Useampi urakka samassa nipussa. T A L O Y H T I Ö N A R V O L E H T I • 4 / 2 2 3 ”Hyvä isännöitsijä löytää ratkaisut” Isännöitsijä Peter Jokisalo: Voiko taloyhtiömme ajautua konkurssiin
Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. +358 10 4244 200 www.lexia.fi. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. Sisältää yhden konsultoinnin sekä lyhyen kirjallisen raportin, hinta 900 e + alv. Ota yhteyttä, niin voimme sopia mahdollisesta toimeksiannosta tarkemmin ja huolehtia taloyhtiönne juridiikasta! lexia@lexia.fi Puh. Arvaamme, että olet viime aikoina vaivannut päätäsi esimerkiksi ympäristövastuukysymyksillä, sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä, taloyhtiön tietosuojalla, ilmalämpöpumppujen hyväksymisellä tai Airbnb-tyyppisellä vuokraustoiminnalla. +358 10 4244 200 www.lexia.fi ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. Toimimme neuvonantajana kiinteistöihin ja asumiseen liittyvissä juridisissa kysymyksissä avustaen taloyhtiön hallituksen edustajia ja isännöitsijöitä mm. yhtiökokouksissa, erilaisissa rakennushankkeissa ja arjen juridisissa kysymyksissä. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. • Lisätai ullakkorakentamisen esiselvitys taloyhtiön tilanteesta ja mahdollisuuksista. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. Me Lexiassa pohdimme samoja asioita juridiikan näkökulmasta. Olemme myös Isännöintiyritykset ry:n yhteistyökumppani ja tarjoamme OSAKE-lehden lukijoille tarjouksena seuraavia palveluita: • Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen peruspäivitys vastaamaan voimassaolevaa asunto-osakeyhtiölakia, hinta 900 e + alv. ASIAKASLÄHTÖISTÄ JURIDIIKKAA KIINTEISTÖALAN TARPEISIIN Hei taloyhtiön vastuuhenkilö! Vastaat arjessasi taloyhtiön edun mukaisten ratkaisujen tekemisestä
Mitä tehdä, jos siitä aiheutuu taloyhtiölle haittaa. 46 Laki ja sopimus: Voiko lyhytaikaisen vuokraamisen kieltää. 42 Kunnossapito: Upotettava jätesäiliö on kompakti vaihtoehto Maan alle upotettavat jätesäiliöt vievät rutkasti vähemmän tilaa kuin perinteiset säiliöt, vaikka kapasiteetti on suurempi. 26 Henkilö: Isännöitsijä Peter Jokisalo “Hyvä isännöitsijä löytää ratkaisut taloyhtiön ongelmiin.” 30 Turvallisuus: Vartiointia tilapäiseen tarpeeseen Murtokierteen tai ilkivallan voi katkaista hankkimalla yhtiölle vartiointia. 50 Seuraavassa numerossa OSAKE 3. 12 Talous: Taloyhtiöiden konkurssit yleistyneet Jos talousvaikeuksiin puututaan riittävän ajoissa, pahin on mahdollista välttää. 18 Korjausrakentaminen: Monta remonttia kerralla Kun korjausrakennushankkeessa tehdään samalla useampi urakka, voi taloyhtiö säästää pitkän pennin. Asuntojen lyhytaikainen vuokraaminen on yleistynyt. 36 Viihtyvyys: Vaihtomatoilla siisti ilme rappuun Aula pysyy paremmin siistinä, kun käytävämatot keräävät kuran ja roskat. JA RM O PA U TA M O 18 42 OSAKE 4/2023 12 5 Pääkirjoitus 6 Ajankohtaista Ajankohtaisia asioita taloyhtiöiden maailmasta
Teppo Hirvikunnas Päätoimittaja S uomessa on yli 90 000 taloyhtiötä, jotka ovat olennainen osa asumiskulttuuriamme ja yhteiskuntaamme. Jokainen osakas voi olla osa ratkaisua. Heidän ammattitaitonsa ja kokemuksensa ovat arvokkaita taloyhtiön talousasioiden hoidossa. Tämä malli mahdollistaa sen, että kun taloyhtiö ottaa lainaa korjaushankkeisiin, osakkaat vastaavat lainan takaisinmaksusta henkilökohtaisesti. Osallistuminen ja yhteisöllisyyden vahvistaminen ovat yhtä lailla tärkeää. Tällainen järjestely voi myös osaltaan vahvistaa yhteisöllisyyttä, koska jokainen osakas on suoraan vastuussa yhtiön taloudesta. Taloyhtiön pelastajina voivat kuitenkin toimia sen omat osakkaat. Mutta kuten sanonta kuuluu: “Kun yhteisö toimii yhdessä, mikään haaste ei ole liian suuri.” Osakkailla on merkittävä rooli tässä yhteistyössä. 040 5530 693 lmoitusmyynti ilmoitusmyynti@osakelehti.fi Ulkoasu ja taitto Pop Media Oy – Markus Paajala ISSN: 2670-1340 www.osakelehti.fi Julkaisija ja kustantaja ISLI isännöintiyritykset ry P. 040 5530 693 Kannen kuva: Jimi Soinila OSAKE 5. Osakkaat taloyhtiön pelastajina. Osakkaiden rooli ei suinkaan rajoitu vain rahoitukseen. Aktiivinen osallistuminen yhtiön asioihin ja päätöksentekoon voi lisätä yhteisöllisyyttä ja sitoutumista taloyhtiön menestymiseen. Eikä pidä myöskään unohtaa taloyhtiön hallituksen ja isännöinnin roolia. Taloyhtiön konkurssi on vakava asia, mutta osakkailla on voima ja vastuu kääntää kurssi. Taloyhtiöiden konkurssien taustalla on usein monenlaisia syitä. Se suojaa taloyhtiötä maksuhäiriöiltä ja luottotappioilta. PÄÄKIR JOITUS OSAKE 4/2023 Tuottaja AVPlus Media Oy Päätoimittaja teppo.hirvikunnas@osakelehti.fi Toimituspäällikkö emma.nikander@osakelehti.fi Toimitus toimitus@osakelehti.fi Avustajat Katja Alaja, Maria Markus, Tiina Saari Tilaajapalvelu tilaukset@osakelehti.fi P. Kuten kaikissa yhteisöissä, niin myös taloyhtiöissä eteen voi tulla haasteita, jotka saattavat pahimmillaan ajaa yhtiön konkurssiin. Se on yhteisö, jossa ihmiset asuvat, kasvavat ja tekevät elämästään merkityksellistä. Viime aikoina on nähty esimerkkejä siitä, miten osakkaiden takaamat lainat ovat toimineet eräänlaisena pelastusrenkaana taloyhtiöille. Ennen kaikkea on tärkeää ymmärtää, että taloyhtiö ei ole vain rakennus tai joukko asuntoja. Osakkaiden aktiivisuus, yhteisöllisyys ja vastuuntunto voivat olla avaimia taloyhtiön menestymiseen ja kestävyyteen. Esimerkiksi vanheneva rakennuskanta, ennakoimattomat ja suuret korjaustarpeet tai osakkaiden maksuvaikeudet voivat luoda tilanteita, joissa yhtiön talous ajautuu kriisiin. Kun taloyhtiön osakkaat näkevät itsensä paitsi asukkaina myös aktiivisina toimijoina ja vastuunkantajina, taloyhtiön tulevaisuus näyttää valoisammalta
Rekisteröinti on kuitenkin pakollista silloin, jos huoneisto vaihtaa omistajaa. Jos osakekirja on pankissa lainan vakuutena, kuten usein on, myös pankki voi hakea omistuksen rekisteröintiä osakkeenomistajan puolesta. Siirtovelvoite on kaikilla ennen 2019 perustetuilla taloyhtiöillä. Samalla mitätöidään paperinen osakekirja. Kun taloyhtiö on hoitanut siirron, osakas voi rekisteröidä oman omistuksensa. Asuntovelallisen kannattanee odottaa osakekirjojen sähköistämisen kanssa, sillä se on helpointa tehdä asunnon vaihtaessa omistajaa. Tietojärjestelmä on Maanmittauslaitoksen ylläpitämä rekisteri, johon kerätään tiedot taloyhtiöistä, osakehuoneistoista ja niiden omistuksista, omistusten rajoituksista ja panttauksista. Tällöin uuden omistajan tulee hakea omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta kahden kuukauden sisällä kaupasta. Viimeiset hetket siirtää OSAKELUETTELOT ILMAISEKSI KOONNUT EMMA NIKANDER SH U TT ER ST O CK 6 OSAKE. . Pankki perii tästä maksun. Sitä uudemmat yhtiöt ovat jo rekisterissä. Rekisterin myötä asuntokaupat, taloyhtiöiden hallinto ja viranomaisten työ helpottuu. A J A N KO H TA I S TA TALOYHTIÖILLÄ on vielä muutama kuukausi aikaa siirtää osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään ilman kustannuksia. Kiirettä ei kuitenkaan tarvitse pitää, sillä osakkeenomistajalla on 10 vuotta aikaa hakea omistuksensa rekisteröintiä. Syyskuun loppuun mennessä siirron oli tehnyt 54,6 prosenttia taloyhtiöistä. Ensi vuoden alusta lähtien luetteloiden siirtämisestä peritään maksu
– Kuluva vuosi on ollut lämmin, joten ensi vuoden budjetissa pitää varautua edellisvuotta suurempaan energiatarpeeseen ja lämmityskulujen kasvuun. Vuonna 2022 vastaava luku oli 4,7 prosenttia. Tämän vuoden kiinteistökustannusten nousuun voi perehtyä Kiinteistöliiton Ideksitaloselvityksestä, joka löytyy liiton verkkosivuilta. – Taloyhtiön kassassa tulisi jatkuvasti olla vähintään kolmen tai neljän kuukauden vastikkeita vastaavat varat. Jos taloyhtiö sijaitsee vuokratontilla, jonka vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin, vuokrakustannuksiin on varattava tarkistuskuukaudesta riippuen peräti viidestä kuuteen prosenttia lisää. Selvityksen mukaan kustannukset ovat kohonneet viime vuodesta keskimäärin 2,9 prosenttia. Vuoden 2024 talousarviota laadittaessa on syytä huomioida esimerkiksi kaukolämpömenojen kasvu ja valtionavustusten väheneminen. Myös kiinteistöverotukseen tulossa oleva korotus nostaa kustannuksia osalla taloyhtiöistä. Esimerkiksi kaukolämmön hinnoissa on ollut kuluvana vuonna korotuksia. Kiinteistöliiton talousja veroasiantuntija Juho Järvinen huomauttaa, että tilannetta on seurattava tarkasti. Kun sähköenergian kustannukset poistetaan laskuista, nousu on ollut 7,1 prosenttia. . Talousarvio laaditaan toteutuneiden kulujen pohjalta, mutta on huomioitava, että moni kuluerä saattaa ensi vuonna kasvaa entisestään. TALOYHTIÖIDEN on syytä varautua kustannusten kasvuun myös ensi vuonna, kehottaa Kiinteistöliitto. Lisäksi taloyhtiöissä on hyvä keskustella ja sopia mahdollisuudesta antaa hallitukselle valtuudet tarvittaessa kerätä esimerkiksi kaksi ylimääräistä vastiketta ilman uuden yhtiökokouksen järjestämistä, Järvinen neuvoo. Kustannuksista eniten ovat kohonneet kaukolämmön ja rakennuksen kiinteistöverokustannukset. Kustannukset nousevat MYÖS ENSI VUONNA SH U TT ER ST O CK OSAKE 7
