?!. Soita 010 83 60 600 tai mene suoraan osoitteeseen www.innoair.fi Innoair Oy | Vantaa | Tampere | toimisto@innoair.fi ILMALÄMPÖPUMPUT | ILMA-VESILÄMPÖPUMPUT | MAALÄMPÖ | AURINKOSÄHKÖ | ILMASTOINTI | ILMANVAIHTO JA PUTKITYÖT | LÄMMITYSLAITTEET | ILMANKOSTUTTIMET Tiesitkö, että voit hankkia kunnollisen viilennyksen myös kerrostalohuoneistoon . Teemme myös hissien uusimiset ammattitaidolla. Varaa aika tai pyydä tarjous! pertti.sarkkinen@schindler.com We Elevate C M Y CM MY CY CMY K Älä kärsi enää kuumuudesta, vaan tilaa asuntoosi kerrostaloviilennys jo hyvissä ajoin. www.schindler.fi Tulemme mielellään kertomaan lisää palveluistamme. We Elevate... You Laadukasta hissien ja liukuportaiden huoltoa sekä kunnossapitoa kaikkien valmistajien laitteisiin
Suomesta löytyy melko paljon taloyhtiötä, joiden yhtiöjärjestykset ovat vanhentuneita, sanoo asianajaja Annika Luhta nen Lexia Asianajotoimistosta. – Esimerkiksi 1990-lukuun saakka voimassa oli niin sanottu rajoituslaki, jonka aikana yhtiöjärjestyksessä oli mahdollista kieltää ulkomaalaisten oikeus ostaa asunto-osakeyhtiön osakkeita. P Y K Ä L Ä T AJAN TASALLE Hyvin laadittu yhtiöjärjestys säästää riidoilta ja helpottaa hallituksen työskentelyä. Siksi se kannattaa päivittää ajan tasalle. Ennen sitä rekisteröidyt yhtiöjärjestykset voivat 20 OSAKE. – Jos yhtiöjärjestys on pitkään päivittämättä ja yhtiössä eletään käytännössä eri tavalla kuin yhtiöjärjestys määräisi, voi helposti syntyä ristiriitoja, kertoo Luhtanen. Näitä pykäliä löytyy edelleen aika usein, mikä tarkoittaa, että yhtiöjärjestystä ei ole päivitetty pitkään aikaan. Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki on tullut voimaan vuonna 2010. Jos yhtiöjärjestys on pysynyt muuttumattomana perustamisvaihteesta saakka, on ajantasaisuus viimeistään nyt aiheellista tarkistaa. Sen perusteella määrätään tarkemmin asioista, joista ei laissa ole yksityiskohtaisesti säädetty, tai säädetään vaikkapa poikkeuksista kunnossapitovastuussa. YHTIÖJÄRJESTYS laaditaan talo yhtiön perustamisvaiheessa. Näin ei kuitenkaan aina ole. VA S T U U L L I N E N H A L L I T U S TEKSTI EMMA NIKANDER KUVAT SHUTTERSTOCK, PIXABAY Y htiöjärjestys on taloyhtiön sisäinen laki, jota noudatetaan yhtiön hallinnossa asunto-osakeyhtiölain ohella. Se on siis oleellinen osa asunto-osake yhtiön toimintaa, ja siksi sen on syytä olla ajan tasalla
OSAKE 21
Toisaalta vanhassa yhtiöjärjestyksessä voi olla sellaisia määräyksiä, jotka eivät ole lainvastaisia mutta jotka eivät enää ole taloyhtiölle sopivia. Pienet muutokset ja sanamuotojen nykyaikaistamisen voi hallitus hoitaa yhdessä isännöitsijän kanssa. Vanhentunut yhtiöjärjestys voi myös turhaan lisätä yhtiön velvoitteita. Tähän ennakointiin ja suunnitteluun voi olla järkevää käyttää apuna asiantuntijaa, jotta päivittäminen osuu kerralla maaliin, Huhtanen sanoo. 22 OSAKE. Myös riitojen todennäköisyys pienenee, kun yhtiöjärjestys on selkeä ja ajan tasalla. Siinä voidaan esimerkiksi määrätä, että taloyhtiölle on valittava tilintarkastaja, vaikka nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan se ei ole välttämätöntä. Taloyhtiön tulisikin harkita, milloin sen on tarkoituksenmukaista sisällyttää yhtiöjärjestykseen yksityiskohtainen, laista poikkeava määräys, ja milloin lain olettamasäännöt riittävät. Tärkeintä on ymmärtää, kuinka taloyhtiön toiminta ja tarpeet ovat muuttuneet edellisen yhtiöjärjestyksen laatimisesta ja mitä asunto-osakeyhtiölaki uuteen järjestykseen mahdollistaa. . – Lisäksi raha-asioita koskevat määräykset aiheuttavat osakkaiden keskuudessa mielenkiintoa ja intohimoa, ja niitä koskevat määräykset tulisi myös miettiä huolellisesti. Isommat muutokset vaativat kuitenkin usein erikoisosaamista. Tällaista yksittäistä muutosta tehtäessä kannattaakin tarkistaa koko yhtiöjärjestys kerralla kuntoon, Luhtanen sanoo. Muutokset rekisteröi hallitus, ja se hoituu helpoiten PRH:n ja Verohallinnon YTJ-palvelussa. Se tehdään asunto-osakeyhtiölain asettamien vähimmäisvaatimusten mukaisesti. sisältää vanhentuneita määräyksiä, joita ei voida enää noudattaa. Uusi järjestys hyväksytään yhtiökokouksessa. YHTIÖJÄRJESTYSTÄ päivitettäessä on siis oltava perillä siitä, mitä tietoja yhtiö järjestyksessä on vähimmillään lain mukaan mainittava, mistä asioista yhtiöjärjestyksessä voi määrätä laista poikkeavasti sekä mitä hyötyä tällaisista määräyksistä taloyhtiölle olisi, Luhtanen summaa. Näin voi olla, jos sinne halutaan lisätä esimerkiksi vesimaksua, kunnossapitovastuuta tai tupakointikieltoa koskeva määräys. YHTIÖJÄRJESTYS on siis tärkeää päivittää vastaamaan taloyhtiön vallitsevaa tilannetta. – Tällöin on syytä käyttää apuna juridista asiantuntijaa jo hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta. Usein yhtiöjärjestys joudutaan päivittämään tai halutaan päivittää yksittäisen muutoksen takia. YHTIÖJÄRJESTYKSEN päivittäminen voi vaatia asunto-osakeyhtiölain uudistumisen vuoksi suuriakin muutoksia riippuen siitä, kuinka vanha yhtiöjärjestys on, sanoo Luhtanen. Voi olla, että osa määräyksistä ei enää nykyisen lain nojalla päde, tai niistä ei enää voi lain mukaan poiketa edes yhtiöjärjestyksen avulla. – Vanhentuneet yhtiöjärjestykset häiritsevät niin hallituksien kuin isännöinninkin työtä, kun aikaa kuluu sen selvittelyyn, miltä osin yhtiöjärjestystä voidaan noudattaa. Koska yhtiöjärjestyksessä määrätään asioista, joilla voi olla suuri merkitys yhtiön ja osakkaiden arjen kannalta, on tärkeää muotoilla määräykset täsmällisiksi, jotta riitoja ja tulkinnanvaraisia tilanteita ei pääse syntymään. – Haastavaa on ennakoida, minkälaisia tarpeita taloyhtiöllä on tulevaisuudessa ja kuinka yhtiöjärjestys on tarkoituksenmukaista muotoilla. – Laissa on paljon säännöksiä, joista saadaan yhtiöjärjestyksellä poiketa
Kettusen mukaan energiankulutuksen seuranta on tehty helpoksi. – On hyvä tarkkailla kulutusta, ja jos siihen tulee poikkeamia, niihin on tärkeää selvittää syy. Sitä, mitä et seuraa tai mittaa, et voi hallita, Motivan asuinrakennusten energiatehokkuuden asiantuntija Tee mu Kettunen avaa. Kouluttautuminen on ilmaista, ja energiaekspertin toiminta on vapaaehtoistyötä. Energiaekspertti voi myös tehdä toimenpide-ehdotuksia esimerkiksi taloyhtiön hallitukselle. Jos energian säästämiseen halutaan paneutua pidemmällä tähtäimellä, taloyhtiön kannattaa harkita energiaeksperttitoiminnan käynnistämistä. Osalla kaukolämpöyhtiöistä on myös Tunnetteko talonne ENERGIAASIAT. ENERGIAEKSPERTTI seuraa esimerkiksi kiinteistösähköä, lämmitystä ja vedenkulutusta sekä tekee havaintoja. Vesi ja energia aiheuttavat yhdessä leijonanosan taloyhtiöiden menoista, joten säästöillä on väliä. TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT SHUTTERSTOCK H arva taloyhtiö voi enää sivuuttaa energiaasioita päätöksenteossaan. E N E RG I A J A Y M PÄ R I S T Ö Energiaekspertti on vapaaehtoinen, joka seuraa taloyhtiön energiankulutusta ja ehdottaa toimenpiteitä sen parantamiseksi. Poikkeamat taas voi huomata vain seuraamalla. Lopputulos voi kuitenkin näkyä kaikkien kukkarossa ja asumismukavuudessa. Sähköverkkoyhtiöiden kiinteistösähkönkulutuksen historiatiedot saa tarkasti tuntitasolla, ja niitä voi seurata taaksepäin. 24 OSAKE. Hän toimii energia-asioissa viestinviejänä asukkaiden, hallituksen, isännöinnin ja kiinteistönhuollon välillä. Taloyhtiössä ei välttämättä kuitenkaan seurata järjestelmällisesti energian ja veden kulutusta, ellei kukaan ole ottanut sitä asiakseen. Hän välittää havaintonsa taloyhtiön hallitukselle, isännöitsijälle ja kiinteistöhuollolle sekä tiedottaa energia-asioista asukkaille ja antaa heille tarvittaessa neuvontaa ja opastusta
OSAKE 25. Tunnetteko talonne ENERGIAASIAT