Sopimusasiana hintojen muutos vaatii siis molempien osapuolten hyväksynnän. Isännöinnin eettiset ohjeet ohjeistavat hyväksymään sopimusmuutokset kirjallisesti tai vähintäänkin käsittelemään ne hallituksessa ja kirjaamaan asian pöytäkirjaan. Isännöinnin ostajana taloyhtiön hallituksen pitää käsitellä esitys. . Isännöintisopimuksessa sovitaan, mitä palveluja isännöinti tuottaa ja mitä taloyhtiö niistä maksaa. – Taloyhtiön hallituksen kannattaa käydä oman isännöitsijän kanssa yhdessä läpi eettiset ohjeet ja niiden mukaiset menettelyt esimerkiksi hallituksen kokouksen yhteydessä, korostaa Tossavainen. A J A N KO H TA I S TA SYKSYLLÄ isännöintiyritykset saattavat korottaa hintojaan, ja taloyhtiö saa siitä tällöin esityksen. Taloyhtiössä onkin hyvä hetki pohtia, ollaanko isännöintipalveluun tyytyväisiä suhteessa maksettuun palkkioon. Kyseessä on sopimusasia, eikä hinnankorotusta voi hoitaa yksipuolisena ilmoitusasiana. – Hyvästä isännöinnistä kannattaa maksaa, mutta huonoa ei pidä hyväksyä, toteaa Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen. Isännöintipalkkiot pitää käsitellä HALLITUKSESSA SH U TT ER ST O CK KOONNUT EMMA NIKANDER 8 OSAKE
Osake-lehti on toki mahdollista tilata myös omalla kustannuksella. Osoitteenmuutos on helpointa tehdä osake-lehden verkkosivuilla (osakelehti.fi). Luokituksessa Espoo nousi Helsingin ja Tampereen rinnalle AA-luokkaan. Jos siis hallituksen kokoonpano vaihtuu, niin muistathan ilmoittaa tästä myös meille. Hypon päivitetyssä luokituksessa luokitus nousi 24 kunnassa yhdellä pykälällä ja laski pykälän verran 59 kunnassa. A J A N KO H TA I S TA KOONNUT EMMA NIKANDER 10 OSAKE. . Lisäksi sen suuri koko turvaa silloinkin, kun talouskasvu rakoilee: asuntomarkkinat eivät notkahda vielä yhdestä konkurssista. SH U TT ER ST O CK OSAKE-LEHTI on mahdollista tilata taloyhtiön lukuun vain hallituksen puheenjohtajalle ja hallituksen jäsenille. Silloin hetkellinen suhdanne ei heiluta yksittäisen alueen luokitusta kovinkaan merkittävästi. Voit myös pyytää uutta puheenjohtajaa ilmoittamaan uudet tiedot. OSOITTEENMUUTOKSET JA LISÄTILAUKSET Vetovoimaiset kaupungit pärjäävät myös SUHDANNEKUOPASSA SUOMEN Hypoteekkiyhdistys Hypo on julkaissut päivitetyn asuntoluottoluokituksensa. Jos siis haluat jatkaa lehden tilausta, tee uusi tilaus samalla kun ilmoitat meille uuden puheenjohtajan (ja hallituksen jäsenten) tiedot. Espoon nousu selittyy vahvalla tulokehityksellä. Luottoluokitukseen voi tutustua kokonaisuudessaan Suomen Hypoteekkiyhdistyksen verkkosivuilla. Asuntoluottoluokitus kuvaa alueiden riskejä ja kriisinkestävyyttä. Kirjainten perässä on kuitenkin kärkikolmikollakin miinus, joka heijastelee sitä, että vaikea asuntomarkkinasuhdanne ei täysin säästä vahvimmankaan kasvun alueita. Se on yhden kunnan verran vähemmän kuin viime vuonna. Luokituksen kaikki teemat ovat maksukyky, likviditeetti, muuttoliike, kuntatalous, vakuusarvot, turvallisuus, terveys, tulevaisuus ja ympäristö. Ylipäätään asuntoluottoluokituksessa A-luokkaan tai parempaan yltää yhteensä 21 kuntaa
Kuitu on myyntivaltti asuntokaupassa, sillä valokuituverkkoon kytkettyjen asuntojen ja taloyhtiöiden kiinnostus kasvaa. Nauti elämästä, valitse valokuitu! Toimiva nettiyhteys parantaa taloyhtiösi arkea. Valokuitu on häiriötön ja huoleton kodin kiinteä nettiyhteys, jonka nopeus päihittää kaikki muut yhteydet. Valitsemalla Valokuitusen saat: Vapauden vaihtaa nettiliittymän toimittajaa ja valita sopivat palvelut Nopean ja vakaan yhteyden vain taloyhtiösi käyttöön Kiinteän hinnan ja avaimet käteen -palvelun, jätämme myös pihan siistiksi Luotettavan toimituksen, rakennamme yli 90 % myyntialueistamme Ympäristöä säästävän yhteyden: kuitu käyttää sähköä vain tuhannesosan mobiiliverkon kulutuksesta Pyydä tarjous taloyhtiöllesi valokuitunen.fi/ taloyhtiot
Taloyhtiön konkurssi on edelleen harvinainen, mutta yleistyvä ja vakava ilmiö. Saarilampi on erikoistunut konkurssija yrityssaneerausmenettelyihin ja hoitaa muun muassa Laukaan keskustassa sijaitsevan Kiinteistö Oy Laukaan Pankkilan konkurssipesää. Vaikeasta taloustilanteesta selviäminen edellyttää yhtiön hallinnolta riittävän aikaista puuttumista ongelmiin. TA LO U S 12 OSAKE. Konkurssilain puitteissa ne ovat kuitenkin olleet mahdollisia, sanoo Asianajotoimisto Fennon juristi Sami Saarilampi. Taloyhtiö, johon kuuluu 12 asuntoa, kaksi isoa liiketilaa ja seitsemän toimistotai varastotilaa, haettiin konkurssiin viime maaliskuussa. Konkurssitapaukset taloyhtiöissä ovat monimutkaisia ja vaikeita tilanteita sekä asukkaille että osakkeenomistajille. Voiko meidänkin taloyhtiömme ajautua konkurssiin. – Taloyhtiöiden konkursseja ei ole aiemmin ehkä mielletty mahdollisiksi yleisesti tai taloyhtiöiden osakkaiden keskuudessa. Ne ovat kuitenkin edelleen suhteellisen harvinaisia. TEKSTI MARIA MARKUS M ediassa on viime aikoina näkynyt juttuja taloyhtiöiden konkursseista
SH U TT ER ST O CK OSAKE 13
14 OSAKE. ”Lopputuloksena lienee pääsääntöisesti tyhjilleen ja kylmäksi jäävä talo, josta kukaan ei huolehdi.” Sami Saarilampi
Osakkeenomistaja saa siis rahaa vasta, jos jotain jää jäljelle – ja se on Saarilammen mukaan käytännössä äärimmäisen harvinaista. – Silloin konkurssi raukeaa. Juridisesti osakkeenomistajat voisivat vielä tällöin valita yhtiölle edustajan, mutta käytännössä tämä on harvinaista, joten omaisuus jää oikeudellisesti haastavaan ja erikoiseen välitilaan, Saarilampi kertoo. Apua ei välttämättä löydy tuolloin siitäkään, että huoneistot otetaan taloyhtiön haltuun. Konkurssiriski ei kuitenkaan koske vain vanhoja taloja. Käräjäoikeus asettaa taloyhtiön konkurssiin joko velkojan tai taloyhtiön omasta hakemuksesta. Usein kyse on vanhoista taloyhtiöistä, joissa on kertynyt paljon korjausvelkaa. – Lopputuloksena lienee pääsääntöisesti tyhjilleen ja kylmäksi jäävä talo, josta kukaan ei huolehdi. Edellytyksenä konkurssille on, että taloyhtiö on maksukyvytön. Uudemmissa taloyhtiöissä riski liittyy Saarilammen mukaan yleisimmin rahoituskulujen kasvuun. – Konkurssiin asetetut talot ovat joskus jopa jo tyhjiä ja kylmillään, hän sanoo. – Ehkä ne ovat poikkeuksellisen luonteensa takia ansainneet paljon mediatilaa, hän pohtii. Myös uudemmat taloyhtiöt riskissä Suurimmassa konkurssiriskissä olevat taloyhtiöt löytyvät muuttotappiokunnista. Se yhdessä korjaustarpeiden kanssa muodostaa hankalan yhtälön ja aiheuttaa helposti taloudellisia vaikeuksia. Mitä silloin tapahtuu. Silloin yhdellä osakkaalla on paljon osakkeita hallussaan. – Suuretkaan vuokrat eivät välttämättä riitä kattamaan huoneistoihin kohdistuvia huomattavia yhtiölainaosuuksia, jolloin talousongelmat kasautuvat taloyhtiön ja muiden osakkaiden harteille. Rakennusta voivat rasittaa myös tyhjillään olevat liiketilat, joiden vastikkeet ovat olleet aikoinaan suuret. Suhteutettuna taloyhtiöiden kokonaismäärään puhutaan Saarilammen mukaan vielä yksittäistapauksista. Jos yksittäisillä osakkeenomistajilla, esimerkiksi sijoittajilla, on hallussaan suuri osa yhtiön huoneistoista ja niihin kohdistuu merkittävä määrä yhtiölainaa, korkojen nousu voi johtaa ongelmiin. – Jos osakkaat eivät kykene maksamaan korkojen nousun takia kasvaneita pääomavastikkeita, voi tämä kertaantua maksuongelmina koko taloyhtiölle. OSAKE 15. Joskus myös äkilliset remontit, kuten homevauriokorjaukset, saattavat ajaa yhtiön talousvaikeuksiin. Sami Saarilammen mukaan monet luulevat virheellisesti, että taloyhtiön konkurssissa konkurssipesänhoitaja ottaa haltuunsa taloyhtiön osakkeet ja lähtee myymään niitä. Jos omaisuutta on vielä jäljellä, osoitetaan ne ensisijaisesti ulosottoon, mutta jos ulosottoviranomainen ei ulosmittaa varoja, palautuvat varat takaisin yhtiölle, jolla ei kuitenkaan ole enää edustajia. Taloyhtiön asioista päättäminen siirtyy konkurssin myötä konkurssipesälle. Yllätyksenä tilanne ei siis yleensä tule. Saarilammen mukaan tapausten määrän kasvun taustalla on monia tekijöitä, kuten taloyhtiöiden ja rakennuskannan tekninen ikä ja suureksi kasvanut korjausvelka, maaseudun muuttotappiokehitys, suuret liiketilat ja niiden tyhjentyminen sekä usein myös keskittynyt omistus. Osakkeenomistajien oikeus realisointituottoihin on viimesijainen velkojien jälkeen, joten jos realisoitava omaisuus ei riitä velkoihin ja konkurssimenettelyn kustannuksiin, ei synny myöskään pääoman palautusta. Osakkeenomistajille konkurssi tarkoittaa sitä, että omistamiseen perustuvat oikeudet, kuten hallintaoikeus huoneistoon, päättyy. Jos konkurssipesä ei kykene vuokrausta järjestämään, viime kädessä se tarkoittaa sitä, että asunnosta joutuu muuttamaan pois, Saarilampi sanoo. Osakas voi menettää asuntonsa ja omistuksensa Taloyhtiön konkurssi tarkoittaa käytännössä sitä, että yhtiö ei enää kykene hoitamaan velvoitteitaan ja omaisuus pyritään realisoimaan velkojen maksamiseksi. Tosiasiassa kyse on reaaliomaisuudesta, kuten kiinteistöistä ja rahoitusomaisuudesta, jotka pyritään realisoimaan parhaaseen mahdolliseen hintaan ja niistä kertyneet varat käyttämään velkojen maksamiseen. Joskus voi käydä niinkin, että ostajaa ei löydy tai konkurssimenettelyä ei pystytä viemään läpi, koska varoja on niin vähän, etteivät ne riitä konkurssimenettelyn läpiviemiseen. – Osakkeenomistajan pitäisi silloin konkurssipesän kanssa sopia siitä, että jatkaa asukkaana ja maksaa käypää vuokraa. Syyt ovat moninaiset Tänä vuonna taloyhtiöiden konkurssit ovat olleet kuitenkin kasvava ilmiö. Saarilampi kertoo, että konkurssiuhan alla olevat taloyhtiöt ovat kuitenkin useimmiten olleet varsin heikossa tilanteessa jo pidemmän aikaa. – Viime vuosina rahoituskulujen sekä energian hinnan ja muiden kustannusten nousu on lisännyt painetta korottaa vastikkeiden määrää. Raukeamisen jälkeen yhtiö ei voi tehdä enää oikeustoimia, koska taloyhtiö ei ole enää kaupparekisterissä ja yhtiön toimielimet lakkaavat
Talousongelmat vaativat joskus laajojakin selvityksiä tilanteen korjaamiseksi ja Saarilampi suosittelee asiantuntijoiden hyödyntämistä, sillä se todennäköisesti maksaa itsensä kyllä takaisin. Joskus voi kuitenkin käydä niin, että toimenpiteistä huolimatta mitään ei ole tehtävissä. ”Konkurssiuhkaa voi ennaltaehkäistä suunnittelemalla ja toteuttamalla yhtiön korjaustoimia aktiivisesti, pitkäjänteisesti ja ennakoiden.” PE XE LS / AN TH O N Y W AY M O U TH 16 OSAKE. Talouskurimuksesta voi selvitä Sami Saarilammen mukaan vaikeasta taloustilanteesta voi selvitä, mutta se edellyttää yhtiön hallinnolta riittävän aikaista puuttumista sekä hallinnon ja isännöitsijän hyvää yhteistyötä. Silloin omaehtoinen hakeutuminen konkurssiin voi olla järkevää suurempien vahinkojen, kuten kiinteistön muuttumisen asuinkelvottomaksi, välttämiseksi. . Olennaista on myös hoitaa taloyhtiön hallintoa huolellisesti, ja huolehtia esimerkiksi perintätoimista heti, jos vastikerästejä alkaa syntyä. – Konkurssiuhkaa voi ennaltaehkäistä suunnittelemalla ja toteuttamalla yhtiön korjaustoimia aktiivisesti, pitkäjänteisesti ja ennakoiden niin, että korjausvelkaa ei synny, hän sanoo. Myös yhtiön koko vaikuttaa. – Elleivät tavanomaiset perintätoimet ole riittäviä, on tarvittaessa aloitettava vastikesaatavien oikeudellinen perintä ja ryhdyttävä huoneistojen haltuunottoon asunto-osakeyhtiölain asettamissa puitteissa. Pienissä yhtiöissä voi olla isoja taloyhtiöitä suurempi riski ajautua talousvaikeuksiin, koska osakkaita on määrällisesti vähemmän ottamassa vastuuta yllättävistä kustannuksista tai muiden osakkaiden maksamattomista vastikkeista
Hallinnon ja isännöitsijän yhteistyö: Vahva yhteistyö hallituksen ja isännöitsijän välillä on ensiarvoisen tärkeää, jotta taloyhtiö on taloudellisesti vakaalla pohjalla. On tärkeää pysyä aktiivisena, tehdä ennakoivaa suunnittelua ja toimia ajoissa, kun ongelmia ilmenee. Yhtiövastikkeiden mukauttaminen ajoissa: Jos taloyhtiön taloustilanne heikkenee, on mahdollista tarkastella yhtiövastikkeiden määrää ja tarvittaessa korottaa niitä. Taloyhtiön hallituksessa kannattaa huolehtia ainakin näistä: Säännöllinen taloustarkastelu: Taloyhtiön taloudellista tilannetta pitää seurata säännöllisesti. Osake-enemmistöjen hallinta: Tilanteita, joissa yksittäisellä osakkaalla on liian suuri osuus yhtiön huoneistoista, tulee välttää. Yhtiö voi pyytää lupaa periä esimerkiksi kaksi ylimääräistä vastiketta vuodessa. TALOYHTIÖN taloudellisen tilanteen seuranta ja hallinta ovat jatkuvaa työtä. Osakkeiden takaamat lainat: Kun taloyhtiö ottaa lainaa vaikkapa korjaushankkeeseen, lainan takaisinmaksusta vastaavat suoraan osakkaat omissa nimissään, eikä taloyhtiö ole lainan päävelallinen. Selvitysten tekeminen: Mikäli talousongelmia ilmenee, tulee teettää tarvittavat selvitykset tilanteen korjaamiseksi. Tämä voi suojata taloyhtiötä maksuhäiriöiltä ja luottotappioilta. Varautuminen muuttuviin olosuhteisiin: Esimerkiksi korkojen nousun tai suurten remonttien varalta kannattaa tehdä taloudellisia varautumisia jo etukäteen. Keskittynyt omistus voi lisätä taloudellisten ongelmien riskiä. Kommunikointi osakkaiden kanssa: Osakkaita tulee informoida avoimesti ja säännöllisesti taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Saatavien perimiseksi voidaan käyttää tavanomaisia perintätoimia ja tarvittaessa oikeudellista perintää. Osakkaat voivat neuvotella pankin kanssa lainoista itsenäisesti, mikä voi johtaa kilpailutukseen ja parempiin lainaehtoihin. Aktiivinen viestintä lisää luottamusta ja kannustaa osakkaita osallistumaan yhtiön toimintaan. Ennakoi ja toimi ajoissa TEKSTI TEPPO HIRVIKUNNAS. Isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen tulisi raportoida taloustilanteesta osakkaille riittävän usein. Aktiivinen korjausja huoltosuunnittelu: Yhtiössä tulee tehdä säännöllisiä kuntoarvioita ja laatia pitkän aikavälin korjaussuunnitelma. Aikainen puuttuminen vastikerästeihin: Jos vastikkeita jää maksamatta, asiaan kannattaa puuttua heti. Huoneistojen haltuunotto: Jos osakas ei huomautuksista huolimatta maksa vastikkeitaan, on yhtiön harkittava huoneiston haltuunottoa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Näin suuria korjausvelkoja voidaan välttää ennakoinnilla. Asiantuntijoiden apua kannattaa hyödyntää, sillä heidän neuvoillaan voi välttää suurempia taloudellisia vaikeuksia
Talojen mustavalkoinen olemus on modernin skandinaavinen. Neljän talon ja 99 huoneiston taloyhtiö oli aikoinaan yksi lähiön ensimmäisistä. KORJAUSRAKENTAMINEN Kuhakartanon muodonmuutos Vaikka miljoonien eurojen lasku kerralla voi kuulostaa pelottavalta, kokonaisvaltaisessa remontissa rahaa myös säästyy. TEKSTI TIINA SAARI ENNEN-KUVAT MIKA VILJANEN JÄLKEEN-KUVAT JARMO PAUTAMO A sunto-osakeyhtiö Kuhakartanon julkisivu on käynyt läpi muodonmuutoksen. Viime aikoina Näsijärven tuntumaan on rakennettu uusia asuinalueita, ja lähitulevaisuudessa myös 18 OSAKE. Ei uskoisi, että kolmikerroksiset talot on rakennettu 1970-luvulla Tampereen Lentävänniemeen. Nyt 50-vuotias taloyhtiö näyttää kuin uudelta. Valkoiseksi rapattua julkisivua kehystävät mustanpuhuvat sokkelit ja parvekkeet lasituksineen. Osakkaiden kukkarot ja hermot kiittävät, kun samaan aikaan korjataan mahdollisimman paljon
”Energiaremontti tuo taloyhtiölle vuosittain lähes 60 000 euron säästön lämmityskuluihin.” OSAKE 19
Olemme säästäneet vähän rahaa koko ajan, vaikka yhtiövastikkeita ei ole nostettu vuosiin.” Taloyhtiö palkkasi insinööritoimisto LaRa Oy:n rakennuttajainsinöörin Mi ka Vehkalahden vastaamaan taloyhtiön urakkakilpailutuksesta ja rakennustöiden valvonnasta. Asukkaille oli tärkeää talojen esteettisyys sekä se, että energiatehokkuus ja asumismukavuus paranevat. Tarkkaan suunniteltu Ensin taloyhtiön hallitus teetti julkisivun kuntotarkastuksen. Pautamon mukaan jemmaan oli saatu kerättyä lähes 100 000 euroa. Vielä vuosi sitten Kuhakartanon talojen ilmettä hallitsivat ruskean ja punaisen värisävyt. Halusimme päivittää talojen ilmeen nykyaikaan ja pidentää niiden elinkaarta kerralla 40 vuodella, sanoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Jarmo Pautamo. Eniten yhtiökokouksessa puhuttivat parvekkeiden kohtalo ja julkisivun ilme. Päätös oli selkeä: remonttiin oli ryhdyttävä, ja sitä puolsi noin 70 prosenttia taloyhtiön osakkaista. Sen pohjalta laadittiin hankesuunnitelma, jonka yhtiökokous vahvisti. Taloyhtiö oli aloittanut säästämisen remonttia varten noin kymmenen vuotta aiemmin. – Valinnassa painoi eniten urakoitsijan pitkäaikainen kokemus korjausrakentamisesta Pirkanmaalla, sanoo ”Mittavan remontin ajaksi tervapääskyt saivat tekopesät kodeikseen.” 20 OSAKE. Kilpailutuksessa pyydettiin tarjous 11 urakoitsijalta, ja neuvotteluiden jälkeen pääurakoitsijan tehtävään valikoitui Tampereen Julkisivutekniikka Oy. – Kilpailutimme muun muassa huollon, isännöinnin, siivouksen ja tietoliikenneyhteydet sekä nostimme vesimaksuja. Tampereen raitiovaunu alkaa kulkea Lentävänniemeen. – Taloyhtiömme vanha runko oli kuitenkin vielä hyvä. Ikä oli tehnyt tehtävänsä julkisivujen rakenteisiin ja betonipinnat olivat alkaneet rapautua
Maalämpöurakan toteuttajaksi valittiin Tom Allen Senera Oy. Siinä urakoitsija huolehtii hankkeen koordinoinnista, suunnittelusta ja toteuttamisesta. Mahdollisuus Asumisen rahoitusja kehittämiskeskuksen Aran myöntämään energia-avustukseen sinetöi sen, että Kuhakartano päätti vaihtaa kaukolämmön maalämpöön ja huomioida julkisivuremontissa energiatehokkuuden parantamisen. Taloyhtiö, isännöitsijä ja urakoitsija järjestivät useita yhteisiä suunnittelupalavereita. – Se, että taloyhtiö johti hanketta suunnitelmallisesti, helpotti urakoitsijan työtä huomattavasti. Hän ei suosittele kenellekään monivuotista julkisivuremonttia. Kuhakartanon taloyhtiölle oli muotoutunut selkeä visio siitä, miltä remontin lopputuloksen tulee näyttää. Rakennuttaja on sopimussuhteessa vain urakoitsijaan, jonka alaisina toimivat suunnittelijat ja aliurakoitsijat. – On hyvä, jos urakoitsija voi aikatauluttaa työnsä toteutettavaksi kalenterivuoden aikana ja pääsee aloittamaan hommat jo kevättalvella. Taloyhtiöllä on lähes kahden hehtaarin suuruinen oma tontti, joten maalämpökaivojen poraus onnistui sinne kätevästi. Punainen lanka oli löytynyt, kommentoi projektipäällikkö Mika Viljanen Tampereen Julkisivutekniikasta. Rappaus-, maalausja pinnoitustyöt on tehtävä OSAKE 21. Hallitus oli aktiivinen remontin valmistelussa ja konsultoi monia asiantuntijoita. Urakkamuodoksi otettiin kokonaisvastuurakentaminen eli KVR-urakka. Julkisivu uusiksi Suunnittelu vei aikansa, mutta työmaavaiheessa kaikki alkoi sujua ripeästi. Tampereen Kiinteistötahkolan isännöitsijä Aki Hangasmäki. Viljanen vinkkaa, että taloyhtiön kannattaa hakea rahoitusta ja tehdä remonttiin liittyvät päätöksensä riittävän ajoissa