Ilmanvaihdon osalta puolestaan voidaan seurata sen ”Energiaekspertti voi olla tavallaan kiinteistöhuollon apukäsi. – Energiaekspertti tiedottaa havainnoistaan ja voi antaa ehdotuksiaan taloyhtiön hallitukselle erilaisista investointi toimenpiteistä. Jos huomaa jonkin asian olevan epäkunnossa ja heikentävän energiatehokkuutta, hän voi vinkata siitä huollolle. vastaava palvelu. Energiaekspertti voi olla tavallaan kiinteistöhuollon apukäsi. ENERGIAEKSPERTIN toiminta voi siis olla varsin matalan kynnyksen tekemistä. Yhtenä helppona toimenpiteenä Kettunen mainitsee vesivirtaamien tutkimisen, mitä voidaan hillitä asentamalla tekniseen tilaan paineenalennusventtiili. Jos taloyhtiössä taas on öljylämmitys, kulutuksen tarkkailu vaatii manuaalisempaa seurantaa. Niistä tulee keskustella isännöinnin ja kiinteistöhuollon kanssa. Lopulta kiinteistöhuollollekin tulee silloin vähemmän valituksia ja yhteydenottoja.” 26 OSAKE. Silloin ne voivat todennäköisesti olla muissakin huoneistoissa vaihdon tarpeessa. Havainnot voivat olla myös varsin arkisia. Ekspertti voi esimerkiksi havaita omassa huoneistossaan, ettei tiivisteitä ole vaihdettu. Jos huomaa jonkin asian olevan epäkunnossa ja heikentävän energiatehokkuutta, hän voi vinkata siitä huollolle. Lopulta kiinteistöhuollollekin tulee silloin vähemmän valituksia ja yhteydenottoja. Sen jälkeen voi harkita, teetetäänkö tiivistys keskitetysti, jaetaanko asukkaille tiivisteet ja ohjeet vai hoidetaanko vaihtaminen esimerkiksi talkoilla. Energiaekspertti ymmärtää perusasiat niiden taloyhtiön järjestelmien toiminnasta, jotka vaikuttavat kiinteistön energiankulutukseen. Hän pystyy tarkistamaan, ovatko järjestelmien asetusarvot likimain oikeat, mutta ei tee itse muutoksia asetuksiin
Kettunen suosittelee tutustumaan oman asuinalueen kurssin järjestäjiin, sillä esimerkiksi energia-, lämmitysja vesiyhtiöiden tarjoamat tiedot vaihtelevat alueellisesti. Suuremmissakin projekteissa energiaekspertillä on paikkansa. Perusymmärrys näistä asioista antaa valmiuksia ehdottaa tarkempia selvityksiä taloyhtiön hallitukselle. Energiaekspertin ei tarvitse olla hallituksen jäsen, eikä se ole aina mahdollistakaan, sillä hallituksen kokoonpano elää vuosien mittaan. Kettunen muistuttaa, että on omat haasteensa arvioida, mitkä säästöt ovat energiaeksperttitoiminnan ansiota. Juuri niihin energiaeksperttitoiminnalla voidaan hyvin vaikuttaa. Se on tyypillisesti suurempi kuin kaikki korjaukset. Koska suunnitelmissa puhutaan isoista asioista, esimerkiksi putkiremontin ajoituksesta ja siihen liitettävistä energiatehokkuustoimenpiteistä, Kettunen suosittelee käyttämään osaavia ammattilaisia PTS-suunnittelun tukena. ENERGIAEKSPERTTIKURSSEILLE ei ole yleensä varsinaisia pääsykriteereitä. Jos on vahvasti tekninen tausta, kursseilla pystyy omaksumaan enemmän teknisiä asioita. Energiaekspertiksi voi kouluttautua myös pelkästä mielenkiinnosta taloyhtiön asioihin verkkokurssin kautta. Toiminnalle kannattaa määritellä ajan kanssa tavoitteet ja rooli. Jatkuvuuden varmistamista kannattaa myös miettiä jo ennen toiminnan aloittamista. – Kun niihinkin asioihin kiinnitetään huomiota, niin siellä on aika paljon tehtävissä aika pienilläkin toimenpiteillä. – Energian ja veden kulutus ovat yhdessä taloyhtiön suurin kustannuserä. Hän kuitenkin arvelee, että on aika selkeä ero lämmönkulutuksessa ja vedenkulutuksessa, kun verrataan taloyhtiöitä keskimäärin ja taloyhtiöitä, joilla on energiaekspertti. MOTIVA on aikanaan tutkinut, että energiaeksperttitoiminnalla on saatu säästöjä lämmityksessä keskimäärin 5 prosenttia, kiinteistösähkössä 10–20 prosenttia ja vedenkulutuksessa 20–25 prosenttia. Ja myös isompia toimenpiteitä tehdään huomattavasti useammin, kun on henkilö, joka on kiinnostunut ja nostaa näitä ratkaisuja esiin. Energiaeksperttitoimintaan voi perehtyä esimerkiksi Motivan sivuilta löytyvien aineistojen avulla yhdessä. käyntiaikoja ja tiedottaa asukkaita oikeaoppisesta käytöstä. Pohjanmaan maakunnissa, Kainuussa ja Lapissa kursseja järjestävät yhteistyössä Thermopolis ja Feasib Consulting osana kuluttajien energianeuvontaa. Kurssit antavat tietoa uusiutuvien energian lähteiden kannattavuudesta ja siitä, millaisissa taloyhtiöissä ne ovat parhaimmillaan. Jos oma tausta on enemmän viestinnällinen, perusasiat tekniikasta täytyy ottaa haltuun. Se, millaiseksi rooli lopulta muodostuu, riippuu paitsi omasta taloyhtiöstä myös ekspertin omasta taustasta ja kiinnostuksen kohteista. Yhteistyössä taloyhtiön hallituksen, isännöinnin ja kuntoarvioijan kanssa voidaan arvioida energiatehokkuuden parantamisen mahdollisuuksia osana kunnossapitosuunnitelmaa. Kursseille, joihin on rajattu osallistujamäärä, ei kuitenkaan välttämättä pääse, jos ei ole liittymäpintaa taloyhtiöön. Jos lähialueella ei ole ohjattuja kursseja, energiaekspertiksi voi kouluttautua kuka tahansa HSY:n järjestämällä verkkokurssilla, jonka voi suorittaa itsenäisesti ja omassa tahdissaan. Lukuja ei ole päivitetty pitkään aikaan, mutta jonkinlaista osviittaa niistä kuitenkin saa. Livemuotoisessa kurssissa on Kettusen mukaan etuna se, että samalla voi verkostoitua ja tutustua muihin kurssilaisiin ja saada sitä kautta sparrauskavereita ja vertaistukea. Tampereen seudulla järjestävänä tahona on Ekokumppanit, joka on kaupungin omistama yhtiö. Kettusen mukaan OSAKE 27. Jos taas talo yhtiön kunto ei ole tiedossa, energia ekspertti voi ehdottaa kuntoarvion ja siihen sisältyvän kunnossapitosuunnitelman eli PTS:n teettämistä – Kursseilla opastetaan myös kunnossapitosuunnitelmasta huomioitaviin asioihin. Varsinaiset tutkimukset ja kuntoarviot ovat alan asiantuntijoiden heiniä. Tiettyä koulutustai ammattitaustaa ei vaadita. – Rooli muotoutuu oman taustan mukaan. Pääkaupunkiseudulla esimerkiksi järjestäjänä on Helsingin seudun ympäristöpalveluiden osana toimiva Ilmastoinfo, jolta löytyy live-kursseja ja Teams-etätyöohjelman kautta käytäviä kursseja. Painotus siihen toimintaan voi kuitenkin olla viestinnällinen. JOS taloyhtiötä houkuttaa aloittaa energiaeksperttitoiminta, siitä tehdään päätös yhtiön hallituksessa
Tarvittaessa voidaan pohtia myös sitä, tarvittaisiinko energia-asioista lisätietoa esimerkiksi teettämällä tutkimuksia ja lisäselvityksiä. – Aika usein energiaeksperttikursseja käyvät myös taloyhtiön hallituksen puheenjohtajat. – Tunnustetaan energiaekspertin toiminta ja pidetään energia-asioita agendalla. Toisaalta selkeämpi roolijako ja kirkkaampi fokus voi tuoda uutta puhtia koko taloyhtiön toimintaan. Niiden avulla voi pienellä panostuksella herätellä asukkaita kiinnittämään huomiota esimerkiksi ilmanvaihtoon, lämmitykseen ja vesikustannuksiin. Se taitaa olla kaikkein yleisin kurssin kävijä. Kettunen suosittelee ottamaan energia-asiat säännöllisesti taloyhtiön kokouksiin. Kun sopiva henkilö on löytynyt ja taloyhtiön hallitus on tehnyt päätöksen energiaeksperttitoiminnan aloittamisesta, on hyvä tavata yhdessä hallituksen ja energiaekspertin kanssa isännöitsijä. Toiminnan jatkuvuuden kannalta on myös tärkeää, että kaikki osapuolet sitoutuvat siihen. 28 OSAKE. Tavoitteet ja haasteet motivoivat tehtävässä. Se ei edes vaadi varsinaisen energiaeksperttitoiminnan käynnistämistä. Ja tutustutetaan isännöitsijä ja huoltoyhtiö myös tähän energiaekssista. Asunnon arvon säilyminen ja edullisemmat vastikkeetkaan eivät yleensä haittaa. Aktiivisempi tiedottaminen lämpötiloista, ilmanvaihdosta ja vedenkulutuksesta voi myös lisätä asukkaiden kokemusta kuulluksi tulemisesta. Energiaekspertiksi voi kouluttautua myös pelkästä mielenkiinnosta taloyhtiön asioihin verkkokurssin kautta. Itse tapaamisessa keskustellaan vielä roolista, tavoitteista ja tehtävän rajaukon kuitenkin eduksi, jos henkilöllä on taustaa hallitustyöskentelystä. Energiankäyttöön pääsee tutustumaan esimerkiksi huoltokirjan, kiinteistösähkön, lämmityksen ja veden kulutusraporttien kautta, kuntoarviosta ja PTS-suunnitelmasta, energiatodistuksesta, energiakatselmuksesta sekä asukasja osakaskyselyistä. perttiin, etenkin jos hän ei ole taloyhtiön hallituksen jäsen. Vaikka viralliseksi energiaekspertiksi ei ryhtyisikään, tiedoista ei ole kuitenkaan haittaa kenellekään osakkaalle ja asukkaalle. Motiva on koostanut sivuilleen useita erilaisia tiedotepohjia taloyhtiön hallitusten käyttöön. Useimmiten energiaekspertti on taloyhtiön hallituksen jäsen. Tapaamista ennen kannattaa kartoittaa tavoitteet ja roolit sekä ekspertin osaaminen ja ajankäyttö. Hän tutustuttaa ekspertin yhtiön teknisiin tiloihin ja laitteistoihin kuten lämmönjakohuoneeseen, sähköpääkeskukseen, ilmanvaihtoon, vesimittariin ja yleisiin tiloihin. Samalla perehdytään taloyhtiön lähtötilanteeseen sekä käydään läpi energiaeksperttimateriaalia ja vuosikalenteria. Tärkeää on myös osoittaa arvostusta tilaisuuden tullen ja antaa toiminnasta palautetta. Ekspertin luopuessa tehtävästään on myös tärkeää löytää korvaava henkilö tilalle. Kun isännöitsijän kanssa on tavattu, on aika tavata myös kiinteistönhoitaja. Lopulta aika monet asunnon viihtyvyystekijät liittyvät myös energiaan – esimerkiksi ilman vaihtuvuus, ikkunoiden vetoisuus ja lämpötila. MITEN sitten voi pitää huolen siitä, ettei energiaeksperttitoiminta kuivahda alun jälkeen. Isännöitsijät ja huoltoyhtiöiden edustajat ovat myös jonkin verran käyneet niitä kursseja. Jos ehdotukset ja avaukset hautautuvat järjestelmällisesti mappi Ö:hön, se ei motivoi ketään.
TULOSLASKELMA, KAIKKI ASUNTO-OSAKEYHTIÖT SUURALUEITTAIN 2020 . Lämmityskulut kattoivat vuonna 2020 kerrostaloissa hoitokuluista 20,0 prosenttia ja vedenkäyttö 8,0 prosenttia. SAANTITAPA: HTTP://WWW.STAT.FI/TIL/ASYTA/2020/ASYTA_2020_2021-06-16_TAU_007_FI.HTML Tilojen lämmitys Valaistus Käyttöveden lämmitys Saunojen lämmitys 67,0 % 2,0 % 15,0 % 5,0 % Muut sähkölaitteet 10,0 % Yli kaksi kolmasosaa asumisen energiankulutuksesta meni vuonna 2019 lämmitykseen. SA AN TI TA PA : H TT P: //W W W .S TA T.F I/T IL /A SE N /2 01 9/ AS EN _2 01 9_ 20 20 -1 119 _K U V_ 00 1_ FI .H TM L Sähkö Puu Lämpöpumppu Kevyt polttoöljy Kaukolämpö 35 % 28 % 22 % 10 % 4 % SUURALUEET Pks Etelä-Suomi Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö ja kaasu Länsi-Suomi Itä-Suomi Pohjois-Suomi Muu-Suomi OSAKE 29. IS SN =2 32 332 73 . IS SN =2 32 332 73 . H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 15 .11 .2 02 1]. Vesija jätevesikuluissa ei ollut suuria eroja alueellisesti, sillä ne vaihtelivat 37 sentin ja 40 sentin välillä. SA AN TI TA PA : H TT P: //W W W .S TA T.F I/T IL /A SE N /2 01 9/ AS EN _2 01 9_ 20 20 -1 119 _K U V_ 00 2_ FI .H TM L SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U M IS EN EN ER G IA N KU LU TU S [V ER KK O JU LK AI SU ]. H O I T O K U L U T TALOYHTIÖIDEN ENERGIAN, VEDEN JA KAASUN KULUTUS KOONNUT JONI NIKKOLA ASUMISEN ENERGIANKULUTUS KÄYTTÖKOHTEITTAIN ASUMISEN ENERGIANKULUTUS ENERGIALÄHTEITTÄIN TALOYHTIÖIDEN LÄMMITYS VESI, SÄHKÖ JA KAASUKULUT VUONNA 2020 SUOMEN VIRALLINEN TILASTO (SVT): ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN TALOUS [VERKKOJULKAISU]. AS U M IS EN EN ER G IA N KU LU TU S KÄ YT TÖ KO H TE IT TA IN VU O N N A 20 19 . Lämmitys kuluissa oli laskua edellisvuoden tasoon peräti 9,5 prosenttia verrattuna aikaisempaan vuoteen. Itä-Suomessa ne olivat matalimmat, 77 senttiä neliömetriltä. AS U M IS EN EN ER G IA N KU LU TU S EN ER G IA LÄ H TE IT TÄ IN VU O N N A 20 19 . Korkeimmat lämmityskulut olivat pääkaupunkiseudulla, 99 senttiä neliömetriltä kuukaudessa. HELSINKI: TILASTOKESKUS [VIITATTU: 15.11.2021]. Jos mukaan lasketaan myös käyttöveden lämmitys, osuus kipuaa yli 80 prosentin. Vesikulut olivat nousseet aavistuksen verran. 20 19 , LI IT EK U VI O 1. 2020, LIITETAULUKKO 7. Reilu kolmannes asumisen energiankulutuksesta katettiin vuonna 2019 sähköllä, toiseksi eniten eli 28 prosenttia kaukolämmityksellä ja 22 prosenttia puulla. ISSN=1799-2990. 20 19 , LI IT EK U VI O 2. SU O M EN VI RA LL IN EN TI LA ST O (S VT ): AS U M IS EN EN ER G IA N KU LU TU S [V ER KK O JU LK AI SU ]. Sähkön ja kaasun hinta vaihteli pääkaupunkiseudun 15 sentistä Länsi-Suomen 23 senttiin. H EL SI N KI : TI LA ST O KE SK U S [V IIT AT TU : 15 .11 .2 02 1]
K I I N T E I S T Ö N Y L L Ä P I T O Lisäksi taajamissa oleville vähintään viiden huoneiston rivija kerrostaloille tulee lisävastuu vuonna 2023, kun ne ryhtyvät erilliskeräämään pakkausjätettä eli paperia, metallia, lasia ja muovia eri roska-astioihin. TALOYHTIÖT MUKAAN BIOJA PAKKAUSJÄTEKERÄYKSEEN Moniin taloyhtiöihin tulee lisää jäteastioita, kun jätteiden erilliskeräys lisääntyy lähivuosina. 30 OSAKE. Kustannukset alussa ylös Muutokset eivät tähän lopu, sillä biotai pakkausjätettä tai molempia kierrättänyt taloyhtiö on joissakin kunnissa voinut sopia jätteiden poisviemisestä suoraan jäteyhtiön kanssa, mutta nyt uuden jätelain myötä vastuu siirtyy kunnille. Taajamalla viitataan vähintään 200 asukkaan asutuskeskittymään, jossa rakennusten välinen etäisyys ei yleensä ole 200 metriä suurempi. TEKSTI KATJA ALAJA KUVAT SHUTTERSTOCK J o heinäkuusta 2022 lähtien taajamissa sijaitsevien vähintään viiden huoneiston rivija kerrostaloyhtiöiden on alettava kerätä biojätettä. Kunta kilpailuttaa jatkossa kaikkien asumisessa syntyvien erilliskerättävien jätteiden kuljetuksen. – Syynä muutoksiin on EU:n jätesäädöspaketti, jota laitetaan täytäntöön. Kauppilan mukaan velvoite erilliskerätä biojätettä on pakkausjätettä laajempi, koska se on helppoa ja sillä on suuri merkitys yhdyskuntajätteiden kierrätystavoitteiden saavuttamiselle. Siitä kahden vuoden päästä, vuonna 2024, biojätteen kerääjien joukkoon liittyvät kaikki pienemmätkin rivija kerrostaloyhtiöt taajamista. Suurin muutos liittyy biojätteeseen, jota kaikkien suurissa taajamissa olevien taloyhtiöiden tulee kerätä. Tällä ja muilla säädöksillä toteutetaan myös hallitusohjelman tavoitteita kierrätyksen lisäämisestä ja Suomen aseman vahvistamisesta kiertotalouden edelläkävijänä, hallitussihteeri Jussi Kauppila ympäristöministeriöstä kertoo
TALOYHTIÖT MUKAAN BIOJA PAKKAUSJÄTEKERÄYKSEEN OSAKE 31
Tekstiilijätteen keräys ja vaarallisen jätteen keräys tullaan järjestämään aluekeräyspisteissä, mutta Kauppila aprikoi, että joissakin kunnissa sen kerääminen voi tulla pakolliseksi. Tämä johtuu siitä, että pakkausjätehuollon kustannuksista 80 prosenttia siirtyy tuotteiden pakkaajille vuonna 2023. Supistamisen voi tehdä vain viiden vuoden määräajaksi. Jos jätettä joudutaan polttamaan, se ei enää täytä kierrätettävän jätteen kriteeriä. – Kustannukset voivat vaihdella joistakin sadoista euroista tuhansiin, Kauppila arvioi perustuen ympäristöministeriön esimerkkilaskelmiin ja lisää: – Taloyhtiöiden jätekustannukset nousevat, koska jätettä erilliskerätään enemmän, mutta ne laskevat myöhemmin. Biokompostorikin on taloyhtiöille mahdollinen, jolloin biojätettä ei tarvitse kärrätä mihinkään. – Esimerkiksi Turun suunnalla on tekstiilien kierrätyslaitos, joten on mielen kiintoista nähdä, miten tekstiilien keräys Lounais-Suomessa järjestetään, Kauppila pohtii. Voi olla, että sekajätteen vie jatkossa pois sama jäteyhtiö kuin tähänkin asti, jos kunnassa on voimassa kiinteistön haltijan järjestämä kuljetus, eikä kunta halua ottaa asiaa vastuulleen. Taustalla vaikuttaa kierrätettävän jätteen määrän lisäksi laskentamenetelmän muutos. 32 OSAKE. Kauppilan mukaan tutkijat ovat arvioineet tulevaa erilliskeräystä varovaiseksi verrattuna Ruotsin ja Tanskan keräysvelvoitteisiin. Luvassa voi siis olla tiukennuksia. Toki voi olla niin, että roskaastiat tulevat kunnalta ja veloitetaan osana jätemaksua. Taloyhtiöiden hallituksia luonnollisesti pohdituttaa, mitä nämä muutokset tarkoittavat rahassa – lisääntyvätkö vai vähenevätkö kustannukset uusien velvoitteiden myötä. . Asiassa on omat koukeronsa tilanteesta riippuen. Jääkin nähtäväksi, riittääkö laki tavoitteen saavuttamiseen: vuoteen 2035 mennessä pitäisi yhdyskuntajätteen kierrätyksen olla kivunnut 65 prosenttiin nykyisestä reilusta 40 prosentista. Vain sellainen jäte luokitellaan kierrätettäväksi, joka voidaan hyödyntää osana kiertotaloutta. Taloyhtiöiden on hyvä tiedostaa, että kunnat voivat jätehuoltomääräyksissään supistaa sekä laajentaa erilliskeräysvaatimuksia. Kauppila kertoo, että tämä on lakiin tehty myönnytys jäteyhtiöille, jotka ovat vastustaneet kuntien järjestämisvastuuta. Jos taloyhtiö ei ole kierrättänyt lainkaan bioja pakkausjätettä, se tarvitsee uudet roska-astiat ja todennäköisesti myös suuremman jätekatoksen, eli sille tulee uusia kustannuksia. Kiristyksiä tulevaisuudessa. – Tutkijat pitävät tätä epätodennäköisenä, Kauppila toteaa