22 OSAKE
Suuri kunnia on annettava taloyhtiölle, joka oli teetättänyt etukäteen laajat kuntotutkimukset, Hangasmäki sanoo. Tulokset näkyvät aikanaan siinä, miten ja millä hinnalla huoneistot käyvät kaupaksi. Jotta avustuksen ehdot täyttyivät, tarvittiin lisälämmöneristys, Hangasmäki kertoo. Betonielementtiparvekkeet purettiin ja niiden tilalle rakennettiin uudet. Jarmo Pautamo iloitseekin asumismukavuuden merkittävästä parantumisesta. Lämpö pysyy nyt myös entistä paremmin sisällä asunnoissa, Hangasmäki sanoo. Suurin muutos oli se, että taloyhtiö halusi vaihtaa keskiharmaan sokkelilevyn tummaan. – Ei vain korjattu vanhaa rikkinäistä, vaan parannettiin myös talojen tasoa. – Kolmikerroksisten ikkunoiden ja seinien lisäeristyksen ansiosta äänet ulkoa eivät enää kuulu. Hangasmäen mukaan julkisivuremontti ja maalämpöurakka kannatti toteuttaa samaan aikaan, koska yhdessä ne paransivat talojen energiatehokkuutta. Remontin koettelemuksista selvisi myös Kuhakartanon taloyhtiön hyvä henki. Jos julkisivuremontti ja maalämpöurakka olisi toteutettu eri vuosina, asukkaat olisivat joutuneet elämään remontin keskellä pidemmän aikaa. – Se oli merkittävä yksityiskohta visuaalisesti, Pautamo perustelee. – Tällainen on hyvin harvinaista. Säästöä kuluihin Kuhakartanon julkisivu-, parvekeja ikkunaremontti, lukituksen uusiminen OSAKE 23. ”Meillä on naapureidenkin mielestä Lentävänniemen hienoimman näköiset talot!” kesällä, koska kukaan ei halua maksaa lämmityksistä. – Kaikki saatiin ratkaistua puhumalla ja kuuntelemalla. Eristeiden ansiosta seinien paksuus kasvoi 20 senttiä. Kuhakartanossa niin ei käynyt. – Pelkästään maalämpöurakka ei olisi riittänyt Aran energia-avustuksen saantiin. Taloyhtiö oli varautunut taloudellisesti ja henkisesti yllättäviin lisätöihin, mutta sellaisia tuli vähän. Hyvä valvoja, Mika Vehkalahti, oli meille korvaamaton apu. Parvekkeiden pinta-ala kasvoi merkittävästi, ja niihin asennettiin Lumonin parvekekaiteet ja lasitus. Pautamon mukaan pienet erimielisyydet eivät olleet ylitsepääsemättömiä. Julkisivuremontin yhteydessä uusittiin kaikki ulko-ovet ja ikkunat sekä lisättiin seiniin lisälämmöneristys. Lisäksi taloyhtiön valaisimet vaihdettiin, ja niiden hehkulamput korvattiin energiaa säästävällä led-tekniikalla. ”Hyvin harvinaista” Kuhakartanon tontti on ollut vuosikymmeniä erittäin uhanalaisten tervapääskyjen reviiriä. Se kestää erilaisia sääolosuhteita ja kosteutta: rakenne tuulettuu takanaan olevan tuuletusraon kautta, Viljanen perustelee. Energiatehokkuus parani Elokuussa 2022 alkanut projekti valmistui pari kuukautta etuajassa, jo tämän vuoden lokakuussa. Ne ovat pesineet talojen kattorakenteissa. Jos esimerkiksi avain katoaa, siitä voidaan poistaa kulkuoikeudet sähköisesti etänä, Hangasmäki kertoo. Nyt asumishaitta jäi lyhytaikaiseksi. – Yhtään käsittelemätöntä ulkopintaa ei tainnut jäädä, Viljanen toteaa. Viljasen mukaan monet taloyhtiöt ovat viime vuosina päätyneet valitsemaan tuulettuvan levyrappauksen julkisivuunsa, kuten myös Kuhakartano. Mittavan remontin ajaksi tervapääskyt saivat tekopesät kodeikseen: pihapuihin kiinnitettiin kymmenen pönttöä. Perinteinen lukitus vaihdettiin uusimpaan sähköiseen iLOQ-lukitukseen. Aki Hangasmäki kertoo, että usein kun vanhojen talojen rakenteita puretaan, alta paljastuu jotain odottamatonta. – Se lisää taloyhtiön turvallisuutta. – Taloyhtiön energiatehokkuus on parantunut arviolta 30 prosenttia. On hiljaista, ja myös lämpötila pysyy entistä tasaisempana. – Rakenne on pitkäikäinen. Mika Vehkalahti näkee, että remontti on tuonut taloyhtiölle lisäarvoa. Hangasmäki on laskenut, että energiaremontti tuo taloyhtiölle vuosittain lähes 60 000 euron säästön lämmityskuluihin. Ennen remonttia Kuhakartanon lämmityskulut olivat noin 100 000 euroa vuodessa
– Päätöksiä tästä ei vielä ole, ehdotuksemme on Tampereen kaupungin käsiteltävänä, Pautamo kertoo. sekä maalämpöurakka maksavat kaikkiaan noin viisi miljoonaa euroa. – Saimme yhdistettyä kolmen urakan hallintakulut. Ihan kaikkia remontteja ei kuitenkaan pidä yrittää tehdä samanaikaisesti. Pautamo haaveilee aurinkopaneeleiden asettamisesta katolle. Tämä oli osakkeenomistajille edullisin vaihtoehto, vaikka miljoonien eurojen kokonaissumma voi tuntua pelottavalta, Hangasmäki sanoo. – Kun rakennushankkeita on vähemmän tarjolla, ne voi saada teetettyä edullisemmin. Jokaisessa urakassa on maksettava työn lisäksi suunnittelusta, työnjohdosta ja valvonnasta. – LVIja julkisivu-urakoitsijoiden työmaiden yhteensovittaminen on haastavaa, Hangasmäki perustelee. Hangasmäen mukaan taloyhtiö hyötyi taloudellisesti siitä, että se teetätti laaja-alaisen remontin. Siksi toisiinsa liittyvät työt kannattaa teettää samalla kertaa: kokonaiskustannukset jäävät pienemmiksi. Kokonaissumma jää pienemmäksi kuin Kuhakartano arvioi etukäteen. 24 OSAKE. – Nyt meillä on naapureidenkin mielestä Lentävänniemen hienoimman näköiset talot! . Maalämpöurakasta 60 prosenttia saadaan kuitenkin maksettua Aran energia-avustuksella. Asiantuntijoiden mukaan julkisivuja putkiremontti yhtaikaa ei ole voittajan valinta. Viljanen haluaa kuitenkin rohkaista taloyhtiöitä korjausrakentamiseen nykyisessä taloustilanteessa. Kuhakartano havittelee mailleen lisärakennusprojektia erityisesti taloudellisista syistä. Asumisen kokonaiskustannukset kuukaudessa vähintäänkin tuplaantuvat, Pautamo pohtii. Julkisivuremontti oli kallein, runsaat neljä miljoonaa euroa. – Lisätulot helpottaisivat monien rahatilannetta taloyhtiön lainan maksamisessa. Siellä remontteja toteutetaankin edelleen palasina. Lisäksi Kuhakartanon taloihin on lähitulevaisuudessa tulossa sähköja kattoremontit. – Yhtiövastike lämmityskulujen suhteen pienenee, mutta rahoitusvastike on varmasti iso. Taloyhtiön ensi vuonna alkava remonttilainan lyhennys jännittää monia. Hän huomauttaa lisäksi, että laajoja remontteja ei pystytä tekemään kaikkialla Suomessa. Säästämme myös remonttilainan korkokuluissa ja muissa rahoitukseen liittyvissä kuluissa. Lukituksen hinnaksi tuli suunnilleen 100 000 euroa, maalämpöurakan 650 000 euroa. Samaa mieltä on Viljanen. Syrjäseuduilla taloyhtiöiden rahat eivät ole riittää sellaisiin. Lisätuloja rakentamisesta. Parhaillaan Kuhakartanossa suunnitellaan tulevaa: taloyhtiö haluaisi rakennuttaa tontilleen kaksi uutta, monikerroksista kerrostaloa
– Kun lasituksia huolletaan säännöllisesti, asukkaat voivat käyttää niitä turvallisin mielin. Kun taloyhtiö teettää lasitukset yhteisesti, niiden kunnossapito jää yhtiön vastuulle. Lasitus suojaa niin lumisateelta ja myrskyltä kuin varkailta. Siinä tarkistetaan lasituksen liikkuvat osat mahdollisilta kulumilta, voidellaan ne ja vaihdetaan tiivisteet. KU VA T: LU M O N OSAKE 25. Hän jatkaa, että julkisivuremontin yhteydessä kannattaa usein peruskorjata vanhat parvekkeet ja lasittaa ne. Lasituksen ansiosta parveketta ja terassia voi käyttää aiemmin keväällä ja myöhemmin syksyllä. – Lämmitysenergiaa voi säästyä noin 5–6 prosenttia. – Kun sisärakenteet ovat lasituksen suojassa, ne pysyvät pidempään hyväkuntoisina. Siten taloyhtiö voi varmistaa kunnossapitosuunnitelmassaan, että kaikkien osakkaiden lasitukset myös tulevat huolletuiksi. Siihen vaikuttaa kuitenkin moni asia, kuten se, missä ilmansuunnassa lasitetut parvekkeet ovat. Hilliahon mukaan lasittaminen alkoi yleistyä 1990-luvulla. Sillä pyrittiin ensisijaisesti parantamaan asumismukavuutta. Hänen mukaansa taloyhtiön on järkevää tilata lasitukset keskitetysti remontin yhteydessä. – Se tulee osakkaille huomattavasti edullisemmaksi kuin yksittäiset tilaukset. Lämpöä säästyy Hilliaho on tutkinut lasittamisen hyötyjä ja julkaissut vuonna 2017 väitöskirjan lasituksen tuomasta energiansäästöstä. Lasitettu julkisivu, parveke tai terassi on kuin talon edessä oleva tuulikaappi: lasitetun tilan ilma on yleensä noin viisi astetta lämpimämpi kuin ulkoilman. Lasitus vähentää vedon tunnetta huoneistossa ja päästää lämpöä vähemmän harakoille. Parvekkeet kannattaa lasittaa julkisivuremontin yhteydessä LASITUS säästää energiaa, lisää asumismukavuutta ja suojaa sisätiloja vaihtelevilta sääolosuhteilta. Näin sanoo terassija parvekelasituksia tarjoavan Lumonin kotimaan liiketoimintajohtaja Kimmo Hilliaho. Lasitus vähentää tarvetta parvekkeiden huoltamiseen, kuten laastipaikkakorjauksiin ja huoltomaalauksiin, Hilliaho perustelee. Hilliaho sanoo, että lasitukset on suunniteltu kestämään huoltamattakin, mutta suosittelee silti niiden määräaikaishuoltoa 5–7 vuoden välein
H E N K I LÖ K U VA ”Nyt tulevat aurinkopaneelit, viilennystoiminnot ja energiatehokkuus, mitkä haastavat isännöintiäkin uudella tasolla.” 26 OSAKE