Voit hakea huoneistokohtaiset asukastiedot tai tiedot kaikista rakennuksen asukkaista. Ota yhteyttä. Asukastiedot perustuvat Digija väestötietoviraston väestötietojärjestelmän tietoihin. 010 270 7200 Mitä luotettavampaa tietoa sinulla on käytössäsi, sitä paremmin ja nopeammin saat työtehtäväsi hoidettua. Isännöitsijänä tehtäväkenttäsi on laaja ja vastuu suuri. TALOYHTIÖIDEN vastuu erilliskerätä bio jätettä ja pakkausjätettä eli paperia, metallia, lasia ja muovia eri roska-astioihin tulee voimaan portaittain heinäkuun 2022 ja heinäkuun 2024 välisenä aikana. Asukkaiden nimija syntymäaikatietojen lisäksi saat tiedot huoneistoon muuttopäivästä sekä vakituisista ja tilapäisistä asukkaista. Bioja pakkausjätteen erilliskeräys siirtyy kiinteistön haltijoilta kunnille, joten porrastettu aikataulu antaa yksityisille jäteyhtiöille aikaa valmistautua kunnan kilpailutuksiin. ASUKASKYSELY Asiakastiedon Asukaskysely -palvelun kautta saat hallinnoimistasi taloyhtiöstä asukkaiden reaaliaikaiset tiedot helposti ja luotettavasti. YRITYSVERTAILU Asiakastiedon yritysvertailu auttaa sinua kilpailutuksissa ja yritysten vertailussa. Suurin muutos koskee taajamissa sijaitsevia vähintään 5 huoneiston rivija kerrostaloyhtiöitä, joiden tulee kerätä sekä bioettä pakkausjätettä. Näin saat nopeasti ja luotettavasti tehtyä kartoituksen yritysten tiedoista esimerkiksi kilpailutustilanteissa. Suomen Asiakastieto Oy myynti@asiakastieto.fi p. Pienempien huoneistojen vastuulle tulee vain biojätteen keräys. Yritysvertailu huomioi yrityksen taloudelliset tiedot, luottoluokituksen (Riskimittari tai Rating Alfa) sekä mahdolliset vastuullisuuteen liittyvät viranomaismerkinnät. Me autamme sinua kehittämään toimintaasi. Toki kunta voi sellaisia määrätä – onhan kunnilla oikeus supistaa ja tiukentaa jätehuoltomääräyksiään lain puitteissa.. Taajamien ulkopuolella oleville alle ja yli 5 huoneiston rivija kerrostaloyhtiöille ei ole säädetty erilliskeräysvelvoitteita
34 OSAKE
Hän nostaa esiin erityisesti taloyhtiön toiminnan suunnitelmallisuuden, strategian, hallituksen roolituksen ja työnjaon isännöitsijän kanssa. OSAKE 35. Jo kymmenellä hyvän hallintotavan suosituksella pääsee pitkälle. Niihin on olemassa hyvät rutiinit. Myös taloyhtiön hallituksen velvollisuus laatia taloyhtiön korjaussuunnitelma ja pitää se ajan tasalla on listalla – ohjaahan sitä laki. TEKSTI KATJA ALAJA KUVA SHUTTERSTOCK, PIXABAY K un isännöitsijä Markku Kulomäki SKH Isännöinnistä pohtii sitä, mitkä asiat taloyhtiöiden hallinnoinnissa toimivat nykyisin hyvin, hän mainitsee taloyhtiön talouteen ja kokoustoimintaan liittyvät toimet. Moni kriittinen asia voisi kuitenkin toimia nykyistä paremmin. S T R AT E G I AT YÖ LISÄÄ SUUNNITELMALLISUUTTA JA ENNAKOITAVUUTTA Taloyhtiöiden hyvä hallinnointi lähtee hallituksesta, joka suunnittelee ja ennakoi toimintaa tiiviisti yhdessä
Joskus roolit tulevat luontevasti sen mukaan, mitä ihminen työelämässä tekee, Kaivanto sanoo. Kulomäki hakee vertausta yritysmaailmasta. Isännöitsijä hoitaakin taloyhtiön päivittäistä operatiivista toimintaa ja raportoi hallituksen puheenjohtajalle tekemisistään sekä neuvoo hallituksen puheenjohtajaa ja muita jäseniä eri asioissa. – Kaikki lähtee siitä, että hallitus ymmärtää hallituksen ja isännöitsijän roolit. Kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut asianajaja Keijo Kaivanto Kuhanen, Asikainen & Kanervasta on samoilla linjoilla. Kulomäestä taloyhtiön hallituksella on hyvät eväät strategian tekemiseen, jos se luo vahvan yhteisen pohjan: hallituksen jäsenet tuntevat toisensa ja toistensa tarpeet ja toiveet sekä taloyhtiön muiden osakkaiden ja asukkaiden tarpeet ja toiveet. Salkkujako tasaa vastuuta Taloyhtiön strategiassa on tyypillisesti kyse taloyhtiön pitkän tähtäimen tavoitteista ja toimintasuunnitelmasta, jotka auttavat taloyhtiötä toimimaan tehokkaasti, pitkäjänteisesti ja ennakoivasti. Hallitus voi pyytää isännöitsijältä strategiaa, vaikka eihän hän voi määritellä taloyhtiön tavoitteita. Myös tasainen vastuunkanto on tärkeää – hallituksen toiminta ei saa levätä vain puheenjohtajan varassa. Kaikissa taloyhtiöissä ei aina ole ammattimaista isännöitsijää, esimerkiksi pienten taloyhtiöiden kohdalla on usein näin. Hänestä hallituksen puheenjohtajalla on sekä päätöksentekoettä toimeenpanovalta, ja tätä jälkimmäistä hän yleensä delegoi isännöitsijälle. Kulomäki niputtaa strategiapakettiin myös korjausja taloussuunnitelman sekä vuosikellon. Isännöintiliiton mukaan isännöintipalvelua Suomessa ostaa noin 50 000 taloyhtiötä kaikkiaan noin 90 000 taloyhtiöstä. – Olen huomannut, että tällainen yhteisen tekemisen kulttuuri on alkanut orastaa jo monissa taloyhtiöissä, Kulomäki toteaa. – Hallituksen jäsenet voivat olla kuin ministereitä salkkujakoineen. Työn avuksi Kulomäki on laatinut strategiamallin. Hän lisää, että toki isännöitsijä voi sparrata taloyhtiötä strategian tekemisessä. Hän näkee, että tällainen hallitustyöskentely on omiaan lisäämään myös osakkaiden halukkuutta tulla hallitukseen. 36 OSAKE. Strategiassa tavoitteita voidaan asettaa asumisen tasolle, taloyhtiön ominaisuuksille ja palveluille. Yksi pohtii pihan viihtyvyyttä, toinen talouslukuja ja kolmas seuraa energia-asioita. Tyypillisesti strategia tehdään 5–10 vuodeksi. Se on hallituksen tehtävä, Kulomäki painottaa
– Suosituksella halutaan ohjata taloyhtiöiden toimintaa asioissa, joista on vaikeaa säätää lailla, Kaivanto taustoittaa ja lisää, että muutos orastaa, sillä isännöintisopimuksissa on alkanut näkyä mainintoja hallintotapasuosituksen mukaisesta toiminnasta. – Ja voihan sitä tietysti samalla kun työstää isännöintisopimusta kirjata ylös muutkin sopimusasiat, kuten kännykkäoperaattorin. Sopimusasiat saattavat olla ihan hujan hajan, jolloin niiden tarpeellisuus ja kilpailuttaminen jäävät pohtimatta, Kaivanto sanoo. Huomio 10 kärkisuositukseen Sekä Kaivanto että Kulomäki ovat pohtineet hallintoasioita perinpohjin paitsi työssään, myös osallistuessaan ”Taloyhtiön hyvä hallintotapa” -suosituksen laatimiseen. – Hallitusten jäsenet, isännöitsijät, osakkaat, tilintarkastajat ja kiinteistövälittäjät vastasivat suositusta koskevaan kyselyyn sen julkaisemisen jälkeen vuonna 2019 ja toivoivat, että siinä otettaisiin kantaa myös niiden toteuttamisjärjestykseen. Isännöintisopimus kuuluu kymmenen tärkeimmän suosituksen joukkoon, ja muut palvelusopimukset ovat seuraavaksi toteutettavassa ryhmässä. OSAKE 37. Nyt se on tehty. . Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen tärkeimmät suositukset f Strategia f Yhtiökokouksen järjestelyt f Hallituksen työjärjestys ja kokoussuunnitelma f Taloyhtiön vuosikello f Toimintakertomus f Hallituksen jäsenten perehdyttäminen ja koulutus f Isännöintisopimus f Isännöintisopimuksen käsittely hallituksessa f Yhtiön johdon työnjako tilikauden aikaisessa viestinnässä f Osakkaan huomaavaisuus LUE LISÄÄ: Taloyhtiön hyvä hallintotapasuositus https://www.kiinteistoliitto.fi/ taloyhtio/hallitus/taloyhtion hyvahallintotapa Mallipohja taloyhtiön strategian laatimiseen: skh.fi > Hallitukselle Kaivanto arvioi, että vain noin kymmenellä prosentilla taloyhtiöistä on strategia. Kaivanto oli mukana tekemässä valintoja. Hän korostaa, että kymmenen ensimmäisen suosituksen toteuttamiseen menee jonkin verran aikaa, mutta seuraavien suositusten kanssa pääsee helpommalla. Viimeiseen vaiheeseen jäi 32 suositusta. Tänä vuonna suositusta uudistettiin niin, että 63 suosituksesta valittiin kymmenen tärkeintä ja hyödyllisintä suositusta ensin toteutettavaksi sekä 21 muuta suositusta, joita voi toteuttaa sen jälkeen. – On myös hyvä tiedostaa, että yhtiölakeihin tulee jollakin aikavälillä päivityksiä kokouskäytännöistä, kuten etäkokouksista, ja ne heijastuvat sitten hallintotapasuositukseenkin, Kaivanto päättää. Suomen Kiinteistöliitto ry, Isännöintiliitto ry, Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry ja oikeusministeriö julkaisivat sen vuonna 2019. Tärkeimmät kymmenen suositusta koskevat strategisia pidempivaikutteisia asioita, jotka vahvistavat taloyhtiön toiminnan suunnitelmallisuutta ja ennakoitavuutta, Kaivanto kertoo
– Noin puolet ovat olleet meillä täysin purkavia ja puolet sellaisia, että parkkipaikalle tai muulle vastaavalle rakennetaan uudiskohde. K I I N T E I S T Ö K E H I T Y S TEKSTI JONI NIKKOLA KUVAT JATKE LISÄRAKENTAMINEN VAATII AVOIMUUTTA 38 OSAKE. Kiinteistökehittämisen vaihtoehdot taloyhtiöissä ovat käytännössä täydennysrakentaminen tontille tai purkava lisärakentaminen. Etenkin jos korjausvelkaa on kasaantunut ja rahat ovat tiukassa, yhtenä vaihtoehtona urakoiden rahoittamiseen voi olla rakennusoikeuden kauppaaminen. LINDGRENIN mukaan rakennusliikkeen näkökulmasta vaihtoehdot ovat käytännössä täydennysrakentaminen esimerkiksi talon tontille tai purkava lisärakentaminen, jolloin uuden talon alta saatetaan purkaa koko nykyinen kiinteistö tai osa siitä. Suurten remonttien lähestyessä monissa yhtiöissä mietitään, mistä rahoitus niihin järjestyy. Rakennusliike Jatke Oy on ollut ensimmäisten joukossa toteuttamassa täydennysja lisärakentamista siitä alkaen, kun se tuli mahdolliseksi. P utkiremontti tai julkisivusaneeraus kolkuttavat väistämättä jossain vaiheessa jokaisen taloyhtiön ovella. Jos tontilla ei ole tilaa tai rakennus on päätynyt korjauskelvottomaan kuntoon, edessä voi olla koko kiinteistön purkaminen ja korvaaminen uudella. Kysyimme Jatkeen kiinteistöjohtaja Jesper Lindgre niltä, mitä mahdollisuuksia kiinteistökehittäminen tarjoaa taloyhtiölle. Mielessä saattaa olla myös palvelutason korottaminen esimerkiksi hisseillä
LISÄRAKENTAMINEN VAATII AVOIMUUTTA Tampereella Tammelan puistotiellä toteutettiin purkavana täydennysrakentamisena. Siellä Jatke osti kaikki yhtiön osakkeet, purki olemassa olevan kerrostalon ja rakensi tilalle uudiskohteen. OSAKE 39. Sijainti on keskeisellä paikalla Tammelantorin tuntumassa
Lindgrenin mukaan se on kannattavaa todennäköisimmin suurissa kaupungeissa kuten pääkaupunkiseudulla ympäryskuntineen, Turussa, Tampereella ja Oulussa. Joitain yksittäisiä liiketiloja saatetaan remontoida asunnoiksi, mutta harvoin toisin päin. 40 OSAKE. Vantaan Peltolantiellä Jatke rakensi uuden asuinrakennuksen entiselle paikoitusalueelle. Yhtiön kanssa tehtiin kauppa tontista ennen rakentamisen aloittamista. – Sen meidän hinnan, mitä me kerrosneliön kautta siitä tarjotaan, pitää olla sen verran suurempi, että se on houkuttelevampaa kuin sen myynti suoraan. SE, onko purkava täydennysrakentaminen kannattavaa, riippuu paljon sijainnista. 8.10.2021 Mallinnuskuvat Näkymä kansipiha As Oy Vantaan Peltolan Tähti Sisäpihan viherkansi Taiteilijan näkemys Jesper Lindgren. Semmoisia kohteita me olemme tehneet paljonkin, missä taloyhtiö omistaa esimerkiksi liiketilat erillisessä liiketilasiivessä. KIINTEISTÖKEHITTÄMISEN keinoihin kuuluvat myös käyttötarkoituksen muutokset. Niissä kuitenkin tavallisesti rakennetaan vain muutamia uusia asuntoja, joten ne eivät pääsääntöisesti kiinnosta rakennusliikkeitä. Pienillä paikkakunnilla projektissa ei välttämättä ole mieltä, sillä vanhan osakkeen arvosta ei välttämättä saisi samaa hintaa kuin purettavasta kerrosneliöstä täytyisi maksaa. Eihän siinä muuten ole osakkaan kannalta mitään järkeä. – Kiinteistöyhtiöstä asuntoyhtiöksi mekin olemme tehneet, mutta niin päin harvoin tulee lisäarvoa, että lähdetään muuttamaan asuntoja esimerkiksi toimistoiksi. Mutta silloin se on taas purkavaa lisärakentamista. Asunto-osakeyhtiöissä ne ovat kuitenkin harvinaisia ja tavallisesti hyvin pieniä, yhtiön sisäisiä projekteja. Tontille tapahtuvan täydennysrakentamisen ja purkavan lisärakentamisen tehdään jonkin verran myös ullakkorakentamista ja joissain tapauksissa myös rakennusten korottamista. Niissä urakat ovat usein houkuttelevia kaukana keskusta-alueiden ulkopuolellakin. Taloyhtiön kanssa neuvotellessaan Jatke tekee laskelmat osakkeen nykyarvosta markkinoilla. Lisärakentamiskohteet ovat rakennus yhtiön kannalta haluttavia, sillä ne rakennetaan yleensä olemassa olevan infrastruktuurin yhteyteen
OSAKKAAT pääsevät Lindgrenin mukaan yleensä valitsemaan ensimmäisinä asuntoja tilalle rakennettavasta kohteesta. Vaikka ei itse tähän kortteliin tulisi, niin jos tulee paljon uusia asukkaita alueelle, niin yleensä silloin paikalliset palvelutkin paranevat. – Varsinkin jos tehdään isompia kokonaisuuksia, yleensä sinne tulee muutakin palvelua. Jos taloyhtiö miettii remonttikulujen kattamista rakennusoikeutta myymällä, Lindgren suosittelee ottamaan mukaan konsultin. Kolmas ja suurin motivaattori on raha. Lindgrenin kokemuksen mukaan yllättävänkin harva hankkii asuntoa uudiskohteesta. – Rakennusliikkeen kanssa tehtävän sopimuksen pitää olla sen houkuttelevan verran suurempi, että siihen kannattaa lähteä. Lindgren muistuttaa, että osakkaat vertaavat, mitä he saavat tekemällä sopimuksen rakennusliikkeen kanssa ja sitä, mitä he saavat myymällä osakehuoneiston. Jos osakkeenomistajia on paljon, mekin suosittelemme konsultin 8.10.2021 Mallinnuskuvat Näkymä kansipiha As Oy Vantaan Peltolan Tähti Sisäpihan viherkansi Taiteilijan näkemys OSAKE 41. Ensinnäkin paikoitus mahdollisesti paranee siellä alueella, kun uudisrakentamisen myötä joudutaan tekemään rakenteellista paikoitusta. Sen sijaan he saavat markkinahinnan vanhasta asunnostaan ja voivat käyttää sen parhaaksi katsomallaan tavalla. Se, paljonko sitä on luvassa täydennystai lisärakentamisesta, riippuu täysin kohteesta, mutta kyseessä on sama markkinahinta kuin mistä muustakin kohteesta tahansa. – Kun osakkeenomistajia ei ole niin paljon, on oltu suoraankin meihin yhteydessä. Taustalla on tavallisesti jokin saneeraus tai taloyhtiön palvelutason parantaminen esimerkiksi hissien rakentamisella. Sitten taas jossain vähän syrjemmässä sadoista euroista kerrosneliöltä. Näin itsekin ajattelen osakkeenomistajana. 8.10.2021 Mallinnuskuvat Näkymä Nurkka As Oy Vantaan Peltolan Tähti Rakennus Keltamotien ja Peltolantien risteyksestä katsottuna Taiteilijan näkemys LISÄRAKENTAMISEN hyödyt taloyhtiölle ja sen osakkaille Lindgren luokittelee kolmeen kategoriaan. – Jossain Helsingin keskustan lähistöllä puhutaan tuhansista euroista kerrosneliöltä. Toisaalta kun tulee lisärakentamista ja lisää asukkaita, aika usein palvelut myös paranevat. LINDGRENIN mukaan heihin taloyhtiöt ottavat tavallisesti yhteyttä konsultin välityksellä. Erityisiä alennuksia vanhoille asukkaille ei yleensä tarjota, sillä kaikki eivät halua ostaa asuntoa uudiskohteesta, ja alennukset asettaisivat osakkaat eri arvoiseen asemaan. Lopulta se on melko ymmärrettävää, sillä vanhan talon purkamisen ja uuden talon valmistumisen välissä joutuu kuitenkin asumaan jossain muualla, ja monet ovat saattaneet väliaikaisasunnon sijaan hankkia omistusasunnon toisaalta ja asettua uuteen kotiin
Se vie oman aikansa. Niitäkin tapauksia Lindgren kertoo todistaneensa, joissa ainoastaan hallitus on ollut kiinnostunut lisärakentamisesta, mutta taloyhtiö ei niinkään. ottamista mukaan. Myös Turun keskustassa Linnankadulla toteutettiin asuinrakentamista täydennysrakentamishankkeena. Usein käy niin, että me tarjoamme sekä uudisrakennusoikeutta että erillisellä tarjouksella esimerkiksi sitä putkiurakkaa. – Toinen edistysaskel on valtuuttaa hallitus joko olemaan suoraan yhteydessä rakennusliikkeisiin tai valjastamaan siihen konsultti, joka on taas yhteydessä rakennusliikkeisiin. Siihen voi laskea paikasta riippuen toisen vuoden tai kaksi. – Ensikosketuksesta tarvittaviin päätöksiin menee yleensä puolesta vuodesta vuoteen. Aiemmin tontti oli olemassa olevan yhtiön paikoitusalueena. Puolueeton konsultti palvelee yleensä sekä ostajaettä myyjäpuolta. Sen vuoden jälkeen, kun ollaan valittu joku kumppani, 95 prosentissa tapauksista tehdään kaavamuutos. Silloin osakkaat pystyvät tekemään päätöksiä, kun niiden aika koittaa yhtiökokouksessa. Mieluummin liikaa kuin liian vähän. Niin, että ne ovat kuitenkin selvästi erotettavissa toisistaan ja hinta on läpinäkyvä taloyhtiön suuntaan. 