Ajatuksia isännöinnisTEKSTI EMMA NIKANDER KUVAT JIMI SOINILA, SHUTTERSTOCK Peter Jokisalo: ”ISÄNNÖITSIJÄSSÄ SAA NÄKYÄ INHIMILLISYYS” OSAKE 27. Monet asiat saa tehokkaasti työpöydältä eteenpäin esimerkiksi kiinteistöhuollon ja yhteistyökumppaneiden avulla. Isännöintiala tuntui omalta. Sen myötä ajatus kirkastui. Kun isännöitsijä tuo hallituksen tietoon ongelman, hyvällä isännöitsijällä on samalla esittää siihen myös ratkaisu, sanoo uudiskohteiden parissa työskentelevä isännöitsijä Peter Jokisalo. Jokisalo työskenteli keittiökalusteyrityksessä ja opiskeli työn ohessa lapsuuden haaveammattiinsa puusepäksi. – Mutta kun saimme lapsia, aloin miettiä, että jotakin muutakin voisi tehdä. Hän kuitenkin ehti tehdä monenlaista, ennen kuin päätyi tosissaan tutkimaan isännöintialan mahdollisuuksia. tä ammattina oli muhinut mielessäni jo pitkään, ennen kuin ryhdyin ottamaan asiasta tosissani selvää. Hänellä oli myös alan yritys. Halusin myös hyödyntää amk-tutkintoani. – Tämä on ollut minun juttuni. Aluksi piti tosin tinkiä omasta perfektionismista: ala on sellainen, että asioita tulee pöydälle tiuhaan tahtiin. Hän on töissä Kiinteistötahkola Tampere Oy:lla ja huolehtii siellä uudiskohteista. Kokemus ja ympärille rakentuva verkosto kuitenkin helpottavat niin, ettei jokaista asiaa tarvitse pureskella alusta alkaen. Nyt Jokisalo on työskennellyt isännöitsijänä kahdeksan vuotta. Tradenomiksi Helsingissä opiskellut Jokisalo ei löytänyt valmistumisen jälkeen koulutusta vastaavaa työpaikkaa pääkaupungista. P eter Jokisalo, 45, viihtyy työssään isännöitsijänä hyvin. Niinpä tie vei vaimon kotikonnuille Tampereelle, ja työnhaun suuntakin muuttui
Nyt tulevat Mitä työviikkoosi sisältyy. Ne ovat työllistäviä, ne pitää valmistella hyvin ja kokouksista tulee yleensä paljon asioita hoidettavaksi, mutta on PETER JOKISALO, 45, työskentelee Kiinteistötahkola Tampere Oy:ssa isännöitsijänä. Toimisto ympärillä rauhoittuu ja tämä vähentää kiireen tuntua. Maalämpö on nykypäivää kaukolämmön rinnalla. Miten isännöinti on muuttunut vuosien aikana. Niissä on tietynlaisia lainalaisuuksia, jotka tulevat suoraan asunto-osakeyhtiölaista, ja jotka aiheuttavat valmisteluja. Toimistolla tehtävät vaihtelevat autopaikka-asioista miljoonien eurojen lainojen käsittelyyn. Vanhin kohteeni on itseäni 10 vuotta nuorempi, mutta loput ovatkin sitten valmistuneet 2020-luvun molemmin puolin. Entä mikä työssäsi on parasta. Myös hallitus voi hoidella taloyhtiön asioita kännykällä. Proaktiivisuus on tärkeää, samoin se, että viestintää ja tiedottamista on sopivissa määrin. OPISKELLUT ammattikorkeakoulussa liiketaloutta. Minulla on ollut fyysinen mappi jokaiselle yhtiölle, ja tuoreimmissa mapeissa on enää hyvin vähän paperia. ASUU vaimonsa ja 4 lapsensa kanssa Tampereella. Kaikki sujuu nykyään sähköisenä. Kokouksissa pitää kuitenkin esitellä asioita ja ottaa tarvittaessa niihin myös kantaa. Hyvä isännöitsijä on sellainen, joka löytää ratkaisut taloyhtiön ongelmiin. Lisäksi puuseppä. Tämä on hyvin vahvasti asiakaspalveluammatti. Arkistoissamme on vanhempia yhtiöitä, joilla saattaa olla kymmenittäinkin mappeja. Näin syntyy luottamus asiakkaan ja isännöitsijän välille. Työni pyörii siis paljon uudiskohteiden perustamisen, vuositarkastusten ja takuukorjausten ympärillä. Kun isännöitsijä tuo hallituksen tietoon ongelman, hyvällä isännöitsijällä on samalla esittää hallitukselle ongelmaan myös ratkaisu. Hoitaa työssään pitkälti uudiskohteita. Isännöitsijän pitää olla aikaansaava ja kykenevä selvittämään asioita. Mielestäni isännöitsijän on hyvä olla ulospäinsuuntautunut, vaikka kaikkien ei tarvitsekaan olla suupaltteja. Aika usein asiat jäävät keskeneräisiksi ja vievät aikaa, ja sitä keskeneräisyyttä pitää pystyä myös sietämään. Työskentelen lähinnä uudiskohteiden parissa. Millainen on hyvä isännöitsijä. TOIMINUT isännöitsijänä kahdeksan vuotta. Entä mihin suuntaan isännöintiala on mielestäsi kulkemassa. 28 OSAKE. Teamsit ja Google Meetsit tulivat sen myötä käyttöön. Pidän hallituksen kokouksista ja yhtiökokouksista, olivat ne sitten lähikokouksia tai etäyhteydellä järjestettyjä. Nautin hiljaisista toimistopäivistä esimerkiksi loma-aikoina. Taloyhtiöiden tekniikka lisääntyy koko ajan. mukava tavata heitä, jotka maksavat palkkamme. Mieleeni tulee kaksi asiaa: paperittomuus ja digitaalisuus. Korona aiheutti myös isännöintialalla digiloikan. Saunavuorot, autopaikat ja pesuhuoneet varataan sähköisessä muodossa. Uudiskohteissa paperinen viestintä loistaa poissaolollaan, mikä on hieno juttu
Millaisia vinkkejä antaisit talo yhtiöille isännöitsijän valintaan. . Miten varmistut viestinnän onnistumisesta asukkaiden ja osakkaiden kanssa. En siksi katsoisi valinnassa liikaa cv:tä tai kohdemärää. Kun latausasia vielä yhdistetään hätäisyyteen tai kiireeseen, voi edessä olla hankala tilanne. Jos hallituksen vaatimuksiin ei voi vastata tai yhteistyön jatkaminen ei mitenkään onnistu, silloin mietitään henkilön vaihdosta. Hallituksilla ja osakkailla on käytössään portaali, minkä kautta asiakas saa käyttöönsä reaaliaikaiset digitaaliset isännöintipalvelut. Silloin on syytä rehdisti täydentää ja pahoitella asiaa. Sähköposti voi olla aika julma työkalu, ja viestin voi usein tulkita monella tapaa. Ehdotan herkästi, että kokoonnutaan yhteisen pöydän ääreen miettimään asiaa, sillä sähköpostiviestittely saa aikaan yleensä vain huonon lopputuloksen. Pyrin aina pitämään sekä hallituksen että osakkaat kartalla siitä, missä mennään. Henkilön tulee olla vastaanottavainen ja asenteen pitää olla kunnossa. Edessä saattaa olla pettymys. Kannustan tekemään viestintää omalla persoonalla, ja koetan itsekin tuoda omaa tyyliäni tiedottamiseen. energiatehokkuus, aurinkopaneelit ja viilennystoiminnot, mitkä haastavat isännöintiäkin uudella tasolla. Aiheena voi olla esimerkiksi lakimuutoksia, sähkölatausasioita, uudistuksia tai säädöksiä. Olemme kehittäneet oman isännöintija toiminnanohjausjärjestelmän, ja sen avulla taloyhtiön asioita voidaan hoitaa ajasta ja paikasta riippumatta. Tietysti tehtävät on hoidettava ajallaan, mutta ihmisillä on nykyään kova kiire asioidensa kanssa, ja se paistaa ajoittain läpi myös viesteissä. Heidän tulee olla asioista kartalla. Aiheesta pitää päättää hyvin usein yhtiökokouksessa ”Yhtiöiden määrä ei ole olennainen asia, vaan se, että saa isännöitsijäksi hyvän tyypin.” OSAKE 29. Virheen kohdalla nostetaan käsi pystyyn ja kerrotaan, miten tilanne aiotaan korjata. Se herättää enemmän luottamusta kuin mokan piilottaminen. Mikä työssäsi on haasteellisinta. Meillä on firman puolesta valtakunnallisia koulutuksia, ja sen lisäksi Tampereen toimiston sisällä omia koulutusrunkoja. Se voi aiheuttaa pahimmillaan reklamaatioita, mikäli hallitus luulee, ettei sovittuja asioita ole tehty. Silloin lähtisin ensin tiedustelemaan hallitukselta, mitkä ovat heidän näkemyksensä ja kokemuksensa siitä, miten isännöintiä pitäisi hoitaa. Entä tilanteeseen, jossa yhteistyö ei syystä tai toisesta toimi. Kiinteistötahkolalla olemme suunnannäyttäjiä toiminnanohjausjärjestelmän suhteen ja haluamme tuoda alalle uusia tuulia. Joskus tulee vastaan tilanteita, joissa yhteistyö hallituksen ja isännöitsijän välillä ei yksinkertaisesti toimi. Se ei kuitenkaan ole ensisijainen vaihtoehto. Mikä vie eniten aikaa. Kehitämme järjestelmää koko ajan eteenpäin. Se ei ole ihan helppo juttu, varsinkin jos halukkuus lataukseen on kokonaisuutena yhtiössä vähäistä. Autojen sähkölataus aiheuttaa tänä päivänä haasteita. Osallistun vain vähän työpaikan ulkopuolisiin koulutuksiin, sillä myös työn ulkopuolella arkeni on melko kiireistä. Jos autopaikat ovat yhtiön hallinnassa, päätöksenteko on jouhevampaa kuin jos paikat ovat osakaspaikkoja. En tukehduta heitä tietoon, mutta mikrotiedotan hallitukselle nopeasti olennaisista asioista, jotka ovat esimerkiksi nytkähtäneet eteenpäin. Mokat ovat inhimillisiä ja myös inhimillisyys saa isännöitsijässä näkyä. Jos minulle tulee useampia viestejä samasta aiheesta, mietin, olenko tiedottanut asiasta puutteellisesti tai virheellisesti. ja muuttaa ehkä yhtiöjärjestystäkin. Joskus myös tuntuu, että sähköposti on uusi puhelin, ja asioiden pitäisi olla hoidossa samalla sekunnilla. Joskus hallitus toki valitsee vain toimiston, ei isännöitsijää. Monesti päivä saattaa koostua monista pienistä asioista ja olla hyppimistä tehtävästä ja viestintäkanavasta toiseen. Osakas haluaisi hankkia sähköauton ja sille pitäisi saada latauspiste pikaisesti, mutta se vaatii yhtiötasolla paljon. Pitää olla teknistä tietotaitoa, jos ei isännöitsijällä itsellään, niin ainakin toimistolla. Kuinka pidät ammattitaitoasi yllä. Mielestäni esimerkiksi yhtiöiden määrä ei ole olennainen asia, vaan se, että saa isännöitsijäksi hyvän tyypin, jonka kanssa on helppoa tehdä yhteistyötä ja jolla on tekemisen meininkiä. Hankalin tilanne on se, että isännöitsijä on kyllä edistänyt asioita, mutta kukaan ei tiedä siitä. Alkuvuodesta, kun tilinpäätösten aika on käynnistymässä, käydään koulutuksissa läpi perusjuttuja esimerkiksi talousasioista
30 OSAKE
T U R VA L L I S U U S Murtosarja kellarikomeroihin tai toistuva ilkivalta talon yleisissä tiloissa voivat saada taloyhtiön turvautumaan vartiointiin. Yritys toimii Tampereen ja Pirkanmaan kehyskuntien alueella. Tapasen mukaan yksittäinen murto tai useammat murrot ovat tyypillisin syy vartiointipalvelun hankkimisen taustalla. Samalla on hyvä hetki tarkistaa, millä tolalla talon turvallisuus ylipäätään on. Vartioinnista ensiapua taloyhtiön ongelmatilanteeseen TEKSTI KATJA ALAJA KUVAT SHUTTERSTOCK V iime keväänä Karri Tapasen hälytyskellot alkoivat soida. Useampi tamperelaisen taloyhtiön isännöitsijä otti yhteyttä saman asian merkeissä: taloyhtiön kellarikomeroihin oli murtauduttu useita kertoja ja kiinteää omaisuutta oli lähtenyt varkaiden mukaan. – Taustalla vaikuttavana tekijänä on inflaation aiheuttama vaikea taloudellinen tilanne, joka näkyy ihmisten arjessa, Tapanen pohtii. Hän työskentelee palveluesimiehenä Defentorissa, joka on yli kymmenen vuoden ajan tarjonnut vartiointipalveluja ja turvatekniikkaa taloyhtiöille, yrityksille ja julkiselle sektorille. Muiksi syiksi hän nimeää ilkivallan eli vaikkapa taloyhtiön yleisten tilojen rikkomisen ja niissä tapahtuvan OSAKE 31
Sen jälkeen voidaan laittaa kuntoon muita turvallisuutta lisääviä asioita, jos ne mättävät. Jos esimerkiksi kellarin häkkivarastoihin on murtauduttu, asiakkaan kanssa sovitaan, montako vartiointikierrosta vartija tekee häkkivarastoissa, mihin aikoihin hän siellä käy ja montako päivää vartiointi kestää. Taloyhtiön vartioinnista kerrotaan aina näyttävien tarrojen ja joskus myös kylttien avulla. Yleensä kyseessä on lyhytaikainen palvelu, muutamista päivistä muu32 OSAKE. Se kertonee, ettei taloyhtiön vartioinnille yleisellä tasolla ole suurta tarvetta, vaan sitä hankitaan nimenomaan yksittäiseen tarpeeseen. Harvemmin ketään tavataan itse teossa, Tapanen kertoo. Yleensä lyhytaikaiseen tarpeeseen Tapasen mukaan vartiointipalvelupaketit räätälöidään taloyhtiön tarpeita kartoittavan syvällisen keskustelun pohjalta. Vartiointipalvelua voi ajatella ensiapuna ikävään tilanteeseen, joka pitää saada rauhoitettua pikaisella aikataululla. – Sen etuna on asioiden todentaminen, jos jotakin sattuu, hän sanoo ja viittaa videomateriaaliin, jota poliisi voi rikosilmoituksen seurauksena tutkia. häiriökäyttäytymisen. Tapasen mukaan kameravalvonnan hankkiminen on tätä nykyä trendi. Näitä ovat esimerkiksi avainjärjestelmä, ovipuhelinjärjestelmä, kameravalvonta ja valaistus. Onpa vartijaa joskus tarvittu turvaamaan rauhaa yhtiökokouksessa ja varmistamaan häiriökäyttäytymisen takia rapussa, että asukkaat pääsevät koteihinsa turvallisesti. Rikosten ennaltaehkäisyä Tapasen ja taloyhtiöiden keskustelujen tuloksena osa taloyhtiöistä päätti ostaa vartiointipalvelua saadakseen murrot kuriin ja niin myös kävi. – Vartijan läsnäololla pyritään ennaltaehkäisemään uusia rikoksia. – Voi olla, että jo ne luovat pelotevaikutuksen. Kiinteistöliiton lakiasiantuntija Tapio Haltian mukaan vartiointi ei ole noussut esiin liiton neuvonnassa
– Sen sijaan, jos asunnosta kuuluu mekkalaa, vartija voi soittaa viranomaisia, kuten poliisin, paikan päälle tai ohjeistaa talon asukasta toimimaan niin, Tapanen päättää. Vartijan tulee luovuttaa kiinniotettu viipymättä poliisille. Jos vartija kohtaa vartiointikierroksella ihmisiä, hän tervehtii heitä ja jatkaa kiertämistä toimialueella eli toimeksiannossa määritellyllä alueella, kuten yleisissä tiloissa. Toisaalta rutiinin kanssa pitää olla tarkkana, Defentorin Tapanen sanoo ja viittaa siihen, että varkaat voivat muuttaa toimintatapojaan. Vartija tekee yhteistyötä poliisin kanssa Taloyhtiössä asuvien on hyvä tiedostaa, mitä oikeuksia taloyhtiötä vartioivalla vartijalla on. Jos eteen tulee tilanne, jossa joku tekee murtoa tai sotkee seinää, vartijan kiinniottoperuste täyttyy. . Näin siksi, että on poliisin tehtävä valvoa kotirauhaa. Vartija voi myös tarvittaessa pyytää apua poliisilta ihmisten henkilöllisyyksien selvittämiseksi, jos he eivät suostu todentamaan henkilöllisyyttään vartijan pyynnöstä. – Jos on huomattu, että murrot tapahtuvat selkeästi tiettyyn kellonaikaan, käynti ajoitetaan sen läheisyyteen. Jos vartija tapaa ihmisiä, jotka oleskelevat tiloissa luvatta, hänellä on oikeus poistaa heidät toimialueelta. tamiin kuukausiin, mikä tarkoittaa hetkellisiä kustannuksia. – On mahdollista, että oven väliin laitetaan esteitä niin, että se jää auki. Jos talossa on vanhanaikainen pin-koodipohjainen lukitusjärjestelmä, jossa kello kytkee lukituksen päälle klo 20, vartija käy tarkistamassa lukituksen tilan tuon kellonajan jälkeen. OSAKE 33. Tapanen kuvailee niitä lyhyesti esimerkkien avulla. Toki taloyhtiö voi ostaa jatkuvaakin vartiointipalvelua, mutta tämä on harvinaista. Kiinteistöliiton Tapio Haltialle tulee tästä mieleen esimerkiksi korkean profiilin, kuten kauppakeskusten yhteydessä sijaitsevat, taloyhtiöt. Tapanen puhuu myös ulko-oven lukituksen tarkistamisesta
Kameravalvonta voi olla osa rivitaloyhtiön turvajärjestelmää, johon kuuluu myös vartiointiyrityksen päivystystä ja vartiointia. Digitaalinen avainjärjestelmä Nykyaikainen digitaalinen avainjärjestelmä tuo turvallisuutta, sillä siitä on helppoa poistaa asukkaiden kadottamien avainten kulkuoikeudet. Ovipuhelinjärjestelmä Moderni ovipuhelinjärjestelmä takaa, että rappuun pääsee vain asukkaiden sisälle päästämiä ihmisiä. Valaistusratkaisun hankinnassa on hyvä selvittää valaistuksen elinkaarikustannukset, sillä energiankäyttöja huoltokustannukset ovat usein suuremmat verrattuna varsinaisiin hankintakustannuksiin. Kameravalvontaa saa tehdä yleisellä piha-alueella ja taloyhtiön omistamissa yleisissä tiloissa, kuten kellarija vinttikäytävillä ja jätekatoksen ja parkkipaikan läheisyydessä. Lähteet: Ajan Lukko, Elkesan, Tapio Haltia, Helen, Karri Tapanen, Kiinteistöliitto, Motiva, omataloyhtio.fi Rakenna taloyhtiön turvallisuutta pala palalta 34 OSAKE. Tämä myös säästää energiaa. Kameravalvonta Kameravalvonta ja siitä ilmoittavat tarrat toimivat pelotteena varkauksille ja ilkivallalle. Poliisi voi myös käyttää kameravalvonnan tuottamaa videomateriaalia tutkinnan apuna, kun taloyhtiö on tehnyt rikosilmoituksen. Nykyisin valonlähteinä suositaan energiatehokkaita ledejä, ja valoissa on usein liikkeentunnistimia, jotka kytkevät valot päälle, kun joku liikkuu tilassa. Sama pätee kulkumateriaaliin, jota on voinut kertyä sähköisestä avainjärjestelmästä. TALOYHTIÖSSÄ voidaan vaikuttaa asukkaiden kokemaan turvallisuuteen monin keinoin. Kun kylään tuleva vieras painaa huoneiston kutsupainiketta ulko-ovella, asukas kuulee ja näkee vieraan ja voi yhdellä painikkeen painalluksella päästää hänet sisään. Toki asukkaiden on muistettava ja kehdattava ilmoittaa niistä. Valaistus Hyvä valaistus sujuvoittaa turvallista kulkemista ja paljastaa, keitä muita taloyhtiön pihalla, rapussa, kellarissa ja muissa yleisissä tiloissa on. Jos taloyhtiö haluaa kuvata porraskäytäviä ja ulko-ovea, jokaisen rapun asukkaan on annettava siihen suostumuksensa
KATTOTYÖT ONNISTUVAT YMPÄRI VUODEN Selvää säästöä taloyhtiölle Valtakunnallinen palveluverkosto ammattilaisille kattotutka.. Tilaajan kannalta tämä tarkoittaa sitä, että kattotöiden teettäminen talvella on useimmissa tapauksissa jopa edullisempaa kuin kesällä.. Myös ELINKAARIKATTO® voidaan toteuttaa talvityönä. Pyydä tarjous talven kattotöistä! Tiesitkö, että lähes kaikki katon korjaustyöt ja uusimiset voidaan tehdä talviaikaan. Yläpohjan talvitarkastus ja lumenpudotukset ovat säännöllisiä ylläpitotoimia vesikatoilla. Puhelut kiinteästä verkosta 8,35 snt/puhelu + 7,02 snt/min. Matkapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 17,17 snt/min. OTA YHTEYTTÄ p. 010 680 4000 tai myynti@kattotutka.. Talvella olosuhteet ja työvoimaresurssit ovat usein hyvät kattotöille
Vaihtomattopalvelun avulla matot pysyvät puhtaana kuin itsestään. Olemme olleet todella tyytyväisiä. Parasta käytävien matoissa onkin se, että kura ja roskat eivät leviä joka 36 OSAKE. Se on helposti rakennuksen käytetyin ja siksi myös nopeimmin likaantuva tila. Poikala sanoo, ettei mattojen kohdalla ole tarvinnut miettiä, tuleeko vaihtokuski vai ei, vaan toimitukset ovat sujuneet kellontarkasti. Päätöstä ei ole tarvinnut katua, kertoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Anneleene Poikala. – Olemme hyvin remontoitu ja vähän köyhä taloyhtiö, joten mietimme, että meidän ei kannata haksahtaa halpaan. Poikala kertoo, että myös tutulle metalliverstaalle on hankittu kaksi Lindströmin vaihtomattoa, jotta kuljettaessa verstaalta kahvilatilaan metallilastut ja turvakenkien kura jäävät mattoon. TEKSTI ANNA KONTTINEN (YHTEISTYÖSISÄLTÖ LINDSTRÖM OY) K errostalon aula on portti rappukäytävään. Siitä ei tule kuin riesaa. – Mattoasia ei ollut niin iso, että sitä tarvinnut viedä yhtiökokoukseen. Käyttövarmuus ja luotettavuus vakuuttivat hallituksen niin, että yhtiössä päädyttiin Lindströmin vaihtomattoihin. V I I H T Y V Y Y S Kotiin on kiva tulla, kun rappu on aina siisti Puhtaat käytävämatot pitävät aulatilan siistinä, helpottavat siivoojan työtä ja suojelevat lattiapintoja. Työntekijät ovat olleet tyytyväisiä mattoihin. Hän sanoo, että kun hallituksessa käsiteltiin käytävän viihtyisyyttä ja puhtaanapitoa, päätös matoista syntyi helposti. Tällaiset vaihtomatot otettiin käyttöön vajaa vuosi sitten Helsingissä sijaitsevassa asunto-osakeyhtiö Pihlajatie 27:ssä. Isännöitsijä kilpailutti, vertaili hintoja ja teki tilauksen puolestamme. Aula pysyy siistimpänä imukykyisillä vaihtomatoilla, jotka vaihdetaan puhtaisiin säännöllisin väliajoin