42 OSAKE. . ASIALLA kannattaa olla jo ennen kuin putket vetelevät viimeisiään ja julkisivu rapistuu. – Silloin jos ei olla purkamassa osakkeenomistajien omaisuutta, varmaan ensimmäinen tehtävä on tunnustella yhtiökokouksessa tai ainakin hallituksessa, onko vähintään enemmistö prosessin aloittamisen kannalla. Lindgren muistuttaa, että ensimmäinen lähtökohta yhtiössä on aito halu tehdä tämmöistä ja rahoittaa tulevia hankintoja tämän kautta. Ehkä lähempänä siihen vuoteen. Purkavassa lisärakentamisessa vaadittiin aikaisemmin yksimielisyyttä, mutta keväästä 2019 alkaen siihen on riittänyt 4/5 määräenemmistö. Siinä ovat ensiaskeleet. Aikaa ensimmäisestä yhteydenotosta rakentamisen aloittamiseen kuluu tavallisesti kahdesta kolmeen vuotta. – Meidän mielestämme on selkeämpää pitää nämä kaksi erillisinä asioina. Huonossa tapauksessa menee viitisenkin vuotta, poikkeustapauksissa vielä pidempään. LINDGREN suosittelee kilpailuttamaan uudisrakennusoikeuden ja sen myymisen taustalla mahdollisesti olevan remontin erikseen. Täydennysrakentaminen ja purkava lisärakentaminen vaativat yhtiön päättävissä elimissä eri määrän kannatusta. Tyypillisesti täydennysrakentamisessa tarvitaan yhtiökokoukselta kahden kolmasosan määräenemmistö. Jos valituksia ei tule, niin sitten se oikeastaan on siinä. – Useimmiten on helppo sanoa, että me ollaan periaatteessa tämän puolella, mutta ei haluta päättää asiasta. Se johtuu yleensä siitä, että informaatiota on liian vähän. Lindgrenin mukaan avoimuus yhtiön suuntaan ja tiedotustilaisuuksien ja vastaavien järjestäminen on kaiken a ja o. Tämä on hyvin taloyhtiökohtaista. – Joka yhtiössä on useimmiten ollut muutamia henkilöitä, ketkä eivät ole alun perin olleet hirveän kiinnostuneita, mutta sitten matkan varrella, kun ymmärtävät ne hyödyt, kiinnostuvat asiasta
• kattavat viemärihuollon palvelut: suunnittelu, tutkimus, toteutus ja raportointi • puhdasvesipalvelut: talousvesitoimitukset, paineistukset ja desinfioinnit • jätevesipalvelut: likakaivojen sekä puhdistamoiden ja pumppaamoiden tyhjennykset ja huollot • kuljetuspalvelut: vaihtolavaja kuljetuspalvelut sekä Norsu-WC:t Me hoidamme 24/7. Paikallistuntemuksella.. Eerola-Yhtiöt ja alueelliset toimijat viemärihuoltoalan asiantuntijoita läpi Suomen. www.eerolayhtiot.fi Löydä oman alueesi asiantuntijat ja palvelut Pienennämme hiilijalanjälkeä kilometri kerrallaan käytämme autoissamme biokaasua. Ympäri vuoden
Samalla vaatimukset entistä nopeammille tietoliikenneyhteyksille ovat kasvaneet. Tämä näkyy vuosi vuodelta kasvavina tietoliikenteen datasiirtomäärinä. KESKIVERTOKOTITALOUDEN tarpeisiin tällä hetkellä jotensakin riittävästi vastaava, vähintään 100-megainen kiinteä laajakaista on saatavilla yleisimmin valokuidun tai kaapelimodeemi yhteyden avulla. Mobiililaajakaistan mainosmateriaaleissa luvattu nopeus on useimmiten tarjolla vain ideaaliolosuhteissa, kun verkon yleinen kuormitus on pientä koko tukiaseman kapasiteettiin nähden. Suurin osa meistä onkin jatkuvasti yhteydessä verkkoon alati käsillä olevan älylaitteen kautta. Kiinteän toteutuksen keskeisin etu on toimintavarmuus, eivätkä Verkkoyhteyksien VAUHTI KIIHTYY esimerkiksi säätilan vaihtelut, maaston esteet tai runkoverkon ruuhkautuminen pahemmin vaikuta yhteyden toimivuuteen, kaapelihan kaivetaan maan sisään ja siellä se pysyy. TEKSTI HEIKKI KIVELÄ KUVA SHUTTERSTOCK T I E T OY H T E I S K U N TA I nternet mahdollistaa lukemattomia asioita arjessamme niin työssä kuin vapaa-ajallakin. Esimerkiksi vuonna 2020 pelkästään suomalaisissa mobiiliverkoissa siirretyn datan määrä kasvoi Liikenneja viestintävirasto Traficomin tietojen mukaan 33 prosenttia. Mobiiliverkkopuolella 100 megan yhteys kattaa jopa 93 prosenttia suomalaisista kotitalouksista, kun taas vastaavan nopeuden kiinteän laajakaistayhteyden kohdalla luku oli viime vuoden lopussa 65 prosenttia. Laajakaistayhteyden hankinnassa koko taloyhtiöön on kiistattomia etuja. Käytettiinpä internet-yhteyttä työskentelyyn tai viihdesisältöjen toistoon, yhteyden nopeus määrittelee käytön sujuvuuden. Toinen vaihtoehto on hyödyntää saman nopeuden tarjoavaa mutta myös liikkumavaraa laajentavaa niin sanottua mobiililaajakaistaa, joskin sen kohdalla miinuspuolena on vaihteleva käyttövarmuus. 44 OSAKE. Pandemia-aikana suomalaiskodeissa on paitsi etätyöskennelty myös nautittu netin viihdepalveluista enemmän kuin koskaan. Myös useamman laitteen käyttö samassa kotitaloudessa on jouhevampaa, kun yhteydessä on tarpeeksi nopeutta. Mitä nopeampi yhteys on, sitä vauhdikkaammin data liikkuu esimerkiksi videoneuvotteluissa, elokuvia striimatessa tai verkkopeleissä. Sen sijaan ruuhkaisemmassa ympäristössä käyttäjämäärän ollessa isompi nopeudet laskevat ja yhteyskatkosten määrä voi kasvaa
5g-verkkojen rakentaminen etenee kiihtyvällä tahdilla. JOS taloyhtiön tietoverkkoyhteyksien päivitys on tarpeen, asiassa kannattaa edetä kuten muissakin saneerauksissa: kilpailuttamalla eri palveluntarjoajien tarjoukset. Tukiasemalaitteiden asentaminen kiinteistöön tapahtuu hallitusti yhteisesti sovitun prosessin, asennussuunnitelman sekä viranomaisohjeiden mukaisesti. Tukiasemalaitteiden vuokrasopimusten vuokrataso määritetään alueen hintatason mukaisesti. Palvelua ei ole sidottu mihinkään yksittäiseen operaattorin palveluihin, vaan se mahdollistaa taloyhtiöille yhteistyön kaikkien operaattoreiden kanssa. Kiinteistön tuottamattomia neliöitä saadaan tukiasemavuokrauksessa hyötykäyttöön, mistä saadaan taloyhtiölle myös tuloja. Oikeastaan menetelmästä riippumatta keskeisin on nettiliittymän hinta per asukas: taloyhtiölaajakaista on yleensä huomattavasti edullisempi suhteessa yksittäiseen talouteen hankittuun laajakaistaan. Näistä ensin mainittu taipuu pääsääntöisesti sangen monipuoliseen ja raskaaseenkin käyttöön tällä hetkellä yleisesti tarjoamallaan gigabitin nopeudella. VERKON toimintavarmuuden ja yhteyden nopeuden kannalta taloyhtiöille on tällä hetkellä tarjolla kaksi varteenotettavaa vaihtoehtoa: valokuituyhteys ja voimakkaasti yleistyvä langaton 5g. Jo lähivuosina tullaan luultavasti näkemään kotitalouksissakin kymmenen gigabitin valokuituyhteyksiä. Ja kun tietokoneiden ja älylaitteiden lisäksi myös muut kodin elektroniikkalaitteet alkavat olla enemmän tai vähemmän älyominaisuuksin varustettuja, nekin vievät omilta osiltaan verkon kapasiteettia. Myös vuokratulojen ja sähkönkulutuksen hallinnointi sisältyvät palveluun. Itse valokuituteknologian mahdollisuudet ovat jo nyt paljon saatavilla olevaa laitekantaa laajemmat. Palveluntarjoajasta riippuen taloyhtiöt voivat saada laajakaista sopimuksen tehdessään kaupan päälle myös erilaisia asiakasetuja. VAIKKA kuka tahansa voi tilata haluamansa nettiliittymän kotiinsa miltä tahansa palveluntarjoajalta itsenäisesti, koko taloyhtiöön asennetulla kiinteällä laajakaistaliittymällä on omat etunsa. Tällä hetkellä 5g-mobiiliverkon kattavuus on Suomessa noin viisi prosenttia mutta kasvaa jatkuvasti. LISÄTIEDOT: realiaisannointi.fi/5gtukiasemien-hallinnointipalvelu Tarjonnasta ja vaihtelevista tarpeista johtuen moni on ratkaissut tilanteen hyödyntämällä samanaikaisesti molempia yhteysmenetelmiä. MIHIN gigaluokan verkkoyhteyksiä sitten tarvitaan. . Laajemmat asennushankkeet ja tietoliikenneyhteyksien uudistukset kannattaa aikatauluttaa mahdollisuuksien mukaan esimerkiksi taloyhtiön linjasaneerauksen yhteyteen. Vastaavasti esimerkiksi suoratoistopalveluiden hiljalleen yleistyvät 4k-sisällöt sekä verkkopelit tulevat vaatimaan huomattavasti suuremman kaistanleveyden kuin nykyään. Molempiin suuntiin vauhtia tarvitaan siksi, että yhä useampi meistä käyttää pilvipalveluita esimerkiksi varmuuskopiointiin, ja kerrallaan siirrettävät datapaketit kasvavat jatkuvasti. OSAKE 45. Taloyhtiölaajakaistan hankinnassa aloitteen voi tehdä niin yksittäinen osakas, isännöitsijä kuin hallituskin, ja asiasta päätetään lopulta yhtiökokouksessa. Olennaista on, että verkkoyhteys olisi symmetrinen, jolloin sekä sisään tulevan datan latausnopeus että sen lähetys ulospäin on sama. Sen kapasiteetti riittää myös tulevaisuudessa, sillä valokuidun teoreettinen tiedonsiirtokyky on aivan toista luokkaa esimerkiksi jo vanhentuneeseen kuparikaapeliin verrattuna. Yleisellä tasolla tarkasteltuna valokuitu yhteys oheisasennuksineen on todennäköisesti aloituskustannuksiltaan korkeampi, mutta toisaalta sen kohdalla on hyvä ottaa huomioon toteutuksen pitkäikäisyys ja tulevaisuusvarmuus. Vastaavasti 5g-yhteys voi olla edullisempi asentaa, mutta sen kohdalla teknologia kehittyy nopeammin, mikä voi johtaa oheislaitteiden päivitystarpeeseen lyhyemmällä aikajänteellä. Kuitenkin langattomaan tiedonsiirtoon perustuva 5g ikään kuin vain jatkaa valokuituverkon kattavuutta, sillä 5g-tukiasemat tarvitsevat toimiakseen valokuituverkkoa. Palvelu toimitetaan avaimet käteen -periaatteella. Lisäksi Oulussa kehitetään jo kuudennen sukupolven 6g-teknologiaa, joka tulee syrjäyttämään 5g:n samalla tavoin kuin se syrjäyttää ennen pitkää nyt käytössä olevan 4g:n. Näin menetelmien saatavuus etenee käytännössä käsi kädessä. On esitetty, että valokuituyhteyden niin kutsuttu tulevaisuusvarmuus kattaisi jopa 50 vuoden ajanjakson. Lisäksi nopea verkkoyhteys lisää takuulla asukasviihtyvyyttä ja nostaa usein myös kiinteistön arvoa. Kun tähän ympätään vielä useampi käyttäjä, esimerkiksi nelihenkinen perhe omine henkilökohtaisine tarpeineen, yhteyden kuormitus kasvaa merkittävästi. Noin puolella suomalaisista onkin käytössään sekä mobiiliettä kiinteä laajakaistaliittymä. Realia Services Oy:n ja teknologiayhtiö Digita Oy:n yhteispalvelu mahdollistaa taloyhtiön tuottamattomien neliöiden vuokrauksen tukiasemalaitteille. Valokuitu on lisäksi toimintavarma ratkaisu, koska se ei ole altis sähkömagneettisille häiriöille. Toistaiseksi ei peruskäytössä oikein mihinkään, mutta tulevaisuudessa tilanne voi muuttua nopeastikin. Lisätuloja taloyhtiölle 5g-verkoilla. Toinen nykyaikainen verkkoratkaisu, 5g, pystyy samoihin nopeuksiin kuin valokuitu. Riittävää kapasiteettia varten tarvitaan nykyistä kattavampi tukiasemaverkko, ja tämän pohjalta rakennusten kattotilojen tarve tukiasemille tulee moninkertaistumaan
L A K I J A S O P I M U S TEKSTI ANNIKA LUHTANEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) Taloyhtiön vastuu PIHA-ALUEIDEN TALVIKUNNOSSAPIDOSTA JA VALAISTUKSESTA 46 OSAKE
Huoltoyhtiön kanssa tulee sopia tarkasti myös sääolosuhteiden tarkkailusta, eli lumija jäätilanteen seurannasta ja varotoimenpiteisiin ryhtymisestä. Liukastuneista yhtä suuri osuus kertoi kaatumisen syyksi tien tai alueen huonon kunnossapidon. Sopimuksen laadinnassa on syytä olla tarkkana; sopimukseen tulee kirjata selkeästi ja yksityiskohtaisesti kaikki sovitut huoltotehtävät, kuten kattolumien poistaminen, pihan hiekoitus ja lumenauraus. Tämä velvollisuus kuuluu rakennuksen omistajalle tai haltijalle tai hänen edustajalleen, joiden on huolehdittava siitä, ettei rakennuksesta putoava lumi tai jää aiheuta vaaraa ihmiselle tai omaisuudelle. Kiinteistön hoito oli uskottu taloyhtiössä huoltoyhtiölle erillisen sopimuksen mukaan. Tapahtuma-aikana voimassa olleen kaupungin järjestyssäännön mukaan katolla tai muulla vastaavalla paikalla oleva lumi ja jää, joka voi pudotessaan aiheuttaa vahinkoa, on viipymättä poistettava. Liukkautta tai jäätä ei Suomen olosuhteissa voi estää, mutta niiden aiheuttamiin riskeihin pystyy varautumaan. Liikenneturvan tekemässä tutkimuksessa pari vuotta sitten neljä kymmenestä suomalaisesta kertoi kaatuneensa liukastumisen takia. E letään jälleen vuoden pimeintä aikaa. Taloyhtiön vastuu PIHA-ALUEIDEN TALVIKUNNOSSAPIDOSTA JA VALAISTUKSESTA OSAKE 47. Taloyhtiö ulkoistaa talvikunnossapitoon liittyvät tehtävät yleensä huoltoyhtiölle tekemällä erillisen huoltosopimuksen. Asuntoosakeyhtiön osalta rakennuksen haltijana on yhtiön hallitus. Tapauksessa lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Taloyhtiön tärkeimpiä tehtäviä Talviaikaan taloyhtiön tärkeimpiä tehtäviä onkin huolehtia muun muassa liukkauden torjunnasta hiekoittamalla sen vastuulla olevia alueita sekä järjestää lumen auraus ja kattolumien pudotus. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön ANNIKA LUHTANEN on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija. Taloyhtiön vastuulla kiinteistön omistajana on huolehtia siitä, että rakennuksen asukkaiden ja muiden henkilöiden on turvallista liikkua sen alueella. Korkeimman oikeuden linjaus taloyhtiön ja hallituksen jäsenen vastuusta Korkein oikeus on ottanut kantaa yhtiön ja hallituksen jäsenen vastuunjakoon tilanteessa, jossa asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä (KKO 2007:62). Juridisesti vastuu talvikunnossapidon asianmukaisesta järjestämisestä on taloyhtiön hallituksella ja isännöitsijällä, jos isännöitsijä on valittu
Tämä toimintatapa kuitenkin edellyttää, että kunnossapitotehtävät on selkeästi määritelty ja vuorot tarkasti sovittuja. Osakkaiden ilmoittamat puutteet valaistuksessa on syytä ottaa tosissaan, ja viimeistään osakkaan oma muutostyölupahakemus pihavalon asentamiseksi yhtiön alueelle on hallitukselle akuutti merkki siitä, että piha-alueen valaistuksen korjaustai uusimistarve on syytä selvittää. On myös hyvä huomata, että uusi valaistus lisää valon määrää ja säästää kuitenkin kustannuksia vähentyneen energiankulutuksen myötä. Käytännössä kiinteistönomistajan vastuu on lähellä tuottamuksesta riippumatonta ankaraa vastuuta – yhtiö voi vapautua korvausvastuusta vain näyttämällä menetelleensä kaikin puolin huolellisesti. Yhtiön piha-alueiden ulkovalaistus on niin ikään yleensä yhtiön kunnossapitovastuulla, kun taas osakas vastaa lähtökohtaisesti osakashallintaiselle huoneistopihalle tai terassille asentamastaan valaistuksesta. Vastaavasti kuin esimerkiksi katoilta putoavan lumen tai liukkauden aiheuttamien vahinkojen osalta myös valaistuksen osalta kiinteistönomistajalla voidaan katsoa olevan niin sanottu korostunut huolellisuusvelvollisuus. Tässäkin yhteydessä yhtiö ja viimekädessä yhtiön hallitus ovat kiinteistönomistajina vastuussa, jos puutteellinen valaistus aiheuttaa tapaturman kiinteistöllä. . Nimenomaan vastuista yksityiskohtaisesti sopimalla ja huoltoyhtiön velvoitteiden valvonnalla taloyhtiön on mahdollista osoittaa huolellisuuttaan. tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Taloyhtiö voi kuitenkin lähtökohtaisesti aina vaatia korvauksia omalta sopimuskumppaniltaan eli huoltoyhtiöltä, jos huoltoyhtiö on laiminlyönyt talvikunnossapitoa koskevan sopimuksen noudattamisen. Taloyhtiöllä vähintäänkin valvontavastuu Huoltosopimuksesta huolimatta vastuu kiinteistön turvallisuudesta säilyy siis taloyhtiöllä. Talkootöihin osallistuminen on osakkailta aina kuitenkin vapaaehtoista, eikä osakkaita voida siihen velvoittaa. Talkootöiden vaikutus Pienissä taloyhtiöissä käytännön talvikunnossapito on saatettu järjestää talkoovoimin jakamalla kunnossapito osakkaille erillisinä vuoroina. Jos osakas kieltäytyy talonmiesvuorostaan, taloyhtiön on huolehdittava talvikunnossapidosta muulla tavoin. Valaistuksesta on syytä huolehtia, vaikka hyvän ja toimivan ulkovalaistuksen merkitys Suomen kesässä saattaakin päästä unohtumaan – asianmukainen valaistus on monella tapaa yhtiön ja asukkaiden etu. Taloyhtiön vastuulla on valvoa, että vuoroja noudatetaan. Taloyhtiö vastaa vahingonkärsijälle aiheutuneista henkilöja esinevahingoista, ellei se kykene osoittamaan toimineensa huolellisesti. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty. Mahdollisessa vahinkotapauksessa taloyhtiö on ensisijaisesti vastuussa vahingonkärsijään nähden. Kiinteistönomistajalla korostunut vastuu Vaikka puutteellinen ulkoalueiden valaistus on tapaturmariski jo sellaisenaan, valaistuksen merkitys korostuu erityisesti osana talvista liukkaudentorjuntaa. Tätä vastuuta yhtiö ei voi välttää sillä, että piha-alueiden valaistus on järjestetty pääasiassa osakkaiden asentamilla ja heidän kunnossapitovastuullaan olevilla valaisimilla. Tämän vuoksi yhtiö onkin lähes aina oikea taho huolehtimaan pihavalaistuksesta ja sen kunnossapidosta. Tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiön tulee valvoa, että huoltoyhtiö suorittaa sovitut työt. L A K I J A S O P I M U S 48 OSAKE. Ei pelkästään tapaturmien ehkäisyä Taloyhtiön piha-alueen kunnollisella valaistuksella paitsi estetään tapaturmia myös edistetään esimerkiksi esteettömyyttä sekä ehkäistään ilkivaltaa ja muuta rikollisuutta. On toki mahdollista, että ulkovaloja on asennettu osakasmuutostöinä myös yhtiön hallitsemalle piha-alueelle, jolloin näiden kunnossapitovastuun voidaan yleensä katsoa kuuluvan osakkaalle. Yhtiön piha-alueen valaistus on kokonaisuus, joka tehokkaasti toimiakseen edellyttää suunnitelmallisuutta. Pihavalaistusta ei välttämättä taloyhtiössä aina huomata tai priorisoida kaikkein tärkeimmäksi kunnossapitotarpeeksi varsinkaan, jos samalla valaistuksella on pärjätty pitkän aikaa. Pihavalaistuksen kunnossapito Myös kunnollinen pihavalaistus talven pimeimpinä aikoina on taloyhtiössä tärkeää niin asukkaiden viihtyvyyden, että turvallisuuden kannalta. Keskellä yötä palaneelle polttimolle kukaan ei voi mitään, mutta jos useamman vuoden huonosti toiminut ja korjaamatta jätetty pihavalaistus aiheuttaa tapaturman, huolellisuuden osoittaminen on vaikeaa