Mattojen vaihtovälin saa määritellä itse. Jos ulko-ovelle kuljetaan polun tai lumen poikki, matto likaantuu nopeammin. OSAKE 37
Topakka Emäntä törmää usein huonojen mattojen aiheuttamiin ongelmiin Vajaan tusinan siivoojan työllistävän siivousyrityksen Topakan Emännän toimitusjohtaja Mari Kilponen siivoaa työkseen sekä koteja että rappukäytäviä. Syksy tuo mukanaan mattoon liiskaantuvat koivunsiemenet, sadekelit ravan, ja lumi sulavan loskan. Kilponen suositteleekin vaihtamaan matot usein, koska kivet kulkeutuvat mukana kengänpohjissa ja lattiapintojen vahauksia täytyy tehdä useammin tai jopa lattiapintoja voi rikkoutua varsinkin paljon kuljetussa aulassa. Imurointi ei enää auta, koska lika on tallottu tiukoiksi paakuiksi nukan juureen. Matto helpottaa asukkaiden lisäksi myös siivoojan työtä. Vähän sama kuin hiekoitus pihalla, taloyhtiöllä on asiasta vastuu, kertoo Kilponen ja muistuttaa, että taloyhtiölle voi aiheutua kohtuuttomia kustannuksia, jos joku teloo itsensä. Yleensä siivousliikkeillä on lupa tilata uudet matot joko aina, kun matto likaantuu tai tietyin väliajoin, sanoo Kilponen. Kilposen mukaan mattoihin kaatuu välillä juomia ja onpa hän nähnyt siivousurallaan verisiäkin mattoja, joista halutaan eroon mahdollisimman nopeasti. – Mattoja on kaksi ja ne vaihdetaan kerran kuussa. Se on myös vastuukysymys. – Usein meille on vähän epäselvää, keneltä lupa pyydetään tai kenelle asia kuuluu, jolloin joudumme selvitteleAnneleene Poikala. Tämä on pieni taloyhtiö, eikä meillä ole hissiä, joten tulimme siihen tulokseen, ettemme tarvitse tämän enempää. suuntaan, sanoo Poikala. – Talvella lattiat voivat olla liukkaat lumesta ja vedestä, kun likainen matto ei ime enää kosteutta ja vesi jää seisomaan lattiapinnan päälle. Tämä on toiminut meille hyvin, sillä talossamme ihmiset osaavat kopistella jalkansa. Matot pitävät näin myös oman asunnon puhtaampana. Siivooja ottaa imurilla suurimmat roskat pois, mutta kurat lähtevät pesussa, sanoo Poikala. Kun imurointi ei hyödytä ja mattojen imukyky katoaa, porraskäytävä likaantuu helposti. Tyypillisin ongelma on hänen mukaansa se, että matot ovat jo niin täynnä likaa, että niiden imukyky on kadonnut. 38 OSAKE. – Vaihtomatot ovat siivoojallekin paljon helpompi vaihtoehto
Se turvaa askeleet silloinkin, kun tilassa kuljetaan märkinä. Maton kumipohja suojaa lattiamateriaaleja kosteudelta. OSAKE 39. Vaihtomatto on kätevä myös saunatiloissa
f Mitä enemmän liikennettä, kuten polkupyöriä, lastenvaunuja, kotieläimiä ja ihmisiä kulkee kulkuväylillä, sitä enemmän mattoja tarvitaan. Vaihtomatto säästää siivouskuluissa f Keskimäärin 80 % liasta kulkeutuu tiloihin etuovesta. f Taloyhtiö on vastuussa rappukäytävän turvallisuudesta. f 70 % siivouskustannuksista kuluu lattioiden puhdistamiseen. Mari Kilponen. 40 OSAKE. f Lindströmin asiantuntijoiden pitkä kokemus auttaa määrittelemään mattoja vaihtotarpeen
Taloyhtiöille Topakalla Emännällä onkin selkeä toive. Sekään ei ole aina selvää kenen tehtävä on viedä ja hakea matot pesulasta. Monessa taloyhtiössä on talvisin käytössä tiheämpi vaihtoväli, kuin kesäisin. f Kierrätysmateriaalista valmistetun langan ympäristövaikutus on pienempi kuin neitseellisestä raaka-aineesta valmistetun. Varsinkin huonoilla keleillä tilojen lattiat ovat kovalla rasituksella ja vaativat sekä puhtaanapitoa että lattiapintojen ylläpitoa, kuten vahausta. Lindströmin vaihtomatoissa on huomioitu vastuullisuus f Vaihtomattopalvelu on 13 kertaa ympäristöystävällisempi kuin uusi ostotuote. . Vaihtomatto on huoleton ratkaisu Kerrostalon aula on portti rappukäytävään, joten se on helposti rakennuksen käytetyin ja nopeimmin likaantuva tila. Maton myös voi painattaa. Mari Kilponen. mään, miten homma saadaan hoidettua, kertoo Kilponen. Vaihtomaton ei tarvitse aina olla harmaa suorakaide. – Siivousyrittäjänä toivoisin aina, että saisin tiedon kuka vastaa mistäkin. Se on usein vähän epäselvää ja aiheuttaa meille selvitystyötä. Taloyhtiöllä tai kiinteistön omistajalla voi olla omia mattoihin liittyviä sopimuksia, joista siivoojilla ei ole mitään tietoa. Lindströmin vaihtomattoja saa useina eri väreinä ja malleina, kuten pyöreinä, kuusikulmaisina tai kolmioina. OSAKE 41. Riippuen vaihtovälistä mattoon kerääntyneet roskat, kuraiset jalanjäljet ja kaatuneet juomat katoavat kuin taikaiskusta aina mattojen vaihtuessa. f Kuluneita vaihtomattoja jatkokäytetään niin pitkään, kuin mahdollista esimerkiksi teollisuustiloissa. Asunto-osakeyhtiö Nautiluksen matot on suunnitellut sisustussuunnittelija. f Ensi vuonna vakiomalliston tuotantomateriaalit vaihdetaan 75-prosenttisesti kierrätettyyn Renycle-lankaan. Sipoonrannassa lähellä merta sijaitsevassa arvokohteessa on käytössään taloyhtiölle räätälöidyt köysiaiheiset vaihtomatot, joissa lukee taloyhtiön nimi ja rappukäytävän kirjain. Lindströmin vaihtomatto on huoleton ratkaisu, josta ei synny yllättäviä kuluja, vaan niistä maksetaan ainoastaan vuokraa. Samalla sen yleisilme kertoo myös taloyhtiöstä. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä siisteyttä vaalitaan ulko-ovelta lähtien ehkäisten lian leviämistä pidemmälle portaisiin ja asuntoihin. f Mattojen kierrättämistä ja uusia ympäristöystävällisempiä tuotteita kehitetään jatkuvasti. Jos matto on likaantunut yllättäen, maton saa vaihdatettua yleensä viimeistään seuraavana päivänä ottamalla yhteyttä asiakaspalveluun
Pursuilevat ja haisevat jätesäiliöt eivät kuulu tähän yhtälöön. Pihatien ja talon välissä on katettuja autokatoksia, jotka entisestään heikensivät näkyvyyttä ja aiheuttivat riskipaikkoja. Jos yhtiö halutaan pitää viihtyisänä ja hyvin hoidettuna, taloyhtiön kannattaa panostaa myös piha-alueisiin. Jätesäiliöiden ja niiden ulkokuoren väliin pudonneet jätteet olivat jopa houkutelleet paikalle eläimiä. Taloyhtiössä päädyttiin uuteen Molok-syväkeräyspisteeseen. T urun Suikkilassa sijaitsee 1979–80 valmistunut asunto-osakeyhtiö Hiidenvuori, johon kuuluu 70 huoneistoa. KUNNOSSAPITO 42 OSAKE. Yhtiöllä oli 1990-luvulla hankittu jätepiste, joka oli kuitenkin tullut käyttöikänsä päähän. Lisää turvallisuutta ja kustannussäästöjä Suikkilalaisen taloyhtiön jätepiste sijaitsi aiemmin pihan perällä, jonne jäteauton piti peruuttaa leikkipaikan ja kerrostalon välistä. Vanhassa, pinta-astioista koostuvassa jätepisteessä oli ollut ongelmia, kuten pursuilevat ja kesäkuumalla löyhkäävät astiat. Esimerkiksi innokas lapsi olisi voinut juosta Jätepiste voi nostaa tai laskea taloyhtiön arvoa TEKSTI VALENTINA VANNESLUOMA (YHTEISTYÖSISÄLTÖ MOLOK OY) Kun puhutaan taloyhtiön arvonnoususta ja arvon säilyttämisestä, puhe kääntyy monesti suuriin kiinteistöremontteihin, kuten linjasaneeraukseen tai julkisivuremonttiin
JU H A KU ITT O OSAKE 43. ”Seurasimme jäteautojen liikennettä ja totesimme, että ennemmin tai myöhemmin siinä tapahtuu jotain.” Siisti jätepiste nostaa taloyhtiön ilmettä ja parhaillaan arvoa
Kuitto muistelee, miten vanha 660-litrainen muovijäteastia oli aina 3–4 päivän jälkeen täynnä, vaikka se tyhjennettiin kerran viikossa. Haastattelin myös paria jäteauton kuljettajaa. Uusi Molok-jätepiste sijoitettiin tontin etuosaan kadun viereen, jolloin pihan perältä vapautui lisää tilaa autopaikoille. – Saimme kolme uutta autopaikkaa. Jos olisimme pitäneet jäteastiat alkuperäisessä paikassaan, olisimme joutuneet tekemään pihan perustukset uudestaan, ja se olisi maksanut maltaita. Näin puolitamme sen tilantarpeen, jonka sähköautot olisivat vieneet olemassa olevilta autopaikoilta, kertoo Kuitto. Isot autot rikkoivat koko ajan pihatien asfaltin pinnan ja painoivat maata. leikkipaikalle kulman takaa samaan aikaan, kun jäteauto on peruuttamassa jätepisteelle. Seurasimme jäteautojen liikennettä ja totesimme, että ennemmin tai myöhemmin siinä tapahtuu jotain. – Pitkässä juoksussa koko järjestelmä tuo säästöä juuri sen takia, että uudet Molok-säiliöt tyhjennetään niiden isomman kapasiteetin vuok44 OSAKE. Olemme myös suunnittelemassa sähköautopaikkoja, jotka olisivat vieneet tavallisia parkkipaikkoja kuusi kappaletta. He sanoivat, etteivät pidä ajamisesta pihoille, sillä siellä on liikennettä, autoja ja lapsia, kertoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Juha Kuitto. Toinen kriteeri jätepisteen uusimiselle oli pihan kunto. Molemmissa paikoissa oli pohjana kiveä ja kalliota, joiden louhiminen olisi projektin yksi suurimmista kustannuseristä. hankkia sähköauton latauspisteitä seuraavana kesänä. Yhtiölle selvää säästöä Uuden jätepisteen sijainnille oli kaksi vaihtoehtoa, joiden välillä tehtiin päätös yhtiökokouksessa. Tilaa sähköauton latauspisteelle Asunto-osakeyhtiö Hiidenvuoren vanha jätepiste pinta-astioineen vei tilaa 25 neliömetriä, mutta uudet Molok-jätesäiliöt vievät nykyisin vain 10 neliötä. Taloyhtiössä onkin tarkoitus ”Kun jätepiste saadaan tuunattua valmiiksi, siitä tulee hieno kokonaisuus.” As oy Hiidenvuoren hallituksen puheenjohtaja Juha Kuitto on tyytyväinen uuteen siistiin jätepisteeseen. – Meille oli tulossa pihauudistus. Silti uusissa jätesäiliöissä on kolminkertainen kapasiteetti vanhaan verrattuna. – Ensimmäisenä aloimme miettiä pihan turvallisuutta. Kuiton mukaan nykyinen paikka tuli kolme kertaa halvemmaksi, vaikka siinäkin oli kalliota alla
Kun jätepiste saadaan tuunattua valmiiksi, siitä tulee hieno kokonaisuus. Lastenlastensa kanssa pihalle tullut toinen osakas on samoilla linjoilla: uusi jätepiste on aivan erinäköinen ja taloyhtiön arvo nousi uudistuksen myötä. si harvemmin kuin vanhat jäteastiamme. – Teimme hyvän ratkaisun. Viihtyisyyttä lisää myös siisti jätepiste, jossa ei ole pursuilevia ja haisevia jätesäiliöitä. Uusi jätepiste on heti kadun vieressä, minkä ansiosta tyhjennysauton ei tarvitse peruuttaa koko pihan läpi. Molokista ei tipu mitään. Uudet jätesäiliöt ovat aivan toista luokkaa kuin vanhat, kehuu Kuitto. OSAKE 45. Kuitto summaa: – Ensin hieman epäiltiin, että mitäköhän siitä tulee, kun roskikset ovat paraatipaikalla. Molok-jätesäiliöt ovat kestäviä, pitkäikäisiä ja vähän huoltoa kaipaavia. Vanhojen säiliöiden tyhjennyksessä putosi aina roskia, joita jäi osakkaiden kerättäväksi. Mutta yksikin rouva sanoi, että hänen täytyy pyörtää puheensa, sillä uusi jätepiste on todella hyvännäköinen. Kun yhtiö saa 2020-luvulle päivitetyt roskikset, niin kyllähän se nostaa myös taloyhtiön arvoa. Näin syntyy selvää säästöä taloyhtiölle. Piha-alueesta tulee viihtyisämpi, kun pihalla ei kulje enää raskasta liikennettä yhtä usein tai raskas liikenne poistuu pihalta kokonaan. Lähialueen pienhiukkaspäästöt vähenevät, kun raskaat tyhjennysautot ajavat alueelle harvemmin. . Kun uudet jätesäiliöt tyhjennetään, niistä ei tipu roskan roskaa. Molok-jätepiste on esteetön ja helposti saavutettava. Miksi Molok-jätesäiliöt nostavat taloyhtiön arvoa. Tyytyväiset asukkaat Pihalla oleskellessa ohi kulkee jatkuvasti osakkaita, jotka pysähtyvät juttelemaan hallituksen puheenjohtajan kanssa. – Jätepisteen uusiminen on auttanut taloyhtiön arvonnousussa. Tunnelma on leppoisa, ja uusi jätepiste saa kehuja ohi kulkevilta osakkailta. Kaikki ovat olleet tyytyväisiä. vuokrattaville autopaikoille. Sen ympärille tulee vielä kukkia ja perennoita. Pihan asfaltti säästyy ja kestää pidempään, kun tyhjennysauto ei kuluta sitä yhtä paljon kuin ennen. Syväkeräyssäiliöitä tarvitsee tyhjentää harvemmin kuin pinta-astioita, mikä tuo säästöjä tyhjennyksessä. Hän kehuu uutta pistettä tyylikkääksi, kun vanha taas oli aikansa elänyt. Syväkeräyssäiliöt vievät vähemmän tilaa, jolloin pihalla vapautuu tilaa esim
PE XE LS 46 OSAKE. L A K I J A S O P I M U S Voiko lyhytkestoisen vuokraustoiminnan KIELTÄÄ TALOYHTIÖSSÄ
Taloyhtiöllä on kuitenkin mahdollisuus saada lyhytkestoinen vuokraustoiminta loppumaan ainakin kahdessa tilanteessa. Ensinnäkin taloyhtiö voi kieltää lyhytkestoisen vuokraustoiminnan yhtiöjärjestyksessään. Tämän jälkeen viranomainen voi, mikäli se katsoo aiheelliseksi, antaa majoitustoiminnan harjoittajalle kehotuksen ja myöhemmin myös velvoitteen toiminnan lopettamisesta. Tällä hetkellä ei ole olemassa oikeuskäytäntöä siitä, voidaanko huoneisto ottaa taloyhtiön hallintaan lyhytkestoisen vuokraustoiminnan perusteella. Lähtökohtaisesti osakkaalla on oikeus vuokrata huoneistoaan edelleen ja siten myös lyhytkestoisen vuokraustoiminnan harjoittaminen on sallittua. Taloyhtiön toisena vaihtoehtona on vedota lyhytkestoisen vuokraustoiminnan olevan rakennusluvan vastaista. Toisaalta tällaiseen yhtiöjärjestyksen muuttamiseen vaaditaan kaikkien osakkaiden suostumus, sillä kyseisellä määräyksellä muutetaan osakkaan osakkeiden tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa. Toisaalta lyhytaikaisen vuokraustoiminnan kieltämiseen on liittynyt useita tulkinnallisia kysymyksiä, jotka ovat ratkenneet vähitellen oikeuskäytännön lisääntyessä. Huoneiston haltuunotto on aina poikkeuksellinen toimenpide, joka voidaan toteuttaa vain, mikäli rikkomuksella on vähäistä suurempi merkitys. Osakkaan ei myöskään tarvitse ilmoittaa taloyhtiölle vuokraustoiminnan harjoittamisesta. Kuitenkin, mikäli lyhytkestoisen vuokraamisen katsottaisiin aiheuttavan olennaisen rikkomuksen yhtiöjärjestyksessä määrättyyn huoneiston käyttötarkoitukseen nähden, tai toisaalta, mikäli lyhytkestoisesta vuokraamisesta aiheutuisi jatkuvaa häiriötä taloyhtiön muille asukkaille, esimerkiksi päivittäistä meluhaittaa, nämä seikat voisivat muodostaa perusteen huoneiston haltuunottomenettelylle. Tämä edellyttää, että lyhytkestoinen vuokraustoiminta katsotaan majoitustoiminnaksi, jonka tunnusmerkkejä ovat muun muassa toiminnan ammattimaisuus, säännöllisyys sekä se, ettei kukaan ole kirjoilla huoneistossa. Yhtiökokous voi päättää huoneiston ottamisesta taloyhtiön hallintaan esimerkiksi tilanteessa, jossa huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai toisaalta, kun huoneistossa vietetään häiritsevää elämää. TEKSTI MATIAS LIESPUU (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) Voiko lyhytkestoisen vuokraustoiminnan KIELTÄÄ TALOYHTIÖSSÄ. MATIAS LIESPUU on Lexia Asianajotoimiston asumisen ja rakentamisen juridiikan asiantuntija. Suomessa ilmiön on katsottu aiheuttavan ongelmia muun muassa meluhaitan, asumisturvallisuuden heikentymisen sekä vedenkulutuksen lisääntymisen muodossa. Asuinhuoneistojen lyhytaikainen vuokraustoiminta esimerkiksi Airbnbpalvelun kautta on yleistynyt merkittävästi viime vuosina. Onko huoneiston haltuunotto mahdollista. Missä tilanteissa taloyhtiö voi kieltää lyhytkestoisen vuokraustoiminnan. . Mikäli majoitustoiminnan tunnusmerkit täyttyvät, taloyhtiö voi tehdä toimenpidepyynnön kunnan tai kaupungin rakennusvalvontaviranomaiselle osakehuoneiston rakennusluvan vastaisesta käytöstä. OSAKE 47. Lisäksi osakkaalle on annettava kirjallinen varoitus ennen huoneiston haltuunottoa koskevaa päätöstä
PE XE LS 48 OSAKE
Se onko menettelyllä ollut vähäistä suurempaa merkitystä, tulee arvioida tapauskohtaisesti. Naapureiden tulee sietää tavanomaisia elämisen ääniä. Miten taloyhtiön hallituksen tulisi toimia asian suhteen. Sietämisvelvollisuuden piiriin eivät kuitenkaan kuulu esimerkiksi toistuva yöllinen kovaääninen juhlinta tai musiikin soittaminen. Varoitus tulee antaa tiedoksi todisteellisesti. Käytännössä varoitus voi olla ote hallituksen kokouspöytäkirjasta. Siten esimerkiksi vesimaksun perimisestä ja perimisen perusteista tulee olla määrätty yhtiöjärjestyksessä. Keskeistä on yksilöidä varoituksessa hallintaanoton peruste ja se, että huoneisto voidaan päättää otettavaksi taloyhtiön hallintaan, mikäli perusteena oleva menettely jatkuu. Kaikista vastikeperusteista tulee määrätä yhtiöjärjestyksessä. Taloyhtiön asukas valittaa naapurinsa öisin aiheuttamasta meluhaitasta. Tuleeko Airbnbtoimintaa harjoit tavan osakkaan maksaa vesimaksuja majoittujien lukumäärän perusteella. Yhtiö voi tilanteessa antaa osakkaalle kirjallisen varoituksen liikehuoneiston käyttötarkoituksen vastaisesta käytöstä. Mikäli asunnosta kuuluvia ääniä ei voida katsoa tavanomaisiksi elämisen ääniksi, kyseessä voi olla asunto-osakeyhtiölain mukainen huoneiston haltuunottoperuste. Haltuunotto edellyttää, että huoneistossa vietetään häiritsevää elämää ja asialla on vähäistä suurempi merkitys. Eräs taloyhtiön osakas käyttää yh tiöjärjestyksessä liikehuoneistoksi määriteltyä tilaa lyhytaikaiseen Air bnbvuokraustoimintaan. Jos osakas ei korjaa toimintaansa varoituksen perusteella, päätöksen huoneiston haltuunotosta voi tehdä yhtiökokous äänten enemmistöllä. Haltuunotossa häiritsevän elämän perusteella korostuu isännöitsijän tai häiriötä kokevan naapurin pitämät häiriöpäiväkirjat ja näin ollen naapureilta tulisikin ennen hallintaanottovaroituksen antamista varmistaa, että he ovat tarvittaessa valmiita todistamaan häiriön merkityksellisyydestä käräjäoikeudessa. Voiko yhtiö lähettää hänelle suoraan hallituksen varoituksen koskien liikehuoneiston käyttötarkoituksen vastaista käyttöä. Mikäli vesimaksun perimisen perusteena on huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä, ei Airbnb-majoittujista voida periä vesimaksua, sillä heidät katsotaan huoneiston vierailijoiksi. KYSYMYS & VASTAUS TEKSTI MATIAS LIESPUU (LEXIA ASIANAJOTOIMISTO) L A K I J A S O P I M U S OSAKE 49
50 OSAKE. KORJAUSRAKENTAMINEN: Kuntoarviosta kaikki hyöty irti SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK SH U TT ER ST O CK HOITOKULUT: Säästöä älykkäällä lämmönsäädöllä LÄMMITYSKULUT muodostavat huomattavan osan taloyhtiön menoista, ja siksi ne tarjoavat myös mahdollisuuden merkittäviin säästöihin. TALOYHTIÖLAINAT puhuttavat, koska taloustilanne on kireä. SEURAAVASSA NUMEROSSA KUNTOARVIOINTI antaa arvokasta tietoa taloyhtiön nykytilasta. Entä mitä sen jälkeen tapahtuu. TALOUS: Millaista lainaa taloyhtiölle. Mitä kaikkea kuntoarvioissa otetaan huomioon ja miksi. Millaisia vaihtoehtoja yhtiöillä on hankkeidensa rahoittamiseen
Cibes Amslift tukee arvoja ja nostaa arvoa.. Tämä mahdollistaa paremman vuokratuoton ja helpottaa asunnon myyntiä. Lisäksi hissin jälkiasennukseen voi saada kaupunkitai kuntakohtaista avustusta. www.cibesamslift.fi Jälkiasennushississä on järkeä! Kerrostalokiinteistössä jälkiasennushissi nostaa myös yksittäisen osakkeen arvoa. ARA:n myöntämä esteettömyysavustus voi kattaa jopa 45 % hyväksytyistä korjauskustannuksista