Miten kuolinpesän ja sen osak kaat tulee kirjata taloyhtiön osakeluetteloon. Kuolinpesän merkitseminen osakeluetteloon ei ole välttämätöntä, koska omaisuus jää jakamattomalle kuolinpesälle ilman varsinaista saantoa. Jos huoneiston pääasiallinen käyttötarkoitus ei kuitenkaan oleellisesti muuttuisi, eli asuntoa käytettäisiin edelleen pääasiallisesti asumiseen, on tällainen järjestely oikeuskäytännössä sallittu. Päätöksen tekemiseen tarvitaan yhtiökokouksessa enemmistö äänistä. Jos yhtiö järjestyksessä huoneiston käyttötarkoitukseksi on määritelty asuminen, huoneiston käyttäminen pääasiassa liiketoiminnan harjoittamiseen edellyttää käyttötarkoituksen muutosta. Yhtiöjärjestystä saa muuttaa ainoastaan yhtiökokous. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen yhtiökokouksessa edellyttää määräenemmistöä siten, että muutosta tulee kannattaa kaksi kolmasosaa annetuista äänistä, ellei yhtiöjärjestyksessä edellytetä tätäkin tiukempaa enemmistöä. Asuntoosakeyhtiössä osakas on pyytänyt yhtiön hallitukselta lupaa vuokrata omistamansa huoneiston psykiatrin vastaan ottotilaksi. Tasajakosäännöksellä on nämä kolme edellytystä, joiden kaikkien on täytyttävä, jotta tasajakoa voidaan soveltaa. Lisäksi vaaditaan enemmistö niiden osakkeenomistajien annetuista äänistä, joiden autopaikkoihin uudistus liittyy. Tällaisessa tilanteessa latauspisteiden rakentamisesta päätetään yhtiökokouksessa. Tällainen järjestely voisi siis esimerkiksi olla tilanne, jossa asuntoa käytettäisiin pääasiallisesti asuinkäyttöön mutta vain satunnaisesti vastaanottotilana. Tällöin kustannuksiin osallistuvat vain ne asukkaat, joiden autopaikoille asennetaan latauspiste. Kun käyttötarkoitus on kunnossa, osakas saa vuokrata huoneiston kolmannelle liiketoiminnan harjoittamiseen, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole kielletty huoneistojen vuokrausta. KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI ANNIKA LUHTANEN (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) OSAKE 49. Lain esitöissä todetaan, että huoneistoon kohdistuvia kunnostustöinä voidaan pitää huoneiston ulko-oven, parvekeoven ja ikkunoiden korjausta ja uusimista. Osakehuoneiston käyttötarkoitus on kirjattu yhtiöjärjestykseen. Kokonaan huoneiston ulkopuolella tehtävien kunnossapitotöiden tai uudistusten kustannuksia ei siis voida jakaa tasan hankkeeseen osallistuvien kesken. Onko tämä lain mu kaan sallittua ja voiko hallitus antaa siihen luvan. Osakkaat omistavat osakkeet pesänä, joten heidän omistusosuuksiaan ei merkitä osakeluetteloon. Siten osakeluettelomerkintä voisi olla esimerkiksi ”Maija Meikäläisen jakamattoman kuolinpesän osakkaina Matti ja Teppo Meikäläinen”. Asunto-osakeyhtiölain mukaan, kun on kyse yhtiön uudistushankkeesta, joka kohdistuu vain osaan osakkeista ja joka tuottaa etua vain kyseisille osakkeille, vastiketta maksavat vain ne osakkaat, joiden osakkeisiin hanke kohdistuu. Autopaikkojen latauslaitteiden hankintaan osallistuvat osakkaat haluavat jakaa hankkeen kustan nukset tasajaolla hankkeeseen osallistuvien kesken. Lain mukaan yhtiökokous voi päättää kunnossapidosta ja uudistuksesta aiheutuvien kulujen jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide kohdistuu osakehuoneistoihin ja kunnossapidosta tai uudistuksesta kullekin osakehuoneistolle tuleva etu ja kunkin huoneiston osalta aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret. Vuokraaminen ei edellytä lupaa asuntoosakeyhtiön hallitukselta. Käyttötarkoituksen muuttaminen asuinhuoneistosta esimerkiksi liikehuoneistoksi edellyttää myös yhtiöjärjestyksen muutosta. Mikäli jakamattoman kuolinpesän osakkaat kuitenkin pyytävät osakeluettelomerkintää, merkitään luetteloon kunkin osakkaan nimet erikseen mainiten. Ensin yhtiön tulee varmistua siitä, että huoneiston käyttötarkoitus vastaa aiottua järjestelyä. Onko tämä lain mukaista, jos yhtiökokouk sessa niin päätetään
Viihtyisyyttä asumiseen meluttomalla toiminnalla Miellyttävä kodin sisäilmasto edellyttää vedotonta, hiljaista ja laadukasta ilmanvaihtoa. tunnistuspalvelu, joka varmistaa kuuluuko havaittu tuhoeläin korvattavien lajien joukkoon sekä torjunta-aineet ja muut tarvikkeet! Ensimmäisenä Suomessa ja vain Howdenin asiakkaille: taloyhtiö voi jatkossa suojautua kattavasti riitatilanteita varten perustajaurakoitsijaa eli grynderiä vastaan. Ota yhteyttä: 09 5420 2400, finland@howdenfinland.fi tai jätä yhteydenottopyyntö www.howdenfinland.fi Varaudu tuholaisten torjuntaan helposti ja edullisesti ilman lisäkustannuksia! TorjuntaPlus kattaa asiantuntijan suorittaman tuholaistorjunnan ilman omavastuuta. Palveluun sisältyy mm. Lisäksi perustajaurakoitsijan suorituskyvyttömyyden varalle tulee vakuutusturvaa taloyhtiön turvaksi. Kysy lisää OikeusturvaPlus-tuotteen laajennuksestamme! Uutta! Kotimaisia ja laadukkaita ilmanvaihtoratkaisuja Päätelaitteet hyvään sisäilmastoon Valikoimastamme löydät päätelaitteet asuinkohteiden pienehköille ilmamäärille: hiljaiset, vedottomat ja tyylikkäät laitteet osaksi sisustusta. Helppo puhtaanapito Laitteemme eivät kerää likaa innovatiivisen muotoilunsa ansiosta ja päätelaitteemme pinnoitetaan mattamaalilla, joka hylkii likaa ja pölyn tarttumista laitteen pintaan. climecon.fi. Ilmanvaihtoratkaisumme on suunniteltu elämiseen
Millaisia vaihtoehtoja yhteiskäyttöauton hankkimiseen on. Millaisia ovat mahdolliset tietoturvauhkat ja miten niitä vastaan voi suojautua. Entä mitä muita keinoja yhtiöllä on kiinteistön paloturvallisuuden takaamiseksi. Useimmiten varoittimet ovat asukkaiden vastuulla, mutta niiden toimivuuden säännölOSAKE 1/2022 ILMESTYY 25. Etätöiden vuoksi myös muut kuin asukkaiden tiedot voivat joutua pahimmassa tapauksessa vääriin käsiin. Taloyhtiön tietoturva TALOYHTIÖN tietoverkoissa liikkuu monenlaista tietoa. Osa siitä on arkaluontoista: esimerkiksi verkkopankkitunnuksia sekä henkilöja luottokorttitietoja. HELMIKUUTA Parempaa paloturvallisuutta. Mitä velvollisuuksia taloyhtiöillä on tietoturvan suhteen. Toimiessaan se kuitenkin säästäisi ihmishenkiä ja myös valtavat määrät rahaa. Mitä kaikkea silloin pitää ottaa huomioon ja mitä sellainen maksaa. Auto yhteiseen käyttöön ETENKÄÄN hyvin joukkoliikenneyhteyksien varrella auton omistaminen ei ole joka kodissa tarpeen. Monet taloyhtiöt ovat hankkineet auton asukkaidensa yhteiseen käyttöön. SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK PE XE LS linen tarkistaminen unohtuu helposti. Vähäisillä vuosittaisilla ajokilometreillä vuokraaminen tai taksilla kulkeminen saattaa tulla omaa autoa halvemmaksi. TOIMIVA palovaroitin on asunnoissa hälyttävän harvinainen. Voiko taloyhtiö tehdä asialle jotain
Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista